Type plan: wijzigingsplan
Naam van het plan: Molenstraat tussen 1 en 2 te Est
Status: ontwerp
Plan identificatie: NL.IMRO.0304.BPWestmolenstra1-1201

Toelichting

1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Initiatiefnemer heeft bij de gemeente Neerijnen een verzoek ingediend voor het realiseren van 2 woningen op een perceel aan de Molenstraat tussen Molenstraat 1 en 2 te Est. Hiervoor is een bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen noodzakelijk. 
 
De bestemming van de gronden is momenteel geregeld in het bestemmingsplan 'Kern Est' van de gemeente Neerijnen, zoals vastgesteld op 29 oktober 2009. In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waardoor burgemeester en wethouders de bestemming van de agrarische grond kunnen wijzigen in een bestemming ten behoeve van de bouw van maximaal 2 woningen.
1.2 Ligging van het plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Molenstraat in de kern van Est, gemeente Neerijnen. Het perceel is kadastraal bekend onder Gemeente Est-Opijnen nummer E658.
 
Ligging plangebied in regionaal verband
 
Ligging plangebied te Est
1.3 Procedure
In het geldende bestemmingsplan 'Kern Est van de gemeente Neerijnen' is een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen. Voorliggend wijzigingsplan moet de voorgenomen bestemmingswijzing van de agrarische grond tussen Molenstraat 1 en 2 te Est, ten behoeve voor de realisatie van 2 woningen, mogelijk maken. Dit is mogelijk op basis van artikel 3.6, lid 1, onder a Wro jo. artikel 17, lid 6 van de geldende bestemmingsplanvoorschriften. 
 
Voorliggend wijzigingsplan voorziet in een toelichting, gebiedsvisie, planregels en een verbeelding. 
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 komt een beknopte gebiedsvisie aan bod. Tot slot wordt in hoofdstuk 4 de haalbaarheid van het wijzigingsplan toegelicht aan de hand van de wijzigingsbevoegdheid uit de geldende bestemmingsplanvoorschriften.
2 Het initiatief
2.1 Huidige situatie
De planlocatie is gelegen aan de Molenstraat te Est. Het betreft een perceel met de bestemming 'agrarisch' tussen twee bestaande woonpercelen (Molenstraat 1 en 2) in. Het perceel is momenteel onbebouwd en heeft vanwege de grootte en geïsoleerde ligging de agrarische functie verloren. De omgeving wordt gevormd door voornamelijk woningen, agrarisch gebied en de grote dierenspeciaalzaak / agrarische landbouwwinkel A.C. van Westrienen direct ten noordwesten van de planlocatie.
 
Planlocatie
 
Planlocatie (linkerzijde Molenstraat) gezien vanaf de kruising Molenstraat-Esterweg
 
Het lint van de Molenstraat ter plaatse kent een grote diversiteit in verschijningsvorm. Bebouwing wordt afgewisseld door openheid welke doorzicht geeft naar het achterliggende open landschap. Inmiddels wordt aan het einde van de Molenstraat, aan de westzijde, een plan gerealiseerd van vrijstaande woningen. De aanwezige woonbebouwing bestaat uit één tot anderhalve laag met een kap. De woningen staan zowel haaks als evenwijdig aan de straat en zijn veelal georiënteerd op deze weg. Sommige woningen staan relatief dicht op de straat.
2.2 Toekomstige situatie
Het voorliggende plan gaat uit van de realisatie van twee vrijstaande woningen op de planlocatie. Door de woningen met hun garages te schakelen ontstaat ruimtelijk een ontspannen beeld en wordt er meer ruimte om de woningen gecreëerd. Hierdoor ontstaat een luchtiger beeld dan wanneer twee aparte vrijstaande woningen met twee aparte garages/bergingen worden gerealiseerd. De ruimte tussen de woningen tot de erfgrens bedraagt 4 meter en biedt derhalve goede bereikbaarheid van de achterpercelen van de woningen. Daarnaast kan, afhankelijk van de terreininrichting, hierdoor de doorzicht op het achterliggende agrarische productielandschap worden behouden.
 
De voorgestelde woningen bestaan uit één laag met een kap. De tussenbouw is één laag en heeft een plat dak. Daarmee sluit het beeld stedenbouwkundig goed aan bij het beeld van de Molenstraat. Doordat de woningen verder van de straat zijn afgelegen kan eveneens een royale voortuin worden ingericht. Dit versterkt het groene karakter van het lint.
 
Hiernavolgende impressies geven een beeld van de beoogde woningen.    
 
 
Impressie nieuwe woningen (straatzijde)
 
Impressie nieuwe woningen (achterzijde)
         
   
Impressie situering nieuwe woning
3 Haalbaarheid van het wijzigingsplan
3.1 Wijzigingsbevoegdheid
Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Kern Est' van de gemeente Neerijnen. Het bij besluit van de gemeenteraad van Neerijnen d.d. 29 oktober 2009 vastgestelde bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om toepassing van artikel 3.6, lid 1, onder a Wro de bestemming te wijzigen.
 
 
In artikel 17 lid 6 van de geldende bestemmingsplanvoorschriften is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. In het betreffende artikel is aangegeven dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn om de gronden met bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in een bestemming ten behoeve van de bouw van maximaal 2 woningen, met dien verstande dat:
  1. voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, waarbij voor woningen een norm wordt aangehouden van minimaal 1,6 parkeerplaats per woning;
  2. de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer van de woningen wordt niet hoger dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
  3. vooraf dient uit onderzoek met betrekking tot de archeologische en cultuurhistorische waarden van het gebied te zijn gebleken, dat eventuele archeologische en/of cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast;
  4. vooraf dient uit onderzoek met betrekking tot de flora en fauna te zijn gebleken, dat eventueel benodigde ontheffingen op grond van de Flora- en faunawet redelijkerwijs zullen kunnen worden verleend;
  5. vooraf dient uit onderzoek met betrekking tot de bodemkwaliteit, de luchtkwaliteit, geluidhinder, de externe veiligheid en geurhinder te zijn gebleken, dat voor de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat verzekerd is;
  6. vooraf dient overleg met het waterschap plaats te hebben in het kader van de watertoets;
  7. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
  8. vooraf dient te zijn aangetoond dat de planwijziging in financieel-economische zin haalbaar moet worden geacht, waarbij aandacht wordt besteed aan de grondexploitatie, eigendommen, planschade en andere haalbaarheidsaspecten;
  9. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.
3.2 Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid
Om het wijzigen van de bestemming toe te staan, dient te worden voldaan aan de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in artikel 17 lid 6 van de planregels van het geldende bestemmingsplan 'Kern Est' van de gemeente Neerijnen. Deze voorwaarden zijn reeds verwoord in paragraaf 4.1 van voorliggende toelichting. In de navolgende tekst wordt per voorwaarde toegelicht op welke wijze wordt voldaan aan de betreffende voorwaarde. 
 
ad a.
Er is een parkeernorm van 1,6 op eigen terrein opgenomen als voorwaarde voor wijziging. Uit de plattegrond, opgenomen in paragraaf 2.2 van deze toelichting, blijkt dat het perceel voldoende ruimte biedt voor het realiseren van een garage met oprit en de separate parkeerplaats. Conform de CROW-publicatie ASVV 2008 kunnen er minimaal 3 auto's parkeren op/in de garage met lange oprit. Dezelfde publicatie geeft voor een enkele oprit zonder garage (parkeerplaats) een theoretisch aantal van 1. Het berekeningsaantal is om diverse redenen lager. 
 
 Parkeervoorziening Theoretisch aantal Berekeningsaantal
 Parkeerplaats 1  0.8
 Garage met lange oprit 3 1.3
 Totaal 4 2.1
Tabel overzicht parkeervoorzieningen
 
Door het realiseren van een garage met lange oprit en daarbij een separate parkeerplaats (enkele oprit zonder garage) worden 2.1 parkeerplaatsen aangeboden bij elke woning. Het aspect parkeren vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
   
ad b.
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.
 
De planlocatie is niet gelegen binnen de invloedssfeer van industrielawaai en spoorweglawaai. De Molenstraat is een 30 km per uur weg. Dit soort wegen kennen vanuit de Wgh geen onderzoekszone. Jurisprudentie heeft aangetoond dat er wel onderzoek zal moeten plaatsvinden als er sprake is van een drukke weg. In kader van een goede ruimtelijke ordening heeft het gemeentelijk samenwerkingsverband Regio Rivierenland de geluidsbelasting op de gevel van de beoogde woningen als gevolg van verkeerslawaai toch berekend. Hieruit volgt een (juridische) gevelwaarde van 52 dB. In de geluidsrapportage (bijlage [voetnoot]) van Regio Rivierenland is wel vermeld dat een binnenniveau van maximaal 33 dB gerealiseerd zal moeten worden. Met deze gevelwaarde vormt het aspect geen belemmering voor de realisatie van de twee woningen. 
 
ad c.
Grontmij heeft voor de planlocatie in 2006 een inventariserend veldonderzoek (bijlage 1) gedaan. Hierin wordt geconcludeerd dat in het plangebied archeologische waarden zijn aangetroffen. Initiatiefnemer laat de graafwerkzaamheden begeleiden door een archeoloog. Hiervoor zullen nadere afspraken gemaakt worden met het bevoegd gezag.
   
ad d.
In opdracht van de initiatiefnemer heeft Grontmij in 2006 flora- en faunaonderzoek gedaan voor de planlocatie. Uit dit onderzoek (bijlage 2). Hierin wordt geconcludeerd dat de bouw van de woningen geen negatieve invloed heeft op Natura 2000 gebied, beschermde natuurmonumenten, Ecologische Hoofdstructuur of Weidevogel- en ganzenfoerageeergebied. In het plangebied zullen met name soorten van tabel 1  Flora- en faunawet voorkomen. Beschermde soorten van tabel 2/3 worden niet verwacht. Ook algemene broedvogels zijn in het plangebied te verwachten. De beplanting dient daarom buiten het broedseizoen (buiten 15 maart - 15 juli) verwijderd te worden. Indien hier rekening mee wordt gehouden is een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet niet nodig. Lopende de planperiode is het plangebied met regelmaat gemaaid. De aanwezigheid van nieuwe plant- of diersoorten is niet te verwachten.
 
ad e.
Voorwaarde bij de wijzigingsbevoegdheid is een aanvaardbaar woon- en werkmilieu. Hiervoor moet er onderzoek worden gedaan naar de bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder (reeds onder c. behandeld), externe veiligheid en geurhinder.
 
Bodemkwaliteit
Onderzoeksbureau Grontmij heeft voor de planlocatie in 2006 een verkennend bodemonderzoek (bijlage 3) uitgevoerd. Hierin concludeert Grontmij dat op basis van de uitkomsten van het onderzoek er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woning met tuin. 
 
Sinds 2006 zijn de gronden in eigendom van de initiatiefnemer. De gronden zijn sindsdien niet gebruikt. Daardoor is het niet mogelijk dat de bodemkwaliteit inmiddels niet meer toereikend is. Bevoegd gezag gaat akkoord met het bodemonderzoek mits initiatiefnemer middels een verklaring aantoont dat de gronden, na 2006, niet vervuild zijn. Het aspect bodem vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
 
Geluidhinder
Voor mogelijke geluidhinder als gevolg van industrielawaai is door de gemeente een beoordeling gemaakt. Hierbij is gekeken naar het naast gelegen bedrijf Van Westrienen aan de Molenstraat 4. Het door dit bedrijf ingediende geluidsrapport van Cauburg-Huygen van 16 februari 2007 (2006.3112-01) toont aan dat de geluidsbelasting van de Molenstraat 2 niet leidt tot overschrijding van de geluidsnormen. Omdat de geprojecteerde woningen op grotere afstand zullen worden gerealiseerd concludeert de gemeente dat hier sprake zal zijn van een goed woon en leefklimaat. Deze beoordeling is in de bijlage [voetnoot] van het voorliggende wijzigingsplan opgenomen.
   
Luchtkwaliteit
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
 
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
 
Onderhavig project is aan te wijzen als NIBM-project. Daarmee draagt het project 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Gelet op de ligging van de planlocatie aan de rand van een dorp en op een ruime kilometer van de rijksweg is een slechte luchtkwaliteit niet te verwachten. Daarmee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
 
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten: plaatsgebonden risico (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR). Het PR geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren. Binnen de 10-6/jaar contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaar contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.
Het GR is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitgrens (tenzij anders bepaald). Het GR kan niet ‘op de kaart’ worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek
 
Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en een buisleiding die valt onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Daarnaast moet worden vastgesteld of het plan ligt binnen de 200 meter zone van een relevante transportroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het gaat dan met name om zogenaamde basisnetroutes (Waal, A15 en Betuweroute). Dit blijkt uit de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, die op korte termijn wordt vervangen door het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).
De Externe Veiligheidsvisie (EV-visie) van Neerijnengeeft verder richtinggevende uitspraken over de invulling van de beleidsvrije ruimte bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) rondom de meest risicovolle bedrijven (Bevi-bedrijven), en langs relevante transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.
 
Verder zijn in het Activiteitenbesluit en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden aangegeven die moeten worden aangehouden tussen stationaire risicobronnen, niet zijnde Bevi-inrichtingen, en (beperkt) kwetsbare objecten.
 
Uit de provinciale risicokaart, luchtfotokaarten en informatie van de gemeente blijkt dat het plangebied ligt buiten:
  • het invloedsgebied van Bevi-inrichtingen,
  • de veiligheidsafstanden van stationaire risicobronnen, niet zijnde Bevi-inrichtingen,
  • de 200 meter zone van een basisnetroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (Waal, A15, Betuweroute en spoor Utrecht-Den Bosch),
  • het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor het transport van brandbare vloeistoffen.
Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied van een hoofdtransportleiding van de Gasunie. Onderstaande uitsnede van de risicokaart toont de ligging van de gasleiding.
 
 
Het gaat om een aardgasleiding met een diameter van 42 inch en een druk van maximaal 66,2 bar. De leiding ligt op ca. 300 meter van de leiding. Het Bevb is van toepassing, omdat het bestemmingsplangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van deze leiding. Gezien de ligging van het bestemmingsplangebied binnen het invloedsgebied van de aardgasleiding, is een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd (bijlage 4). In navolgende tekst worden onder andere de conclusies uit dit onderzoek weergegeven.
 
In verband met de bescherming en het beheer van de leiding, moet een belemmeringenstrook van 4 meter aan weerszijden van de leiding worden aangehouden. Deze strook ligt niet binnen het plangebied en is daarom ook niet opgenomen op de verbeelding.
 
De ligging van de contouren voor het plaatsgebonden risico, de omvang van het groepsrisico en de hoogte van het groepsrisico zijn berekend met het rekenprogramma CAROLA.  Uit een berekening van de risicocontouren op basis van de eigenschappen en ligging van de leiding (informatie van de leidingbeheerder) blijkt dat buiten de leiding geen contour voor het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar ligt. Dit betekent dat de grenswaarde en richtwaarde voor het plaatsgevonden risico niet worden overschreden.
 
Met betrekking tot de verantwoording van het groepsrisico moet in de toelichting op het besluit in ieder geval worden vermeld:
  • een inventarisatie van de personendichtheid binnen het invloedsgebied;
  • het groepsrisico per kilometer buisleiding op het tijdstip dat het besluit wordt vastgesteld en de bijdrage van de in dat besluit toegelaten (beperkt) kwetsbare objecten aan de hoogte van het groepsrisico, vergeleken met de oriëntatiewaarde;
  • de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval;
  • de mogelijkheden voor personen die zich bevinden in het invloedsgebied van de buisleiding(en), om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp of zwaar ongeval voordoet.
De Veiligheidsregio dient in de gelegenheid gesteld te worden om te adviseren over de laatste twee aspecten. In bepaalde situaties moet een uitgebreidere verantwoording plaatsvinden, waarbij ook andere aspecten worden aangegeven. In deze situatie is dat niet aan de orde, omdat het plangebied is gelegen buiten de 100% letaliteitsafstand.
 
De hoogte van het groepsrisico wordt bepaald door enerzijds de eigenschappen en ligging van de leiding (informatie van de leidingbeheerder) en anderzijds de populatie binnen het invloedsgebied.
Uitgaande van het nationaal populatiebestand is hieronder de personendichtheid weergegeven binnen het invloedsgebied over een trajectlengte van 1 km ter hoogte van het plangebied:
 
 Binnen 100% letaliteitsafstand Tussen 100% letaliteitsafstand en 1% letaliteitsafstand 
Woningen 24 woningen met ca. 60 personen (50% dag en 100% nacht) 74 woningen met ca. 180 personen (50% dag en 100% nacht) 
Locaties voor werken en onderwijs 8 locaties met ca. 15 personen (100% dag) 14 locaties met ca. 75 personen (100% dag, 20% nacht) 
Onderwijs  1 locatie met ca. 100 personen (100% dag) 
Totaal aantal personen 45 personen tijdens dagperiode en 60 personen tijdens nachtperiode 265 personen tijdens dagperiode en 195 personen tijdens nachtperiode 
 
Door het realiseren van 2 woningen worden - uitgaande van standaard kentallen voor woningen - 5 personen (50% dag en 100% nacht) toegevoegd aan het gebied dat ligt buiten de 100% letaliteitsafstand.
 
Uit groepsrisicoberekeningen blijkt dat het groepsrisico lager is dat 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Daarnaast neemt het groepsrisico niet zichtbaar toe. Dit laatste kan verklaard worden doordat de nieuwe woningen ruimschoots liggen buiten de 100% letaliteitgrens en sprake is van een geringe toename van de personendichtheid.
 
Ten aanzien van de zelfredzaamheid wordt opgemerkt dat de aanwezige personen in de te realiseren woningen voldoende mogelijkheden hebben om zich in veiligheid te brengen (door schuilen of vluchten) bij een fakkelbrand als gevolg van een breuk van de gasleiding. Hierdoor is er geen aanleiding om (aanvullende) maatregelen te treffen ter bevordering van de zelfredzaamheid.
 
Samengevat kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot het aspect externe veiligheid, omdat:
  • de te realiseren woningen ruimschoots liggen buiten de 100% letaliteitsgrens,
  • het groepsrisico niet zichtbaar toeneemt, en
  • er voldoende mogelijkheden zijn voor personen in de te realiseren woningen om zich in veiligheid te brengen bij een fakkelbrand als gevolg van een breuk van de gasleiding.
Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.  
 
Geurhinder
Vanuit de Wet geurhinder en veehouderij moet worden bepaald of de geurbelasting van (intensieve) veehouderijen het leefklimaat niet negatief beïnvloed. Voor woningen zijn geen geurnormen vastgesteld. Er zijn alleen emissierichtlijnen voor de verspreiding van geurhinder door bedrijven. Voor de bedrijfsvoering van geurproducerende (agrarische) bedrijven is de dichtstbijzijnde woning van belang. In de milieuvergunningverlening wordt er met deze woning rekening gehouden, onder andere voor wat betreft de emissierechten. Rondom de planlocatie zijn meerdere woningen gelegen. Mogelijke geurproducerende bedrijven zullen via de milieuvergunning verplicht zijn om met deze (maatgevende) woningen rekening te houden. Dit betekent dat de hoeveelheid emissie (geurhinder) ter hoogte van deze gevoelige bestemmingen aanvaardbaar moet zijn. Daarnaast is in opdracht van gemeente Neerijnen door MWH B.V. een rapportage opgesteld waaruit blijkt dat de huidige geurkwaliteit als zeer goed is te omschrijven en bij verdere groei van intensieve veehouderijen nog steeds als redelijk goed is te classificeren. Met betrekking tot de voorgrondbelasting van individuele bedrijven kan worden gesteld dat deze geen invloed hebben op de locatie. Het aspect geur zal derhalve geen belemmering vormen voor de gewenste realisatie van de twee woningen.
      
ad f.
De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Waterschap Rivierenland heeft, in navolging op landelijke wet- en regelgeving, besloten dat extra verharding gecompenseerd moet worden door extra wateropvang- en bergingscapaciteit. Hierdoor wordt er ondanks extra verharding water in het desbetreffende gebied vastgehouden en geborgen. Het waterschap heeft echter een vrijstelling voor ontwikkelingen tot 500 m2 verharding. Deze ontwikkelingen worden zodanig kleinschalig geacht dat er weinig meerwaarde door een verplichte compensatie wordt behaald.
 
Onderhavig initiatief maakt 2 woningen met garages mogelijk op een perceel van 875 m². De hiernavolgende tabel maakt inzichtelijk wat het totale te verharden oppervlakte is na realisatie. Hierbij is uitgegaan van het verharden van 50% van het totale perceel. Het totale oppervlakte verharding wordt gevormd door de woningen, de garages en overige verharding. De overige verharding is het oppervlakte aan paden, terrassen en parkeerplaatsen. 
 
  m2 per woning Totaal m2
 Woningen incl. garage 102 204
 Overige verharding 117 234 
   438
 Tabel overzicht verharding  
 
De totale ontwikkeling zal leiden tot minder dan 500 m2 verharding. Daarmee is watercompensatie niet noodzakelijk. Deze stellingname is reeds geverifieerd bij het Waterschap Rivierenland.
 
De watergang aan de achterzijde van het perceel is een A-watergang. Dot soort watergangen hebben een beschermingszone van minimaal 1 meter en afhankelijk van het gebied 4 of 5 of 7 meter. De beoogde woningen zijn buiten deze zone gelegen. Daarmee kent het voorliggende wijzigingsplan geen strijdigheid met de legger.
 
Uitsnede legger
 
De woningen worden aangesloten op het gemeentelijk riool. Door de rioolaansluiting en het beperkte aantal m2 verharding worden nadelige gevolgen voor de waterhuishouding e.d. niet verwacht. Deze uitkomst heeft het Waterschap Rivierenland reeds eerder tijdens het doorlopen van een eerdere art. 19 WRO procedure (2006) bevestigd. Telefonisch (2013) heeft het waterschap nogmaals aangegeven akkoord te kunnen gaan met de overige inhoud van de watertoets.  
 
ad. g.
Binnen de directe omgeving van de planlocatie zijn 4 woningen en 1 bedrijf gelegen. Het onderhavige initiatief belemmert het bedrijf niet in de bedrijfsvoering, daar de te realiseren woningen niet maatgevend zullen zijn. De maatgevende woning is een woning die het dichtst bij het bedrijf is gesitueerd. Het bedrijf moet in de bedrijfsvoering rekening houden met deze woning. In de huidige situatie staan er reeds meerdere woningen op kortere afstand tot het bedrijf.
 
Naast het bedrijf zijn 4 woningen in de directe nabijheid van het plangebied gesitueerd. Het gaat daarbij om Molenstraat 1, Molenstraat 2, Molenstraat 1a en Molenstraat 1b. De belangen van de woningen Molenstraat 1 en Molenstraat 2 worden niet geschaad. De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor het uitzicht van de woningen op het agrarische productielandschap. Het aantal verkeersbewegingen op de Molenstraat neemt door de beoogde ontwikkeling nauwelijks toe. Bovendien kent de Molenstraat voldoende capaciteit om de zeer lichte stijging op te kunnen vangen.
 
Het vrije uitzicht van de woningen Molenstraat 1a en Molenstraat 1b wordt wel gehinderd. Echter, door de zeer compacte ontwikkeling van het beoogde initiatief en de zijtuinen (4 meter tussen woning en erfgrens) van het te realiseren woningen en de woningen Molenstraat 1 en Molenstraat 2 kan het doorzicht naar achtergelegen gebieden deels in stand worden gehouden. 
 
ad. h.
Met het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente waarin o.a. planschade is geregeld, is financieel-economische uitvoerbaarheid gewaarborgd.
 
ad. i.
Met de situering en de nokrichting van de woningen wordt aangesloten op de woningen aan de overzijde van de Molenstraat. In een stedenbouwkundig advies (bijlage 5) wordt geconcludeerd dat wordt aangesloten bij het bestaande straat- en bebouwingsbeeld. Er is dan ook geen sprake van een onevenredige aantasting van het bebouwingsbeeld.
 
Beide woningen ontsluiten op de Molenstraat. Hiermee ontstaat er geen onevenredige inbreuk op de verkeersveiligheid.
3.3 Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Het college van burgemeester en wethouders kan dan ook door middel van het voorliggende wijzigingsplan de bestemming wijzigen.
3.4 Woonvisie 2012-2020
Op 28 juni 2012 heeft de gemeente Neerijnen de Woonvisie 2012-2020 en het woningbehoefte onderzoek (2011) vastgesteld. De Woonvisie 2012-2020 is gebaseerd op het woningbehoefte onderzoek dat begin 2011 is uitgevoerd.
De woonvisie rust op vier uitgangspunten:
  1. Behoud van identiteit en het rustieke en landelijke karakter van onze gemeente.
  2. Voldoen aan de woningbehoefte van degenen die graag in onze gemeente willen wonen.
  3. Afstemming van het beleid op wat per kern nodig is, rekening houdend met maat en schaal van de dorpen, de noodzaak van koppeling van (zorg)voorzieningen aan het wonen en de ruimtelijke context.
  4. Beleidsontwikkeling in samenspraak met Woonstichting De Kernen en woningbouw vereniging De Goede Woning Neerijnen. 
Daarnaast zijn er op basis van het (regionaal) Kwalitatief Woningbouw Programma afspraken gemaakt met de provincie over het aantal te realiseren woningen.
Neerijnen mag in de periode 2012 tot 2020 niet meer dan 730 woningen in de planning hebben.
Voorliggend plan is opgenomen in deze planning.
 
Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat voorliggend plan voldoet aan de uitgangspunten uit de woonvisie en de regionale afspraken rondom afstemming van woningbouwplannen.
3.5 Duurzaamheidsladder
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en overprogrammering worden voorkomen. Middels de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (kortweg: duurzaamheidsladder) vindt een toetsing plaats. De ladder bestaat uit drie treden:
  1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
  2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
  3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.
ad 1. In het bestemmingsplan werd een behoefte onderkent. Derhalve is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De initiatiefnemer voorziet een concrete vraag en wenst derhalve uitvoering te geven aan deze bevoegdheid.
ad 2. Het plan betreft een vorm van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied.
ad 3. Het plangebied is voldoende goed bereikbaar.

Conclusie

Het plan voldoet aan de duurzaamheidsladder.
  • 1. Grontmij, Archeologisch onderzoek Molenstraat 2 te Est, 2-11-2006, 217311
  • 2. Quick scan natuurwetgeving Molenstraat te Est, kenmerk 201097
  • 3. Grontmij, Verkennend bodemonderzoek, 02-11-2006, 201097
  • 4. Kwantitatieve Risicoanalyse vanwege de hoge druk aardgasleiding nabij Est t.b.v. een wijzigingsplan voor realisering van 2 woningen aan de Molenstraat in Est, Regio Rivierenland, 13 februari 2013
  • 5. Advies Molenstraat 1 en 2 Est, Buro SRO, 23-04-2013