Toelichting

 

1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding en doel van het bestemmingsplan

 

Woningcorporatie SCW is samen met de bewoners bezig met de ontwikkeling van een wijkvernieuwingsplan voor een deel van de Hertogenwijk. De SCW concentreert zich daarbij op de aanpak van de woningen aan de Willem van Kesselstraat, Diderik Vijghstraat, Bisschop Adelboldlaan en de Lambert Hendrikstraat. Het gaat hierbij om het realiseren van 15 nieuwbouw flexwoningen (levensloopbestendige woningen) en renovatie van 54 woningen. Voor renovatie en de realisatie van de flexwoningen is geen bestemmingsplanherziening nodig.

 

Bij de wijkvernieuwing worden ook de 24 flatwoningen (drie- en vierkamerwoningen) aan de Diderik Vijghstraat 53 t/m 99 betrokken. De flatwoningen zijn in 1961 gebouwd en bestaat uit een aaneengesloten bouwmassa. Het gebouw telt vier woonlagen, boven een plint met bergingen en garages. Het complex is technisch en bouwkundig verouderd en voldoet niet meer aan de eisen van de tijd. Ook sluiten de woningen minder goed aan bij de wensen van huurders van betaalbare woningen. Onderstaand figuur geeft de globale ligging van het plangebied weer.

 

 

Globale ligging plangebied

 

De flatwoningen zullen daarom vervangen worden door 13 eengezinswoningen. Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan Tiel West, waarin bestaande flat als zodanig is bestemd. De eengezinswoningen vallen deels binnen de bestemming Groen en buiten het huidige bouwvlak binnen de bestemming Wonen. Een herziening van het bestemmingsplan is nodig om medewerking te kunnen verlenen aan de beoogde planontwikkeling. Dit bestemmingsplan maakt voorgenomen herstructurering van het plangebied juridisch planologisch mogelijk.

 

 

1.2 Opzet van het bestemmingsplan

 

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken en bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige ruimtelijke en planologische situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader uiteengezet. Hierin wordt voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijke beleid beschreven. In hoofdstuk 4 komst vervolgens de planbeschrijving aan bod. In hoofdstuk 5 komen de randvoorwaarden van het bestemmingsplan aan de orde. Het zesde hoofdstuk omvat de juridische planopzet. Hierin wordt de gewenste ontwikkeling vertaald in een juridisch planologische regeling. Daarmee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de regels. Het zevende hoofdstuk gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Resultaten van inspraak en overleg komen tot slot in het achtste en tevens laatste hoofdstuk aan de orde.

 

 

2 Bestaande situatie

 

2.1 Beschrijving van het gebied

 

Het plangebied ligt in de Hertogenwijk. De Hertogenwijk ligt tussen de Nieuwe Tielseweg en de Ophemertsedijk. Deze buurt kent een sterke blokvormige verkaveling van veelal aaneengesloten woningen. De wijk is grotendeels gebouwd in de jaren '60 en de eerste helft van de jaren '70 van de vorige eeuw. De woningen hebben een eenvoudige hoofdmassa en zijn veelal sober voor wat betreft detaillering en materiaalkeuze. Aan de zuidrand is ook hoogbouw te vinden met onder meer appartementengebouwen in vijf lagen. De flat Diderik Vijghstraat 53 t/m 99 is hiervan een voorbeeld. De locatie van onderhavige flat betreft een zichtlocatie, met zowel zichtlijnen vanuit de Rumptstraat als vanaf de Ophemertsedijk.

 

Kenmerkend voor de wijk is de grote variëteit aan culturen. De Hertogenwijk heeft een aantal buurtvoorzieningen, zoals een klein buurtcentrum, en een Moluks religieus centrum. Een deel van de Hertogenwijk fungeert als Molukse buurt. Het gaat daarbij om het gebied tussen de Diderik Vijghstraat en de Jelis van Riemsdijklaan.

 

De kwaliteit van de Hertogenwijk wordt met name bepaald door de ligging. De wijk ligt immers valkbij het centrum van Tiel en de groene uitloopgebieden langs de Waal en het Inundatiekanaal. De stedenbouwkundige structuur van de wijk met straten die uitkomen op de brede groene dijkzone is waardevol.

 

Het plangebied bestaat uit het kadastrale perceel, bekend als Tiel sectie D nr. 5403, gelegen aan de Diderik Vijghstraat en een deel van aangrenzende openbare ruimte.

Het is gelegen tussen het Anugerahplein (noord) en de Hertog Arnoldstraat (zuid). Vanaf de zuidzijde van de huidige bebouwing is er zicht op het Inundatiekanaal en de Ophemertsedijk met daarachter de Waal.

 

 

 

 

2.2 Geldende planologische situatie

 

Voor het bestreffende plangebied geldt het bestemmingplan Tiel West (vastgesteld 15 februari 2012). In het vigerende bestemmingsplan heeft de huidige locatie de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' , 'Wonen' en 'Waarde – Archeologie 5'. Op grond van de planregels mogen hier gebouwen ten behoeve van Wonen worden gebouwd. De voorgenomen planontwikkeling is evenwel hiermee in strijd, omdat de nieuw te bouwen woningen deels binnen de bestemming Groen vallen en buiten het huidige bouwvlak binnen de bestemming Wonen.

 

De navolgende figuur geeft een weergave van het vigerende bestemmingsplan. De verbeelding geeft de geldende bestemmingen, aanduidingen en het vigerend bouwvlak op de locatie weer.

 

 

Geldend bestemmingsplan Tiel West.

 

 

3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

 

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 is vastgesteld, geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de SVIR schets het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

 

Tot 2028 heeft het Rijk drie hoofddoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur te versterken;

• de bereikbaarheid verbeteren;

• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

 

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Deze nationale belangen zijn nader zijn uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

 

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van haar inwoners.

 

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

 

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. In het bij de wet behorende Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn daartoe 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

 

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

 

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

 

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), en is daarmee kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

 

Toepassing van de ladder is verplicht voor opgaven die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk moeten maken. Het betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen:

• Trede 1: Bepalen regionale behoefte naar ruimte;

• Trede 2: Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied;

• Trede 3: Bouwen buiten bestaand stedelijk gebied.

 

De achtergrond van de duurzaamheidsladder is het 'duurzaam' omgaan met onbebouwd gebied: het niet onnodig verstedelijken van onbebouwd terrein, het optimaal benutten van bestaande ruimte.

 

In onderhavige geval is in wezen geen sprake van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling, maar eerder van een 'veranderde' stedelijke ontwikkeling. Een verouderd flatgebouw van 24 woningen wordt vervangen door 13 eengezinswoningen waar behoefte aan is.

 

De duurzaamheidsladder uit artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening vormt om die reden dan ook geen belemmering voor onderhavige bestemmingswijziging.

 

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

 

De Omgevingsvisie Gelderland, die op 14 juli 2014 is vastgesteld, staan de hoofdlinnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. De provincie heeft in de Omgevingsvisie twee doelen gedefinieerd die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn:

• een duurzame economische structuurversterking;

• het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving.

 

Deze doelen versterken elkaar en kunnen niet los van elkaar worden gezien. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is meer dan een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

 

De provincie Gelderland streeft er naar om vraag en aanbod om de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. In de Regionale Woonagenda agenderen alle (relevante) partijen in een regio de regionale opgaven op het gebied van wonen. Zij maken afspraken over wat zij hieraan gaan doen. De provincie is een van de partijen. De agenda gaat onder meer over hoe partijen met elkaar invulling geven aan flexibiliteit, levensloopbestendigheid, betaalbaarheid, het aandeel 'huur' en andere kwaliteiten waaraan behoefte is.

De provincie maakt op regionale schaal afspraken met gemeenten en woningbouwcorporaties over de woningvoorraad op basis van recente huishoudenprognoses. De kwantitatieve regionale afspraken worden vastgelegd in het Regionaal Programma Wonen. Nieuwe woningen moeten inspelen op de toekomstige vraag. Meer flexibiliteit is nodig voor gebruik van woningen door verschillende doelgroepen.

 

De 13 eengezinswoningen maken onderdeel uit van het wijkvernieuwingsplan van de Molukse wijk, dat past binnen het Regionaal Programma Wonen. Het is gelegen binnen het stedelijk gebied en bovendien wordt ingespeeld op de woningkwaliteiten die actueel zijn op de agenda. Het plan past daarmee binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

 

 

3.2.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland

 

Provinciale Staten hebben op 24 september 2014 de Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsverordening staan regels die horen bij de Omgevingsvisie. Lang niet alle regels in de verordening zijn provinciale regels. Een groot deel van de verordening bestaat uit rijksregels, zoals bijvoorbeeld het Barro. Met de Omgevingsvisie en –verordening anticipeert de provincie Gelderland op de Omgevingswet van het Rijk. De Omgevingsverordening vervangt de Ruimtelijke Verordening Gelderland.

 

De Omgevingsverordening Gelderland bepaalt dat stedelijke ontwikkelingen in beginsel plaatsvinden in bestaande gebouwen, in bestaand stedelijk gebied of door herstructurering. Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied en maakt deel uit van herontwikkeling van een woonwijk.

Ten aanzien van de ontwikkeling van woningen bepaalt de Omgevingsverordening Gelderland dat dit mag plaatsvinden indien het past binnen een door Gedeputeerde Staten goedgekeurd Kwalitatief Woningbouw Programma (KWP).

 

In de Omgevingsverordening zijn bestaande stedelijke gebieden niet opgenomen in de aanduidingen ten aanzien van nationale landschappen en de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHWL). De Omgevingsverordening kent in bestaande stedelijke gebieden geen regels ten aanzien van deze gebieden.

 

Conclusie

Het voorliggend past binnen de uitgangspunten uit de Omgevingsverordening Gelderland.

 

 

3.3 Regionaal beleid

 

3.3.1 Structuurvisiie Gelderland 2004-2015

 

De gemeente Tiel maakt onderdeel uit van de regio Rivierenland. De Structuurvisie Rivierenland 2004-2015 formuleert als hoofdopgave het behouden en versterken van het unieke karakter van de regio rond de ruimtelijke structuurdragers die het speciale karakter van het landschap bepalen. De ruimtelijke structuurdragers zijn de uiterwaarden, dijken, oeverwallen en kommen en het cultuurhistorische landschap (bijvoorbeeld de Nieuwe Hollandse Waterlinie). De ruimtelijke structuurdragers geven de richting aan waarin verstedelijking, de functies van het landelijk gebied, verkeer en vervoer,recreatie en toerisme zich in het Rivierenland mogen ontwikkelen, zodat het unieke landschap met haar contrasten behouden blijft dan wel wordt versterkt. De hoofdinfrastructuur wordt door de regio mede als leidend gezien voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen.

 

Conclusie

Het voorliggend plan is niet in strijd met de Structuurvisie Rivierenland 2004-2015.

 

 

3.4 Gemeentelijk beleid

 

3.4.1 Structuurvisie Tiel 2030

 

 

De structuurvisie omvat een visie op het ruimtelijke beleid van de gemeente Tiel voor de periode tot 2030. De visie biedt daarmee het ruimtelijk kader voor de toekomstige ontwikkeling van de gemeente en vormt het toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen.

 

Uitsnede plankaart structuurvisie Tiel 2030

 

Het plangebied ligt in het gebied dat in de structuurvisie is aangeduid met 'bestaand woongebied'. Het voorliggende bestemmingsplan betreft de bestemming Wonen. Het type woning wordt gewijzigd van flatwoning naar eengezinswoning en de situering van de bouwmassa wordt enigszins aangepast.

 

Conclusie

Het plan sluit aan op het beleid neergelegd in de structuurvisie Tiel 2030.

 

 

3.4.2 Tielse Woonvisie 2014-2018

 

In de Tielse Woonvisie 2014-2018 (vastgesteld oktober 2013) wordt de toekomst van het wonen in Tiel uiteengezet. De woonvisie biedt kaders voor de aantallen en typewoningen, afgestemd op doelgroepen en woonwensen. Het aantal geplande woningen is afgestemd op de bevolkingsprognose waarbij een bandbreedte wordt gehanteerd. In de woonvisie is geen gedetailleerd woningbouw- programma vastgesteld. Per locatie zal bekeken worden welk programma er mogelijk is in relatie tot de ruimtelijke en financiële kaders en in hoeverre het programma aansluit op woonwensen en de kaders, kwantitatief en kwalitatief, uit de woonvisie.

 

Onderzoek laat zien dat de totale sociale huurvoorraad getalsmatig voldoende is. Een structurele uitbreiding van de sociale woningvoorraad is dan ook niet van toepassing. Wel zou een verschuiving plaats moeten vinden naar de iets duurdere, maar nog wel sociale huurwoningen. Dit kan in de bestaande voorraad uitsluitend bij nieuwe verhuring en als de woning kwalitatief goed genoeg is. Sloop en vervangende nieuwbouw, soms met vermindering van het aantal woningen, geeft een kwaliteitsverbetering. Te alle tijden wordt gemonitord dat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. Dit is verankerd in de prestatieafspraken die tussen de woningcorporaties SCW, SVT en gemeente zijn overeengekomen. Het wijkontwikkelingsplan van de Molukse wijk, waar onderhavig plan deel van uit maakt, maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken.

 

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan past binnen de Tielse Woonvisie 2014-2018.

 

 

4 Planbeschrijving

 

De Molukse wijk is gelegen tussen de Nieuwe Tielseweg, de Jelle van Riemsdijklaan en de Didirikvijghstraat. Woningcorporatie SCW is voornemens de Molukse wijk te vernieuwen. Deze vernieuwing omvat zowel de renovatie van bestaande woningen aan de Diderik Vijghstraat en Willem van Kesselstraat als een gedeeltelijke vervanging van woningen door flexwoningen (levensloop- bestendige woningen). Het flatgebouw aan de dijk wordt vervangen door eengezinswoningen in een rij.

 

 

Overzicht vernieuwing Molukse wijk

 

Bij de vernieuwing van de Molukse wijk wordt de huidige en herkenbare stedenbouwkundige structuur van lange lijnen in de vorm van wegen en bebouwing gehandhaafd. De handhaving van de gridstructuur is ook opgenomen in het Masterplan Waalfront Tiel en daarmee wordt hier goed uitwerking aan gegeven.

 

De nieuwbouwwoningen in fase 1 en 3 zijn grondgebonden woningen met een zadeldak. Het zijn levensloopbestendige woningen met de hoofdslaapkamer en badkamer op de begane grond. Aan de zuidzijde (fase 2) ligt het onderhavige plangebied. De 13 grondgebonden eengezinswoningen hebben een stedelijke uitstraling met een lessenaarsdak. De oriëntatie van de woningen is op de Ophemertsedijk gericht, waardoor de relatie met de Waal behouden blijft.

 

Impressie nieuwe woningen

 

Met de bouw van de woningen is sprake van woningbouw binnen de bebouwingscontouren van Tiel op een locatie de reeds voor de functie wonen werd gebruikt. De locatie van de woningen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan, doordat op de verbeelding een beperkt bouwvlak is opgenomen. Aan de westzijde van de bouwmassa zijn de gronden bestemd als Tuin. Dit is gedaan om te voorkomen dat er gebouwd gaat worden op deze locatie. Hiermee zou het stedenbouwkundige beeld verstoord worden.

 

De woningen hebben een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 6,5 meter. Het bouwvlak kent een vaste diepte van 10 meter bij eengezinswoningen.

 

De bestaande verkeersstructuur blijft gehandhaafd. Voor de 13 grondgebonden woningen worden 24 parkeermogelijkheden gerealiseerd. De parkeerplaatsen zullen deels haaks worden aangelegd, zodat aan de gestelde parkeernorm van 1,6 per woning wordt voldaan en extra verharding beperkt wordt.

 

5 Randvoorwaarden en onderzoek

 

5.1 Inleiding

 

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan de uitvoerbaar- heid op basis van milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven evenals water, archeologie en flora en fauna. Ook het onderhavige bestemmingsplan is getoetst op de uitvoer- baarheid ten aanzien van bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

 

 

5.2 Bodem

 

De bodemkwaliteit is in het kader van een aanvraag omgevingsvergunning van belang indien er sprake is van functieveranderingen of ander gebruik. De bodem moet geschikt zijn voor de nieuwe functie. In verband hiermee is ten behoeve van dit bestemmingsplan een historisch bodemonderzoek uitgevoerd door Tauw bv te Utrecht (Vooronderzoek Diderik Vijghstraat 53-99 in Tiel, kenmerk R001-1225232MBQ-kwe-V02-NL, 21 oktober 2014).

 

Uitkomsten historisch bodemonderzoek

Uit het vooronderzoek kan worden geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onverdacht is voor het voorkomen van bodemverontreinigingen. Op basis van de nota bodembeheer van de regio Rivierenland is de verwachting van de kwaliteit van de grond (ontgrondingklasse) ter hoogte van de onderzoekslocatie landbouw/natuur is.

 

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek uitgevoerd worden conform NEN 5740. Het bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd ná de sloop- en vóór de start van de bouwwerkzaamheden.

 

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan.

 

 

5.3 Geluid

 

Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies.

 

Aanwezige geluidbronnen

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) dient voor geluidsgevoelige bestemmingen zoals een woning, akoestisch onderzoek te worden verricht indien deze gelegen zijn binnen onderzoekszones van wegen en/of spoorwegen. Bij onderhavige ontwikkeling zijn geen wegen waarvan de onderzoekszone een overlap kent met het plangebied. Formeel is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai niet noodzakelijk. In dit kader hoeft dus ook niet de geluidsbelasting getoetst worden aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting (48 dB) en de maximale te ontheffen waarde (63 dB).

 

De weg waaraan de 13 voorziene woningen komen te liggen betreft geen drukke weg. Het aantal woningen wordt verlaagd van 24 appartementen naar 13 grondgebonden woningen, zodat het aantal verkeersbewegingen ter plaatse met circa 40% zal afnemen. Ook zullen aan de Diderik Vijghstraat verkeersremmende maatregelen worden gerealiseerd. Bovendien is niet uitgesloten dat het aantal verkeersbewegingen zal nog verder zal dalen als gevolg van de verplaatsing van de Aldi aan de Kwelkade naar een ander deel van Tiel. Ernstige geluidsoverlast is dan ook als gevolg van het plan niet te verwachten, zodat een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk is.

 

Het aspect railverkeerslawaai speelt, gezien de grote afstand tot de spoorlijn, geen rol. In de omgeving van het plangebied zijn ook geen bedrijven gelegen die relevant zijn voor het aspect industrielawaai.

 

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.4 Bedrijvigheid

 

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Op het adres Anugerahplein 14, ten noorden van het plangebied, is een Molukse kerk gevestigd. Op grond van de VNG richtlijn moet hiervoor een afstand van 30 meter worden aangehoude. Deze afstandsnorm is gebaseerd op geluid. Woningbouw is al mogelijk in het geldende bestemmingsplan. Het aantal woningen wordt minder dan de geldende planologische en feitelijke situatie, waarbij de afstand tussen de kerk en de woningen nagenoeg gelijk blijft. In het verleden zijn er geen klachten geweest en de toegang tot de kerk wordt afschermd door het kerkgebouw. Geconcludeerd kan derhalve worden dat in deze situatie sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

 

Conclusie

Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.5 Luchtkwaliteit

 

In de Wet Luchtkwaliteit en het bijbehorende besluit is aangegeven dat luchtkwaliteitonderzoek niet hoeft plaats te vinden indien een project ‘niet in betekenende mate’(NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Een project is NIBM als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM) of stikstofdioxide (NO).

 

Dit laat onverlet dat burgers voldoende beschermd moeten worden tegen (tijdelijke) te hoge concentraties. Hiervoor is het noodzakelijk dat de luchtkwaliteit wordt betrokken in de afweging of er sprake is van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Dit betekent dat de luchtkwaliteit ‘schoon’ genoeg moet zijn voor de functie die daar wordt toegelaten.

 

De bouw van de 13 woningen aan de Diderik Vijghstraat betreft geen ‘gevoelige bestemming’ binnen 300 meter van een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg; Toetsing aan de grenswaarden is op grond van de Wm daarom niet noodzakelijk.

 

De bouw van 13 woningen draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Door onderhavige ontwikkeling wordt het aantal woningen verlaagd met 11 woningen. Er hoeft daarom geen aanvullend onderzoek naar de blootstelling luchtverontreiniging plaats te vinden.

 

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.6 Externe veiligheid

 

Het externe veiligheidsbeleid is gericht op de beperking en/of beheersing van de risico’s voor de omgeving vanwege gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het uitgangspunt van het beleid is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet in relevante situaties de kans op een groot ongeluk met meerdere slachtoffers (het groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord binnen het invloedsgebied.

 

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi) van belang. Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden. Daarnaast is het toetsingskader voor de omgeving van transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vastgelegd in de "Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (de Circulaire) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb).

 

Situatie plangebied

Er wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico, omdat het plangebied niet binnen een relevante contour voor het plaatsgebonden risico ligt.

 

Uit de provinciale risicokaart, eindrapporten over het basisnet (weg, water en spoor) en actuele informatie over relevante risicobronnen blijkt dat het plangebied alleen binnen het invloedsgebied van de Betuweroute en dus niet nabij andere relevante risicobronnen ligt.

 

Uit de groepsrisico's die bekerend zijn in het kader van het Basisnet Spoor, blijkt dat het bestaande groepsrisico lager is van de 0,3 keer de oriëntatiewaarde ter hoogte van het plangebied. Voorstaande planontwikkeling zal hier een marginale invloed op hebben gezien de grote afstand tot de risicobron. De personendichtheid binnen het plangebied neemt af, wat een afname van het groepsrisico tot gevolg heeft. De (volledige) verantwoording van het groepsrisico kan daardoor achterweg blijven.

 

Conclusie

Een verdere uitwerking van het aspect externe veiligheid is voor deze ontwikkeling niet nodig. Het aspect vormt geen belemmering voor de doorgang van het initiatief.

 

 

5.7 Water

 

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

 

Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in onder meer de toelichting bij een bestemmingsplan. Doel van de watertoets is de relatie tussenplanvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

 

Bovenlokaal

Het waterbeleid is van nationaal tot regionaal niveau geregeld via het Nationaal Waterplan, het Waterplan Gelderland 2010 – 2015 en het Waterbeheersplan 2010 – 2015. Het plangebied valt in de functie 'Stedelijk gebied' in zowel het provinciale als het waterschapsbeleid. De inrichting en het beheer van het waterhuishoudkundige systeem van het stedelijke gebied moeten gericht zijn op:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van wateroverlast;

• de ontwikkeling en het behoud van de natuur in het stedelijke gebied;

• het voorkomen van zettingen en beperken van schade door watertekorten;

• het herbenutten van ontwateringswater voor drink- en industriewatervoorzieningen of voor herstel van verdroogde natuur;

• het weren van de riolering van (diepe) drainage en instromend grond- en oppervlaktewater;

• het beperken van de vuilbelasting door riooloverstorten en hemelwateruitlaten;

• het beperken van de invloed van bronbemaling;

• het realiseren van de basiskwaliteit (goede chemische en ecologische waterkwaliteit) voor oppervlaktewater;

• zorgen voor voldoende water.

 

Lokaal

Het lokale waterbeleid bestaat uit het Integraal Waterplan Tiel en het Waterstructuurplan Tiel. Het doel van het waterplan is het invullen van de kwalitatieve wateropgave in Tiel door het realiseren van een gezond en veerkrachtig watersysteem. Het doel van het waterstructuurplan is het oplossen van de bestaande kwantitatieve wateropgave door het realiseren van extra water.

 

Beleid Waterschap Rivierenland

Met ingang van 22 december 2009 is het Waterbeheerplan 2010-2015 "Werken aan een veilig en schoon Rivierenland" bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van

het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit, wegen en waterketen.

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden

kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

 

5.7.1 Situatie plangebied

 

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Tiel. In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen A-watergangen (Nieuwe Tielseweg en Inundatiekanaal). Ook de C-watergangen (Hertog Arnoldstraat en sluis Inudatiekanaal) liggen niet in de directe nabijheid van het plangebied. De watergangen zijn in het beheer van het waterschap.

 

Ten zuiden van het plangebied ligt de Ophemertsedijk gelegen. Dit is de primaire waterkering langs de Waal.

 

5.7.2 Effecten plan op waterhuishouding

 

Onderhoud watergangen

Gelet op de afstand van de watergangen ten opzichte van het plangebied levert het voorliggend plan geen belemmeringen op voor het onderhoud.

 

Ophemertsedijk

De Ophemertsedijk is aangewezen als primaire waterkering langs de Waal. Het waterschap is beheerder van deze waterkering. Op de legger van het waterschap zijn aan beide zijden van de kernzone (buiten-) beschermingszones geprojecteerd. Een deel van het plangebied ligt in de buitenbeschermingszone langs deze waterkering.

 

rose :buitenbeschermingszone

 

Zonder watervergunning is het verboden in de buitenbeschermingszones van een waterkering:

• afgravingen en seismische onderzoeken te verrichten;

• werken met een overdruk van 10 bar of meer te brengen en te hebben;

• explosiegevaarlijk materiaal of explosiegevaarlijke inrichtingen te hebben.

 

Hiervan is geen sprake in het voorliggend plangebied. Onder de noemer afgravingen worden diepe ontgravingen verstaan en daaronder valt ook ondergronds bouwen. Uitgangspunt is dat de afgravingen geen nadelige invloed mogen hebben op de functie van de waterkering, alsmede de waterhuishouding.

 

Riolering

De nieuwe woningen worden aangesloten op het bestaande riool. De hemelwaterafvoer van de woning vindt plaats in de bodem en/of het aangrenzende oppervlaktewater. Er worden geen uitloogbare materialen gebruikt.

 

Hemelwaterretentie

De toename van het verhard oppervlak ligt ruim onder de 500m2. Voor het voorliggende plan is dan ook geen compenserende waterberging nodig.

 

Overleg waterschap

Waterbeheerder in het plangebied is het waterschap Rivierenland. Over voorliggend bestemmingsplan heeft overleg plaatsgevonden met het waterschap. De resultaten van dit overleg zijn in dit bestemmingsplan verwerkt.

 

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.8 Cultuurhistorie en archeologie

 

5.8.1 Cultuurhistorie

 

In het plangebied is geen monument noch cultuurhistorische bebouwing aanwezig.

Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

 

5.8.2 Archeologie

 

In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door de landen van de EU, waaronder Nederland, ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Het Verdrag van Valletta is doorvertaald in de Monumentenwet 1988, zoals deze gewijzigd is in september 2007. Sinds deze wijziging van september 2007 is de gemeente bevoegd gezag op het gebied van cultuurhistorie en archeologie.

 

Paraplubestemmingsplan Archeologie

In de gemeente Tiel is het archeologisch beleid juridisch-planologisch vastgelegd in het Paraplu-bestemmingsplan Archeologie (vastgesteld 10 maart 2010). Hierin is aan het grootste deel van de gronden in de gemeente een waarde toegekend, afhankelijk van de verwachte kans op archeologische vondsten, de 'archeologische verwachtingswaarde'. Deze waarde is vertaald in dubbelbestemmingen, waarin voor verstoringen een ondergrens qua oppervlakte en diepte is opgenomen in de regels. Bij alle plannen waarbij de bodem dieper verstoord wordt en waarbij een groter oppervlak verstoord wordt, dient met onderzoek aangetoond te worden wat de werkelijke archeologische waarde van de gronden is, voordat grondverzet kan plaatsvinden.

 

Situatie plangebied

In het Paraplu-bestemmingsplan Archeologie hebben de gronden binnen het plangebied de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 5. Voor de gronden met de bestemming Waarde Archeologie 5, waar een middelhoge archeologische verwachting is, geldt een ondergrens bij verstoringen van 5.000 m2 en 0,3m-mv.

De dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 5" wordt in voorliggend bestemmingsplan overgenomen uit het parapluplan Archeologie. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd en waarbij de hiervoor genoemde ondergrens voor de geldende dubbelbestemming wordt overschreden, dient in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Op deze wijze is de bescherming van archeologische waarden gewaarborgd.

 

In het deel van het plangebied waar de nieuwe woningen worden gebouwd geldt een ondergrens van 5.000 m2. Voor de bouw van de woningen (en bijgebouwen) is dus geen archeologisch onderzoek vereist.

 

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.9 Flora en Fauna

 

Binnen de natuurwetgeving wordt onderscheid gemaakt tussen bescherming van soorten en bescherming van gebieden. De Flora- en Faunawet richt zich op de bescherming van soorten. De Natuurbeschermingswet draagt zorg voor bescherming van gebieden: de op basis van Europese richtlijnen aangewezen Natura 2000-gebieden (Vogel- of Habitatrichtlijngebieden). Daarnaast is er het beschermingskader van het Natuurnetwerk Nederland (Ecologische Hoofdstructuur).

 

Indien de kans bestaat dat ruimtelijke ontwikkelingen negatieve effecten hebben op door de Flora- en Faunawet beschermde planten en dieren, Natura 2000-gebieden of de EHS, dienen dergelijke plannen getoetst te worden aan de Flora- en Faunawet, respectievelijk de Natuurbeschermingswet en het beschermingskader voor de EHS. Er dient inzichtelijk gemaakt te worden of er sprake is van negatieve effecten op beschermde natuurwaarden, of er voldoende mogelijkheden zijn om eventuele effecten te mitigeren of te compenseren en of hiervoor een ontheffing- of vergunningsplicht geldt.

 

5.9.1 Gebiedsbescherming

 

Het plangebied ligt op ruim 150 meter afstand van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Uiterwaarden Waal. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten van dit relatief kleinschalige sloop- en renovatieproject in de nabij gelegen Natura 2000-gebied 'Uiterwaarden Waal'. Ook ligt het plangebied niet binnen de Ecologische Hoofdstructuur/ Natuurnetwerk Nederland. Vanuit dit kader zijn er dan ook geen belemmeringen voor voorgestelde planontwikkeling.

 

5.9.2 Soortbescherming

 

Wat betreft soortbescherming, is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde soorten. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

 

Door Ekoza Ecologisch advies is in mei 2014 een quick scan ecologie uitgevoerd (rapport van 1 mei 2014 projectnummer 14.046) voor deel het hertontwikkelingsgebied van de Molukse wijk uitgevoerd. Het betreft naast het flatgebouw van onderhavig plangebied ook eengezinswonignen aan de Diderik Vijghstraat, Lambert Hendrik-straat en de Bisschop Adelboldlaan. Uit dit onderzoek bleek dat er mogelijke vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen in de gebouwen voorkomen. Of deze soort(groep)en een verblijfplaats in het plangebied hebben zal nader onderzocht moeten worden. Deze verblijfplaatsen zijn namelijk beschermd.

 

Dit naderonderzoek heeft plaatsgevonden (rapport van 18 augustus 2014 projectnummer 14.047).In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen en gierzwaluwen aanwezig. De laatste onderzoeksronde heeft (1 vleermuisronde na de paartijd) heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2014. Op basis van de aanvullende notitie d.d. 27 augustus 2014 kan geconcludeerd worden dat aangaande vleermuizen er geen verblijfplaatsen gevonden zijn binnen de invloedssfeer van onderhavig initiatief in de Molukse Wijk. Wel zijn er twee paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aanwezig net buiten het plangebied. Vliegroutes en (belangrijke) foerageergebieden zijn niet gevonden.

 

In de onderzochte woningen zijn (beschermde) verblijfplaatsen van de huismus aanwezig en wel op Diderik Vijghstraat 37 en 39, Bisschop Adelboldlaan 21 en Lambert Hendriksstraat 2 en 4 en 8. Een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is wat betreft huismussen daarmee aan de orde voor vier paartjes huismussen (betreffende Bisschop Adelboldlaan en Lambert Hendriksstraat). De ontheffing als bedoeld in artikel 75 van de Flora- en faunawet is op 4 november 2014 verleend.

 

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.10 Verkeer en parkeren

 

5.10.1 Verkeer

 

Het plangebied wordt ontsloten op de reeds bestaande Diderik Vijghstraat. Door de planontwikkeling zal het aantal woningen verlaagd worden van 24 naar 13. Dit zal een daling van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg hebben.

 

5.10.2 Parkeren

 

Binnen de planperiode van dit bestemmingsplan is het niet te verwachten, dat de sociale huurwoningen verkocht zullen worden. Voor onderhavige planontwikkeling wordt door de gemeente daarom een parkeernorm van 1,6 gehanteerd per woning (sociale huursector, matig stedelijk , rest bebouwde kom). Op basis van het voorgenomen woningbouwprogramma komt de parkeerbehoefte op afgerond 21 parkeerplaatsen. Dit aantal is inclusief parkeerplaatsen voor bezoekers. In totaal worden in het plangebied 24 parkeerplaatsen aangelegd, zodat dit plan kan voor zien in de parkeerbehoefte. Indien uitgegaan zou worden van mogelijke verkoop van woningen betekent dit een parkeernorm van 1,9 per woning (tussen- en hoekwoningen, rest bebouwde kom). Dit resulteert dan in een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied behoort het het aanleggen van slechts één extra parkeerplaats tot de mogelijkheden. Middels de samenwerkings- en exploitatieovereenkomst die tussen de gemeente en de verzoeker is afgesloten is de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen verzekerd. De ontwikkeling geeft derhalve geen parkeeroverlast.

 

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de doorgang van het plan.

 

 

5.11 Handhaafbaarheid

 

De regels die voor het plangebied zijn opgesteld zijn flexibel en ruim waar mogelijk en zijn stringent en strak gesteld waar nodig. Bij de opzet van deze regels is een motivering opgenomen die in de dagelijkse praktijk goed is uit te leggen.

 

6 Juridische aspecten

 

6.1 Inleiding

 

Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van 13 eengezinswoningen aan de Diderik Vijghstraat mogelijk. Het plan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en deze toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel. De verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

 

 

6.2 Algemene toelichting op de verbeelding

 

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een zg. enkelbestemming gekregen. Binnen een enkelbestemming kunnen nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Daarnaast is een dubbelbestemming opgenomen, waar specifieke regels gelden bovenop de regels van de enkelbestemming . Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding (bijvoorbeeld topografische gegevens).

 

 

6.3 Algemene toelichting op de regels

 

De regels van het wijzigingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat inleidende regels. Deze bepalingen beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.

• Hoofdstuk 2 bevat de regels in verband met de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk bouw- en gebruiksregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.

• Hoofdstuk 3 bevat algemene regels. Het gaat daarbij om bouwregels en afwijkingsregels die op alle bestemmingen betrekking hebben. Tevens is in dit hoofdstuk een anti-dubbeltelbepaling opgenomen. Deze regel regelt dat grond, die reeds eerder bij een verleende vergunning is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe vergunning mag worden meegenomen. De anti-dubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op vergunningaanvragen die plaatsvinden onder het geldende bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een vergunning onder een vorig bestemmingsplan, bij het verlenen van een vergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.

• Hoofdstuk 4 bevat 2 artikelen, het overgangsrecht en de slotregel.

• Overgangsrecht: hierin staan het overgangsrecht voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van de bestemmingen en/of de regels in het bestemmingsplan.

• Slotregel: deze regel bevat de citeertitel van de regels.

 

 

6.4 Toelichting bestemmingen

 

Dit bestemmingsplan kent drie enkelbestemmingen, te weten “Tuin”, "Verkeer" en “Wonen”, en een dubbelbestemming, te weten "Waarde – Archeologie 5".

 

Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Op de gronden binnen deze bestemming mogen erkers bij op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen worden gebouwd.

 

Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' komen woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen, aan-huis-verbonden bedrijven en/of bed&breakfast voor. De bestemming 'Wonen' regelt niet het type woning (aaneengebouwd, half-vrijstaand of vrijstaand), met uitzondering van gestapelde woningen. Gestapelde woningen zijn alleen toegestaan indien specifiek aangeduid op de verbeelding.

 

Op de verbeelding is binnen deze bestemming een bouwvlak aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen dienen te worden gesitueerd. Het bouwvlak kent een vaste diepte van 10 meter bij aaneengebouwde woningen. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven.

Wat betreft de aan- en uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen worden binnen de bestemming 'Wonen', de in de gemeente gebruikelijke mogelijkheden geboden: maximaal 50 m² tot een maximum van 50% van het perceel, voor zover gelegen buiten het bouwvlak. Deze zijn toegelaten in het bouwvlak en daarbuiten.

 

De bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet meer bedragen dan 2 m boven de maximale toegestane goothoogte, zodat het ter plaatse realiseren van een volwaardige tweede woonlaag wordt voorkomen.

 

Ten aanzien van activiteiten aan huis wordt een onderscheid gemaakt in:

• Aan-huis-verbonden beroep (beroep aan huis):
  het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend;

• Aan-huis-verbonden bedrijf (bedrijf aan huis):
  het verlenen van diensten en/ of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend; welke bedrijven zijn toegestaan bij bedrijf aan huis is weergegeven in de bijlage 2 staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging.

• Bed & breakfast:
  Het kleinschalig verlenen van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt in een woning, met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning.

 

De vloeroppervlakte die ten behoeve van de hierboven genoemde activiteiten tezamen in gebruik is, mag niet meer bedragen dan 30% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen, zulks met een absoluut maximum van 50 m².

 

Waarde – Archeologie 5

Deze bestemming is eveneens opgenomen ter voorkoming van de aantasting van de (potentiële) archeologische waarden in de grond. Hierbij is sprake bij grondwerk dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld en bouwwerkzaamheden met een oppervlakte groter dan 5.000 m2.

 

 

6.5 Retrospectieve toets

 

Het uitvoeren van een retrospectieve toets vormt bij de actualisatie van bestemmingsplannen een vast onderdeel. De toets geeft aan welke situaties in bouw en gebruik er bestaan, die niet in overeen- stemming zijn met de vigerende bestemmingsplannen en vrijstellingen. Met andere woorden een inventarisatie van alle illegale situaties. Hiertoe worden de resultaten uit de veldinventarisatie vergeleken met de vigerende bestemmingsplannen en verleende bouwvergunningen.

 

Strijdige situaties worden vervolgens getoetst aan het beleidskader waar onderhavig bestemmings- plan op is gebaseerd. Aangegeven wordt in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven, waarmee een strijdige situatie wordt gelegaliseerd.

 

Er zijn geen strijdige situaties geconstateerd. In het voorliggende bestemmingsplan wordt bovendien de huidige situatie vervangen door een nieuwe ontwikkeling.

 

7 Economische uitvoerbaarheid

 

Met voorliggend bestemmingsplan wordt vervangende nieuwbouw mogelijk gemaakt. Hierbij wordt het aantal woningen verlaagd van 24 appartementen naar 13 grondgebonden woningen. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het opstellen van het besgtemmingsplan worden via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer doorberekend. Voor de gemeente bestaan geen (maatschappelijke) kosten voor de realisatie van het plan. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

 

Afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer zijn vastgelegd in de gesloten samenwerkings- en exploitatieovereenkomst, waaronder planschade is begrepen.

 

 

8 Overleg en inspraak

 

8.1 Overleg

 

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het bestemmingsplan “Tiel West – Diderik Vijghstraat ” verzonden naar de vooroverlegpartners van de gemeente Tiel. De resultaten van dit overleg zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt.

 

8.2 Inspraak

 

Er is gekozen om geen gebruik te maken van de inspraakprocedure zoals bedoeld in de gemeentelijke inspraakverordening. Belangrijk argument hiervoor is dat de complexiteit van dit plan gering is.

 

Het ontwerp bestemmingsplan wordt bij het omgevingsloket en middels de vereiste digitale kanalen ter visie gelegd. Gedurende deze periode is er de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. De resultaten van de zienswijzeprocedure worden te zijner tijd in onderhavig bestemmingsplan verwerkt.