Ensahlaan 2A te Bilthoven

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Bilderdijk 24 te Bilthoven staat een woning op een grote kavel. De kavel van deze woning loopt door tot aan de Ensehlaan. De eigenaar van de Bilderdijk 24 wil het achterste deel verkopen. Op het achterste deel kan vervolgens een nieuwe vrijstaande woning worden gebouwd. De bouw van een nieuwe woning past niet in het geldende bestemmingsplan. Dit wijzigingsplan voorziet in een juridisch-planologische regeling om de woning mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit het achterste deel van de huidige kavel aan de Bilderdijklaan 24. Het plangebied is georiënteerd op de Ensahlaan. De woning zal daarom een ontsluiting krijgen op de Ensahlaan. Het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerende plannen

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan Bilthoven - Noord 2013, zoals vastgesteld op 22 mei 2014. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming “Wonen – 3”. Deze bestemming kent een wijzigingsbevoegdheid om extra woningen toe te staan. Van deze wijzigingsbevoegdheid wordt gebruik gemaakt om een nieuwe woning in het plangebied mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente De Bilt uiteen gezet. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de doelstelling en uitgangspunten van het plan. Hoofdstuk 5 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische opzet waarbij de verbeelding en planregels worden besproken. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van de inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

Het plangebied betreft het hoekperceel aan de westzijde van de aansluiting van de Ensahlaan op de Bilderdijklaan. De Ensahlaan is een meanderende, doodlopende straat met grotendeels projectmatig ontwikkelde grondgebonden woningen in een, voor Bilthoven Noord afwijkende, meer stedelijke setting. De (voor autoverkeer enige) entree vanaf de Bilderdijk is derhalve een belangrijke plek. Vanuit de setting van een villawijk met ruime groene profielen komt men in de relatief stedelijke beslotenheid van de Ensahlaan. Daarbij is sprake van een soort tussengebied met een stevig groen karakter.

De sterke meandering van de Ensahlaan heeft, met name bij de naastgelegen percelen (nummers 2 t/m 20), gezorgd voor gerende woningplattegronden en een afwijkende kavelvorm. Desondanks staan de voorgevels van de hoofdvolumes zoveel mogelijk parallel georiënteerd aan de openbare weg.

De voortuinen van de grondgebonden woningen aan de Ensahlaan variëren in diepte van zo'n 4 tot 7,5 meter. Op beide hoekkavels aan de Bilderdijklaan staat de bebouwing op afstand van de openbare weg met een voortuin van 7,5 tot 12 meter diep. Rondom de aansluiting van de Ensahlaan op de Bilderdijklaan is de zijdelingse afstand van de bestaande bebouwing circa 15-16 meter tot de openbare weg.

Het nieuwe perceel grenst momenteel niet direct aan de openbare weg, maar aan een stuk bosterrein. Op zowel het bosterrein als op het perceel zelf staan een flink aantal bomen en is op sommige plekken sprake van een aanzienlijk hoogteverschil over korte afstand (maximaal zo'n 2 meter hoogteverschil over afstand van circa 25 meter). De bestaande groenstrook is in eigendom van de gemeente.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 14 juni 2011 is de nieuwe Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) met bijbehorende stukken aangeboden aan de Tweede Kamer. De structuurvisie is op 14 december 2011 vastgesteld.

Het Rijk hanteert een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Er komt uit de SVIR geen concrete actie of beperking voor dit wijzigingsplan voort.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Totdat de Wro in werking was getreden werd het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Sinds 1 juli 2008 zijn deze documenten alleen nog bindend voor het rijk en niet meer voor andere overheden. Het rijk kiest ervoor om het deel van het ruimtelijk beleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden, ook onder de Wro te borgen. De Wro geeft daarvoor het rijk de beschikking over het instrument Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de AMvB die het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid vormt voor bestemmingsplannen en daarmee ook wijzigingsplannen. Dat betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan het Barro aan de gemeente opdragen om in de toelichting bij een wijzigingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Deze algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau.

In het Barro zijn geen regels opgenomen die relevant zijn voor het voorliggende wijzigingsplan.

Cultuurhistorie en ruimtelijke ordening

Het wijzigingsplan is volgens de wet een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen. Daarom is, als uitwerking van de wet, in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van wijzigingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Daartoe dienen gemeenten, volgens het Bro, ter voorbereiding op een wijzingsplan de cultuurhistorische waarden te inventariseren en analyseren.

Voor dit wijzigingsplan zijn cultuurhistorische waarden beschreven in paragraaf 5.9.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Utrecht 2013 - 2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) (vastgesteld 4 februari 2013) beschrijft de provincie Utrecht het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. In de PRS geeft de provincie aan welke doelstellingen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zij van provinciaal belang achten, welk beleid daarbij hoort en hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid.

Voor dit wijzigingsplan is vooral de pijler vitale steden en dorpen van belang. Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden. Ten minste twee derde deel van de opgave dient binnenstedelijk (zowel steden als dorpen) gerealiseerd te worden. Deze ontwikkeling is alleen mogelijk als er tegelijk voldoende aandacht blijft voor de leefbaarheid en (ruimtelijke) kwaliteit van de stedelijke gebieden en voor een recreatief aantrekkelijke en bereikbare kernrandzone.

Dit wijzigingsplan draagt door inbreiding bij aan de vitaliteit van het dorp Bilthoven. Daarmee past het wijzigingsplan binnen het beleid van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

Provinciale ruimtelijke verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (vastgesteld 4 februari 2013) bevat regels voor gemeenten. De volgende regels zijn van toepassing op onderliggend wijzigingsplan:

• 3.1 Stedelijk gebied: Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 3.8 Mobiliteitstoets: De toelichting op een ruimtelijk plan waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan.

Het wijzigingsplan staat één woning toe en stelt daarmee regels voor verstedelijking. In hoofdstuk 4 wordt de verkeerssituatie omschrijven. Daarmee voldoet het wijzigingsplan aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.3 Regionaal beleid

Regionaal Structuurplan

Het algemeen bestuur van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) heeft op 21 december 2005 het regionaal structuurplan 2005-2015 vastgesteld. Dit regionaal structuurplan heeft betrekking op het grondgebied van negen gemeenten, waaronder De Bilt.

In het plan staat in grote lijnen hoe de regio Utrecht zich in de planperiode moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid.

Om de uitvoering van het Regionaal structuurplan te bevorderen is een uitvoeringscontract opgesteld. Dat uitvoeringscontract is op 24 april 2007 ondertekend door het BRU en de negen aangesloten gemeenten.

In het Regionaal Structuurplan is het plangebied aangeduid als landelijk dorpsmilieu. Deze typering wordt toegekend aan o.a. villawijken, wonen in het landschap, landgoederen en groene werklandschappen. Er geldt een opgave ten aanzien van het aanbrengen van meer differentiatie in woon- en werkmilieus en deze evenwichtig te verspreiden over de regio. Hierbij gaat het zowel om differentiatie in de woon- en werkmilieus.

Dit plan heeft hier, gezien zijn schaal, geen invloed op. Daarmee wordt voldaan het regionaal structuurplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2030

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2030 Behoud door ontwikkeling vastgesteld. Hiermee heeft de gemeente vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening de kaders voor het ruimtelijk beleid vastgelegd.

De gemeente vindt het belangrijk nu een stevige koers uit te zetten, zodat zij in de toekomst haar gezichten en kwaliteiten kan waarborgen en nieuwe kansen die zich aandienen kan verzilveren. In Het Bilts Manifest is gezamenlijk met een brede afvaardiging van de bevolking nagedacht over de kwaliteiten van de gemeente en zijn in het verlengde daarvan drie ontwikkelingsrichtingen vastgelegd.

In de structuurvisie worden deze onderdelen een slag verder gebracht en heeft een ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen plaats. De structuurvisie is daarmee in hoofdzaak een ruimtelijk document, maar zij heeft nadrukkelijk haar wortels in de maatschappelijke opgaven die er spelen.

De zes kernen binnen de gemeente De Bilt hebben alle een herkenbaar eigen gezicht. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en transformaties dient dit karakteristieke gezicht gekoesterd te worden; waar mogelijk wordt daarop voortgebouwd.

Bilthoven Noord, waarin het plangebied ligt, is in de structuurvisie benoemd als 'Wonen in het bos'. Volgens de structuurvisie woont men in deze wijk feitelijk bijna overal in het bos. Onder het bladerdek bevinden zich grotere en kleinere boskamers, waarin naast de vele villa's met grote tuinen ook bijvoorbeeld een schoolgebouw, een verzorgingstehuis, een kerk of een kleine woonbuurt een plek hebben gevonden.

Eventuele nieuwe ontwikkelingen en transformaties dienen volgens de structuurvisie de fijnmazige structuur van boskamers en de kleinschalige opzet van de bebouwing te respecteren en bouwen er indien nodig op voort.

Het plangebied is in de huidige situatie ook een perceel waar veel bomen op staan. Bij de positionering van de woning wordt rekening gehouden met deze bomen. Deze worden zoveel mogelijk behouden, zodat het bosrijke karakter niet verloren gaat. Hiermee wordt voldaan aan de Structuurvisie.

Woonvisie

De gemeentelijke Woonvisie 2013 – 2020 betreft het meest recente volkshuisvestingsplan van de gemeente De Bilt.

In de Woonvisie is de focus verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Het college stelt zich in de periode 2013 - 2020 de volgende ambities:

• 1. Vasthouden aan het kwalitatief hoogwaardig woonmilieu
• 2. Leefbare vitale kernen
• 3. Inwoners met een zorgbehoefte de mogelijkheid bieden zo lang en zelfstandig mogelijk in de eigen omgeving te blijven wonen
• 4. Bouwen voor starters en jonge gezinnen
• 5. Bouwen voor ouderen
• 6. Doorstroming bevorderen, passende huisvesting voor iedereen
• 7. Profiteren van de economische aantrekkelijkheid van de regio
• 8. Duurzaam bouwen
• 9. Investeren in de bestaande woningvoorraad

Om deze ambities te kunnen bereiken zijn deze uitgewerkt in de volgende zes, meer concrete, beleidskeuzes:

• 1. Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit).
• 2. Betaalbare huisvesting voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen.
• 3. Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen.
• 4. Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit
• 5. Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid als uitgangspunt.
• 6. Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

Dit wijzigingsplan maakt de bouw van één woning mogelijk. Dit komt voort uit een particuliere wens. Dit plan is te kleinschalig om bij te dragen aan de ambities uit de Woonvisie. Overigens zal er wel worden voldaan aan ambitie 8, duurzaam bouwen.

Cultuurhistorische waardenkaart

De cultuurhistorische waardenkaart (vastgesteld d.d. 27 oktober 2011) van de gemeente De Bilt bevat de beschrijvingen van vijftig cultuurhistorische waarden die kenmerkend zijn voor de gemeente. De beschrijvingen zijn opgesteld in samenwerking met de klankbordgroep landschapsontwikkelingsplan. Het geheel bestaat uit een catalogus van geïllustreerde beschrijvingen, waarderingen, een toelichting en diverse kaarten.

De cultuurhistorische waardenkaart heeft een drieledig doel:

• het beschrijven en waarderen van belangrijke cultuurhistorische waarden in de gemeente;
• het informeren van initiatiefnemers van ruimtelijke plannen, met als doel de ontwikkeling van plannen die rekening houden met de cultuurhistorie;
• het aanvullen van het toetsingskader voor ruimtelijke plannen, overeenkomstig de wetgeving.

Onder cultuurhistorische waarden wordt verstaan: de zichtbare historische elementen en structuren die bepalend zijn voor het karakter van de gemeente en voor de 'leesbaarheid' van de geschiedenis. Voorbeelden zijn: monumenten en gebouwen zoals kerken, molens, boerderijen en landhuizen, maar ook landschappelijke zaken, zoals: de bijzondere middeleeuwse verkaveling in het veenweidegebied, historische wegen, de lanen en parken van landgoederen, geriefhoutbosjes, zichtlijnen, en loswallen.

De cultuurhistorische waardenkaart bestaat uit een inventarisatie van cultuurhistorische waarden verdeeld in vijf thema's. De vijf thema's zijn zo gekozen dat ze de wordingsgeschiedenis en het huidige karakter van de bewoning in het Biltse het beste weergeven. Het gaat om de volgende thema's:

• ontginningen, dijken en weteringen;
• dorpen en gehuchten;
• (water-)wegen, paden en sporen;
• Stichtse Lustwarande en Laagte van Pijnenburg;
• forten, linies en bunkers.

Daarnaast is een 'startlijst' opgesteld. Deze lijst bevat vijftig cultuurhistorische objecten in de gemeente. In paragraaf 5.9 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden die in het plangebied aanwezig zijn.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

In het geldende bestemmingsplan is de Stedenbouwkundige Visie Bilthoven Noord opgenomen. Deze visie geldt onder andere als richtlijn voor nieuwbouw van woningen. Het plangebied bevindt zich in deze visie op het snijvlak van het subgebied met karakter 8.2 en de Ensahlaan. De opgenomen regels voor het subgebied Bilderdijklaan zijn hiervoor echter niet van toepassing en voor de Ensahlaan is verder geen relevant ruimtelijk kader opgenomen. Het is derhalve noodzakelijk om ruimtelijke randvoorwaarden op te stellen.

Voor de positionering en maatvoering van de nieuwe woning dient een goede afstemming te worden gezocht tussen enerzijds zoveel mogelijk aansluiten op de situatie, directe omgeving en de locatieafhankelijke mogelijkheden en/of beperkingen, en anderzijds de standaard ontwikkelingsmogelijkheden opgenomen in de visie (zoals optie B en optie bij hoekkavels).

Het nieuwe bouwvolume dient binnen de lokale setting zijn plaats te vinden, waardoor er een logische overgang ontstaat van de situering en ritmiek van bestaande bouwvolumes aan de Ensahlaan naar de villawijk met vrijstaande woningen rondom de aansluiting op de Bilderdijklaan.

De nieuwe woning zal worden ontsloten vanaf de Ensahlaan. Om in de huidige situatie een goede overgang te creëren, dient de nieuwe woning ook 'een adres te krijgen' aan de Ensahlaan. Een voorgevel met een voortuin is daarom noodzakelijk, waarbij de afstand van voorgevel tot rand wegverharding wel groter mag zijn dan de gemiddelde voortuindiepte bij de Ensahlaan.

Vanwege de situering van de nieuwe woning aan de Ensahlaan is het gewenst een deel van de groenstrook daadwerkelijk als voortuin te kunnen gebruiken en bestemmen.

Voor de nieuwe woning gelden de volgende randvoorwaarden:

• 1. de nieuwe woning sluit aan bij het karakter van de Ensahlaan en versterkt de ruimtelijk de overgang van de Bilderdijklaan naar het woonbuurtje Ensahlaan. Het streefbeeld is die van een iets terug gelegen vrijstaande (villa)woning in het bestaande 'groene kader' van naald- en loofbomen;
• 2. behoud van het groene boskarakter van het perceel. Zoveel mogelijk behoud van beschermingswaardige en karakteristieke bomen. Twee bomen liggen binnen het bouwvlak;
• 3. het bouwvlak is 9 meter breed en 17 meter diep. Naast het bouwvlak voor het hoofdgebouw is er een aanduiding specifiek voor bijgebouwen (5 x 3m). Hiervoor geldt een maximale bouwhoogte van 3,5m;
• 4. de afstand van het bouwvlak / de bebouwing tot de zijdelingse bouwperceelgrens is minimaal 5 meter. Hier zijn ook geen (aangebouwde) bijgebouwen toegestaan;
• 5. het hoofdgebouw / de woning wordt gebouwd binnen het bouwvlak met een maximale footprint van 100 m2;
• 6. de nieuwe woning bestaat uit twee bouwlagen voorzien van een kap. De goothoogte van het hoofdgebouw / de woning is maximaal 6 meter en nokhoogte maximaal 10 meter;
• 7. het hoofdvolume van de woning wordt hoofdzakelijk gesitueerd in de aangegeven voorgevelrooilijn welke ligt op de huidige kadastrale grens tussen kadastrale nummers 4798 en 4799. De afstand van de voorgevelrooilijn tot openbare weg is gemiddeld zo'n 11 tot maximaal 12 meter;
• 8. de woning wordt georiënteerd en ontsloten op de Ensahlaan. Een deel van de groenstrook wordt bestemd als voortuin en aangekocht door initiatiefnemer. De resterende groenstrook met een breedte van 4 meter langs de openbare weg blijft gemeentelijk eigendom. Ontsluiting van het perceel via deze groenstrook is mogelijk;
• 9. de situering van de inrit komt op het noordelijk deel van het plangebied, noordelijk van het bestaand reliëf met bomen.

Randvoorwaarde 1 is heeft vorm gekregen in de positionering van het bouwvlak. Hierbij is aansluiting gezocht bij de opzet van de woningen aan de Ensahlaan. Door de positionering van het bouwvlak is ook invulling gegeven aan randvoorwaarde 2. Het bouwvlak en de aanduiding voor bijgebouwen ligt namelijk buiten deze te behouden bomen. De randvoorwaarden 3 t/m 8 zijn verwerkt in de verbeelding en regels van het wijzigingsplan. Ten aanzien van randvoorwaarde 9 is het zo dat de inrit in afwijking van de ruimtelijke randvoorwaarden wordt gerealiseerd aan de zuidzijde van het perceel. De inrit aan de noordzijde zou betekenen dat het landschap door het hoogteverschil van het kavel teveel moet worden aangepast en dat is niet wenselijk.

Verkeer en parkeren

Op basis van de CROW geldt er een parkeernorm (rest bebouwde kom, weinig stedelijk) van minimaal 1,9 en maximaal 2,7 parkeerplaatsen per woning. Uitgaande van het maximum dan zouden er afgerond 3 parkeerplaatsen op het erf moeten komen. Op het erf is hiervoor voldoende ruimte. De verkeersgeneratie van de woning is gering. De bestaande infrastructuur heeft voldoende capaciteit om dit op te vangen.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Het wijzigingsplan voorziet in de bouw van één woning. Met de situatie als uitgangspunt is het van belang dat inzicht wordt verkregen in de diverse milieuaspecten.

5.1 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen. Nieuw is, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeriële regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Een van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

Onderzoek

Dit wijzigingsplan maakt één woning mogelijk. Dit valt onder de AmvB 'Niet in Betekende mate'. Het plan hoeft daarom niet getoetst te worden aan luchtkwaliteit. Vanuit het aspect luchtkwaliteit gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.2 Geluidhinder

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) en de aanvulling Samen Werken in de Uitvoering van Nieuw Geluidbeleid (SWUNG-1) bieden een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeursgrenswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) artikel 74 hebben alle wegen een geluidzone. Uitzondering hierop zijn woonerven, 30 km/uur gebieden. De zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of een weg binnen of buitenstedelijk is gelegen.

Voor de bepaling van de maximale vast te stellen geluidbelasting houdt de Wet geluidhinder rekening met de ligging van de geluidgevoelige bestemmingen en wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Binnen stedelijk gebied gelden over het algemeen minder strenge normen.

Onderzoek

Het plangebied ligt binnen de invloedszone van de Soestdijkseweg Noord en de spoorlijn Utrecht – Den Dolder. Daarom is geluidsonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1).

Uit het onderzoek blijkt dat ten aanzien van de geluidsbelasting van de Soestdijkseweg Noord wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Hoewel de Bilderdijklaan een 30 km/uur weg betreft is hiervan ook de geluidsbelasting getoetst. Deze bedraagt 42 dB. Daarmee wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat.

De geluidbelasting ten gevolge van het railverkeer op de spoorbaan Utrecht - Den Dolder is maximaal 60 dB. Dat is 5 dB hoger dan de voorkeursnorm van 55 dB. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden.

Een mogelijk te treffen geluidbeperkende maatregel is het verlengen en deels verhogen van de aanwezige geluidafschermende voorziening. Wanneer dit geluidscherm wordt verlengd met circa 75 meter en verhoogd met circa 0,2 meter dan wordt op alle gevels en alle bouwlagen van de nieuwe woning voldaan aan de norm. De kosten voor de realisatie van de verlening van het geluidscherm staan niet in verhouding tot de beperkte omvang van het plan. Om die reden wordt de maatregel niet doelmatig geacht en stuit de maatregel op bezwaren van financiële aard.

Daarom wordt een hogere waarde verleend. Ontheffing is mogelijk omdat: de maximale ontheffingswaarde niet wordt overschreden en er sprake is van een aanwezige geluidluwe zijde en geluidluwe buitenruimte (tuin).

Bij de bouw van de woning moet aanvullend onderzoek worden uitgevoerd om de minimaal benodigde geluidwering van de gevel(s) vast te stellen. De grenswaarde van het geluidniveau binnen in de woningen bedraagt 33 dB (voor verblijfsgebieden en/of -ruimten). Op basis van de totale geluidbelasting op de gevel moet rekening worden gehouden met een geluidwering van de (oost)gevel van ten minste (60-33=) 27 dB.

Vanuit het aspect geluid gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.3 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in het Basisnet. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied liggen geen risicobedrijven, buisleidingen, hoogspanningslijnen en zendmasten die invloed hebben op het plangebied. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Vanuit het aspect externe veiligheid gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.4 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader

De bodemkwaliteit kan van invloed zijn op de beoogde functie of de (financiële) haalbaarheid van een bestemming. Daarom is inzicht in de (milieuhygiënische) kwaliteit van de bodem van belang. Het is wettelijk geregeld (alsmede in de gemeentelijke bouwverordening) dat de realisatie van een bestemming pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere eventuele nieuwe bouwactiviteit of nieuwe bestemming de bodemkwaliteit in beeld te worden gebracht. Voor het wijzigingsplan is het van belang, gelet op de Wro, de bodemsituatie op hoofdlijnen in beeld te brengen, teneinde de uitvoerbaarheid van de bestemmingen te kunnen motiveren.

Onderzoek

In een deel van het plangebied is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). Het gaat om de gronden die van de gemeente zijn aangekocht door de initiatiefnemer. Tijdens het onderzoek zijn in de zandige boven-, en ondergrond (MM1 en MM2) geen verontreinigingen aangetoond. In het grondwater uit peilbuis P1 blijken lichte verontreinigingen met barium en zink aantoonbaar aanwezig te zijn. De aangetoonde situatie komt overeen met de te verwachtte milieuhygiënische kwaliteit op de locatie. Aanvullend onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De kwaliteit van de bodem op de locatie is voldoende vastgelegd en er is geen vermoeden voor de aanwezigheid van een sterke verontreiniging op de locatie. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geeft geen beperkingen voor eventuele herinrichting van/nieuwbouw op de locatie.

In het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor de bouw van de woning zal een bodemonderzoek worden uitgevoerd voor het volledige plangebied. Tijdens dat onderzoek zal rekening gehouden worden met de verdachte activiteiten die in het plangebied hebben plaatsgevonden.

Vanuit het aspect bodem gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen milieubelastende bedrijven aanwezig. Vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.6 Water

Wettelijk kader

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

Beheerders

In het kader van dit wijzigingsplan is er overleg gevoerd met de waterbeheerder (Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden), mede ten behoeve van het verkrijgen van technische gegevens voor de waterparagraaf/watertoets. Daarvoor is het plan aangemeld middels de digitale watertoets.

Onderzoek

Het plangebied ligt hoger ten opzichte van de omgeving. Hierdoor ligt het grondwater diep. Er worden dan ook geen problemen voorzien voor de aanleg van de kelder. Regenwater dat op de verharding valt wordt aangesloten op een regenwaterriool.

Uit de digitale watertoets blijkt dat het plan geen groot effect heeft op water (geen groot waterbelang). Volstaan kan worden met een standaard wateradvies van het waterschap. Dit standaard advies is opgenomen in bijlage 3.

5.7 Ecologie

Wettelijk kader

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierin zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Daarnaast geldt per provincie een uitwerking van regels op het gebied van natuurbescherming in de provinciale verordening.

Toetsing

In het plangebied is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4 en 5). Uit het onderzoek blijkt dat de werkzaamheden niet leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) kolonisatie van de rugstreeppad en aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten (Wet-Nb, andere soorten, art. 3.10) en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde ontwikkelingen (vrijstellingsbesluit). Gezien het voorgaande onderzoek is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden. De conclusie is dan ook dat de ontwikkeling uitvoerbaar is zoals bepaald in de Wro (artikel 3.1.6 Bro).

Te treffen maatregelen
• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna (Zorgplicht).
• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om bodembewonende dieren de kans te bieden in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur minimaal verlichten en hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel) en de werkzaamheden in de periode april-oktober tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes).
• Gedurende de werkzaamheden dient het terrein ongeschikt of ontoegankelijk gehouden te worden voor rugstreeppad. Belangrijk is dat er geen vergraafbaar zand en ondiepe plassen binnen het plangebied aanwezig zijn. Dit kan bijvoorbeeld door het plaatsen van schermen van stevig plastic of worteldoek van minimaal 50 cm hoog en minimaal 10 cm ingegraven in de grond. De voorzieningen die getroffen zijn om het gebied ontoegankelijk te maken moeten zodanig geplaatst en beheerd worden dat ze hun functie te allen tijde kunnen vervullen.
• De werkzaamheden opstarten/uitvoeren buiten het broedseizoen van vogels (medio maart t/m medio juli). Indien de werkzaamheden in het broedseizoen worden uitgevoerd dient voor de aanvang door een ter zake deskundig gecontroleerd te worden of er broedvogels aanwezig zijn. E.e.a. op aanwijzing van deskundige. Indien dit niet mogelijk is dienen de potentiële nestlocaties buiten het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden.

Conclusie

Vanuit het aspect ecologie gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.8 Archeologie

Wettelijk kader

Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsbeleid. Sinds 1 juli 2016 wordt het wettelijk kader gevormd door de Erfgoedwet. De gemeente heeft haar archeologiebeleid vastgelegd in de Nota Erfgoedbeleid. Onderdeel van deze nota is een archeologische beleidsadvieskaart waarop het grondgebied van de gemeente is ingedeeld in gebieden waaraan archeologische verwachtingswaarden zijn toegekend.

Onderzoek

Volgens de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart valt het plangebied in het gebied VAW1. Hier wordt geadviseerd geen bodemingrepen dieper dan 50 cm onder maaiveld uit te voeren. Bij bodemingrepen groter dan 100 m² is voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk. Daarom is archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6).

Volgens de Archeologische Verwachtingskaart van de gemeente De Bilt ligt het plangebied binnen een zone met een hoge verwachting vanaf de Late Middeleeuwen. In deze zones is de verwachting op de aanwezigheid van archeologische resten hoog en er bestaan concrete aanwijzingen dat deze aanwezig zijn: het gaat om de historische bewoningslinten en zones waar resten van het militair erfgoed worden verwacht. Dit betreffen onder andere resten van bunkers, loopgraven, historische bebouwing en huisplaatsen. Daarom geldt een hoge verwachting voor de perioden late Middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd.

Op grond van de resultaten van het bureauonderzoek is een vervolgonderzoek uitgevoerd in de vorm van een inventariserend veldonderzoek (IVO) door middel van 5 verkennende boringen. Ter plaatse van boring 5 zijn archeologische indicatoren aangetroffen in de top van het stuifzandpakket. In het overige deel van het plangebied kunnen zich vanaf 90 cm – Mv / 3,2 m +NAP archeologische resten bevinden. In de bovenliggende lagen worden geen archeologische resten verwacht. In boring 4 is een meer dan 1 m dik pakket ijzerhoudend zand aangetroffen. Naar benden toe neemt de mate van ijzerhoudendheid geleidelijk af. Deze ijzerhoudend laag is mogelijk ontstaan door verbruining en is geïnterpreteerd als (ongestoorde) Bhorizont. Hierdoor is het mogelijk dat archeologische resten vanaf het paleolithicum nog aanwezig zijn binnen het plangebied en kan de lage verwachting voor een paleolithische vindplaats naar middelhoog worden bijgesteld. In boringen 1 en 2 is onder het stuifzand de top van een mogelijk akkerpakket aangetroffen. In boring 5 zijn enkele archeologische indicatoren aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van een mogelijke afvalkuil met een vroegste datering van midden 19e eeuw. Daarom blijft de hoge verwachting voor archeologische vindplaatsen uit de nieuw tijd ongewijzigd. Omdat de verspreiding en waarde van deze potentiele archeologische indicatoren niet te bepalen waren tijdens het booronderzoek blijven de archeologische verwachtingen voor de periodes neolithicum-vroege middeleeuwen en late middeleeuwen – nieuwe tijd ongewijzigd.

 

Indien de geplande werkzaamheden grondroeringen veroorzaken dieper dan 90 cm – Mv / 3,2 +NAP, wordt een archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd. Dit kan in de vorm van een archeologische begeleiding tijdens de geplande graafwerkzaamheden. Dit vervolgonderzoek dient nader inzicht te verschaffen in de aanwezigheid, gaafheid en ruimtelijke verspreiding van eventuele archeologische resten.

Conclusie

Vanuit het aspect archeologie gelden er geen belemmeringen voor dit wijzigingsplan. De graafwerkzaamheden worden onder archeologische begeleiding uitgevoerd.

5.9 Cultuurhistorie en monumenten

Wettelijk kader

In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat gemeenten bij het maken van wijzigingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Daartoe dienen gemeenten ter voorbereiding op een wijzigingsplan de cultuurhistorische waarden te inventariseren en analyseren.

Onderzoek

Het plangebied ligt in de wijk Bilthoven-Noord. Met de start van de bouw van Vogelzang, ten zuiden van de spoorlijn, werd rond 1900 de voor Bilthoven kenmerkende villaparkontwikkeling in gang gezet. Al in 1899/1900 werd in dit gebied een villa ten noorden van de spoorlijn gebouwd: villa Ensah. Villa Ensah werd verwoest in de Tweede Wereldoorlog. Daarna werd de huidige wijk hier aangelegd. Hier bevindt zich het plangebied ook.

De planmatige ontwikkeling van het gebied ten noorden van het station startte pas omstreeks 1910. Hier werd gestart met de aanleg van de ‘Biltsche Duinen’, waar het plangebied aan grenst. De 'Biltsche Duinen' werd aangelegd in een gebied dat de tweede helft van de 19e eeuw met bos was aangeplant. Het stratenpatroon werd aangelegd in een organische vorm. Tussen 1910 en 1920 werden in het gebied nagenoeg alleen grote villa’s op zeer grote percelen gebouwd. Op initiatief van eigenbouwers Van As en Van der Sterre ontstonden ook kleinere villa’s.

Het plangebied zelf heeft geen cultuurhistorische waarde. Door de positionering van de woning wordt aangesloten op de structuur van de huidige wijk. Vanuit het aspect cultuurhistorie gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

5.10 Duurzaam bouwen

Wettelijk kader

De overheid stimuleert duurzaam bouwen door strengere eisen te stellen aan de energieprestatie van gebouwen. Zij streeft naar het energieneutraal bouwen in 2020. Hierdoor is met name het aspect "energie in de gebruiksfase" in wetgeving verankerd.

In het bouwbesluit zijn eisen opgenomen ten aanzien van de te behalen energieprestatie coëfficiënt (EPC). Voor woningen is de eis momenteel 0,4. Naar verwachting zal de EPC uiteindelijk in 2020 worden aangescherpt tot 0,0.

Mogelijke duurzame maatregelen

Lang niet alle duurzaam bouwen maatregelen kosten geld, veel maatregelen vergen een investering die zich in de toekomst terugverdient door een besparing op energiekosten. Door vroegtijdig na te denken over het ontwerp en mogelijke energiebesparende maatregelen, kunnen meer aantrekkelijke maatregelen eenvoudig toegepast worden.

Gemeentelijk beleid

In het Milieubeleidsplan De Bilt 2010-2014, wordt verwezen naar de gemeentelijke ambities. De ambities zijn vastgelegd in:

• 1. Klimaatdoelstellingen van de gemeente zoals geformuleerd in het SLOK:

• a. Het realiseren van woningen en utiliteit met een 10% verscherpte EPC;
• b. Besparing en/of verduurzaming brandstoffen met 2% per jaar;

• 1. Dubo-convenant 2010-2014, waarin de gemeente samen met Woonstichting SSW, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Provincie Utrecht, Bouwend Nederland en BNA, heeft afgesproken om voor woningbouw, utiliteitsbouw, stedenbouw, grond-,weg- en waterbouw en bedrijventerreinen het volgende ambitieniveau te hanteren:

"De algemene en tevens minimale ambitie van dit convenant bij nieuwbouw van woningen, scholen en kantoren is een minimale GPR-score van 6,5 en een streefniveau van 8 voor gebouwen. Voor bestaande woningen geldt bij renovatie een verhoging van de GPR-gebouw-score met 2 punten en een CO2-reductie van 30-50%. (zie uitleg GPR hieronder).

Als leidraad bij het (her)ontwikkelen van bedrijventerreinen wordt de handleiding Duurzaam Ontwikkeling Bedrijventerreinen gebruikt. Voor een duurzame stedenbouw wordt het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw gebruikt. Voor de grond-, weg- en waterbouw wordt het Nationaal Pakket Grond-, Weg- en Waterbouw gebruikt."

In het Dubo-convenant staat ook:

"De gemeente neemt voor de te realiseren gebouwen een totaal GPR-score van tenminste 6.5 en een streefscore van 8 op als voorwaarde bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen, voor zover dat rechtens mogelijk is. Waarbij binnen de totaal GPR-score op het onderdeel energie een score van minimaal 7 wordt behaald."

Dit betekent dat bij bouwplannen die met een wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt, deze voorwaarden voor een minimale GPR waarde en daardoor dus ook een GPR-berekening vereist zijn.

Instrument GPR Gebouw®

Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu minder wordt belast, er een goede leefkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft. De gemeente De Bilt werkt met het instrument GPR-gebouw® en stelt dit instrument beschikbaar aan bouwers in de gemeente. In het instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema's, energie, milieu, afval, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Gebouwontwerpen kunnen worden getoetst aan een van te voren bepaald ambitieniveau door maatregelen in te voeren in het digitale instrument GPR Gebouw®. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen. Dit instrument is toepasbaar voor (bestaande) utiliteitsgebouwen, (bestaande) scholen en (bestaande) woningen. GPR Gebouw® versie 4.1. geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (matig, bouwbesluit of anderszins minimaal) tot 10 (zeer goed). In onderstaande figuur is een voorbeeld te zien.

Figuur 5.1 voorbeeld GPR-gebouw score (rood cijfer= score onder de ambitie, groen = voldoet aan ambitie)

Onderzoek

Bij de uitwerking van het bouwplan zal rekening worden gehouden met de eisen ten aanzien van duurzaamheid. Vanuit het aspect duurzaam bouwen gelden er geen belemmeringen voor dit plan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Het wijzigingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een wijzigingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden.

Het wijzigingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een wijzigingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang:

• een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (plankaart);
• de juridisch bindende regels van het wijzigingsplan (planregels);
• een bijbehorende toelichting (plantoelichting).

Het wijzigingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het wijzigingsplan opgeroepen worden door het aan- of uitvinken van planobjecten. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen.

Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van ruimtelijke plannen (SVBP2008). De toepassing van een SVBP-standaard is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle wijzigingsplan overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de verbeelding (plankaart). In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit wijzigingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied zijn vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels. In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de handhaving van het wijzigingsplan.

6.2 Plansystematiek

Dit wijzigingsplan komt voort uit een wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan bestemmingsplan Bilthoven Noord. Bij de stedenbouwkundige uitwerking voor de bouw van de woning die het wijzigingsplan mogelijk maakt is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de stedenbouwkundige opzet van de wijk aan de Ensahlaan (zie hoofdstuk 4). Vanuit de beoogde stedenbouwkundige opzet zijn er randvoorwaarden geformuleerd voor de bouw van de woning. Deze randvoorwaarden zijn vertaald in de plantsystematiek in de regels. Om de eenheid tussen planregelingen te behouden is bij de planregeling zoveel mogelijk aangesloten bij de planregeling voor woningen in het bestemmingsplan Bilthoven Noord.

6.3 Artikelsgewijze toelichting

Het wijzigingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Hierin zijn regels opgenomen over onder andere de indeling van de planregels en de naamgeving van bestemmingen. De planregels kennen standaard vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 staan begrippen en de wijze van meten toegelicht. In hoofdstuk 2 komen de bestemmingsregels aan bod. De voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht. In hoofdstuk 3 komen algemene regels aan bod, zoals de anti-dubbeltelregel, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene procedureregels, algemene wijzigingsregels en overige regels. In het laatste hoofdstuk 4 komt het overgangsrecht en de slotregel aan bod.

Wonen - 7

Bestemmingsomschrijving

Het wijzigingsplan staat één vrijstaande woning met bijgebouwen toe.

Bouwregels

De nieuwe woning bestaat uit 2 bouwlagen met kap. Voor de hoogte van de woning is bepaald dat de goothoogte maximaal 6 meter mag zijn en de bouwhoogte maximaal 10 meter. De woning moet gebouwd worden binnen het bouwvlak. Voor de positionering van het bouwvlak is rekening gehouden met een goede inpassing in de stedenbouwkundige structuur van de woningen aan de Ensahlaan. Ook is er rekening gehouden met voldoende afstand vanaf de zijdelingse perceelsgrens. De footprint van de woning is maximaal 100 m2.

Voor de positionering van bijgebouwen is een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Hier mogen bijgebouwen worden gebouwd tot een hoogte van 3,5 m. Hiermee blijven de bijgebouwen ondergeschikt aan de woning. Deze aanduiding perkt de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen overigens niet in.

Ook kelders moeten ten dienste staan van de woning. Daarom mogen kelders alleen onder het grondoppervlak van de woning worden gebouwd. De grote achtertuinen lenen zich voor de aanleg van privé-zwembaden of tennisbanen. Om hinder en overlast te voorkomen, is opgenomen dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 5 meter moet bedragen.

Afwijken van de bouwregels

De bouwregels bepalen op welke plek op het bouwperceel gebouwd mag worden. Het kan voorkomen dat een eigenaar ook op andere delen van zijn perceel wil bouwen. Er is een mogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om af te wijken van de bouwregels en ook bebouwing toe te staan op een andere dan de toegestane locatie op het perceel. De gedachtegang hierachter is dat in specifieke gevallen maatwerk geleverd moet kunnen worden. Belangrijke overwegingen voor de gemeente om toepassing te geven aan deze afwijkingsmogelijkheid zijn het kunnen uitoefenen van een beroep aan huis of het kunnen bieden van zorg aan huis. Maar ook locatiespecifieke eigenschappen kunnen een rol spelen. Er gelden wel een aantal randvoorwaarden om de doelstellingen van het bestemmingsplan niet te veel geweld aan te doen. Zo mag de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel toenemen met maximaal 15%. Tevens moet uit een stedenbouwkundige onderbouwing blijken dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bebouwingskarakteristiek van de omgeving. Ook mag niemand er last van hebben (privacy, lichttoetreding, bouwmogelijkheden) en moet het wel mogelijk blijven om te parkeren op eigen terrein.

Specifieke gebruiksregels

Het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep mag enkel plaatsvinden in het hoofdgebouw en aan- en uitbouwen. In vrijstaande bijgebouwen is dit niet toegestaan. Er moet voorkomen worden dat een apart bedrijfspand ontstaat door afsplitsing van het perceel. Er gelden ook andere voorwaarden. Zo moet mogen de bedrijfsactiviteiten geen afbreuk doen aan de woonfunctie. Dit betekent dat maximaal 40% van het vloeroppervlak van een woning gebruikt mag worden voor de bedrijfsactiviteiten. De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling. Detailhandel is ook niet toegestaan vanwege de publieksaantrekkende werking.

6.4 Handhaving

Met het vastleggen van regels in het wijzigingsplan heeft de gemeente zichzelf de beginselplicht opgelegd de naleving van wijzigingsplanregels te controleren en, waar nodig, te handhaven. Handhavend optreden is noodzakelijk om de leefbaarheid en veiligheid van iedereen te garanderen. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid vormen de waarden van de fysieke leefomgeving.

Om deze waarden te waarborgen zijn er wetten en regels vastgesteld. Burgers en bedrijven voldoen echter niet altijd aan de naleving van deze wetten en regels. Daarbij wordt het niet optreden en passief gedogen door de gemeente als ongewenst beschouwd.

Door aandacht te besteden aan handhaving op het gebied van bouwen, milieu, Algemeen Plaatselijke Verordening (APV)- en Ruimtelijke Ordening (RO)-zaken, probeert de gemeente De Bilt te bewerkstelligen dat haar inwoners weten dat tegen illegale praktijken wordt opgetreden.

Het college heeft op 13 april 2010 het handhavingsbeleid 2010-2014 vastgesteld. Daarin is beschreven in welke prioriteiten de gemeente stelt in het handhavend optreden. Het spreekt voor zich dat hierbij rekening gehouden dient te worden met de beschikbare capaciteit, dit komt tot uitdrukking in het handhavingsprogramma, dat jaarlijks wordt geactualiseerd en ter vaststelling aangeboden.

Voor het bestuursrechtelijke en strafrechtelijk instrumentarium in het kader van de handhaving wordt verwezen naar de handhavingsbeleid 2010-2014.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Dit betreft een particulier initiatief. De realisatie van de woning, de koop van de grond en de plankosten zijn voor rekening van de particulier. Deze heeft inzicht in deze kosten en heeft hiervoor voldoende middelen gereserveerd. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende aangetoond.

Exploitatieplanplicht

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat voor bestemmingsplannen waarin een bouwplan is opgenomen, de gemeenteraad in beginsel gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt. Hiermee kunnen de kosten van de grondexploitatie worden verhaald. De verplichting een exploitatieplan op te stellen vervalt als de kosten anderszins verhaald kunnen worden.

In het wijzigingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Dit is een bouwplan volgens het Bro. In deze situatie is er een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hiermee worden kosten van de gemeente op de initiatiefnemer verhaald. Met deze overeenkomst zijn de kosten anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening omschreven procedure. Zo is het wijzigingsplan opgestuurd naar de overlegpartners. Ook heeft het ontwerpwijzigingsplan 6 weken ter inzage gelegen. In totaal zijn er 9 zienswijzen ingediend. De beantwoording van de zienswijzen en overlegreacties is opgenomen in de zienswijzennota. De zienswijzenota is opgenomen in bijlage 7.