Rhijnhaeghe

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de J.F. Kennedylaan 99 - 101 in Bunnik ligt een locatie met het kantoorcomplex Rhijnhaeghe. Het complex bestaat uit twee kantoorgebouwen (Rhijnhaeghe I en II) die onderling zijn verbonden door een aantal gangen op verschillende verdiepingen. Het kantoor kent al jaren een teruglopende bezettingsgraad en inmiddels is sprake van leegstand.

De initiatiefnemer Sustay wil hier daarom een woongebied met grondgebonden woningen en appartementen realiseren. Deze ontwikkeling past niet binnen de regeling van het geldende bestemmingsplan. Om deze ontwikkeling toch juridisch-planologisch te kunnen regelen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld wat hierin voorziet.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft het perceel J.F. Kennedylaan 101. De grenzen van het plangebied worden gevormd door de J.F. Kennedylaan in het noorden, de woonbebouwing aan de Hoefijzerlaan in het oosten, de Provincialeweg (N441) in het zuiden en Van Zijldreef in het westen.

De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: luchtfoto Kadaster Nederland)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Dorp Bunnik 2012', vastgesteld op 27 juni 2013. Op basis van dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Kantoor'. Rondom de bestaande bebouwing is een strak bouwvlak getrokken. De gronden rondom de bebouwing zijn tevens voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4', met uitzondering van de gronden onder de huidige bebouwing. Tot slot is de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

 

De ontwikkeling van appartementen en grondgebonden woningen past niet binnen de bestemmingsomschrijving en het bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan.

Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Dorp Bunnik 2012' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de nieuwe ontwikkeling wordt getoetst.

Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 inspraak en overleg uiteengezet.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Dit hoofdstuk beschrijft de huidige en gewenste situatie in het plangebied. Tevens wordt ingegaan op de randvoorwaarden. De gewenste situatie is het uitgangspunt voor het goed te keuren bestemmingsplan en moet op een goede manier in de huidige situatie gepast worden.

2.1 Huidige situatie

Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt centraal in de kern Bunnik, op een kruispunt van twee belangrijke structuurlijnen: de Provincialeweg als lijn Utrecht-centrum Bunnik en de van Zijldreef als lijn naar het spoor. De Provincialeweg is een oude historische verbinding van Zeist via Bunnik naar Utrecht.

Het plangebied betreft het perceel J.F. Kennedylaan 99 -101 en wordt begrensd door de openbare ruimte van de J.F. Kennedylaan, de van Zijldreef en de Provincialeweg. Aan de oostzijde grenst het perceel aan de achtertuinen van de woningen aan de Hoefijzerlaan.

De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Ligging en begrenzing huidige situatie (bron: openstreetmap / google streetview)

Ruimtelijke en functionele karakteristiek

Rhijnhaeghe ligt in de Kromme Rijnwijk, de grootste uitbreidingswijk van Bunnik. Het is een typische

wijk uit de jaren ’70 en ’80 en bestaat uit een verzameling van woonerven ontsloten door een meanderend stratenpatroon waarin woningen van een gelijk type zijn gegroepeerd in clusters of rijen. Het groene karakter van de wijk wordt bepaald door de vele kleine pleinen/plantsoenen en de laanbeplanting. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit twee lagen en een kap. De J.F. Kennedylaan en de Van Zijldreef die het plangebied aan de noord- en westzijde begrenzen zijn onderdeel van de hoofdgroenstructuur van de wijk, en kenmerken zich door dubbele bomenrijen. Naast het openbare groen, oogt de wijk groen door de het particuliere groen in de tuinen van de grondgebonden woningen.

De bebouwing langs de Provincialeweg is divers en de dorpse/stedelijke ontwikkeling door de jaren heen is goed zichtbaar langs deze weg. Naast de kleinschalige woonbebouwing in 1 tot 2 bouwlagen met kap, tot bijzondere bebouwing als de Barbarakerk en Bunninchem, het centrum met winkels en supermarkt, appartementen uit de jaren '60 tot recente woningbouwprojecten zoals De Gaarde, en aan de westkant een begraafplaats, kantoren en bedrijven van het bedrijventerrein Twaalf Apostelen.

De Provincialeweg is een belangrijke verkeersontsluiting van Bunnik en de regio geweest wat geleid heeft tot een structuur van centrale rijbanen met ventwegen ernaast. Het kruispunt Provincialeweg, Van Zijldreef/Runnenburg is bijzonder omdat de bebouwing in alle kwadranten heel verschillend is. Aan de noordwestkant is het de enige plek waar de woonbebouwing niet op de provinciale weg gesitueerd is, maar met de achterkanten van de woningen gelegen is aan de weg. Aan de zuidoostkant liggen kantoren/bedrijven. De begraafplaats ligt in het zuidoostelijke kwadrant en aan de noordkant ligt het kantoor van Rhijnhaeghe.

Het huidige kantoorgebouw bestaat uit afwisselend 3 en 4 bouwlagen. De entree van gebouw is georiënteerd op de J.F. Kennedylaan. De achterzijde van het kantoorgebouw ligt aan de Provincialeweg. De bebouwing ligt hier terug ten opzichte van de bestaande lintbebouwing, die over het algemeen dichter op deze weg ligt.

De oppervlakte van het kantoorgebouw omvat 8.500 m2 BVO. In de regio Utrecht is veel leegstand op de kantorenmarkt en dat is ook zichtbaar in Rhijnhaeghe. Het gebouw werd de afgelopen jaren aan diverse stichtingen en bedrijven verhuurd, maar inmiddels staat het hele kantoorpand leeg. Het kantoor voldoet niet meer aan de eisen van kantoorruimte en zou grondig verbouwd moeten worden. Er is echter weinig tot geen vraag naar kantoorruimte op deze locatie. Door de eigenaar zijn diverse nieuwe bestemmingen verkend, zoals de omzetting naar woonzorgcentrum en huisvesting van asielzoekers of statushouders. In de huidige bebouwing zijn dit echter geen haalbare nieuwe bestemmingen gebleken. In de huidige situatie wordt het parkeerterrein verhuurd aan Bunnikse bedrijven.

2.2 Randvoorwaarden voor herontwikkeling

Hoofddoelstelling

Het college van burgemeester en wethouders heeft kaders vastgesteld voor de herontwikkeling van het gebied. Daarbij zijn 3 hoofddoelstellingen voor de locatie benoemd:

• 1. Realisering bijzondere woonprogramma's;
• 2. Behoud groene karakter;
• 3. Realiseren ambitie duurzaamheid.

ad.1

Gezien de omvang van de locatie en de ligging aan de entree van de Kromme Rijnwijk is het wenselijk om op de locatie een woningbouwprogramma te realiseren dat elders lastig tot ontwikkeling kan worden gebracht en waar veel vraag naar is. In Bunnik is behoefte aan huurappartementen in de middeldure en in de sociale huur, voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Het gaat om starters in een sociale huurwoning of in een middeldure huurwoning, voor wie koop nog geen optie is. Ook voor ouderen die van een eengezinskoopwoning willen doorstromen naar een huurappartement is er op dit moment weinig aanbod.

ad. 2

De Kromme Rijnwijk heeft een groen karakter en het groene karakter bij de entree van de wijk op de locatie Rhijnhaeghe moet behouden te blijven. De dubbele bomenrij langs de Van Zijldreef en de J.F. Kennedylaan dient in stand gehouden te worden.

ad. 3

Gestreefd dient te worden naar tenminste energie neutrale nieuwbouw. Daarnaast zouden de woning en woonomgeving klimaatbestendiger moeten worden. Het gaat hier om het beter kunnen opvangen van de gevolgen van piekbuien en hittestress.

Deze drie hoofddoelstellingen zijn uitgewerkt in de volgende concrete kaders voor herontwikkeling:

• woningbouwprogramma;

• stedenbouwkundige randvoorwaarden;
• schaal, massa, architectuur en uitstraling van de bebouwing;
• groen;
• duurzaamheid;
• verkeer;
• openbare ruimte.

Deze voor het bestemmingsplan relevante kaders zijn hieronder samengevat.

Woningbouwprogramma

• 30% sociale huurappartementen;
• 30% middeldure en dure huurwoningen voor doorstromers/ouderen, met een aanvangshuur rond de € 950,- voor de appartementen;
• De sociale huurwoningen dienen verkocht te worden aan een corporatie en de vrije sector huurwoningen dienen minimaal 10 jaar als huurwoning verhuurd te worden;
• Te streven om een nader te bepalen deel van de woningen onder de eerste, respectievelijk tweede aftoppingsgrens te realiseren;
• Te streven om een deel van de vrijesector huurwoningen niet als appartement, maar als eengezinswoning te realiseren;
• Te streven om bij de toewijzing van de huurappartementen criteria te hanteren die de doorstroming op de woningmarkt in Bunnik bevorderen.

Stedenbouwkundig randvoorwaarden

• De maximale hoogte van de bebouwing aan de noord- en oostzijde moet aangesloten worden op de naastgelegen bebouwing in hoogte en massa (2 lagen met kap, goot- en nokhoogte respectievelijk 6,5 en 11 m). Gezien de afwisselende huidige bebouwing langs de J.F. Kennedylaan zijn hier meerdere opties mogelijk. Begeleiding van de J.F. Kennedylaan door woningen met oriëntatie op de weg is mogelijk, maar ook de situering van een groengebied of woningen met de zijgevels langs de weg;
• Behoud van het groene karakter van de Van Zijldreef en J.F. Kennedylaan. Afstand van 5 meter tot bebouwing vanaf het huidige voetpad.
• De bebouwing langs de Provinciale weg is maximaal 4,5 lagen (14 m) met op een markant punt 5,5 lagen (17 m), mits deze halve laag wordt ingevuld met halfverdiept parkeren;
• De bebouwing langs de Provincialeweg en langs de Van Zijldreef moet geperceleerd worden met aandacht voor architectonische vormgeving zodat de bebouwing zich goed voegt bij de bebouwing elders langs beide wegen;
• Appartementen zijn mogelijk aan de Van Zijldreef en de Provinciale weg. Hier is geen stedelijke gesloten wand wenselijk. De rand dient opgebouwd te zijn uit diverse bouwvolumes.

Schaal, massa, architectuur en uitstraling van de bebouwing

• Variatie in massa en volumes is gewenst, bijvoorbeeld in de vorm van enkele accenten, in hoogte, gevelsprongen, en het toepassen van een `setback' van (een deel) van de bovenste verdieping, zodat een en ander aansluit op en past in de omgeving;
• De grondgebonden woningen, van twee lagen met een kap, sluiten aan op de woningen van de wijk;
• In massa is variatie mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van enkele accenten (bijv. bij kopwoningen, een combinatie van dwars- en langskap bij twee onder één kapwoningen, etc.);
• De overgangen naar de bestaande en nieuwe grondgebonden woningen dienen te worden opgenomen in de massavorm; bijvoorbeeld door voldoende afstand tussen de bestaande en nieuwe bebouwing of het in hoogte afbouwen van het volume;
• In massa en architectuur is het wenselijk de stedenbouwkundige hiërarchie te vertalen. De provinciale weg is 'belangrijker' dan de Van Zijldreef;
• Een alzijdige, hoogwaardige uitstraling van de bebouwing zoveel als mogelijk, gericht op de openbare ruimte is gewenst;
• Galerijen dienen eigentijds en hoogwaardig te worden vormgegeven. Een hoogwaardige vormgeving, als zijnde van een voorgevel, is belangrijk. Waar mogelijk balkons aan de buitengevel (deels) in het volume opnemen;
• Een hedendaagse terughoudende, maar wel hoogwaardige architectuur met een eigen identiteit, mede vanwege de prominente liggen van de locatie aan de entree van Bunnik en de Kromme Rijnwijk. Geen historiserende architectuur. Samenhang in architectuur;
• Materialen en kleuren die aansluiten op het groene karakter van de wijk. Geen lichte tinten, maar hoofdzakelijk een baksteen met een roodachtige kleur. Natuurlijke materialen die mooi verouderen (geen kunststof beplating, beton);
• Extra aandacht verdient de plint bij de appartementen en de oplossing van het parkeren. De plint kan een halve bouwlaag zijn. Geen gesloten wanden met bergingen. Een aantrekkelijke uitstraling met betrekking tot het parkeren en het ontsluiten van het parkeren;
• Erfscheidingen grenzend aan de openbare ruimte opnemen in plan en realisatie. Gezien het groene beeld van de wijk, groene scheidingen toepassen. Belangrijk om de scheidingen juridisch vast te leggen (voor het aanzicht van de wijk is dit belangrijk). Een goede oplossing voor vuilcontainers;
• De beeldkwaliteit moet uitgewerkt worden in een beeldkwaliteitdocument waarbij een positief welstandsadvies vereist is;

Groen

• Behoud van de dubbele bomenrij langs en tussen fietspad- en voetpad op de J.F. Kennedylaan en Van Zijldreef. Dit betekent concreet een afstand van 5 meter vanaf voetpad tot aan bebouwing;
• De groenzone van 5 meter langs de Van Zijldreef en de Provincialeweg wordt openbaar groen en wordt overgedragen aan de gemeente, met uitzondering van de tuinen van de sociale huurappartementen;
• Het is mogelijk een beperkt aantal bomen te verplaatsen of te vervangen in de openbare ruimte, daar waar dit noodzakelijk is voor de inrichting van de openbare ruimte. Het uitgangspunt is saldo nul ten opzichte van het aantal bomen in de openbare ruimte. Bij vervanging van bestaande bomen, is herplant van een boom met een nader te bepalen minimale omvang een eis;
• Er worden geen eisen gesteld aan het behoud van bomen in het plangebied (particulier terrein);
• In het plangebied dient buurtgroen gerealiseerd te worden met een minimale omvang van 1.000 m2. In het buurtgroen moet een speelplek voor kinderen van 0-7 jaar gerealiseerd worden;
• De J.F. Kennedylaan kent een structuur waarbij openbaar buurtgroen langs de J.F. Kennedylaan is opgenomen. Het is niet noodzakelijk in het plangebied openbaar buurtgroen aan de J.F. Kennedylaan te realiseren.

Duurzaamheid

• Voor de locatie moet een energiescan worden uitgevoerd. Gemeente en ontwikkelaar gaan in overleg over de wijze waarop het thema duurzaamheid in het plan opgenomen wordt;
• De gemeente streeft naar `0 op de meter' bij de grondgebonden woningen, een GPR energiescore voor het plan van 8-10, in combinatie met een gasloze wijk, als uitvoering van het rijksbeleid zoals vastgelegd in de Energienota;
• De gemeente maakt afspraken met de ontwikkelaar over maatregelen in het kader van klimaatadaptatie;
• De gemeente maakt afspraken met de ontwikkelaar over hergebruik van de materialen van het huidige kantoorpand, in het kader van een circulaire economie en het betonketenconvenant.

Verkeer

• Ontsluiting van het plangebied is niet mogelijk vanaf de Provincialeweg. De voorkeur is om het plangebied geheel aan de J.F. Kennedylaan te ontsluiten. Er is een mogelijkheid om ook een ontsluiting aan de Van Zijldreef te maken, maar dan alleen als inrit of uitrit (eenrichtingsverkeer);
• De scheiding tussen fietspad en voetpad door middel van een grasstrook met bomen langs de Van Zijldreef en de J.F. Kennedylaan blijft gehandhaafd. De fiets- en voetpaden langs deze lanen blijven op dezelfde plaats gelegen. Aan de zijde van de Provincialeweg liggen fiets- en voetpad tegen elkaar aan. Fiets- en voetpaden worden niet verlegd. Er wordt geen grond van de gemeente aan het plangebied toegevoegd.

Openbare ruimte

• Langs de J.F. Kennedylaan zijn 18 langsparkeerplaatsen aanwezig, waarvan 2 met elektrische laadpaal. 2 parkeerplaatsen zijn nodig voor het bezoekersparkeren van de tegenovergelegen woningen. Dat betekent dat maximaal 16 parkeerplaatsen kunnen worden toegerekend aan het plangebied. Als de locatie vanaf de J.F. Kennedylaan ontsloten worden en er parkeerplaatsen vervallen, kunnen er minder parkeerplaatsen toegerekend worden aan het plangebied;
• Langs de Van Zijldreef is het mogelijk maximaal 8 langs parkeerplaatsen te realiseren t.b.v. het plangebied;
• Het is niet mogelijk langsparkeren of dwarsparkeren te realiseren langs de Provincialeweg;
• Voor wat betreft het aantal benodigde parkeerplaatsen in het plangebied en het ontwerp van parkeerplaatsen in de openbare ruimte en op eigen terrein geldt de nota Parkeernormen van de gemeente Bunnik;
• Het aantal elektrische oplaadpunten en plekken voor en deelauto's wordt nog nader bepaald. Het kan zijn dat het realiseren van deelauto's leidt tot een verlaging van de parkeernorm;
• Voor de afvalinzameling dienen voor de appartementen ondergrondse vuilcontainers (4 fracties) te worden gerealiseerd. De kosten voor de aanleg van deze containers zijn voor rekening van de ontwikkelaar;
• Voor het ontwerp en de realisatie van openbare ruimte in het plangebied geldt het programma van eisen;
• Aaneengesloten te realiseren openbare ruimte zal door de ontwikkelaar aan de gemeente om niet worden geleverd.

2.3 Toekomstige situatie

Stedenbouwkundig plan

Op basis van de in voorgaande paragraaf opgenomen randvoorwaarden is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit plan gaat uit van sloop van het kantoorgebouw en transformatie naar een nieuw woongebied.

In het stedenbouwkundige plan (zie figuur 2.2) is gekozen voor appartementengebouwen in 4 lagen langs de Provincialeweg en de Van Zijldreef en grondgebonden woningen in het binnengebied en de JF Kennedylaan. Op de hoek Provincialeweg en Van Zijldreef is accent mogelijk in 5 lagen.

Het plan bestaat uit een hofachtige plek in het binnengebied met substantieel groen. De woningen worden tweezijdig georiënteerd: op de hof en de buitenzijde van het plangebied. Qua vorm is gekozen voor een driehoekige hof met gebogen lijnen. De hof is hierdoor enigszins vergelijkbaar met de Hoefijzerijzerlaan.

De beoogde herontwikkeling leidt mede hierdoor tot een verbetering van de ruimtelijke hoofdstructuur. Tevens is invulling met woningbouw in de Kromme Rijnwijk functioneel logisch. De kantoorfunctie wijkt in de huidige situatie sterk af van de directe omgeving.

Figuur 2.2 Stedenbouwkundig plan (bron: Spacevalue)

Om een logische ruimtelijke overgang te creëren is aan de zijde van de Hoefijzerlaan gekozen voor de realisatie van twee-onder-één-kap woningen. De appartementen zijn gepositioneerd op de hoek Provincialeweg en Van Zijldreef. Het appartemengebouw op de hoek Van Zijldreef - Provincialeweg wordt voorzien van een halfverdiepte parkeergarage.

Naast toevoeging van een nieuwe groenstructuur in de hof blijft de aanwezige groenstructuur overwegend behouden. De dubbele bomenrij buiten het plangebied langs de Van Zijldreef en JF Kennedylaan blijft behouden.

Programma

In het plangebied worden maximaal 91 woningen gerealiseerd. Het programma bestaat uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen in de huur en koopsector. Hiermee voldoet het plan aan de randvoorwaarden ten aanzien van woningbouw.

Ontsluiting

Het autoverkeer gaat het gebied in via de centrale ontsluitingsweg, die aansluit op de J.F. Kennedylaan. Het langzaam verkeer kan het plangebied tevens bereiken via een onstluiting op de bestaande padenstructuur langs de Provinicaleweg en de Van Zijldreef.

2.4 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit volgt uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op basis van vaste jurisprudentie dient in dat kader onder meer te worden aangetoond dat een goede verkeersafwikkeling is gewaarborgd, er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is en dat de verkeersveiligheid voldoende is gewaarborgd. In dit kader wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Voor de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de kencijfers zoals opgenomen in CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (oktober, 2012);
• Voor het berekenen van de parkeerbehoefte worden de parkeernormen uit het gemeentelijke beleid geraadpleegd. Dit is opgenomen in het document: 'Nota parkeernormen, gemeente Bunnik 2008'. Hierbij wordt uitgegaan van de parkeernormen voor ZONE 3.
• Voor het werken met de CROW kencijfers wordt uitgegaan van de stedelijkheidsgraad per gemeente. Op basis van de omgevingadressendichtheid van het CBS dient voor de gemeente Bunnik te worden uitgegaan van een 'weinig stedelijke' gemeente.
• Naast de stedelijkheidsgraad worden door het CROW gebiedstypen onderscheiden. Het plangebied past in CROW categorie 'rest bebouwde kom'.
• Binnen de door het CROW gegeven bandbreedte wordt uitgegaan van de gemiddelde kencijfers (tussen de minimale en maximale kencijfers).

Verkeersontsluiting

Het plangebied zelf krijgt een interne 30 km/u wegenstructuur ter ontsluiting van de aanliggende percelen. Deze interne wegenstructuur wordt ontsloten via de J.F. Kennedylaan. De J.F. Kennedylaan sluit aan op de Van Zijldreef. De Van Zijldreef takt ten zuiden van het plangebied aan op de Provincialeweg. Deze genoemde wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom en hebben een 50 km/u snelheidsregime. Dergelijke wegen zijn ingericht voor het vlot en veilig afwikkelen van grotere hoeveelheden verkeer ter ontsluiting van grotere gebieden. Door de ligging aan een 50 km/u-wegenstructuur, kent het plangebied een goede ontsluiting voor het gemotoriseerde verkeer. Overigens is de J.F. Kennedylaan in het Verkeersbeleidsplan aangeduid als een (toekomstige) 30 km/u weg, met behoud van vrijliggende fietspaden. Dit heeft echter geen negatieve gevolgen voor de ontsluiting van het plangebied.

Fietsers hebben hier vrijliggende fietspaden, dit komt de verkeersveiligheid ten goede. Overigens wordt het fietspad buiten het plangebied iets verlegd, evenals de zuidzijde van het fietspad langs de Van Zijldreef. Hiertoe wordt de verkeersbestemming versmald en omgezet in een groenbestemming. Dit kan leiden tot herplant van bomen die strak langs het huidige fietspad staan.

Het NS-station van Bunnik is in 5 minuten lopen te bereiken. Daarnaast ligt er aan de Provincialeweg een bushalte van waaruit een frequente busdienst wordt onderhouden. Het plangebied kent zodoende een uitstekende ontsluiting per openbaar vervoer.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De ontwikkeling voorziet in maximaal 91 woningen. In de planvorming wordt thans uitgegaan van 27 2-kamer appartementen (sociale huur), 48 3- of 4-kamer appartementen (28 vrije sector huur en 20 koop), 10 rijwoningen (huur of koop) en 6 twee-onder-een-kap woningen (koop).

Voor de 2-kamer appartementen (sociale huur) is CROW functieaanduiding 'huur, etage, midden/goedkoop' van toepassing. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van de in het toetsingskader genoemde uitgangspunten 4,1 mvt/etmaal per woning. De verkeersgeneratie bedraagt voor 27 van deze woningen 110,7 mvt/etmaal weekdag.

Voor de 3 of 4 kamer appartementen (vrije sector huur en koop) is CROW functieaanduiding 'huur, etage, duur' en 'koop etage' van toepassing. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van de in het toetsingskader genoemde uitgangspunten 6 mvt/etmaal per woning. De verkeersgeneratie bedraagt voor 48 van deze woningen 288 mvt/etmaal weekdag.

Voor de rijwoningen (huur of koop) is CROW functieaanduiding 'koop, tussen/hoek' van toepassing. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van de in het toetsingskader genoemde uitgangspunten 7,4 mvt/etmaal per woning. De verkeersgeneratie bedraagt voor 10 van deze woningen 74 mvt/etmaal weekdag.

Voor de twee-onder-een-kap woningen (koop) is CROW functieaanduiding 'koop, twee-onder-een-kap' van toepassing. De verkeersgeneratie bedraagt op basis van de in het toetsingskader genoemde uitgangspunten 7,8 mvt/etmaal per woning. De verkeersgeneratie bedraagt voor 6 van deze woningen 46,8 mvt/etmaal weekdag.

De totale verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling met woningbouw komt uit op 520 mvt/etmaal weekdag. Het omrekenen naar een maatgevende werkdag (drukste dag) geschiedt op basis van een omrekenfactor van 1,11. Dit leidt tot een verkeersgeneratie op een maatgevende werkdag van 577 mvt/etmaal.

Ten aanzien van de verkeersafwikkeling worden geen problemen verwacht op de omliggende wegen. De Van Zijldreef en de Provincialeweg zijn gebiedsontsluitingswegen. Dergelijke wegen kunnen doorgaans verkeersintensiteiten tot ruim boven de 10.000 mvt/etmaal naar behoren afwikkelen. Uit ontvangen telgegevens blijkt dat op de drukste weg nabij het plangebied (Provincialeweg) 4.982 mvt/etmaal werkdag gebruik maken van de weg. De Van Zijldreef en de John F. Kennedylaan hebben in mindere mate een doorgaande functie en zijn daarom minder belast in vergelijking met de Provincialeweg. Zodoende is er voldoende restcapaciteit beschikbaar om de verkeersgeneratie van het plangebied naar behoren af te wikkelen over de aan het plangebied grenzende wegenstructuur.

Parkeerbehoefte

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de parkeernota van de gemeente Bunnik en de in deze nota opgenomen woon-categorieën.

De 27 2-kamer appartementen (sociale huur) vallen in de categorie 'starterswoning vanaf 40 m2'. De parkeernorm bedraagt 1,3 pp per woning. De totale parkeerbehoefte voor deze woningen komt uit op 35,1 pp.

De 48 3- of 4-kamer appartementen (vrije sector huur en koop) vallen in de categorie 'middeldure sector / vrije sector huur en koop'. De parkeernorm bedraagt 1,9 pp, respectievelijk 2,2 pp per woning. De totale parkeerbehoefte voor deze woningen komt uit op 97,2 pp.

De 10 rijwoningen (huur of koop) vallen in de categorie 'middeldure sector / vrije sector huur'. De parkeernorm bedraagt maximaal 2,2 pp per woning. De totale parkeerbehoefte voor deze woningen komt uit op 22 pp.

De 6 twee-onder-een-kap woningen (koop) vallen in de categorie 'dure sector'. De parkeernorm bedraagt 2,2 pp per woning. De totale parkeerbehoefte voor deze woningen komt uit op 13,2 pp.

Er zijn afgerond 168 parkeerplaatsen nodig om in de parkeerbehoefte van het plangebied te voorzien. Hiervan zijn 33 parkeerplaatsen als aandeel voor bezoekers aan te merken. Voor deze doelgroep moeten parkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn.

Parkeeraanbod

Bij de twee-onder-een-kap-woningen zijn 12 pp op eigen terrein te vinden (waarvan er 8 mogen worden

toegerekend) en 10 pp op eigen terrein bij de rijwoningen. Bij de appartementen komt een

parkeergarage met een capaciteit van 56 pp. Daarnaast voorziet het plan in 70 pp in de openbare ruimte binnen het plangebied. Daarnaast kunnen er 8 (nog te realiseren) pp aan de Van Zijldreef worden toegekend aan het plan en 16 pp aan de John F. Kennedylaan. Het toerekenen van 24 parkeerplaatsen aan de Van Zijldreef en John F. Kennedylaan is gezien de huidige parkeerdruk op deze locaties mogelijk. Dit is onderbouwd met een parkeeronderzoek (Bijlage 6). Op de maatgevende momenten voor de functies van de ontwikkellocatie (in de avond en nacht) is er voldoende parkeerruimte vrij om de parkeerplaatsen toe te rekenen aan het plangebied. De totale parkeercapaciteit (168 pp) ligt hiermee op de berekende behoefte (168 pp). Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid.

Conclusie

Door de gunstige ligging van Rhijnhaeghe aan de J.F. Kennedylaan, de Van Zijldreef en de Provincialeweg, kent het plangebied een goede ontsluiting. De wegen zijn conform de richtlijnen van 'Duurzaam & Veilig' (wegprincipe NL) ingericht als gebiedsontsluitingswegen met een 50 km/u snelheidsregime. Fietsers hebben vrijliggende fietspaden. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede. Op loopafstand van het plangebied ligt het NS station van Bunnik. Tevens liggen er binnen 250 m van het plangebied ook 2 bushaltes met verbindingen naar Utrecht en Wijk bij Duurstede. Zodoende is er een goede aansluiting op het openbaar vervoer netwerk.

De verkeersgeneratie voor de nieuwe woningen bedraagt 577 mvt/etmaal werkdag (drukste maatgevende moment). Gezien functie, inrichting en gebruik van de omliggende gebiedsontsluitingswegen, worden hier geen problemen met de verkeersafwikkeling verwacht. Dergelijke wegen kunnen doorgaans verkeersintensiteiten tot ver boven de 10.000 mvt/etmaal naar behoren afwikkelen. De drukste weg in de directe omgeving van het plangebied heeft een verkeersintensiteit van 4.982 mvt/etmaal werkdag. Zodoende kan aangenomen worden dat de wegen in de omgeving van het plangebied voldoende restcapaciteit hebben.

De berekende parkeerbehoefte bedraagt 168 parkeerplaatsen op het maximale moment. Het plan voorziet in parkeerplaatsen in de openbare ruimte en in de parkeergarage bij de appartementen. Daarnaast heeft een aantal woningen parkeermogelijkheid op eigen terrein. 24 voertuigen worden opgevangen in de openbare ruimte aan de rand van het plangebied. Het parkeeraanbod – inclusief de toerekening van 24 openbare plaatsen – is in balans met de berekende parkeervraag.

De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling van het plan niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het plangebied valt binnen één van de nationale belangen, te weten 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden'. Hierdoor dient rekening gehouden met het Rijksbeleid. Het plangebied ligt binnen de 'Nieuwe Hollandse Waterlinie' en de 'Romeinse Limes', zie figuur 3.1.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Toetsing

Titel 2.13 gaat in op erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden. Het Barro bepaalt dat provincies bij verordening de begrenzing van de erfgoederen bij verordening uit dienen te werken. Voor ieder erfgoed is de kernkwaliteit op hoofdlijnen beschreven die door de provincie uitgewerkt en geobjectiveerd dient te worden. In paragraaf 3.2 is ingegaan op het provinciaal beleid inzake erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Het bestemmingsplan voldoet daarom aan het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. Binnenstedelijk bouwen gaat in principe boven buitenstedelijk bouwen. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Op 1 juli 2017 is de nieuwe ladder in werking getreden. De belangrijkste aspecten zijn:

• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

Toetsing

De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De behoefte is hierna onderbouwd.

Kwantitatieve behoefte

• Behoefteraming provincie Utrecht, subregio Utrecht

De relevante woonregio is de provincie Utrecht, subregio Utrecht. De regionale behoefte is nader onderbouwd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening.

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Utrecht is voor de gemeente Bunnik voor de periode 2013-2028 een woningbehoefte opgenomen van 1.275 woningen.

Uit de woningmarktmonitor provincie Utrecht blijkt dat de huidige woningbouwopgave maar deels opgevangen kan worden (http://www.wmm-provincie-utrecht.nl/behoefte-en-plannen). De woningmarktmonitor van de provincie Utrecht biedt inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen in voor de woningmarkt relevante thema's, waaronder woningbehoefte en plancapaciteit.

In de regio Utrecht zijn te weinig plannen zijn om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Er is volgens deze monitor een tekort aan woningbouwplannen van ruim 19.000 woningen. Zie figuur 3.2.

Figuur 3.2 Woningmarktmonitor regio Utrecht

Op basis van een gedetailleerde analyse voor de gemeente Bunnik is volgens de provinciale cijfers sprake van een aanzienlijk verschil tussen de behoefte en de totale som van harde en zachte plancapaciteit. In het kader van de gemeentelijke Woonvisie is echter de meest actuele behoefte voor Bunnik verder uitgewerkt.

• Behoefteraming gemeentelijke Woonvisie periode 2015-2030

De gemeente Bunnik heeft recentelijk in het kader van de nieuwe Woonvisie het woningbouwprogramma opgesteld voor de periode 2015-2030. In de Visie op wonen is het woningbouwprogramma gebaseerd op de woningbehoefteraming van de regio U16 (16 gemeenten van de regio Utrecht). In de periode 2015-2030 (15 jaar) is de kwantitatieve behoefte voor Bunnik geraamd op circa 1.390 woningen. Het woningbouwprogramma 2015-2030 ziet er als volgt uit:

Figuur 3.3 Woningbouwprogramma 2015-2030 gemeente Bunnik

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voorziet in de kwantitatieve behoefte.

Kwalitatieve behoefte

Het project geeft invulling aan de behoefte aan groene (klein)stedelijke woonmilieus. De woningen worden in diverse typologieën, voor diverse doelgroepen en in diverse prijsklassen aangeboden. Zie figuur 3.4 voor de gewenste toevoeging per woonmilieu.

Figuur 3.3 WoON2016 provincie Utrecht

Uit de gemeentelijke Woonvisie (zie paragraaf 3.3) blijkt dat in alle doelgroepen en alle prijsklassen sprake is van een behoefte, maar dat een groot deel van de kwalitatieve woonbehoefte vooral appartementen betreft. Het voorliggende plan voorziet in deze grote behoefte door de realisatie van twee appartementengebouwen.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. De PRS wordt elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast. De laatste herijking is op 12 december 2016 vastgesteld. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

Eén van de pijlers waar de provincie op wil inzetten is vitale dorpen en steden. Primair wordt daarbij ingezet op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Binnenstedelijke ontwikkeling is mogelijk zonder de leefbaarheid en de sociale kwaliteit van de leefomgeving aan te tasten. Sterker nog, het kan de stedelijke kwaliteit juist versterken. Mits het gebeurt binnen bepaalde randvoorwaarden, met aandacht voor kwaliteit van zowel de woningen als de woonomgeving.

Onderdeel van de visie is een woningbehoefteraming, zie figuur 3.4. Ten behoeve van de herijking in 2016 heeft de provincie bij alle gemeenten informatie opgehaald over voortgang van het woningbouwprogramma, plancapaciteit en overige wensen en ideeën. Voor Bunnik staan voor de periode 2016 tot 2028 nog 1.275 woningen gepland.

Figuur 3.4 Uitsnede woningbouwprogramma (Bron: herijking Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, herijking 2016)

Toetsing

Het oorspronkelijke PRS woningbouwprogramma uit 2013 bedroeg de toevoeging van 68.000 woningen in de provincie. In de jaren 2013 tot en met 2016 zijn ruim 11.000 woningen gerealiseerd, voor het overgrote deel binnen het stedelijk gebied. De provinciale, regionale en in veel gevallen ook de lokale woningbehoefte is hoger dan het woningbouwprogramma zoals eerder opgenomen in de PRS. De regio rondom Utrecht heeft een hoge verstedelijkingsdruk en zal ook de komende jaren nog sterk groeien.

Het plangebied ligt binnen de zogenaamde 'rode contour' van de provincie Utrecht. Het verstedelijkingsbeleid van de provincie is gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid moet verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld worden aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. De beoogde ontwikkeling past binnen deze uitgangspunten.

Provinciale ruimtelijke verordening 2013-2028 (herijking 2016)

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) in werking getreden. Net als de PRS wordt de PRV elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast en is de laatste herijking op 12 december 2016 vastgesteld. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

Toetsing

Voor het plangebied zijn de volgende onderwerpen uit de verordening relevant:

• wonen en werken;
• bodem en water;
• cultuurhistorie;
• landschap.

Wonen en werken

Het plangebied is onderdeel van het door de provincie aangewezen stedelijke gebied (rode contour).

Artikel 4.1 van de verordening geeft regels voor het stedelijk gebied:

• 1. Als ‘Stedelijk gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken.
• 2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 3. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.

Op het aspect duurzaamheid wordt ingegaan in paragraaf 4.12. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan artikel 4.1 van de PRV.

Bodem en water

Op de kaart bodem en water is het plangebied aangewezen als 'beschermingzone drinkwaterwinning' (zie figuur 3.5).

Figuur 3.5 Uitsnede kaart bodem en water PRV (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Artikel 1.11 van de verordening bepaalt dat een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bestemmingen en regels bevat die het waterwinbelang beschermen indien nieuwe functies een verontreinigingsrisico vormen voor het grond- en oppervlaktewater. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het waterwinbelang rekening is gehouden.

Voorliggend plan voorziet in een herontwikkeling naar woningbouw. Deze nieuwe functie leidt niet tot een verontreinigingsrisico. Ter bescherming van het belang van de drinkwaterwinning is daarnaast een gebiedsaanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' met bijbehorende regeling opgenomen. In paragraaf 4.3 is hier nader op ingegaan. Hiermee voldoet het plan aan artikel 1.11 van de PRV.

Cultuurhistorie

Op de kaart cultuurhistorie is het plangebied aangeduid als 'Cultuurhistorische Hoofdstructuur' (Militair Erfgoed en Archeologie) in verband met de ligging in de Nieuwe Hollandse Waterlinie en Romeinse Limes zie figuur 3.6.

Figuur 3.6 Uitsnede kaart cultuurhistorie PRV (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De bijlage Cultuurhistorie van de PRV bevat een overzicht van de verschillende gebieden binnen de vier cultuurhistorische thema’s en beschrijft per gebied de te behouden en te versterken cultuurhistorische waarden. Het gaat hier om de kenmerkende cultuurhistorische samenhang binnen de verschillende gebieden. Op welke wijze met aspect cultuurhistorie is omgegaan wordt verantwoord in paragraaf 4.7 en 4.8.

Landschap

Op de kaart landschap is het plangebied aangeduid als 'Landschap Rivierengebied' zie figuur 3.7.

Figuur 3.7 Uitsnede kaart landschap PRV (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In de bijlage 'Kernkwaliteiten Landschap' staan per gebied de te beschermen kernwaliteiten beschreven die behouden moeten blijven. Voor het landschap Rivierengebied willen de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden:

• 1. schaalcontrast van zeer open naar besloten;
• 2. samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
• 3. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal – rivier;
• 4. de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Rivierengebied staat het waarborgen en ontwikkelen van de eigen identiteiten centraal. Dit richt zich zowel op het goed tot uiting komen van de karakteristieke kenmerken langs de centrale ruggengraat, als van de geleidelijke overgangen tussen de deelgebieden.

De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. De kernkwaliteiten van het rivierenlandschap worden dan ook niet aangetast. Het aspect landschap vormt zodoende geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurplan gemeente Bunnik (2008)

Het structuurplan gemeente Bunnik 2007 - 2015 is op 31 januari 2008 door de gemeenteraad vastgesteld en vormt de ruimtelijke component van de Toekomstvisie Bunnik uit 2004. In het structuurplan wordt aangegeven dat de komende jaren vele veranderingen in de gemeente Bunnik op stapel staan.

Toetsing

De ontwikkeling wordt niet concreet benoemd als ontwikkellocatie. Ten aanzien van het aspect wonen wordt echter wel aangegeven dat in de gemeente Bunnik substantiële woningbouw beoogd is om de

kernen te versterken. Dit sluit aan op drie kwaliteitspijlers van de toekomstvisie: duurzaam Bunnik, leefbaarheid en sociale samenhang. De woningtoename in Bunnik dient binnen de kern

plaats te vinden op een inbreidingslocatie. Daarmee is het plan indirect alsnog in lijn met het structuurplan.

Strategische agenda Bunnik (2016)

Op 23 juni 2016 heeft de Gemeenteraad van Bunnik de strategische agenda van Bunnik vastgesteld. Dat is een agenda voor de lange termijn, waarin de strategische keuzes van de gemeente op weg naar een goede toekomst voor inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en bezoekers zijn

weergegeven.

De kern van de strategische agenda betreft drie strategische keuzes die richting geven aan Bunnikse kwaliteit. Ze passen bij de Bunnikse identiteit en sluiten aan op de sterkte-zwakte analyse die met de samenleving is opgesteld:

• Regionaal Denken, Lokaal Doen.
• Focus op de Bunnikse kwaliteit.
• Ruimte voor talent.

Door middel van het gesprek met de samenleving zijn de strategische keuzes vertaald in de 4 pijlers van Bunnikse kwaliteit: Gelukkig, Gezond, Dynamische en Behendig Bunnik. Per pijler zijn de kernwaarden van Bunnikse kwaliteit benoemd en worden keuzes gemaakt om die kernwaarden verder te kunnen versterken:

• 1. Gelukkig Bunnik Kernwaarden: menselijke maat; met en voor elkaar; goede voorzieningen; dorpse bebouwing; behoud van het open en groene buitengebied.
• 2. Gezond Bunnik Kernwaarden: vitaal functioneren in de samenleving voor jong en oud; naar eigen wens en met eigen regie; op eigen kracht, en met ondersteuning en zorg indien nodig.
• 3. Dynamisch Bunnik Kernwaarden: Bunnikse kracht in de regio, gefaseerde groei, groen-gezond-slim, in verbinding met het Utrecht Science Park en met veel ruimte voor innovatie en duurzaamheid.
• 4. Behendig Bunnik Kernwaarden: open en flexibel, op slimme manier kwaliteiten en behoeften van gemeente, samenleving en regio verbinden.

Toetsing

Ten aanzien van wonen is het volgende in de agenda opgenomen. De gemeente wil een bijdrage leveren aan de groei van de regio, maar wel passend bij het dorpse karakter. Dit betekent dat de gemeente geen grootschalige uitbreiding (Vinex wijk) in korte tijd gaat realiseren, maar inzet op gefaseerde bouw over een langere periode. Nieuwbouw- en verbouwplannen moeten een meerwaarde opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit in de dorpskernen en/of het buitengebied (open en groene uitstraling). Hierbij houdt de gemeente rekening met het (behouden van het) kleinschalige, dorpse karakter waarbij verdichting van de openbare ruimte de voorkeur geniet boven hoogbouw.

Bij transformatie en nieuwbouw volgt de gemeente niet alleen het Bouwbesluit maar wordt ook een relatie gelegd met duurzame energieopwekking (energie producerende gebouwen). Gestreefd wordt naar tenminste energie neutrale nieuwbouw.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de schaal van het dorp. Tevens wordt van de ontwikkelende partij gevraagd de nieuwbouw tenminste energie neutraal te realiseren. Hiermee sluit het plan aan op de Strategische Agenda.

Woonvisie 2017-2021

Gemeente Bunnik streeft naar een gevarieerde woningvoorraad met voor alle inwoners van Bunnik een (zorg) geschikte woning, afgestemd op woonwensen, levensfase en financiële mogelijkheden. Dit is wat de gemeente de komende jaren wil bereiken op het gebied van het wonen. De Visie op wonen is door de raad vastgesteld op 25 januari 2018.

Voor wie

De gemeente is verantwoordelijk voor alle inwoners van Bunnik. Een groot deel van de inwoners van Bunnik is prima in staat om hun woonwensen waar te maken. Er is voldoende aanbod en men heeft voldoende middelen. Ook zijn projectontwikkelaars bereid om voor deze mensen nieuw te bouwen. Er zijn echter ook inwoners voor wie het niet vanzelfsprekend is: voor wie er geen aanbod is dat geschikt en/of betaalbaar is. Het gaat met name om deze inwoners waar ingrijpen van de gemeente noodzakelijk is.

Er is in Bunnik niet voldoende en betaalbaar aanbod voor de huishoudens met een laag inkomen en huishoudens met een middeninkomen. Daarnaast kent Bunnik vergrijzing en is het noodzakelijk om voldoende zorg geschikte woningen te hebben. Ook mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening moeten komende jaren op zichzelf gaan wonen in plaats van in beschermde woonzorginstellingen.

Er zijn sowieso méér woningen nodig

De bevolking van Bunnik groeit nog steeds en ook huishoudensverdunning zorgt ervoor dat er meer woningen nodig zijn voor deze groei. Er zijn tot 2030 zo'n 1.390 extra woningen nodig om de eigen bevolking de kans te bieden om in de eigen gemeente te blijven wonen. Naast extra woningen voor de groei van de eigen bevolking, heeft Bunnik de ambitie om nog meer extra woningen te bouwen voor instroom vanuit de regio.

Er zijn locaties nodig om deze extra woningen te kunnen realiseren

Voor de extra woningen die nodig zijn voor de autonome groei is ruimte nodig. Met behoud van de identiteit van Bunnik is het mogelijk om in- en uitbreidingslocaties hiervoor in te zetten. Dát de kernen veranderen, is duidelijk. De manier waarop is het samenspel tussen ruimtelijke, programmatische en financiële kaders. De Visie op wonen is hierbij het programmatisch kader. Duidelijkheid en een vastgesteld kader is daarbij essentieel voor een goede samenwerking en een optimaal resultaat.

De Visie op wonen als sturingsinstrument voor het gewenste woningbouwprogramma

Een Visie is noodzakelijk om duidelijk te maken wát de gemeente wil bereiken. Het is een sturingsinstrument waarmee gestuurd wordt op het woningbouwprogramma en de ingrepen in de bestaande woningvoorraad.

Ambities

De Visie op wonen is ingestoken vanuit de lokale context. Hoewel een groot deel van de inwoners van Bunnik goed in staat is hun woonwensen waar te maken, zijn er ook inwoners waarvoor dit minder vanzelfsprekend is. Voor hen is er geen of weinig geschikt of betaalbaar aanbod. De Visie op wonen richt zich met name op deze inwoners.

Er ligt een opgave om méér woningen te bouwen. Om sturing te geven op dit woningbouwprogramma en de bestaande woningvoorraad zijn de volgende ambities geformuleerd in de Visie op wonen.

• 1. Beschikbaarheid sociale huurwoningen vergroten.
• 2. Doorstroming bevorderen en verminderen van scheef wonen.
• 3. Inzetten op de combinatie wonen/zorg en woningen voor kwetsbare doelgroepen.
• 4. Duurzaamheid in wonen: nieuwbouwwoningen worden energieneutraal en gasloos en in de bestaande bouw ligt de focus op verduurzaming.
• 5. Leefbaarheid en de schaal van Bunnik: nieuwbouw is passend in de sfeer en het karakter van de drie dorpen en komt tegemoet aan de eisen van de doelgroepen van beleid.

Onderzoeksgegevens

Bunnik kent een vergrijsde bevolking in relatie tot de regio Utrecht; 32% van de huishoudens is boven de 65 jaar. Het aantal huishoudens boven de 65 jaar groeit tot 2030 van 2.020 naar 2.990 huishoudens. 32% van de huishoudens heeft een laag inkomen (tot € 36.165,-).

In de gemeente Bunnik staan 6.205 woningen waarvan 5.275 grondgebonden woningen en 930 appartementen. Bunnik kent veel koopwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen is met 16% wat beduidend lager dan het gemiddelde in de regio (29%). Ook het aandeel vrije sector huurwoningen in Bunnik (10%) is lager dan in de regio (13%). Het aanbod van de sociale huurwoningen bestaat voor 55% uit eengezinswoningen met vier of meer kamers. De goedkoopste klassen binnen de sociale huur met een huur tot € 403 en tot € 577 zijn ondervertegenwoordigd.

In de Visie op wonen is het woningbouwprogramma gebaseerd op de woningbehoefteraming van de regio U16 (16 gemeenten van de regio Utrecht). In de periode 2015-2030 (15 jaar) is de kwantitatieve behoefte voor Bunnik geraamd op circa 1.390 woningen. Het woningbouwprogramma 2015-2030 omvat ca. 885 woningen.

Toetsing

• Als de woonbehoefte afgezet wordt tegen het huidige aanbod wordt duidelijk dat een groot deel van de kwalitatieve woonbehoefte appartementen betreft:
• Kleine sociale huurappartementen voor jonge 1 á 2 persoonshuishoudens (starters op de woningmarkt) en ouderen met een laag inkomen.
• Vrije sectorhuurappartementen voor de middeninkomens, zowel starters op de woningmarkt die nog niet kunnen kopen en te veel verdienen voor een sociale huurwoning en ouderen die een koopwoning achterlaten.
• Koopappartementen, voor ouderen die willen kopen en een koopwoning in Bunnik achterlaten.

In de Visie op wonen is aangegeven dat een sfeer en schaal, passend bij Bunnik, op vele manieren is te bereiken. Het gaat om de juiste verhouding tussen bebouwing enerzijds en openheid en groen anderzijds. Dit kan met een uitgekiend stedenbouwkundig ontwerp (zoals doorzichten die openheid geven) en de juiste balans tussen bebouwd oppervlak enerzijds en openheid en groen anderzijds. Dit kan met verschillende woningtypen en woningdichtheden. Zo kunnen op eenzelfde perceel - en met behoud van dezelfde oppervlakte aan openbare buitenruimte - méér woningen gebouwd worden als gekozen wordt voor gestapelde bouw in plaats van grondgebonden, vrijstaande woningen. Waar ruimte is en accenten gewenst zijn, is het mogelijk om beperkt gestapeld te bouwen, passend bij de Bunnikse maat en schaal. Ondergronds parkeren is een middel om bovengronds groene ruimte te creëren.

Groenstructuurplan 2005-2015

Het Groenstructuurplan legt de hoofdgroenstructuur binnen de gemeente vast en geeft een beschrijving van de gewenste ontwikkelingen. De Kromme Rijn is bepalend voor de identiteit van de gemeente.

Hoofddoelstelling is dat het openbare groen in de gemeente Bunnik een bijdrage moet leveren aan een aantrekkelijke, functionele en veilige woonomgeving. Leefbaarheid, (beeld-) kwaliteit en identiteit zijn hierbij de sleutelwoorden. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden in duurzaam groen, dat binnen de

kernen in hoofdlijnen de structuur van de kernen aanduid en samenhang creëert, en groen dat afwisselend is en de kernen verfraait. Concreet betekent dit dat bomen en beplanting onder andere de stedenbouwkundige structuur moeten versterken en accentueren. Dit geldt zowel voor de hoofdgroenstructuur als voor het groen in de wijken.

Toetsing

Op de uitwerkingskaart zijn de bomenrijen langs de Provincialeweg, Van Zijldreef en John F. Kennedylaan aangeduid als belangrijke groenstructuren (zie figuur 3.8). Zoals aangegeven in paragraaf 2.3 leidt het plan niet tot aantasting van deze bomenrijen. De dubbele bomenrijen langs het plangebied blijven gehandhaafd. Het plan is in overeenstemming met het Groenstructuurplan.

Figuur 3.8 Uitwerking kaart Bunnik als onderdeel van het Groenstructuurplan

Nota parkeernormen, gemeente Bunnik (2008)

In 2008 heeft de gemeente de ‘Nota parkeernormen, gemeente Bunnik’ vastgesteld, waarin per functie is aangegeven welke parkeernormering bij nieuwe ontwikkelingen in acht genomen moet worden. Onderscheid is gemaakt in parkeernormen voor ‘Zone 1 – centrum’, parkeernormen voor ‘Zone 2 - schil/overloopgebied’ en parkeernormen voor zone 3 het overige deel van de bebouwde kom en het buitengebied. Het doel van de nota is als volgt gedefinieerd: Het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke projecten en ontwikkelingen in de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven en het buitengebied. Hierdoor kan in de toekomst worden voorzien in de parkeerbehoefte waarbij tevens de bereikbaarheid en leefbaarheid worden gewaarborgd.

Om deze doelstelling te behalen zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd:

• een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken;
• de initiatiefnemer van een bouwplan draagt zorg voor de parkeeroplossing op eigen terrein;
• er wordt gestreefd naar een goede balans tussen het aanbod van parkeerplaatsen versus de leefbaarheid en de kwaliteit (functie, gebruik, beeld) van de openbare ruimte;
• het streven is om de mogelijkheden voor dubbelgebruik en uitwisseling maximaal te benutten.

Toetsing

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de Nota parkeernormen. Het aspect parkeren is onderbouwd in paragraaf 2.4. Hiermee voldoet het plan aan het parkeerbeleid.

Bunnik Duurzaam (2014)

Op 18 december 2014 heeft de Gemeenteraad van Bunnik het Duurzaamheidsprogramma Bunnik Duurzaam vastgesteld. Het programma is doelgericht, concreet, ontdaan van overbodige ‘ballast` en gaat uit van bestaande initiatieven op het gebied van duurzaamheid in de gemeente. Daarbij gaat het niet om bindende beleidsregels maar om een actieprogramma dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. In het duurzaamheidsprogramma zijn de volgende ambities en doelen opgenomen:

• 1. minder CO2 uitstoot in eigen gemeentelijke organisatie: oppakken met eerste focus op inzicht in verbruik en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Opwekking van duurzame energie is alleen mogelijk zonder eigen investering.
• 2. minder CO2 uitstoot op Bunniks grondgebied: focus op besparing bij bestaande woningvoorraad door aan te sluiten bij landelijke ontwikkelingen vanuit Energieakkoord.
• 3. meer mensen in een duurzame leefomgeving: beperkte inzet want kwaliteit van leven nu in Bunnik is relatief goed. Focus meer op effecten van eigen handelen voor elders in de wereld, inzet op preventie.
• 4. meer bedrijven zijn maatschappelijk verantwoord bezig: MVO oppakken met focus op energiebesparing.
• 5. inwoners en bedrijven zijn zich beter bewust van hun verbruik en de besparingsmogelijkheden.
• 6. meer mensen kiezen voor duurzame vormen van mobiliteit.

Operationele doelen (wat gehaald moet worden):

In 3 jaar gaat de uitstoot van de gemeentelijke organisatie omlaag met 20% en is de ambtelijke organisatie zich bewust van haar rol en bijdrage aan het streven naar duurzame ontwikkeling . De uitstoot van woningen is gedaald met 10% ten opzichte van 2012. Het merendeel van de Bunnikse bedrijven is actief bezig met maatschappelijk verantwoord ondernemen en/of energiebesparing.

Het merendeel van de Bunnikers kent het Platform Duurzaam Bunnik.

Toetsing

De ontwikkeling dient te passen binnen de duurzaamheidsdoelstelling van de gemeente. In paragraaf 4.12 is hier nader op ingegaan.

Convenant 'Beton in een circulaire economie' (2017)

Het 'betonconvenant' is een initiatief van bedrijven uit het Netwerk Betonketen en heeft als doel om in samenwerking met partijen stappen te zetten om beton(producten) duurzamer te produceren en te onderzoeken hoe beton (in de toekomst) kan worden hergebruikt en gerecycled voor toepassing in nieuw beton. De gemeente Bunnik is een van de gemeenten in de regio Utrecht die het convenant hebben ondertekend. Om de doelstelling te bereiken zijn de volgende subdoelstellingen geformuleerd:

• 1. Stimuleren van hoogwaardige recycling en reductie van de CO2-emissie;
• 2. Stimuleren van duurzame innovaties voor hergebruik en recycling, gericht op kwaliteit en verlaging milieubelasting;
• 3. Optimale ketensluiting voor betonnen materialen door verbeterde samenwerking tussen alle schakels in de keten.

De deelnemers stellen voor de periode 2017-2019 een uitvoeringsprogramma op om de afspraken in het convenant in meer detail uit te werken.

Toetsing

De uitgangspunten uit het convenant voor het gebruik van beton zullen aan de ontwikkelde partij worden meegegeven.

Plan van Aanpak Ruimtelijke Adaptatie (2016)

De gemeente Bunnik heeft in 2014 de intentieverklaring Ruimtelijke Adaptatie Coalitie Regio Utrecht getekend. Dit heeft geleid tot het Plan van Aanpak Ruimtelijke Adaptatie. De coalitie richt zich op de totstandkoming van vier gezamenlijke producten. Deze producten moeten er toe leiden dat de gemeente vanaf 2020 ruimtelijk adaptief als vanzelfsprekend kan toepassen en ervaren:

• 1. Opstellen gezamenlijke kennisagenda;
• 2. Toolkit met bouwstenen/kennis opdoen en delen;
• 3. Koploperprojecten/ Klimaatadaptatie in uitvoering;
• 4. Verankering / Visie, beleid en regelgeving.

De realisatie van de vier producten en het oplossen van de governance vraagstukken gaan vooral over twee domeinen, namelijk ruimtelijke ordening en water. Voor de organisatie van de klimaatopgaven in dit Plan van Aanpak zoekt de coalitie aansluiting bij deze twee domeinen. De coalitie is betrokken in deze domeinen en weet dat de twee domeinen een eigen netwerk hebben:

• netwerk 'water' (wateroverlast in de openbare ruimte, veiligheid en droogte);
• en netwerk 'ruimtelijke ordening' (nieuwbouw, openbare ruimte, groen, milieu).

Binnen deze twee-eenheid van water en ruimte (waaronder ook de andere domeinen zoals milieu zijn te vervatten) is synergie een belangrijk begrip: Klimaatadaptatie realiseren door samenwerkingsverbanden op te zoeken. Veel minder vanuit de gedachte om taken en bevoegdheden goed te benoemen, maar veel meer vanuit wat de maatschappij vraagt.

Toetsing

Het voorliggende plan is niet aangewezen als koploperproject. Vanzelfsprekend houdt het plan wel rekening met de wet- en regelgeving zodat het aspect ruimtelijke adaptatie voldoende is meegewogen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Voor de ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 91 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

4.2 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5). In de bodem zijn geen bodemvreemde- en asbestverdachte materialen waargenomen. Ter plaatse van enkele boringen is een sterke gehalte minerale olie aangetoond. Ook het grondwater is licht verontreinigd. Na aanvullend onderzoek blijkt echter geen sprake te zijn van ernstige bodemverontreiniging. Alhoewel de hypothese 'verdacht' formeel moet worden gehandhaafd, worden geen milieuhygiënische beperkingen voorzien. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.3 Water

Toetsingskader

Voor ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen is het nodig om een watertoets uit te voeren. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Ruimtelijke plannen moeten voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Het waterschap kijkt of in een plan voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
• Provinciale Ruimtelijke Verordening
• Provinciale Milieuverordening

Waterschapsbeleid

• Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021 (http://www.waterschaponline.nl/hdsr/). De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel 'Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving'. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we ook, volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is in 2015 vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Huidige situatie

Algemeen

In het plangebied bestaat uit een kantorenlocatie met bijbehorende parkeervoorzieningen en groen. Het plangebied is in de huidige situatie grotendeels verhard.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland is het plangebied vanwege de ligging in stedelijk gebied niet gekarteerd. Het plangebied ligt in het grondwaterbeschermingsgebied Bunnik. Ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening stelt de provincie Utrecht in haar PMV 2013 in de artikelen 14 t/m 18 dat een aantal activiteiten aan voorschriften is gebonden. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld, het toepassen van bodemenergiesystemen, diepinfiltratie van grondwater en het op of in de bodem lozen van verontreinigd hemelwater. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk. Daarnaast geldt voor iedereen de bijzondere zorgplicht (artikel 4 van de PIW 2013). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt.

In het bestemmingsplan is ter signalering de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

Waterkwantiteit

In het plangebied en de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit sloop van de bestaande bebouwing en realisatie van ten hoogste 91 woningen in de vorm van grondgebonden woningen en appartementen met bijbehorende verkeersvoorzieningen en groenvoorzieningen.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verhard oppervlak dient deze toename gecompenseerd te worden. De compensatie-eis van het hoogheemraadschap is 15% van de toename in verharding. In de huidige situatie bedraagt de oppervlakte van de aanwezige verharding circa 6.296 m2. De verharding in de toekomstige situatie bedraagt circa 5.830 m2. Per saldo neemt het verhard oppervlak af met circa 466 m2. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige woningbouw is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Voor de beoogde ontwikkeling is geen vergunning noodzakelijk op grond van de Keur.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden, gemengde gebieden en rustige buitengebeiden.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen gelegen. Er is dan ook sprake van een rustige woonwijk. Ten zuiden van het plangebied is een begraafplaats aanwezig. Voor een begraafplaats geldt volgens de VNG-brochure een categorie 1 met een grootste afstand van 10 m ten opzichte van rustige woonwijken. De afstand tot de dichtbijgelegen woningen bedraagt circa 50 m

Aan deze richtafstand wordt dus voldaan. Ten zuidoosten van het plangebied liggen daarnaast kantoren en lichte bedrijven (hoofdzakelijk milieucategorie 2). Ook hier wordt aan de richtafstand voldaan. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.5 Geluid

Beleid en normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wgh geluidzones waarbinnen de geluidhinder aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen.

De breedte van de geluidzone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging. De zone wordt gemeten vanaf de kant van de weg en is gelegen vanuit de as van de weg.

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Akoestisch onderzoek

Aan de J.F. Kennedylaan 99 – 101 in Bunnik ligt het kantoorcomplex Rhijnhaeghe. De kantoren kennen al jaren een teruglopende bezettingsgraad en inmiddels is sprake van leegstand. De initiatiefnemer wil daarom een woongebied met grondgebonden woningen en appartementen realiseren (91 woningen). De nieuwe woningen liggen in de geluidzone van de A12, de Provincialeweg, de Runnenburg, de Van Zijldreef, de J.F. Kennedylaan en de spoorlijn Utrecht – Bunnik. Daarom is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting als gevolg van deze bronnen.

Het volledige rapport met het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Onderstaand volgen de belangrijkste bevindingen:

• Als gevolg van het wegverkeer op de A12 wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De berekende overschrijding is van toepassing voor het noordwestelijke bouwblok (aan de Van Zijldreef) en de zuidwestelijke bouwblokken (aan de van Zijldreef en Provincialeweg). De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 51 dB;

• Als gevolg van het wegverkeer op de Provincialeweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden voor de gevels van de zuidwestelijke bouwblokken aan de kant van de Provincialeweg en een beperkt deel van de gevels van de bouwblokken aan de kant van de Van Zijldreef. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 53 dB;

• Als gevolg van het wegverkeer op de Van Zijldreef wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden voor het noordwestelijke bouwblok en de zuidwestelijke bouwblokken. De overschrijding is van toepassing op de gevels aan de kant van de Van Zijldreef. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt hier inclusief aftrek artikel 110g Wgh 54 dB;

• Als gevolg van het wegverkeer op de Runnenburg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor geen van de bouwblokken overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 44 dB;

• Als gevolg van het wegverkeer op de J.F. Kennedylaan wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden voor de gevels van de noordelijke bouwblokken aan deze weg. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt hier inclusief aftrek artikel 110g Wgh 53 dB;

• Als gevolg van de spoorlijn Utrecht - Bunnik wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor geen van de bouwblokken overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 47 dB voor het zuidwestelijke bouwblok.

Maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van de ontwikkeling terug te dringen zijn onvoldoende doeltreffend of stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Wel zijn er compenserende maatregelen waar het plan in voorziet. Het gaat om geluidluwe gevels en een akoestisch luwe binnenruimte. Omdat de maximale ontheffingswaarde voor geen van de gezoneerde bronnen wordt overschreden en de gecumuleerde geluidbelasting niet resulteert in een significante geluidtoename, kunnen hogere waarden worden aangevraagd conform tabel 4.1.

Tabel 4.1 Benodigde hogere grenswaarden

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied worden maximaal 91 woningen gerealiseerd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

De verkeersgenratie van de ontwikkeling bedraagt 577 mvt/etmaal (zie paragraaf 2.4). De uitkomst van de NIBM-tool laat zien dat de ontwikkeling binnen het plangebied niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Het plan is derhalve uitvoerbaar voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit (zie figuur 4.1).

Figuur 4.1 NIBM tool

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Provincialeweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze wegen ruimschoots onder de grenswaarden lagen (zie figuur 4.2).

Figuur 4.2 Jaargemiddelde concentraties fijn stof en stikstofoxide (2015)

Omdat direct langs deze wegen aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Ter plaatse zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet belemmert. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Monumentenwet vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologische onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van archeologische waarden in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Archeologiebeleid gemeente Bunnik

Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeenten in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk.

De gemeente beschikt sinds 2011 over een vastgestelde archeologische beleidsnota. Een belangrijk onderdeel hiervan vormt de gemeentelijke archeologische beleidskaart, die wordt gebruikt als basis voor het bestemmingsplan. De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Deze kennis komt tot uiting in vijf periode-specifieke archeologische verwachtingskaarten die tonen op welke locaties archeologische resten uit bepaalde perioden kunnen worden verwacht. Op de beleidskaart worden de verschillende verwachtingen vertaald naar verwachtingszones en gekoppeld aan concrete vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden, worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. Door middel van het hanteren van verschillende vrijstellingsgrenzen wordt binnen de gehele gemeente gezocht naar een goede balans tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten.

Onderzoek

Verwachtingswaarden plangebied

Op de archeologische beleidskaart van de Gemeente Bunnik ligt het zuidelijke deel van het plangebied in een zone van hoge archeologische verwachting (waarde 3). Het noordelijke deel van het plangebied ligt in een gebied met een lagere verwachting (waarde 4). Voor de gronden onder de huidige bebouwing geldt geen archeologische verwachting. De vrijstellingsgrenzen voor een omgevingsvergunning voor bouwen liggen voor het gebied met waarde 4 bij een ontgravingsoppervlak kleiner dan 5.000 m2 en een diepte kleiner dan 1,0 m – mv. Voor het deel van het plangebied dat valt onder waarde

gelden vrijstellingsgrenzen van 500 m2 en 0,5 m –mv. Voor de gronden onder de huidige bebouwing geldt dat geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Omdat de vrijstellingsgrenzen zullen worden overschreden door de geplande werkzaamheden is een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4.

Figuur 4.3 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Bunnik

Resultaten bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

In het bureauonderzoek is een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied opgesteld. Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen en zo nodig aanvullen van de gespecificeerde verwachting.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen op stroomrugafzettingen, waarschijnlijk op de overgang van een meanderbocht van de stroomrug van Houten die geërodeerd is door een meanderbocht van de Kromme Rijn (Oude Rijn). De stroomruggen zijn gekarteerd op basis van beddingzand en geven dus de bodem aan van de riviergeulen die er gelopen hebben. Bewoning vond uiteraard niet hier plaats, maar op de oeverwallen, die bovenop het beddingzand zijn afgezet. Het beddingzand ligt in het plangebied op ca. 1,0 m NAP ofwel op ongeveer 2,0 m –mv. De archeologische resten worden dus binnen 2,0 m –mv verwacht. De afzettingen in het plangebied dateren ongeveer tussen 2250 voor Chr. en de 12e eeuw na Chr. en dus kunnen er theoretisch archeologische resten voorkomen uit de perioden Laat-Neolithicum tot en met de Nieuwe Tijd. Uit de resultaten van onderzoeken in de omgeving van het plangebied blijkt dat de bodem bestaat uit beddingafzettingen en oeverafzettingen, waarbij in de oeverafzettingen cultuurlagen kunnen voorkomen.

Uit historische kaarten blijkt dat het plangebied langdurig in gebruik is geweest als akkerland; pas sinds 1989 is er bebouwing aanwezig binnen het plangebied. Het is onbekend tot hoe diep de huidige bebouwing en inrichting de ondergrond van het plangebied heeft verstoord en of er nog andere verstoringen voorkomen.

Het booronderzoek heeft de ligging van het plangebied op de stroomrug van Houten, deels geërodeerd door een meanderbocht van de Kromme Rijn, bevestigd. Er kunnen archeologische resten voorkomen op twee niveaus. Het bovenste niveau betreft de oude bouwvoor, waarvan de onderzijde ligt op minimaal 2,7 m NAP (minimaal 0,8 m –mv in het opgehoogde gebied). Dit niveau heeft een lage verwachting omdat het gelegen is in de top van komkleiafzettingen. Het andere mogelijke archeologische niveau bevindt zich in de top van het “zandige kleipakket”, op minimaal 2,1 m NAP (of dieper tot 1,7 m NAP). Dit komt overeen met minimaal 0,7 m –mv in het niet opgehoogde gebied en minimaal 1,4 m –mv in het opgehoogde deel. Indien dit niveau een stilstandsfase betreft dan geldt voor dit niveau een hoge archeologische verwachting op archeologische waarden uit waarschijnlijk de periode Bronstijd tot en met Romeinse tijd.

Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om

vervolgonderzoek uit te laten voeren indien graafwerkzaamheden dieper reiken dan 2,3 m NAP. De omvang en vorm van dit vervolgonderzoek kan pas worden bepaald als bekend is welke bodemingrepen gaan plaatsvinden.

In het kader van het bestemmingsplan zijn de archeologische waarden afdoende in beeld gebracht. De eventuele noodzaak tot vervolgonderzoek zal pas in het kader van de omgevingsvergunning aan de orde zijn. Pas dan is duidelijk of de graafwerkzaamheden dieper reiken dan 2,3 m NAP.

4.8 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en de Ecologische Hoofdstructuur dient bepaald te worden.

Onderzoek

Volgens de Provinciale Ruimtelijke Verordening ligt het plangebied zowel in de zone van de Limes als de Nieuwe Hollandse Waterlinie (zie paragraaf 3.2). De bijlage Cultuurhistorie van de PRV bevat een overzicht van de verschillende gebieden binnen de vier cultuurhistorische thema's en beschrijft per gebied de te behouden en te versterken cultuurhistorische waarden. Het gaat hier om de kenmerkende cultuurhistorische samenhang binnen de verschillende gebieden. Hierna vindt per thema een beschrijving plaats en wordt beoordeeld wat de effecten zijn van de ruimtelijke ingreep.

Nieuwe Hollandse Waterlinie

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een 85 kilometer lange verdedigingslinie tussen de voormalige Zuiderzee en de Biesbosch. De aanleg startte in het begin van de negentiende eeuw, met als doel het economisch hart van Nederland te beschermen tegen aanvallen uit het oosten. De Nieuwe Hollandse Waterlinie bestaat uit een hoofdweerstandslijn (achterste begrenzing), verdedigingswerken, sluizen/kanalen/keerkaden en een open inundatiegebied (het gebied dat onder water kon worden gezet). De inundatiegebieden vormden het hoofdbestanddeel van de verdediging. Op plaatsen waar inundatie niet mogelijk was, of op plaatsen waar wegen de linie doorkruisten, bouwde men forten. Omstreeks 1870 kreeg de oostzijde van de stad Utrecht een tweede ring van grote forten. Tijdens de mobilisaties van 1914-1918 en van 1939-1940 werd de linie versterkt met tussenstellingen bestaande uit series kazematten en groepsschuilplaatsen. In 1951 werd de linie opgeheven. De voormalige schootsvelden rondom de forten zijn vaak nog onbebouwd en hebben weinig opgaande begroeiing (de ‘verboden kringen’ rond de forten kenden strenge bouwbeperkingen). De openheid van de voormalige inundatiegebieden versterkt de beleving van de linie.

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een voormalig nationaal landschap. In dit kader wil de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden:

• samenhangend stelsel van forten, dijken, kanalen en inundatiekommen;
• groen en overwegend rustig karakter;
• openheid.

De beoogde ontwikkeling ligt in bestaand stedelijk gebied. Er vindt sloop en vervangende nieuwbouw plaats binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Effecten op het samenhangend stelsel van forten dijken, kanalen en inundatiekommen en de openheid is derhalve uitgesloten. Het beoogde plan heeft daarnaast geen negatieve effecten op het groene karakter. De bestaande groenstructuren blijven grotendeels in stand. Daarnaast wordt extra groen toegevoegd in de vorm van een plantsoen. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Limes

De Limes is de voormalige noordgrens van het Romeinse Rijk. Het betreft de grootste lineaire structuur van Europa, lopend van Roemenië tot in Groot-Brittannië. In de provincie Utrecht volgt de Limes de loop van de Neder-, Kromme en Oude Rijn. De Limes is bovengronds vrijwel nergens zichtbaar. De archeologische resten liggen verborgen in de bodem, veelal onder het grondwaterpeil, waardoor in onze gebieden sprake is van een unieke conservering. Het verhaal van de Limes is zowel het verhaal van de Romeinse soldaten in de forten als het verhaal van de inheemse bevolking daaromheen en de wisselwerking tussen beide groepen. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening wordt het accent gelegd op de aan de militaire aanwezigheid gerelateerde ruimtelijke structuren:

• de grensrivier, met scheepswrakken (in de voormalige bedding), waterwerken en archeologisch waardevolle geulopvullingen;
• de limesweg, op de zuidelijke oevers van de Rijn;
• forten (castella) met bijbehorende kampdorpen (vici), grafvelden, wachttorens en waterwerken;
• een zone langs en op korte afstand van de Romeinse Rijn en Limesweg met daarbinnen (het mogelijk voorkomen van), (water)wegen, semi-militaire nederzettingen, religieuze centra, grafvelden en aanverwante monumenten.

De belangrijkste bekende locaties van de Utrechtse Limes zijn de castella bij Fort Vechten (Fectio), op het Domplein in Utrecht (Trajectum), bij de Hoge Woerd in de Meern en in het centrum van Woerden (Laurium).

 

De ontwikkeling ligt binnen de bestaande stedebouwkundige structuur en op ruime afstand van de zuidelijke oevers van de Kromme Rijn en van Fort Vechten. In het kader van de ontwikkeling is tevens een archeologisch onderzoek uitgevoerd waarbij ook rekening is gehouden met mogelijke sporen in de Limes. Geconcludeerd wordt dat negatieve effecten op de Limes zijn uitgesloten.

Conclusie

Het geplande ontwikkeling heeft derhalve geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden. Het aspect 'cultuurhistorie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de provincie Utrecht wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het in of op de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Oostelijke Vechtplassen, gelegen circa 10,5 km ten noordwesten van het plangebied (figuur 4.3). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied is gelegen circa 500 m ten westen van het plangebied (figuur 4.4).

Figuur 4.3 Ligging Natura2000 gebieden (bron: provincie Utrecht)

Figuur 4.4 Ligging Natuurnetwerk Nederland (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Daarnaast zijn, gelet op de afstand tot Natura 2000-gebieden, negatieve effecten als gevolg van toename in stikstofdepositie uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van NNN staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een quickscan planten- en diersoorten uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Hieruit blijkt het volgende. In verband met het de aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. De aanwezigheid van vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen kan worden uitgesloten. Er kunnen daarnaast algemene nationaal beschermde amfibieën en grondgebonden zoogdieren aanwezig zijn. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Utrecht.

Verder kan de aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen, vliegroutes) niet worden uitgesloten. Effecten op deze soortgroepen kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is een gerichte veldinventarisatie van belang om eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten.

In de periode mei tot en met september is een veldonderzoek uitgevoerd naar vleermuizen. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 3. Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in en direct rond het plangebied laatvlieger, gewone en ruige dwergvleermuizen en foerageren. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Op grond van het onderzoek worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. De plannen voor de herontwikkeling zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet

natuurbescherming.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.10 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Voor planologisch relevante kabels en leidingen geldt in het algemeen een belemmeringenzone waarmee in de ontwikkeling van een plangebied rekening moet worden gehouden.

Onderzoek

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.11 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Ten aanzien van deze aspecten moeten de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

• Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas.
• Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een ruimtelijke onderbouwing of bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen

Relevant is de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (circulaire RVGS) en in de toekomst ook het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid (BTEV). Op basis van de circulaire RVGS geldt het volgende:

• Voor bestaande situaties gelden er plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten de grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar en de streefwaarde van 10-6 per jaar.
• In nieuwe situaties geldt ter plaatse van kwetsbare objecten de grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde.
• Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR geldt een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op het BTEV zijn in de circulaire RVGS veiligheidsafstanden opgenomen uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water1. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Aan de hand van de Basisnetten wordt al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart voor Nederland blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn (zie figuur 4.5).

Figuur 4.5 Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)

Vervoer gevaarlijke stoffen

Er zijn geen (spoor)wegen in de omgeving van het plangebied die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

 

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

4.12 Duurzaamheid

Toetsingskader

Per 1 januari 2015 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. Voor de nieuwbouw van verschillende typen gebouwen gelden verschillende eisen. Om te voldoen aan de geldende eisen dient er bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen een EPC-berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG (Milieuprestatie Gebouw; verplichting geldend voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2) kan er gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor het uitvoeren van een berekening met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Voor GPR-gebouw is een gratis licentie beschikbaar via de Omgevingsdienst.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Hierin is opgenomen dat binnen het stedelijk gebied de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Onderhavig plan ligt binnen de rode contouren en is daarom gelegen binnen het stedelijk gebied.
Het gebruik van GPR gebouw wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en kan tevens voldaan worden aan de wettelijke vereiste inzake de MPG score.

Onderzoek en conclusie

Er wordt voor het vaststellen van de duurzaamheid gebruik gemaakt van de GPR:

• Voor de locatie moet een energiescan worden uitgevoerd. Gemeente en ontwikkelaar gaan in overleg over de wijze waarop het thema duurzaamheid in het plan opgenomen wordt;
• De gemeente streeft naar `0 op de meter' bij de grondgebonden woningen, een GPR energiescore voor het plan van 8-10, in combinatie met een gasloze wijk, als uitvoering van het rijksbeleid zoals vastgelegd in de Energienota;
• De gemeente maakt afspraken met de ontwikkelaar over maatregelen in het kader van klimaatadaptatie;
• De gemeente maakt afspraken met de ontwikkelaar over hergebruik van de materialen van het huidige kantoorpand, in het kader van een circulaire economie en het betonketenconvenant.

Geconcludeerd wordt dat het plan op basis van de genoemde punten voldoet aan het aspect duurzaamheid.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Wat regelt een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan geeft aan voor welke functies percelen en bouwwerken mogen worden gebruikt. Dat kan bijvoorbeeld zijn voor wonen, groen, verkeer enzovoort. Daarnaast bevat het plan per functie regels waaraan het gebruik en/of het bouwen moet voldoen. Zo is vastgelegd waar gebouwd mag worden en waar niet, en zijn regels gesteld hoe mag worden gebouwd. Het plan geeft bijvoorbeeld de maximale bouw- en goothoogte van huizen, en de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals erfafscheidingen aan.

5.2 Hoe ziet een bestemmingsplan er uit?

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (voorheen de ‘plankaart’ genoemd), planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels zijn het juridische deel van het bestemmingsplan. In dit deel van het bestemmingsplan staan de rechten en plichten die voortvloeien uit het plan. In de plantoelichting zijn de achtergronden en uitgangspunten voor het beleid opgenomen. Met de toelichting worden de aanwezige belangen in het gebied afgewogen en wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Alle bestemmingsplannen in Nederland zijn te vinden op de website: www.ruimtelijkeplannen.nl. Via het tabblad 'bestemmingsplannen' kan worden doorgeklikt naar de provincie, de woonplaats of nog specifieker de straatnaam. De gebieden die zwart omlijnd op de kaart staan aangeduid, zijn de gebieden waarvoor een bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar is.

Zodra het gewenste bestemmingsplan is gevonden en deze voldoende is ingezoomd, wordt de betreffende bestemmingslegging zichtbaar. Om een beter beeld van de omgeving te krijgen, kan voor verschillende ondergronden worden gekozen (luchtfoto, topografie). Zodra linksboven 'legenda' wordt aangeklikt, wordt inzichtelijk wat de verschillende kleuren betekenen. Door vervolgens op een locatie binnen het plangebied te klikken wordt aan de rechterzijde van de kaart de bijbehorende informatie

getoond.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• Met een dubbelbestemming. Dit betreft een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Bijvoorbeeld voor archeologie of ondergrondse leidingen. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. In het voorliggende plan komen geen dubbelbestemmingen voor.
• Met een aanduiding. Een aanduiding is een vlak op de verbeelding. Via een aanduiding wordt in de regels iets aanvullend geregeld. Dat kan betrekking hebben op maatvoering (bijvoorbeeld een specifieke goot- of bouwhoogte), bouwen (bijvoorbeeld voor specifieke bouwwerken als balkons), functies (bijvoorbeeld detailhandel) of specifieke regels voor een gebied (bijvoorbeeld een grondwaterbeschermingsgebied).

5.3 Welke bestemmingen komen in dit plan voor?

Dit bestemmingsplan bestaat uit vijf bestemmingen. De groene hof en de rand langs Van Zijldreef en de Provincialeweg zijn bestemd voor 'Groen'. De bestemming 'Tuin' is opgenomen voor de voortuinen bij de grondgebonden woningen en sociale huurappartementen. De interne ontsluiting en de parkeervoorzieningen in het plangebied zijn bestemd voor 'Verkeer'. De grondgebonden woningen zijn bestemd voor 'Wonen'.

Tot slot zijn de beoogde appartementengebouwen bestemd voor 'Wonen - Gestapeld'.

5.4 Opzet van de planregels

De hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, hebben de volgende vaste volgorde:

• In de Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald;
• In de Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven;
• De Algemene regels bevatten een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing);
• De Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Daarnaast is een aantal bepalingen opgenomen waaraan landelijk gezien de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelregel.

5.5 Toelichting op de inleidende regels

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de inleidende regels.

Artikel 1 Begrippen

De begrippen die in het bestemmingsplan gebruikt worden zijn in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.6 Toelichting op de bestemmingsregels

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels die specifiek gelden voor de bestemmingen in dit plan.

Artikel 3 Groen

De voor groen bestemde gronden zijn onder andere bedoeld voor groenvoorzieningen, plantsoenen, fiets- en voetpaden, toegangswegen tot percelen en speelvoorzieningen. Binnen de bestemming groen zijn geen gebouwen toegestaan, maar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 4 Tuin

Deze bestemming is opgenomen voor de tuinen voor de voorgevel van de grondgebonden woningen. Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Teven zijn bestemming overkappingen boven de voordeur en erkers toegestaan.

Artikel 5 Verkeer

De beoogde parkeervoorziening en de interne ontsluiting is bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals wegen, voet- en fietspaden, parkeren, groen- en waterpartijen en dergelijke.

Artikel 6 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen zijn bestemd voor grondgebonden woningen en de daarbij behorende bouwwerken, werken, werkzaamheden, tuinen en erven. Hoofdgebouwen (=de woningen) zijn uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak. In de planregels is aangegeven hoeveel woningen er binnen de bestemming maximaal zijn toegestaan. Tevens is de maximum goot- en bouwhoogte opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakopbouw' geldt een afwijkingsregel voor het overschrijden van de maximum goothoogte ten behoeve van de realisatie van een dakopbouw. Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen uitsluitend twee-aaneen gebouwde woningen worden gebouwd.

Bijbehorende bouwwerken, zoals aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak worden gebouwd. Verder gelden specifieke hoogte, oppervlaktematen en bebouwingspercentages. Tevens zijn bouwregels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde zoals pergola's, vlaggenmasten en erfafscheidingen.

Bij de woning is een aan-huis-verbonden beroepen of bedrijf toegestaan, mits de oppervlakte die voor een aan-huis-verbonden beroep wordt gebruikt maximaal 30% bedraagt van de totale oppervlakte van de woning, met een maximum van 60 m2 per woning. Het beroep of bedrijf aan huis mag uitsluitend door de bewoner worden uitgeoefend. In de bijlage bij de regels is een specifieke 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis' opgenomen. In deze lijst zijn de bedrijfsactiviteiten opgenomen die zijn toegestaan. Activiteiten die naar hun aard en invloed vergelijkbaar zijn met de in de Staat genoemde activiteiten zijn eveneens toegestaan.

Artikel 7 Wonen - Gestapeld

De appartementengebouwen zijn specifiek bestemd voor 'Wonen - Gestapeld'. Uitsluitend woningen in de vorm van gestapelde woningen zijn toegestaan. In de planregels is aangegeven hoeveel woningen er binnen de bestemming maximaal zijn toegestaan. Tevens is het aantal maximum aantal woonlagen vastgelegd. Net als bij de bestemming 'Wonen' is bij iedere woning een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Aangezien er geen achtertuinen bij de appartementengebouwen aanwezig zijn, is een regeling voor bijbehorende bouwwerken niet opgenomen. Wel zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak (half)verdiepte parkeervoorzieningen toegestaan.

5.7 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is vast voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en dient in alle bestemmingsplannen te worden opgenomen. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in het geval dat (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In de eerste bepalingen zijn regels voor ondergronds bouwen opgenomen. Ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bovengrondse bebouwing, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals voorzieningen voor ventilatie en daglichttoetreding, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. Een uitzondering is gemaakt voor de gronden met de bestemming 'Wonen - Gestapeld'. Ter plaatse mogen (half)verdiepte parkeervoorzieningen zowel binnen als buiten de bovengrondse bebouwing worden gebouwd. De bouwdiepte van het ondergrondse bouwwerk mag niet meer bedragen dan 4 m. Hier kan onder voorwaarden van een onderzoeksrapport van worden afgeweken mits blijkt dat hydrologische belangen niet worden geschaad.

De tweede bepaling regels dat bij nieuwe bebouwing of uitbreiding van bebouwing voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. Hierbij dient uit te worden gegaan van de geldende Nota parkeernormen. Van de bepaling kan uitsluitend worden afgeweken indien is aangetoond dat elders wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van de beoogde ontwikkeling.

De derde bepaling betreft een regeling met betrekking tot de overschrijding van bouw- en/of bestemmingsrenzen ten behoeve van balkons. Deze zijn toegestaan bij de appartementengebouwen op voorwaarde dat de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 2 m bedraagt.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een aantal vormen van gebruik gespecificeerd, dat strijdig is met het bestemmingsplan. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het storten en/of lozen van afval, (raam)prostitutie en seksinrichtingen.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is een koppeling gemaakt met de in het plangebied voorkomende gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Ter plaatse is geen gebruik van gronden en bouwwerken toegestaan met nadelige effecten voor het gebruik van grondwater voor de drinkwaterconsumptie. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' hebben de gronden mede een functie ten behoeve van het waterwingebied en is bij een functiewijzigingen uitsluitend een bestemming toegestaan die geen hoger grondwaterrisico met zich meebrengt dan de geldende bestemming.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de ligging van grenzen van bestemmingsvlakken, bouwvlakken en aanduidingen te wijzigen. Deze wijziging dient wel ondergeschikt te zijn. Wat onder ondergeschikt wordt verstaan is gespecificeerd in de wijzigingsregels.

5.8 Toelichting op de overgangs- en slotregels

In  Artikel 14 is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor hoe de overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik in bestemmingsplannen dienen te luiden. Kort samengevat zijn hieronder de belangrijkste punten vermeld.

Voor bouwwerken die aanwezig zijn op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of die nog gebouwd kunnen worden op basis van een omgevingsvergunning voor het bouwen en die afwijken van het bestemmingsplan geldt, dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd.

De overgangsbepalingen voor bouwwerken bevat een calamiteitsregeling en een regeling op grond waarvan het dagelijks bestuur eenmalig kan worden afgeweken voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk dat onder de overgangsbepalingen valt met maximaal 10%.

De overgangsregels voor het gebruik bepalen dat het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, mag worden voortgezet. Het met het bestemmingsplan strijdige gebruik mag niet worden veranderd in een ander strijdig gebruik, tenzij daardoor de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het strijdige gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten.

De overgangsbepalingen zijn niet van toepassing op bestaande bouwwerken die zijn gebouwd zonder vergunning en bestaand gebruik in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De slotregel (Artikel 15) beschrijft op welke wijze de regels aangehaald moeten worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de geplande ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier worden doorlopen.

Inspraak en overleg

Het proces voor het plan Rhijnhaege is als volgt tot stand gekomen. In het voorjaar van 2016 heeft de ontwikkelaar meerdere bijeenkomsten met bewoners en betrokkenen georganiseerd. Op 8 maart 2016 heeft een grote omgevingsbijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst zijn door omwonenden en betrokkenen een groot aantal kanttekens geplaatst bij het plan met name het aantal woningen. De ontwikkelaar heeft het plan vervolgens als vooroverlegplan ingediend bij de gemeente, en het plan is in september 2016 door de gemeente beoordeeld. Het college heeft toentertijd besloten het vooroverlegplan niet verder in behandeling te nemen om dat het plan te veel conflicteerde met bestaande beleidsdocumenten en in gang gezet beleid zoals de Strategische Agenda. Het college stond wel achter de herontwikkeling van Rhijnhaeghe en nodigde de ontwikkelaar uit om met een nieuw plan te komen dat beter past en kan rekenen op meer draagvlak. Het college wilde de herontwikkeling ook betrekken in de discussie met de raad over de Visie op wonen.

In 2016 en 2017 is de discussie over het nieuwe woonbeleid in de Visie op wonen breed gevoerd met diverse partners en stakeholders. Om duidelijkheid aan ontwikkelaars en inwoners te kunnen bieden heeft het college op 23 mei 2017 kaders voor de herontwikkeling van Rhijnhaeghe vastgesteld. Deze kaders zijn op 22 juni 2017.behandeld in het Open Huis. Inwoners, bedrijven en instellingen van Bunnik kunnen tijdens het Open Huis inspreken en een viertal personen/organisaties hebben hiervan gebruik gemaakt. Ook de raadsfracties geven tijdens het Open Huis opmerkingen op de kaders van het college. Naar aanleiding van de reacties door zowel leden van de diverse raadsfracties als door insprekers zijn de kaders van het plan aangepast en verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

In het traject rondom vaststelling van de kaders door het college zijn er een aantal gesprekken met de wijkvereniging geweest over de kaders en het proces om tot kaders en daarna een bestemmingsplan te komen. Door de wijkvereniging is een financiële analyse gemaakt waarin de wijkvereniging een aantal alternatieven financieel en inhoudelijk heeft beoordeeld. De alternatieven waren niet uitgewerkt in een plan en bovendien leken ze niet aan te sluiten op de wens van de gemeente om een gedifferentieerd woningprogramma te realiseren. Om deze reden is de gemeente hierop niet verder ingegaan.

In het kader van het vooroverleg zijn reacties op het plan gevraagd van de provincie Utrecht en het hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden. De provincie Utrecht had geen opmerkingen op het plan. Opmerkingen van het hoogheemraadschap zijn verwerkt.

Het plan is ter inzage gelegd en er heeft op 20 november 2017 een informatieavond voor bewoners plaatsgevonden.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 2 november tot en met 13 december 2017., Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). In deze periode zijn 438 zienswijzen op tijd ingediend. De zienswijzen geven aanleiding het bestemmingplan op bepaalde punten aan te passen. Ook zijn een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld. Deze zijn volledig beschreven in hoofdstuk 3 van de De Nota van Zienswijzen. Deze Nota is als bijlage 7 bij de Toelichting op het bestemmingsplan gevoegd.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen, gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente.

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de woningen. Hiermee kan het bestemmingsplan financieel haalbaar worden geacht.

Kostenverhaal gemeente

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade er is tevens een planschadeverhaalsovereenkomst opgesteld.

• 1. Het Basisnet houdt in dat er in Nederland trajecten worden aangewezen waarover het transport van gevaarlijke stoffen ongelimiteerd moet kunnen plaatsvinden, terwijl er daarnaast ook delen worden aangewezen waar slechts beperkt transport mag plaatsvinden, omdat hier juist de bebouwing nabij de infrastructuur voorrang krijgt.