Park Randenbroek e.o.

6.3 Regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. In dit bestemmingsplan gaat het om 21 gebiedsgebonden bestemmingen (inclusief dubbelbestemmingen). Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen waar nodig specifieke gebruiksregels en/of afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

De bestemmingsregels omvatten onder andere gedetailleerde bestemmingen, uit te werken bestemmingen en wijzigingsbevoegdheden. Bij gedetailleerde bestemmingen (artikel 3 tot en met 15 van de planregels) wordt vrij nauwkeurig aangegeven waar en tot hoe hoog mag worden gebouwd en waarvoor de gebouwen en gronden mogen worden gebruikt. Uit te werken bestemmingen (artikel 16 van de planregels) worden toegepast als wel de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkelingen bekend zijn, maar bijvoorbeeld nog niet de exacte ruimtelijke invulling (woningbouw op de zwembadlocatie). Wijzigingsbevoegdheden worden gebruikt als de toekomstige ontwikkelingen of de plaats van functies nog niet voldoende duidelijk zijn. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid kan een bestemming alsnog veranderd worden als die duidelijkheid er wel is (bijvoorbeeld ten behoeve van een extra sportveld).

De regelingen met betrekking tot het bouwen

De bepalingen met betrekking tot het bouwen worden op deze plaats toegelicht. Deze zijn immers voor de meeste bestemmingen gelijk. Over het algemeen mogen alleen gebouwen gerealiseerd worden binnen de op de plankaart ingetekende bouwvlakken. Daarop gelden wel enkele uitzonderingen, zoals bijvoorbeeld :

1. bij de woningen mogen in sommige gevallen buiten het bouwvlak bijbehorende bouwwerken worden gebouwd;

2. in de regels is vastgelegd, dat ondergeschikte bouwdelen de op de verbeelding ingetekende bebouwingsgrenzen mogen overschrijden;

3. op de gronden met de bestemming "recreatie" mogen overal kleine gebouwtjes ten dienste van de bestemming worden gebouwd (volkstuinen).

Op de verbeelding is aangegeven hoe hoog de gebouwen binnen de bouwvlakken mogen zijn. Indien er twee getallen staan, wordt daarmee de maximale goot- en bouwhoogte geregeld. Als er één getal staat, is de maximale bouwhoogte geregeld. In sommige bouwvlakken gelden verschillende hoogten. De delen waarvoor verschillende hoogtebepalingen gelden, zijn door middel van een hoogtescheidingslijn op de verbeelding aangegeven. In principe mag een bouwvlak blok helemaal bebouwd worden. Dat is niet het geval als op de verbeelding in een bouwvlak een bebouwingspercentage is vermeld.

Hierna is een overzicht opgenomen van de verschillende bestemmingen/bestemmingsregels van het bestemmingsplan met een bijbehorende toelichting.

6.3.1 Bestemming Bedrijf

Het hoveniersbedrijf en de caravanstalling langs de A28 zijn volgens de bestaande situatie in het bestemmingsplan opgenomen. De gronden hebben de bestemming Bedrijf met de nadere aanduidingen 'hovenier" en "caravanstalling". Ten behoeve van het hoveniersbedrijf zijn bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning mogelijk (Heiligenbergerweg 203). De twee-aaneen gebouwde woningen aan de Heiligenbergerweg 201/201a zijn bestemd voor Wonen 2.

De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen ten aanzien van de erfbebouwing bij de bedrijfswoning, zowel ten aanzien van de situering als de oppervlakte. Deze erfbebouwing is buiten het bouwvlak c.q. de bouwvlakken gehouden.
In beperkte mate zijn kantoorfuncties ten dienste van de bestemming toegestaan.

Ook een aantal nutsvoorzieningen in het plangebied (in Park Randenbroek en op de sportstrook) valt onder de bestemming Bedrijf.

6.3.2 Bestemming Cultuur en Ontspanning

De bestemming Cultuur en Ontspanning is gegeven aan de gronden van de kinderboerderij langs de Heiligenbergerweg en de percelen van de gebruikers van de gronden in Park Randenbroek. Aan de gronden zijn specifieke aanduidingen gegeven (kinderboerderij en atelier/theater). In de begripsbepalingen bij dit bestemmingplan is "atelier" als volgt omschreven: werkplaats voor een kunstenaar, zulks met inbegrip van ruimten voor het geven van de met de activiteit samenhangende cursussen en workshops.

De percelen in Park Randenbroek worden gebruikt door een bronsgieter, een beeldhouwer en een houtbewerker. Ze hebben daar hun atelier en geven cursussen en workshops. Op het perceel van de houtbewerker zijn voorts (poppen)theateractiviteiten toegestaan. In of bij de orangerie en het koetshuis zijn (bedrijfs)woningen aanwezig. De woning bij het koetshuis is bestemd voor Wonen 1 (zie hoofdstuk 6.3.11). De aanwezigheid van woningen in het park is belangrijk mede met het oog op de sociale veiligheid.

Onder voorwaarden zijn op desbetreffende percelen in Park Randenbroek andere aan cultuur en ontspanning gerelateerde functies mogelijk.

In het bestemmingsplan is rekening gehouden met de bouw van een kapschuur op de percelen van het voormalige koetshuis en de duiventil. In het bestemmingsplan is verder vastgelegd dat opslag ten behoeve van de activiteiten op het perceel bij de duiventil niet buiten de gebouwen mag plaatsvinden.

Binnen de bestemming Cultuur en Ontspanning kan ten dienste van de aanwezige functies door bewoners en gebruikers worden geparkeerd.

Voor de kinderboerderij is rekening gehouden met een grotere beheerschuur en een uitbreiding van de rustweide voor de dieren. Op de boerderij is een bedrijfs/dienstwoning toegestaan alsmede ondergeschikte horeca ten dienste van de hoofdfunctie. Op de kinderboerderij kunnen buiten de bouwvlakken (met ontheffing) nog bergingen, fietsenstallingen of dierenverblijven worden gebouwd.

6.3.3 Bestemming Gemengd 1

Huize Randenbroek heeft de bestemming "Gemengd 1". Deze bestemming is gebruikt omdat er een combinatie van functies in het gebouw mogelijk is. Daarbij is naast wonen, horeca en een aantal vormen van cultuur en ontspanning mogelijk. In het bestemmingsplan zijn beperkte mogelijkheden opgenomen om de villa uit te breiden. Er kan niet geparkeerd worden met uitzondering van een aantal parkeerplaatsen in het park ten behoeve van de bewoners van de villa. Deze parkeerplaatsen maken deel uit van de bestemming Groen (het overige parkeren ten behoeve van Huize Randenbroek is mogelijk op het parkeerterrein bij Metgensbleek).

6.3.4 Bestemming Groen

Een groot deel van het gebied van het bestemmingsplan is bestemd voor Groen. Het daarbij om grote delen van Park Randenbroek, (de oevers van) de Heiligenbergerbeek en het Verbindingskanaal, de Vosheuvel, onderdelen van de Sportstrook en de zwembadlocatie en de westelijke zijde van de Elisabethlocatie. In de regels bij deze bestemming is opgenomen dat de inrichting van het desbetreffende gebied moet plaatsvinden volgens het Inrichting- en beheerplan Park Randenbroek e.o. Dat plan maakt ook deel uit van de regels.

Overeenkomstig het besluit van de gemeenteraad van 14 december 2010 maakt de zwembadlocatie deel uit van dit bestemmingsplan. De zwembadlocatie maakt geen deel uit van het Inrichting- en beheerplan. Op de kaart bij dat plan is de locatie aangegeven als nader uit te werken gebied. Voor de inrichting van het groengebied op deze locatie moeten de randvoorwaarden en uitgangspunten uit de Structuurvisie Park Randenbroek e.o. in acht worden genomen. In die visie is onder andere voor de (groene) inrichting van de zwembadlocatie vastgelegd, dat de aanwezige bomenstructuur wordt behouden en versterkt (dat geldt met name voor de monumentale Hongaarse eik) en rekening wordt gehouden met de nieuwe zichtlijn vanaf het kruispunt Vermeerstraat/Bisschopsweg richting Park Randenbroek. Het vorenstaande is vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan.

afbeelding: gebieden met de bestemming groen met de begrenzing van de zwembadlocatie

In de bestemming Groen zijn onder andere begrepen cultuur, natuur en landschap, recreatief gebruik o.a. in de vorm van voetpaden, in- en uitritten, wegen ter ontsluiting van de aangrenzende percelen (zoals de weg naar de volkstuinen). Parkeren binnen de bestemming Groen is, evenementen uitgezonderd, uitsluitend mogelijk waar dat met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven (bewoners Huize Randenbroek).

De gebieden binnen de bestemming Groen kunnen bij wijze van medegebruik ook worden gebruikt voor evenementen (maximaal 3 per jaar) in de zomerperiode. Door middel van aan de evenementenvergunning verbonden voorwaarden kan o.a. worden geborgd, dat evenementen geen onevenredige hinder veroorzaken. Voorts kan de plaats van het evenement worden bepaald, de tijdstippen en kunnen in voorkomende gevallen vergunningen worden geweigerd indien de kwaliteiten van het gebied of de ondergrond (zoals een kermis op het terrein van de skeelerbaan) zich verzetten tegen het desbetreffende soort evenement.

Het begrip evenementen is in de regels van het bestemmingsplan als volgt gedefinieerd: “Een tijdelijke op grond van de Algemene plaatselijke verordening vergunningplichtige activiteit (in de openlucht) al dan niet in tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, vermaak, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden”. Deze definitie is ontleend aan de definitie uit de Algemene plaatselijke verordening.

Gebouwen en andere bouwwerken ten dienste van de bestemming alsmede nutsvoorzieningen kunnen worden opgericht. Op twee plaatsen binnen de bestemming Groen is een bouwvlak opgenomen. Dat is gebeurd ten behoeve van het gebouw op de schapenwei en ter plaatse van een bergbezinkbassin ten noorden van de accommodatie van CJVV. Die laatstgenoemde voorziening kan uitsluitend ondergronds worden gerealiseerd.

Speelvoorzieningen kunnen alleen op een paar plekken worden gerealiseerd (met de aanduiding speelvoorzieningen). Anders dan de wandelpaden vallen de fietspaden in het gebied buiten de bestemming Groen. Omdat dat belangrijke structurerende onderdelen in het gebied zijn, zijn die afzonderlijk bestemd voor Verkeer-Verblijfsgebied.

In de bestemming Groen is tenslotte een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de aanleg van een sportveld. Het gaat daarbij om het gebied ten noorden van het tweede softbalveld van BSC Quick. In dit gebied wordt ruimte gereserveerd om in de toekomst eventueel een extra veld aan te leggen als de groei van de verenigingen dat nodig maakt. In de wijzigingsbevoegdheid zijn de randvoorwaarden opgenomen die bij de wijziging in acht moeten worden genomen.

6.3.5 Bestemming Maatschappelijk

De scholen en de scouting in deelgebied De Vosheuvel zijn bestemd voor Maatschappelijk met respectievelijk de aanduidingen "onderwijs"en "verenigingsleven". In het bestemmingsplan is rekening gehouden met de vervangende nieuwbouw van de scouting. Voorts is vastgelegd, dat onder voorwaarden een andere maatschappelijke voorziening, zoals kinderopvang, mogelijk is. In het gebouw van de scouting is "horeca C" mogelijk. In het bouwvlak van de scholen is het bestaande complex inclusief de zes noodlokalen en de stafruimte opgenomen.

6.3.6 Bestemming Recreatie

De volkstuinen (Dahliatuin in Metgensbleek en de volkstuin in de sportstrook langs de A28) zijn bestemd voor recreatie. Vanwege de verschillen in de aard van het gebruik zijn voor deze twee functies aparte aanduidingen gebruikt. In het bestemmingsplan is rekening gehouden met de bouw van een nieuwe accommodatie in Metgensbleek. Gebouwen mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak en daarbuiten (andere volkstuinen). Buiten de bouwvlakken kunnen alleen kleine gebouwtjes ten dienste van de aanduiding 'volkstuin' worden gebouwd. Eventueel kunnen via een afwijking buiten het bouwvlak grotere gebouwen, zoals een fietsenstalling, worden gerealiseerd.

6.3.7 Bestemming Sport

De sportverenigingen in het gebied hebben de bestemming "Sport" gekregen. Deze gronden kunnen worden gebruikt voor sportvelden en dagrecreatie. Op een aantal plekken (met een aanduiding aangegeven) zijn tevens andere voorzieningen mogelijk, zoals de natuurijs- en de skeelerbaan/combibaan en een hondentrainingsveld. Verder is in beperkte mate horeca toegestaan en zijn mogelijkheden geboden voor een multi-functioneel gebruik van de accommodaties. Dat komt onder andere tot uitdrukking door opvangvoorzieningen/kinderopvang (met uitzondering van de accommodatie van AFC Quick) in de gebouwen en ondergeschikte maatschappelijke voorzieningen te faciliteren in het bestemmingsplan. De verenigingen kunnen daarmee functioneren als "brede sportverenigingen". De inrichting van de sportaccommodaties c.q. de bestemming Sport moet worden afgestemd op het Inrichting- en beheerplan Park Randenbroek e.o. Dat plan is toegevoegd aan de regels van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan maakt onder andere een uitbreiding / verhoging van het clubgebouw van CJVV, BSC Quick en AFC Quick mogelijk, de herinrichting van het gebied ten noorden van BSC Quick (damessoftbalveld) en de uitbreiding van de parkeergelegenheid bij AFC Quick. Verder is binnen de bestemming Sport de bouw van lichtmasten bij de sportvelden mogelijk en zijn tribunes toegestaan waar dat met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Lichtmasten kunnen worden gebouwd tot een hoogte van 15 m. Voor honk- en softbal geldt een afwijkende maat. Lichtarmaturen voor het binnen- en buitenveld moeten 22 m bedragen. In de regels is verder de mogelijkheid opgenomen om ter voorkoming van hinder nadere eisen te stellen aan de situering, het aantal, de hoogte, de lichtsterkte, het type armatuur en het gebruik van paralumen van lichtmasten c.q. verlichtingselementen en andere lichtuitstralende elementen. Bovendien is ter voorkoming van een onevenredige verstoring van vleermuizen vastgelegd, dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning een verlichtingsplan moet worden overlegd.

In de bestemming Sport is verder de skeelerbaan/combibaan voor de AIJV gefaciliteerd. Door middel van aanduidingen op de verbeelding zijn op de accommodatie van AIJV een natuurijsbaan en een skeelerbaan/combibaan mogelijk. De begrenzing van deze functies is afgestemd op het Inrichting-en beheerplan Park Randenbroek e.o. Bij de positionering van de 'combibaan' is rekening gehouden met het ruimtebeslag voor de ecologische zone en fietspad langs de beek. De gebieden binnen de bestemming Sport kunnen bij wijze van medegebruik ook worden gebruikt voor evenementen (maximaal 3) in de zomerperiode. Door middel van aan de evenementenvergunning verbonden voorwaarden kan o.a. worden geborgd, dat evenementen geen onevenredige hinder veroorzaken. Voorts kan de plaats van het evenement worden bepaald, de tijdstippen en kunnen in voorkomende gevallen vergunningen worden geweigerd indien de kwaliteiten van het gebied of de ondergrond (zoals een kermis op het terrein van de skeelerbaan) zich verzetten tegen het desbetreffende soort evenement.

Het begrip evenementen is in de regels van het bestemmingsplan als volgt gedefinieerd: “Een tijdelijke op grond van de Algemene plaatselijke verordening vergunningplichtige activiteit (in de openlucht) al dan niet in tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, vermaak, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden”. Deze definitie is ontleend aan de definitie uit de Algemene plaatselijke verordening.

6.3.8 Bestemming Tuin

De voortuinen bij de woningen in het plangebied zijn bestemd voor "Tuin". Op deze gronden mag behoudens erkers en ingangspartijen en andere bouwwerken geen bebouwing worden opgericht. Evenmin mag er worden geparkeerd.

6.3.9 Bestemmingen Verkeer en Verkeer - verblijfsgebied

De Gasthuislaan en Ringweg Randenbroek zijn bestemd voor "Verkeer". Het gaat daarbij om hoofdontsluitingswegen met twee rijstroken. Deze wegen hebben een stedelijke functie. Naast wegen zijn de desbetreffende gronden mede bestemd voor voet- en fietspaden, in- en uitritten, bermen en groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water. De gronden zijn mede bestemd voor water omdat een aantal wegen of paden een watergang kruisen. Voor de overige (delen van) wegen in het gebied van het bestemmingsplan en de noordelijke en zuidelijke oost-west fietsverbinding geldt de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied. Deze gronden hebben een verblijfskarakter en de wegen hebben naast een woonfunctie een (buurt)ontsluitende functie. Ook de parkeerplaatsen bij Metgensbleek en de entree van De Vosheuvel zijn bestemd voor Verkeer-Verblijfsgebied. De begrenzing van de bestemmingen Verkeer en Verkeer-Verblijfsgebied zijn afgestemd op de grenzen van de aanliggende bestemmingsplannen.

6.3.10 Bestemming Water

De Heiligenbergerbeek, het Verbindingskanaal, de waterpartijen en vijvers in de verschillende deelgebieden en de waterlopen in Park Randenbroek zijn bestemd voor water. Door middel van een dubbelbestemming Waarde - Ecologie zijn de ecologische belangen van het water en de bijbehorende oevers vastgelegd.

6.3.11 Bestemmingen Wonen 1 en Wonen 2

De woningen in het plangebied zijn bestemd voor Wonen - 1 (vrijstaande woningen) en Wonen - 2 (twee aaneengebouwde woningen). Behoudens twee nieuwe woningen aan de Heiligenbergerweg omvat deze bestemming verder alleen de bestaande woningen in het gebied. Onder voorwaarden kunnen in de woningen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten worden verricht. De woningen zijn toegestaan binnen de bouwvlakken. Bij de woningen zijn bijbehorende bouwwerken mogelijk, waarvan de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 15% van het bouwperceel met een een maximum van 75 m2. Voor het perceel Ringweg Randenbroek 123 geldt een afwijkende regeling. Daar mag een bijbehorend bouwwerk van maximaal 150 m2 mag worden gebouwd. Dit bijgebouw moet worden gesitueerd op voldoende afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen en achter de woning, zodat het vanaf de Ringweg Randenbroek duidelijk is dat het hier gaat om een ondergeschikte bouwmassa. Daarbij wordt uitgegaan van een maximale goot- en nokhoogte van het respectievelijk 3,5 m en 6,5 m en een zadeldak, parallel aan de weg met een hoek van maximaal 35 graden.

6.3.12 Bestemming Wonen (Uit te werken)

De toekomstige appartementen op de zwembadlocatie zijn bestemd voor Wonen (uit te werken). De bouw van de woningen is uitsluitend mogelijk op basis van een nog vast te stellen uitwerkingsplan. Er is voor een uit te werken bestemming gekozen omdat dit deelgebied later wordt opgepakt. De uitwerking wordt in overleg met belanghebbenden en betrokkenen gemaakt. In de regels bij deze bestemming zijn globaal de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de toekomstige inrichting aangegeven (maximaal vier wooncomplexen, aantal bouwlagen etc). Daarbij is aangesloten bij de Structuurvisie Park Randenbroek e.o. De bestemming Wonen voor de zwembadlocatie impliceert dat de Dahliatuin op deze plek verdwijnt. De niet voor wonen bestemde gronden op deze locatie krijgen de bestemming Groen.

In de uitwerkingsregels is o.a. vastgelegd, dat eerst een uitwerkingsplan voor de woningen kan worden vastgesteld nadat is gewaarborgd dat een aanvaardbare milieuhygiënische woonsituatie in relatie tot het ijsbaan- en skeelerbaanterrein kan worden bereikt. De beide bestemmingsvlakken (W-U) dienen tegelijkertijd te worden uitgewerkt. Zolang het uitwerkingsplan geen rechtskracht heeft mag er niet op de gronden worden gebouwd.

6.3.13 Dubbelbestemmingen

De dubbelbestemmingen liggen over de reguliere bestemmingen heen. Uitgangspunt is dat de bij die dubbelbestemming betrokken belangen extra bescherming behoeven.

De dubbelbestemmingen Leiding - riool en Leiding - water hebben betrekking op een vuilwaterriool en een persleiding voor de afvoer van afvalwater/regenwater tussen de sportvelden van CJVV en het ijsbaanterrein. Ter bescherming van die leidingen is aan weerszijden een beschermingszone van 3 m opgenomen op de verbeelding.

afbeelding: ligging dubbelbestemming Leiding - riool (L-R)

afbeelding: ligging dubbelbestemming Leiding - water (L-W)

Verder zijn er in het bestemmingsplan dubbelbestemmingen voor archeologie en ecologie.
De archeologische waarden moeten beschermd worden. Bij verstoringen in de bodem dienen archeologische rapporten te worden opgesteld alvorens met de verstorende activiteit kan worden begonnen. Dit geldt zowel voor bouwwerkzaamheden als voor overige werkzaamheden. Aan een te verlenen vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden. De dubbelbestemming Waarde-archeologie bestaat uit verschillende categorieën (4) en omvat het gehele gebied van het bestemmingsplan.

De dubbelbestemming Waarde - ecologie heeft betrekking op de ecologische verbindingszones in het gebied (Heiligenbergerbeek en Verbindingskanaal) met de aangrenzende oevers. Deze bestemming waarborgt dat de ecologische belangen bij het bouwen of het uitvoeren van werkzaamheden nadrukkelijk worden meegewogen.

afbeelding: ligging dubbelbestemming ecologie (WR-E)