Coelhorsterlaan 1 en 10

Toelichting

Hoofdstuk 1 Toelichting op het plan

1.1 Aanleiding

Landgoed Coelhorst is een klein landgoed aan de Eem, ten westen van Amersfoort. Dit landgoed is sinds 1998 eigendom van Natuurmonumenten. Als geruime tijd heeft Natuurmonumenten ambities voor dit landgoed, maar vanwege reguliere pacht op de graslanden is dit tot op heden nog niet verwezenlijkt. Een deel van de graslanden komt nu echter vrij van pacht, wat een uitgelezen kans betekent voor natuurontwikkeling.

De van pacht vrijkomende percelen Coelhorsterlaan 1 en 10 maken deel uit van het landgoed Coelhorst. Natuurmonumenten wil de agrarische functie van de bestaande gebouwen graag veranderen naar een woonfunctie. De omliggende gronden wil zij inzetten voor het behalen van haar natuurdoelen zoals weergegeven in de Natuurvisie Coelhorst 2003-2021.

De percelen Coelhorsterlaan 1 en 10 hebben volgens het bestemmingsplan 'Buitengebied West' (NL.IMRO.0307.bpbgebwest-0301) een agrarische bestemming. Zo zijn beide percelen bestemd als 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap'. De omliggende gronden zijn bestemd als 'Natuur'.

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied West

Nu er ter plaatse geen sprake meer is van een agrarisch gebruik voldoet de ter plaatse geldende bestemming niet meer. Door Natuurmonumenten is in dit kader het verzoek ingediend om de agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Er zullen in de toekomst ook geen agrarische activiteiten meer ontplooid worden.

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Buitengebied West' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigingen naar wonen (artikel 31.10). De agrarische gronden die niet omgezet worden naar wonen, worden gewijzigd naar natuur (artikel 31.1). Het voorliggende wijzigingsplan 'Coelhorsterlaan 1 en 10' is hiervan het resultaat.

1.2 Het plangebied

Landgoed Coelhorst ligt in het 'Buitengebied West' van Amersfoort. Dit is het agrarische gebied ten westen van Amersfoort en wordt ook wel Hoogland West genoemd.

Ligging in Buitengebied West

Het landgoed maakt deel uit van het hoevenlandschap ten zuiden van de Male wetering. Een gebied met een kleinschalig karakter dat getypeerd wordt door relatief smalle, bochtige wegen, beplantingen, onregelmatig gevormde percelen (blokverkaveling), versterkt door bolle akkers.

In het hoevenlandschap komt veel beplanting voor, waarbij het dan gaat om houtwallen, boomsingels en enkele loofhoutsingels. Verder zijn er de loofhoutbosjes bij Weerhorst en Coelhorst.

Ligging in het Hoevenlandschap

1.3 Bestaande situatie

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op de wijziging van de bestemming van de percelen Coelhorsterlaan 1 en 10. Beide zijn agrarische percelen waarvan de hoevepacht beëindigd is en waar geen nieuwe agrarische activiteiten voorzien zijn. De boerderijen worden op dit moment nog wel bewoond.

Coelhorsterlaan 1

 

De Coelhorsterlaan 1 betreft een perceel bestaande uit een woonhuis, enkele veestallen en schuren, waarvan een deel open schuren. De boerderij stamt uit 1940/1941 en is bijzonder gaaf bewaard gebleven. Mede door de bijzondere architectuur is dit een goed voorbeeld uit de vroege wederopbouwperiode. Dit complex vormt samen met de overige boerderijen op het landgoed Coelhorst een eenheid die historisch (zowel qua cultuur als architectuur) van grote betekenis is.

Op het erf is naast verharding onder andere een kleine fruitboomgaard aanwezig, is er sprake van tuinbeplanting en staan er diverse bomen.

Coelhorsterlaan 10

 

De Coelhorsterlaan 10 betreft een perceel bestaande uit een woonhuis met enkele veestallen, schuren en kleine dierenverblijven. Ook hier gaat het om een bijzonder gaaf bewaard gebleven complex uit de wederopbouwperiode dat samen met de overige boerderijen op het landgoed Coelhorst een eenheid vormt die historisch (zowel qua cultuur als architectuur) van grote betekenis is.

Het erf is deels verhard, een deel is ingericht met tuinbeplaning en er zijn verschillende bomen aanwezig.

Omgeving

Beide percelen worden ontsloten vanaf de onverharde Coelhorsterlaan. Deze laan is voorzien van een laanbeplanting van forse zomereiken. Deze omgeving kenmerkt zich door een afwisseling van agrarische percelen, verspreid liggende bebouwing, kleine bosschages, singels, laanbeplantingen en sloten. Aan de zuidkant van het landgoed stroomt de Eem.

1.4 Nieuwe situatie

1.4.1 Bebouwing

Beide percelen worden gewijzigd van agrarische percelen naar woonpercelen. De aanwezige boerderijen blijven in stand en worden gerestaureerd. De waardevolle schuren blijven staan en worden eveneens gerestaureerd. De overige bebouwing en verharding wordt gesloopt c.q. verwijderd. De nieuwe woonerven worden door Natuurmonumenten verkocht. Alle omliggende gronden blijven in eigendom van Natuurmonumenten en zullen worden ingezet voor de ontwikkeling van nieuwe natuur.

Te slopen bebouwing Coelhorsterlaan 1

Te slopen bebouwing Coelhorsterlaan 10

 

1.4.2 Landschappelijke inrichting

Het verwijderen van overbodige bebouwing en verharding op de erven Coelhorsterlaan 1 en 10 maakt een nieuwe inrichting van deze erven noodzakelijk. De nieuwe erven dienen een landschappelijke inrichting te krijgen die positief bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het omliggende landschap. Ook dient gebruik gemaakt te wroden van streekeigen soorten.

Landgoed Coelhorst is een goed bewaard gebleven, kleinschalig landgoed aan de Eem. Dit kleinschalige landgoed moet behouden blijven. Het landgoed ligt op een zeer gevarieerde ondergrond: van hogere zandgronden in het oosten, naar veen en klei langs de Eem in het westen. Lokale kwel in de lage gelegen gronden in het noorden biedt daarbij kansen voor botanisch rijke sloten en graslanden.

Met het herbestemmen van de agrarische erven tot woonerven komen de graslanden vrij van pacht wat een uitgelezen kans betekent voor natuurontwikkeling zoals beoogd met de 'Natuurvisie Coelhorst 2003-2021'.

Natuurvisie Coelhorst 2003-2021

Er zijn nu mogelijkheden om de eentonige, groene graslanden om te vormen naar bloemrijke natte tot droge hooilanden en brede, natte rietoevers. Het hooiland als leefgebied voor planten die gebonden zijn aan kalk- en ijzerrijk kwelwater als ook voor nectar- en waardplanten. De ruigere (natte) oevers worden een aantrekkelijke schuilplaats van muizen voor buizerds, vogels als rietgors en kleine karekiet en de sloten voor de grote modderkruiper. Vanaf de dijk langs de Eem kunnen wandelaars en fietsers deze nieuwe natuur beleven.

De nieuwe woonerven zullen zodanig moeten worden ingericht dat ze opgaan in het nieuwe landschap.

De wijze waarop Natuurmonumenten deze ambitie wil verwezenlijken staat beschreven in de 'Inrichtingsschets graslanden Coelhorst' welke als Bijlage 1 deel uitmaakt van deze toelichting.

Referenties beoogde natuurontwikkeling

1.5 Bestemmingsplan Buitengebied West

Op 20 december 2011 heeft de gemeenteraad van Amersfoort het bestemmingsplan 'Buitengebied west' vastgesteld. Het voorliggende wijzigingsplan 'Coelhorsterlaan 1 en 10' is een wijziging van het bestemmingsplan 'Buitengebied West'. In het bestemmingsplan 'Buitengebied West' is 'Wijzigingsbevoegdheid Wonen' in artikel 31.10 opgenomen'.

Afbeelding 7: Artikel 31.10 uit bestemmingsplan 'Buitengebied West'

Natuurmonumenten heeft aangegeven dat de hoevepacht voor de percelen Coelhorsterlaan 1 (17 hectare) en Coelhorsterlaan 10 (23 hectare) beëindigd is. Hiermee is er sprake van een bedrijfsbeëindiging. Alle voormalige agrarische bebouwing wordt - in lijn met het beleid dat 'ontstening' van het buitengebied nastreeft - gesloopt, met uitzondering van de waardevolle bebouwing. Alle opstallen worden verkocht en gerestaureerd waarbij de voormalige 2 bedrijfswoningen geschikt gemaakt worden voor burgerbewoning. De onderliggende gronden blijven eigendom van Natuurmonumenten en worden in erfpacht uitgegeven. Geconcludeerd is dat er voldaan wordt aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Om van de bedrijfwoningen burgerwoningen te maken, wordt de bestemming 'Agrarisch met Waarden - Hoevenlandschap' gewijzigd naar de bestemming 'Wonen'. Hierbij blijft sprake van één woning per perceel. Alle te handhaven opstallen op dit perceel worden eveneens binnen de bestemming 'Wonen' ondergebracht.

De nieuwe natuur wordt deels binnen de bestemming 'Natuur' en deels binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - hoevenlandschap' gerealiseerd. Op deze gronden geldt eveneens de dubbelbestemming 'Waarde - ecologie'. Een van de doeleinden van de primaire bestemming is de instandhouding, bescherming en ontwikkeling van zowel de landschappelijke waarden van het hoevenlandschap, als de cultuurhistorische waarden van het oorspronkelijke verkavelingspatroon. Natuurontwikkeling binnen deze doeleindenomschrijving is in overeenstemming met deze bestemming. Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - ecologie'  zijn ook ontwikkelingen toegelaten die bijdragen aan het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden, zodanig dat voor flora en fauna verbindingen kunnen ontstaan tussen natuur- of natuurontwikkelingsgebieden. Ook op dit punt past de beoogde inrichting binnen de uitgangspunten die gelden voor dit gebied.

Hoofdstuk 2 Omgevingsaspecten

Het herbestemmen van de percelen Coelhorsterlaan 1 en 10 van 'Agrarisch met waarden - hoevenlandschap' naar 'Wonen', is mogelijk nadat gebleken is dat er geen belemmeringen zijn vanuit de omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk worden de onderzochte aspecten die relevant kunnen zijn voor de voorgenomen ontwikkelingen kort besproken.

2.1 Flora en fauna

Wet natuurbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming van kracht. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1988, de Boswet en de Flora- faunawet samengevoegd. De wet volgt in hoofdlijnen de bepalingen uit de Vogel en Habitatrichtlijn op. De belangrijkste beschermde natuurwaarden in de Wet natuurbescherming zijn:

• beschermde natuurgebieden (Natura 2000 gebieden);
• aangepaste soortenlijst beschermde planten en dieren;
• expliciete vermelding intrinsieke waarde van natuur;
• algemene zorgplicht voor natuurgebieden en in het wild levende dieren, planten en hun leefomgeving;
• actieve soorten bescherming.

Met inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook de bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.

Natuurwaarden in relatie tot Coelhorsterlaan 1 en 10

Door middel van een quickscan is in het kader van de Wet natuurbescherming geïnventariseerd of door de geplande ontwikkelingen schade kan ontstaan aan populaties van beschermde soorten flora en/of fauna en hoe deze schade beperkt of gecompenseerd kan worden. Tijdens de uitvoering van het onderzoek is nagegaan of en zo ja welke beschermde soorten planten en dieren zich op de locatie bevinden. Daarnaast is onderzocht op welke wijze de plannen in overeenstemming kunnen worden gebracht met de wet. De resultaten zijn te vinden in het rapport van februari 2017 'Quickscan natuurtoets, Coelhorsterlaan 1 en 10'. Dit onderzoek maakt als Bijlage 2 deel uit van deze toelichting.

Kort samengevat is uit de quickscan natuurtoets gebleken dat nader onderzoek naar de kerkuil en steenuil noodzakelijk is voor de Coelhorsterlaan 10. Voor beide percelen geldt dat maatregelen nodig zijn om kerkuilen en steenuilen een rust- en verblijfplaats te bieden. Dit kan door het ophangen van een kerkuilenkast en een steenuilenkast op een geschikte locatie. Het wordt aanbevolen om de te behouden schuren op beide percelen zoveel mogelijk toegankelijk te houden/maken voor de boerenzwaluw.

Bij het uitvoeren van de werkzaamheden op deze percelen moet rekening worden gehouden met broedvogels. Werkzaamheden moeten buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) worden uitgevoerd of gestart zijn.

Aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk.

Aanvullend kerk- en steenuilonderzoek Coelhorsterlaan 10

In vervolg op de Quickscan natuurtoets is een aanvullend onderzoek kerk- en steenuilonderzoek uitgevoerd voor het perceel Coelhorsterlaan 10. Dit onderzoek maakt als Bijlage 3 deel uit van deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat er door de geplande sloop van een aantal schuren geen nestlocaties van kerkuil of steenuil worden aangetast. Wel verdwijnt er een kerkuilenkast die in het verleden als nestlocatie gebruikt is door de soort. In de nabije toekomst wordt mogelijk een roestplek van de kerkuil aangetast. Om de lokale populatie van beide soorten te behouden en versterken zijn 2 extra kerkuilenkasten opgehangen en worden nog 3 extra steenuilenkasten opgehangen. Plaatsing van de kasten gebeurt door een deskundige van de uilenwerkgroep Hoogland/Nijkerk. Voor beide soorten wordt het functioneel leefgebied niet aangetast door de geplande activiteiten. Voor de kerkuil en steenuil is het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk.

Wanneer voldoende rekening wordt gehouden met de hetgeen in de onderzoeken uiteengezet is, vormt het aspect flora- en fauna geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

2.2 Geur

Het bestemmen van het de agrarische percelen tot wonen, mag de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven niet onevenredig hinderen. In dit kader is het van belang dat de nieuwe woning geen geurhinder gaat ondervinden van deze bedrijven. Nu is in het voorliggende geval de afstand tot het dichtstbijgelegen bedrijf meer dan 100 meter. Hieruit mag geconcludeerd worden dat er geen overlast van geur te verwachten is. Daar komt bij dat er in deze omgeving ook geen kippen- en varkensbedrijven aanwezig zijn. Nieuwe woningen die na 19 maart 2000 gerealiseerd worden op een perceel van een gestopt bedrijf, worden op grond van artikel 14 van de Wet geurhinder en veehouderij hetzelfde beoordeeld qua geur als een woning behorende bij een veehouderij. Geur is dan ook geen belemmerende factor voor de gewenste ontwikkeling.

2.3 Geluid

De percelen Coelhorsterlaan 1 en 10 worden ontsloten vanaf de onverharde Coelhorsterlaan. Deze laan heeft geen functie voor doorgaand verkeer en ontsluit alleen de percelen van Landgoed Coelhorst. De Coelhorsterlaan takt af van de Coelhorsterweg. Deze ligt echter op een afstand van meer dan 200 meter van de betreffende percelen. De geluidbelasting van de Coelhorsterweg zal gelet op deze ruime afstand dan ook niet boven de voorkeursgrenswaarde uitkomen. Vanuit geluid zijn er geen belemmeringen voor de gewenste ontwikkelingen.

2.4 Bodem

In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen op de percelen Coelhorsterweg 1 en 10 heeft Natuurmonumenten verkennende bodemonderzoeken uit laten voeren. Deze onderzoeken zijn als Bijlage 4 en Bijlage 5 toegevoegd aan deze toelichting. Het onderzoek laat voor beide percelen hetzelfde resultaat zien.

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de opgestelde hypothese 'niet verdachte locatie' strikt genomen niet juist is. Gezien de relatief lage gehalten en de huidige c.q. toekomstige bestemming van de percelen is er vanuit milieuhygiënisch oogpunt echter geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek met een aangepast hypothese.

Op de onderzochte locaties zijn bijmengingen met puin in de bodem aanwezig. Ook is er op nummer 1 plaatselijk asbesthoudend materiaal in de bodem aangetroffen. Voor beide percelen geldt dat de risico's met betrekking tot een bodemverontreiniging met asbest in het kader van een mogelijke eigendomstransactie onvoldoende kunnen worden ingeschat. Er wordt geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren om vast te stellen of de verdenking van een verontreiniging met asbest terecht is en wat de ernst en omvang daar dan van is.

2.5 Archeologie

Voor het perceel Coelhorsterweg 1 hoeft er geen rekening te worden gehouden met archeologie. Het terrein ligt in een laag archeologische verwachtingsgebied en niet in de buurt van vindplaatsen. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er tijdens de sloop van de gebouwen archeologische resten worden aangetroffen.

Het perceel Coelhorsterweg 10 ligt net onder een archeologisch rijksmonument in een hoog verwachtingsgebied. Als tijdens de sloop van de gebouwen de grond dieper wordt geroerd dan het maaiveld, is het noodzakelijk dat de archeologen van de gemeente het terrein bezoeken om te kijken of er archeologische resten aanwezig zijn. In het geval dat dit zo is worden deze vastgelegd en gedocumenteerd.

2.6 Conventionele explosieven

De gemeente Amersfoort heeft voor haar gehele beheersgebied een historisch vooronderzoek laten uitvoeren voor wat betreft de mogelijk aanwezige explosieven. Uit

dit onderzoek blijkt dat de percelen Coelhorsterlaan 1 en 10 niet binnen verdacht gebied gelegen zijn.

2.7 Conclusie

Uit hetgeen hiervoor staat beschreven, kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkelingen op de percelen Coelhorsterweg 1 en 10 in overeenstemming zijn met de voorwaarden van de van toepassing zijnde wijzigingsbevoegdheden. De effecten voor de omgeving zijn positief, het betreft een verbetering van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van de omgeving.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economisch

Met Natuurmonumenten is een overeenkomst van grondexploitatie gesloten. Hierin is vastgelegd dat de kosten voor de planologische procedure, de gemeentelijke begeleiding van de planprocedure en alle andere kosten die verband houden met de grondexploitatie van dit plan door Natuurmonumenten aan de gemeente worden betaald. Het plan wordt economisch aanvaardbaar geacht.

3.2 Maatschappelijk

Naast de verplichte communicatie momenten die de Wet ruimtelijke ordening vraagt, is het van belang om ook met de direct belanghebbenden te communiceren over plannen. In dit kader heeft Natuurmonumenten op 26 januari 2016 een bijeenkomst gehouden voor alle inwoners van Hoogland West om het over de plannen die Natuurmonumenten heeft met landgoed Coelhorst te informeren. Het ging dan over de plannen voor de percelen Coelhorsterlaan 1 en Coelhorsterlaan 10, maar ook over de ontwikkelingen van de vrijkomende graslanden tot nieuwe natuur. De bijeenkomst was uitermate goed bezocht en succesvol te noemen. Uit de reacties is op te maken dat het voorliggende plan niet op zwaarwegende bezwaren zal stuiten en wordt daarmee maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

3.3 Juridisch

3.3.1 De procedure

Wettelijk vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Het voorliggende wijzigingsplan is geheel in overeenstemming met de relevante wijzigingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan 'Buitengebied West'. Dit plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 december 2011. Over dit bestemmingsplan - en daarmee ook over de wijzigingsbevoegdheid - is uitvoerig overleg gevoerd met diverse instanties. Er zijn geen reacties ontvangen waaruit blijkt dat deze ontwikkeling onacceptabel is. Nader vooroverleg over dit wijzigingsplan wordt gelet hierop niet nodig geacht en wordt dan ook achterwege gelaten.

Zienswijzenprocedure

Nadat burgemeester en wethouders met het ontwerp van dit wijzigingsplan hebben ingestemd, heft het gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens de periode van de tervisielegging is aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden om een zienswijze over het ontwerp wijzigingsplan aan het college van burgemeester en wethouders kenbaar te maken. Van deze mogelijkheid is door één iemand gebruik gemaakt. De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen van het ontwerp wijzigingsplan. Het college heeft het wijzigingsplan op 14 november ongewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit kan beroep ingesteld en/of voorlopige voorziening gevraagd worden bij de Raad van State. Na het doorlopen van de fase van beroep en/of voorlopige voorziening wordt het plan onherroepelijk. Nadat het wijzigingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde vergunningen worden verleend.

3.3.2 Het wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en gaat vergezeld van deze toelichting. Op de verbeelding wordt de bestemming van de gronden aangegeven, via een combinatie van coderingen, arceringen en lijnen. De materiële inhoud van de bestemmingen is opgenomen in de regels.

Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan, krijgen de verbeelding en de regels hetzelfde rechtskarakter als de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West”. Zij worden dan geacht daarvan deel uit te maken.

De regels van het bestemmingsplan “Buitengebied West” zijn onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan. Van belang zijn dan met name de bepalingen van de bestemmingen 'Wonen', 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap' en 'Natuur', maar ook de bestemmingspbepalingen 'Waarde archeologie - categorie 2', Waarde archeologie - categorie 4', Waarde - ecologie' uit hoofdstuk 2, de ‘Inleidende bepalingen’ uit Hoofdstuk 1 en de “Algemene bepalingen” uit Hoofdstuk 3 spelen een rol.

De regels van de bestemmingen Wonen', 'Tuin, en 'Agrarisch met waarden - Hoevenlandschap' en 'Natuur' zijn als bijlagen bij de regels van dit wijzigingsplan gevoegd. Het plan kan digitaal worden geraadpleegd via www.ruimtelijkeplannen.nl en onze gemeentelijke website www.amersfoort.nl.