Het Bastion Hotel

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Bastion Hotel Groep is voornemens om aan de rand van het bedrijventerrein De Wieken te Amersfoort enen nieuw hotel met bijbehorend parkeerterrein te realiseren.

De realisatie van een nieuw hotel past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om het hotel planologisch mogelijk te maken, dient op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan verleend te worden. Het voorliggende document vormt de daarvoor benodigde ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Projectgebied

Het bouwplan bevindt zich op het bedrijventerrein De Wieken aan de noordoostrand van Amersfoort, direct ten zuiden van het kruispunt Hoevelaken, waar de rijkswegen A1 en A28 elkaar kruisen. In onderstaande afbeelding is de ligging en begrenzing van de locatie weergegeven.

Ligging plangebied aan De Windturbine

1.3 Het geldend bestemingsplan

Ter plaatse van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen.
Het bestemmingsplan is op 9 december 2014 vastgesteld. Daarnaast geldt hier een zogenaamd 'veegplan'. Hierin worden omissies in bestaande bestemmingsplannen hersteld en een eenduidige regeling voor de hele gemeente opgenomen voor archeologie en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. De omissies hebben onder andere betrekking op verwijzingen in regels en het verduidelijken van regels en aanduidingen op de verbeelding. Het is daarmee tevens een zogenoemd 'paraplubestemmingsplan'.

Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan (projectlocatie geel omrand)

Voor de kavel geldt de bestemming 'bedrijventerrein 5' die zich primair op bedrijven en bijbehorende alsmede ondersteunende functies richt. Onder bepaalde omstandigheden kan die bestemming verruimd worden met vrije tijdsvoorzieningen (fitness, dansschool, leisure, sport, cultuur e.d.), vergaderfaciliteiten/congres, persoonlijke dienstverlening (kapper, stomerij e.d.) en maatschappelijke functies. Daar is echter een hotel niet onder begrepen.

Voor gebouwen geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter op de bouwgrens en in een zone daarachter 22 meter met voor het geheel als minimum een bouwhoogte van 12 meter. In de regels zijn voor het bouwen nog de volgende bepalingen opgenomen:

• Een bouwvlak mag voor maximaal 80% worden bebouwd
• Bedrijfsgebouwen dienen tegen de zijdelingse bouwperceelgrens dan wel op een afstand van minimaal 3.00 meter tot de zijdelingse bouwperceelgrens te worden gebouwd;
• De representatieve zijde dient zich te richten op de op de kaart aangegeven aanduiding 'gevellijn';
• De voorgevel van een bedrijfsgebouw dient voor minimaal 80 % van de breedte van het bouwperceel in de bebouwingsgrens te worden gebouwd.
• Voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages.

Vanwege de dubbelbestemming 'waarde - archeologie categorie 2' geldt ter plaatse een onderzoeksplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 cm en met een oppervlakte van meer dan 100 m2 (conform Veegplan B 2017).

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt eerst een beschrijving gegeven van de bestaande en van de nieuwe situatie. Daarna volgt de uiteenzetting van de beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente. Hierna wordt aandacht besteed aan de verschillende sectorale aspecten, zoals bodem, flora en fauna en archeologie.

Dan volgt een hoofdstuk met een juridische beschrijving van de omgevingsvergunning. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de haalbaarheid en de procedures, die de onderhavige omgevingsvergunning zal doorlopen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

De projectlocatie bevindt zich aan de rand van het bedrijventerrein De Wieken. De Wieken is een bedrijventerrein, dat vooral door het in 2006 opgestelde beeldkwaliteitsplan een aangename, rustige indruk maakt. Dat komt door de heldere stedenbouwkundige opzet met bouwblokken en straatwanden; de auto's en vrachtauto's die veelal uit het zicht staan opgesteld en de consequente en groene inrichting van de openbare ruimte. Aan de westzijde is een representatie uitstraling gepland. Daaraan draagt de aanwezigheid van een brede groenstrook en water een belangrijke rol. Het Bastion Hotel is in deze representatieve zone gepland op het westelijke deel van kavel 45 (zie volgende afbeelding).

Ligging projectlocatie op bedrijventerrein De Wieken (rood omrand)

Representatieve zone

Een groot deel van het bedrijventerrein de Wieken is inmiddels bebouwd. De bouwblokkenstructuur, met duidelijke straatwanden is daarbij goed zichtbaar geworden. De westzijde van De Wieken heeft een groene aanblik door het brede talud van de Energieweg en de snelweg. Het gebouw van Applied Medical, met de grote entreehal is, voor een bedrijfspand, bijzonder representatief. Daarnaast staan twee lagere productie en expeditiehallen, met ramen naar de straat, maar zonder veel relatie tussen binnen en buiten. De geplande rij zomereiken langs de straat is nog niet geplant.

Door het hogere weglichaam is bij de hier in studie zijnde nu nog lege kavel op dit moment een storend zicht op de open achterzijde van PostNL.

Projectlocatie huidige situatie

De projectlocatie bevindt zich op het westelijke deel van kavel 45 (45-1) en is in de huidige situatie onbebouwd. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 6.400 m2.

Projectlocatie 'Kavel 45-1'

2.2 Nieuwe situatie

Beeldkwaliteitsplan
Voor het bedrijventerrein is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het idee van het beeldkwaliteitsplan is het maken van een representatieve straatwand, met min of meer aaneengesloten bebouwing in een vergelijkbare materialisatie en een bouwhoogte binnen een beperkte bandbreedte.

Beeldkwaliteitsplan De Wieken (projectlocatie rood omrand)

De belangrijkste regels in het beeldkwaliteitsplan hebben betrekking op:

• Het bebouwingspercentage (40% minimaal);
• Bouwhoogte (maximaal 22 meter);
• Gevelwand (80/60 % bebouwd);
• Entree op de hoek, bouwrichting noord-zuid;
• Toegang parkeren aan de voorzijde.

Het beeldkwaliteitsplan levert concreet de volgende randvoorwaarden:

• Minimum bebouwingspercentage 40%;
• Minimum hoogte 12 meter maximum 22 meter;
• 80% van de voorgevelrooilijn bebouwd, 60% in de zijstraten;
• Voorgevel op 12 meter uit de kavelgrens als de bebouwing hoger is dan 15 meter;
• Zijgevelrooilijn op 3 meter uit de kavelgrens;
• Gebouwen evenwijdig aan de noord-zuid lopende bedrijfsstraten;
• Samen met de aangrenzende gebouwen één straatwand;
• Stevig front naar de randboulevard en snelweg;
• Hoekregel: entree op de hoek;
• De vrije ruimte aan de straat (12 meter) kan worden ingericht als parkeerplaats;
• Voor de gevel om de 5 parkeerplaatsen een haag;
• Toegang parkeren vanaf de zijde Energieweg;
• Parkeren volgens de norm uit Nota toepassing Parkeernormen;
• Beukenhaag op erfgrens voorzijde. Elzenhaag aan de achterzijde;
• Eventueel een zwart spijlenhek in de voorgevelrooilijn;
• Haag direct achter de band. Met bloembakrand;
• Materialen gelimiteerd: donkere baksteen, aluminium- of metaalkleurig;
• Voorgevel 30% van transparant glas.

Programma
Het programma bestaat uit een hotel met 138 kamers. Op de begane grond zijn de bijbehorende voorzieningen gesitueerd. Het gaat hierbij om een entree met hotellobby en receptie, een bar en een restaurant. In de onbebouwde ruimte op het terrein worden circa 123 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Bouwplan
Het bouwplan gaat uit van een gebouw en een maaiveld dat in het op het historisch slagenlandschap gebaseerde grid staat en dat in het beeldkwaliteitsplan (zie afbeelding vorige pagina) is vastgelegd. Daarnaast staat het gebouw parallel aan de Energieweg. In het beeldkwaliteitsplan is deze richting aangegeven.

Het snijpunt van beide richtingen is letterlijk zichtbaar in de afschuining op de hoek van het gebouw aan zowel noord als zuidzijde.

Impressie het Bastion hotel

De begane grond verdieping wordt iets opgetild ten opzichte van het omringende maaiveld zodat er goed uitzicht is vanuit de lobby en het restaurant. De begane grond verdieping zelf wordt extra hoog. De plint zou in belangrijke mate open moeten zijn. De entree van het hotel komt bij de hoek, daar is ook een mogelijkheid geboden een uitnodigend deel naar voren te bouwen. Daarboven komen de verdiepingen met kamers. Door de vorm van het gebouw zijn er veel kamers met een mooi uitzicht op het aangrenzende groene talud en de snelweg in de verte. Het gebouw staat aan beide straatkanten op 12 meter uit de erfgrens. De uitbouw op de noordpunt loopt door tot aan de 3 meter grens. De bouwhoogte bedraagt 30 meter. In totaal omvat het gebouw een bruto vloeroppervlak van rond 6.500 m2.

Het vanwege de grotere hoogte wat terug liggende hotelgebouw schermt de erachter gelegen parkeerplaats af. De met een knik naar voren wordt aangesloten op het hoge scherm van de buren. De huidige lelijke open doorkijk naar het erf van dat bedrijf verdwijnt dan.

Aansluiting scherm op buurpand en huidige situatie buurpand

De begane grond met de serre aan de voorzijde op de hoek geeft een open en uitnodigend beeld naar de openbare weg. De logistieke functies zijn aan de achterzijde gesitueerd en zijn alle inpandig opgelost.

Begane grond van het Baston hotel

Bouwhoogte
Het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan geeft voor de bedrijfsgebouwen een maximum bouwhoogte aan van 22 meter. Bij die hoogte is het programma moeilijk te realiseren. Een gebouw dat aan de noordzijde de hoek omgaat zou in principe kunnen, maar dat betekent dat het hele kavel 45 moet worden benut, waardoor het parkeren zichtbaar wordt aan de straat en er aan de achterzijde onvoldoende bebouwing komt. Een dergelijk lang, gebogen gebouw wordt ook minder interessant qua silhouet. Daarom wordt in dit plan uitgegaan van een bouwhoogte van 30 meter.

Zicht op het Bastion hotel vanuit het noorden (links) en vanuit het uiden (rechts)

Vanwege de hoogte van 30 meter is een hoogbouweffectrapportage (HER) opgesteld, deze is als bijlage aan de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. De conclusie is deze hoogte passend is en geen negatieve invloed op de omgeving heeft.

Onbebouwde ruimte
Aan de meest representatieve kant, de voorkant van het bedrijventerrein ontstaat een onbebouwde ruimte van 12 meter breed. Hierin wordt niet geparkeerd, maar komt een groene inrichting.

Terreininrichting met groen en circa 123 parkeerplaatsen

De inrichting sluit aan op de fraaie groene inrichting van het totale bedrijventerrein. De kavel wordt aan de straatzijde omzoomd met een beukenhaag, daarachter komt aan de voorzijde gras en lage, weelderige beplanting. In het gras komen enkele bomen (acacia's, ruwe berk en valse christusdoorn) luchtige bomen, die een contrast vormen met de geplande zomereiken in de straat. Het maximaal toegestane bebouwingspercentage van 80% wordt met dit concept niet overschreden.

De kavel wordt omzoomd met een beukenhaag en krijgt ondanks haar functie toch een groene uitstraling. Door het toepassen van gedeeltelijk hogere hagen en het op de juiste wijze plaatsen van inheemse bomen wordt het parkeren grotendeel afgeschermd. Er zal een open verharding en veel groen worden toegepast zodat naast het prettige beeld ook infiltratie van hemelwater mogelijk is. In samenhang met het ontwerp van het terrein is een voorstel gedaan voor de resterende kavel die door een ander bedrijf zal worden gekocht ten behoeve van het parkeren voor haar gasten.

Het beeldkwaliteitsplan gaat vanuit historisch oogpunt uit van elzenhagen voor de erfgrens naar de buren. Door de ophoging van het bedrijventerrein is het nu droger en kan er beter een beukenhaag worden toegepast. Op deze manier is er ook meer samenhang in het gebied.

2.3 Afwijken van het bestemmingsplan

Het project wijkt op de volgende punten af van het bestemmingsplan:

• De functie hotel is niet toegestaan;
• De maximum bouwhoogte van 22 meter wordt met maximaal 8 meter overschreden;
• De minimumbouwhoogte van 12 meter wordt aan de noordrand met 6,5 meter niet gehaald;
• De voorgevel van het gebouw wordt niet voor minimaal 80% van de breedte van het bouwperceel in de bebouwingsgrens gebouwd.

2.4 Stedenbouwkundige inpassing

Het gebied

Het bedrijventerrein de Wieken is binnen het bestemmingsplan met de visie en de regels van het beeldkwaliteitsplan een samenhangend, deels representatief gebied aan het worden. De regels hebben betrekking op alle schaalniveaus, van verkavelingsrichting en rooilijn tot materiaal, kleur en beplanting. Het beeldkwaliteitsplan streeft naar een bebouwing die tot echte straten met wanden leidt, met in het profiel weinig geparkeerde auto's. Er ontstaat door straatbomen en hagen een groene uitstraling. In de randen is veel bestaand en nieuw groen opgenomen. Aan de Windturbine, waar het hotel is gepland, is aan de overzijde een open en groen gebied met water en een recreatieve fietsroute. Ten opzichte van de voorgeschreven bedrijven is op deze locatie een hotel goed denkbaar en zou het een bijdrage kunnen leveren aan het representatieve karakter van deze buitenrand.

Beeldkwaliteitsplan De Wieken (locatie rood omrand)

De locatie

De locatie van het toekomstig hotel op het bedrijventerrein is bijzonder. De locatie ligt niet alleen aan de representatieve rand van het bedrijventerrein, maar is ook heel goed zichtbaar vanaf de A28 en de Energieweg. De representatieve wand kan best een extra impuls gebruiken, want in het gebied ziet alles er goed uit, maar de plek heeft specifieke kenmerken die uitnodigen er iets bijzonders van te maken.

De locatie van het hotel ligt op het snijpunt van groen, water, straat, fietsroute en bebouwing. Dat kan en moet leiden tot een bijzonder gebouw. Voor de fietsroute kan de bijzondere, publieke functie een positieve invloed hebben. De taluds van A28 en Energieweg geven het gebied door hun grote lengte, breedte en hoogte een speciale grote schaal. Daardoor past een hoog gebouw goed op deze plek.

Samenvatting locatieanalyse

Uitgangspunten

Op deze plek komt een gebouw dat goed past in de omgeving, maar dat tegelijkertijd de herkenbaarheid van het gebied versterkt. Het gebouw dient daarom een uniek, markant gebouw te worden dat specifiek voor deze locatie is ontworpen. Het beeld van deze plek aan de snelweg zal door dit gebouw kunnen verbeteren ten opzichte van wat nu binnen het bestemmingsplan is toegestaan.

Stedenbouwkundige opzet

Er is een directe ruimtelijke relatie tussen het programma (aantal kamers) van een hotel en de toegestane hoogte. Bij een geringere hoogte is het gebouw langgerekt en bij een torenconcept zal de algemene ruimte een beduidend grotere footprint hebben dan de toren met kamers. Dus in zichzelf en naar de omgeving zijn er verschillen in beleving en inpasbaarheid. Bij dit plan is niet alleen van belang dat het perfect past in de directe omgeving. Ook het eventuele zicht op het gebouw vanuit de verre, landschappelijke omgeving is van belang, en in positieve zin het beeld vanaf de A28 en de Energieweg.

Met die criteria zijn gebouwen van 20, 30 en 40 meter bestudeerd. Conclusie daarvan is dat een gebouw van 40 meter vanaf enkele plekken in de omgeving zichtbaar is. De verhouding met de aangrenzende en omringende bebouwing van circa 12 meter is uit proportie en het parkeren wordt te weinig aan het gezicht onttrokken door een gebouw met een beperkte footprint.

Een gebouw van ca. 20 meter wordt relatief lang en moet, bij het gewenste oppervlak, de hoek om gaan. Daardoor wordt het gebouw lang en buigt om naar de zijstraat. Dat leidt tot een weinig markante vorm, bij een weinig opvallende hoogte. In de straat (Windturbine) is het uitgangspunt een compositie van twee korte, verticale gebouwen, met daartussen de lange hallen van metaal. Dat wordt bij deze lengte verre van duidelijk. Ook wordt vanaf de A28 het beeld niet onderscheidend.

Bij de een hoogte van 30 meter hoogte is het gebouw vanuit de verre omgeving niet of nauwelijks zichtbaar, maar vormt toch een duidelijke markering van de plek. Alleen vanaf het begin van het fietspad, in de wijk Rustenburg, is het gebouw goed zichtbaar en dat is mooi, omdat op deze wijze zichtbaar wordt dat de stad achter de snelweg verder gaat. De compositie van de hele representatieve zone wordt bij 30 meter evenwichtiger dan bij een hoger gebouw. Door de lengte van het gebouw kan aan de representatieve zone 80% van de rooilijn worden bebouwd (eis uit het Beeldkwaliteitsplan) en ontstaat in de architectuur een zeer markante hoek op het snijpunt van groen, water, straat, fietsroute en bebouwing. Ligging van het hotel aan de brede en hoge taluds van A28 en Energieweg vragen door hun schaal om een wat hoger accent op deze plek.

Het hotel heeft door haar functie een compacte vorm en relatief veel buitenruimte met parkeren. Dat levert naar bebouwd oppervlakte geen strijdigheid met het bestemmingsplan op, maar wijkt af van een regel uit het beeldkwaliteitsplan dat tot doel heeft wanden te creëren. Het is echter mogelijk om het parkeren geheel op eigen terrein en uit het zicht te realiseren en het geheel een groene uitstraling te geven.

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Archeologie en cultuurhistorie

Conform de archeologische beleidskaart van de gemeente Amersfoort (12-3-2019 vastgesteld) valt het kavel binnen een gebied zonder archeologische onderzoek plicht, omdat het in 2009 geheel is onderzocht middels een archeologische opgraving. Een nieuw archeologisch onderzoek is daarom niet nodig.

3.2 Bodem

Volgens de Wet bodembescherming is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde "streefwaarde" overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet "interventiewaarden" vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Voorts is het toekomstig gebruik van belang, zo is bij een woonbestemming een eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

De grond voor de hotelontwikkeling wordt in dit geval bouwrijp opgeleverd. Door Van Dijk Geo & Milieutechniek is voor de bouw van het hotel een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage). Hieruit is gebleken dat de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grondwater geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het project. Nader onderzoek of sanering is niet nodig.

3.3 Duurzaamheid

Green Globe

Bastion Hotels heeft in haar bedrijfsvoering veel aandacht voor duurzaamheid. De hotels zijn aangesloten bij Green Globe die voor certificering zorgt. Hierbij zijn de pijlers:

• 1. Water management
• 2. Energie management
• 3. Afvalbeheer
• 4. Sociaal- en omgevingsbewustzijn

Deze pijlers zijn met name gericht op een verantwoorde, duurzame bedrijfsvoering van het hotel. Dat betekent beperken van het watergebruik op de kamers en het wijzen van de gasten op een verantwoorde omgang daarmee. Infiltratie van hemelwater. Beperken van het energieverbruik. Gescheiden afvalverzameling. Voorts in algemene door trainingen van het personeel in het bewust zijn van de omgeving en het milieu.

Bij de locatiekeuze, het ontwerp en de bouw begint deze aandacht al. Ook daar is er een nauwe relatie met het aspect duurzaamheid. Dat komt tot uiting bij de volgende onderwerpen:

Compact bouwen

Door compact te bouwen wordt op bouwmaterialen, energie en afval bespaard. Daarnaast is op die manier de te verwarmen of te koelen inhoud van het gebouw beperkt. Dit leidt vervolgens tot een efficiënte indeling van de algemene ruimtes zonder overmaat of loze ruimten met een beperking van de hoogte. Voorts door een heldere opzet van kamers aan een midden gang.

Beperken mobiliteit
Mobiliteit kan worden beperkt door een heldere en directe relatie te leggen tussen de locatiekeuze van hotel waar de klant moet zijn en van waaruit zijn/haar bestemming eenvoudig en doelmatig kan worden bereikt. Voor het Bastionhotel is dat de zakelijke klant die in belangrijke mate van automobiliteit afhankelijk is en De Wieken heeft daarbij een uitstekende ligging. Op het terrein zullen oplaadpunten voor elektrische auto's worden geplaatst.

Voor de Leisure markt in het weekeinde is er een rechtstreekse fietsverbinding naar de historische binnenstad en het ommeland.

Interne zonering

Door bij het ontwerp goed na te denken over looplijnen, positionering van functies (bv geen koeling naast warmtebronnen) en mogelijke tocht, wordt het warmteverlies tot een minimum beperkt. Door juiste plaatsing en beperking van raamoppervlak wordt ook de eventuele koelbehoefte beperkt.

Circulaire economie

In het kader van duurzaamheid is het toepassen van herwinbare en niet-uitlogende materialen van belang. Bij Bastion is de buitengevel van baksteen. De andere materialen zijn beton, kalkzandsteen, hout en staal. Met puingranulaat zal een fundering onder de wegen worden aangebracht. Het casco bestaat uit prefab betonnen elementen die ook weer gedemonteerd en hergebruikt kunnen worden.

Energiebesparing

In het Bastion-hotel wordt energie bespaart door:

• beperking van het (warm) waterverbruik;
• overal LED verlichting met automatische uitschakeling (bewegingsmelders, alsmede dag- en nachtinstellingen van lichtniveaus);
• warmteterugwinning bij ventilatie en verwarming van het gebouw;
• installeren van een gebouwbeheersysteem met alleen verlichting en verwarming van de in gebruik zijnde ruimtes. De verlichting, verwarming, koeling en t.v. kunnen alleen worden geactiveerd door middel van een contact tussen de sleutelkaart en energy-saver.

Energieconcept

Naast de hiervoor beschreven energiebesparing en warmteterugwinning is het hotel gasloos, worden zonnepanelen toegepast voor de opwekking en wordt uitsluitend 100% groene stroom ingekocht.

Klimaatadaptatie

Bij de uitwerken van het maaiveld wordt gekozen voor een groene aankleding en gedeeltelijk open bestrating in de parkeervakken. Met infiltratie van het hemelwater wordt een belasting van het rioleringssysteem voorkomen. Groene aankleding en het vasthouden van vocht heeft een temperende invloed op de klimaatomstandigheden.

Groen op het eigen terrein

Voorbeeld infiltratie Bastion Geleen

Gasloos

Voor het hotel zal geen gasaansluiting worden aangevraagd. Zowel de luchtbehandeling met verwarming en koeling als ook de warmwatervoorziening zal geheel elektrisch zijn.

Afvalbeheer

Na beperking van verpakkingen is voor Bastion het gescheiden verzamelen en afvoeren van afval het uitgangspunt. Daar zijn voor het gehele concern landelijk afspraken over gemaakt en dat zal straks ook gelden voor de locatie Amersfoort.

3.4 Ecologie

De locatie bevindt zich op een bedrijventerrein en is in de huidige situatie volledig onbebouwd en voorzien van een grasveld. Er bevinden zich geen bomen of struiken op de locatie. In augustus 2019 is door onderzoeksbureau Els & Linde een ecologische quick scan uitgevoerd (zie bijlage).

Beschermde soorten

Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat beschermde soorten zoals vleermuizen, huismus en gierzwaluw voor het perceel met absolute zekerheid kunnen worden uitgesloten. Er is een kleine kans op aanwezigheid van nesten van algemene vogelsoorten, omdat het aannemelijk is dat deze algemene soorten voorkomen in de directe omgeving van de projectlocatie. Aanvullend onderzoek of een ontheffing van de Wet natuurbescherming zijn niet nodig. Wel wordt geadviseerd om de werkzaamheden buiten de broedtijd te starten.

Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland (stikstofdepositie)

Via de Natura 2000 zijn gebieden beschermd van internationaal belang. Voor deze gebieden zijn doelstellingen geformuleerd voor het behoud van habitats en planten en dieren. Deze Natura 2000 gebieden zijn ook beschermd tegen invloeden van buiten, zoals stikstofdepositie en grondwaterstromen.

Er bevinden zich geen beschermde gebieden (Natura-2000, Natuurnetwerk Nederland) in de nabijheid van de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied is Arkemheen en dat ligt op circa 10 km afstand. Arkemheen is niet gevoelig voor stikstofdepositie. Het wel voor stikstofdepositie gevoelige Natura 2000 gebied 'Veluwe' bevindt zich op circa 14 kilometer afstand. Vanwege de ruime afstand en doordat het hotel gasloos wordt, is de verwachting dat er geen effect zal optreden bij Natura 2000-gebied 'Veluwe' of een ander Natura 2000-gebied. Volledigheidshalve is op februari 2020 door onderzoeksbureau Els & Linde een Aerius-berekening uitgevoerd (zie bijlage). Uit deze berekening blijkt dat er als gevolg van het project inderdaad geen sprake is van stikstofdepositie bij Natura 2000-gebieden, zelfs niet bij een ruime overschatting van de verkeersgeneratie. Er is dan ook geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig of een verklaring van geen bedenkingen voor het voornemen om op deze locatie een hotel te realiseren.

Ook andere effecten op de Natura 2000-gebieden en/of het Natuurnetwerk Nederland zijn uit te sluiten.

Voorzieningen

Door de aanleg van hagen en bloemperken, alsmede door het planten van inheemse bomen neemt de nestgelegenheid toe en verbetert de leefomgeving voor insecten, in de bebouwing zullen nestkasten voor gierzwaluwen worden opgenomen. Met het Bastionhotel bij Eindhoven is daar al ervaring mee opgedaan.

3.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De externe veiligheidsregelgeving is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, het Besluit externe veiligheid transportroutes en Besluit externe veiligheid buisleidingen. De regelgeving is gekoppeld aan de Wet ruimtelijke ordening.

Bij ruimtelijke besluiten moet worden getoetst aan de normen voor plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels en restaurants.

In de omgeving van de projectlocatie zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. De locatie ligt wel binnen de zone van transportroutes voor gevaarlijke stoffen (A28, en spoorlijn AmersfoortApeldoorn) en een buisleiding. Door onderzoeksbureau AVIV is daarom in februari 2020 onderzoek naar externe veiligheid uitgevoerd (zie bijlage). De conclusies worden hieronder weergegeven.

Wegtransport A28

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Het groepsrisico is in zowel de huidige als de toekomstige situatie kleiner dan 0.1 keer de oriëntatiewaarde. De verantwoording van het groepsrisico kan achterwege blijven, wel dient de veiligheidsregio in de gelegenheid te worden gesteld advies uit te brengen. Daarbij gaat het met name om de mogelijkheid van personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet. De locatie valt buiten het plasbrandaandachtsgebied.

Spoorlijn Amersfoort-Apeldoorn

Het plangebied ligt buiten de zone van 200 m waarbij geen verantwoording van het groepsrisico aan de orde is, wel zal bezien worden hoe een eventuele ramp bereikbaar kan zijn en dat personen zich in veiligheid kunnen brengen.

Hogedruk gasleiding

Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Het groepsrisico is groter dan 10% van de oriëntatiewaarde maar de toename van het groepsrisico is minder dan 10%. Er kan derhalve worden volstaan met een beperkte verantwoording op basis van het advies van de regionale brandweer.

Geconcludeerd kan worden dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het project.

3.6 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. De Wgh is van toepassing op geluidsgevoelige gebouwen, zoals woonhuizen voor permanente bewoning, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en andere geluidsgevoelige terreinen. Kantoren, recreatieparken, vakantiewoningen, hotels en andere nietpermanent bewoonde voorzieningen vallen niet onder de Wgh.

Het bastionhotel voorziet in hotelkamers en is dan ook geen geluidgevoelige functie zoals bedoeld in de Wgh. Er wordt ook niet voorzien in een inrichting die relevante geluidsemissie oplevert naar geluidsgevoelige bestemmingen in de omgeving van het hotel. Er wordt ruim voldaan aan de richtafstand van 10 meter, welke volgens de VNG-circulaire "Bedrijven en Milieuzonering" geldt voor een hotel ten opzichte van woningen. Akoestisch onderzoek is op basis van de Wgh en in het kader van de ruimtelijke inpassing daarom niet nodig. Er zijn hierbij geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

3.7 HER

Omdat de bouwhoogte afwijkt van de in het bestemmingsplan toegestane hoogte en er sprake is van 8 bouwlagen en een technische laag, is een hoogbouw effectrapportage aan de orde. Daarbij is het toetsingskader de gemeentelijke Hoogbouwvisie. De hoogbouwambities gaan over de duurzaken stad (zie hier ook onder 5.14 Duurzaamheid).

Uit de HER komt naar voren dat de hoogte en het project voldoet aan het gemeentelijke beleid. In samenhang met de HER is ook een bezonningsstudie uitgevoerd. Beide rapporten zijn als bijlage aan deze Ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

3.8 Kabels en leidingen

Op 30 meter afstand van de projectlocatie ligt buisleiding A-510 van de Gasunie. De leiding heeft een diameter van 36 inch en een druk van 66 bar. Dit betekent dat de locatie volledig binnen het invloedsgebied van 430 meter van deze leiding ligt (zie ook paragraaf 5.6: externe veiligheid).

3.9 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het per 1 oktober 2012 aangevulde Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is een artikellid aan artikel 3.1.6 Bro toegevoegd. Dit artikellid is recent (1 juli 2017) gewijzigd. In artikel 3.1.6, tweede lid, van Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden. Dit is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dat een instrument is voor efficiënt ruimtegebruik.

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Bepaald moet worden of er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro:

“Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.”

Onafhankelijk hiervan, in het kader van een goede ruimtelijke ordening en vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid is de 'ladder' wel doorlopen.

Het onderhavige project voorziet in een functiewijziging van (deel van) een bedrijventerrein naar een hotel, waarbij op een aantal punten ook van de bouwregels wordt afgeweken. Het totale maximaal toegestane bouwvolume wordt echter niet overschreden.

Behoefte

Onderzoeksbureau Horwath HTL heeft in mei 2018 een onderzoek gedaan naar de behoefte aan een nieuw hotel in de regio (zie bijlage). In het onderzoek is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte onderzocht.

In het rapport wordt geconcludeerd dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan de nu beoogde 138 hotelkamers.

In verband met de planologische besluitvorming over een hotel aan de Bergpas heeft onderzoeksbureau Horwarth HTL in november 2018 aanvullend behoefteonderzoek gedaan (zie bijlage). In het rapport wordt geconcludeerd dat, ook met inachtneming van de ontwikkeling van een hotel aan de Bergpas in Amersfoort, er voldoende marktruimte is in Amersfoort en de omgeving voor de ontwikkeling van een Bastion hotel in Amersfoort. 

Benutting van beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied

Het project bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. Gelet op de aangetoonde behoefte aan hotelkamers en de ligging in bestaand stedelijk gebied voldoet het project aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.10 Luchtkwaliteit

Voor luchtkwaliteit is titel 5.2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), beter bekend als de Wet luchtkwaliteit kader. Daarin is bepaald dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan (of andere planologische procedure) moet worden voldaan aan grenswaarden voor onder meer stikstofdioxide en fijn stof. In het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen” is bepaald dat indien een project kan worden beschouwd als “niet in betekenende mate” er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. Deze grens is in het Besluit gesteld op 3%, wat betekent dat de concentratie stikstofdioxide of fijn stof met maximaal 3% mag toenemen als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen die een planologische procedure toestaat. Als het meer is dan 3% moet worden getoetst aan de grenswaarden. In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen" is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van “niet in betekenende mate”. Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000 m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beiden. Voor de laatste categorie projecten is in de regeling een verdeelsleutel woningen-kantoren opgenomen.

Het project betreft de bouw van een hotel met 138 kamers en is hierdoor duidelijk kleiner van omvang dan hiervoor genoemde projecten. Het bestemmingsplan maakt ter plaatse reeds bedrijven mogelijk. Het hotel genereert circa 280 verkeersbewegingen per dag. Dat is gemiddeld 12 verkeersbeweging per uur. Bij een ontwikkeling van de locatie met bedrijven zou de verkeersproductie duidelijk hoger kunnen liggen. De nieuwbouw van een hotel met 138 kamers zal niet leiden tot een significante toename aan verkeer. Het project kwalificeert daarom als niet in betekende mate.

3.11 Milieuzonering

Bij planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om enerzijds de kwaliteit van het leefmilieu voor bewoners te handhaven en te bevorderen en anderzijds te voorkomen dat bedrijven worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Aspecten die hierbij van belang zijn, zijn geur, stof, geluid en gevaar.

Door de VNG wordt in haar circulaire "Bedrijven en Milieuzonering" over de hotelbestemming ten opzichte van wonen gesteld dat deze functies met elkaar gemengd kunnen worden. Er is voor deze richtlijn gekozen omdat er verder geen goede andere richtlijnen of kaders voorhanden zijn om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen. In de richtlijn wordt geadviseerd om in geval van een rustige woonwijk een afstand van 10 meter aan te houden tussen een hotel en woningen. Dit vanwege de aspecten geur, geluid en gevaar. Er bevinden zich binnen een afstand van 300 meter van de locatie van het hotel echter geen woningen. Er is daardoor geen sprake van woningen binnen een afstand van 10 meter zodat het hotel op voorhand geen nadelige gevolgen heeft voor de kwaliteit van het leefmilieu voor bewoners van woningen in de omgeving.

Het hotel komt op een bedrijventerrein. De zone van het bedrijventerrein waar het hotel is voorzien mag volgens het geldende bestemmingsplan worden gebruikt voor bedrijven t/m maximaal categorie 4.1 van de bijbehorende bedrijvenlijst. Bedrijven in deze categorie hebben, afhankelijk van het type bedrijf, volgens de VNG circulaire "Bedrijven en Milieuzonering" een richtafstand van 200 meter voor wat betreft geur, stof, geluid en/of gevaar. Een hotel binnen deze richtafstand zou mogelijk tot een beperking van de bedrijfsvoering van betreffende bedrijven kunnen leiden, bijvoorbeeld omdat een hotel een gebouw is waar mensen verblijven waardoor er geurhinder zou kunnen ontstaan indien een bedrijf geuroverlastgevende activiteiten uitoefent.

Binnen een afstand van 200 meter van de locatie bevinden zich op dit moment onder meer een postsorteercentrum (Windturbine 8), een tuincentrum (De Zonnecel 15-19), een hoofdkantoor en distributiecentrum van medische instrumenten (De Zonnecel 7 en Windturbine 2) en een hoofdkantoor en distributiecentrum van zuivelproducten (De Zonnecel 3). Voor dergelijke bedrijven gelden richtafstanden van 50 meter of minder. De locatie van het hotel bevindt zich in de meeste gevallen op een zodanige afstand dat er wordt voldaan aan de richtafstanden die voor de betreffende bedrijven van toepassing zijn. Er geldt daardoor op voorhand dat er geen sprake is van een mogelijke beperking van de bedrijfsvoering van deze bedrijven. Alleen bij het postsorteercentrum bedraagt de onderlinge afstand minder dan de richtafstand. Het hotel komt namelijk om een afstand van minder dan 50 meter van de terreingrens van het postsorteercentrum. Voor een postsorteercentrum is alleen het aspect geluid relevant. Omdat het hotel geen geluidsgevoelige functie is en er met de geluidwering van de gevel bij een Bastionhotel al standaard rekening wordt gehouden met omgevingsgeluid, zal er geen overlast optreden voor hotelgasten. Het postsorteercentrum zal daardoor niet worden beperkt in de bedrijfsvoering.

Gelet op het voorgaande zijn er geen milieuzoneringen relevant die invloed zouden kunnen hebben op de onderhavige ontwikkeling.

3.12 Radar Soesterberg

Voor de zeven Defensieradars geldt een toetsingsgebied voor nieuwe windenergieplannen vanaf een bepaalde hoogte binnen een straal van 75 km- en voor nieuwe hoogbouwprojecten binnen 15 km van een radarpost (zie volgende kaart). Binnen deze toetsingsgebieden is het niet toegestaan om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of een omgevingsvergunning te verlenen waarin nieuwe (grote) windturbines mogelijk gemaakt worden zonder verklaring van geen bezwaar van Defensie.

Radarstations met radarverstoringsgebieden (projectlocatie rood omcirkeld)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, art. 2.6.2. lid 8 en lid 9; art. 2.6.9) staat ?dat het rijk regels mag stellen over toetsing van windenergie- en hoogbouwplannen op verstoring van radar. In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro, art. 2.4 t/m 2.6, zie ook bijlagen 8, 9 en 10) is vastgelegd in welke gevallen een plan getoetst moet worden.

De projectlocatie valt binnen de 15 km cirkel van het station Soesterberg, waar nieuwe hoogbouwprojecten getoetst moeten worden. De antennehoogte van Soesterberg voor toetsing is 63 meter ten opzichte van NAP.

De toetshoogte loopt lineair op met 0.25 over een afstand van 15 km (zie vorige afbeelding). De terreinhoogte van de projectlocatie is 3,61 meter ten opzichte van NAP. Met een bouwhoogte van 30 meter blijft men ver onder de hiervoor genoemde toetshoogte.

3.13 Trillingen

Er bevindt zich geen spoortraject binnen 200 meter, zodat dit aspect hier niet relevant is.

3.14 Verkeer

Verkeer

Het aantal verkeersbewegingen en het noodzakelijke aantal parkeerplaatsen volgt uit het programma voor de bouwlocatie. Het hotel richt zich primair op de zakelijke gast en heeft een verblijfsfunctie met aanvullende voorzieningen. Er is geen zalenaccommodatie voor zakelijke bijeenkomsten, feesten of partijen. Het aantal verkeersbewegingen is daarmee af te leiden van het aantal kamers (138) en de personeelsbezetting. In het weekeinde zal de bezetting beperkt zijn en zal het hotel naast zakelijke gasten ook toeristische overnachtingen aantrekken. De CROW gaat bij dit type hotel met een dergelijke ligging uit van het generen van gemiddeld 20,8 bewegingen per 10 kamers per dag. Uitgaande van 138 kamers betekent dat 285 verkeersbewegingen per dag. De nadruk ligt bij dit type hotel bij het vertrek in de ochtend met name (80%) tussen 07.00 en 09.00 uur. In de daardoor maatgevende ochtendspits betekent dat de helft van het aantal verkeersbewegingen (de andere helft is de aankomst), daar 80% van en dat verdeeld over twee uren: 285/2/2 x 0,8 = 57 motorvoertuigen per uur.

Het hotel kent een wat langere aankomstperiode in de namiddag en avond met als gevolg daarvan een wat lagere intensiteit per uur. Uitgaande van 80%van de aankomsten tussen 17.00 en 20.00 uur betekent dat 285/2/3 x 0,8 = 38 motorvoertuigen per uur.

De hiervoor berekende verkeersbewegingen kunnen goed op de bestaande wegen verwerkt worden, vooral ook omdat de richting van het verkeer voor een groot deel omgedraaid is ten opzichte van het verkeer van de bedrijven in de omgeving. Zo vertrekken de gasten van het hotel in de ochtend, op het moment dat de bezoekers en gebruikers van de bedrijven op het bedrijventerrein aankomen en in de avond andersom.

Daarnaast is bij de realisatie van de wegen in de omgeving al rekening gehouden met de mogelijkheid om op het terrein een bedrijf te kunnen vestigen. Het verschil zal dan ook veel geringer zijn dan de hiervoor genoemde aantallen motorvoertuigen.

Parkeren
Het overgrote deel van de gasten komt zelfstandig met de auto en ander deel wordt afgezet per taxi of door het bedrijf waar men activiteiten onderneemt. In de zakelijke markt wordt bijna uitsluitend alleen op een kamer geslapen, ook al komt men gezamenlijk met een auto. Het Bastionhotel richt zich primair op de overnachtingbehoefte vanuit deze zakelijke markt. Er is geen zalenaccommodatie, maar overdag zullen er naar verwachting wel enkele bezoekers de lunch gebruiken. Dit heeft tot gevolg dat er bijna uitsluitend 's avonds en 's nachts parkeerbehoefte is en dat de parkeervraag minder is dan het aantal kamers van het hotel. Bastion hanteert uit eigen ervaring een parkeernorm van 0,7- 0,8 plaatsen per kamer, met een voorkeur om 0,8 per kamer beschikbaar te hebben.

De parkeernormen van Amersfoort sluiten voor de meeste functies aan bij de landelijk kencijfers van het CROW normering. Een Bastionhotel is te beschouwen als een 3-4 sterrenconcept. Per 10 kamers is in de rest van de bebouwde kom een behoefte van 4,2-5,2 (1-3 ster) tot maximaal 8-11 (4-5 ster) parkeerplaatsen bepaald. Uitgaande van een norm 0,8 parkeerplaats per kamer betekent dat voor de beoogde 138 kamers 110 parkeerplaatsen toereikend zullen zijn.

Het project voorziet in de realisatie van ca 123 parkeerplaatsen. Dat betekent dat de parkeerbehoefte altijd voldoende op eigen terrein opgevangen kan worden.

Fietsen
Er is voor personeel en gasten een inpandige fietsenstalling en daarnaast zullen er buiten rekken worden geplaatst voor nog 10 plekken.

3.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In juli 2017 is het Besluit milieueffectrapportage voor het laatst gewijzigd. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het aantal situaties waarvoor een m.e.r. verplicht moet worden uitgevoerd is verminderd. Er zijn nu meer situaties waar eerst beoordeeld kan worden of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de Dlijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije MER-beoordeling gehanteerd.

Sinds juli 2017 gelden hierbij vormvereisten. Deze is in acht genomen door het opstellen van een aanmeldnotitie MER (zie bijlage).

Op 14 mei 2020 heeft de gemeente Amersfoort een positief besluit genomen en conform de in de aanmeldnotitie opgenomen beoordeling geconcludeerd dat het opstellen van een milieueffectenrapportage voor dit project niet nodig is (zie bijlage).

3.16 Water

Het project voorziet niet in een toename aan verharding ten opzicht van de huidige planologische situatie. Toename aan verharding ten opzichte van de daadwerkelijke situatie is dan ook al in het kader van het geldend bestemmingsplan met het waterschap afgestemd. Verder overleg is dan ook niet meer nodig. Er zijn voor wat betreft de waterhuishouding geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Grondwater

Het project voorziet niet in ondergrondse bebouwing, zodat er ook geen negatief effect op grondwaterstromen verwacht kan worden. Regenwater wordt op de eigen kavel opgevangen en met infiltratie naar de bodem geleid.

Klimaatadaptatie
Bij de uitwerken van het maaiveld wordt gekozen voor een groene aankleding en gedeeltelijk open bestrating in de parkeervakken. Met infiltratie van het hemelwater wordt een belasting van het rioleringssysteem voorkomen. Groene aankleding en het vasthouden van vocht heeft een temperende invloed op de klimaatomstandigheden.

Afvalwater
De HWA's van de bebouwing worden afgekoppeld en het regenwater naar het terrein geleid. Het vuilwater wordt aangesloten op het gemeentelijke rioleringssysteem en afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Bij een hotel is de aard van het afvalwater vergelijkbaar met dat van woningen (toiletten, douchen , reinigen en keuken).

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040

De kaders van het rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van Infrastructuur en Milieu is vastgesteld.

In de structuurvisie worden twee beleidsthema's voor het eerst samengevoegd in één nota, te weten ruimte en mobiliteit. De nadruk ligt op deregulering en decentralisatie: "beslisruimte zo dicht mogelijk bij de burger". Zo wordt de lijst met nationale ruimtelijke belangen teruggebracht van 39 belangen naar 13 en gaat het rijk zich niet meer bemoeien met (de inrichting van) het landschap. Ook stelt het rijk geen doelen meer voor bundeling en verdichting van verstedelijking en voert het geen locatiebeleid meer voor bedrijven en voorzieningen. De reden om meer verantwoordelijkheden en beslisruimte bij provincie en gemeenten te leggen is dat de regionale verschillen in Nederland toenemen. Dat maakt maatwerk noodzakelijk. Een voorbeeld is het feit dat Nederland te maken met bevolkingskrimp in het noorden, oosten en uiterste zuiden van het land én groei van de bevolking in het westen. Ook de economische ontwikkeling van gebieden varieert enorm.

Verder ligt in de structuurvisie de nadruk op het stimuleren economische groei. Zo wordt geïnvesteerd in infrastructuur, waarbij de stedelijke regio's Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven prioriteit krijgen. Ook waterveiligheid, milieukwaliteit, bescherming van cultureel erfgoed en natuur krijgen de aandacht.

In de SVIR zijn geen specifieke nationale opgaven voor Amersfoort benoemd.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het wettelijk kader bestaat uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). In de Wro is het medebewind van de provincie ten behoeve van het uitvoeren van het rijksbelang geregeld. Ook is de wettelijke grondslag verstrekt voor het Rijk en de provincies om in specifieke omstandigheden ontheffing te verlenen van de geldende regels.

In de SVIR zijn kaderstellende uitspraken gedaan over een beperkt aantal belangen van nationale en internationale betekenis die juridisch worden geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), in werking getreden op 30 december 2011 (zie Stb. 2011, nr. 391) en per 1 oktober 2012 (zie Stb. 2012, nr. 388) aangevuld en in werking getreden.

Daarbij gaat het primair om de volgende belangen: project Mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. In de 1e aanvulling zijn de onderwerpen uitgebreid. Daarbij gaat het om de volgende belangen: rijksvaarwegen, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte), veiligheid rond rijksvaarwegen, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, verstedelijking in het IJsselmeer en de toekomstige rivierverruiming van de maastakken. In de 2e aanvulling (zie KB 2012, nr. 434) zijn de volgende aspecten toegevoegd: de afwijkende regels Friese Waddeneilanden en beperkingen rond militaire radarstations.

De aanvulling van het Barro gaat vergezeld van een wijziging van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vastgesteld op 16 december 2011 (zie Stb. 2011, nr. 666) resp. 31 augustus 2012 (zie Stb. 2012, nr. 18324). De wijziging van de Rarro voorziet in de (ministeriële) regeling van de toegevoegde nationale belangen die nog nader geregeld dienden te worden (hoofdwegen en landelijke spoorwegen, de ecologische hoofdstructuur en voor de regeling met betrekking tot radars). Daarnaast bevat deze regeling nog wijzigingen van niet inhoudelijke aard naar aanleiding van enkele nieuwe ontwikkelingen en worden enkele onjuistheden hersteld.

Geen van de in het Barro geformuleerde belangen zijn van toepassing op dit project.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is de 'ladder' voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de 'SER-ladder') opgenomen. Op grond van deze bepaling dient voor alle stedelijke ontwikkelingen naar de volgende treden gekeken te worden:

• is er vraag naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling?
• kan hiervoor bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing worden hergebruikt?
• indien nieuwbouw nodig is, dan dient gezorgd te worden voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

In paragraaf 5.14 wordt uitgebreid hierop ingegaan.

4.2 Provinciaal beleid

Het Regionaal Structuur Plan (RSP) en de Ontwikkelingsvisie van NV Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio) zijn hier van toepassing. De bovengenoemde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugelgebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. De PRS is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

Om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats zijn twee belangrijkste beleidsopgaven: Accent op de binnenstedelijke opgave: ten minste 2/3 van de woningbouwopgave dient binnenstedelijk gerealiseerd te worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied: Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. De Provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

De realisatie van hotel binnen het binnenstedelijke gebied past binnen de beleidskaders van provincie en regio.

4.3 Gemeentelijk beleid

Coalitieakkoord 2014-2018

In het Coalitieakkoord 2014-2018 geeft het college aan op welke manier ze zich gaat inzetten voor de stad voor de korte en de lange termijn. Onder het motto "Samen maken we de stad" gaat de coalitie samenwerken met de voltallige raad, met de stad en de regio. Dichtbij elkaar en steeds in gesprek over wat nodig is voor een economisch-vitale, veilige en zorgzame stad.

Uit het coalitieakkoord is onder meer de duurzaamheidsagenda van belang voor het project Laan van Duurzaamheid. De coalitie beoogt een duurzame behandeling van plannen, waarbij wordt gekeken hoe evenwichtige voordelen kunnen worden behaald op ecologisch, sociaal en economisch gebied. Ook wordt verzocht zoveel mogelijk in te zetten op deregulering en wordt bereikbaarheid en veiligheid een belangrijk aspect bij ontwikkelingen in de stad.

Structuurvisie Amersfoort

Op 9 juli 2013 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Amersfoort 2030' vastgesteld. De centrale ambitie volgens de Koers Structuurvisie Amersfoort 2030 is dat Amersfoort zich verder ontwikkelt tot een vitale en duurzame stad als onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad met een centrumfunctie voor de regio Amersfoort. De ruimtelijke doelstellingen uit de Koers zijn:

• Amersfoort realiseert voldoende woningen voor een diverse bevolking (vooral voor de drie doelgroepen: jonge gezinnen en gezinsvormers, vitale ouderen en jongeren en studenten) en met het accent op binnenstedelijk bouwen;
• Amersfoort levert haar bijdrage aan een gevarieerde bedrijvigheid in de regio, waarbij het accent voor Amersfoort ligt op een verdere ontwikkeling als kennisstad;
• Amersfoort blijft een groene stad met een goede samenhang tussen groene (en blauwe) gebieden in en om de stad en een versterking van de kwaliteit van de (openbare) ruimten in de stad;
• Amersfoort biedt mensen een prettig leefklimaat in de wijken;
• Amersfoort biedt een sprankelend cultureel klimaat en biedt ruimte aan diverse voorzieningen die passen bij de centrumfunctie van de stad in de regio;
• Amersfoort wil de ambitie om een CO2 neutrale stad te zijn in 2030 zoveel mogelijk ruimtelijk faciliteren;
• Amersfoort zorgt voor het behoud van haar cultureel erfgoed en ontwikkelt zich op stedenbouwkundig-architectonisch hoogwaardig niveau;
• Amersfoort streeft naar goede bereikbaarheid van de stad en zorgt voor verbindingen in de stad (met name naar het centrum), waarbij duurzaam vervoer een prominentere rol krijgt.

Horecanota Amersfoort 'Ruimte voor ondernemers'

In juni 2013 is de horecanota Amersfoort vastgesteld. Hierin is ook het beleid ten aanzien van hotels vastgelegd. Eerdere horecanota 2006-2010 kende geen specifiek beleid voor hotels. Gezien de ambitie om het dag- en zakelijk toerisme in Amersfoort te stimuleren wil de gemeente initiatieven ondersteunen.

Samen met het hotelaanbod in de regio is er in Amersfoort een gevarieerd aanbod gegroeid van grotere hotels tot intieme stadshotels, voor verschillende doelgroepen in zowel het zakelijk als particulier toerisme. Uit de marktinteresse voor vestiging van nieuwe hotels in de afgelopen periode blijkt een toenemende betekenis van Amersfoort voor zowel de zakelijke als de toeristische markt. Sinds 2006 is het hotelaanbod in de gemeente dan ook fors toegenomen met bijna een verdubbeling van het aantal kamers. Men wil blijvend meer bezoekers naar Amersfoort trekken, onder andere via Citymarketing met campagnes voor dag- en zakelijk toerisme. Initiatieven voor vergroting van het aanbod van hotelkamers zal de gemeente steunen. Echter, de vestiging van een nieuw hotel of uitbreiding van een bestaand hotel blijft daarbij maatwerk en zal zorgvuldig afgewogen worden.

Nota Parkeernormen Amersfoort
In de Nota parkeernormen Amersfoort zijn specifieke parkeernormen geformuleerd voor diverse functies. Er wordt voor de meeste parkeernormen een aansluiting gemaakt bij landelijke kencijfers van het CROW (het Kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte). De normen worden hierdoor geactualiseerd en zijn door de uniformiteit op een later moment eenvoudig te herzien. De normen geven een indicatie van het aantal auto's dat bij een bepaalde functie geparkeerd wordt in een bepaalde tijdsperiode. De normen worden gebruikt voor nieuwbouwsituaties of bij functiewijzigingen, waarvoor een vergunning of ontheffing dient te worden verkregen. In de parkeernormen wordt rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen in het autobezit. Vanuit de hoofddoelstelling uit het parkeerbeleidsplan bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte en de leefbaarheid is het van belang dat er strikte bepalingen worden gehanteerd ten aanzien van parkeren. Parkeren moet indien mogelijk zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvinden zodat een ontwikkeling niet of zo min mogelijk zorgt voor extra parkeerdruk in het openbaar gebied. De belangrijkste voorwaarde is dan ook dat het aantal parkeerplaatsen volgens de norm moet worden aangelegd. Hiervoor zijn in de genoemde nota parkeernormen normen opgenomen per type voorziening. In het parkeerbeleidsplan is tevens aangegeven dat bij het opstellen van parkeerbalansen rekening wordt gehouden met de mogelijkheid tot meervoudig gebruik van parkeerplaatsen.

In paragraaf 5.1 wordt dit onderwerp uitvoerig behandeld.

4.4 Conclusie

Het onderhavige voornemen past binnen de beleidskaders van alle overheden.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Wettelijke vooroverleg

Op grond van de artikelen 6.18 Bor en 3.1.1 Bro wordt over een project overleg

gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die

diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening

of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Er zijn een drietal reacties ontvangen. De adviezen van de VRU en de RUD zijn overgenomen. De stikstofberekeningen zijn geactualiseerd. Naar aanleiding van het advies van de VRU is er een afzonderlijk rapport (Stikstof) gevoegd in de bijlage Externe veiligheid (n.a.v. het advies van VRU).

Verder heeft Vereniging Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA) gereageerd op de concept-ruimtelijke onderbouwing. Hieronder wordt puntgewijs gereageerd op de reactie.

• De Wieken is een “gemengd” bedrijventerrein geworden. Dit is ontstaan mede door de ontwikkeling van het entreegebied met het foodcourt en het tankstation. Het overgangsgebied werken-wonen aan de Hogeweg en het daar achter gelegen recreatie gebied Bloeidaal.
• Bastion zal zich voornamelijk richten op de zakelijke markt. Uit het Behoefte-onderzoek blijkt de behoefte aan een hotel zoals dit op een bedrijventerrein.
• Voor Vinkenhoef is inmiddels het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Hieruit blijkt dat de zwaarte milieucategorieën zijn wegbestemd. Daarnaast is ruimte geboden aan lagere milieucategorieën (zelfs tot milieucategorie 2). Verder zijn wij van mening dat een afvalverwerker binnen duurzaam circulair bedrijventerrein past. In hoofdstuk 3 en de bijlagen van dit document is uitvoerig toegelicht waarom dit initiatief ruimtelijke aanvaardbaar is.
• Toekomstige ontsluiting van de Hoef op de Energieweg zal de bereikbaarheid van de kantoren op de Hoef naar dit hotel vereenvoudigen.
• Langs De Windturbine ligt een voetpad naar foodcourt en bushalte.
• Parkeren op maaiveld en de suggestie om de parkeerplaatsen te overdekken met daarop zonnepanelen is als suggestie gedeeld met de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke haalbaarheid

In het kader van de te voeren procedure is het ontwerp van de omgevingsvergunning met deze ruimtelijke onderbouwing ter inzage gelegd. Er zijn wel/geen is een zienswijzen ingediend. Deze heeft geleid tot een aanvulling in de ruimtelijke onderbouwing van ondergeschikte aard.

5.3 Economische haalbaarheid

Alle kosten voor dit project worden gedragen door de initiatiefnemer Bastion Hotel Groep. De groep beschikt daarvoor over voldoende middelen. Voor de realisatie van het project zal de grond gedeeltelijk van de gemeente verworven worden en ontstaan er dus inkomsten voor de gemeente. Voorts zal er tussen initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst, waarin ook mogelijke planschadeverhaal is opgenomen, worden gesloten. Planschade wordt echter niet verwacht.

Het plan is economisch uitvoerbaar.

5.4 Conclusie

Deze ontwikkeling is dusdanig concreet en uitgewerkt dat hiervoor een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Het project is getoetst aan het beleid op alle overheidsniveaus. De ontwikkeling is ook aan alle milieuaspecten getoetst. Uit de onderzoeken is gebleken dat geen aantasting van het milieu of een overschrijding van wettelijk voorgeschreven normen plaats zal vinden.

Onderzoek heeft ook aangetoond dat er voldoende vraag is voor de nu voorziene 138 kamers, zowel kwalitatief als kwantitatief.

De afwijking van het vigerend bestemmingsplan zijn aanvaardbaar en de ontwikkeling is wenselijk.

Hoofdstuk 6 Procedure

Voor het afwijken van het bestemmingsplan is een procedure nodig (artikel 2.12, lid 1, sub a van de Wabo).

Hiervoor moet het plan voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. In de voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.

Verklaring van geen bedenkingen
Onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn burgemeester en wethouders onder andere bevoegd tot het verlenen van omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van bestemmingsplannen. Bij grotere afwijkingen van het bestemmingsplan moet de raad voordat door het college een omgevingsvergunning kan worden verleend een verklaring van geen bedenkingen afgeven.