Achter Jachtlaan 2 t/m 14 Bilthoven

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het bestemmingsplan

Initiatiefnemer De Bilthovense Beleggingsmaatschappij De Jong Staete B.V. is voornemens om een (niet meer in gebruik zijnde) bedrijfslocatie en hierop aangrenzende percelen met een woonbestemming in herontwikkeling te nemen c.q. als woongebied in te richten. Concreet is het voornemen om op de betreffende percelen, gelegen tussen de Jachtlaan en de Valkenierlaan, zes vrijstaande woningen te realiseren met inbegrip van de aanleg van de bijbehorende parkeerplaatsen en het inrichten van de openbare ruimte (groen). Gelet op de bereikbaarheid voorziet het voornemen tevens in de realisatie van een verkeersontsluiting van het beoogde woongebied met de Valkenierlaan en tevens in een verbinding met c.q. ontsluiting op de Jachtlaan.

Reeds in 2014 zijn initiatiefnemer en gemeente De Bilt een overeenkomst aangegaan met als doel om op de bedrijfslocatie een aantal vrijstaande woningen te realiseren. Het voornemen om een bedrijfslocatie binnen de bebouwde kom van Bilthoven om te zetten in een woongebied past immers binnen het streven van de gemeente om de hinder van bedrijven in woonwijken te beperken. Tot de ambities van de gemeente behoort onder meer dat de bebouwde kom wordt ontlast van milieuhinderlijke bedrijven, waarbij deze de gelegenheid wordt geboden om zich op een andere locatie te vestigen. De vrijkomende locaties komen dan in aanmerking voor meer in deze omgeving passende bestemmingen, zoals wonen.

Verschillende omstandigheden en voortschrijdende inzichten hebben ertoe geleid dat de ontwikkeling in de oorspronkelijke opzet (5 woningen) niet tot realisatie is gekomen. In de periode tot 2020 is de planvorming vervolgens doorontwikkeld tot het nu voorliggende initiatief. Ten opzichte van de plannen uit 2014 zijn hierbij zowel het aantal als de vormgeving van de beoogde woningen gewijzigd en is tevens het oorspronkelijke plangebied uitgebreid. Deze uitbreiding is mede ingegeven door het voornemen van een particuliere initiatiefnemer om de bestaande woning aan de Jachtlaan 4a te slopen en vervolgens op het vrijkomende perceel een nieuwe woning te bouwen. In overleg met de gemeente De Bilt hebben beide initiatiefnemers besloten om hun plannen gecombineerd en gelijktijdig in procedure te brengen.

Concreet is de gecombineerde planvorming anno 2020 gericht op de realisatie van 6 woningen en sloop/nieuwbouw van 1 woning met inbegrip van zowel de inrichting van de openbare ruimte van het plangebied als de ontsluiting van dit gebied met de omgeving. Met het beoogde woonhofje wordt een nieuw element gecreëerd aan het eind van de doodlopende Valkenierlaan. De enigszins verwaarloosde percelen met achtergelaten boot, auto’s en oude bijgebouwen maken daarbij plaats voor een hofje met zeven woningen, waarvan zes bungalows, als nieuwe woontypologie met een ingetogen maar kwalitatief hoogstaande architectonische vormgeving. Al doende betreft het plangebied anno 2020 zowel de percelen van de bedrijfslocatie als percelen waarop reeds een woonbestemming rust. In beide gevallen betreft het percelen waarop conform het vigerende bestemmingsplan de voorliggende nieuwbouw van woningen niet is toegestaan.

Kort samengevat is de voorgenomen herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ niet inpasbaar volgens de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Bilthoven Zuid 2009’ en valt de begrenzing van het actuele plangebied buiten de reikwijdte van de wijzigingsbevoegdheid van het College van B&W, zoals opgenomen in dit bestemmingsplan. Een partiële herziening van het huidige bestemmingsplan is dan ook nodig om beide initiatieven gezamenlijk te kunnen realiseren. Het doel van deze partiële herziening is dan ook om een nieuw planologisch kader te creëren voor de plannen van zowel De Jong Staete B.V als de particuliere initiatiefnemer, zodat de beoogde woningen gerealiseerd kunnen worden.

1.2 Begrenzing van het gebied

Het plangebied betreft meerdere percelen achter de woningen aan de Jachtlaan 2 t/m 14, gelegen binnen de bebouwde kom van het groene forensendorp Bilthoven, in de wijk

het Jachtplan. Binnen het plangebied betreft de bedrijfslocatie een braakliggend terrein met daarop aanwezig enkele overkappingen ten behoeve van opslag. Op de aansluitende percelen met reeds een woonbestemming bevinden zich een aantal schuren c.q. overkappingen, met op het perceel Jachtlaan 4a de bestaande woning van de particulier initiatiefnemer.

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich vooral door de aanwezige woningen. Een luchtfoto van het plangebied en omgeving is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging plangebied binnen Bilthoven.

Het plangebied is bereikbaar vanuit de Valkenierlaan en wordt verder begrensd door de nabijgelegen Prins Hendriklaan, Jachtlaan en Nimrodlaan. De gronden voor de te realiseren woningen bevinden zich in het verlengde van de Valkenierslaan, in aansluiting op een achtererf van een woning met bedrijf aan de Jachtlaan. Een topografische weergave van het resulterende plangebied is gegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2: Topografische weergave plangebied ‘Achter Jachtlaan 4 t/m 10’.

1.3 Vigerende regeling

Het plangebied valt binnen de kaders van het bestemmingsplan ‘Bilthoven Zuid 2009’, zoals dat op 28-01-2010 door de gemeenteraad van De Bilt is vastgesteld en vervolgens op 26-01-2011 onherroepelijk is geworden. In dit bestemmingsplan zijn de verschillende percelen voor herontwikkeling en herinrichting (deels) bestemd als ‘Bedrijf’ met als functieaanduiding ‘Bedrijf tot en met categorie 3.1’ en (deels) ‘Wonen-1’. Voor de gronden met als bestemming ‘Bedrijf’ is tevens de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 4’ van toepassing.

De voor ‘Bedrijf’ met als functieaanduiding ‘Bedrijf tot en met categorie 3.1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, onderdeel van het vigerende bestemmingsplan.

De voor ‘Wonen-1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen in de vorm van vrijstaande, halfvrijstaande, geschakelde en gestapelde woningen met aan- en uitbouwen en bijgebouwen inclusief bijbehorende tuinen, erven, groenvoorzieningen en parkeergelegenheid.

Binnen deze bestemming is expliciet als bouwregel opgenomen dat op de bedoelde gronden uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken mogen worden gebouwd. Ten aanzien van de hoofdgebouwen is daarbij onder meer als voorwaarde gesteld dat er per bestemmingsvlak niet meer hoofdgebouwen/woningen mogen worden gerealiseerd dan ten tijde van de ter-inzage-legging van dit bestemmingsplan bestaan.

De gebiedsaanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied 4’ betekent dat het College van B&W bevoegd is om de bedrijfsbestemming van de betreffende gronden te wijzigen in een woonbestemming. Aan deze wijzigingsmogelijkheid zijn echter voorwaarden verbonden, zoals een maximum aantal van 8 woningen binnen deze zone alsmede een maximale breedte van 10 meter, een maximale diepte van 15 meter en een maximale goothoogte van 6 meter van deze woningen.

Een uitsnede van de Verbeelding van het vigerende bestemmingsplan, met daarin opgenomen de begrenzing van het plangebied, is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3: Vigerend bestemmingsplan Bilthoven Zuid 2009 (invoeging: begrenzing plangebied). 

1.4 Leeswijzer

In algemene zin is een bestemmingsplan opgebouwd uit de onderdelen Toelichting, Regels en Verbeelding. In de Toelichting wordt het plangebied en de daarin voorgenomen ontwikkelingen beschreven en wordt ingegaan op het doel van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt aan de hand van het relevante beleid en de relevante omgevingsaspecten de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan nader getoetst. Tot slot bevat de Toelichting een uitleg van de Regels. De Regels vormen, samen met de Verbeelding, het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het voorliggende document vormt de Toelichting van bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Bilthoven Zuid 2009: Partiële herziening Achter Jachtlaan 2 t/m 14 te Bilthoven’. Na dit

inleidende hoofdstuk is deze Toelichting als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de huidige situatie, de historie en de voorgenomen herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied.
• In hoofdstuk 3 wordt de planvorming getoetst aan nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.
• In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de aanwezige omgevingsaspecten en wordt de uitvoerbaarheid van de planvorming getoetst aan de bijbehorende (wettelijke) normen.
• In hoofdstuk 5 wordt een nadere toelichting gegeven op de economische uitvoerbaarheid van de planvorming
• In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van de planvorming.
• In hoofdstuk 7 wordt een toelichting gegeven op de regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling

De geschiedenis van Bilthoven gaat terug tot 1863, toen de spoorlijn Utrecht-Amersfoort in gebruik werd genomen en er bij de kruising van de spoorlijn met de Soestdijkseweg een station werd geopend. Al snel ontstond ten zuiden van dit station villabebouwing op grote kavels van de rijkere bewoners. Deze bebouwing van villapark ‘Vogelzang’ liep ongeveer tot aan de Prins Hendriklaan, vanwege de ligging van het landgoed ‘Jagtlust’ - het huidige gemeentehuis van de De Bilt - ten zuiden van dit villapark.

Buitenplaats Jagtlust

Op het terrein waar nu het gemeentehuis staat, bevond zich in de Middeleeuwen een uithof van het klooster Oostbroek. Vanaf 1762 heet het buitenhuis ‘Jagtlust’. In 1928 ging de gemeente De Bilt over tot aankoop van het centraal in de gemeente gelegen Jagtlust en werd hier het nieuwe gemeentehuis gevestigd.

Villapark Vogelzang

Villapark Vogelzang, gelegen ten zuiden van de spoorlijn, is het allereerste villapark dat in Bilthoven gerealiseerd is. In december 1899 is een ontwerp voor het gebied vervaardigd, een villapark in Engelse landgschapsstijl met een kronkelige wegenstructuur, plantsoentjes, grote bouwkavels en merendeels grote villa’s. In 1900 werd door de ‘Maatschappij tot exploitatie van bouwterreinen aan het station De Bilt’, die de plannen voor Park Vogelzang ontwikkelde, de benodigde grond aangekocht en werd gestart met de bouw van de eerste villa’s. Tot 1907 is de bouw uitsluitend gericht op de grotere villa’s, pas daarna worden ook kleinere villa’s gebouw. Het park is uiteindelijk niet geheel volgens het plan van 1899 gerealiseerd; met name aan de westkant zijn verschillen. Er is veelal sprake van een ander stratenpatroon, veel minder groen, kleinere kavels en grotere bebouwingsdichtheid met meer kleinere villa’s.

Tuindorp

In 1920 werd ten noordwesten van het landgoed Jagtlust begonnen met de bouw van Tuindorp, een ruim opgezette arbeiderswijk met het karakter van een tuinstad. De bouw betrof ongeveer 100 woningen op het voormalige landgoed Meijenhagen. Zoals bij het karakter van een tuindorp uit deze tijd hoort, is er veel openbaar groen in de wijk, niet alleen langs de brede straten die een recht dan wel een krom verloop hebben maar ook aan de vele pleintjes. Bovendien hebben alle woningen een grote tuin, zijn de woningblokken op vrij grote afstand van elkaar gelegen en zijn de woningen ruim ingedeeld met gescheiden functies. Rond 1937 is Tuindorp uitgebreid met de nog steeds zo genoemde ‘nieuwe wijk’, bestaande uit vooral meer-onder-één-kap-woningen.

Jachtplan

In de jaren 50 van de vorige eeuw is tussen de Leijenseweg en de Jachtlaan een woongebied gecreëerd dat het Jachtplan wordt genoemd. Door de verkavelingsopzet van de wijk, de infrastructuur en een goede groenkeuze is een ruimtelijk beeld ontstaan, dat het wonen in dit plangebied zeer aantrekkelijk maakt. De groenvoorziening speelt hierbij een belangrijke rol. Voor een groot deel zijn de voortuinen van de woningen ‘openbaar’, hetgeen tot gevolg heeft dat het groen meer uitgebalanceerd is en op een hoger niveau meer in relatie tot elkaar staat. Het groene karakter sluit goed aan bij de wijken waartussen het gebied is gesitueerd: aan de zuidwestzijde Tuindorp met veel privé-groen, aan de zuidzijde het park Jagtlust (toen nog onbebouwd) en aan de noordoostzijde de ruim in het groen opgezette villa’s van het villapark ‘Vogelzang’. De bebouwing in het Jachtplan bestaat overwegend uit rijtjeswoningen en enkele twee-onder-éénkapwoningen aan de Prins Hendriklaan.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ betreft meerdere percelen, omgeven door woongebieden die ontstaan zijn aan de hoofdstructuurdragers van Bilthoven-Zuid (Leijenseweg, 2e Brandenburgerweg en Soestdijkseweg-Zuid). Het plangebied bevindt zich op de scheiding tussen de wijken Vogelzang en Jachtplan. Van oorsprong vormt het plangebied de rand van het landgoed Jagtlust. Gezien de aanwezige openheid en de grote kavels wordt het plangebied ruimtelijk toebedeeld aan het Jachtplan. Gelet op de historische ontwikkeling van Bilthoven bevonden zich ter plaatse van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ lange tijd volkstuinen. Later werden hier de woningen van het ‘Jachtplan’ gebouwd. Het plangebied zelf bleef meer open, omdat het rond de tweede wereldoorlog in gebruik is genomen als opslagplaats voor bouwbedrijf De Jong. Naast een enkele loods of bijgebouw was er vooral buitenopslag en behield het terrein zijn open karakter.

Het plangebied en omgeving kan worden omschreven als een gedifferentieerd gebied in het midden van Bilthoven. Omdat de woningen in deze omgeving in een tijdsbestek van een kleine honderd jaar zijn gerealiseerd, is er een gedifferentieerde ruimtelijke bebouwingskarakteristiek ontstaan. Het meest kenmerkende verschil tussen de woongebieden zit in de stedenbouwkundige eigenschappen. In het gebied loopt de bebouwing sterk uiteen. In het noordoosten is een ruime opzet aangehouden met grote kavels en al dan niet vrijstaande villa’s en wordt het zuidwesten gekenmerkt door kleine eengezinshuizen op relatief grote kavels.

De wegenstructuur in deze omgeving is gekoppeld aan de periode waarin de woningen zijn ontstaan. De wegen in het noordoosten en oosten hebben daardoor voornamelijk een organische structuur. In het Jachtplan is de wegenstructuur opgezet als een orthogonaal stratenpatroon met bajonet-aansluitingen, dat onderling een aantal centrale plekken/pleintjes verbindt. Enkele wegen vormen de structuurdragers en doorsnijden hiermee het plangebied (zoals Soestdijkseweg Zuid). De rest van de wegen zijn erftoegangswegen en ingericht als 30 km/u-zone.

Het plangebied als zodanig ligt ingeklemd tussen de bestaande woningen aan de Valkenierlaan, Nimrodlaan, Jachtlaan en Prins Hendriklaan. Aan de noordzijde c.q. aan de zijde van de Valkenierlaan grenst het plangebied direct aan het openbaar gebied.

Figuur 2.1: Plangebied 'Achter Jachtlaan 2 t/m 14'.

Figuur 2.2: Kadastrale situatie plangebied (Bron: PDOK).

Het plangebied is kadastraal bekend als Bilthoven, sectie F, nummers 2997, 218, 1760 (deels), 3077, 6023, 6024 en 6025. Het kadastraal oppervlak van het plangebied bedraagt circa 3.300 m2.

2.3 Ontwikkelplan Achter Jachtlaan 2 t/m 14

Uitgangspunten en ruimtelijke randvoorwaarden

Algemeen uitgangspunt is het realiseren van een collectief woonbuurtje met een eigen identiteit, woontypologie, architectonische uitstraling en inrichting van het openbaar toegankelijke gebied. De nieuwe bebouwing dient samen met de tuinen en openbare ruimte een besloten hofje met een eigen karakter te vormen. Er is bewust geen aansluiting gezocht bij de architectuur van de jaren ’30 villa’s van het plan Vogelzang of de rijwoningen van het Jachtplan. Het voorliggende plan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ reageert met zijn beperkte hoogte op de bebouwing die in de loop van de jaren is ontstaan in de achtertuinen van de Prins Hendriklaan en de Jachtlaan. Tevens anticipeert het op het communicatie- c.q. participatieproces, zoals dat vanaf 2014 met de omwonenden van het plangebied is gevoerd.

Het combineren van de twee voornoemde initiatieven brengt met zich mee dat er een meer evenwichtig hofje ontstaat met drie om vier woningen aan weerszijden. Door de relatief kleine kavel en de overgangspositie naar de woningen aan de Jachtlaan en de Prins Hendriklaan is alleen bij deze woning een opbouw voorzien. Net als bij de zes woningen van het primaire initiatief moet ook de nieuwe woning van de particuliere initiatiefnemer qua architectuur passen bij de beeldkwaliteit en architectuurstijl van de overige woningen. Beoogd eindresultaat dient immers één nieuw samenhangend woonhofje te zijn met een sterke eigen identiteit tussen enerzijds het Jachtplan en anderzijds de villa’s van Vogelzang.

Inrichting plangebied

Op grond van het eerdere communicatie- en participatietraject zijn de volgende concrete uitgangspunten opgesteld, gericht op de vorming van het woonhofje achter Jachtlaan 2 t/m 14:

• De overgangszone naar het nieuwe woonhofje wordt voorzien van een groenstrook en bijpassende inrichting.
• Erfscheidingen aan de voorzijde bestaan uit lage hagen, heesters of vergelijkbaar beplanting. Bestaande erfscheidingen worden met beplanting verder aangekleed of afgeschermd.
• Openbaar toegankelijkheid middengebied met ruimte voor groen, parkeren, ontsluiting, en een helder vormgegeven collectieve verblijfsplek voor de buurt.
• Het doel is om de grote eik te behouden omdat deze voor zowel de bewoners aan de Valkenierlaan als de toekomstige bewoners van het nieuwe woningbouwproject van belang is. Wegens de bouw/fundering van de meest nabij gelegen nieuwe woning kan dit echter niet met 100% zekerheid gegarandeerd worden.
• Achterpad bij de woningen aan de Nimrodlaan wordt behouden.
• Er komen voldoende opstelplekken voor afvalcontainers bij de entree van het plangebied vanuit de Valkenierlaan.
• De hoofdontsluiting van het woonhofje vindt plaats via een aantakking op de Valkenierlaan.
• Tussen de woonbebouwing van Jachtlaan 8 en 10 wordt een verbinding met de Jachtlaan gecreëerd voor voetgangers.

Verkeer en parkeren

Binnen het ontwikkelplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ wordt de parkeerbehoefte op eigen terrein ingevuld conform de parkeerkencijfers c.q. -normering van het CROW en het gemeentelijk GVVP. Het aandeel bezoekersparkeren wordt in het collectieve deel van het plangebied gerealiseerd. Voor de normering wordt uitgegaan van vrijstaande woningen en het omgevingstype ‘rest bebouwde kom, matig stedelijk’ (zie figuur 2.3). De parkeernorm komt daarmee op (minimaal) 1,8 parkeerplaats per woning, inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. De totale parkeervraag voor de 7 woningen bedraagt zodoende 13 parkeerplaatsen.

Figuur 2.3: CROW-parkeerkencijfers voor woontype ‘Koop, huis, vrijstaand’.

Het CROW geeft ook kencijfers met betrekking tot de verkeersgeneratie van ruimtelijke ontwikkelingen. De realisatie van een woontype ‘Koop, huis, vrijstaand’ betekent conformde CROW-kengetallen, afgestemd op het omgevingstype ‘rest bebouwde kom, matig stedelijk’, een verkeersgeneratie per woning van (minimaal) 7,8 verkeersbewegingen/dag (zie figuur 2,4).

Figuur 2.4: CROW-kencijfers verkeersgeneratie voor woontype ‘Koop, huis, vrijstaand’.

Voor de realisatie van de 7 voorgenomen woningen binnen het ontwikkelplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ betekent het voorgaande een verkeersgeneratie van minimaal (afgerond) 55 verkeersbewegingen per dag. Gezien de ontsluiting van het plangebied via de Valkenierlaan is het van belang om deze verkeersbijdrage te toetsen aan de verkeerscapaciteit van deze laan.

Om voor de verschillende typen wegen in Nederland de wegcapaciteit te kunnen bepalen heeft het CROW in het verleden diverse richtlijnen opgesteld om ontwerpers een houvast te bieden. Deze richtlijnen beschrijven de maximale verkeersintensiteiten die, vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid en leefbaarheid, op verschillende wegcategorieën acceptabel worden geacht. Binnen deze CROW-categorisering kan de Valkenierlaan worden geschaard onder ‘erftoegangsweg binnen bebouwde kom: 30 km/uurzones’. Voor deze categorie geldt een wegcapaciteit variërend van 5.000 tot 6.000 motorvoertuigen (mvt)/etmaal (zie figuur 2.5).

Figuur 2.5: Indicatieve maximale hoeveelheden autoverkeer in motorvoertuigen (mvt) per etmaal of personenauto-equivalenten (pae) per uur voor verschillende typen wegen.

Op grond van bovenstaande CROW-cijfers kan worden gesteld dat de verkeersbijdrage aan de wegcapaciteit van de Valkenierlaan - en de hierop aansluitende wegen - circa 1% bedraagt en daarmee als beperkt/gering kan worden beoordeeld.

2.4 Toekomstige situatie

Op basis van voornoemde uitgangspunten en randvoorwaarden is een inrichtingsplan opgesteld, waarin alle ruimtelijke zaken op integraal wijze samenkomen, zie figuur 2.6. Dit inrichtingsplan vormt een weergave van de beoogde invulling van het plangebied, waarbij de ruimtelijke kernkwaliteiten van het gebied en omgeving zoveel worden behouden dan wel versterkt.

Figuur 2.6: Inrichtingsplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’.

De 7 woningen binnen het ‘ontwikkelplan 2021’ zijn gevisualiseerd in figuur 2.7 en figuur 2.8.

Figuur 2.7: Impressie*: woningen initiatiefnemer De Jong Staete B.V.

* Werkelijke woningen kunnen afwijken.

Figuur 2.8: Impressie*: woning particulier initiatiefnemer.

* Werkelijke woning kan afwijken.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In maart 2012 is de landelijke Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Hierin schetst het Kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot de essenties van de SVIR kunnen worden gerekend dat de Rijksoverheid zich vooral richt op nationale belangen en dat meer bewegingsvrijheid wordt geboden aan provincies en gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening. Het Rijk stelt hierbij dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in hun regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Zij kunnen dan ook beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De visie van ‘decentraal wat kan en centraal wat moet’ vormt dan ook een essentieel beleidsaspect binnen de SVIR.

Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk de volgende drie rijksdoelen gesteld om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland.
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid.
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving, waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De Rijksdoelen zijn in de SVIR uitgewerkt tot nationale opgaven, die regionaal neerslaan. De gemeente De Bilt maakt in dit opzicht deel uit van de MIRT -regio Utrecht, tevens onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad. Opgaven van nationaal belang in dit gebied betreffen vooral de hoofdinfrastructuur (reserveringen voor hoofdwegen en landelijke spoorwegen en vrijwaring rond rijksvaarwegen), de elektriciteitsvoorziening, het Natuurnetwerk Nederland en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen). Tot de concrete opgaven behoren onder andere:

• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) ecologische hoofdstructuur (EHS, anno 2020 Nationaal Natuurnetwerk (NNN)), inclusief de Natura 2000-gebieden.
• Het op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

In de SVIR constateert het Rijk dat de economie en het aantal huishoudens in de regio Utrecht naar verwachting tot 2040 zal blijven groeien. Tot dat jaar is in deze regio een stijgende vraag voorzien tot ruim 100.000 woningen en zullen daarnaast rond de 20.000 woningen om vervanging vragen. Vanwege de grote behoefte aan woningen in combinatie met de beperkte ruimte daarvoor kent de regio Utrecht dan ook een grote ruimtedruk, iets waarvoor een passende (binnenstedelijke) oplossing gewenst is.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

Duurzame stedelijke ontwikkeling wordt vanuit de Rijksoverheid gezien als doelstelling én als belangrijk instrument bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Als instrument doelt men dan op toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vanaf oktober 2012 is deze Ladder vanuit de SVIR als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overheden moeten vanaf deze datum op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling planologisch motiveren aan de hand van de treden van deze Ladder.

In april 2017 is het Bro gewijzigd in verband met de aanpassing van deze Ladder. Concreet is vanaf dat moment ten aanzien van de ‘nieuwe’ Ladder het volgende in het Bro opgenomen:

• De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• De eerder van toepassing zijnde «actuele regionale behoefte» wordt vervangen door «behoefte».

Resumerend is duurzame stedelijke ontwikkeling – en daarmee de ‘Ladder’ – gericht op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, die voorzien in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Rijksdoelen en regionale opgaven

Het initiatief raakt geen nationale belangen en hierop afgestemde regionale opgaven, zoals opgenomen in de SVIR. Gelet op de woonopgave voor de regio Utrecht kan worden gesteld dat het initiatief tegemoet komt aan een structurele vraag naar woningen en passend is binnen de impliciete doelstelling van het rijksbeleid om via herstructurering van een locatie binnen bestaand bebouwd gebied woningen toe te voegen. Vooruitlopend op de toetsing aan het omgevingsaspect ‘Ecologie’ (zie paragraaf 4.5 van deze Toelichting) kan hier reeds worden benoemd dat het plangebied niet gelegen is binnen de grenzen van het NNN dan wel Natura2000.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of er sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de ABRvS uitgemaakt dat een woningbouwproject vanaf 12 woningen als een ‘Ladderplichtige’ stedelijke ontwikkeling dient te worden gezien.

Gelet op het aantal te realiseren woningen (zeven, waarvan één als vervangende nieuwbouw) binnen de bebouwde kom van Bilthoven kan worden gesteld dat de beoogde herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ niet als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ kan worden gedefinieerd. In het voorliggende proces van plan- en besluitvorming is de Ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet aan de orde.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het Barro is één van de uitvoeringsinstrumenten die kunnen worden ingezet om het Rijksbeleid in het beleid van lagere overheden te laten implementeren. In het Barro wordt een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waar bestemmingsplannen aan zullen moeten voldoen. Net als de SVIR is het Barro vooral gekoppeld aan hoofdinfrastructuur, elektriciteitsvoorziening, Natuurnetwerk Nederland en waterveiligheid.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

In het verlengde van de toetsing aan het ruimtelijk beleid, vastgelegd in de SVIR, kan worden gesteld dat de herontwikkeling van het plangebied geen nationale belangen raakt, die via het Barro gewaarborgd dienen te worden.

3.1.3 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Rijksoverheid werkt momenteel aan een nieuwe Omgevingswet, welke alle huidige wetten over de leefomgeving bundelt. Daarbij hoort ook één rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. Op 11 september 2020 is de NOVI naar de 2e Kamer gestuurd.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Het gaat daarbij om grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI richt zich vooral op ontwikkelingen, waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes tussen die belangen in samenhang moeten worden gemaakt. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in de volgende 4 prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Ten aanzien van de woningvoorraad is in de NOVI als uitdaging opgenomen dat in heel Nederland deze voorraad verduurzaamd, vernieuwd en getransformeerd moet worden. Transformatie van bestaand leegstaand vastgoed in woningen heeft in het algemeen de voorkeur. De transformatie- en sloopopgave van woningen is daarbij vooral een regionaal vraagstuk. Aansluitend op deze ruimtelijke ontwikkelstrategie wordt in de NOVI ook een samenhangende aanpak van de sociaaleconomische ontwikkeling van de regio voorgesteld. Door de snellere vergrijzing kunnen tekorten in passende woonvoorzieningen in (met name) de zorgsector zich hier eerder voordoen.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Het initiatief anticipeert op de toekomstige omgevingsvisie van het Rijk door via herontwikkeling van een binnenstedelijke bedrijfslocatie een passend antwoord te creëren op een structureel aanwezige vraag naar woningen.

Conclusie Rijksbeleid 

De herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ in Bilthoven komt tegemoet aan de ambities en doelstellingen van het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie, vastgesteld op 10 maart 2021, legt de provincie Utrecht haar integrale en langetermijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving vast. De Omgevingsvisie is een instrument uit de Omgevingswet die volgens planning per 1 juli 2022 in werking treedt. De provinciale Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Zolang de Omgevingswet niet in werking is getreden, heeft de Omgevingsvisie werking onder de bij deze plannen en visies behorende wetten.

Ten aanzien van het aspect ‘Vitale steden en dorpen’ blijkt uit de Omgevingsvisie dat de provincie Utrecht een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen kent alsmede een grote diversiteit aan woon- en vestigingsmilieus. Naast de agglomeraties Utrecht en Amersfoort ligt de charme van de provincie voor een belangrijk deel juist in kleinschaligheid en een aantrekkelijke, vriendelijke leefomgeving in de kleinere, landelijk gelegen kernen, aldus de Omgevingsvisie. Gekoppeld aan het aspect ‘Verstedelijking’ en de hieraan gekoppelde woningbouwopgave wijzen prognoses uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie hanteert bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking onder meer als basisprincipe om zoveel mogelijk binnen het stedelijk gebied, bij voorkeur nabij knooppunten, te komen tot de invulling van ruimtelijke opgaven.

Om aansluitend volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, acht de provincie het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 164.000 woningen te bouwen (zie figuur 3.1). Dit is een grote opgave, die volgens de provincie alleen kan worden gerealiseerd door als overheden onderling en met andere partners in de bouwwereld samen te werken. Deze woningen kunnen, conform de Omgevingsvisie, voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd. Gezien de heersende spanning op de woningmarkt acht de provincie het bij dit alles noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen.

Figuur 3.1: Woningbouwopgave provincie Utrecht in cijfers.

Ten aanzien van de gewenste stedelijke kwaliteit stelt de provincie dat, gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, het zaak is om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. Een groot gedeelte van de mensen woont graag in een stedelijke of dorpse omgeving. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig, die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. Deze aspecten maken dat de provincie primair blijft inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Daarbij vraagt de provincie aandacht voor de wijze van verdichting. Om te kunnen voldoen aan de toekomstige behoefte aan wonen en werken zullen inspanningen moeten worden geleverd om, in alle kernen, innovatiever en compacter te bouwen dan men tot nu toe gewend is. De mate van compactheid is afhankelijk van de locatie, en hangt ook af van hetgeen mogelijk is relatie tot onze opgaven en ambities op het gebied van onder andere binnenstedelijke kwaliteit. Bijvoorbeeld door in te zetten op hoogbouw en lagere parkeernormen komt er meer ruimte beschikbaar voor groen.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Het ontwikkelplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ past binnen het verstedelijkingsbeleid van de provinciale Omgevingsvisie doordat het tegemoet komt aan een (grote) behoefte aan woningen, te realiseren in bestaand stedelijk gebied. Het initiatief draagt al doende tevens bij aan de breed gedragen wens om steden, dorpen en kernen aantrekkelijk te houden wonen en werken en het landelijk gebied te vrijwaren van onnodige ruimteclaims.

Conclusie provinciaal beleid

De herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ in Bilthoven komt tegemoet aan de ambities en doelstellingen van het provinciale beleid.

3.2.2 Regionaal beleid

3.2.2.1 Regiodocument

In 2011 is door de gemeenten in de bestuursregio Utrecht (BRU) het Regiodocument vastgesteld als gezamenlijke inbreng voor de PRS. In dit document is op hoofdlijnen aangegeven waar en wanneer de komende jaren de verstedelijkingsopgave het beste kan worden geaccommodeerd. De samenwerkende gemeenten, waaronder De Bilt, hebben in het Regiodocument de ambitie uitgesproken om op een verantwoorde manier invulling te geven aan het vraagstuk van de binnenstedelijke opgave. De belangrijkste inzet daartoe is om de regionale woningbouwopgave tussen 2013 en 2025 voor een aanzienlijk deel op binnenstedelijke locaties te realiseren. Er moeten dan ook voldoende locaties beschikbaar zijn om de binnenstedelijke woningbouwopgave te kunnen realiseren.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

De planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ komt tegemoet aan de regionale doelstelling om de actuele woningbouwopgave op binnenstedelijke locaties te realiseren.

3.2.2.2 Regionale Woonvisie 2030

In maart 2009 heeft het bestuur van de Regio Utrecht de Regionale Woonvisie 2030 vastgesteld. Hierin is het woonbeleid voor zowel de korte, middellange als lange termijn vastgelegd. Directe aanleiding was het al langer groeiende woningtekort in de regio. De Regionale Woonvisie staat daarbij niet op zichzelf, maar fungeert het tegelijkertijd als input voor het te voeren integrale ruimtelijk beleid. Tot de belangrijkste ambities en doelstellingen van de regionale woonvisie behoren het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort en het versterken van de woonkwaliteit.

Ten aanzien van de woningbehoefte gaat de Regionale Woonvisie uit van de behoeftecijfers van de provincie, die gericht zijn op het jaar 2030. Op basis van deze cijfers stelt het regionale bestuur onder meer de volgende punten vast:

• Om het woningtekort in het BRU-gebied terug te dringen tot 0% in 2030 is een aanvullende woningbouwopgave van ruim 40.000 woningen nodig.
• Om het woningtekort in de regio Utrecht terug te dringen tot 3% in 2030 is een aanvullende woningbouwopgave van circa 30.000 woningen nodig.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

De planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ draagt – in lijn met de toetsing aan het provinciale beleid – bij aan de regionale ambities en doelstellingen om het kwantitatieve woningtekort terug te dringen en de woonkwaliteit te versterken.

Conclusie regionaal beleid

De herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ in Bilthoven komt tegemoet aan de ambities en doelstellingen van het regionale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Het Bilts Manifest

Het Bilts Manifest (november 2009) schetst een toekomstbeeld van de gemeente De Bilt in 2030. Het gaat daarbij om een schets op hoofdlijnen, de toekomst laat zich immers niet in details vastleggen. De basis is echter wel een reële inschatting. In het manifest staan de zes kernkwaliteiten, samen met de inwoners van de gemeente De Bilt, centraal. Deze kwaliteiten zijn: ruimte en groen, historische landschappen, krachtige kernen, hoogwaardige kennis, topper in sport en centrale ligging. Behalve het behoud van deze kwaliteiten wil de gemeente deze naar de toekomst toe ook verder ontwikkelen.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

De planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ draagt door het transformeren van een binnenstedelijke bedrijfslocatie tot een woongebied bij aan het verbeteren van de woon- en leefomgeving en is daarmee in lijn met de ambitie om het wonen binnen de aanwezige kernkwaliteiten te versterken.

3.3.2 Structuurvisie 2030

In maart 2012 heeft de gemeenteraad van De Bilt de Structuurvisie 2030 ‘Behoud door ontwikkeling’ vastgesteld. Hiermee heeft de gemeente vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening de kaders voor het ruimtelijk beleid vastgelegd. Vertrekpunt van de visie is onder meer dat de zes kernen binnen de gemeente alle een herkenbaar eigen gezicht hebben. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en transformaties dient dit karakteristieke gezicht gekoesterd te worden; waar mogelijk wordt daarop voortgebouwd. Vanuit deze achtergrond zijn in de gemeentelijke structuurvisie potentiële woningbouwlocaties binnen de bebouwde kom benoemd. Het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14 (locatie nummer 12: ‘Jachtlaan – Bilthoven’) is daarbij opgenomen in de lijst van projecten met omvang van meer dan 5 woningen. Hiermee levert gemeente op voorhand een - bescheiden - bijdrage aan het regionale woningbouwprogramma en wordt voornamelijk gebouwd voor de eigen behoefte van de kernen.

Figuur 3.2: Potentiële woningbouwlocaties.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ is in de Structuurvisie concreet opgenomen in de lijst van projecten met omvang van meer dan 5 woningen. Impliciet is de planvorming daarmee in lijn met de op regionaal niveau gemaakte afspraken om bij te dragen aan het gezamenlijke woningbouwprogramma en te bouwen voor de behoefte van de eigen kernen.

3.3.3 Woonvisie 2013-2020

In april 2013 heeft de gemeenteraad van De Bilt de Woonvisie 2013-2020 vastgesteld. In deze visie wordt de verwachting uitgesproken dat de gemeente, net als in de voorafgaande jaren, weer meer huishoudens zal aantrekken die zich zullen vestingen in de gemeente. Typerend voor de gemeente De Bilt daarbij is het aantal inwoners van 65+, dit ligt in de gemeente De Bilt op 21,7% tegenover een landelijk gemiddelde van 15,6% (CBS 2011). In de woonvisie wordt de verwachting uitgesproken dat de komende jaren het aantal ouderen alleen nog zal maar toenemen. Met name in de kleine kernen wordt een flinke toename verwacht (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Demografische ontwikkeling per kern periode 2011-2030.

In lijn met hetgeen is opgenomen in Het Bilts Manifest en de Structuurvisie 2030 krijgt kwaliteit van wonen en de woonomgeving in de Woonvisie 2013-2020 meer prioriteit. Waar voorheen de kwantiteit, het aantal te bouwen woningen centraal stond, is de Woonvisie 2013-2030 vooral gericht op het versterken en uitbreiden van de bestaande kwaliteit. Het College stelt zich in de periode 2013-2020 daarin onder meer de volgende ambities:

• Vasthouden aan het kwalitatief hoogwaardig woonmilieu.
• Leefbare vitale kernen.
• Bouwen voor ouderen.
• Doorstroming bevorderen, passende huisvesting voor iedereen.
• Duurzaam bouwen.

Om haar ambities te kunnen bereiken heeft de gemeente deze in haar woonvisie uitgewerkt in (onder meer) de volgende beleidskeuzes:

• Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit).
• Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen.
• Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid als uitgangspunt.

Notitie Aanvullend woonbeleid

In april 2016 heeft de gemeente De Bilt de aanvulling op haar woonbeleid vastgesteld. De Woonvisie 2013-2020 blijft onderdeel van het beleidskader ‘Wonen’, maar een aanvulling bleek wenselijk vanwege onder meer de aantrekkende/veranderende woningmarkt. In de Notitie ‘Aanvullend woonbeleid’ constateert de gemeente dat het aantal huishoudens binnen haar gemeentegrens de komende jaren blijft stijgen. Deze trend is grotendeels toe te schrijven aan het aantal ouderen binnen de gemeente; de komende 10 jaar neemt het aantal huishoudens van 75+ toe met 5,3% (+1.660 huishoudens). Om ook komende jaren alle huishoudens te kunnen huisvesten zijn tot aan 2026 circa 845 nieuwe woningen nodig. Onderzoek van Stec (2016) toont aan dat met name in de kernen De Bilt en Bilthoven behoefte is aan woningen.

Notitie Uitgangspunten woningbouwambitie 2018

Om uitvoering te kunnen geven aan de woningbouwambitie, zoals vastgelegd in de Notitie Aanvullend woonbeleid, is de Notitie Uitgangspunten woningbouwambitie opgesteld. Deze Notitie is op 20 december 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van De Bilt. Als eerste wordt in de Uitgangspuntennotitie vastgesteld dat de bevolkingssamenstelling van de gemeente De Bilt de komende jaren sterk zal veranderen. Uit het STEC onderzoek uit 2016 komt naar voren dat de gemeente De Bilt in de komende periode tegelijk sterk zal ontgroenen en vergrijzen. Er zijn steeds minder huishoudens onder de 54 jaar en steeds meer daarboven. Vooral de groep ouder dan 75 jaar neemt toe. Per saldo zal het aantal huishoudens in 2026 845 meer bedragen dan in 2016, terwijl het aantal inwoners daalt. De samenstelling van de woningvoorraad in 2016 sluit daarom niet aan op de samenstelling van de huishoudens in 2026. Zo bestaat de woningvoorraad in 2016 voor 72% uit eengezinswoningen waar in 2026 maar 33% van de huishoudens uit gezinnen bestaat. Om de woningvoorraad beter af te stemmen op de huishoudenssamenstelling in 2026 dient volgens het STEC onderzoek te worden voorzien in een toename van 845 woningen tot 2026. Dit heeft de gemeente als ambitie overgenomen in het aanvullend woonbeleid.

Om de nieuwbouwopgave te realiseren kunnen kiest de gemeente voor verdichting, welke mogelijk is door transformatie van niet-woonfunctie naar woonfunctie, bebouwen van openbare ruimte waaronder groenlocaties en meer gestapeld bouwen. De gemeente plaatst daarbij wel kanttekeningen: verdichting heeft grenzen met name in de verkeersafwikkeling en parkeren. Daarnaast biedt het beperkte aanbod van inbreidingslocaties weinig ruimte voor differentiatie van woningcategorieën op wijkniveau.

3.3.4 Woonvisie De Bilt 2030

Op 23 december 2021 heeft gemeenteraad van De Bilt de Woonvisie 2030 vastgesteld. Hierin geeft de gemeente aan de komende jaren invulling te willen geven aan haar ambities op het gebied van wonen, zowel in de bestaande als de toekomstige woningvoorraad. In de Woonvisie zijn de voorwaarden vastgelegd om tot 2030 te kunnen voorzien in de woonbehoefte van de Biltse inwoners. Vanuit deze vertreksituatie wil de gemeente wil de volgende lokale woonopgaven oppakken:

• Investeren in de kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen.
• Werken aan voldoende woningen voor de primaire doelgroepen.
• Integrale woonontwikkeling in een groene omgeving.

Ambitie van de gemeente De Bilt is om de komende 10 jaar een stevig aantal woningen te bouwen. Die zijn hard nodig om onder andere starters, ouderen en alleenstaanden binnen de gemeente van een passende woning te voorzien.

Bevolkingsgroei en woningbehoefte

Anno 2019 telt de gemeente De Bilt ruim 43.000 inwoners. Zij vormen samen bijna 19.200 huishoudens, waarvan 1/3 bestaat uit (eenouder)gezinnen en evenveel 65-plussers. Naar verwachting groeit de gemeente De Bilt tot 2030 met 230 inwoners. De huishoudensverdunning leidt tot een toename van het aantal huishoudens met 460. Het aandeel 65-plushuishoudens stijgt tot 2030 gemiddeld met 5% en het aantal 80-plushuishoudens met 30% (610). Het aantal gezinnen en jonge huishoudens tot 35 jaar neemt licht af.

Gekoppeld aan voornoemde demografische ontwikkelingen is voor de gemeente De Bilt in 2019 een nieuwbouwopgave tot 2030 berekend van 1.130 woningen. Dit aantal is exclusief de opgaven voor de huisvesting van statushouders, uitstroom beschermd wonen en maatschappelijke opvang, spoedzoekers en thuislozen. De doorvertaling van deze opgave naar de kernen is gebaseerd op de achtergrondkenmerken van deze kernen, zoals de huidige verdeling in de woningvoorraad en huishoudens, mate van vergrijzing en de invloed van verhuizingen. Een uiteenzetting van de woonbehoefte per kern binnen de gemeente is weergegeven in figuur 3.4.

Figuur 3.4: Woningbehoefte op basis van huishoudensontwikkeling per kern en totaal, periode 2019-2030.

Om te voorzien in de lokale behoefte aan woningen tot 2030 wil de gemeente zich inzetten om minimaal 1.130 woningen binnen haar gemeentegrenzen toe te voegen. Om aan de huidige vraag tot 2030 te voldoen zijn daarvan in Bilthoven nog 530 nieuwe woningen nodig. Genoemde getallen zijn exclusief de benodigde huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Om te voorkomen dat er vooral dure koopwoningen worden gebouwd stuurt de gemeente bij dit alles actief op de woningbouwprogrammering. Woningbouwinitiatieven worden getoetst aan de volgende eisen:

• minimaal 30% sociale huurwoningen.
• minimaal 20% middenhuur woningen.
• maximaal 50% vrije sectorwoningen.

3.3.5 Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022

Naast de Woonvisie 2030 heeft de gemeenteraad van De Bilt op 23 december 2021 ook de op deze visie afgestemde Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022 vastgesteld. In relatie tot het voorliggende initiatief zijn met name artikel 5 en 6 uit deze verordening relevant:

• Artikel 5: Differentiatie woningbouw

Bij ontwikkelingen van projecten met een minimum van 10 woningen dient minimaal 30% van de woningen te bestaan uit sociale huurwoningen en 20% uit middenhuurwoningen.

• Artikel 6: Afdracht aan het (Verevenings)fonds sociale en middenhuur woningbouw of realiseren goedkope en middeldure koop

Alle initiatieven dienen te voldoen aan de differentiatie-eis, zoals opgenomen in artikel 5. Een uitzondering wordt gemaakt voor projecten van minder dan 10 woningen. Mocht de ontwikkelende partij niet willen voldoen aan deze differentiatie-eis, dan zijn er twee opties:

1. Er dienen 30% goedkope koopwoningen en 20% middeldure koopwoningen te worden gerealiseerd.

2. Indien optie 1 niet gewenst is, dient er een afdracht aan het (Verevenings)fonds sociale en middenhuur woningbouw te worden gedaan.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Het ontwikkelplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ is inpasbaar binnen de ambities en doelstellingen van het woonbeleid doordat via transformatie van een binnenstedelijke bedrijfslocatie gekomen wordt tot een aangename en toekomstgerichte woon- en leefomgeving voor met name ouderen. Het creëren van passende c.q. levensloopbestendige woningen voor ouderen, te beschouwen als prioritaire doelgroep binnen het woonbeleid, biedt aansluitend goede mogelijkheden om te komen tot de (eveneens) gewenste doorstroming binnen de bestaande woningen.

Ten aanzien van de in december 2021 vastgestelde doelgroepenverordening kan worden geconstateerd dat het voorliggende initiatief niet voldoet aan het gestelde in artikel 5 en 6 van deze verordening. Reden hiervoor is dat het initiatief reeds is gestart in 2015 en het overleg met de gemeente De Bilt dienaangaande eveneens in dat jaar een aanvang heeft genomen. Een overleg dat niet alleen heeft geresulteerd in het voorliggende inrichtingsplan, maar ook in de vaststelling van het beoogde marktsegment en doelgroep. Als resultaat van dit constructieve overleg is tussen initiatiefnemer en gemeente in 2019 een anterieure overeenkomst vastgesteld en ondertekend, waarin het nu voorliggende plan wederzijds is bevestigd. Het aldus doorlopen traject brengt met zich mee dat het gestelde in de doelgroepenverordening niet van toepassing is bij de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan ‘Achter Jachtlaan 2-14 te Bilthoven’.

De aan het ontwikkelplan gekoppelde kleinschalige woningbouw past qua bouwvolume (met name lage bouwhoogten) in deze omgeving van Bilthoven, waarbij tevens recht wordt gedaan aan het gevoerde participatietraject met de omwonenden (zie hiervoor ook hoofdstuk 6 van deze Toelichting).

Conclusie gemeentelijk beleid

De herontwikkeling c.q. herinrichting van het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ in Bilthoven komt tegemoet aan de ambities en doelstellingen van het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

Wettelijk kader

Op grond van het door Nederland ondertekende Verdrag van Valletta (1992) dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te worden gehouden met mogelijk in de bodem aanwezigearcheologische waarden. In navolging van het Verdrag is het Nederlandse beleid inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed gericht op het zoveel mogelijk in de bodem bewaren van archeologische waarden op de locatie zelf. Het Verdrag is in 2008 geïmplementeerd in de Nederlandse wet- en regelgeving via de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem alsmede de inpassing ervan in ruimtelijke ontwikkelingen. De Wamz is erop gericht om bodemverstoringen pas te laten plaatsvinden nadat er archeologisch vooronderzoek heeft plaatsgevonden, er is vastgesteld of het om belangrijke archeologische sporen gaat en vervolgens is vastgesteld hoe met die archeologische informatie het beste kan worden omgegaan.

Het Verdrag van Valletta geeft aan dat het belangrijk is dat in de ruimtelijke ordening rekening wordt gehouden met het belang van de archeologie. In de Wamz is daarom vastgelegd dat gemeenten bij de vaststelling van nieuwe bestemmingsplannen, of bij vrijstellingen op bestaande plannen, aan moeten geven welke archeologische waarden er in de bodem zitten en hoe de gemeente daarmee denkt om te gaan.

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van toepassing. De Erfgoedwet harmoniseert bestaande wet- en regelgeving, schrapt overbodige regels en legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het cultureel erfgoed zoveel mogelijk bij het erfgoedveld zelf: musea, collectiebeheerders, archeologen, eigenaren en overheden. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie.

Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt in 2010 de Erfgoedverordening vastgesteld. Hierin zijn beleidsregels opgenomen, die gekoppeld zijn aan de archeologische waarden op de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale Archeologische Monumentenkaart (AMK). In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Om nader invulling te kunnen geven aan de erfgoedverordening heeft de gemeente De Bilt de Archeologische Beleidskaart opgesteld. Deze kaart biedt inzicht in de bestaande en de te verwachten archeologische situatie binnen de gemeente.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente De Bilt ligt het plangebied in een gebied met een te Verwachten Archeologische Waarde 2 (VAW 2) oftewel een gebied met een middelhoge tot hoge archeologische verwachting (zie figuur 4.1).

Figuur 4.1: Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente De Bilt.

Het gemeentelijk beleid bij gebieden met VAW 2 is dat bij planvorming en voorafgaand aan vergunningverlening, bij bodemingrepen dieper dan 50 cm -mv en over een oppervlakte van meer dan 500 m², een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Vanwege de overschrijding van deze vrijstellingsgrens is door Hamaland Advies in april 2020 een KNA conform bureauonderzoek uitgevoerd, met als doel om inzicht te verkrijgen in bekende en te verwachten archeologische waarden in en om het plangebied.

Het conceptrapport van het bureauonderzoek is in het verdere verloop van 2020 beoordeeld door de archeologisch adviseur van de ODRU. In deze beoordeling is het conceptrapport goedgekeurd, maar wordt het gegeven advies iets gewijzigd in het uiteindelijke besluit. In de beoordeling wordt het volgende gemeld: “Op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek geldt voor het plangebied een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische waarden vanaf de steentijden t/m de Nieuwe Tijd. Het onderzoeksbureau adviseert daarom om een verkennend en karterend booronderzoek uit te voeren. Wij onderschrijven het advies van het onderzoeksbureau, zij het in iets gewijzigde vorm. Aangezien nog niet bekend is welk type archeologische vindplaats in het plangebied aanwezig kan zijn, kan nog niet worden bepaald aan welke eisen een karterend booronderzoek moet voldoen. Wij adviseren daarom om eerst alleen een verkennend booronderzoek uit te laten voeren (dichtheid 10 boringen per hectare met een minimum van 5 boringen). Doel van het verkennende booronderzoek is om de bodemopbouw in het plangebied in kaart te brengen, te bepalen in hoeverre de bodem intact is, en vast te stellen of archeologisch kansrijke bodemlagen aanwezig zijn. Op basis van de resultaten van het verkennende booronderzoek kan een besluit genomen worden over de vervolgstappen. Deze vervolgstappen kunnen bestaan uit vrijgave van het plangebied, vervolgonderzoek (karterend booronderzoek, proefsleuven, opgraving) en/of behoud van archeologische waarden in de bodem”.

Aansluitend verscheen op 23 december 2021 de rapportage van het geactualiseerde archeologisch onderzoek met inbegrip van het aanvullend op locatie uitgevoerde booronderzoek.

Uit het booronderzoek is gebleken dat binnen het plangebied sprake is van een verharding met gebroken puin en grind op subrecent geroerde lagen met modern puin (rode harde baksteen en betonpuin) die scherp overgaan in het onderliggende afgetopte dekzandpakket. De top van het dekzand is als gevolg van eerdere graafwerkzaamheden aangetroffen op wisselende dieptes, variërend van 45 cm-mv tot 125 cm-mv. Elders in het plangebied is tussen 75 cm-mv en 90 cm-mv een geel/oranje menglaag aangetroffen van sterk gevlekt fijn siltig zand met oerbrokjes. Op basis hiervan kan herleid worden dat oorspronkelijk sprake moet zijn geweest van een veldpodzolbodem in het plangebied.

Resumerend komt het actuele onderzoek tot het volgende selectieadvies:

Selectieadvies

In het plangebied zijn geen intacte bodems aangetroffen. Het aanwezige dekzandpakket is door eerdere graafwerkzaamheden op wisselende dieptes afgetopt, waarbij potentiële archeologische sporen- of vondstniveaus verloren zijn gegaan. Hierdoor kan de hoge archeologische verwachting uit het bureauonderzoek voor de perioden Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd bijgesteld worden naar laag met als indicatie ‘verstoord’. Vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Het aspect ‘Archeologie’ vormt naar verwachting geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Wettelijk kader

Ruimtelijke ordening in Nederland is gericht op het creëren van zowel een aangenaam woon- en leefklimaat als een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Een goede ruimtelijke ordening voorkomt voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten van bedrijven. Daarnaast biedt het bedrijven voldoende zekerheid om hun activiteiten uit te kunnen voeren. Een en ander brengt met zich mee dat weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt als het gaat over vestigingslocaties voor woningen enerzijds en bedrijven anderzijds.

Milieuzonering legt een relatie tussen de milieuaspecten (geluid, geur, gevaar en stof) van een bedrijf en de omgeving. Hierbij gaat het vooral om de vraag welke afstand aanvaardbaar is tussen (nieuwe) bedrijven en (nieuwe) woningen. Steeds meer vormen van bedrijvigheid lenen zich overigens prima voor functiemenging. Anders gezegd: bepaalde bedrijven zijn verenigbaar met woningen in hetzelfde gebied. De (Rijks)overheid hanteert in dit verband als uitgangspunt: “functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet”.

Vanuit deze achtergrond wordt in dit bestemmingsplan aangesloten bij de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen, waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven, op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning (of andere milieugevoelige functie) die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. De richtafstanden gelden in beginsel ten opzichte van het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. Voor omgevingstypen anders dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Figuur 4.2 geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

Figuur 4.2: Richtafstanden versus omgevingstypen (Bron: VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering').

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Het plangebied bevindt zich in een omgeving waarin zich voornamelijk woningen bevinden. In planologisch opzicht is de nabije omgeving van het plangebied eerder te karakteriseren als een ‘rustige woonwijk’ dan ‘gemengd gebied’. De aanwezigheid van andere gebiedsfuncties dan ‘wonen’ in dit deel van Bilthoven geeft aan dat het hier om (bedrijfs)activiteiten gaat uit de lagere milieucategorieën, verenigbaar c.q. ‘mengbaar’ met woonbestemmingen. De planologische omgeving van het plangebied is weergegeven in figuur 4.3.

Figuur 4.3: Planologische omgeving plangebied (Bron: vigerend bestemmingsplan).

Het plangebied krijgt bestemming ‘Wonen’ en is in de directe omgeving geen sprake is van relevante dan wel toegestane bedrijfsactiviteiten. De huidige bedrijfsbestemmingen liggen buiten de van toepassing zijnde richtafstanden, zoals genoemd in figuur 4.2, waarbij bovendien kan worden geconstateerd dat er nu al woningen liggen tussen deze bedrijfsbestemmingen en het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14. Het transformeren van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming in dit deel van Bilthoven is dan ook planologisch inpasbaar, zonder aanvullende maatregelen.

Conclusie

Het aspect ‘Bedrijven en milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Wettelijk kader

Het bodembeleid in Nederland heeft als doel te voorkomen dat als gevolg van een aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico’s ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. De Wet bodembescherming (Wbb) stelt dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. In de Wbb is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Bodemonderzoek 2016

In november 2016 heeft Econsultancy een verkennend bodemonderzoek (VBO) uitgevoerd met als doel om vast te stellen of er binnen het plangebied een grond- en/of grondwaterverontreiniging aanwezig is. Dit om te kunnen bepalen of er milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de beoogde woningen op deze locatie. Onderstaand volgt een resumé van de belangrijkste bevindingen uit dit onderzoek. De volledige rapportage van Econsultancy is als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

Op basis van vooronderzoek heeft Econsultancy geconcludeerd dat het plangebied, gelet op de milieuhygiënische bodemkwaliteit, onderzocht dient te worden volgens de strategie ‘onverdacht’ met als onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is. De tijdens het onderzoek waargenomen matige en sterke verontreinigingen in de grond hebben echter geleid tot de conclusie dat de vooraf gestelde hypothese van ‘onverdacht’ verworpen dient te worden. Nader onderzoek naar de aard en de omvang van de geconstateerde verontreinigingen (PAK en zink) is nodig om op verantwoorde wijze tot een passende besluitvormig te komen.

Bodemonderzoek 2021

Op 11 november 2021 verscheen de rapportage van het noodzakelijk gebleken nader bodemonderzoek, uitgevoerd door Greenhouse Advies BV. De noodzaak bleek onder meer uit het gegeven dat het verkennend bodemonderzoek (Econsultancy d.d. 16 november 2016) aantoonde dat er op de locatie drie verontreinigingsspots aanwezig zij en voor gedeelten van voor de voorgenomen ontwikkeling geen milieuhygiënische bodemonderzoeken beschikbaar zijn. Vertrekpunt voor het actuele c.q. nader bodemonderzoek was dat de analyseresultaten van het voorgaande onderzoek van Econsultancy aantoonden dat in de matig en zwak puinhoudende bovengrond ter plaatse van een aantal boringen de concentraties aan PAK boven de norm voor een nader onderzoek zijn gemeten en bleek ter plaatse van een boring de zwak puinhoudende bovengrond sterk verontreinigd te zijn met zink. Daarnaast waren op de direct naastgelegen percelen 6023, 6025 (Jachtlaan 4A), 6056 (gedeeltelijk) en 3077 (het pad langs Jachtlaan 10) niet eerder bodemonderzoeken uitgevoerd. Kort samengevat is de actualisatie van het onderzoek uitgevoerd met de volgende meerdelige doelstelling:

• Doel van het asfaltonderzoek is nagaan of het asfalt teerhoudend is.
• Doel van het nader bodemonderzoek is het bepalen van de omvang van de verontreiniging. Indien noodzakelijk worden ook de risico’s van de verontreiniging bepaald.
• Doel van het aanvullend verkennend bodemonderzoek op naastgelegen percelen is het vaststellen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit van zowel de grond als van het freatisch grondwater.
• Doel van het asbestonderzoek is nagaan of ter plaatse van de druppelzones en overige terrein de bodem verontreinigd is met asbest.
• Doel van de civieltechnische zevingen is het bepalen van de civieltechnische bruikbaarheid (of deze voldoet aan de civieltechnische eisen) van het vrijkomend zand.
• Doel van het doorlatendheidsonderzoek is het bepalen van de doorlatendheid van de bodem. Vervolgens kan worden vastgesteld of infiltratie op locatie mogelijk is.

Het bodemonderzoek 2021 heeft geleid tot onder meer de volgende conclusies en aanbevelingen:

• Veldonderzoek

Uit de profielbeschrijvingen blijkt dat de bodem over het algemeen van maaiveld tot 2,0 m-mv uit zeer fijn tot matig fijn, zwak siltig en zwak humeus zand bestaat. Het grondwater is aangetroffen op een diepte van 2,52 m-mv. Zintuigelijk is er bodemvreemd materiaal, zoals asfalt, beton, baksteen, in de bodem waargenomen.

• Asfaltonderzoek

In de twee asfaltkernen is middels de PAK-marker test geen teerhoudende laag aangetroffen. Ook middels de DLC-analyse is er in de asfaltkernen geen teer aangetoond (PAK-gehalte = 50 mg/kg). Het asfalt is geschikt voor warm hergebruik.

• Aanvullend bodemonderzoek

De bovengrond van de naastgelegen percelen en het pad ten oosten van Jachtlaan 10 is licht verontreinigd met kwik, lood, zink, PAK en/of PCB’s en valt in klasse Industrie. De ondergrond op de naastgelegen percelen is licht verontreinigd met lood en PAK en valt in klasse Wonen. Het grondwater is licht verontreinigd met koper en zink.

• Bodemkwaliteit

Over het algemeen valt de bodem aan de oostkant van de onderzoekslocatie in bodemkwaliteitsklasse Industrie (resultaten huidig onderzoek). Aan de hand van de resultaten uit het rapport van Econsultancy (2016) valt de bodem aan de westkant in bodemkwaliteitsklasse ‘Wonen’.

• Gehele locatie

In de meest bepalende boringen (nrs. 4.1, 11.1 en 12.1) is geen asbest aangetroffen. Ook in de grond ter plaatse van druppelzones (nrs. 1, 2) en nabij de asbestplaten is geen asbest aangetroffen. In de bovengrond zijn verhoogde gehalten van PFAS aangetoond ten opzichte van de detectielimiet.

• Civieltechnische herbruikbaarheid zand

Het zand van een aantal mengmonsters (nrs. ZEV-1 en ZEV-2) voldoet aan ‘zand in aanvulling of ophoging’ en is herbruikbaar in een zandbed, maar is niet herbruikbaar als draineerzand.

• Doorlatendheidsonderzoek

Uit de resultaten blijkt dat de afgeleide K-waarden variëren van 17 tot 5,5 m/dag, met een gemiddelde van 9,8 m/d, en is daarmee goed doorlatend.

• Gevalsdefinitie

Ter plaatse van een aantal boringen (nrs. 4.1, 4.2 en 11.1) ligt het maximale gehalte aan PAK onder de Interventiewaarde, maar boven de Tussenwaarde (matige verontreiniging), waardoor er geen ernstig geval van bodemverontreiniging aanwezig is. De sterke zink verontreiniging heeft zich verspreid over een oppervlakte van circa 35 m2 tot een diepte van 0,5 m-mv. De omvang van de verontreiniging wordt geschat op circa 18 m3. Geconcludeerd kan worden dat de hoeveelheid sterk verontreinigde grond de 25 m3 niet overschrijdt. Hierdoor is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Naar aanleiding van de analyseresultaten bij de boringen 4.1, 4.2 en 11.1 (matige verontreiniging met PAK), is er geen sprake van een ernstig geval en dus geen saneringsnoodzaak. De sterke verontreiniging met zink, ter plaatse van boring 12.1, heeft een omvang die de 25 m3 niet overschrijdt. Er is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging.

Resumerend wordt geadviseerd om de verontreiniging middels een Plan van Aanpak te saneren. Het Plan van Aanpak kan bij het bevoegde gezag, in dit geval de gemeente, welke haar Wbb taken heeft gedelegeerd bij de omgevingsdienst regio Utrecht ingediend worden.

Bodemonderzoek 2022

In april 2022 is door Greenhouse Advies BV een (nader) asbestonderzoek (inspectie en monsterneming van asbest in bodem/puin en partijen grond/puin) uitgevoerd aan de achterzijde van Jachtlaan 10 te Bilthoven. De aanleiding voor dit (nader) asbestonderzoek vormde onduidelijkheden over een mogelijk met asbest verontreinigde puinverharding, welke enkel in een eerder bodemonderzoek uit 2008 was aangetroffen. Aanvullend geldt dat in het verkennend bodemonderzoek van 2016 geen onderzoek naar asbest is gedaan. Het (nader) asbestonderzoek in 2022 is dan ook opgezet om alsnog vast te kunnen stellen óf de puinverharding nog aanwezig is en - indien deze aanwezig is - in welke mate deze verontreinigd is met asbest. Indien er geen puinverharding wordt aangetroffen wordt vastgesteld wat de asbestconcentraties zijn in de grond. In haar rapportage komt Greenhouse Advies BV tot de conclusie dat er op het betreffende noordelijke deel van het plangebied in de grond en in het puin geen asbest is aangetroffen. De rapportage van Greenhouse Advies BV is als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

Conclusie

Het aspect ‘Bodem’ vormt, met inachtname van het in 2021 gegeven saneringsadvies, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.4 Cultuurhistorie

Wettelijk kader

Het Bro geeft aan dat gemeenten bij het vaststellen van een bestemmingsplan rekening moeten worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. In de Erfgoedverordening De Bilt (2010) is vastgelegd hoe de gemeente wenst om te gaan met het gemeentelijk erfgoed. Een gemeentelijk monument is daarbij gedefinieerd als een overeenkomstig de verordening als beschermd gemeentelijk monument aangewezen zaak, die van algemeen belang is wegens zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde dan wel het terrein dat van algemeen belang is wegens een daar aanwezige zaak als voornoemd. Aansluitend heeft de gemeente in de cultuurhistorische waardenkaart (vastgesteld november 2011) de waarden benoemd, die kenmerkend zijn voor de gemeente.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Ten aanzien van het plangebied en (ruime) omgeving wordt in de cultuurhistorische waardenkaart nader ingegaan op cultuurhistorische aspecten in de gebiedsdelen Vogelzang en Tuindorp (zie figuur 4.4a+b). De plangebied als zodanig is, net als de directe omgeving, niet benoemd als gebied met cultuurhistorische waarden.

Figuur 4.4a: Passages uit cultuurhistorische waardenkaart De Bilt: Vogelzang.

Figuur 4.4b: Passages uit cultuurhistorische waardenkaart De Bilt: Tuindorp.

Conclusie

Het aspect ‘Cultuurhistorie’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Duurzaamheid

In 2030 wil de gemeente De Bilt energieneutraal zijn. Bij het realiseren van die ambitie is het verder verduurzamen van gebouwen een belangrijk onderdeel. Daarom heeft de gemeente in mei 2016 haar beleid en ambities voor wat betreft duurzaam bouwen vastgesteld. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar niet alleen het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben. Bij duurzaam bouwen gaat het, naast een laag energieverbruik, ook over zaken als:

• Gebruik van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers.
• Een gezond binnenmilieu, bijvoorbeeld door goede ventilatie, waarmee vocht, schimmel en ophoping van schadelijke stoffen wordt voorkomen.
• Comfortabel leefbare huizen in een aangename, groen woonomgeving.
• Een verantwoorde waterhuishouding binnen en buiten de woning.

In haar beleid inzake duurzaamheid, in dit geval duurzaam bouwen, heeft de gemeente voortvarende ambities opgenomen ofwel een forse, maar realistische uitdaging voor zowel markt als gemeente. De gemeente gaat in haar ambities een stap verder dan de actuele regelgeving en de autonome ontwikkeling. Daarbij past het streven naar hoge ‘rapportcijfers’ bij toepassing van het instrument ‘GPR Gebouw’.

Op grond van het voorgaande wil de gemeente initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. Bij nieuwbouw van woningen hanteert de gemeente De Bilt de volgende GPR-ambities per thema:

• Gemiddeld over alle thema’s een 8
• Minimaal een 9 op thema ‘energie’
• Minimaal een 7 op thema ‘milieu’
• Minimaal een 8 op subthema ‘toegankelijkheid’ (onder thema ‘gebruikskwaliteit’) voor woningen met het predicaat ‘levensloopbestendig’.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

De woningen worden als ‘gasloos’ gerealiseerd, waarmee een positieve bijdrage wordt geleverd aan een reductie van de stikstofuitstoot en daarmee aan een verbetering van de luchtkwaliteit. Aansluitend wordt voorzien in 100% afkoppeling van afstromend hemelwater (HWA) en een volledige infiltratie van het regenwater op eigen terrein, waarbij de planvorming tevens een vermindering (ten opzichte van de huidige situatie) van het verhard oppervlak met zich meebrengt. Dit betekent dat reeds rekening wordt houden met het veranderende klimaat, waarbij weersextremen zo veel mogelijk op eigen terrein worden opgevangen.

Het ontwikkelplan is tevens getoetst aan het instrument GPR Gebouw. Kort samengevat wordt een totaalscore bereikt van 37,8 punten, met een gemiddelde over de 5 thema’s van 7.6 (zie voor de resultaten figuur 4.5).

Figuur 4.5: GPR-berekening ontwikkelplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14.

Conclusie

Het ontwikkelplan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14 komt zo maximaal mogelijk tegemoet aan de duurzaamheidsambities van de gemeente De Bilt.

4.6 Ecologie

Wettelijk kader

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet en heeft als doel te komen tot één integrale en vereenvoudigde regeling van de natuurbescherming. Hierbij is de Europese regelgeving als uitgangspunt genomen. In de Wnb is nog steeds sprake van gebiedsbescherming en soortenbescherming. Aansluitend is in 2019 de impact van stikstofdepositie in Natura2000-gebieden explicieter opgenomen in het proces van planologische besluitvorming.

Gebiedsbescherming

Beschermde gebieden zijn Natura2000-gebieden en gebieden in het Natuurnetwerk Nederland.

Soortenbescherming

De Wnb kent een specifiek beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn en is de Habitatrichtlijn van toepassing voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden.

Stikstof

De Wnb vormt de juridische basis voor vergunningverlening met betrekking tot te beschermen natuurgebieden. In het kader van een toets aan de Wnb wordt bepaald of (bedrijfs)activiteiten (mogelijke) significant negatieve effecten veroorzaken op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Hiertoe dienen de mogelijke effecten op soorten, habitats van soorten en op habitattypen, waarvoor het gebied is aangewezen, in beeld te worden gebracht. Derhalve dient bij toetsing van mogelijke effecten vanwege voorgenomen activiteiten, de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden gekwantificeerd te worden.

Woningbouwplannen kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen in een Natura 2000gebied. Behalve in de (tijdelijke) fase van realisatie kunnen woningen ook in de (permanente) gebruiksfase leiden tot een toename van de stikstofdepositie, bijvoorbeeld vanwege het gebruik van gas als energievoorziening en door het autoverkeer van bewoners en bezoekers van de woningen.

Op 1 juli 2015 verscheen het Programma Aanpak Stikstof (PAS), als zodanig vastgesteld om economische ontwikkelingen te kunnen verbinden met het op termijn realiseren van de instandhoudingsdoelstellingen van de voor stikstof gevoelige habitattypen en (leefgebieden van) soorten voor Natura 2000-gebieden die zijn opgenomen in dit programma.

Op 29 mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State echter beslist dat het PAS niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een toename van stikstof ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen en soorten in Natura 2000-gebieden. Deze beslissing heeft consequenties voor ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, die kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden. Nu het ecologisch onderzoek (de ‘passende beoordeling’) van het PAS niet meer als basis voor toestemmingverlening kan worden gebruikt, is voor veel ruimtelijke ontwikkelingen nodig dat zij op een andere manier gaan aantonen, dat het project of plan op voorhand geen significant schadelijke effecten heeft op de Natura 2000-gebieden. De passende beoordeling van het PAS kan daarvoor sinds voornoemde uitspraak niet meer worden gebruikt.

Op 9 oktober 2019 verscheen vanuit BIJ12, de uitvoeringsorganisatie voor de 12 provincies, de publicatie dat de 12 provincies nieuwe beleidsregels hebben vastgesteld voor het verlenen van vergunningen op grond van de Wnb. Concreet kunnen er vanaf 11 oktober 2019 weer vergunningen verleend worden. Toestemming voor stikstofgerelateerde activiteiten wordt weer mogelijk, zolang de activiteiten niet leiden tot een stijging en in veel gevallen feitelijk tot een daling van stikstofbelasting. Kern van de nieuwe regels is dat door het wegvallen van het voormalige PAS nu van tevoren moet worden aangetoond dat emissie en depositie met zekerheid afnemen of niet stijgen. Samengevat betekent dat (onder meer) dat initiatiefnemers, die aan kunnen tonen dat hun projecten per saldo geen stikstof uitstoten of aan kunnen tonen dat deze geen significante effecten op Natura 2000-gebieden hebben, weer vergund kunnen worden.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura2000-gebied of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het meest nabijgelegen Natura2000-gebied betreft de Oostelijke Vechtplassen, op circa 6,2 kilometer ten oosten van het plangebied. De meest nabijgelegen gronden, behorend tot het NNN, liggen in het buitengebied van Bilthoven, grenzend aan de bebouwde kom van dit dorp. De afstand tussen het plangebied en de oostelijk en westelijk gelegen NNN-gronden bedragen respectievelijk circa 400 meter en circa 1.100 meter. Aansluitend is in het natuurbeleid van de provincie Utrecht opgenomen dat de NNN-gebieden geen externe werking hebben, waardoor nader onderzoek hier niet aan de orde is.

Externe werking: Als het NNN-beleid in een provincie een externe werking heeft, geldt het beleid ook voor activiteiten rondom het natuurgebied, die invloed hebben op het natuurgebied. Als het NNN-beleid geen externe werking heeft, is het beleid alleen van toepassing op activiteiten in het natuurgebied zelf.

De ligging van Natura2000 en het NNN ten opzichte van het plangebied is achtereenvolgens weergegeven in figuur 4.6 en figuur 4.7.

Figuur 4.6: Natura2000-gebieden (Bron: Ministerie LNV).

Figuur 4.7: Natuurnetwerk Nederland (Bron: Provincie Utrecht).

Soortenbescherming

In april 2020 heeft EcoTierra een quickscan Flora & Fauna uitgevoerd in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb). Deze quickscan vormt een actualisatie van de eerder in 2016 uitgevoerde quickscan Flora & Fauna (Econsultancy, augustus 2016), aangezien het plangebied anno 2020 groter dan in 2016.

De quickscan Flora & Fauna is uitgevoerd met als doel om inzicht te krijgen in de vraag of de voorgenomen activiteiten een overtreding van de vigerende natuurwetgeving tot gevolg hebben.

Om dit inzicht te verkrijgen zijn met name de volgende vragen aan de orde:

• Zijn er binnen het plangebied beschermde dier- en plantsoorten aangetroffen en/of worden deze verwacht?
• Wat is de juridische status van deze soorten?
• Hebben de voorgenomen activiteiten een (significant) negatief effect op deze soorten?

De quikscan is uitgevoerd aan de hand van zowel een bronnenonderzoek als een locatiebezoek. Hierna volgt een resumé van de belangrijkste bevindingen van de quickscan.

• Bomen Effect Analyse

Naar aanleiding van een ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan is een Bomen Effect Analyse (BEA) opgesteld. Uit deze BEA blijkt dat een duurzame instandhouding van de eik op basis van het oorspronkelijke inrichtingsplan niet mogelijk is. Voor de omgeving betreft het een waardevolle boom. Het belang dat de eik behouden blijft wordt dan ook onderschreven. Er is voor gekozen om de aangrenzende woning te verschuiven. De planaanpassingen hebben als positief gevolg dat de eik behouden kan worden. Deze planaanpassingen zijn verwerkt in de verbeelding van het ter vaststelling voorliggende bestemmingsplan. Daarop is, conform de wens van indiener van de betreffende zienswijze, de bestemming 'Wonen' op een veilige afstand van de eik opgenomen en de bestemming 'Groen' daarmee ook breder geworden. De BEA is als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

• Flora

Beschermde flora is niet aangetroffen binnen het plangebied. Op het perceel groeien voornamelijk soorten die houden van verstoorde en voedselrijke gronden. Aangetroffen soorten betreffen voornamelijk brandnetel, braam en hulst.

• Vogels

Tijdens de veldbezoeken zijn binnen het daadwerkelijke plangebied en de directe omgeving meerdere vogels waargenomen waaronder kauw, ekster, merel, koolmees, pimpelmees en houtduif. Tijdens het veldbezoek zijn geen exemplaren van huismus waargenomen binnen het daadwerkelijke plangebied. Er zijn wel huismussen waargenomen bij de nabij gelegen woningen. Nestlocaties van huismus zijn niet te verwachten door het ontbreken van geschikte holtes. Ook andere holtebewoners, zoals gierzwaluw, worden in de opstallen niet verwacht. Bij de te amoveren opstallen en het overige gedeelte van het plangebied zijn geen nesten of sporen van uilen aangetroffen. Verder zijn er ook geen horsten van roofvogels aanwezig of roest- en of voortplantingsplekken van ransuil of bosuil waargenomen. Het is aannemelijk dat vogelsoorten zonder jaarrond beschermd nest broeden binnen en nabij het plangebied. Er zijn tijdens het veldbezoek echter geen broedgevallen aangetroffen.

• Grondgebonden zoogdieren

Er zijn geen exemplaren of concrete voortplantings- en/of verblijfplaatsen van soorten aangetroffen die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Er zijn geen concrete sporen, zoals latrines en prooiresten aangetroffen, van de steenmarter in de te amoveren bebouwingen of in de directe omgeving. Er zijn eveneens geen concrete aanwijzingen, zoals een nest of eetsporen aangetroffen die duiden op een verblijf- of voortplantingsplaats van de eekhoorn. Soorten als konijn, haas, egel en diverse algemeen voorkomende muizensoorten kunnen worden verwacht binnen en nabij het plangebied.

Naar aanleiding van een ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan is door het ecologisch adviesbureau EcoTierra nader onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van de eekhoorn in het plangebied. Het uitgevoerde onderzoek bestond uit drie veldbezoeken, een bronnenonderzoek en een cameraval onderzoek. Op basis van het onderzoek blijkt dat de eekhoorn voorkomt binnen en nabij het plangebied. Na meerdere inspecties van de boom (exemplaren, sporen en nesten) en het bestuderen van de camerabeelden kan echter worden geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat er een nest aanwezig is. Het plangebied zal onderdeel zijn van het leefgebied van het waargenomen exemplaar, maar de grootte van het leefgebied van een eekhoorn varieert van 2 tot 5 ha (soms meer), waardoor dit relatief kleine plangebied geen significant onderdeel zal betreffen. Bovendien zal bij uitvoering van de bouwplannen conform de Wnb de zorgplicht ook altijd nog in acht moeten worden genomen. Tot slot zal het advies uit het onderzoek worden overgenomen om aan twee nabije bomen eekhoornkasten te plaatsen.

De rapportage van het nader onderzoek is als bijlage toegevoegd aan deze Toelichting.

• Vleermuizen

De opstallen zijn niet geschikt bevonden voor vleermuizen. De opstallen hebben geen spouw, gevelbetimmering waarachter geschikte ruimtes aanwezig zijn, een dak met dakpannen en dakbeschot of andere wegkruipplekken die geschikt zouden kunnen zijn voor gebouwbewonende vleermuizen. Er zijn binnen en grenzend aan het plangebied eveneens geen geschikte bomen aanwezig. Verblijfplaatsen van boombewonende vleermuizen zijn derhalve uitgesloten. De verwachting is dat er gefoerageerd wordt door vleermuizen binnen het plangebied. Essentiële vliegroutes worden binnen het daadwerkelijke plangebied niet verwacht.

• Amfibieën, reptielen en vissen

Er is geen oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied. De aanwezigheid van vissen en voortplantingswater van amfibieën kan derhalve worden uitgesloten. Het plangebied is niet geschikt bevonden voor reptielen door het ontbreken van geschikt leefgebied.

• Ongewervelden / overige soorten

Het ontbreken van specifieke habitats zoals heide en (laag)veen, grote rivieren en oude, rottende eiken maakt dat de veelal veeleisende Habitatrichtlijnsoorten en exemplaren van de nationaal beschermde soorten van ongewervelden en overige soorten niet te verwachten zijn.

Op basis van de uitgevoerde quickscan wordt geconcludeerd dat er in de onderzochte situatie geen procedurele gevolgen zijn ten gevolge van de voorgenomen ingrepen. Een nader onderzoek naar soorten alsmede een ontheffing in het kader van de Wnb is daarmee niet noodzakelijk. De volledige rapportage van EcoTierra is als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

Stikstof

Op inzicht te krijgen in het vraagstuk van stikstofemissie en -depositie ten gevolge van de voorgenomen herontwikkeling zijn in juni 2020 met behulp van de AERIUS Calculator 2019A de benodigde berekeningen uitgevoerd. De berekeningen en bijbehorende rapportage, uitgevoerd door Ad Fontem BV, zijn als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

Kort samengevat komt er met de herontwikkeling van het plangebied stikstof (NOx) vrij, maar tonen de berekeningen aan dat deze emissie van NOx niet leidt tot een meetbare depositie van NOx in een Natura2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof. De stikstofemissie op Natura 2000-gebieden als gevolg van de ontwikkeling ligt nergens hoger dan 0,00 mol/ha/j. Conclusie is dan ook dat de voorgenomen herontwikkeling niet leidt tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura2000-gebieden, waarmee de Wnb voor het aspect stikstof geen belemmering vormt voor de uitvoering van deze herontwikkeling.

Conclusie

Het aspect ‘Ecologie’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.7 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Externe veiligheid (EV) gaat over de risico’s voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het externe veiligheidsbeleid in Nederland is gericht op het realiseren van een veilige woon- en leef¬omgeving. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er nabij kwetsbare bestemmingen (zoals woningen) activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Een en ander brengt met zich mee dat weloverwogen keuzes moeten worden gemaakt als het gaat om vestigingslocaties voor woningen enerzijds en risicovolle (bedrijfs)activiteiten anderzijds. Concreet kan het aspect externe veiligheid relevant zijn vanwege bedrijven (inrichtingen) die met gevaarlijke stoffen werken en vanwege het transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en door buisleidingen. Bij de ruimtelijke afwegingen c.q. risicobenaderingen biedt de wet- en regelgeving twee begrippen om het risiconiveau voor activiteiten met gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving aan te geven. Het betreft hier het persoons- c.q. plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Wettelijke toetsingskaders binnen het aspect ‘Externe Veiligheid’ zijn het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi), het ‘Besluit externe veiligheid transportroutes’ (Bevt) en het ‘Besluit externe veiligheid buisleidingen’ (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Op grond van de algemeen door gemeenten gehanteerde Signaleringskaart EV (opgesteld vanuit het IPO) kan worden geconstateerd dat de meest nabijgelegen risicobronnen, zijnde de spoorlijn Amersfoort-Utrecht v.v. en een Q8 tankstation, zich bevinden op afstanden van respectievelijk circa 500 meter ten noorden en circa 700 meter ten zuidwesten van het plangebied. Een uitsnede van de EV-signaleringskaart is weergegeven in figuur 4.8.

Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen gelegen zijn binnen een zodanige afstand, dat deze een belemmering vormen voor de beoogde herontwikkeling.

Conclusie 

Het aspect ‘Externe Veiligheid’ ‘vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.8 Geluid

Wettelijk kader

Het aspect ‘Geluid’ is primair geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh richt zich vooral op een verantwoorde ruimtelijke inpassing van geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, ten opzichte van belangrijke geluidsbronnen, zoals (rail)verkeer en industrie. Geluidsgevoelige bestemmingen worden in beginsel beschermd tegen te hoge geluidniveaus van verkeerswegen, spoorlijnen en industrie, of tegen toename van deze niveaus als er iets aan de situatie verandert. De regels van de Wgh zijn van toepassing bij het vaststellen dan wel het mogen afwijken van een bestemmingsplan. De Wgh ziet alleen toe op zaken die nieuw zijn of veranderen, zoals het planologisch inpassen van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen.

De Wgh kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wgh stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies verder niet aan de orde. Daarnaast is er in de Wgh een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. In voorkomend geval dient een separate procedure te worden doorlopen om te komen tot een ‘hogere geluidswaarde’ voor de betreffende objecten (‘hoger’ dan de voorkeurswaarde). In figuur 4.9 zijn de normen voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen per bronsoort weergegeven.

Figuur 4.9: Geluidnormen Wgh.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Het initiatief brengt - in planologische zin – met zich mee dat een geluidongevoelige bestemming wordt omgezet in geluidgevoelige bestemming. Het omzetten van de bedrijfslocatie naar een woonlocatie brengt dan ook met zich mee dat de potentiële impact van aanwezige geluidsbronnen in beschouwing moet worden genomen. Als geluidbronnen met een potentiële impact op de beoogde woningen gelden in deze omgeving vooral weg- en railverkeer.

De wegen rondom het plangebied maken deel uit van een zone waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt. De Wgh is formeel niet van toepassing op 30 km/u-wegen en gelden langs deze wegen dan ook geen wettelijke geluidzones. De Wgh stelt daarbij dat deze wegen over het algemeen geen geluidsbelastingen boven de voorkeurswaarde veroorzaken. Dit impliceert dat binnen het plangebied reeds sprake is van een acceptabel en verantwoord akoestisch klimaat ten gevolge van het wegverkeer. Om toch een beeld te kunnen schetsen van de geluidsbijdrage van het wegverkeer, naast railverkeer, aan het akoestisch klimaat op het plangebied kan het volgende worden gesteld.

Op grond van de geluidsbelastingkaarten van de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU) kan worden geconstateerd dat binnen het plangebied geen geluidsbelastingen waarneembaar zijn, hoger dan de voorkeursgrenswaarden in relatie tot zowel het weg- als railverkeer (zie resp. figuur 4.10 en figuur 4.11). Gezien de voor beide geluidsbronnen resulterende lage waarden is het niet aannemelijk te veronderstellen dat cumulatie van deze beide bronnen zou resulteren in een akoestisch onacceptabele woon- en leefsituatie binnen het plangebied.

Figuur 4.10: Geluidsbelastingkaart plangebied en omgeving: Lden wegverkeer* (Bron: ODRU).

*Geluidsbelasting incl. aftrek conform artikel 110g Wgh.

Figuur 4.11: Geluidsbelastingkaart plangebied en omgeving: railverkeer (Bron: ODRU).

Conclusie

Het aspect ‘Geluid’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.9 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

De Rijksoverheid werkt samen met provincies en gemeenten om te voldoen aan de Europese normen voor luchtkwaliteit. In Europees verband zijn normen vastgelegd voor de maximum concentratie van een aantal stoffen, zoals fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofoxiden, in de buitenlucht. Kort samengevat hebben luchtkwaliteitsregels gevolgen voor het uitvoeren van (ruimtelijke) projecten. Uitgangspunt is dat een project niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Als er wel een overschrijding is, dan mag een project de luchtkwaliteit niet ‘in betekenende mate’ verslechteren.

Besluit ‘Niet In Betekenende Mate bijdrage’ (NIBM)

Het Besluit ‘Niet In Betekenende Mate bijdrage (NIBM)’ betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen die ‘niet in betekenende mate’ leiden tot een verslechtering van de heersende luchtkwaliteit, niet afzonderlijk getoetst hoeven te worden op de grenswaarden. Binnen de gestelde kaders is toetsing aan de grenswaarden van de luchtkwaliteit niet noodzakelijk, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Elk project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit kan dus worden uitgevoerd. Op Rijksniveau is de definitie van ‘in betekenende mate’ vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). In deze AMvB, te zien als luchtkwaliteitseisen, is vastgelegd dat projecten die leiden tot een toename van (concentratie-)grenswaarden van een stof met meer dan 3%, in betekenende mate bijdragen aan de luchtvervuiling. Onder deze 3% grens is dus sprake van NIBM. Deze 3%-grens is in deze AMvB voor een aantal veel voorkomende ruimtelijke functies op voorhand reeds gekwantificeerd. Ter indicatie: in relatie tot woningbouw is de NIBM-grens gekoppeld aan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Huidige luchtkwaliteit

Het beoordelen van de luchtkwaliteit vindt plaats volgens bepalingen, zoals die in de Wet milieubeheer zijn opgenomen. Gelet op de componenten stikstofoxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM 2,5) zijn de volgende grenswaarden van toepassing:

• NO2: 40 µg/m3 als jaargemiddelde (sinds 2015).
• PM10: 40 µg/m3 als jaargemiddelde.
• PM2.5: 25 µg/m3 als jaargemiddelde (sinds 2015).

Door de Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) zijn de concentraties in de lucht van de componenten stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) berekend en gepubliceerd op het digitale Geoloket van de ODRU. De figuren 4.12 t/m 4.14 geven een overzicht van de concentraties van deze componenten, berekend over het jaar 2018.

Figuur 4.12: Luchtkwaliteitskaart plangebied en omgeving: NO2 (Bron: ODRU).

Figuur 4.13: Luchtkwaliteitskaart plangebied en omgeving: PM10 (Bron: ODRU).

Figuur 4.14: Luchtkwaliteitskaart plangebied en omgeving: PM2,5 (Bron: ODRU).

Op grond van de bovenstaande gegevens kan worden gesteld dat de concentraties van de componenten NO2, PM10 en PM2.5 (ruim) onder de betreffende grenswaarden liggen. De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed te noemen. Het is niet aannemelijk te veronderstellen dat de voorgenomen herontwikkeling in dit deel van Bilthoven een overschrijding van deze grenswaarden tot gevolg zal hebben.

Besluit ‘Niet In Betekenende Mate bijdrage’ (NIBM)

Aangezien het transformatieplan de realisatie van minder dan 1.500 woningen betreft, kan op voorhand worden gesteld dat dit plan als een NIBM-ontwikkeling kan worden benaderd. Desalniettemin is de NIBM-tool toegepast om de impact van de beoogde herontwikkeling op de luchtkwaliteit nader te bepalen.

Conform de kengetallen van het CROW wordt hierbij uitgegaan van een verkeersgeneratie van gemiddeld 8 verkeersbewegingen per dag per woning. Het via de NIBM-tool berekende resultaat is weergegeven in figuur 4.15.

Figuur 4.15: Indicatie bijdrage verkeer t.g.v. herontwikkeling aan luchtkwaliteit.

De omvang alsmede de potentiële bijdrage van de beoogde herontwikkeling van het plangebied aan de luchtkwaliteit kan als ‘NIBM’ worden beschouwd.

Conclusie

Het aspect ‘Luchtkwaliteit’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10 Water

Wettelijk kader

Het aspect Water betreft de waterhuishouding van het plangebied en omgeving. Het gaat dan met name op de wijze waarop waterstromen in een gebied verlopen. Daarbij kan het gaan om de kringloop van het water in de natuur of om het afwateringssysteem, bestaande uit sloten, kanalen, meren en dergelijke. Waterhuishouding omvat daarnaast ook de (technische) organisatie van het afvoeren van regen- en afvalwater alsmede de zuivering daarvan. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang om aan te geven óf en in welke mate een ontwikkeling gevolgen heeft voor de waterhuishouding in het gebied. Met name de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de beginselen van een goed functionerend watersysteem en het beheersen van de afvalwaterketen zijn hierbij van belang.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe ‘eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren’ is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe ‘eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren’ een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Waterbeheerder

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het grondgebied van de gemeente De Bilt verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Het hoogheemraadschap is tevens verantwoordelijk voor het zuiveren van afvalwater.

Watertoets

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn vanaf dat moment verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. De watertoets is onder meer van toepassing bij bouwplannen, waarbij het verhard oppervlak toeneemt en een versnelde afvoer van (hemel)water het gevolg is. Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem en wordt dit systeem meer belast. Om deze belastingtoename te reduceren hebben veel waterschappen vastgelegd dat er in dergelijke situaties compenserende voorzieningen moeten worden aangebracht. Dit dient dan te gebeuren door het aanbrengen van een vervangende voorziening, bijvoorbeeld in de vorm van nieuw te graven oppervlaktewater. De compensatiemaatregel is van toepassing bij een toename van verhard oppervlak vanaf een bepaalde drempelwaarde, door het hoogheemraadschap gesteld op 500 m2 voor ontwikkelingen binnen stedelijk gebied.

Wanneer sprake is van ruimtelijke ontwikkelingen met een toename van het verhard oppervlak hanteert het hoogheemraadschap het ‘standstill-principe’, ofwel het principe dat ontwikkelingen ten minste hydrologisch neutraal zijn. HDSR geeft daarbij aan dat een versnelde afvoer naar het oppervlaktewatersysteem kan worden voorkomen door het aanleggen van infiltratiesystemen, een en ander afhankelijk van de hoeveelheid beschikbare ruimte om op passende wijze infiltratievoorzieningen aan te brengen. Indien infiltratie niet mogelijk is, dan zal automatisch gekozen moeten worden voor compenseren. Het voorkomen van een versnelde afvoer en het aanleggen van infiltratiesystemen is dus niet altijd nodig. Een overzicht van ruimtelijke ontwikkelingen in relatie tot toename verhard oppervlak en het (al dan niet verplicht) nemen van maatregelen is weergegeven in figuur 4.16.

Figuur 4.16: Ruimtelijke ontwikkelingen versus (eventueel) te nemen maatregelen.

Resumerend is standaard het advies om bij ruimtelijke ontwikkelingen infiltratiesystemen te implementeren in de planvorming en geldt voor ontwikkelingen binnen stedelijk gebied de plicht tot het nemen van compenserende maatregelen wanneer het verhard oppervlak met meer dan 500 m2 toeneemt.

Toetsing planvorming ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’

Figuur 4.17 vormt een overzicht van het plangebied in de oorspronkelijke situatie en bij een volwaardig gebruik van de bedrijfslocatie, in lijn met vigerende bestemming.

Figuur 4.17: Plangebied bij eerder gebruik vigerende bestemming.

In de periode ná bedrijfsbeëindiging is het plangebied ongemoeid gelaten (geen verwijdering van de aanwezige terreinverharding), met het inmiddels aanwezige (via wildgroei ontstane) groen als gevolg. De deels aanwezige halfverharding (grasbeton) binnen het plangebied heeft dit groen-effect de voorbije jaren versterkt. Met als vertrekpunt dat het plangebied nagenoeg volledig verhard is, brengt de planvorming in beginsel geen toename van het verhard oppervlak met zich mee, leidend tot een versnelde afvoer van (hemel)water. Het opnemen van tuinen binnen het plangebied draagt zelfs bij aan het verbeteren van de infiltratie van water in de bodem.

Ter volledigheid wordt binnen deze waterparagraaf de digitale watertoets uitgevoerd, via de algemeen gehanteerde website www.dewatertoets.nl. Op 2 mei 2022 is invulling gegeven aan de digitale watertoets. Op basis van deze digitale procedure concludeert het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden dat het plan ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ geen groot effect heeft op water (geen groot waterbelang) en dat volstaan kan worden met een standaard wateradvies van het Hoogheemraadschap. De uitgevoerde digitale watertoets toont aan dat de ruimtelijke ontwikkeling ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde van het Hoogheemraadschap: ‘het stand-still beginsel’. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. De ontwikkelingen die door het plan mogelijk worden gemaakt, hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Dit betekent dat geen verder watertoetsproces met het Hoogheemraadschap doorlopen behoeft te worden. De rapportage van de digitale watertoets is als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

Conclusie

Het aspect ‘Water’ vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Realisatie van de 7 woningen binnen het plangebied ‘Achter Jachtlaan 2 t/m 14’ vindt plaats voor rekening en risico van initiatiefnemers. Private partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering en dragen in beginsel het risico en de kosten van planontwikkeling en -realisatie.

Eventuele planschade wordt middels een privaatrechtelijke overeenkomst verhaald op de initiatiefnemers. Initiatiefnemers zullen hiertoe een overeenkomst met betrekking tot planschade aangaan met de gemeente De Bilt.

Voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Bilthoven Zuid 2009’ is hiermee financieel uitvoerbaar en wordt geconcludeerd dat het kostenverhaal verzekerd is.

Hoofdstuk 6 Overlegresultaten

6.1 Overleg met de bevolking

Start planvorming 2014

Het initiatief van – in eerste instantie - De Bilthovense Beleggingsmaatschappij De Jong Staete B.V. had een start in 2014. De planvorming was op dat moment gericht op de percelen met een bedrijfsbestemming en de aan deze percelen verbonden wijzigingsbevoegdheid, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Deze wijzigingsbevoegdheid, toegekend aan het College van B&W, biedt de mogelijkheid om op de betreffende percelen in totaal acht woningen te realiseren van maximaal 10m breed, 15m diep en een goothoogte van maximaal 6m. Algemene voorwaarde binnen de wijzigingsbevoegdheid is dat uit een stedenbouwkundige beoordeling moet blijken dat een voorgenomen bouwplan passend is binnen de karakteristiek van de omgeving.

Ontwikkelplan 2016

Het bouwplan dat de initiatiefnemer als eerste voorstelde betrof vijf vrijstaande woningen, bestaande uit twee bouwlagen en een derde laag in de kap. De totale bouwhoogte van deze woningen bedroeg circa 10,40m. Dit plan sloot in hoofdlijnen aan op het verkavelingsvoorstel, dat eerder in samenspraak tussen initiatiefnemer en gemeente tot stand was gekomen, en paste ook binnen kaders van de wijzigingsbevoegdheid. Een impressie van het ‘ontwikkelplan 2016’ is weergegeven in figuur 6.1.

Figuur 6.1: Impressie ontwikkelplan 2016.

Een informatieavond voor omwonenden, gehouden op 12 juli 2016, bracht aan het licht dat het ‘ontwikkelplan 2016’ niet kon rekenen op volledige instemming vanuit de buurt. De bezwaren betroffen met name de hoogte en breedte van de voorgestelde woningen alsmede de omvang van de schoorsteen, waarbij de kritiekpunten werden versterkt door de verhoudingsgewijs korte afstand tussen de beoogde woningen en achtertuinen van de bestaande woningen aan de Nimrodlaan. Na bestudering van de mogelijkheden om te komen tot een verlaging van de kap en het versmallen van de woningen, kwam de initiatiefnemer tot de conclusie dat de woningen door deze aanpassingen teveel aan ruimtelijke kwaliteit en uitstraling zouden inboeten. Initiatiefnemer heeft uiteindelijk besloten om het ‘ontwikkelplan 2016’ niet in procedure te brengen.

Ontwikkelplan 2018

Vanuit een geheel nieuw perspectief heeft initiatiefnemer vervolgens een nieuw bouwplan ontwikkeld. Het ‘bouwplan 2018’ omvat vijf woningen, bestaande uit één bouwlaag met een plat dak, waarbij ten opzichte van het ‘bouwplan 2016’ kortere afstanden zijn opgenomen tussen de beoogde woningen en de bestaande woningen aan zowel de Nimrodlaan als de Jachtlaan. Een impressie van het ‘ontwikkelplan 2018’ is weergegeven in figuur 6.2.

Figuur 6.2: Impressie ontwikkelplan 2018.

In het voortschrijdende ‘ontwikkelplan 2018’ is gekozen voor gelijkvloerse bungalows, die een gesloten gevel hebben aan de zijde van de omliggende bebouwing. Met het sterk verlagen van de bouwhoogte en het structureel terugdringen van de visuele belemmeringen komt het ‘bouwplan 2018’ substantieel tegemoet gekomen aan eerdere bezwaren in relatie tot privacyvraagstukken.

Het herziene ontwikkelplan is op 22 november 2018 wederom gepresenteerd aan de omwonenden. De keuze om bungalows te realiseren met een lagere bouwhoogte dan de eerder voorgenomen woningen werd overwegend positief ontvangen. Wel werd vanuit de bewoners van de Valkenierlaan enige zorg geuit over de ontsluiting van het beoogde hofje via hun straat. Daarnaast werden de huidige groene zone aan de zijde van de Valkenierlaan en de relatief korte afstand tussen de nieuwe woningen en de bestaande woning aan de kop van de Valkenierlaan gebracht als punten van zorg c.q. nadere aandacht.

Op basis van de verkregen input heeft initiatiefnemer het bouwplan nader onderzocht op de mogelijkheden om dit nog beter ingepast te krijgen in de fysieke omgeving. Uiteindelijk is de maatvoering van de woningen verder verkleind, waardoor er tevens ruimte is ontstaan om een ruime groenstrook toe te voegen bij de entree vanaf de Valkenierlaan. Hierdoor is ook meer ruimte ontstaan tussen het bouwplan en de kopwoning aan de Valkenierlaan. Onveranderd is de hoofdontsluiting van het plangebied, die blijft georiënteerd op de Valkenierlaan. Ook is nog steeds voorzien in een (extra) ontsluiting van het plangebied aan de zijde van de Jachtlaan in de vorm van een voetpad. Een auto-ontsluiting op deze plek is fysiek niet inpasbaar en tevens niet wenselijk, mede gezien de hiertoe onvoldoende beschikbare ruimte tussen de woningen aan de Jachtlaan 8 en 10.

Ontwikkelplan 2021

Op basis van de verkregen input vanuit de omwonenden heeft initiatiefnemer in de periode na november 2018 het bouwplan wederom onderzocht op de mogelijkheden om dit nog beter ingepast te krijgen in de fysieke omgeving. Parallel aan dit optimalisatietraject ontstond het voornemen van de particuliere initiatiefnemer, om de sloop en nieuwbouw van de woning aan de Jachtlaan 4a mee te nemen in c.q. toe te voegen aan de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied door (primair) initiatiefnemer De Jong Staete B.V.. Koppeling van beide initiatieven heeft geresulteerd in het voorliggende ‘ontwikkelplan 2021’, tevens de basis vormend voor de partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan.

Ontwerpbestemmingsplan 'Achter Jachtlaan 2 t/m 14 te Bilthoven'

Het voorliggende traject van besluitvorming betreft de partiële herziening bestemmingsplan 'Bilthoven Zuid 2009' conform de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. In deze procedure kunnen burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken, voordat het bestemmingsplan aan de Raad ter vaststelling wordt voorgelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Achter Jachtlaan 2 t/m 14 te Bilthoven' is, samen met de bijbehorende ontwerp omgevingsvergunning, op 13 september 2023 gepubliceerd in de Biltsche Courant, De Vierklank en het gemeenteblad. Daarnaast is het ontwerpbestemmingsplan digitaal raadpleegbaar geweest via www.ruimtelijkeplannen.nl.

In de periode 14 september 2023 tot en met 25 oktober 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan, samen met het ontwerp van de omgevingsvergunning, ter voldoening aan artikel 3.31 van de Wro voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan kenbaar maken aan burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt. In totaal zijn er 12 zienswijzen ingediend, welke allen ontvankelijk zijn.

De ingediende zienswijzen zijn grotendeels ongegrond en geven geen aanleiding om het bestemmingsplan als zodanig aan te passen. Wel is naar aanleiding van twee zienswijzen het bestemmingsplan op onderdelen aangepast. Meer concreet is de meest noordoostelijke woning verschoven, op een grotere afstand van bestaande eikenboom. Daarnaast zijn op verzoek van indieners en ter onderbouwing van de planvorming nog een aantal extra onderzoeken uitgevoerd. Het betreft hier de uitvoering van een Bomen Effect Analyse en een (nader) ecologisch onderzoek naar de eventuele aanwezigheid van de Eekhoorn in het plangebied. Het navolgende vormt een kort resumé van deze uitgevoerde onderzoeken.

Bomen Effect Analyse

Naar aanleiding van een ingediende zienswijze is een Bomen Effect Analyse (BEA) opgesteld. Uit deze BEA blijkt dat een duurzame instandhouding van de eik op basis van het oorspronkelijke inrichtingsplan niet mogelijk is. Voor de omgeving betreft het een waardevolle boom. Het belang dat de eik behouden blijft wordt dan ook onderschreven. Er is voor gekozen om de aangrenzende woning te verschuiven. De planaanpassingen hebben als positief gevolg dat de eik behouden kan worden. Deze planaanpassingen zijn verwerkt in de verbeelding van het ter vaststelling voorliggende bestemmingsplan. Daarop is, conform de wens van indiener van de betreffende zienswijze, de bestemming 'Wonen' op een veilige afstand van de eik opgenomen en de bestemming 'Groen' daarmee ook breder geworden. De BEA is als bijlage aan deze Toelichting toegevoegd.

Ecologisch onderzoek (eekhoorn)

Naar aanleiding van een ingediende zienswijze is door het ecologisch adviesbureau EcoTierra nader onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van de eekhoorn in het plangebied. Het uitgevoerde onderzoek bestond uit drie veldbezoeken, een bronnenonderzoek en een cameraval onderzoek. Op basis van het onderzoek blijkt dat de eekhoorn voorkomt binnen en nabij het plangebied. Na meerdere inspecties van de boom (exemplaren, sporen en nesten) en het bestuderen van de camerabeelden kan echter worden geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat er een nest aanwezig is. Het plangebied zal onderdeel zijn van het leefgebied van het waargenomen exemplaar, maar de grootte van het leefgebied van een eekhoorn varieert van 2 tot 5 ha (soms meer), waardoor dit relatief kleine plangebied geen significant onderdeel zal betreffen. Bovendien zal bij uitvoering van de bouwplannen conform de Wet natuurbescherming de zorgplicht ook altijd nog in acht moeten worden genomen. Tot slot zal het advies uit het onderzoek worden overgenomen om aan twee nabije bomen eekhoornkasten te plaatsen. De rapportage van het nader onderzoek is als bijlage toegevoegd aan deze Toelichting.

Het voornoemde is, behalve in deze toelichting, tevens verwerkt in de verbeelding van dit bestemmingsplan. Het voorgaande brengt met zich mee dat het bestemmingsplan gewijzigd zal worden vastgesteld.

Na vaststelling van het bestemmingsplan bestaat voor een ieder wederom de mogelijk om inzage te hebben in en te reageren op het dan voorliggende besluit.

Middels de procedurele vereisten uit de Wro en Wabo is de maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling gewaarborgd.

6.2 Overleg met instanties

Het voorliggende traject van besluitvorming betreft de partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bilthoven Zuid 2009' conform de hiertoe in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vastgelegde procedure. In het kader van vooroverleg, art. 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro), heeft de gemeente De Bilt op 22 juni 2023 de volgende wettelijk vooroverleg partners in de gelegenheid gesteld opmerkingen/reacties te sturen op het ontwerpbestemmingsplan:

• Provincie Utrecht.
• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).
• Veiligheidsregio Utrecht (VRU).
• GasUnie.
• Vitens.

Voornoemde instantie hebben aansluitend een periode van 5 weken de gelegenheid gekregen om te reageren richting de gemeente. Van deze gelegenheid hebben VRU en HDSR gebruik gemaakt.
Kort samengevat heeft de reactie van HDSR geleid tot het opnemen van infiltratiekratten in het voorliggende plan teneinde voldoende water binnen het plangebied te kunnen bergen. Ten aanzien van de reactie van de VRU heeft de gemeente besloten om gemotiveerd af te wijken van hun advies.

Onderstaand volgt een korte samenvatting van de reactie van zowel het HDSR als de VRU en de motivatie van de gemeente om af te wijken van het advies van de VRU.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU).

Reactie en advies VRU

De reactie van de VRU betreft de aspecten van externe veiligheid, bereikbaarheid hulpdiensten en bluswatervoorzieningen. Ten aanzien van externe veiligheid constateert de VRU dat alle relevante zaken ten aanzien van dit aspect zijn meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Binnen het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig waarvoor een verantwoordingsplicht geldt voor het groepsrisico. De VRU ziet dan ook geen aanleiding om aanvullende maatregelen te adviseren ter bevordering van de externe veiligheid in het plangebied.

Ten aanzien van de bereikbaarheid van het plangebied stelt de VRU dat de hulpdiensten ingeval van een brand, ramp of zwaar ongeval voldoende snel moeten kunnen optreden en is een goede bereikbaarheid van het plangebied voor de VRU van essentieel belang. Afgaand op de beschreven situatie in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan, welke aangeeft dat het plangebied slechts via één route bereikbaar is, stelt de VRU dat uitbreiding van de infrastructuur in de openbare ruimte hiervoor een oplossing kan bieden. Om te bepalen of de ruimtelijke ordening voldoende is voor een adequate inzet van de hulpvoertuigen adviseert de VRU om contact op te nemen met hun Team Operationele Voorbereiding.

Ten aanzien van de bluswatervoorzieningen stelt de VRU dat de brandweer snel moet kunnen beschikken over voldoende bluswater om een incident adequaat te kunnen bestrijden. De VRU geeft aan dat in de huidige situatie er binnen 40 m van de nieuw te bouwen woningen geen bluswatervoorziening aanwezig zijn, een en ander conform art. 6.30 Bouwbesluit 2012. Advies van de VRU is dan ook om de bestaande bluswatervoorzieningen aan de Valkenierslaan zodanig uit te breiden dat er binnen 40 m van iedere woning een brandkraan met voldoende capaciteit aanwezig is. Voor de exacte plaats en uitvoering van de aan te leggen bluswatervoorzieningen adviseert de VRU om contact op te nemen met hun Team Operationele Voorbereiding.

Reactie gemeente op adies VRU

In haar reactie op de inbreng van de VRU gaat de gemeente met name in op de door de VRU aangegeven situatie dat het plangebied slechts via één route bereikbaar is en dat uitbreiding van de infrastructuur in de openbare ruimte hiervoor een oplossing zou kunnen bieden. In lijn met het advies heeft de gemeente contact gezocht met de VRU om (met name) het punt te bespreken dat de beoogde situatie in de optiek van de VRU niet voldoet aan de handreiking 'bluswater en

bereikbaarheid' en de daarin gestelde lengte van maximaal 40 meter, waar het plangebied 'an sich' in de optiek van de gemeente aan voldoet. Daarbij heerst bij de gemeente de gedachte dat de VRU de voorliggende nieuwbouw ziet als een verlenging van de Valkenierlaan, omdat de nieuwbouw alleen via de Valkenierlaan bereikbaar is. Aansluitend refereert de gemeente aan de twee mogelijke oplossingen, die door de VRU zijn aangereikt. Kort samengevat betreffen deze (optie 1) het creëren van een keermogelijkheid op de grens nieuwbouw-Valkenierlaan, zodat het blusvoertuig daar kan draaien en vooruit de Valkenierlaan kan uitrijden, en (optie 2) het voorstel om van het fietspad van de Valkenierlaan naar de Wildlaan een weg te maken waardoor er twee rijroutes naar de nieuwe woningen ontstaan. Deze weg dient daarbij te voldoen aan de eisen voor een hulpverleningsvoertuig, zoals de wegbreedte.

Beide door de VRU voorgestelde opties zijn door de gemeente onderzocht. Voor optie 2 heeft dit geleid tot de conclusie dat deze oplossingsrichting alleen al vanuit verkeerskundig oogpunt voor de gemeente onwenselijk is (verlies aan parkeerplaatsen) en daarbij tevens een behoorlijk en eveneens ongewenst verlies aan (openbaar) groen met zich meebrengt. Optie 1, het creëren van een keermogelijkheid, ziet de gemeente vanuit verkeerskundig oogpunt in beginsel weliswaar als een goede mogelijkheid, maar is aansluitend van mening dat uitvoering van ook deze optie zal leiden tot een substantieel en ongewenst verlies aan openbaar groen.

De in dit deel van Bilthoven aanwezige groenstrook geldt voor de omwonenden als zeer waardevol en was het aspect Groen ook nadrukkelijk aan orde in het tot dusver gevoerde proces (participatie) van besluitvorming over dit nieuwbouwplan. Eenduidig kan dan ook worden gesteld dat zowel de omwonenden als de gemeente deze groenstrook graag willen behouden (iets wat ook gebeurt met het voorliggende plan) en dit groen zelfs een kwalitatieve upgrade willen geven. Het aanleggen van een keermogelijkheid, zoals voorgesteld door de VRU, staat hier haaks op. Tot slot is de gemeente van mening dat in het zuidelijke deel van het plangebied naar alle waarschijnlijkheid genoeg ruimte is voor een blusvoertuig om te keren. Dit deel is immers bijna 11 meter breed over een lengte van circa 10 meter, een oppervlakte derhalve van ruim 100 m2.

Resumerend weegt het voornoemde voor de gemeente De Bilt zwaarder dan het advies van de VRU om aanpassingen te doen aan de infrastructuur in de openbare ruimte, te meer omdat het nieuwbouwplan slechts 7 woningen betreft en de kans dat een bluswatervoertuig een prio-1 melding krijgt, terwijl deze aanwezig is in het nieuwe plangebied, vrijwel nihil is. De gemeente zal op basis van voorgaande argumentatie dan ook gemotiveerd afwijken van het advies van de VRU, een en ander in lijn met de tussentijds gevoerde communicatie met de VRU.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Reactie en advies HDSR

De reactie van de HDSR betreft de aspecten terreinverharding en waterberging. Ten aanzien van de terreinverharding geeft het HDSR aan dat het terrein, zoals beschreven in de toelichting, in de huidige situatie volledig verhard zou zijn. Het HDSR is echter in de veronderstelling dat het overgrote deel van de terreinverharding verwijderd is c.q. lijkt te zijn. Voor het HDSR is het vanuit dit vertrekpunt niet reëel om nog uit te gaan van een verharde situatie en vraagt om nadere toelichting.

Ten aanzien van de benodigde waterberging geeft het HDSR het belang aan goed voorbereid te zijn op weersextremen waarbij zoveel mogelijk hemelwater opgevangen en verwerkt moet worden. In het betreffende gebied is het gezamenlijk streven gericht op het zoveel mogelijk infiltreren van water in de bodem. Specifiek voor het voorliggende plan adviseert het HDSR om een watercompensatie aan te leggen van ten minste 45 mm per vierkante meter van het totaal nieuw verhard oppervlak. Gezien de ruime planopzet, lage grondwaterstanden en goed doorlatende grond kan zo met relatief eenvoudige ingrepen het overgrote deel van de jaarlijkse neerslagsom in de bodem infiltreren.

Reactie gemeente op advies HDSR

Ten aanzien van het aspect 'terreinverharding' baseert het HDSR zich in de optiek van de gemeente waarschijnlijk op gegevens (bijvoorbeeld luchtfoto Google Earth), die de aanwezigheid aantonen van (veel) groen binnen het plangebied. Dit zou vertaald kunnen worden naar een (al dan niet) substantieel aandeel onverhard terrein binnen het plangebied. Navraag bij de initiatiefnemer en eigenaar van het plangebied heeft echter geleid tot de constatering dat het plangebied in de periode ná bedrijfsbeëindiging ongemoeid is gelaten (geen verwijdering van de aanwezige terreinverharding), met het inmiddels hier aanwezige (via wildgroei ontstane) groen als gevolg. De deels aanwezige halfverharding (grasbeton) heeft dit groen-effect de voorbije jaren versterkt. Ter volledigheid zal de passage in deze toelichting, waaraan het HDSR refereert, op dit punt worden aangevuld.

In het verlengde van het vorige punt geeft de gemeente aan dat de initiatiefnemer heeft besloten om infiltratiekratten op te nemen in het voorliggende plan, zodanig dat voldoende water binnen het plangebied kan worden geborgen.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

7.1 Opbouw

In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. Achtereenvolgens komen inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd.

7.2 Inleidende regels

Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

7.3 Bestemmingsregels

Opbouw bestemmingsregels

Bestemmingsomschrijving

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

Afwijken van de bouwregels

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

Specifieke gebruiksregels

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen stellen.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Voor werkzaamheden die niet vallen onder de categorie ‘bouwwerk’ is voor de genoemde werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig.

Bestemmingen

Groen

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor de grootschalige en structurerende groenvoorzieningen in het plangebied.

Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Het gaat hier om de tuinen van woningen. Deze bestemming is gekozen om te voorkomen dat in de tuinen wordt gebouwd.

Verkeer – Verblijfsgebied

Voor erftoegangswegen (zoals woonwerven inclusief kleinschalige groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en verhardingen) is de bestemming Verkeer – Verblijfsgebied opgenomen.

Wonen

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in vrijstaande woningen, waarbij tevens aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan. Per perceel is door middel van een bouwvlak aangegeven waar de hoofdbebouwing gebouwd mag worden of is gesitueerd. Per bouwvlak is bepaald wat de maximale bebouwde oppervlakte (m2) van de woning mag zijn en wat de maximale bouwhoogtes van de woning mogen zijn. Bijgebouwen zijn niet toegestaan met uitzondering van één bijgebouw ter plaatse van de aanduiding voor een bijgebouw. Daarnaast zijn regels opgenomen voor kelders en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7.4 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen.

Algemene gebruiksregels

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin.

Algemene afwijkingsregels

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene procedureregels

In deze bepaling wordt aangegeven welke procedure van toepassing is en hoe deze verloopt.

Overige regels

Deze bepaling bevat regels inzake wettelijke regelingen en parkeren.

7.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.