Functieverandering Graafseweg 300-302

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De familie Loeffen is voornemens het agrarisch bedrijf (hovenier) aan de Graafseweg 300-302 te saneren. De bedrijfsgebouwen zullen worden gesloopt en hiervoor in de plaats komen maximaal 6 landelijke woningen in twee woongebouwen. Het voormalige bedrijf is verdeeld over twee kadastrale percelen met twee bedrijfswoningen. De bedrijfswoningen blijven bestaan en zijn ingepast in het plan.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen (31-01-2013 vastgesteld). De gronden zijn bestemd voor 'Agrarisch met waarden-2'. Binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Voorliggend bestemmingsplan (in de vorm van een wijzigingsplan) geeft invulling aan deze wijzigingsbevoegdheid en de voorwaarden die hieraan gesteld worden. Er zal worden gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de zuidoostzijde van Wijchen. De locatie maakt onderdeel uit van het buitengebied, maar is wel in de directe nabijheid gelegen van de nieuwbouwwijk Huurlingsedam. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

bron: Google Earth

1.3 Opbouw bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken over InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Graafseweg, ten zuidoosten van Wijchen. De omgeving kenmerkt zicht als een open gebied met daarin verspreid liggende bosjes. Langs de wegen komt lijnvormige beplanting met bomen voor. Er is sprake van een slagenverkaveling met regelmatige en langgerekte kavels. Het gebied is lager en natter dan omringende gebieden.

De Graafseweg is een provinciale gebiedsontsluitingsweg tussen Nijmegen en Grave. Oorspronkelijk liep de weg in een bocht en is ter hoogte van het plangebied aan het begin van de 20e eeuw rechtdoor getrokken. Dit is nog duidelijk zichtbaar op de luchtfoto aan de beplantingsstrook. Met het bouwen van de nieuwbouwwijk Huurlingsedam is er ten noorden van het plangebied een rotonde aangelegd. De Graafseweg bestaat uit een rijbaan met aan weerszijden een groenstrook met laanbeplanting, een fietspad en een watergang.

Aan de Graafseweg zijn diverse agrarische erven uit het eind van de 19e eeuw gelegen en enkele villa's uit de jaren '30. Verder zijn er enkele woningen uit de jaren '60-'70 gebouwd langs de Graafseweg waaronder de woningen in het plangebied. Deze woningen zijn minder karakteristiek en hebben dan ook geen hoge cultuurhistorische waarde. De woningen zijn bouwtechnisch nog goed. Verder staan op het terrein diverse opslaghallen en kassen die in verschillende tijdsperiodes zijn gebouwd.

Het plangebied is als het ware opgedeeld in twee erven met ieder een eigen inrit en zoals aangegeven een eigen bedrijfswoning. Het terrein is onder andere ingericht met restanten van kweekbomen, enkele boomgroepen en langs de oprit van nummer 300 laanbeplanting. De beplanting is relatief jong en vertegenwoordigd geen bijzondere waarde. Verder is het terrein voor een groot deel verhard (circa 5000 m2). Vóór de woning van nummer 300 en 302 ligt een vijver. Langs de zuidwestzijde van het plangebied grenst een A-watergang. Deze watergang loopt richting de nieuwbouwwijk Huurlingsedam en richting de Boskantse Broekstraat.

luchtfoto plangebied (Bron: Bing maps)

2.2 Toekomstige situatie

De bedrijfsgebouwen (kassen en opslaghallen) zullen worden gesloopt en beslaan in totaal circa 3.720 m2. Daarnaast wordt circa 5.000 m2 buitenopslag weggehaald. Hiermee wordt de totale bedrijfsactiviteit beëindigd. Voor de herontwikkeling is een schetsontwerp gemaakt ten behoeve van woningbouw, natuur en landschappelijke inpassing. In de bijlage en op onderstaande afbeelding is het schetsontwerp opgenomen voor de Graafseweg 300 en 302. Het schetsontwerp vormt de basis voor voorliggend bestemmingsplan. Deze tekening geeft een mogelijke inrichting weer. De uiteindelijke uitwerking kan afwijken van dit schetsplan, zolang de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de tekening overeind blijven.

Schetsontwerp Graafseweg 300-302 (Bron: Buro SRO 22-01-2014)

Het schetsontwerp gaat uit van twee erven waaraan diverse woongebouwen zijn gelegen. Als uitgangspunt is gesteld dat de bestaande woningen in het plan worden opgenomen. Zo nodig met bouwkundige aanpassingen, zodat geen sprake is van kapitaalvernietiging. Het doel is om de twee erven een traditioneel en landelijk karakter te geven met eigentijdse elementen. Deze massa's worden landschappelijk ingepast, aansluitend op de kernkwaliteiten en karakteristiek van de omgeving. Daarnaast vormt natuurontwikkeling nadrukkelijk een onderdeel van de ontwikkeling.

Onder de woonfunctie kan ook worden verstaan het samenwonen in groepsverband waarbij het gaat om een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden. Dat wil zeggen dat de bewoners een gezamenlijke huishouden vormen, dat er sprake is van een vaste structuur van langdurig samenwonen (dus geen opvanghuis, doorganghuis of studentenhuis), zorg en begeleiding is mogelijk maar het wonen staat centraal en zorg is daaraan ondergeschikt (dus geen permanente begeleiding of standaard 24 uurszorg).

De ruimtelijke opzet van het erf aan de Graafseweg 300 gaat uit van een woonhoeve waarbinnen de bestaande woning wordt ingepast. Hierdoor ontstaat een bouwblok in een U-vorm met maximaal drie wooneenheden en een deel van de bijgebouwen hierin geïntegreerd. Deze massa vormt het hoofdgebouw in de hiërarchie op het erf. Dit komt tot uitdrukking in de grootte van het gebouw, door de positionering vóór op het erf en de rijke detaillering van de gevels, ramen en dak. Achter op het erf staat een ondergeschikte massa met een vrijstaande woning. Dit gebouw heeft een eenvoudige hoofdmassa en kapvorm en verwijst naar een kleine agrarische schuur. Er is eventueel op het erf ruimte voor een gezamenlijk bijgebouw. Het erf wordt via de bestaande inrit ontsloten en op het erf of in een gezamenlijk bijgebouw wordt geparkeerd.

Het erf van nummer 302 refereert naar een agrarische erfopbouw met het bestaande huis als hoofdgebouw en een woongebouw achter op het erf. Het bestaande huis zal worden opgewaardeerd waarmee het qua uitstraling ook het hoogste in de hiërarchie op het erf is. In het woongebouw achter op het perceel zijn maximaal drie wooneenheden opgenomen, wederom in een U-vorm. Dit woongebouw is zodanig gesitueerd dat de tuinen op het zuidoosten liggen met uitzicht op het buitengebied. De architectuur van het woongebouw verwijst naar een traditionele, agrarische schuur. Dit woongebouw is architectonisch ondergeschikt ten opzichte van de bestaande (opgewaardeerde) woning door de eenvoudige vormgeving, grote kap en rechthoekige plattegrond. Om het erf af te ronden is een gezamenlijk bijgebouw mogelijk bijvoorbeeld aan de noordoostzijde van het erf. Dit bijgebouw is in de hiërarchie het meest ondergeschikt en kan bijvoorbeeld worden uitgevoerd als kapschuur. Ook dit erf is via de bestaande inrit toegankelijk. Het parkeren vindt plaats op of ten noorden van het erf op een groen ingerichte parkeerplek.

In het plan is langs de watergang (aan de westzijde van het plangebied) een zone van circa 30 meter breed opgenomen voor natte natuur. Deze zone bestaat uit poelen, grienden, knotwilgen, nat grasland en natte bosschages. De zuidoostzijde van het plangebied wordt ingeplant met een houtwal/bosschage van 5 tot 10 meter waardoor de achterzijden van de nieuwe tuinen deels uit het zicht worden gehaald. Op een aantal plekken is een doorzicht gemaakt om de bewoners uitzicht te geven over het landschap. Deze kleinschalige bosschages vormt een lijnvormig element in het landschap en wordt doorgezet achter het perceel van nummer 304. Een aantal bestaande bomenrijen en bomen kunnen gehandhaafd blijven. De niet inheemse soorten worden weggehaald en er zullen diverse nieuwe bomen, boomgroepen en hagen worden aangeplant ten behoeve van de aankleding van de erven en het benadrukken van de perceelgrenzen. Verder is er een boomgaard opgenomen aan de noordoostzijde van het plangebied. Deze boomgaard refereert aan de voormalige kwekerij en boomgaarden die hier in het verleden aanwezig waren. Met de gekozen inrichting is nadrukkelijk gekeken naar de ecologische meerwaarde van het terrein.

Over het terrein zijn diverse zichtlijnen aanwezig richting het buitengebied. De hoofdgebouwen zijn vanaf de Graafseweg zichtbaar. Ook is er tussen de twee erven een open ruimte opgenomen welke uitzicht biedt op het buitengebied en ook een doorzicht biedt vanaf de Graafseweg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte(SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De structuurvisie benoemt 13 onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het merendeel van die onderwerpen betreft specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol, de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Een onderwerp dat niet aan bepaalde gebieden gebonden is, is duurzame verstedelijking. Voor dit onderwerp introduceert het Rijk de 'ladder voor duurzame verstedelijking' waarmee zorgvuldig ruimtegebruik door optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en het voorkomen van overprogrammering worden nagestreefd. Provincies en gemeenten dienen in hun ruimtelijke besluiten te motiveren of een nieuwe stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte voorziet. Als dat het geval is dient gekeken te worden of deze in bestaand stedelijk gebied past (inbreiding). Pas als dat niet het geval is komt uitbreiding in beeld onder voorwaarde van een optimale ontsluiting door verschillende vervoersmodaliteiten.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee het SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend verankerd.

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Kaart nationale ruimtelijke hoofdstructuur

Planspecifiek

De SVIR richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het voorliggend initiatief ligt niet in een gebied dat van belang is voor het nationaal functioneren (bijv. EHS). Het Barro geeft in die zin geen regels voor het plangebied. In de eerste aanvulling van het Barro uit 2012 is een deel van het plangebied aangewezen als 'gebiedsreservering op lange termijn van de Maas'. Hoe deze gebiedsreservering in de toekomst wordt uitgewerkt is nu niet duidelijk. Vooralsnog zijn er geen bindende voorwaarden opgenomen ten behoeve van nieuwe planontwikkeling. Het plan voor de functieverandering zal een eventuele ontwikkeling in de toekomst op het gebied van gebiedsreservering niet in de weg staan aangezien de begrenzing van de gebiedsreservering slechts het plangebied raakt/klein stukje overlapt. Er zijn voldoende maatregelen voor handen om hiervoor in de toekomst een oplossing te vinden.

Het betreft hier een project met zeer beperkt programma (zes toe te voegen woningen). Dit project heeft dan ook geen invloed op de regionale behoeftevraag. Dit betekent dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen procesvereiste is. De ladder is in het kader van dit project wel als handreiking te gebruiken. Daarnaast is volgens de definitie artikel 1.1.1 van de Ladder van duurzame verstedelijking in het onderhavig plan sprake van bestaand stedelijk gebied. Dit bestaand stedelijk gebied met een agrarische bedrijfsbestemming wordt geherstructureerd.

De bouw van de woningen is geen doel op zich, maar wordt als middel ingezet om de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen, het terrein op te schonen en het plan deels natuurlijk in te richten en landschappelijk in te passen. In het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen en het functieveranderingsbeleid van de provincie Gelderland en de KAN-regio (zie volgende pagina's) is aangegeven dat voor een dergelijke functieverandering maximaal 6 woningen kunnen worden ingezet, naast de twee bestaande bedrijfswoningen. Binnen dit beleid is ook aangegeven dat er behoefte is aan landelijk wonen.

Het project is, gezien het bovenstaande, verenigbaar met de SVIR en het Barro en hiermee ook met de strekking van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie en verordening Gelderland

In het kader van de uitwerking van de structuurvisie heeft de provincie hoofdlijnen voor nieuw beleid geformuleerd. Daarin is o.a. de volgende beleidslijn opgenomen, die in de structuurvisie nader doorvertaald is. De mogelijkheden om op basis van het voortbrengend vermogen van grond (landbouw) het landelijk gebied in sociaaleconomische zin een eigen signatuur en de ruimtelijke structuurkenmerken te laten dragen, nemen af. Er is behoefte aan nieuwe dragers in economische zin ten behoeve van de leefbaarheid van het landelijk gebied. Daarbij wil de provincie - sterker dan in de eerdere streekplannen - een impuls geven aan de vitaliteit van het landelijk gebied met niet-agrarische werkfuncties zoals recreatie en wonen.

Het dynamisch landelijk gebied staat in het teken van “vitaal platteland”. Hierbij dient een goede balans te worden gevonden voor verbrede plattelandsontwikkeling met nieuwe economische dragers in kleinere kernen en in het landelijk gebied. Uitwerking is gewenst van allocaties voor functies als waterberging, ecologische verbindingen en nieuwe natuur maar ook uitbreiding van wonen en werken, ontwikkelingsgerichte landschapsstrategie en “behoud door ontwikkeling” e.d. Daarnaast is er een aanzienlijke behoefte aan 'dorps' en aan 'landelijk wonen'. De opgave is om dit te accommoderen zonder een aanzienlijke aanslag op het buitengebied. Transformaties en inbreidingen in bestaand bebouwd gebied van dorpen kan hier in beperkte mate aan bijdragen. Het omvangrijke aantal vrijgekomen en vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen kan een belangrijke rol vervullen in het accommoderen van de behoefte aan landelijk wonen. De structuurvisie bevat een vrij uitgebreide beleidslijn voor functieveranderingen in het landelijk gebied, ook specifiek gericht naar omvorming van agrarische bedrijven naar wonen.

Wonen is een geschikte vorm van (her)gebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied.

Mede in het kader van het provinciale woonbeleid verlangt de provincie dat gemeenten de regionale behoefte aan landelijk wonen in het buitengebied in beginsel in vrijgekomen gebouwen in het buitengebied accommoderen.

Planspecifiek

Voor functieveranderingen waarbij nieuwe wooneenheden worden gecreëerd of nieuwe bedrijfsactiviteiten worden opgezet, gelden de volgende algemene voorwaarden:

• Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied.

Het te beëindigen bedrijf is legaal (bestemd en vergund);

• De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak.

Het bouwvlak, i.c. de ruimte voor de daadwerkelijke bouw van woningen en bijgebouwen, wordt aanzienlijk verkleind. Daarnaast wordt de huidige agrarische bedrijfsbestemming vervangen door wonen, natuur, agrarisch en groen;

• Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd.

De agrarische bedrijven in de omgeving worden naar verwachting niet beperkt in hun bedrijfsvoering en mogelijke reële ontwikkeling doordat de agrarische bedrijven op ruime afstand liggen. In paragraaf 4.1 van de toelichting wordt hier uitgebreid op ingegaan.

• Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling; mocht dit zich voordoen dan is het veroorzakersbeginsel (zie §1.4.2.2) van toepassing.

Door het initiatief ontstaat een gewijzigd verkeerspatroon, waarvan het effect ten opzichte van de bestaande stromen als positief wordt aangemerkt. Met de beëindiging van het hoveniersbedrijf verdwijnen tevens een hoeveelheid vrachtverkeer en tractorbewegingen. Daarnaast zal de activiteit voor detailhandel zoals in het bestemmingsplan is toegestaan niet worden benut waardoor het aantal bezoekers/verkeersbewegingen ook niet toeneemt. Gezien het bovenstaande is het aannemelijk dat de verkeersaantrekkende werking afneemt. De bestaande aansluitingen/inritten op de Graafseweg blijven ongewijzigd. In de bestaande situatie zijn er geen capaciteitsproblemen op de omliggende wegen. Er wordt op eigen terrein voorzien in de parkeerbehoefte. Uit bovenstaande motivering volgt dat er geen knelpunten ontstaan in de verkeersafwikkeling;

• Met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving.

Voor het plangebied is een schetsplan opgesteld met bijbehorende uitgangspunten. Deze tekening in combinatie met de toelichting in hoofdstuk 2.2 biedt voldoende aanknopingspunten voor de beeldkwaliteit. Met de inrichting is aansluiting gezocht op de gebiedskenmerken en de situering van de bestaande bebouwing in de omgeving. In de overeenkomst tussen de gemeente en de eigenaar zijn de verplichtingen omtrent de landschappelijke inpassing opgenomen;

• Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.

De bedrijfswoningen blijven behouden. Deze zijn niet als karakteristiek aan te merken, maar zijn bouwkundig nog in goede staat. De panden zullen conform het schetsplan en de planbeschrijving een facelift krijgen of op een andere manier worden opgenomen in het plan.

• Er wordt uitgegaan van een reductie van tenminste 50% van de bebouwing (alle opstallen, exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. Het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden hergebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw, met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Aangezien hergebruik van bestaande gebouwen – behoudens de bestaande woningen - niet mogelijk is en daarvoor ook niet geschikt te maken zijn, is voor de beleidsmogelijkheid van nieuwbouw gekozen, waarbij het oppervlak van de nieuwbouw kleiner is dan 50% van de bestaande bedrijfsbebouwing.

• De wooneenheden komen zoveel mogelijk in één gebouw, en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan. Met meerdere wooneenheden per gebouw kan gedifferentieerd worden voorzien in de regionaal aanwezige kwalitatieve woonbehoefte. Overigens geldt dit beleid niet alleen voor hergebruik, maar ook voor vervangende nieuwbouw.

Het initiatief gaat uit van twee woongebouwen waarin ieder maximaal drie wooneenheden zijn opgenomen. De woongebouwen zijn op twee individuele erven gesitueerd. Deze keuze komt voort uit de beschikbare ruimte binnen het plangebied en het opnemen van de bestaande woningen. De voorkeur is gericht op twee kleinere compacte erven in plaats van één grootschalig erf. Het plan voorziet in verschillende woningtypologieën en kavelgrootten waardoor er een gedifferentieerd aanbod is voor diverse doelgroepen;

• Voor functieverandering naar wonen gelden de algemene voorwaarden van § 2.3.3. Alleen in geval van de uitvoering van de 'ruimte voor ruimte'- regeling op basis van het Pact van Brakkestein kan er bij complete bedrijfsbeëindiging sprake zijn van een vervangende woning voor reeds gesloopte of te slopen bedrijfsgebouwen, zonder verdere toepassing van verevening. Functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen door middel van bestemmingswijziging van het perceel naar een kleiner perceel 'wonen' zal door toepassing van verevening per saldo een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit leveren. De wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving worden met functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen niet aangetast. Derhalve is functieverandering naar wonen ook toepasbaar in het groenblauwe raamwerk.

Met de functieverandering is een ruimtelijke kwaliteitswinst te behalen op verschillende vlakken. Er wordt gebruik gemaakt van de maximale terug bouwmogelijkheden. Dit is goed te motiveren aangezien de plankosten relatief hoog zijn voor onder andere de sanering van de bedrijfsactiviteiten, de sloop van de bedrijfsbebouwing, het opruimen van buitenopslag, de aanleg van natuur en de landschappelijke inpassing. Daarnaast past een dergelijk plan ook goed in zijn omgeving. Hieronder wordt kort gemotiveerd wat de bestemmingswinst is bij onderhavig plan.

1 de grootte van het bedrijf/perceel en de te slopen bebouwing

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 24.750 m2, waarvan circa 3.720 m2 is bebouwd met bedrijfsgebouwen (excl. bedrijfswoningen) en circa 5.000 m2 met verharding en opslag. De grootte van de bedrijfsbebouwing is vergelijkbaar met twee middelgrootte bedrijven. In diverse beleidstukken (zie ook paragraaf 3.3 bestemmingsplan Buitengebied) is een grens gehanteerd van 1.500 m2 te slopen bedrijfsgebouwen voor het toestaan van nieuwbouwwoningen. In onderhavig plan gaat het om meer dan het dubbele aantal bebouwd oppervlak dat wordt gesloopt (excl. buitenopslag etc).

2 natuur

Onderhavig plan gaat uit van het aanleggen van een zone met natte natuur langs de A-watergang aan de westzijde van het plangebied. Dit deel bestaat uit poelen, extensief onderhouden, nat grasland, grienden en enkele bomen ten behoeve van onder andere salamanders, kikkers, vissen etc. Aan de zuidzijde van het plangebied is een houtwal beoogd, deze bieden diverse schuilgelegenheden voor vogels en/of vleermuizen etc. en dient als begeleiding van dassen en andere soorten. Tot slot wordt het terrein ingericht met bomen, hagen, (bloemen)weiden, ruig gras en een boomgaard. Met deze groenelementen biedt het terrein veel schuil- en foerageermogelijkheden voor diverse fauna en veel diversiteit ten behoeve van diverse flora.

3 landschappelijke inpassing

Naast een toename van de natuurwaarde, zal met onderhavig plan de landschappelijke waarde toenemen. Dit gebeurt door enerzijds het slopen van de bedrijfsgebouwen, het opschonen van de buitenopslag en het staken van de bedrijfsactiviteit. Anderzijds wordt het perceel ingericht met diverse landschappelijke elementen die aansluiten bij bestaande landschappelijke structuren. De achterzijde van het perceel wordt ingeplant met een houtwal waardoor de nieuwe bebouwing en de achtertuinen grotendeels niet zichtbaar zijn. Wel zijn er diverse zichtlijnen die vrij blijven van beplanting en bebouwing zodat doorzichten naar het landschap ontstaan. Zoals eerder beschreven is een natuurlijke zone aanwezig aan de westzijde van het plangebied dat de structuur van de watergang benadrukt. Een boomgaard aan de oostzijde verwijst naar de boomgaarden die hier in het verleden hebben gestaan.

Met bovenstaande elementen krijgt het gebied een forse ruimtelijke kwaliteitsimpuls en biedt het gebied veel potentie om een meerwaarde te zijn voor omwonenden, recreanten, toekomstige bewoners en flora en fauna. Met de beschreven landschappelijke inrichting is het hierdoor te verantwoorden om de opgenomen wooneenheden toe te staan. De landschappelijke waarden worden niet aangetast. Deze waarde nemen in het gebied juist toe. Dit is in lijn met andere beleidsuitgangspunten van o.a. de provincie en gemeente (zie overige paragrafen).

3.2.2 Omgevingsvisie en verordening Gelderland (ontwerp)

Ten tijde van het opstellen van het voorliggend plan ligt de nieuwe provinciale visie ter inzage, de Omgevingsvisie Gelderland. Hierdoor wordt kort aangegeven of het initiatief past bij de doelstelling van de nieuwe Omgevingsvisie en verordening Gelderland.

Bij verstedelijking dient de Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking te worden aangehouden. In de toelichting bij een bestemmingsplan wordt een motivering opgenomen van de behoefte en locatiekeuze volgens een bepaalde voorkeursvolgorde. Hierbij komt het neer op het opeenvolgend motiveren van de betreffende woningbehoefte, de beschikbare ruimte binnen stedelijk gebied, de beschikbare ruimte bij herontwikkeling in de stads/dorpsranden, de beschikbare ruimte bij knooppunten en verkeersontsluitingswegen.

Daarnaast is in de omgevingsvisie het plangebied onderdeel van de Groene ontwikkelzone. Voor het veiligstellen van de biodiversiteit voor nu en voor toekomstige generaties wil de provincie de ontwikkeling van functiecombinaties van natuur met andere functies mogelijk maken wanneer deze substantieel bijdragen aan versterking van de ecologische samenhang van de natuur van het Gelders Natuurnetwerk en van de aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten.

Omgevingsverordening Gelderland (Ontwerp) grijs: Groene ontwikkelzone en groen: Gelders Groennetwerk

Planspecifiek

Het plangebied ligt aan de rand van de kern van Wijchen, nabij de uitbreidingswijk Huurlingsedam. Het plan voorziet in de behoefte naar betaalbare woningen met een landelijke uitstraling. Deze behoefte is tevens onderschreven in de regionale afspraken van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Naast dat het plan voorziet in een behoefte en het plan tegen de dorpsrand ligt, gaat het plan uit van vervangende nieuwbouw (slopen van bedrijfsgebouwen en terugbouwen van woningen). Hiermee ontstaat dus geen extra 'rood', maar neemt het oppervlakte 'rood' in het buitengebied aanzienlijk af. Tot slot is het gebied goed ontsloten door de Graafseweg. Gezien het voorstaande sluit het initiatief aan bij de Gelderse ladder voor Duurzame verstedelijking.

Het initiatief voorziet in de sanering van de bedrijfsactiviteiten, de kassen, bedrijfsgebouwen en buitenopslag. Daarnaast is in het plan ruimte voor nieuwe natuur opgenomen en wordt het perceel dusdanig landschappelijk ingepast dat de ruimtelijke en ecologische kwaliteit toeneemt. De zone langs de watergang wordt op een natuurlijke wijze ingericht met o.a. poelen, nat grasland, natte bosschages en oeverbeplanting (zie voor uitgebreide toelichting paragraaf 3.2.1.). Het plan sluit hierdoor goed aan bij de beleidsdoelen van de provincie.

3.2.3 Notitie functieverandering buitengebied

Het KAN heeft aanvullend regionaal beleid geformuleerd om meer ontwikkelingsruimte te bieden aan vrijkomende (agrarische) bedrijfslocaties. Het beleid voor dergelijke functieveranderingen is daarnaast helder als het gaat om het versterken van gebiedsspecifieke kwaliteiten, verevening en realisatie van robuuste groenstructuren. Kwalitatief en kwantitatief is bepaald dat naast hergebruik ook sloop mogelijk is en herbouw van bebouwing, waarbij 2 woongebouwen worden gerealiseerd waarin meerdere woningen kunnen worden ondergebracht.

In veel gevallen kan het gewenst zijn bij sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen in plaats van één of twee woongebouwen één of twee vrijstaande woningen te realiseren. Het is mogelijk om bij sloop van minimaal 750 m2 bedrijfsbebouwing één vrijstaande woning te realiseren in plaats van een woongebouw. Indien 1500 m2 of meer aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt kunnen ter plaatse twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Als van deze mogelijkheden gebruik wordt gemaakt, dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan een proportionele invulling van de verevening. Ook is een goede inpassing van de nieuwe situatie in de omgeving belangrijk.

Verevening is een bijdrage die gevraagd wordt aan de initiatiefnemer tot hergebruik of functieverandering ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving. De bijdrage moet in verhouding staan met de gevolgen van de functieverandering voor de omgeving en de vanuit de nieuwe functie(s) gewenste verbeteringen in omgevingskwaliteit. Hoe hoog de vereveningsbijdrage moet zijn, is niet in een algemene regel te vatten.

Met de verevening dient een bijdrage te worden geleverd aan één of meerdere van de te onderscheiden kwaliteitsdimensies:

• de beeldkwaliteit van de bebouwing;
• het in stand houden van karakteristieke of monumentale bebouwing en daarmee bijdragen aan de belevingswaarde van het buitengebied;
• de landschappelijke en/of ecologische kwaliteit bv landschappelijke inpassing;
• de kwaliteit van publieke voorzieningen;
• leefbaarheid van het platteland bv door beëindiging van een solitair gelegen milieuhinderlijk bedrijf.

Planspecifiek

Het initiatief is in lijn met de notitie functieverandering en levert een bijdrage aan meerdere kwaliteitsdimensies. Zie voor een toelichting paragraaf 3.2.1.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stategische visie en Structuurvisie Wijchen

Strategische Visie Wijchen

In maart 2007 is de Strategische Visie Wijchen 2025 vastgesteld. In deze visie wordt een doorkijk gegeven naar de gewenste ontwikkeling van de gemeente Wijchen tot het jaar 2025. De visie richt zich op een viertal leidende thema’s, te weten; bedrijvig Wijchen, sociaal sterk, duurzaam groen en de Wijchense identiteit.

Duurzaam en kwalitatief zijn ook sleutelwoorden voor de ontwikkeling van het buitengebied en de kleine kernen. De grote rijkdom aan natuur- en landschapswaarden vormt het uitgangspunt voor verdere ontwikkeling. Wijchen zet in op een beheerste groei van de recreatie, verbrede landbouw, ontwikkeling van groene en blauwe diensten en vitale kernen. Er wordt een groene relatie tussen het stedelijk gebied met het buitengebied nagestreefd met zo weinig mogelijk barrières. De groen-blauwe relatie tussen de kern Wijchen en het omringende buitengebied wordt verbeterd teneinde groen en water tot in de kern te laten doorlopen.

In de Strategische visie 2025 zijn de belangrijkste ‘groene’ ambities als volgt verwoord:

• 1. verdere ontwikkeling alleen met respect voor landschap, cultuurhistorie en natuur;
• 2. meer ruimte voor water;
• 3. duurzame inrichting;
• 4. nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan hun bijdrage aan het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit.

De groene ambities zijn nader vorm gegeven in het gemeentelijke Groenstructuurplan kleine kernen (april 2004) en het Landschapsontwikkelingsplan (december 2006).

Structuurvisie Wijchen

De structuurvisie Wijchen, die door de gemeenteraad op 9 juli 2009 is vastgesteld, betreft een doorvertaling van de strategische opgaven die zijn geformuleerd in de strategische visie Wijchen 2025. Uitgegaan wordt van een compacte groei en het benutten van de potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen.

De gemeente wil de komende 10 jaar onder meer:

• 1. herstel hydrologie kwelgebieden in Oost Wijchen;
• 2. ontwikkeling en versterking van de EVZ Heumen – Horssen;
• 3. aanleg van landschapselementen en (erf)beplantingen, die passen bij het gebied;
• 4. versterken van cultuurhistorische landschapselementen en patronen;
• 5. nieuwe woningen in het buitengebied alleen in geval van functieverandering of landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet;
• 6. kleinschalige bedrijvigheid in het kader van verbreding van de landbouw in het buitengebied;
• 7. ruimte voor versterking en ontwikkeling agrarische sector;
• 8. behoud en versterking bestaande recreatie terreinen;
• 9. extensieve recreatie in het landelijk gebied door een goede en aantrekkelijke ontsluiting;
• 10. behoud en versterking van een goede woon- en leefomgeving.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit dienen de uitgangspunten uit de structuurvisie in acht genomen te worden.

Planspecifiek

Op onderstaande uitsnede van de structuurvisiekaart is het plangebied aangegeven.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Ecologische Verbindingszone (EVZ) Heumen – Horssen. De doelstelling binnen dit gebied is de versnipperde natuurwaarden met elkaar te verbinden. De gewenste natuurontwikkeling in deze zone bestaat uit een droge en een natte component. Hiervoor zijn door de provincie ruimtelijke modellen opgesteld:

De droge component bestaat uit het model "Das". Doel is minimaal 500 meter brede zone van landschapselementen te realiseren, bestaande uit hagen, houtwallen, bosjes en singels, waarlangs dieren zicht kunnen verplaatsen en waarin ze kunnen schuilen. In de omgeving moeten voldoende vochtige graslanden en akkers beschikbaar zijn om voedsel te zoeken.

De natte component bestaat uit het model "Salamander". Ook dit model betreft een minimaal 250 meter brede zone in het landschap, maar dan bestaande uit vochtige en natte elementen als poelen, natuurvriendelijke overs, moerasjes en vochtige bosjes.

Bovenstaande componenten zijn beide opgenomen in het plan. De droge component door een lijnvormige houtwal op de achterste perceelsgrens en de natte component door het aanleggen van natte natuur langs de A-watergang. In paragraaf 3.2.1 is hierop uitgebreid ingegaan. Het plan biedt een grote meerwaarde aan het verwezelijken van de doelstellingen van de structuurvisie.

3.3.2 Landschapsontwikkelingsplan 'Landschap in beweging'

Het landschapsontwikkelingsplan (LOP) heeft betrekking op het buitengebied van de gemeente Beuningen, Druten en Wijchen. Het plan geeft inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden en keuzen in het landschap voor de komende 10 jaar. In het plan wordt het beleid van het rijk, de provincie en andere overheden en organisaties doorvertaald en op integrale uitgewerkt naar het lokale niveau. Het LOP is door de afzonderlijke gemeenteraden vastgesteld (dec. 2006) en vormt het beleidskader om bestaande waarden te behouden en vormt het plan een toetsingskader voor ontwikkelingen in het landschap.

Het LOP bestaat uit een visiekaart en een rapport. Op bijgevoegde afbeelding is een uitsnede en legenda toegevoegd van de visiekaart. Het plangebied aan de Graafseweg 300-302 ligt in het deelgebied 'Maaskommen'.

Uitsnede visiekaart LOP

Het gebied kenmerkt zicht als een open gebied met daarin verspreid liggende bosjes. Langs de wegen komt lijnvormige beplanting met bomen voor. Er is sprake van een slagenverkaveling met regelmatige en langgerekte kavels. Het gebied is lager en natter dan omringende gebieden.

Voor dit gebied wordt als opgave onder andere het versterken van de ecologische verbindingszone genoemd. Dit kan worden bereikt door de aanleg van bosjes, grienden, wegbeplanting en knotbomen langs sloten en kavelgrenzen, aanleg van poelen en natte bosjes langs de weteringen. Ook wordt de A-watergang (licht blauwe lijn) aangemerkt als 'wateren met een specifieke ecologische doelstelling'.

Daarnaast ligt er een opgave voor de kom voor het ontwikkelen van een recreatieve padenstructuur. Voor de landbouw liggen er mogelijkheden voor schaalvergroting en verbreding op het gebied van recreatie, natuur, waterkwaliteit en een verzorgd landschap.

Onderstaand schema geeft nog suggesties voor beplantingssoorten en landschapselementen voor de Maaskommen.

Planspecifiek

Het plan sluit goed aan op de doelstellingen van het Landschapsontwikkelingsplan. Het plan gaat uit van natte natuur langs de wetering aan de westzijde van het plangebied. De natte natuur bestaat uit poelen, oeverbeplanting, grienden, vochtige bosjes en graslanden. Verder zullen er kleine bosschages worden aangeplant om de erven landschappelijk in te passen. Tot slot zijn er diverse doorzichten over het plangebied tussen het buitengebied en de Graafseweg.

3.3.3 Bestemmingsplan Buitengebied Wijchen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen. Onderstaande afbeelding geeft het plangebied weer.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Wijchen (31-01-2013): Agrarisch met waarden – 2, Waarde – Archeologie 2, 2 bedrijfswoningen en functieaanduiding hovenier

Het perceel is bestemd voor het uitvoeren van o.a. agrarische activiteiten en/of nevenactiviteiten en in dit geval geldt als nevenfunctie een hovenier. In de bouwregels staat enerzijds een maximum van 4.000 m2 aan oppervlakte voor nevenfuncties en anderzijds een maximum van 1.550 m2 aan bedrijfsgebouwen en 2.000 m2 aan kasopstanden. Dit is gezamenlijk 3550 m2.

Met betrekking tot functieverandering van Agrarisch naar een andere functie zijn in het bestemmingsplan de navolgende voorwaarden geformuleerd waarmee nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen mogelijk kan worden gemaakt:

• a. er is sprake van de vervanging van bestaande bebouwing, met inbegrip van bouwwerken ten behoeve van glastuinbouw, door nieuwe bebouwing welke leidt tot een substantiële vermindering van het bebouwde oppervlak;
• b. het plangebied ligt buiten de concentratiegebieden glastuinbouw en de regionale clusters glastuinbouw;
• c. in de toelichting bij een bestemmingsplan wordt aangegeven op welke manier nieuwe bebouwing landschappelijk wordt ingepast.

In het geval van nieuwe bebouwing in het kader van functieverandering dient voor de toegestane maatvoering en specifieke voorwaarden te worden aangesloten bij het door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgestelde beleidskader “Notitie functieverandering”. Dat door Gedeputeerde Staten, voor zover het multifunctioneel gebied betreft, als streekplanuitwerking is vastgesteld.

In de regels van 'Agrarisch met waarden - 2' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die betrekking heeft op functieverandering naar wonen. Hieronder zijn de wijzigingsregels beschreven zoals die letterlijk in het bestemmingsplan buitengebied zijn opgenomen:

“Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming wijzigen in de bestemming Wonen, waarbij na bedrijfsbeëindiging de verbouw van een voormalige bedrijfswoning kan worden toegestaan, één en ander mits aan de volgende bepalingen wordt voldaan:

• a. de bebouwde oppervlakte van de voormalige bedrijfswoning inclusief de inpandige stal / deel, mag niet worden vergroot, behoudens de reguliere bebouwingsmogelijkheden van Artikel 21 Wonen - 1;
• b. agrarische verschijningsvorm van een voormalige boerderij mag niet worden aangetast;
• c. de bestaande situering van de voormalige bedrijfswoning mag niet worden gewijzigd;
• d. de bebouwde oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 120 m² per woning;
• e. de omvang van het bestemmingsvlak voor wonen wordt afgestemd op de functie en is doorgaans kleiner dan het bouwvlak voor het agrarisch bedrijf; voor de gronden die niet binnen het bestemmingsvlak wonen vallen, is er uitsluitend sprake van het verwijderen van het bouwvlak;
• f. indien sprake is van een reductie van minimaal 50% van de oppervlakte van voormalige bedrijfsgebouwen, is hergebruik in de vorm van maximaal twee woongebouwen met maximaal 3 wooneenheden per woongebouw - naast de reeds bestaande (voormalige) bedrijfswoning - toegestaan. Bij hergebruik dient in ieder geval het voormalige agrarische hoofdgebouw waarin de voormalige bedrijfswoning is gelegen, te worden gebruikt. Alle gebouwen die niet voor woondoeleinden worden gebruikt dienen te worden gesloopt;
• g. indien alle voormalige bedrijfsgebouwen - met uitzondering van het voormalige hoofdgebouw waarin de voormalige bedrijfswoning is gesitueerd en karakteristieke gebouwen als bedoeld onder f - worden gesloopt, is nieuwbouw in de vorm van maximaal twee woongebouwen met maximaal 3 wooneenheden per woongebouw - naast de reeds bestaande (voormalige) bedrijfswoning - toegestaan, waarbij sprake dient te zijn van een reductie van de bebouwde oppervlakte van het bouwvlak van minimaal 50%
• h. sloop van karakteristieke gebouwen is niet toegestaan;
• i. de woningen moeten een inhoud hebben van minimaal 300 m³ per wooneenheid;
• j. de wijziging kan mede betrekking hebben op het toestaan van een woon-/werkeenheid in de vorm van een aan huis verbonden beroep danwel na omgevingsvergunning als bedoeld in 21.5.4 een aan huis verbonden bedrijfsactiviteit;
• k. de wijziging kan mede betrekking hebben op het hergebruik van bedrijfsbebouwing ten behoeve van inpandige opslag, hierbij wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
• l. de aanduiding "opslag" wordt opgenomen;
• m. de activiteit dient plaats te vinden binnen de aanwezige gebouwen; er vindt geen uitbreiding van bebouwing ten behoeve van de activiteit plaats;
• n. de opslag mag niet plaatsvinden in kassen;
• o. er mag geen opslag buiten de gebouwen plaatsvinden;
• p. detailhandel is niet toegestaan;
• q. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. De initiatiefnemer dient hiertoe een door burgemeester en wethouders goed te keuren landschapsplan en realisatie overeenkomst te overleggen;
• r. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie;
• s. voldaan wordt aan de bepalingen bij of krachtens de Wet geluidhinder;
• t. er wordt voldaan aan de geurnormen krachtens de Wet geurhinder en veehouderij, dan wel krachtens een op deze wet gebaseerde verordening;
• u. de verkeersaantrekkende werking dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
• v. de wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in 5.1 omschreven waarden;
• w. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
• x. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
• y. het bestaande bouwvlak dient te worden verkleind;
• z. de regels van Artikel 21 Wonen - 1 worden van overeenkomstige toepassing verklaard. “

Planspecifiek

Het initiatief is in lijn met bovenstaande voorwaarden. In het schetsontwerp blijven de voormalige bedrijfswoningen op de huidige locatie. De woning van nummer 300 zal worden geïntegreerd in een nieuw woongebouw aangezien deze woning qua uitstraling niet aansluit bij de gewenste allure behorende bij een hoofdgebouw (hoogste in ruimtelijke hiërarchie) op een erf. Op een andere plek komt hierdoor een vrijstaande woning terug. De woning van nummer 302 zal worden opgewaardeerd zodat deze woning de uitstraling krijgt van een hoofdgebouw. Hierbij is enige uitbreidingsruimte opgenomen in het plan. Uiteindelijk geldt de maximale inhoudsmaat zoals dat in het artikel Wonen is/wordt opgenomen. In het schetsplan zijn niet alle bijgebouwen getekend. Een deel is opgenomen binnen het woongebouw zodat dit gebouw meer massa krijgt en om het aantal bijgebouwen te beperken buiten het erf. De overige bijgebouwen vinden plaats op of direct aan het erf. De bedrijfsactiviteit, de bedrijfsgebouwen en de opslag ten behoeve van het voormalige bedrijf worden volledig gesaneerd. Het bouwvlak wordt verkleind. Er is geen karakteristieke bebouwing aanwezig. Hieruit volgt uit de wijzigingsregels dat er twee woongebouwen met ieder maximaal 3 wooneenheden zijn toegestaan (naast de bestaande bedrijfswoningen). Hieraan voldoet het plan. Bij het schetsplan is een mogelijke uitwerking gegeven van de nieuwe bebouwing en een inrichtingssuggestie ten behoeve van de landschappelijke inpassing. In de overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn de kwaliteitsdoelen omschreven. De gestelde maatvoeringen in de voorwaarden en de (milieutechnische) uitvoeringsaspecten zijn in het voorliggend bestemmingsplan opgenomen en verantwoord.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Voor een deel van het terrein van nummer 300 is in 2011 en een deel in 2013 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (in bijlage 2 samengevoegd tot één bestand). Voor nummer 302 is eveneens een bodemonderzoek uitgevoerd in 2013 (zie bijlage 3). Uit deze onderzoeken komt naar voren dat er geen noemenswaardige verontreinigingen zijn aangetroffen. De grond en het grondwater is licht verontreinigd. Het is bekend dat in de bodem zware metalen in sterk fluctuerende gehalten kunnen voorkomen, zowel door natuurlijke bronnen als door menselijke activiteiten veroorzaakt (vermesting). De gehalten betreffen dan (natuurlijke) achtergrondwaarden. Het verhoogde gehalte aan minerale olie is mogelijk (deels) veroorzaakt door humuszuren, die van nature in de bodem aanwezig kunnen zijn.

De hypothese "De gehele locatie is onverdacht" dient grotendeels aangenomen te worden. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaat er vanuit de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar voor het toekomstige gebruik van het terrein.

4.1.2 Lucht

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de Wet luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Door het initiatief ontstaat een gewijzigd verkeerspatroon, waarvan het effect ten opzichte van de bestaande stromen als positief wordt aangemerkt. Met de beëindiging van het hoveniersbedrijf verdwijnen de hoeveelheid vrachtverkeer en tractorbewegingen en het aantal bezoekers. Daarnaast zal de activiteit voor detailhandel zoals in het bestemmingsplan is toegestaan niet worden benut waardoor het aantal bezoekers/verkeersbewegingen theoretisch ook afneemt. Bovendien betreft het initiatief een klein project van 'slechts' zes nieuw te bouwen woningen (toename van circa 7,5 vervoersbewegingen per etmaal per woning). Gezien het bovenstaande is het aannemelijk dat de verkeersaantrekkende werking afneemt of slechts zeer beperkt toeneemt. Het project draagt daarmee niet in betekende mate bij aan het verslechteren van de luchtkwaliteit, de kwaliteit zal eerder toenemen.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  • 1. een verzorgingstehuis;
  • 2. een psychiatrische inrichting;
  • 3. een kinderdagverblijf.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld, zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai vanaf de Graafseweg. De planontwikkeling ligt namelijk binnen de onderzoekszone van 250 meter. Voor onderhavig plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is de beoogde geluidsbelasting op de toekomstige gevel berekend. De maximale berekende geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer van de Graafseweg op de toekomstige gevel bedraagt 48 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Het plan is hierdoor uitvoerbaar in het kader van de Wet geluidhinder.

4.1.4 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De geuremissies per dier zijn vastgelegd in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv). De geuremissie per dier is uitgedrukt in European odour units per tijdseenheid.

De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (de tweede soort staat ook wel bekend onder de term 'vaste afstand dieren').

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij gelden er voor veehouderijbedrijven afstanden die in het kader van de milieuvergunningverlening moeten worden aangehouden tussen een veehouderij en woningen. Niet vergunningplichtige bedrijven dienen te voldoen aan het bepaalde in het Activiteitenbesluit, paragraaf 3.5.8. Voor een geurgevoelig object buiten de bebouwde geldt in beide gevallen een afstand van 50 meter. Voor geurgevoelige objecten in de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

De gemeenteraad is bevoegd lokale afwegingen te maken betreffende de te accepteren geurbelasting en in afwijking van de ten hoogste toegestane geurbelasting een andere waarde of een andere afstand te stellen. Bij deze afweging moet rekening gehouden worden met de ligging van het bedrijf, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen buiten de bebouwde kom of binnen de bebouwde kom en rekening wordt gehouden of het bedrijf ligt in een concentratiegebied of in een niet-concentratiegebied. Voor de onderbouwing van andere normen wordt de geursituatie berekend met het verspreidingsmodel.

Planspecifiek

In de nabijheid van het plangebied zijn diverse veehouderijen aanwezig. Conform de Wet geurhinder dienen deze bedrijven op een afstand van minimaal 50 meter te liggen. De dichtbij zijnde veebedrijven zijn gevestigd aan de Boskantse Broekstraat 46 (meer dan 800 meter), Boskant 116 (meer dan 900 meter) en de Graafseweg 372 (meer dan 250 meter) en liggen op voldoende afstand van het plangebied.

De overige aanwezige dieren hebben gezien hun aantal en geuremissiefactor weinig invloed. Uit een nader uitgevoerde V-Stacks berekening, waarbij is uitgegaan van een worst-case benadering, blijkt dat geurcontour van het agrarische bedrijf aan de Graafseweg 372 dermate klein (geurbelasting van 0,7 odour units) is dat het niet van wezenlijke invloed is op ontwikkelingen in de nabiiheid van het bedrijf. Een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners is gegarandeerd. Daarnaast wordt dit bedrijf niet belemmerd bij eventuele uitbreiding door de ontwikkeling.

De V-Stacks berekening is opgenomen in bijlage 6 van de toelichting.

4.1.5 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Naast de reeds beschreven agrarische bedrijven (paragraaf 4.1.4) is er geen bedrijvigheid in de nabijheid van het plangebied aanwezig die effect hebben op de nieuw te bouwen woningen en vice versa. Ten aanzien van het aspect milieuzonering is het plan uitvoerbaar.

4.1.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede Risicokaart.nl

Hieruit is op te maken dat er geen risicovolle inrichtingen, transportassen of leidingen aanwezig zijn (geen rode aanduidingen/markeringen op de kaart). Dit aspect staat de uitvoerbaarheid niet in de weg.

4.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Gemeentelijk waterbeleid en waterbeheer

November 2003 is de Strategische waternota door de gemeenteraad vastgesteld. De waternota omvat thema's en uitgangspunten voor een meer duurzaam waterbeheer binnen de gemeente Wijchen. In het kader van de watertoets moet een vertaalslag worden gemaakt naar de concrete plansituatie. Tevens beschikt de gemeente over een Gemeentelijk rioleringsplan GRP, waarin de gemeente invulling geeft aan haar zorgplicht voor een doelmatige aanleg en beheer van riolering.

De gemeente Wijchen valt binnen het beheersgebied van Waterschap Rivierenland. Het waterschap geeft in het kader van de Wet verontreiniging oppervlaktewater vergunning af voor lozing van afvalwater op het oppervlaktewater en in het kader van de Keur een ontheffing voor ingrepen in watergangen en waterkeringen. Daarnaast verzorgt de waterbeheerder het onderhoud van A-watergangen.

Gemeenten zijn op waterhuishoudkundig gebied onder andere verantwoordelijk voor de zorg voor het inzamelen en transporteren van afvalwater naar het overnamepunt van de RWZI, (gedeeltelijk) onderhoud van wateren en ontwatering (grondwater). Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor de verlening en handhaving van vergunningen in het kader van de Wet milieubeheer. Op grond van de Wet gemeentelijke watertaken dienen perceeleigenaren hemelwater op eigen perceel te verwerken, tenzij dit redelijkerwijs niet kan worden gevergd. In dat geval treedt de gemeentelijke zorgplicht in werking.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Planspecifiek

Huidig watersysteem

Het plangebied is 2,7 ha groot. Het maaiveld varieert van circa 7 m +NAP tot circa 8 m +NAP, waarbij de bebouwde delen en de inritten opgehoogd zijn (circa 8m +NAP) en de rest van het perceel lager ligt (circa 7m+NAP). De bovengrond bestaat overwegend uit donkerbruine klei. Daaronder op een diepte van circa 2 m-mv. bestaat de ondergrond overwegend uit grijsbruin, matig fijn zand. De grondwaterstand bedraagt circa 1,5 m - mv. De grondwaterstromingsrichting in het eerste watervoerende pakket is globaal oostwestelijk. Langs de zuidwestzijde van het plangebied ligt een A-watergang met een SED-status (specifiek ecologische doelstelling. In de huidige situatie vindt een deel van de waterberging van hemelwater plaats in de poelen. Het overtollige hemelwater wordt afgevoerd naar de A-watergang. Het afvalwater wordt geloosd op het rioolstelsel.

Nieuw watersysteem

De bedrijfsgebouwen (kassen en opslaghallen) zullen worden gesloopt en beslaan in totaal circa 3.720 m2. Daarnaast wordt circa 5.000 m2 buitenopslag weggehaald. Hiervoor in de plaats komen twee erven met bebouwing en een oprit van in totaal circa 3800 m2 aan bebouwing. De hoeveelheid verharding neemt hiermee fors af. In de toekomstige situatie is een zone met natte natuur opgenomen langs de A-watergang en worden poelen vergroot en/of toegevoegd waardoor er waterbergende capaciteit bijkomt voor het plangebied. Het afvalwater wordt overeenkomstig de huidige situatie geloosd op het rioolstelsel. Het is aannemelijk dat de capaciteit van het rioolstelsel voor de toekomst ook voldoende is, doordat de hoeveelheid afvalwater nagenoeg gelijk zal zijn of zelfs zal afnemen. Aangezien de hoeveelheid verharding afneemt en er extra bergingscapaciteit wordt toegevoegd is het aannemelijk dat het plan uitvoerbaar is op het gebied van water. De exacte inrichting en het watersysteem zal bij de uitwerking van het schetsplan worden afgestemd met het Waterschap.

Ten behoeve van het onderhoud van de A-watergang en ten behoeve van de SED-status is een beschermingszone opgenomen van 15 meter.

4.3 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Denk aan ontsluiting, wegenstructuur, parkeren en parkeerbalans aan de hand van parkeernormeringen etc.

Planspecifiek

In paragraaf 4.1.2 is reeds beschreven dat de verkeersaantrekkende werking naar verwachting af zal nemen ten opzichte van de huidige bestemming en toegestane bedrijfsactiviteiten. Hiermee zal de ontwikkeling ook nagenoeg geen invloed hebben op de capaciteit van de Graafseweg. Daarnaast blijven de bestaande inritten op de huidige locatie onveranderd. Tot slot zal op het terrein voldoende parkeerruimte moeten worden gerealiseerd. Hierbij dient men rekening te houden met de kencijfers/normen die de gemeente hanteert. Binnen het schetsplan is voldoende ruimte opgenomen voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen. Gezien het bovenstaande is het initiatief ten aanzien van het aspect verkeer uitvoerbaar.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website www.synbiosys.alterra.nl/natura2000 geraadpleegd. Onderstaand een screenshot van die website waarbij alle raadpleegbare gebieden zijn 'aangevinkt'.

Uitsnede met gebiedsbeschermingde gebieden (groen: ehs, rood: plangebied)

Het plangebied is geen onderdeel van een gebiedsbeschermend gebied zoals de Ecologische Hoofdstructuur. Zoals reeds beschreven in paragraaf 3.2 is in het provinciaal beleid het gebied tussen de EHS gebieden aangewezen als Groene ontwikkelingszone. De planontwikkeling gaat allereerst uit van een ruimtelijke kwaliteitswinst voor het gebied. De oppervlakte aan bedrijfsbebouwing en verhard oppervlak nemen fors af. Daarnaast is in het plan nadrukkelijk de ontwikkeling van natte natuur en de landschappelijke inpassing meegenomen aansluitend op het Lanschapsontwikkelingsplan. Het toevoegen van de woningen is daarbij nodig om deze ontwikkeling te bekostigen. Het initiatief levert een duidelijke natuurlijke meerwaarde op ten opzichte van de huidige bedrijfsactiviteiten.

Om de gevolgen van soortsbescherming te beoordelen is een ecologische quick-scan uitgevoerd (zie bijlage 5). De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is verkort weergegeven welke maatregelen te treffen zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Daarnaast dient voor aanvang van de sloop van de opslaghallen en de werkzaamheden met betrekking tot de woningen tijdig duidelijk te zijn of hier nestlocaties van de huismus of verblijfplaatsen van een vleermuizensoort aanwezig zijn. Bij onvoorziene ingrepen met betrekking tot de vijver bij nummer 302 dient alsnog tijdig duidelijkheid te zijn of deze vijver als voortplantingswater dient voor streng beschermde amfibieënsoorten als de Alpenwatersalamander en de kamsalamander.

Op basis van de nader te verkrijgen informatie kan worden bepaald of verstoring/overtreding door de ingrepen ten aanzien van deze soorten aan de orde is. De mogelijk aanwezige nest- en verblijffuncties van de betreffende beschermde soorten vormen echter geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging. Middels het tijdig treffen van de juiste maatregelen en het eventueel aanvragen van een ontheffing kunnen de voorgenomen plannen alsnog worden uitgevoerd.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Flora- en faunawet wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht.

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen, hetgeen – zie tabel en bovenstaande – goed mogelijk is.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Archeologie gaat over de (verwachte) cultuurhistorische waarde in de bodem. Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden.

Planspecifiek

In het plangebied zijn geen beschermingswaardige cultuurhistorische waarden aanwezig zoals karakteristieke bebouwing of structuren (zie ook paragraaf 2.2).

Ten aanzien van de verwachte archeologische waarde is voor een deel van het plangebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 opgenomen conform het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen. Binnen de regels van deze dubbelbestemming is opgenomen dat er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk geen gebouwen zijnde of het bouwen nodig is voor bodemingrepen groter dan 120 m2 en dieper dan 30 cm. Een uitzondering op deze regel is als de ingreep binnen 2,5 meter van de bestaande fundering blijft.

Een groot deel van de ingrepen vindt plaats buiten de dubbelbestemmingszone of vindt plaats binnen 2,5 meter van de bestaande fundering. Daarnaast is er op het terrein veel grondverzet geweest in verband met het rooien van bomen en aanplanten van nieuwe bomen. De dubbelbestemming is in het voorliggend bestemmingsplan overgenomen, hierdoor blijven de eventueel aanwezig waarden gehandhaafd en dient er bij de aanvraag van een omgevingsvergunning gemotiveerd te worden of eventuele waarden aanwezig zijn en/of niet zullen worden aangetast.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De gemeente Wijchen heeft ten behoeve van het project aan de Graafseweg 300-302 met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst getekend, als bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Gelet op de aard van de ontwikkeling en de onderliggende plannen behoeft voor de financiële haalbaarheid van dit project niet te worden gevreesd: het project is financieel uitvoerbaar. De kosten zijn dankzij de anterieure overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Agrarisch met waarde - 2: Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en de ecologische waarden met bijbehorende tuin- en erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen, bosschages en water;
• Natuur: Deze gronden hebben als belangrijkste doelstelling het behoud, beheer, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorisch, aardkundige, natuur en landschappelijke waarden met ondergeschikte functies zoals tuin, extensieve recreatie en agrarisch medegebruik. De gronden langs de A-watergang zal bestaan uit natte natuur en de gronden aan de achterzijde van het perceel zullen worden ingeplant met een houtwal;
• Wonen: Waarbij de functie wonen wordt neergelegd. Onder de woonfunctie kan ook worden verstaan het samenwonen in groepsverband waarbij het gaat om een met een gezinsverband vergelijkbaar huishouden. Dat wil zeggen dat de bewoners een gezamenlijke huishouden vormen, dat er sprake is van een vaste structuur van langdurig samenwonen (dus geen opvanghuis, doorganghuis of studentenhuis), zorg en begeleiding is mogelijk maar het wonen staat centraal en zorg is daaraan ondergeschikt (dus geen permanente begeleiding of standaard 24 uurszorg). Binnen deze bestemming zijn twee bouwvlakken opgenomen ten behoeve van de gebouwen en bijhorende bouwwerken. Binnen een bouwvlak is een vrijstaande woning en een woongebouw met maximaal 3 wooneenheden toegestaan. Aan de bebouwing zijn maximale inhoudsmaten, goot- en bouwhoogte gekoppeld;

Dit plan kent verder als noemenswaardige bijzonderheid een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en dubbelbestemming Waterstaat - Beschermingszone. Binnen de archeologische zone is een omgevingsvergunning nodig voor bodemingrepen groter dan 120 m2 en dieper dan 30 cm waarin moet worden aangegeven of eventueel aanwezige waarden aangetast worden. De beschermingszone naast de A-watergang is bedoeld voor specifieke ecologische doeleinden en ten behoeve van het onderhoud van de watergang.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Op dit wijzigingsplan is de Wro van toepassing en gelden daarom ten aanzien van de te volgen procedure de onderstaande regels. Op een ontwerp - wijzigingsplan is, ingevolge de artikel 3.9a, Wro, de Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Het ontwerp - wijzigingsplan ligt gedurende zes weken ter inzage en is digitaal raadpleegbaar via RO-Online (www.ruimtelijkeplannen.nl). Gedurende de periode van ter inzage legging kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen bij burgemeester en wethouders.

Binnen acht weken na afloop van de zienswijzentermijn, nemen burgemeester en wethouders een besluit omtrent de wijziging. De kennisgeving van het besluit tot vaststelling van de wijziging geschiedt langs elektronische weg. Tegen een besluit omtrent vaststelling staat rechtsreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De termijn om beroep in te dienen vangt aan met ingang van de dag dat het vaststellingsbesluit ter inzage is gelegd.

6.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Het wijzigingsplan geeft invulling aan een binnenplanse wijzigingsmogelijkheid binnen het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen. Hiervoor is geen vooroverleg verplicht met de provincie en het Waterschap. Het plan is ter voorbereiding van het ter visie leggen van het ontwerp bestemmingsplan wel (informeel) voorgelegd aan de provincie en het Waterschap Rivierenland. In deze paragraaf worden te zijner tijd de resultaten van dit (voor)overleg opgenomen.

6.3 Verslag inspraak

Het voorliggend wijzigingsplan geeft invulling aan de wijzigingsregels die reeds in het bestemmingsplan Buitengebied Wijchen is opgenomen. Hierdoor gaat het bestemmingsplan direct als ontwerp ter inzage.

6.4 Verslag zienswijzen

In bijlage 7 zijn de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.