De Kroon, Wilp

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Hegeman Planontwikkeling heeft het initiatief genomen tot herontwikkeling van de locatie van het huidige café/restaurant De Kroon aan de Kerkstraat 28 te Wilp. Uitgangspunt is de kwaliteit van deze vanuit cultuurhistorisch en landschap waardevolle locatie te verbeteren. In nauw overleg met de gemeente en met ondersteuning van de Commissie Monumenten & Cultuurhistorie is onder architectuur een plan gemaakt. Dit plan houdt het volgende in:

• a. renovatie van het oorspronkelijke horecapand t.b.v. een nieuwe horecafunctie;
• b. sloop van de achterste delen (zalen) van het café/restaurant;
• c. sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen;
• d. bouw van een nieuwe vrijstaande bedrijfswoning;
• e. bouw van een tweetal gebouwen ten behoeve van kinderopvang (kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang);
• f. verbetering van de landschappelijke inrichting van het terrein.

Het planproces heeft zeer zorgvuldig plaatsgevonden gelet op de ligging van deze locatie in de historische kern van Wilp tegen de IJsseldijk aan.

1.2 Doel

Dit bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologisch kader te scheppen waarbinnen de voorgenomen herontwikkeling van locatie De Kroon kan worden uitgevoerd.

1.3 Het plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, ligt tussen de Kerkstraat, Dorpsstraat en de dijk. De ligging van het plangebied is weergegeven in Figuur 1.

Figuur 1 – Globale ligging plangebied

Hoofdstuk 2 De bestaande situatie

2.1 De aanwezige functies

De gronden binnen het plangebied zijn momenteel in gebruik als horecapand met zalen, tuin en parkeerplaats. De voormalige agrarische bijgebouwen worden gebruikt als bijgebouw bij het horecapand. In het horecapand is een bedrijfswoning aanwezig.

Figuur 2 - Luchtfoto plangebied

2.2 Het geldende bestemmingsplan

Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan "Wilp 2010" de bestemmingen Horeca (met bedrijfswoning), Verkeer-Verblijfsgebied en Groen. Verder gelden er 2 dubbelbestemmingen: Waarde – Cultuurhistorie en Waterstaat – Waterkering.

Figuur 3 - Uitsnede plankaart bestemmingsplan Wilp 2010

Het door de initiatiefnemer opgestelde plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om uitvoering mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan vereist. De gemeente heeft besloten om mee te werken aan deze planologische procedure. In onderhavig bestemmingsplan is de nieuwe juridisch-planologische regeling opgenomen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

3.2 Rijksbeleid

De Nota Ruimte (2005) legt meer ruimtelijke verantwoordelijkheid bij provincies en gemeenten. Het Rijk stuurt alleen nog op hoofdlijnen en richt zich daarbij vooral op de nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Daarbuiten treedt het Rijk terughoudend en selectief op. Wel wordt een zekere te handhaven (ruimtelijke) basiskwaliteit omschreven. Zo dient rekening te worden gehouden met de kwaliteiten die in het gebied aanwezig zijn. Deze kwaliteiten betreffen onder meer cultuurhistorie, landschap, natuur en water.

Wilp valt binnen het Nationaal Landschap Veluwe. In een Nationaal Landschap is sprake van een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen die tot een typisch Nederlands landschap hebben geleid. De unieke kernkwaliteiten (unieke landschappelijke kenmerken) van het gebied dienen te worden behouden en versterkt.

De PKB Ruimte voor de Rivier dient twee doelen: primair waarborging van voldoende veiligheid en als tweede doel verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij hoort een concreet maatregelenpakket voor de korte termijn en een doorkijk voor de lange termijn. Voor de Rijntakken (waaronder de IJssel) streeft het Rijk naar een combinatie van maatregelen in het winter- en zomerbed van de rivieren (buitendijks) met dijkverleggingen en stedelijke bypasses. Binnen de grenzen van de gemeente Voorst wordt gekeken naar maatregelen bij Deventer en Zutphen. Ingrepen in het gebied van de Wilpse Klei zijn voor de korte termijn niet nodig. Aangezien de Wilpse Klei uiterwaardengebied is, komt dit gebied automatisch in aanmerking voor aanvullende maatregelen voor de lange termijn.

Met de nota Belvedere pleit het Rijk voor een respectvolle omgang met cultuurhistorische waarden binnen ruimtelijke ontwikkelingen. Gezocht wordt naar wederzijds profijt, een strategie die past bij het credo 'behoud door ontwikkeling'. In deze nieuwe ontwikkelingsstrategie vormt de cultuurhistorie uitgangspunt voor ruimtelijke planvormingsprocessen. Dit met een tweeledig doel: verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en behoud van het cultuurhistorisch erfgoed.

Gelet op de hoge kwaliteit van het plan op het gebied van cultuurhistorie en landschap past het binnen het Rijksbeleid op gebied van ruimtelijke ordening, cultuurhistorie en landschap. Uitvoering van het plan heeft daarnaast geen gevolgen voor de waterstaatkundige veiligheid.

3.3 Provinciaal beleid

In het streekplan verwoordt de provincie haar algemene ruimtelijke beleid en geeft dat een plaats naast het specifieke regionale beleid van de stedelijke netwerken, zoals de regio Stedendriehoek waartoe de gemeente Voorst behoort. Binnen het bestaande bebouwde gebied krijgen gemeenten veel vrijheid om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in te passen. Wel dient er zo goed mogelijk te worden aangesloten bij de kwaliteiten van de locatie zelf en/of die van de directe omgeving. Oog hebben voor de ontstaansgeschiedenis, bereikbaarheid, groenvoorzieningen en duurzaamheid zijn daarbij van belang.

In 2010 heeft de provincie de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. In dit juridische document heeft de provincie regels opgenomen die met name het buitenstedelijk gebied moeten beschermen. Voor het bestaand stedelijk gebied, waartoe het plangebied behoort, legt zij de verantwoordelijkheid bij de gemeenten.

Een verdere uitwerking van het cultuurhistorische beleid op basis van de rijksnota Belvedere, heeft de provincie Gelderland neergelegd in de nota's Belvoir en Belvoir 2. Hierin staan vijf hoofddoelen centraal: maak cultuurhistorische waarden inzichtelijk, integreer cultuurhistorie in planvorming, versterk cultuurhistorische bijdrage aan Gelderse economie, houd cultuurhistorische waarden duurzaam in stand en vergroot het cultuurhistorisch besef en draagvlak.

Geconcludeerd wordt dat het herontwikkelingsplan voldoet aan de ruimtelijke en cultuurhistorische beleidsuitgangspunten van de provincie Gelderland.

3.4 Regionaal beleid

De gemeenten in de regio Stedendriehoek hebben gezamenlijk een regiovisie opgesteld (2005). Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig al grotendeels verwoord bij de beschrijving van het streekplan. In deze Regionale Structuurvisie heeft de regio Stedendriehoek ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn tot 2030. Er worden doelen en beleidsprincipes voorgesteld op basis van een gedeelde visie op de toekomst. De Regionale Structuurvisie heeft de formele status van een Intergemeentelijk Structuurplan. Dit betekent dat de structuurvisie richtinggevend is voor de ruimtelijke ontwikkeling.

In de structuurvisie komen o.m. aan bod de noodzaak van het versterken van de eigen identiteit door de diversiteit van het landschap en de culturele eigenheid van de dorpen te benadrukken in de ruimtelijke plannen en de koppeling van economische activiteiten met omgevingsfactoren. Water, natuur, landschap en cultuurhistorie zijn de grondslag voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeenten Voorst, Heerde en Epe hebben gezamenlijk een landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Doel van het LOP is het sturen op behoud en ontwikkeling van landschappelijke samenhang bij de autonome ontwikkeling van het landschap. Daarbij wordt ontstening gestimuleerd en is de wens de karakteristieke kenmerken van het landschap te ontwikkelen. Met het LOP wordt het landschapsbelang ingebracht in alle ruimtelijke veranderingsprojecten in het gebied. Om een zo goed mogelijk landschap te maken, is gekozen het op regionaal niveau op te pakken. Het LOP is door de gemeente Voorst vastgesteld als structuurvisie. Dit betekent dat behoud en zo mogelijk herstel van landschappelijke waarden in ruimtelijke plannen moet worden opgenomen.

Gelet op het hoge kwaliteitsniveau van het herontwikkelingsplan op het gebied van cultuurhistorie en ook landschap wordt gesteld dat het voldoet aan het van toepassing zijnde regionale beleid.

3.5 Gemeentelijk beleid

De Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (2005) geeft op hoofdlijnen het ruimtelijke kader van de gemeente Voorst tot 2030 weer. Dit kader geeft de bestaande ambities weer ten aanzien van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en is daarmee een handvat voor onder meer nieuwe bestemmingsplannen.

Het plangebied ligt in de kern Wilp. Voor de vier middelgrote kernen van de gemeente, waar Wilp toe behoort, wordt ingezet op het behoud van een volledig pakket aan basisvoorzieningen. Een horecavoorziening en voorzieningen voor kinderopvang passen binnen deze doelstellingen. Nadere uitwerking van het beleid heeft plaats gevonden in dorpsvisies voor de verschillende kernen.

Doel van de Dorpsvisie Wilp (2007)is het geven van een visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van het dorp tot 2030. De ontwikkeling van woongebieden en de leefbaarheid staan daarin centraal. Naast wonen is er dan ook aandacht voor ontwikkelingen op het terrein van werken, voorzieningen en verkeer. Net als in de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst is het handhaven van een zeker basisniveau van voorzieningen inzet van het beleid.

In de dorpsvisie wordt speciale aandacht besteed aan locatie De Kroon. Hier wordt een uitbreiding van recreatieve activiteiten en voorzieningen gedacht zoals een bed & breakfast of een hotel. In de dorpsvisie staat: “ Deze locatie in het historische hart van het dorp in de directe nabijheid van de kerk, is echter een bijzondere. Aan de ontwikkeling van deze locatie worden de volgende randvoorwaarden gesteld:

Het streefbeeld is een historische bebouwingsopzet met (groene) open ruimte rondom de kerk met aan de oostzijde bebouwing in de oksels van de dijk (zoals pastorie). Aan de westzijde staat de bebouwing als een poort aan weerszijden van de kerk. Geschetst streefbeeld leidt tot twee mogelijke opties:

• behoud bestaande hoofdgebouw en daar inzetten op het maximaliseren van de gebruiksmogelijkheden;
• verwijderen huidige hoofdgebouw en vervangen door nieuwbouw in oksel dijk ten zuiden van Weerdseweg. Dit levert open (groene) ruimte direct ten zuiden van de kerk op.

Aanvullend geldt dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen kunnen worden vernieuwd of vervangen ten behoeve van nieuwe functies, mits aansluitend bij streefbeeld; vernieuwingen of uitbreidingen van hoge architectonische kwaliteit; landschappelijke inpassing van gebouwcomplex richting de dijk.

In het bestemmingsplan Wilp 2010 wordt de optie van vervanging van het hoofdgebouw door nieuwbouw echter uitgesloten en behoort uitsluitend behoud van het oorspronkelijke horecapand tot de mogelijkheden. Het bestemmingsplan Wilp 2010 is voornamelijk een beherend en slechts in beperkte

mate een ontwikkelend plan. In dat bestemmingsplan is voor café-restaurant De Kroon de mogelijkheid opgenomen van de ontwikkeling van een verblijfsrecreatieve functie.

Het dorp Wilp herbergt belangwekkende cultuurhistorische waarden, met name in het gebied rondom de kerk. In het bestemmingsplan Wilp 2010 is dan ook voor dit gebied een speciale beschermingszone ingesteld ten behoeve van de bescherming van de cultuurhistorische waarden. In onderhavig bestemmingsplan is deze beschermingszone voor het plangebied wederom opgenomen in de vorm van een dubbelbestemming ('Waarde - Cultuurhistorie').

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte herontwikkeling van locatie De Kroon past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Bij de ontwikkeling van het plan stond het behoud en herstel van het oorspronkelijke horecapand voorop met sloop van de aan de achterzijde aangebouwde bebouwing en de vervallen voormalige agrarische schuren. Met inachtneming daarvan heeft allereerst een landschapsarchitect onderzoek laten uitvoeren naar de geschiedenis van de locatie. Op basis daarvan is een landschapsplan ontwikkeld waarin de situering van de bebouwing en het groen is opgenomen. Daarbij is teruggegrepen op de historie door een soort boerenerf te creëren. Een deel van de nieuwe bebouwing oogt daarbij als 'boerenschuren'. Verder is de bedrijfswoning losgekoppeld van het horecapand en wordt achter het pand gebouwd. Dit biedt meer mogelijkheden voor een duurzame functie voor het pand en in vergelijking met de huidige situatie oogt de bebouwing minder massief.

Voor het horecapand wordt ingezet op een nieuwe horecafunctie in de vorm van een café-restaurant met de mogelijkheid van een kleinschalig hotel. In de langgerekte schuur aan de voet van de dijk zal een kinderdagverblijf gerealiseerd worden. De moderne 'hooiberg' zal ruimte bieden aan buitenschoolse opvang.

Het herontwikkelingsplan (De Kroon Wilp, Ruimtelijke kwaliteitverandering inclusief de aanpassing van 21 maart 2012) zoals dat als formeel verzoek bij de gemeenteraad is ingediend, is als bijlage 1 bij zowel de toelichting als de regels opgenomen.

Met de initiatiefnemers is een overeenkomst (met kettingbeding) gesloten waarvan het herontwikkelingsplan deel uitmaakt. Er zijn afspraken gemaakt over de uitvoering en het beheer van het plan. Zo zal voorafgaande aan vergunningverlening van de renovatie van het karakteristieke horecapand een onderzoek naar de bouwhistorie van het pand plaatsvinden om te onderzoeken op welke wijze de renovatie dient plaats te vinden.

Vanwege de flexibiliteit is in de overeenkomst bepaald dat aanpassingen van het plan na instemming van de gemeente mogelijk zijn. Te denken valt bijvoorbeeld aan een wijziging van de functies van de gebouwen. Initiatiefnemer dient dan wel inzichtelijk te maken dat eventuele andere functies niet leiden tot een kwaliteitsvermindering van het plan en geen negatieve gevolgen heeft voor de omgeving. Ook in onderhavig bestemmingsplan is enige flexibiliteit opgenomen in de regels. Dit komt verder aan de orde in paragraaf 6.2 van deze toelichting.

De overeenkomst heeft een geldigheidstermijn van 25 jaar.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden en onderzoek

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de randvoorwaarden vanuit de aspecten milieu, archeologie, flora en fauna, verkeer en parkeren, waterhuishouding en de economische uitvoerbaarheid van het plan.

5.2 Milieu

5.2.1 Geluid weg- en railverkeer

De Wet geluidhinder heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van de wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect geluid. Geluidsbelasting op gevels van geluidsgevoelige objecten moet binnen de normen blijven. Het gaat hier zowel om geluidhinder van wegverkeer als van railverkeer. Er is geen sprake van railverkeer in de omgeving van het plangebied. Daarnaast zijn zowel de Kerkstraat als de Dorpsstraat 30 km-wegen met een beperkte verkeersintensiteit. Dit betekent dat geen akoestisch onderzoek hoeft te worden verricht.

5.2.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies.

Het horecapand behoudt in principe zijn functie, echter zonder zaalverhuur. Bestaande milieuregels (Activiteitenbesluit) blijven van kracht. De functie kinderopvang in de nieuwe gebouwen is volgens het Activiteitenbesluit meldingsplichtig.

Het plangebied bevindt zich in een omgeving waar momenteel diverse functies voorkomen naast wonen zoals het bestaande café met zalencentrum, de kerk en dorpshuis De Pompe. Er is dan ook sprake van functiemenging. Als bijlage bij de regels is een 'Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging' (VNG) opgenomen. Een kinderopvang behoort volgens deze lijst tot een categorie B bedrijf. Dit betekent dat deze activiteit in een gemengd gebied kan worden uitgeoefend mits de activiteit bouwkundig is afgescheiden van woningen. Dit is het geval; de kinderopvang vindt plaats in 2 afzonderlijke gebouwen op enige afstand van woningen.

5.2.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de 'Wet luchtkwaliteit' in werking getreden. Met deze wet wordt de wijziging van de Wet Milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. De 'Wet luchtkwaliteit' vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de nieuwe wet en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. Er is sprake van verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekenende mate" indien één van de volgende ontwikkelingen zich voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg of 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 10.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg; 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan heeft niet één van deze ontwikkelingen tot gevolg. Geconcludeerd kan worden dat de luchtkwaliteit door het plan niet “in overwegende mate” zal verslechteren. Om die reden hoeft niet verder op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

5.2.4 Bodem

Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de mate van de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of -en zo ja welke- kosten gemoeid zijn met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving.

Ter plekke van het plangebied is door Milieutechniek Rouwmaat Groenlo bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Geconcludeerd is dat aan de voorzijde van het pand een verhoogd gehalte aan PAK aanwezig is. Omdat hier geen bouwactiviteiten plaatsvinden, is een nader onderzoek niet nodig. Uit oogpunt van bodemkwaliteit zijn er geen beperkingen ten aanzien van de uitvoering van het plan.

Het betreffende bodemonderzoek is in bijlage 2 opgenomen.

5.2.5 Externe veiligheid

Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden. Op basis van de "Risicokaart provincie Gelderland" blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi. Uitvoering van het plan vormt geen extra risico in het kader van externe veiligheid.

De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor) ligt in "Omgaan met risico's". De algemene uitgangspunten zijn uitgewerkt in de "Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (RNVGS). Sinds augustus 2004 is er sprake van een "Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen". Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de RNVGS verder geoperationaliseerd en verduidelijkt. Als verplichte route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen kunnen rijks-, provinciale en gemeentewegen worden aangewezen. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Om die reden wordt hier verder geen aandacht aan besteed.

Verder dient voor wat betreft het aspect externe veiligheid bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met buisleidingen (aardgastransport). In of in de omgeving van het plangebied zijn dergelijke buisleidingen echter niet aanwezig.

5.3 Archeologie

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. De wet regelt hoe rijk, provincie en gemeente rekening moeten houden met archeologie. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het noodzaak om al vroeg rekening te houden met archeologie. Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan moet inzicht wordt gegeven in eventueel aanwezige archeologische waarden in het plangebied.

In archeologisch opzicht ligt Wilp geheel in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit heeft alles te maken met de eeuwenoude bewoningsgeschiedenis op de stroomruggronden. Gezien de mogelijkheid archeologische waarden aan te treffen, geldt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Wilp dat archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is.

Het archeologisch onderzoek (bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek) is door Archeodienst uitgevoerd. De conclusie van het onderzoek is dat vervolgonderzoek nodig is in de vorm van proefsleuven. Hiervoor is een door de regioarcheoloog goedgekeurd Programma van Eisen nodig. Dit vervolgonderzoek dient te worden uitgevoerd voorafgaande aan de sloop en nieuwbouw. Dit is in de anterieure overeenkomst met initiatiefnemer vastgelegd.

Het archeologisch onderzoek is in bijlage 3 opgenomen.

5.4 Flora en fauna

Gemeenten hebben de verplichting om de natuurwaarden te beschermen. Ze moeten bij nieuwe ontwikkelingen rekening houden met beschermde soorten en beschermde gebieden. Het gaat om soorten die beschermd zijn onder de Flora- en faunawet en gebieden die beschermd zijn volgens de Natuurbeschermingswet en de planhiërarchie van de Wro (beschermde natuurmonumenten, gebieden van de Ecologische Hoofdstructuur). Nieuwe ontwikkelingen mogen de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in principe niet verslechteren of verstoren, tenzij een vergunning kan worden verkregen.

Natuurbeschermingswet

De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden die in het kader van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn beschermd moeten worden. Natura 2000 is het samenhangende Europees ecologisch netwerk bestaande uit de gebieden aangewezen onder de Habitatrichtlijn en onder de Vogelrichtlijn. Dit netwerk moet de betrokken natuurlijke habitattypen, habitats van soorten en de leefgebieden van vogels in een gunstige staat van instandhouding behouden of, in voorkomend geval, herstellen. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden. Als er wel mogelijke negatieve gevolgen zijn, is de activiteit niet toegestaan tenzij er na de habitattoets vergunning verleend wordt.

De bij het plangebied dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de uiterwaarden bij de IJssel. De mogelijke nadelige gevolgen van het plan voor deze gebieden is aan de orde gekomen in de quickscan flora en fauna. Verwezen wordt naar de tekst onder het kopje Flora- en faunawet

Beschermde natuurmonumenten, Ecologische Hoofdstructuur

De beschermde natuurmonumenten en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) zijn vastgelegd in het provinciale ruimtelijke beleid. In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen beschermde natuurmonumenten en geen EHS.

Flora- en faunawet

Op grond van de Flora- en faunawet (FFW) is het zonder ontheffing verboden beschermde inheemse planten op enigerlei wijze van hun groeiplaats te verwijderen, een beschermde inheemse diersoort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren.

In het kader van dit bestemmingsplan is onderzocht of de uitvoering van het plan nadelige gevolgen heeft voor beschermde flora en fauna. Daartoe heeft adviesbureau Hamabest een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd.

De conclusie is dat het voorgenomen plan geen significant negatief effect heeft op de wezenlijke kenmerken en waarden (kernkwaliteiten) van de nabij gelegen EHS of het Natura 2000 gebied.Wel gelden de volgende voorwaarden uit de uitvoering: de rooi- en sloopwerkzaamheden zullen buiten het broedseizoen plaats dienen te vinden en er dient onderzocht te worden of er in de te slopen schuren vleermuizen aanwezig zijn. Verder wordt geadviseerd nestkasten op te hangen voor zwaluwen.

Daarnaast geldt de algemene zorgplicht vanuit de Flora- en faunawet. Dit betekent dat bij de uitvoering van werkzaamheden voldoende zorg in acht moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.

Er is nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen in de te slopen opstallen. Tijdens één avond is een vleermuis in een holte in de boeiconstructie van de aanbouw van het horecapand aangetroffen. Verwacht wordt dat dit geen frequent gebruikte verblijfsplaats is aangezien er in en rondom de holte geen vleermuissporen zijn aangetroffen. Geadviseerd wordt om na sloop een drietal vleermuiskasten op te hangen aan de te behouden opstallen of aan nabij gesitueerde bomen.Voordat de aanbouw wordt gesloopt, moet voorkomen worden dat er vleermuizen aanwezig zijn. Dit kan door minimaal enkele dagen daarvoor de boeiconstructie open te breken om de plek alvast onaantrekkelijk te maken voor vleermuizen.

Het plangebied en directe omgeving worden gebruikt om te foerageren. De verwachting is dat het plan geen gevolgen heeft voor het foerageren. De nabij gekegen vliegroutes worden niet negatief beïnvloed.

Op grond van het aanvullende onderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen procedurele gevolgen zijn te verwachten voor vleermuizen. Het nader onderzoek is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.

5.5 Verkeer en parkeren

De bedrijfswoning wordt ontsloten vanaf de Dorpsstraat. Parkeren ten behoeve van de woonfunctie zal op eigen terrein plaatsvinden.

Voor de horecafunctie, de kinderopvang en een mogelijk kantoor zonder baliefunctie op de verdieping van het horecapand wordt parkeergelegenheid gerealiseerd ter plaatse van de huidige parkeerplaats. De functies horeca en kinderopvang/kantoor zullen voor een deel op verschillende tijden een beroep doen op de parkeerplaatsen. Een gecombineerd gebruik van de parkeerplaatsen is goed mogelijk. Dit geldt tevens voor medegebruik door kerkgangers. Dit gecombineerde gebruik is in de met initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst vastgelegd.

Op het nieuwe parkeerterrein is ruimte voor 20 parkeerplaatsen. Het totale aantal parkeerplaatsen nodig voor de horecafunctie (café en restaurant) bedraagt volgens landelijke normering 15. Deze normering is gebaseerd op het bruto vloeroppervlak van de horecafunctie.

Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor de kinderopvang is gerelateerd aan het aantal personeelsleden. Dit aantal is vanzelfsprekend weer gerelateerd aan het aantal kinderen. In het “schuurgebouw' zal opvang aan kinderen tot en met 4 jaar mogelijk zijn (maximaal 2 groepen van elk maximaal 16 kinderen). Gelet op de standaardnormen die gelden voor het aantal personeelsleden zullen hier maximaal 7 personeelsleden tegelijkertijd werken. Landelijke parkeernormen geven aan dat daarvoor 5 parkeerplaatsen nodig zijn.

In de 'hooischuur' zal buitenschoolse opvang plaatsvinden. Hier zullen maximaal 20 kinderen kunnen worden opgevangen door maximaal 2 personeelsleden. Landelijke normering geeft hiervoor het aantal van 1,5 parkeerplaatsen, afgerond 2 parkeerplaatsen.

In totaal zal het aantal voor de kinderopvang benodigde parkeerplaatsen voor het personeel 7 bedragen. Parkeergelegenheid voor het brengen en ophalen van de kinderen is niet gekoppeld aan een normering.

Het bestemmingsplan maakt tevens bij recht mogelijk dat de verdieping van het pand binnen de aanduiding 'horeca' gebruikt mag worden ten behoeve van een kantoor zonder baliefunctie. Deze functie dient dan wel ondergeschikt te zijn aan de horecafunctie. De landelijke parkeernorm voor kantoren zonder baliefunctie is 1,8 parkeerplaats per 100 m2 bruto vloer oppervlak. De voor deze functie geschikte ruimte op de verdieping van het pand bedraagt bij benadering maximaal 140 m2 bruto vloer oppervlak. Rekening houden met 3 parkeerplaatsen ten behoeve van deze functie is dan ook voldoende.

Gelet op het gecombineerde gebruik, de verschillen in tijden waarop de functies een beroep doen op de parkeerplaatsen, het aantal aanwezige parkeerplaatsen en de mogelijkheid voor een gebruik van de parkeerplaatsen bij de kerk kan geconcludeerd worden dat er voldoende parkeergelegenheid zal zijn.

5.6 Waterkering, regenwater en riolering

5.6.1 De waterkering

Vanwege de ligging aan de dijk (waterkering) bevindt het plangebied zich deels binnen de werking van de keur. De keur is een verordening van Waterschap Veluwe die onder meer regelt wat wel en niet mag op of nabij dijken. De regels zijn vooral gericht op het beschermen van de stabiliteit van de waterkering. Bij de waterkeringen gelden een kernzone en twee beschermingzones aan de beide zijden. Over het algemeen geldt: hoe dichter bij de waterkering, hoe strakker de regelgeving.

Over het herontwikkelingsplan is met Waterschap Veluwe overleg gevoerd. De bebouwing is zo geprojecteerd dat die buiten de beschermingszone van de dijk komen te liggen. Dit betekent dat geen extra eisen hoeven te worden gesteld aan de bouw. Een uitzondering hierop is de kleine berging die aan het grotere 'schuurgebouw' vastzit. Deze zal geen kruipruimte mogen hebben. Initiatiefnemer zal het uiteindelijke bouwplan ter controle aan het waterschap dienen voor te leggen.

Tevens adviseert Waterschap Veluwe om geen kelders onder de nieuwe bebouwing te realiseren gelet op mogelijke hoge grondwaterstanden. Daarnaast mogen binnen de beschermingszone van de dijk geen hoogstamfruitbomen worden geplant in verband met de stabiliteit van de dijk.

Binnen het bestemmingsplan heeft de beschermingszone de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterkering' gekregen om activiteiten binnen deze zone die de stabiliteit van de dijk kunnen aantasten te koppelen aan een vergunning van het waterschap.

5.6.2 Regenwater

Het regenwater van de nieuwbouw dient gescheiden van het vuile water verwerkt te worden. Gezien de ligging op het hoogste punt van het dorp, de optredende grondwaterstanden en de zanderige stroomrug is infiltratie hier goed mogelijk. Gelet op de ligging nabij de dijk dient infiltratie buiten de beschermingszone plaats te vinden, bijv. ter plaatse van het speelterrein of het terras.

Het is wenselijk om een overloop te maken naar hemelwaterriolering of in het uiterste geval de gemengde riolering om bij extreme situaties zoals overstroming van de Wilpse Klei en/of hevige regenval het water te kunnen afvoeren. Onderzocht zal worden of aansluiting van die overloop op het hemelwaterriool in de Kerkstraat mogelijk is. Indien dit niet het geval is, zal aangesloten moeten worden op de gemengde riolering in de Dorpsstraat.

Bij de realisatie van het plan mogen geen uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt, om vervuiling van het grondwater te voorkomen.

5.6.3 Riolering

Voor afvoer van vuilwater kan het beste worden aangesloten op de gemengde riolering in de Dorpsstraat.

5.7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden op een andere manier is geregeld. Over de grondexploitatie van de in dit plan begrepen gronden is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer van het plan gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemers.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

- inleidende regels;

- bestemmingsregels;

- algemene regels;

- overgangs- en slotregels.

6.2 Planregels

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Gemengd
• Groen
• Tuin
• Verkeer – Verblijfsgebied.

Het komt voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden. Er is dan veelal sprake van zodanige te beschermen waarden dat naast de hoofdfunctie ook de te beschermen waarde dient te worden geregeld. In dat geval dienen er twee functies tegelijk op één perceel planologisch geregeld te worden. Dit vindt plaats middels een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde – Cultuurhistorie.
• Waterstaat - Waterkering.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijken van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijken van de gebruiksregels, omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden en wijzigingsbevoegdheid.

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

6.2.3 Algemene regels

Het gaat hier om algemene regels die betrekking hebben op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regel te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Verder is de anti-dubbeltelbepaling onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is gebruikt voor het gedeelte van het plangebied waarbinnen bebouwing plaats mag vinden. Binnen deze bestemming zijn diverse functies mogelijk is. Gebouwen mogen uitsluitend binnen de bouwvlakken worden opgericht. Met functieaanduidingen is aangegeven welke functies waar zijn toegestaan.

Horeca

Binnen de gemeente Voorst worden vier categorieën van horecafuncties onderscheiden, waarvan de eerste twee categorieën in dit plan zijn toegestaan aangevuld met uit categorie 3 'café' en 'bar':

- Categorie 1 :Hier vindt de bereiding van etenswaren plaats voor consumptie ter plaatse. Voorbeelden: bistro, koffie-/ theehuis, ijssalon, lunchroom, hotel.

- Categorie 2 :Hier vindt de bereiding van etenswaren plaats al dan niet voor consumptie ter plaatse. Voorbeelden: restaurant met bezorg- en/ of afhaalfunctie, snackbar, shoarma, automatiek, cafetaria, fast-food restaurant.

- Categorie 3 :Deze horecabedrijven verstrekken hoofdzakelijk dranken. Voorbeelden: café, bar, bierhuis, zaalverhuur.

- Categorie 4 :Deze horecabedrijven geven hoofdzakelijk gelegenheid tot dansen en het ten gehore brengen van muziek. Voorbeelden: discotheek, bardancing, partycentrum, nachtclub.

Binnen het gebouw binnen de aanduiding 'horeca' mag de verdieping ook gebruikt worden ten behoeve van een kantoorfunctie, echter zonder baliefunctie en ondergeschikt aan de horecafunctie van het pand.

Bedrijfswoning

De bedrijfswoning mag geen grotere inhoud hebben dan 600 m³. Bij de bedrijfswoning mogen overige gebouwen worden gebouwd met een maximale oppervlakte van 20 m2.

In de bedrijfswoning is het mogelijk een bed & breakfast te beginnen. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt en maximaal acht personen mogen er de nacht doorbrengen.

Daarnaast is het mogelijk een beroep en/of bedrijf aan huis uit te oefenen in de bedrijfswoning tot een maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• er mag geen sprake zijn van belemmeringen voor omliggende functies;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling
• van het verkeer;
• er dient in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden voorzien;
• er mag geen sprake zijn van detailhandel, uitgezonderd internetverkoop;
• het beroep en het bedrijf mogen uitsluitend door de bewoner(s) worden uitgeoefend;
• de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf uitsluitend is alleen toegestaan als het een bedrijf is dat is opgenomen in categorie 1 van de in bijlage bij de regels opgenomen 'Staat van bedrijfsactiviteiten';
• opslag ten behoeve van het aan huis gebonden beroep of -bedrijf valt ook binnen de toegestane aantal vierkante meters.

Specifieke vorm van gemengd-kinderopvang

Binnen de 2 bouwvlakken met de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd-kinderopvang' mogen gebouwen worden gebouwd ten behoeve van een kinderdagverblijf. Onder kinderopvang wordt ook buitenschoolse opvang verstaan. Binnen de gebouwen gelegen binnen de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd-kinderopvang' mag de verdieping ook gebruikt worden ten behoeve van een kantoorfunctie, echter zonder baliefunctie en ondergeschikt aan de functie kinderopvang.

6.3.2 Groen

Het structurele groen heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Het gaat dan om gebieden die voor de langere termijn groen dienen te blijven.

6.3.3 Tuin

Gelet op de waarde van open gebieden tussen de bebouwing is in dit plan de bestemming Tuin opgenomen om te voorkomen dat deze open ruimtes worden dichtgebouwd.

6.3.4 Verkeer - Verblijfsgebied

Binnen deze bestemming valt het parkeerterrein. Tevens is een gebruik ten behoeve van de waterhuishouding toegestaan.

6.3.5 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming dient ter bescherming van de primaire waterkeringsfunctie van de Wilpse Dijk. In dat kader zijn beperkingen opgelegd ten aanzien van het bouwen binnen deze dubbelbestemming. Er mogen alleen andere bouwwerken worden gebouwd in relatie tot de primaire waterkeringfunctie van de dijk. Tevens is er een omgevingsvergunningstelsel van kracht.

6.3.6 Waarde-cultuurhistorie

Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Deze dubbelbestemming dient ter bescherming van de aanwezige cultuurhistorische waarden. In de regels is voor dit gebied een verbod op onder andere het slopen van gebouwen en het vellen of rooien van bomen opgenomen.

6.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen en het wijzigen van het bestemmingsplan.

6.4.1 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• a. binnen de bestemming 'Gemengd': afwijking van het bepaalde in lid 3.1 sub a en c om ter plaatse van de aanduidingen 'kinderopvang' en 'horeca' de functies maatschappelijke voorzieningen en/of dienstverlening en/of kantoren zonder baliefunctie en/of recreatieve voorzieningen toe te staan. Hierbij geldt dat aangetoond moet worden dat de betreffende functie(s):

• a. geen nadelige invloed heeft ( hebben) op de cultuurhistorische, landschappelijke en waterhuishoudkundige waarden van (de omgeving van) het plangebied en de bebouwing;
• b. geen nadelige invloed heeft (hebben) op het woon- en leefklimaat van het aangrenzende woongebied;
• c. geen nadelige invloed heeft (hebben) op de verkeersafwikkeling waarbij tevens voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

• b. binnen de bestemming 'Waterstaat – Waterkering' kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouwregels om het bouwen toe te staan van bouwwerken die op grond van het elders in de regels bepaalde zijn toegestaan, mits dit niet strijdig is met de belangen van de waterkering, in welk kader de waterbeheerder wordt gehoord.
• c. twee algemene afwijkingsmogelijkheden voor:

• 1. het afwijken van de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• 2. het afwijken voor de vestiging van bedrijven welke niet zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging'.

6.4.2 Wijziging

Binnen de algemene wijzigingsregels is de bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bij dit bestemmingsplan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten- functiemenging' te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Vooroverleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In dit geval is sprake van een plan van lokaal belang. Voor dergelijke plannen achten de provincie Gelderland en de VROM-Inspectie vooroverleg niet noodzakelijk. Met betrekking tot het vooroverleg met het Waterschap Veluwe wordt verwezen naar paragraaf 5.6. Voor zogenaamde postzegelplannen, waar hier sprake van is, wordt nader vooroverleg niet noodzakelijk geacht.

Genoemde instanties worden wel afzonderlijk in kennis gesteld van de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

7.2 Inspraak

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij belast is, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzenfase als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Hiervan is in dit geval geen sprake. Inspraak is om die reden achterwege gelaten.

Bijlagen

Bijlage 1 De Kroon Wilp, Ruimtelijke kwaliteitverandering, incl.de aanpassing van 21 maart 2012

Bijlage 2 Bodemonderzoek

Bijlage 3 Archeologisch onderzoek

Bijlage 4 Onderzoek flora en fauna

Bijlage 5 Nader onderzoek vleermuizen