Appartementengebouwen Lichtpenweg 6

Ruimtelijke Onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij burgemeester en wethouders van Amersfoort is op 2 juni 2020 een aanvraag omgevingsvergunning ingekomen voor de bouw van 98 appartementen, 200 m2 horeca en een parkeerdek aan de Lichtpenweg 6.
De nieuw te bouwen 98 appartementen zijn verdeeld over twee gebouwen; gebouw A en gebouw B.

Situatie gebouw A en gebouw B

In gebouw A komen 61 appartementen en op de begane grond een horecavoorziening. Het gebouw bestaat uit 12 bouwlagen. In gebouw B komen 37 appartementen. Dit gebouw heeft 5 bouwlagen. |

Gebouw A

Gebouw B

De aanvraag omgevingsvergunning valt binnen het gebied van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen. In dat bestemmingsplan zijn de bij de aanvraag betrokken gronden bestemd voor “Gemengd". Op de als zodanig aangewezen gronden mogen de woningen niet worden gebouwd.

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het voorliggende plan wordt daarom een procedure voor een Wabo-projectbesluit (artikel 2.12, lid 1, sub a., onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) doorlopen. Daarmee kan voor de aanvraag worden afgeweken van de regels van het bestemmingsplan.

1.2 Doelstelling

In dit document wordt de aanvraag om een omgevingsvergunning gemotiveerd met een ruimtelijke onderbouwing. Dit is vereist op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a. onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De plek van de voorgenomen nieuwbouw maakt onderdeel uit van het kantorengebied de Hoef-West en ligt op korte afstand van station Amersfoort Schothorst.

Figuur: Luchtfoto van het projectgebied en de omgeving daarvan

Aan de Lichtpenweg 6 bevindt zich momenteel een (voormalig) kantorengebouw met een bijbehorend parkeerterrein. Het kantorengebouw is inmiddels verbouwd tot woongebouw. Het bestaande parkeerterrein wordt nu herontwikkeld ten behoeve van de bouw van de twee appartementengebouwen.

Figuur: Locatie van de nieuwbouw (gezien vanaf de Plotterweg)

2.2 Nieuwe situatie

De twee nieuwe gebouwen op het parkeerterrein van de Lichtpenweg bestaan uit 98 appartementen en 200 m2 horeca (met een terras langs de Plotterweg). In gebouw A komen 61 appartementen in de koopsector. In dit gebouw komt ook een horeca-restaurantfunctie op de kop van de toren met een aangrenzend terras. Gebouw B huisvest 37 koopwoningen.

De nieuwe woningen zijn gevarieerd qua grootte. De woningen hebben een grootte van tussen de 65 en 115 m2. In de plannen zijn liften opgenomen. De woningen zijn daarmee levensloopgeschikt. Het parkeren wordt ontsloten via de Lichtpenweg. Voor het parkeren van auto's wordt (onder een opgetild dek) een halfverdiepte parkeergarage gebouwd tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing. De parkeergarage is voor de bewoners. De bezoekers parkeren op maaiveld.
Het dek wordt ingericht als een ontmoetings- en verblijfsruimte voor de bewoners en de gebruikers.

Gevel gebouw A (zuidzijde Plotterweg)

Gevel gebouw B (zuidzijde Plotterweg)

Het is de gemeentelijke ambitie om het monofunctionele kantorenkarakter van de Hoef-West te transformeren naar een gemengde stadswijk met ruimte voor wonen, werken en leren. De gemeenteraad heeft daarvoor op 10 september 2019 het Ontwikkelkader De Hoef-West vastgesteld. Dat geeft de ruimtelijke en de programmatische kaders voor nieuwe ontwikkelingen in het betrokken gebied. Voor ontwikkelaars is daarmee duidelijk onder welke voorwaarden de gemeente mee wil werken aan ontwikkelingen op de Hoef, wat de rol van de gemeente is en wat de vervolgstappen zijn.

Nieuwe situatie

2.3 Procedure

Voor het afwijken van het bestemmingsplan is een verklaring van geen bedenkingen (artikel 2.12, lid 1 onder a.3 Wabo) van de gemeenteraad nodig. De raad heeft die verklaring op 26 januari 2021 verleend. Dat neemt niet weg, dat het plan ook moet zijn voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing.
In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening ten aanzien van de relevante aspecten.

 

Hoofdstuk 3 Planbeoordeling

3.1 Provinciaal beleid

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ordening. Een belangrijke ambitie is inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Ten minste tweederde van de woningbouwopgave moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Voor de gemeente Amersfoort wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 10.000 woningen, waarvan 7000 binnen de rode contour en 3000 buiten de rode contour.
Het gebied van dit project valt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) binnen 'stedelijk gebied'.

Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de herijking 2016 van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie vastgesteld. Daarin is het stedelijk programma voor Amersfoort ongewijzigd gebleven ten opzichte van de PRS 2013-2028.

Afbeelding: Stedelijk gebied (Wonen en werken) PRS, herijking 2016

 

3.2 Gemeentelijk beleid

 

3.2.1 Structuurvisie 2030

In 2013 heeft de raad de “Structuurvisie 2030” vastgesteld. Daaruit blijkt dat de stad haar vitaliteit wil vergroten door de kenniseconomie te versterken en het woonklimaat nog aantrekkelijker te maken. Aangename woonwijken blijven onverminderd aantrekkelijk voor jong en oud, gezin en alleenstaand. Wijken worden aantrekkelijker door werken en voorzieningen waar dat kan meer te mengen. Wijken bieden uiteraard ook een rustig en een veilig woongenot waar dat hoort.

De openbare ruimte biedt mensen de mogelijkheden om elkaar te ontmoeten. Vanuit de wijken zijn optimale verbindingen met het groen in de stad en het landschap buiten de stad van groot belang. Werklocaties zijn voor Amersfoort vitaal en multifunctioneel.
De gemeente Amersfoort zet in op het intensiveren van de bestaande stad. Dit wordt beoogd door verder verdichten te rondom het stadshart, de voorzieningencentra en de goed bereikbare knooppunten met stedelijke woonmilieus. Met het bouwen in hogere dichtheden wordt tevens een bijdrage geleverd aan het behouden en vergroten van het draagvlak voor hoogwaardige voorzieningen in Amersfoort.

In de Structuurvisie Amersfoort 2030 is de ambitie opgenomen om het gebruik van de Hoef-West te intensiveren, meer menging van functies te bewerkstelligen en het gebied levendiger te maken.

3.2.2 Structuurvisie De Hoef-West

De door de raad op 31 januari 2017 vastgestelde Structuurvisie De Hoef-West en de ruimtelijke uitwerking daarvan in het Ontwikkelkader De Hoef-West (zie paragraaf 3.2.3) bouwen voort op het beleid uit de Structuurvisie 2030. In de structuurvisie De Hoef-West staat een aantal thema's centraal: stedenbouw, beeldkwaliteit, openbare ruimte en mobiliteit en duurzaamheid.

Amersfoort staat voor een forse woningbouwopgave. De Hoef-West kan daaraan een belangrijke bijdrage leveren wanneer het verkleurt naar een gemengde stadswijk met voldoende ruimte voor wonen. Door de woningbouwopgave en de kantorenleegstand te combineren kan de binnenstedelijke ruimte op een goede manier worden benut. Hoewel er sprake is van structurele kantorenleegstand is recent ook een kentering op de kantorenmarkt zichtbaar. Er is weer een toenemende vraag naar kantoorruimte vooral bij stations. Het is belangrijk om naast het toevoegen van woningen ook de bestaande werkgelegenheid in het gebied te behouden.

In de gemengde nieuwe stadswijk De Hoef-West komt meer ruimte voor wonen, maar er wordt ook gewerkt en geleerd. “Wonen' moet voldoende body krijgen, zodat er een prettig leefbaar gebied ontstaat. Het aandeel 'werken' zal afnemen maar blijft van belang. En de combinatie met 'leren' geeft levendigheid. Er komt een mix van bestaande gebouwen, getransformeerde kantoren en nieuwbouw. De buitenruimte wordt een aantrekkelijk verblijfsgebied. Waar mogelijk worden ook horecavoorzieningen in het gebied toegevoegd en er wordt ingezet op slimme mobiliteitsconcepten.

Raadspeiling 2017

In het kader van de uitwerking van de Structuurvisie De Hoef-West is de raad tussentijds gevraagd om zich uit te spreken over een aantal belangrijke onderdelen van de toekomstige inrichting van de Hoef-West. In de Ronde van 16 mei 2017 heeft de raad aangegeven dat er:
(a) ruimte is voor hoogteaccenten op De Hoef;
(b) ingezet kan worden op verdichting van de bebouwing;
(c) gestreefd moet worden naar een hoog ambitieniveau op het gebied van
duurzaamheid en kwaliteit van de openbare ruimte.
Verder is door de raad aangegeven dat zorgvuldigheid moet worden betracht met het omlaag bijstellen van parkeernormen.

3.2.3 Afwegingskader Transformatie Kantoren

De raad heeft op 16 april 2019 het Afwegingskader Transformatie Kantoren vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat voor de Hoef-West de bestaande werkgelegenheid van 5.000 arbeidsplaatsen moet worden behouden . Ook is vastgelegd dat ruimtelijk gezien de economische zwaartepunten in de gebieden rondom het station Schothorst en rondom de Computerweg moeten liggen.

3.2.4 Ontwikkelkader De Hoef-West

De in de Structuurvisie De Hoef-West genoemde doelen vragen om een nadere uitwerking. Dat is nodig om (nog) concreter zichtbaar te maken waar de mogelijkheden en kansen in het gebied liggen en daarnaast om duidelijke spelregels en kaders te hebben over hoe wordt omgaan met initiatieven van private partijen, welke verbindingen daarbij van belang zijn en welke rol de gemeente daarin zelf kan vervullen.

De ruimtelijke uitwerking van de Structuurvisie De Hoef-West is vastgelegd in het Ontwikkelkader De Hoef-West. Dat Ontwikkelkader is op 10 september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. In het Ontwikkelkader staat dat er in het gebied een mix moet komen van bestaande bouw, getransformeerde kantoren en nieuwbouw. De buitenruimte, zowel publiek als privaat wordt veel meer een aantrekkelijk en gezond verblijfsgebied met passende gebruikswaarde. Om aantrekkelijk te wonen, werken en te leren zijn (maatschappelijke) voorzieningen ook van belang.

In het Ontwikkelkader is (voorlopig) het maximaal aantal woningen voor de Hoef-West vastgesteld op 2.500, waarvan minimaal 35% sociale huurwoningen. De resultaten van nadere onderzoeken en de op stellen MER kunnen mogelijk nog leiden tot andere aantallen. Er zijn in het Ontwikkelkader puntsgewijs 5 leidende principes voor De Hoef-West geformuleerd: (1) De Hoef-West is een gemengde en inclusieve stadswijk met ruimte voor wonen, werken, leren en voorzieningen; (2) De Hoef-West is optimaal bereikbaar;
(3) De Hoef-West is een aantrekkelijk verblijfsgebied met veel ruimtelijke kwaliteit; (4) De Hoef-West is CO2-neutraal, circulair en klimaatadaptief en (5) De Hoef-West heeft een gezond woon- en werkklimaat.

Om de bovengenoemde ambities te behalen zet het Ontwikkelkader in op vijf leidende principes. De gedachte in het Ontwikkelkader is dat deze principes samen een slimme, duurzame en gezonde stadswijk maken.

Leidende principes

Deze principes zijn in het Ontwikkelkader uitgewerkt in de vorm van uitgangspunten waaraan het openbaar raamwerk en de nieuwe bebouwing in de Hoef-West moeten voldoen (bebouwing o.a. rooilijnen, hoogten, programma).
Het openbaar raamwerk is de kwantitatieve en kwalitatieve basisstructuur voor de organische ontwikkeling van het gebied en definieert ontwikkelvelden waarbinnen ruimte is voor bebouwing. Binnen de ontwikkelvelden worden de vijf leidende principes verder uitgewerkt in het gemengde stadsblok (zie hierna).
Er wordt op deze plaats volstaan met een beschrijving van de uitgangspunten voor nieuwbouw in het bij dit project betrokken deelgebied.

In paragraaf 3.3 Beoordeling bouwplan is beschreven hoe het voorliggende project zich verhoudt tot de in het Ontwikkelkader beschreven principes.

Het gemengde stadsblok

Een belangrijk uitgangspunt voor de bebouwing is dat in De Hoef-West wordt gekozen voor nieuwbouw (of verbouw) in de vorm van een gemengd stadsblok in een ontwikkelveld. Soms neemt het blok de vorm aan van een gesloten bouwblok en op andere plekken is het blok meer opengewerkt. Bestaande (grote) kantoren kunnen goed opgenomen worden in de principes van dit gemengde stadsblok. De eigen identiteit van deze kantoorpanden blijft zo behouden. Daarnaast is er ruimte voor op zichzelf staande panden. Hieronder is een illustratie opgenomen hoe een gemengd stadsblok eruit zou kunnen zien.

Het gebied binnen een stadsblok moet fijnmazig en doorgankelijk zijn. Er wordt naar gestreefd dat de routes in deze (private) blokken vrij toegankelijk zijn. In de binnenhoven ontstaat daarmee ook ruimte voor aantrekkelijke verblijfs- en of speelruimtes.

Door het gemengd samengestelde blok kan intern de logistiek worden opgelost. Hierbij is het uitgangspunt om gezamenlijk collectieve parkeervoorzieningen en mobiliteitsconcepten aan te bieden. Dit kan in aparte mobiliteitshubs of gebruik van parkeergarages op kavel. De parkeereis kan gereduceerd worden door middel van deelconcepten, fietsen en Mobility as a Service (MaaS)toepassingen. Er ontstaat daarmee ruimte voor 'volle grond'; een kwaliteit voor het wonen.

Uitgangspunt is dat het samengestelde blok een goede balans heeft tussen bebouwd en onbebouwd. Tenminste 50% oppervlak van elke ontwikkelkavel/blok wordt groen ingericht. Minimaal 20% daarvan op maaiveld niveau en de rest van het groen is vrij in te vullen op daken en gevels. Binnen het blok wordt gemengd gebouwd. De plinten geven de mogelijkheid tot aantrekkelijke functies. Er is een grote mate van diversiteit in woninggroottes binnen het blok met verschillende woningtypes. Goede hoogwaardige panden kunnen gecombineerd worden met kantoren.
De ontwikkeling van het samengestelde bouwblok gaat gelijk op met een integraal duurzaamheidsconcept. Daken worden maatschappelijk benut, dus ofwel energie, of biodiversiteit, of klimaat of recreatie of een combinatie daarvan.

Gebiedssfeer Plotterweg en principes voor de bebouwing

De belangrijkste gebiedssferen voor de nieuwe bebouwing in de Hoef-West zijn in het Ontwikkelkader geordend naar gebiedssferen. Het voorliggende project maakt deel uit van het gebied "Plotterweg". Volgens het Ontwikkelkader gaat de Plotterweg in de toekomst nadrukkelijk een rol vervullen voor autoverkeer, onder andere in de richting van het stationsgebied. Het wordt daarmee meer een evenknie van de Computerweg. De stadsblokken aan de noordzijde bestaan uit verschillende gebouwtypen (wonen en werken). Deze gebouwtypen bevatten zowel stadswoningen (3-4 lagen) als appartementen (5-8 lagen), waarbij op de hoek met de Hoefseweg hogere bebouwing mogelijk is. De gebouwen hebben hun entree aan de Plotterweg. De plint is altijd minimaal 4 meter hoog. Parkeren vindt aan de binnenzijde plaats. De panden verspringen op de rooilijn, wat bijdraagt aan een gevarieerd straatbeeld. Groen vormt een wezenlijk onderdeel van de bouwblokken: door de bebouwingswand op plekken te openen, infiltreert het groen van de openbare ruimte langs de Plotterweg de (semi)private wereld van de stadsblokken in.

Gebiedssfeer Hoefseweg en principes voor bebouwing

De Hoefseweg blijft in de toekomst een snelfietsroute die de buitenwijken van Amersfoort en omliggende gemeenten verbindt met de binnenstad. Aan weerszijden van deze route wordt de groen-blauwe structuur versterkt. Naar verwachting komt aan de noord-west zijde van de groene structuur een brede stoep voor de woningen, zodat mensen voor hun huis kunnen zitten en waar kinderen kunnen spelen. Deze stoep maakt tevens het incidenteel voorrijden met de auto en nood- en hulpdiensten mogelijk. Langs de Hoefseweg ontstaat een divers beeld van bebouwing. De rooilijn verspringt en er is ruimte voor (openbare) plekken. Ook qua bouwhoogte is de diversiteit groot.
De panden hebben hun voordeur aan de Hoefseweg met meestal een privé buitenruimte. Dit draagt bij aan de (sociale) veiligheid. Aan de Hoefseweg zal wonen de belangrijkste functie zijn, incidenteel voorzien van (kleinschalige) voorzieningen en werkfuncties in plinten. Ter hoogte van het Hoefpark is de dynamische functiemenging het grootst, evenals de dichtheid in bebouwing.
 
Bebouwing, dichtheden en programma

In het Ontwikkelkader zijn de principes voor de bebouwing, dichtheden en het programma vastgelegd.

De rooilijn langs de Plotterweg is 'verspringend'. De gebouwen langs de Hoefseweg staan afwisselend op de rooilijn. Op de kruisingen van de Hoefseweg met de belangrijkste dwarsverbindingen worden goede gebouwhoeken gemaakt in de rooilijn.
Op de gehele kavel Lichtpenweg bedraagt de maximaal toegestane hoogte van de bebouwing en de mate van variatie in bouwhoogte 3 - 8 lagen. Op de hoek met de Hoefseweg is een zoekgebied aangewezen voor hoogbouw van 9 - 16 bouwlagen.
De maximale dichtheid van de kavel is uitgedrukt in FSI (de FSI - floor space index geeft de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein). Voor het totale ontwikkelveld van de Lichtpenweg 6 bedraagt die 3. Tenslotte moet 5% van het totale brutovloeroppervlak worden benut voor 'werken'.

3.2.5 Hoogbouwvisie

In de door de gemeenteraad op 16 juli 2019 vastgestelde Hoogbouwvisie Amersfoort (en in het Ontwikkelkader De Hoef-West) is vastgelegd dat de initiatiefnemer een hoogbouweffectrapportage (HER) moet opstellen als het plan hoogbouw mogelijk maakt vanaf 9 lagen. Het gaat in de HER om een analyse van de effecten in de (directe) omgeving en van de uitwerking op aspecten als architectuur, kwaliteit, windhinder, schaduwwerking en ruimtelijke en functionele relaties met het maaiveld. De thema's in de Hoogbouweffectrapportage zijn:
thema 1: Bijdrage aan de Amersfoortse ambities;
thema 2: Beleving en inpassing in de omgeving en
thema 3: Beeldkwaliteitsaspecten.

Voor het voorliggende project is een HER (HER De Lichtpen, Zeep architects d.d. 27 mei 2020) gemaakt alsmede een onderzoek naar windhinder (CFD onderzoek windklimaat, Deerns d.d. 7 maart 2019). De rapportage en het onderzoek zijn toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. In paragraaf 3.3 Beoordeling bouwplan is nader ingegaan op deze onderzoeken.

3.2.6 Woningbehoefte

Deltaplan Wonen

Op 28 mei 2019 heeft de gemeenteraad het Deltaplan Wonen vastgesteld. Daaruit komt naar voren dat er in de stad een grote vraag is naar woningen. Om in die vraag naar voldoende woningen te voorzien, moeten er in de periode 2018 - 2030 10.000 tot 12.000 extra woningen bij komen. Dat zijn gemiddeld ongeveer 1.000 woningen per jaar. Dit betekent meer groei dan voorheen: van gemiddeld ongeveer 600 woningen per jaar in de afgelopen 10 jaar naar ongeveer 1.000 woningen per jaar richting 2030.

Het Deltaplan stelt vast dat de grootschalige binnenstedelijke groei moet worden geconcentreerd in gebieden waar een stedelijk woonmilieu met hoge dichtheid passend is en waar een goede ontsluiting per openbaar vervoer mogelijk is. De Hoef-West is aangewezen als een van de groeigebieden. Er zijn in het gebied circa 2500 nieuwe woningen gepland. Het bouwplan aan de Lichtpenweg 6 draagt bij aan deze doelstelling van het Deltaplan.

In het Deltaplan Wonen zijn specifieke regels opgenomen voor nieuwbouwprojecten. Zo geldt onder andere de verplichting dat minimaal 35% als sociale huurwoning wordt gerealiseerd en dat voldoende woningen in het middensegment worden gebouwd. In de Raadsinformatiebrief 2020-008 (4 februari 2020) "Voortgangsrapportage woningbouwopgave 2019" is aangegeven welke projecten als nieuw worden beschouwd en welke projecten dat niet zijn. Het project Lichtpenweg 6 is in het kader van het Deltaplan geen nieuw project en hoeft niet te voldoen aan deze specifieke regels uit het Deltaplan. Het project moet wel voldaan aan de in 2017 vastgestelde Uitwerking Strategie Sociale Woningbouw op grond waarvan minimaal 35% sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden. Ten aanzien van de verplichting om voldoende sociale huurwoningen te bouwen geldt de ontwikkeling van de locatie Lichtpenweg 6 (transformatie bestaand kantoor én nieuwbouw van 98 appartementen in gebouw A en B) als één samenhangend project.
Bij de transformatie van het bestaande kantoor op de Lichtpenweg naar woningen zijn door de woningcorporatie 56 appartementen en 85 kamers gerealiseerd. Dit zijn sociale huurwoningen. Met de bouw van 56 appartementen en 96 kamers is ruimschoots voldaan aan de eis van 35%. Ook draagt het plan bij aan de in het Deltaplan opgenomen doelstelling ten aanzien van het bouwen van meer huur- en koopwoningen in het middensegment.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zoals in dit geval de bouw van woningen), de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. In dit geval worden de woningen in bestaand stedelijk gebied gebouwd. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte dan wordt voldaan aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het voorliggende project is getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De resultaten van die toets zijn verwerkt in de rapportage 'Toets Ladder voor duurzame verstedelijking' d.d. 10 december 2019 - SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling'. Deze rapportage is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Op basis van de rapportage kan worden geconcludeerd dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.7 Nota Parkeernormen

In de gemeentelijke Nota parkeernormen Amersfoort zijn specifieke parkeernormen geformuleerd voor diverse functies. Met de parkeernormen kan bij een bepaalde omvang van een functie of een groep functies een berekening worden gemaakt van het te verwachten aantal auto's op diverse momenten. Het piekmoment is leidend voor het aantal benodigde parkeerplaatsen.

De normen worden gebruikt voor nieuwbouwsituaties of bij functiewijzigingen, waarvoor een vergunning of ontheffing dient te worden verkregen. Parkeerplaatsen moeten volgens de Nota Parkeernormen zoveel mogelijk op eigen terrein aangelegd worden plaatsvinden, zodat een ontwikkeling geen extra parkeerdruk in het openbaar gebied geeft.

Voor de Hoef-West geldt dat door verdichting de vraag naar mobiliteit zal toenemen en het daarom nodig is dat er toegewerkt wordt naar een gedeeld parkeer- en mobiliteitssysteem. Station Schothorst met intercityverbindingen naar de randstad, het busstation en de ketenvoorzieningen (P+R en fietsparkeren) vormen hierin een natuurlijk mobiliteitsknoopppunt. Ten behoeve van een prettig woon- en leefklimaat is het streven om de auto een minder dominante rol in het straatbeeld te laten vervullen. Daarvoor zetten we in op gezamenlijk gebouwde parkeervoorzieningen en op het aanbieden van deelmobiliteit, waarmee het autobezit kan worden verlaagd. Hiertoe gaan we werken volgens het 'Mobility as a Service' (MaaS) dienstenmodel. Dit trekt mensen aan die in een compacte stadswijk willen wonen en die hun eigen parkeerplaats niet zullen gaan missen, maar die juist wel optimaal toegang willen hebben tot mobiliteit. In De Hoef-West zou er dan ook een variëteit aan mobiliteitsdiensten beschikbaar moeten komen in collectieve mobiliteitshubs met uitgebreide fietsstallingsmogelijkheden, gedeeld parkeren, deelauto's, deelfietsen en logistieke diensten.

In dit project wordt geparkeerd op eigen terrein. Op 24 maart 2020 zijn nieuwe parkeernormen vastgesteld door de gemeenteraad. In het voorliggende bouwproject zijn echter al vergaande afspraken gemaakt en de gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de nieuwe normen op 24 maart 2020 tevens besloten dat onder andere dit project gebruik mag maken van de parkeernormen zoals die zijn vastgesteld in januari 2019 (bijlage 6 bij het raadsvoorstel : projecten met de behoud van de parkeernormen 2019).

De gemeenteraad heeft ook op 24 maart 2020 besloten dat de 25%-opslag bij meervoudig gebruik komt te vervallen. Dat is dan ook niet meegenomen in de berekening van de parkeereis van het voorliggende project. Vooruitlopend op gemeentebreed nog vast te stellen 'MaaS'beleid heeft de gemeenteraad verder besloten om aan de ontwikkelaar de mogelijkheid te bieden om de parkeereis met 30% te reduceren door inzet van deelauto's (20%) en deelfietsen (10%). Een voorwaarde hiervoor is dat een aantrekkelijk mobiliteitsconcept wordt aangeboden aan de bewoners in de vorm van o.a. deelauto's, deelfietsen en evt. andere mobiliteitsdiensten, waarmee aannemelijk kan worden gemaakt dat de 30% reductie op het autobezit van de bewoners kan worden gerealiseerd. Dit mobiliteitsconcept vereist goedkeuring van de gemeente en maakt onderdeel uit van de parkeeroplossing, zoals die wordt vastgelegd in de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen.
Het voorliggende bouwplan laat een tekort zien van 8 parkeerplaatsen op een parkeereis van in totaal 136 plaatsen (inclusief 5 deelauto's) en 26 deelfietsen. Dit tekort wordt ondervangen door een anterieure overeenkomst, waarin het afkopen van de resterende plekken is opgenomen.

3.2.8 Conclusie

Het voorliggende project voldoet aan het voor het project relevante provinciale en gemeentelijke beleid

3.3 Beoordeling bouwplan

3.3.1 Hoogbouweffectrapportage

Ten behoeve van de plannen aan de Lichtpenweg 6 is een Hoogbouweffectrapportage gemaakt. Deze rapportage (HER De Lichtpen, Zeep architects and urban designers d.d. 27 mei 2020) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. De rapportage kan als volgt worden samengevat.

Bijdrage aan Amersfoortse ambities

Door op dit perceel hoogbouw te realiseren en daarmee woningen op elkaar te stapelen wordt er minder aanspraak gemaakt op de buitenruimte. De beschikbare buitenruimte wordt in dit plan tevens vrijgespeeld van parkeervoorzieningen. De initiatiefnemer zet bij de realisatie van de hoogbouw in op parkeren onder een dek, waarmee er minder zichtbare parkeeroplossingen zijn en er zo meer kansen ontstaan voor een prettige, vrije en kwalitatieve buitenruimte.

Voor duurzaamheid is een brede ambitie geformuleerd door de initiatiefnemer. De ambitie is om een gebied te ontwikkelen dat met een minimale milieubelasting lang meegaat en aantrekkelijk blijft, ook voor toekomstige gebruikers. De Lichtpen gaat verder dan de gevraagde norm als het gaat om energiezuinigheid, groen en water. De Lichtpen loopt vooruit op de stad van de toekomst, door de integratie van groen, energiezuinigheid en klimaatadaptieve kenmerken. Er worden verschillende maatregelen omschreven die integraal deel uitmaken van het totaalplan. Hieronder vallen onder andere ontwerpaspecten met betrekking tot de waterhuishouding, bijdrage aan de circulaire economie, bouwsysteem, BENG, en natuurinclusief bouwen.

In De Lichtpen als totaalplan zal een gevarieerd woningaanbod worden gerealiseerd; sociale woningbouw, studentenwoningen, middel dure woningen en dure woningen in huur en in koop. Tevens is de geplande hoogbouw een prima aan- en invulling aan bijzondere woonwensen. Het plan omvat nieuwbouw van verschillende type woningen voor verschillende doelgroepen waardoor er een menging van doelgroepen aanwezig is. Onder andere met het realiseren van de publieke kop in de plint van de hoogbouw, sterke relatie tussen binnen-buiten en overvloeiing van de openbare ruimte wordt het voorzieningenniveau vergroot.

Geconcludeerd wordt dat dit plan voorziet in een bijdrage aan de Amersfoortse ambities van de groeiende en de inclusieve stad. De bijdrage aan de duurzame ambities zijn neergelegd en verwoord.

Beleving en inpassing in de omgeving

De Lichtpen omvat de transformatie van een bestaand kantoorpand tot woningbouw en de nieuwbouw van twee woongebouwen. De gehele ontwikkeling maakt onderdeel uit van de transformatie van bedrijventerrein De Hoef-West tot een stadswijk met een mix aan functies. Door het bestaande kantoorgebouw te handhaven en nieuwe woonvolumes toe te voegen, draagt het plan bij aan de herontwikkeling van het bedrijventerrein.

Volgens de gemeentelijke hoogbouwvisie is De Hoef-West een van de aangewezen gebieden om te transformeren met de mogelijkheid van een nieuw hoogbouwcluster. Gezien de huidige ontwikkelingen, de aanwezige ruimte, de goede bereikbaarheid en de afwezigheid van historische gevoelige structuren is in de clusters langs deze lijn middelhoogbouw met hoogbouwaccenten zeker denkbaar. Het te ontwikkelen plan ligt buiten het aandachtsgebied van de binnenstad. Ook heeft de beoogde hoogbouw geen invloed op de skyline van Amersfoort en belangrijke zichtlijnen van de Onze Lieve Vrouwetoren. Derhalve is er geen sprake van aantasting van de skyline van Amersfoort, een zichtlijn op de Onze Lieve Vrouwetoren of de toren van de Sint-Joris kerk.

Buiten dat het parkeren zich niet bevindt in de buitenruimte rondom de hoogbouw zal de eerste bouwlaag bestaan uit veel glas en deuren en heeft deze bouwlaag een hogere verdiepingshoogte. Dit vormt de basis van een goede beleving op straat. Het te opwaarderen bestaande kantoorpand en de nieuwe woningbouwblokken worden verbonden door middel van een opgetild dek met verblijfskwaliteit. Dit dek, de schakel tussen bestaand en nieuw, is een belangrijk onderdeel van de gehele ontwikkeling van De Lichtpen en draagt bij aan de transformatie tot levendige stadswijk met een mix aan functies.

Hoewel er aan de zuidzijde van ‘De Lichtpen’’ tussen twee gebouwen een verhoogde kans op windhinder bestaat, is dit gebied geschikt voor de beoogde activiteit ‘doorlopen’. Het is daarom niet nodig om voorzieningen te treffen om het windklimaat te verbeteren. Het windklimaat aan de zuidzijde is wel een aandachtspunt bij eventuele toekomstige herinrichtingen van de omgeving (CFD onderzoek windklimaat, Deerns 7 maart 2019). De positie van het terras aan de zuidzijde is het meest gunstig is omdat hier kwaliteitsklasse A geldt (goed voor langdurig zitten), hoewel deze eisen niet primair bedoeld zijn voor horeca-terrassen. Voor dergelijke terrassen zijn vrijwel altijd windschermen en/of luifels nodig om een goed windklimaat te creëren.

Aan de HER De Lichtpen, Zeep architects and urban designers d.d. 27 mei 2020 is een bezonningsstudie toegevoegd. Daaruit blijkt dat in de nieuwe situatie verschillende woningen in het te transformeren gebouw minder zon hebben op de gevel door schaduwval van de nieuwe toren. Met name de zuidgevel van het gebouw aan de overzijde, de zuid- en westgevel van de bestaande lichtpen en de westgevel van de lage nieuwbouw ondervinden schaduwval door de nieuwe woontoren. Echter alle (omringende) woningen hebben sowieso minimaal twee uren bezonning per etmaal. Daarmee wordt voldaan aan de onderzoeksnorm van TNO. Schaduwval door de nieuwe woontoren is dan ook geen belemmering voor de omliggende bebouwing.
Het effect van de geplande bebouwing op de privacy van de omliggende bebouwing is beperkt tot nihil vanwege de inpandige loggia's en de afstand tot omliggende bebouwing. In het onderzoek is ook de fictieve nieuwe bebouwing in de omgeving meegenomen. Ook ten aanzien daarvan wordt geconcludeerd dar er sprake is van minimaal 2 uren bezonning per etmaal.

Geconcludeerd wordt dat De Lichtpen en de hoogbouw bijdragen aan de transformatie van De Hoef-West tot een nieuwe stadswijk met een mix aan functies. Het project doet geen afbreuk aan de relatie met de binnenstad en cultuurhistorische waarden. Belangrijke zichtlijnen blijven gewaarborgd. De verschillende onderzoeken met betrekking tot wind, bezonning en privacy laten geen tot weinig nadelige effecten zien op het plangebied zelf en zijn omgeving.

Kwaliteitsaspecten
Voor de ontwikkeling van De Hoef-West is een structuurvisie gemaakt. Deze structuurvisie is vervolgens uitgewerkt in een stedenbouwkundig ontwikkelkader. In het ontwikkelkader is de ontwikkeling van De Hoef-West uitgewerkt aan de hand van verschillende gebieden. De Lichtpen bevindt zich in het deelgebied 'Plotterweg'. De nieuwbouw van De Lichtpen sluit aan bij de principes die het ontwikkelkader heeft aangegeven voor de Plotterweg en ook de Hoefseweg. Hierbij zijn er verschillende onderdelen die de (beeld)kwaliteit van het nieuwe ensemble versterken. De hoogbouw en bijbehorende plint zijn geaccentueerd door het materiaalgebruik en transparantie. De plint heeft een ruime verdiepingshoogte met publieke functie die zich richt op de openbare ruimte. De plint is verbijzonderd door veel glas en een houten raster.

Het parkeren is nauwelijks zichtbaar vanuit de openbare ruimte. Hierbij is gebruik gemaakt van een verhoogd dek in het binnengebied. Zodoende ontstaat een dynamisch en levendig gebied. Door materiaalgebruik en groen wordt de encroachments zone langs het gebouw bepaald.

3.3.2 Beoordeling stedenbouw en beeldkwaliteit

Lichtpenweg 6 ligt op een markant punt bij een entree van het stedelijke transformatiegebied De Hoef-West. De volumeopbouw en de programmering spelen er op in. De hoek Plotterweg/Hoefseweg wordt door een toren van 12 bouwlagen geaccentueerd. Op de extra hoge begane grond wordt een restaurant gehuisvest dat zich met het terras oriënteert op de drukke fietsroute en de naastgelegen vijver. Met deze functie en de woonfunctie is gelijk duidelijk dat je een nieuw levendig gebied binnengaat. Het principe van het samengestelde bouwblok is voor deze ontwikkeling geïnterpreteerd als een ensemble van 3 verschillende bouwvolumes die gegroepeerd zijn om een gemeenschappelijk binnenterrein.  Het gaat om het getransformeerde voormalige kantoorgebouw aan de Lichtpenweg 6, gebouw A van 4 bouwlagen aan de Hoefseweg met de toren (12) op de hoek en gebouw B aan de Plotterweg  (5 bouwlagen). Entrees zijn gericht op de aanliggende openbare ruimte. Aan het binnenterrein zorgen de aangrenzende woningen met buitenruimten voor levendigheid.

Het binnenterrein is een verhoogd aangelegd houten dek, waaronder geparkeerd wordt. Het dek wordt ingericht als verblijfsgebied, vooral voor de omliggende woningen. Het dek is via een aantal opgangen echter ook voor voetgangers uit de omgeving toegankelijk, waarmee er invulling gegeven wordt aan de beoogde doorwaadbaarheid in het gebied. Op het dek worden een aantal grote plantenbakken aangelegd, die met siergrassen, vaste planten en groepen opgaande, bloesemdragende struiken of kleine bomen ingeplant worden. De randen van de bakken worden deels als zitrand vorm gegeven. In het dek wordt ook een sparing gemaakt, waar doorheen vanuit de parkeergarage een boom groeit. Langs de buitenranden van het blok wordt zoveel mogelijk opgaande beplanting in de volle grond aangebracht. De daken van de laagbouw worden groen.

Qua volumeopbouw en programmering ontstaat er samen met het getransformeerde voormalige kantoorgebouw een aansprekend en samenhangend ensemble, dat de ruimtelijke kernwaarden van het ontwikkelkader goed uit draagt. Het verhoogde dek heeft de potentie voor een aangenaam verblijfs- en ontmoetingsgebied. De door de gekozen parkeeroplossing beperkte mogelijkheid voor beplanting in de volle grond wordt gecompenseerd door hoogwaardige beplanting in de omvangrijke bakken op het dek.

Figuur: Inrichtingsplan Lichtpenweg 6

3.3.3 Bereikbaarheid en parkeren

Het projectgebied is goed en direct bereikbaar per fiets en te voet. Het plan ligt vlakbij het treinstation Amersfoort-Schothorst. Er zijn duidelijke verbindingen met de stad en naar het buitengebied. Het gebied van de Hoef-West is per auto bereikbaar vanaf de A28 en A1. De locatie Lichtpenweg 6 wordt op dit moment ontsloten via de Lichtpenweg en de Computerweg. Met de gebiedsontwikkeling kan de ontsluiting worden aangevuld met of gewijzigd naar de Plotterweg. Dit zal voor de ontsluiting van het perceel naar verwachting geen negatieve impact hebben.

Voor het parkeren van auto's wordt (onder een opgetild houten dek) een halfverdiepte parkeergarage gebouwd tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing. De parkeerplaatsen zijn verdeeld in een parkeergarage en op maaiveld. Er zijn in totaal 128 plaatsen beschikbaar, inclusief plaatsen voor deelauto's. In de parkeerbalans is gerekend met volledige uitwisseling van alle parkeerplaatsen door alle gebruikers. Plekken voor bewoners moeten ook gebruikt kunnen worden door bezoek en vice versa. De parkeereis op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid bedraagt 136 plaatsen (inclusief 5 deelauto's) en 26 deelfietsen. Het tekort van 8 plaatsen wordt ondervangen door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar, waarin het afkopen van deze resterende plekken is opgenomen.

De gemeenteraad heeft op 13 juli 2021 besloten om de voor het voorliggende bouwplan de parkeereis te reduceren met 30 % door de inzet van 5 deelauto's en 26 deelfietsen en in de omgevingsvergunning de voorwaarde te stellen dat hiervoor een mobiliteitsplan ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de gemeente.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een aantal specifieke (milieu)omgevingsaspecten bekeken of de gewenste ontwikkeling op deze locatie mogelijk is.

MER de Hoef-West

Bij de voorbereiding van Ontwikkelkader de Hoef-West, waartoe ook het gebied van dit project behoort, waren al diverse milieuonderzoeken uitgevoerd. Daarbij werd vastgesteld dat de geplande ontwikkelingen in het gebied mogelijk tot verhoogde risico's kunnen leiden vanwege externe veiligheid, geluidsbelasting en luchtkwaliteit. Eerste onderzoeken wezen uit dat oriëntatiewaarde van het groepsrisico voor externe veiligheid zou worden overschreden. Ook was er sprake van een hoge geluidsbelasting vanwege de sporen en was mogelijk de luchtkwaliteit van het gebied van de Hoef-West een aandachtspunt. Omdat in sommige delen van het gebied bovendien sprake zou kunnen zijn van een stapeling (cumulatie) van milieurisico's is in 2019 besloten om voor de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West geen m.e.r.-beoordeling te doen maar (meteen) een m.e.r. procedure te starten.

Om de beoogde ontwikkelingen in de Hoef-West mogelijk te maken, worden nieuwe bestemmingsplannen (en later een omgevingsplan) opgesteld. Daarvoor is een plan m.e.r. nodig. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe bestemmingsplannen worden ook al omgevingsvergunningen aangevraagd, zoals de voorliggende aanvraag voor het bouwen van appartementen.
Omdat zowel sprake is van bestemmingsplannen (omgevingsplan) als een vergunning is er voor gekozen om voor het gebied van de Hoef-West een gecombineerde plan- en project m.e.r.op te stellen, waarbij zowel aan de eisen van de plan- als de project m.e.r. wordt voldaan. Daarmee wordt een stapeling van de milieueffectrapportage voorkomen. Het MER omvat alle mogelijke ontwikkelingen die mogelijk gaan plaatsvinden en hoeft daarom maar één keer opgesteld en vastgesteld te worden.

In hoofdstuk 4.12 van deze toelichting wordt nader op het MER voor de Hoef-West ingegaan. Het MER milieueffectrapport De Hoef-West (16 juni 2021) met bijlagen is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Het doorlopen van de gecombineerde plan- en project-m.e.r - procedure wordt gekoppeld aan het eerste ruimtelijke besluit voor het gebied van de Hoef-West. Dat is de voorliggende planologische procedure voor de bouw van 98 appartementen aan de Lichtpenweg 6. In het kader van deze procedure wordt ook het advies van de Commissie MER gevraagd en zal het bevoegde gezag bij het verlenen van de omgevingsvergunning ook een besluit nemen over het aanvaarden van het MER.

4.2 Bodem

4.2.1 Bodemkwaliteit de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de bodemkwaliteit beoordeeld.
De Hoef-West is gelegen op zandgronden. De ondergrond bestaat overwegend uit lemig fijn zand. De bodem van de Hoef-West is veelal in kaart gebracht. Er is voor een deel van het plangebied een bodemonderzoek beschikbaar. Onderstaande figuur toont de resultaten van deze onderzoeken. Daaruit blijkt dat er in de Hoef-West geen overschrijding van de interventiewaarde bekend is. Wel is er op meerdere locaties sprake van overschrijving van de toetsingswaarde.

Figuur : Mate van verontreiniging

4.2.2 Bodemkwaliteit Lichtpenweg 6

Voor de bouw van de woningen aan de Lichtpenweg 6 dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwbouw. In opdracht van de initiatiefnemer heeft PJ Milieu b.v. te Nijkerk een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dat onderzoek (Verkennend bodem- en asbestonderzoek, PJ Milieu b.v. d.d. 30 oktober 2017) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing.

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem zodanig is, dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen plannen en het verlenen van een omgevingsvergunning.

4.2.3 Niet Gesprongen Explosieven

In 2013 heeft Opsporingsbedrijf REASeuro in opdracht van de gemeente Amersfoort een Historisch Vooronderzoek conventionele explosieven (CE) en de daarbij behorende CE Bodembelastingkaart afgerond. Hieruit blijkt dat een deel van de Hoef-West hoog verdacht is op niet gesprongen explosieven uit WOII. Het gaat om afwerpmunitie (vliegtuigbommen), munitie van boordwapens en klein kaliber munitie.

Risicoprofielkaart CE

Dit betekent dat de voorgenomen grondroerende werkzaamheden pas uitgevoerd kunnen worden als aangetoond is dat men hier veilig kan werken. Daarom moet de projectlocatie eerst door een gecertificeerd opsporingsbedrijf op niet gesprongen explosieven onderzocht en vrijgegeven worden, voordat de civieltechnische werkzaamheden kunnen plaatsvinden.

Door Heijmans Infra b.v. is een detectierapportage in verband met de opsporing van conventionele explosieven opgesteld. Deze rapportage (Detectierapportage opsporing CE, Heijmans Infra b.v.,13 juni 2019) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing.
Op basis van het opsporingsonderzoek is vastgesteld dat de locatie Lichtpenweg 6 nog niet vrij kan worden gegeven op de aanwezigheid van conventionele explosieven. Daarvoor zijn aanvullende onderzoeken en werkzaamheden nodig.

Een terreingedeelte ter grootte van 3.146 m 2 valt onder categorie D (dit zijn gebieden die door de aanwezige infrastructuur zoals afrastering en gebouwen niet gedetecteerd kunnen worden) en moet worden ontdaan van obstakels zoals hekwerken, opstallen (fietsenstalling), vegetatie (heggen) en de bestrating. Na het wegnemen van die obstakels moet detectie worden uitgevoerd om de ondergrond inzichtelijk te maken.
Na verwijdering van de bestrating moet op categorie C terreinen (gebieden waarin gedetecteerde verstoringen niet individueel te onderscheiden zijn) een nieuwe non-realtime actief/passieve detectie worden uitgevoerd om te bepalen of de verstoring die gemeten wordt door de verharding wordt veroorzaakt komt of dat het in de ondergrond zit.

Verder wordt in de rapportage van Heijmans Infra b.v. aanbevolen om het eventueel overgebleven verstoord gebied door middel van gecontroleerd ontgraven uit te graven totdat er geen significante uitslagen meer worden geconstateerd. Het ontgraven gebied moet realtime (analoog) worden gedetecteerd en gemeten objecten moeten direct worden benaderd om het gebied vrij te geven na het uitnemen van de verstoringen.

Voor aanvang van de geplande bouwwerkzaamheden wordt er voor de gebieden met een archeologische verwachting (zie hoofdstuk 4.10) een inventariserend veldonderzoek gedaan door middel van het graven van proefsleuven. Omdat de locaties waar de grondroerende werkzaamheden voor het proefsleuvenonderzoek gaan plaatsvinden mogelijk verdacht zijn op de aanwezigheid van conventionele explosieven worden eerst de mogelijk nog aanwezige explosieven opgespoord aan de hand van een CE bodemonderzoek. Hierbij moeten door middel van oppervlaktedetectie de locaties van verdachte objecten (mogelijke explosieven) worden bepaald. Daartoe is een projectplan gemaakt (Projectplan Opsporing CE d.d. 10 april 2020, Heijmans Infra B.V.), dat door de gemeente op 17 april 2020 is geaccordeerd.



Om het gehele terrein vrij te geven moet ook het gehele terrein onderzocht worden. Dat gebeurt pas voordat de bouw daadwerkelijk gaat plaatsvinden en niet eerder. Het eerder weghalen en vervolgens weer aanleggen van de bestrating (omdat het terrein nog in gebruik is) is een kostbare ingreep is. Daarom wordt gewacht met het gehele onderzoek tot voor het moment van de aanvang van de bouw. Aan de omgevingsvergunning wordt dan ook de voorwaarde verbonden dat bouw- en andere bodemverstorende werkzaamheden pas kunnen plaatsvinden nadat (1) door middel van onderzoek is aangetoond dat alle te ontgraven gronden vrij zijn van explosieven en de werkzaamheden daarmee zonder gevaar op NGE kunnen worden uitgevoerd en (2) de gemeente goedkeuring aan het onderzoek heeft gegeven.

 

4.3 Flora en fauna

4.3.1 Soorten- en gebiedsbescherming de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is door Antea Group een natuurtoets uitgevoerd, waarin onderzocht is welke beschermde soorten in de Hoef-West aanwezig (kunnen) zijn en of er sprake kan zijn van aantasting van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Deze toets is opgenomen in bijlage 8 van de Bijlagenbundel bij het MER d.d. 16 juni 2021.
Het gebied bevindt zich binnen de bebouwde kom, zodat de wettelijke bescherming van houtopstanden niet van toepassing is.

In de natuurtoets wordt geconcludeerd dat indien nesten van broedvogels aanwezig en in gebruik zijn deze tijdens de broedperiode niet verwijderd of verstoord mogen worden. Mocht het niet mogelijk zijn om buiten het broedseizoen om te werken dan dient het gebied waar de werkzaamheden plaatsvinden vóór het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden voor (broed)vogels.

Voorafgaand aan de realisatiefase dient onderzocht te worden of er daadwerkelijk vliegroutes en foerageergebieden voor vleermuizen aanwezig zijn. Wanneer hieruit blijkt dat er daadwerkelijk vliegroutes en foerageergebieden aanwezig zijn zal naar verwachting sprake zijn van vernietiging van deze functies door het realiseren van het plan. Dit is in strijd met de Wet natuurbescherming en er dient daarvoor een ontheffing aangevraagd te worden bij de provincie Utrecht. Als onderbouwing van de ontheffing dient een ecologisch activiteitenplan te worden opgesteld. Hierin worden mitigerende en compensatiemaatregelen beschreven die aantoonbaar maken dat negatieve effecten worden voorkomen, verminderd of al dan niet gecompenseerd.

In de natuurtoets wordt verder geconcludeerd dat de Hoef-West niet is gelegen in of nabij een NNN-gebied. Ook komt er geen NNN voor binnen de invloedsfeer van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN gebied ligt circa 900 meter ten zuidoosten van het plangebied. Van zowel indirecte als directe aantasting van NNN zal dan ook geen sprake zijn. (Significant) negatieve effecten op NNN gebieden zijn uitgesloten.
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Arkemheen, gelegen ten noordoosten van de Hoef-West op ca 5,5 km afstand. Dit gebied is aangewezen als Vogelrichtlijn gebied. Aan dit gebied grenst ook het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren op ca 9 km afstand. Deze gebieden kennen geen stikstofgevoelige habitattypen. Verder weg van De Hoef-West liggen nog twee Natura 2000-gebieden, beide op minder dan 20 km afstand. Ten westen is dit het Natura 2000-gebied de Oostelijke Vechtplassen (op ca 18 km) en ten oosten de Veluwe (op ca 14,5 km). Deze beide gebieden zijn aangewezen als Vogel en Habitatrichtlijngebieden en bevatten stikstofgevoelige habitattypen. De effecten van de ontwikkeling op stikstofgevoelige habitat zijn berekend voor zowel de realisatiefase als voor de gebruiksfase (zie hoofdstuk 4.3.3).

4.3.2 Soorten- en gebiedsbescherming Lichtpenweg 6

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning moet duidelijk zijn of natuurwetgeving en -beleid, de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. Daarvoor is een quick-scan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Deze scan (Quickscan Wet natuurbescherming terrein Lichtpenweg 6, Bureau Viridis Culemborg d.d. 15 april 2019) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. De scan geeft antwoord op de navolgende vragen: (1) zijn in het plangebied beschermde soorten en/of verblijfplaatsen van deze soorten aanwezig of te verwachten; (2) ondervinden aanwezige beschermde soorten negatieve effecten van de voorgenomen ruimtelijke ingreep en de benodigde werkzaamheden; (3) is het mogelijk om optredende negatieve effecten op beschermde soorten te mitigeren en zo ja op welke wijze dient dit te geschieden en (4) is het noodzakelijk aanvullend onderzoek uit te voeren.
Het rapport geeft advies met betrekking tot de mogelijkheden om de geplande ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming met de Wet natuurbescherming uit te voeren.

Uit de rapportage blijkt het volgende:
(1) in het gebied van het project kunnen algemene broedvogels als heggemus tot broeden komen. Ook kunnen vleermuizen als gewone dwergvleermuis het gebied gebruiken als foerageergebied;
(2) het project heeft geen negatieve effecten, mits het verwijderen van het plantsoen en de bomen plaatsvindt buiten de periode dat eventuele nesten in gebruik zijn door vogels. Voor vleermuizen zal het hoogstens om een marginaal onderdeel van het foerageergebied gaan;
(3) eventuele negatieve effecten op beschermde soorten kunnen worden gemitigeerd door te werken buiten de periode dat nesten in gebruik zijn. Als broedseizoen wordt vaak half maart tot half juli aangehouden, maar eventuele broedgevallen buiten deze periode zijn ook beschermd;
(4) deze quick-scan geeft voldoende duidelijkheid. Aanvullend onderzoek is niet nodig.
Indien de beschreven mitigerende maatregelen in acht worden genomen, is er geen sprake van een overtreding van de Wet natuurbescherming. Daarbij gaat het erom dat wordt gewerkt buiten de broedtijd van vogels. Indien de kap van bomen gedurende de broedperiode wordt uitgevoerd, moet voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelcontrole worden uitgevoerd. Indien geen in gebruik zijnde nesten aanwezig zijn, kan het gebied voor de voorgenomen werkzaamheden worden vrijgegeven. Zijn wel in gebruik zijnde nesten aanwezig, dan dienen de werkzaamheden te worden uitgesteld tot het moment dat de jongen zijn uitgevlogen.

Vanuit de Wet Natuurbescherming geldt verder een algemene zorgverplichting (artikel 1.11 van de Wet Natuurbescherming). Om invulling te geven aan deze zorgverplichting is het noodzakelijk dat werkzaamheden in het projectgebied met de minste schade voor aanwezige planten en dieren worden uitgevoerd. Verder dienen werkzaamheden vanuit één richting te worden uitgevoerd zodat eventueel aanwezige dieren de tijd hebben voor de werkzaamheden uit te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Tenslotte dient zoveel mogelijk gebruik te worden gemaakt van bestaande wegen en paden.

Binnen het gebied van het project bevindt zich geen NNN-gebied. Binnen de invloedsfeer van het plangebied komen ook geen NNN-gebieden voor. Er is van aantasting van deze gebieden dan ook geen sprake. Binnen het projectgebied bevindt zich ook geen Natura-2000 gebied. Deze zijn echter wel aanwezig binnen de invloedsferen van het project en het gebied van de Hoef-West. De verschillende ontwikkelingen van het gebied kunnen daarmee effect hebben op de op de habitattypen in de Oostelijke Vechtplassen en op de Veluwe. De effecten van de ontwikkeling op stikstofgevoelige habitat zijn berekend voor zowel de realisatiefase als voor de gebruiksfase (zie hoofdstuk 4.3.4).

4.3.3 Wet Natuurbescherming - stikstofdepositie

In het kader van de MER voor de Hoef-West zijn de effecten van de ontwikkeling van het gehele gebied op stikstofgevoelige habitats berekend door Antea Group (16 juni 2021) voor zowel de realisatiefase als voor de gebruiksfase (bijlage 9 in de Bijlagenbundel bij het MER) d.d. 16 juni 2021). De AERIUS-berekening is uitgevoerd met de meest recente versie van AERIUS Calculator (2020). In deze berekening zijn de eventuele effecten van verkeer in de gebruiksfase op een afstand van meer dan 5 kilometer van het wegvak in beeld gebracht. Met de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurherstel vormt de realisatiefase geen belemmering voor een plan of project.

Op basis van de resultaten met betrekking tot de gebruiksfase kunnen de volgende conclusies worden getrokken.
Wat betreft het Programma 2019 kunnen significante gevolgen op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie worden uitgesloten. Daarmee staat het aspect stikstof verdere besluitvorming niet in de weg. Dit kan geconcludeerd worden op voorwaarde dat zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw gasloos gerealiseerd wordt. Daarnaast dient het verkeer met ten minste 6% gereduceerd te worden door bijvoorbeeld woningtypen te realiseren die minder verkeer genereren en/of in te zetten op deelmobiliteit.

Met betrekking tot het scenario Optie B 2020 kunnen significante gevolgen op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie niet uitgesloten worden bij de gehanteerde verkeersgeneratie. Bij welk aantal woningen sprake is van meer dan 0,00 mol/ha/jr stikstofdepositie is niet eenduidig te bepalen. Dit is afhankelijk van vele factoren, zoals het type woningen, het autobezit en de inzet en efficiëntie van mobiliteitsmaatregelen om de verkeersgeneratie te beperken.

4.3.4 Bomen en landschapsinrichting

Door de initiatiefnemer is een Bomen Effect Rapportage (BER) gemaakt. Deze rapportage (Duifhuizen boomadviesbureau, BER 27 juni 2018) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Met een BER wordt inzicht gegeven in de kwaliteit van de bomen en de algemene impact van de voorgenomen bouwplannen op de aanwezige bomen. In totaal zijn 46 bomen beoordeeld. Door de nieuwbouw kunnen 32 bomen niet worden gehandhaafd.

Op grond van een gehouden nulmeting en de invloed van het project op het gebied wordt geadviseerd om de 32 niet te handhaven bomen te verwijderen. De toekomstverwachting van deze bomen is overwegend te slecht om deze in te passen in het ontwerp van de nieuwbouw of ze te verplanten. Wel kan worden overwogen om een één boom (sierkers boomnr. 36) te verplanten. Voor de 14 na realisering van het project te handhaven bomen wordt in het rapport geadviseerd om een keuze te maken uit 2 opties:
(1) alle bomen te verwijderen en over te gaan tot nieuwe aanplant. Van de 14 (na nieuwbouw) te handhaven bomen is er slechts één zonder essentaksterfte. Eenmaal aangetaste bomen sterven steeds verder af en worden slecht beheerbaar en esthetisch onaantrekkelijk;
(2) alleen de bomen met de nummers 39 t/m 43 met een lichte aantasting (voorlopig) te handhaven om zo de beeldbepalende bomenstructuur aan de zuidoostzijde van het terrein in stand te houden.

Situatie na nieuwbouw met boomnummers

Er is door de intiatiefnemer een Visie op de landschapsinrichting (Loos Van Vliet) gemaakt. Deze visie is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. Daarin is aangegeven dat de bestaande bomen ter plaatse van het huidige parkeerterrein zullen worden verwijderd en worden vervangen door berken. De visie beschrijft hoe in de nieuwe situatie het 'landschap' vorm wordt gegeven door nieuwe bomen en door middel van beplanting, hagen en erfafscheidingen. Ook wordt inzicht gegeven in de inrichting van de verblijfsplekken en het terras.

Landschapsplan 

4.4 Geluid

4.4.1 Wet geluidhinder

 
De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Bij vaststelling van een bestemmingsplan of het voeren van de onderhavige procedure om te komen tot een omgevingsvergunning komen in de volgende gevallen de regels van de Wgh aan de orde: (1) het bestemmen van gronden voor nieuwe of gewijzigde geluidsgevoelige objecten nabij (spoor-)wegen en industrieterreinen; (2) het bestemmen van gronden voor de realisatie of wijziging van (spoor-) wegen en (3) en industrieterreinen.

De Wgh werkt met een systeem van voorkeursgrenswaarden en maximaal toegestane geluidsbelastingen. Indien een voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan onder bepaalde voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hierbij mag de geluidsbelasting nooit hoger zijn dan de maximaal toegestane geluidsbelasting. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting voor nieuwe of bestaande geluidsgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidsoort .

4.4.2 Verkeerslawaai en spoorweglawaai

Voor het voorliggende project zijn verkeerslawaai en spoorweglawaai relevant. In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (Wgh art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg.

In geval van een nieuwe of gewijzigde weg of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt in de meeste gevallen 48 dB (Lden). De maximaal toegestane geluidsbelasting bedraagt 63 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

4.4.3 Geluidsnota gemeente Amersfoort

De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota Amersfoort Wet geluidhinder, september 2015). Hierin zijn criteria en voorwaarden opgenomen die aan de hogere grenswaarde worden verbonden.

4.4.4 Geluid de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is een akoestisch onderzoek opgesteld door Alcedo (10 november 2020, bijlage 3 uit de Bijlagenbundel bij het MER d.d. 16 juni 2021). Om de akoestische effecten goed in beeld te brengen zijn naast de effecten binnen het gebied van de Hoef-West ook de directe omgeving rondom het plangebied meegenomen.

Figuur: de Hoef-West (rood) en onderzoeksgebied (blauw)

In het akoestische onderzoek wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van de Hoef-West leidt tot de toename van woningen (en andere geluidgevoelige bestemmingen) in een geluidbelast gebied. In de directe omgeving is sprake van spoorlijnen en wegen die geluid produceren. Uit het onderzoek blijkt dat de planontwikkeling geen relevant effect heeft op de geluidbelasting ter plaatse van woningen in omliggende woonwijken. De maximale toename door de planontwikkeling is 1 dB vanwege reflectie van railverkeerslawaai en 1,5 dB vanwege wegverkeerslawaai. Uit het onderzoek blijkt verder dat geluidreducerende maatregelen moeten worden getroffen, om bij de geluidgevoelige gebouwen in de Hoef-West te laten voldoen aan wettelijke grenswaarden en ter verbetering van het algehele woon- en leefklimaat. In het geluidonderzoek van Alcedo is daarvoor een set aan maatregelen uitgewerkt. Het gaat daarbij om maatregelen aan wegen, spoorlijnen en overige maatregelen.

4.4.5 Geluid Lichtpenweg 6

Er is specifiek akoestisch onderzoek gedaan voor het voorliggende project (Akoestisch onderzoek Deerns Nederland b.v. d.d. 7 maart 2019). Dit onderzoek is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. Uit het onderzoek blijkt dat het nieuwbouwplan geluidsbelasting ondervindt op de gevels als gevolg van weg- en spoorverkeerslawaai. De maximaal te ontheffen waarde (68 dB voor spoorwegverkeerlawaai en 63 dB voor wegverkeerslawaai) wordt niet overschreden.
De voorkeursgrenswaarden voor wegverkeerslawaai (48 dB) worden wel overschreden bij de Lichtpenweg en Plotterweg en de voorkeursgrenswaarden voor spoorwegverkeerlawaai (55 dB) worden bij beide spoortrajecten eveneens overschreden.

Er zijn geen doeltreffende maatregelen waarmee de geluidbelastingen kunnen worden gereduceerd tot de voorkeursgrenswaarden. Geluidbelastingen op het plan zijn daardoor alleen toelaatbaar na een afzonderlijk besluit. Om de realisatie van de woningen mogelijk te maken dient een hogere waarde te worden vastgesteld van 49 dB voor de Lichtpenweg, 54 dB voor de Plotterweg, 58 dB voor het spoortraject Amersfoort-Zwolle en 66 dB voor het spoortraject Amersfoort-Apeldoorn. De maatgevende gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van weg- spoorverkeerslawaai betreft 63 dB.

Voor het vaststellen van hogere waarden zijn door de gemeente Amersfoort in de Geluidsnota Amersfoort Wet geluidhinder aanvullende voorwaarden gesteld. De geluidbelasting op het plan mag niet onaanvaardbaar hoog zijn. Hieraan wordt voldaan. Voorwaarde is verder wel dat in het ontwerp maatregelen worden getroffen waardoor iedere woning over ten minste één geluidluwe gevel beschikt. Daarnaast dient de minimaal benodigde geluidwering van de gevel te worden afgestemd op de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van weg- en spoorwegverkeer. In het akoestisch onderzoek paragraaf 4.5) is per gevelvlak de minimaal benodigde geluidwering weergegeven. Het akoestisch onderzoek dient als onderbouwing van het besluit tot vaststelling van hogere waarden.

Overzicht hogere grenswaarden

De procedure om te komen tot de vaststelling van de hogere waarden wordt tegelijkertijd met de (uitgebreide) procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning voor de woningen gevolgd. In de bijlagen bij deze onderbouwing is het Besluit hogere grenswaarden volgens de Wet geluidhinder d.d. 20 juli 2021 opgenomen met de bijbehorende gegevens (Formulier hogere grenswaarden en akoestisch onderzoek d.d. 7 maart 2019).

4.5 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de kwaliteit van de leefomgeving. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. Als hulpmiddel voor de inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), in samenwerking met de Ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en Economische zaken, in 2009 een indicatieve bedrijvenlijst opgesteld.

De indicatieve bedrijvenlijst in de VNG-publicatie geeft richtafstanden, gebaseerd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of gemengd gebied. Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is (wordt) ingericht volgens het principe van functiescheiding. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Hieronder valt ook gebied dat is gelegen direct langs de hoofdontsluitingsstructuur. Indien sprake is van een gemengd gebied mogen de richtafstanden in de VNG-brochure met één afstandsstap worden verlaagd.

Lichtpenweg 6 bevindt zich in overwegend een kantorengebied en wordt vrijwel geheel omringd door kantoren en bedrijvigheid. Van een echte functiemenging is dan ook geen sprake. Daarentegen wordt een kantoren- en bedrijventerrein gekenmerkt door een bepaalde verhoogde milieubelasting vanwege de aanwezige bedrijvigheid. Deze verhoogde milieubelasting past niet binnen het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Daarom sluit het omgevingstype 'gemengd gebied' het beste aan bij de aanwezige omgevingskwaliteit van het betrokken gebied. Dit betekent dat bij de beoordeling van het aspect bedrijven en milieuzonering de richtafstanden uit de VNG-procedure met één afstandsstap kunnen worden verlaagd.

4.5.2 Zonering in relatie tot de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de milieuhinder van de aanwezige bedrijven beoordeeld. De aanwezige bedrijven met de bijbehorende milieucontour zijn opgenomen in de onderstaande figuur. De richtafstand tot de dichtstbijzijnde woning is bepaald op basis van de SBI code, waarmee het type bedrijf wordt omschreven. De meeste vestigingen in de Hoef-West zijn kantoren van bedrijven met een productielocatie elders in Nederland. Daardoor zijn de richtafstanden niet van toepassing op deze vestigingen. Alleen de hondendagopvang de Hoef is vanwege de aanwezige geluidcontour van 100 meter een aandachtspunt bij de transformatie. De bedrijvigheid in De Hoef-Oost heeft geen milieucontouren die over het plangebied heen liggen.

Figuur: bedrijvigheid en richtafstanden binnen de Hoef-West

De in en nabij het gebied van de Hoef-West aanwezige bedrijvigheid is mengbaar met woningen met uitzondering van de hondendagopvang. Deze functie dient te worden verplaatst voordat in de directe omgeving sprake is van bewoning of andere gevoelige bestemmingen. Met de transformatie kunnen ook nieuwe hinder veroorzakende functies een plek krijgen in het plangebied. Nieuwe bedrijven en voorzieningen worden toegestaan onder voorwaarde dat deze mengbaar zijn met woningen, om te voorkomen dat ongewenste milieuhinder op treedt.

4.5.3 Zonering in relatie tot Lichtpenweg 6

SAB, adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling, hebben specifiek voor het project Lichtpenweg 6 een quick scan bedrijven en milieuzonering opgesteld. Deze scan (Quick-scan bedrijven en milieuzonering , SAB adviseurs d.d. 16 april 2019) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing.

Hinder van de nieuwe ontwikkeling
Wonen is geen hinderveroorzakende functie. Een nadere toetsing naar de woningen is dan ook niet nodig. De horecafunctie in gebouw A kan mogelijk wel hinder veroorzaken. In de toekomstige situatie is in het plangebied sprake van een combinatie van de functies wonen en horeca in één gebouw. Voor gebieden waar sprake is van een dergelijke functiemenging, zoals bij stadscentra, woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid/zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen, kent de VNG-brochure het begrip 'gebied met functiemenging'. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven winkels.

In de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4 VNG-uitgave) opgenomen. In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. In gebieden met functiemenging gelden geen richtafstanden, maar wordt gewerkt met een drietal categorieën van activiteiten. Het gaat om de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid: (A) activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen -in gebieden met functiemenging- kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn daarbij toereikend; (B) activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden en (C) de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

De meeste horecafuncties vallen binnen categorie A uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. Alleen bij de realisatie van een eventueel muziekcafé, is sprake van een activiteit die behoort tot categorie B. Hieruit volgt dat uitsluitend een aantal (horeca)activiteiten binnen de categorieën A en B zijn toegestaan. Deze activiteiten zijn weinig milieubelastend en met inachtneming van de eisen van het Bouwbesluit dan wel met een bouwkundige afscheiding is er geen sprake van een belemmering voor woningen in en rondom het plangebied ten aanzien van bedrijven en milieuzonering.
In het kader van de verdere toetsing van de omgevingsvergunning zal dit nader worden beoordeeld. Eventueel moet aan de hand van een bouwakoestisch onderzoek worden aangetoond of er mogelijk bouwakoestische maatregelen getroffen moeten worden.

Hinder van bestaande bedrijvigheid op de nieuwe ontwikkeling  

Naast de hinder die een ontwikkeling zelf kan veroorzaken, dient ook onderzocht te worden of de beoogde ontwikkeling zelf hinder kan ondervinden van hinderveroorzakende functies uit de omgeving. Woningen moeten worden aangeduid als milieuhindergevoelig. Aangezien er in de omgeving van de bouwlocatie op grond van het bestemmingsplan diverse (hindergevende) functies mogelijk zijn en feitelijk gezien zijn gevestigd, zijn deze geïnventariseerd. De gronden rondom de bouwlocatie hebben de bestemming 'Gemengd - 1'. Binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan is vastgelegd dat deze gronden bestemd zijn voor kantoren, bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.2 (zoals aangeduid in de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten), onderwijs, vrije tijdsvoorzieningen, vergaderfaciliteiten/ hotel/ congres, persoonlijke dienstverlening, maatschappelijke functies en horeca a en c.

Uitgaande van de maximale mogelijkheden die deze gemengde bestemming biedt, dient rekening te worden gehouden met (de mogelijkheid van) een bedrijf in de milieucategorie 3.2. Deze milieucategorie heeft binnen een gemengd gebied een richtafstand van 50 meter. Aangezien de afstand tussen het plangebied en deze gronden 0 meter bedraagt, kan niet worden voldaan aan de benodigde richtafstand. Voor de richtafstanden geldt dat hier gemotiveerd van kan worden afgeweken. Als gekeken wordt naar de huidige, feitelijke inrichting van de percelen binnen 50 meter van het plangebied dan geldt het volgende:

Wanneer aan de hand van de huidige inrichting van de percelen met bijbehorende richtafstanden wordt getoetst, wordt geconcludeerd dat in alle gevallen geldt dat, rekening houdend met een gemengd gebied, voldaan kan worden aan de benodigde richtafstanden. Het uitvoeren van nader onderzoek is uitgaande van de feitelijke situatie niet noodzakelijk.

De gronden aan de noordzijde van de Hoef West hebben de bestemming 'Bedrijventerrein - 4'. Binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan is vastgelegd dat deze gronden bestemd zijn voor bedrijven in de categorie 1 tot en met 3.2 en kantoren. Deze milieucategorie heeft binnen een gemengd gebied een richtafstand van 50 meter. Gelet op de afstand van 184 meter tussen deze gronden en de Lichtpenweg 6 is een nadere toetsing naar deze gronden niet noodzakelijk.

Conclusie

Voor het plan is de functiemenginglijst van toepassing, waaruit volgt dat binnen het plangebied een horecafunctie in categorie A of B is toegestaan. Met inachtneming van de eisen van het Bouwbesluit dan wel met een bouwkundige afscheiding, vormt de hinder als gevolg van de horecafunctie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Ten aanzien van hinder van bestaande bedrijvigheid op de beoogde ontwikkeling wordt geconcludeerd dat voor de percelen met de bestemming 'bedrijventerrein - 4' wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure, waardoor deze gronden met bijbehorende functies niet onevenredig worden geschaad in hun ontwikkelings- mogelijkheden en ter plaatse van de ontwikkellocatie een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd. Voor de gronden direct rondom de ontwikkellocatie met de bestemming 'gemengd - 1' geldt dat vanuit juridisch-planologisch oogpunt niet kan worden voldaan aan de benodigde richtafstanden. Wanneer gekeken wordt naar de feitelijke inrichting van deze gronden is echter gemotiveerd dat kan worden voldaan aan de benodigde richtafstanden.
Daarom wordt geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de ontwikkellocatie en dat deze gronden niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt daarom geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

In opdracht van de ontwikkelaar is nog een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluiduitstraling van stemgeluid op het terras dat behoort bij het restaurant dat wordt gerealiseerd bij het nieuwbouwproject. Dit onderzoek (Akoestisch onderzoek geluidsuitstraling terras - Deerns 28 april 2020) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Op de begane grond van een van de woongebouwen komt een horecagelegenheid met onverwarmd buitenterras (terras 1) langs de Plotterweg.

Bij het in gebruik nemen van dat terras treden de maatgevende geluidbelastingen op ter plaatse van de direct boven de horecagelegenheid gelegen appartementen. De langtijdgemiddelde geluidbelasting op de gevel bedraagt maximaal 50 dB in de avondperiode. De geluidpiekniveaus op deze gevels bedragen maximaal 57 dB. Uitgaande van een minimale geluidwering van de gevel van circa 30 dB, zal het geluid beperkt hoorbaar zijn in de bovenliggende woningen, maar geen ernstige geluidhinder veroorzaken. De langtijdgemiddelde geluidbelastingen op het bestaande woongebouw aan de oostzijde van het plan zijn maximaal 30 dB, waarmee geluidhinder ter plaatse van deze appartementen zeer beperkt zal zijn.

In de omgevingsvergunning worden voorwaarden opgenomen ten aanzien van de inrichting van het terras. Daarin worden voorschriften gesteld over het gebruik van het terras.

4.6 Luchtkwaliteit

De 'Wet luchtkwaliteit' is opgenomen in de Wet milieubeheer onder hoofdstuk 5, titel 2. De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat uit luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht die in bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn vastgelegd.

Door Alcedo (10 november 2020, bijlage 4 uit de Bijlagenbundel bij het MER d.d. 16 juni 2021) is in het kader van de MER voor de Hoef-West een luchtkwaliteitsonderzoek opgesteld. Dat onderzoek is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. In het onderzoek is het effect van de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West, waarvan het project Lichtpenweg 6 deel uitmaakt, op de luchtkwaliteit in beeld gebracht. Om de effecten goed in beeld te brengen is naast de effecten binnen het plangebied ook de directe omgeving rondom het plangebied meegenomen.

Figuur: plangebied (rood) en onderzoeksgebied (blauw)

Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van het gebied van de Hoef-West invloed kan hebben op de luchtkwaliteit in het gebied. In de onderstaande tabel zijn de resultaten weergeven voor de plansituatie. De achtergrondconcentraties worden niet significant beïnvloed door de planontwikkeling, wel is er een kleine toename te zien in de achtergrondconcentratie NO2. Hieruit blijkt dat voor alle criteria wordt voldaan aan de wettelijke eisen.

Figuur: Achtergrondconcentratie stikstofdioxide in bestaande situatie (links) en nieuwe situatie (rechts)
 

Uit het onderzoek naar luchtkwaliteit kan worden geconcludeerd, dat zowel met als zonder de ontwikkeling van de Hoef-West (en het project Lichtpenweg 6) met betrekking tot de luchtkwaliteit wordt voldaan aan de eisen uit de Wet milieubeheer. De achtergrondconcentratie van luchtverontreinigende stoffen als NO2, PM10 en PM2,5 kent een autonoom dalende trend. De planbijdrage is verwaarloosbaar. Dit geldt voor zowel het gebied van de Hoef-West zelf als voor de omgeving.

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Beleid en normstelling

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: (1) bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid en (2) vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

4.7.2 Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid staat dit in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat dit in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Zowel in het besluit als in de circulaire zijn de centrale begrippen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken ) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6-contour (PR).

4.7.3 Externe veiligheid in relatie tot de Hoef-West

In het kader van het MER voor de Hoef-West is door de Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht (RUD onderzoek gedaan naar de externe veiligheidssituatie van de integrale gebiedsontwikkeling van de Hoef-West. Dat onderzoek d.d. 29 oktober 2020 is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing (bijlage 13 uit de Bijlagenbundel bij het MER d.d. 16 juni 2021). In het onderzoek van de RUD wordt uitgegaan van twee scenario's (1) de bouw van 2000 woningen in de Hoef-West en (2) de bouw van 2500 woningen in de Hoef-West. In het onderzoek worden de volgende conclusies getrokken.

De Hoef West grenst aan twee zijden aan het spoor en aan één zijde aan een route waar gevaarlijke stoffen over de weg worden getransporteerd. Zodoende moet binnen het invloedsgebied van deze transportassen rekening worden gehouden met externe veiligheid. Het invloedsgebied als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de Outputweg bedraagt 355 meter. Voor beide spoorlijnen is deze meer dan 4 kilometer.

Spoor westzijde
Met name het spoor aan de westzijde is relevant voor externe veiligheid. Er zijn geen belemmeringen vanwege het plaatsgebonden risico. Wel neemt het groepsrisico als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen toe van een factor 0,189 ten
opzichte van de oriëntatiewaarde. Voor de toekomstige situatie bedraagt het groepsrisico 0,993 ten opzichte van de oriëntatiewaarde uitgaande van 2000 woningen en een factor 1,359 indien 2500 woningen worden gerealiseerd. Het
groepsrisico overschrijdt dus bij 2500 woningen de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico. Gezien de toename van het groepsrisico en de hoogte van het groepsrisico is een verantwoording conform artikel 7 en 8 van het Bevt noodzakelijk voor het spoor aan de westzijde. Hiertoe wordt verwezen naar hoofdstuk 4.1 van de rapportage van de RUD. Bij de verantwoording worden de volgende aanbevelingen gedaan: (1) de vluchtmogelijkheden vanaf de zuidelijke punt van De Hoef tussen de sporen is beperkt. Al het verkeer zal alleen via de Disketteweg het gebied kunnen bereiken en/of verlaten. Wanneer de Disketteweg is afgesloten lijkt er geen
mogelijkheid voor hulpdiensten om het gebied te bereiken. Het verdient aanbeveling om hier nader te beoordelen of deze situatie verbeterd kan worden; (2) gezien de toename van het groepsrisico wordt aanbevolen om na te gaan of populatie verder van het spoor geprojecteerd kan worden. Hierdoor neemt de hoogte van het groepsrisico af; (3) vooralsnog is ervan uitgegaan dat er geen verminderd zelfredzame functies worden toegelaten. Mocht hier wel sprake van zijn dan dient hier nader op worden ingegaan in verband met externe veiligheid.

Langs het doorgaande spoor in de richting van Nijkerk ligt een plasbrandaandachtsgebied. Deze bedraagt 30 meter, gemeten vanaf de buitenste spoorstaven. Voor bebouwing die binnen deze contour wordt gerealiseerd worden in de Regeling bouwbesluit aanvullende eisen gesteld met betrekking tot brandveiligheid. Ter hoogte van deze bebouwing wordt een verdiept ballastbed gerealiseerd afgescheiden door een muur welke er voor zorgt dat uitstromende vloeistoffen in het ballastbed zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Het risico voor brandoverslag naar de gebouwen als gevolg van een plasbrand wordt hiermee gereduceerd tot een nihil risico. Deze maatregel kan hiermee als gelijkwaardige maatregel kunnen worden beschouwd voor de doelen als beoogd in de regeling basisnet (artikel 2.5 t/m 2.10).

Scherfvrijglas zoals in het MER beschreven zal daar waar het mogelijk is worden toegepast. De huidige wet- en regelgeving stelt het toepassen echter niet verplicht. Wel wordt dit in de nabije toekomst vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) verplicht gesteld. Op grond van de IPO 10 rapportage "Bouwkundige maatregelen externe veiligheid" is te herleiden dat bij een aan te houden ontwerpafstand van ca. 80 meter tussen de potentiele gevaarbron en het te beschermen object er passende maatregelen getroffen kunnen worden. Daarnaast blijkt uit een recent onderzoek van Antea (Toepassing scherfvrij glas - Veiligheidsmaatregelen bij De Hoef Amersfoort, Antea d.d. 24 februari 2020, bijlage 11 uit de Bijlagenbundel bij het MER d.d. 16 juni 2021) dat het toepassen van scherfvrij glas goed mogelijk is in combinatie met geluidsisolatie. Het plangebied van de Lichtpenweg 6 is echter verder weg gelegen van het spoor dan 80 meter. Daarom zal het toepassen van scherfvrij glas of een gelijkwaardige maatregel niet verplicht worden gesteld bij het realiseren van dit project.

Spoor zuidzijde

Over het spoor aan de zuidzijde vind een dusdanig lage hoeveelheid aan transport van gevaarlijke stoffen plaats dat hier geen plaatsgebonden risico aanwezig is en tevens geen groepsrisico wordt berekend. Zodoende is alleen een beperkte verantwoording voor het groepsrisico noodzakelijk. Hiertoe wordt verwezen naar hoofdstuk 4.2 van de rapportage van de RUD.

Outputweg

De Outputweg is een aangewezen route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Conform de Handreiking analyse risico’s transport (HART) hebben wegen binnen de bebouwde kom geen PR 10-6 risicocontour. Het groepsrisico is lager dan 10% van de oriëntatiewaarde. Zodoende kan voor de Outputweg worden volstaan met een beperkte verantwoording. Hiertoe wordt verwezen naar hoofdstuk 4.3. van de rapportage van de RUD.

Veiligheidsregio Utrecht

Voor de volledigheid wordt in het rapport van de RUD nog vermeld dat inzake het groepsrisico advies moet worden gevraagd aan het bestuur van de veiligheidsregio. Deze verplichting staat in artikel 9 van het Bevt.

4.7.4 Externe veiligheid in relatie tot Lichtpenweg 6

Door Kragten zijn specifieke inventarisaties en onderzoeken uitgevoerd naar de externe veiligheidsrisico's ten behoeve van het plan voor de bouw van de 2 appartementengebouwen aan de Lichtpenweg 6. De inventarisaties en onderzoeken zijn toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. Dat zijn (1) Quick-scan externe veiligheid d.d. 8 maart 2019; (2) Externe veiligheid spoor en (3) Verantwoording groepsrisico De Hoef-West fase 3.

Quick-scan externe veiligheid (1)

Uit de Quick-scan externe veiligheid kan worden vastgesteld dat het gebied van het bouwplan niet ligt binnen een afstand van 1.070 meter van een waterweg waarover structureel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De risico's als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over water vormen dan geen belemmering voor de planontwikkeling. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.
Het gebied ligt ook binnen een PR 10-6-risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied (PAG) van een nabijgelegen weg waarover structureel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het bouwplan is ook niet gelegen binnen het invloedsgebied van een nabijgelegen weg. De risico's als gevolg ven het transport van gevaarlijke stoffen over de weg vormen geen belemmering voor de planontwikkeling. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.
Het gebied van het bouwplan ligt ook niet binnen de 1% letaliteitsafstand van een buisleiding. De risico's als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen door buisleidingen vormen daarom geen aandachtspunt voor de planlocatie. Ook hier is een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde. Tenslotte bevindt de bouwlocatie zich ook niet binnen een invloedsgebied van een risicovolle inrichting in de omgeving. Daarmee zijn risico's als gevolg van inrichting in de omgeving geen aandachtspunt voor de planvorming waardoor ook hier een verantwoordingsplicht niet aan de orde is.

Transport over het spoor

Lichtpenweg 6 bevindt zich op circa 60 meter van de spoorlijn Amersfoort-Deventer (route 30) en op circa 190 meter van de spoorlijn Amersfoort-Hattem (route 360).
Voor de spoorlijn Amersfoort-Deventer is geen sprake van een plaatsgebonden risicocontour (PR 10-6) of PAG. Op basis van de vuistregels uit de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART) is aangetoond dat de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico niet berekend hoeft te worden, aangezien de drempelwaarde niet behaald wordt.
Voor de spoorlijn Amersfoort-Hattem kan echter op basis van de vuistregels uit de HART niet worden aangetoond dat de invloed van het bouwplan op de hoogte van het groepsrisico niet hoeft te worden berekend. Voor deze spoorlijn is daarom met het rekenprogramma RBMII de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico bepaald en zijn tevens de risico's als gevolg van transport over beide spoorwegen meegenomen in een verantwoording.

In de rapportage (2) Externe veiligheid spoor zijn het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico in verband met de nabijheid van de spoorlijn Amersfoort-Hattem inzichtelijk gemaakt. Uit de rapportage blijkt dat het plaatsgebonden risico (PR 10-6) en het PAG niet reiken tot aan de grens van de bouwlocatie. Geconcludeerd wordt dat deze veiligheidsafstanden géén belemmering opleveren voor de planontwikkeling. Naast het plaatsgebonden risico is de hoogte van het groepsrisico een aandachtspunt bij de planvorming. In de rapportage is aangetoond dat ter plaatse van de bouwlocatie in de huidige situatie de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden. Het groepsrisico bedraagt wel meer dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde. Als gevolg van de planontwikkeling wijzigt de personendichtheid binnen het invloedsgebied van het spoor. Aangetoond is dat deze wijziging een lichte rekenkundige toename van de hoogte van het groepsrisico veroorzaakt en dat onveranderd sprake is van een groepsrisico dat ligt tussen 0,1 keer de oriëntatiewaarde en de oriëntatiewaarde.
Conform artikel 8 van het Bevt dient de hoogte van het groepsrisico te worden afgewogen in een beperkte verantwoording.

Dat is gedaan in rapportage (3) Verantwoording groepsrisico De Hoef-West fase 3. Met de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre externe veiligheidsrisico's in het gebied van de nieuwbouw worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken.

Er kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van de risico's als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen over deze trajecten. In een beperkte verantwoording worden de volgende aspecten beschouwd: (1) mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval en (2) zelfredzaamheid ten aanzien van nog niet gerealiseerde (beperkt) kwetsbare objecten.

In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid kan worden verbeterd door maatregelen zoals een waarschuwings- en alarmeringssysteem en risicocommunicatie (hoe te handelen bij een incident, gebaseerd op de relevante scenario's). In geval van een calamiteit is een snelle alarmering van aanwezige personen binnen het effectgebied essentieel voor een goede zelfredzaamheid.

In deze notitie zijn elementen aangedragen die de gemeenteraad kan gebruiken bij de oordeelsvorming inzake de verantwoording van het groepsrisico. Het bevoegd gezag dient in het kader van de ruimtelijke procedure een standpunt in te nemen aangaande de verantwoording van het groepsrisico.
Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van de gemeente. Daarmee wordt gemotiveerd hoe het externe veiligheidsaspect mee is gewogen bij het maken van de ruimtelijke keuze. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen. Het wordt voor advies voorgelegd aan de Veiligheidsregio Utrecht (VRU).

4.8 Duurzaamheid

4.8.1 Beleid

In het Ontwikkelkader De Hoef-West wordt beschreven welke duurzaamheidsambities ontwikkelende partijen meekrijgen. Deze hebben betrekking op een aantal thema's.

Voor de ambitie CO-2 neutraal geldt dat energieneutrale gebouwen moeten worden gebouwd. Energieneutraal betekent dat er verder gegaan wordt dan de landelijke norm van BENG (2020).

Er wordt gestuurd op circulair bouwen, waarbij vrijkomende sloopmaterialen worden ingezet. Nieuwe gebouwen krijgen een grondstoffenpaspoort. De Milieu Prestatie Gebouwen index (MPG) voor nieuwbouw is 25% lager dan de landelijke norm. Voor de nieuwe huishoudens in het gebied wordt een nieuw 'omgekeerd inzamelen systeem' voor het huishoudelijk afval ingevoerd. Amersfoort wil onbruikbare afvalstromen (restafval) van huishoudelijk afval maximaal reduceren en bruikbare afvalstromen als grondstof opnieuw te kunnen hergebruiken.

Gerekend over het totale oppervlak van het perceel, wordt een waterschijf van 60 mm binnen het perceel zelf gebufferd. Na de bui wordt het water binnen het perceel geïnfiltreerd of vertraagd afgevoerd, zodat de buffercapaciteit opnieuw beschikbaar komt (tijdsperiode 10 tot 24 uur). Om waterschade te beperken loopt het hoogteverloop binnen het perceel - en zo nodig de omgeving – van het gebouw af, zodat regenwater bij extreme buien geen schade veroorzaakt. Bij overstroming of extreme neerslag moet schade worden voorkomen door vitale functies (energievoorziening, communicatie, noodvoorzieningen, archieven) verhoogd in het gebouw aan te brengen. Rekening moet worden gehouden met de mogelijke waterstand bij overstroming vanuit de Eem of de Rijn en de mogelijke waterstand bij zeer extreme buien (klimaatstresstest).

Daken moeten maatschappelijk worden benut, dus ofwel energie, of biodiversiteit, of klimaat of recreatie of een combinatie van deze. Nieuwe ontwikkelingen worden inclusief en integraal ontworpen met in alle ontwikkelingen de condities voor natuur te betrekken. Groene gevels en groene daken worden integraal onderdeel van de groene structuur in het plangebied. Verder moet worden gekozen voor slimme, natuurlijke koeling van woon- en werkruimten. Aan de buitenzijde van gebouwen wordt slimme buitenzonwering toegepast in combinatie met raampartijen die de winterzon kunnen toelaten. In gebouwen worden voorzieningen getroffen om de binnenruimte vlot te kunnen koelen in de zomeravond. Lichte bouwmaterialen, groene gevels, groen/groen-blauw ingerichte daken werken verkoelend (groen) voor de omgeving en gebouw.

4.8.2 Duurzaamheidsvisie nieuwbouw Lichtpenweg 6

Het plan gaat  verder dan de gevraagde norm als het gaat om energiezuinigheid, groen en water. De voorliggende nieuwbouw loopt vooruit op de stad van de toekomst door de integratie van groen, energiezuinigheid en klimaatadaptieve kenmerken. Het klimaat verandert en de effecten hiervan zijn voelbaar in de stad. Regenbuien worden heviger, droge en natte periodes duren langer en hittegolven komen vaker voor. De stad warmt bovendien meer op dan het platteland. Het is belangrijk om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen op deze veranderingen te anticiperen. Maar ook om bestaande bebouwing aan te passen. Daarom heeft de bij dit project betrokken ontwikkelaar net als de gemeente Amersfoort al in maart 2016 de City Deal klimaatadaptatie ondertekend. Een van de doelen is om van klimaatrobuuste gebiedsontwikkeling de normaalste zaak ter wereld te maken. Ook bij de nieuwbouw van de appartementen wordt rekening gehouden met klimaatadaptie en met groen om de opwarming in de zomerdag te beperken. De waterhuishouding heeft speciale aandacht. We valt wordt door een open structuur op parkeerniveau zoveel mogelijk geïnfiltreerd. Door de absorberende capaciteit van de gebouwen en openbare ruimte te maximaliseren, krijt het project een klimaatrobuuste positie. Een groen dak en groen in de openbare ruimte geven een vriendelijke uitstraling, koelen het gebouw op warme dagen en ontlasten het rioolsysteem tijdens hevige regenbuien.

Bij de gebouwen worden de isolatieniveaus voor BENG zo dicht mogelijk benaderd door o.a. de kierdichting de hoogste klasse geven en de gevelisolatie ruim boven bouwbesluitniveau te brengen. Het plan  wordt accuready gemaakt. Het project wordt stadsvogelvriendelijk gemaakt. In de eerste plaats door veel groen te behouden en nieuw groen toe te voegen op het dek en in het openbaar gebied. In de tweede plaats door natuurinclusief bouwen door het aanbrengen van verblijfplaatsen voor vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen. Voor de nieuwbouw wordt een GPR score nagestreefd van een 8. Daarmee wordt niet alleen energetische en milieukundige kwaliteit beoordeeld maar spelen ook de gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde een belangrijke integrale rol.

4.8.3 Prestaties en maatregelen gebouwen A en B

Voor de nieuwbouw van gebouw A wordt een energieprestatie (EPC) van minimaal van 0,21 gerealiseerd (BENG- niveau). De energieneutraliteit op gebouwniveau voor gebouw A wordt niet bereikt (Richtlijn vanuit het Ontwikkelkader).
De berekening van de energieprestatie is uitgevoerd met de EPC-methodiek (de betaversie van de BENG methodiek was nog niet beschikbaar op moment van de omgevingsvergunningaanvraag). Op dit moment  is hier maximaal haalbaar de EPC van 0,21. Dat is 50% beter dat de eisen uit het bouwbesluit.
 

Het energiedak van gebouw A wordt gedeeld met andere gebouwfunctie waardoor het dakoppervlakte ontoereikend is om woningen energieneutraal te realiseren. Daarnaast wordt het lage dak  als groendak uitgevoerd in verband met het aangrenzende terras. Daar worden geen zonnepanelen geplaatst. De EPC wordt gerekend met de panelen- vermogen van 320 Wp/paneel. Deze panelen (of gelijkwaardige) worden ook in de uitvoering toegepast. De EPC omgerekend naar de BENG -indicatoren resulteert in de volgende resultaten: De EPC omgerekend naar de BENG -indicatoren resulteert in de volgende resultaten: (1) BENG 1 scoort circa 55% beter dan BENG 1-eis; - BENG 2 scoort 70% beter dan BENG 2-eis en (3) BENG 3-eis scoort 13,3% i.p.v. 100% (ambitie ontwikkelkader). Hier is de omgevingswarmte nog niet in de berekeningen meegenomen. Daarmee zal de werkelijke score hoger uitvallen. In dit projectstadium kan niet meer op gebiedsniveau gecompenseerd worden. Door de verduurzaming van de warmtebron in de toekomst (diepe geothermie), zal het gebouw aanzienlijk hoger gaan scoren op BENG-3 norm. .

Voor de nieuwbouw gebouw  B wordt een energieprestatie (EPC) van bijna 0 gerealiseerd (hoger dan BENG- niveau). De EPC omgerekend naar de BENG -indicatoren resulteert in de volgende resultaten: (1) BENG 1 scoort circa 55% beter dan BENG 1-eis; (2) BENG 2 scoort 70% beter dan BENG 2-eis en (3) BENG 3 scoort 80 % (ambitie ontwikkelkader is 100 %). In dit projectstadium kan niet meer op gebiedsniveau gecompenseerd worden. Door de verduurzaming van de warmtebron in de toekomst (diepe geothermie), zal het gebouw aanzienlijk hoger gaan scoren op BENG-3 norm.

Op het sedummosdak van gebouw B worden ongeveer 148 PV panelen gelegd. De combinatie van een groen dak met PV-panelen zorgt voor optimaal PV-panelen rendement. Voor de beide gebouwen wordt de MPG van minimaal 0.9 gerealiseerd. De intentie is om de verlaging maximaal te optimaliseren tot 0,75. Er wordt een materialenpaspoort opgesteld.

4.9 Water en klimaatadaptatie

4.9.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan (2016 - 2021)

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met het Nationaal Waterplan zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Provinciaal Bodem- Water en Milieuplan 2016-2021

Het beleidsterrein bodem, water en milieu is de laatste jaren sterk in ontwikkeling geweest. De wetgeving voor bodem, water en milieu is aan verandering onderhevig, internationaal zijn er regels en afspraken bij gekomen en nationaal zijn wetten samengevoegd en vereenvoudigd. Bovendien zijn bevoegdheden tussen overheden verschoven.

Het veranderingsproces dat zich voltrekt, levert een vernieuwde provinciale beleidsinsteek op. Deze is veel meer dan voorheen gericht op het voorkomen van problemen en vooral op het verbeteren van de Utrechtse leefkwaliteit. De gebiedsgerichte aanpak staat hierbij centraal. In dit kader is het 'Bodem- Water en Milieuplan 2016-2021' opgesteld. Hierin richt de provincie zich op het behoud en verder verbeteren van het aantrekkelijke woon-, werk- en leefklimaat in de provincie.

Waterbeheerprogramma Waterschap Vallei & Veluwe 2016-2021

In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 geeft het Waterschap inzicht in de doelen en maatregelen die het waterschap in deze periode van 6 jaar gaat bereiken. De maatregelen zijn hierin op hoofdlijnen beschreven. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied.

Waterplan gemeente Amersfoort 2005-2015

Het Waterplan Amersfoort 2005-2015 is het kader voor integraal en duurzaam waterbeheer in Amersfoort. Het plan is gezamenlijk opgesteld door de Gemeente Amersfoort, Waterschap Vallei & Veluwe en Hydro Midden-Nederland. Het Waterplan Amersfoort is gebaseerd op een integrale beschouwing van het systeem van oppervlaktewater, ondiep grondwater en de waterketen vanaf de inzameling van afvalwater tot en met de zuivering van afvalwater. Aan de hand van drie streefbeelden wordt geschetst hoe het waterbeheer er in 2030 uit zou moeten zien: water met allure, water van de wijk en water voor natuur. Het gaat hierbij met name om het oppervlaktewatersysteem en het ondiepe grondwater en de interactie tussen de waterketen en het oppervlaktewatersysteem.

Gemeentelijk rioleringsplan 2012-2021

In 2008 is de Wet verankering en bekostiging van gemeentelijke watertaken in werking getreden. Deze wet is een wijziging van de Gemeentewet, de Wet milieubeheer en de Wet op de waterhuishouding. Laatstgenoemde wet is in 2009 overgegaan in de Waterwet. Met de vaststelling van deze nieuwe wetgeving zijn de gemeentelijke watertaken verbreed en hebben gemeenten de zorgtaak gekregen voor het: doelmatig inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater; het inzamelen en verwerken van hemelwater dat redelijkerwijs niet op particulier terrein kan worden verwerkt en het treffen van doelmatige maatregelen tegen structurele grondwateroverlast en verwerking van ingezameld grondwater.
De beleidsmatige invulling van deze (verbrede) gemeentelijke watertaken is door de gemeente Amersfoort vastgelegd in het Gemeentelijke Rioleringsplan 2012-2021.

Ontwikkelkader De Hoef-West
Op 10 september 2019 is door de gemeenteraad het Ontwikkelkader de Hoef-West vastgesteld. In dat kader  wordt beschreven welke duurzaamheidsambities ontwikkelende partijen meekrijgen. Ten aanzien van het thema 'klimaat' wil Amersfoort een klimaat- en toekomstbestendige stad zijn om de gevolgen van de klimaatverandering te kunnen opvangen. Klimaatadaptatie gaat over wateroverlast door extreme regenval, waterveiligheid, droogte, biodiversiteit en hittestress. De gemeente heeft hiervoor beleid opgenomen in de Structuurvisie Amersfoort, de Groenvisie en de Toekomstagenda Milieu. Nieuwbouw biedt kansen voor een klimaatrobuuste inrichting. Nieuwe bouwprojecten moeten zoveel mogelijk rekening houden met de klimaatverandering verschijnselen zoals : zware buien, hitte en perioden van droogte. Voor het inrichten van de nieuwe ontwikkelgebieden hanteert de gemeente de volgende klimaatadaptieve richtlijnen.

Er moet op het eigen perceel voldoende opvang van water mogelijk zijn en daken moeten maatschappelijk worden benut, dus ofwel energie, of biodiversiteit, of klimaat of recreatie of een combinatie van deze. Nieuwe ontwikkelingen worden inclusief en integraal ontworpen met in alle ontwikkelingen de condities voor natuur te betrekken. Groene gevels en groene daken worden integraal onderdeel van de groene structuur in het plangebied.

4.9.2 Watertoets

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is een van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

4.9.3 Water in relatie tot de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de huidige situatie met betrekking tot water en klimaat beoordeeld. Daarbij zijn verschillende knelpunten geconstateerd. De Hoef-West bestaat grotendeels uit verhard bedrijventerrein en parkeerplaatsen, doorbroken met een aantal groene lanen en watergangen. De bedrijfsgebouwen bestaan veelal uit donkere gevels, welke hittestress in de hand werken. Het oppervlaktewatersysteem in het plangebied is via een viertal duikers verbonden met het water van het bedrijventerrein aan de andere kant van de Outputweg. Via een handmatig regelbare stuw kan het water afstromen in zuidelijke richting naar de wijk Rustenburg en uiteindelijk naar de Eem.

Bij eerdere hevige regenbuien is gebleken dat bij de Geintunnel bij Station Schothorst wateroverlast wordt ervaren. De beelden uit de klimaateffectatlas bevestigen dat. Dit is ook het geval bij de verdiepte onderdoorgang onder de Liendertseweg en bij de Modemweg. De water- en oeverkwaliteit in het plangebied is matig. Er is een matig tot slechte plantenrijkdom in de watergangen aangetroffen. De oevers zijn over het algemeen beplant en in eigendom van derden en leveren daarmee weinig mogelijkheden voor het creëren van natuurvriendelijke oevers met bijbehorende oeverbeplanting en fauna. Anderzijds zijn er slechts beperkt problemen met de waterkwaliteit in de zin van blauwalg, botulisme, vissterfte en dergelijke. Door verandering van het klimaat met langere periodes van hogere temperaturen kan dat onder andere leiden tot extra blauwalggroei en verminderde zuurstofrijkheid van het water met botulisme tot gevolg.

De Hoef-West wordt beschermd door dijkring 45. Het overstromingsrisico van dijkringgebied 45 wordt bepaald door doorbraken van de Grebbedijk. Wel zijn er enkele hoger gelegen locaties in het gebied aanwezig, die kunnen dienen als hoogwatervluchtplaatsen.

Voor het in beeld brengen van de impact van de planontwikkeling in het gehele gebied van de Hoef-West en de nog te maken keuzes is een wateronderzoek opgesteld. In het onderzoek is het effect van de planontwikkeling op de leefomgeving onderzocht. Daaruit blijkt dat er knelpunten kunnen ontstaan als gevolg van de beoogde transformatie. Ter voorkoming van deze knelpunten zijn randvoorwaarden opgesteld voor de verdere uitwerking in de planvorming. Deze randvoorwaarden zijn:

- het lokale watersysteem verfijnen waar mogelijk
- natuurvriendelijke oevers aanleggen in watergangen waar mogelijk
- versterken verbindingen met het Waterwingebied en Park Schothorst
- inrichting openbare ruimte: zoveel mogelijk groen en als verblijfplek
-overgangen tussen privé en publiek terrein worden groen en blauw ingericht
- toepassen verticale geveltuinen en groene daken op bebouwing waar mogelijk
- aanleg waterpasseerbare bestrating of grasbetontegels waar mogelijk
- bij het herinrichten van de ruimte zullen wateroverlastlocaties zo veel mogelijk worden ingericht zodat het water met natuurlijk afschot voldoende af kan stromen (belangrijk hierbij is het voorkomen van wateroverlast bij de Geintunnel)
- breng vitale infrastructuur zoals servers hoog aan en niet in de kelders
- toepassen van lichte, en waar mogelijk groene, gevels
- mogelijk toepassen van de groen (50%) en groenstructuren met waterbuffer assen binnen de percelen op particuliere grond.

4.9.4 Water Lichtpenweg 6

Schoon water.

In het kader van Duurzaamheid is voor de nieuwbouw gekeken naar hoe om te gaan met het hemelwater. In beginsel is er gekozen voor een gescheiden schoon en vuilwater afvoersysteem. De galerijen en balkons worden namelijk schoongemaakt door bewoners zelf en/of de VVE. Die schoonmaakmiddelen moeten niet in schoon water terecht komen. Daarom worden de daken van de gebouwen A en B en het leefdek met plantenbakken aangesloten op een schoonwater afvoersysteem. Deze hwa's worden in schachten binnendoor versleept van de daken naar de kelder. Vanuit de kelder wordt vervolgens aangesloten op de bestaande schoonwater riolering die uitkomt op het oppervlaktewater van de naastgelegen vijver. De balkons, galerijen en de afvoeren van de garage keldervloer worden aangesloten op een separaat vuilwaterafvoersysteem.

Vertraagde afgifte hemelwater

Het plan is daarnaast voorzien van diverse groenvoorzieningen die zorgen voor een vertraagd afgiftesysteem van hemelwater. Het lage dak van Blok A wordt voorzien van een grasdak, het dak van Blok B wordt voorzien van een mossedumdak en het leefdek boven de stallingsgarage wordt voorzien van veel en grote groenbakken. Al deze voorzieningen zorgen voor een buffer en vertraagde afgifte van het hemelwater aan de omgeving.

Toepassing Richtlijn Klimaatbestendige bouw

In de 'Richtlijn klimaatbestendige bouw' roept de gemeente Amersfoort initiatiefnemers van bouwprojecten op om zoveel mogelijk rekening te houden met de veranderingen in het klimaat. Klimaatadaptatie is het aanpassen van de leefomgeving en gebouwen aan de gevolgen van een veranderend klimaat. De gemaakte keuzes ten aanzien van klimaatbestendigheid moeten door de initiatiefnemer worden verantwoord. Daarbij gaat het om de thema's wateroverlast (extreme neerslag), droogte, hitte, waterveiligheid en biodiversiteit. Bij de planvorming moet een onderbouwing worden aangeleverd van hoe invulling wordt gegeven aan deze richtlijnen.

In opdracht van de initiatiefnemer in een Studie van Klimaatadaptatie De Lichtpen (Loos van Vliet d.d. 28 augustus 2020) gemaakt. Deze studie is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. In het kort worden hierna de verschillende thema's uit de studie belicht.

Wateroverlast en droogte - Het regenwater wordt zoveel mogelijk binnen de plangrens vastgehouden. Regenwater vanaf de verharding wordt in de groene bermen verzameld en geïnfiltreerd naar grondwater. Hemelwater wordt ook op alle groene daken gebufferd. Een overschot aan water kan ondergronds naar de naastgelegen sloot geloosd worden. Het vervangen van de zieke bomen gebeurt in fases om het groene karakter van het gebied te behouden. Het voorstel is om weinig eisende boomsoorten te kiezen die langere droge of natte periodes kan overleven.

Hitte - Het projectgebied ligt buiten zone die kwetsbaar kan zijn vanwege lange en extreme hitte. Aanwezigheid van groen en water heeft een positieve invloed op het leefmilieu binnen de nieuwe ontwikkeling.

Zon en schaduwstudie

Behalve gebouwen werpen ook bomen schaduw die belangrijk is tijdens een hittegolf. De kroonprojectie zou binnen 20 jaar minimaal 50% van de beoogde grootte bereikt hebben. De openingen in de massa van het gebouwe benutten de dominante windrichtingen in Amersfoort. Het biedt een grote kans op voldoende verkoeling door wind tijdens extreem hitte.

Waterveiligheid/overstroming - In het geval van dijkdoorbraak staan gebouwen binnen het projectgebied circa 1 meter onder water. In het ontwerp op de begane grond zijn er op dit moment sommige vitale functies aanwezig. Gezien het feit dat de kans van dijkdoorbraak zeer klein is en de geavanceerde fase van de ontwikkeling bestaat er geen mogelijkheid om die voorzieningen hoger in het gebouw te plaatsen. De ontwerp uitgangspunten van het complex zijn circa 3 jaar geleden bepaald. Destijds waren deze uitgangspunten nog niet bekend. Het is in dit stadium daarom niet mogelijk om hieraan helemaal te voldoen.
Voor gebouw A voldoet het voor 99% doordat een groot deel van de algemene installaties op woningvloerpeil (1400+) gesitueerd zijn. In de kelder zit 1 algemene meterkast in het bergingcluster, Lift, Pomputjes en hydorfoor. De commerciële ruimte heeft z'n meterkast op maaiveld niveau. Op het woningpeil niveau 1400+ zitten de cv meterkasten/ installatiekasten. In gebouw B zijn echter het warmtenet verdeelstation en ook de centrale kasten op maaiveld niveau gesitueerd. Gebouw A A is daar deels afhankelijk van.

Maximale waterhoogte in meters

Biodiversiteit - De bouw van het project de Lichtpen past met de voorgestelde inrichting binnen de huidige groenblauwe structuur van Amersfoort. Het restaurant wordt één van de knooppunten langs recreatieve route.

De ontwikkeling van het bouwplan heeft een positieve invloed op de groene uitstraling van de Hoef-West. Ten opzichte van huidige situatie wordt er meer groen gerealiseerd binnen plangebied. Bovendien heeft het groen meer kwaliteit en waarde dan voorheen. De groene zones krijgen een verschillende invulling zodat de diversiteit van soorten wordt vergroot. Er is aandacht besteed aan planten die vriendelijk of aantrekkend zijn voor insecten.

Op de grootste groenvlakken tussen de bomen zijn rijke bloemenmengsels voorgesteld. De mix van planten is zo samengesteld dat het ultieme leefomstandigheden biedt voor insecten. De twee ingangen naar het binnenterrein van De Lichtpen zijn gemarkeerd door siergrassen in groene tinten. De beplanting op het parkeer dek wordt geïnspireerd door de ingetogen architectuur van eromheen liggende gebouwen. Het wordt een combinatie van zwart-witte beplanting. In het plan voor de inrichting van het gebied worden verder gebruikt klimplanten en hagen. De bruidsluier trekt vlinders en bijen aan en de vogels vinden beschutting in hagen, ze maken er nesten in en bessen bieden voedsel, net als de insecten die erop afkomen. Huismussen houden van hagen. Er komen 30 stuks gierzwaluwkasten en 30 stuks huismussenkasten.

4.9.5 Beoordeling Waterschap Vallei en Veluwe

Deze ruimtelijke onderbouwing is op grond van de artikelen 6.18 Bor en 3.1.1 Bro toegestuurd naar het Waterschap Vallei en Veluwe. Het waterschap heeft geen reactie op de ruimtelijke onderbouwing gegeven (zie hoofdstuk 5.2.1). .

4.10 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) in de Nederlandse wetgeving opgenomen.

In Amersfoort geldt een archeologische beleidskaart waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen/ bodemverstorende projecten. Een deel van de bouwlocatie aan de Lichtpenweg 6 is daarop aangewezen als gebied met een lage tot middelhoge archeologische verwachting

Archeologische beleidskaart de Hoef-West

In de gebieden met een lage tot middelhoge verwachting worden resten uit de Ijzertijd, de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd verwacht. Volgens het gemeentelijk archeologie beleid moet in de gebieden met een lage tot middelhoge verwachting een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd indien bodemingrepen plaatsvinden, die groter zijn dan 500 m2 en dieper dan -30 cm onder het maaiveld.

In opdracht van BPD Ontwikkeling BV heeft ADC ArcheoProjecten in april/mei 2019 een verkennend booronderzoek uitgevoerd op de locatie Lichtpenweg 6 te Amersfoort. Dat onderzoek d.d. 18 juli 2019 is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. Uit het onderzoek blijkt, dat er een zeer lage kans is op het aantreffen van resten uit het Mesolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen. Gedurende het grootste deel van deze periode was het gebied als gevolg van vernatting niet geschikt voor bewoning. Daarnaast zal de hogere zandrug ten noorden van het onderzoeksgebied de voorkeur hebben gehad voor bewoning. Verder blijkt dat binnen het gebied van het bouwplan een hoge kans is op het aantreffen van resten uit de Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe tijd. Mogelijk zijn deze resten deels verloren gegaan bij latere bodemroerende werkzaamheden. Aanwezigheid van deze resten kan op basis van dit bureauonderzoek echter niet verder worden bevestigd, dan wel uitgesloten. Teneinde deze verwachting te toetsen en aan te vullen is in het plangebied en een verkennend booronderzoek uitgevoerd.

Er zijn bij het veldonderzoek geen aanwijzingen aangetroffen voor een dikke eerdlaag of archeologische laag. Uit het veldonderzoek is gebleken dat in het plangebied verstoringen en ophogingen hebben plaatsgevonden als gevolg van recente bouwwerkzaamheden. Een deel van de oorspronkelijke bouwvoor is in grote delen van het gebied echter nog aanwezig en de top van het dekzand lijkt ook niet diep te zijn aangetast. De verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit de periode Late Middeleeuwen tot Nieuwe tijd kan daarom bijgesteld worden naar een middelhoge verwachting. Voor alle andere perioden geldt een lage verwachting.

ADC ArcheoProjecten heeft adviseert om in de gebieden met een archeologische verwachting een inventariserend veldonderzoek uit te voeren door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVOP). Het doel van dit onderzoek is het vaststellen van de aanwezigheid van een vindplaats en het onderzoeken van de gaafheid, omvang, datering en conservering van archeologische resten. Met name het gedeelte langs de Hoefseweg heeft een hoge verwachting op archeologische resten van bebouwing, de oude weg of landbouwactiviteit.

Op 20 april 2020 heeft ADC ArcheoProjecten een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd op een terrein aan de Lichtpenweg 6 in Amersfoort (Amersfoort - Lichtpenweg 6 mei 2020). Tijdens het proefsleuvenonderzoek bleek de bodem volledig verstoord te zijn. Sporen of vondsten zijn niet aangetroffen. Het terrein is daarom vrij gegeven voor verdere ontwikkeling.

4.11 Trillingen

4.11.1 Trillingen de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de mogelijke trillingshinder vanwege het spoor in beeld gebracht. De sporen zijn de enige relevante trillingsbronnen die aanwezig zijn in het gebied van de Hoef-West. Er treedt geen cumulatie van trillingen op door gelijktijdig passeren van spoor- en wegverkeer wegens de sterk afwijkende trillingsfrequenties van deze bronnen.
De ondergrond van de Hoef-West bestaat uit zand- en zwak lemige zandlagen. Deze bodemtypen hebben relatief weinig demping. Trillingen kunnen hierdoor tot op grotere afstanden voelbaar zijn. Het trillingsonderzoek is uitgevoerd met behulp van metingen. De maximale trillingsterkte (Vmax) en het tijdsgemiddelde van de trillingen (Vper) zijn gemeten om deze te kunnen toetsen aan de SBR-richtlijn.

Langs het spoor richting Apeldoorn treden ondanks de spoorsloot tussen het spoor en de gebouwen de meeste trillingen op. De trillingen liggen hoger bij wissels in het spoor. De grootste trillingen zijn afkomstig van goederentreinen. Maatgevend voor de trillingen zijn de verticale trillingen die door de treinen worden veroorzaakt. Er is in het trillingenonderzoek gerekend voor zowel laag- als middenbouw met als uitgangspunten normale betonnen vloeren en conventionele bouwwijze. Op basis van de SBR B-richtlijn is in kaart gebracht welke randvoorwaarden gelden vanwege trillingen. De resultaten zijn in de onderstaande figuur weergegeven.

4.11.2 Trillingen Lichtpenweg 6

 

Uit het trillingsonderzoek dat ten behoeve van het MER voor de herontwikkeling van de Hoef-West is uitgevoerd volgt dat het voorliggende bouwplan ligt in een zone waar trillingshinder als gevolg van treinverkeer niet op voorhand kan worden uitgesloten en dus nader onderzoek nodig is. Dat onderzoek is gedaan voor WBD2014 (Trillingsonderzoek Lichtpenweg 6, 11 juni 2020) en is toegevoegd aan de bijlagen bij deze onderbouwing. Doel van het onderzoek is om vast te stellen of er sprake zal zijn van trillingshinder in de geplande bebouwing, en zo ja, met welke maatregelen deze hinder is te voorkomen.

De belangrijkste bevinding van het onderzoek is dat incidentele overschrijdingen van het beoordelingskader niet zijn uit te sluiten in blok B, in blok A wordt wel voldaan aan het beoordelingskader. Het gaat om maximaal 1 overschrijding per week, veroorzaakt door goederentreinen met een afwijkend trillingsniveau.

Omdat niet volledig wordt voldaan aan het beoordelingskader, is een maatregelafweging uitgevoerd. Hieruit volgt dat:

1. Maatregelen aan het spoor gezien de hoge kosten niet doelmatig zijn. Bovendien vallen deze maatregelen buiten het plangebied.

2. Maatregelen in de bodem gezien de waterpartij tussen het spoor en de bebouwing, die de trillingen al grotendeels afschermt, niet effectief en dus niet doelmatig zijn.

3. Maatregelen aan de bebouwing gezien de al relatief stijve bebouwing weinig effect hebben. Het stijver maken van de constructie van blok B, het verzwaren van de fundering of het toepassen van meer dempende materialen reduceert de trillingen wel iets, maar ook met deze maatregelen wordt nog niet met zekerheid voldaan aan de streefwaarden. Bovendien is de impact op het ontwerp en het realisatieproces groot. Daarom worden deze maatregelen niet doelmatig geacht in het licht van het beperkte aantal overschrijdingen.

Gezien bovenstaande afwegingen zijn er geen effectieve en doelmatige maatregelen te treffen om de trillingen te reduceren. Omdat het gaat om incidentele overschrijdingen van het beoordelingskader (maximaal 1 per week, na intensivering van het goederenvervoer maximaal 2 per week) en dat wel ruim wordt voldaan aan de soepeler streefwaarden voor een bestaande situatie uit de SBR B-richtlijn, ontstaat in het licht van bijlage 5 van de SBR B-richtlijn ook zonder maatregelen tegen trillingen geen onacceptabele situatie in de geplande bebouwing.

4.12 MER

De in het Ontwikkelkader De Hoef-West beschreven transformatie van het gebied is een ontwikkeling die kan worden gedefinieerd als een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Een stedelijk ontwikkelingsproject is een activiteit die is opgenomen in Bijlage D van het Besluit m.e.r. Voor een stedelijk ontwikkelingsproject binnen de bebouwde kom dat meer 2000 woningen omvat dient volgens het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd. Het doel van een m.e.r.-beoordeling is om vast te stellen of er mogelijk aanzienlijke milieueffecten optreden als gevolg van het ontwikkelingsproject. In het geval aanzienlijke milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten, dient een m.e.r.-procedure te worden gestart.

Bij de voorbereiding van Ontwikkelkader de Hoef-West waren al diverse milieuonderzoeken uitgevoerd. Daarbij werd vastgesteld dat de geplande ontwikkelingen in het gebied mogelijk tot verhoogde gezondheidsrisico's kunnen leiden vanwege externe veiligheid, geluidsbelasting en luchtkwaliteit. Eerste onderzoeken wezen uit dat oriëntatiewaarde van het groepsrisico voor externe veiligheid zou worden overschreden. Ook was er sprake van een hoge geluidsbelasting vanwege de sporen en was mogelijk de luchtkwaliteit van het gebied van de Hoef-West een aandachtspunt. Omdat in sommige delen van het gebied bovendien sprake zou kunnen zijn van een stapeling (cumulatie) van milieurisico's is in 2019 besloten om voor de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West geen m.e.r.-beoordeling te doen maar (meteen) een m.e.r. procedure te starten.

Doel van het MER is om het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de aanstaande vaststelling van plannen en besluiten. De m.e.r.-procedure is dus gekoppeld aan de (planologische) procedure(s) die wordt of worden doorlopen voor de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West.

Notitie Reikwijdte en Detailniveau

Voordat het MER kon worden opgesteld, moest de reikwijdte en het detailniveau worden bepaald van de informatie die in het milieurapport zou worden opgenomen. De reikwijdte betreft antwoord op de vraag welke onderwerpen moeten worden meegenomen in de m.e.r. Het detailniveau is het antwoord op de vraag met welke diepgang deze onderwerpen worden behandeld. De reikwijdte en het detailniveau zijn vastgelegd in de Notitie Reikwijdte en detailniveau (NRD).

De NRD is opgesteld in samenhang met het maken van het Ontwikkelkader de Hoef-West. De NRD is op 21 mei 2019 vastgesteld en heeft vanaf 30 mei 2019 ter visie gelegen. Ook zijn adviseurs en bestuursorganen geraadpleegd over de NRD.
Op de NRD is één zienswijze ingediend. De zienswijze is afkomstig van ProRail en heeft betrekking op de aspecten: externe veiligheid, geluid en trillingen. ProRail adviseert tot het gebruik van de meest recente gegevens die beschikbaar zijn voor externe veiligheid en geluid. Daarnaast wordt in de zienswijze benadrukt dat hoewel er geen wettelijke normen zijn voor trillingshinder hier wel aandacht aan moet worden geschonken in het MER. Deze reactie wordt overgenomen bij de uitwerking van het

MER.

In het participatieproces is verder een informele inspraakreactie ingediend door de “Vrienden van het Waterwingebied”. Deze reactie is gericht op de beoogde verbinding tussen De Hoef-West en het Waterwingebied. De “Vrienden van het Waterwingebied” geven aan bij voorkeur geen (nieuwe) verbinding te zien. Indien een verbinding noodzakelijk blijkt, dan gaat de voorkeur uit naar een voetgangersverbinding en wordt aandacht gevraagd voor de aanwezige natuurwaarden. De varianten met betrekking tot de verbinding met het Waterwingebied moeten in het MER worden afgewogen om tot een zorgvuldig besluit te komen.

Gecombineerde plan- en project m.e.r.

Om de beoogde ontwikkelingen in de Hoef-West mogelijk te maken wordt een nieuw bestemmingsplan (omgevingsplan) opgesteld. Daarvoor is een plan m.e.r. nodig. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan (omgevingsplan) worden ook al omgevingsvergunningen aangevraagd. Omdat zowel sprake is van een bestemmingsplan (omgevingsplan) als een vergunning is er voor gekozen om een gecombineerde plan- en project m.e.r. op te stellen, waarbij zowel aan de eisen van de plan- als de project m.e.r. wordt voldaan. Daarmee wordt een stapeling van de milieueffectrapportage voorkomen. Het MER is daarmee een plan m.e.r. voor de gehele transformatie van de Hoef-West en een project m.e.r. voor de Lichtpenweg 6.

Het MER heeft samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad en het ontwerp-besluit tot vaststelling van hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder vanaf 4 februari tot en met 17 maart 2021 voor een ieder voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Dit is voorgeschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht.

Er zijn gedurende deze termijn zienswijzen ingediend tegen zowel het bouwplan als het MER. Op 13 juli 2021 heeft de gemeenteraad de 'Zienswijzennota Milieueffectrapport (MER) De Hoef-West en Wabo-projectbesluit voor de bouw van 98 appartementen en 200 m2 horeca aan de Lichtpenweg 6' vastgesteld. Op 13 juli 2021 heeft de raad ook het gecombineerde plan- en project milieueffectrapport De Hoef-West (MER) voor de transformatie van Hoefkwartier met de daarin opgenomen (1) aanvullingen naar aanleiding van het advies van de Commissie voor de milieueffectrapportage en (2) ambtshalve wijzigingen aanvaard.

Kort samengevat komt de commissie tot de conclusie dat in het MER nog informatie ontbreekt om het milieubelang volwaardig mee te kunnen wegen bij de besluitvorming over de transformatie van De Hoef-West. Daarbij gaat het om (1) onvoldoende inzicht in alternatieven met een maximale invulling van de woon- en werkplekken in het gehele plangebied en de effecten hiervan op de omgeving en (2) onvoldoende borging van ambities. Het beoogde en minimale ambitieniveau is niet concreet genoeg geformuleerd. Hierdoor is niet duidelijk of de ambities in samenhang gerealiseerd kunnen worden. Het advies van de commissie is om het MER eerst aan te vullen en pas daarna een besluit te nemen over de Hoef-West. Hieruit moet blijken wat de gevolgen voor de omgeving zijn bij de komst van meer woningen en wat het beoogde en minimale niveau van de ambities is.

Aanvullingen in het MER

Naar aanleiding van het advies van de Commissie voor de milieueffectrapportage is het MER aangepast. Het gaat daarbij om de volgende aanpassingen:
1. De toevoeging van bijlage 4 bij het MER als aanvulling op dat MER waarin de milieueffecten van een alternatief maximaal programma (meer dan 4000 woningen) zijn onderzocht. Hiervoor zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd.
2. De ambities voor De Hoef-West zijn geconcretiseerd en opgenomen in het spelregelkader (bijlage 2 bij het MER), zodat een helder kader ontstaat om met monitoring te bepalen of de ambities behaald worden. De ambities zijn in termen van een ondergrens en een streven geformuleerd. De ondergrens worden op basis van het MER haalbaar geacht, het streven is een hoger ambitieniveau waarop de gemeente stuurt.
3. Concretisering van enkele randvoorwaarden in het spelregelkader (bijlage 2 bij het MER).

Ambtshalve wijzigingen in het MER

In het MER is ook een aantal ambtshalve wijzigingen aangebracht.
1. Verdieping op de optie van energieleverende ontwikkelingen in paragraaf 8.3.
2. Toevoegen van enkele spelregels op het gebied van omgevingsveiligheid naar aanleiding van vooroverleg met de Veiligheidsregio Utrecht (VRU), opgenomen in paragraaf 8.5 en in het spelregelkader.
3. Naar aanleiding van recente jurisprudentie is de stikstofberekening geactualiseerd. Daarnaast is de berekening aangevuld met een berekening voor het alternatief maximaal programma.
4. Actualisatie van de toetsing Lichtpenweg 6 (bijlage 3) naar aanleiding van de aanpassingen aan het spelregelkader.

Uit die aanvulling op het MER wordt geconcludeerd dat met de huidige kaders uit het Ontwikkelkader weliswaar meer dan 2.500 woningen gerealiseerd kunnen worden, maar dat een groter programma knelpunten oplevert ten aanzien van de verkeersafwikkeling. Een maximaal programma in het gebied is op basis van de verkeersstructuur voor het gebied, de aansluitingen op de Outputweg en de impact buiten de wijk niet realistisch. De kaders zullen daarom bijgesteld moeten worden, waarmee een beperking van de verkeersgeneratie kan worden bereikt, bijvoorbeeld door te sturen op programma, mobiliteitsmaatregelen of het treffen van infrastructurele maatregelen. Voor de eerste ontwikkelingen (tot 2.500 woningen) in Hoefkwartier, waaronder het plan voor de bouw van appartementen aan de Lichtpenweg, geeft het MER voldoende inzicht in de effecten.

Het door de raad aanvaarde MER met aanvullingen (16 juni 2021) en de daarbij behorende bijlagen (Bijlagenbundel bij het MER met 15 bijlagen) zijn toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Dat geldt ook voor het advies van de Commissie voor de milieueffectraportage d.d. 8 april 2021.

De bijlagenbundel bij het MER omvat de navolgende onderzoeken:
bijlage 1 Verkeersonderzoek
bijlage 2 Parkeerdrukonderzoek
bijlage 3 Akoestisch onderzoek
bijlage 4 Luchtkwaliteitsonderzoek
bijlage 5 Trillingsonderzoek
bijlage 6 Archeologisch onderzoek
bijlage 7 Wateronderzoek
bijlage 8 Natuurtoets
bijlage 9 Stikstofberekening
bijlage 10 Onderzoek verbinding Waterwingebied – De Hoef-West
bijlage 11 Toepassing scherfvrij glas
bijlage 12 Plasbrandvoorziening de Hoef
bijlage 13 Onderzoek Externe Veiligheid
bijlage 14 Verkeersonderzoek alternatief maximaal programma
bijlage 15 Onderzoek geluid en luchtkwaliteit alternatief maximaal programma

Het MER omvat alle mogelijke ontwikkelingen die mogelijk gaan plaatsvinden en hoeft daarom maar één keer opgesteld en vastgesteld te worden. Een gecombineerde plan- en project-m.e.r. wordt gekoppeld aan het eerste ruimtelijke besluit in het gebied. Dat is het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het voorliggende project van de appartementengebouwen. Voor opvolgende omgevingsvergunningen of ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd dat het project past in het MER.

4.12.1 MER Lichtpenweg 6

Het MER voor de Hoef-West is gebruikt om aanvullende spelregels en randvoorwaarden te bepalen voor het meewegen van het omgevingsbelang bij plannen en projecten in het gebied. Het spelregelkader uit het MER bevat verschillende ‘typen’ randvoorwaarden en spelregels. Het kader vormt een leidraad voor ruimtelijke plannen en andere instrumenten waarmee de gemeente de transformatie van de Hoef-West zal sturen en bijsturen. Bij de verdere planuitwerking zal maatwerk nodig zijn. Er zijn spelregels en randvoorwaarden bepaald ten aanzien van de navolgende onderwerpen: (1) algemene randvoorwaarden; (2) gezondheidsbescherming en veiligheid; (3) ecologie; (4) duurzaamheid; (5) ruimtelijke kwaliteit; (6) ondergrond en (7) realisatiefase.

In het MER is vastgelegd dat elk ruimtelijk besluit dat uitvoering geeft aan de transformatie van de Hoef-West een paragraaf bevat waarin wordt getoetst of het besluit past binnen de ambities voor de Hoef-West en waarin wordt beschreven hoe wordt voldaan aan het spelregelkader uit het MER. Verder is per ruimtelijk besluit een beoordeling nodig van de mate waarin de milieugevolgen van het besluit afwijken van de in het (levende) MER beschreven gevolgen.

Toets Lichtpenweg aan spelregelkader

Door middel van een toetsing aan het spelregelkader uit het MER is onderzocht hoe het voorliggende project zich verhoudt tot de kaders die uit dat MER voortkomen.
Het spelregelkader uit het MER stelt de volgende eisen:
Elk ruimtelijk besluit dat uitvoering geeft aan de transformatie van De Hoef-West bevat (1) een paragraaf waarin wordt getoetst of het besluit past binnen de ambities voor De Hoef-West en waarin wordt beschreven hoe wordt voldaan aan het spelregelkader en (2) een beoordeling van de mate waarin de milieugevolgen van het besluit afwijken van de in het levende MER beschreven gevolgen.

Deze toets (Toetsing Lichtpenweg 6) is toegevoegd aan de bijlagen bij het MER d.d. 16 juni 2021 (bijlage 3 van het MER).

4.13 Conclusie

De beoordeling van de verschillende omgevingsaspecten maakt het realiseren van het voorliggende project mogelijk.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, zoals in het voorliggende geval, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Dergelijke overeenkomsten worden anterieure overeenkomsten genoemd.

Met de ontwikkelaar wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst komt de ontwikkeling en realisatie van het project voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De door de gemeente gemaakte en te maken plan- en apparaatskosten evenals de mogelijk uit te keren tegemoetkomingen in schade (planschade) worden door de ontwikkelaar aan de gemeente vergoed. Het project is vanuit gemeentelijk perspectief financieel en economisch uitvoerbaar.

Overige vergunningen

Naast de omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met de regels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, is de omgevingsvergunning ook aangevraagd voor de activiteit bouw.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg

Op grond van de artikelen 6.18 Bor en 3.1.1 Bro wordt over een project overleg gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn. Met het oog daarop is deze ruimtelijke onderbouwing met de bij de aanvraag om een omgevingsvergunning betrokken gegevens toegestuurd naar:

• 1. het Waterschap Vallei en Veluwe
• 2. de provincie Utrecht
• 3. de Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
• 4. de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD)
• 5. de Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA)
• 6. de Nederlandse Spoorwegen
• 7. ProRail
• 8. Vereniging Vrienden van het Waterwingebied
• 9. Bedrijvenvereniging De Hoef
• 10. Klankbordgroep de Hoef-West

Er zijn reacties op de ruimtelijke onderbouwing met de bijbehorende gegevens ontvangen van de provincie Utrecht, ProRail, de VRU, de SGLA, Bedrijvenvereniging De Hoef, de RUD en de Vrienden van het Waterwingebied. De ingekomen reacties zijn hierna samengevat en van een gemeentelijke beantwoording voorzien.

Provincie Utrecht
De provincie Utrecht heeft geen opmerkingen op het plan en de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
De VRU geeft aan dat het project ligt in de invloedsgebieden van routes waarover transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt (spoorlijn Amersfoort - Hattem, spoorlijn Amersfoort-Deventer, rijksweg A1 (basisnet) op 1250 meter en rijksweg A28 (basisnet) op 1150 meter. Voor het gebied zijn van daaruit de volgende relevante scenario's met gevaarlijke stoffen aanwezig:
(1) toxisch wolk (relevant door spoorlijn Amersfoort - Hattem , A1 en A28);
(2) BLEVE (relevant door spoorlijn Amersfoort – Hattem en spoorlijn Amersfoort-Deventer) en
(3) plasbrand (relevant door spoorlijn Amersfoort-Deventer).

De VRU concludeert dat als gevolg van de geplande ontwikkeling het hoogste groepsrisico per kilometer toeneemt van 0.214 naar 0.216 maal de oriënterende waarde bij 913 slachtoffers. Daarmee volstaat een beperkte verantwoording volgens artikel 7 van het Bevt aangezien de stijging van het groepsrisico minder dan 10% is. De maatregelen ten aanzien van het bevorderen van de zelfredzaamheid zijn in bijlage 17 "Verantwoording groepsrisico De Hoef-West fase 3" voldoende weergegeven.

Geadviseerd wordt om nog in de ruimtelijke onderbouwing de mogelijke effecten op het projectgebied van ongevallen op snelwegen A1 en A28 mee te nemen. Verder is het advies om in verband met de zelfredzaamheid aan de omgevingsvergunning voor het bouwen de voorwaarde te verbinden, dat in verband met het scenario toxische wolk de appartementen in het gebouw uitgevoerd worden met een afsluitbaar ventilatiesysteem. Door deze maatregel kunnen personen die verblijven in dit object zich tijdelijk onttrekken aan een toxische wolk en veilig schuilen.

In een separate brief van 30 oktober 2020 heeft de Veiligheidsregio een reactie gestuurd op de MER. Die is als volgt samengevat.

Tijdens diverse vooroverleggen heeft de VRU gepleit voor een andere ruimtelijke indeling van het plangebied. Dit heeft onder andere geleid tot een schriftelijk advies 'Omgevingsveiligheid De Hoef-City te Amersfoort' d.d. 06/09/2018 (met kenmerk 08745), waarin geadviseerd is om rekening te houden met de onderstaande randvoorwaarden inzake de omgevingsveiligheid: (1) een lagere personendichtheid per vierkante meter; (2) bij voorkeur geen kwetsbare objecten bouwen in het plasbrandaandachtsgebied en (3) het optimaliseren van de bereikbaarheid voor hulpdiensten.

Zoals aangegeven in hoofdstuk 4.2.5. in de MER heeft de gemeente in het kader van een bredere belangenafweging, waarbij de nadruk is gelegd op de woningbouwopgave, gekozen voor een hoog stedelijke bebouwing en de realisatie van kwetsbare objecten (woonbestemming e.d.) in het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn Amersfoort-Zwolle. Om af te kunnen wijken van de (veiligheids)eisen die het Bouwbesluit stelt aan bouwwerken binnen een plasbrandaandachtsgebied, heeft de gemeente gekozen voor het aanbrengen van een ballastgeul langs het spoor als een gelijkwaardige oplossing.

Beschouwing risico's
Het plangebied 'de Hoef-West' ligt binnen de invloedsgebieden van de spoorlijnen, de rijkswegen en de Outputweg, routes waarover het transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt. Het vervoer van gevaarlijke stoffen op de bovengenoemde transportmodaliteiten kan leiden tot ongevalsscenario's, die een effect hebben op het plangebied “de Hoef-West”, zoals toxisch wolk (relevant i.v.m. de spoorlijn Amersfoort - Hattem , de A1 en de A28), BLEVE (Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion) (relevant i.v.m. spoorlijn Amersfoort – Hattem en spoorlijn Amersfoort-Deventer) en plasbrand (relevant i.v.m. spoorlijn Amersfoort-Zwolle). De VRU geeft aan dat uit het MER blijkt dat als gevolg van de geplande ontwikkelingen in de Hoef-West het groepsrisico significant toeneemt. Het groepsrisico stijgt van 0,189 naar 0,992 (bij het scenario van 2000 woningen) of naar 1,359 (bij het scenario van 2500 woningen) maal de oriënterende waarde bij 591 slachtoffers. Daarvoor is een verantwoording van het groepsrisico conform artikel 7 en 8 van het Bevt noodzakelijk. Als veiligheidsvoorziening ten behoeve van het bouwen in het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn Amersfoort-Zwolle is een ballastgeul als integrale gebiedsmaatregel uitgewerkt, welke als bijlage 28 is toegevoegd. Op 27 maart jl. heeft de VRU (per email) op deze rapportage inhoudelijk gereageerd. Deze opmerkingen zijn niet beantwoord en staan nog open. Hoewel de ballastgeul een positieve bijdrage heeft op het verkleinen van de effecten van een plasbrand, biedt dit niet in alle denkbare situaties een afdoende bescherming. Zo blijft bijvoorbeeld een (gas)fakkelbrand-scenario mogelijk, of een situatie waarbij een ketelwagen ontspoort en buiten de spoorbaan geraakt. De kans hierop is uitermate klein maar niet geheel verwaarloosbaar.

De wijk De Hoef-West is gelegen tussen twee spoorlijnen en de Rondweg oost. Via twee nagenoeg naast elkaar gelegen toegangswegen wordt de wijk ontsloten op de Rondweg Oost. Om in geval van een calamiteit het incident veilig te kunnen bereiken, moeten er voor de hulpdiensten minimaal twee onafhankelijke, in tegenovergestelde windrichting gelegen toegangswegen de wijk in aanwezig zijn. Dit is hier niet het geval. Door de ligging van de twee spoorlijnen zal dit niet eenvoudig te realiseren zijn. De kans is aanwezig dat ook na het realiseren er nog altijd delen van de wijk niet optimaal bereikt kunnen worden in geval van een calamiteit. De bestaande infrastructuur wordt in dit plan niet gewijzigd, wel zal de druk op de infrastructuur verder toenemen, waardoor de huidige bereikbaarheid (met relatief hoge opkomsttijden) van de Hoef-West verder onder druk komt te staan.

In verband met de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp door een ongeval met gevaarlijke stoffen, alsmede de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van de aanwezigen in het plangebied wordt geadviseerd om (1) geen verminderd zelfredzame functies, dan wel zeer kwetsbare objecten binnen het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn Amersfoort- Zwolle toe te staan; (2) de toepassing van scherfvrijglas in de bebouwing, zoals beschreven in de MER-rapportage van Antea (bijlage 29) voor dit plangebied vast stellen (belangrijk hierbij is dat de invoering van deze maatregel o.g.v. artikel 4.96 Besluit bouwwerken leefomgeving wordt geborgd in het omgevingsplan, vooruitlopend op het van kracht worden van de Omgevingswet per 1 januari 2022); (3) de nieuwbouw in het plangebied te voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie (e.e.a. conform het toekomstig Besluit bouwwerken leefomgeving); (4) de voorstellen ter bevordering van de zelfredzaamheid (toepassing scherfvrijglas, afsluitbare mechanische ventilatie) in de omgevingsvergunning(en) bouw als voorwaarden op te nemen, anticiperend op de invoering van de Omgevingswet; (5) het beheer en onderhoud van de ballastgeul bij de gemeente onder te brengen en niet zoals wordt voorgesteld in bijlage 29 bij een (of meerdere) toekomstige vereniging van eigenaren, waarbij de VRU graag nog een reactie op de openstaande inhoudelijke (detail)opmerkingen m.b.t. de ontwerpaspecten van de ballastgeul ontvangt; (6) bij het ontwerp van het geluidscherm langs het gedeelte van de spoorlijn Amersfoort-Deventer rekening te houden met de ontvluchtingsmogelijkheden van de treinreizigers en de toetredingsmogelijkheden van de hulpdiensten (vluchtdeuren met een h.o.h-afstand van maximaal 250 meter); (7) in afstemming met de beleidsadviseur risicocommunicatie van de VRU de toekomstige bewoners te informeren over de risico's in het plangebied en het bieden van handelingsperspectieven bij het voordoen van de ongevalsscenario's (BLEVE, toxische wolk en plasbrand) die verlenen het plangebied kunnen bedreigen en (8) in het kader van de integrale gebiedsontwikkeling van de Hoef-West te onderzoeken op welke wijze de bereikbaarheid van de hulpdiensten in de wijk geoptimaliseerd kan worden.

Antwoord gemeente op overlegreactie ruimtelijke onderbouwing appartementen Lichtpenweg 6

Het projectgebied ligt buiten het invloedsgebied (355 meter) van de rijkswegen A1 en A28. Derhalve is de invloed hiervan niet meegenomen in het onderzoek naar het groepsrisico. De tekst van de ruimtelijke onderbouwing wordt op dit onderdeel aangevuld.
Aan de te omgevingsvergunning zal de voorwaarde worden verbonden dat de woningen worden uitgevoerd met een afsluitbaar ventilatiesysteem.

Antwoord gemeente op de reactie op de MER

De VRU pleit voor een andere ontwikkeling op De Hoef west in verband met de omgevingsveiligheid. Daarbij wordt geadviseerd om rekening te houden met de navolgende randvoorwaarden: (a) een lagere personendichtheid per vierkante meter; (b) bij voorkeur geen kwetsbare objecten bouwen in het plasbrandaandachtsgebied en (c) een optimalisatie van de bereikbaarheid voor de hulpdiensten.
De gemeente heeft zoveel als mogelijk rekening gehouden met deze randvoorwaarden. De wet- en regelgeving biedt echter ook mogelijkheden om met gelijkwaardige oplossingen te werken indien kwetsbare gebouwen (o.a. woningen en appartementen) gerealiseerd worden in een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. In het kader van een bredere belangenafweging, waarbij de nadruk ligt op de grote gemeentelijke woningbouwopgave, is gekozen om deels (woon)bebouwing mogelijk te maken in de laatste 10 meter van het plasbrandaandachtsgebied langs het spoor. Hierbij is vanuit omgevingsveiligheid onderzocht of er mogelijkheden waren om met een gelijkwaardige maatregel te voldoen aan de ter zake geldende wettelijke voorwaarden. Bij dit onderzoek is integraal naar een oplossing gezocht. Hierbij zijn alle van belang zijnde partijen, zoals Prorail, de VRU en de RUD-Utrecht, betrokken geweest.
In het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn Amersfoort – Zwolle wordt een zogeheten plasbrandgeul, een grote greppel gevuld met ballast, aangelegd. Door onderzoeksbureau Antea is in een onderzoeksrapport uitgebreid beschreven waarom dit als een gelijkwaardige voorziening gezien kan worden. Dit verdiepte ballastbed wordt afgescheiden door een muur, die er voor zorgt dat uitstromende vloeistoffen in het ballastbed zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Het risico voor brandoverslag naar de gebouwen als gevolg van een plasbrand wordt hiermee gereduceerd tot een nihil risico. Deze maatregel kan hiermee als gelijkwaardige maatregel worden beschouwd voor de doelen als beoogd in de regeling basisnet (artikel 2.5 t/m 2.10). Door het realiseren van deze voorziening maken wij het planologisch mogelijk dat er op 20 meter van het spoor kwetsbare objecten (woningen en appartementen) gerealiseerd kunnen worden.

Met betrekking tot de door de VRU genoemde adviespunten wordt het volgende opgemerkt:
(1) In het plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs het spoor Amersfoort-Zwolle worden geen functies mogelijk gemaakt die kunnen worden geclassificeerd als verminderd zelfredzaam. Daarnaast worden er geen zeer kwetsbare objecten toegestaan en gerealiseerd in het PAG.
(2) Het toepassen van scherfvrijglas zoals in het MER beschreven zal in overleg met de ontwikkelaars daar waar het mogelijk is worden toegepast. De huidige wet- en regelgeving stelt het toepassen echter niet verplicht. Wel wordt dit in de nabije toekomst vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) verplicht gesteld. Op grond van de IPO 10 rapportage “Bouwkundige maatregelen externe veiligheid” is te herleiden dat bij een aan te houden ontwerpafstand van ca. 80 meter tussen de potentiële gevaarbron en het te beschermen object er passende maatregelen getroffen kunnen worden. Daarnaast blijkt uit een recent onderzoek van Antea (Toepassing scherfvrij glas – Veiligheidsmaatregelen bij De Hoef Amersfoort, d.d. 24 februari 2020) dat het toepassen van scherfvrij glas goed mogelijk is in combinatie met geluidsisolatie. Daarom wordt het toepassen van scherfvrij glas of een gelijkwaardige maatregel verplicht gesteld bij het realiseren van kwetsbare objecten binnen 80 meter van de buitenste spoorstaaf. Indien dit niet mogelijk is dan gaan de wettelijke geluidmaatregelen voor en wordt gekeken of er voor het andere aspect iets gelijkwaardigs kan worden geregeld.
(3 en 4) Al vanaf het eerste moment van de planontwikkeling in het gebied is ventilatie een belangrijk aandachtspunt.  In zowel het nieuwe bestemmingsplan/omgevingsplan voor het gebied als in de te verlenen omgevingsvergunningen is of zal worden voorgeschreven dat de mechanische ventilatie afsluitbaar moet zijn.
(5) Omdat nieuwbouw in de zone van de PAG mogelijk wordt gemaakt wordt een gelijkwaardige voorziening aangebracht in de vorm van een zogeheten “plasbrandgeul”. Cruciaal hierbij is het beheer en onderhoud om zo de werking blijvend te garanderen. De gemeente is verantwoordelijk voor het toezien op de blijvende werking van de geul en op het toezien op het benodigde beheer en onderhoud daarvoor. Een overeenkomst hierover met de grondeigenaren zal in overleg met de VRU worden kortgesloten. Door onderzoeksbureau Antea is in het rapport “Plasbrandvoorziening De Hoef Amersfoort” d.d. 28 februari 2020 uitgebreid beschreven waarom een plasbrandgeul als een gelijkwaardige voorziening gezien kan worden. Het verdiepte ballastbed dat wordt gerealiseerd wordt afgescheiden door een muur welke er voor zorgt dat uitstromende vloeistoffen in het ballastbed zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Het risico voor brandoverslag naar de gebouwen als gevolg van een plasbrand wordt hiermee gereduceerd tot een nihil risico. Deze maatregel kan hiermee als gelijkwaardige maatregel worden beschouwd voor de doelen als beoogd in de regeling basisnet (artikel 2.5 t/m 2.10).
(6) Het realiseren van een geluidsafscherming aan de spoorlijn Amersfoort – Apeldoorn gebeurt in nauw overleg met Prorail en de andere betrokken partners. Daarbij zullen de veiligheidsvoorzieningen en vluchtwegen worden betrokken. De afscherming zal uit drie delen bestaan : (a) vanaf de splitsing Zwolle/Apeldoorn tot viaduct ter hoogte van het fietspad; (b) het viaduct en (c) vanaf het viaduct tot de onderdoorgang Outputweg. Het 1e gedeelte is bereikbaar vanaf de zijde van De Hoef en daar zal rekening gehouden worden met vluchtwegen en bereikbaarheid. De overige delen zijn vanwege de ligging van het water in de Hoef nu al niet bereikbaar. De vluchtwegen daar zullen dan ook gelegen zijn aan de andere zijde (zuidzijde) van de spoorlijn.
(7)  Toekomstige bewoners zullen zowel door de gemeente als door de ontwikkelende partij blijvend worden geïnformeerd over “Hoe te handelen bij calamiteiten”. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de expertise van de beleidsadviseur risicocommunicatie van de VRU. Vooralsnog wordt gedacht aan goede informatieborden in de gebouwen en in koop- en huurovereenkomsten.
(8) In het kader van de planontwikkeling is al contact met de VRU en de overige hulpdiensten over de bereikbaarheid van het gebied. Dit zal in overleg nader worden uitgewerkt.

Regionale Uitvoeringsdienst (RUD)  

Door de RUD zijn de milieuaspecten van de ruimtelijke onderbouwing beoordeeld. Geconcludeerd wordt dat het bodemonderzoek voldoet aan de indieningsvereisten voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het project. Ook uit ecologisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de bouw, mits het verwijderen van plantsoen en bomen plaatsvindt buiten het broedseizoen en vooraf een inspectie plaatsvindt op de aanwezigheid van nesten van (algemene) broedvogels.
Voor wat betreft het thema externe veiligheid wordt geadviseerd om in de ruimtelijke onderbouwing de invloed van het project op het groepsrisico in verband met transport van gevaarlijke stoffen over het spoor te beschouwen en te verantwoorden. Daarbij kan worden volstaan met een beperkte verantwoording. In de verantwoording moet in ieder geval de installatie van scherfvrij glas worden overwogen.
Voor wat betreft het thema geluid wordt aangegeven dat is samenhang met de vergunningverlening door de gemeente hogere grenswaarden moeten worden vastgesteld voor de woningen waar de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder worden overschreden.
Vastgesteld wordt dat er geen berekeningen zijn uitgevoerd van de stikstofdeposities op de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden voor de realisatie- en de gebruiksfase. Gezien de kleinschaligheid van het project en de ruime afstand naar de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden wordt niet verwacht dat bij eventuele berekeningen resultaten van depositie berekend zullen worden van meer dan 0,00 mol/ha/j. De RUD geeft ten slotte nog aan dat het onderdeel 'bedrijven en milieuzonering' voldoende is onderbouwd en geen aanvullend onderzoek nodig is.

Antwoord gemeente
Van de reactie van de RUD wordt met instemming kennis genomen.
De ruimtelijke onderbouwing en de daaraan ten grondslagliggende onderzoeken en rapoporten van Antea en de RUD kunnen worden beschouwd als zijnde de verantwoording van het groepsrisico.

SGLA - Ruimtelijke onderbouwing Lichtpenweg 6  
De SGLA juicht woningbouw toe maar waarschuwt voor de risico's van het sterk verlagen van de parkeernorm.
Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt onvoldoende welke ruimtelijke problemen ter plaatse bestaan en hoe het voorliggende plan bijdraagt aan een oplossing daarvoor. Gevraagd wordt om bij de vaststelling van het plan aan te geven in welke vraag per type huishouden wordt voorzien en hoe zich dat verhoudt tot het Deltaplan Wonen.
Evenmin is duidelijk welke wensen omwonenden hebben geuit en hoe daarmee is omgegaan. In de stukken ontbreekt verder de datum van de verklaring van geen bedenkingen van de raad en het bestand met bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing omvat veel lege pagina's.

Er wordt in de Hoef-West weer heel snel gekozen voor hoogte-accenten. Met alle hoogte-accenten die in de planning staan is er eerder sprake van een groei van Amersfoort de lucht in. Verdichting is ook op andere manieren mogelijk.

Er dient volledig ondergronds te worden geparkeerd omdat parkeren op maaiveld een laagwaardige vorm van ruimtegebruik is.
De SGLA heeft een eigen visie op parkeren en hoogbouw (toegevoegd aan de schriftelijke reactie) en vraagt de inhoud van deze documenten mee te nemen in de uitwerking van gemeentelijke plannen.

Voordat een bestemmingsplan wordt gemaakt moet er een stedenbouwkundige visie op de gehele Hoef-West zijn, waarin ook de uitstraling op de rest van de stad wordt bekeken. Die visie ontbreekt. Bij het vaststellen van 'postzegels' komen te veel ruimtelijke aspecten niet in beeld, zoals leefbaarheid.

Het voorliggende project ligt nabij het spoor. Het is te verwachten dat er hinder zal worden ondervonden van het treinverkeer. Gevraagd wordt aan te geven op welke wijze rekening is gehouden met de inzichten volgens de WHO-richtlijnen voor omgevingsgeluid (2018) "Het doel heiligt de middelen'.

In de ruimtelijke onderbouwing ontbreken nog informatie over het thema 'water'. De aandacht die in het plan is besteed aan klimaatadaptatie is weer voorbeeldig. Met betrekking tot waterveiligheid wordt gevraagd om aan te geven welke kans er is op overstroming, waarbij een onderscheid wordt gemaakt in overstroming door regen (inundatie) en de kans op overstroming door dijkdoorbraak.

Gevraagd wordt om extra informatie over de opzet en de resultaten van de participatie.

SGLA - MER

De SGLA heeft in het kader van de overlegreactie op het ontwerp-bestemmingsplan Kop van de Hoef ook gereageerd op het concept van het MER

Gevraagd wordt waarom de MER-procedure is gekoppeld aan de procedure voor het bouwplan aan de Lichtpenweg 6 en niet aan het bestemmingsplan Kop van de Hoef. Onduidelijk is verder hoe de rechtszekerheid is geborgd ten aanzien van de vaststelling van het spelregelkader uit de MER door de raad en wanneer de besluitvorming daarvan plaatsvindt. En hoe staat deze vorm van besluitvorming in relatie tot de onlangs vastgestelde participatiegids ?

Onduidelijk is hoe monitoring wordt ingezet als instrument voor bijsturing. En in hoeverre is bijsturing mogelijk als plannen in uitvoering zijn en wat zijn hiervan de financiële consequenties ? Er zijn grote risico's verbonden aan het tussentijds sturen op aantal woningen, type woningen en de aanleg van groenstructuren.
Een fietsverbinding via het waterwingebied wordt ten stelligste afgewezen. Er zijn voldoende alternatieven aanwezig en een verbinding past niet in het Beheerplan Waterwingebied.

Er is steun voor de klimaatbestendige maatregelen in de MER. Er wordt vanuit gegaan dat deze maatregelen en in het bijzonder de ecologische verbinding tussen Schothorst en waterwingebied gebeuren in overleg met de betrokken partijen, zoals de Vrienden voor het Waterwingebied en de groepering Behoud Park Schothorst. De SGLA betreurt het dat in de MER wordt gekozen voor de basisvariant als minimum variant. Er wordt gepleit voor een keuze van variant 4 met maximale ecologische waarde als uitgangspunt. Deze variant wordt ook als meest positief beoordeeld. In het bestemmingsplan moet voor een maximale ecologische waarde worden gekozen.

Antwoord gemeente op overlegreactie ruimtelijke onderbouwing Lichtpenweg 6
Het toepassen van een lagere parkeereis past in de vernieuwende aanpak van de mobiliteit, zoals die in het Ontwikkelkader de Hoef-West is vastgelegd. Het laten vervallen van de 25%-opslag bij meervoudig gebruik staat in lijn met de doelstelling van een efficiënt gebruik van parkeerplaatsen (er ontstaat een overmaat). Daarnaast geeft de aanleg van parkeerplaatsen ook druk op de openbare ruimte en op de haalbaarheid van (woningbouw)projecten. Er is nog een verdere reductie van de parkeereis mogelijk door de inzet van deelauto's deelfietsen. Dat gebeurt wel onder voorwaarden. Er moet een aantrekkelijk mobiliteitsconcept worden aangeboden aan de bewoners in de vorm van o.a. deelauto's, deelfietsen en evt. andere mobiliteitsdiensten, waarmee aannemelijk kan worden gemaakt dat de reductie op het autobezit van de bewoners ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Dat mobiliteitsconcept vereist goedkeuring van de gemeente en maakt onderdeel uit van de parkeeroplossing, zoals die wordt vastgelegd in de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen. Als de auto een minder dominante rol in het straatbeeld krijgt komt dat ook ten goede een het woon- en leefklimaat. Ook daarom wordt ingezet op minder parkeerplaatsen en het aanbieden van alternatieve vormen van mobiliteit.

Amersfoort staat voor een forse woningbouwopgave. De Hoef-West en daarin het plan voor de bouw van woningen aan de Lichtpenweg 6 dragen daaraan bij. Het bouwplan draagt ook bij aan de doelstelling van het Deltaplan Wonen. De ambitie van het Deltaplan is dat er voldoende, betaalbare en passende woningen worden gebouwd, voor alle doelgroepen. De ontwikkeling van de Lichtpenweg 6 is in samenhang bekeken met de transformatie van het naastgelegen gebouw. In het getransformeerde gebouw zijn sociale huurwoningen gerealiseerd. De Lichtpen is een ontwikkeling met vrije sectorwoningen met kleine appartementen (rond 60 m2 gebruiksvloeroppervlakte), middelgrote appartementen (rond 80 m2) en ruime appartementen (rond 100 m2 en meer). Deze diversiteit zorgt ervoor dat er voor diverse doelgroepen gebouwd kan worden, passend bij de ambities van het Deltaplan Wonen.

De plannen in het gebied (zowel het Ontwikkelkader De Hoef-West als de plannen voor de Lichtpenweg 6) zijn onder andere gepresenteerd tijdens het Hoefcafé. De uitnodigingen voor de Hoefcafe's zijn breed gecommuniceerd, via stadsberichten, social media en via de nieuwsbrief voor de Hoef-West. De plannen voor de Lichtpenweg zijn door de Alliantie (voor het bestaande gebouw) en door de BPD (voor de nieuwbouw op het parkeerterrein) op 27 juni 2019 gepresenteerd in het Hoef café. Met betrekking tot de nieuwbouw waren er vooral vragen van geïnteresseerde kopers. Er werden vragen gesteld over de planning, VON prijzen, hoe de directe omgeving eruit ziet en over de huursegmenten en doelgroepen voor de appartementen in het bestaande gebouw.

In de ruimtelijke onderbouwing ontbreekt inderdaad de datum van de verklaring van geen bedenkingen van de raad. Het voorstel daartoe aan de raad volgt pas na het voeren van vooroverleg met de diverse instanties, zoals de SGLA. Vanwege de grootte van de bestanden is het mogelijk dat bijlagen voor de ontvangers van die bestanden niet altijd goed leesbaar waren. In dat geval had de gemeente desgevraagd alsnog de ontbrekende gegevens toegestuurd.

Het is niet juist dat er in de Hoef-West weer heel snel wordt gekozen voor hoogte-accenten. Er is door de raad in juli 2019 een hoogbouwvisie opgesteld. Deze visie biedt een ruimtelijk afwegingskader waarmee voor de verschillende ontwikkelingen wordt beoordeeld of en hoe hoogbouw een rol kan spelen.
Tot 2030 zullen er in de stad ongeveer 1000 woningen per jaar moeten worden bijgebouwd. Er is gekozen voor zoveel mogelijk inbreiding van de bestaande stad, onder andere door hoogbouw. Hoogbouw is een middel en geen doel op zich. Het kan helpen om strategisch met de beperkte ruimte om te gaan. Volgens de hoogbouwvisie kan hoogbouw in de Hoef bijdragen aan de ambities van de stad en kan het een nieuwe eigen identiteit aan het gebied geven.
Dat is ook onderkend in het Ontwikkelkader voor de Hoef-West. Daarin is aangegeven dat op de hoek met de Hoefseweg en Plotterweg hogere bebouwing mogelijk is. Door op dit perceel hoogbouw te realiseren en daarmee woningen op elkaar te bouwen wordt er minder aanspraak gemaakt op de buitenruimte. Zo zijn er meer kansen voor een prettige, vrije en kwalitatieve buitenruimte. Maar er komt niet alleen hoogbouw. Zo ontstaat langs de Hoefseweg een divers beeld van bebouwing. Qua bouwhoogte is de diversiteit groot. Er komen niet alleen hoogteaccenten maar er is ook nadrukkelijk ruimte voor stadswoningen.

Het is niet mogelijk om volledig ondergronds te parkeren. Het parkeren in het plan aan de Lichtpenweg 6 vindt wel grotendeels plaats in een halfverdiepte parkeergarage tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing. Daar parkeren alle bewoners. Het dek van de parkeergarage wordt ingericht als een ontmoetings- en verblijfsruimte voor de bewoners en de gebruikers. Alleen de bezoekers parkeren op maaiveld.

Er ontbreekt geen visie op het gebied; integendeel. Voordat dit bouwplan in procedure is gebracht zijn door de raad een structuurvisie (2017) en een ontwikkelkader (2019) vastgesteld. Deze documenten bevatten de (stedenbouwkundige) visie op de toekomst van het gebied en op de relatie met de omgeving. Ze zijn de kaders voor de stapsgewijze transformatie en verkleuring van de Hoef-West en bevatten alle voor de inrichting van het gebied relevante thema's.

Deze WHO-richtlijnen zijn een advies. Voor de beoordeling van geluidhinder moet echter worden uitgegaan van de huidige wettelijke regeling in de Wet geluidhinder. De gemeente is gehouden om deze regeling te volgen. Deze Wet geluidhinder bevat voorkeursgrenswaarden en hogere waarden. Er moet in principe altijd worden gestreefd om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden maar dat is niet altijd mogelijk. Onder voorwaarden mag daarvan worden afgeweken tot de wettelijke hoogst toelaatbare waarden. In het voorliggende project worden de voorkeursgrenswaarden voor spoorwegverkeerlawaai (55 dB) uit de Wet geluidhinder bij beide spoortrajecten overschreden. Er zijn geen doeltreffende maatregelen waarmee de geluidbelastingen kunnen worden gereduceerd tot de voorkeursgrenswaarden. De onderbouwing daarvoor staat in het rapport 'Akoestisch onderzoek Deerns Nederland b.v. d.d. 7 maart 2019', dat is toegevoegd aan de bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing. Geluidbelastingen op het plan zijn daardoor alleen toelaatbaar na een afzonderlijk besluit. Om de realisatie van de woningen mogelijk te maken wordt een hogere waarde vastgesteld van 58dB voor het spoortraject Amersfoort-Zwolle en 66 dB voor het spoortraject Amersfoort-Apeldoorn. Het in dit geval verlenen van ontheffingen voor hogere geluidwaarden past in het gemeentelijke geluidbeleid.

De informatie over het thema 'water' is op 2 september 2020 toegestuurd naar de SGLA. Daarin is ook uitvoerig aandacht besteed aan het thema  'klimaatadaptatie', waaronder waterveiligheid. Er is vastgesteld dat in het geval van dijkdoorbraak de gebouwen circa 1 meter onder water staan. De kans op overstroming vanuit de grote rivieren wordt echter zeer klein geacht (overstromingskans dijktraject langs de Rijn is 1:100.000 per jaar (bron)). In het plangebied wordt rekening gehouden met een bui van 105 mm in 1 uur met een kans van voorkomen van 1:250 per jaar in 2085. Dit is een bui met een hele kleine kans op voorkomen. Het regenwater wordt zoveel mogelijk binnen de plangrens vastgehouden. Regenwater vanaf de verharding wordt in de groene bermen verzameld en geïnfiltreerd naar het grondwater. Hemelwater wordt ook op alle groene daken gebufferd. Een overschot aan water kan ondergronds naar de naastgelegen sloot geloosd worden.

Informatie over de participatie is opgenomen in hoofdstuk 5.2 van deze ruimtelijke onderbouwing. Ook in het raadsvoorstel tot vaststelling van het Ontwikkelkader de Hoef-West (10 september 2019) is onder het kopje ' Communicatie: samenwerking en starten voor de start' aandacht besteed aan de participatie over de planvorming in de Hoef-West. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen.

Antwoord gemeente op overlegreactie SGLA op de MER
Om de beoogde ontwikkelingen in de Hoef-West mogelijk te maken worden nieuwe bestemmingsplannen (en later een omgevingsplan) opgesteld. Daarvoor is een plan m.e.r. nodig. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan (omgevingsplan) worden echter ook al omgevingsvergunningen aangevraagd. Omdat zowel sprake is van bestemmingsplannen (omgevingsplan) als een vergunning/project is er voor gekozen om een gecombineerde plan- en project m.e.r.op te stellen, waarbij zowel aan de eisen van de plan- als de project m.e.r. wordt voldaan. Daarmee wordt een stapeling van de milieueffectrapportage voorkomen. Het MER omvat alle mogelijke ontwikkelingen die mogelijk gaan plaatsvinden en hoeft daarom maar één keer opgesteld en vastgesteld te worden.

De gecombineerde plan- en project-m.e.r. procedure wordt gekoppeld aan de planologische procedure voor de bouw van appartementen aan de Lichtpenweg 6 omdat deze procedure in de tijd vooruit loopt op de procedure van het bestemmingsplan Kop van de Hoef. De gemeenteraad besluit eerder over de woningbouw aan de Lichtpenweg (verklaring van geen bedenkingen) en pas daarna over het bestemmingsplan Kop van de Hoef (vaststelling). Daarom ligt het ook in de rede om de MER-procedure te koppelen aan het bouwplan voor de Lichtpenweg. In het kader van de procedure voor het bouwplan zal de Commissie MER om advies gevraagd worden over de MER voor het gehele gebied van de Hoef-West en zal de raad een voorstel worden gedaan omtrent de aanvaarding van de MER.

In het MER is vastgelegd dat elk ruimtelijk besluit dat uitvoering geeft aan de transformatie van De Hoef-West (dus ook dit bestemmingsplan) een paragraaf moet bevatten, waarin wordt getoetst of het besluit past binnen de ambities voor De Hoef-West en waarin wordt beschreven hoe wordt voldaan aan het spelregelkader. Het spelregelkader heeft betrekking op de navolgende thema's: algemene randvoorwaarden (fasering van maatregelen), gezondheidsbescherming en veiligheid, ecologie, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, ondergrond en realisatiefase. De resultaten van de toets van dit bestemmingsplan aan het spelregelkader uit het MER zullen in deze toelichting worden verwerkt voordat het ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd. De besluitvorming daarover door de raad vindt plaats bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De rechtsbescherming is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht. Tegen een ontwerp van een bestemmingsplan (en de daarin opgenomen toets aan het spelregelkader) kunnen zienswijzen kenbaar worden gemaakt bij de gemeenteraad en tegen een besluit van de gemeenteraad over de vaststelling van een bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

Monitoring is van belang om te sturen op de verschillende ruimtelijke thema's. Het gaat hierbij om het duiden van de milieugevolgen in nog niet getransformeerde ontwikkelvelden. Het gaat hierbij dus niet om plannen die al in uitvoering zijn. Er wordt nog een apart monitoringsplan voor De Hoef-West opgesteld. Daarin staat op welke manier de gemeente gaat zorgen voor monitoring, evaluatie en bijsturing. Bijsturing kan het gevolg zijn van een beleids- of koerswijziging die wordt doorgevoerd, maar kan ook noodzakelijk zijn om te zorgen dat eerder bepaalde doelstellingen gehaald worden. Indien uit de monitoring en evaluatie blijkt dat het spelregelkader niet optimaal functioneert, kan er worden bijgestuurd door spelregels aan te passen. Voor ontwikkelingen geldt altijd het spelregelkader op het moment van het ruimtelijk besluit. De monitoringsopgave is in het MER beschreven.

Voor de verbinding (fietser/voetganger) door het gebied zijn verschillende alternatieven bekeken en is geoordeeld dat onder de huidige omstandigheden (dus in deze fase van de planvorming van het gebied) met de huidige druk op de openbare ruimte) de bijdrage van een nieuwe verbinding door het Waterwingebied beperkt is. Pas bij de transformatie van de SOMT campus is er sprake van significante meerwaarde. Het MER zegt daarover ".....Indien gekozen wordt voor een nieuwe verbinding, vergt dit een goed ontwerp ten aanzien van de natuurwaarde van het Waterwingebied. De haalbaarheid en de inpasbaarheid van een dergelijk ontwerp moeten nog worden aangetoond. Ook de locatie kan nog worden geoptimaliseerd...." Vooralsnog wordt er geen voorkeur uitgesproken voor een eventuele fietsverbinding. In het spelregelkader van het MER wordt als randvoorwaarde opgenomen dat een definitieve keuze moet worden gemaakt voorafgaand aan de transformatie van de SOMT campus (bij het opstellen van het omgevingsplan voor de Hoef-West). Dan komen dus alle relevante aspecten nadrukkelijk aan de orde.

De ecologische verbinding Waterwingebied-Schothorst is ook een in het MER beschreven dilemma, waarover nog geen finaal besluit kan worden genomen omdat de haalbaarheid van de vierde variant (met een extra hoog ambitieniveau om maximale ecologische waarde te bieden) niet vanzelfsprekend is en afhankelijk is van de bijdrage van de ontwikkelaars aan de ecologische kwaliteit van De Hoef-West. Vanzelfsprekend zal over de inrichting van een eventuele verbinding overleg worden gevoerd met de betrokken partijen.

ProRail
ProRail geeft aan dat in verband met het borgen van de stabiliteit van de spoorbaan met de bijbehorende voorzieningen het waterpeil niet mag wijzigen. De gemeente moet verder borgen dat alle bij het project betrokken werkzaamheden geen invloed zullen hebben op de stabiliteit van de spoorbaan alsmede op het ongehinderd gebruik van het spoor met de bijbehorende voorzieningen.

Antwoord gemeente
Het waterpeil ter hoogte van het spoor verandert niet in verband met de bouw van woningen aan de Lichtpenweg 6. Evenmin is er door het voorliggende sprake van invloed op de stabiliteit en het gebruik van het spoor.

Vereniging Vrienden van het Waterwingebied

Het MER-rapport wordt als positief en inspirerend ervaren. Het onderbouwt de verschillende ontsluitingsvarianten voor een verbinding met het waterwingebied zodanig dat tot een afgewogen besluit kan worden gekomen. De conclusie dat er geen ontbrekende fietsschakel is en dat er expliciet naar het natuurbelang wordt gekeken wordt onderschreven. Gevraagd wordt om duidelijk in de stukken naar voren te brengen dat de fietsverbinding met het waterwingebied vervalt.
In deze onderbouwing, het bestemmingsplan voor de Kop van de Hoef en in het Omgevingsplan moet naar voren komen dat als ooit anders wordt besloten er in ieder geval (ook voor een voetgangersverbinding) rekening wordt gehouden met (1) de beperking van het ruimtebeslag in het waterwingebied; (2) de passeerbaarheid voor zoogdieren; (3) de maximalisatie van het bosgebied en (4) de aansluiting bij het groenbeheerplan van het waterwingebied.

Aangenomen wordt dat niet een nieuwe MER wordt gemaakt (en zeker niet voor wat betreft de verbinding waterwingebied) als het SOMT wordt geregeld in een bestemmingsplan of een omgevingsplan. De bezwaren tegen de verbinding blijven immers onveranderd. Waarom kan niet nu al op basis van de huidige MER besloten worden om definitief van de verbinding af te zien ?

In de MER wordt nadrukkelijk de route waterwingebied-schothorst genoemd als ecologische verbinding naast andere varianten. Er wordt een voorkeur uitgesproken voor een vierde variant met een extra hoog ambitieniveau om maximale ecologische waarde te halen. Gevraagd wordt om een uitspraak van het college over deze variant.

Antwoord gemeente
Het concrete eindbeeld van de Hoef-West is nog onzeker. Dit heeft gevolgen voor de opzet van het MER. In dat MER is een basisalternatief gebruikt om de milieueffecten van de fysieke leefomgeving te onderzoeken. Het basisalternatief is het door de raad vastgestelde Ontwikkelkader de Hoef-West. Daarvan beschrijft het MER dus concreet de gevolgen voor het milieu. Bijvoorbeeld door meer woningen te bouwen vermindert de doorstroming en de verkeersveiligheid en neemt het energiegebruik en de afval toe. In het MER worden daar spelregels en randvoorwaarden aan verbonden, zodat deze negatieve effecten worden voorkomen of verzacht.

Uit de beoordeling van het basisalternatief volgen echter nog resterende keuzes of dilemma's. Deze hebben o.a. betrekking op een mogelijke langzaam verkeersverbinding met het Waterwingebied. Onderkend wordt dat het Waterwingebied ruimte biedt voor recreatie en met nieuwe verbinding beter kan worden ontsloten vanuit de Hoef-West. Vanwege zorgen over aantasting van aanwezige natuurwaarden en de recreatieve druk die met deze verbinding gepaard zou kunnen gaan is echter een goede nadere afweging gewenst. Voor de verschillende dilemma's zijn alleen varianten ontwikkeld en afgewogen in het MER en worden nu dus nog geen finale keuzes gemaakt. De mate waarin deze varianten bijdragen aan de ambities voor de Hoef-West vormt de basis voor de beoordeling.

Voor de verbinding (fietser/voetganger) zijn verschillende alternatieven bekeken en is geoordeeld dat onder de huidige omstandigheden (dus in deze fase van de planvorming van het gebied) de bijdrage van een nieuwe verbinding beperkt is. Pas bij de transformatie van de SOMT campus is er sprake van significante meerwaarde. Het MER zegt daarover ".....Indien gekozen wordt voor een nieuwe verbinding, vergt dit een goed ontwerp ten aanzien van de natuurwaarde van het Waterwingebied. De haalbaarheid en de inpasbaarheid van een dergelijk ontwerp moeten nog worden aangetoond. Ook de locatie kan nog worden geoptimaliseerd...."

Vooralsnog wordt er geen voorkeur uitgesproken. In het spelregelkader van het MER wordt als randvoorwaarde opgenomen dat een definitieve keuze moet worden gemaakt voorafgaand aan de transformatie van de SOMT campus (bij het opstellen van het omgevingsplan voor de Hoef-West). Dan komen dus alle relevante aspecten nadrukkelijk aan de orde.
De ecologische verbinding Waterwingebied-Schothorst is ook een in het MER beschreven dilemma, waarover nog geen finaal besluit kan worden genomen omdat de haalbaarheid van de vierde variant (met een extra hoog ambitieniveau om maximale ecologische waarde te bieden) niet vanzelfsprekend is en afhankelijk is van de bijdrage van de ontwikkelaars aan de ecologische kwaliteit van De Hoef-West.

Bedrijvenvereniging De Hoef
In de ruimtelijke onderbouwing is geen beoordeling van het aspect werken opgenomen. Op basis van eigen berekeningen moet de noodzakelijke oppervlakte werken in het plan 500 m2 bedragen, terwijl er 'maar' 200 m2 (horeca) is vastgelegd. Daar komt nog bij dat het voorliggende plan alsmede het bestaande (getransformeerde) gebouw tezamen 5% 'werken' moeten bevatten (één ontwikkelvlek). In het bestaande gebouw is echter helemaal geen 'werken' opgenomen. Daarmee worden tekorten afgewend op andere plannen in het gebied. Het aandeel 'werken' in het plan moet substantieel worden vergroot. En als al wordt afgeweken van het cijfer voor 'werken', dan dient dat aan het college en de raad te worden gemeld.
Met alleen horeca wordt niet voldaan aan de doelstelling om 5000 banen in het gebied te behouden. Er dient een divers aanbod aan werkgelegenheid te zijn. Het voorliggende plan draagt daar niet aan bij.

Het bouwplan heeft onvoldoende parkeerplaatsen. Er bestaan zorgen dat dat tekort ten koste gaat van parkeerplekken in de openbare ruimte. Indien de aanvullende maatregelen ten aanzien van mobiliteit (bijvoorbeeld de HUB) onvoldoende zijn of nog niet zijn gerealiseerd, dan zal er een nog groter parkeertekort zijn dan nu wordt berekend. Het is gewenst dat het parkeren volgens de gemeentelijke normen volledig op eigen terrein wordt opgevangen.

Antwoord gemeente

De herontwikkeling van de Hoef-West is een organisch proces. Er zijn vele initiatieven, maar ook panden met langlopende huurcontracten. Het uitgangspunt is het behoud van 5.000 arbeidsplaatsen. Hoeveel arbeidsplaatsen per herontwikkeling gerealiseerd moeten worden om dit te bereiken is afhankelijk van welke en hoeveel locaties er herontwikkeld worden.
Het feitelijk aantal arbeidsplaatsen in de Hoef-West wordt jaarlijks, op het moment van publicatie van het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR), geëvalueerd. Afhankelijk van de initiatieven die zich op dat moment voordoen wordt het ontwikkelprincipe bijgesteld. Het aantal te realiseren arbeidsplaatsen per ontwikkelveld wordt vastgeklikt op het moment dat overeenstemming is bereikt over een voorlopig ontwerp (VO), aangezien het na dat moment complexer en kostbaar wordt om de plannen aan te passen. Daarnaast wordt bij plantoetsing bekeken wat de effecten zijn op het feitelijke aantal arbeidsplaatsen van het voorliggende plan.
In de aanvraag voor het voorliggende project is aangegeven dat het bouwplan 14.096 m2 bruto vloeroppervlak betreft waarvan 170 m2 gebruiksoppervlakte aan horeca. Dit is geen 5 % van het totale bouwvolume zoals opgenomen in het ontwikkelkader. Dat wordt veroorzaakt doordat de planvorming voorafgaand en gedurende de totstandkoming van het ontwikkelkader heeft plaatsgevonden. In april 2019 is overeenstemming bereikt over het VO, daarnaast lag er al een getekende intentieovereenkomst op basis van een schetsontwerp nog voordat gestart was met het opstellen van het ontwikkelkader. Het ontwikkelkader is 10 september 2019 vastgesteld. In het ontwikkelkader en bij de vaststelling ervan is benoemd dat er sprake is van een stapeling van opgaven waardoor er per deelproject keuzes moeten worden gemaakt in ambities. Dit bouwplan geeft voldoende invulling aan diverse ambities voor de Hoef-West en met dit plan komt de ambitie waar het een beperkte invulling aan geeft, het behoud van 5.000 arbeidsplaatsen, niet in het geding vanwege het dynamisch ontwikkelprincipe.

Het parkeren voor het project vindt geheel op eigen terrein plaats en is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen, zoals die zijn vastgesteld in januari 2019. In aanvulling daarop heeft de gemeenteraad nog een aantal besluiten genomen die relevant zijn voor de parkeereis van het plan aan de Lichtpenweg. Op 24 maart 2020 is besloten dat de 25%-opslag bij meervoudig gebruik komt te vervallen. Die is daarom niet meegenomen in de berekening van de parkeereis van het voorliggende project. En verder is vooruitlopend op gemeentebreed nog vast te stellen 'MaaS'beleid besloten om aan de ontwikkelaar de mogelijkheid te bieden om de parkeereis met 30% te reduceren door de inzet van deelauto's (20%) en deelfietsen (10%). Een voorwaarde hiervoor is dat een aantrekkelijk mobiliteitsconcept wordt aangeboden aan de bewoners in de vorm van o.a. deelauto's, deelfietsen en evt. andere mobiliteitsdiensten, waarmee aannemelijk kan worden gemaakt dat de 30% reductie op het autobezit van de bewoners kan worden gerealiseerd. Dit mobiliteitsconcept is goedgekeurd door de gemeente en maakt onderdeel uit van de parkeeroplossing, zoals die wordt vastgelegd in de omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen. Daarmee voldoet het parkeren aan de gemeentelijke normen, ongeacht de eventuele bouw van een HUB en vindt het plaats op eigen terrein. De gekozen parkeeroplossing doet ook recht aan de vernieuwende aanpak van de mobiliteit, zoals die in het Ontwikkelkader de Hoef-West is vastgelegd. Als de auto een minder dominante rol in het straatbeeld krijgt komt dat ook ten goede een het woon- en leefklimaat. Ook daarom wordt ingezet op minder parkeerplaatsen en het aanbieden van alternatieve vormen van mobiliteit.

5.2.2 Betrokkenheid buurt

Belanghebbenden in het gebied zijn betrokken geweest bij het opstellen van het Ontwikkelkader de Hoef-West. Het eerste concept ontwikkelkader is op 29 november 2018 in het Hoef café gepresenteerd, waarbij reacties zijn ingekomen van omwonenden, ontwikkelaars en andere belanghebbenden. Er zijn aparte bijeenkomsten geweest met ontwikkelaars, bedrijven en een gesprek met een kleine groep bewoners van Zielhorst over de hoogbouw. Naar aanleiding van de reacties en gesprekken is een tweede concept van het ontwikkelkader gemaakt.

Daarin zijn verschillende onderdelen verduidelijkt, zowel in tekst als in beeld. Een belangrijke inhoudelijke wijziging van het ontwikkelkader betreft het minimaal te realiseren percentage werkmeters per ontwikkeling. Het minimaal aantal te realiseren arbeidsplaatsen per ontwikkelveld is (ten opzichte van het tweede concept ontwikkelkader) 10% naar beneden bijgesteld. Het feitelijk aantal arbeidsplaatsen in De Hoef-West wordt jaarlijks, op het moment van publicatie van het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR), geëvalueerd. Afhankelijk van de initiatieven die zich op dat moment voordoen en eventuele, toegenomen leegstand, wordt het ontwikkelprincipe bijgesteld. Dit geeft het ontwikkelprincipe een dynamisch karakter.

Het uitgangspunt om het bestaande aantal arbeidsplaatsen in de Hoef-West (ca 5.000) te behouden is niet gewijzigd. Dit uitgangspunt is vastgelegd in het Afwegingskader transformatie kantoren, van 16 april 2019. In het ontwikkelkader wordt dat uitgangspunt vertaald naar regels voor de ontwikkelingen. Die regels zijn ten opzichte van het concept ontwikkelkader aangepast.

Ten opzichte van het tweede concept ontwikkelkader is ook het plangebied voor het ontwikkelkader aangepast. In het concept ontwikkelkader was aangegeven dat de plannen voor de SOMT campus nader worden uitgewerkt. De projectgrens De Hoef-West wordt niet aangepast, maar door de plangrens van het ontwikkelkader aan te passen (zonder de SOMT campus) is het duidelijker dat voor de SOMT campus eerst een visie/ masterplan gemaakt moet worden alvorens spelregels per kavel kunnen worden uitgewerkt.

Lichtpenweg 6

De plannen voor de Lichtpenweg 6 en het opstellen van het Ontwikkelkader de Hoef-West zijn parallel aan elkaar tot stand gekomen. Na totstandkoming van het ontwikkelkader hebben ontwikkelaars plannen ontwikkeld die passen binnen de uitgangspunten en kaders opgenomen in dit ontwikkelkader. Deze plannen (zowel het ontwikkelkader als de plannen voor de Lichtpenweg 6) zijn onder andere gepresenteerd tijdens het Hoefcafé. De uitnodigingen voor de Hoefcafe's worden breed gecommuniceerd, via stadsberichten, social media en de nieuwsbrief voor de Hoef-West. De plannen voor de Lichtpenweg zijn door de Alliantie (voor het bestaande gebouw) en BPD (voor de nieuwbouw op het parkeerterrein) op 27 juni 2019 gepresenteerd in het Hoef café. Met betrekking tot de nieuwbouw waren er vooral vragen van geïnteresseerde kopers. Er werden vragen gesteld over de planning, VON prijzen, hoe de directe omgeving eruit ziet en over de huursegmenten en doelgroepen voor de appartementen in het bestaande gebouw.

Omwonenden, eigenaren van panden in de omgeving, toekomstige bewoners en andere belanghebbenden zijn en worden op verschillende manieren bij dit project betrokken. In de omgeving van het projectgebied zijn voornamelijk kantoren aanwezig. Een aantal kantoorpanden is omgevormd tot appartementengebouw met huurappartementen. De eigenaren en bewoners van de omliggende gebouwen zijn en worden door de ontwikkelaar actief geïnformeerd over de ontwikkeling. Er is zowel formeel, als informeel op regelmatige basis contact. Via de website www.nieuwbouw-de-hoef.nl kunnen geïnteresseerden informatie vinden over de plannen en de planning.

Toekomstige bewoners zijn bij dit project betrokken in het ontwikkelproces, zodat de toekomstige woningen en woonomgeving optimaal aansluiten op de wensen en behoeften van de bewoner. Er wordt een klantcontactstrategie gebruikt, om de contacten met potentiële kopers optimaal te benutten. Deze strategie leidt ertoe dat er al in een vroeg stadium van de gebiedsontwikkeling contact is met potentiële kopers. Op vooraf bepaalde momenten wordt contact opgezocht. Hierbij wordt informatie gegeven over het project en/of wordt gevraagd wat bijvoorbeeld woonwensen zijn en wat toekomstige bewoners vinden van de woningen die zijn ontworpen. De dialoog is direct (vraag en antwoord) en indirect van aard. Later in het proces, worden toekomstige bewoners bijvoorbeeld uitgenodigd voor een informatieavond rondom de start verkoop.

5.2.3 Terinzagelegging

Deze ruimtelijke onderbouwing heeft samen met het MER, de ontwerp-omgevingsvergunning, de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad en het ontwerp-besluit tot vaststelling van hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder vanaf 4 februari tot en met 17 maart 2021 voor een ieder voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Dit is voorgeschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht.
Er zijn gedurende deze termijn zienswijzen ingediend tegen zowel het bouwplan als het MER. Kort samengevat hebben de zienswijzen betrekking op:
- de effecten van hoogbouw langs het spoor Amersfoort-Zwolle op de naastliggende woonwijk
- de effecten op het toekomstige woongebied van het goederenvervoer over het spoor - een mogelijke fietsverbinding naar het Waterwingebied
- het niet in het MER onderzoeken van meer milieuvriendelijke alternatieven voor de inrichting van De Hoef-West en
- de berekening van de parkeerbehoefte van het plan aan de Lichtpenweg 6 en de daarbij toegepaste reductie van de parkeereis.
De zienswijzen leiden niet tot een ander besluit geleid.

Op 13 juli 2021 heeft de gemeenteraad de 'Zienswijzennota Milieueffectrapport (MER) De Hoef-West en Wabo-projectbesluit voor de bouw van 98 appartementen en 200 m2 horeca aan de Lichtpenweg 6' vastgesteld.
Op 13 juli 2021 heeft de raad ook het gecombineerde plan- en project milieueffectrapport De Hoef-West (MER) voor de transformatie van Hoefkwartier met de daarin opgenomen (1) aanvullingen naar aanleiding van het advies van de Commissie voor de milieueffectrapportage en (2) ambtshalve wijzigingen aanvaard.

Verder heeft de raad op 13 juli 2021 een verklaring van geen bedenkingen af gegeven voor het bouwen van 98 appartementen en 200 m2 horeca aan de Lichtpenweg 6 in Hoefkwartier en daarbij tevens besloten om de parkeereis voor het bouwplan te reduceren met 30 % door de inzet van 5 deelauto's en 26 deelfietsen en in de vergunning de voorwaarde te stellen dat hiervoor een mobiliteitsplan ter goedkeuring moet worden voorgelegd. De omgevingsvergunning is verleend op 20 juli 2021. Op die datum is ook het Besluit Hogere Waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder vastgesteld.