Tussen Kasteel en Wijchens Meer

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het centrum van Wijchen heeft een authentiek en kleinschalig dorpskarakter. Binnen het dorpse centrum liggen diverse beeldbepalende objecten, die in sterke mate bijdragen aan dit karakter, zoals ondermeer het Kasteel Wijchen, de Markt en het Wijchens Meer. De cultuurhistorische identiteit van deze objecten maakt het centrum onderscheidend.

Toch staat het centrumgebied in de nabije toekomst ook voor uitdagingen. Door onder andere de toegenomen druk op de detailhandel door de opkomst van online winkelen en door nabij gelegen recente ruimtelijke ontwikkelingen, die het centrumgebied gaan beïnvloeden (parkeergarage onder het station en woningbouwproject Oostflank). Dit gegeven leidt tot de noodzaak om te kijken naar de mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteiten van het centrum te behouden en waar mogelijk te versterken.

De gemeente streeft naar een herontwikkeling van het gebied tussen het kasteel en het Wijchens Meer, zodanig dat deze herontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit en de levendigheid van het centrum en daarmee de vitaliteit van het centrum voor de toekomst waarborgt. Het doel is om de parels Kasteel en Wijchens Meer met elkaar te verbinden.

Om dit te bereiken zal het gebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' in de komende jaren duurzaam worden ontwikkeld. Daarbij zal in elk geval sprake zijn van herontwikkeling van het oude gemeentehuis en er zal invulling worden gegeven aan een programma met daarin wonen, maatschappelijke functies, dienstverlening en kleinschalige horeca in combinatie met recreatie.

De ontwikkeling van het hele gebied zal door marktpartijen worden gerealiseerd. De uitbesteding is reeds in gang gezet. Om de potentie van het hele gebied tussen kasteel en Wijchens Meer optimaal te benutten, wil de gemeente de creativiteit van marktpartijen en stakeholders gebruiken en zoveel mogelijk ruimte geven binnen een aantal in onder andere dit bestemmingsplan opgenomen kaders.

Het voorliggend bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' is opgesteld om de ambities een juridisch kader te geven. Dit kader is vastgelegd in een (in de nabije toekomst nadat een keuze is gemaakt voor de daadwerkelijke invulling) nader uit te werken bestemming.

1.2 Ligging

Het plangebied heeft betrekking op het gebied gelegen tussen het Kasteel Wijchen en het Wijchens Meer. Dit gebied ligt in het hart van Wijchen tegen de zuidoostrand van het centrum. Direct grenzend aan het plangebied liggen appartementen, winkels, publiek-maatschappelijke functies, parkeergelegenheden en openbare ruimten en infrastructuur.

Globale ligging plangebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer'

1.3 Aanpak

Het transitieproces wordt samen met marktpartijen en stakeholders doorlopen. De huidige ruimtelijke regeling bevat onvoldoende flexibiliteit om de voorgenomen kwaliteitsverbetering te kunnen doorvoeren. Daarom is een bestemmingsplan opgesteld met uitwerkingsverplichting

1.4 Vigerende bestemmingsplan

De planologisiche situatie is voor het grootste gedeelte van het plangebied vastgelegd in het vigerend bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' (vastgesteld op 26-03-2015). In het zuidelijk gedeelte van het plangebied geldt voor een gedeelte het vigerend bestemmingsplan 'Oostflank fase 1' (vastgesteld op 01-10-2015). De binnen het plangebied voorkomende bestemmingen zijn 'Maatschappelijk', 'Wonen', 'Verkeer', 'Groen' en 'Centrum'.

Daarnaast zijn voor een groot gedeelte van het bestemmingsplan de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing. Voor het gedeelte van het plangebied grenzend aan het Kasteel Wijchen, gelegen ten noorden van de Kasteellaan geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'. Op meerdere plaatsen binnen het plangebied geldt ter bescherming van waardevolle bomen de dubbelbestemming 'Waarde - Waardevolle boom'. Ten aanzien van een groot gedeelte van de noordzijde van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop'.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' met in rood de plancontour

Uitsnede bestemmingsplankaart 'Oostflank Fase 1' met in rood de plancontour

Op de gronden gelegen binnen onderhavig bestemmingsplan is eveneens het 'Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen' (vastgesteld op 03-05-2017) van toepassing. Daarmee hebben de gronden rond het Kasteel als ook de gronden bij het Wijchens Meer de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied'.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het plan aan bod en de kaders en ambities die ten aanzien van dit plan geschetst kunnen worden. De kaders van de uit te werken gebiedsbestemming worden omschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt het planvoornemen getoetst aan de beleidskaders op nationaal, provinciaal en gemeentelijke niveau om vervolgens in hoofdstuk 6 te worden getoetst aan de milieuaspecten. De maatschappelijke en economische haalbaarheid komen aan de orde in hoofdstuk 7. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 de procedure geschetst.

Hoofdstuk 2 Plangebied

Het plangebied omslaat grofweg het gebied tussen het 'Kasteel Wijchen' en het Wijchens Meer. In onderstaande afbeelding is het plangebied schematisch weergegeven. In de afbeelding zijn iconische / ruimtelijk belangrijke objecten en gebieden genummerd. Aan de hand van deze objecten zal het plangebied hieronder worden beschreven.

Fig. 1 Luchtfoto met in rood plangebied

2.1 Locaties binnen het plangebied

Het plangebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' is opgedeeld in 7 deellocaties, genummerd van G1 t/m G3 voor de grote ontwikkelingskavels en 1 t/m 4 voor de overige deelgebieden.

Het plangebied bestaat uit de volgende deellocaties:

• Deellocatie G1 - Oude gemeentekantoor
• Deellocatie G2 - De Bolster
• Deellocatie G3 - Elckerlycweg
• Deellocatie 1 - Kasteel en kasteeltuin
• Deellocatie 2 - Appartementencomplex Emilia Staete
• Deellocatie 3 - Elckerlycweg 3
• Deellocatie 4 - Noordoever Wijchens Meer

Deellocaties 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer

2.1.1 Deellocatie G1 - Oude gemeentekantoor

Het voormalig gemeentekantoor (G1) staat sinds 2017 leeg en is in eigendom van de gemeente Wijchen. Het gebouw is gebouwd in 1980. De huidige uitstraling draagt niet bij aan het vriendelijke, dorpse karakter van het centrum. Daarnaast is sprake van leegstand en achterstallig onderhoud. Het gebouw is zowel de voorzijde (Kasteellaan) en achterzijde (Europaplein) omgeven door parkeerplaatsen. Het parkeerterrein aan de voorzijde wordt meerdere keren per jaar gebruikt voor evenementen, bijvoorbeeld tijdens de Nijmeegse Vierdaagse en de jaarlijkse kermis. Het parkeerterrein aan de achterzijde van het gemeentekantoor voorziet voornamelijk in de parkeergelegenheid voor de aangrenzende appartementencomplexen en de winkels in de marktpassage.

Zicht op deellocatie G1 vanaf het Europaplein

2.1.2 Deellocatie G2 - De Bolster

De Bolster is momenteel ingericht als tijdelijk parkeerterrein. Vanwege de tijdelijkheid van het parkeerterrein is de afwerking voornamelijk praktisch van aard, waardoor de deellocatie ruimtelijk en ten aanzien van beeldkwaliteit als een eiland kan worden ervaren centraal in het plangebied. Het parkeerterrein breekt de zone tussen het kasteel en het Wijchens Meer momenteel door midden. Het parkeerterrein is eigendom van de gemeente Wijchen en vormt één van de drie grotere ontwikkellocaties.

Zicht op deellocatie G2 vanaf de Don Emanuelstraat

2.1.3 Deellocatie G3 - Elckerlycweg

Deze locatie is eigendom van de gemeente Wijchen. De locatie bestaat uit openbaar groen en wordt begrensd door de Meerdreef, de Don Emanuelstraat, de begraafplaats en de bebouwing ten noorden van de Elckerlycweg. Op deze deellocatie bevindt zich ook het algemeen Vredesmonument van Wijchen, waar onder andere de slachtoffers van de Tweede Wereldoorlog worden herdacht. Als de planontwikkeling vraagt om verplaatsing van het monument, zal het Vredesmonument een passende nieuwe locatie krijgen.

Zicht op deellocatie G3 vanaf de Meerdreef

2.1.4 Deellocatie 1 - Kasteel en kasteeltuin

Het noordelijk gedeelte van het plangebied grenst aan het Kasteel en het kasteelpark met de grachten. Het kasteel is eind 14e eeuw gebouwd. Momenteel is het kasteel in gebruik als museum en voor een gedeelte als gemeentehuis. De kasteeltuin heeft een parkachtige uitstraling. De deellocatie betreft de groenzone langs de Kasteellaan en de overige openbare ruimte buiten de grachten van het kasteel. De openbare ruimte is hier breed en langgerekt en wordt gebruikt voor onder andere markten en de kermis. De Kasteellaan wordt begeleid met bomenrijen, villa's, oude boerderijen en modernere architectuur. Binnen deze deellocatie zijn meerdere waardevolle bomen aanwezig, die in het vigerend bestemmingsplan planologisch beschermd zijn.

Zicht op deellocatie 1 vanaf de Kasteellaan

2.1.5 Deellocatie 2 - Appartementencomplex Emilia Staete

Dit appartementencomplex met huurwoningen is in eigendom van woningcorporatie Talis. Het complex, welk stamt uit de jaren '90, ligt centraal aan het Europaplein. De bouwaard van het complex en daarmee de uitstraling is sinds het bouwjaar niet substantieel meer veranderd en heeft daarmee een enigszins gedateerde uitstraling.

Zicht op deellocatie 2 vanaf het Europaplein

2.1.6 Deellocatie 3 - Elckerlycweg 3

Deze locatie omvat een bedrijfspand dat momenteel verhuurd wordt aan een uitvaartonderneming. Het pand heeft een schakelfunctie in het plangebied als schakel tussen de noordoever van het Wijchens Meer en de in de noordelijke richting aangrenzende kerkgebouw H. Antonius abtkerk, met parochie en parochietuinen.

Zicht op deellocatie 3 vanaf de Elckerlycweg

2.1.7 Deellocatie 4 - Noordoever Wijchens Meer

Het Wijchens Meer is karakteristiek voor Wijchen en heeft een belangrijke rol doordat het gebieden ruimtelijk gezien zowel van elkaar kan scheiden alsook verbinden. De noordoever wordt door de Meerdreef gescheiden van het overige deel van het plangebied. De directe oevers zijn in gebruik als openbare, groene ruimte, met wandelpaden en her en der bomen. In dit gedeelte van de oever van het Wijchens Meer liggen restanten van een oude Romeinse steiger. In het westelijk gedeelte van deellocatie 4 bevindt zich een beverburcht.

Zicht op deellocatie 4 vanaf de Don Emanuelstraat

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van Wijchen en wordt gekenmerkt door een dorpse, relatief groene uitstraling. Gezien de ligging in het centrum kent het plangebied een schakering aan functies waarbij detailhandel, woonfuncties, openbare en publieke ruimten en infrastructuur de belangrijkste zijn.

Woningen die binnen het plangebied liggen, zijn voornamelijk appartementen boven winkelvoorzieningen en appartementencomplexen. De appartementen zijn veelal in de jaren '80 en '90 gebouwd. In het plangebied zijn weinig tot geen vrijstaande, semi-vrijstaande of rijtjeswoningen aanwezig. Voor zover sprake is van particulier kavelbezit betreft het in het plangebied enkele kleine percelen.

De detailhandel grenzend aan het plangebied is voornamelijk geconcentreerd in de marktpassage. De marktpassage bestaat vanwege de appartementen die hier gevestigd zijn uit een combinatie aan functies. De locatie aan de Elckerlycweg 3 en het oude gemeentekantoor hebben een maatschappelijke functie. De combinatie van functies komt in het plangebied geregeld tot uitdrukking in stapeling van functies (appartementen boven marktpassage). Er is relatief hoge, gelaagde bebouwing aanwezig.

Het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door de hoeveelheid openbare ruimtes en parkeergelegenheden. De parkeergelegenheden zijn praktisch ingericht en niet afgewerkt met groen. Met name de zones aan de Kasteellaan en het Wijchens Meer hebben een meer groen karakter. Het plangebied omvat met name rondom het kasteel ook cultuurhistorisch waardevolle structuren. Ook de direct aan het plangebied grenzende H. Antonius abtkerk is van cultuurhistorische waarde.

Het plangebied wordt omgeven door verkeersintensieve wegen die van substantieel belang zijn voor de ontsluiting van Wijchen, met name de door het zuiden van het plangebied lopende Meerdreef. Het plangebied wordt daarnaast in sterke mate gebruikt voor het parkeren en ontsluiten van de gevestigde detailhandel en appartementen, evenals bevoorrading en laden- en lossen.

Hoofdstuk 3 Gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer'

3.1 Algemeen

De opwaardering, herontwikkeling en herstructurering van het centrum van Wijchen heeft voor de gemeente Wijchen aanleiding gevormd om het 'Gebiedsperspectief Centrum Wijchen 2030' vast te stellen. In dit gebiedsperspectief wordt het tienpuntenplan gepresenteerd voor het centrum van Wijchen:

• 1. Streven naar een compact, vitaal winkelhart;
• 2. Ruimte bieden in de toeloopstraten van het centrum;
• 3. Meer betrekken van de cultureel-historische identiteit;
• 4. Activeren van groene verblijfsruimten;
• 5. Investeren in ontbrekende verbindingen;
• 6. Benutten van de lusten, vermijden van de lasten van parkeren;
• 7. (Her-)ontwikkelen van locaties en reserveren van strategische ruimte;
• 8. Integraal afwegingstraject (discount-)supermarkt;
• 9. Creëren van samenhang door verevening;
• 10. Samenwerken in publiek-private arrangementen.

Voorgaande tien punten laten zich doorvertalen in een vijftal ambitiepijlers voor het plangebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer':

• Uitstraling, beleving en beeldkwaliteit;
• Karakteristieken van het gebied, cultuurhistorische waarden en onderlinge verbindingen;
• Voorzieningen, aanbod en programmering;
• Duurzaamheid en innovatie;
• Bereikbaarheid en parkeren.

De ambitiepijlers zijn nader uitgewerkt in het ambitiedocument en de tenderstukken. De ambitiepijlers zijn als kwalitatieve maatstaaf meegegeven aan de partijen die meedoen aan de aanbesteding. Het voorliggend bestemmingsplan met uitwerkingsplicht voorziet in de verdere doorvertaling van deze ambities in plan-juridische kaders waarbinnen de herontwikkeling van het plangebied gestalte dient te krijgen. In onderstaande paragrafen zal nader worden ingegaan op de wijze waarop bovenstaande ambities zijn doorvertaald in het voorliggend bestemmingsplan en welke kaders het plan daarmee biedt voor de beoogde herontwikkeling van het plangebied.

De gemeente Wijchen streeft naar een optimale invulling van de kwalitatieve doelstellingen met als doel de ambities te halen. De kwalitatieve doelstellingen vormen samen met de kwantitatieve eisen het geheel aan eisen welke ten grondslag liggen aan de uitvraag aan marktpartijen voor de ontwikkeling van het gebied. Deze zijn dan ook niet los te zien van elkaar. Waar echter de kwantitatieve eisen een expliciete waarde kennen, is het aan de marktpartij om te bepalen hoe en in welke mate, zij invulling weet te geven in het behalen van de kwalitatieve doelstellingen.

3.2 Uitstraling, beleving en beeldkwaliteit

In het document 'Ambitie Ruimtelijke Kwaliteit Tussen Kasteel en Wijchens Meer' (Gelders Genootschap, d.d. 11 november 2019) geeft de gemeente Wijchen aan wat zij verstaat onder ruimtelijke kwaliteit, wat de relatie is met ander ruimtelijk beleid en wat de randvoorwaarden zijn. Het document gaat verder in op de ambities op stedenbouwkundige schaal en het schaalniveau van bebouwing. Daarnaast worden nog enkele andere thema's aangehaald. Het ambitiedocument is toegevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting. Het ambitiedocument is gewaarborgd in de Welstandsnota en maakt onderdeel uit van de uitwerkingsregels in artikel 7.2.1. Daarmee is de beoogde beeldkwaliteit tevens juridisch geborgd.

Belangrijke kernpunten zijn dat het plangebied veilig, rustig en parkachtig wordt ingericht en daarbij het karakter en de uitstraling van het gebied worden versterkt.

Dit maatwerk dient binnen de kaders ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit te worden vormgegeven, waarbij er aandacht dient te zijn voor gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het gaat daarbij om zowel de beeldende als de culturele kwaliteiten. Deze kwaliteiten dienen binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' te worden verankert. Hierbij geldt als uitgangspunt dat er wordt gekozen voor een neo-traditionalistische architectuurstijl met Wijchense elementen. Hierbij valt ondermeer te denken aan stijlen die gekenmerkt worden door:

• dorps, kleinschalig, ingetogen, losse korrels met groen rondom;
• stoere volumes, forse kappen;
• baksteen en hout, ambachtelijke detaillering, weinig versiering;
• bakstenen muren en hagen;
• rustige kleurstelling, in hoofdzaak aardetinten voor vlakken, incidenteel lichte gevels, donker;
• gekleurde kappen;
• installaties, zoals PV-panelen, geïntegreerd in de architectuur.

Doorvertaling naar regeling:

Om herontwikkeling mogelijk te maken is gekozen om de belangrijkste herontwikkelingslocaties binnen het plangebied, te weten het oude gemeentekantoor, de parkeerterreinen en overige maatschappelijke functies, de bestemming 'Gemengd – Uit te werken' te geven. Het betreft de locaties G1, G2 en G3 alsook de locaties 4 en 5. Hiermee wordt een sterke, vitale structuur van het plangebied geborgd waarbij maatwerk kan worden geleverd ten aanzien van de herontwikkelingswensen, maar bovenal een integrale benadering kan worden geborgd ten aanzien van veiligheid en beleving.

Naast de kernstructuur binnen het plangebied met bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is er gekozen om groenbestemmingen te borgen alwaar momenteel de groenstructuren het sterkst voorhanden zijn en momenteel al groenbestemmingen vigerend zijn. Dit betreft de noordoever van het Wijchens Meer, het gebied tussen de Meerdreef en de aldaar buiten het plangebied gelegen begraafplaats en het gebied ter hoogte van de kasteeltuinen.

Dit borgt de groene, parkachtige randen van het plangebied en geeft een parkachtige entree van het centrum. Hiermee wordt ook invulling gegeven aan de bestendiging van de aldaar aanwezige beschermde bomen. Ook binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' dient op kwalitatieve en kwantitatieve wijze geborgd te worden dat er ruimte is voor groenvoorzieningen. Deze dienen een 'dorps', ongedwongen en parkachtig karakter te hebben.

Het plangebied bestendigt voorts de verkeersbestemmingen in het gebied op de reeds bestaande voornaamste ontsluitingswegen. Hierdoor wordt de bestaande infrastructuur en ontsluiting van het gebied geborgd.

3.3 Karakteristieken van het gebied, cultuurhistorische waarden en onderlinge verbindingen

Het gebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' omvat enkele plekken die aandacht behoeven als het gaat om karakteristiek, cultuurhistorie en onderlinge verbindingen. Daarnaast zijn cultuurhistorische waarden aanwezig die onderdeel moeten zijn van de ontwikkeling. Het leggen van verbindingen staat centraal bij de gebiedsontwikkeling, waarbij aansluiting moet worden gezocht bij het centrum, het station, het kasteel en het Wijchens Meer. De routing door het gebied dient logisch te zijn en moet het gebruik van openbare ruimte gaan stimuleren. Het kasteel en het meer zijn twee aantrekkelijke 'uiteinden' van het gebied. Beide worden maximaal betrokken en maken onderdeel uit van het gebied en de inrichting ervan. Het kasteel en het Wijchens Meer worden in de beleving met elkaar verbonden. Het gemeentekantoor voldoet esthetisch en fysiek niet meer aan de eisen. De plek van het gemeentehuis wordt integraal onderdeel van de ontwikkeling.

De kaders die in deze bestemming ten aanzien van uitstraling, beleving en beeldkwaliteit aan de orde zullen zijn, kunnen worden geüniformeerd voor het plangebied waardoor een samenhangend geheel kan worden geborgd. Met de toekenning van de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' wordt (maximale) flexibiliteit geboden om tot een goede stedenbouwkundige invulling te komen van het plangebied. Binnen de regels moeten bebouwing en buitenruimte evenwichtig en in onderlinge samenhang tot stand komen; zowel in zichzelf (binnen het plangebied van het bestemmingsplan) als in relatie tot de belendingen (randen van het plangebied).

Vanwege een goede overgang naar de belendingen en evenzeer de borging van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de belendingen, is op de verbeelding een 20 meter brede zone als inwaartse zonering opgenomen, waarbij specifiek aandacht wordt gegeven aan de samenhang tussen het te ontwikkelen plan in het plangebied en de belendingen, alsmede voor het woon- en leefklimaat van de bewoners en gebruikers van de panden, die de belendingen van het plangebied vormen. Deze inwaartse zonering is opgenomen aan de grenzen van de gebiedsbestemming, daar waar belendende panden met een voorgevel naar het plangebied zijn gericht. Binnen deze zonering wordt specifiek aandacht gevraagd voor woon- en leefklimaat van de belendingen, minimaal bestaande uit aspecten zoals bezonning, schaduw, daglichttoetreding, privacy, licht en verlichting.

In het Ambitidocument Ruimtelijke Kwaliteit (Bijlage 2) zijn de gewenste bouwhoogten voor de verschillende deellocaties opgenomen. Als uitgangspunt is gekozen dat een gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden in vier bouwlagen met een terugliggende vijfde bouwlaag. De maximale bouwhoogtes zijn opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan, waarbij is uitgegaan van een maat van 3,2 meter per bouwlaag. Dit resulteert bij een maximale bouwhoogte van 16 meter in bouwhoogten van respectievelijk circa 12,8 meter (gevelhoogte buitenzijde pand) en 16 meter (terugliggend hoger geveldeel).

Op deellocatie G2 (De Bolster) varieert de bouwhoogte van 16 meter tot 9,6 meter. Vanuit de Oosterweg dient een geleidelijke overgang gerealiseerd te worden, tussen de kleinere schaal van grondgebonden woningen (twee à drie bouwlagen) naar de grotere schaal van appartementengebouwen (vier à vijf bouwlagen). Bij de uitwerkingsplannen dient dan ook rekening gehouden te worden dat de nieuwe bebouwing in een geleidelijke overgang gerealiseerd wordt in relatie tot omligende woningen.

Daarnaast dient bij het uitwerken van de gebieden met de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - aandachtsgebied belendende percelen' rekening te worden gehouden met de genoemde aspecten. Binnen de inwaartse zonering dient de nieuwbouw (stadsvernieuwingsblok) aan te sluiten bij de bestaande bouw aan de overzijde (van de straat, pad, groen of anders in te richten ruimte). Er dient in de tussenliggende zone een evenwichtig straatprofiel c.q. openbare ruimteprofiel te worden gerealiseerd, waarbij minimaal de belendingen goed bereikbaar blijven. Door deze toepassing behouden de belendingen een passende en representatieve entree. Op verdiepingsniveau moet aandacht zijn voor de beleving van licht- en luchttoetreding bij balkons en gevelopeningen. De kwaliteit van de naar de belendingen gerichte gevels van nieuwbouw (voor-, zij-, of achtergevel, gesloten of open) dient bij de verlening van een omgevingsvergunning te worden getoetst op de ruimtelijke kwaliteit daarvan en de samenhang met de bestaande tegenovergelegen gevel. Mede daarom zijn binnen de inwaartse zonering op de begane grond niet-woonfuncties toegestaan. Op de verdiepingen zijn alleen woonfuncties toegestaan. De eerste bouwlaag van een gebouw heeft grote invloed op de beleving van de openbare ruimte. Niet alleen het gebruik van de begane grond maar ook transparantie en openheid van de gevel zijn hierbij bepalend. Gesloten gevels verstoren de gewenste openheid en hebben tevens een negatieve invloed op de sociale veiligheid.

Om op deellocatie G3 (omgeving Vredesmonument, zie 2.1.3) het dorps karakter van Wijchen te behouden en de kwaliteit van verblijven in het openbaar gebied te onderstrepen is het bebouwingspercentage op deze locatie beperkt tot 40%. Hiermee wordt geborgd dat de locatie slechts gedeeltelijk wordt bebouwd.

Bij de afweging voor het verlenen van deze omgevingsvergunning voor de nieuwbouw, zal de ruimtelijke kwaliteit van het ontwerp zwaarwegend zijn. Hierbij zijn de verhoudingen van het gevelbeeld van de nieuwbouw tot die van de bestaande belendingen van groot belang. Bij het maken van een hogere bouwmassa dan de hoogte van de belendingen is het van belang dat de uitwerking een gevelbeeld en een massa oplevert dat passend is op de betreffende locatie. Tevens mag het maken van een dergelijk hoger bouwaccent er niet toe leiden dat het gevelbeeld aan beide zijden van de open ruimte uiteen zal vallen in verschillende elementen, waarmee de samenhang verloren gaat. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een te grote mate van hoogtedifferentiatie.

Van belang is dat er een integraal ontwerp komt voor bebouwing en inrichting buitenruimte, voor zover gelegen binnen de inwaartse zonering.

3.4 Voorzieningen, aanbod en programmering

Kwalitatief programma

De diversiteit in programmering in het gebied dient aan te sluiten bij de sfeer en het karakter van het gebied. Het gebied zal de mogelijkheden faciliteren en optimaliseren voor de evenementen en recreatie die wordt aangeboden. Het gebied zal aantrekkelijk zijn voor verschillende leeftijdsgroepen en activiteiten. Bebouwing en programmering spelen in op de ontwikkelingen en trends in Wijchen en de maatschappij in multifunctionaliteit en mobiliteit. De openbare ruimte zal een sterk groen karakter krijgen, waarin onderlinge ontmoeting en interactie worden gestimuleerd.

Aan de Kasteellaan, voor het voormalig gemeentekantoor, ligt een parkeerterrein dat tevens dient als evenemententerrein tijdens evenementen zoals de Wijchense Kermis en de Nijmeegse vierdaagse. Dit terrein van 1.000 m² dient in de nieuwe planvorming een plek te krijgen, grenzend aan de Kasteellaan. Derhalve is ter hoogte van dit deelgebied de aanduiding zoekgebied evenemententerrein opgenomen.

Het integraal ontwerp dient tevens plaats te bieden aan een ruimte voor een hotel c.q. bed & breakfast, ruimte voor medisch centrum met apotheek en huisartsen, ruimte voor (zakelijke) dienstverlening en horeca en een versterking van de verblijfsfunctie van het openbaar gebied langs het Wijchens Meer.

Voor deellocatie 4, de noordoever van het Wijchens Meer (zie 2.1.7), streeft de gemeente naar een oeverzone die qua beleving onderdeel moet worden van het oude dorp langs het Wijchens Meer, zodanig dat een verbinding ontstaat met het centrum. Eén van de uitgangspunten voor het project 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' is het activeren van de meeroever. Het beleidsvoornemen om de groene verblijfsruimten van het centrum te activeren is al vastgelegd in het 'Gebiedsperspectief Centrum Wijchen 2030' zoals dat op 17 april 2017 door de raad is vastgesteld. In het Gebiedsperspectief is omschreven dat het waardevol kan zijn om de noordoever van het Wijchens Meer te betrekken bij het centrum door deze te activeren en verblijfsplekken aan de oever te realiseren. Op deze manier krijgt de meer oever meer verblijfskwaliteit. Het is daarbij echter niet de bedoeling om afbreuk te doen aan het groene karakter van de meer oever maar juist om de beleving daarvan te versterken. Het bestemmingsplan geeft hier, in de wijze waarop het nu gewijzigd is vastgesteld, invulling aan.

Het bestemmingsplan maakt geen bebouwing mogelijk direct aan de meeroever. Om toch de mogelijkheid te behouden om de meeroever te activeren zijn er twee zones aan de meeroever opgenomen met de aanduiding 'specifiek vorm van groen – pleinverharding'. Hier zijn (plein)verhardingen toegestaan ten behoeve van het versterken van de verblijfsfunctie van het openbaar gebied Het Wijchens Meer wordt door omwonenden veel gebruikt als rustplek en plek om te wandelen. Daarbij wordt veel gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een rondje om het meer te lopen.

Kwantitatief programma

Ten aanzien van de uit te werken bestemming 'Gemengd - Uit te werken' zullen een aantal maatgevende kaders dienen te worden opgenomen in deze uitwerkingsregels, waarbij zal worden bepaald dat er voor deze bestemming binnen het plangebied een maximaal bouwvolume van 37.500 m2 BVO (exclusief eventuele ondergrondse parkeervoorzieningen) aan de orde zal zijn. Binnen dit maximale bouwvolume is er binnen het plangebied ruimte voor maximaal 2.200 m² BVO (nieuwe) commerciële ruimten. Daarnaast dient de verhouding tussen de verschillende prijsklassen (duur, middelduur en sociale koop c.q. huur) minimaal 15% middelduur en minimaal 15% sociale huur van het totaal aantal wooneenheden te omvatten.

3.5 Duurzaamheid en innovatie

In 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' wordt duurzaamheid op een innovatieve en toekomstbestendige wijze benaderd, waarbij in de investering en het gebruik zuinig, zinnig en transparant omgegaan wordt met gemeenschapsgeld.

Energieneutraal, circulair en duurzaam

Bij de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt een zo groot mogelijke besparing op het energieverbruik voor warmwatervoorziening gerealiseerd. Er is reeds een verkenning uitgevoerd naar de wijze waarop het project gasloos kan worden gerealiseerd. Mede daarom zal in de gebiedsontwikkeling moeten worden geanticipeerd op het hoger worden van het elektriciteitsverbruik. Daarnaast dient in het gebied het gebruik van duurzaam vervoer te worden gestimuleerd, waarbij moet worden gedacht aan openbaar vervoer en laadpunten voor fietsen en auto's. Natuurinclusief bouwen is zichtbaar en onzichtbaar aanwezig en levert een bijdrage aan de biodiversiteit die past bij de stedelijke omgeving van het centrum. De restwaarde van materialen in de bebouwing wordt inzichtelijk gemaakt.

Kwaliteit van leven

Het gebied zal worden ingericht als groene en gezonde leefomgeving en bij de inrichting zal gebruik worden gemaakt van innovatieve toepassingen, waardoor deeleconomie en saamhorigheid worden gestimuleerd. Het gebruik van fossiele brandstoffen ten behoeve van vervoer wordt gedemotiveerd.

Weersinvloeden door klimaatverandering

Het gebied en de bebouwing zullen worden afgestemd en ingericht op klimaatverandering, waarbij het hemelwater zo veel mogelijk binnen het plangebied wordt gebruikt en vastgehouden en gebruikers worden aangemoedigd om duurzame voorzieningen aan te leggen, te gebruiken en in stand te houden.

3.6 Bereikbaarheid en parkeren

De gemeente Wijchen ambieert dat het gebied zal inspelen op een optimale bereikbaarheid van het centrum en het parkeren voor auto's en (brom)fietsen maximaal wordt gefaciliteerd zonder afbreuk te doen aan de beeldkwaliteit van het gebied. Het ontwerp en de inrichting van het gebied zullen bijdragen aan aantrekkelijke en duidelijke routes tussen het station, het kasteel, de markt en het meer. Parkeerplaatsen zullen toekomstbestendig zijn, zodat functieverandering op deze plaatsen mogelijk blijft. Op deze manier kan adaptief worden omgegaan met de veranderende vraag en behoefte omtrent mobiliteit en het gebruik van auto's. Daarnaast is het streven de inrichting van het autoverkeer, parkeren en andere vormen van mobiliteit niet te laten leiden tot hinder of belemmering van het straatbeeld of de veiligheid. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht van de bewoner en bezoeker; in het dagelijks straatbeeld zin auto's niet zichtbaar. Het gebied zal worden ervaren als een autoluw gebied. In het Ambitiedocument Ruimtelijke Kwaliteit (Bijlage 2) zijn ook ambities opgenomen met betrekking tot bereikbaarheid, bevoorrading, parkeren en stallen.

Hoofdstuk 4 Gebiedsbestemming 'Gemengd - Uit te werken'

Om de ontwikkelaar van het plangebied flexibiliteit te bieden en tegelijkertijd een juridische en planologische basis te geven voor de mogelijkheden binnen het gebied, is in het onderhavig bestemmingsplan de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' opgenomen. Voor de gronden met deze bestemming is een uitwerkingsverplichting opgenomen, waarbinnen de gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' kan plaatsvinden, rekening houdend met het door de gemeente vastgestelde programma en de voorwaarden. De marktpartij die uiteindelijk de gebiedsontwikkeling gegund zal krijgen, zal zorg dragen voor de uitwerking van alle gronden met de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' al dan niet gefaseerd. Voor de deellocaties G1, G2 en G3 (zie respectievelijk 2.1.1, 2.1.2 en 2.1.3) is de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' opgenomen.

Programmering

Voorwaarde voor de uitwerking betreft in ieder geval de programmering zoals deze eerder als ambitie is vastgelegd door de gemeente Wijchen. De programmering zoals opgenomen in paragraaf 3.4 is vertaald naar de uitwerkingsregels.

 

Ruimtelijke randvoorwaarden

Daarnaast is de relatie met de (bestaande, bebouwde) omgeving één van de belangrijkste voorwaarden. Om stedenbouwkundig aan te sluiten bij de omliggende bebouwing en rekening te houden met de aspecten bezonning, privacy, licht en lucht, voor wat betreft de bestaande woon- en werklocaties gelegen op de belendende percelen is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - aandachtsgebied belendende percelen' opgenomen. Bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor de uit te werken gebieden dient in voldoende mate rekening te worden gehouden met de genoemde aspecten. Om het groene karakter van het zuidelijk gedeelte van het plangebied te benadrukken en te borgen is voor deellocatie G3 een maximum bebouwingspercentage van 40% opgenomen.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn binnen de uit te werken bestemming maximale bouwhoogtes opgenomen. Bij het bepalen van de maximale bouwhoogte is uitgegaan van het maximaal aantal bouwlagen dat ter plekke wenselijk is en een maat van 3,2 meter bouwhoogte per bouwlaag. De gemeente neemt doorgaans in haar bestemmingsplannen een algemene afwijkingsbevoegdheid op om 10% af te wijken van maatvoering die is opgenomen. Met het bepalen van de bouwhoogten op de verbeelding en het opnemen van maatvoering in de regels, schept het bestemmingsplan een ruime mogelijkheid om het beoogde aantal bouwlagen te kunnen realiseren en geeft de gemeente Wijchen duidelijke randvoorwaarden mee voor de uitwerking. De gemeente is zeer terughoudend met het toepassen van de algemene afwijkingsbevoegdheid voor de uit te werken bestemmingen. Een afwijking is slechts voorstelbaar mits goed gemotiveerd en ondergeschikt aan de stedenbouwkundige opzet.

Overige voorwaarden

Daarnaast zijn voorwaarden gesteld in relatie tot parkeren, openbare ruimte, water, geluid en duurzaamheid.

Hoofdstuk 5 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het actuele ruimtelijk beleidskader behandeld met conclusies over de betekenis van het beleidskader voor onderhavige ontwikkeling.

5.1 Nationaal Beleid

5.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en vervangt enkele ruimtelijke doelen en uitspraken uit andere documenten.

In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

Deze ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen. Daarom heeft de SVIR geen consequenties voor voorliggend plan.

5.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de 'oude' ontwerp AMvB Ruimte die in 2009 al aan inspraak is onderworpen, en deels uit nieuwe onderwerpen.

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding. Het Barro heeft daarom geen consequenties voor voorliggend plan.

5.1.3 Bro; ladder voor duurzame verstedelijking

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per 1 oktober 2012 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze ladder stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten nagestreefd. Het instrument schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen, onder andere om te voorkomen dat er voor de leegstand wordt gebouwd.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Het voorliggend bestemmingsplan ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. De uit te werken bestemming 'Gemengd - Uit te werken' biedt mogelijkheden tot uitbreiding van de reeds bestaande stedelijke structuren. De uitwerking van de gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' dient aan te sluiten bij de actuele behoefte van Wijchen en zal bij het opstellen van het uitwerkingsplan worden getoetst aan duurzame verstedelijking.

5.2 Provinciaal beleid

5.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland in werking getreden. Dit is een structuurplan van de provincie Gelderland. Hoe draagt de provincie bij aan een toekomstbestendig Gelderland? De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. Deze twee provinciale hoofddoelen zijn opgenomen in de gestelde ambities voor de gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer'. De duurzame economische structuur van Wijchen en de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving zijn belangrijke aandachtspunten bij de uitwerking van de gebiedsontwikkeling.

5.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening Gelderland is door Provinciale Staten op 24 september 2014 vastgesteld en is op 18 oktober 2014 in werking getreden. De verordening is op 19 december 2018 voor het laatst geactualiseerd.

De provincie beschikt over een palet van instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De Omgevingsverordening is er een van. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem.

Omgevingsverordening kaart 7: Erfgoed

Binnen het plangebied zijn de thema's stedelijk gebied; verstedelijking en molenbiotoop van toepassing. In onderhavig planvoornemen worden functies geherstructureerd die reeds binnen het vigerende bestemmingsplan bestendigd zijn. Daarnaast zijn deze functies mogelijk binnen een stedelijke contour. De molenbiotoop is overgenomen in het voorliggend bestemmingsplan. De maximale bouwhoogtes die binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' zijn opgenomen op de verbeelding, zijn getoetst aan de molenbiotoop (zie ook paragraaf 6.12). Nieuwe ontwikkelingen die dit plan mogelijk maakt voldoen daarmee aan de molenbiotoop. Het plan is daarmee in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

5.3 Regionaal beleid

5.3.1 Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027

De gemeenten Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Nijmegen en Wijchen hebben gezamenlijk een woonagenda opgesteld. In deze woonagenda is vastgesteld dat bouwen voor kwaliteit en behoefte de belangrijkste opgaven zijn. Centraal staat goed wonen en leven voor alle huidige en toekomstige inwoners van de gemeenten in de Subregio Nijmegen. De woningvoorraad en woonomgeving moet kunnen voldoen aan de (veranderende) woonbehoeften van de inwoners met voldoende aanwezige of bereikbare voorzieningen in de buurt.

Sturing in de woningmarkt moet met name gericht zijn op kwaliteit, toekomstbestendigheid en flexibiliteit. In de woonagenda is onder andere de ambitie opgenomen om te komen tot diverse woonmilieus, waarbij wordt gebouwd naar behoefte. Transformatielocaties in de stad dienen als uitstekende locatie voor het creëren van vernieuwende, duurzame woonmilieus. Daarbij dient ook te worden gestreefd naar een energieneutrale leefomgeving. Daarnaast is het een ambitie om de realisatie van woningen te versnellen. Kwantitatief stelt de agenda dat binnen de regio tot 2027 in totaal 16.500 woningen bijgebouwd moeten worden. Voor de gemeente Wijchen wordt gestreefd naar de nieuwbouw van 1.100 woningen.

De gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' omvat een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de leefomgeving in het centrum van Wijchen, waarbij veel aandacht is voor duurzame en innovatieve woningen, passend bij het karakter van het gebied. Met het ambitiedocument als uitgangspunt, worden de plannen van de ontwikkelaar getoetst op aantrekkelijkheid voor verschillende leeftijdsgroepen, waarbij bebouwing en programmering aan dienen te sluiten op ontwikkelingen en trends in Wijchen. De nieuwe woningen passen binnen de kwalitatieve ambities van de regio.

Aangezien de kwantitatieve ambitie bestaat uit het bouwen van 1.100 nieuwe woningen binnen de gemeente Wijchen, kan worden gesteld dat het voornemen ook past binnen de kwantitatieve regionale behoefte. Het voorliggend plan omvat geen maximum aantal woningen, maar hanteert een maximum vloeroppervlak van 37.500 m². Binnen deze oppervlakte kunnen - aansluitend op de behoefte van Wijchen - woningen worden opgericht.

De gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' past hiermee binnen de subregionale woonagenda Nijmegen en omstreken.

5.4 Gemeentelijk beleid

5.4.1 Centrumvisie Wijchen

In de centrumvisie Wijchen heeft de gemeente de behoefte om de beleidskaders voor het centrum uit 2006 tegen het licht te houden gestalte gegeven. Het nieuwe beleidskader is de gemeentelijke visie waarbinnen de belanghebbenden, die zich begin 2012 hebben verenigd in de stichting Centrum Management Wijchen (CMW), zich verder kunnen ontwikkelen en bedreigingen het hoofd kunnen bieden om zo de bezoekers en gebruikers van het centrum optimaal te kunnen bedienen.

De centrumvisie is een gemeentelijke beleidsvisie die handelt op structuren en hoofdlijnen, en gericht is op de middellange termijn (5-10 jaar). Daarbij kijkt de visie niet alleen vanuit de ruimtelijke invalshoek naar de ontwikkeling van het centrum, maar ook vanuit het functioneel perspectief. De visie bevat geen concrete bouwplannen, maar benoemt wel acties en uitvoeringsaspecten.

Veel van deze actiepunten staan het behoud of herstructurering van de kernwaarden van het centrum voor (winkelfunctie, dienstverlening, wonen). Daarnaast is er veel aandacht voor beleving en bereikbaarheid. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in sterke mate in het vitaliseren van de kernwaarden van het centrum van Wijchen. Door in te zetten op een beter gebruik van de ruimtelijke structuren kan het centrum zijn karaktervolle en belangrijke functie voor Wijchen behouden en wordt deze door de optimalisering van het ruimtegebruik zelfs verstevigd. Daarmee is het planvoornemen in overeenstemming met hetgeen de Centrum visie voorstaat.

5.4.2 Gebiedsperspectief Centrum Wijchen 2030

Het centrum van Wijchen staat voor een aantal substantiële uitdagingen (leegstand, bereikbaarheid, beleving) om zijn belangrijke functie voor de kern te behouden. Er zijn in dit kader reeds verschillende (ruimtelijke) ontwikkelingen op handen, die het karakter van het centrumgebied gaan beïnvloeden. Zo is recentelijk het woningbouwproject Oostflank afgerond en is de parkeergarage bij het station begin 2018 in gebruik genomen. Het vrijgekomen gemeentekantoor en het gebied rondom de bioscoop en de Sint Jozeflocatie dienen in de toekomsten (her)ontwikkeld te worden. Deze ontwikkelingen zijn voor de gemeente Wijchen aanleiding geweest om het 'Gebiedsperspectief Centrum Wijchen 2030' vast te stellen.

Hierin is het tienpuntenplan opgenomen, ook reeds eerder in dit plan benoemd:

1. Streven naar een compact, vitaal winkelhart;

2. Ruimte bieden in de toeloopstraten van het centrum;

3. Meer betrekken van de cultureel-historische identiteit;

4. Activeren van groene verblijfsruimten;

5. Investeren in ontbrekende verbindingen;

6. Benutten van de lusten, vermijden van de lasten van parkeren;

7. (Her-)ontwikkelen van locaties en reserveren van strategische ruimte;

8. Integraal afwegingstraject (discount-)supermarkt;

9. Creëren van samenhang door verevening;

10. Samenwerken in publiek-private arrangementen.

De uitgangspunten van het onderhavige bestemmingsplan zijn direct afgeleid van het tien puntenplan uit gebiedsperspectief waarmee het bestemmingsplan volledig in lijn is opgesteld met het gebiedsperspectief Centrum Wijchen 2030. Zie hiervoor ook paragraaf 3.1.

Hoofdstuk 6 Milieu- en omgevingsaspecten

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen.

6.1 Milieuzonering

Het bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van het centrum van Wijchen. Grotendeels voorziet het bestemmingsplan in een bestendiging van de huidige reeds aanwezige functies en bedrijven in het plangebied. Daar waar het bestemmingsplan voorziet in een verruiming van de reeds bestaande mogelijkheden ten aanzien van bedrijvigheid dient in de uit te werken bestemming rekening te worden gehouden met de milieuzonering ten aanzien van hindergevoelige objecten in de directe nabijheid.

Het begrip 'gebied met functiemenging' wordt gebruikt om een gebied aan te duiden waar men te maken heeft met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd of waar men een grote levendigheid tot stand wil brengen.

Een gebied met functiemenging wordt gebruikt om aan te geven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. De VNG-brochure bevat daarvoor geen richtafstanden, maar kent drie milieucategorieën aan de hand waarvan de toelaatbaarheid van activiteiten wordt beoordeeld. Bedrijven van categorie A zijn toelaatbaar aanpandig aan woningen. Bedrijven van categorie B zijn toelaatbaar wanneer bouwkundig afgescheiden van woningen en bedrijven van categorie C zijn toelaatbaar indien gesitueerd aan een hoofdweg. De gemeente Wijchen wil binnen het centrumgebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' levendigheid creëren. Bij de uitwerking van de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' wordt daarom gebruik gemaakt van de 'A,B,C-lijst' van de VNG.

Een gebied waar functies met een milieubelastende activiteit van elkaar gescheiden worden, kan gebruik worden gemaakt van de VNG-lijst in bijlage 1 van de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (editie 2009). In deze lijst zijn indicatieve richtafstanden voor woningbouw nabij verschillende typen bedrijven opgenomen. De richtafstanden gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. Binnen deze richtafstanden is hinder ten gevolge van het betreffende bedrijf niet uit te sluiten. Woningbouw binnen deze richtafstand is inpasbaar, indien aangetoond wordt dat (eventueel na het treffen van maatregelen) voor het betreffende bedrijf een kleinere richtafstand van toepassing is.

6.2 Bodem

Indien sprake is van een planologische functiewijziging, dient te worden bezien of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

In het onderhavige voornemen zal het centrum van Wijchen een andere inrichting gaan krijgen, wat eveneens betekent dat de bestemming zal wijzigen op delen van het plangebied ten opzichte van het vigerende plan. In dit kader is door Tauw een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (rapportnr. 1265483, d.d. 31 juli 2018). Dit rapport is toegevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting. Voor de leesbaarheid is in deze toelichting de nummering van deellocaties gehanteerd zoals in de figuur in paragraaf 2.1.

Met het onderhavige onderzoek is de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem op drie locaties in het centrum van Wijchen vastgesteld: locatie oude gemeentehuis en parkeerplaats aan het Europaplein (locatie G1-west), locatie voormalige school, nu parkeerplaats aan de Don Emanuelstraat (locatie G2) en locatie grasveld en bestrating tussen Elckerlycweg en Don Emanuelstraat (locatie G3).

Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat:

• Op alle drie de deellocaties in de bovengrond bijmengingen met baksteen, beton, asfalt of puin zijn waargenomen;
• In de bovengrond van locatie G1-west zink of PCB boven de achtergrondwaarde is gemeten;
• De bovengrond op locatie G2 plaatselijk verontreinigd is met lood boven de achtergrondwaarde;
• In de bovengrond van locatie G3 een gehalte lood boven de achtergrondwaarde en een gehalte PCB boven de tussenwaarde is gemeten;
• De ondergrond op alle drie de locaties niet verontreinigd is met een van de onderzochte parameters;
• In het grondwater op alle drie de locaties barium, molybdeen, xylenen, naftaleen en/of tetrachlooretheen boven de streefwaarde is gemeten;
• De resultaten komen overeen met de informatie uit het vooronderzoek;
• Op locatie G1-west in een mengmonster een licht verhoogd gehalte asbest van 3,0 mg/kg d.s. is gemeten, deze waarde ligt ruim beneden de waarde voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.);
• In de andere mengmonsters voor het asbestonderzoek geen asbest is gemeten.

Op basis van de resultaten bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herinrichting van de locatie. Wel wordt geadviseerd dat locatie G3 aanvullend onderzocht moet worden.

Dit aanvullend onderzoek is door Tauw in opdracht van de gemeente Wijchen uitgevoerd (rapportnr. 1265483, d.d. 13 december 2018) en als Bijlage 4 toegevoegd bij deze toelichting. Hierin is locatie G3 aanvullend onderzocht en zijn een aantal locaties in het plangebied toegevoegd voor verkennend onderzoek. Dit betreft deellocatie 4 aan de Meerdreef, en locatie Europaplein Oost (onderdeel van deellocatie G1). Daarnaast is voor de gehele deellocatie G1 ook een indicatief onderzoek naar puinfundering gedaan.

Uit dit onderzoek is het volgende naar voren gekomen:

Verkennend bodemonderzoek (deellocatie 4 en G1-oost)

Uit het onderzoek blijkt dat met name op deellocatie 4 (Noordoever Wijchens Meer) sprake is van een zintuiglijk verontreinigde bodemlaag. Analytisch zijn maximaal achtergrondwaarde overschrijdingen gemeten in de grond en een streefwaarde overschrijding in het grondwater.

Voor asbest in grond is de locatie voldoende onderzocht. Zowel zintuiglijk als analytisch is geen asbest aangetoond in de grond.

Funderingsonderzoek (locatie G1)

Uit de analyseresultaten blijkt dat het puin van locatie G1 indicatief voldoet aan de samenstellingswaarden uit het Besluit bodemkwaliteit. Op basis van de emissie van de geanalyseerde parameters blijkt dat het materiaal wordt aangemerkt als niet vormgegeven bouwstof. In het geanalyseerde puinmonster van locatie G1 (Europaplein West) is asbest gemeten. Het betreft een indicatief onderzoek, waardoor een gewogen gehalte niet vastgesteld kan worden. In het geanalyseerde puinmonster van locatie G1 (Europaplein Oost) is geen asbest gemeten.

Aanvullend onderzoek PCB

Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat in geen van de geanalyseerde monsters PCB boven de detectiegrens is gemeten. De tussenwaarde overschrijding aan PCB uit het vorig onderzoek is niet opnieuw aangetoond. We concluderen dat het een incidentele uitschieter betreft en dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er ten aanzien van het aspect bodem geen belemmeringen bestaan voor de herstructurering van het centrum van Wijchen.

6.3 Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder onderzocht te worden of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. Deze wet heeft betrekking op geluid dat veroorzaakt wordt door wegen, spoorwegen, gezoneerde industrieterreinen en luchthavens. De Wgh bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van voorgenoemde geluidsbronnen. Indien het ruimtelijke plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, moet volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats vinden bij het voorbereiden van de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het plan voorziet binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' in mogelijkheid om na uitwerking van de bestemming geluidgevoelige functies te realiseren. In de directe omgeving van het plangebied liggen veel wegen waar een snelheidslimiet geldt van 30 km/u. Deze wegen zijn niet zoneplichtig in het kader van de Wet geluidhinder. De Meerdreef, die door het zuidelijk gedeelte van het plangebied voert, heeft een snelheidslimiet van 50 km/u en is wel zoneplichtig.

Om de mogelijkheden voor het oprichten van geluidgevoelige functies nabij de Meerdreef inzichtelijk te maken is door Aelmans Ruimte, Omgeving en Milieu B.V. een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Voor de geluidbelasting afkomstig van het verkeer van de Meerdreef is een contourberekening uitgevoerd (rapportnr. M185968.001.001/JGO, d.d. 26 maart 2019). Het rapport is bijgevoegd als Bijlage 5 bij deze toelichting.

Uit de contourberekening (kaarten 3.1 t/m 3.3) blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op Meerdreef overal in het plangebied wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied. Voor de gebieden met de kleur geel en oranje op de contourkaart (belasting tussen 48 en 63 dB) dient indien overwegende bezwaren zijn om de geluidbelasting door overdrachts- en bronmaatregelen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde, een beschikking hogere waarde aangevraagd te worden. Voor gebieden die op de contourkaart zijn geduid met de kleur groen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, zijnde 48 dB voor wegverkeerslawaai.

Binnen de deellocatie G3 wordt vrijwel nergens voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De gemeente Wijchen hanteert een specifiek hogere waarden beleid en is terughoudend met het verlenen van een hogere waarde. De gemeente verleent een hogere waarde tot maximaal 53 dB, waardoor slechts hogere waarde verleend kan worden indien het geluidgevoelig object wordt opgericht binnen de zone die op de contourkaart geel is aangeduid. Voor het overige deel (oranje en rood) kan geen hogere waarde worden verleend. Wel bestaat het voornemen de Meerdreef te herinrichten en de snelheidslimiet op een gedeelte van het wegvak terug te brengen naar 30 km/u. In dat geval kan de geluidbelasting binnen deellocatie G3 worden teruggebracht en is het oprichten van geluidgevoelige functies op een kortere afstand van de Meerdreef mogelijk.

Gezien het feit dat geluid voor deellocatie G3 een aandachtspunt is, is voor deze zone de aanduiding 'geluidzone - weg' opgenomen. Bij de uitwerking van deze zone zal een goed woon- en leefklimaat worden geborgd ter plekke van op te richten geluidgevoelige objecten. Voor de overige planonderdelen vormt het aspect geluid geen belemmering. In de noordelijke oever van het Wijchens Meer is het oprichten van geluidgevoelige objecten uitgesloten. Daarmee is het aspect voldoende beschouwd voor onderhavig bestemmingsplan.

6.4 Luchtkwaliteit

Op basis van de Wet luchtkwaliteit, welke onderdeel uitmaakt (hoofdstuk 5) van de Wet Milieubeheer, gelden milieukwaliteitseisen voor de luchtkwaliteit. Deze kwaliteitseisen zijn door middel van grenswaarden vastgelegd voor de luchtverontreinigingcomponenten stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes (PM10 of fijnstof), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb), benzeen (C6H6) en koolmonoxide (CO). De grenswaarden gelden overal in de buitenlucht.

Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die „Niet in betekenende mate (NIBM) en „In betekenende mate (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO2 met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogt, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en moet er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het zogenaamde Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Daarbinnen werken het rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Als een planvoornemen strekt tot het realiseren of wijzigen van bronnen van luchtverontreiniging, die leiden tot een toename van de hoeveelheid luchtverontreiniging, dan moet onderzoek naar de exacte gevolgen voor de luchtkwaliteit uitgevoerd worden. In de Regeling NIBM zijn categorieën van gevallen aangewezen die worden aangemerkt als NIBM projecten. Voor pure woningbouw betekent dit dat bij een eenzijdige verkeersontsluiting niet meer dan 500 nieuwe woningen mogen worden gebouwd onder het NIBM regime. Voor alleen kantoren geldt een 3% criterium van maximaal 100.000 m² BVO (bruto vloeroppervlakte) bij een eenzijdige verkeersontsluiting en maximaal 200.000 m² BVO bij een tweezijdige ontsluiting. Voor plannen die niet bestaan uit louter kantoren en/of woningen, de zogenoemde gemengde programma's met bijv. winkels en (agrarisch)bedrijven, biedt de wet (art. 5.16 Wm, eerste lid, onder c) de mogelijkheid om het aannemelijk te maken dat die plannen in niet-betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit.

Het plan voorziet in de herstructurering van het centrum van Wijchen, waarbij nog niet vast staat in welke mate de functies aan het plangebied toegekend worden. Echter in het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor het programma. Dit zijn eisen ten aanzien van de bouwomvang waar de ontwikkeling aan moet voldoen:

• Maximaal bouwvolume van 37.500 m² BVO exclusief ondergrondse parkeervoorzieningen;
• Maximaal 2.200 m2 BVO voor commerciële ruimten.

Hieruit blijkt dat de ontwikkeling van “Tussen Kasteel en Wijchens Meer” ver beneden de volumes blijft die ten aanzien van kantoren en woningen als grens zijn gesteld in de NIBM projecten.

Eveneens is ten aanzien van het plangebied geen substantiële verkeersaantrekkende werking te verwachten gezien het feit dat het bestemmingsplan voor een belangrijk deel voorziet in de herstructurering van het centrum.

6.5 Externe Veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Risicobronnen voor de externe veiligheid zijn bedrijven (inrichtingen) waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (via weg, water, spoor, buisleidingen) en luchtvaartterreinen in algemene zin (luchtvaartveiligheid).

Het veiligheidsbeleid in Nederland is gebaseerd op een tweetal begrippen, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute of nabij een inrichting verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer, de opslag en/of de handeling van gevaarlijke stoffen. Daarbij is de omvang van het risico een functie van de afstand waarbij geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner het risico. De risico's worden weergegeven in PR risicocontouren.

Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van een transportroute of een inrichting voor handelingen met gevaarlijke stoffen in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico geldt voor het groepsrisico geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een streefwaarde en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag gemotiveerd wordt middels een verantwoordingsverplichting.

Uitsnede risicokaart met ligging planlocatie

Uit de risicokaart (www.risicokaart.nl) is gebleken dat op enige afstand van het plangebied een LPG-station en een hockeyclub met milieuvergunning liggen. Het plangebied is echter ruimschoots buiten de risicocontouren van deze objecten gelegen.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen aardgastransportleidingen van de Gasunie of zijn geen andere transportroutes over weg of water van gevaarlijke stoffen aanwezig. Wel ligt de planlocatie op circa 300 meter van de spoorlijn Nijmegen-Den Bosch; over deze spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plangebied ligt conform de gemeentelijke Beleidsvisie Externe Veiligheid in zone 3 (toxisch scenario; 200-1500 meter). Voor het oprichten van kwetsbare objecten binnen deze zone kan standaardverantwoording a worden toegepast:

Standaardverantwoording a

Het plangebied en de geprojecteerde ontwikkeling bevindt zich op grote afstand van de risicobron. Om deze reden wordt conform de Beleidsvisie externe veiligheid een standaardverantwoording toegepast.

Ontwikkeling groepsrisico

Vanwege de grote afstand tot de risicobron zal een toename van personendichtheden niet significant doorwerken in de rekenkundige hoogte van het groepsrisico. De beschouwing van het groepsrisico en de verantwoording daarvan is om deze reden volledig kwalitatief uitgevoerd.

Mogelijkheden tot beperking van het groepsrisico

De mogelijkheid tot beperking van het groepsrisico door het beïnvloeden van de personendichtheid is op deze grote afstand tot de risicobron geen item. Zoals gesteld heeft op deze afstand een toe- of afname van personendichtheid geen invloed op het groepsrisico. Daarnaast is de kans te overlijden als gevolg van een incident met gevaarlijke stoffen is in deze gebieden vele malen kleiner dan 1/1.000.000. Veiligheidsmaatregelen aan de bron zijn daarom niet realistisch.

De bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Ook het bestrijdbaarheid vraagstuk speelt op deze afstand van de risicobron niet. Bestrijding vindt plaats bij de bron.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

In geval van een calamiteit moeten personen kunnen schuilen. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij parameters.

Nieuwe bouwwerken zijn goed geïsoleerd, waardoor ze een goede bescherming bieden tegen het binnendringen van het toxisch gas. Belangrijk is wel dat luchtbehandelingsinstallaties met één druk op de knop uit te schakelen zijn. Dit is echter niet af te dwingen in deze ruimtelijke procedure. Daarnaast dient in geval van een calamiteit tijdig gewaarschuwd te worden. Dit gebeurt door het in werking stellen van NL-Alert en het Waarschuwing en Alarmering Systeem (WAS) als onderdeel van de algemene Rampenbestrijding. Het grondgebied van de gemeente Wijchen valt grotendeels binnen de dekking van de sirenepalen.

Deze verantwoording dient gelezen te worden in combinatie met de Beleidsvisie externe veiligheid Wijchen en de daarin gemaakte keuzes.

Het aspect externe veiligheid vormt op basis van het voorgaande geen belemmering voor het planvoornemen.

6.6 Waterhuishouding

Op basis van de wet op de ruimtelijke ordening (Wro) en besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de watertoets verplicht bij onder andere bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten, buitenplanse omgevingsvergunningen, buitentoepassingverklaringen van een beheersverordeningen en ontheffingen voor een bestemmingsplan. Voor overige plannen dient een watertoets te worden uitgevoerd op basis van het Nationaal bestuursakkoord water.

Klimaatadaptief inrichten

Zoals aangegeven in het ambitiedocument (Bijlage 1) zal het plangebied waterbewust worden ingericht. Voor het plangebied geldt dat bij de ruimtelijke inrichting en bebouwing rekening wordt gehouden met toenemende wateroverlast, hitte en droogte als gevolg van klimaatverandering en het beperken van de gevolgen daarvan voor de leefomgeving. Het plangebied wordt waterrobuust en klimaatadaptief ingericht. Omdat ook het element hittestress in de ruimtelijke ontwikkeling wordt meegenomen, gaat dit verder dan de waterhuishouding alleen.

Hemelwater

Voor het plangebied geldt dat hemelwater wordt afgekoppeld in het plangebied en afgevoerd naar het oppervlaktewater De ambitie is om het hemelwater op eigen perceel te gebruiken en vast te houden. De perceeleigenaar is verantwoordelijk is voor het in of op de bodem of in het oppervlaktewater brengen van het hemelwater. Alleen als dit redelijkerwijs niet kan worden verlangd, draagt de gemeente de zorg voor een doelmatige inzameling van het hemelwater. Als de gemeente de zorg voor het hemelwater overneemt (Waterwet artikel 3.5 lid 2) dan is zij verantwoordelijk voor de doelmatige verwerking ervan. Wat onder 'redelijkerwijs' en 'doelmatig' wordt verstaan, is aangegeven in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2018-2022.

Voor het omgaan met hemelwater is de volgende (landelijke) voorkeursvolgorde van toepassing:

• 1. Benutting;
• 2. Infiltreren;
• 3. Bergen;
• 4. Afvoeren naar oppervlaktewater;
• 5. Afvoeren naar riolering.

Waterhuishoudkundige voorzieningen

Water en waterhuishoudkundige elementen worden waar mogelijk zichtbaar aanwezig en beleefbaar gemaakt. Dit geldt ook voor de cultuurhistorische watergebonden elementen in het gebied. Waterhuishoudkundige voorzieningen zijn duurzaam voor wat betreft energie, emissie en circulariteit en mogen niet ten koste gaan van de milieukwaliteit van de leefomgeving.

Watertoets

De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. Het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) regelt de verplichte waterparagraaf in de toelichting bij genoemde ruimtelijke plannen en het overleg met de waterbeheerder (wateradvies). De waterparagraaf geeft een gebiedsgerichte beschrijving van beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie, knelpunten en opgaven, meest geschikte oplossingen, ruimtelijke consequenties daarvan en het wateradvies.

Met de voorgenomen gebiedsontwikkeling zullen inrichting en grondgebruik wijzigen. De ruimtelijke ontwikkeling mag geen negatieve gevolgen hebben voor de waterhuishoudkundige situatie. En omgekeerd mag de waterhuishoudkundige situatie geen belemmering vormen voor het beoogde grondgebruik (bestemming). Bij de uitwerking van de gebiedsbestemming 'Gemengd - Uit te werken' zal een digitale watertoets worden uitgevoerd en zal nader worden uitgewerkt op welke wijze de uitwerking voldoet aan de hierboven beschreven vereisten en ambities.

6.7 Natuur

Voor de planologische procedure dient te worden vastgelegd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de geldende natuurwetgeving. Om in beeld te brengen of de ontwikkeling in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de wet voorkomen kan worden, is door Econsultancy een quickscan flora en fauna uitgevoerd (rapportnr. 7381.001, d.d. 11 september 2018) Het onderzoek richt zich op beschermde gebieden en beschermde soorten. Hieronder zijn de conclusies van dit rapport weergegeven. Het rapport is tevens bijgevoegd als Bijlage 6 bij deze toelichting.

Op basis van de uitgevoerde quickscan flora en fauna wordt het volgende geconcludeerd:

• Er dient bij sloop en/of renovatie van de bebouwing binnen het ontwikkelingsgebied dan wel kap van vleermuisgeschikte holtebomen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen over de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Uit eerder onderzoek is reeds gebleken dat het voormalige gemeentekantoorpand geen verblijfplaatsen voor vleermuizen bevat, waardoor nader onderzoek niet meer noodzakelijk is indien enkel dit pand gesloopt of gerenoveerd wordt.
• Verder dient bij sloop en/of renovatie van het pand op de hoek van de Don Emanuelstraat met het Europaplein middels nader onderzoek tevens duidelijkheid te worden verkregen over de aanwezigheid van nestlocaties van de huismus en gierzwaluw onder het dak van de gebouw en verblijfplaatsen van de steenmarter in het gebouw.
• Voor de bever geldt daarnaast dat bij grote delen van groenverwijdering op de oever en/of realisatie van recreatieve activiteiten op de Wijchens Meer tevens sprake kan zijn van het verloren gaan van essentieel foerageergebied. Indien de plannen concreter zijn uitgewerkt, dient nader bepaald te worden of er ook daadwerkelijk sprake is van het verloren gaan van essentieel foerageergebied bij de ingreep en of maatregelen om negatieve effecten te voorkomen noodzakelijk zijn.
• Overtredingen ten aanzien van algemene broedvogels kunnen op voorhand voorkomen worden door verwijdering van groen, oeverwerkzaamheden en sloop van het pand op de hoek van de Don Emanuelstraat met het Europaplein buiten het broedseizoen uit te voeren dan wel een inspectie uit te voeren op afwezigheid van broedvogels. Verder dient de zorgplicht in acht te worden genomen.

Aanvullend onderzoek vleermuizen

Er is in 2017 een aanvullend onderzoek naar aanwezigheid van vleermuizen uitgevoerd, om de effecten in beeld te brengen van de eventuele sloop van het gemeentegebouw. Dit onderzoek is destijds uitgevoerd door Econsultancy (rapportnr. 4207.001, d.d. 26 september 2017) en bijgevoegd als Bijlage 7 bij deze toelichting. De conclusies van dit onderzoek geven aan dat er destijds geen vliegroutes of nestlocaties van vleermuizen zijn waargenomen.

Aanvullend ecologisch onderzoek

In aanvulling op deze conclusie is in januari 2019 een beverburcht aangetroffen in de meeroever ter hoogte van de begraafplaats. De effecten hiervan op het plan zijn met een nader onderzoek in beeld gebracht. Door Econsultancy is voor de Meeroever een aanvullend onderzoek uitgevoerd, dat is bijgevoegd als Bijlage 8 bij deze toelichting. De aanvullende ecologische toetsing heeft als doel om de quickscan flora en fauna van september 2018 te actualiseren. Tevens geeft het onderzoek inzicht in de uitvoerbaarheid van het (globaal) bestemmingplan, de belemmeringen en eventueel benodigde vergunningen en ontheffingen.

Locatie beverburcht

Op basis van de uitgevoerde quickscan flora en fauna dient bij sloop en/of renovatie van de bebouwing dan wel kap van bomen met geschikte holtes voor vleermuizen middels aanvullend veldonderzoek duidelijkheid te worden verkregen over de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Bij het verwijderen van de bosschage aan de Wijchens Meer dient tevens nader onderzoek uitgevoerd te worden naar de aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen van de steenmarter, bunzing en wezel. Bij aantreffen van verblijfplaatsen van vleermuizen of bovenstaande marterachtigen dienen maatregelen genomen te worden om de functionaliteit van de verblijfplaatsen in het gebied te behouden en dient tevens een ontheffing aangevraagd.

Voor de bever geldt dat bij verwijdering van de bosschage aan de oever en het uitvoeren van recreatieve activiteiten binnen 50 meter van de burcht verstoring van de burcht plaatsvindt en daarmee het de functionaliteit van de beverburcht verloren gaat. Binnen een zone van 50 meter rond de beverburcht vindt met het vaststellen van het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' geen planologische verandering plaats.

Overtredingen ten aanzien van algemene broedvogels kunnen verder op voorhand voorkomen worden door verwijdering van groen, oeverwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Tevens dient gestart te worden met de recreatieve activiteiten tenminste twee maanden voor de start van het broedseizoen om negatieve effecten ten aanzien van broedvogel te voorkomen. Verder dient de zorgplicht in acht te worden genomen.

Met betrekking tot beschermde houtopstanden worden geen bezwaren voorzien ten aanzien van de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie belemmeringen en haalbaarheid

Na de bevindingen is in het rapport van Econsultancy (Bijlage 8) beschreven welke maatregelen noodzakelijk zijn en wat dit betekent voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer'.

Aangezien de ecologische maatregelen om de functionaliteit van de vaste rust- en verblijfplaats te behouden gerealiseerd kunnen worden in de omgeving tezamen met het groot openbaar belang van het project is de verwachting dat de benodigde ontheffing verkregen zal worden voor bever. Hetzelfde geldt voor een eventuele ontheffing voor vleermuizen, steenmarter, wezel en bunzing. Er worden specifiek voor dit gebied geen belemmeringen voorzien voor de ontwikkeling, na het verkrijgen van een ontheffing.

De gemeente Wijchen heeft naar aanleiding van de bevindingen van Econsultancy gekozen om de beverburcht aan de noordoever van het Wijchens Meer te respecteren en de ontwikkelingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt hierop aan te passen. Het plan biedt geen mogelijkheden voor waterrecreatie. De bestemming 'Groen' uit het vigerend bestemmingsplan wordt gedeeltelijk aangepast om onder andere steigers en vlonders mogelijk te maken. Deze planologische verandering wordt niet doorgevoerd in een zone van 50 meter rond de beverburcht, door voor dit gedeelte van de oever de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - steigers uitgesloten' op te nemen. Binnen een zone van 50 meter rond de beverburcht vindt met het vaststellen van het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' geen planologische verandering plaats.

Gezien de aannemelijkheid dat - indien noodzakelijk - een ontheffing kan worden verleend, kan worden geconcludeerd dat sprake is van een uitvoerbaar plan, rekening houdend met de bepalingen van de Wet natuurbescherming. Er zal bij de uitwerking van het plan specifiek worden nagegaan of nader onderzoek noodzakelijk is, dan wel of er maatregelen moeten worden getroffen om te voldoen aan de bepalingen van de Wet natuurbescherming.

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Bij de uitwerking van de verschillende planonderdelen worden de voorgaande conclusies en aanbevelingen in acht genomen.

6.8 Archeologie

In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin worden meegewogen in de besluitvorming.

In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen. Wijchen heeft een zeer rijk archeologisch bodemarchief. Dat geldt zeker voor het centrum van Wijchen. Vanaf de vroege Steentijd tot in de Middeleeuwen en daarna hebben mensen deze plek bewoond. Wanneer in het centrum van Wijchen ontwikkelingen plaatsvinden, hebben deze direct gevolgen voor het archeologisch erfgoed. Om de bescherming op gemeentelijk niveau te borgen heeft de gemeente in het vigerend bestemmingsplan de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen.

Het voorliggend bestemmingsplan betreft een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting. De precieze locatie van bodemingrepen wordt met dit bestemmingsplan nog niet vastgelegd. Vooralsnog worden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' overgenomen in dit bestemmingsplan. Conform het gemeentelijk archeologisch beleid wordt voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' de drempelwaarde van 60 m² aangehouden. Gezien de aaneenschakeling van archeologische vindplaatsen is het gehele plangebied te beschouwen als locatie van archeologische waarde. Voor de meeste bodemingrepen zal een archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Bij ondiepere graafwerkzaamheden, zoals bijvoorbeeld bij de aanleg van een parkeerplaats, zal archeologisch onderzoek mogelijk beperkter of wellicht helemaal niet nodig zijn.

Bekende locaties in en om het plangebied Tussen Kasteel en Wijchens Meer

Binnen het plangebied zijn eerder verschillende malen archeologische vondsten gedaan. In het kort is hieronder verslag gedaan van deze vondsten:

Romeinse villa Tienakker

Op de Tienakker, direct ten noorden van het westelijk deel van plangebied 6, heeft in de Romeinse tijd een villa gestaan met daarnaast een grafheuvel. De activiteiten van de Romeinse villa strekten zich uit tot in het Wijchens Maasje, het huidige Wijchens Meer. In de jaren '70 van de vorige eeuw zijn op de oever en in het water van het Wijchens Meer vondsten gedaan die wijzen op een brug, steiger of schip uit de Romeinse tijd. Daarnaast zijn er veel vondsten in het water gedaan die te maken hebben met de villa en/of watergerelateerde activiteiten in de Romeinse periode.

Merovingisch grafveld

Onder het huidige overdekte winkelcentrum is in de jaren '90 van de vorige eeuw bij een noodopgraving een groot grafveld gevonden uit de laat-Romeinse en vroeg-Middeleeuwse periode. De vele prachtige vondsten tonen aan dat hier belangrijke personen zijn begraven en dat Wijchen in die periode een belangrijk centrum moet zijn geweest. Een groot deel van het grafveld is waarschijnlijk opgegraven, maar het is mogelijk dat het grafveld zich nog buiten de huidige winkelpassage heeft uitgestrekt, richting het Europaplein en/of (de omgeving van) het oude gemeentekantoor.

Steentijdbewoning Oostflank

Oostelijk van het terrein van de Romeinse villa, in het plangebied Oostflank, is tijdens opgravingen in 2015 een nederzetting uit de Steentijd gevonden. Daarnaast zijn ook sporen en vondsten uit andere perioden (Bronstijd, IJzertijd, laat-Romeins/vroeg-Middeleeuws, Middeleeuws) aangetroffen. Vooral die laatste hebben aangetoond dat er vanaf de laat-Romeinse tijd in dit deel van het centrum van Wijchen continu bewoning moet zijn geweest.

Don Emanuelstraat 17

In januari 2019 heeft hier een proefsleuvenonderzoek plaatsgevonden. Hierbij zijn (opnieuw) sporen uit de Middeleeuwen gevonden die vermoedelijk aansluiten bij de bevindingen in het plangebied Oostflank. De sporen lagen hier dieper dan bij de Oostflank het geval was, maar ze waren goed bewaard gebleven. Onder de nu ontdekte Middeleeuwse sporen zitten mogelijk nog oudere sporen. Bij de ontwikkeling van de Meesterplaats zal hier verder archeologisch onderzoek plaatsvinden.

Bewoning in de vroege Middeleeuwen

Van de huidige kerk is bekend dat hier al heel vroeg de eerste kerk in Wijchen stond, en dat deze waarschijnlijk al uit de vroege Middeleeuwen dateert. De (vroeg-)Middeleeuwse sporen die in het plangebied Oostflank en onder het plangebied Meesterplaats lopen vermoedelijk door richting deze oude kerk. In deze omgeving zijn dan ook waarschijnlijk de oudste sporen te vinden van de Middeleeuwse nederzetting die de oorsprong is van het huidige Wijchen.

Kasteel

Er is nog weinig bekend over de relatie tussen het kasteel en het omliggende gebied. De Kasteellaan bevat mogelijk nog sporen en vondsten die meer licht kunnen werpen op hoe de omgeving vóór het kasteel eruit zag en hoever het dorp Wijchen doorliep richting het kasteel.

Europaplein

Ten westen van het langparkeren-deel van het Europaplein, aan de Lindenstraat, heeft op het voormalige Martensterrein een kleine 10 jaar geleden een opgraving plaatsgevonden. Daarbij zijn vooral sporen van een nederzetting uit de Bronstijd aangetroffen, maar er zijn ook oudere sporen en vondsten aanwezig. Het doet vermoeden dat er tussen de Lindenstraat en het Oostflankterrein nog meer archeologie in de bodem aanwezig is (of is geweest). Ook op andere locaties in de directe omgeving zijn archeologische waarnemingen geweest, die laten zien dat er uit diverse perioden sporen en resten in de bodem aanwezig zijn.

Om de beleefbaarheid en toegankelijkheid van de lokale historie verder te vergroten en onder een groter publiek te brengen, kunnen mogelijkheden worden benut om een beeldende vertaling te geven aan de archeologische waarden door het inpassen ervan in de omgeving. De belangstelling voor de eigen geschiedenis is ook een economische factor en het gebruik ervan in de ruimtelijke inrichting verschaft identiteit en draagt bij aan de sfeer en kwaliteit.

Gelet op bovenstaande vormt archeologie bij de uitvoering een aandachtspunt. Bij de uitwerking van de gebiedsbestemming 'Gemengd - Uit te werken' zal moeten worden beoordeeld op welke wijze met het aspect archeologie wordt omgegaan.

6.9 Cultuurhistorie

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Om de cultuurhistorische waarden in de gemeente te borgen hanteert de gemeente Wijchen het paraplubestemmingsplan 'Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen' (vastgesteld, 3 mei 2017). In het parapluplan is voor een gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' opgenomen. Deze dubbelbestemming geeft aan voor welke werken en/of werkzaamheden extra aandacht voor cultuurhistorie noodzakelijk is. De dubbelbestemming is overgenomen voor de percelen met de bestemming 'Groen', 'Verkeer' en 'Water'. Ter plekke van de uit te werken bestemmingen is de dubbelbestemming niet overgenomen, maar is in de uitwerkingsregels opgenomen dat in de uitwerking een cultuurhistorische verantwoording noodzakelijk is. Op deze manier zijn de cultuurhistorische waarden eveneens geborgd binnen de uit te werken bestemmingen. Waar mogelijk kan in de uitwerking van het plan de cultuurhistorische accent van het gebied tussen het kasteel van Wijchen en het Wijchens Meer

Het plan vormt de verbinding tussen het Kasteel van Wijchen en het Wijchens Meer, beiden elementen van cultuurhistorisch belang voor Wijchen. Het plan biedt kansen om met de uitwerking van het plan de cultuurhistorische waarde van beide elementen te versterken en waar mogelijk te verbinden. In hoofdstuk 3 van het ambitiedocument (Bijlage 2) zijn de ambities op het vlak van cultuurhistorie uiteengezet. De traditionele, dorpse architectuur en stedenbouw, de 'kasteelbiotoop' en de cultuurhistorische waarde van het Wijchens Meer worden in het ambitiedocument benadrukt en zullen aandacht moeten krijgen bij de uitwerking. Daarnaast is met het overnemen van de vigerende molenbiotoop de Wijchense Molen beschermd als cultuurhistorisch en landschapsbepalend element (zie ook paragraaf 6.12 Molenbiotoop).

6.10 Leidingen

In het plangebied zijn geen leidingen met een planologisch relevante beschermingszone gelegen, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding met het plangebied.

6.11 Verkeer en parkeren

In het ambitiedocument heeft de gemeente Wijchen uitgesproken het plangebied te willen inrichten als autoluw verblijfsgebied. De interne verkeersstructuur zal worden aangepast en worden uitgewerkt bij het opstellen van het uitwerkingsplan voor de deellocaties. Daarnaast bieden de ontwikkelingen rondom de Meerdreef kansen om een nieuwe verkeersinrichting te realiseren. Hiervoor is onder andere gekeken naar de oversteekbaarheid van de Meerdreef en de mogelijkheden om de snelheidslimiet aan te passen.

Oversteekbaarheid Meerdreef

De Meerdreef vormt momenteel een barrière tussen het Wijchens Meer en het centrumgebied. De ontwikkeling van de zone 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' biedt mogelijkheden om de barrière tussen de woongebieden en het meer op te heffen danwel te verminderen. De fysieke doorsnijding van het plangebied behoeft de nodige aandacht in de totale gebiedsontwikkeling. In het kader van de gebiedsontwikkeling zijn reeds mogelijkheden onderzocht om de oversteekbaarheid van de Meerdreef voor langzaam verkeer te bevorderen, zodanig dat een verbinding ontstaat tussen het centrum en het Wijchens Meer. De mogelijkheden zijn onderzocht om voor een gedeelte van de Meerdreef de snelheidslimiet te verlagen naar 30 km/u. Om het verkeer met een lagere snelheid te laten rijden is een bepaalde interactie met de omgeving noodzakelijk. De ontwikkeling op deellocatie G3 speelt een belangrijke rol in de inrichting van een 'verblijfsgebied' waarbinnen een snelheidsregime van 30 km/u zou kunnen gelden. De planontwikkelaar dient in de stedenbouwkundige uitwerking van het plan tot een goede afwikkeling te komen.

Parkeerbalans

In paragraaf 3.6 zijn de ambities toegelicht ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren. Voor parkeerplaatsen sluit de gemeente Wijchen in eerste instantie aan bij de landelijke normen van het CROW, uitgaande van de categorie matig stedelijk / centrum. Om de gestelde ambities te kunnen verwezenlijken laat het plan echter de ruimte voor innovatieve oplossingen. Wanneer de inrichting van het gebied leidt tot een toename van het gebruik van deelauto's, het gebruik van openbaar vervoer wordt gestimuleerd of een andere innovatieve oplossing wordt gevonden waarbij sprake is van een lagere parkeerdruk, kan worden afgeweken van deze parkeernormen. Het uitgangspunt is een gesloten parkeerbalans, maar het voldoen aan de parkeernorm is geen harde voorwaarde voor de uitwerking van het plan. De uitwerking van de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' moet een verantwoording omvatten waaruit blijkt dat sprake is van een gesloten parkeerbalans. Gezien de huidige hoeveelheid parkeervoorzieningen in het gebied dient ook rekening te worden gehouden met parkeerbehoefte van omliggende voorzieningen en woonpercelen.

Voor het onderbouwen van de parkeerbalans kan met de uitwerking gebruik worden gemaakt van het 'afpelmodel', waarbij de parkeerbalans wordt bepaald op basis van de parkeernormen en de parkeereis wordt bijgesteld wanneer sprake is van dubbelgebruik en innovatieve oplossingen.

Afpelmodel voor het bepalen van de parkeerbalans

Wanneer de inrichting van het gebied leidt tot een toename van het gebruik van deelauto's, het gebruik van openbaar vervoer wordt gestimuleerd of een andere innovatieve oplossing wordt gevonden waarbij sprake is van een lagere parkeerdruk, kan door het college bij de uitwerking een correctie worden toegepast op de parkeernorm. Bij de uitwerking dient het college inzichtelijk te maken hoe voldaan wordt aan de parkeernorm dan wel op welke wijze innovatieve oplossingen geïmplementeerd worden.

Daarnaast biedt het afpelmodel ruimte om een correctie toe te passen voor dubbelgebruik. Ook kan er een correctie worden toegepast indien gebruik van openbare parkeerplaatsen in de omgeving kan worden ingezet.

Ontsluiting bestaande voorzieningen Europaplein

Diverse winkels en onder- en bovengrondse parkeergarages worden momenteel ontsloten via het Europaplein. Bevoorrading van de winkels aan het Europaplein vindt plaats via de bestaande ontsluiting. Er liggen meerdere (particuliere) parkeergarages met een ontsluiting aan het Europaplein. In de uitwerkingsregels in artikel 7.2.5 is opgenomen dat de ontsluiting van de genoemde voorzieningen geborgd moet zijn in het uitwerkingsplan. De manier waarop bevoorrading van de winkels nu geschiedt heeft een negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkelende partij wordt uitgedaagd om samen met de omgeving een betere oplossing te bedenken.

Conclusie

De plannen borgen een goede verkeersstructuur en de ruimtelijke, stedenbouwkundige verschijning van parkeervoorzieningen en verkeerskundige elementen. De ambities in relatie tot de aspecten verkeer en parkeren zijn opgenomen in Bijlage 1 en Bijlage 2 en de ontwikkelende marktpartij zal op deze punten worden beoordeeld. De uitwerkingsplan(nen) dienen afzonderlijk te worden getoetst op de aspecten verkeer en parkeren.

6.12 Molenbiotoop

Het plangebied ligt binnen de molenbiotoop van de Wijchense Molen. De Wijchense Molen is gebouwd in 1799 in opdracht van de kasteelheer van het Kasteel van Wijchen. De molen wordt nog steeds professioneel gebruikt als korenmolen. In het vigerend bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' is ter bescherming van de molenbiotoop de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen.

Ter plaatse van de vrijwaringszones gelden, aanvullend op de voor deze gronden aangegeven bestemmingen, nadere regels voor het beschermen van de functie van de molen als werktuig en van de waarde als landschapsbepalend element.

Ligging molenbiotoop en molen ten opzichte van het plangebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer'

De aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' is overgenomen in het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer'. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' worden (door middel van een uit te werken bestemming) voorwaarden geschept voor nieuwe bebouwing. In één van de uitwerkingsregels is opgenomen dat bij uitwerking een maximale bouwhoogte moet worden gehanteerd, die op de verbeelding is opgenomen als maatvoering. Bij het bepalen van deze maximale bouwhoogte is vooraf beschouwd of de molenbiotoop wordt gerespecteerd.

Binnen een afstand gelegen tussen 100 m en 400 m uit de molen mag de bouwhoogte van bouwwerken niet meer bedragen dan de afstand gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de molen gedeeld door 50, vermeerderd met 2,5 m. Deze maximale bouwhoogte is gebaseerd op de hoogte van bovenzijde van de molenbelt van 18,25 m +N.A.P. Wanneer het peil ter plekke van de bouwlocatie lager is, mag deze hoogte daarbij opgeteld worden.

Binnen het plangebied worden globaal nieuwe bouwmogelijkheden gegeven binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken'. Het peil ter plekke van deze bestemming bedraagt 8,0 tot 8,6 meter ten opzichte van NAP. Het verschil tussen het peil van de molen en het peil van het plangebied bedraagt daarmee minimaal 9,6 meter. De afstand tussen de uit te werken bestemming en de molen bedraagt minimaal 235 meter. De maximale bouwhoogte die volgt uit de molenbiotoop, op het dichtst bij de molen gelegen punt van de uit te werken bestemming, bedraagt daarmee:

x = (235 / 50) + 2,5 + (18,25 - 8,3) = 4,7 + 2,5 + 9,95 = 17,15 meter

Op dit gedeelte van het plangebied is een maximale bouwhoogte opgenomen van 16 meter. Daarmee voldoet de maximale bouwhoogte aan de molenbiotoop. Er wordt in het plangebied geen bebouwing mogelijk gemaakt hoger dan 16 meter. Daarmee voldoen de uitwerkingsregels aan de molenbiotoop en is het belang van de molen als werktuig en de waarde van de molen als landschapsbepalend element geborgd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

7.1 Maatschappelijke aanvaardbaarheid

Voor het project Tussen Kasteel en Wijchens Meer heeft de gemeenteraad bepaald dat trede 3 (raadplegen) van de participatieladder wordt toegepast. De gemeente Wijchen vindt het belangrijk dat toekomstige gebruikers, belanghebbenden (zoals omwonenden) en andere stakeholders in een vroeg stadium en op de juiste wijze worden betrokken bij de planvorming. Op 12 maart 2018 heeft de gemeente ambitiesessies georganiseerd voor alle inwoners van Wijchen en belanghebbenden in het gebied. Op 27 maart en 4 april 2018 zijn twee ambitiesessies gehouden voor omwonenden. Op 17 december 2018 is er een terugkoppeling geweest hoe de opbrengst van deze avonden is verwerkt in de ambitiepijlers.

Daarnaast is onder andere een klankbordgroep ingesteld. De door de gemeente ingestelde klankbordgroep is samengesteld uit belanghebbenden en belangstellenden die hoofdzakelijk woonachtig en/of werkzaam zijn in het plangebied. De klankbordgroep bestaat uit 14 personen. De klankbordgroep heeft nadrukkelijk geen rol in de beoordeling, maar geeft (niet-bindende) adviezen in de procedure, met name in de dialoogfase. Nadat de opdracht is gegund aan één van de partijen, zal de klankbordgroep een rol te krijgen bij omgevingsmanagement en participatie.

Op 7, 13 en 21 mei 2019 zijn door de gemeente Wijchen informatieavonden georganiseerd voor belangstellenden. Tijdens deze avonden heeft de gemeente het ontwerpbestemmingsplan toegelicht en is de omgeving in de gelegenheid gebracht om te reageren op het ontwerpbestemmingsplan.

De inschrijvende partijen dienen in hun aanbieding in te gaan op het belang van en wijze van betrekken van omwonenden en ondernemers in het plangebied om te komen tot een optimaal eindresultaat voor deze opgave en haar doelstellingen. Omgevingsmanangement is een belangrijk onderdeel van de opgave voor de partij die het plangebied uiteindelijk zal gaan ontwikkelen.

7.2 Economische haalbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet onderzocht worden of het plan economisch uitvoerbaar is. In een aantal gevallen moet een exploitatieplan worden vastgesteld.

De kosten voor deze ruimtelijke procedure komen voor rekening van de gemeente Wijchen. Het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' biedt de basis voor de ontwikkeling van het gebied door een ontwikkelende marktpartij. Door middel van een tender wordt deze marktpartij geselecteerd. De gemeente Wijchen sluit met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst af waarin wordt vastgelegd dat de verantwoordelijkheid voor gemaakte kosten betreffende exploitatiekosten en eventuele planschade van de nog op te stellen uitwerkingsplan(nen) bij de initiatiefnemer ligt. De exploitatie is op deze manier anderszins verzekerd.

De ontwikkelende marktpartij zal zorg dragen voor een exploitatieplan. Het plan is economisch uitvoerbaar en heeft verder geen consequenties voor de gemeentelijke kas.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' heeft met ingang van 2 mei 2019 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gebracht om zowel mondeling als schriftelijk een zienswijze naar voren te brengen. Op 7, 13 en 21 mei 2019 zijn door de gemeente Wijchen informatieavonden georganiseerd voor belangstellenden. Tijdens deze avonden heeft de gemeente het ontwerpbestemmingsplan toegelicht.

Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan zijn bij de gemeente zienswijzen ingediend. De gemeente Wijchen geeft een reactie op deze zienswijzen in de Zienswijzenota , die is bijgevoegd als Bijlage 9 bij deze toelichting.

Het bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' is op 29 oktober 2019 gewijzigd vastgesteld en geamendeerd aangenomen door de gemeenteraad.