Middendijk naast nr. 52, Nijbroek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Middendijk 52 in Nijbroek heeft bij de gemeente Voorst een verzoek ingediend voor het realiseren van twee geschakelde woningen op het naastgelegen perceel ten zuiden van de bestaande woning. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn binnen het bouwvlak vier woningen toegestaan. Gelet op de omvang van het bouwvlak betekent dit dat er enkel een rijtje van vier woningen mogelijk is. Om deze planologische mogelijkheden volledig te benutten binnen het huidige bouwvlak moet eveneens de woning van initiatiefnemer worden gesloopt. Om deze reden wil initiatiefnemer één bouwtitel inleveren en twee geschakelde woningen realiseren. Het totaal aantal woningen komt daarmee uit op 3. Om dit mogelijk te maken is een verruiming van het bouwvlak noodzakelijk.

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Nijbroek 2008'. De gronden binnen het plangebied zijn bestemd voor woondoeleinden waarbij de aanduidingen tuin en erf zijn opgenomen. Initiatiefnemer heeft ook het achterliggende weiland (ten oosten van de woning) in bezit. Deze grond is bestemd als agrarisch zonder bouwvlak.

De situering van de nieuwe woningen (gedeeltelijk) buiten het bouwvlak noodzaakt tot een herziening van het geldende bestemmingsplan.

1.2 Doel van het bestemmingsplan

Doel van dit bestemmingsplan is het aanpassen van het bouwvlak om de bouw van twee geschakelde woningen op het perceel naast de Middendijk nummer 52 in Nijbroek juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.3 Ligging plangebied

De situering van het plangebied in de gemeente Voorst is opgenomen in Afbeelding 1. Het perceel ligt in het noorden van de kern Nijbroek ten oosten van de Middendijk. Een luchtfoto van het perceel is weergegeven in afbeelding 2. Binnen het rode rechthoek worden de twee geschakelde woningen gebouwd. De gronden zijn kadastraal bekend als NBK, sectie B, nummers 2012 en 2026.

Afbeelding 1 - ligging plangebied

Afbeelding 2 - luchtfoto perceel 2017

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie

2.1 Historische en bestaande situatie

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis Nijbroek

Het kerkdorp Nijbroek (of Nieuwe Broek) is, zoals de naam doet vermoeden een nieuw gestichte nederzetting maar wel met een respectabele ouderom. De polder Nijbroek is één van de oudste broekontginngingen binnen de gemeente Voorst. In 1328 werd door graaf Reinald II van Gelre al opdracht gegeven om het broekgebied ten noorden van Twello te ontginnen. Kenmerkend voor de polder Nijbroek is de rationele verkaveling. De oorspronkelijke kavels hadden een breedte van 60 meter en een lengte van ongeveer 2.250 meter. Ook kwamen er kavels voor met een breedte van 30 meter ('striepe' genoemd) en 90 meter breed ('half erf' of 'mat' genoemd).

In het midden van de polder werd op een breedte van 120 meter en een lengte van circa 150 meter een min of meer vierkant perceel uitgespaard. Binenn dit gebied werd de kerk gebouwd en is het dorp Nijbroek verder gegroeid. In eerste instantie volgden een pastorie en enkele boerderijen. De grootste verdichting vond vooral plaats langs de Middendijk, de doorgaande weg door het dorp Nijbroek. Waar deze route het Geersepad kruist bij de kerk ontstond het dorpshart. Ten westen van de wetering kwamen de school, de kerk, het café en de winkel bij elkaar. Vanaf de jaren 70 in de vorige eeuw is het dorp verder uitgebouwd. Met name langs de Dijkhuizenweg en het Geersepad. Ten behoeve van deze bebouwing zijn een boerderij, het voormalige pastoriegebouw en de school aan het Geersepad verdwenen. De historische kaarten die zijn opgenomen in afbeelding 3 laten de ontwikkeling van het dorp Nijbroek zien in de periode 1850 tot 2017. Zo is ook te zien dat door de nieuwe bebouwing aan de Dijkhuizen weg het oorspronkelijke vierkante dorpsgebied uit de middeleeuwen weer is ontstaan.

Afbeelding 3 laat eveneens zien dat de oostzijde van de Middendijk sinds het begin van de 20e eeuw bebouwd is geraakt.

Afbeelding 3 - ontwikkeling van het dorp Nijbroek (bron: www.topotijdreis.nl)

2.1.2 Cultuurhistorie

Het ontginningsgebied Polder Nijbroek is cultuurhistorisch gezien van grote waarde. Deze soort ontginningen zijn landelijk gezien niet zeldzaam. Maar de late ontginning van de Polder Nijbroek in een gebied waar deze soort ontginningen weinig voorkomen maakt het gebied van bijzondere waarde. Tot ongeveer 1900 is de polder behoorlijke bebost geweest. Voor een dicht bosbestand was het gebied te nat. Nadat de afwatering van het gebied verbeterde en het mogelijk werd de landerijen voor agrarische doeleinden te gebruiken zijn de bosschages grotendeels verdwenen. Hagen, houtsingels of boomrijen (veelal in de vorm van populier, eik, meidoorn, wilg, iep of els) vormden de scheiding tussen de verschillende kavels.

Van oudsher liepen veel kerkpaden door de polder naar de kerk. Alleen het Geersepad en Kerkepad (lopende van oost naar west) zijn nog over. De belangrijkste cultuurhistorische waarden van het dorp bestaan uit de middeleeuwse verkaveling rondom de kerk en de historische bebouwing. De middeleeuwse verkaveling is nog zichtbaar in de loop van de Dijkhuizenweg. De vrije ligging van de kerk (en pastorie) in een vrijwel open groene ruimte is in de loop van de eeuwen uitgegroeid tot een aparte kwaliteit van het gebied. De kerk is een Rijksmonument. Verder zijn in het dorp een aantal gemeentelijke monumenten aanwezig. Zo ook direct ten zuiden van het plangebied. De 4 Diaconie-huisjes (Middendijk 44 tot en met 50) zijn gebouwd rond 1888 en deden dienst als arbeiderswoningen. Sociaal-historisch gezien zijn deze woningen een goed voorbeeld van de huisvesting van de arbeidersklasse in de 19e eeuw. Deze huisjes waren zogenaamde diaconie- of armenhuisjes en werden in opdracht van de diaconie van de Hervormde Gemeente in Nijbroek gebouwd.

2.2 Bestaande situatie

Het perceel is gelegen in de lintbebouwing langs de oostzijde van de Middendijk in Nijbroek en ligt op de grens met het buitengebied. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn binnen het bestaande bouwvlak 4 woningen toegestaan. Binnen het bouwvlak is reeds één vrijstaande woning (Middendijk 52) aanwezig. Vanwege de maatvoering van het bestaande bouwvlak is enkel een rijtje van 4 woningen mogelijk. Dit is, mede vanwege de bestaande woning, niet haalbaar. Ruimtelijk gezien is het ook niet wenselijk om de vrijstaande woning te slopen om de rijtjes woningen te realiseren. Rijtjeswoningen passen onvoldoende in het bebouwingsbeeld van de Middendijk. Het dorpslint wordt gekenmerkt door overwegend vrijstaande woningen. In de bestaande situatie worden de gronden rondom de woning gebruikt als tuin. De gronden waarop de nieuwe woningen worden gerealiseerd kent geen bebouwingshistorie en is in gebruik als grasland.

Afbeelding 4 - uitsnede bestemmingsplan Nijbroek 2008

2.3 Toekomstige situatie

Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn 4 woningen toegestaan binnen het bouwvlak. Binnen de afmetingen van het huidige bouwvlak betekent dit een rijtje van vier woningen. Op de monumentale diaconie-huisjes na passen rijtjeswoningen niet goed in het beeld van het dorp Nijbroek. Het nieuwbouwplan gaat daarom uit van twee geschakelde woningen. Omdat dit niet past binnen de huidige afmetingen van het bouwvlak wordt met dit nieuwe bestemmingsplan het bouwvlak aangepast. In de uiteindelijke situatie bedraagt het aantal woningen drie. Als compensatie voor het verruimen van het bouwvlak voor de bouw van de twee geschakelde woningen levert initiatiefnemer één bouwtitel in. Het is van belang dat de nieuwe woningen, het erf en de tuinen op een juiste manier worden ingepast. Deze moeten goed aansluiten bij de kenmerken van het dorp Nijbroek. Het totaalplan van de nieuwe woningen en het inrichtingsplan is opgenomen in Bijlage 2 van de regels van dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 geeft een uitgebreidere toelichting op het plan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de landschappelijke inrichting van het perceel, de ontworpen nieuwe woningen en de ruimtelijk afweging waarom medewerking aan het plan mogelijk is.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt het belangrijkste ruimtelijke beleidskader beschreven op de verschillende overheidsniveaus (rijk, provincie, regionaal en gemeente).

3.2 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze visie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de (nieuwe) ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Hierin heeft zij gekozen voor thema's zoals concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen opgesteld: concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken; de bereikbaarheid verbeteren; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Eén van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie.

Voor de ruimtelijke ordening heeft dit geleid tot minder nationale belangen (van 39 naar 13) en eenvoudigere regelgeving. Hiermee is duidelijk het roer omgegooid, meer ruimte voor provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie. Dit komt voort vanuit de gedachte dat provincies en gemeenten beter weten wat er lokaal speelt en daardoor beter kunnen afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Dit biedt ook meer mogelijkheden voor burgers en bedrijven voor eigen initiatief en ontwikkeling.

Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het Rijk richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen als geheel. Hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur, ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten, waterveiligheid en milieukwaliteit en de bescherming van ons werelderfgoed zijn daarbij onderwerpen. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaat boeken.

Ladder duurzame verstedelijking

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Afbeelding 5 - schema Ladder voor duurzame verstedelijking

Met ingang van 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden. Ongewijzigd hierin is dat in de toelichting op bestemmingsplannen de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling zijn bepalend voor de afbakening van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden onderzocht. In de wet is bovendien toegevoegd dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied goed gemotiveerd moet worden waarom deze niet in bestaand stedelijk gebied te realiseren is.

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er wel of geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkelingen in relatie tot de omgeving.

Gezien de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, zijn de SVIR en de (nieuwe) Ladder voor duurzame verstedelijking op onderliggend plan niet van toepassing. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals hierboven benoemd. Het gaat om een aanpassing van het bouwvlak, er is geen sprake van een toevoeging van het aantal woningen. Er wordt zelfs één bouwtitel ingeleverd. Het Rijk heeft dan ook geen verdere bemoeienis met de planvorming. Nadere toetsing aan de ladder is om deze reden dan ook niet noodzakelijk.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Gelderland

De omgevingsvisie Gelderland is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies.

De provincie kiest ervoor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan maatschappelijke opgaven: een duurzame economische structuur en het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. De uitwerking van de omgevingsvisie is hierbij opgehangen aan de termen dynamisch, mooi en divers. Gelderland is een dynamische provincie in een prachtige setting, met een grote diversiteit. Dynamisch duidt op economische ontwikkelingsaspecten als innovatie, duurzaamheid en bereikbaarheid. Mooi staat voor onze natuurdoelen en de kwaliteiten die we willen borgen en verder ontwikkelen. Divers gaat over het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en het koesteren van de regionale identiteit.

Afbeelding 6 - uitsnede Omgevingsvisie Gelderland.

Het plangebied ligt in de regio Stedendriehoek. Bovendien is het plangebied gelegen in het nationale landschap De Veluwe, deelgebied Noordelijke IJsselvallei. De provincie wil samen met haar partners de Kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen behouden, herstellen en versterken. Nieuwe bestemmingen worden alleen mogelijk gemaakt als de Kernkwaliteiten worden behouden en/of versterkt. De kernkwaliteiten van de Noordelijke IJsselvallei worden als volgt omschreven:

• karakteristiek grootschalig open komgebied met weidebouw, doorsneden door lange zuid-noord lopende weteringen;
• fijnmazig rechthoekige verkaveling haaks op de weteringen, boerderijen in linten langs de weteringen, weinig bebouwing;
• karakteristieke kleinschalige oeverwal met afwisseling van buurtschappen en verspreide bebouwing, grasland en bouwland, onregelmatige blokverkaveling en houtsingels tussen de landwegen;
• rond Nijbroek markante veertiende-eeuws verkavelings- en slotenpatroon (slagenverkaveling);
• vrij uitzicht vanaf de dijk over het binnendijkse landschap en rivier met uiterwaarden;
• rust, ruimte en donkerte.

Het geldende bestemmingsplan staat het aantal van vier woningen binnen het bouwvlak al toe. Van een nieuwe bestemming is zodoende geen sprake, enkel een aanpassing van het bouwvlak en aantal (toegestane) woningen. Ruimtelijk gezien past dit beter op de locatie. Bovendien wordt het perceel op een juiste manier landschappelijk ingepast. De nieuwe juridisch-planologische situatie zorgt niet voor een verslechtering van de kernkwaliteiten van de Noordelijke IJsselvallei.

Daarnaast bevat de Omgevingsvisie Gelderland het belangrijke instrument de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Hierin staan kwaliteiten en doelen centraal, niet de regels. Dit houdt in dat bij bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling er moet worden aangegeven hoe met de ladder is omgegaan wat betreft behoefte, bestaand stedelijk gebied en bereikbaarheid. Gezien de aard en omvang van het plan én de reeds bestaande planologische mogelijkheden is een afweging met de Gelderse ladder niet aan de orde.

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

Het is voor provincies mogelijk om invloed uit te oefenen op bestemmingsplannen en de daarbij behorende toelichting (artikel 4.1 Wro). De omgevingsverordening Gelderland dient dan ook als een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De verordening kent de volgende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Luchtvaart, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Natura2000-gebied, Landschap, Water en milieu en Erfgoed. Op het plangebied zijn de kaarten Landschap (Nationaal landschap) en Water (intrekgebied).

Artikel 2.7.4.2 van de Omgevingsverordening Gelderland geeft aan dat een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap en buiten de Groene Ontwikkelingszone, het Groene Natuurnetwerk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, alleen bestemmingen mogelijk maakt die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap niet aantasten of versterken. Voorliggend bestemmingsplan is hier niet mee in strijd. Het perceel heeft reeds een woonbestemming waar vier woningen toegestaan zijn. Als tegenprestatie voor het verruimen van het bouwvlak vervalt één woningbouwtitel. Daarnaast is bij de uitwerking voldoende rekening gehouden met een goede landschappelijke inpassing.

Ook is het plangebied aangeduid als intrekgebied. Deze gebieden mogen geen bestemming krijgen die de winning van fossiele energie zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas mogelijk maakt. Ook dit is niet van toepassing op voorliggend bestemmingsplan.

Zoals uit bovenstaande is gebleken vormt de Omgevingsverordening Gelderland geen belemmeringen voor het plan. Met name vanwege de reeds bestaande planologische mogelijkheden op het perceel.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in de omgevingsvisie Gelderland. In de Regionale Structuurvisie heeft de regio Stedendriehoek ruimtelijk beleid ontwikkeld voor de lange termijn (2030). De doelstelling luidt hierbij: het behoud en versterking van de samenhang en variatie in woon-, werk- en recreatiegebieden, met het gelijktijdig ontwikkelen van nieuwe kwaliteiten in water, natuur, landschap en landbouw. De regionale structuurvisie is richtinggevend voor de ruimtelijke ontwikkeling (Intergemeentelijk Structuurplan).

De Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030 doet geen uitspraken over plannen van deze omvang.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

Op 18 december 2017 heeft de gemeente Voorst de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' vastgesteld. Deze Ruimtelijke Toekomstvisie is vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet (treedt naar verwachting in 2021 in werking) opgesteld. Met de nieuwe omgevingswet moet een balans worden gevonden tussen enerzijds dynamiek en zekerheid anderzijds. Participatie speelt hierbij een belangrijke rol. De rol van de overheid is namelijk aan het veranderen. Inwoners en ondernemers krijgen een steeds grotere rol in het ruimtelijk beleid. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen initiatieven vanuit de samenleving waar mogelijk meer ruimte. De taak van de gemeente richt zich voornamelijk op het afwegen van alle belangen. De doelen worden uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda Ruimtelijke Toekomstvisie. In de uitvoeringsagenda wordt gespecificeerd wat, met wie en op welke termijn de uitvoering plaatsvindt. De uitvoeringsagenda heeft, net zoals de samenleving, een dynamisch karakter. Beiden zijn continu onderhevig aan nieuwe ontwikkelingen en daarom wordt het document met enige regelmaat vernieuwd, aangevuld en geactualiseerd.

Voor de grotere kernen in de gemeente Voorst zijn er afzonderlijke dorpsvisies opgesteld. De planlocatie ligt ten noorden van de kern Twello. Voor dit gebied is geen aparte dorpsvisie opgesteld.

De RTV 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' heeft een dubbele doelstelling. Enerzijds zijn bij de totstandkoming van de RTV doelen bepaald met de samenleving en hoe deze behaald moeten worden. Aan de andere kant dient de visie ook als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Centraal in het ruimtelijk beleid van de gemeente Voorst staat dan ook onze eigen identiteit.

Nieuwe ontwikkelingen moeten hierbij aansluiten en waar mogelijk versterken. Onder identiteit wordt verstaan: diversiteit en kwaliteit van de landschappen in de gemeente, de bijzondere monumenten en rijke cultuurhistorie, de dorpse schaal van de kernen, de menselijke maat en de krachtige sociale samenhang in de gemeente. Ook duurzaamheid maakt een onderdeel uit van de identiteit. Het gaat dan om de wens en de noodzaak om de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteiten toekomstbestendig te maken. Op basis van de identiteit zijn in Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst de volgende thema's geformuleerd.

• Wonen, leefbaarheid en sociale cohesie;
• Werken, innovatie en recreatie;
• Omgeving en landschap;
• Energie en klimaat.

In het voortraject is al rekening gehouden met de landschappelijke inpassing van het perceel. In feite voorziet het plan enkel in een aanpassing van het bouwvlak en het aantal woningen (één minder dan de bestaande situatie). Ruimtelijk gezien is dit wenselijker dan de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt voor het plangebied. Verder past het plan, gezien aard en omvang, binnen de uitgangspunten van de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst.

3.5.2 Bestemmingsplan Nijbroek 2008

In het bestemmingsplan Nijbroek 2008 zijn de gronden bestemd voor woondoeleinden waarbij binnen het bouwvlak vier woningen zijn toegestaan. Het (toegestane) gebruik van de gronden wijzigt niet. Het plan voorziet in de aanpassing van het bouwvlak waarbij het aantal toegestane woningen wordt verminderd van 4 naar 3. Er is in het geldende bestemmingsplan Nijbroek 2008 geen mogelijkheid opgenomen om het plan te realiseren.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ingrepen dient onderbouwd te worden of het voornemen 'redelijkerwijs uitvoerbaar' is. In dit hoofdstuk wordt per aspect (milieu, flora en fauna, archeologie, watertoets en economie) aangegeven in hoeverre het plan uitvoerbaar is.

4.2 Milieu-aspecten

4.2.1 Bodem

Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan onderzoek te worden verricht naar de geschiktheid van de gronden voor het beoogde doel. In het geval van een verontreiniging moet de mate van de omvang ervan worden vastgesteld, zodat beoordeeld kan worden of -en zo ja welke- kosten gemoeid zijn met het verwijderen of verminderen van die verontreiniging, zodat voldaan wordt aan de eisen van de milieuwetgeving.

Het plan voorziet in een aanpassing van het bestemmingsplan om het bouwvlak aan te passen voor de bouw van twee geschakelde woningen. Dit onderzoek (met rapportnummer K173791, zie Bijlage 2) is op 20 december 2017 uitgevoerd door De Klinker Milieu. Het onderzoeksgebied heeft een oppervlakte van circa 1.100 m². Het doel van het bodemonderzoek was het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie en het nagaan of er gebruiksbeperkingen bestaat voor het beoogde gebruik.

Tijdens het veldonderzoek heeft een visuele beoordeling van asbest in de bodem plaatsgevonden. Er is in de bodem geen 'asbestverdacht' materiaal aangetroffen. Zintuigelijk zijn in de bodem wel sporen van puin aangetroffen. Dit blijkt echter eenduidig materiaal te zijn, namelijk baksteen.

Uit de onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat:

• De bodem op de locatie bevat in de bovengrond sporen baksteen;
• De bovengrond is licht verontreinigd met kobalt en nikkel;
• In de ondergrond van het gehele terrein zijn geen verhoogde concentraties aangetroffen;
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

De hypothese, waarbij is uitgegaan van een onverdachte locatie, wordt verworpen. Echter hoeft er op basis van de onderzoeksresultaten geen verder onderzoek uitgevoerd worden. De onderzoekslocatie wordt op basis van het bodemonderzoek geschikt geacht voor de bouwplannen en het voorgenomen gebruik.

4.2.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies zoals wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies. Deze afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. De milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam en onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten als geur, stof, geluid en gevaar. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het type rustige woonwijk en gemengd gebied.

Aan de overzijde van het perceel is een tankstation gevestigd. Op basis van de VNG-uitgave wordt een dergelijk tankstation gezien als categorie 2. De hindercirkel van bedrijven behorende tot deze categorie bedraagt 30 meter voor de aspecten geluid en geur. Bij het bepalen van het bouwvlak waarbinnen de nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden is hiermee rekening gehouden. Omdat deze richtafstand gehanteerd wordt is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gewaarborgd op het perceel. Bovendien wordt het tankstation ook niet extra belemmerd in de bedrijfsvoering door de nieuw te bouwen woningen.

4.2.3 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden moet worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting.

Het plangebied ligt aan de Middendijk. Ter plaatse van het plangebied geldt een maximale snelheid van 30 kilometer per uur. De Wet geluidhinder isr niet van toepassing op wegen die liggen binnen een woonerf en voor 30 km/u-wegen. Voor deze wegen gelden geen zones. Meestal veroorzaken deze wegen geen geluidsbelastingen boven de voorkeurswaarde.

Ondanks de aard van de weg is in 2015 een indicatieve berekening (SRM1) uitgevoerd. Hierbij is op basis van tellingen uit 2012 en een groei van 1% per jaar (tot 10 jaar na bouw) en een snelheid van 50 km/u (en de afstand van ca. 20 meter tot de woning) uitgegaan van 1.100 voertuigen. Hierbij is uitgegaan van een worst-case scenario om zeker te weten dat het leefklimaat voldoende is onderbouwd. Uit deze berekeningen is een geluidsbelasting van ongeveer 47,8 dB naar voren gekomen. Bij een afstand van 25 meter is deze belasting ongeveer 46,7 dB. De voorkeursgrenswaarde is 48 dB. Op basis van de indicatieve berekeningen is geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.

Vanwege de aard van de Middendijk ter plaatse van de planlocatie en de uitgevoerde indicatieve berekeningen is geen verder akoestisch onderzoek uitgevoerd. De geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen blijft onder de voorkeursgrenswaarde.

4.2.4 Luchtkwaliteit

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer, in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen (ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'). In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Wet luchtkwaliteit bestaat uit in Europees verband vastgestelde normen voor maximumconcentraties voor een aantal luchtvervuilende stoffen. In Nederland kunnen met name fijnstof (PM10) en stikstofoxiden (NO2) problemen opleveren met betrekking tot overschrijding van de grenswaarden. Fijnstof wordt grotendeels veroorzaakt door grote industriële bronnen en het wegverkeer, NO2 wordt voornamelijk veroorzaakt door wegverkeer. Indien het uitoefenen van bevoegdheden zoals het vaststellen van bestemmingsplannen of het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van de Wabo gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de afwijking per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan c.q. de afwijking niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Volgens het NSL draagt een project 'niet in betekenende mate' (Nibm) bij zo lang de concentratie fijnstof of stikstofdioxide niet meer dan 3% bedraagt. Volgens de regeling Nibm wordt die grens pas overschreden bij bijvoorbeeld woningbouwprojecten van meer dan 1500 woningen of kantoorlocaties met meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlak. Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

Het bestemmingsplan heeft niet één van bovenstaande ontwikkelingen tot gevolg. Geconcludeerd kan worden dat de luchtkwaliteit 'niet betekenende mate' zal verslechteren. Om die reden hoeft niet verder op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

4.2.5 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en de mobiele (vervoer gevaarlijke stoffen) bronnen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen groepsrisico (GR) en plaatsgebonden risico (PR). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten.

Van belang is het uitvoeringsprogramma externe veiligheid van de provincie Gelderland. Een belangrijk product dat hieruit voortvloeit is de zogeheten Gelderse risicokaart.

Afbeelding 7 - uitsnede risicokaart Gelderland

Op bovenstaande afbeelding is te zien dat er in de directe nabijheid van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Daarnaast loopt het plangebied een klein risico op overstromingen. Dit betekent dat er overstromingen kunnen plaatsvinden, maar de kans dat dit binnen een mensenleven plaatsvindt is zeer gering. Het plangebied ligt in een beschermd gebied. Dat wil zeggen dat dit gebied beschermd wordt door een primaire waterkering tegen buitenwater (zee, grote rivieren etc.) en regionale wateren (kleine rivieren, kanalen etc.).

Gezien de huidige planologische mogelijkheden en het feit dat er in de directe omgeving geen stationaire en mobiele risicobronnen aanwezig zijn luidt de conclusie dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het plan om twee geschakelde woningen te realiseren.

4.2.6 Flora en fauna

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient de natuurwetgeving beschouwd te worden. Deze wetgeving richt zich op twee hoofdthema's. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming).

De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt vanaf 1 januari 2017 drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de nieuwe Wet natuurbescherming is drieledig:

• 1. bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• 2. decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• 3. vereenvoudiging van de regels.

In tegenstelling tot de Natuurbeschermingswet 1998 is de bescherming van Beschermde Natuurmonumenten komen te vervallen in de nieuwe Wet natuurbescherming. De wet gaat in op gebiedsbescherming (Natura 2000-gebieden of Nationaal Natuurnetwerk) en op soortbescherming.

De Wet natuurbescherming heeft de verbodsbepaling uit de Flora- en faunawet overgenomen dat activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten, verboden zijn. De verboden activiteiten zijn het op enige wijze verwijderen van beschermde inheemse planten van hun groeiplaats, een beschermde inheemse soort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren. Opzettelijk verstoren van vogels is in sommige situaties wel toegestaan. Verstoren zonder dat er van tevoren een goed onderzoek naar beschermde soorten is uitgevoerd blijft strafbaar.

Omdat het bestemmingsplan moet worden aangepast voor het nieuwbouwplan is op 6 december 2017 een Quickscan natuuronderzoek uitgevoerd op het perceel door Foreest Groen Consult. Een Quickscan geeft een inzicht in de eventuele aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten.

Uit de Quickscan wordt geconcludeerd dat het weiland een vrij intensief gebruikt weiland is met uitsluitend algemene soorten. De randen naar de watergangen zijn bovendien intensief onderhouden. Er zijn geen beschermde soorten planten aangetroffen. Ook wordt dit niet verwacht.

Op het gebied van zoogdieren zijn op het weiland sporen van de mol en de haas aangetroffen. De mol is niet beschermd en de bescherming van de haas is vrijgesteld bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er is een mogelijkheid dat het weiland door licht beschermde soorten wordt gebruikt. Streng beschermde soorten worden op basis van de aangetroffen situatie niet verwacht. Het gebied wordt te intensief beheerd en er ontbreken geschikte inrichtingselementen.

Omdat de sloten intact blijven heeft het plan geen invloed op mogelijke voortplantingsplaatsen van amfibieën en ongewervelden (zoals libellen). Omdat het te intensief wordt beheerd is de aanwezigheid van een soort als de kamsalamander niet te verwachten. Ook voor reptielen is het gebied van geen belang.

Er zijn ook geen nesten van broedvogels die jaarrond worden beschermd op het perceel waargenomen. De ontwikkeling heeft voor de buizerd, koolmees en pimpelmees geen gevolgen. Met de nieuwe inrichting van het perceel ontstaat een meer gevarieerd gebied dan nu het geval is. Dit heeft als positief effect dat de omstandigheden voor de huismus op het perceel worden versterkt. Wel is het van belang dat eventuele rooi- en kapwerkzaamheden plaatsvinden buiten het broedseizoen.

Op het perceel zijn geen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig. Ook zijn er geen belangrijke foerageergebieden of vliegroutes aanwezig. De ontwikkeling vormt geen belemmeringen voor de vleermuizen.

Op basis van de uitgevoerde Quickscan zijn geen beschermde soorten planten en dieren aangetroffen. Om deze reden is geen nader onderzoek uitgevoerd naar de ecologische waarden op het perceel.

4.2.7 Archeologie

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. In het Verdrag van Malta wordt gesteld dat de archeologie van wezenlijk belang is voor de geschiedschrijving van de mensheid. Het verdrag is erop gericht deze waarden voor de toekomst te behouden. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behouden in de bodem (in situ) niet mogelijk is;
• In ruimtelijke ordening (planvorming) al vroegtijdig rekening houden met archeologische waarden;
• De bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

De bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door bodemverstorende activiteiten was in de Monumentenwet 1988 geregeld. Echter is deze wet per 1 juli 2016 vervallen. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet en deze treedt naar verwachting in 2021 in werking. Tot die tijd zijn de artikelen te vinden in het overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar deze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. Hierbij wordt uitgegaan van het zo vroeg mogelijk betrekken van de archeologische waarden in het ruimtelijke ordeningsproces.

Specifiek voor het bestemmingsplan is hierop artikel 38a van de Monumentenwet van toepassing: “De gemeenteraad houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.1, onderscheidenlijk artikel 3.38, van de Wet ruimtelijke ordening en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten”.

Bij de planvorming is altijd uitgegaan van de archeologische beleidskaarten zoals die gold ten tijde van het principeverzoek en zoals vastgesteld in 2009 (zie afbeelding 8). Voor het grootste deel van het perceel gold destijds een lage archeologische verwachting waarbij een archeologisch onderzoek noodzakelijk was bij een ingreep met een grotere oppervlakte dan 2.500 m² én die dieper reikte dan 30 centimeter. Een archeologisch onderzoek voor de realisatie van de geschakelde woningen werd om die reden, op basis van de beleidskaart uit 2009, niet direct noodzakelijk geacht.

In 2017 is een nieuwe archeologische beleidskaart voor de gemeente Voorst vastgesteld. Een uitsnede van deze kaart is weergegeven in afbeelding 9. De archeologische verwachtingen op het perceel zijn nu hoger dan de beleidskaart uit 2009. Het plangebied kent drie verschillende archeologische waarden. Het noorden van het plangebied ligt in een zone met een lage archeologische verwachting en richting het zuiden een middelmatige archeologische verwachting. Het meest zuidelijke deel van het plangebied ligt binnen een bufferzone (25 meter) van een bekende archeologische vindplaats.

Een archeologisch onderzoek bij een lage verwachtingszone is vereist wanneer de ingreep groter is dan 2.500 m² én dieper dan 30 centimer reikt. Voor de zone met een middelmatige verwachtingszone geldt een oppervlakte van 1.000 m² én een diepte van 30 centimeter. Binnen de bufferzone geldt een grens van 30 m² én een diepte van 30 centimeter.

Als de archeologische beleidskaarten (2009 en 2017) voor het plangebied met elkaar worden vergeleken valt op dat de zone met een hoge(re) archeologische verwachting in omvang is toegenomen. Dit houdt in dat bij toekomstige ontwikkelingen er eerder een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd dan op basis van de oudere archeologische beleidskaart werd aangenomen. Het voortraject voor dit specifieke plan loopt echter al jaren. Om deze reden is, samen met de regioarcheoloog, besloten dat voor wat betreft de grens van de hoge(re) archeologische waarde de grens van de beleidskaart uit 2009 wordt aangehouden.

Er is geconcludeerd dat in eerste instantie geen archeologisch onderzoek is vereist voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Tijdens het vergunningentraject wordt het archeologische aspect wederom bekeken aan de hand van de uitgewerkte bouwplannen. Op basis hiervan kan dan alsnog een archeologische onderzoek noodzakelijk worden geacht.

Afbeelding 8 - archeologische beleidskaart 2009

Afbeelding 9 - archeologische beleidskaart 2017

4.3 Watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is beoordeeld welke waterthema's in het plan relevant zijn.

De toets is op 13 februari 2018 uitgevoerd (zie Bijlage 3 De Watertoets). Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft beoordeeld dat er binnen het plangebied een of meerdere belangrijke oppervlaktewateren, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor waterberging liggen. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt. In het plangebied gaat het om leggerwatergangen met beschermingszones.

Telefonisch heeft vervolgens contact plaatsgevonden met het Waterschap Vallei en Veluwe. Samen met het waterschap is geconcludeerd dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor het waterschap.

Algemene aandachtspunten

Een belangrijk principe is dat ee ndeel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering en het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heerstende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen/randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. De initiatiefnemer dient de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het Waterschap Vallei en Veluwe toe te passen.

4.4 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. De gemeenteraad kan hiervan afwijken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is geregeld. Aangaande de grondexploitatie over de in dit plan begrepen gronden is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig. Eventuele kosten van planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemers.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is de bestaande en toekomstige situatie op het perceel kort toegelicht. Het plan voorziet in een aanpassing van het bouwvlak om hier twee geschakelde woningen te realiseren. Het huidige bouwvlak biedt hiervoor te weinig ruimte. Een rijtje van vier woningen, zoals op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is, past minder goed in het bebouwingsbeeld. Bovendien betekent dit dat de huidige vrijstaande woning gesloopt moet worden.

Dit bestemmingsplan voorziet in een aanpassing van het bouwvlak om meer ruimte te creëren voor het realiseren van de twee geschakelde woningen in het midden van het kadastrale perceel. Als compensatie voor het verruimen van het bouwvlak wordt één bouwtitel ingeleverd. Het totale aantal toegestane woningen neemt hierdoor af van 4 naar 3. Dit hoofdstuk geeft een verdere beschrijving van de nieuwe bebouwing en de inrichting van het perceel gebaseerd op het beeldkwaliteitsplan Plan nieuwe woningen Middendijk naast nr. 52, Nijbroek dat terug te vinden is in bijlage 2 van de regels behorende bij dit bestemmingsplan.

5.1 De nieuwe bebouwing

Zoals in dit plan al meerdere malen aangegeven worden er twee geschakelde woningen op het perceel gerealiseerd. Een belangrijke voorwaarde is dat het ontwerp en de ruimtelijke uitstraling van de nieuwe woningen goed moeten passen binnen het omgevingsbeeld. Langs de Middendijk, binnen de bebouwde kom van Nijbroek, staat voornamelijk laagbouw van vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen.

Voorafgaand aan de ontwerpen van de nieuwe geschakelde woningen zijn een aantal aspecten aangegeven die van belang zijn voor de uitwerking van het nieuwbouwplan:

• lage gootlijn (één laag met kap)
• verspringende voorgevel;
• voorkeur voor verschillende breedtes van de twee woningen;
• verschillend kleur- en/of materiaalgebruik.

De onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de nieuwe woningen weer waarin de bovenstaande punten zijn verwerkt. Door het gebruik van verschillende maatvoeringen en het kleurgebruik ontstaat er een evenwichtig beeld waarbij de linkerwoning ondergeschikt is aan de rechterwoning. Ook vanwege het feit dat de voorgevel van de linkerwoning achter de rechterwoning komt te liggen wordt de ondergeschiktheid van deze woning versterkt.

In het bouwplan is voor de linkerwoning een carport met aanbouw ontworpen waarin een slaapkamer en badkamer worden gerealiseerd. Beide woningen krijgen een eigen inrit waarbij aan de voorzijde van de woningen voldoende parkeergelegenheid is op eigen terrein.

Afbeelding 10 - voorgevel geschakelde woningen

Afbeelding 11 - achtergevel geschakelde woningen

Door de ontwerpen van de nieuwe woningen ontstaat een beeld dat goed past binnen het bebouwingsbeeld aan de Middendijk. Het geheel is evenwichtig vormgegeven en door het verschil in maatvoering en kleurgebruik is er voldoende onderscheid tussen de woningen zodat er qua uitstraling geen massief blok bebouwing ontstaat. Qua bijgebouwen is een maximale oppervlakte van 75 m² gesteld met de gedachte dat ter plaatse van de aanduiding 'erf' maximaal 50% bebouwd mag worden.

5.2 Het landschap

Een andere voorwaarde voor medewerking aan het nieuwbouwplan is een juiste landschappelijke inpassing. Van belang is dat het plan aansluiting vindt bij de landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Kenmerkend voor de Polder Nijbroek is het slagenlandschap. Ook de compactheid van het dorp en de doorzichten naar het landschap zijn waardevol voor het gebied. De landschappelijke kwaliteiten van Nijbroek zijn weergegeven in afbeelding 12.

Afbeelding 12 - landschappelijke kwaliteiten van Nijbroek

Dit heeft uiteindelijk geleid tot een plan voor de landschappelijke inpassing van het perceel, deze is ook opgenomen in het beeldkwaliteitsplan (zie ook Bijlage 2 behorende bij de regels). Bij het opstellen van dit plan is uitgegaan van de volgende voorwaarden:

• waar mogelijk creëren van doorzichten vanaf de Middendijk naar het achterliggende landschap;
• landschappelijk inpassen van het perceel. Bijvoorbeeld in de vorm van wilgen, hagen, elzensingels op de lijnen van de slagen. Eventueel met een boomgaard in de tuin en solitaire bomen. Het gehele perceel wordt hierbij betrokken en de landschappelijke inrichting worden in het bestemmingsplan opgenomen. Dit erfinrichtingsplan moet meer duidelijkheid geven over de situering van de gebouwen, groen, ontsluiting en verharding;
• de landschappelijke, architectonische en cultuurhistorische kwaliteiten van de omgeving vormen het uitgangspunt voor de planvorming.

Afbeelding 13 geeft het erfinrichtingsplan weer voor het gehele perceel. De voortuin van de nieuwe woningen wordt beplant met een lage beukenhaag en kersenbomen. De slagen richting de achterzijde van het perceel worden benadrukt door knotbomen en bestaande (solitaire) bomen. Ook wordt de bestaande haag in het zuiden van het plangebied weer hersteld. Het weiland gelegen achter de woningen behoudt de agrarische bestemming zonder bouwvlak.

Afbeelding 13 - erfinrichtingsplan

5.3 Ruimtelijke afweging

De voorwaarden om mee te werken aan een nieuw bestemmingsplan voor het perceel (naast) Middendijk 52, Nijbroek hebben betrekking op een juiste landschappelijke inpassing en een stedenbouwkundige juiste situatie. Deze aspecten zijn in de voorgaande paragrafen aan bod gekomen. In vergelijking met de bestaande planologische situatie wordt met dit bestemmingsplan ruimtelijk gezien een meer gewenste situatie gerealiseerd. De nieuwe woningen zijn op een evenwichtige manier vormgegeven en ontworpen aan de hand van een aantal uitgangspunten die voorafgaand aan de ontwerpfase zijn benoemd (eerder benoemd in paragraaf 5.1)

Voor de landschappelijke inrichting van het perceel is het belangrijk dat deze aansluit bij de landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Op basis van het erfinrichtingsplan (afbeelding 13) is geconcludeerd dat dit op een juiste manier is vormgegeven. Door het gebruik van gebiedseigen beplanting op de erfgrenzen worden de lijnen van het kenmerkende slagenlandschap extra benadrukt. Ook blijven de zichtlijnen richting het achterliggende landschap - waar mogelijk - behouden.

Om zeker te stellen dat er uitvoering wordt gegeven aan de ontworpen woningen en de landschappelijke maatregelen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie Bijlage 2 van de bij dit plan horende regels). In het bestemmingsplan wordt de bouw van de geschakelde woningen gekoppeld aan het uitvoeren van de landschappelijke maatregelen middels een voorwaardelijke verplichting.

Een andere overweging om mee te werken is het feit dat één bouwtitel wordt ingeleverd om de aanpassing van het bouwvlak mogelijk te maken. Stedenbouwkundig gezien ontstaat een betere situatie. De vrijstaande woning en geschakelde woningen passen beter in het bebouwingsbeeld dan een rijtje van vier woningen. Door het aanpassen van het bouwvlak en inleveren van één bouwtitel wordt dit ook in de toekomst voorkomen.

De verschillende milieuhygiënische aspecten (zie Hoofdstuk 4) vormen geen belemmeringen voor het nieuwbouwplan. Aan de overzijde van het perceel is een tankstation gesitueerd waarvoor een hindercirkel geldt van 30 meter. Bij het bepalen van het bouwvlak is rekening gehouden met deze richtafstand.

Kortom, het plan voorziet in een verbeterde stedenbouwkundige opzet en de ontworpen woningen worden op een juiste manier landschappelijk ingepast. Bovendien worden er vanuit de verschillende milieu aspecten geen belemmeringen gezien. Daarnaast is initiatiefnemer bereid één bouwtitel in te leveren als compensatie voor het aanpassen van het bouwvlak.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitsinstrumenten.

6.2 Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen.

6.2.2 Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

• Wonen.

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie - 1;
• Waarde - Archeologie - 2;
• Waarde - Archeologie - 3.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de gebruiksregels en omgevingsvergunning.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de BGT, DKK, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

6.2.3 Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is als algemene regel opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Wonen

Bij de bestemming Wonen is gekozen voor één bestemming Wonen inclusief de tuin en het erf. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor het wonen, een beroep of bedrijf aan huis alsmede voor tuinen en erven. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden water, bed en breakfast en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Bouwregels

Binnen deze bestemming is op de kaart onderscheid gemaakt tussen het bouwvlak, de aanduiding erf en de aanduiding tuin. Deze driedeling is bepalend voor de plaats van het hoofdgebouw, de overige gebouwen, de andere bouwwerken en waar niet mag worden gebouwd. Over vergunningvrij bouwen wordt (vanzelfsprekend) geen uitspraak gedaan.

Het aantal woningen mag het bestaande aantal per bouwperceel niet overschrijden, tenzij anders aangegeven in de regels en op de plankaart. In dit specifieke geval zijn in totaal 3 woningen toegestaan. Voor het begrip bestaand wordt verwezen naar de begripsbepalingen waarin het tijdstip van inwerkingtreding van het plan of een mogelijk afgegeven bouwvergunning bepalend is.

Bouwvlak

Er is gekozen voor een flexibele systematiek waarbij binnen het bouwvlak zowel het hoofdgebouw, de overige gebouwen en andere bouwwerken zijn toegestaan. Feitelijk maakt het dus niet uit wat hier gebouwd wordt, mits het voldoet aan de maximale maatvoering. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

De diepte van het bouwvlak wordt bepaald door het type woning. De vrijstaande, reeds bestaande woning aan de Middendijk 52 in Nijbroek krijgt een bouwvlak met een diepte van 15 meter. De diepte van het bouwvlak waarbinnen de twee geschakelde woningen mogen worden gerealiseerd is gebaseerd op de ontwerpen van de woningen.

Het hele bouwvlak mag worden volgebouwd met het hoofdgebouw en overige gebouwen. Voor hoofdgebouwen geldt een maximale breedte van 10 meter. De bouw- en goothoogte van het hoofdgebouw mag maximaal de op de kaart aangegeven hoogte bedragen.

Tuin

Op de gronden aangeduid met tuin zijn uitsluitend andere bouwwerken toegestaan met uitzondering van aan de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwde erkers of entreepartijen

Erf

De gronden achter en naast het bouwvlak zijn op de kaart aangeduid met de aanduiding erf. Op het erf zijn uitsluitend overige gebouwen en andere bouwwerken toegestaan. Overige gebouwen moeten altijd minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Deze maat wordt aangehouden om het visuele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen te behouden. De goot- en bouwhoogte van overige gebouwen mag niet meer dan 3 respectievelijk 5 meter bedragen, dan wel de bestaande goot- en bouwhoogte indien deze meer bedraagt.

De gezamenlijke oppervlakte van overige gebouwen per woning mag niet meer zijn dan 75 m² ter plaatse van de aanduiding 'erf' tenzij er in de bestaande situatie een grotere oppervlakte aanwezig is. Daarnaast mag het bebouwingspercentage aan overige gebouwen van de gronden met de aanduiding erf de 50% niet overschrijden. Deze oppervlaktemaat aan overige gebouwen biedt- naast het toegestane oppervlak binnen het bouwvlak en de mogelijkheid vergunningvrij te bouwen- voldoende flexibiliteit om in de behoefte te voorzien. Daarnaast blijft de open ruimte op het erf voldoende gewaarborgd.

Aan huis verbonden beroep- en bedrijf

Binnen de woonbestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een gezamenlijk maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• er mag geen sprake zijn van belemmeringen voor omliggende functies;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er dient in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden voorzien;
• er mag geen sprake zijn van detailhandel, uitgezonderd internetverkoop;
• het beroep en het bedrijf mogen uitsluitend door de bewoner(s) worden uitgeoefend;
• de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf is alleen toegestaan als het een bedrijf is dat is opgenomen in categorie 1 van de in Bijlage 1 bij de regels opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten.

Opslag ten behoeve van het aan huis verbonden beroep en/of –bedrijf valt ook binnen het toegestane aantal vierkante meters.

Bed & breakfast

De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk worden gebruikt voor het voeren van een bed & breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt met in totaal maximaal acht slaapplaatsen. Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van de gemeente Voorst. Ook de overige gebouwen kunnen hier gedeeltelijk voor worden gebruikt. De activiteit mag geen belemmering vormen voor de omgeving of voor de normale afwikkeling van het verkeer en er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Hiervoor worden de CROW-normen gehanteerd. Vanzelfsprekend is de geldende milieuwetgeving ook van kracht.

Voorwaardelijke verplichting

Binnen deze bestemming is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting opgenomen. De bouwmogelijkheden die door dit bestemmingsplan ontstaan, zijn gekoppeld aan een kwaliteitsimpuls van het plangebied. Binnen 2 jaren na voltooiing van de woning(en) dient uitvoering te zijn gegeven aan de aanleg en instandhouding van de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen conform het in Bijlage 2 van deze regels opgenomen 'Plan nieuwe woningen Middendijk naast nr. 52, Nijbroek', teneinde te komen tot een goede landschappelijke en cultuurhistorische inpassing. Worden de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen niet uitgevoerd of niet in stand gehouden, dan is het gebruik van de bebouwing binnen de bestemming 'Wonen' in strijd met de bestemming.

6.3.2 Waarde - Archeologie 1, 2 & 3

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn, de archeologische waarden al voldoende in kaart zijn gebracht of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van bepaalde werkzaamheden.

Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

6.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

6.4.1 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken, die ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan nog niet voorzien zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

6.4.2 Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Wonen': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemming 'Wonen': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen en maken geen overschrijding van bouwvlakken mogelijk;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd moet worden. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd.

De (algemene) afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:

• 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• 2. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
• 3. de sociale veiligheid;
• 4. de verkeersveiligheid.

en moeten vanuit het oogpunt van stedenbouw, landschappelijke inpassing en welstand acceptabel zijn.

6.4.3 Wijzigingsbevoegdheid

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende wijzigingsbevoegdheden opgenomen:

• het wijzigen van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Hoofdstuk 7 Overleg en inspraak

7.1 Uitkomsten overleg

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt bij lid 2 de mogelijkheid gegeven dat de Minister van Infrastructuur en Milieu kan aangeven onder welke omstandigheden of in welke gevallen geen overleg gevoerd hoeft te worden met de rijksdienst die betrokken is bij de zorg voor de ruimtelijke ordening. Na overleg met de betrokken departementen is besloten het overleg te beperken tot die zaken waarbij directe belangen aan de orde zijn. Aangezien er geen sprake is van directe rijksbelangen heeft er geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk.

Met de provincie is een vergelijkbare afspraak gemaakt. Enkel wanneer er sprake is van een provinciaal belang is vooroverleg noodzakelijk. Het voorliggende plan is niet in strijd met enig provinciaal belang, waardoor er voor gekozen is geen vooroverleg te plegen.

Het vooroverleg met het waterschap heeft plaats gevonden via de website http://www.dewatertoets.nl. Hieruit is naar voren gekomen dat verder overleg niet noodzakelijk is.

Via publicaties in het Voorster Nieuws en de Staatscourant wordt een ieder op de hoogte gebracht van de start van de terinzagelegging van het (ontwerp)bestemmingsplan.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 6 juni 2019 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen tegen het plan naar voren gebracht.

7.3 Aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan

Na de inzagetermijn is gebleken dat er alsnog aanleiding was om ambtshalve een wijziging in de verbeelding van het bestemmingsplan aan te brengen. De afmeting van de woonbestemming in het ontwerpbestemmingsplan kwam niet overeen met de afmeting van de woonbestemming uit het bestemmingsplan Nijbroek 2008. Aan de oostzijde is deze abusievelijk fors verkleind, terwijl dit geen onderdeel heeft uitgemaakt van de planvorming. Door het herstellen van de oorspronkelijke afmeting van de woonbestemming worden de bestaande rechten gerespecteerd. Het wijzigen van het bestemmingsplan heeft verder geen (verstrekkende) gevolgen voor de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Het heeft geen gevolgen voor de bouwplannen van de geschakelde woningen. Initiatiefnemer heeft geen bezwaar met de wijziging omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het erf conform de bestaande situatie gehandhaafd blijven.

Bijlagen

Bijlage 1 Quickscan flora en fauna

Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3 De Watertoets