De Kwinkelier Bilthoven, tweede herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Planhistorie

Het bestaande winkelcentrum De Kwinkelier te Bilthoven wordt herontwikkeld. Op 28 oktober 2010 heeft de gemeenteraad hiertoe het bestemmingsplan 'De Kwinkelier Bilthoven' vastgesteld. Het bestemmingsplan bevat een juridisch-planologische regeling voor het winkelcentrum De Kwinkelier, die enerzijds rekening houdt met de bestaande planologische situatie en anderzijds bijdraagt aan de herontwikkeling van het winkelcentrum, inclusief parkeergarage. Ook biedt het bestemmingsplan ruimte om woningen aan het winkelcentrum toe te voegen.

Op 26 april 2012 heeft de gemeenteraad het reparatieplan 'De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening' vastgesteld. Aanleiding voor deze eerste herziening was dat bij toetsing van het definitieve bouwplan voor het winkelcentrum bleek dat op enkele punten de bestemmingsvlakken en de aanduidings- en maatvoeringslijnen worden overschreden.

Onlangs is een nieuw stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Dit aangepaste stedenbouwkundig plan voor de vervolgfase van de herontwikkeling van het winkelcentrum De Kwinkelier is vergeleken met het vigerende bestemmingsplan. Het aangepaste stedenbouwkundig plan past op enkele punten niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt het huidige bestemmingsplan op enkele punten bouwmogelijkheden die niet gerealiseerd zullen worden. Dit is aanleiding voor het opstellen van de deze tweede herziening.

Impressie (stand van zaken maart 2020) van De Kwinkelier, bezien vanaf de oostzijde, bron: Wim de Bruin b.v., bureau voor stedebouw en architectuur)

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied omvat winkelcentrum De Kwinkelier te Bilthoven. De plangrens van dit bestemmingsplan is gelijk aan de plangrens van het geldende bestemmingsplan 'De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening'. Het bestemmingsplan wordt begrensd door de Vinkelaan, de noordzijde van De Kwinkelier, De Sperwerlaan en de zuidzijde van De Kwinkelier. De begrenzing van het plangebied voor dit bestemmingsplan is weergegeven op onderstaande afbeelding.

Figuur 1: Begrenzing plangebied

1.3 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan betreft een herziening van het eerder vastgestelde bestemmingsplan de Kwinkelier en de daarop doorgevoerde eerste herziening. De toelichting is dan ook opgezet in de vorm van een herziening: In hoofdstuk 2 worden de aanpassingen van het geldende bestemmingsplan beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijk beleid van rijk en provincie, voor zover dit is gewijzigd sinds vaststelling van het bestemmingsplan Kwinkelier, 1e herziening. Vervolgens komt het onderzoek naar de omgevingsaspecten aan de orde. Ook hier is alleen ingegaan op wijzigingen ten opzichte van het eerdere vastgestelde plan. Hoofdstuk 5 behandelt de juridische vormgeving en in het laatste hoofdstuk komt de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod.

Hoofdstuk 2 Aanpassingen 2e herziening

2.1 Inleiding

Ten behoeve van de vervolgfase van de herontwikkeling van winkelcentrum De Kwinkelier te Bilthoven is in februari 2018 een aangepast stedenbouwkundig plan opgesteld, zie Bijlage 10. In maart 2020 is het stedenbouwkundig plan voor fase 4 aangepast, zie Bijlage 11. In dit hoofdstuk zijn de aanpassingen ten opzichte van het bestemmingsplan De Kwinkelier, eerste herziening beschreven.

2.2 Aanpassingen naar aanleiding van het stedenbouwkundig plan

De Kwinkelier ligt op de overgang van het kleinschalige centrumgebied naar de grootschalige winkelvoorzieningen in de Kwinkelier en de aangrenzende gebieden met flatgebouwen. Nieuwbouw dient dan ook een brug te slaan tussen beide werelden. Het Masterplan dat door de eigenaar is opgesteld hanteert dit uitgangspunt. Het Masterplan kan grotendeels binnen de bepalingen van het huidige bestemmingsplan worden uitgevoerd. Met name op de locatie achter de panden aan de Julianalaan vindt een wijziging plaats.

Bij de uitgang van het Uilenpad naar De Kwinkelier wordt de openbare ruimte verbreed. Daardoor ontstaat een driehoekig plein. Hier komen aan weerszijden twee lagen woningen op een plint met winkels. Zo ontstaat op een plek die zich op dit moment alleen maar kenmerkt door achterkantsituaties een volwaardig plein van enige allure. Aan de noordoostzijde van het plangebied wordt een rij grondgebonden woningen gerealiseerd. De gestapelde en grondgebonden woningen oriënteren zich op de winkelstraat en op de kerk. Daardoor wordt de inkijk op de achterkanten van de woningen aan de Julianalaan zo beperkt mogelijk gehouden. De koppen van de appartementengebouwen zullen op een goede manier worden vormgegeven, om de sociale veiligheid en de uitstraling van het pad tussen de achterkanten van de panden aan de Julianalaan en de nieuwe woningen te waarborgen. Woningen op deze plek zorgen voor een verlevendiging van De Kwinkelier in de avonduren en verhogen de sociale veiligheid. Zij vormen tevens een betere aansluiting op de omgeving dan de functie van een supermarkt die in het vigerende bestemmingsplan op de plek achter de kerk was voorzien.

Het vigerende bestemmingsplan is gebaseerd op een eerder uitgewerkt plan. Daarom is het bouwvlak in het bestemmingsplan voor dit gebied in drie vlakken onderverdeeld met verschillende bouwhoogtes. Voor het hele vlak geldt de bestemming 'centrum'. Voor het vlak achter de kerk is de bestemming 'supermarkt' toegestaan.

Realisatie van het Masterplan binnen het huidige bestemmingsplan is voor een deel niet mogelijk, waarvoor deze herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. In dit hoofdstuk worden de wijzigingen per onderdeel toegelicht. Ook worden er wijzigingen naar aanleiding van de omgevingsaspecten doorgevoerd. In hoofdstuk 3 wordt deze wijzigingen toegelicht.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridische regeling om het Masterplan te ontwikkelen en te realiseren. Tegelijkertijd worden enkele bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan, die niet gebruikt zullen worden, weggenomen. Navolgende afbeelding geeft de verschillen ten opzichte van de verbeelding uit het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening weer.

2.2.1 Deelgebied 1 Woongebouw

Aan de noordoostzijde van het plangebied is het plan aangepast in die zin dat de toegestane bouwhoogte van gebouwen waar de gestapelde woningen worden gerealiseerd is aangepast van 7 naar 12 meter en de bouwhoogte van de gebouwen waar grondgebonden woningen worden gerealiseerd is aangepast van 7 naar 9 meter. Daarnaast worden woningen ook op de eerste bouwlaag toegestaan. Op een afstand van circa 15 m ten noorden van het woongebouw staan een aantal gebouwen bestemd voor centrumfuncties, waaronder wonen. Het woongebouw wordt aan de achterzijde van omliggende gebouwen gerealiseerd. Voor deze gebouwen geldt het bestemmingsplan 'Emmaplein en Vinkenplein Bilthoven'. De maximum bouwhoogte van de gebouwen bedraagt 11,5 m. Voor naastgelegen Centrumkerk geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 12 m mag bedragen. Met het in overweging nemen van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat voorgenomen wijzigingen niet leiden tot een onevenredige aantasting van de kenmerken en kwaliteiten van het gebied.

Impressie (stand van zaken maart 2020) van De Kwinkelier, woningen fase 4 vanaf de noordzijde gezien, bron: Wim de Bruin b.v., bureau voor stedebouw en architectuur)

De verbeelding van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening wordt als volgt aangepast:

• 1. De bouwhoogte wordt aangepast van 7 meter naar 12 meter en van 7 meter naar 9 meter.
• 2. De aanduiding 'wonen' wordt opgenomen.

2.2.2 Deelgebied 2A Woon-winkelgebouw

Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan uit 2009 is het bouwprogramma langs de Sperwerlaan en de Kwinkelier aanzienlijk aangepast. Langs de Sperwerlaan wordt één woon-winkelgebouw met toren gerealiseerd. Het hogere gebouw langs de Sperwerlaan is 2 meter hoger dan in het vigerende plan was voorzien en wordt op een kleiner deel gerealiseerd dan de breedte van 86 meter, waarvoor in het geldende bestemmingsplan een maatvoering van 23 meter is opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft een indruk van het nieuwe plan voor het nieuwe woon-winkelgebouw. De gronden rechts van de geplande toren behouden een maximale bouwhoogte van 23 meter. Het huidige stedenbouwkundige plan voorziet daar echter niet in. De maximale bouwhoogte voor de gronden links van de geplande toren wordt, zoals beschreven in paragraaf 2.2.5, teruggebracht naar 10 meter. Voorgenomen wijziging van de hoogtemaat is beperkt en past gelet op omliggende hoogbouw binnen de kenmerken van het gebied.

Impressie (stand van zaken februari 2018) van De Kwinkelier, vanaf de Sperwerlaan gezien, bron: Wim de Bruin b.v., bureau voor stedebouw en architectuur)

De verbeelding van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening wordt als volgt aangepast:

• 1. Ten behoeve van de toren wordt de bouwhoogte aangepast van 23 naar 25 meter.

2.2.3 Deelgebied 2B Woon-winkelgebouw

Zoals beschreven in paragraaf 2.2.2 wordt langs de Sperwerlaan een woon-winkelgebouw gerealiseerd. Het hierachter gebouw gelegen wordt 1,5 meter hoger dan op grond van het vigerende plan is toegestaan. Voorgenomen wijziging van de hoogtemaat is beperkt en past gelet op naastgelegen toren en omliggende hoogbouw binnen de kenmerken van het gebied.

De verbeelding van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening wordt als volgt aangepast:

• 1. Ten behoeve van het achterliggende gebouw wordt de bouwhoogte aangepast van 8,5 naar 10 meter.

2.2.4 Deelgebied 3 Verkeer- en verblijfsgebied

De gronden aan De Kwinkelier worden ingericht als verkeer- en verblijfsgebied. De verkeersfunctie blijft ten behoeve van het laden en lossen aan de oostzijde van het plangebied in tact. Aan deze zijde verdwijnt dus de mogelijkheid om bebouwing tot een hoogte van 23 meter te realiseren. Naast de verkeersfunctie wordt het gebied bestemd voor parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

De verbeelding van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening wordt als volgt aangepast:

• 1. Langs de randen aan de zijde van De Kwinkelier wordt de bestemming 'Centrum - 2' omgezet naar de bestemming 'Verkeer'-Verblijfsgebied'. De bouwmogelijkheden en de functieaanduiding 'wonen' komen ter plaatse te vervallen.

2.2.5 Deelgebied 4 Herinrichting gebouw

Het gebouw aan de zuidzijde wordt thans gebruikt voor detailhandel op de eerste bouwlaag (met uitzondering van de zuidzijde). Op grond van het geldende bestemmingsplan is op de tweede bouwlaag alleen wonen en aan huis verbonden beroep of bedrijf en dienstverlening toegestaan. De wens bestaat om op de tweede bouwlaag meer verschillende functies toe te staan, zoals sport, cultuur en ontspanning, educatie en kantoor. De functies sport, cultuur en ontspanning, educatie en kantoor zijn stedelijk van aard en passen binnen de kenmerken van het gebied winkelcentrum De Kwinkelier. Op de tweede bouwlaag wordt sport (max. 2.070 m2) en kantoor (max. 1.500 m2) bij recht toegestaan. Ten behoeve van sport is uitsluitend een fitnessstudio en sportschool toegestaan. Cultuur en ontspanning, educatie en andere sportfuncties dan een fitnessstudio en sportschool worden door middel van een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Zie voor een onderbouwing van het onderscheid tussen toegestane functies paragraaf 4.11.

Daarnaast bestaat de gedachte om aan het gebouw ter hoogte van de entree van winkelcentrum De Kwinkelier aan de Sperwerlaan een serre te bouwen ten behoeve van ondergeschikte horeca behorend bij de daar gevestigde Hema. Deze serre past binnen de nu toegestane bouwhoogten. In het geldende bestemmingsplan is horeca uitsluitend in de onderbouw en op de eerste bouwlaag toegestaan, waarbij het vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 1.100 m2. Aan het reeds toegestane gebruik wordt 'en ondergeschikte horeca' toegevoegd. De ondergeschikte horeca past binnen het reeds toegestane vloeroppervlak van 1.100 m2 aan horeca.

Met de herinrichting van het gebouw aan de zuidzijde neemt de bebouwing ten opzichte van het geldende bestemmingsplan niet toe. Het plan leidt niet tot een aantasting van de kenmerken en kwaliteiten van het omliggende gebied.

Impressie Serre bij de Hema (stand van zaken februari 2018), vanaf de Sperwerlaan gezien, bron: Wim de Bruin b.v., bureau voor stedebouw en architectuur)

De regels van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening worden als volgt aangepast:

• 1. Aan artikel 3.1, bestemmingsomschrijving wordt toegevoegd:
  sport en kantoor, met dien verstande dat

• 1. ten behoeve van sport uitsluitend een fitnessstudio en sportschool is toegestaan;
• 2. het totale vloeroppervlak van de functie kantoor niet meer mag bedragen dan 1.500 m2;
• 3. het totale vloeroppervlak van de functie sport niet meer mag bedragen dan 2.070 m2;

uitsluitend op de tweede bouwlaag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd';

• 2. Aan artikel 3.1 onder a, bestemmingsomschrijving wordt toegevoegd:

'en ondergeschikte horeca';

• 3. Aan artikel 3.4, afwijken van de gebruiksregels wordt toegevoegd:

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van cultuur en ontspanning, educatie en andere sportfuncties dan een fitnessstudio en sportschool zoals genoemd in lid 3.1 onder g, mits:

1. de gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen percelen niet in onevenredige mate worden beperkt;

2. in voldoende mate parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, een en ander volgens de nota 'Wat beweegt De Bilt, Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan' van de gemeente De Bilt, met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, aan de hand van die nieuwe beleidsregels wordt bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

• 4. Aan artikel 1, begrippen wordt toegevoegd:
  • a. 'educatie':

opvoeding, zoals basis-, voortgezet en wetenschappelijk onderwijs, beroepsonderwijs, kunstonderwijs, muziekschool, volksuniversiteit, cursuscentrum, onderwijsinstituten t.b.v. specifiek onderwijs, bibliotheken e.d.;

• a. 'ondergeschikte horeca':

beperkte horeca bij detailhandel, waarbij deze detailhandel als hoofdfunctie behouden blijft;

• a. 'cultuur en ontspanning':

het al dan niet bedrijfsmatig aanbieden van op cultuur en ontspanning gerichte activiteiten, niet zijnde casino's;

• a. 'sport':

één of meerdere vormen van lichamelijke oefeningen en ontspanning waarbij vaardigheid, kracht en inzicht vereist worden;

De verbeelding van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening wordt als volgt aangepast:

• 1. De bouwhoogte wordt aan de zuidzijde aangepast van 28 respectievelijk 23 naar 10 meter.
• 2. De aanduiding 'wonen' komt te vervallen.
• 3. Er wordt een aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd' opgenomen.

2.2.6 Deelgebied 5 Bouwhoogte gebouw

In het geldende bestemmingsplan is in het middengebied toegestaan om een gebouw met een bouwhoogte van 9,5 meter te bouwen. In het nieuwe stedenbouwkundig ontwerp wordt niet hoger gebouwd dan 7 meter. Omliggende gebouwen mogen thans niet hoger worden gebouwd dan 7 meter. Hier wordt bij aangesloten.

De verbeelding van het bestemmingsplan De Kwinkelier Bilthoven, eerste herziening wordt als volgt aangepast:

• 1. De bouwhoogte wordt aangepast van 9,5 naar 7 meter.

2.3 Overige aanpassingen

Daarnaast zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd:

• In 2017 is via een uitgebreide omgevingsvergunning de realisatie van een supermarkt mogelijk gemaakt buiten het aanduidingsvlak voor een supermarkt dat is opgenomen in het bestemmingsplan. In deze 2e herziening is deze omgevingsvergunning verwerkt. Daarbij is de systematiek ook iets aangepast. De locatie van supermarkten is niet langer aangeduid. Wel is in de regels nog steeds de bepaling opgenomen dat het maximale vloeroppervlak van supermarkten niet meer dan 4.000 m2 mag bedragen.
• Enkele begrippen in de regels zijn aangepast conform de SVBP 2012;
• In het geldende bestemmingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen 'bouwlaag', 'onderbouw' en 'kelder'. Dit onderscheid leidt tot verwarring. In artikel 1.1, begrippen zijn de begrippen 'onderbouw' en 'kelder' samengevoegd in het begrip 'onderbouw':
  een geheel of nagenoeg geheel beneden peil gelegen ruimte onder een bouwwerk, waarbij de bovenkant van de onderbouw minimaal op maaiveld ligt of daarboven;
  In artikel 1.1, begrippen wordt het begrip 'eerste bouwlaag' toegevoegd:
  de eerste bouwlaag die in zijn geheel gelegen is boven het peil;
• In artikel 3.1, bestemmingsomschrijving zijn de functies onder a, b, c ook mogelijk in de onderbouw. Deze bouwmogelijkheden worden niet gebruikt. In artikel 3.1, bestemmingsomschrijving wordt 'onderbouw' geschrapt. Daarnaast wordt artikel 3.1 onder a redactioneel gewijzigd.
  In artikel 3.1, bestemmingsomschrijving wordt toegevoegd dat parkeervoorzieningen uitsluitend in de onderbouw zijn toegestaan. Op de bouwlagen is parkeren niet toegestaan.
• Ter verduidelijking is in artikel 2, wijze van meten toegevoegd dat liftschachten onder ondergeschikte bouwdelen worden begrepen en dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 1 meter;
• In artikel 8 onder d is ter verduidelijking 'bestemmingsgrenzen' gewijzigd naar 'maatvoeringsgrenzen'.
• Aan artikel 8 onder g is de voorwaarde toegevoegd dat de vrijstaande installaties op een afstand van minimaal 10 m van een woning dienen te worden geplaatst.

Hoofdstuk 3 Beleid en randvoorwaarden

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde rijksdoelen komen dertien nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Gezien de beperkte aard en omvang van de ontwikkeling vormt de SVIR geen concreet beoordelingskader voor het plan. Wel is het Rijksbeleid verder uitgewerkt in het onderliggend beleid.

3.1.2 De ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.
De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In paragraaf 4.1 wordt deze Ladder verder uitgewerkt.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)

Provinciale Staten van Utrecht hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. Op 12 december 2016 is deze herijkt.

In deze structuurvisie is het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht beschreven voor de periode tot 2028. De PRS is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, herijking 2016 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid in de verordening, welke bindend is voor de gemeenten. In subparagraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op de verordening.

Op de bijbehorende kaart 'wonen en werken' is voor het plangebied het volgende van belang:

• algemene beleidslijn verstedelijking: De provincie richt zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims.
• kantoren: vraag en aanbod van kantoorruimte moet zoveel mogelijk in evenwicht worden gebracht. In het algemeen staat de provincie ruimtelijke plannen die nieuw, nog niet gerealiseerd kantoorvolume bevatten niet toe. Mits de noodzaak conform de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangetoond kan een uitzondering worden gemaakt voor kantoren met een lokaal vestigingsbeleid, kleinschalige uitbreiding van bestaande kantoren of de herbestemming van bestaande gebouwen naar kantoor.
• binnenstedelijke woningbouw: de provincie maakt de hoofdkeuze om in te zetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is om ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren te realiseren. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving.
• bestaand winkelgebied: een goede retailstructuur is van belang voor een vitale economie, het bieden van kwalitatieve en voldoende vestigingslocaties voor het bedrijfsleven, en uit oogpunt van leefbaarheid: de nabijheid en bereikbaarheid van winkelvoorzieningen. Teneinde de bestaande winkelgebieden te behouden en versterken, wil de provincie dat nieuwe ontwikkelingen zich daar concentreren. Ruimtelijke plannen met detailhandel buiten de bestaande winkelgebieden staan zij in beginsel niet toe.

Conclusie

Onderhavig plan betreft herstructurering van een bestaand winkelgebied binnen het stedelijk gebied. Onderdeel van de herstructurering betreft toevoeging van de functie kantoor op de tweede bouwlaag in een bestaand gebouw in 'deelgebied 4'. Voor onderhavig plan is de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen, zie paragraaf 4.1. Het voornemen past binnen het provinciale beleid.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Op 12 december 2016 is deze herijkt.

De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie.

Het plangebied is in zijn geheel gelegen binnen de rode contour, ofwel de aanduiding 'stedelijk gebied'. Onder het stedelijk gebied vallen die gronden die volgens de kaart ‘Wonen en werken’ als stedelijk gebied zijn aangewezen. Daarnaast kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.

Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader voor de herinrichting van het bestaande gebouw in 'deelgebied 4', zie paragraaf 2.2.5. Onderdeel van deze herinrichting betreft de realisatie van verschillende extra functies op de tweede bouwlaag van het gebouw, zoals (zelfstandige) kantoren. Een zelfstandige kantoor betreft een gebouw of een deel van een gebouw in de vorm van een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid dat geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of daaraan ondersteunende werkzaamheden, met uitzondering van ondergeschikt kantoor. In artikel 4.3 van de PRV is bepaald dat nieuwvestiging van zelfstandige kantoren in het bestemmingsplan uitsluitend mogelijk mag worden gemaakt in de vorm van transformatie van een gebouw naar zelfstandige kantoren tot een maximum bedrijfsvloeroppervlak van 1.500 m2 per gebouw. Onderhavig plan maakt de transformatie van het bestaande gebouw t.b.v kantoor mogelijk. In voorliggend bestemmingsplan is aan de regels toegevoegd dat maximaal 1.500 m2 per gebouw mag worden gebruikt voor kantoor.

De overige toegevoegde functies 'sport, cultuur en ontspanning en educatie' zijn naar de aard als stedelijk aan te merken en passen binnen bestaand stedelijk gebied. In de PRV worden geen nadere eisen gesteld.

Conclusie

Onderhavig plangebied valt volgens de kaart ‘Wonen en werken’ geheel binnen de rode contour. Daarmee past de herontwikkeling binnen het beleid en de regels uit de PRV en PRS.

3.3 Gemeentelijke beleid

3.3.1 Structuurvisie De Bilt 2030

De gemeente De Bilt heeft d.d. 29 maart 2012 voor haar grondgebied de structuurvisie ‘behoud door ontwikkeling’ vastgesteld. Hierin staat de ruimtelijke dynamiek vastgelegd met als planhorizon 2030. De inzet van de structuurvisie is behoud door ontwikkeling, waarbij de historische waarden zoveel mogelijk behouden en versterkt worden wanneer er nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden.

In de structuurvisie wordt aangegeven dat Bilthoven-Centrum (met De Kwinkelier) het hoofdcentrum voor winkelen is. De gemeente heeft een relatief compleet voorzieningenniveau tot haar beschikking, verspreid over de kernen en binnen de regio. Op het gebied van winkelvoorzieningen vormt binnen de gemeente het te transformeren Bilthoven-Centrum (met de Kwinkelier) het hoofdcentrum, met naast dagelijkse goederen ook niet dagelijkse artikelen en een relatief hoog percentage relatief exclusieve kleinschalige winkels en boetieks.

Aangegeven wordt dat een goede uitstraling en bereikbaarheid, een handig winkelcircuit en een onderscheidend en aanvullend aanbod kunnen maken dat ook mensen van buiten de gemeente aangetrokken worden. De aankomende opwaardering van het centrum van Bilthoven sluit daar mooi bij aan. Het centrum van Bilthoven met De Kwinkelier en het Vinkenplein heeft nu al het meest omvangrijke en veelzijdige winkelaanbod, met het station Bilthoven naast de deur. Na de opwaardering/ herstructurering zal dit voor detailhandel het hoofdcentrum binnen de gemeente vormen. Een goede bereikbaarheid vanuit de verschillende kernen, zowel met de auto als met het openbaar vervoer en met de fiets is derhalve cruciaal. Daarbij horen voldoende stallingsmogelijkheden en parkeergelegenheid.

Tevens is de Kwinkelier genoemd als een potentiële woningbouwlocatie.

Uitsnede Visiekaart Structuurvisie De Bilt

3.3.2 Welstandsnota De Bilt 2013

De gemeente heeft de welstandsnota in 2013 geactualiseerd. Hierbij is ingezet op het dereguleren van het welstandstoezicht. Inwoners en ondernemers moeten bij de bouwplannen te maken krijgen met eenvoudige regelgeving met weinig beperkingen, waarbij wel de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijft.

Voor grote delen van het gemeentelijk grondgebied is daarmee het welstandsbeleid versoepeld. In de beschermde dorpsgezichten en andere cultuurhistorische en representatieve gebieden, zoals de dorpskernen, lintbebouwing en het buitengebied wil de gemeente echter voldoende grip blijven houden op de beeldbepalende karakteristieken. Daardoor ligt de mate aan welstandstoezicht hier hoger.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Dorpscentra De Bilt en Bilthoven'. Het welstandsniveau wat hier geldt is 'normaal'.

Welstandsge bieden met planlocatie

Over De Kwinkelier wordt aangegeven dat het een halfoverdekt winkelcentrum betreft dat bestaat uit één of meerdere bouwlagen met daaronder een parkeersouterrain en dat verschillende ingangen heeft. Het halfoverdekte voetgangersgebied van het complex bestaat uit verschillende niveaus die aan elkaar zijn verbonden met trappartijen.
Voor het centrum van Bilthoven geldt naast het welstandsbeleid het beeldkwaliteitplan Bilthoven centrum (september 2010) als toetsingskader. Het gedeelte van het beeldkwaliteitplan Bilthoven centrum dat betrekking heeft op De Kwinkelier is als Bijlage 12 toegevoegd.

3.3.3 Detailhandels- en Horecabeleid gemeente De Bilt

In december 2017 is het Detailhandels- en Horecabeleid gemeente De Bilt vastgesteld. De doelstelling van dit beleid is het toekomstbestendig maken en houden van de detailhandel en de winkelondersteunende horeca in gemeente De Bilt. Voor een gemeente als De Bilt is het belangrijk om in te zetten op een aantrekkelijk en compleet voorzieningenniveau dat zich continu blijft vernieuwen. Het inspelen op de dynamiek in de detailhandel en de horeca is goed voor het woon-, leef- en verblijfsklimaat. Ruimtelijk is een goede spreiding van de basisvoorzieningen over de dorpen en wijken gewenst, inclusief aantrekkelijke centrumgebieden en overige vormen van detailhandel.

Het hoofdwinkelgebied Bilthoven-centrum is de laatste jaren in transformatie geweest maar is nog niet op orde. De Kwinkelier vormt een structuurbepalend onderdeel van het totale centrumgebied. Zij is al 15 jaar in afwachting van een revitalisatie en ligt er verwaarloosd bij. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van winkelcentrum De Kwinkelier. Deze herontwikkeling is in lijn met het Detailhandels- en Horecabeleid gemeente De Bilt.

3.3.4 Duurzaamheid

Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 'Groene meters maken'

Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 'Groene meters maken' vastgesteld. De twee pijlers van dit programma zijn:

• een energieneutraal De Bilt in 2030;
• stimuleren van een circulaire economie.

Zoals aangekondigd in dit duurzaamheidsprogramma heeft de gemeente nieuw Duurzaam Bouwen (DuBo) beleid ontwikkeld.

Beleid duurzaam bouwen

De gemeenteraad heeft het nieuwe dubo-beleid op 26 mei 2016 vastgesteld. Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik.

De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan.

De Bilt Energieneutraal 2030

Bij nieuwbouw of herontwikkelingen gelden de doelstellingen uit het klimaatbeleid van de gemeente De Bilt. De basis hiervoor is de nota gemeente De Bilt in 2030 energieneutraal. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen.
De gemeente heeft haar DuBo-ambities concreet gemaakt met het instrument 'GPR-gebouw'. GPR-gebouw meet duurzaamheid van woning-en utiliteitsgebouw (o.a. kantoren en scholen) met een 'rapportcijfer' op vijf thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstvisie.

In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt rekening gehouden met het aspect duurzaamheid en zal binnen de mogelijkheden zo duurzaam mogelijk worden gebouwd. Voor nadere toelichting, zie paragraaf 4.12.

3.3.5 Verkeers- en vervoersplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) beschrijft het beleid van de gemeente De Bilt voor de periode tot aan 2020. Het GVVP steekt in op het benutten van de bestaande infrastructuur en mensen te stimuleren om slimme keuzes in hun vervoermiddel te laten maken. De visie is uitgewerkt in drie hoofddoelen, te weten bereikbaarheid, leefbaarheid (waaronder verkeersveiligheid) en slimmer reizen.

Concreet vertalen deze thema's zich in het verbeteren van de doorstroming op de Soestdijkseweg, openbaar vervoer tussen station Bilthoven en de Uithof, duidelijkere keuzes tussen functie en inrichting van de weg, verkeerseducatie en een aantrekkelijk fietsnetwerk.

De onderhavige ontwikkeling draagt beperkt bij aan het vergroten van de parkeerbehoefte en voorziet niet in het vergroten van de verkeersintensiteit. Voor nadere toelichting, zie paragraaf 4.11.

3.3.6 Woonvisie 2013-2020

Op 25 april 2013 is de Woonvisie 2013-2020 vastgesteld. Aanleiding hiervoor was de constatering dat de uitgangspunten van de vorige woonvisie deels niet meer actueel waren. Daarnaast was er sprake van een turbulente tijd. Enerzijds door de plannen van het kabinet, het regeerakkoord (oktober 2012) het woonakkoord (februari 2013) en de onzekerheid van de invloed die de voorgestelde maatregelen zouden hebben op het functioneren van de woningmarkt.

In lijn met hetgeen is opgenomen in het Bilts Manifest (2010) en in de Structuurvisie (2012) krijgt kwaliteit van wonen en de woonomgeving in de Woonvisie meer prioriteit. Waar voorheen de kwantiteit, het aantal te bouwen woningen centraal stond, wil de gemeente zich de komende jaren vooral richten op het versterken en uitbreiden van de bestaande kwaliteit. Doel is het bestaande hoogwaardige woonmilieu behouden en verder versterken met kleinschalige woningbouw.

De Woonvisie 2013-2020 geeft uitdrukking aan de wijze waarop de gemeente De Bilt in samenwerking met andere betrokken partijen de ambities voor 2013 op het gebied van wonen wil realiseren. Het college stelt zich in de periode 2013-2020 de volgende ambities:

• vasthouden aan het kwalitatief hoogwaardig woonmilieu;
• leefbare vitale kernen;
• inwoners met een zorgbehoefte de mogelijkheid bieden zo lang en zelfstandig mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen;
• bouwen voor starters en jonge gezinnen;
• bouwen voor ouderen;
• doorstroming bevorderen, passende huisvesting voor iedereen;
• profiteren van de economische aantrekkelijkheid van de regio;
• duurzaam bouwen;
• investeren in de bestaande woningvoorraad.

Om deze ambities te kunnen bereiken zijn deze uitgewerkt in de volgende zes, meer concrete, beleidskeuzes:

• specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit);
• betaalbare huisvesting voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen;
• doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen;
• kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit;
• levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid als uitgangspunt;
• naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

Om de gestelde ambities te kunnen nastreven zullen de betrokken partijen gericht moeten sturen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen sturingsinstrumenten binnen de nieuwbouw en de bestaande bouw. In totaal zijn er 14 instrumenten uitgewerkt. Voorbeelden van een sturingsinstrument binnen de nieuwbouw zijn het specifiek labelen van woningen voor doelgroepen en het inzetten van de koop goedkoop constructie. Sturingsinstrumenten binnen de bestaande bouw zijn onder andere het doen van onderzoek naar levensloopbestendige wijken en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. De in totaal 14 sturingsinstrumenten zijn alle beschreven en in een matrix weergegeven waarin zichtbaar is aan welke ambitie ze bijdragen.

Aanvullend op de voornoemde woonvisie is in 2016 de notitie 'Aanvullend woonbeleid' opgesteld. Deze aanvulling is gewenst enerzijds door de inwerkingtreding van de Woningwet 2015, die stelt dat gemeente en huurdersorganisatie een grotere, meer sturende rol krijgen ten opzichte van de woningcorporatie, en anderzijds door de aantrekkende/veranderende woningmarkt. Om invulling te kunnen geven aan de nieuwe rol van de gemeente is actueel en concreet beleid nodig. Ook wil de gemeente inzicht geven in actuele ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. De notitie gaat in op 11 thema's vanuit de Woningwet en de actualiteit.

De onderhavige ontwikkeling voorziet in het uitbreiden van de bestaande kwaliteit van de woningvoorraad. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Woonvisie 2013-2020.

3.3.7 Conclusie

Gezien het voorgaande past de onderhavige ontwikkeling binnen het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij een bestemmingsplan moet worden aangetoond dat de diverse omgevingsaspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. In dit hoofdstuk wordt per omgevingsaspect een korte onderbouwing weergegeven. Resultaten van onderzoeken zijn hier in verwerkt. De onderzoeksresultaten gaan uit van het stedenbouwkundig plan uit 2018. In 2020 is het stedenbouwkundig plan aangepast voor fase 4. Dit heeft geleid tot een gewijzigde parkeerbalans. Het stedenbouwkundig plan heeft geen consequenties voor de overige onderzoeksresultaten.

4.1 De ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, hanteert het Rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals in hoofdstuk 3 ook al omschreven is bestaat de ladder uit de volgende aspecten:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In het navolgende worden de hierboven genoemde aspecten beschreven en afgewogen.

Ad 1.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Gelet op de omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving is het totale plan voor de Kwinkelier aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2.

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan wordt met het onderhavig plan geen extra beslag op de ruimte gerealiseerd. De bestemming Centrum-2 en daarmee het te bebouwen oppervlak neemt zelfs af. Er is aldus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zodoende behoeven punt drie tot en met vijf geen nadere toetsing meer.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het beslag op de ruimte neemt niet toe.

4.2 Besluit MER effectrapportage

Het opstellen van een milieueffectrapportage (MER) en het doorlopen van de bijbehorende m.e.r.-procedure is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Dit is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Er zijn drie onafhankelijke sporen die kunnen leiden tot een m.e.r.-plicht:

• a. Uit toetsing aan de hand van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) blijkt dat het plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planMER-plichtig, besluitm.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelings-plichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor (bestemmings)plannen dient te worden getoetst aan de activiteiten en drempelwaarden van onderdeel D van de bijlage bij het besluit m.e.r.. In het geval de activiteit genoemd wordt in onderdeel D, maar die onder de drempelwaarden vallen, dan is een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' nodig. Bij de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' dient te worden getoetst of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. De toetsing dient te worden gedaan aan de hand van de criteria uit Bijlage III bij de Europese richtlijn m.e.r. (kenmerk project, plaats project en kenmerk potentieel effect). Indien belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten, dan is niet alsnog een (plan)m.e.r. (-beoordeling) op grond van het Besluit m.e.r. noodzakelijk.
• b. In het geval van een (bestemmings)plan: indien een 'passende beoordeling' op grond van de Wet natuurbescherming voor dit plan verplicht is vanwege de in het plan opgenomen activiteiten. Een passende beoordeling is verplicht indien significante negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten;
• c. Wanneer Provinciale Staten in haar provinciale milieuverordening activiteiten hebben aangewezen, aanvullend op de activiteiten in het Besluit m.e.r., die kunnen leiden tot m.e.r.-plicht.

Toets MER-plicht

Het bestemmingsplan biedt een juridische-planologische regeling voor de herontwikkeling van het bestaande winkelcentrum De Kwinkelier te Bilthoven. De activiteit die mogelijk wordt gemaakt valt onder categorie 'D 11.2 uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarden van de betreffende categorie worden niet overschreden (oppervlakte van 200 hectare of meer, 2.000 of meer woningen en bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer). Dit betekent dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd.

Conform het gewijzigde Besluit m.e.r. dient voor activiteiten die wel in de D-lijst zijn opgenomen, maar niet aan de daar genoemde drempelwaarden voldoen, een toets aan 'Bijlage III van de Europese richtlijn milieubeoordeling projecten' te worden uitgevoerd, een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Aard, omvang en ligging zijn begrippen die bij deze beoordeling centraal staan.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie (artikel 2 vijfde lid van het Besluit m.e.r.), zie Bijlage 1. Het project is in vergelijking met de drempelwaarde van een uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject van een relatief geringe omvang. Daarnaast heeft en houdt het gebied de functie van centrumgebied. Wanneer er geen 'belangrijke nadelige gevolgen' zijn voor het milieu is het conform de wetgeving en de vigerende praktijk niet nodig om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat er geen relevante effecten zijn die het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

4.3 Bodem

Voor de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan dient de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk te worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Ten behoeve van de eerdere planvorming is voor het gehele plangebied een bodemadvies opgesteld door de Milieudienst Zuid-oost-Utrecht (29 april 2010). In het bodemadvies wordt geconcludeerd dat rekening moet worden gehouden met bodemverontreiniging op de volgende locaties:

• 1. Winkelcentrum De Kwinkelier

Op de locatie winkelcentrum De Kwinkelier is een verkennend bodemonderzoek (Van Dijk Techniek b.v. 947.93, 11 november 1993) uitgevoerd. De bovengrond bleek licht verontreinigd met PAK, minerale olie en EOX. Het grondwater was licht verontreinigd met koper en zink. Op het noordoostelijke deel van het winkelcentrum is een verkennend bodemonderzoek (Acorius Advies, AD105BI03, 9 januari 2006) uitgevoerd. In de bovengrond zijn lichte verontreinigingen aan zink en PAK aangetroffen. In de ondergrond is alleen een lichte verontreiniging aan PAK aangetroffen. In het grondwater zijn licht verhoogbare gehalten aan chroom aangetroffen.

• 2. Mogelijk dempingsmateriaal t.p.v. Sperwerlaan

Uit een inventarisatie (Register 2004) kwam informatie naar boven over een mogelijke demping/ophoging ter plaatse van de Sperwerlaan. In 2002 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd waarbij een deel van de boringen staan ter plaatse van de (mogelijke) toepassing van ophoogmateriaal aan de Sperwerlaan (Verkennend bodemonderzoek Sperwerlaan te Bilthoven, Aveco de Bondt, kenmerk 02409801/01/MAB, d.d. 10 september 2002). Tijdens dit bodemonderzoek is geen ophoogmateriaal aangetroffen.

Het plangebied is diffuus verontreinigd met zware metalen en PAK. Dit komt overeen met de bodemkwaliteit binnen stedelijk gebied. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor bouwen moet de bodemkwaliteit voldoen aan de eisen die de toekomstige functie hieraan stelt. De resultaten van de bodemonderzoeken hebben geen gevolgen op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In februari 2017 is een verkennend bodemonderzoek opgesteld ter plaatse van De Kwinkelier te Bilthoven (kadastraal bekend gemeente De Bilt, sectie E, nummer 4645), zie Bijlage 2. Uit het vooronderzoek is niet gebleken dat op of nabij de onderzoekslocatie bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. De locatie wordt als 'onverdacht' aangemerkt ten aanzien van bodemverontreiniging. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de hypothese 'onverdacht' voor bodemverontreiniging wordt verworpen. Dit naar aanleiding van de plaatselijk aangetroffen matige verontreiniging met PAK en lichte verhoging met PCB. Deze verontreiniging geeft geen aanleiding tot het verrichten van een nader onderzoek. Het aangetoonde matig verhoogde gehalten aan PAK is te relateren aan de matige puinbijmenging in de bovengrond van boring 03. Een aanvullend onderzoek naar aanleiding van de matige verhoging aan PAK wordt echter niet noodzakelijk geacht, aangezien in de omliggende boringen maximaal een zwakke bijmenging met puin is aangetroffen (en een nauwelijks verhoogd gehalte aan PAK is gemeten). Daarnaast wordt in de zintuiglijk schone ondergrond van boring 03 geen verhoogde gehalten aangetroffen. De kans op het aantreffen van sterk verhoogde PAK-gehalten is derhalve vrijwel uit te sluiten. Voor de beoogde bestemming zijn geen belemmeringen te verwachten. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de geplande nieuwbouw wordt een recent bodemonderzoek conform de NEN5740 en/of de NEN5707 aangeleverd.

Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van dit plan ten aanzien van het aspect bodem.

4.4 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om reeds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering, editie 2009. Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Het plangebied kan als centrumgebied gekarakteriseerd worden als gemengd gebied, vanwege de veelheid aan functies die aanwezig (kunnen) zijn.

Tabel: richtafstanden volgens 'VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering 2009'

De aanpassingen van het bestemmingsplan hebben betrekking op de volgende relevante aspecten:

• binnen deelgebied 1 worden woningen op de eerste bouwlaag toegestaan, op de verbeelding wordt de aanduiding 'wonen' opgenomen;
• binnen deelgebied 4 worden op de tweede bouwlaag van het gebouw aan de zuidzijde de functies sport en kantoor toegestaan. Ten behoeve van sport is uitsluitend een fitnessstudio en sportschool toegestaan. Op de eerste bouwlaag wordt ondergeschikte horeca mogelijk gemaakt.

Als bijlage van het bestemmingsplan is de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen. Hiernaar wordt verwezen in de specifieke gebruiksregels die van toepassing zijn op een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Uit de Staat van bedrijfsactiviteiten blijkt dat alleen bedrijven met milieucategorie 1 worden toegestaan. Kantoor en ondergeschikte horeca vallen ook in milieucategorie 1. Voor bedrijven met milieucategorie 1 geldt geen richtafstand in gemengd gebied. Dat betekent dat aanpandige woningen bij milieucategorie 1 bedrijven zijn toegestaan. Daarom vormen deze bedrijven geen belemmering voor de bestaande functies.

Fitnessstudio en een sportschool

Het nieuwe bestemmingsplan staat tevens een fitnessstudio en een sportschool toe. Fitnesscentra en sportscholen vallen in principe in milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand geldt van 30 m (en 10 m in gemengd gebied).

Voor naastgelegen woningen in deelgebied 2a en 2b geldt dat niet voldaan wordt aan de richtafstand van 10 meter. De afstand tussen de gevel van de nieuwe woningen en de beoogde functie bedraagt 9,4 meter (balkons niet meegerekend). De afstand van de balkons tot de beoogde functie bedraagt circa 7,4 meter.

Geluidshinder bij een fitnessstudio en sportschool kan in de regel worden veroorzaakt door (versterkt) muziekgeluid en/ of stemgeluid afkomstig uit zalen voor groeps- en danslessen. Voor de overige activiteiten, zoals kleedruimtes, opstellingen voor apparaten voor individueel gebruik en de ingang/ ontvangstruimtes kan in redelijkheid gesteld dat de aard en omvang van de hinder vergelijkbaar of minder is dan milieucategorie 1 (bijvoorbeeld detailhandel en de toegestane horecafuncties). Deze functies kunnen in principe aanpandig gerealiseerd worden.

Om een goed woon- en leefklimaat te garanderen wordt, gelet op het voorgaande, in de planregels opgenomen dat het gebruiken van gronden en bouwwerken voor een fitnessstudio en sportschool slechts is toegestaan indien er minimaal 10 m afstand wordt aangehouden tussen zalen voor groeps- en danslessen en de gevels van (te bouwen) woningen. Voor het bouwen van woningen binnen een afstand van minder dan 10 meter ten opzichte van zalen voor groeps- en danslessen wordt een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen met de voorwaarde dat door middel van akoestisch onderzoek dient te worden aangetoond dat dit geen belemmering oplevert voor een goed woon- en leefklimaat. Dit kan bijvoorbeeld door het treffen van aanvullende geluidsmaatregelen.

4.5 Archeologie en Cultuurhistorie

4.5.1 Archeologie

Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient dan ook rekening te worden gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.

Op 28 november 2013 is door de gemeenteraad de Archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische-MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Op onderstaande uitsnede van de Archeologische beleidsadvieskaart is de locatie van het plangebied binnen de rode lijnen weergegeven.

Uitsnede Archeologische beleidsadvieskaart 2013

Op de Archeologische beleidsadvieskaart is te zien dat het plangebied grotendeels is aangeduid als 'VAW5'. Gebieden aangeduid als VAW5 betreffen zones met een verstoring tot onder het archeologisch niveau en reeds onderzochte en vrijgegeven zones. In deze zone geldt dat archeologisch onderzoek niet nodig is. Een deel van de Sperwerlaan en rotonde aan de Sperwerlaan zijn aangeduid als 'VAW2' en 'AW2'. In de zone VAW2 geldt dat bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 50 cm beneden maaiveld voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor de zone aangeduid als AW2 geldt dat bij alle bodemingrepen dieper dan 50 cm beneden maaiveld archeologisch onderzoek nodig is. In het voorliggende plan is hier geen sprake van.

Vestigia B.V. heeft in 2009 en 2010 archeologisch onderzoek voor het plangebied uitgevoerd, zie Bijlage 3 en Bijlage 4. Hieruit kwam naar voren dat het voor het plangebied opgestelde archeologische verwachtingsmodel voorzag in de mogelijke aanwezigheid van sporen en vondsten uit de pre- en protohistorie en de Middeleeuwen. Echter, tijdens het veldonderzoek zijn er in het plangebied geen archeologische of cultuurhistorische waarden aangetroffen, en ook in de directe omgeving zijn zij schaars. In geen van de boringen is bodemvorming waargenomen. In de boringen die tot de gewenste diepte doorgezet konden worden, bevond het moedermateriaal zich direct onder de verstoorde bovenlaag. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt daarom geen nader archeologisch onderzoek geadviseerd en er wordt geen bezwaar gezien in de voortgang van de bouwplannen. Wanneer onverwijld bij graafwerkzaamheden toch archeologische waarden worden gevonden dient hiervan melding te worden gemaakt bij het bevoegd gezag van de gemeente De Bilt.

Op basis van de resultaten van uitgevoerde onderzoek bestaat geen aanleiding om een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' op te nemen. Het aspect archeologie levert geen belemmeringen op voor het onderhavig bestemmingsplan.

4.5.2 Cultuurhistorie

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden mee gewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

De rijksmonumenten worden beschermd door de erfgoedwet. Met monumenten worden alle "onroerende zaken" bedoeld. Tot die onroerende zaken horen gebouwen en objecten, zoals vaarten, bruggen, wegen, bomen en pleinen, die tenminste vijftig jaar oud zijn. Zij moeten van belang zijn door hun schoonheid, de wetenschappelijke en/of hun cultuurhistorische betekenis. Een monument kan worden aangewezen als rijksmonument wanneer het aan deze regels voldoet en als het een nationale, unieke waarde heeft. Naast rijksmonumenten worden op provinciaal niveau en gemeentelijk niveau monumenten aangewezen op grond van de respectievelijk provinciale- en gemeentelijke monumentenverordening.

Binnen het plangebied zijn geen monumentale gebouwen en cultuurhistorische waarden aanwezig. In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht 'Villa Bandoeng en omgeving'. Het dorpsgezicht bevindt zich op enige afstand van het plangebied. De cultuurhistorische waarden van het beschermde dorpsgezicht hebben geen invloed op het plangebied waardoor het geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. Hierdoor treden er geen belemmeringen op ten aanzien van het aspect cultuurhistorie.

4.6 Externe veiligheid

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten en provincies die milieuvergunningen verlenen of een bestemmingsplan maken, rekening te houden met externe veiligheid. Doel van het Bevi is individuele en groepen burgers een minimum beschermingsniveau te garanderen tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij de toetsing moet gekeken worden naar twee soorten risico's: plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich permanent en onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt. Hoe dichter bij de bron, hoe groter het plaatsgebonden risico. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven met de PR 10-6 risicocontour. Het groepsrisico (GR) is de kans per jaar dat, in het geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen, in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt. Hoe meer mensen nabij de bron, hoe groter het groepsrisico. Voor het groepsrisico wordt doorgaans de GR 10-5 risicocontour aangegeven.

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. De wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Onderzoek

Om te bepalen of in en nabij het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. De navolgende afbeelding geeft de situatie in en rond het plangebied weer.

Uitsnede risicokaart, bron: www.risicokaart.nl (plangebied rood omcirkeld)

Na raadpleging van de risicokaart is gebleken dat er geen stationaire opslag van gevaarlijke stoffen, de zogeheten Bevi bedrijven, in of nabij het plangebied aanwezig zijn. Tevens liggen in/nabij het plangebied geen buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd. Ook vindt er over de wegen in en nabij het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Nabij het plangebied ligt op circa 208 m afstand van het spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Over dit traject vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De spoorlijn is opgenomen in het Basisnet Spoor. In bijlage 2 van de Regeling Basisnet zijn de risicoplafonds weergegeven voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Deze spoorlijn maakt geen deel uit van het Basisnet Spoor voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Weliswaar kunnen over deze spoorlijn op dit moment nog gevaarlijke stoffen worden vervoerd, maar dat is van zodanige omvang dat de contour voor het plaatsgebonden risico kleiner is dan 10 meter, gemeten vanaf de middenas van de spoorbaan, terwijl het groepsrisico aanzienlijk lager is dan 10% van de oriëntatiewaarde. Volgens de meest recente vervoersprognose van ProRail zal het vervoer van gevaarlijke stoffen in de komende jaren geheel vervallen. In uitzondering hierop kunnen nog wel incidentele transporten plaatsvinden in geval van onvermijdbare spoorwegomleidingen. Dit bevestigt de eerder genoemde “nul”-status van de spoorlijn conform het Basisnet Spoor.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de volgende wijzigingen:

• 1. Deelgebied 1 Woongebouw: Aan de noordoostzijde van het plangebied is het plan aangepast in die zin dat de bouwhoogte van gebouwen is aangepast van 7 meter naar 9 en 12 meter en woningen ook op de eerste bouwlaag zijn toegestaan.
• 2. Deelgebied 2A woon-winkelgebouw: Ten behoeve van de toren wordt de bouwhoogte aangepast van 23 naar 25 meter. Op gronden links van de toren wordt de toegestane bouwhoogte van 23 en 28 meter teruggebracht naar 10 meter.
• 3. Deelgebied 2B woon-winkelgebouw: Ten behoeve van het achterliggende gebouw wordt de bouwhoogte aangepast van 8,5 naar 10 meter.
• 4. Deelgebied 3 Verkeer- en verblijfsgebied: De gronden aan De Kwinkelier worden ingericht als verkeer- en verblijfsgebied. Aan deze zijde verdwijnt dus de mogelijkheid om bebouwing tot een hoogte van 23 meter te realiseren.
• 5. Deelgebied 4 Herinrichting gebouw: In de tweede bouwlaag van het gebouw aan de zuidzijde worden naast wonen en aan huis verbonden beroep of bedrijf en dienstverlening meer verschillende functies toe te staan, zoals sport, cultuur en ontspanning, educatie en kantoor. Daarnaast wordt op de eerste bouwlaag ondergeschikte horeca toegestaan.
• 6. Deelgebied 5 Bouwhoogte gebouw: De toegestane bouwhoogte van gebouwen in het middengebied toegestaan wordt verlaagd van 9 naar 7 meter.

Het bestemmingsplan zorgt voor een zeer beperkte bevolkingstoename in het plangebied. Het spoorvervoer leidt daarom niet tot een belemmering voor het plangebied. Een berekening van het groepsrisico kan achterwege blijven.

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor het onderhavig bestemmingsplan.

4.7 Ecologie

Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) en het provinciaal beleid.

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Naast soortbescherming richt de Wnb zich op de gebiedsbescherming. Het gaat daarbij in de eerste plaats om Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. In de tweede plaats zijn de natuurgebieden binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Dit is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen natuurgebieden in Nederland. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

Voor het vigerend bestemmingsplan heeft BügelHajema Adviseurs in 2009 een natuurwaardenonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 5. Hieruit is naar voren gekomen dat naast het slopen van gebouwen ten behoeve van een nieuwe ontwikkeling geen verbodsovertreding in het kader van de Wnb plaats vindt. In 2017 is een soortgericht onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 6. Om overtredingen van de Wet natuurbescherming te doen voorkomen wordt geadviseerd om te voorkomen dat nabijgelegen verblijfplaatsen worden verstoord en de betreffende gebouwen extra worden verlicht. Tijdens de aanlegfase en de gebruiksfase wordt met voorgenoemd advies rekening gehouden. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor sloop en/of bouwen in gebieden die geen onderdeel uitmaken van het natuurwaardenonderzoek en soortgericht onderzoek wordt een nadere ecologische onderbouwing aangeleverd.

4.7.1 Toetsing aan wetgeving

Om de uitvoerbaarheid van het huidige plan te toetsen, is een soortgericht onderzoek Wnb uitgevoerd, zie Bijlage 6. Hieruit komt naar voren dat de aanwezigheid van alle onderzochte functies in het projectgebied is uitgesloten. Wel zijn er naast het projectgebied een paarverblijfplaats en mogelijke kraamverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aanwezig. De werkzaamheden hebben geen direct effect op deze verblijfplaatsen of de aanvliegroutes hier naartoe. Ook is uitgesloten dat het projectgebied valt onder de functionele leefomgeving zoals een vliegroute of foerageergebied. Wel kunnen deze verblijven worden verstoord door een teveel aan verlichting, zowel tijdens als na de werkzaamheden. Dit zou een overtreding van artikel 3.5 lid 4 voor de gewone dwergvleermuis betreffen.

4.7.2 Aanbevelingen

Voorkom het verstoren van nabijgelegen verblijfplaatsen. Voorkom dat de betreffende gebouwen extra (meer dan in de huidige situatie) worden verlicht. Dit geldt zowel tijdens aanlegfase als de gebruiksfase.

4.7.3 Conclusie

Op basis van het ecologisch onderzoek is het voornemen alsnog aangepast om te zorgen dat geen nadelige effecten voor beschermde soorten optreden. Deze aanpassing betreft het toepassen van verlichting met gerichte armaturen tijdens de aanleg en in de nieuwe situatie. Met deze gerichte armaturen wordt voorkomen dat in de omgeving rond het plangebied extra verlichting optreedt, waar twee mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen zijn vastgesteld.

Het aspect ecologie levert geen belemmeringen op voor het onderhavig bestemmingsplan.

4.8 Geluid

In de toren aan de zijde van de Sperwerlaan worden ook woningen gerealiseerd. Bij het bestemmingsplan De Kwinkelier is gebleken dat voor woningen aan deze zijde de geluidbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Hiertoe is destijds een besluit Hogere waarden genomen. Omdat de woningen in het nieuwe plan op een iets andere locatie komen te liggen en de bouwhoogte toeneemt van 23 naar 25 meter, is de geluidbelasting ten gevolge van de Sperwerlaan opnieuw onderzocht, zie Bijlage 7.

Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van de Sperwerlaan (inclusief geluidarm asfalt 'dunne deklagen type A) ter plaatse van de beschouwde woningen ten hoogste 57 dB (inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh) bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder met 9 dB overschreden. Er wordt wel voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor binnenstedelijk gebied.

Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting, zoals het toepassen van geluidschermen, zijn in deze situatie niet opportuun. Wel wordt geluidarm asfalt toegepast. Derhalve dient het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente De Bilt hogere waarden te verlenen om de betreffende woningen mogelijk te maken.

Bij de beoordeling van het verzoek om hogere waarde dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan het hogere waarde beleid van de gemeente. Hierin wordt onder andere een geluidluwe gevel geëist en een geluidluwe buitenruimte gewenst. In het ontwerp van het appartementsgebouw zijn de volgende maatregelen opgenomen:

• verhoogde gesloten glazen borstwering ter plaatse van de balkons;
• geluidabsorberende panelen aan de onderzijde van de balkons.

Hiermee wordt voor alle woningen in het appartementsgebouw een geluidluwe buitenruimte gerealiseerd. De geluidbelasting ter plaatse van deze gevels die grenzen aan deze geluidluwe buitenruimte voldoet eveneens aan de voorkeursgrenswaarde. Deze gevels kunnen derhalve als geluidluwe gevel worden aangemerkt. Gezien het voorgaande wordt voldaan aan de voorwaarden uit het (concept) hogere waarde beleid.

In de regels van dit plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is verzekerd dat wonen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' uitsluitend is toegestaan, indien de woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' beschikken over:

• a. ten minste één gevel waar, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, de geluidsbelasting lager is dan 48 dB Lden;
• b. een buitenruimte waar de geluidbelasting, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, niet hoger is dan 53 dB Lden.

Daarnaast is in de regels van dit plan een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is vastgelegd dat woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' uitsluitend mogen worden gebouwd, indien de woningen beschikken over:

• a. ten minste één gevel waar, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, de geluidsbelasting lager is dan 48 dB Lden;
• b. een buitenruimte waar de geluidbelasting, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, niet hoger dan 53 dB Lden.

Hogere waarden worden verleend per woning, in het hogere waarde besluit dient het (maximaal) aantal woningen te worden opgenomen dat conform het bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk is. Om die reden is in het bestemmingsplan opgenomen dat het maximum aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' niet meer mag bedragen dan 28.

Aan de noordoostzijde van het plangebied is het plan aangepast in die zin dat de bouwhoogte van gebouwen is aangepast van 7 naar 9 en 12 meter en woningen ook op de eerste bouwlaag zijn toegestaan. De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als zogenaamd geluidsgevoelige gebouwen. In het akoestisch onderzoek is de geluidsbelasting te plaatse van de geprojecteerde woningen onderzocht, zie Bijlage 7. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ten gevolge van de Sperwerlaan ter plaatse van de geprojecteerde woningen 42 dB bedraagt. Dit is ruimschoots lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidbelasting ten gevolge van verkeer over Julianalaan bedraagt ten hoogste 48 dB. De gesommeerde geluidbelasting van de Sperwerlaan en Julianalaan bedraagt ten hoogste 50 dB. Voor de geprojecteerde woningen is conform de kwaliteitstabel geluid van het RIVM sprake van een 'goed' akoestisch woon- en leefklimaat.

4.9 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben'.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Op onderstaande kaarten is de luchtkwaliteit weergegeven voor het betreffende plangebied in NO2, PM10 en PM2,5 in 2015.

Luchtkwaliteit Stikstofdioxide 2015 (NO2), Omgevingsdienst Utrecht

Luchtkwaliteit fijnstof 2015 (PM10), Omgevingsdienst Utrecht

Luchtkwaliteit fijnstof 2015 (PM2,5), Omgevingsdienst Utrecht

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) van 200 microgram per m3 wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m3 uitkomen. Voor fijnstof (PM10 en PM2,5)  geldt een wettelijke jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m3.

De concentraties in het plangebied overschrijden nergens de grenswaarden, wat betekent dat voor het hele plangebied in het jaar 2015 aan de uurgemiddelde grenswaarde voor fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) wordt voldaan.

Als gevolge van het nieuwe bestemmingsplan kunnen niet meer belastende activiteiten ten opzichte van de luchtkwaliteit worden uitgevoerd dan is toegestaan op basis van het vigerend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zorgt dus niet voor de mogelijkheid voor het vestigen van meer woningen of bedrijven. Het project blijft onder de 3%-grens en draagt in niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Derhalve kan de ontwikkeling worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.10 Water

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Hiervoor moet het proces van de watertoets worden doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Op 29 oktober is de watertoets uitgevoerd, zie Bijlage 8. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang. Het plan voldoet aan het 'standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert daarom positief over voorliggend plan.

Ondanks dat de ruimtelijke ontwikkeling geen gevolgen heeft voor het huidige watersysteem, kan het zijn dat er kansen zijn om verbeteringen door te voeren ten behoeve van duurzaam waterbeheer en het klimaatbestendig maken van de leefomgeving (omgaan met extremen als wateroverlast, hitte en droogte). Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert om bij nieuwbouw goed te kijken naar het juiste vloerpeil om wateroverlast te voorkomen, groene daken aan te leggen om hittestress te voorkomen en de juiste beplanting te kiezen afhankelijk van de grondwaterstand tijdens droge perioden. Conform gemeentelijk beleid wordt schoon hemelwater niet afgevoerd naar een gemengd rioolstelsel maar geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd naar oppervlaktewater (eventueel via een gescheiden rioolstelsel). Voor straten of parkeerplaatsen kan halfverharding worden aangelegd of kunnen groenvoorzieningen worden gebruikt voor tijdelijke waterberging.
Basisprincipes omgaan met water:

• Klimaatbestendige leefomgeving (ruimtelijke adaptatie)
• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)

De ruimtelijke bescherming van de grondwatervoorraad voor de bereiding van drinkwater is beschreven in de PRS. Functiewijzigingen mogen in de grondwaterbeschermingszones niet leiden tot een verslechtering van de kwaliteit van het grondwater. De wijzigingen in dit plan vormen naar verwachting geen verslechtering van de grondwaterkwaliteit.

Het plangebied ligt deels binnen het 100-jaarsaandachtsgebied van drinkwaterwinning Beerschoten.

Ligging plangebied (donkerblauw) en het 100-jaarsaandachtsgebied drinkwaterwinning Beerschoten (ten zuiden van de stippellijn)

Voor de 100-jaarsaandachtgebieden gelden geen extra milieuregels op basis van de Provinciale Milieuverordening (PMV). Deze zones worden alleen gebruikt voor de ruimtelijke bescherming van de drinkwaterwinningen. Er geldt hier een bijzondere zorgplicht.

De ruimtelijke bescherming van de grondwatervoorraad voor de bereiding van drinkwater is beschreven in de PRS. Functiewijzigingen in de grondwaterbeschermingszones mogen niet leiden tot een verslechtering van de kwaliteit van het grondwater (stand-still principe). De wijzigingen in de tweede herziening van het bestemmingsplan De Kwinkelier vormen naar verwachting niet tot een verslechtering van de grondwaterkwaliteit.

Het plangebied ligt volledig in het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug. In het Bodem-, Water- en milieuplan 2016-2021 van de provincie Utrecht zijn de contouren opgenomen van het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is voor de provincie Utrecht een belangrijk gebied voor de aanvulling van grondwater. Deze grondwatervoorraad is van belang voor drinkwaterbereiding en voor de grondwaterafhankelijke natuur aan de flanken van de Utrechtse Heuvelrug. Binnen het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug geldt een zorgplicht om te voorkomen dat binnen dit gebied ruimtelijke plannen een verslechtering van de grondwaterkwaliteit veroorzaken.

Met het huidige bestemmingsplan neemt het verhard en bebouwd oppervlak niet toe. Er is dus geen sprake van een gewijzigde situatie voor de waterhuishouding. Het aspect water levert geen belemmeringen op voor het onderhavig bestemmingsplan.

Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de volgende kansen:

• er kansen zijn die gepakt kunnen worden voor klimaatadaptie;
• nog niet voldoende duidelijk is beschreven hoe:
  • 1. wordt omgegaan met extreme regenbuien;
  • 2. het hemelwater zal worden afgekoppeld van de riolering.

Bovengenoemde kansen kunnen bij bestaande bouwwerken niet toegepast worden.

4.11 Verkeer en parkeren

In het kader van het bestemmingsplan van 2010 is gekeken naar verkeer en parkeren. Hieruit is gebleken dat geen sprake is van belemmeringen.

Voor het nieuwe stedenbouwkundig plan is, mede op basis van de nieuwste parkeernormen een parkeerbalans opgesteld, zie Bijlage 9. Het parkeerbeleid van de Kwinkelier is afgeleid van het Centrumplan Parkeren.

Uit de parkeerbalans blijkt dat voor fase 1 tot en met 6 in totaal circa 471 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het aanbod van openbare parkeerplaatsen bedraagt 482 openbare parkeerplaatsen. Voor het plan is er een positieve parkeerbalans met een overschot van 11 parkeerplaatsen. In theorie zou binnen het bestemmingsplan meer mogelijk gemaakt kunnen worden dan het programma waar het stedenbouwkundig plan nu vanuit gaat.

Voorliggend bestemmingsplan maakt op de tweede bouwlaag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd' enkele extra functies mogelijk, naast de reeds toegestane functies wonen en aan huis verbonden beroep of bedrijf en dienstverlening. Deze functies zijn: sport en kantoor. De parkeerbalans geeft een representatieve invulling van de functies die mogelijk worden gemaakt met dit plan. In de parkeerbalans wordt uitgegaan van een fitnessstudio/sportschool waarbij een parkeernorm van 1,4 per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlakte wordt gehanteerd. Het aantal benodigde parkeerplaatsen ten behoeve van 2.070 m2 bedrijfsvloeroppervlakte fitnessstudio/sportschool bedraagt circa 29 parkeerplaatsen. In de regels is opgenomen dat ten behoeve van sport uitsluitend een fitnessstudio en sportschool is toegestaan en sport is gekoppeld aan een maximale oppervlakte van 2.070 m2. Overige sportfuncties die boven de 1,4 parkeernorm uitkomen worden door middel van een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Ook de functies cultuur en ontspanning en educatie worden door middel van een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt.

Bij de invulling van deze functies is het van belang te kijken of voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. Om dit te borgen is in artikel 10 lid 10.2 van de planregels een aparte parkeerregeling opgenomen. Hiermee wordt de verkeersgeneratie indirect ook beperkt.

Een afbeelding van de parkeerkelder is onderstaand weergegeven.

Parkeerkelder Kwinkelier-Bilthoven

4.12 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente de Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid en duurzaam bouwen en GWW-projecten. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

In het nieuwe dubo-beleid, die de gemeente De Bilt in mei 2016 heeft opgesteld is opgenomen dat een nieuwbouw initiatief kansen biedt om op de volgende manier bij te dragen aan De Bilt energieneutraal:

• voor nieuwe woningen geldt een GPR Gebouw score van gemiddeld 8,0 op alle thema's;
• nieuwe woningen dienen bij voorkeur energie-neutraal te zijn;
• op het thema energie minimaal een 9;
• op het thema milieu minimaal een 7.

Met voorgenomen ontwikkeling kan als volgt worden bijgedragen aan De Bilt energieneutraal:

• nieuwbouw wordt voorzien van zonnepanelen;
• het gebouw wordt uitgerust met een Laag Temperatuursysteem (LTS) voor de verwarming van de ruimtes. Dit systeem biedt enerzijds voordelen ten aanzien van de energiezuinigheid, het gebruik sluit aan bij de transitie gasloos woongebouw. Het systeem is geschikt voor toepassing van zowel warmtepompen, stadsverwarming WTW installaties.

Door de toepassing van zonnepanelen wordt de milieuscore van GPR negatief beïnvloed. Gezien de beschikbare dakoppervlakte wordt in overleg afgestemd wat de voorkeur geniet.

Conclusie

Het voornemen sluit aan bij de duurzaamheidsambities van de gemeente.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en de standaard bestemmingsplansystematiek van Bilthoven. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In de Bor zijn onder andere regels voor bouwvergunningvrije bouwwerken opgenomen.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan.

5.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Centrum - 2

De bestemming ‘Centrum – 2’ is bedoeld voor winkelcentrum De Kwinkelier. De volgende activiteiten zijn direct toegestaan:

• a. horeca en ondergeschikte horeca op de eerste bouwlaag. Voor horeca en ondergeschikte horeca geldt een maximum brutovloeroppervlakte van 1.100 m2;
• b. dienstverlening (en kantoor) op de eerste en tweede bouwlaag;
• c. detailhandel op de eerste bouwlaag. Supermarkten zijn toegestaan tot een maximum brutovloeroppervlakte van 4.000 m2;
• d. wonen en aan huis verbonden beroep en bedrijf op alle bouwlagen, behalve de eerste bouwlaag en onderbouw;
• e. gebouwde parkeervoorzieningen in de onderbouw.

Woningen op de begane grond (de eerste bouwlaag) en onderbouw zijn op enkele locaties toegestaan. Hier is een aanduiding 'wonen' opgenomen.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied zijn op de tweede bouwlaag tevens de functies, sport en kantoor toegestaan. Ten behoeve van sport is uitsluitend een fitnessstudio en sportschool toegestaan. Het totale vloeroppervlak van de functie sport niet meer mag bedragen dan 2.070 m2. Het totale vloeroppervlak van de functie kantoor mag niet meer bedragen dan 1.500 m2. Dit is op de verbeelding aangegeven door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - gemengd'.

Onder voorwaarden zijn aan huis verbonden beroepen of bedrijven bij woningen toegestaan. Het mogen uitsluitend bedrijfsactiviteiten zijn uit categorie 1 van een in bijlage 1 bij de regels opgenomen 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Activiteiten die naar hun aard en hinder op de omgeving gelijk te stellen zijn met activiteiten uit categorie 1 van de in bijlage 1 opgenomen 'Staat van bedrijfsactiviteiten' zijn onder voorwaarden via afwijking toegestaan.

De bouw- en goothoogtes zijn op de verbeelding vastgelegd. Voor de locatie van de toren aan de zijde van de Sperwerlaan is bepaald dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan aangegeven op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden (28)'.

In de specifieke gebruiksregels van dit plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is verzekerd dat wonen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' uitsluitend is toegestaan, indien de woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' beschikken over ten minste één gevel waar, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, de geluidsbelasting lager is dan 48 dB Lden en een buitenruimte waar de geluidbelasting, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, niet hoger is dan 53 dB Lden.

Daarnaast is in de specifieke gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is vastgelegd dat woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' uitsluitend mogen worden gebouwd, indien de woningen beschikken over ten minste één gevel waar, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, de geluidsbelasting lager is dan 48 dB Lden en een buitenruimte waar de geluidbelasting, ten gevolge van het wegverkeer op de Sperwerlaan, niet hoger dan 53 dB Lden.

Ook is in de planregels opgenomen dat het gebruiken van gronden en bouwwerken voor een fitnessstudio en sportschool slechts is toegestaan indien er minimaal 10 m afstand wordt aangehouden tussen zalen voor groeps- en danslessen en de gevels van woningen. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning kan uitsluitend worden verleend indien de afstand tussen zalen voor groeps- en danslessen in een fitnessstudio en sportschool en de gevel van de woning minimaal 10 m bedraagt. Er is een binnensplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen om van deze planregels af te wijken onder voorwaarde dat door middel van akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat dit geen belemmering oplevert voor een goed woon- en leefklimaat.

Artikel 4 Verkeer en Artikel 5 Verkeer - Verblijf

Het bestemmingsplan regelt de doorgaande hoofdontsluitingsweg voor autoverkeer (eerste orde) via de Sperwerlaan. Deze hoofdontsluitingsweg ligt buiten het centrumgebied. Op de Sperwerlaan geldt een maximum snelheid van 50 km per uur. De Sperwerlaan krijgt de bestemming 'Verkeer' (V). Wegen van de tweede en derde orde krijgen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' (V - V). De gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen.

Binnen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijf' is parkeren toegestaan. De grootste parkeerconcentraties ten behoeve van het centrum zijn gelegen aan de aanrijroutes. Deze keuze is gemaakt op basis van het principe dat bezoekers van het centrum, zoveel mogelijk direct vanaf de aanrijroute de auto in een 'geconcentreerde parkeervoorziening' kunnen parkeren. Van daaruit kan er te voet het centrum worden ingegaan. Een soortgelijke parkeervoorziening bestaat al aan de Sperwerlaan. Bebouwde parkeervoorzieningen zijn in het hele plan toegestaan in kelders en onderbouwen.

5.4 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven welk gebruik in ieder geval strijdig is met het plan. Het artikel geldt voor gehele plangebied. In het bestemmingsplan is daarvoor gebruik gemaakt van een algemene gebruiksregel om seksinrichtingen uit te sluiten.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Om enige flexibiliteit binnen de marges van het bestemmingsplan te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent het bestemmingsplan net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat één wijzigingsregel waarmee de overschrijding van bestemmingsgrenzen geregeld wordt.

Artikel 10 Overige regels

Onder overige regels is de afstemming geregeld met andere wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen. Ook is een parkeerregeling opgenomen.

5.5 Overgangsrecht en slotregel

Artikel 11 Overgangsrecht

Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan bestaat. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan voort te zetten, mits het gebruik na inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuw bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

Artikel 12 Slotregel

In het laatste artikel is bepaald dat naar dit bestemmingsplan kan worden verwezen onder de naam 'De Kwinkelier Bilthoven, tweede herziening'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Tussen de ontwikkelaar en de gemeente De Bilt is een anterieure overeenkomst gesloten. Een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Informatiebijeenkomst

De initiatiefnemer heeft op 12 juni 2018 een informatieavond in de Centrumkerk gehouden. Tijdens deze avond heeft de architect het stedenbouwkundig plan toegelicht. Naar aanleiding van deze avond zijn enkele gesprekken omwonenden geweest. Dit heeft tot enkele planaanpassingen geleid.

6.2.2 Overleg met instanties

Dit bestemmingsplan is op 16 april 2018 ter beoordeling voorgelegd aan de 'overlegpartners'. Dit ten behoeve van de wettelijke verplichting om vooroverleg te voeren met de daarvoor aangewezen instanties ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De volgende instanties is gevraagd om een reactie:

• N.V. Nederlandse Gasunie;
• Stedin;
• Provincie Utrecht;
• Kamer van Koophandel;
• TenneT holding BV;
• Vitens;
• Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Uit het wettelijke vooroverleg zijn de volgende reacties naar voren gekomen. In cursief is de gemeentelijke reactie weergegeven.

N.V. Nederlandse Gasunie

Bij e-mail van 23 mei 2018 heeft N.V. Nederlandse Gasunie laten weten dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtstbijzijnde leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Reactie gemeente

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Provincie Utrecht

Bij brief van 3 mei 2018 heeft de provincie Utrecht laten weten dat het voorliggende bestemmingsplan geen aanleiding geeft voor het plaatsen van opmerkingen in het kader van het provinciaal belang.

Reactie gemeente

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

TenneT holding BV

Bij e-mail van 19 april 2018 heeft TenneT holding BV laten weten dat dat het voorliggende bestemmingsplan geen aanleiding geeft voor het plaatsen van opmerkingen, omdat bij het plan geen belangen van het bedrijf zijn betrokken.

Reactie gemeente

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Bij e-mail van 26 april 2018 heeft Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden laten weten dat het plan bijna geen gevolgen heeft voor water, omdat er een afname is van de verharding en er geen oppervlaktewater aanwezig is. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden geeft aan mee te willen denken als onderstaande kansen verder moeten worden uitgedacht.

• er kansen zijn die gepakt kunnen worden voor klimaatadaptie;
• nog niet voldoende duidelijk is beschreven hoe:
  • 1. wordt omgegaan met extreme regenbuien;
  • 2. het hemelwater zal worden afgekoppeld van de riolering.

Reactie gemeente

Bovengenoemde kansen kunnen bij bestaande bouwwerken niet toegepast worden, maar bij nieuwbouw wordt er wel rekening mee gehouden. De waterparagraaf is toegestuurd aan Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. De resultaten van terinzagelegging zullen te zijner tijd in dit hoofdstuk worden verwerkt.