Albert Cuyplaan 60 te Bilthoven

Toelichting

COLOFON
Gegevens over het plan:
Plannaam:	Albert Cuyplaan 60 te Bilthoven
Identificatienummer:	NL.IMRO.0310.20008WP0007-ON01
Status:	Ontwerp
Datum:	16 november 2020
Projectnummer Buro SRO:	31.30.04
Gegevens projectbetrokkenen:
Opdrachtgever:	Dhr. Plekenpol
Betrokken architect	05b Architecten
Gegevens Buro SRO:
Projectleider Buro SRO:	Dhr. A. van der Mispel
Bezoekadres vestiging Arnhem:	Sweerts de Landasstraat 50, 6814 DG te Arnhem
Telefoon:	026 – 35 23 125
E-mail:	[e-mail]
Internet:	www.buro-sro.nl

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

De initiatiefnemer heeft het plan opgevat om een vrijstaande woning te realiseren aan de Albert Cuyplaan in Bilthoven. De woning is voorzien op een plek die in de bestaande situatie over een woonbestemming en een bouwvlak beschikt, maar nog onbebouwd is. Omdat het aantal woningen ter plaatse via het directe recht niet mag toenemen, past deze ontwikkeling niet binnen het geldende bestemmingsplan. Wel biedt het vigerende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid. Omdat het initiatief passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een wijziging van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Albert Cuyplaan in de plaats Bilthoven, in de gemeente De Bilt. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

De ligging van het plangebied in de omgeving (bron: Openstreetmaps)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in een statige villawijk in Bilthoven-Noord. In de omgeving staan vrijstaande woningen binnen ruim opgezette kavels. Laanbomen begeleiden de straten en zorgen samen met het vele groen op de particuliere gronden voor een parkachtige woonomgeving. De Albert Cuyplaan is een zijweg van de Gezichtslaan en gaat ten westen van het plangebied over in het Vermeerplein.

Direct ten oosten-, zuiden- en westen van het plangebied liggen woningen. Aan de noordkant loopt de N234, een provinciale weg die Soest verbindt met Nieuwe Wetering.

Het plangebied, kadastraal bekend als 'De Bilt - sectie A – nummer 2381' is dicht begroeid met bomen en heesters. Er is geen bebouwing aanwezig. Het perceel heeft een maximale diepte van 105 m, een maximale breedte van 38 m en een totaal oppervlak van circa 2.050 m².

Luchtfoto van het plangebied (bron foto: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie

Het plan is om centraal op het perceel één vrijstaande rietgedekte woning te realiseren. Om een beeld te krijgen van de toekomstige situatie zijn ontwerptekeningen gemaakt, waarvan enkele zijn opgenomen in het vervolg van deze paragraaf.

Situatietekening van de nieuwe woning (bron: O5B Architecten)

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt hebben enkele inrichtingsprincipes uit de gemeentelijke stedenbouwkundige visie 'Bilthoven Noord' aan de basis gestaan. Op de voorgaande inrichtingstekening is te zien dat de toekomstige woning zo is gepositioneerd dat de afstand tot omliggende bebouwing minimaal 15 m bedraagt. Groene doorzichten vanaf de straat blijven zo behouden. Ook komt de woning op minimaal 15 m vanaf de weg te liggen, waarmee een ruime kavelopzet gewaarborgd is.

Aanzichten op de voorgevel (l) en achtergevel (r)(bron: O5B Architecten)

Aanzicht op de rechter zijgevel (bron: 05B Architecten)

De nieuwe woning betreft een vrijstaande woning bestaande uit twee bouwlagen met een rieten dak. De voorgevel krijgt een maximale breedte van 12 m. Dit is inclusief aan- en uitbouwen. De diepte bedraagt 20 m en de woning krijgt een maximale bouwhoogte van 10 m. Deze ontwerpprincipes staan aan de basis van een woning die qua uitstraling en massa goed aansluit op de omliggende bebouwing. Het ontwerp is reeds voorgelegd aan de gemeentelijke welstandscommissie, die een positief advies heeft afgegeven. In paragraaf 3.3, onder het gemeentelijk beleid, is nader gemotiveerd op welke wijze de stedenbouwkundige inrichtingsprincipes van de nieuwe woning passen binnen de 'Stedenbouwkundige visie Bilthoven Noord (2013)'.

De woning wordt via een oprit ontsloten op de Albert Cuyplaan. Binnen eigen terrein is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van auto's. Meer over het aspect verkeer volgt in paragraaf 4.4.

2.3 Duurzame stedenbouw

Duurzaamheid

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Duurzaamheid binnen gemeente De Bilt

De gemeente De Bilt wil een duurzame gemeente zijn. Duurzame ontwikkeling betekent dat we ervoor zorgen dat onze gemeente nu en in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Duurzaam De Bilt spoort inwoners, organisaties en bedrijven aan om nieuwe duurzaamheidsinitiatieven te ondernemen. Mensen uitdagen om samen te werken aan een betere leefomgeving voor nu en voor toekomstige generaties: dát is wat Duurzaam De Bilt wil bereiken.

Planspecifiek

Het aspect duurzaamheid is geïntegreerd in de planuitwerking van de nieuwe woning. Zo worden duurzame technieken en bouwmaterialen toegepast en de woning zal gasloos worden gebouwd.

Ook bij de inrichting van de buitenruimte dragen verschillende duurzame maatregelen bij aan een gezonde, groene en veilige leefomgeving. De bomen en struiken binnen het perceel blijven waar mogelijk behouden. Rondom de woning zijn er daarnaast mogelijkheden voor het treffen van infiltratiemaatregelen. Bijvoorbeeld infiltratiekratten om overtollig hemelwater op te vangen. Tijdens hevige neerslag wordt de druk op de waterafvoer van de openbare ruimte daardoor ontlast. In paragraaf 3.3 is nader ingegaan op het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen: Duurzaam Bouwen (DuBo).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro. Het plan heeft daarmee geen effect op de aspecten van nationaal ruimtelijk belang.

Ladder duurzame verstedelijking

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van één vrijstaande woning. Jurisprudentie wijst uit dat er bij woningbouwontwikkelingen sprake is van een stedelijke ontwikkeling als een plan voorziet in 11 nieuwe woningen of meer. Dit plan is daardoor niet aan te wijzen als een stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame ontwikkeling is daarmee niet aan de orde.

Conclusie

Het initiatief past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS)

In de PRS beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

In de PRV zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De volgende artikelen zijn voor deze ontwikkeling van belang:

Planspecifiek

Het plangebied ligt in een aantal gebieden die vanuit de provinciale visie en verordening van belang zijn.

Artikel 1.6 Mobiliteitstoets

Eén nieuwe woning heeft een zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg. De toekomstige ontsluiting van de woning vindt plaats op de Albert Cuyplaan. Deze weg en het aangrenzende wegennet kunnen de beperkte verkeerstoename goed aan. Parkeren is in de toekomstige situatie mogelijk binnen het eigen terrein. Er is geen sprake van een toename van de parkeerdruk op de omgeving. Het initiatief leidt niet tot knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoersnetwerk. Het initiatief past binnen artikel 1.6 van de verordening.

Artikel 1.8 Landschap (kernkwaliteiten landschap)

Het plangebied ligt in het 'Landschap Utrechtse Heuvelrug'. Dit landschap onderscheidt zich sterk van de omliggende vlakkere, meer open landschappen. Bos, heide, vennen en stuifzand wisselen elkaar af. Nieuwe ontwikkelingen binnen gronden die zijn aangewezen als 'Landschap' bevatten bestemmingen en regels ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. Ook dienen nieuwe ruimtelijke besluiten geen regels te bevatten die leiden tot een onevenredige aantasting van de kernkwaliteiten van het landschap. Voorliggend plan voorziet in één vrijstaande woning op een locatie waar reeds een woonfunctie geldt. Hierdoor en mede vanwege de beperkte omvang van het initiatief, is er geen sprake van een onevenredige aantasting van de kernkwaliteiten van het landschap Utrechtse Heuvelrug. Het initiatief past binnen artikel 1.8 van de verordening.

Artikel 4.1 Stedelijk gebied

De locatie van de nieuwe woning ligt in stedelijk gebied. In de bestaande situatie heeft een deel van het plangebied reeds een stedelijke functie, namelijk wonen. Dit initiatief voorziet daardoor niet in een nieuwe stedelijke functie ten opzichte van de bestaande situatie. Het plan past binnen artikel 4.1 'Stedelijk gebied'.

Conclusie

Het initiatief past binnen de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvise gemeente De Bilt 2030

Op 29 maart 2012 heeft de gemeente De Bilt de 'Structuurvisie gemeente De Bilt 2030' vastgesteld. Het document is een integrale ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de gehele gemeente voor de periode tot 2030. Aan de basis van de visie heeft de gemeente in 2010 het Bilts Manifest opgesteld, waarin zes kernkwaliteiten van de gemeente zijn benoemd: ruimte en groen, historische landschappen, hoogwaardige kennis, krachtige kernen, topper in sport en centrale ligging. Deze zes kernkwaliteiten zijn in de structuurvisie door vertaald naar zes speerpunten:

• 1. het landschap als duurzame onderlegger
• 2. een sterke sociale cohesie
• 3. zes kernen met een eigen gezicht
• 4. Life-science As als groene loper van De Uithof
• 5. goed bereikbaar en leefbaar
• 6. een recreatief buitengebied van formaat

Krachtige kernen en historische landschappen

Binnen de gemeente De Bilt is een duidelijke relatie aanwezig tussen landschap en dorpskernen. De grote verscheidenheid aan kernen in relatie tot de diversiteit aan landschapstypen is het uitgangspunt voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij dient nadrukkelijk aansluiting te worden gezocht bij de landschappelijke karakteristieken, waar ook cultuurhistorie onderdeel van uit maakt.

Bilthoven-Noord bestaat uit veel groene villawijken. Het karakter 'het wonen in het bos' is sterk gerelateerd aan het omliggende beboste landschap. Bij de uitwerking van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vindt de gemeente het van belang om landschap altijd te gebruiken als onderlegger en leidraad. Voor Bilthoven-Noord komt dit neer op het respecteren van de fijnmazige structuur van boskamers en de kleinschalige opzet van bebouwing.

Wonen

De aankomende jaren komen er extra woningen bij in De Bilt als antwoord op de toenemende vraag.

Planspecifiek

Bij de ontwerpprincipes van de nieuwe woning is rekening gehouden met de landschapsprincipes die van toepassing zijn binnen Bilthoven-Noord. De woning krijgt een centrale positie binnen het perceel. Zo blijven groene doorkijken vanaf de straat behouden. Verder krijgt de woning een massa en architectuur die passend zijn bij een villawijk en aansluiten bij de woningen uit de directe omgeving. Na realisatie van de woning blijft er sprake van een ruime kavelopzet met ruimte voor groen, waaronder bomen en heesters. Het plangebied behoudt het groene karakter en doet daarmee recht aan de onderliggende gebiedskarakteristiek. Daarmee past dit plan binnen de speerpunten 'het landschap als duurzame onderlegger' en 'zes kernen met een eigen gezicht'.

De nieuwe woning komt tot stand buiten reeds afgestemde gemeentelijke woningbouwprogramma's. De structuurvisie staat de uitvoer van particuliere woningbouwinitiatieven niet in de weg.

Het initiatief past binnen de 'Structuurvisie gemeente De Bilt 2030'.

3.3.2 Notitie 'uitgangspunten woningbouwambitie'

Demografische ontwikkelingen binnen de gemeente De Bilt tonen een verdere ontgroening en vergrijzing van haar inwoners tot aan 2026. Om de samenstelling van de woningvoorraad beter aan te laten sluiten op de toekomstige huishoudenssamenstelling heeft de gemeente in aanvulling op de woonvisie 2013 – 2020 aanvullend woonbeleid opgesteld. In de 'uitganspunten woningbouwambitie' is opgenomen om tot aan 2026, 845 extra woningen te realiseren.

Planspecifiek 

Voorliggend project betreft een particulier initiatief waarbij één vrijstaande woning wordt toegevoegd op een inbreidingslocatie die in de bestaande situatie al een woonfunctie heeft. De notitie 'uitgangspunten woningbouwambitie' staat dit voornemen niet in de weg.

3.3.3 Verordening doelgroepen sociale en middenhuurwoningen gemeente De Bilt 2019

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van één vrijstaande vrije sector woning op particuliere grond. In de verordening 'doelgroepen sociale en middenhuurwoningen gemeente De Bilt 2019' is in artikel 6 opgenomen dat woningbouwprojecten een afdracht moeten doen aan het (verevenings)fonds als een ontwikkeling voorziet in minder dan 20 woningen. Voorliggend project voldoet aan deze voorwaarde. De hoogte van de afdracht wordt berekend op basis van de rekenmethode in de Nota Kostenverhaal 2019:

3.3.4 Nota Kostenverhaal 2019

In de Nota Kostenverhaal geeft de gemeente aan dat woningbouwprojecten op particuliere grond die voorzien in een vrije sector woning, een bijdrage moeten leveren in het kader van de bovenplanse verevening. De reden hiervoor is dat elke extra vrije sector woning bijdraagt aan de niet rendabele ontwikkeling van sociale woningbouw op een andere locatie. Voor het bepalen van de hoogte van de afdracht hanteert de gemeente het volgende principe: ''voor locaties met minder dan 30% sociale huurwoningen vragen we een bijdrage van €36.000,- per te weinig gerealiseerde sociale huurwoning, die we inzetten om de realisatie van (meer dan 30%) sociale huurwoningen op andere locaties mogelijk te maken. Voor kleinschalige projecten zonder sociale huurwoningen betekent dit een bijdrage van €12.000,- per gerealiseerde vrije sector woning.''

Planspecifiek

Voorliggend project voorziet in één vrije sector woning op particuliere grond. Het bedrag dat de initiatiefnemer dient af te dragen aan het (verevenings)fonds in het kader van de bovenplanse verevening bedraagt €12.000,-.

Het initiatief draagt daarmee bij aan het mogelijk maken van nieuwe sociale huurwoningen op andere locaties binnen de gemeente De Bilt, conform de 'Verordening doelgroepen sociale en middenhuurwoningen gemeente De Bilt 2019' en 'Nota Kostenverhaal 2019'.

3.3.5 Stedenbouwkundige visie Bilthoven Noord (2013)

Voor de deelkern Bilthoven-Noord is in 2013 door de gemeente een stedenbouwkundige visie uitgebracht.

Het beeld van Bilthoven Noord als een villapark met landelijke lommerijke uitstraling is vrij uniek en waardevol. Het karakter is groen, open en samenhangend en kent geleidelijke overgangen tussen privé en openbaar gebied. Een samenspel tussen groen en bebouwing op kavelniveau is gekoppeld aan de krachtige, robuuste structuur van continue en eenduidige lanen met grote bomen.

De stedenbouwkundige visie voor Bilthoven Noord gaat uit van het bestaande karakter en de bestaande kwaliteit van een lommerrijke villawijk. Om het waardevolle beeld van dit gebied te handhaven zullen alle veranderingen en mogelijke uitbreidingen in de bebouwde omgeving plaats moeten vinden in de relatie tot het bestaande karakter van het gebied. Dergelijke ontwikkelingen op perceelniveau zijn goed mogelijk, maar moeten op een zorgvuldige manier moeten gebeuren. Nieuwe ontwikkelingen vinden plaats vanuit de gedachte dat de ruimtelijke kwaliteit verder wordt versterkt op plaatsen die zich hiervoor lenen.

De stedenbouwkundige visie gaat ten eerste uit van algemene richtlijnen voor de ontwikkelingen voor het totale gebied. De visie gaat specifieker in op de randvoorwaarden voor het bouwen van woningen op kavels op basis van het huidige karakter van desbetreffende structuur. Eén van de vijf structuren betreft 'woningbouw op bestaande lege kavels (mogelijkheid A). Voor het hele gebied gelden daarnaast meerdere algemene ruimtelijke principes. Hieronder volgt een opsomming van de meest relevante principes in relatie tot voorliggend plan:

• De maximale diepte van het bebouwd oppervlak is 30 meter;
• De voorgevelrooilijn is volgens de algemene rooilijn prin­cipes, maar ligt op minimaal 15 meter vanaf de erfgrens met de openbare ruimte.

• Huidige structuren dienen zoveel mogelijk gehandhaafd te blijven;
• Ontwikkelingen moeten zich conformeren aan het onderliggend landschap: het bosachtige/parkachtige karakter van het groen en restanten van het oorspronkelijk reliëf moeten intact blijven;
• Voortuinen: het groene karakter en bestaande bomen dienen gehandhaafd te worden en er zijn geen bijgebouwen in de voortuin toegestaan;
• De percelen zijn toegankelijk vanaf de openbare weg, waarna er op eigenterrein geparkeerd dient te worden.

In de visie is Bilthoven-Noord daarnaast opgedeeld in subgebieden, waarna per subgebied aan de hand van gebiedskarakters stedenbouwkundige kaders zijn gesteld voor nieuwe ontwikkelingen. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de kaart Biltsche Duinen en Ridderoord.

Subgebied 9 Biltsche Duinen en Ridderoord (bron: SV Bilthoven Noord, 2013)

Planspecifiek

Voorliggend initiatief sluit aan op de algemene en gebiedsspecifieke (Biltsche Duinen en Ridderoord) stedenbouwkundige kaders. Zo heeft en behoudt het bestaande bouwvlak een maximale diepte van 30 m en komt de voorgevelrooilijn in het verlengde te liggen van de voorgevels van de bestaande woningen ten westen van het plangebied. Het plangebied behoud daarnaast het groene karakter, bomen blijven waar mogelijk behouden. De voortuin blijft vrij van bijgebouwen en de woning krijgt via een nieuwe inrit een ontsluiting op de Albert Cuyplaan, waarbij op eigen terrein ruimte wordt vrijgemaakt voor het parkeren van auto's.

Op voorgaande kaart is te zien dat het plangebied (rode ellips) binnen subgebied 'karakter 9.2' ligt. Hier liggen brede, grote diepe kavels langs de randen van het gebied. De specifiekere richtlijnen die voor dit gebied van toepassing zijn, staan aan de basis van het ontwerp van de nieuwe villa. Zo bedraagt de minimale afstand tussen de villa en omliggende gebouwen 15 m. Dit is geborgd door het vigerende bouwvlak aan te passen en te verkleinen. De voorgevel van de villa krijgt een maximale breedte van 12 m. Aan weerszijden van de nieuwe woning blijven groene doorkijken behouden.

Het initiatief past binnen de gemeentelijke stedenbouwkundige visie Bilthoven-Noord.

3.3.6 Duurzaam bouwen (DuBo) gemeente De Bilt

De gemeente De Bilt wil in 2030 energieneutraal zijn. Bij het realiseren van die ambitie is het verder verduurzamen van gebouwen een belangrijk onderdeel.

Duurzaam bouwen (DuBo) is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruimte een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente De Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid bij duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen (Bouwbesluit) van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

BENG! De Bilt

In de Bilt werken gemeente en andere partijen samen aan een energie neutrale gemeente. Dat doen zij in het samenwerkingsverband BENG, de Biltse Energie Neutrale Gemeenschap. BENG! wil dat De Bilt in 2030 een duurzame energiehuishouding heeft.

Planspecifiek

De nieuwe woning zal als gasloze woning worden opgeleverd en tevens voldoen aan de huidige landelijke BENG-eisen. Voorliggend bouwplan biedt verder voldoende kansen om het aspect duurzaamheid te integreren in de planvorming. In de tuin van de nieuwe woning is voldoende ruimte aanwezig voor het treffen van infiltratiemogelijkheden voor het opvangen van overtollig hemelwater. De tuin van de woning blijft een groen karakter houden. Bestaande bomen blijven zoveel als mogelijk behouden om een groene, natuurlijke en gezonde woonomgeving te creëren. Het voorlopig ontwerp van de woning biedt voldoende kansen om natuurlijk bouwmaterialen en duurzame technieken toe te passen. Voor de verdere uitwerking van dit thema zal gebruik worden gemaakt van het duurzaamheidsbeleid van de gemeente De Bilt voor nieuwbouwprojecten. Mede met behulp van GPR software kan voor de thema's 'energie', 'milieu' en 'toegankelijk' door de initiatiefnemer inzicht verkregen worden in de kansen voor duurzaamheid. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal de toepassing van de duurzame maatregelen nader zijn uitgewerkt.

Door het gasloos bouwen van de woning, het toepassen van de landelijke BENG-eisen en de aanvullende kansen om het aspect duurzaamheid verder te integreren in de planvorming draagt voorliggen plan bij aan het behalen van de gemeentelijke doelstelling om in 2030 een duurzame energiehuishouding te hebben.

Het initiatief past binnen het gemeentelijke beleid over Duurzaam Bouwen.

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Bilthoven-Noord 2013', vastgesteld door de gemeente De Bilt op 22 mei 2014. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van het bestemmingsplan.

Uitsnede verbeelding 'Bilthoven-Noord 2013' bron: ruimtelijkeplannen.nl

Het plangebied heeft de bestemming 'Wonen – 4'. Binnen de woonbestemming ligt een bouwvlak waar o.a. vrijstaande woningen zijn toegestaan. De nieuwe woning is voorzien binnen dit bouwvlak. In de regels van 'Wonen-4' is echter opgenomen dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het aantal ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan ''Bilthoven-Noord 2013''. In de regels van Wonen-4 is onder artikel 15.6.1. een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij het college van B&W bevoegd is om binnen de bestemming ''Wonen-4'' extra woningen onder voorwaarden toe te staan. Daarmee biedt het vigerende bestemmingsplan een binnenplanse mogelijkheid waarop dit plan zich kan beroepen. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient daarbij te voldoende aan de volgende voorwaarden:

• a. de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting mag niet meer bedragen dan 10 dB boven de voorkeurswaarde, zoals genoemd in artikel 82 lid 1 van de Wet geluidhinder;
• b. op basis van ecologisch onderzoek dient aangetoond te worden op welke wijze de Flora- en faunawet in acht wordt genomen;
• c. op basis van verkeerskundig onderzoek dient aangetoond te worden dat het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen en dat er geen nadelige gevolgen zijn voor onder meer:
  • 1. de verkeersveiligheid;
  • 2. de doorstroming van het verkeer;
  • 3. de bereikbaarheid van naastgelegen percelen;
• d. uit een stedenbouwkundige onderbouwing moet blijken dat geen afbreuk wordt gedaan aan de in hoofdstuk 3 van de Stedenbouwkundige visie beschreven eigenschappen van de bebouwingskarakteristiek van de omgeving.
• e. een vrijstaande woning mag niet worden vervangen door twee-aaneengebouwde woningen.

Beoordeling voorwaarden wijzigingsbevoegdheid artikel 15.6.1

Navolgende opsomming vormt een beoordeling om te kunnen bepalen of voorliggend initiatief voldoet aan de gestelde voorwaarden.

• a. In paragraaf 4.1.3 zullen ter zijner tijd de uitkomsten van het akoestisch onderzoek zijn verwerkt.
• b. In paragraaf 4.3 zijn de uitkomsten verwerkt van de quickscan Flora en Fauna, die voor dit plan is uitgevoerd. Daaruit blijkt dat voorliggend initiatief geen negatief effect heeft vanuit de soort- en gebiedsbescherming.
• c. Voorliggend initiatief is dusdanig kleinschalig dat zonder verkeerskundig onderzoek aangetoond kan worden dat dit initiatief niet leidt tot negatieve aspecten vanuit verkeer. Parkeren is mogelijk op eigen terrein en de verkeersaantrekkende werking neemt zeer beperkt toe waardoor er geen problemen ontstaan op het omliggende wegennet.
• d. Zoals reeds gemotiveerd in deze paragraaf heeft de stedenbouwkundige visie aan de basis gestaan van het ontwerp dat nu voor ligt. Het initiatief sluit aan op de gestelde richtlijnen en past daarmee binnen de visie.
• e. Hiervan is geen sprake bij dit plan. Er staat nu geen woning binnen het perceel dus van het vervangen van een vrijstaande woning voor twee-aaneengebouwde woningen is op voorhand geen sprake.

Op basis van de bovenstaande toetsing kan de conclusie worden getrokken dat voorliggend initiatief voldoet aan de gestelde voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 15.6.1 uit het vigerende bestemmingsplan ''Bilthoven - Noord 2013''. In het vervolg van voorliggend document is in aanvulling op de gestelde voorwaarden aangegeven dat het initiatief passend is binnen de wettelijke kaders van de relevante uitvoerbaarheidsaspecten.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Een deel van het plangebied beschikt reeds over een woonfuctie, zonder dat er bebouwing aanwezig is. Op basis van een analyse van historische kaarten blijkt dat de locatie altijd onbebouwd is geweest. Het ontbreken van bouwwerkzaamheden hebben niet geleid tot bodemverstoring. Om met zekerheid vast te kunnen stellen dat de bodemkwaliteit in lijn is met de beoogde woonfunctie, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 1. De belangrijkste conclusie van het onderzoek luidt dat er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem er geen belemmeringen zijn voor de realisatie en ingebruikname van de woning.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 190230 (aan de N234 ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2017 (µg/m3)	23,6 µg/m3	18,6 µg/m3	11,2 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Het initiatief is beperkt van omvang en heeft een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg (zie ook 4.4). Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de N234 (80 km-weg ten noorden van het plangebied) en de Gezichtslaan (50 km-weg ten oosten van het plangebied). Om de gevolgen vanuit wegverkeerlawaai te kunnen bepalen, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 2. De belangrijkste conclusie zijn:

• dat de geluidsbelasting door wegverkeer op de N234 ten hoogste 56 dB (na aftrek ex art 110 g) op de noordgevel bedraagt. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreven. De maximale hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden.
• De geluidsbelasting door wegverkeer op de Gezichtslaan bedraagt ten hoogste 48 dB na aftrek van 5 dB ex art 110g Wgh op de oostgevel. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden.

Bij het berekenen van de geluidsbelasting is reeds rekening gehouden met het plaatsen van een geluidsscherm van ca 2,5 m hoog op de noordelijke perceelsgrens van het plangebied. De aanleg en instandhouding van een geluidsscherm met een hoogte van 2,5 m, is via een woordelijke verplichting geborgd in de regels van voorliggend plan. Omdat ook andere bronmaatregelen reeds zijn uitgevoerd of niet mogelijk blijken, dient er voor de gevels van de nieuwe woning een hogere waarde te worden aangevraagd van 56 dB voor geluid door wegverkeer op de N234 conform tabel III.2.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Planspecifiek

In de omgeving van het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig. Vanuit geur zorgen veehouderijen daardoor niet voor een negatief geureffect op het plangebied en zorgt de nieuwe woning niet voor een belemmering van bedrijfsactiviteiten van veehouderijen.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

4.1.5 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

De nieuwe woning is een gevoelig object. In de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die kunnen zorgen voor een nadelig milieueffect op de nieuwe woning. De woning zorgt ook niet voor een belemmering van omliggende bedrijfsactiviteiten. Vanuit milieuzonering is er sprake van een goed- woon en leefklimaat.

Het aspect milieuzonering staat het initiatief niet in de weg.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Uitvoering van voorliggend initiatief leidt tot een toename van het aantal kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Uitsnede van de risicokaart, de rode elips toont de ligging van het plangebied (bron: risicokaart.nl)

Voorgaande uitsnede van de risicokaart toont aan dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle buisleidingen, inrichtingen en/of transportroutes van gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. In de verdere omgeving van de nieuwe woning liggen wel enkele risicovolle inrichtingen en buisleidingen, waaronder een militair terrein op circa 1 km afstand ten westen van de locatie. In het vigerende bestemmingsplan ''Bilthoven-Noord 2013'' is reeds beoordeeld dat de bijbehorende risicocontouren niet reiken tot binnen het plangebied.

Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen bezwaren voor dit initiatief.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is neergelegd in het Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021'. De focus betreft het werken aan veilig, voldoende en gezond water tegen aanvaardbare maatschappelijke kosten. Het hoogheemraadschap richt zich op beheren en ontwikkelen van het watersysteem over de eigen grenzen heen en speelt in op ontwikkelingen van de maatschappij door actief het gesprek aan te gaan en samen te werken.

Het Hoogheemraadschap hanteert beleidsregels op grond van de Keur 2019. Uitbreiding van verhard oppervlak moet, vanuit hydrologische optiek gezien, waterbalansneutraal plaatsvinden. Als hiervoor berging of vertraging van de afvoer plaatsvindt, bijvoorbeeld door het realiseren van een wadi (greppel) of een ondergrondse infiltratievoorziening, dient met een maatwerkberekening te worden aangetoond dat de voorgestelde voorziening voldoet. Bij een ontwikkeling waarbij minder nieuw verhard oppervlak, waarvan het hemelwater direct of indirect op het oppervlaktewater wordt geloosd, wordt gerealiseerd dan 500 m² binnen de bebouwde kom en minder dan 1.000 m² buiten de bebouwde kom, is geen compensatie nodig.

Indien infiltratie in de bodem geen oplossing biedt, kan er nieuwe bergingscapaciteit aangelegd worden die de extra afvoer van het nieuwe verharde oppervlak als het ware neutraliseert dan wel de piekafvoer opvangt. Wanneer het nieuw verhard oppervlak tussen 500 m² (binnen bebouwde kom) of 1.000 m² (buiten bebouwde kom) en 10.000 m² ligt, is het minimaal benodigd extra oppervlak open water 15% van het aan te leggen extra verhard oppervlak. Bij een nieuw verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een maatwerkberekening nodig.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Het plangebied valt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden.

Beschermde wateren

Zoals ook uit de digitale watertoets blijkt in het vervolg van deze paragraaf is het plangebied niet gelegen in een beschermingszone voor watergangen of waterkeringen. Het initiatief heeft geen negatief effect op beschermde wateren.

Hemelwater

Ontwikkelingen binnen stedelijk gebied die zorgen voor een toename van verharding van 500 m² of meer (conform beleid hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden) zijn verplicht om waterbergingscompensatie maatregelen te treffen. Het plangebied is in de bestaande situatie volledig onverhard. Een berekening (woning: ca. 215 m² + overige verharding terras/oprit: ca. 200 m² = toename van ca. 415 m² aan verharding) toont aan dat er sprake is van een beperkte toename en geen compensatieplicht.

Compenserende maatregelen

Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om indien gewenst toch compensatiemaatregelen te treffen. Dit kan bijvoorbeeld door de aanleg van een retentievijver of het plaatsen van infiltratiekratten. Met inachtneming van het waterschapsbeleid is het initiatief uitvoerbaar vanuit het aspect water.

Watertoets

Voor dit plan is de digitale watertoets ingevuld, zie ook bijlage 3. Hieruit blijkt dat er geen (beschermingszones van) beschermde waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Het plan heeft geen groot effect op het aspect water. Voor de beoordeling van het plan volstaat daarom een standaard wateradvies van het waterschap. Daarin is met het uitvoeren van de watertoets gehoor aan gegeven.

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Om de gevolgen vanuit het aspect ecologie te kunnen bepalen is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, zie ook bijlage 4. De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek zijn in het vervolg van deze paragraaf opgenomen.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, de Oostelijke Vechtplassen, ligt op 8,5 km ten westen van het plangebied. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking, ook vanuit stikstofdepositie, op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. 

Soortenbescherming

De planlocatie heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen.

Conclusie 

De beoogde ontwikkeling leidt, mits enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht en algemene broedvogels, niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. De beoogde ontwikkeling kan plaatsvinden in het kader van de Wnb.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

De woning wordt via een oprit ontsloten op de Albert Cuyplaan. Eén nieuwe woning leidt op basis van de kencijfers van het CROW tot een toename van het aantal verkeersbewegingen van maximaal 9 verkeersbewegingen per dag (bebouwde kom, matig stedelijk gebied). Het omliggende wegennet kan deze toename goed aan. Binnen eigen terrein is tevens voldoende ruimte aanwezig voor 3 parkeerplaatsen, waarmee kan worden voldaan aan de parkeernormen van het CROW (publicatie 317) voor een vrijstaande woning. In de regels van voorliggend plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is geborgd dat binnen eigen terrein voldoende parkeerplaatsen zijn aangelegd alvorens de nieuwe woning in gebruik mag worden genomen.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk wijzigingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen waardevolle cultuurhistorische structuren of objecten aanwezig. Op de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart ligt het plangebied ook niet binnen cultuurhistorisch relevante aanduidingen. Het initiatief heeft geen negatief effect vanuit het aspect cultuurhistorie.

Archeologie

Op de Archeologische beleidsadvieskaart kaart bijlage 4, zie ook navolgende uitsnede, is aan het perceel de aanduiding 'VAW2' (verwachte archeologische waarden 2) toegekend. Het gemeentelijk beleid voor de VAW2-zone is dat bij bodemingrepen groter dan 500 m² die dieper gaan dan 50 cm –MV voorafgaand aan de ruimtelijke planvorming archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is. De bouwwerkzaamheden als gevolg van dit initiatief leiden echter niet tot bodemwerkzaamheden groter dan 500 m². Er is geen aanvullend onderzoek nodig. Het initiatief heeft geen negatief effect vanuit het aspect archeologie.

Uitsnede van de gemeentelijke archeologische beleidskaart (bron: gemeente De Bilt).

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Explosieven

Tijdens de Tweede Wereldoorlog hebben binnen de gemeente De Bilt diverse gevechtshandelingen

plaatsgevonden waardoor hoeveelheden Conventionele Explosieven in de bodem kunnen zijn achtergebleven.

Door de geplande werkzaamheden kunnen deze mogelijk ter plaatse aanwezige explosieven een reëel gevaar

opleveren voor betrokken medewerkers en de (directe) omgeving. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met

bodemingrepen moet dus worden nagegaan of explosieven aanwezig zijn.

Uitsnede van de Overzichtskaart probleeminventarisatie' Bron: Historisch Vooronderzoek NGCE tpv spoortracé Utrecht CS - Amersfoort; T&A Survey, rapportnummer RNO-040, 14 juli 2012.

Planspecifiek

Op basis van een 'Historisch Vooronderzoek NGCE spoortracé Utrecht CS - Amersfoort', zie ook voorgaande afbeelding, kan worden gesteld dat het plangebied (gele stip) mogelijk als verdacht kan worden aangemerkt op de aanwezigheid van Niet Gesprongen Conventionele Explosieven (NGCE). Daarom is een historisch vooronderzoek NGCE conform WSCS-OCE in gang gezet. Mochten de uitkomsten van het onderzoek daar aanleiding toe geven, dan zal er een detectieonderzoek worden uitgevoerd voordat de bodemwerkzaamheden worden verricht (voor de aanvraag van de vergunning voor het bouwen).

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect explosieven.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het wijzigingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe heeft de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten.

Daarin zijn de kosten voor het voeren van de planologische procedure en een overeenkomst betreffende planschade opgenomen. Deze kosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het wijzigingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Bij voorliggend wijzigingsplan is aangesloten op de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Bilthoven-Noord 2013'. Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Wonen - 4. Deze bestemming wordt overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan ''Bilthoven - Noord 2013''. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen. Hoofdgebouwen zijn alleen binnen dit bouwvlak toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - geluidsscherm' dient een geluidsscherm met een hoogte van 2,5 te worden aangelegd en in stand gehouden te worden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp wijzigingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het wijzigingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpwijzigingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het wijzigingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro opgenomen.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Aangezien er invulling wordt gegeven aan een wijzigingsbevoegdheid in het vigerend bestemmingsplan en de impact op de omgeving beperkt is, wordt het wijzigingsplan direct als ontwerp wijzigingsplan ter inzage gelegd.

De initiatiefnemer heeft de buren reeds persoonlijk geïnformeerd over het voornemen om een woning te realiseren binnen het plangebied. Het plangebied wordt in de bestaande situatie niet onderhouden waardoor sprake is van een rommelige uitstraling. De buren hebben om deze reden aangegeven zeer verheugd te zijn over het voornemen om er een woning te bouwen. Dit komt de algehele uitstraling van de locatie ten goede.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpwijzigingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.