| Plan: | van Spiegelstraat en Covecostraat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0285.171020-VS00 |
Bestemmingsomschrijving
De bestemming 'Centrum' wordt gebruikt voor gebouwen waarbinnen een breed scala aan functies mogelijk is. Het gaat hierbij om de dienstverlening, niet zijnde detailhandel, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en wonen. De functie is toegekend aan de gebouwen direct gelegen aan de Duistervoordseweg. Deze gebouwen kunnen gezien de ligging aan één van de hoofdstraten in de kern Twello en vlak bij het centrumgebied een bredere, en flexibelere bestemming krijgen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'Centrum' is een onderscheid gemaakt tussen welke bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak en welke erbuiten. Waar gebouwen mogen worden gebouwd is dat middels een bouwvlak aangegeven. Middels het bouwvlak wordt tevens de grootte en ligging van de gebouwen bepaald. Binnen het bouwvlak staan de toegestane goot- en bouwhoogte en het maximum aantal woningen vermeld. Buiten het bouwvlak zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.
Maatvoering bouwvlak
De maatvoering van het bouwvlak is maatwerk. Het bouwvlak is aangepast aan de hand van de ingediende plannen voor de bebouwing. Wel is daar waar mogelijk het bouwvlak iets ruimer om de gewnste bebouwing heen getekend. De plannen bevonden zich ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan in een conceptfase. Door een klein beetje rek op te nemen in het bestemmingsplan, krijgt de architect/ontwikkelaar de mogelijkheid het plan op een juiste manier uit te werken, zonder dat het bestemmingsplan daarbij direct belemmerend werkt.
Bestemmingsomschrijving
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, bed en breakfast, alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.
Bouwregels
Binnen deze bestemming is op de kaart onderscheid gemaakt tussen het bouwvlak, de aanduiding erf, de aanduiding tuin en de aanduiding 'specifiek vorm van wonen- middenterrein' . Deze driedeling is bepalend voor de plaats van het hoofdgebouw, de overige gebouwen, de andere bouwwerken en waar niet mag worden gebouwd. Over vergunningvrij bouwen wordt vanzelfsprekend geen uitspraak gedaan. Het toegestane aantal woningen per bouwperceel is aangegeven op de plankaart.
Bouwvlak
Er is gekozen voor een flexibele systematiek waarbij binnen het bouwvlak zowel het hoofdgebouw, de overige gebouwen en andere bouwwerken zijn toegestaan. Feitelijk maakt het dus niet uit wat hier gebouwd wordt, mits het voldoet aan de maximale maatvoering. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maat van het hoofdgebouw is dan ook leidend bij de maatvoering van het bouwvlak. Voor de rijwoningen is als maximale diepte van het bouwvlak 10 meter opgenomen.
Erf
De gronden achter en naast het bouwvlak zijn op de kaart aangeduid met de aanduiding erf. Op het erf zijn uitsluitend overige gebouwen en andere bouwwerken toegestaan. Overige gebouwen moeten altijd minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Voor deze maat is gekozen om het visuele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen te behouden. Voor overkappingen geldt dat deze minimaal 1 meter achter de voorgevel moeten worden gebouwd. Het gaat hier vaak om carports. De goot- en bouwhoogte van overige gebouwen mag niet meer dan 3 respectievelijk 5 meter bedragen. Dit is een maat die veel voorkomt en voldoet aan de gemiddelde eisen en wensen van de burger. Ook wordt met deze maat voldoende onderscheid aangebracht tussen hoofdgebouw en overige gebouwen. Om te voorkomen dat de (analoge) kaart onoverzichtelijk wordt is er voor gekozen de hoogteaanduiding voor overige gebouwen niet op de kaart op te nemen.
De oppervlakte overige gebouwen is begrensd. Deze oppervlaktemaat geldt alleen binnen de gronden met de aanduiding erf. Wat er aan overige gebouwen binnen het bouwvlak wordt gebouwd telt niet mee. Binnen de aanduiding erf mag maximaal 50 m² aan overige gebouwen worden gebouwd. Daarnaast mag het bebouwingspercentage aan overige gebouwen van de gronden met de aanduiding erf de 50% niet overschrijden. Deze oppervlaktemaat aan overige gebouwen biedt - naast het toegestane oppervlak binnen het bouwvlak en de mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen - de burger voldoende flexibiliteit om direct in hun behoefte te voorzien. Anderzijds blijft de open ruimte op het erf voldoende gewaarborgd.
Het middengebied
Er is een specifieke bouwaanduiding voor het middengebied opgenomen. Het middengebied wordt hoofdzakelijk gebruikt voor de ontsluiting van de verschillende woningen, maar ook voor de bouw van 2 bergingen behorende bij 2 van 4 rijwoningen in het achterste blok. Middels de specifieke bouwaanduiding wordt geregeld dat deze twee bijgebouwen gerealiseerd mogen worden. Het overige terrein blijft onbebouwd om de ruimte te bieden voor het parkeren op eigen terrein.
Andere bouwwerken
Op de gronden met de aanduiding bouwvlak, erf en tuin mogen ook andere bouwwerken worden gebouwd tot een hoogte van 3 meter. Voor erfafscheidingen op gronden met de aanduiding tuin geldt een maximale hoogte van 1 meter en binnen het bouwvlak en erf maximaal 2 meter. Speeltoestellen en vlaggenmasten mogen maximaal 4,5 respectievelijk 8 meter hoog zijn. Overkappingen vallen ook onder andere bouwwerken en de oppervlakte van alle andere bouwwerken samen mag niet meer dan 20 m² bedragen.
Aan huis verbonden beroep en -bedrijf
Binnen de woonbestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
Opslag ten behoeve van het aan huis verbonden beroep en/of -bedrijf valt ook binnen het toegestane aantal vierkante meters.
Gezien de liggen van alle woningen dicht tegen het centrum, is er voor gekozen de eis om te parkeren op eigen terrein los gelaten. Er is in de omgeving voldoende parkeergelegenheid aanwezig.
Bed & breakfast
De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk worden gebruikt voor het voeren van een bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. Ook de overige gebouwen kunnen hier gedeeltelijk voor worden gebruikt. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omgeving of voor de normale afwikkeling van het verkeer en er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Hiervoor worden de CROW-normen gehanteerd. Vanzelfsprekend is de geldende milieuwetgeving ook van kracht.
Bestemmingsomschrijving
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, beroepen en bedrijven aan huis, bed en breakfast, alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden, water en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan. Voor het appartementencomplex is de functieaanduiding ´gestapeld´ opgenomen.
Bouwregels
Binnen deze bestemming is een grote mate van vrijheid gecreëerd. Middels een gevellijn wordt vastgelegd waar de voorgevel van het hoofdgebouw moet liggen. Wel wordt de mogelijkheid geboden om enkele geveldelen voor de voorgevellijn te realiseren. Verder is een bebouwingspercentage van 40% opgenomen, en zijn afstanden tot de zijdelingse en achtererfgrens opgenomen.
Overige gebouwen moeten altijd minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Voor deze maat is gekozen om het visuele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen te behouden. De oppervlakte van deze overige gebouwen mag maximaal 120 m2 bedragen, mits de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van het bouwperceel.
Aan huis verbonden beroep en -bedrijf
Binnen de woonbestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
Opslag ten behoeve van het aan huis verbonden beroep en/of -bedrijf valt ook binnen het toegestane aantal vierkante meters.
Gezien de liggen van alle woningen dicht tegen het centrum, is er voor gekozen de eis om te parkeren op eigen terrein los gelaten. Er is in de omgeving voldoende parkeergelegenheid aanwezig.
Bed & breakfast
De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk worden gebruikt voor het voeren van een bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. Ook de overige gebouwen kunnen hier gedeeltelijk voor worden gebruikt. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omgeving of voor de normale afwikkeling van het verkeer en er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Hiervoor worden de CROW-normen gehanteerd. Vanzelfsprekend is de geldende milieuwetgeving ook van kracht.
Wijzigingsbevoegdheid naar 'Maatschappelijk'
In de bestemming 'Wonen' is een wijzigingsbevoegdheid naar 'Maatschappelijk' opgenomen ten behoeve van het omzetten van een reguliere woning naar een zorgvoorziening. Hiermee komt het bestemmingsplan tegemoet aan de maatschappelijke wens om zorg op maat en in de eigen omgeving te kunnen bieden. De voorwaarden waaronder van de wijzigingsbevoegdheid gebruik wordt gemaakt, hebben betrekking op de ruimtelijke uitstraling die de bestemmingswijziging heeft. Zo mogen de gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen woningen niet onevenredig worden benadeeld en dient op eigen terrein in de extra parkeerbehoefte te worden voorzien. Het overlastaspect valt buiten de beoordelingscriteria. Het bestemmingsplan is daarvoor niet het juiste kader. Het tegengaan van overlast door of vanwege het gebruik van gronden en bouwwerken behoort tot het domein van de Algemene plaatselijke verordening.