Kampstraat 2b Baarn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding project

Op het perceel Kampstraat 2b te Baarn bevindt zich een verouderd bedrijfspand. Er bestaan al jaren plannen om dit bedrijfspand af te breken en daarvoor in de plaats een nieuwbouwplan te ontwikkelen met woonappartementen. Door de economische crisis is de herontwikkeling echter niet tot stand gekomen. In het najaar van 2015 heeft het project een doorstart gekregen en is door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor het ontwikkelen van een woningbouwplan met 6 appartementen op de locatie Kampstraat 2b te Baarn.

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de herontwikkeling van het perceel Kampstraat 2b voor de realisatie van (maximaal) 6 woonappartementen. Het voornemen past niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel opgesteld, zodat de ontwikkeling in planologisch-juridische zin doorgang kan vinden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het perceel is gelegen aan de oostzijde van de Kampstraat, in het centrum van Baarn. Het perceel heeft aan de zijde van de Kampstraat een ruim voorterrein. Op het achterste gedeelte van het perceel staat een (verouderd) bedrijfspand in twee bouwlagen. In het verleden werd het bedrijfsgebouw gebruikt door een galvaniseerbedrijf en tot voor kort heeft het dienst gedaan als kantoor. Een deel van het gebouw wordt nu (tijdelijk) bewoond. De locatie is ook aan de achterzijde met een auto bereikbaar vanaf de Brinkstraat.

Figuur: ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het perceel Kampstraat 2b is buiten de plangrenzen van het op 29 september 2010 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan "Baarn Centrum" gehouden. Reden hiervoor was dat ten tijde van de voorbereiding van dit bestemmingsplan nog een procedure liep tegen de verleende bouwvergunning met woonappartementen. Dit betekent dat op dit moment het eerdere bestemmingsplan "Centrum", vastgesteld in juni 1982, voor het perceel Kampstraat 2b nog vigerend is. In dit bestemmingsplan heeft de grond ter plekke van het bestaande gebouw de bestemming "Bedrijven I" en het niet bebouwde voorterrein de bestemming "Tuinen". Met dit nieuwe (postzegel) bestemmingsplan voor het perceel Kampstraat 2b wordt de "witte vlek" uit het bestemmingsplan "Baarn Centrum" planologisch ingevuld en wordt een passend planologisch juridisch kader gecreëerd voor de herontwikkeling van het perceel.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een uitgebreide omschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Hierin komt het bouwplan aan bod. In hoofdstuk 3 wordt getoetst aan het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. De ontwikkeling mag hiermee niet in strijd zijn. In hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving en hoofdstuk 6 ten slotte gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Het plangebied

2.1 Huidige situatie van het plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Kampstraat en maakt deel uit van het centrumgebied. In de huidige situatie bevindt er zich op het perceel een bedrijfspand van twee verdiepingen met een plat dak. In het verleden heeft hier een galvaniseerbedrijf gezeten, en later een kantoor. Tussen het gebouw en de straat is een ruime parkeerplaats. Het gebouw ligt verder terug op de kavel in verhouding tot de overige bebouwing in de straat. Aan weerszijde van het bedrijfspand bevinden zich woningen. Ook tegenover het perceel is woonbebouwing gelegen.

Figuur: ligging perceel Kampstraat 2b Baarn

2.2 De toekomstige situatie van het plangebied

De toekomstige situatie bestaat uit een woningbouwplan bestaande uit 6 appartementen. De herontwikkeling gaat uit van afbraak van het huidige bedrijfsgebouw en de bouw van 6 nieuwe woonappartementen. Het schetsontwerp voor de beoogde nieuwbouw voorziet in een appartementengebouw bestaande uit een begane grond, een 1e en een 2e verdieping. Deze 2e verdieping en de bijbehorende zolderruimte liggen in het ontwerp beiden "in de kap". Per bouwlaag zijn steeds twee woonappartementen. Het schetsontwerp is bij deze toelichting toegevoegd als bijlage 1 Schetsontwerp.

Op het voorterrein zijn parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd. Een ander deel van de parkeerbehoefte wordt gerealiseerd aan de achterzijde, uitgevoerd als garages en parkeerruimte. Het woongebouw heeft een goothoogte van circa 7 meter en een bouwhoogte van circa 12 meter.

Stedenbouwkundige aspecten

De huidige bedrijfsbebouwing op het perceel Kampstraat 2b vormt in functioneel en esthetisch opzicht een sterk beeld verstorend element. Een nieuwe invulling met woningbouw levert een grote verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op.

Het ingediende schetsontwerp gaat uit van een woongebouw met een goothoogte van circa 7,5 meter en een bouwhoogte van circa 12,5 meter. De woningen die ten noorden grenzen aan deze locatie hebben in het vigerende bestemmingsplan "Baarn Centrum" een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. De direct ten zuiden van de locatie gelegen woning heeft een goothoogte van maximaal 9 meter en een bouwhoogte van maximaal 13 meter. Ook de direct tegenover gelegen woningen hebben in het bestemmingsplan deze maximale maten (9 resp. 13 meter). Hoewel er duidelijk een verschil is in de woontypologie (grote grondgebonden villa's terwijl het bij deze aanvraag gaat om woonappartementen) is er qua maatvoering nauw aangesloten bij de direct omliggende woningen. Hierbij is de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte voor het nieuwe appartementengebouw (7,5 resp. 12,5 meter) zelfs lager dan de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de direct tegenover gelegen woningen.

Uit stedenbouwkundig oogpunt is gekozen voor een positionering die meer in lijn is met de voorgevels van de aangrenzende woningen in de Kampstraat en het gebouw is, meer dan het bestaande bedrijfsgebouw, centraal gesitueerd op de kavel. Dit levert ruimtelijk een verbetering op in het straatbeeld. Aan beide zijden is de afstand van de hoofdbebouwing tot de zijdelingse perceelgrens circa 2,7 meter, met uitzondering van de zuid-westelijke punt waar het bouwvlak grenst aan de garage van het naastgelegen perceel.

Het appartementengebouw heeft een hoofdentree aan de Kampstraat. De achterzijde is via de Brinkstraat te bereiken. De woonappartementen zijn per trap en per lift bereikbaar. In de Kampstraat zijn aan de voorzijde 6 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd met voor de appartementen nog enig groen. Vanaf de Brinkstraat is de achterzijde bereikbaar. Vanaf die achterzijde zijn twee garages bereikbaar die onderdeel zijn van de appartementen op de begane grond. Verder voorziet het schetsontwerp daar in 2 parkeerplaatsen.

Het is niet de bedoeling dat de zolderruimte kan worden benut voor zelfstandige bewoning. Verder mogen geen dakterrassen, balkons, kapellen of andere verticale opbouwen worden opgenomen in deze bovenste bouwlaag. Ook dient er een directe verbinding te zijn met de twee onderliggende woonappartementen waar de zolderruimte bij behoort. In de regels is een specifieke regeling opgenomen zodat er voldoende borging is dat er geen zelfstandige bewoning ontstaat.

Ontsluiting, parkeren en groen

Voor de 6 appartementen geldt volgens de Nota Parkeernormen 2014-2019 een parkeernorm van 1,4 + 0,3 totaal 1,7 parkeerplaats per appartement. De parkeervraag voor bezoekers (2 plaatsen) op openbaar gebied is niet anders dan bij een eerder gebruik als kantoorruimte. In totaal zijn 10 parkeerplaatsen op eigen terrein nodig.

Er worden aan de Kampstraat 6 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de achterzijde komen 2 parkeerplaatsen, ontsloten vanaf de Brinkstraat. Er worden 2 garages bij de appartementen op de begane grond gerealiseerd. Met deze 10 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de parkeernorm.

Evenwijdig aan de Kampstraat wordt nieuwe beplanting aangeplant. Ook aan de voorzijde bij de beide zijdelingse perceelgrenzen is dit het geval en tevens is aan de achterzijde enige ruimte voor nieuwe aanplant bij de parkeerplaatsen. In de komende periode wordt een verdiepingsslag gemaakt waarbij het groenplan verder uitgewerkt wordt.

Figuur: globaal groenplan (Bron: De Jong architecten)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit project. Er wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, voor zover dit een relatie heeft met de genoemde ontwikkeling en/of het plangebied.

3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en aangevuld op 1 oktober 2012. Het Barro stelt niet alleen regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied raakt geen van de rijksbelangen. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De regionale behoefte van de gewenste woningen in het plangebied kan worden aangetoond. De regio Eemland, waar de gemeente Baarn toe behoort, profiteert in z'n geheel van de aantrekkende woningmarkt. Vooral de verkoop van appartementen en twee-onder-een-kapwoningen kent een opleving. De gemiddelde verkoopprijs van woningen in Eemland lag het laatste kwartaal van 2015 4 procent hoger dan in 2014. Ook gingen het laatste kwartaal van 2016 in de regio Eemland 41 procent meer appartementen van de hand dan in de periode 2014 en zijn de incourante vrijstaande woningen (17 procent) en twee-onder-eenkappers (25 procent) plotseling weer in de gratie. De rijtjeswoningen die in de crisis nog voor enige beweging op de markt zorgden, doen het nu minder goed. (Bron: NVM makelaars).

Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Baarn. Door de nieuwe invulling komt een op de locatie goed passende functie terug. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking (inbreiding voor uitbreiding).

Conclusie

De geplande ontwikkeling past binnen de randvoorwaarden van de “Ladder voor duurzame verstedelijking”. Er is sprake van zorgvuldig en intensief ruimtegebruik.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013-2028

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten deze visie vastgesteld. Baarn maakt in de Structuurvisie deel uit van de regio Amersfoort. Deze regio maakt op haar beurt deel uit van de Noordvleugel Utrecht. Er is sprake van een hoge verstedelijkingsdruk, die ook de komende jaren nog sterk groeit. In de Regio Amersfoort wordt gezocht naar ruimte voor 16.390 woningen.

De provincie zet in op de binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Gericht wordt op de realisatie van ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

Conclusie: De voorgestane ontwikkeling in het plangebied, namelijk het herbestemmen van het voormalige bedrijfspand naar een woonbestemming, past binnen dit beleid.

3.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De provincie heeft op 4 februari 2013 ook de 'Provinciale Ruimtelijke Verordening' (PRV) vastgesteld. De PRV bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De Verordening wijst het plangebied aan als 'stedelijk gebied'. Hier is verdere verstedelijking toegestaan.

Conclusie: Het bestemmingsplan voorziet in het herontwikkelen van een bestaand bebouwd gebied. Dit past binnen de uitgangspunten van de verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomst- en Structuurvisie Baarn in 2030

Op 10 juli 2013 is de gemeentelijke "Toekomst- en Structuurvisie Baarn in 2030" vastgesteld. Deze visie bestaat uit twee delen: een toekomstvisie en een structuurvisie met uitvoeringsprogramma voor de gemeente Baarn. De toekomstvisie is gericht op 2030 en heeft als basisdocument gediend voor de structuurvisie met uitvoeringsprogramma. In deze nota wordt nadrukkelijk ook aandacht besteed aan de sociaal-maatschappelijke componenten.

De gemeente streeft naar de realisatie van de juiste woningen voor de verschillende doelgroepen in een aantrekkelijke omgeving waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om dit te bereiken wordt onder meer ingezet op de thema's kwaliteit van wonen en woonomgeving.

De gemeente wil inzetten op nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied op transformatielocaties zoals onder meer vrijvallende schoollocaties en bedrijfslocaties.

Hoewel Kampstraat 2b niet expliciet in de lijst is opgenomen met potentiële inbreidingslocaties is het duidelijk dat de beleidslijn uit 'Baarn in 2030 "(het terugdringen van de op grond van een geldende bestemming mogelijke bedrijfsactiviteiten in een woonomgeving) hier ruimtelijk gezien van toepassing is.

3.4.2 Visie Wonen 2016

De Visie Wonen 2016 is op 23 november 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van Baarn. Deze visie geeft richting aan actuele woningmarktopgaven in Baarn. De woningmarktopgaven is als volgt omschreven: "De woningmarkt staat onder druk. Met name nieuwkomers vinden in Baarn moeilijk een woning, in het bijzonder omdat in het segment tussen huur en koop op dit moment aanbod mist. Dan gaat het om goedkope koopwoningen, en in beperkte mate vrije-sectorhuurwoningen. Baarn kent momenteel al een relatief vergrijsde bevolking. De vergrijzing gaat de komende jaren verder. Hierdoor komt een aantal voorzieningen voor jongere groepen, zoals (sport)verenigingen, onder druk te staan. Hierdoor wordt de woonaantrekkelijkheid van Baarn minder. Om de woonaantrekkelijkheid te ondersteunen zet de gemeente met prioriteit in op vestiging van gezinnen met kinderen. Voor de zeer diverse groep senioren zien we de huisvestingsopgave vooral in de bestaande woningvoorraad, en veel minder in nieuwbouw. Mensen zijn vaak zeer gehecht aan hun omgeving. Aanpassen van de bestaande woning aan veranderende woonwensen verdient dan ook de voorkeur. Tot slot zien we de komende jaren een groeiende behoefte aan sociale huurwoningen: van 2.840 woningen in 2015 naar ruim 3.000 sociale huurwoningen in 2020; vooral in het goedkopere huursegment (onder de aftoppingsgrens van circa €600)."

In de visie worden de volgende ontwikkelingsrichtingen geschetst:

• Een meer evenwichtige bevolkingsopbouw.
• Toegankelijke, comfortabele woningen nabij voorzieningen voor de vergrijzende bevolking.
• Verduurzaming van woningen.
• Invullen van de sociale huisvestingsopgave en het opvullen van het segment tussen sociale huur en koop.

Door voldoende en gerichte nieuwbouw moet de huisvestingskansen voor jonge huishoudens worden vergroot, waaronder voor gezinnen met kinderen (ouders 30 tot 40 jaar, kinderen tot 5 jaar). De bestaande woningvoorraad dient kwalitatief beter aan te sluiten bij de veranderende woonwensen en kwaliteitsnormen, onder meer ten aanzien van levensloopgeschiktheid, wonen met zorg, en duurzaamheid. De slaagkansen in de sociale huurvoorraad voor de verschillende inkomensgroepen (ondanks beperkende regelgeving) moeten minimaal gelijk worden gehouden en waar mogelijk verbeterd worden.

De te bouwen appartementen moeten tot een hogere prijsklasse worden gerekend. Gezien de ligging (in het centrum van Baarn) gecombineerd met de aantrekkende woningmarkt kan er echter wel van uit worden gegaan dat er vraag naar deze vorm van wonen is. De woningen zijn bij uitstek geschikt voor senioren. Hiermee sluit de ontwikkeling aan bij het ontwikkelingsperspectief zoals genoemd in de Visie Wonen.

3.4.3 Welstandsbeleid

Het welstandsbeleid van de gemeente Baarn is opgenomen in de op 14 januari 2014 vastgestelde Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn. Deze nota vervangt de welstandsnota uit 2004, en richt zich tevens op landschap, stedenbouw en cultuurhistorie. Voor het onderdeel welstand geldt dat de Nota Ruimtelijke Kwaliteit door de gemeenteraad is vastgesteld als een welstandsnota.

De aanpassingen van de wetgeving hebben tot een modernisering van de regels geleid, maar ook tot een beleidsmatige keuze: ruimtelijke kwaliteit in breder verband, ook gericht op de openbare ruimte en heldere en ondubbelzinnige criteria. Delen van de welstandsbeoordeling kunnen ambtelijk uitgevoerd worden; dit geldt vooral voor kleine bouwwerken en eenvoudige verbouwingen.

De gehanteerde gebiedsindeling in de nota is gebaseerd op de studie 'Baarn per wijk' (De Onderste Steen, september 2013). In deze studie is gekozen voor zes geografische kerngebieden die nader onderverdeeld zijn in deelgebieden. De deelgebieden bestaan uit specifieke buurten en/of duidelijk herkenbare stedenbouwkundige eenheden. Het plangebied valt in de nota in deelgebied A1 (dorpskern). Voor dit deelgebied zijn de volgende aandachtspunten en ambities geformuleerd:

• Stel de ambitie hoog; dit is een deel van Baarns visitekaartje.
• Neem de bestaande en beoogde omgeving als referentiepunt voor alle aanpassingen en toevoegingen.
• Ga door op de herkenbaarheid van individuele panden.
• Zorg voor een evenwichtige opbouw in de gevelindeling; rust in de variatie.
• Neem bestaande karakteristieke en historische details als uitgangspunt bij aanpassing van het gebouw.
• Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik.

• Laat zoveel mogelijk groen toe in de voortuin; op straat is nauwelijks ruimte voor groen.
• Laat verharding in de voortuin achterwege.
• Houd de ruimte open, gebruik lage open erfscheidingen langs de straten met groen of lage open hekwerken.

Voor de toekomst zijn aandachtspunten en een ambitie genoemd. De ontwikkeling in het plangebied voldoet hieraan. Bij de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie is rekening gehouden met de uitgangspunten van deze nota.

3.4.4 Verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) Baarn 2012 - 2017

Het Rioleringsplan beschrijft hoe de gemeente de rioleringstaak vorm geeft en geeft uitgangspunten en doelstellingen voor het (stedelijk) waterbeheer. Voor het verwijderen van afvalwater uit de woonomgeving is riolering een onmisbare voorziening. Aanleg en beheer van riolering is een gemeentelijke taak. Hemelwater, dat op onverharde gebieden valt, wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier: via grondwaterstromen en verdamping via de grond en via de beplanting. Hemelwater dat op daken en wegen valt (verhard oppervlak) wordt afgevoerd via het rioolstelsel. Bij nieuwbouw en uitbreidingen mag hemelwater dat op verhard oppervlak valt niet worden aangesloten op het gemengde riool en moet het zoveel mogelijk op eigen terrein worden opgevangen en verwerkt. Alleen als dit redelijkerwijs niet haalbaar is, e.e.a. ter beoordeling door de gemeente, kan worden overwogen het hemelwater te lozen op openbare hemelwatervoorzieningen.

Op deze manier wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast. De gemeente heeft een coördinerende rol ten aanzien van grondwater. Bij structurele grondwateroverlast kan de gemeente beslissen om maatregelen te nemen. Een goed moment om maatregelen te nemen, is tijdens de vervanging van het riool of de herinrichting van de wijk.

Voor nieuwbouw en herbouw geldt conform het VGRP dat het afvalwater en hemelwater gescheiden moeten worden ingezameld. Hemelwater dient voor zoveel mogelijk op het eigen terrein verwerkt te worden. In nieuwe situaties is het uitgangspunt dat het hemelwater gescheiden wordt afgevoerd van het afvalwater (scheiding bij de bron).

Met betrekking tot de riolering wordt aangesloten bij het VGRP. Dit betekent dat het bouwplan wordt voorzien van een gescheiden rioleringsstelsel. Het hemelwater wordt niet aangesloten op het gemengde, maar wordt opgevangen en geïnfiltreerd op eigen terrein. De technische uitvoering hiervan vindt plaats bij de bouwkundige uitwerking.

Voor het nieuw te bouwen appartementengebouw aan de Kampstraat geldt dat voor het vuilwater wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

3.4.5 Nota "Aan huis verbonden activiteiten" en Herziening nota "Aan huis verbonden activiteiten"

Deze nota is in 2003 vastgesteld en in 2006 herzien. In de nota staat aangegeven hoe de uitoefening van een vrij beroep in woonwijken mogelijk gemaakt kan worden. De nota en de herziening ervan geven onder meer aan hoe in bestemmingsplannen om gegaan moet worden met aan huis verbonden beroepen en activiteiten. Het college kan afwijken van de bestemmingsplanregeling voor een aan huis verbonden beroep of activiteit, mits:

• 1. de woonfunctie als overwegende functie op het betreffende perceel en/of in de betreffende woning niet wordt aangetast;
• 2. dit niet leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk of tot extra autoverkeer in een mate, waardoor het woonklimaat in onevenredige mate kan worden aangetast;
• 3. voor zover de vrijstelling betrekking heeft op bijgebouwen, ten minste een berging ten behoeve van de woonfunctie aanwezig is;
• 4. de oppervlakte van de gebouwen die gebruikt en/of verbouwd worden voor praktijkruimte niet meer dan 25% van de totale vloeroppervlakte van de desbetreffende woning bedraagt, met een maximum van 100 m2.

In de herziening zijn daaraan de volgende voorwaarden toegevoegd:

• 5. Er is onderscheid gemaakt tussen aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Aan huis verbonden beroepen, waarbij de oppervlakte die voor het aan huis verbonden beroep wordt benut niet meer bedraagt dan 50 m², zijn bij recht toegestaan. De overige activiteiten zijn slechts met toepassing van een vrijstelling toegestaan; Detailhandel als afzonderlijke aan huis verbonden activiteit is niet toegestaan;
• 6. Er is een beperking voor reclame-uitingen opgelegd van één aan de gevel gebonden reclame-uiting per perceel met een maximale maat van 0,3 bij 0,4 meter;
• 7. Bedrijfsmatige kinderopvang komt niet terug op de lijst van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Oppas aan huis of gastouder, waarbij maximaal vier kinderen worden opgevangen, is wel toegestaan.

Met de bovengenoemde voorwaarden wordt in dit bestemmingsplan rekening gehouden waar dit nodig en mogelijk is.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Industrie- en spoorweglawaai

In het plangebied en in de omgeving ervan is geen sprake van de aanwezigheid van een gezoneerd industrieterrein of een spoorlijn. Ten aanzien van deze aspecten zijn dan ook geen belemmeringen voor het project.

Wegverkeerslawaai

Het project voorziet in nieuwe geluidsgevoelige bebouwing. Er moet daarom worden nagegaan of een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het project ligt in de geluidzones van de Kampstraat en de Eemnesserweg. Op deze wegen is een maximale snelheid van 30 km/uur toegestaan. Onderzoek naar geluidsoverlast is derhalve niet noodzakelijk.

4.2 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

Bestuursorganen kunnen bevoegdheden met betrekking tot luchtkwaliteit uitoefenen. Dit is geregeld in artikel 5.16 van de Wm. Zij kunnen de bevoegdheden uitoefenen wanneer:

• deze niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of;
• deze niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (=1,2/µgm3);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling ter plaatse van het plangebied heeft betrekking op de realisatie van 6 nieuwe woningen. Dit aantal woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkelingen dragen dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving. Ter plaatste van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.3 Milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Onderzoek en conclusie 

In het plangebied wordt een appartementencomplex met 6 woningen mogelijk gemaakt. Hiervoor wordt het huidige bedrijfspand gesloopt. De locatie grenst aan beide zijden aan woonbestemmingen. Ook tegenover de locatie aan de voorzijde bevinden zich woningen. Aan de achterzijde grenst het gebied aan een centrumbestemming. Hier is wonen, detailhandel en dienstverlening mogelijk. Er zijn geen bedrijven mogelijk in de directe omgeving van het perceel. Op de Kampstraat 8 bevindt zich een kerkgebouw (het Witte Kerkje). Op de hoek Brink/Brinkstraat bevindt zich een horecagelegenheid. De afstand hiervan tot de beoogde ontwikkeling bedraagt circa 35 meter. Gezien de afstand tot het appartementencomplex, de aard van de activiteiten en het feit dat er in de directe omgeving van de voorgenomen ontwikkeling al sprake is van de woonfunctie kan er van uit worden gegaan dat genoemde functies geen nadelige effecten hebben op de nieuwbouw van de appartementen.

Ter plaatse van de beoogde woningen is naar verwachting sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid rekening te worden gehouden met:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water en door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Onderzoek

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Tevens vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het water. Ter plaatse van en in de nabijheid van het plangebied bevindt zich geen infrastructuur waar gevaarlijke stoffen over worden vervoerd.

Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.5 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van de Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

4.5.1 Normstelling en beleid

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies.

Het Utrechtse NNN-beleid is vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen van gemeenten moeten voldoen. Hoofdlijn is daarbij dat nieuwe ontwikkelingen in de NNN per saldo niet mogen leiden tot significante aantasting van de NNN, tenzij er een groot openbaar belang is én alternatieven ontbreken (Nee tenzij).

Wet natuurbescherming

Met de Wet Natuurbeheer (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Utrecht wordt vrijstelling verleend voor het weiden van en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij de provinciale verordening. Het betreft de aardmuis, bastaard kikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

4.5.2 Onderzoek

Omdat het gebouw mogelijk geschikt is voor beschermde soorten, zoals huismussen en vleermuizen, is een quick scan flora en fauna uitgevoerd. De quick scan is als bijlage 2 Quick scan flora en fauna bij de toelichting toegevoegd.

De conclusie uit de quick scan Flora en fauna is als volgt:

Er zijn plannen voor de sloop van opstallen in het gebied van de Kampstraat 2B te Baarn om vervolgens nieuwbouw te kunnen realiseren. Deze activiteiten zouden kunnen samen gaan met effecten op beschermde planten- en diersoorten. Op grond hiervan is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten.

Er is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. De bebouwing bezit geen gaten waarin vleermuizen of vogels zich zouden kunnen ophouden of waaruit blijkt dat ze zich in ophouden. In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om werkzaamheden buiten het broedseizoen of te werken op een manier dat vogels tot broeden komen. Voor overige soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er kunnen daarnaast algemene licht beschermde zoogdieren voorkomen. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Wet natuurbescherming. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten uitgesloten. De realisatie en uitvoering van de Kampstraat 2B te Baarn is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

4.6 Cultuurhistorie en archeologie

4.6.1 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt zowel ingegaan op de zichtbare cultuurhistorische waarden als op het erfgoed onder de grond (archeologie).

Het bestaande bedrijfspand heeft geen cultuurhistorische waarde. De nieuwe bebouwing sluit qua karakter aan op de omgeving. Voor wat betreft welstandsaspecten wordt aangesloten op de Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

4.6.2 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Volgens de provinciale verordening van de provincie Utrecht maakt het plangebied deel uit van een gebied, aangeduid als 'archeologische vindplaats' ('attentiegebied'). De woonappartementen zijn voor het grootste gedeelte op de footprint van het bestaande bedrijfsgebouw gesitueerd. Echter voor circa 85 m2 is het nieuwe gebouw buiten de bestaande footprint gebouwd.

Uit onderzoek dat de provincie Utrecht heeft laten uitvoeren is naar voren gekomen dat tot nu toe in de provincie Utrecht wanneer onderzoek uitgevoerd wordt in zeer kleine plangebieden, er zelden (waardevolle) archeologische resten zijn opgespoord. Dit terwijl de kosten voor het archeologische onderzoek relatief (per m2) hoog zijn.

Op basis van die overwegingen heeft de provincie besloten om dergelijke zeer kleine plangebieden onder voorwaarden vrij te stellen van archeologisch onderzoek. Indien een plangebied kleiner is dan 2500 m2 (0,25 ha) wordt het vrijgesteld van archeologisch onderzoek, indien het tevens voldoet aan een aantal aan de vrijstelling verbonden voorwaarden. Een van die voorwaarden is dat het plangebied zich niet bevindt in een zone met middelhoge of hoge verwachting. (Plangebieden kleiner dan 100 m2 zijn sowieso vrijgesteld van de verplichting tot archeologisch onderzoek (wettelijke vrijstelling conform art 41a Wamz).

Op het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. De aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Voor de oprichting van bouwwerken geldt dat op basis van archeologisch onderzoek moet worden aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, tenzij het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut. Wanneer het nieuw te bouwen oppervlak niet groter is dan 100 m² is eveneens geen archeologisch onderzoek nodig.

De oppervlakte welke buiten de bestaande footprint wordt gebouwd bedraagt circa 85 m2 en valt hiermee onder de algemene vrijstelling voor archeologisch onderzoek. Er kan worden aangenomen dat de gronden onder het bestaande pand reeds zijn geroerd. Daarbij kan worden opgemerkt dat de gronden rondom het huidige pand in het kader van de sanering in 1992 grotendeels zijn ontgraven en afgevoerd. De kans dat archeologische waarden worden aangetroffen is gezien het bovenstaande nihil. De bouw van een kelder is in de regels uitgesloten. Een archeologisch onder zoek wordt niet nodig geacht.

4.7 Water

4.7.1 Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van een van bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

4.7.2 Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen betreffende de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Waterbeheerprogramma (WBP)

De gemeente Baarn valt onder het Waterschap Vallei en Veluwe. In het Waterbeheerprogramma (WBP) van dit waterschap zijn de tactische doelen voor de periode 2016-2021 geformuleerd

Met het WBP als programma wordt aangesloten bij het Bestuursakkoord Water. Binnen de kaders van de Waterwet, de Europese Kaderrichtlijn Water en de Deltabeslissingen wordt beschreven hoe het waterschap werkt aan de wateropgaven. Het WBP bevat tactische ambities, doelen en maatregelen op hoofdlijnen. Als ambities zijn geformuleerd:

• het beschermen van het gebied tegen overstromingen;
• zorgen voor de juiste hoeveelheid water;
• zorgen voor de goede oppervlaktewaterkwaliteit;
• schoon en vuil water worden zo veel mogelijk gescheiden;
• de hoogst mogelijke waarde uit water halen;
• het beheren van de afvalwaterketen en het watersysteem als één geheel samen met de partners (provincies, gemeenten, Vitens en bedrijfsleven).

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2012-2017

De aanleg en het in stand houden van de riolering is een gemeentelijke taak die als gemeentelijke zorgplicht is vastgelegd in de Wet milieubeheer. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan is opgenomen dat hemelwater in de bodem, op eigen terrein, geïnfiltreerd moet worden.

4.7.3 Watertoets

Huidige situatie
In en nabij het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen de kern- en beschermingszone van een waterkering. Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op de gemeentelijke riolering. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een gemengd rioolstelsel. In het kader van het op te stellen bestemmingsplan voor de Kampstraat 2b is op 15 juni 2016 een digitale watertoets uitgevoerd via www.dewatertoets.nl. Algemeen geldt dat watercompensatie moet plaatsvinden zodra er sprake is van een toename van verhard oppervlak van meer dan 1.500 vierkante meter. De bestaande grondoppervlakte van het bedrijfsgebouw beslaat circa 384 m2. De totale oppervlakte van het nieuw te bouwen appartementencomplex beslaat circa 361 m2. De totale oppervlakte van het gebouw blijft dus onder de grens van 1.500 m2. 

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Wat betreft de infiltratie van hemelwater: er worden infiltratiekratten geplaatst onder de parkeerplaats of tuin. Dit zorgt ervoor dat het hemelwater op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

4.8 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van 6 woningen. Ten opzichte van de vigerende planologische situatie wordt met het nieuwe bestemmingsplan een functie-wijziging mogelijk gemaakt van een bedrijfsbestemming naar wonen. Dit betekent dat moet worden onderzocht of de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

In de negentiger jaren heeft een grond- en grondwatersanering plaatsgevonden. Het betrof toen een deelsanering. Op 13 april 2017 is een milieukundig actualisatie-bodemonderzoek inclusief asbest uitgevoerd in het plangebied. Er zijn tien boringen geplaatst tot maximaal 2,5 meter onder het maaiveld. Het grondwater stond op het moment van het onderzoek op 2,1 meter onder het maaiveld. Vier bestaande peilbuizen zijn herbemonsterd. Grond en grondwater zijn geanalyseerd op het NEN 5740-pakket en metalen. Het asbest-onderzoek betreft de puinhoudende grond onder het pand.

Conclusies

De zandige boven- en ondergrond van het buitenterrein kan als schoon worden beschouwd. Er is één boring in de betonvloer van het pand gezet. De puinhoudende grond van deze boring is sterk verontreinigd met metalen tot 2 meter onder het maaiveld. Mede op basis van de resultaten van eerder onderzoek en de uitgevoerde bodemsanering wordt aangenomen dat deze verontreiniging onder het hele pand kan worden aangetroffen. De metalen in de grond zijn volgens de Wet bodembescherming een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Het puinhoudende zand uit de boringen is niet verontreinigd met asbest. Dat betreft zowel asbest kleiner dan 20 mm als asbest groter dan 20mm. Metalen zijn niet boven de streefwaarde verhoogd in het grondwater. Koper, nikkel en zink zijn in twee van de vier peilbuizen verhoogd, maar de gehaltes liggen onder de streefwaarde.

Voor de ontwikkeling van het terrein zal de verontreiniging met metalen gesaneerd moeten worden. In februari 2009 is een saneringsplan bij de Provincie Utrecht aangeleverd. Het plan is goedgekeurd, de beschikking dateert van 14 april 2009. Dat plan is gebaseerd op het deels isoleren en deels ontgraven van de verontreiniging met metalen. Het onderzoek van 13 april 2017 heeft aangetoond dat de puinhoudende grond van een boring onder de betonvloer, tot een diepte van 2 meter sterk verontreinigd is met metalen. Gelet hierop zal nadere afstemming met de provincie moeten plaatsvinden en zal bekeken moeten worden of er een nieuw saneringsplan dient te worden opgesteld of dat het bestaande saneringsplan dient te worden aangevuld. Het volledige bodemonderzoek is opgenomen als bijlage bij deze toelichting.

4.9 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor drink- en industrie-watervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

In en nabij het plangebied is geen sprake van planologisch relevante leidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Wel zijn de nodige huisaansluitingen aanwezig.

De conclusie is dat het aspect 'kabels en leidingen' de uitvoering van de beoogde ontwikkelingen niet belemmert.

4.10 Mer-verplichtingen

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 6 woningen en blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Er wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemming die in dit plan voorkomt, namelijk de bestemming 'Wonen'.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Bestemming

Wonen

De in het plangebied te realiseren woonappartementen zijn bestemd als “Wonen”. De regels zijn afgestemd op het stedenbouwkundig plan. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Als woningen mogen uitsluitend appartementen worden gebouwd, waarbij het totaal aantal woningen niet meer dan 6 mag bedragen. De maximale goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen zijn op de verbeelding weergegeven en bedragen maximaal 7,5 en 12, 5 meter. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 2,7 meter. Het bouwvlak is strak om het te bouwen woongebouw gelegd.

Er mogen geen aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gerealiseerd. Uitzondering hierop vormen de twee garages aan weerszijde van het hoofdgebouw. Hiertoe is op de verbeelding een aanduiding opgenomen (aanduiding 'garagebox').

Ruimten binnen de woningen mogen worden gebruikt voor de aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsactiviteiten. De regeling die hiervoor is opgenomen is gebaseerd op de Nota "Aan huis verbonden activiteiten" (zie ook paragraaf 3.5).

Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Voor de oprichting van bouwwerken geldt dat op basis van archeologisch onderzoek moet worden aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, tenzij het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut. Wanneer het nieuw te bouwen oppervlak niet groter is dan 100 m² is eveneens geen archeologisch onderzoek nodig.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op 11 mei 2016 heeft de initiatiefnemer het plan tijdens de informatieraad gepresenteerd. De omwonenden waren uitgenodigd om bij deze avond aanwezig te zijn.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van het vooroverleg gedurende zes weken ter inzage gelegd voor inspraak, van 26 augustus tot en met 6 oktober 2016.

Door middel van publicatie in de Baarnsche Courant woensdag 24 augustus 2016, de Staatscourant, het Baarns Weekblad en het Gemeenteblad van 25 augustus 2016 is bekend gemaakt op welke wijze inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan mogelijk is. In deze publicatie is melding gemaakt van een informatieavond op 13 september 2016 in het gemeentehuis. Er zijn twee schriftelijke inspraakreacties binnen de termijn ingediend. Eén inspraakreactie heeft geleid tot aanpassing/aanvulling van de toelichting. De gemeente heeft de belangen van de initiatiefnemer en de belangen van de indieners van de inspraakreacties afgewogen. Met inachtneming van de ingediende inspraakreacties komt het college van burgemeester en wethouders tot de conclusie dat er sprake is van een passende stedenbouwkundige invulling van het perceel en dat de ontwikkeling geen onevenredige aantasting betekent van het woon- en leefklimaat. Er kan daarom niet geconcludeerd worden dat de belangen van de indieners van de inspraakreacties dermate geschonden worden dat de ontwikkeling geen doorgang kan krijgen.

De Reactienota overleg en inspraak is als bijlage 6 Reactienota overleg en inspraak bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

Tot slot is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners voor vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De vooroverlegpartners is gevraagd om binnen zes weken eventuele op- en/of aanmerkingen kenbaar te maken ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan. Binnen deze termijn is van geen van de instanties een reactie ontvangen, waaruit geconcludeerd mag worden dat deze instanties kunnen instemmen met dit voorontwerpbestemmingsplan.

De inspraak en overlegreacties hebben niet tot wijzigingen van dit bestemmingsplan geleidt. Daarop is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 25 augustus tot en met donderdag 5 oktober 2017 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode was het mogelijk om een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Na de zienswijze periode van het ontwerpbestemmingsplan wordt het bestemmingsplan, conform de wettelijke procedure, ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.

Voor belanghebbenden die een zienswijze hebben ingesteld of die willen ageren tegen de wijzigingen die bij vaststelling in het plan zijn opgenomen staat beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Deze uitvoerbaarheid kan aangetoond worden door de financiële haalbaarheid (exploitatie) van het project en door de grondexploitatieregeling die opgenomen is in de Wet ruimtelijke ordening.

Financiële haalbaarheid

Een ontwikkelaar maakt de realisatie van de gewenste woningen mogelijk. De ontwikkelaar heeft, door middel van een exploitatieopzet aangetoond dat voor de ontwikkeling voldoende financiële middelen gegenereerd kunnen worden om deze uit te voeren. De opbrengsten van de verkoop van de woningen genereren onder meer deze middelen. Hierdoor is het project financieel haalbaar.

Grondexploitatie

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, wanneer in het bestemmingsplan een 'bouwplan' mogelijk wordt gemaakt. De vaststelling van een exploitatieplan is niet verplicht wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Daarnaast kan de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening kosten verhalen op de ontwikkelaar.

Voor de herontwikkeling wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. In deze overeenkomst worden met de ontwikkelaar afspraken gemaakt over het verhalen van kosten zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening, maar ook eventuele planschade. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan op te worden gesteld, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd wordt.