| Plan: | Hof van Twello |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0285.20106-VS00 |
Agrarisch
Dit artikel regelt de bestemming van de gronden waarbinnen de agrarische belangen in het algemeen prevaleren boven de andere belangen. Ingevolge de in artikel 1 opgenomen definitie van "agrarisch bedrijf" kunnen de tot Agrarisch bestemde gronden niet gebruikt worden voor doeleinden van bosbouw. Bosbouw kan immers niet worden beschouwd als een agrarische activiteit in het normale spraakgebruik en kan tot wezenlijke verandering leiden van de structuur van het landschap. De bestemming laat wel ruimte voor extensief dagrecreatief medegebruik (wandelen, fietsen, picknickplaatsen en dergelijke). Het blote voetenpad past binnen deze bestemming. Binnen deze bestemming is de aanduiding "parkeerterrein" opgenomen, ten behoeve van het parkeren van bezoekers. Daarnaast kunnen ter plaatse van de aanduiding "co" (cultuur en ontspanning) themawoningen worden gerealiseerd met een museale functie. Voor deze gebouwen is een maximaal toegestane hoogtemaat van 6 meter en een maximaal toegestane goothoogtemaat van 3 meter opgenomen.
Binnen deze gronden mogen verder in principe uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde (afrastering en dergelijke) tot een hoogte van 2,50 meter worden opgericht. Tevens is het mogelijk gemaakt bouwwerken, geen gebouw zijnde tot een verticale diepte van 3 m te realiseren. Deze regel is in het bestemmingsplan opgenomen om de tunnel van perspexwanden mogelijk te maken, welke uitzicht biedt op de verschillende bodemstructuren.
Agrarisch - Agrarisch bedrijf
Deze bestemming heeft betrekking op het binnen het plangebied aanwezige agrarische bedrijf. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf en met name voor de agrarische bedrijfsbebouwing. Het bosbedrijf en de gebruiksgerichte paardenhouderij (recreatieve paardensport/manege) worden niet onder het normale agrarische bedrijf begrepen. Een productiegerichte paardenhouderij (fokken en trainen van op het eigen terrein gefokte paarden) wordt echter wel aangemerkt als agrarisch bedrijf.
Binnen de bestemming Agrische-Agrarisch bedrijf zijn de volgende nevenactiviteiten toegestaan.
Ondergeschikt aan deze activiteiten zijn de gronden ook bestemd voor parkeren, de waterhuishouding en evenementen die verband houden met de educatieve en informatieve aspecten van het bedrijf.
Onderstaand is een nadere toelichting gegeven op diverse “nevenactiviteiten”.
streekwinkel
Met de ”streekwinkel” wordt beoogd dat (agrarische) producten die geteeld worden op het terrein van het agrarische bedrijf, vanuit de winkel verkocht kunnen worden. De streekwinkel is echter ook bedoeld om de producten van andere agrarische bedrijven uit de omgeving en specifieke ambachtelijke producten uit de streek te verkopen. De definitie voor “streekwinkel” is ontleend aan het streekplan Gelderland 2005 en aan de regionale beleidsnotitie “Waar de stallen verdwijnen; Oude erven, nieuwe functies” als uitwerking van het streekplanbeleid. Er is een systematiek in ontwikkeling voor erkende streekproducten. In de praktijk zal zoveel mogelijk op die systematiek –of een opvolger daarvan- aansluiting worden gezocht bij het beoordelen van hetgeen als assortiment volgens het bestemmingsplan wel of niet ter verkoop mag worden aangeboden.
educatieve ruimte en restaurant
Eén van de doelstellingen van Hof van Twello is informatie bieden aan de consument over de producten die geteeld worden op het terrein van Hof van Twello en regio, hoe het product geteeld wordt en hoe het bereid wordt tot maaltijd. Deze informatie is aangegeven in de winkel maar kan ook in groepsverband verkregen worden.In samenwerking met Hof van Twello kunnen de producten bereid worden tot maaltijd en genuttigd worden in het restaurant. Het wordt ook mogelijk gemaakt om maaltijden te nuttigen zonder dat daaraan vooraf een activiteit heeft plaatsgevonden.
wijnmakerij, vis- en vleesrokerij, olieperserij, bakkerij
Hof van Twello werkt samen met andere bedrijven uit de streek en dit heeft geleid dat er op het terrein een wijnmakerij, een vis- en vleesrokerij, een olieperserij en bakkerij aanwezig zijn. De samenwerking tussen de bedrijven biedt meer kansen om plattelandsproducten aan de man te brengen, dan dat ieder bedrijfje dit voor zichzelf ontwikkelt.
kassen
Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om kassen te bouwen tot een oppervlakte van 2000 m². De kassen worden niet alleen gebruikt om producten te telen. De kassen worden voor een deel gebruikt als overdekt terras, een “doe-hoek”, opslagruimte en er is ruimte voor de olieperserij.
aan het platteland gelieerde functies
Hof van Twello is een dynamisch bedrijf en zal zich steeds doorontwikkelen. Dit kan leiden tot nieuwe functies op het gebied van recreatie, cultuur, educatie en ambachtelijke functies, die binnen het concept van Hof van Twello passen. Voor zover deze nieuwe activiteiten voortvloeien en een duidelijke relatie hebben met het platteland c.q. agrarische bedrijvigheid wordt dit planologisch mogelijk gemaakt. Voorbeelden van niet aan het platteland gelieerde functies zijn; een slachterij, houtbewerking, metaalbewerking. Dergelijke activiteiten zijn industrieel gelieerd.
Binnen de tot Agrarisch - Agrarisch bedrijf bestemde gronden mogen de agrarische bedrijfsgebouwen van één bedrijf worden opgericht. Binnen het bestemmingsvlak zijn 2 bedrijfswoningen toegestaan met gezamelijke inhoud van maximaal 600 m3. Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt een maximale hoogte van 2,50 meter; met uitzondering van de bouwhoogte van een hooiberg, (kunst)mest- en/of voedersilo, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 8 m mag bedragen.
Bos
Deze bestemming betreft de gronden, die niet in gebruik zijn bij de landbouw en waaraan belangrijke natuurlijke en landschappelijke waarden kunnen worden toegekend. De bestemmingsregeling is dan ook gericht op het handhaven dan wel het versterken van deze waarden.
De aanlegvergunningen zijn erop gericht de aanwezige waarden zoveel mogelijk te handhaven. Een aantal aanlegvergunningen voorkomt, dat voor het uitvoeren van diverse activiteiten de waarde van het gebied onevenredig zou kunnen worden aangetast. Een aanlegvergunning is niet vereist, indien de andere werken of werkzaamheden worden uitgevoerd in het kader van een beheersplan, zoals is voorzien in de Natuurbeschermingswet, dan wel indien een vergunning ingevolge deze wet is vereist.
Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.
Algemene gebruiksregels
Voor de redactie van de gebruiksregel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend.
In verband met het schrappen van een bordeelverbod is in lid 3.6.2 expliciet opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Het feit dat een bijzondere gebruiksregel is opgenomen betekent niet dat met behulp van een a contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de plankaart en de bouwregels
Algemene ontheffingsregels
In deze regel is aan burgemeester en wethouders op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening een ontheffingsbevoegdheid toegekend voor een aantal met name genoemde ontheffingen.
Indien de plankaart niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikt punten mogelijk te maken. De regel geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke ontheffing kan worden verleend.
Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen dan wel op de kaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze regel mogelijk worden gemaakt.
Voorts is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Het verlenen van ontheffing mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van ontheffing moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.
Overgangsrecht
Bouwwerken die op het tijdstip van de tervisielegging van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde bouwvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.
In het tweede lid is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Illegale bouwwerken en/of illegaal gebruik vallen niet onder het overgangsrecht. Daarnaast eindigt de bescherming van het overgangsrecht indien het afwijkende gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken.