| Plan: | Bestemmingplan Middendijk 85 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0285.20143-VS00 |
Het beschreven beleid is vertaald in bestemmingsregels. De volgende bestemmingen worden in het plan onderscheiden:
Hoofdstuk 1 Inleidende bepalingen
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het ''normale'' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Het betreffende artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen moeten te worden, gemeten moeten worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingen
Artikel 3 Agrarisch
Alle agrarische gronden in het plangebied zijn voorzien van de bestemming Agrarisch. Binnen de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven welke productietakken rechtstreeks zijn toegestaan. Om te bepalen of er sprake is van een intensieve veehouderij is aangesloten bij de richtlijnen uit het reconstructieplan Veluwe. Hierin is opgenomen dat intensieve veehouderij een agrarisch bedrijf of dat deel van een agrarisch bedrijf is waar tenminste 250 m² aan bedrijfsvloeroppervlak aanwezig is dat gebruikt wordt als veehouderij volgens de Wet milieubeheer, waar geen melkrundvee, schapen, paarden of dieren biologisch gehouden worden (conform artikel 2 van de landbouwkwaliteitswet) en waar geen dieren gehouden worden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer. Voor alle agrarische bedrijven geldt dat aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijven (categorie 1 en 2 van de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten) rechtstreeks tot een oppervlakte van 100 m² zijn toegestaan. Dit geldt ook voor nevenfuncties op het gebied van recreatie, dienstverlening en duurzaamheid. Categorie 1- en 2-bedrijven kunnen ook planmer-plichtige bedrijven zijn. Om te voorkomen dat het bestemmingsplan als gevolg van de aan-huis-verbonden beroepen en/of -bedrijven planmer-plichtig wordt, is als voorwaarde opgenomen dat activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage niet zijn toegestaan.
Nieuwbouw ten behoeve van nevenfuncties is toegestaan, met dien verstande dat nieuwbouw ten behoeve van de nevenfunctie caravan- en botenstalling niet is toegestaan. Voor bed & breakfast geldt dat deze in de woning en in de daarbij behorende bijgebouwen is toegestaan met een maximum van 3 kamers en 8 bedden.
Voor de aanwezige agrarische bedrijven zijn bouwvlakken opgenomen. Binnen het toegekende bouwvlak dienen de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen en de andere bouwwerken (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen) te worden gesitueerd. Agrarische bouwvlakken mogen, met inachtneming van de van toepassing zijnde bouwregels, volledig worden bebouwd mits dit noodzakelijk is voor een doelmatige bedrijfsvoering. Voor intensieve veehouderijen is dit niet van toepassing. Voor intensieve veehouderijbedrijven geldt dat geen uitbreiding mogelijk is, tenzij in de regels van de gebiedsaanduiding (artikel 10) anders is bepaald. Bij nagenoeg alle agrarische bedrijven is één bedrijfswoning aanwezig. De maximum inhoudsmaat voor agrarische bedrijfswoningen bedraagt 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen. Herbouw van agrarische bedrijfswoningen is uitsluitend ter plaatse van de bestaande fundamenten toegestaan. Indien herbouw buiten de bestaande fundamenten gewenst is, dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Om deze reden is de herbouw van woningen buiten de bestaande fundamenten toegestaan via een algemene afwijkingsregel (artikel 12). In de tabel voor de bouwregels is een maximum inhoud of oppervlakte opgenomen. Hierbij geldt het volgende:
Afwijkingsregels
Ten behoeve van de flexibiliteit zijn in de planregels de volgende afwijkingsregels van de bouwregels opgenomen:
Ten aanzien van de regeling voor de tweede agrarische bedrijfswoning is aangesloten bij de beleidsnotitie 'tweede agrarische bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven'. Of er sprake is van een dusdanige omvang dat er twee bedrijfshoofden noodzakelijk zijn, dient berekend te worden aan de hand van de 'LEI-methode' zoals deze uitgelegd is in deze notitie. Dat er sprake is van werkzaamheden op niet vooraf te bepalen tijdstippen en dat de woningen niet afzonderlijk verkocht mogen worden, is bestemmingsplantechnisch niet te regelen. Hier dient echter wel rekening mee gehouden te worden. Naast de afwijkingsregels van de bouwregels zijn er ook afwijkingsregels van de gebruiksregels opgenomen. Hierbij gaat het om omschakeling naar de productietak bosbouw, sierteelt of boomkwekerij en het vergroten van het gebruiksoppervlak ten behoeve van nevenfuncties.
Voorwaardelijke verplichting
Binnen deze bestemming is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting opgenomen. De bouwmogelijkheden die door dit bestemmingsplan ontstaan, zijn gekoppeld aan een kwaliteitsimpuls van het plangebied. Binnen 3 jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor de nieuwe pluimveestal, dient uitvoering te zijn gegeven aan de aanleg van het Erfadvies Middendijk 85, met bijbehorende tekening van november 2013 (projektcode PA12Nikkels) van Landschapsbeheer Gelderland. Deze uitwerking is gebaseerd op het concept erfadvies van het Gelders Genootschap van 20 augustus 2012. De betreffende stukken zijn in bijlage 1, 2 en 3 van de regels is opgenomen.
Worden de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen niet uitgevoerd of niet in stand gehouden, dan is het gebruik van de gronden binnen de bestemming 'Agrarisch' in strijd met de bestemming.
Wijzigingsbevoegdheid
Naast afwijkingsregels zijn er ook wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijken. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. Dit bestemmingsplan kent de volgende wijzigingsbevoegdheden:
De wijzigingsbevoegdheid naar Natuur is opgenomen om agrariërs mogelijkheden te bieden voor particulier natuurbeheer. Indien gronden gewijzigd worden naar Natuur ten behoeve van de realisatie van de ecologische hoofdstructuur en eigendomsverhoudingen van de gronden wijzigen, dient gebruik gemaakt te worden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in de bestemming Waarde - Ecologie - EHS.
In een aantal wijzigingsbevoegdheden is als voorwaarde opgenomen dat er sprake moet zijn van een doelmatige bedrijfsvoering. Dit is niet verder in te kaderen omdat een 'doelmatige bedrijfsvoering' een dynamisch begrip is en in de komen jaren aan verandering onderhevig. Op het moment van toetsen dient bepaald te worden wat een doelmatige agrarische bedrijfsvoering omvat. In een aantal wijzigingsbevoegdheden is als voorwaarde opgenomen dat er voorzien moet worden in een voldoende landschappelijke inpassing. In alle gevallen dienen de aanwezige landschappelijke waarden niet onevenredig te worden aangetast.
Reconstructiewet
Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven, leidt de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven en om specifiek te zijn van de intensieve veehouderij. Omdat de reconstructiewetgebieden zijn opgenomen door middel van een gebiedsaanduiding, zijn de regels die hiermee samenhangen in een artikel ten behoeve van de gebiedsaanduiding opgenomen (artikel 10).
Milieuhygiënische inpasbaarheid
In verschillende flexibiliteitsbepalingen wordt als voorwaarde gesteld dat de ontwikkeling 'milieuhygiënisch inpasbaar' is. Milieuhygiënisch inpasbaar is een verzamelbegrip voor verschillende aspecten. Hieronder is weergegeven waar tijdens de toetsing rekening mee gehouden dient te worden:
Artikel 4 Waarde - Archeologie - 6
Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van bepaalde werkzaamheden. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt per archeologische dubbelbestemming een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en dieper dan een bepaalde diepte. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.
Artikel 5 Waarde - Ecologie - EHS
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor gronden die aangewezen zijn als Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Dit betreft zowel gerealiseerde als nog te realiseren natuur. Om te voorkomen dat ontwikkelingen de realisatie van de EHS in de weg staan, dient bij alle ontwikkelingen getoetst te worden aan de aanwezige waarden binnen de EHS. In de bestemmingsomschrijving zijn de kernkwaliteiten weergegeven die genoemd worden in de streekplanuitwerking Kernkwaliteiten en omgevingscondities van de Gelderse Ecologische HoofdStructuur (mei 2006).
Artikel 6 Waarde - Landschap
Voor de verschillende zones uit het landschapsontwikkelingsplan (LOP) is één dubbelbestemming Waarde - Landschap opgenomen. De aangewezen beschermingszones Natte Landnatuur en Weidevogel- en ganzengebieden binnen de dubbelbestemming Waarde - Landschap aangegeven door middel van een specifieke functieaanduiding. In de bestemmingsomschrijving zijn de aanwezige landschappelijke waarden omschreven. Om de aanwezige waarden te beschermen of te versterken, is een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Middels regels wordt het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bepaalde werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren die een aantasting van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden dan wel de cultuurhistorische waarde betekenen. Dit vergunningenstelsel is niet van toepassing voor werken en werkzaamheden binnen het bouwvlak. Voor elke zone is dit vergunningenstelsel gelijk. De mate waarin de werken of werkzaamheden van belang zijn, dient per waarde afzonderlijk bepaald te worden op het moment van de aanvraag. Indien er ontwikkelingen plaatsvinden in het gebied die via een afwijkingsregel of een wijzigingsbevoegdheid worden mogelijk gemaakt, dient tevens te allen tijde rekening gehouden te worden met de waarden zoals opgenomen in de bestemmingsomschrijving.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 7 Antidubbeltelbepaling
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.
Artikel 8 Algemene bouwregels
Herbouw (bedrijfs)woningen
In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.
Tevens zijn er bouwregels opgenomen voor de bestaande maten, het overschrijden van bouwgrenzen, ondergronds bouwen en het aaneenbouwen van woningen.
Artikel 9 Algemene gebruiksregels
Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is Buitengebied toegestaan als die niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze specifieke gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan.
Het gebruik van panden ten behoeve van een seksinrichting is uitsluitend toegestaan indien het gebruik logischerwijs in de bestemmingsomschrijving past. In dit bestemmingsplan zijn geen bestemmingen en bestemmingsomschrijvingen opgenomen waar deze activiteit binnen past. Om deze reden zijn seksinrichtingen in het plangebied niet toegestaan en is het niet noodzakelijk dit in de algemene gebruiksregels specifiek op te nemen.
Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
In het Reconstructieplan Veluwe is een aantal verschillende zones opgenomen. In de gemeente Voorst komen de volgende zones voor:
Voor het verwevingsgebied en het verwevingsgebied met sterlocaties is 1 gebiedsaanduiding opgenomen. Dit omdat gronden in het verwevingsgebied zonder sterlocaties onder voorwaarde alsnog als sterlocaties aangewezen kunnen worden. Voor de regeling is aangesloten bij het Reconstructieplan Veluwe.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan is er een afwijkingsregel opgenomen voor 10% uitbreiding (welke niet van toepassing is voor de inhoud van woningen), openbare nutsvoorziening, antennemasten en mantelzorg. Tevens is een afwijkingsregel opgenomen voor de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande funderingen. Indien aangetoond kan worden dat aan de voorkeursgrenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande funderingen, maar binnen het bouwvlak toegestaan.
Artikel 13 Algemen wijzigingsregels
Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 15 Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 15.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.
Overgangsrecht gebruik
Lid 15.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.
Artikel 16 Slotregel
Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.