Leemsteeg 5, Wilp Achterhoek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemers zijn bezig met het proces tot functieverandering naar Wonen op hun perceel aan de Leemsteeg 5 in Wilp. Bij de boerderij is de woonfunctie komen te vervallen bij de bouw van de huidige bedrijfswoning. Door bewoning van de boerderij zal deze behouden blijven voor de 5e generatie van de familie. Het perceel ligt binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied (en Buitengebied, eerste herziening) en is daarin bestemd als Agrarisch. Daarnaast kent het perceel de dubbelbestemmingen Landschap en Waarde - Archeologie - 3 en ligt het geheel in een gebied aangeduid als reconstructiewetzone - verwevingsgebied.

Binnen het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk om een extra woonfunctie toe te voegen aan het perceel en daarmee de boerderij te bewonen. Met toepassing van het beleid functieverandering zal een woonfunctie worden gerealiseerd in de aanwezige karakteristieke boerderij, die zal worden gerestaureerd. Ter compensatie voor de extra woonfunctie op het perceel, zal een bijdrage worden geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Dit houdt een landschappelijke inpassing en de ontstening van het buitengebied in.

Het perceel is gelegen op een landelijke locatie. Momenteel staan op dit perceel, naast de boerderij en de huidige bedrijfswoning, een grote ligboxenstal, een varkensschuur, een werktuigenloods en een aantal kleine schuurtjes. Om het plan te kunnen realiseren moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

1.2 Het plangebied

De situering van het plangebied in de omgeving is weergegeven in afbeelding 1. Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Twello, op de hoek Leemsteeg/Zonnenbergstraat. In afbeelding 2 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. Het plangebied staat kadastraal geregistreerd als gemeente Voorst, sectie Q, nummer 204.

Afbeelding 1 - Plangebied in de omgeving (rode cirkel).

Afbeelding 2 - Luchtfoto van het perceel.

1.3 Doel

Doel van onderliggend bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van een dubbele woonfunctie op het perceel en daarmee bewoning van de boerderij op het perceel mogelijk te maken. Daarbij vindt een kwaliteitsverbetering van het erf en het omliggende landschap plaats.

Hoofdstuk 2 Analyse plangebied

2.1 Het landschap en bebouwde omgeving

Het plangebied ligt in het broeklandschap. Deze broekontginningen liggen in de lage zones van het dekzandgebied. Broekgebieden hebben dan ook onder invloed gestaan van rivieren of beken waardoor ze vaak vlak en nat zijn. Ze zijn vaak onbebouwd en bestaan vanouds uit drassig grasland. Broek betekent land dat bij een hoge waterstand onderloopt. In de directe omgeving van het broekgebied liggen hogere zandgronden met kampontginningen. Het gebied kenmerkt zich door een rationele verkaveling met rechte wegen, sloten en blokvormige kavels. Door de tijd heen is dit landschap sterk veranderd. In het verleden waren de percelen kleiner en besloten door houtwallen, houtsingels en hagen. Nu is het landschap erg open, veel wegbeplanting en kavelgrensbeplanting is verdwenen. Elzen zijn een van de weinige boomsoorten die hier goed groeien, haag soorten die het goed in deze gebieden doen zijn de meidoorn of veldesdoorn.

Het plangebied ligt aan de Leemsteeg in Wilp-Achterhoek, op de hoek met de Zonnebergstraat. Haaks op het perceel eindigt de Achterhoekseweg in een T-splitsing met de Leemsteeg. Het gebied wordt gekenmerkt door weilanden en weinig bebouwing. De bebouwing die zich voordoet is agrarisch en modern en is verspreid langs wegen, de ontginningsassen. De bebouwing aan de Leemsteeg concentreert zich met name als clusters langs de weg. De Leemsteeg is te kenmerken als een bescheiden weg. Bij het plangebied kent de Leemsteeg een landelijk karakter met vergezichten en open ruimten tussen de erven.

De Leemsteeg en de Achterhoekseweg zijn beide aangeplant met bomen, grotendeels aan beide zijden. Hierbij is de Leemsteeg aangeplant met eiken, aan de Achterhoekseweg komen de gewone es, de berk en de eik gemêleerd voor. Het perceel Leemsteeg 5 is gelegen in het buitengebied, waarbij de directe omgeving voornamelijk wordt gekenmerkt door agrarische activiteiten, met her en der woon bestemmingen. Ontwikkelingen in het gebied dienen ervoor te zorgen dat de landelijke en agrarische uitstraling behouden blijft. Het verkavelingspatroon ten westen van de Leemsteeg kenmerkt zich vooral door oost-westgerichte stroken, ten oosten kenmerkt de verkaveling zich door noord-zuidgerichte langgerekte kavels.

2.2 Het erf

Het erf is, evenals de erven in de omgeving, rationeel en pragmatisch ingericht. De gebouwen staan hierbij in de orthogonale richting van de verkaveling. De erven liggen als clusters in een groot open landschap. De bebouwing op het perceel aan de Leemsteeg 5 bestaat uit een bedrijfswoning, de boerderij (die nu dienst doet als opslag), ligboxenstal, varkensschuur, werktuigenberging en diverse kleine opstallen. Daarnaast zijn mestsilo's en kuilplaten op het erf aanwezig.

Het erf kent allerlei agrarische functies, waarbij de stallen visueel domineren. De huidige woning vormt samen met die volumineuze agrarische bedrijfsbebouwing een compact geheel van de bebouwing. Bij deze agrarische bedrijfsbebouwing staat de nokrichting haaks op de Leemsteeg, enkel bij de werkplaats is de nokrichting evenwijdig met de Leemsteeg en de boerderij. Over het algemeen is er geen sprake van een hiërarchie in de bebouwing, maar van een opeenhoping van gebouwen.

De boerderij is uit 1750 en is ook bekend onder de naam de Kleine Linthorst. De boerderij is eenvoudig van opzet, een zadeldak van riet met wolfseinden en een beperkte bouwhoogte (één bouwlaag met kap). Dit voormalige hoofdgebouw (de boerderij) is echter nauwelijks te herkennen door de dichte aanplant eromheen, door de ligging parallel aan de Leemsteeg en door de bedrijfswoning die er direct aan grenst. De bedrijfswoning stamt uit 1967, de nokrichting is haaks met de Leemsteeg en de boerderij. Door de bouw van de bedrijfswoning is destijds de woonbestemming op de boerderij komen te vervallen.

Het erf is ontsloten via twee opritten, de traditionele inrit bij de boerderij en de verder van de bebouwing af liggende inrit in het zuiden van het perceel. Deze tweede toegangsweg zorgt voor een ruim ogend erf. De te slopen opstallen hebben geen cultuurhistorische en/of architectonische waarde. De erfverharding wordt voornamelijk gedomineerd door betonplaten en betonklinkers.

Afbeelding 3 - Erfsituatie.

Afbeelding 4 - Vooraanzicht.

De voorzijde van de woning is ingericht als siertuin (o.a. taxus) en wordt begrensd met een laag hekwerk. Richting het zuiden van het perceel wordt de tuin begrensd met een beukenhaag. Rondom de bebouwing liggen weilanden, zowel voor de geiten als de koeien. De zuidzijde van het perceel kent verschillende hoogstam fruitbomen (pruim, appel en peer), daarnaast komen ook sierbomen voor zoals de plataan, magnolia en de treurwilg. Rondom de weilanden in dit zuidelijke deel van het perceel staan meidoornhagen en een haag van jasmijn. De noordzijde van de bebouwing wordt begrensd met krulwilgen, deze staan erg kort op de bebouwing. Daarnaast is er een vogelbosje aangeplant om de bebouwing aan het zicht te onttrekken, in dit vogelbosje staan diverse kleine bomen en er is tevens een kippenhok geplaatst.

2.3 Uitgangspunten

Voor het plangebied zijn een aantal uitgangspunten op te stellen waarbij het gemeentelijk beleidsdocument Ruimtelijke kwaliteit Veranderende Erven Voorst (zie ook paragraaf 3.5.2) van belang is. In het kader van dit document zijn enkele randvoorwaarden en uitgangspunten te formuleren.

2.3.1 Conclusies vanuit huidige situatie

Op basis van de huidige situatie kan een aantal conclusies worden getrokken ten aanzien van het landschap en het erf.

• In de huidige situatie is er geen hiërarchie in de bebouwing. De samenhang tussen de verschillende gebouwen ontbreekt, dit komt met name door de positie van de boerderij en de grote stallen. De boerderij is op een traditioneel erf het belangrijkste gebouw, de schuren zijn hieraan ondergeschikt.
• De beplanting op het perceel bevat al veel kenmerkende elementen uit het Broeklandschap. Toch zijn er diverse landschappelijke elementen toe te voegen om het landschap sterker te accentueren en versterken. Daarnaast komen er elementen voor die niet in het Broeklandschap thuis horen.
• Op dit moment zijn er twee gelijkwaardige toegangswegen voor het perceel, waar vanuit de 1-erf-gedachte maar één hoofdtoegang hoort. Eventueel kan een neveninrit (de zogenaamde vuile weg), maar die moet duidelijk ondergeschikt zijn.
• De bestrating is in de huidige situatie overdadig. Het beeld dat nagestreefd wordt is dat bij een boerenerf de bestrating niet het beeldbepalende element van het erf is. Grind en gebakken klinkers geven het erf een authentieke uitstraling, asfalt en beton passen binnen het functionele beeld van een boerenerf.
• De boerderij is een karakteristiek en waardevol kenmerk van het perceel en de omgeving. Van belang is dat het woon- en stalgedeelte beleefbaar blijft.

2.3.2 Uitgangspunten

Voor de uitgangspunten wordt aangesloten op het functieveranderingsbeleid zoals aangegeven in de notitie Ruimtelijke Kwaliteit Veranderende Erven van de gemeente Voorst. Deze notitie geeft aanknopingspunten voor het creëren van een woonerf met de landschappelijke kenmerken van een agrarisch erf. Hiermee draagt het erf bij aan het behoud van de landelijke en agrarische uitstraling van de Leemsteeg en het Buitengebied.

Uitgangspunten voor de landschappelijke inrichting:

Verankering van het erf in het omliggende landschap middels:

• karakteristieke openheid van het landschap behouden met doorzichten;
• behoudt van de agrarische functie met weilanden;
• versterken van de gelaagdheid in beplanting door het toevoegen van één of meerdere solitaire bomen;
• gebruik van streekeigen beplanting/lijn beplantingen in de structuur van dit landschapstype: rechte lijnen, strakke vormen, orthogonale patronen.

Uitgangspunten voor de inrichting van het erf:

• vermindering van het verharde oppervlak;
• gebouwen en beplanting vormen een ensemble;
• de elementen van het erf zijn gegroepeerd in en aan een gemeenschappelijke ruimte;
• het erf heeft één duidelijke hoofdentree;
• het erf is verknoopt met het landschap;
• gebruik van streekeigen beplanting.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan de relevante ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

3.2 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR heeft diverse nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit. Ook zijn met het SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken vervallen die zijn benoemd in de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een nieuw integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie rijksdoelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Voorliggend initiatief heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen.

Ladder duurzame verstedelijking

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Afbeelding 5 - Schema Ladder voor duurzame verstedelijking

Gezien omvang van de ontwikkeling, is de ladder voor duurzame verstedelijking op onderliggend plan niet van toepassing. Nadere toetsing aan de ladder is om die reden niet noodzakelijk.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie Gelderland (vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies) is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De opzet van de omgevingsvisie is opgehangen aan de termen dynamisch, mooi en divers. Gelderland is een dynamische provincie in een prachtige setting, met een grote diversiteit. Dynamisch duidt op economische ontwikkelingsaspecten als innovatie, duurzaamheid en bereikbaarheid. Mooi staat voor de natuurdoelen en de kwaliteiten die gewaarborgd en verder ontwikkelt dienen te worden. Divers gaat over het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en het koesteren van de regionale identiteit.

De provincie voert een beperkte regie op wonen in het buitengebied. Voor initiatieven geldt dat het 'nieuwe rood' in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet zijn in het betreffende gebied. Een kwaliteitsverbetering houdt daarbij in dat er sprake is van sloop en/of hergebruik van vrijkomende bebouwing (functieverandering) of ontwikkeling van nieuwe natuur ter compensatie voor de nieuwe rode functie. De provincie legt de verantwoordelijkheid volledig bij de regio en vraagt geen apart beleidskader meer om door de provincie vast te stellen. Zij juicht toe dat hierover beleid en afspraken in regionaal verband zijn gemaakt. Voor de gemeente Voorst geldt het regionale beleid Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies. Hiervoor wordt dan ook verwezen naar paragraaf 3.4 Regionaal beleid.

Daarnaast bevat de Omgevingsvisie Gelderland het belangrijke instrument de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Hierin staan kwaliteiten en doelen centraal, niet de regels. Dit houdt in dat bij bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling er moet worden aangegeven hoe met de ladder is omgegaan wat betreft behoefte, bestaand stedelijk gebied en bereikbaarheid. Gezien de kleinschalige aard, omvang (aantal woningen) en effecten (verkeersaantrekkende werking) van onderliggend plan, is een afweging met de Gelderse ladder niet aan de orde.

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

Artikel 4.1 Wro maakt het voor provincies mogelijk om invloed uit te oefenen op bestemmingsplannen en de daarbij behorende toelichting. De Omgevingsverordening Gelderland dient dan ook als een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Artikel 2.2.1.1 Nieuwe woonlocaties uit de Omgevingsverordening Gelderland stelt dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. Het gaat in artikel 2.2.1.1 om alle nieuwe woningen die in een bestemmingsplan worden opgenomen, dus ook woningen die ontstaan door woningsplitsing of woningen die in het kader van functieverandering worden gerealiseerd. Vanuit de provincie wordt hierbij gestuurd op regionale afstemming. De regio Stedendriehoek hanteert hierbij het uitgangspunt dat er een kwalitatieve koppeling aan het woningbouwprogramma zal plaatsvinden bij meer dan drie nieuwe woningen per locatie. Bij minder dan drie woningen is de invulling aan de afzonderlijke gemeenten.

De verordening kent de volgende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Luchtvaart, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Natura2000-gebied, Landschap, Water en milieu en Erfgoed. Van toepassing op het plangebied zijn landbouw (landbouwverwevingsgebied, niet grondgebonden veehouderij), glastuinbouw (tijdelijk verbod hervestiging, uitbreiding, nieuwvestiging en in overige gebieden), landschap (buiten GNN, GO en NHW) en water en milieu (intrekgebied). Vanuit deze thema's bestaat er geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Het gaat om een functieverandering naar een niet-agrarische functie.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

De gemeenten in de regio Stedendriehoek (met de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen) hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. In deze visie heeft de regio ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn (2030). De doelstelling die hierbij luidt is het behoud en versterking van de samenhang en variatie in woon-, werk- en recreatiegebieden, met het gelijktijdig ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten in water, natuur, landschap en landbouw. De Stedendriehoek ontwikkelt zich zo in hoog tempo van een verband tussen drie steden naar een samenhangende stedelijke regio, met een groen middengebied en een groene omgeving. De Regionale Structuurvisie heeft de formele status van Intergemeentelijk Structuurplan. Dit betekent dat de structuurvisie richtinggevend is voor de ruimtelijke ontwikkeling. De visie doet geen uitspraken over het beleidsthema functieverandering.

3.4.2 Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies

Zoals in paragraaf 3.3.1 aangegeven kregen in het voorgaande Provinciale Streekplan 2005 de regio's al de mogelijkheid een regionale invulling te geven aan het beleidskader voor functieverandering van agrarische gebouwen, deze invulling werd geaccordeerd door Gedeputeerde Staten. De gemeente Voorst heeft toen samen met de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Lochem en Zutphen het regionaal beleidskader 'Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies' opgesteld. Inmiddels legt de provincie de verantwoordelijkheid volledig bij de regio en vraagt geen apart beleidskader meer om door de provincie vast te stellen. De notitie 'Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies' vormt nog steeds het regionaal beleidskader. Dit beleidskader is in 2014 is op het onderdeel maximaal toegestane maatvoering aangepast.

Het beleidskader stelt primair als doel bij functieverandering een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De regeling voor functieverandering geldt niet alleen voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (met een agrarische bestemming) maar ook voor eerder vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen waarvan de bestemming reeds is omgezet (bijvoorbeeld Wonen). Het beleidskader omschrijft welke regels de gemeenten in de Stedendriehoek willen hanteren bij functieverandering van vrijgekomen en vrijkomende agrarische gebouwen in het buitengebied. Functieverandering zorgt per saldo voor minder steen in het buitengebied door het slopen van overbodige stallen en schuren en voor een aantrekkelijke vormgeving en (groene) inpassing van nieuwe functies op de plaats van die stallen en schuren.

Het plangebied is gelegen in de zone waarin tot 50% van de te slopen bebouwing mag worden teruggebouwd. Doordat er geen nieuwbouw plaats vindt, de boerderij wordt geschikt gemaakt voor bewoning, voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan deze saneringsregeling. De gehele ontwikkeling is uitgewerkt in een functieveranderingsplan, het plan omvat een integraal plan voor het totale nieuwe erf en het omliggende landschap.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

De Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV, 2005) geeft een visie op wonen, werken, verkeer en voorzieningen binnen de gemeente Voorst. Het raamwerk van deze visie biedt houvast bij de verdere uitwerking van vraagstukken op het terrein van leefbaarheid en bestemmingsplannen op dorpsniveau en is een van de peilers in de standpuntbepaling in het netwerk Stedendriehoek.
In de RTV is de 'Voorster identiteit' beschreven en op basis daarvan zijn uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van het ruimtelijk beleid. Ten aanzien van het buitengebied zijn de volgende twee uitgangspunten van belang:

• de draagkracht en het karakter van het landschap is maatgevend voor nieuwe ontwikkelingen;
• waarden vanuit cultuurhistorie, landschap, natuur en water zijn richtinggevende randvoorwaarden voor elke ruimtelijke ontwikkeling.

Het perceel ligt in het Open Middengebied. In dit gebied neemt de ruimtelijke druk toe met als gevolg verrommeling. Dit gebied biedt perspectief voor de grondgebonden landbouw, in de laag gelegen gebieden zijn er kansen voor het vasthouden van water. De openheid van het landschap is een belangrijke kwaliteit van het gebied. Het Open Middengebied bied mogelijkheden voor het vestigen van woon-, werk- en recreatieve functies in vrijkomende agrarische bebouwing.

In hoofdstuk 4 wordt het onderliggend plan nader beschreven. Het geeft inzicht in hoe het nieuwe erf wordt opgebouwd en hoe het geheel verankerd wordt met het omliggende landschap.

3.5.2 Functieverandering

Het regionale beleidskader voor functieverandering (zie paragraaf 3.4.2) biedt in hoofdlijnen het gemeentelijk toetsingskader bij aanvragen om functieverandering. Als uitwerking op het beleidskader heeft de gemeente een rekenmethode voor verevening opgesteld (2010). Verevening moet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het perceel of de omgeving daarvan. In het project voor de Leemsteeg 5 in Wilp is de verevening toegepast volgens de genoemde rekenmethode.

Het plan is eveneens getoetst aan de ervennotitie (Notitie Ruimtelijke Kwaliteit Veranderende Erven, 2009). In deze notitie zijn richtlijnen opgenomen die initiatiefnemers kunnen gebruiken bij het ontwikkelen van mooie plannen voor veranderende erven in het buitengebied van de gemeente Voorst. Het functieveranderingsplan aan de Leemsteeg 5 voldoet aan de uitgangspunten zoals in deze notitie zijn opgenomen.

Hoofdstuk 4 Planopzet

4.1 Inleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het mogelijk maken van de bewoning van de boerderij op het perceel Leemsteeg 5 in Wilp. Dit gebeurt in het kader van functieverandering. Voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt, het erf en het omliggende landschap wordt verfraaid en de boerderij krijgt een woonfunctie. Functieverandering zorgt per saldo voor minder steen in het buitengebied door het slopen van overbodige stallen en schuren en voor een aantrekkelijke vormgeving en (groene) inpassing van het perceel in het landschap.

4.2 Uitgangspunten

Uitgangspunten voor het functieveranderingsplan zijn gebaseerd op de landschappelijke kwaliteit van het gebied en de bebouwingstypologie van de streek. Het is de bedoeling om middels functieverandering een bijdrage te leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door sloop van de gebouwen (ontstening) en door middel van landschappelijke inpassing op het perceel en de begrenzing ervan. De grondslag wordt gevormd door de analyse van het plangebied (zie Hoofdstuk 2).

4.3 Het ontwerp

Het totale oppervlakte aan te slopen bebouwing bedraagt 1.080 m2, bestaande uit de sloop van de ligboxenstal en de garage (775 m2), deel van de varkensschuur (245 m2) en de werktuigenberging (60 m2). Overeenkomstig het functieveranderingsbeleid 'Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies', tellen mestsilo's, kuilplaten en erfverharding niet mee als vrijkomende bebouwing. Desalniettemin is het slopen van deze constructies vereist, vanwege de gewenste inpassing van de nieuwe situatie in de omgeving.

Afbeelding 6 - Overzicht sloop en bebouwing.

Na sloop van bovengenoemde gebouwen blijft een totale oppervlakte van 891 m2 aan bebouwing behouden. Dit bestaat uit de huidige woning (186 m2), de oude te restaureren boerderij (161 m2), de werktuigenloods (335 m2), werkplaats (71 m2), kippenhok (48 m2) en twee garages met een klein dierenhok (90 m2). Naast het erf hebben de initiatiefnemers 3.75 ha aan weilanden in eigendom, totale oppervlakte in eigendom is daarmee ongeveer 4.4 ha. Hierop houden zij 12 lakenvelders en kleinvee zoals kippen en geiten. Daarnaast beschikt de familie over diverse werktuigen om het land te bewerken en onderhouden. Ten behoeve van het onderhoud en het hobbymatige, agrarische gebruik van de gronden in de komende jaren, zal sloop van de agrarische gebouwen gefaseerd plaats vinden tussen 2017 en 2021. Hierdoor kunnen de agrarische activiteiten langzaam afbouwen.

Afbeelding 7 - Uitsnede ontwerp erfinrichtingsplan Leemsteeg 5, Wilp Achterhoek.

Het ontwerp, zie afbeelding 7, geeft het totaalbeeld voor de locatie na de functieverandering. Het laat zien waar welke beplanting komt en welke verharding wordt gebruikt. In de volgende paragrafen wordt een nadere toelichting gegeven op het ontwerp.

4.3.1 De bebouwing

Vanuit de gedachte dat functieverandering per saldo tot minder 'stenen' leidt, wordt het bebouwingsoppervlak aanzienlijk kleiner. Er is meer ruimte voor groen op het erf, waar de bebouwing als het ware in wordt opgenomen. Om een sterke samenhang tussen de bebouwing te creëren, wordt het perceel zover als mogelijk opgebouwd als een traditioneel boerenerf. Het behoud van de eenvoudige uitstraling en het karakter van de boerderij is hierbij een belangrijk speerpunt; een enkelvoudige volume in één laag met zadeldak. Het stalgedeelte blijf zo goed mogelijk behouden. De bestaande karakteristieke maatvoering van de boerderij blijft dan ook behouden.

Afbeelding 8 - Ontwerp voor de boerderij.

In totaal wonen er straks twee gezinnen op de locatie, een belangrijk aspect in het totale ontwerp is dan ook privacy. De entree van de boerderij is gericht op het oosten. De oriëntatie van de tuin en het terras van deze woning is op het noordoosten, met uitzicht op het noorden. De entree van de bestaande bedrijfswoning is ook gericht op het oosten, waar ook het uitzicht vanaf het terras zich op richt. De tuin en het terras zijn hier gesitueerd in het zuidoosten. Er worden geen nieuwe bijgebouwen gebouwd.

Afbeelding 9 - Kavelindeling.

Daarnaast wordt een hiërarchie in de toegangswegen aangebracht. De hoofdtoegang ligt nabij de boerderij en krijgt een houten entreepoort. De in het zuiden gelegen toegangsweg zal het karakter krijgen van een zogenaamde 'vuile' weg en daarmee een 'secundair' karakter hebben. Deze weg zal voornamelijk worden gebruikt voor machines en de toegang tot de weilanden.

4.3.2 Erf, tuin en landschap

De bestaande bedrijfswoning en de boerderij liggen aan een gemeenschappelijk erf. De woningen worden via het erf, via de hoofdtoegangsweg ontsloten aan de openbare weg. De zogenaamde 'vuile' weg wordt ontsloten aan de achterzijde van de bestaande bedrijfswoning. Het parkeren van de auto's vindt aan het erf plaats. Het erf wordt uitgevoerd met bestaande betonklinkers en -platen.

Bij de tuin aan de voorzijde (of westzijde) van de boerderij komt een grindstrook ten behoeve van de regen- of drupopvang van de boerderij. Het hekwerk wordt vervangen door een lage beukenhaag. Daarnaast komt er een nieuwe, solitaire boom (peer) en wordt de overige bestaande beplanting aan deze zijde vervangen door gras. Hiermee komt de karakteristieke boerderij beter in het zicht. Aan de noordzijde van het perceel worden de krulwilgen en de keerwanden verwijderd. De krulwilgen staan in de huidige situatie erg dicht op de schuur. Hiervoor in de plaats komt een singel waarbij het streefbeeld een gesloten beplanting is met een struiklaag en boomvormers. De struiklaag wordt aangeplant met meidoorn, veldesdoorn, lijsterbes en hazelaar. Als boomsoorten wordt gekozen voor zomereik, aangevuld met ruwe berk. In verband met het onderhoud komt de singel 2 meter van de schuur te liggen en wordt deze in totaliteit 5 meter breed. Aansluitend op de singel wordt ook het vogelbosje gewijzigd, er wordt een berk en een eik toegevoegd. Verder wordt de geitenweide vergroot en komt hier een solitaire boom (es).

Centraal op het erf (aan de oostelijke zijde) wordt een nieuwe solitaire boom (eik) geplant. Deze komt naast een nieuwe geitenweide die wordt afgerasterd met draad en paal. Door deze materialisering ontstaan doorzichten naar het achterliggende open landschap. De moestuin wordt naar het midden van het erf verplaatst, rondom deze moestuin komt een ligusterhaag.

Bij de tuin in het zuiden van de woningen wordt ook het zicht op de karakteristieke boerderij vergroot. Dit houdt in dat het terras en de pergola worden verwijderd en het entreepad verlegd. Dit entreepad zal bestaan uit grind. Rondom de tuin blijven de lage beukenhaag en diverse bomen en struiken gehandhaafd. Aangrenzend aan deze tuin komt de secundaire entree en het weiland. Om de hiërarchie van de toegangswegen te creëren wordt de meidoornhaag en de fruitboom aan de zuidzijde verwijderd. Aan het einde van deze toegangsweg komt een landhek. De solitaire boom in het weiland blijft gehandhaafd. Bij de geitenweide blijft de meidoornhaag (herplant) behouden. De overige weilanden zullen worden afgerasterd met draad en paal.

Met de bovenstaande landschappelijke inrichting van het perceel wordt de orthogonale structuur van het landschap benadrukt.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden vanuit de aspecten milieu, flora en fauna, archeologie en water behandeld.

5.2 Milieu-onderzoeken

5.2.1 Bodem

In opdracht van De Dalk projectontwikkeling B.V. (en de familie Gorkink) is door ingenieursbedrijf Aveco de Bondt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Leemsteeg 5 in Wilp Achterhoek (zie Bijlage 1). Het bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van de bestemmingsplanwijziging die noodzakelijk is voor de uitvoering van de functieverandering. Doelstelling is het verkrijgen van een beeld van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem van de onderzoekslocatie.

In het onderzoek van Aveco de Bondt wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van bodemverontreiniging die een belemmering vormt bij de bestemmingsplanwijziging. De grond wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige gebruik en de voorgenomen nieuwbouw.

5.2.2 Geluid

In opdracht van De Dalk Projectontwikkeling B.V. (en de familie Gorkink) is door ingenieursbedrijf Aveco de Bondt akoestisch onderzoek uitgevoerd in kader van de Wet geluidhinder. Onderzocht zijn de te verwachten geluidsbelastingen door wegverkeerslawaai voor de toekomstige woning aan de Leemsteeg 5 in Wilp Achterhoek (zie Bijlage 2). Het onderzoek heeft betrekking op wegverkeerslawaai ten gevolge van meerdere gezoneerde wegen in de omgeving. De woning is gesitueerd binnen de geluidszone van de Leemsteeg, de Achterhoekseweg en de Zonnenbergstraat. Op alle drie de wegen is een maximum van 60 km per uur toegestaan.

Voorts wordt in het onderzoek geconcludeerd dat de geluidsbelasting ten gevolge van de Leemsteeg op alle beoordelingspunten voldoet. Naar verwachting kan worden gesteld dat op basis van de toe te passen bouwkundige constructies een geluidwerende waarde van 21 dB(A) kan worden behaald. Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat wegverkeerslawaai geen belemmering vormt.

5.2.3 Luchtkwaliteit

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'). In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijn stof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijn stof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO2 wordt voornamelijk veroorzaakt door wegverkeer. Indien het uitoefenen van bevoegdheden zoals het vaststellen van bestemmingsplannen of het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• 1. het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• 2. de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• 3. het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijn stof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt.

Volgens de regeling Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 10.000 m2 bruto vloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van één woningen mogelijk en kan daarmee worden aangemerkt als ontwikkeling die in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. De locatie is tevens niet gelegen binnen een gebied waarin de normen van luchtkwaliteit worden overschreden.

Geconcludeerd wordt dat de Wet luchtkwaliteit en het Besluit Nibm geen belemmering vormen voor onderhavige ruimtelijke ontwikkeling.

5.2.4 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd. Het PR biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het GR legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Afbeelding 10 - Uitsnede risicokaart Gelderland.

Zoals uit afbeelding 10 duidelijk wordt, ligt in de nabijheid van het plangebied een buisleiding (de rode stippellijn). De afstand vanaf het zuidwestelijke punt van het plangebied is ongeveer 175 meter. Doorgaans wordt een belemmeringsstrook van 4 meter ten weerszijden van het hart van de buisleiding aangehouden. Zodoende levert zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico geen belemmering op voor het bestemmingsplan Leemsteeg 5, Wilp Achterhoek.

5.2.5 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies.

In de directe nabijheid van het perceel komen met name agrarische bestemmingen voor en wat verder weg gelegen woonbestemmingen. Conform de VNG handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' heeft een agrarische inrichting een richtafstand van 50 meter buiten de bebouwde kom. Deze grootste afstand komt voort uit richtlijnen voor geur en geluid.

De afstand met het agrarische bouwvlak aan de Leemsteeg 2 bedraagt circa 49 meter. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt deze afstand groter, waardoor de woonbestemming aan de Leemsteeg 5 geen belemmerende factor is bij toekomstige uitbreidingen van de agrarische bedrijfsactiviteiten van het perceel aan de Leemsteeg 2. Daarnaast is direct grenzend aan de Leemsteeg 5 de agrarische bestemming aan het perceel Zonnenbergstraat 59 (A). De afstand tussen beide percelen is minimaal, doordat beide bouwvlakken in de huidige situatie naast elkaar liggen. Met de wijziging van het bestemmingsplan komt het bouwvlak voor Wonen verder te liggen dan de minimale afstandseis van 50 meter. Zodoende is de woonbestemming aan de Leemsteeg 5 ook geen belemmerende factor voor toekomstige uitbreidingen van de agrarische bedrijfsactiviteiten voor het bedrijf aan de Zonnenbergstraat 59 (A). Er kan worden geconcludeerd dat de huidige bedrijfswoning en de woonfunctie in de boerderij geen belemmering zullen opleveren voor de nabijgelegen agrarische bestemmingen.

5.2.6 Flora en fauna

In opdracht van De Dalk Projectontwikkeling B.V. (en de familie Gorkink) heeft ingenieursbedrijf Aveco de Bondt een quickscan flora en fauna opgesteld voor het perceel aan de Leemsteeg 5 in Wilp Achterhoek (zie Bijlage 3). Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden beschermde inheemse planten op enige wijze van hun groeiplaats te verwijderen, een beschermde inheemse diersoort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren. De quickscan flora en fauna heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Flora- en Faunawet een beschermde status hebben. Tevens wordt beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op gebieden die volgens overige natuurwetgeving zijn beschermd, of deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Het onderzoek van ingenieursbedrijf Aveco de Bondt is uitgevoerd door middel van een veldonderzoek (niet de status van een volledige veldinventarisatie). Er is hierbij gebruik gemaakt van het onderscheid tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. Daarnaast worden enkele struiken verwijderd evenals een lijsterbes waar de nestlocatie van een houtduif is geconstateerd. Verder kunnen deze struiken dienen als nestlocaties voor algemeen voorkomende vogelsoorten. Door de sloop uit te voeren buiten het broedseizoen (globaal half maart - half augustus) zijn negatieve effecten op broedende vogels uit te sluiten. Leefgebieden van andere beschermde soorten worden niet verwacht in het plangebied. De sloop van schuren en de renovatie van één woning leidt daarmee niet tot overtreding van de Flora- en Faunawet. Een nader onderzoek of ontheffingsaanvraag is niet noodzakelijk. Het plangebied ligt buiten de invloedsfeer van beschermde (natuur) gebieden. Hierdoor is met de plannen geen sprake van (significante) aantasting van instandhoudingsdoelstellingen van gebieden beschermd in het kader van de NB-wet of kernkwaliteiten van de Natuurnetwerk Nederland (NNN). Vervolgwerkzaamheden zijn niet noodzakelijk.

De advisering richt zich op het creëren van openingen en ruimtes voor vleermuizen, gierzwaluwen en de huismus. Daarnaast wordt aanbevolen om inheemse planten en struiken aan te planten zoals de Gelderse roos, kornoelje en kardinaalsmuts. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat het aspect flora en fauna geen belemmering vormt voor de functieverandering.

5.2.7 Archeologie

De bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door bodemverstorende activiteiten is in de Monumentenwet 1988 geregeld. Hierbij wordt uitgegaan van het zo vroeg mogelijk betrekken van de archeologische waarden in het ruimtelijke ordeningproces. Specifiek voor het bestemmingsplan is artikel 38a van de Monumentenwet van toepassing: "De gemeenteraad houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.1, onderscheidenlijk artikel 3.38, van de Wet ruimtelijke ordening en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten".
In 2010 heeft de gemeente Voorst een erfgoedverordening vastgesteld. De erfgoedverordening bestaat uit regels en een bijbehorende archeologische beleidskaart. De archeologische beleidskaart beschrijft het archeologisch beleid van de gemeente. De gemeente onderscheidt twee hoofdcategorieën: archeologisch waardevolle gebieden en archeologische verwachtingszones. De twee hoofdcategorieën zijn weer onderverdeeld in verschillende subcategorieën.

Over het plangebied ligt de Archeologische verwachtingszone categorie 3. Deze gronden liggen in een archeologisch waardevol gebied. Deze categorie houdt bij een bekende archeologische vindplaats een bufferzone van 25 m (landweer), 50 m (vindplaats) of 200 m (historische erven) in. Als uitvoeringsvoorwaarde voor onderzoek wordt bij deze categorie gesteld, een oppervlakte van de ingreep groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld. De te renoveren woning en de te slopen schuren vallen niet onder deze uitvoeringsvoorwaarde, zodoende dient er geen inventariserend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

5.3 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Het plangebied valt onder het Waterschap Vallei en Veluwe.

De toets is op 2 februari 2016 uitgevoerd (zie Bijlage 4). Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivering daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Een belangrijk principe dat het waterschap hanteert is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Daarnaast adviseert het waterschap om grondwateroverlast te voorkomen door boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand te ontwerpen. Ten slotte benadrukt het waterschap de verontreiniging van afstromend hemelwater te voorkomen door middel van hun beslisboom (toegepaste (bouw)materialen).

5.4 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is geregeld. Aangaande de grondexploitatie over de in dit plan begrepen gronden is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemers.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

6.2 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch met waarden - Landschap;
• Wonen.

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie - 3
• Waarde - Archeologie - 6

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is als algemene regel opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Agrarisch met waarden - Landschap

Deze bestemming geldt voor de agrarische gronden binnen het plangebied. Deze gronden zullen na de uitvoering van de landschappelijke maatregelen zoals genoemd in het functieveranderingsplan, landschappelijke en ecologische waarden hebben. De bestemmingsregeling is er op gericht om deze nieuwe waarden mogelijk te maken en in de toekomst te handhaven en eventueel te versterken. Binnen deze bestemming mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Dit mogen geen (bedrijfs)woningen of voorzieningen t.b.v. de opslag van mest zijn. Andere bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van afrasteringen tot een hoogte van maximaal 1,50 m. Voor het handhaven is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, en werkzaamheden opgenomen.

6.3.2 Wonen

Bestemmingsomschrijving

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als bed en breakfast, groen, paden, verhardingen, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan. Hetzelfde geldt voor openbare nutsvoorzieningen.

Bouwvlak 

Er is gekozen voor een systematiek waarbij de woningen en de bijgebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Binnen het bouwvlak van de bijgebouwen is bepaald dat het aantal wooneenheden nul mag bedragen, waardoor op die locatie uitsluitend een bijgebouw opgericht kan worden. Zowel voor de bestaande bedrijfswoning als de boerderij is een maximale goot- en nokhoogte opgenomen via een aanduiding op de verbeelding. Ook voor het bijgebouw is een toegestane goot- en bouwhoogte opgenomen. Andere bouwwerken kunnen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Aan huis verbonden beroep en -bedrijf 

Binnen de woonbestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 100 m², binnen het bouwvlak. Er dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• opslag van risicovolle onderdelen is niet toegestaan;
• buitenopslag is niet toegestaan;
• er mag geen sprake zijn van belemmeringen voor omliggende functies;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er dient in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak Wonen te worden voorzien;
• er mag geen sprake zijn van detailhandel, uitgezonderd internetverkoop;
• het beroep en het bedrijf mogen uitsluitend door de bewoner(s) worden uitgeoefend;
• de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf is alleen toegestaan als het een bedrijf is dat is opgenomen in categorie 1 van de in bijlage 1 bij de regels opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten.

Opslag ten behoeve van het aan huis verbonden beroep en/of –bedrijf valt ook binnen het toegestane aantal vierkante meters.

Bed & breakfast 

De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk worden gebruikt voor het voeren van een bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omgeving of voor de normale afwikkeling van het verkeer en er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid binnen het bestemmingsvlak Wonen. Hiervoor worden de CROW-normen gehanteerd. Vanzelfsprekend is de geldende milieuwetgeving ook van kracht.

Karakteristieke bebouwing

De boerderij is een overblijfsel van het agrarische verleden van de plek. Het gebouw is vanwege de hoofdvorm en de verschijningsvorm van belang voor de herkenbaarheid van de geschiedenis en de identiteit van de plek. Deze kwaliteiten zijn uitgangspunt geweest voor het functieveranderingsplan. De boerderij is beeldbepalend voor het nieuwe erf. Als belangrijkste gebouw van het "vernieuwde boerenerf" is de bestaande boerderij zowel drager van de nieuwe identiteit als verankering aan de historie van de plek. Handhaving van de uitstraling van het pand is uitgangspunt. Met de aanduiding "karakteristiek" worden de hoofdvorm (en de huidige inhoud), situering en oriëntatie van het gebouw beschermd.

Daarnaast staat binnen een ander bouwvlak op de verbeelding een tweede aanduiding "karakteristiek". Hier staat een oude schuur, met aan één kant een aanbouw. Deze aanbouw zal worden gesloopt. De oude schuur betreft qua situering op het erf en qua vormgeving een karakteristiek gebouw.

Voorwaardelijke verplichting

In dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een zogenaamde voorwaardelijke verplichting. Het gebruik van de boerderij als woning op het erf is namelijk alleen toegestaan als er een ruimtelijke kwaliteitsimpuls tegenover staat in de vorm van goede architectuur van nieuwe gebouwen, aanleg van beplanting, en het gebruik van passende verharding en afrastering. De kwaliteitsimpuls komt ten goede aan de verbetering van de landschappelijke en ecologische waarden van het gebied. Om deze onderlinge relatie tussen de mogelijkheden voor de bouw van het woongebouw met bijgebouwen en de kwaliteitsimpuls juridisch vast te leggen, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

6.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

6.4.1 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

6.4.2 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Wonen': ten behoeve van het deels buiten het bouwvlak kunnen bouwen van gebouwen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er met een erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke en cultuurhistorische inpassing;
• bestemming 'Wonen': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven die niet zijn genoemd in de bij het plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• bestemming 'Wonen': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• bestemming 'Wonen': ten behoeve van het treffen van andere erfinrichtings- of landschapsmaatregelen te treffen, mits deze voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in de bijlage 1 genoemde erfinrichtings- en landschapsmaatregelen zijn bepaald. Ten behoeve van de bescherming van landschappelijke waarden kunnen aan deze afwijking voorwaarden worden verbonden
• bestemming 'Wonen': ten behoeve van uitstel van de termijn waarbinnen de landschaps- en inrichtingsmaatregelen moeten zijn gerealiseerd. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden, zoals het stellen van een nadere termijn;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd.

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

6.4.3 Wijzigingsbevoegdheid

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan. In dit bestemmingsplan zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De eerste om - onder voorwaarden - overschrijding van de bestemmingsgrenzen mogelijk te maken. De tweede om de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' te kunnen wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Uitkomsten overleg

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.
In artikel 3.1.1. wordt bij lid 2 de mogelijkheid gegeven dat de Minister van Infrastructuur en Milieu kan aangeven onder welke omstandigheden of in welke gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden met de rijksdienst die betrokken is bij de zorg voor de ruimtelijke ordening. Na overleg met de betrokken departementen is besloten het overleg te beperken tot die zaken waarbij directe belangen aan de orde zijn. Overigens zijn per 1 januari 2012 de voormalige VROM-inspectie en de Inspectie van Verkeer & Waterstaat samengevoegd tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Aangezien er geen sprake is van directe rijksbelangen heeft er geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk.
Met de provincie is een vergelijkbare afspraak gemaakt. Enkel wanneer er sprake is van een provinciaal belang is vooroverleg noodzakelijk. Het voorliggende plan is niet in strijd met enig provinciaal belang, waardoor er voor gekozen is geen vooroverleg te plegen. De provincie wordt in kennis gesteld van de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.
Het vooroverleg met het waterschap heeft plaats gevonden via de website http://www.dewatertoets.nl. Hieruit is naar voren gekomen dat verder overleg niet noodzakelijk is. Ook het waterschap zal in kennis worden gesteld van de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 17 maart 2016 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek

Bijlage 3 Flora & Fauna onderzoek

Bijlage 4 Watertoets