Middendijk 14, Nijbroek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De heer Keurhorst heeft een verzoek ingediend om medewerking aan functiewijziging van agrarisch bedrijf naar werken op het perceel Middendijk 14 in Nijbroek. De woonfunctie van de voormalige agrarische bedrijfswoning wenst men te behouden. Het agrarische bedrijf is inmiddels beëindigd en de heer Keurhorst wil zich volledig richten op het interieuradvies en -ontwerp. In hoofdstuk 5 wordt het volledige plan beschreven.

Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 1996" de bestemming "Agrarisch cultuurgebied, agrarisch bedrijf C". Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om de gewenste bedrijfsactiviteiten uit te oefenen. Om het plan te kunnen realiseren moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

1.2 Ligging plangebied

De situering van het plangebied in de omgeving is weergegeven in figuur 1. De locatie is gelegen aan de Middendijk 14 in Nijbroek, halverwege tussen de Vaassenseweg en de Wellerweg. Een luchtfoto van het plangebied is opgenomen in figuur 2. Het perceel staat kadastraal bekend als VOO00, sectie M, perceelnummers 319 en 372.

Figuur 1 - Plangebied in omgeving

Figuur 2 - Luchtfoto, het plangebied is zwart omlijnd

1.3 Doel

Doel van onderliggend bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van de bedrijfsactiviteiten, zijnde interieuradvies en -ontwerp met de daarbij behorende meubeltoonzalen, en het behouden van de woonfunctie binnen de voormalige agrarische bedrijfswoning door deze te bestemmen als bedrijfswoning.

Hoofdstuk 2 De bestaande situatie

2.1 Landschap

Het plangebied is gelegen aan de Middendijk in de kern Nijbroek. Het gebied maakt onderdeel uit van het broekontginningen landschap. Een vrij groot deel van de lage gebieden tussen de Veluwe en de noord-zuid gerichte oeverwal langs de IJssel zijn min of meer planmatig ontgonnen. Over het algemeen zijn dit de gebieden waarvan de naam op 'broek' eindigt. Ze worden ook wel aangeduid als de 'komgebieden' en zijn onderdeel van het rivierengebied. Het zijn de natte en open gebieden achter de oeverwal. Sommige gebieden zijn sterk planmatig ontgonnen, waaronder het Nijbroek, hierbinnen ligt ook het plangebied. Bijzonder aan het Nijbroek is de vroege ontginning in de 14e eeuw. Het Nijbroek wordt door de wijze van verkavelen ook wel aangeduid als een veenontginningsgebied, hoewel het feitelijk geen veengebied is.

Kenmerkend voor de broeken zijn de haaks op elkaar staande hoofdrichtingen van ontginningsbases, zoals wegen en kavels. Vooral in het zuiden van de ontginningseenheid Nijbroek, waar het plangebied is gelegen, treft men een zeer regelmatige verkaveling aan, met kenmerkende slagen van 60 bij 2250 meter. De verkavelingen en de wegen vormen min of meer een grid. Langs de ontginningsassen Veluwse Dijk, Middendijk en Zeedijk ontstond geleidelijk aan verspreide bebouwing, vaak op pollen (verhogingen). Aan de Middendijk groeide verspreide bebouwing uit tot de kern Nijbroek.

Het Nijbroek kende behalve een groot aantal sloten (zeer nat) ook een groot aantal hagen en is tot 1900 behoorlijk dicht begroeid geweest. 's Zomers vielen sloten vaak droog, de hagen keerden dan het vee. Veel hagen en andere lijnvormige landschapselementen zijn in de periode net voor en na de tweede wereldoorlog verdwenen. Naast hagen met bomen zoals knotwilg of populier komen ook bosjes (voormalig hakhout) en verspreid hoogstamfruitbomen voor.

2.2 Perceel

Wanneer wordt ingezoomd op het plangebied is te zien dat het perceel langgerekt en smal is, zoals kenmerkend voor de veenontginning Nijbroek. Het perceel is 60 meter breed en heeft daarmee nog de oorspronkelijke maat ten tijde van de ontginning. Deze afmeting en de karakteristieke lengte van het perceel moet worden behouden en worden versterkt. Plaatselijk zijn nog landschapselementen aanwezig.

Het perceel is te verdelen in twee delen. Het voorste deel is het boerenerf met de bedrijfsbebouwing. Het achterste deel is het onbebouwde agrarische gedeelte. Op het voorste deel is een oude bedrijfswoning aanwezig, met daar achter enkele bedrijfsgebouwen. Deze bedrijfsgebouwen staan aan de rand van het perceel, waardoor er een besloten karakter ontstaat. Naar de achterzijde is het erf open en kijk je uit over het bij het bedrijf behorende agrarische perceel.

Voor de bedrijfswoning is een volwassen tuin aanwezig, welke opengesteld wordt als de theeschenkerij geopend is. De bestaande agrarisch gebouwen zijn inmiddels al omgebouwd tot meubeltoonzalen en atelierruimte. Hierbij zijn de karakteristieke elementen van de gebouwen behouden gebleven.

Figuur 3 - Luchtfoto bestaande erf

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt het belangrijkste ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus. Andere beleidsthema's, zoals water, archeologie en milieu, worden hier niet beschreven. Dit beleid komt aan bod in hoofdstuk 4, wanneer wordt ingegaan op de verschillende ruimtelijke randvoorwaarden.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het nieuwe kader dat de (nieuwe) ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaalt voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures.

Eén van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het Rijk richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen als geheel. Hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur, ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten, waterveiligheid en milieukwaliteit en de bescherming van ons werelderfgoed zijn onderwerpen waar het Rijk zich op richt. Het Rijk kiest voor een selectiever inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaat boeken.

3.3 Provinciaal beleid

Structuurvisie Gelderland

Het provinciaal ruimtelijk beleid voor Gelderland ligt vast in het Streekplan 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen. De Wet ruimtelijke ordening geeft de provincie bovendien de bevoegdheid algemene regels vast te leggen in een provinciale verordening. Deze Ruimtelijke Verordening Gelderland is op 15 december 2010 door Provinciale Staten vastgesteld.

De provincie Gelderland kiest in haar beleid voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Dit gebeurt door te sturen op kenmerken en waarden die van provinciaal belang worden geacht: water, landschap (het groenblauwe raamwerk) en de ruimtelijke ontwikkelingen in het rode raamwerk van stedelijke functies en infrastructuur. Gebieden daarbuiten vallen onder het zogenaamde multifunctionele gebied.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

In de Ruimtelijke Verordening valt het plangebied binnen de zone nieuwe bebouwing buitengebied, verbeeld op de bij de verordening behorende kaart Verstedelijking. Nieuwe bebouwing wordt hier slechts onder voorwaarden toegestaan. Eén van de mogelijkheden is in het geval van functieverandering naar een niet-agrarische functie, mits sprake is van de vervanging van bestaande bebouwing door nieuwe bebouwing welke leidt tot een substantiële vermindering van het bebouwde oppervlak, buiten de concentratiegebieden glastuinbouw en de regionale clusters glastuinbouw en in de toelichting bij een bestemmingsplan wordt aangegeven op welke manier nieuwe bebouwing landschappelijk wordt ingepast. De ontwikkeling die wordt mogelijk gemaakt met onderliggend bestemmingsplan is passend binnen het provinciaal beleidskader.

3.4 Regionaal beleid

Waar de stallen verdwijnen: Oude erven, nieuwe functies

De provincie heeft de regio's kans geboden het beleidskader voor functieverandering op regionaal niveau nader uit te werken, waarbij eventueel van het streekplan valt af te wijken.

Zodoende hebben de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Lochem, Voorst en Zutphen in het rapport 'Waar de stallen verdwijnen' omschreven welke regels de gemeenten in de Stedendriehoek willen hanteren bij functieverandering van vrijgekomen en vrijkomende agrarische gebouwen in het buitengebied. Het beleidskader wijkt op enkele punten af van het beleid uit het streekplan. Functieverandering zorgt per saldo voor minder steen in het buitengebied door het slopen van overbodige stallen en schuren en voor een aantrekkelijke vormgeving en (groene) inpassing van nieuwe functies op de plaats van die stallen en schuren. Doordat Gedeputeerde Staten van Gelderland het beleidskader hebben goedgekeurd, treedt dit beleid in de plaats van het generieke streekplanbeleid voor functieverandering. In het rapport 'Waar de stallen verdwijnen' is beschreven onder welke voorwaarden functieverandering naar werken mogelijk is. Het plangebied is gelegen in de zone waar functieverandering naar werken mogelijk is tot 500 m2.

Zoals in hoofdstuk 5 is beschreven, blijft op deze locatie 826 m2 aan bebouwing staan. Dit is meer dan op basis van het regionaal beleid mogelijk is. Echter wanneer vastgehouden zou worden aan de 500 m2, wordt de bestaande erfstructuur te veel aangetast. Door de bestaande bebouwing op een goede manier in te passen levert dit meer kwaliteit op voor de omgeving. In hoofdstuk 5 wordt hierop verder in gegaan.

3.5 Gemeentelijk beleid

Het regionale beleidskader voor functieverandering biedt in hoofdlijnen het gemeentelijk toetsingskader bij aanvragen om functieverandering. Als uitwerking op het beleidskader heeft de gemeente een rekenmethode voor verevening opgesteld. Verevening moet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het perceel of de omgeving daarvan. De rekenmethode is alleen van toepassing indien het gaat om functieverandering naar wonen. In dit geval is sprake van functieverandering naar werken. Desalniettemin vindt er wel een landschappelijke verevening plaats. De voorgestelde maatregelen zijn verbeeld in een inrichtingsschets met bijbehorend beplantings- en beheersplan (zie bijlage 1).

Naast de rekenmethode is een door de gemeente een ervennotitie opgesteld die voor initiatiefnemers bij het opstellen en uitwerken van plannen als leidraad kan dienen. Het geeft inzicht in de opbouw van het landschap en het erf.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden en onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden vanuit de aspecten flora en fauna, archeologie, cultuurhistorie, verkeer en parkeren, water en milieu behandeld.

4.2 Flora en fauna

Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden beschermde inheemse planten op enige wijze van hun groeiplaats te verwijderen, een beschermde inheemse diersoort opzettelijk te verontrusten en/of  nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwontwikkelingen mogelijk, de bedrijfsactiviteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing en heeft zodoende geen invloed op de flora en fauna. Wel is het zo dat een gedeelte van één van de bestaande schuren wordt gesloopt. Voor de sloop hiervan moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Gezien de aard van de bebouwing is op voorhand uit te sluiten dat zich hier beschermde soorten bevinden zoals vleermuizen. Eventueel aanwezige vogelnesten dienen op voorhand gecontroleerd te worden op jonge dieren en eieren. Wachten met sloop totdat de nesten leeg zijn is een absolute voorwaarde.

Voordat de omgevingsvergunning kan worden afgegeven moet een quickscan worden uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van dieren (vleermuizen, uilen, ed). Het plangebied ligt niet in een gebied met een beschermde status, zoals de Ecologische Hoofdstructuur. De nieuwe inrichting van het erf gaat gepaard met een inrichtingsplan, hierin worden de perceelsgrenzen versterkt met struweelhagen afwisselend met bomen. De wild uit groeiende hagen zijn niet alleen een meerwaarde voor het beeld, maar leveren ook een mooi leefgebied op voor veel soorten vogels en kleine zoogdieren. De algemene zorgplicht (artikel 2 van de Flora- en faunawet) dient altijd in acht te worden genomen voor alle soorten die aanwezig zijn.

4.3 Archeologie

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is het noodzakelijk dat inzicht wordt verkregen in eventueel aanwezige archeologische waarden in het plangebied. Volgens de archeologische beleidskaart is het plangebied gelegen in de archeologische verwachtingszone categorie 6: zone met een lage archeologische verwachting. In deze zone is geen noodzaak tot streven naar behoud in huidige staat. Een inventariserend archeologisch onderzoek (IVO-Protocol 2) is vereist als de oppervlakte van de ingreep groter is dan 2.500 m2 en dieper reikt dan 30 cm onder maaiveld. Aangezien de grond in dit geval niet geroerd wordt, is onderzoek niet nodig. Niettemin kan de aanwezigheid van archeologische sporen of resten nooit volledig worden uitgesloten. Bij eventuele bodemverstorende activiteiten dient men daarom alert te zijn op aanwezigheid van archeologische waarden (zoals vondstmateriaal en grondsporen). Bij het aantreffen van archeologische resten is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien in 2007) aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht.

4.4 Water/ watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) wordt beoordeeld welke waterthema's in het plan relevant zijn.

Omdat dit plan uitsluitend een wijziging van functie van bestaande bebouwing betreft, zijn geen nadelige effecten te verwachten op de waterhuishouding.

4.5 Milieu

4.5.1 Geluid

De Wet geluidhinder heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van de wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect geluid. Geluidsbelasting op gevels van geluidsgevoelige objecten moet binnen de normen blijven. Het gaat hier zowel om geluidhinder van wegverkeer als van railverkeer. Aangezien de situatie op het perceel nagenoeg gelijk blijft, er worden geen (geluidsgevoelige) objecten toegevoegd, bestaat geen akoestisch bezwaar.

4.5.2 Bodem

Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de mate van de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of - en zo ja welke - kosten gemoeid zijn met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bouwontwikkelingen mogelijk, de bedrijfsactiviteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. Een bodemonderzoek is om die reden niet uitgevoerd.

4.5.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de 'Wet luchtkwaliteit' in werking getreden. Met deze wet wordt de wijziging van de Wet Milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. De 'Wet luchtkwaliteit' vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de nieuwe wet en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. Er is sprake van verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekenende mate" indien één van de volgende ontwikkelingen zich voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg of 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 10.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg; 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan heeft niet één van deze ontwikkelingen tot gevolg. Geconcludeerd kan worden dat de luchtkwaliteit door de functieverandering naar werken niet “in overwegende mate” zal verslechteren. Om die reden hoeft niet verder op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

4.5.4 Externe veiligheid

Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn regels gesteld om risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder dit besluit vallen zijn onder meer chemische bedrijven, lpg-tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer aan chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden. Op basis van de "Risicokaart provincie Gelderland" blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd zijn die vallen onder het Bevi. Uitvoering van het voorgenomen plan vormt geen extra risico in het kader van externe veiligheid.

De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor) ligt in "Omgaan met risico's". De algemene uitgangspunten zijn uitgewerkt in de "Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (RNVGS). Sinds augustus 2004 is er sprake van een "Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen". Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de RNVGS verder geoperationaliseerd en verduidelijkt. Als verplichte route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen kunnen rijks-, provinciale en gemeentewegen worden aangewezen. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Om die reden wordt hier verder geen aandacht aan besteed. Verder dient voor wat betreft het aspect externe veiligheid bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met buisleidingen (aardgastransport). In of in de nabije omgeving van het plangebied zijn dergelijke buisleidingen echter niet aanwezig. Op een afstand van ongeveer een kilometer ligt een buisleiding van de gasunie.

4.5.5 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies.

Bij planontwikkeling wordt met behulp van de systematiek uit de VNG-publicatie “bedrijven en milieuzonering” bepaald binnen welke straal bedrijven invloed hebben op de omgeving en met welke aspecten (zoals o.a. geluid en geur) rekening gehouden moet worden. Deze zogenaamde milieuzones zijn bepaald ten opzichte van gevoelige functies, uitgaande van het referentie omgevingstype 'rustige woonwijk'/'rustig buitengebied'.

Op de locatie Middendijk 14 in Nijbroek wordt een meubeltoonzaal met atelierruimte gerealiseerd. Voor beide activiteiten geldt op basis van de VNG-publicatie een grootste afstand van 10 meter. De woningen in de directe omgeving liggen op een grotere afstand dan 10 meter. De vestiging van de meubeltoonzaal met atelierruimte zorgt niet voor een onevenredig aantasting van het woonklimaat in de omgeving.

Daarnaast zijn in de omgeving van het plangebied verschillende agrarisch bedrijven aanwezig. Ook de milieueffecten tussen de agrarische bedrijven en de huidige bedrijfswoning is bekeken. In het kader van de Wet geurhinder en veehouderij moet namelijk de geurbelasting van een agrarisch bedrijf op een gevoelig object berekend worden. De bedrijfswoning aan de Middendijk 14 moet worden aangemerkt als een gevoelige object. Op basis van de berekende geurbelasting kan vervolgens een afstand worden bepaald welke minimaal aangehouden moet worden tussen de agrarische bedrijven en de bedrijfswoning. De geurberekening hoeft niet gedaan te worden wanneer het gevoelig object onderdeel uit maakt van een agrarisch bedrijf of wanneer de agrarische activiteiten waarvan de bedrijfswoning onderdeel uitmaakt op of na 19 maart 2000 zijn opgehouden. Wanneer hiervan sprake is, kan met een vaste afstand van 50 meter rekening gehouden worden.

Aangezien de agrarische activiteiten op de Middendijk 14 pas na 19 maart 2000 zullen stoppen (formeel zijn ze namelijk nog niet gestopt), kan gerekend worden met een vaste afstand van 50 meter. Geen van de agrarische bedrijven in de omgeving ligt binnen een straal van 50 meter van de bedrijfswoning.

Op basis van bovenstaande zijn er milieutechnisch geen bezwaren tegen de vestiging van een atelierruimte met bijbehorende meubeltoonzaal op het perceel Middendijk 14 in Nijbroek.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 De erfbebouwing

Het verzoek voorziet in de functieverandering van het perceel Middendijk 14. Het perceel is geruime tijd in gebruik geweest als agrarisch perceel. De eigenaar is voornemens om de huidige agrarische activiteiten te stoppen en zich volledig te richten op de huidige nevenactiviteiten, te weten interieuradvies en -ontwerp. Voorbeelden van (zelfontworpen) meubels worden tentoon gesteld. Ook vindt op het terrein in beperkte maten afmontage en reparatie van de meubels plaats.

Voor bovenstaande bedrijfsvoering is behoefte aan een atelier, een kantoorruimte, een ruimte waar de meubels en de voorbeeld interieurs tentoongesteld staan en opslagruimte. De bestaande bebouwing op het perceel wordt hiervoor gebruikt. In de huidige situatie is er 1.330 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig. In de nieuwe situatie wordt een deel van een bestaande schuur gesloopt, waardoor de oppervlakte van de bedrijfsbebouwing wordt teruggebracht naar 826 m2.

 

figuur 4: bestaande situatie

figuur 5: nieuwe situatie

Op basis van het regionale beleid zou eigenlijk meer m2 aan bijgebouwen gesloopt moeten worden. Dit doet echter afbreuk aan de kwaliteit van het erf. Zoals uit figuur 5 blijkt, blijft na de sloop van een deel van het gebouw aan de noordzijde, de erfstructuur behouden. Wanneer ook deze schuur gesloopt zou worden (om te voldoen aan de eisen gesteld in het regionale beleid), wordt de erfstructuur ernstig aangetast. De begrenzing van het erf verdwijnt dan en het erf loopt vaag over in het achter- en naastliggende landschap (zie figuur 6).

figuur 6: Een stedenbouwkundig niet wenselijke situatie

Het slopen van de oude karakteristieke schapenstal is niet aanvaardbaar. Deze stal is karakteristiek voor het erf.

Naast het interieuradvies en -ontwerp met bijbehorende meubeltoonzalen is het ook de bedoeling om op het perceel een theeschenkerij te beginnen. Dit is een ondergeschikte activiteit die uitsluitend op afspraak plaats vindt.

5.2 Landschap

Een belangrijke voorwaarde voor de functieverandering is een goed landschappelijke inpassing van het bestaande perceel. Zoals in paragraaf 2.1 al is beschreven wordt het gebied gekenmerkt door een zeer regelmatige verkaveling van haaks op elkaar staande hoofdrichtingen van ontginningsbases zoals wegen en kavels. De wijze van verkavelen wordt ook wel aangeduid als een veenontgingingsgebied, hoewel het feitelijk geen veengebied is. Dit komt door de regelmatige slagen van 60 bij 2250 meter. De verkaveling vormen daardoor min of meer een rooster. Het inrichtingsplan (zie figuur 7) accentueert dit patroon, middels beplating op de grenzen van de slagen (kadastrale percelen). De soort beplanting sluit aan op de meest voorkomende streekeigen boom- of struiksoorten in het gebied. Het gaat hierbij om struiken in de vorm van meidoorn, sleedoorn en Honds Roos. Knotbomen in de vorm van de Schietwilg. Solitaire bomen in de vorm van de Gewone Es en de Zomereik en in een aantal bomenrijen worden Populieren en Essen geplant.

figuur 7: het landschapsinrichtingsplan

Door op basis van het bovenstaande inrichtingsplan het perceel landschappelijk in te richten, wordt de bestaande bebouwing meer afgeschermd zonder dat er een vreemde groene plek in het landschap ontstaat. Daarnaast biedt dit inrichtingsplan nog een voorbeeld. Aan de zijkant van de slagen wordt een openbaar wandelpad aangelegd wat zorgt voor een verbinding tussen de Middendijk en het achterliggende natuurgebied Doevendans. Hierdoor zorgt de ontwikkeling ook nog voor een versterking van de beleving van het landschap.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beeld gegeven van hoe een invulling kan worden gegeven aan de regels. Er wordt eerst inzicht gegeven in de voorgestane opbouw van de planregels (paragraaf 6.2). Vervolgens wordt specifiek ingegaan op de regels ten aanzien van de in het plan neergelegde bestemmingen (paragraaf 6.3). In paragraaf 6.4 worden de mogelijkheden tot flexibiliteit genoemd en in paragraaf 6.5 komt het strijdig gebruik aan de orde.

6.2 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Agrarisch
• Gemengd

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel voorkomen waarvan de ene functie de nodige beperkingen met zich mee kan brengen. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie
• Waarde - Landschap

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Algemene bouwregels

Herbouw (bedrijfs)woningen

In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.

Tevens zijn er bouwregels opgenomen voor de bestaande maten, het overschrijden van bouwgrenzen, ondergronds bouwen en het aaneenbouwen van woningen.

Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan is er een afwijkingsregel opgenomen voor 10% uitbreiding (welke niet van toepassing is voor de inhoud van woningen), openbare nutsvoorziening, antennemasten en mantelzorg. Tevens is een afwijkingsregel opgenomen voor de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande funderingen. Indien aangetoond kan worden dat aan de voorkeursgrenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande funderingen, maar binnen het bouwvlak toegestaan.

Algemene wijzigingsregels

Naast de algemene afwijkingsregels is er ook een algemene wijzigingsregels opgenomen. Het gaat om het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 t/m 6.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Agrarisch

Het deel gelegen achter het voormalige boerenerf heeft de bestemming ´Agrarisch´. Deze bestemming sluit aan op de omliggende gronden die gelegen zijn in het ontwerpbestemmingsplan ´Buitengebied´. In de bestemmingsomschrijving is aangegeven dat deze gronden bestemd zijn voor agrarisch natuurbeheer, hobbymatig agrarisch gebruik, extensief recreatief en/of educatief medegebruik. Het is binnen deze bestemming niet mogelijk een agrarisch bedrijf op te richten. De bouwmogelijkheden zijn daarom ook beperkt tot het realiseren van enkele bouwwerken geen gebouw zijnde.

6.3.2 Gemengd

De gemengde bestemming is neergelegd op het voormalige boerenerf. Daar waar de schuren en de bedrijfswoning staan (exclusief het deel dat gesloopt wordt). Binnen deze bestemming is geregeld dat er op dit deel van het perceel een atelier, meubeltoonzaal en een theeschenkerij gevestigd kunnen worden.

Binnen het bouwvlak wordt de mogelijkheid geboden voor het realiseren van de bedrijfsgebouwen. Het bouwvlak ligt strak om de bestaande bebouwing heen. Voor deze strakke vorm van bestemmen is bewust gekozen, belangrijk uitgangspunt aan medewerking van dit functieveranderingsplan is namelijk de sloop van een deel van de gebouwen. Het aantal m2 aan bedrijfsgebouwen op het perceel moest worden verminderd. Door de bouwvlakken strak om de bestaande schuren neer te leggen, kan het aantal m2 aan bedrijfsgebouwen niet toenemen.

6.3.3 Waarde - Archeologie

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van bepaalde werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

6.3.4 Waarde - Landschap

In de dubbelbestemming Waarde - Landschap zijn de landschapswaarden beschreven die in het Landschaps Ontwikkelingsplan (LOP) zijn opgenomen.

De dubbelbestemming is er op gericht het belang van de herkenbaarheid, de samenhang en de kenmerkende karakteristieken van het landschap te behouden, en waar mogelijk te versterken. Ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op het landschap zoals het vergroten van bouwvlakken worden alleen mogelijk gemaakt indien aangetoond wordt dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van ter plaatse aanwezige landschappelijke waarden zoals opgenomen in de dubbelbestemming. In een aantal gevallen wordt bij nieuwe ontwikkelingen de voorwaarde gesteld dat voorzien moet worden in een voldoende landschappelijke inpassing.

In de dubbelbestemming worden alle voor het plangebied te behouden, te beschermen, te versterken en te ontwikkelen landschapswaarden benoemd. In de regeling wordt een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden opgenomen. Bij dit vergunningstelsel is een tabel opgenomen waarin per onderscheiden waarde is aangegeven voor welke werken en werkzaamheden een uitvoeringsverbod zonder omgevingsvergunning geldt.

In de relevante afwegingskaders voor het verlenen van een vergunning voor werken en werkzaamheden en voor het toepassen van afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden wordt aangegeven dat aanwezige landschappelijke waarden niet onevenredig aangetast mogen worden.

In specifieke gevallen wordt als voorwaarde voor toepassing van de bevoegdheid opgenomen dat moet worden voorzien in een adequate landschappelijke inpassing en dat daarvoor in voorkomende gevallen ruimte gereserveerd moet worden.

Bij het beoordelen van de vraag of en in welke mate landschappelijke waarden in het geding zijn wanneer beoogde ontwikkelingen op basis van de regeling in het bestemmingsplan getoetst worden, maakt de gemeente gebruik van het LOP, van de provinciale nota Kernkwaliteiten Waardevolle Landschappen en van de actuele omstandigheden op de betrokken locatie en in het betrokken gebied. Dan wordt antwoord gegeven op de vraag of aanwezige waarden niet onevenredig worden geschaad en of in voldoende mate wordt bijgedragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

6.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

6.4.1 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteit bevoegdheden (art. 3.6, Wro) dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

6.4.2 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Gemengd': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden beroepen die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemming 'Gemengd': ten behoeve van aan huis verbonden beroepen in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• bestemming 'Waarde - Landgoed': ten behoeve van het mogelijk maken van andere functies zoals bos of natuur in plaats van agrarisch;
• bestemming 'Waarde - Landgoed': ten behoeve van het realiseren van een privé begraafplaats;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de herbouw van de bedrijfswoning buiten de bestaande fundering;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat deze afwijking niet van toepassing is op de inhoudsmaat van woningen en de oppervlaktemaat van overige gebouwen ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek";
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd.

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Planschade

Volgens vast beleid van de gemeente Voorst wordt ten aanzien van ruimtelijke projecten waaruit planschade kan voortvloeien altijd een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer, tenzij er bijzondere redenen zijn om daarvan af te zien. Met de ontwikkelaar van het project is een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.

7.2 Grondexploitatie

Het plan is geen plan zoals aangemerkt in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Derhalve is de gemeenteraad niet verplicht gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door initiatiefnemer gedragen. Het afsluiten van een exploitatieovereenkomst is derhalve ook niet noodzakelijk. De ambtelijke begeleidingskosten welke door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de herziening van het bestemmingsplan zijn verrekend in de leges.

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Uitkomsten vooroverleg artikel 3.1.1 Bro

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In artikel 3.1.1. wordt bij lid 2 de mogelijkheid gegeven dat de Minister van Infrastructuur en Milieu kan aangeven onder welke omstandigheden of in welke gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden met de rijksdienst die betrokken is bij de zorg voor de ruimtelijke ordening. Na overleg met de betrokken departementen is besloten het overleg te beperken tot die zaken waarbij directe belangen aan de orde zijn. Overigens zijn per 1 januari 2012 de voormalige VROM-inspectie en de Inspectie van Verkeer & Waterstaat samengevoegd tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Aangezien er geen sprake is van directe rijksbelangen heeft er geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk.

Er heeft wel vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland. De afdelingen van de provincie Gelderland hebben geconstateerd dat het regionale beleid 'Waar de stallen verdwijnen: oude erven, nieuwe functies (juli 2008)' goed is verwerkt in het plan. Er wordt minder vrijgekomen agrarische bebouwing gesloopt dan volgens het beleid gewenst is, maar dit wordt goed gemotiveerd. Ook vindt er een goede verevening plaats door de aanleg van landschapselementen en een openbaar wandelpad. De provinciale afdelingen kunnen dus constateren dat het provinciale belang goed is verwerkt in het voorliggende plan.

Het waterschap is in kennis gesteld van de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

8.2 Inspraak

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij belast is, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzen fase als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Gezien de aard en omvang van onderliggend plan is inspraak in dit geval achterwege gelaten.

8.3 Zienswijzen

Met ingang van 28 februari 2013 heeft het ontwerp van het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode was het voor iedereen mogelijk een zienswijze in te dienen en daarmee te reageren op de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan.

Er is op 5 april 2013 één zienswijze ingediend (Z-12-00134_2013-15924). Dit is binnen de periode van terinzagelegging. De zienswijze is daarmee tijdig ingediend. De zienswijze is samengevat, beoordeeld en beantwoord in de "Beantwoording zienswijze ontwerpbestemmingsplan Middendijk 14, Nijbroek".

8.4 Aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan

De zienswijze is afgewogen en geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerp. Er zijn ook geen ambtshalve wijzigingen. Het bestemmingsplan is daarom ongewijzigd vastgesteld.