Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Aanleiding voor het opstellen van het voorliggend bestemmingsplan is het voornemen om een nieuw appartementengebouw te realiseren op de hoek van de Lindenstraat en de Meidoornstraat in de wijk Valendries in Wijchen. Hierbij worden de bestaande, verouderde, grondgebonden woningen aan de Lindenstraat en de Meidoornstraat gesloopt. Het appartementengebouw bestaat uit 28 appartementen voor ouderen in het sociale huur-segment.

De ontwikkeling op de hoek van de Lindenstraat en de Meidoornstraat is deel van de grotere renovatie- en herontwikkelingsopgave in Valendries. Initiatiefnemer Talis knapt Valendries op met groot onderhoud aan circa 400 woningen. Op de planlocatie is gekozen om de woningen niet te renoveren, maar om te slopen en nieuw te bouwen. Daarmee wordt voorzien in een grote behoefte aan appartementen voor ouderen in het sociale huur-segment. Door in de wijk een appartementengebouw te realiseren ontstaat een woonwijk met een gemengd aanbod.

Om de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is het voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Valendries in het stedelijk gebied van Wijchen, op de hoek van de Lindenstraat en de Meidoornstraat, en omvat de kadastrale percelen Wijchen, sectie I, nummers 337, 338, 489, 331 (gedeeltelijk) en 3488 (gedeeltelijk).

Globale ligging plangebied (bron: kadviewer.map5.nl)

Globale begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Aanpak

De voorgenomen locatieontwikkeling wordt mogelijk gemaakt met een herziening van het bestemmingsplan. De voorliggende toelichting maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Lindenstraat / Meidoornstraat, Wijchen' en vormt de onderbouwing van het initiatief.

1.4 Geldend bestemmingsplan

De planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' (vastgesteld, 26 maart 2015).

In dit bestemmingsplan is het gehele plangebied bestemd als 'Wonen'. Er zijn twee bouwvlakken opgenomen voor het plangebied, waarvan één met de bouwaanduiding 'twee-aaneen', en één met de bouwaanduiding 'vrijstaand'. Beide bouwvlakken hebben een maatvoering, waarmee de maximum bouwhoogte van 10 m en een maximum goothoogte van 6 m zijn vastgelegd.

Naast deze enkelbestemming zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Voor het gehele plangebied is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen.

Naast de bestemmingen binnen het bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' is in het Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen voor het gehele gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' opgenomen.

Fragment verbeelding 'Centrum Wijchen 2013'

1.5 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing van het initiatief en is als volgt opgebouwd:

• in Hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven;
• in Hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan beschreven;
• in Hoofdstuk 4 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan;
• in Hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod;
• in Hoofdstuk 6 volgt de beschrijving van het juridische deel van het plan;
• in Hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod;
• in Hoofdstuk 8 worden tenslotte de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Omgeving van het plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Valendries. Deze wijk ligt ten oosten van het centrum van Wijchen, ingeklemd tussen de spoorlijn en Wijchen-Zuid. De wijk is de eerste naoorlogse uitbreiding van de kern van Wijchen. Dit alles heeft te maken met een sterk groeiende bevolking van Wijchen na de oorlog. Tot de jaren vijftig was Wijchen een landbouwdorp zonder riolering, waterleidingen, gas en trottoirs. Met de ontwikkeling van Valendries werd het startschot gegeven voor Wijchen als naoorlogse groeikern.

In de directe omgeving van het plangebied laat het bebouwingsbeeld zich vooral kenmerken door twee-onder-een-kapwoningen. Aan de Dokter P. Franssenstraat, ten westen van het plangebied, staan een tweetal nieuwere appartementencomplexen.

Verkeerskundig voert de Lindenstraat naar de Meester van Coothlaan, die een verkeersader vormt door het stedelijk gebied van Wijchen. Deze doorgaande noord-zuid route ontsluit het plangebied naar Station Wijchen.

Globale ligging van het plangebied binnen het stedelijk gebied van Wijchen (bron:ruimtelijke plannen.nl)

2.2 Huidige situatie

In de huidige situatie zijn er binnen het plangebied een vijftal grondgebonden woningen gesitueerd. Aan de Lindenstraat staan vier twee-onder-een-kapwoningen (Lindenstraat 13 t/m 19). Aan de Meidoornstraat staat één vrijstaande woning (Meidoornstraat 18). De woningen beschikken allen over een achtertuin. De achtertuinen vormen samen een naar binnen gekeerd centraal gedeelte van het plangebied. Enkele woningen hebben een bijgebouw in de vorm van een schuur aan de achterzijde. Aan de westgrens vormt het appartementencomplex aan de Dokter P. Franssenstraat de harde grens van het plangebied.

Concreet bestaat het plangebied in de huidige situatie uit:

• vier twee-onder-één-kapwoningen aan de Lindenstraat;
• één vrijstaande woning aan de Meidoornstraat.

Aanblik van de planlocatie vanaf de Lindenstraat

Hoofdstuk 3 Planvoornemen

3.1 Herontwikkeling

Het planvoornemen bestaat de realisatie van een appartementengebouw met 28 appartementen voor senioren op de hoek van de Lindenstraat en de Meidoornstraat. Voor de realisatie van het gebouw worden vijf bestaande, verouderde, grondgebonden woningen gesloopt. De realisatie van deze appartementen past binnen de wijkvernieuwing van Valendries, uitgevoerd door de initiatiefnemer.

De ontwikkeling van een appartementencomplex op de locatie Lindenstraat/Meidoornstraat sluit aan op de woonvorm van de appartementengebouwen aan de Dokter P. Franssenstraat ten westen van de locatie. Met de realisatie van een appartementencomplex wordt invulling gegeven aan de wens van de initiatiefnemer om meer woningen te realiseren voor een oudere doelgroep in de wijk Valendries.

3.2 Voorlopig ontwerp bouwplan

Er is voor deze locatie een bouwplan in ontwikkeling. In het voorlopig ontwerp-bouwplan bestaat het nieuwe gebouw uit twee geschakelde blokken. Het grootste gedeelte van de appartementen is georiënteerd op de Lindenstraat. Het oostelijke gedeelte van het gebouw is georiënteerd op de Meidoornstraat.

Het appartementencomplex bestaat uit twee samengestelde bouwmassa's met beiden drie etages. In het woonblok met de gevel aan de Lindenstraat worden over drie etages in totaal 18 woningen gerealiseerd. In het woonblok met de gevel aan de Meidoornstraat worden over drie etages 10 woningen gerealiseerd.

Om een goed inzicht te krijgen van de effecten van het bouwen in drie etages, is door de architect een bezonningsstudie gedaan. Zie Bijlage 1 Bezonningsstudie

3.3 Doelgroep

Conform het collegebesluit, waarin principemedewerking wordt verleend, richt het voornemen zich op de bouw van 28 levensloopbestendige appartementen, die aan senioren (60+) worden toegewezen.

De appartementen en de bijbehorende bergingen worden waar mogelijk geschikt gemaakt voor bewoners in de oudere doelgroep. Bij het ontwerp is rekening gehouden met draaicirkels van rolstoelen en rollators. De woningen worden drempelloos gerealiseerd: niet alleen bij de voordeur, maar ook de deur naar het balkon wordt drempelloos gerealiseerd. Ook de bergingen worden zodanig uitgevoerd dat ze toegankelijk zijn voor rollators en scootmobielen.

Binnen de appartementen wordt een tweede slaapkamer gerealiseerd voor logés of mantelzorgers. Ook worden de appartementen uitgerust met specifieke installaties voor senioren, zoals bijvoorbeeld een videofoon. De locatie is een logische plek voor realisatie van een appartementencomplex voor ouderen, gezien de nabije ligging van de centrumvoorzieningen van Wijchen op circa 5 minuten loopafstand.

3.4 Parkeervoorzieningen

Aan de achterzijde van het appartementencomplex wordt een gemeenschappelijke achtererf gecreëerd ten behoeve van 28 parkeervoorzieningen en bergingen. De solitaire boom wordt behouden ten behoeve van de groeninpassing van het geheel.

Het achtererf krijgt een ontsluiting aan de Lindenstraat en de Meidoornstraat. De parkeervoorzieningen worden gerealiseerd met gasbetontegels ten behoeve van de infiltratie. Aan de achterzijde wordt de bouwmassa aan de Lindenstraat verbonden met een deel van de bouwmassa aan de Meidoornstraat door middel van een galerij met trappen aan beide zijden. De bergingen worden aan de overzijde van de open plaats gerealiseerd door middel van een afscheiding van een groenhaag. Met de gemeente is overeengekomen dat op eigen terrein mindervalide parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden, mits er hier een verzoek voor gedaan wordt.

Voor bezoekersparkeren worden parkeervoorzieningen aan de voorzijde van het appartementencomplex gerealiseerd. De voorzieningen voor bezoekersparkeren worden gerealiseerd in het openbaar gebied direct grenzend aan het plangebied. In de Lindenstraat zijn momenteel straatparkeerplaatsen bij Talis en ook aan de overzijde, bij de woningen die daar staan. Omdat deze parkeerplaatsen mede toebedeeld zijn aan genoemde woningen, worden deze niet meegeteld als oplossing voor het bezoekersparkeren voor dit plan. Wel is het mogelijk om langs de Lindenstraat aan de zijde van het plangebied zes langsparkeerplaatsen te realiseren. De totale lengte van deze parkeerstrook bedraagt 36 meter. Daarbij blijft er voldoende ruimte om het uitrijden van het binnenterrein dat ontstaat met dit plan, obstakelvrij te houden, als ook de entree van het beoogde woongebouw en de bocht naar de Meidoornstraat.

Aan de Meidoornstraat staan de woningen over het algemeen op wat ruimere percelen en is er vrijwel overal parkeren op eigen erf gerealiseerd. Ook hier is straatparkeren met parkeerstroken ingericht. De strook aan de Meidoornstraat langs het te realiseren appartementengebouw omvat vier parkeerplaatsen.

In totaal worden er met het planvoornemen 38 parkeerplaatsen mogelijk gemaakt, als volgt uitgesplitst:

• 28 parkeerplaatsen aan de achterzijde van het appartementencomplex (voor inwoners);
• 6 langsparkeerplaatsen aan de Lindenstraat (bezoekersparkeren);
• 4 langsparkeerplaatsen aan de Meidoornstraat (bezoekersparkeren).

3.5 Afwijking geldend bestemmingsplan

De planlocatie is in het geldend bestemmingsplan bestemd met de bestemming 'Wonen', met de functieaanduidingen 'vrijstaand' en 'twee-aaneen'. Hoewel er met het planvoornemen voor het grootste deel geen andere functie mogelijk wordt gemaakt voor het planvoornemen, is het oprichten van een appartementencomplex met 28 appartementen conform deze functieaanduidingen en de maatvoeringen niet mogelijk. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient het huidige bestemmingsplan te worden herzien.

Hoofdstuk 4 Beleidskaders

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

Het gebied is niet gelegen binnen een door het Rijk aangewezen nationaal belang. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft daarom geen consequenties voor het planvoornemen.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Deze ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Het Barro heeft daarom geen consequenties voor het planvoornemen.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening; ladder voor duurzame verstedelijking

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per juli 2017 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze ladder stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Per 1 juli 2017 is een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, de zogeheten Laddertoets.

Voor woningbouwplannen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd indien deze stedelijke ontwikkeling ook 'nieuw' is. Het planvoornemen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling van 28 appartementen. Netto vindt er een toename van 23 wooneenheden plaats binnen het plangebied. Hiermee is de planontwikkeling officieel Ladderplichtig volgens de ladder duurzame verstedelijking.

Betreffende de Laddertoets gelden de volgende criteria voor het planvoornemen:

• Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Vanuit de Woonagenda Subregio Nijmegen en de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 wordt invulling gegeven aan de wens voor kleinschalige nieuwbouw in de kernen van de gemeente. Uit afspraken met de provincie Gelderland omtrent de primosprognose kan de gemeente Wijchen 800 nieuwe woningen bouwen. Lokale behoefte is hierin leidend. Plannen moeten in aantallen én programmering aansluiten bij de behoefte.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van het woningbouwproject is gering. Het project faciliteert voornamelijk voor inwoners uit het dorp Wijchen en de directe omgeving. In de gemeente Wijchen is sterke behoefte aan sociale huurappartementen die geschikt zijn voor ouderen. De nieuwbouw zal gerealiseerd worden in een wijk waarin een trend van vergrijzing zichtbaar is. Deze trend en de vraag naar één- en tweepersoons woningen wordt ook benoemd in de Woonvisie Gemeente Wijchen. De gerealiseerde nieuwbouw maakt het mogelijk voor ouderen om in de buurt Valendries te kunnen blijven wonen.

Gesteld kan worden dat het ruimtelijk verzorgingsgebied voornamelijk beperkt blijft tot de wijk waarin het planvoornemen mogelijk wordt gemaakt. Op basis van de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 en de trend van vergrijzing in het gebied kan er ook gesteld worden dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Hiermee voldoet het planvoornemen aan de criteria van de Laddertoets, en ligt het planvoornemen in lijn met het Bro.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam
• Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen
• Biodiversiteit: werken met de natuur
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland: Woon- en leefomgeving

Op het gebied van Woon- en leefomgeving hanteert de Provincie Gelderland de volgende kernbegrippen: dynamisch, divers en duurzaam. Binnen het hoofdstuk Woon- en leefomgeving is opgenomen dat de Provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hieruit vloeit de ambitie voort binnen Gelderland een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te realiseren; voor ieder een passende, duurzame woning.

Het voorgenomen appartementencomplex wordt gerealiseerd voor de doelgroep van 60+, waarbij de appartementen als sociale huur in de woningmarkt worden gezet. Hierdoor speelt het planvoornemen in op de veranderende woningvraag in Gelderland door trends zoals vergrijzing. Ook voorziet het planvoornemen in een uitbreiding van het woningaanbod binnen stedelijk gebied.

Het plangebied is verder niet gelegen binnen overige invloedsferen van de Omgevingsvisie. Gelet op vorenstaande is het planvoornemen in lijn met de woonvisie zoals vastgesteld in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening Gelderland is vastgesteld door Provinciale Staten op 24 september 2014 en in werking getreden op 18 oktober 2014. De Omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 19 december 2018. Voorliggende ontwikkeling zal moeten voldoen aan de regels in de Omgevingsverordening.

De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De voorliggende ontwikkeling ligt niet binnen een Nationaal Landschap, de Romeinse Limes, de Groene Ontwikkelingszone (GO), het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Hollandse Waterlinie. De locatie maakt ook geen deel uit van een ganzenfoerageergebied of beschermingsgebied natte landnatuur.

Wonen

Voor het plangebied zijn de sectorale bepaling met betrekking tot nieuwe woonlocaties (artikel 2.2.1.1) van belang. Nieuwe woonlocaties kunnen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Omdat op de planlocatie reeds woningen zijn toegestaan is gelegen, is de realisatie van woningen (van een ander type) reeds mogelijk gemaakt en is deze ook reeds onderdeel van het KWP. Het vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de regio waarin de planlocatie is gelegen betreft de Woonagenda Regio Nijmegen 2018-2027. In paragraaf 4.3.1 is toegelicht hoe het voornemen binnen deze woonagenda past.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het ruimtelijk voornemen past binnen de provinciale kaders die worden gesteld in de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Woonagenda Subregio Nijmegen

In de woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken is door de gemeenten Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Nijmegen en Wijchen afgesproken gemeentelijke woningbouwprogramma's in lijn te brengen met de bevolking en woningbehoefteprognose. Hierin is opgenomen dat binnen de regio tot 2027 in totaal 16.500 woningen bijgebouwd moeten worden. In de gemeente Wijchen wordt gestreefd naar de nieuwbouw van 1.100 woningen.

Elke gemeente heeft een eigen woonagenda of woonvisie vastgesteld of in afronding. In al deze visies is opgenomen welke lokale thema's er spelen en wat als kwaliteit wordt gezien. Veel thema's spelen binnen de gehele regio, maar het belang en de prioriteit die aan bepaalde thema's wordt gegeven kan per gemeente verschillen. Deze verschillen werken ook door in de woningbouwprogramma´s en de keuzes die daarin worden gemaakt. De gemeentelijke woonagenda's en –visies zijn vertaald in de subregionale woonagenda.

De ambities van de Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken omvatten:

• Snel én verantwoord inspelen op woningbehoefte
• Diversiteit van het woonmilieu versterken
• Een duurzame en flexibele woningvoorraad

Het planvoornemen voorziet voornamelijk in het realiseren van de eerste en derde ambitie van de Woonagenda Subregio Nijmegen. Door lokaal in te spelen op de woningbehoefte van de wijkbewoners wordt invulling gegeven aan de wens om voor de doelgroep van 60+ een woningaanbod te realiseren, dat zowel aansluit op de wensen van deze doelgroep qua locatie als betaalbaar is. Ook zorgt het planvoornemen voor een diverser woonmilieu in de wijk Valendries, die in de directe omgeving van het plangebied hoofdzakelijk bestaat uit vrijstaande woningen of twee-onder-een-kap woningen. Hiermee past het plan binnen de ambities, die worden gesteld in de Woonagenda Subregio Nijmegen.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Strategische visie Wijchen 2025

De Strategische Visie Wijchen, die in 2007 is vastgesteld, is voor de gemeente een instrument waarmee vorm en inhoud wordt gegeven aan de verdere ontwikkeling van Wijchen in de komende jaren.

De belangrijkste ambities voor 2025 zijn:

• verantwoorde en geleidelijke groei van de Wijchense bevolking met behoud van het eigen karakter van Wijchen;
• gedifferentieerd woningaanbod voor alle lagen in de bevolking: met specifieke aandacht voor starters en ouderen;
• verhogen kwaliteit en diversiteit woonmilieus;
• verhogen leefbaarheid: aantrekkelijke, groene en veilige woonomgeving;
• een compleet voorzieningenaanbod: op winkel- en sociaalmaatschappelijk gebied voor alle Wijchenaren;
• behoud en verbetering leefbaarheid kleine kernen.

Het planvoornemen draagt bij aan het realiseren van verschillende ambities uit de Strategische visie Wijchen. Zo wordt er met het planvoornemen bijgedragen aan de realisatie van een gedifferentieerd woningaanbod, met specifieke aandacht voor ouderen. Hiermee wordt ook de diversiteit van het woningmilieu vergroot. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de Strategische visie Wijchen 2025.

4.4.2 Structuurvisie Wijchen

Op 29 mei 2009 is de Structuurvisie Wijchen 2009 vastgesteld. In deze visie wordt een doorkijk gegeven naar de gewenste ontwikkeling van Wijchen. In deze structuurvisie worden de aspecten bodem en water, natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, wonen, bedrijvigheid, landbouw, recreatie, verkeer en milieu behandeld. Deze structuurvisie geeft een overzicht van de verwachte ontwikkelingen binnen de gemeente Wijchen voor een periode van tien jaar.

De gemeente gaat uit van een compacte groei en het benutten van potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen. De planlocatie maakt deel uit van de zone 'transformatie wonen en werken'. Binnen deze gebieden is – zoals in de gebiedstypering is opgesloten – de mogelijkheid om tot herstructurering en woningbouw te komen. Daarbij is wonen een prima invulling om verpaupering te voorkomen en nieuwe dynamiek te geven aan het gebied.

Kaart Structuurvisie Wijchen

Binnen de Structuurvisie Wijchen wordt er tevens gesproken over een structurele aanpak van het tekort aan huisvesting voor jongeren, starters en ouderen op korte termijn door deze groepen voorrang te geven in de verschillende woningbouwprogramma's. Dit bestemmingsplan geeft een maatwerkinvulling binnen het gebied waar transformatie wordt voorgestaan. Aangesloten wordt bij de karakteristieken van het gebied en de randen. Het initiatief past daarmee binnen de Structuurvisie Wijchen.

4.4.3 Woonvisie Gemeente Wijchen 2025

De Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 is opgesteld in februari 2017 als kader dat richting geeft aan ontwikkelingen die Wijchen raken op het gebied van woonmilieu. In deze visie wordt omschreven waar de gemeente moet bijsturen, afremmen of juist versnellen om haar doelen op het gebied van wonen te bereiken.

Op het gebied van gemeentelijk woonmilieu zijn doelen geformuleerd voor een woningaanbod in balans. Zo wil de gemeente Wijchen voor starters, jonge gezinnen, (vitale) senioren en mensen met een zorgvraag meer mogelijkheden op de woningmarkt. Dit vraagt om speciale aandacht voor de woonwensen van deze groepen, maar ook om het aanpassen van het huidige aanbod op deze wensen.

De gemeente vindt het belangrijk dat er aandacht is voor innovatie en vernieuwing in haar visie op wonen om in te spelen op de veranderende woningvraag in de komende jaren. Hierbij ziet de gemeente dat het aantal een- en tweepersoonshuishoudens de komende tijd toeneemt door trends zoals vergrijzing en de toename van alleenstaanden. Meer een- en tweepersoons huishoudens betekent een grotere vraag naar kleinere woningen, iets wat vooralsnog veel ontbreekt in de gemeente.

De sloop van vijf grotere woningen voor de realisatie van 28 kleinere appartementen voorziet in deze transitie naar een woningmarkt met kleinere woningen. Hiermee past het planvoornemen binnen de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025.

4.4.4 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Wijchen 2008-2018 en Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen 2016

Het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan is vastgesteld op 30 oktober 2008 schetst de hoofdlijnen van het verkeers- en vervoersbeleid voor een periode van tien jaar. Daarnaast wordt sinds 25 oktober 2016 het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen gehanteerd. Het parkeerbeleidsplan is op 10 mei 2016 vastgesteld en aangevuld en opnieuw vastgesteld in 2020.

Een belangrijk aandachtsveld is het parkeren. In de parkeerbehoefte wordt voorzien door een passend aanbod van parkeerruimte. Het huidige parkeerbeleid kent de volgende pijlers:

• In principe dient elk gebied, voorziening, complex, bedrijf of instelling in de eigen parkeerbehoefte te voorzien. Daarbij is het belasten van omliggende gebieden met parkeerdruk door een plaatselijk tekort ongewenst.
• Gestreefd wordt om in de toekomst geparkeerde auto's zoveel mogelijk aan de openbare ruimte en aan het zicht te onttrekken. Parkeerterreinen met gestald blik, maar ook straten overvol met auto's zijn ongewenst.
• Het parkeerbeleid is restrictief in die gebieden waar de ruimte schaars is, de aanwezigheid van de auto ongewenst is en waar alternatieven beschikbaar zijn.

Per activiteit en gebied worden parkeernormen gehanteerd. Deze parkeernormen kwantificeren de benodigde parkeercapaciteit uitgedrukt in aantal parkeerplaatsen. Met dat aantal parkeerplaatsen kan een gebied of complex in de eigen parkeerbehoefte voorzien. Wijchen sluit aan bij de door het CROW (Nationaal kenniscentrum verkeer, vervoer en infrastructuur) opgestelde landelijke parkeernormen.

In paragraaf 5.8 Verkeer en parkeren wordt verder ingegaan op het bovenstaande. De nieuwe situatie past binnen het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Bedrijven- en milieuzonering

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Voorgaande moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder. Voor het toetsen van deze ruimtelijke scheiding is de VNG-publicatie 'Handreiking Bedrijven- en milieuzonering' leidend. In deze publicatie zijn voor verschillende soorten bedrijven richtafstanden opgenomen betreffende geluid, geur, gevaar en stof.

Het plan bestaat uit de oprichting van een appartementencomplex van 28 woningen. Een woning is geen hinderveroorzakend object, maar wel aan te merken als gevoelig object. Daarom dient ter plekke van de te realiseren woning een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd te worden. Bovendien mag het planvoornemen niet leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven.

Het appartementengebouw wordt gerealiseerd in het hart van de woonwijk Valendries. De omgeving van het plangebied betreft nagenoeg uitsluitend woningen, die geen hinderveroorzakende functie betreffen. Het plangebied ligt niet binnen richtafstanden van omliggende bedrijven.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor het planvoornemen

5.2 Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidsgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting.

Het planvoornemen voorziet in het toevoegen oprichten van 28 appartementen. Dit zijn verblijfsobjecten die worden gekenmerkt als nieuwe geluidsgevoelige object. Het plangebied ligt niet binnen de richtafstand van bedrijven en tevens niet binnen de geluidzone van zoneplichtige wegen. Wel is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer inzichtelijk gemaakt. Hiervoor is door Aelmans Ruimte, Omgeving en Milieu B.V. een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (rapportnr. M202462.001.001/GGO, d.d. 15 april 2021). De rapportage is toegevoegd als Bijlage 4 bij de toelichting. In de onderzoeksrapportage wordt het volgende geconcludeerd:

Wet geluidhinder: Er zijn geen zones van zoneplichtige wegen of andere geluidbronnen aanwezig bij planlocatie. Derhalve hoeft formeel niet getoetst te worden aan Wet geluidhinder met betrekking tot wegverkeerlawaai.

Cumulatie: In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatie bepaald inclusief alle gemodelleerde geluidbronnen. Ter bepaling van de milieukwaliteit in de omgeving is deze gecumuleerde waarde getoetst aan de 'methode Miedema'. De maximale gecumuleerde waarde, welke voornamelijk wordt bepaald door de Meidoornstraat, bedraagt 53 dB, waarmee gesteld kan worden dat er sprake is van de kwalificatie 'redelijk' en daarmee van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd. Daarmee is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Karakteristieke geluidwering van de gevel: Aangezien de cumulatieve geluidbelasting kleiner of gelijk is aan 53 dB, is een nader onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevel niet nodig. Bij toepassing van standaard bouwmaterialen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

Conclusie: Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

5.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheidbuisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Het voornemen bestaat uit de sloop van vijf woningen en de bouw van 28 appartementen. Daarmee worden per saldo 23 nieuwe kwetsbare objecten toegevoegd. In het kader van externe veiligheid moet worden beoordeeld of het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen.

5.3.1 Quickscan externe veiligheid

Om een beeld te krijgen van de effecten van de verschillende aanwezige risicobronnen is door Kragten een Quickscan externe veiligheid uitgevoerd (rapportnr. 20210107-POU021-RAP-EV 1.0, d.d. 7 januari 2021). Deze quickscan is toegevoegd als Bijlage 5 bij de toelichting. In deze quickscan zijn de risicobronnen geïnventariseerd en is beoordeeld of de genoemde risicobronnen mogelijk een belemmering vormen voor de invulling van het plangebied. Uit deze quickscan blijkt het volgende:

Transport over het water: Het plangebied bevindt zich niet binnen een invloedsgebied van een waterweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.

Transport over de weg: Het plangebied ligt niet binnen een plaatsgebonden risicocontour of PAG van wegen in de omgeving. Op basis van de afstand is het niet noodzakelijk de hoogte van het groepsrisico kwantitatief vast te stellen.

Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van toxische stoffen van de A73. De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de A73 (toxisch scenario) moeten worden meegenomen in een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Transport over het spoor: Gebleken is dat de spoorlijn Den Bosch Diezeburg aansl. – Nijmegen, gelegen op circa 480 meter van het plangebied, geen PR 10-6-risicocontour of PAG kent, waardoor deze aspecten geen invloed hebben op de planontwikkeling. Aangezien het plangebied op een afstand van meer dan 200 meter van de spoorlijn is gelegen, vormt de hoogte van het groepsrisico geen aandachtspunt.

Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van deze spoorlijn. De risico’s als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor (toxisch scenario) moeten worden meegenomen in een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Buisleidingen: Het plangebied bevindt zich niet binnen een 1% letaliteitsafstand of invloedsgebied van een buisleiding waardoor transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.

Inrichtingen: Het plangebied ligt niet binnen een veiligheidsafstand of invloedsgebied van een risicovolle inrichting in de omgeving van het plangebied. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.

Conclusie: Er is, vanwege de ligging in het invloedsgebied van de spoorlijn Nijmegen-Den Bosch en het invloedsgebied van de A73, een beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk om aan te tonen dat sprake is van een aanvaardbare situatie met betrekking tot externe veiligheid.

5.3.2 Verantwoording groepsrisico

Vanwege de aanwezigheid van meerdere risicobronnen is het noodzakelijk dat een verantwoording van de hoogte van het groepsrisico plaatsvindt. Bij de voorliggende ontwikkeling is, vanwege de ontwikkeling van nieuwe kwetsbare objecten, sprake van een verhoogd groepsrisico. Door Kragten is een notitie opgesteld ter verantwoording van het groepsrisico (rapportnr. 20210112-POU021-RAP-VGR 1.0, d.d. 12 januari 2021). Deze verantwoording is toegevoegd als Bijlage 6 bij de toelichting.

Uit de quickscan externe veiligheid is gebleken dat:

• De risico's als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen over de weg (toxisch scenario) dienen meegenomen te worden in een beperkte verantwoording van de hoogte van het groepsrisico.
• De risico's als gevolg van transporten met gevaarlijke stoffen over het spoor (toxisch scenario) dienen meegenomen te worden in een verantwoording van de hoogte van het groepsrisico.

Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag. Door de verantwoordingsplicht worden gemeenten verplicht het externe veiligheidsaspect mee te laten wegen bij het maken van ruimtelijke keuzes. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen.

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geeft de Veiligheidsregio en/of de regionale brandweer een wettelijke adviestaak bij het invullen van de verantwoordingsplicht. Het advies van de Veiligheidsregio en/of de regionale brandweer gaat vooral over het groepsrisico en mogelijkheden om een ramp of zwaar ongeval te voorkomen of de omvang ervan te beperken en de zelfredzaamheid van personen te vergroten.

De verantwoording van het groepsrisico heeft betrekking op de in de quickscan beschreven relevante risicobronnen (zie paragraaf 5.3.1). Aspecten in de verantwoording die bij alle risicobronnen van toepassing zijn, zijn zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

In notitie verantwoording groepsrisico zijn elementen aangedragen die de gemeenteraad kan gebruiken bij de oordeelsvorming inzake de verantwoording van het groepsrisico. De gemeente Wijchen dient in het kader van de ruimtelijke procedure advies in te winnen bij de Veiligheidsregio en een standpunt in te nemen aangaande de verantwoording van het groepsrisico.

5.3.3 Conclusie

Met het bovenstaande kan worden gesteld dat het aspect externe veiligheid voldoende in beeld is gebracht om een zorgvuldig besluit te nemen.

5.4 Bodem

Indien sprake is van een planologische functiewijziging, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

5.4.1 Resultaten verkennend bodem- en asbestonderzoek

Om aan te tonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie wonen is ter plaatse door BOOT organiserend ingenieursburo B.V. een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd conform NEN-5740 en NEN-5707 (rapportnr. P20-0979-015, d.d. 18 februari 2021). Het rapport is bijgevoegd als Bijlage 2 bij de toelichting.

Tijdens de terreinverkenning is asbestverdacht golfplaatmateriaal aangetroffen in de achtertuin van de Lindenstraat 13 als afscheiding c.q. ophoogwand en als tuinscheiding tussen huisnummer 13 en huisnummer 15. Ter plaatse van deze asbesthoudende materialen op en in de bodem wordt de locatie aangemerkt als verdachte locatie.

Uit het uitgevoerde onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De aangetroffen licht verhoogde concentraties PCB en lood in de bovengrond, alsmede de licht verhoogde concentraties barium en molybdeen in het grondwater geven vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van sanerende maatregelen;
• In de zwak humeuze zandige bovengrond met bodemvreemde bijmengingen ter plaatse van boringen aan de oostzijde van de onderzoekslocatie zijn licht verhoogde gehalten PFAS aangetroffen. De grond wordt op basis van PFAS indicatief ingedeeld in toepassingswaarde Wonen/Industrie;
• In de overige mengmonsters van de boven- en ondergrond zijn licht verhoogde gehalten PFAS aangetroffen. De grond wordt op basis van PFAS indicatief ingedeeld in toepassingswaarde Landbouw/natuur;
• Ter plaatse van de asbesthoudende erfafscheiding/grondkering op en in de bodem van de achtertuin aan de Lindenstraat 13 wordt de locatie aangemerkt als verdachte locatie;
• Op het overige deel van het maaiveld is visueel en in de bodem is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond. Vervolgonderzoek is niet noodzakelijk;
• De aangetoonde concentraties in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het huidig of toekomstig gebruik (wonen met tuin).

Geadviseerd wordt om in aanvulling op dit onderzoek na verwijdering van asbesthoudende (golf/vlakke)platen en/of de verwijdering van de begroeiing en het inspecteerbaar maken van het maaiveld en de bodem ter plaatse een aanvullend onderzoek asbest uit te voeren conform de NEN 5707.

5.4.2 Nader onderzoek asbest

Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt een aanvullend onderzoek asbest uitgevoerd ter plaatse van de verdachte locatie achter woning Lindenstraat 13. Dit onderzoek zal plaatsvinden nadat de betreffende gronden zijn vrijgemaakt van platen en begroeiing. Het onderzoek zal derhalve op een later moment, bij de ontwikkeling van het plan worden uitgevoerd. Indien nodig zullen gronden worden gesaneerd. Voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen vormt dit geen belemmering.; de kosten voor aanvullend onderzoek en eventuele sanering zijn opgenomen in de planexploitatie.

5.4.3 Conclusie

Het nader onderzoek inzake asbest zal op een later moment - bij de planontwikkeling, voor vergunningverlening - worden uitgevoerd. De ODRN heeft een positief advies uitgebracht over het bodemonderzoek.(zie Bijlage 3 Advies ODRN bodemonderzoek) De opmerkingen binnen het advies zijn verwerkt.

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de verdere planvorming of de uitvoerbaarheid van het plan.

5.5 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Met de Wet geurhinder en veehouderij geldt één toetsingskader voor vergunningplichtige veehouderij in de gehele gemeente. Voor niet vergunningverplichte veehouderijen en overige agrarische niet vergunningplichtige bedrijven is het Activiteitenbeluit het toetsingskader.

De Wet geurhinder en veehouderij bevat normen en afstanden die bedrijven moeten aanhouden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Daarnaast geeft de Wet geurhinder en veehouderij gemeenten de beleidsvrijheid om maatwerk te leveren dat is afgestemd op de ruimtelijke en milieuhygiënische feiten en omstandigheden in een concreet gebied en de gewenste (toekomstige) ruimtelijke inrichting.

Het planvoornemen voorziet in het toevoegen van woningen, zijnde geurgevoelige objecten. Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van geuremissiebronnen. Een nadere toetsing is daarom niet nodig.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.6 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm), zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen. Dit hoofdstuk staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Het doel van titel 5.2 Wm is om de mens te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Wanneer een project aangeduid kan worden als 'Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging (NIBM), vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex artikel 5.16 Wm. In het besluit NIBM wordt gesteld dat een project NIBM is wanneer een activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 µg/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1500 woningen bij één ontsluitingsweg niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijnstof en stikstofdioxide in de lucht.

Aangezien het hier om een appartementencomplex met 28 woningen gaat blijft het voornemen ruimschoots onder de grens van 1500 woningen bij 1 ontsluitingsweg, waardoor het planvoornemen aangemerkt kan worden als NIBM. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor voorgenomen ontwikkeling.

5.7 Natuur

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is binnen de geldende natuurwetgeving. In de wetgeving op het gebied van natuurbescherming wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden en beschermde soorten.

5.7.1 Beschermde gebieden

Er dient aannemelijk te worden gemaakt dat het plan geen negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van Europees beschermde Natura2000-gebieden en het provinciaal natuurnetwerk (Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone).

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Rijntakken, bevindt zich op circa 8 kilometer afstand ten noorden van de onderzoekslocatie.

Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied

Als een (bouw)project significant negatieve effecten veroorzaakt op stikstofgevoelige habitattypen en soorten in een Natura2000-gebied als gevolg van stikstofemissie of andere effecten is een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming vereist (zie artikel 2.7 en 2.8 van de Wet natuurbescherming). Om de gevolgen van het voornemen op omliggende Natura2000-gebieden inzichtelijk te maken, is een notitie opgesteld en een AERIUS-berekening uitgevoerd. Deze notitie is bijgevoegd als Bijlage 7 bij deze toelichting.

Uit dat onderzoek blijkt dat de aanlegfase geen depositiewaarden hoger dan 0,00 mol/ha/jr genereert op Natura 2000-gebieden. Het toekomstig gebruik genereert geen depositiewaarden in Natura 2000-gebieden hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Zowel de aanleg als het toekomstig gebruik resulteren in depositiewaarden kleiner dan 0,00 mol/ha/jr in alle Natura 2000-gebieden. Zowel de aanleg als de toekomstige gebruiksfase vormen daarmee geen bedreiging voor het bereiken van de instandhoudingsdoelen voor Natura 2000-gebieden. Er is voor de voorgenomen ontwikkeling m.b.t. stikstofdepositie geen vergunning Wet natuurbescherming benodigd.

Het onderzoek is door onderzoeksbureau Peutz op verzoek van de gemeente beoordeeld en akkoord bevonden. (zie Bijlage 8 Beoordeling Aeriusberekening)

5.7.2 Beschermde soorten

Soortenonderzoek: Om in beeld te brengen of de ontwikkeling in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de wet voorkomen kan worden, dient inzichtelijk te worden gemaakt of en in welke mate beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied.

In het kader van groot onderhoud in de wijk Valendries is door Arcadis in 2018 en 2019 een uitgebreid soortenonderzoek uitgevoerd (Arcadis Nederland B.V., Van Onselen et al., Quickscan natuurwetgeving, woonwijken Talis Nijmegen en Wijchen, d.d. 1 maart 2018). Uit dit onderzoek blijkt dat er verblijfplaatsen van huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis aanwezig zijn.

Tijdens de onderzoeken in het najaar van 2018 (vleermuis) en doorlopend in 2019 (huismus, gierzwaluw en vleermuis) zijn op de volgende adressen verblijfplaatsen van beschermde soorten vastgesteld (zie ook de navolgende figuur):

Lindenstraat 13:

• 1x gierzwaluwnest onder dakpan op kopgevel;

Lindenstraat 15:

• 2x huismusnest onder dakpan op kopgevel;
• 1x zomerverblijf gewone dwergvleermuis onder dakpan op kopgevel;

Lindenstraat 17 .

• 1x gierzwaluwnest onder dakpan op kopgevel;
• 1x zomerverblijf gewone dwergvleermuis onder dakpan op kopgevel.

Daarnaast zijn op de woningen tegenover de sloopwoningen op Lindenstraat 12 (complex 153) 1 paarverblijf gewone dwergvleermuis en op Lindenstraat 14 (complex 153) en Lindenstraat 20 (complex 154) in totaal twee huismusnesten vastgesteld (zie ook Figuur 1).

Aanwezige nesten en verblijfplaatsen Lindenstraat / Meidoornstraat

Door het slopen van de bestaande woonbebouwing binnen het plangebied verdwijnen verblijfplaatsen van deze beschermde soorten en is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig.

Aanpak ontheffing Wet natuurbescherming: De voorgenomen plannen hebben een negatief effect op huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis, omdat de sloop van deze gebouwen het verlies van verblijfplaatsen betekent. De voorgenomen werkzaamheden mogen niet leiden tot verslechtering van de staat van instandhouding van de betreffende soorten.

Initiatiefnemer draagt zorg voor de aanvraag van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming voor huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis. Voor deze ontheffing wordt een activiteitenplan opgesteld, waarin mitigerende maatregelen worden opgenomen.

In het activiteitenplan worden permanente mitigerende maatregelen opgenomen. Op basis van onderzoek van Arcadis, is gebleken dat het nemen van tijdelijke mitigerende maatregelen niet noodzakelijk is, aangezien in de directe omgeving van het plangebied voldoende tijdelijke kasten aanwezig zijn (rapportnr. D10022483:12, d.d. 26 januari 2021, zie Bijlage 9 Soortenbescherming tijdelijke mitigerende maatregelen).

Conclusie: De voorgenomen plannen hebben een negatief effect op huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis, omdat de sloop van deze gebouwen het verlies van verblijfplaatsen betekent. Met permanente mitigerende maatregelen, die worden opgenomen in een op te stellen activiteitenplan, wordt voorkomen dat de voorgenomen werkzaamheden leiden tot een verslechtering van de staat van instandhouding van de genoemde soorten.

Op basis van de ruime mogelijkheden aan te treffen maatregelen, is voldoende aannemelijk dat de provincie Gelderland de benodigde ontheffing zal verlenen. Voorafgaand aan de werkzaamheden zal door initiatiefnemer een ontheffing Wet natuurbescherming worden aangevraagd. Beschermde soorten vormen daarmee geen belemmering voor het planvoornemen. Er is sprake van een uitvoerbaar plan.

Natuurinclusief bouwen

Bovendien past het voorgenomen bouwplan binnen de uitgangspunten van het Beleidsplan Natuur en Biodiversiteit, waarin als doelstelling het natuurinclusief bouwen is opgenomen. Naast de benodigde compensatiemaatregelen zullen aanvullend voorzieningen in en aan het gebouw worden opgenomen, ten behoeve van natuur en diversiteit, waaronder verschillende nestkasten en een instectenhotel. Binnen het ontwerp wordt door de vormgeving veel mogelijkheden tot groenontwikkeling geschapen.

5.7.3 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat voor zowel beschermde gebieden als beschermde soorten geen sprake is van een belemmering. Daarmee is sprake van een uitvoerbaar plan in het kader van het aspect natuur.

5.8 Verkeer en parkeren

Voor het berekenen van de verkeersgeneratie en het bepalen van de parkeerbehoefte wordt gebruik gemaakt van de normen uit publicatie 381 van het CROW. Op basis van het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen (2016), wordt gebruik gemaakt van de maximumnormen voor rest bebouwde kom in een matig stedelijk gebied.

5.8.1 Verkeer

Voor een goede infrastructurerele inpassing van het planvoornemen is een onderbouwing met betrekking tot de toegenomen verkeersgeneratie en de parkeernormering van de gemeente Wijchen.

Gekozen is om de toegang (toerit) naar het bewonersparkeren bij het complex aan de Meidoornstraat te realiseren en de uitrit aan de zijde Lindenstraat. Het verkeer zal zich hiermee evenredig verdelen over de inrit en uitrit, en vanaf daar evenredig over verschillende rijrichtingen. In de CROW-kengetallen is voor dit woningtype opgenomen dat er gemiddeld 3 verkeersbewegingen per huishouden worden gegenereerd. Dit betekent dat er per etmaal voor een totaal van 28 appartementen uitgegaan kan worden van 84 autobewegingen.

Uitgaand van 42 aankomende en 42 vertrekkende auto's op een etmaal, is dat een gemiddelde (verdeeld over 12 uur op een dag) van nog geen 4 auto's per uur aankomend en vertrekkend. Tegelijkertijd vervalt ook het verkeer van en naar de 5 woningen in de huidige situatie (gezinswoningen, grondgebonden, gemiddeld 8 bewegingen per etmaal per woning). De feitelijke toename van autoverkeer betreft dus enkele autobewegingen per uur, hetgeen past in de verkeerscapaciteit van de straten. Er kan hiermee geconcludeerd worden dat het appartementencomplex niet voorziet in een sterk toenemende verkeersdruk in de omgeving. De toename is dusdanig beperkt dat dit ook niet om aanvullende verkeersmaatregelen vraagt.

5.8.2 Parkeren

Om de parkeerbehoefte voor het project te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de maximumnormen voor parken zoals gehanteerd in de CROW-publicatie 381: 'Toekomstbestendig parkeren: van parkeerkencijfers naar parkeernormen'. Hierin is aangesloten bij de parkeernormen voor de categorie 'schil centrum' in een 'matig stedelijk gebied'. Gezien de doelgroep en aard van de woningen, wordt aangesloten bij de cijfers voor 'aanleunwoning/serviceflat'.

Deze parkeernorm sluit aan bij hetgeen in het collegebesluit is opgenomen: de initiatiefnemer maakt de appartementen levensloopgeschikt en wijst deze minimaal de komende 25 jaar toe aan senioren (60+).

Deze doelgroep (senioren) beschikt gemiddeld genomen over minder dan 1 auto per huishouden, wat aanzienlijk lager is dan het gemiddelde autobezit bij gezinnen. Bovendien is de voorgenomen locatie op zeer korte afstand gelegen van de centrumvoorzieningen van Wijchen en openbaar vervoer.

De parkeernormering voor dit type appartement betreft (op basis van gemeentelijk parkeerbeleid) 1 parkeerplaats per wooneenheid en 0,3 parkeerplaats per wooneenheid voor bezoekers. Voor 28 appartementen is daardoor sprake van een benodigde parkeervoorziening van 28 * 1,3 = 36,4 parkeerplaatsen. Uit paragraaf 3.4 blijkt dat wordt voorzien in 28 parkeerplaatsen op eigen terrein en 10 parkeerplaatsen voor bezoekers op openbaar terrein. Daarmee voorziet het plan in de eigen parkeerbehoefte.

5.8.3 Conclusie

Uit het bovenstaande kan worden concluderend dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmering oplevert voor het planvoornemen.

5.9 Archeologie

Als wettelijk toetsingskader In Europees verband is het 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk in situ te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

Om de bescherming op gemeentelijk niveau te borgen heeft de gemeente Wijchen een archeologische beleidskaart opgesteld (archeologische beleidskaart, RAAP-rapport 1828, kaartbijlage 2; 2009). Op deze kaart is aangegeven op welke gronden archeologische resten zijn te verwachten. Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van de archeologische beleidskaart en de ligging van de planlocatie.

Uitsnede archeologische beleidskaart Wijchen met ligging planlocatie

Op deze kaart is het plangebied aangemerkt als een gebied met een hoge archeologische verwachting. Ook ligt een deel van het plangebied in de invloedsfeer van een archeologische vindplaats ten westen van het plangebied. In deze invloedsfeer is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij ingrepen met een oppervlak groter dan 30 m2. In de rest van het plangebied is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij ingrepen met een oppervlak groter dan 60 m2.

In verband met deze archeologische verwachting zijn in het geldend bestemmingsplan eerder de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen. Het planvoornemen betreft een ingreep groter dan de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek. Nadere archeologische toetsing is daarom noodzakelijk.

5.9.1 Verkennend archeologisch onderzoek

Om de archeologische verwachting in het plangebied nader in beeld te brengen is door Bureau voor Archeologie een bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd op locatie, bijgevoegd als Bijlage 10 bij de toelichting (rapportnr. 992, ARCHIS onderzoeksmeldingsnummer 4936898100 (ABU); 4936913100 (ABO), d.d. 4 februari 2021).

Bij het uitvoeren van graafwerkzaamheden tot in de top van het archeologische niveau kunnen archeologische resten worden verstoord. Daarom wordt aanbevolen om graafwerkzaamheden tot in de top van het archeologische niveau te vermijden. Dit niveau ligt op 130cm-mv (en dieper). Rekening houdende met een veiligheidsmarge van 30 cm, wordt daarom aanbevolen graafwerkzaamheden dieper dan 100 cm-mv te vermijden.

5.9.2 Aanpak in het kader van de herontwikkeling

Het maaiveld binnen het plangebied varieert van 9,1 m +NAP in het oosten tot 9,6 m +NAP in het westen. Voor de fundering van het appartementengebouw wordt minimaal 0,8 m ontgraven. Vanuit bouwkundig oogpunt wordt het gebouw opgericht vanuit één peil ten opzichte van NAP. Aan de oostkant van het gebouw leidt een ontgraving van 0,8 m tot een verstoring van de bodem tot 8,3 m +NAP. Aangezien de westkant van het perceel hoger is gelegen, vindt bij ontgraving tot dezelfde diepte (8,3 m +NAP) een grotere verstoring plaats. Wanneer aan de westkant van het perceel eveneens tot 8,3 m +NAP wordt ontgraven, wordt tot 130 cm onder het maaiveld afgegraven.

Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat beneden 130 cm-mv archeologische waarden worden verwacht. Bureau voor Archeologie adviseert daarom tot maximaal 100 cm-mv te verstoren. Voor het westelijk gedeelte van het perceel is echter een diepere verstoring noodzakelijk, zij het dat de verstoring niet dóór het archeologisch pakket zal treden dat aanvangt op 130 cm-mv.

Om het bouwplan te kunnen realiseren, wordt voorgesteld om aan de westzijde van het plangebied (nabij de bestaande woningen Lindenstraat 13 en 15) zorgvuldig en met aandacht voor eventuele archeologische resten te ontgraven ten behoeve van de fundering. Daarbij wordt de bodem aan de westzijde verstoord tot in de veiligheidsmarge (zone 100 tot 130 cm-mv).

5.9.3 Beoordeling onderzoek en aanpak

Het onderzoek is door de gemeente beoordeeld en na enkele vragen aan de opstellers goedgekeurd.

Uit het booronderzoek blijkt dat de bovenste meter kan worden vrijgegeven, maar dat daaronder archeologisch onderzoek nodig is. Op basis van dat advies heeft de initiatiefnemer een voorstel gedaan waarbij aangegeven wordt dat de bodem tot 8.30+NAP wordt afgegraven voor de funderingen. Dat betekent dat in het westelijk deel meer moet worden afgegraven dan in het oostelijk deel. Voor dat westelijke deel zou dan zorgvuldig en met aandacht voor archeologie worden gegraven.

Echter: bij de beoordeling van de aanpak door de gemeente is geconstateerd dat in het westelijk deel van het plangebied het archeologische niveau ruim onder de grens van 8.30+NAP blijkt te liggen (rode lijn in onderstaand plaatje). Daardoor kan er wel veilig worden gegraven tot 8.30+NAP in het hele plangebied.

Voor werkzaamheden dieper dan 8.30 m + NAP (bijvoorbeeld riooltracé) is wel archeologische begeleiding (protocol proefsleuven) nodig. Voor een dergelijke begeleiding is een Programma van Eisen (PvE) nodig. De begeleiding en het schrijven van het PvE moeten worden gedaan door een gecertificeerd archeologisch bureau.

Het PvE moet worden goedgekeurd door de gemeente Wijchen als bevoegd gezag. Van de archeologische begeleiding moet een rapport worden ingediend en goedgekeurd door het bevoegd gezag, de gemeente Wijchen

5.9.4 Selectiebesluit

Het bevoegd gezag (de gemeente) heeft voor het hele gebied een selectiebesluit genomen. Dit selectiebesluit is toegevoegd aan de bijlagen van deze toelichting (zie Bijlage 11 Selectiebesluit bevoegd gezag)

5.9.5 Conclusie

Op basis van het genomen selectiebesluit kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Daarmee vormt het aspect archeologie geen belemmering voor het voorliggend bestemmingsplan.

5.10 Cultuurhistorie

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de gemeente Wijchen besloten om samen met de gemeenten Beuningen, Druten en Heumen een beleidsnota cultuurhistorie op te stellen. Deze beleidsnota is de planologische borging van cultuurhistorische waarden binnen de Gemeente Wijchen in de vorm van het 'Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen'.

Dit parapluplan voegt een dubbelbestemming toe aan het vigerend bestemmingsplan: 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied'. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Wijchen is het plangebied aangeduid met een hoge cultuurhistorische waarde. In een gebied van middelhoge stedenbouwkundige waarde is dat verband in potentie aanwezig of nog herkenbaar maar aangetast. Het zijn gebieden met een gemiddelde cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting, en/of enige relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren. In de kern Wijchen geldt dit voor o.a. bedrijventerrein Zesweg.

Uitsnede kaart cultuurlandschappelijke waardering (Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen)

Omgeving van het plangebied in de loop van de jaren (linksboven 1880, rechtsboven 1940, linksonder 1980, rechtsonder 2020, bron: TopoTijdreis)

De locatie van het plangebied is lang deel geweest bij de gronden behorend bij het kasteel Wijchen ten noordwesten van het plangebied. De topografische kaart van 1880 en 1940 laat zien dat het plangebied lang onbebouwd is geweest. De Kasteellaan als doorgaande weg door het gebied was wel aanwezig in deze tijd met lintbebouwing en bedrijvigheid langs deze laan. Voor het overige bevond zich in de omgeving van het plangebied langs verschillende routes die vanuit de kern van Wijchen naar de hoger gelegen rivierduin liepen. Dit hoger gelegen gebied droeg destijds al de benaming 'Valendries'. In de loop van de tijd is rond de jaren '70 en '80 de wijk Valendries ontwikkeld, en de oude lanenstructuur van en rondom het kasteel is hiermee nagenoeg verdwenen. Hiermee heeft de omgeving van het plangebied in de afgelopen decennia een gedaantewisseling ondergaan, en is de onbebouwde landelijke structuur ingeruild voor wijkontwikkeling, voornamelijk bestaand uit een variatie van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Met het planvoornemen worden de vrijstaande woning en twee-onder-een-kapwoningen gesloopt op locatie, ten behoeve van de realisatie van een appartementencomplex. Hiermee wordt meer aangesloten op de appartementen-woningvoorraad ten westen van het plangebied. De structuur van de huidige wijk Valendries wordt hiermee niet aangetast en zorgvuldig ingepast in het wijkbeeld.

Hiermee kan worden geconcludeerd dat het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen oplevert voor het planvoornemen.

5.11 Molenbiotoop

Het plangebied ligt binnen de molenbiotoop van de Wijchense Molen. De Wijchense Molen is gebouwd in 1799 in opdracht van de kasteelheer van het Kasteel van Wijchen. De molen is vandaag de dag nog steeds in werking als korenmolen voor het malen van graan. De molenbiotoop is planologisch vastgelegd in het geldend bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' door middel van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop'.

Ter plaatse van deze vrijwaringszone geldt, aanvullend op de voor de gronden aangegeven bestemmingen, nadere regels voor het beschermen van de functie van de molen als werktuig en van de waarde als landschapsbepalend element. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de biotoop van de molen.

De Wijchense Molen

Binnen het plangebied wordt beoogd een appartementengebouw op te richten met een bouwhoogte van 10 m. De afstand tussen het plangebied en de voet van de molen bedraagt 340 m.

Binnen een afstand tussen 100 m en 400 m vanaf de molen mag de bouwhoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan de afstand gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de molen gedeeld door 50, vermeerderd met 2,5 m. Deze maximale bouwhoogte is gebaseerd op de hoogte van bovenzijde van de molenbelt, die 18,25 m +NAP bedraagt. Wanneer het peil van het maaiveld ter plekke van de bouwlocatie lager is, mag deze hoogte daarbij opgeteld worden. Dit peil bedraagt op het hoogste punt van de bouwlocatie 9,6 m +NAP.

Op basis van de molenbiotoop mag de bouwhoogte op de planlocatie niet meer bedragen dan:

x = (340 / 50) + 2,5 + (18,25 – 9,6) = 17,95 m

Het bouwplan heeft een maximale bouwhoogte van 10 m. Deze maximale bouwhoogte is opgenomen op de verbeelding van het voorliggend bestemmingsplan. Daarmee voldoet de maximale bouwhoogte aan de molenbiotoop. Om te borgen dat ook toekomstige ontwikkelingen rekening houden met de molenbiotoop, wordt de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' ongewijzigd overgenomen uit het geldend bestemmingsplan.

Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het belang van de Wijchense Molen voldoende is geborgd en dat de molenbiotoop geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.

5.12 Leidingen

Door het plangebied lopen geen andere boven- en/of ondergrondse leidingen die een planologische bescherming genieten, behoudens de gasleiding (zie 5.3 Externe veiligheid). Er is dus op dat gebied geen sprake van andere bijbehorende (planologische) beschermingszones en/of belangen van derden. Het aspect leidingen vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.13 Waterhuishouding

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivering van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan.

Om de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding te boordelen, heeft bureau BOOT een notitie voor de waterparagraaf opgesteld. Deze notitie gaat in op het relevante waterbeleid en de relevante wateraspecten (grondwater, oppervlaktewater, verharding, afvalwater en afwatering). Deze notitie is toegevoegd als Bijlage 12 bij deze toelichting. De verharding binnen het plangebied neemt met 427 m2 toe van 1383 m2 naar 1814 m2. De toename van verharding in het plan blijft daarmee onder de eenmalige vrijstelling van 500 m2 binnen de bebouwde kom voor compensatie in de vorm van waterberging , zoals vastgelegd in de Keur van het waterschap Rivierenland.

Uit de notitie blijkt dat er ten aanzien van het aspect waterhuishouding geen belemmeringen zijn te verwachten voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Algemeen

Op de verbeelding is met behulp van de methode uit SVBP 2012 de bestemming van de gronden aangegeven. De bijbehorende bepalingen zijn vervolgens opgenomen in de planregels. De verbeelding brengt de planregels in beeld. De planregels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 6.2 kort toegelicht.

3. Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regelingen opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming. De gehanteerde algemene bepalingen zijn kort toegelicht in paragraaf 6.3

4. Overgangs- en slotregels

Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

6.2 Bestemmingen

Binnen dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen en dubbelbestemmingen opgenomen:

Wonen:  Voor de nieuw op te richten woningen is de bestemming 'Wonen' opgenomen. De hoofdgebouwen kunnen worden opgericht binnen een bouwvlak. Binnen het bouwvlak is door middel van bouwaanduidingen aangegeven dat de bouwvorm voor de hoofdgebouwen gestapeld dient te zijn. De maatvoeringseisen zijn, voor wat betreft de toegestaan bouw- en goothoogte van het hoofdgebouw, weergegeven op de verbeelding. Voor de overige maatvoering gelden de bouwregels in deze bestemming.

Verkeer: Een gedeelte van het plangebied wordt ingericht als openbaar terrein en overgedragen aan de gemeente, mede ten behoeve van de inrichting van parkeervoorzieningen. Voor alle gronden die in de toekomstige situatie worden ingericht als openbaar terrein, is de bestemming Verkeer opgenomen. De bestemmingsomschrijving als ook de bouwregels komen overeen met andere, overeenkomstige, binnen de gemeente Wijchen recentelijk vastgestelde bestemmingsplannen.

Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2 (dubbelbestemmingen) In deze dubbelbestemming wordt het behoud van de archeologische verwachtingswaarde geborgd. Op basis van het selectiebesluit (zie Bijlage 11 Selectiebesluit bevoegd gezag) zijn de voorwaarden voor archeologisch onderzoek aangepast: in plaats de vrijstellingsgrens van 0,30 m, is de norm 8,30 m + NAP; zolang er niet dieper wordt gegraven dan 8,30 m + NAP, is nader onderzoek niet noodzakelijk.

6.3 Algemene regels

De algemene regels omvatten de standaardregels zoals de anti-dubbeltelregel. Voor de regeling binnen dit bestemmingsplan is bovendien het bestaande Wijchense parkeerbeleid opgenomen, als ook de standaard afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet onderzocht worden of het plan economisch uitvoerbaar is. In een aantal gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld.

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt betreft een initiatief waarbij alle kosten voor rekening komen van de ontwikkelaar. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten betreffende verhaal van exploitatiekosten en eventuele planschade. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig. Het plan is economisch uitvoerbaar en heeft verder geen financiële consequenties voor de gemeente.

Hoofdstuk 8 Overleg, inspraak en procedure

In het kader van het maatschappelijk draagvlak voor de voorgenomen ontwikkeling heeft een omgevingsdialoog plaatsgevonden en is vooroverleg gevoerd met de wettelijke vooroverlegpartners.

8.1 Omgevingsdialoog

Talis is tijdens de planvorming in gesprek gegaan met de huidige huurders en de omwonenden. Opmerkingen die zij over de eerste plannen kregen, zijn verwerkt in de verdere planvorming en het huidige ontwerpbestemmingsplan. In een nieuwsbrief aan omwonenden is door Talis beschreven wat zij gedaan heeft met de eerdere opmerkingen.

8.2 Vooroverleg

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg is het plan voorgelegd aan de volgende partijen:

• Provincie Gelderland;
• Waterschap Rivierenland;

Er zijn geen opmerkingen over het plan gemaakt.

8.3 Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan wordt op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht in het kader van de zienswijzen gedurende 6 weken voor een ieder ter visie gelegd. Te zijner tijd zullen eventueel ingediende zienswijzen bij de besluitvorming worden betrokken.