Mgr. van de Weteringstraat 44

2.2 Toelichting

In de toelichting op het bestemmingsplan 'Buitengebied west' is het initiatief aan de Mgr. van de Weteringstraat 44 al opgenomen. Er is toegelicht waarom het initiatief voldoet aan de regeling voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Het gaat om de volgende voorwaarden:

• 1. het vrijstaande bijbehorend bouwwerk c.q. de boerderij is een waardevol pand dat op de verbeelding staat aangeduid met "cultuurhistorische waarden";
• 2. de extra woning is noodzakelijk voor het behoud van het pand.
• 3. vooraf moet vaststaan dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het perceel worden verbeterd, wat moet blijken uit een door de aanvrager op te stellen inrichting- en beheerplan;
• 4. de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven wordt niet op onevenredige wijze gehinderd, waarbij met name kan worden gedacht aan de milieuaspecten;
• 5. de ter plaatse geldende voorkeursgrenswaarde voor wat betreft geluid wordt in acht genomen;
• 6. de gemeentelijke Monumentencommissie heeft positief geadviseerd.

Ad 1.

Dit is inderdaad het geval, zoals blijkt uit de aanduiding op de verbeelding (zie paragraaf 2.3) en de tabel in bijlage 6.2 van het bestemmingsplan 'Buitengebied west'.

Ad 2.

Met het verbouwen van het bijgebouw tot woning wordt het monumentale karakter van het gebouw gerestaureerd. Op deze manier kan het pand behouden blijven. Wanneer er geen woning van gemaakt wordt, loont restauratie niet en bestaat er risico tot verval dan wel tot het verdwijnen van dit cultuurhistorisch waardevolle gebouw.

Ad 3.

Voor dit perceel geldt dat de aanwezige schuren ingepast moeten worden met houtwallen. Er mag geen buitenopslag plaatsvinden rondom het huis. Verder moet er onderscheid zijn tussen voor en achter door bijvoorbeeld het omzomen van de woning met een haag. Voor het groen geldt dat er streekeigen soorten gebruikt moeten worden. Voor de nieuwe woning wordt gebruik gemaakt van de bestaande oprit. Een en ander is uitgewerkt in de erfadvisering van Landschap Erfgoed Utrecht van september 2012 (zie bijlage 1). De afspraken zijn met de initiatiefnemer vastgelegd in een overeenkomst zodat de uitvoering gegarandeerd is.

Ad 4.

Het gebruiken van het bijgebouw als woonboerderij heeft geen nadelige gevolgen voor het eigen bedrijf. Een agrariër mag eigenlijk niet wonen binnen 50 meter van de veeschuur van zijn agrarische buurman. Hij wordt daarmee beschermd tegen geuroverlast van zijn buurman. Wonen binnen 50 meter van zijn eigen veestal mag wel. De afstand tussen de nieuwe woning en de veeschuur van het bedrijf op nummer 50 is meer dan 50 meter, maar het bouwblok van nummer 50 grenst bijna tot aan het bouwblok van nummer 44. Bij de omgekeerde werking van de Wet geurhinder en veehouderij wordt er verondersteld dat nummer 50 binnen zijn bouwblok zijn vergunde rechten mag bouwen. Dus ook op de grens bij zijn buurman. Bij het toestaan van een nieuwe woning moet getoetst worden aan een goed woon en leefklimaat, waarbij wordt nagegaan waar de buurman zijn veeschuur zou kunnen neerzetten. Kan dat binnen die afstand van 50 meter dan zou dat betekenen dat óf de nieuwe woning in de stankcontour komt te liggen van de veehouder óf de veehouder kan zijn bouwblok voor dat deel niet benutten en heeft in principe schade.

In dit specifieke geval zit daar de nog bestaande woning van nummer 44 tussen en wordt de buurman dus niet meer beperkt dan in de bestaande situatie. Het toestaan van een nieuwe woning is in dit geval dan ook mogelijk ondanks dat dit binnen 50 meter van het agrarisch bouwblok van derden is, omdat de bestaande woning een minimale afstand van 50 meter garandeert. Er is dan ook geen sprake van een onevenredige hinder van het naburig bedrijf.

Het perceel is gelegen in een gebied waarin vrijstelling kan worden verleend voor het uitvoeren van bodemonderzoek bij een omgevingsvergunning (artikel 3.1.5. gemeentelijke bouwverordening). Voorwaarde hierbij is wel dat de betreffende bouwlocatie historisch onverdacht is voor het voorkomen van bodemverontreinigingen. Uit historisch onderzoek van 2006 blijkt dat ter plaatse van de betreffende schuur geen verdachte activiteiten hebben plaatsgevonden, ook in de periode van 2006 tot heden zijn er geen aanwijzingen van bodembedreigende activiteiten. Daarom is voor verbouw van dit bijgebouw tot woonruimte geen bodemonderzoekplicht van toepassing.

Ad 5.

Voor wat betreft de geluidssituatie ter plaatse van het bijgebouw kan worden geconcludeerd dat de geluidbelasting van de Mgr. Van de Weteringstraat (met een snelheid van 60 km/u) op de gevel van het bijgebouw op 48 dB uitkomt. Dit betekent dat de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai niet wordt overschreden. Er is voor wat betreft geluid geen belemmering om hier een (bedrijfs)woning van te maken. Het pand ligt niet binnen de zone van een andere weg. Er hoeft dan ook geen akoestisch onderzoek gedaan te worden.

Ad 6.

De restauratie van het bijgebouw en de wijziging naar een woning gebeurt is getoetst aan het doel: het behouden van de cultuurhistorische waarden. In dit kader zijn er voorwaarden opgesteld waaraan moet worden voldaan. Ook deze voorwaarden zijn vastgelegd via een overeenkomst om uitvoering daarvan te garanderen. Het gaat hierbij om voorwaarden over het volume, de indeling, het behoud van diverse karakteristieken, daglichttoetreding, de constructie en het materiaalgebruik.