| Plan: | Landelijk Gebied, locatie appelschuur landgoed Middachten |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0275.BPLG7-0002 |
Het in 2006 vastgestelde gemeentelijke structuurplan Een droom om in te wonen geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen weer tot aan het jaar 2020 en met een doorkijk naar 2030. Het structuurplan zoomt niet in op de voorgestane ontwikkeling.
In de Woonvisie, vastgesteld door de raad op 26 mei 2009, is de lijn voor de jaren 2009 t/m 2013 dat expliciet aandacht uitgaat naar het verbeteren van de kwaliteit bestaande woningvoorraad. Omschreven is dat de gemeente Rheden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. In vergelijking met de voorgaande periode ligt de focus meer op kwaliteit en in het bijzonder op een kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Speerpunten zijn: werk maken van herstructurering, woningaanpassingen ten behoeve van senioren, investeren in duurzaamheid en particuliere woningverbetering. Daarnaast blijft nieuwbouw een belangrijk item.
Met het voorliggend bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke Woonvisie.
De gemeente Rheden en Rozendaal hebben gezamenlijk een landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Het LOP bestaat uit vier delen:
De landschapsvisie (deel 1 en 2) beschrijft hoe de gemeente(s) met het landschap om willen gaan. Het landschap waarin gewerkt, gewoond en gerecreëerd wordt. De activiteiten wijzigen in de loop der tijd. De lanschapsvisie is het resultaat van de inbreng van bewoners, gebruikers en professionals, rekening houdend met de vele bestaande beleidsplannen. Het doel is om de bestaande landschappelijk kernkwaliteiten en landschapsbeelden te behouden en te beschermen.
Onderhavig plangebied maakt volgens het LOP onderdeel uit van 'de bossen, open ruimten en buitenplaatsen tussen Dieren en De Steeg'. De kwaliteiten van dit gebied zijn, volgens het LOP, de formele en monumentale kenmerken die horen bij de landgoederen. Denk aan statige lanen, waaronder de Middachterallee, de monumentale open ruimte met landbouwkundig gebruik in weiden en akkers, de buitenplaatsen met landhuizen, de parkbossen en de hoogte verschillen. Hierdoor zijn ook de natuurwaarden hoog en is het landschap prachtig. Door realisatie van dit plan worden deze waarden niet aangetast waarmee het gewenst is dat dit initiatief uitgevoerd wordt.
In het kader van het LOP (deel 3 uitvoeringsprogramma) en het bestemmingsplan Landelijk Gebied (2009) heeft de gemeente Rheden op 27 januari 2009 het beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied vastgesteld. Het plan is opgesteld als vervanging van de welstandscriteria voor het landelijk gebied in de huidige Welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan geeft aan welke kwaliteit van de bebouwing in samenhang met het landschap wordt nagestreefd. Op deze wijze geeft het beeldkwaliteitsplan het college handvatten om de aanvaardbaarheid van plannen in het landelijk gebied te beoordelen. Daarbij biedt het tevens de burger inzicht in de mogelijkheden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Een belangrijke meerwaarde van van een beeldkwaliteitsplan is dat niet alleen gebouwen en bouwwerken centraal staan maar ook de directe omgeving daarvan. Landschap is in deze ook een toetscriterium.
Onderhavig plan is op 22 juni 2010 door de welstandscommissie getoetst aan de beeldkwaliteitscriteria die gelden voor het gebied 'Veluwerand'. Hieruit is naar voren gekomen dat het plan, zowel het gebouw als de omliggende inrichting, voldoet aan de gestelde criteria vanuit het beeldkwaliteitsplan. Bij panden die stedenbouwkundig een geheel vormen, zijn de toevoegingen per pand ondergeschikt aan de hoofdbebouwingen ritmiek van het geheel. Dit is gerealiseerd door de aanbouw naar achter te situeren zodat deze ondergeschikt is aan de bestaande bebouwing.
In het bkp staat dat bij nieuwbouw de oorspronkelijke stijlkenmerken en maatvoering uitgangspunt zijn. In onderhavig plan zijn de detaillering van de kap, de gevelopeningen , de toevoegingen, de ornamentiek en het metselwerk van de woning een zorgvuldige en respectvolle interpretatie van de oorspronkelijke vormgeving. De detaillering van de aanbouwen is zorgvuldig afgestemd op die van het hoofdgebouw.
Het plangebied maakt onderdeel uit van het landelijk gebied van de gemeente Rheden. In zijn algemeenheid is het beleid ten aanzien van het landelijk gebied als volgt:
Het beleid is gericht op het tegengaan van verrommeling en verstening door nieuwe bebouwing. Daarom worden nieuwe bouwlocaties uitgesloten en is er alleen ruimte voor bestaande functies en uitbreiding van bestaande bebouwing mits hierdoor de kwaliteiten van het landschap behouden blijven. Open ruimte en zichtlijnen zijn voorbeelden van deze kwaliteiten.
Algemene voorwaarden voor functieveranderingen naar wonen zijn dat de functieverandering gepaard gaat met een bestemmingswijziging en het agrarisch bouwperceel komt te vervallen, er mogen geen knelpunten ontstaan in de verkeersafwikkeling, geen detailhandel anders dan verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten. De verschijningsvorm dient afgestemd te worden met de omgeving en het plan moet passen binnen het geldende beeldkwaliteitsplan van de gemeente Rheden. Aan deze voorwaarden wordt met het voorliggende plan voldaan.