Stoutenburgerlaan 8

Toelichting

Hoofdstuk 1 Toelichting op het plan

1.1 Aanleiding

In het gebied Stoutenburg Noord, aan de oostkant van Amersfoort, ligt het perceel Stoutenburgerlaan 8 dat in eigendom is van Stichting Het Utrechtslandschap. Dit perceel heeft een agrarische bestemming, maar er is geen sprake meer van de uitoefening van een agrarische bedrijf. In de toekomst zullen ook geen agrarische activiteiten meer ontplooid worden. De op het perceel aanwezige boerderij is van cultuurhistorische waarde.

Recent heeft Stichting het Utrechts Landschap de boerderij met de bijbehorende opstallen verkocht, de grond is in erfpacht uitgegeven. Doel van kopers is om de boerderij te restaureren en tegelijk ook te verduurzamen, zodat deze geschikt is voor burgerbewoning. Daarnaast is een landschappelijk inrichting- en beheerplan opgesteld voor het perceel. Nu de ter plaatste geldende agrarische bestemming deze gewenste ontwikkeling niet toelaat, is een verzoek ingediend om de agrarische bestemming te wijzigen naar wonen.

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het college bevoegd is om de agrarische bestemming te wijzigingen naar wonen (artikel 5, lid 9 onder b). Geoordeeld is dat de beoogde ontwikkelingen voor de boerderij en het perceel goed aansluiten bij de gemeentelijke ambitie om dit gebied een kwaliteitsimpuls te geven voor wat betreft de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, natuur- en landschap. Gelet hierop is de bereidheid uitgesproken om medewerking te verlenen aan het verzoek. Dit heeft geresulteerd in het voorliggende wijzigingsplan 'Stoutenburgerlaan 8'.

1.2 Het plangebied

Het perceel Stoutenburgerlaan ligt in het 'Buitengebied Oost' van Amersfoort. Dit is het agrarische gebied ten oosten van Amersfoort en wordt ook wel Stoutenburg Noord genoemd.

Ligging Stoutenburgerlaan 8 in Buitengebied Oost

Het perceel Stoutenburgerlaan 8 maakt onderdeel uit van het kleinschalige cultuurlandschap ten oosten van Amersfoort met de weilanden, akkers, bosjes, beken, houtwallen en elzensingels dat dit gebied kenmerkt.

1.3 Bestaande situatie

Het perceel Stoutenburgerlaan 8 is in het verleden in gebruik geweest als een melkrundveehouderij. Nadat het bedrijf gestopt is de boerderij als woonboerderij in gebruik gebleven. In 2005 is deze woonboerderij met bijbehorende gronden eigendom geworden van Stichting het Utrechtslandschap. Deze percelen worden betrokken in de plannen van de stichting in het kader van het behoud en de versterking van het landelijk karakter van het gehele gebied Stoutenburg en het voorkomen van verdere verstedelijking. Concreet betekent dit dat, voordat de panden in de verkoop zijn gegaan, alle overbodige bebouwing en verharding is verwijderd. Verder dienen kopers zorg te dragen voor een landschappelijke inrichting van de gronden welke bijdraagt in de kwaliteitsverbetering van het gebied.

2017 - Voor het verwijderen van opstallen en verharding

2018 - Na het verwijderen van opstallen en verharding

De woonboerderij zelf betreft een royale wederopbouwboerderij uit 1940-1941 in authentieke staat. Rechts van de boerderij staat een bijschuur met daarachter een kapschuur. Het complex is door zijn architectonische verschijningsvorm en de samenhang tussen de verschillende onderdelen van cultuurhistorische waarde.

 

 

 

Een impressie van de woonboerderij met opstallen

Omgeving

Het perceel wordt rechtstreeks ontsloten vanaf de Stoutenburgerlaan via een smalle oprijlaan aan weerszijden voorzien van laanbeplanting.

Oprijlaan vanaf de Stoutenburgerlaan

1.4 Nieuwe situatie

1.4.1 Bebouwing

De woonboerderij wordt, met behoud van de originele, bestaande stijl, verduurzaamd en (van binnen) gemoderniseerd. Dit in nauw overleg met zowel Stichting Utrechts Landschap als het team monumentenzorg. Zo wordt het dak geïsoleerd, evenals de muren en vloeren. Een warmtepomp met vloerverwarming zal de bestaande olie-gestookte CV-ketel vervangen. Ingeval dit een bodemwarmtepomp zal worden is reeds door de afdeling archeologie toestemming gegeven de bodemkanalen aan te leggen, omdat dit niet in archeologisch gebied is. De kozijnen worden in bestaande stijl vervangen en voorzien van HR++glas. Om de extra stroom op te wekken zullen in het weiland ongeveer 30 zonnepanelen worden geplaatst.

De woonboerderij wordt in gebruik genomen door een gezin, dat tevens fungeert als opvang voor pleegkinderen. Voor deze pleegkinderen is het doel om een rustige en veilige haven te bieden in hun vaak moeilijke omstandigheden. Ook zullen er hobbymatig wat dieren worden gehouden, zoals schapen en kippen.

1.4.2 Landschappelijke inrichting

Een gedeelte van het perceel moet opnieuw worden ingericht, dit betreft met name het gedeelte achter de boerderij waar een aantal oude stallen zijn gesloopt. In dit kader is een landschapsinrichting- en beheerplan opgesteld door Stichting Mooisticht. Dit plan maakt als Bijlage 1 onderdeel uit van deze toelichting en is opgenomen in de regels.

Inrichtingsplan

Her erf van de boerderij is toegankelijk vanaf de Stoutenburgerlaan via het erfpad (1). Het perceel wordt verder ingericht met een siertuin (2), een gazon (13) een speeltuin (10) en een terras omkaderd door een haag (9). Verder wordt er een kruidenrijk grasland (5) aangelegd met daarin een hoogstamboomgaard (6). De bestaande bomen aan de rand van het perceel (7) blijven net als het struweel (4) gehandhaafd en worden waar nodig aangevuld. Voor de voorgevel van de boerderij komen 3 leilinden en op het erf wordt een solitaire boom geplant. Tot slot komen er op het perceel zonnepanelen omkaderd door een landschapshaag.

1.5 Bestemmingsplan Buitengebied Oost

Op 24 februari 2009 heeft de gemeenteraad van Amersfoort het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' vastgesteld. Het voorliggende wijzigingsplan 'Stoutenburgerlaan 8' is een wijziging van het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost'. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost' is 'Wijzigingsbevoegdheid Wonen' in artikel 5, lid 9 onder b.

Nadat het ter plaatse aanwezige melkrundveehouderij gestopt is, is de boerderij als woonboerderij in gebruik gebleven. In 2005 is deze woonboerderij met bijbehorende gronden eigendom geworden van Stichting het Utrechtslandschap. Zij hebben geen intentie om hier nog een agrarisch bedrijf te vestigingen, maar hebben de opstallen verkocht met burgerbewoning als doe. Nu er dus sprake is van definitieve bedrijfsbeëindiging komt het perceel in aanmerking voor een woonbestemming. Intussen is alle voormalige agrarische bebouwing - in lijn met het beleid dat 'ontstening' van het buitengebied nastreeft - gesloopt, met uitzondering van de waardevolle bebouwing. De overige opstallen worden gerestaureerd waarbij de voormalige bedrijfswoningen geschikt gemaakt worden voor bewoning. De onderliggende gronden blijven eigendom van Stichting het Utrechtslandschap en worden in erfpacht uitgegeven. Het geheel wordt landschappelijk ingepast. Hiermee is vastgesteld dat er voldaan wordt aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Om van de bedrijfswoning en burgerwoning te maken, wordt de bestemming 'Agrarische bedrijfsdoeleinden' gewijzigd naar de bestemming 'Wonen'. Hierbij blijft sprake van één woning. Alle te handhaven opstallen op dit perceel worden samen met het erf binnen de bestemming 'Wonen' ondergebracht. Verder krijgt het perceel een tuin bestemming. De bestemming van de gronden buiten het in erfpacht uitgegeven deel van het perceel worden gewijzigd naar 'Agrarisch' zonder bouwmogelijkheden (grasland).

Hoofdstuk 2 Omgevingsaspecten

Het herbestemmen van het perceel Stoutenburgerlaan 8 van 'Agrarische doeleinden' naar 'Wonen', is mogelijk nadat gebleken is dat er geen belemmeringen zijn vanuit de omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk worden de onderzochte aspecten die relevant kunnen zijn voor de voorgenomen ontwikkelingen kort besproken.

2.1 Bodem

In het kader van de voorgenomen uitgifte van het perceel en de verkoop van de opstallen van de Stoutenburgerlaan 8 is er in opdracht van Stichting het Utrechtslandschap een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 2 toegevoegd aan deze toelichting. De volgende afbeelding geeft de conclusie van het onderzoek weer.

Uit het onderzoek blijkt voldoende dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het wijzigen van de agrarische bestemming naar wonen.

2.2 Flora en fauna

Wet natuurbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming van kracht. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1988, de Boswet en de Flora- faunawet samengevoegd. De wet volgt in hoofdlijnen de bepalingen uit de Vogel en Habitatrichtlijn op. De belangrijkste beschermde natuurwaarden in de Wet natuurbescherming zijn:

• beschermde natuurgebieden (Natura 2000 gebieden);
• aangepaste soortenlijst beschermde planten en dieren;
• expliciete vermelding intrinsieke waarde van natuur;
• algemene zorgplicht voor natuurgebieden en in het wild levende dieren, planten en hun leefomgeving;
• actieve soorten bescherming.

Met inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook de bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Natuurwaarden in relatie tot Stoutenburgerlaan

Ter plaatse van het perceel Stoutenburgerlaan 8 vinden geen sloopwerkzaamheden plaats waardoor er sprake zou kunnen zijn van een bedreiging van wettelijk beschermde soorten. Ook worden er geen bomen gekapt of andere groenstructuren verwijderd. Een onderzoek naar de aanwezigheid van wettelijk beschermde soorten is daarom niet nodig. Daarnaast is er ook geen sprake van een effect op een beschermd natuurgebied.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de gewenste wijziging van bestemming. Door de voorgenomen landschappelijke inrichting van het perceel is er juist sprake van een duidelijke kwaliteitsverbetering als het gaat om flora en fauna.

2.3 Geur

Het bestemmen van het de agrarische percelen tot wonen, mag de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven niet onevenredig hinderen. In dit kader is het van belang dat de nieuwe woning geen geurhinder gaat ondervinden van deze bedrijven. Nu is in het voorliggende geval de afstand tot het dichtstbijgelegen bedrijf meer dan 100 meter. Hieruit mag geconcludeerd worden dat er geen overlast van geur te verwachten is. Daar komt bij dat er in deze omgeving ook geen kippen- en varkensbedrijven aanwezig zijn. Nieuwe woningen die na 19 maart 2000 gerealiseerd worden op een perceel van een gestopt bedrijf, worden op grond van artikel 14 van de Wet geurhinder en veehouderij hetzelfde beoordeeld qua geur als een woning behorende bij een veehouderij. Geur is dan ook geen belemmerende factor voor de gewenste ontwikkeling.

2.4 Luchtkwaliteit

Projecten die “niet in betekenende mate” (NIBM) een bijdrage leveren aan de luchtverontreiniging, hoeven op grond van artikel 5.16 van de “Wet milieubeheer” niet individueel getoetst te worden aan de genoemde grenswaarden. In de “Regeling NIBM” is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Het omvormen van een agrarisch perceel naar wonen voldoet aan de NIBM regeling, wat maakt dat er vanuit het aspect luchtkwaliteit geen belemmering bestaat.

2.5 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Het perceel Stoutenburgerlaan 8 wordt via een eigen toegangsweg ontsloten vanaf de Stoutenburgerlaan. De afstand van de woning tot aan de Stoutenburgerlaan is van een zodanig grootte dat er geen sprake is van een ligging binnen een zone waar een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde te verwachten valt. Vanuit geluid zijn er geen belemmeringen voor de gewenste ontwikkeling.

2.6 Archeologie

In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving opgenomen. In lijn met deze wetgeving heeft Amersfoort een archeologische beleidskaart vastgesteld, waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen /bodemverstorende projecten.

De beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden met verschillende kleuren. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Zo zijn er gebieden met hoge archeologische waarden en gebieden met een hoge, een middelmatige of een lage archeologische verwachting.

In de bestemmingsplannen is een regeling opgenomen voor de archeologische monumenten, voor zover die niet al zijn beschermd via de Monumentenwet. Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie is gekozen voor het opnemen van een dubbelbestemming. Hiermee komt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de mede bestemming van primair belang is. De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Ter plaatste van het perceel Stoutenburgerlaan 8 geldt volgens het bestemmingsplan 'Veegplan B 2017' overwegend de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' en voor een gering deel de bestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Dit betekent dat het hier gaat om een gebied met een hoge archeologische verwachting.

Het zuidoostelijke deel van het perceel ligt in het gebied met een hoge archeologische waarde, vanwege de locatie van voormalig kasteel Stoutenburg. De boerderij zelf ligt ook in  een gebied met een hoge waarde. Gelet hierop is geadviseerd door de gemeentelijke archeologen is om zoveel mogelijk buiten deze waarden te blijven met grondroerende werkzaamheden. Wanneer er concrete plannen zijn, wil deze afdeling de plannen graag beoordelen om te waken dat eventuele verstoringen zo beperkt mogelijk blijven dan wel worden voorkomen. Aan de hand van de plannen wordt bekeken of er volstaan kan worden met een begeleiding of dat er nog een archeologisch onderzoek plaats moet vinden. Zolang er met deze advisering rekening gehouden wordt, vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de wijziging van de agrarische bestemming naar wonen.

2.7 Conventionele explosieven

De gemeente Amersfoort heeft voor haar gehele beheersgebied een historisch vooronderzoek laten uitvoeren voor wat betreft de mogelijk aanwezige explosieven. Uit dit onderzoek blijkt dat het perceel Stoutenburgerlaan 8 niet binnen verdacht gebied gelegen is.

2.8 Water

Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

Een wateradvies van het Waterschap is vereist als sprake is van een toename van verharding van 1000 m2 of meer. Met het verbouwen van de voormalige bedrijfswoning tot woonboerderij is geen sprake van een toename van verharding van meer dan 1000 m2. Het is zelfs zo dat er met het slopen van voormalige agrarische bebouwing en de herinrichting van het perceel sprake is van een vermindering van het verhard oppervlak. Een formeel advies van de waterbeheerder is daarop niet nodig. Het element water vormt geen belemmering voor de gewenste wijziging van de bestemming.

2.9 Conclusie

Uit hetgeen hiervoor staat beschreven, kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkeling op het perceel Stoutenburgerlaan 8 in overeenstemming is met de voorwaarden van de van toepassing zijnde wijzigingsbevoegdheden. De effecten voor de omgeving zijn positief, het betreft een verbetering van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van de omgeving.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economisch

Met de toekomstige bewoners van de Stoutenburgerlaan 8 is een overeenkomst van grondexploitatie gesloten. Hierin is vastgelegd dat de kosten voor de planologische procedure, de gemeentelijke begeleiding van de planprocedure en alle andere kosten die verband houden met de grondexploitatie van dit plan door hen aan de gemeente worden betaald. Het plan wordt economisch aanvaardbaar geacht.

3.2 Maatschappelijk

Naast de verplichte communicatie momenten die de Wet ruimtelijke ordening vraagt, is het van belang om ook met de direct belanghebbenden te communiceren over plannen. De afstand van de woonboerderij Stoutenburgerlaan 8 ligt echter op een zodanige afstand van de omliggende erven, dat er geen sprake is van direct belanghebbenden waardoor overleg achterwege kon blijven. Uiteraard zijn de plannen wel besproken en goedgekeurd door grondeigenaar Stichting het Utrechtslandschap.

3.3 Juridisch

3.3.1 De procedure

Wettelijk vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het voorliggende wijzigingsplan is geheel in overeenstemming met de relevante wijzigingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost'. Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 24 februari 2009. Over dit bestemmingsplan - en daarmee ook over de wijzigingsbevoegdheid - is uitvoerig overleg gevoerd met diverse instanties. Er zijn geen reacties ontvangen waaruit blijkt dat deze ontwikkeling onacceptabel is. Nader vooroverleg over dit wijzigingsplan wordt gelet hierop niet nodig geacht en wordt dan ook achterwege gelaten.

Zienswijzenprocedure

Nadat burgemeester en wethouders met het ontwerp van dit wijzigingsplan hebben ingestemd, heeft het gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelgen. Tijdens de periode van de ter inzakgeligging is belanghebbenden de mogelijkheid geboden om een zienswijze over het ontwerp wijzigingsplan aan het college van burgemeester en wethouders kenbaar te maken. Van deze mogelijkheid heeft niemand gebruik gemaakt. Tegen het besluit tot vaststelling kan beroep worden ingesteld en/of voorlopige voorziening worden gevraagd bij de Raad van State. Na het doorlopen van de fase van beroep en/of voorlopige voorziening wordt het plan onherroepelijk. Nadat het wijzigingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde vergunningen worden verleend.

3.3.2 Het wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en gaat vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding wordt de bestemming van de gronden aangegeven, via een combinatie van coderingen, arceringen en lijnen. De materiële inhoud van de bestemmingen is opgenomen in de regels.

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, krijgen de verbeelding en de regels hetzelfde rechtskarakter als de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied Oost. Zij worden dan geacht daarvan deel uit te maken. Naast de regels van het wijzigingsplan blijven ook de relevante regels van het bestemmingsplan “Buitengebied Oost onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan.