Geelkerkenkamp 18a-20, 2017

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Geelkerkenkamp 18a-20 in Oosterbeek is de eigenaar voornemens een drietal zelfstandige woningen te realiseren, daar waar nu nog een agrarisch erf gelegen is, bestaande uit agrarische bedrijfsbebouwing, kuilvoerplaten en erfverhardingen. De huidige 2 bedrijfswoningen en bedrijfsbebouwing worden gesaneerd. De bestaande kapschuur zal daarbij als enige gebouw behouden blijven. Omdat deze ontwikkeling door de gemeente aanvaardbaar wordt geacht, maar niet past binnen het vigerende bestemmingsplan, is het plan op onderdelen herzien middels voorliggend bestemmingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het zuiden van Oosterbeek, tegen het park Bato's wijk en het agrarische terrein de Geelkerkenkamp/Benedendorpsweg aan. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Geelkerkenkamp in het noorden, de woningen met tuinen aan de Geelkerkenkamp 4 tot en met 18 in het oosten en in het zuiden en westen het agrarische perceel. Dit agrarische perceel wordt in het zuiden begrensd door de Benedendorpsweg en in het westen door de woningen met tuinen aan de Ploegseweg.

De navolgende afbeelding toont globaal de ligging en de begrenzing van het plangebied.

globale ligging plangebied

luchtfoto plangebied (ingezoomd)

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voorliggend plan herziet een klein gedeelte van het op 29 juni 2016 vastgestelde en op 25 augustus 2016 in werking getreden bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016'. Het plangebied heeft daarin de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap'. Ter plaatse van de bestaande gebouwen is een bouwvlak opgenomen wat voor 100% bebouwd mag worden met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. Ter plaatse van de twee bedrijfswoningen met tuin aan de Geelkerkenkamp 18a-20 is de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. In het noorden en zuiden is de aanduiding 'weg' opgenomen. Hierbinnen zijn agrarische (bedrijfs)activiteiten toegestaan zoals verhardingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen zijn niet toegestaan.

Het gewenste gebruik voor drie grondgebonden woningen past niet in het bestemmingsplan. Ook de gekozen locaties van de te bouwen woningen passen niet (geheel) in het bouwvlak van het bestemmingsplan. Om de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken is het voorliggende nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

Hierna is de afbeelding van het nu nog geldende bestemmingsplan afgebeeld.

uitsnede uit bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016'

1.4 Samenvatting

Initiatiefnemer wil aan de Geelkerkenkamp 18a-20 een drietal zelfstandige woningen bouwen. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' laat dat niet toe.

Geldend planologisch regiem

Bestemmingsomschrijving

De gronden hebben nu nog de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschap' met de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'weg' (artikel 5 van de planregels). De voor 'Agrarisch met waarden - Landschap' aangewezen gronden en de gronden met de aanduiding 'weg' zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn bedrijfswoningen toegestaan met een maximum van één bedrijfswoning per aanduiding. Geelkerkenkamp 18a en Geelkerkenkamp 20 zijn elk voorzien van een aanduiding, zodat ter plaatse twee bedrijfswoningen zijn toegestaan.

Bouwregels

Bedrijfswoningen en bedrijfsgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak en mogen een goothoogte hebben van 4 meter en een bouwhoogte van 7 meter (zie de artikelen. 4.2.1 en 4.2.2 van de planregels). Bedraagt de bestaande goot- en/of bouwhoogte (nokhoogte) meer dan in de bouwregels toegestaan (en zijn deze bouwwerken in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand gekomen), dan geldt de bestaande goot- en bouwhoogte als maximaal toegestaan (artikel 46.2 van de planregels).

Het agrarisch bouwperceel mag voor 100% bebouwd worden.

Het perceel is daarnaast voorzien van de aanduiding 'weg'. Deze aanduiding geldt voor onderstaande rode vlakken:

Artikel 4.2.3c bepaalt wat er binnen deze rode vlakken is toegestaan:

Binnen de aanduiding 'weg' is het volgende toegestaan: 'stapmolens met een bouwhoogte van maximaal 4 meter en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van maximaal 1,5 meter (...), met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de Geelkerkenkamp 18a-20 ook sleufsilo's, erf- en terreinafscheidingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot maximaal 2 meter hoogte'.

Bestaande situatie

In het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' is met name de bestaande situaties vastgelegd. Op de locatie zijn twee bedrijfswoningen, een veldschuur, een stal, sleufsilo's en diverse verhardingen aanwezig. Uit een meting, verricht op verzoek van initiatiefnemer, maar ook uit onderzoek in het bouwarchief van de gemeente blijkt dat de goot- en bouwhoogte van zowel de bedrijfswoningen als de stal afwijken van hetgeen er nu in de artikelen 4.2.1 en 4.2.2 van de planregels staat. Feitelijk zijn deze dus (deels hoger). De bedrijfswoningen heben een bouwhoogte van ongeveer 8 meter en ter plaatse van het 'wolfsend' aan de oostkant van de bedrijfswoningen een goothoogte van ongeveer 5,5 meter. Deze afwijkende goot- en bouwhoogtes zijn echter toegestaan, vanwege het bepaalde in artikel 46.2 van de planregels.

Het bestaande agrarische erf is vrijwel volledig volgebouwd en verhard. De aanwezige bebouwing is in verschillende perioden geplaatst, waardoor een en ander rommelig oogt. De agrarische bedrijfsbebouwing is zodanig geplaatst dat er vanuit de twee bestaande bedrijfswoningen nauwelijks zicht is op het weiland en de Benedendorpseweg.

Ten westen van de bestaande stal, buiten de aanduiding 'weg', liggen nog agrarische verhardingen (rijplaten) en is het terrein ook gebruikt (geweest) voor het agrarische bedrijf (en dus niet als agrarisch bouwland). Op de luchtfoto's in hoofdstuk 1.2 is dit goed te zien.

Gewenste situatie

Initiatiefnemer wil de kwaliteit van deze locatie verbeteren door een ensemble van drie woonhuizen te realiseren. De architectuur hiervan zal zich kenmerken door samenhangende, eenvoudige volumes met kloeke kappen met op de kop forse boeidelen, die kenmerkend zijn voor vele woonhuizen in Oosterbeek en omgeving. De materiaalkeuze zal ingetogen zijn.

Van de drie zelfstandige woningen die initiatiefnemer wil bouwen komen er twee direct aan de Geelkerkenkamp te liggen. Deze nieuwe woningen (met respectievelijk een kop- en een langsgevel) vervangen de twee bestaande bedrijfswoningen. Qua ligging en architectuur sluiten zij aan op de bestaande lintbebouwing aan de Geelkerkenkamp.

De derde woning ligt meer achter op het perceel en komt in de plaats van de te slopen bedrijfsbebouwing, kuilplaten en andere agrarische bouwwerken. Samen met de twee woningen aan de straat vormt zij een ensemble rond een centraal erf. Deze derde woning wordt een afgeleide van de boerderijen die in de regio Oosterbeek te vinden zijn: een hoofdvolume met daar tegenaan een forse schuur met een lage goot. Voor de te bouwen bebouwing is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage in dit bestemmingsplan opgenomen.

De veldschuur blijft in de huidige staat behouden. De omliggende agrarische percelen zijn ook eigendom van initiatiefnemer en behouden hun agrarische functie. Voor de verbetering van dit agrarische gebied en de landschappelijke inpassing van de nieuwbouw is een beeldkwaliteitsplan voor het landschap opgesteld. Deze is als bijlage in dit bestemmingsplan opgenomen.

Ruimtelijke winst

De ruimtelijke winst van dit plan is groot. Het plan brengt in de eerste plaats rust en samenhang. De oude, toch wat rommelige, bedrijfsbebouwing wordt (met uitzondering van de bouwkundig in prima staat verkerende veldschuur) gesloopt en een hoogwaardig (eenvoudig en samenhangend) woonensemble komt daarvoor in de plaats.

Voor de omliggende gronden is door initiatiefnemer een landschapsplan gemaakt dat als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd en het gebied een enorme kwaliteitsimpuls zal geven.

De bestaande agrarische functie zal komen te vervallen. Daarmee verdwijnt een knelpunt: exploitatie van een agrarisch bedrijf betekent (onder meer) doorlopende bedrijvigheid, geluid, stank en transportbewegingen. Zo'n bedrijf past niet (meer) op de Geelkerkenkamp: er staan woningen in de invloedssfeer van het (voormalig) agrarisch bedrijf. Bovendien is de Geelkerkenkamp ook niet berekend op hedendaags (agrarisch) vrachtverkeer.

Het perceel zal ook meer openheid krijgen. De bestaande stal, die haaks op de Geelkerkenkamp gebouwd is, verdwijnt. De woningen die daarvoor in de plaats komen vormen een fraaie afsluiting van het woongebiedje Geelkerkenkamp. Weliswaar wordt één van deze woningen iets meer achter op het erf gebouwd, maar deze woning is, onder meer vanwege haar omvang en massa, lang niet zo indringend aanwezig als de bestaande stal (zie de navolgende foto's).

De diepte van het te bebouwen erf wordt bovendien aanzienlijk verkleind ten opzichten van de huidige bestemming, waarbij, gelet op het bepaalde in artikel 4.2.3c, (dat bepaalt welke bouwwerken er binnen de aanduiding 'weg' zijn toegestaan) bouwwerken tot in het verlengde van de achtertuinen van de belendende woningen (onder meer nr. 18) gebouwd kunnen worden.

Het bouwplan respecteert de bestaande zichtlijnen naar o.a. een kerk en het zichtveld naar de uiterwaarden en de Betuwe vanaf Bato's wijk (zie navolgende foto van de zichtlijn en zichtvelden).

Zichtveld langs woningen

De planologisch te bebouwen oppervlakte zal door dit bouwplan per saldo afnemen. Kijkend naar de bouwmassa en het bouwvolume is sprake van een aanzienlijke verbetering: nu mag het agrarisch bouwvlak nog voor 100% bebouwd worden met gebouwen die een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte (nokhoogte) van 7 meter hebben. Voor de bestaande bebouwing geldt dat de bestaande bouw- en goothoogtes zijn toegestaan (welke hoger zijn dan 4 meter respectievelijk 7 meter).

Het nieuwe bestemmingsplan kent niet één groot bouwvlak, maar drie kleine bouwvlakken. De woningen aan de Geelkerkenkamp zullen ongeveer even hoog worden als de bestaande dubbele woning. De nok van de woning op het achterterrein wordt iets hoger dan nu planologisch is toegestaan. Daar staat echter tegenover dat:

- alle andere bijgebouwen aanzienlijk lager zullen worden dan hetgeen nu ter plaatse aanwezig is en/of planologisch is toegestaan;

- de woning op het achterterrein gebouwd wordt vanaf een lager peil (maaiveldhoogte), circa 1 meter lager, dan de woningen aan de Geelkerkenkamp waardoor de nokhoogte / bouwhoogte van die woning toch feitelijk even hoog is als de bouwhoogte van de twee woningen aan de Geelkerkenkamp (gerekend vanaf de Geelkerkenkamp). In het bestemmingsplan is voor de woning op het achterterrein een 'peilmeetvlak' opgenomen, waarin is aangegeven vanaf welke hoogte de maximale hoogte van die woning wordt gemeten (en gebouwd).

Rekening houdend met de bouwmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan binnen de aanduiding 'weg' biedt, houdt dit plan een substantiële verbetering in. Nu kunnen er, parallel aan de achtertuinen van de belendende percelen, nog (onder meer) stapmolens met een bouwhoogte van maximaal 4 meter en sleufsilo's tot maximaal 2 meter hoogte gebouwd worden. Die mogelijkheid komt in dit bestemmingsplan te vervallen.

Planologische winst

Ook de planologische winst is groot. De voorgestane ontwikkeling leidt ertoe dat er in een stedenbouwkundig, landschappelijk en cultuurhistorisch waardevolle omgeving binnen het dorpsgebied van Oosterbeek een niet passende functie (agrarisch bedrijf) wordt beëindigd en dat tevens de bijbehorende milieuruimte vervalt. Daar voor in de plaats wordt het aantal reeds toegestane woningen (twee) met één vergroot, waardoor er niet twee maar drie woningen kunnen komen.

Dit alles met een aanzienlijke afname van het bebouwbare oppervlak. Immers wordt het bouwvlak voor een agrarisch bedrijf en worden de twee gebiedsaanduidingen 'weg', waar uiteenlopende bebouwing tot 4 meter hoog is toegestaan, volledig weggenomen en ingeruild voor aanzienlijk kleinere te bebouwen oppervlakten voor de drie woningen.

1.5 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. Op de verbeelding zijn de onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de regels vormen samen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de beschrijving van het plangebied de nieuwe planontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. In hoofdstuk 4 komt de haalbaarheid van het plan aan de orde. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten, waaronder milieu en archeologie, wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom het (beheergedeelte van) voorliggend bestemmingplan kan worden uitgevoerd. In hoofdstuk 5 is de wijze van bestemmen aangegeven. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Verder wordt er beschreven hoe de verbeelding en de regels zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de regels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In dit hoofdstuk worden ook alle bestemmingen uitgelegd en wat daar in hoofdlijnen is toegestaan. In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 6, van dit bestemmingsplan wordt ingegaan op de procedures, die voorliggend bestemmingsplan doorloopt.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van drie grondgebonden woningen mogelijk op het terrein van Geelkerkenkamp 18a-20 in Oosterbeek. Hierna wordt eerst de bestaande feitelijke en planologische situatie beschreven. Daarna volgt een beschrijving van de nieuwe situatie.

2.2 Bestaande situatie

2.2.1 De omgeving

Oosterbeek is een woongebied ten westen van Arnhem in Gelderland, in de gemeente Renkum. Het plangebied ligt aan de westzijde van het bebouwingslint van de Geelkerkenkamp. Dit woonlint is gelegen ten zuiden van Bato's wijk, onderdeel van de grote groenstructuur van Oosterbeek. De agrarische gronden ten zuiden van de Geelkerkenkamp maken eveneens deel uit van de groene zone met karakteristieke landschapswaarden (zie de navolgende foto), die aan de zuidelijke zijde wordt begrensd door de Benedendorpsweg.

landschappelijk kader

Het bebouwingslint Geelkerkenkamp bestaat uit lage vrijstaande woningen met voornamelijk kopgevelwoningen met tuinen. De bedrijfswoningen aan de Geelkerkenkamp 18a-20 zijn hierop een uitzondering; dit betreft 2 woningen in één langsgevelpand met bedrijfsgebouwen en erfverharding op het achtererf en bijbehorende akkers (zie volgende foto). De woningen zijn voornamelijk aan de zuidzijde van de Geelkerkenkamp gesitueerd. Het betreft een aaneengesloten lint van veelal vrijstaande woningen. Onderhavig perceel vormt de westelijke beëindiging van de aaneengesloten lintbebouwing.

dubbele bedrijfswoning (links) en stallen (rechts)

De belangrijkste ontsluitingsweg in Oosterbeek is de Utrechtseweg. Dit is een belangrijke ruimtelijke drager van Oosterbeek als geheel. De weg maakt deel uit van het centrum van het dorp. In het zuiden is de Benedendorpsweg (gelegen ten zuiden van het plangebied) de belangrijkste ontsluitingsroute. Vrijwel geheel Oosterbeek-Zuid is, op de hoofdverbindingen na, ingericht als 30-km-gebied.

De Geelkerkenkamp vormt de zuidelijke begrenzing van Bato's wijk, een buurtpark in Engelse landschapsstijl. Het park heeft verschillende functies: wandelgebied, speelweide, paardenweide en hondenuitlaatplaats. Maar ook voor culturele manifestaties is het park Bato’s wijk een geliefde plek. Er wordt toneel gespeeld, gedeclameerd tijdens het jaarlijkse poëziefestival en er worden open lucht tentoonstellingen gehouden.

2.2.2 De planlocatie

De planlocatie Geelkerkenkamp 18a-20 bestaat momenteel uit agrarische gronden met gebouwen bestemd voor agrarisch gebruik. Tevens zijn, middels aanduidingen, twee bedrijfswoningen met privétuin toegestaan. Binnen het erf staan 3 bedrijfsgebouwen; een te slopen schuur, een te behouden veldschuur en een te slopen stal (zie navolgende foto).

te slopen stallen

Omdat de veldschuur bouwkundig in goede staat is en bruikbaar is voor het toekomstige terreinonderhoud, zal deze behouden blijven. De veldschuur (zie navolgende foto) kan op een goede wijze worden ingepast in de beoogde ruimtelijke opzet. De overige bebouwing zal worden gesaneerd.

te behouden veldschuur

Ook de aanwezige kuilplaten, erfverhardingen en - deels landschapsontsierende - aanplant zal worden verwijderd. Onderstaande foto's tonen de planlocatie en de omgeving vanuit verschillende aanzichten

luchtfoto 2015 (vogelview) bekeken naar het noorden. De planlocatie ligt aan de bovenkant. Rechts de Toulon van de Koogweg, Bovenaan de Geelkerkenkamp, links de Ploegseweg en onderaan de Benedendorpsweg (bron Geo-obliek)

ingezoomde luchtfoto 2015 (vogelview) bekeken naar het noorden. (bron Geo-obliek)

luchtfoto 2015 (vogelview), bekeken naar het zuiden. Onderaan het park Bato's wijk en de Geelkerkenkamp. Links de Toulon van de Koogweg en bovenaan de Benedendorpsweg. In het midden de planlocatie. (bron Geo-obliek)

2.3 Nieuwe situatie

2.3.1 Stedenbouwkundig plan

Het nieuwe perceel met woongebouwen zal aansluiting zoeken met het reeds bestaande (bebouwings)lint. De twee bedrijfswoningen onder één langs-kap zullen worden vervangen door twee woningen langs de straat - een straatgerichte kopgevel en een langsgevel - aansluitend op de rest van het lint. Op het achtererf is initiatiefnemer voornemens een derde woning te realiseren, in ruimtelijke samenhang met de 2 woningen aan de straatzijde en leidend tot een nieuw en compact bebouwingsensemble, zoals indicatief weergegeven in onderstaand beeld.

Bij de verdere toelichting op het plan zijn de woningen als volgt genummerd aangegeven:

• Woning 1: landhuis op achterste perceelsgedeelte (zuidelijk);
• Woning 2: westelijke woning aan de straatzijde;
• Woning 3: oostelijke woning aan de straatzijde.

2.3.2 Bebouwingsprincipe woonensemble

Een belangrijk uitgangspunt is dat de planologische bouwmogelijkheid in de vigerende situatie verkleind wordt in omvang ('footprint') en fors verkleind wordt in mogelijk bouwvolume van het nieuwe ensemble. De situering van de twee vrijstaande woningen (2 en 3) aan de straatzijde leidt tot een bebouwingsbreedte die nodig is om de woningen een solitaire positie te geven, op voldoende afstand van het bestaande buurperceel. Daarbij worden de zichtlijnen vanuit het aangrenzende Bato's wijk (park) gerespecteerd. Om de overgang naar het landschap goed vorm te geven, wordt aan de straatzijde uitgegaan van een bebouwingsvrije tuinstrook van zo'n 8 meter breed naast de westelijke woning (2).

De woning (1) op het achtererf zal achter de twee lintwoningen aan de straat worden gerealiseerd. Ook hier wordt de brede bebouwingsvrije tuinzone aan de westzijde aangehouden, van in dit geval 15 meter, waardoor een eenduidig en samenhangend ruimtelijk beeld ontstaat binnen het erf.

Het erf wordt met deze tuinzones aan de randen en een eenduidige toepassing van lange en rechte hagen aan de west- en zuidzijde van het erf, landschappelijk goed ingepast.

2.3.3 Positionering op het perceel

De twee nieuw te realiseren woningen (2 en 3) direct aan de weg worden met respectievelijk een kop- en langsgevel naar de weg gericht. Door de woningen niet in één lijn te plaatsen, maar beperkt gestaffeld, wordt het individuele karakter in het lint benadrukt. Verdergaande differentiatie wordt bereikt door de oostelijke woning iets kleiner te maken dan de westelijke. De woningen worden uitgevoerd met een kap die aansluit bij de omgeving en de bestaande bebouwing. De woningen voldoen met de situering aan de normen van het wegverkeerslawaai.

De woningen staan niet in een rechte rooilijn met de andere bebouwing van het lint, maar in deze lijn zitten veel verspringingen; sommige woningen staan dicht aan de weg, anderen verder van de weg af. In de nieuwe situatie zal de herkenbaarheid en leesbaarheid van de lintbebouwing worden versterkt bij het aanzien vanaf de westzijde van de Geelkerkenkamp. De voorgevels en hoeken van de 2 te vervangen woningen en de bestaande woning ten oosten van het plangebied (Geelkerkenkamp 18) zullen in samenhang zichtbaar zijn.

De woning (1) op de achterste perceelshelft zal een eenvoudig samengestelde bouwmassa zijn die zich alzijdig richt naar de toerit (straatzijde) en het agrarisch landschap rond de woning. Om het solitaire karakter voldoende te borgen, zonder de samenhang binnen het ensemble te verliezen, wordt de woning op ongeveer gelijke hoogte gebouwd met de achterste helft van de te behouden veldschuur.

2.3.4 Oriëntatie

De lintbebouwing aan de Geelkerkenkamp bestaat voornamelijk uit kopgevels die haaks georiënteerd zijn op de weg en ter plaatse van het plangebied een langsgevel. De nieuw te realiseren woningen (2 en 3) direct aan de Geelkerkenkamp 18a-20 zullen eveneens in deze, straatgerichte richting worden gebouwd om eenheid met de omgeving te behouden. Door de woningen met een voorgevel naar de weg te richten en aan de zijkanten een aantal meter tuinruimte toe te kennen, is er voldoende zijdelingse ruimte bij de woningen te realiseren, om het individuele en landelijke karakter van het lint te versterken. Woning 1 verder naar achter op het perceel is naar de Geelkerkenkamp gericht en heeft een nevengeschikte oriëntatie op het agrarische gebied aan de zijkant en achterzijde. Daartoe wordt de landschapsvreemde haag van coniferen aan de achterzijde van het perceel verwijderd.

Vanuit de omgeving is daardoor een met gebiedseigen beplanting ingepast ensemble van 3 woningen en een veldschuur zichtbaar, passend in de landelijke sfeer aan de Geelkerkenkamp. Het als bijlage toegevoegde "Beeldkwaliteitplan landschap" legt de omgevingskwaliteit vast, namelijk het agrarisch-landelijke decor waarin onderhavig erf wordt gerealiseerd. Daarbij is het van belang dat deze agrarische omgeving ook zo zal blijven; er worden hier geen mogelijkheden voor extra woningen of een agrarische bedrijfsvestiging gerealiseerd.

Aan de oostzijde behoudt het erf zijn bestaande afgeschermde karakter. Hier grenst het erf aan de tuin van het bestaande buurperceel en ligt geen ruimtelijke relatie. De te behouden veldschuur op eigen perceel en beplanting van het buurperceel wijzigen in het kader van voorliggende planontwikkeling niet.

De verdere uitwerking van beeldkwalitatieve aspecten, zoals vorm en gebaar van de woningen en bijgebouwen en algemene en specifieke beeldkwaliteitscriteria, zijn uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan voor het erf, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

2.3.5 Verkeer en parkeren

De woningen worden met een oprit ontsloten, waarbij op eigen terrein bij iedere woning 2 parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn. Incidenteel is het voor bezoekers mogelijk om op eigen erf, op de oprit of elders op het terrein informeel te parkeren binnen de beschikbare ruimte. Voorkomen wordt dat er aan of op de weg geparkeerd wordt.

2.3.6 Omgeving van het plan

Dit bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op de gronden waar de agrarische bedrijfslocatie wordt beëindigd en waar de 3 nieuwe woningen met tuinen worden voorzien. De overige omringende agrarische gronden maken geen deel uit van voorliggend bestemmingsplan. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat op die gronden mogelijkheden ontstaan voor woningbouw of vestiging van een agrarisch bedrijf. Het vigerende bestemmingsplan zoals dat recentelijk is vastgesteld voor die gronden, maakt woningbouw of realisatie van een nieuwe bedrijfslocatie ook niet mogelijk.

Initiatiefnemer van voorliggend plan is wel voornemens om na de realisatie van de 3 woningen conform voorliggend bestemmingsplan ook de landschappelijke kwaliteit van de aangrenzende agrarische omgeving te versterken. Daartoe is een beeldkwaliteitplan landschap uitgewerkt, dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

2.3.7 Planologische wijziging

Het huidige bestemmingsplan staat exact 1.372 m² aan bedrijfsgebouwen toe en circa 200 m² (voorzijde erf) en circa 1.000 m² (achterzijde erf) aan stapmolens, kuilplaten etc. met bijbehorende keerwanden en verhardingen. Daartoe is in het vigerende bestemmingsplan een specifieke aanduiding (te weten 'weg') opgenomen. De te bebouwen en te verharden oppervlakte bedraagt daarmee ruim 2.500 m² De beoogde nieuwe situatie zal leiden tot een maximaal bebouwde oppervlakte die bij elkaar opgeteld kleiner is dan de bebouwbare oppervlakte van het huidige agrarische bouwvlak van 1.372 m². Daarbij wordt uitgegaan van de 3 te bouwen woningen, bijbehorende bijgebouwen en de te behouden veldschuur, dit alles in de maximale omvang die het bestemmingsplan zal toestaan. De bouwmogelijkheid voor aanvullende bouwwerken zoals stapmolens etc. (maximaal zo'n 1.200 m²) komt daarmee geheel te vervallen. Daarbij is het een gegeven dat alleen de hoofdbouw van woning 1 een beperkt hogere hoogte mag hebben, vergelijkbaar met de bestaande bouw en dat bijgebouwen aanzienlijk lager zijn. Dit betekent dat zowel het maximaal mogelijke bebouwde oppervlak als het maximale bouwvolume iets zullen afnemen.

Programmatische invulling:

De dubbele woning aan de straatzijde (ook als zodanig bestemd) zal worden vervangen door 2 vrijstaande woningen, passend in het bebouwingsbeeld van de lintbebouwing. De bestaande veldschuur blijft behouden. Deze aspecten kunnen daarmee als planologisch neutraal worden aangemerkt. De programmatische verbetering/planologische winst voor de omgeving, die met dit plan behaald wordt, is dat een knechtenwoning/voormalige varkensstal, 2 overige agrarische bedrijfsgebouwen, kuilplaten en een agrarische bestemming (die een volwaardig agrarisch bedrijf toestaat) worden ingewisseld voor één extra woontitel. Deze functiewijziging sluit ruimtelijk, planologisch en milieukundig veel beter aan bij de woonomgeving dan de huidige functie.

Zowel de afname van het maximaal te bouwen volume als programmatische en planologische verbetering zijn voor de gemeente aanleiding om de bestemmingswijziging voor deze locatie in gang te zetten.

2.3.8 Schetsplan en visualisaties

Beeldkwaliteitplan Geelkerkenkamp 18a-20

In het voortraject om te komen tot een bouwplan en inrichting van het terrein en gebouwen en dus het bestemmingsplan is de ervendeskundige van het Gelders Genootschap ingeschakeld om de uitgangspunten voor de voorgenomen erfopzet (positionering ensemble, hiërarchie tussen gebouwen etc.) te beoordelen. Daarnaast zijn het verkavelingsplan en de schetsontwerpen voor de woningen voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Om te borgen dat de aangedragen uitgangspunten en randvoorwaarden bij de realisatie van de woningen op grond van het bestemmingsplan worden uitgevoerd, is het nodig ook een beeldkwaliteitplan vast te laten stellen.
Deze bevat een uitwerking van beeldkwalitatieve aspecten, zoals vorm en uitstraling van de woningen en bijgebouwen en algemene en specifieke beeldkwaliteitscriteria. Het beeldkwaliteitplan maakt deel uit van de toelichting van het bestemmingsplan en is ook als bijlage bij de toelichting opgenomen.
Hierna zijn wat referentiebeelden / schetsen weergeven op basis waarvan de nieuwe woningen ontworpen zijn en waarop het beeldkwaliteitplan is gebaseerd.

Afbeelding: schets rooilijn bestaand en nieuwbouw en schets hoogtes

Afbeelding: referentiebeelden uit Oosterbeek voor de twee straatwoningen

Afbeelding: referentiebeeld uit Oosterbeek voor de boerderijwoning

Afbeelding: referentiebeeld materiaalgebruik voor de boerderijwoning

Schetsplannnen en 3D-visualisatie nieuwbouw Geelkerkenkamp 18a-20

In het voortraject om te komen tot een bestemmingsplan is gewerkt met schetsplannen voor de locaties en bebouwing op het terrein. Deze locaties en de bebouwing zijn vervolgens, in samenspraak met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, steeds verder uitgewerkt. Hierna zijn diverse schetsen & 3D-visualisaties opgenomen voor de nieuwbouw op het terrein. Dit zijn nog geen definitieve plannen.

Afbeelding: situatieschets nieuwbouw

Afbeelding: schets doorsnede (noord-zuid)

Afbeelding: schets gevels straatwoningen

Afbeelding: schets gevels boerderijwoning

Afbeelding: oude 3D-impressie (Geelkerkenkamp, gezien vanaf zuidwesten)

Afbeelding: uitgewerkte 3D-impressie met kijkrichtingen (Geelkerkenkamp, gezien vanaf zuidwesten)

Afbeelding: 3D-impressie, kijkrichting 2 (Geelkerkenkamp, gezien vanaf de Ploegseweg) (links huidige situatie en rechts nieuwe situatie)

Afbeelding: 3D-impressie, kijkrichting 3 (Geelkerkenkamp, gezien vanaf het wandelpad achter de Ploegseweg) (links huidige situatie en rechts nieuwe situatie)

Afbeelding: 3D-impressie, kijkrichting 6 (Geelkerkenkamp 18a-20, gezien vanaf het Geelkerkenkamp 18 richting de Ploegseweg) (links huidige situatie en rechts nieuwe situatie)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een weergave van het relevante beleid op rijks-, provinciaal -, regionaal en gemeentelijk niveau gegeven. Aangegeven wordt hoe het plan zich verhoudt tot de diverse beleidskaders.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig gebleken omdat de verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit gedateerd zijn door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. Op 13 maart 2012 is de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

De visie is vernieuwend in die zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. De structuurvisie vervangt daarvoor de 'Nota Ruimte', de 'Structuurvisie Randstad 2040', de 'Nota Mobiliteit', de 'MobiliteitsAanpak', de 'Structuurvisie voor de Snelwegomgeving' en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB 'Tweede structuurschema Militaire terreinen' , de 'Agenda Landschap', de 'Agenda Vitaal Platteland' en 'Pieken in de Delta'. De 'Structuurvisie Nationaal Waterplan' blijft in zijn huidige vorm als uitwerking van de SVIR bestaan.

In de structuurvisie schetst het rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar & veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De drie hoofddoelstellingen en 13 nationale belangen zijn:

• 1. Concurrerend = Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economisch structuur van Nederland. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:

• Nationaal belang 1: een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• Nationaal belang 2: Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• Nationaal belang 3: Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• Nationaal belang 4: Efficiënt gebruik van de ondergrond;

• 2. Bereikbaar = Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:

• Nationaal belang 5: Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor- en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• Nationaal belang 6: Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor- en vaarweg;
• Nationaal belang 7: Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor- en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;

• 3. Leefbaar & veilig = Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn:

• Nationaal belang 8: Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• Nationaal belang 9: Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling;
• Nationaal belang 10: Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• Nationaal belang 11: Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• Nationaal belang 12: Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;

De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen:

• Nationaal belang 13: Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

Conclusie

In de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' zijn nationale belangen opgenomen die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is van beperkte betekenis voor onderhavig bestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft geen nationaal belang en is niet in strijd met de geformuleerde belangen.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen. In de provincie Gelderland is dit geconcretiseerd in de begrenzingen van het Gelders Natuurnetwerk GNN en de Groene Ontwikkelingszone GO (zie verderop in deze toelichting).

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere pkb's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden.

Het betreft de volgende onderdelen:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie, en
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Conclusie

Dit bestemmingsplan raakt geen belangen die zijn opgenomen in het Barro. Met het plan zijn geen nationale belangen gemoeid.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Besluit ruimtelijke ordening

Op 1 oktober is het 'Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang' (Stb. 2012, nr. 388) in werking getreden. Door dit wijzigingsbesluit is ook het Bro aangepast. In artikel 3.1.6 is het tweede lid toegevoegd. Dit lid heeft betrekking op de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwing die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De wettelijke regeling gaat vergezeld van een handreiking die andere overheden ondersteunt bij de praktische toepassing van de juridische verplichting.

Artikel 1.1.1, lid 1 onder i Bro definieert een 'stedelijke ontwikkeling' als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Artikel 3.1.6 tweede lid Bro:

De ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning of de toelichting bij een bestemmingsplan die/dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Op basis van de huidige jurisprudentie wordt de ontwikkeling van 3 woningen (feitelijk de toevoeging van 1 woontitel, waar er 2 reeds bestaan) niet als 'stedelijke ontwikkeling' beschouwd en is formeel geen toetsing aan de Ladder vereist. Bovendien beoogt het Rijk met de toepassing van de Ladder primair de leegstand in bestaande stedelijk gebied te voorkomen. Met voorliggende transformatie wordt in onbruik gerakende bebouwing vervangen door in bestaand stedelijk gebied beter passende woningen. Het initiatief past daarmee binnen de doelstellingen van het Rijk.

Naar aanleiding van de Ladder Duurzame verstedelijking heeft de provincie Gelderland een regionale Woonagenda opgesteld, waarin de verschillende plannen regionaal op elkaar worden afgestemd.

Regionale Woonagenda

Op 17 februari 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van Renkum ingestemd met de regionale Woonagenda. Ook andere gemeenten in de stadsregio hebben hiermee ingestemd. In juni 2015 hebben Gedeputeerde Staten van Gelderland ingestemd met de regionale Woonagenda.

In de Woonagenda staat onder andere dat:

• afstemming over woningbouwprogramma's binnen de stadregio in drie subregio's plaats vindt;
• bij de programma's gebruik wordt gemaakt van een 'stoplichtmodel'.

In de Woonagenda hebben de gemeenten van de stadsregio dus afgesproken dat zij de gemeentelijke woningbouwprogramma's onderling en met de provincie afstemmen op subregio-niveau met behulp van het 'stoplichtmodel'. Doel is om tot een meer flexibele vorm van planning te komen die ruimte biedt om in te spelen op bijvoorbeeld veranderingen in de markt, bijstellingen van prognoses en vrijkomen van potentiële woningbouwlocaties (transformatie). Voor de gemeente Renkum betekent dat afspraken maken in de subregio Arnhem en omgeving (bestaande uit de gemeenten Rheden, Rozendaal, Lingewaard, Overbetuwe, Arnhem en Renkum). Het 'stoplichtmodel' maakt onderscheid in plannen waar gemeenten en provincie het over eens zijn dat het goede plannen zijn (groen), plannen waar nog aan gesleuteld wordt of die op langere termijn spelen (oranje) en plannen die uit de markt genomen moeten worden (rood).

Ten behoeve van de Woonagenda heeft het bureau ABF-research een woningmarktverkenning uitgevoerd met behulp van het Socratesmodel. Het Socratesmodel modelleert de afstemming tussen de vraag en aanbod op de woningmarkt nauwkeurig, rekening houdend met de belangrijkste elementen van vraag en aanbod, zoals demografie, woonvoorkeuren, verhuisstromen, kwaliteit van de bestaande voorraad en nieuwbouw. De uitkomsten van deze woningmarktverkenning zijn ook gebruikt als basis voor de gemeentelijke Nota Wonen 2014. Doordat gemeenten, Stadsregio (Arnhem-Nijmegen) en provincie uitgaan van dezelfde woningmarktverkenning is er een goede gezamenlijke basis voor afstemming van de gemeentelijke woningbouwprogramma's.

Alle gemeenten hebben hun woningbouwprogramma getoetst aan de uitkomsten van Socrates. Plannen die in lijn zijn met de behoefteraming van Socrates zijn op groen gezet. Daarnaast is er voor de gemeenten de mogelijkheid om vanwege andere argumenten plannen op de groene lijst te zetten (bijvoorbeeld financiële of ruimtelijke argumenten).

De Stadsregio heeft de woningbehoefte en de woningbouwprogramma's (de groene plannen) van de gemeenten in de subregio Arnhem en omgeving met elkaar vergeleken. Het model Socrates voorspelt voor de subregio Arnhem en omgeving een toename van circa 8500 huishoudens in de periode 1.1.2014 tot 1.1.2020. De gemeenten hebben in totaal 6403 woningen in de planning. Het is vooral Arnhem waar de voorraad aan goede woningbouwplannen laag is. Bij de omliggende gemeenten, waaronder Renkum zijn prognoses en woningbouwprogramma goed in balans. Tot 2020 zijn voor Renkum 393 woningen opgenomen in de subregionale planning. De stadsregio trekt ook de conclusie (voor zover mogelijk in de huidige onzekere woningmarkt) dat het voorgestelde programma voor wat betreft woningbouwsegmenten, prijsklassen en woonmilieus past bij de Socrates prognose.

Na 2020 blijft het aantal huishoudens in de subregio naar verwachting groeien, maar het groeitempo neemt wel af. Ook in de periode 2020 tot 2030 blijft er dus ruimte om op beperkte schaal woningen toe te voegen.

Stoplichtmodel

Doel van het stoplichtmodel is dat de lijst van groene projecten de basis is voor toetsing van plannen door de provincie. De door gemeenten gezamenlijk voorgestelde lijst wordt door de provincie in één samenhangend proces getoetst aan de provinciale kwantitatieve en kwalitatieve richtlijnen en aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De onderliggende eigen gemeentelijke lijsten worden vervolgens bestuurlijk vastgesteld door elke gemeente.

Basis voor het stoplichtmodel zijn de planningslijsten die jaarlijks bij de provincie worden ingediend. Deze lijsten worden nu ook al door elke gemeente bestuurlijk geaccordeerd. Het stoplichtmodel wordt gekoppeld aan deze lijst. Door jaarlijks subregionaal af te stemmen over de planningslijsten met behulp van het stoplichtmodel wordt de lijst jaarlijks geactualiseerd op basis van actuele analyses of prognoses. Het ligt voor de hand om af te spreken welke prognoses gezamenlijk gebruikt worden om discussie over de uitgangspunten te voorkomen.

Op 16 oktober 2014 hebben de wethouders 'wonen' van de subregiogemeenten afspraken gemaakt over de lijst met woningbouwplannen in het 'stoplichtmodel'. Op 2 december 2014 heeft college van burgemeester en wethouders van Renkum ingestemd met die afspraken (en dus met de lijst met woningbouwplannen in het stoplichtmodel).

Hieronder worden de drie gemaakte afspraken weergegeven met per afspraak een korte toelichting.

Afspraak 1:

Gemeenten stemmen in met het subregionale woningbouwprogramma. Instemming van gemeenten is onder voorbehoud van vaststelling van elke gemeentelijk deel van de lijst in het eigen college van B en W en toetsing van de provincie aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

In het subregionale programma is het woningbouwprogramma van de gemeente Renkum onverkort opgenomen. In de lijsten van andere gemeenten staan geen projecten die nadelige invloed hebben voor Renkum. Met deze afspraak wijken we (de Stadsregio en de betrokken gemeenten) van het 50/50 beleid af en programmeren we conform de eigen behoefte van de subregio.

De lijst met projecten voldoet met deze afspraak aan de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking: elk plan moet voldoen aan de regionale woningbehoefte. In het stoplichtmodel is dit de lijst met 'groene' plannen.

Afspraak 2:

Gemeenten actualiseren jaarlijks hun woningbouwprogrammering in subregionaal verband op basis van het stoplichtmodel, gekoppeld aan het proces van de provinciale planningslijst. Basis voor de afstemming is de meest actuele PRIMOS prognose (is een landelijke prognose voor ontwikkeling van bevolking en huishoudens, die jaarlijks geactualiseerd wordt). Daarnaast kunnen gemeenten in onderling overleg andere analyses benutten. De gemeente Arnhem roept gemeenten in het eerste kwartaal van het jaar bijeen om elkaar te informeren over aanpassing van de woningbouwplannen en de afstemming daarover.

Strekking van deze afspraak is dat Arnhem en de omliggende gemeenten samen blijven afstemmen over hun woningbouwprogramma's, los van het wel of niet voortbestaan van de stadsregio. Het is een vrijwillige afspraak, niet verplicht op basis van wet- of regelgeving. Afstemmen in (sub)regionale verband is van belang voor onderbouwing van woningbouwplannen richting de provincie omdat de ladder voor duurzame verstedelijking aangeeft dat plannen moeten passen binnen de regionale woningbouwbehoefte.

Afspraak 3:

Gemeenten kunnen tussentijds plannen in procedure brengen die nog niet in het bijgevoegd woningbouwprogramma op groen staan. Indien het totaal van deze plannen de omvang van de groene plannen voor de betreffende gemeente met meer dan 10% overschrijdt stelt de gemeente de andere subregiogemeenten daarvan op de hoogte. Deze plannen worden separaat voorgelegd aan de provincie in het kader van de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Deze afspraak maakt het makkelijker om tussentijds (niet tijdens de jaarlijkse actualisatie van de woningbouwlijsten) nieuwe plannen in ontwikkeling te nemen, zonder dat daarvoor subregionaal overleg noodzakelijk is. De gemeente Renkum plaatst evenwel ieder woningbouwproject op haar lijst.

Groene projecten in het stoplichtenmodel

Een groen project is een project dat een gemeente op korte termijn wil realiseren en dat draagvlak heeft bij de gemeenten in de subregio en de provincie. Dat kan gaan om een (planologisch) harde en zachte plannen. Het project moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Een project dat een programma heeft dat de gemeente graag wil realiseren, of waarvoor de gemeente de ruimte wil geven (zonder dat ze er grip op hebben).
• Het programma is besproken met de gemeenten in de subregio en sluit aan op de subregionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief (segment en woonmilieu)
• De locatie past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking:
  • 1. omdat het bestemmingsplan is vastgesteld;
  • 2. of omdat de locatie besproken is met de provincie (en akkoord bevonden is).
• Start bouw binnen een termijn van 5 jaar (op dit moment voor 01-01-2020) is realistisch.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van (slechts) drie woningen mogelijk in de bebouwde kom van Oosterbeek. Er zijn echter feitelijk (en volgens het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016') al twee (bedrijfs)woningen aanwezig op het terrein. Deze worden als het ware omgezet naar gewone woningen (maar dan deels op een andere locatie). Daarom is er in planologische zin sprake van slechts één extra nieuwe woning. Daarnaast wordt er agrarische bebouwing gesloopt op het perceel ten behoeve van de bouw van de woningen. Daarmee is er geen sprake van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening.

De drie woningen passen binnen afspraak 3 van het stoplichtmodel. Daarmee voldoet het bouwplan, voor zover er al sprake zou zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Daarmee voldoet het plan ook tevens aan het provinciale beleid (Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking) en de gemeentelijke Nota Wonen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

Provinciale Staten hebben in hun vergaderingen van 9 juli 2014 en 24 september 2014 respectievelijk de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening vastgesteld. Beiden zijn op 17 oktober 2014 in werking getreden. Later zijn beide plannen nog opnieuw en partieel gewijzigd vastgesteld, waarvan de laatste in november 2015. De Omgevingsvisie Gelderland vervangt enkele structuurvisies. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is.

De visie richt zich formeel op de komende tien jaar, maar wil ook een doorkijk bieden aan Gelderland op een langere termijn. Veel maatschappelijke vraagstukken zijn zo complex dat alleen een gezamenlijke inzet succesvol kan zijn. In de omgevingsvisie zijn de opgaven voor Gelderland daarom in nauwe samenwerking met partners uitgedacht. Daarbij kijken de provincie en partners vanuit een integraal en internationaal perspectief naar Gelderland. Met deze bestuurlijke strategie kunnen voor Gelderland toekomstbestendige keuzes gemaakt worden. De provincie heeft in de Omgevingsvisie twee doelen gedefinieerd. Het zijn doelen die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken.

• 1. Een duurzame economische structuurversterking. Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en een vitaal landelijk gebied met voldoende werkgelegenheid. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door het duurzaam versterken van de ruimtelijk-economische structuur. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'.
• 2. Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Dit doel betekent vooral:
  • a. ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek; uitgaan van doelen, niet van regels,
  • b. zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap,
  • c. een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed,
  • d. een gezonde en veilige leefomgeving.

Om deze doelen in beleid te vertalen, hanteert de provincie drie aandachtsgebieden: Dynamisch, Mooi en Divers Gelderland. Ontwikkelingen in Gelderland wil de provincie benaderen vanuit elk van deze drie perspectieven, die elkaar aanvullen:

• 1. Dynamisch: de (ruimtelijk-economische) ontwikkelingen en de geleiding daarvan op provinciaal niveau.
• 2. Mooi: de Gelderse kwaliteiten die bescherming nodig hebben en ruimte voor behoud door ontwikkeling.
• 3. Divers: het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten.

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is.

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Gelderse Ladder voor duurzame verstedelijking

Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing. Een goede afweging volgens de ladder vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• Past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:

• Hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Als juridische basis gebruikt de provincie de Ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In elk bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling dienen gemeenten volgens de Rijksladder aan de hand van drie stappen de locatiekeuze te motiveren. Deze Rijksladder is van provinciaal belang. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

Artikel 3.2.3. Gelders Natuur Netwerk en Groene Ontwikkelingszone

Om de biodiversiteit nu en voor toekomstige generaties Gelderlanders veilig te stellen, beschermt de provincie het Gelders Natuurnetwerk. Het Gelders Natuurnetwerk is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. Dit Gelders Natuurnetwerk bestaat uit alle terreinen met een natuurbestemming binnen de voormalige EHS en bevat tevens een Zoekgebied nieuwe natuur van 7.300 hectare, voor 5.300 hectare nog te realiseren nieuwe natuur.

Een groot deel van de Gelderse natuurgebieden is internationaal beschermd: de Natura 2000-gebieden. Juist in deze gebieden moet de biodiversiteit worden behouden of verbeterd. De provincie geeft in het natuurbeleid prioriteit aan het behalen van de Natura 2000-doelen in de Natura 2000-gebieden. Het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone vervullen daarnaast een belangrijke rol bij het behoud van de biodiversiteit. De Ecologische verbindingszones maken voor een klein deel uit van het Gelders Natuurnetwerk.

Het plangebied maakt geen deel uit van het GNN en de GO, en ook niet van het Natura-2000 gebied.

Het GNN en GO rondom het plangebied.

Conclusie

Een van de doelstellingen uit de Omgevingsvisie betreft het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Daarbij wordt gericht op het ontwikkelen met kwaliteit, waarbij recht wordt gedaan aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van een plek. In het plangebied vindt sloop en nieuwbouw plaats van woningen. Het plan sluit daarmee goed aan bij de doelstellingen van de Omgevingsvisie.

Het plan is in paragraaf 3.2.3 reeds getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking. Daaruit blijkt dat hieraan wordt voldaan.

3.3.2 Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3)

Gedeputeerde Staten van Gelderland heeft op 12 januari 2010 het nieuwe 'Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019' (KWP3) vastgesteld. De provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland hebben met elkaar afspraken gemaakt over de woningvoorraad voor de komende tien jaar. De partijen willen ervoor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. In het programma zijn de afspraken vastgelegd. Deze afspraken zijn tot stand gekomen door een goede en intensieve samenwerking met de regio's, de gemeenten en de woningcorporaties.

Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In de praktijk betekent dit dat voornamelijk goedkopere woningen moeten worden gebouwd, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties. Bouwen op grote nieuwbouwlocaties buiten de stad of het dorp (zoals Vinexlocaties) is steeds minder nodig. In het Kwalitatief Woonprogramma gaat het nadrukkelijk niet alleen om de aantallen te bouwen woningen. Er is bij de inwoners een grote behoefte aan goedkopere woningen. Daarom zijn ook afspraken gemaakt over de aantallen betaalbare woningen. Er wordt bovendien rekening gehouden met een steeds groter wordende groep ouderen die het liefst zelfstandig wil blijven wonen. Verder zijn afspraken over de verhouding koop-huur.

De gemeente Renkum valt onder de regio Arnhem-Nijmegen. Woningbouwplannen dienen zich te conformeren aan het opgestelde afsprakenkader. De provincie, de gemeenten en de woningcorporaties hebben de afspraak gemaakt dat in de periode 2010 - 2019 in de regio 36.600 woningen netto worden toegevoegd.

In de op 17 oktober 2014 in werking getreden Omgevingsverordening is in artikel 2.1.1 sub 17 en artikel 2.2.1.1 verwezen naar het Kwalitatief Woonprogramma. Daarmee heeft het Kwalitatief Woonprogramma zijn werking behouden. De eerder genoemde 'Regionale Woonagenda' en het 'stoplichtmodel' zijn uitwerkingen / opvolgers van het KWP3 (zie paragraaf 3.2.3).

Kwalitatieve opgave wonen

Inmiddels hebben Gedeputeerde Staten op 9 juni 2015 de kwantitatieve opgave wonen voor de Stadsregio vastgesteld. Hiermee is het KWP 3 komen te vervallen. In de kwantitatieve opgave voor de Stadsregio zijn woningen die opgenomen zijn als een zogeheten 'groen' plan subregionaal afgestemd en deze voorzien in een woningbehoefte. Het plan is hiermee in overeenstemming met de omgevingsverordening en de daaraan gekoppelde kwantitatieve opgave.

Conclusie

De voorgestelde ontwikkeling voorziet in de bouw van slechts drie grondgebonden woningen (mede ter vervanging van twee bedrijfswoningen en de sloop van een voormalige knechtenwoning en twee stallen). Per saldo neemt de woningvoorraad met één woning toe. Tot 2020 zijn voor Renkum 393 woningen opgenomen in de subregionale planning. Dit aantal is ook gebruikt als basis voor de gemeentelijke Nota Wonen 2014. Het plan voor nieuwbouw van deze drie woningen is onderdeel van de 10%-regeling van het vastgestelde 'stoplichtmodel'. Het plan is daarmee in overeenstemming met het KWP3 en daarmee met de kwantitatieve opgave wonen. Zie ook paragraaf 3.2.3.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Nota Wonen 2014

In de 'Nota Wonen 2014' verwoordt de gemeente Renkum haar doelen en ambities op gebied van wonen. De 'Nota Wonen 2014' is een actualisatie van de 'Woonvisie 2010-2014'. Voordat het beleid is opgesteld is er een analyse van de woningmarkt in de gemeente Renkum uitgevoerd. Daarvoor zijn verschillende onderzoeken gebruikt, zoals 'WoOn 2012', 'evaluatie Woonvisie 2010-2014' en de 'Ruimtelijke Visie Renkum (ver)bindt 2025 '.

Voor de hoofdlijnen van de 'Nota Wonen 2014' zijn de vijf politieke pijlers uit de vorige Woonvisie aangehouden. De volgende thema’s zijn uitgewerkt:

• kwaliteitsscenario en herstructurering bestaande woonvoorraad;
• evenwichtige bevolkingsopbouw;
• duurzaam en levensloopgeschikt;
• wonen met zorg;
• regie van de gemeente.

Thema 1: Kwaliteitsscenario en herstructurering bestaande voorraad

Tot 2019 neemt het aantal huishoudens nog licht toe en daarna daalt het aantal licht. De gemeente wil op deze ontwikkeling zo goed mogelijk inspelen. In de Nota Wonen 2014 wordt voornamelijk de aandacht gericht op de woonkwaliteit in de dorpen, wat ook ten goede moet komen aan de vitaliteit in de dorpen. Vanuit deze visie wil de gemeente inzetten op:

• herstructurering bestaande woningvoorraad;
• behoud van voldoende sociale huurwoningen;
• woningaanpassingen ten behoeve van senioren, chronisch zieken en mensen met een beperking;
• aandacht voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Thema 2: Evenwichtige bevolkingsopbouw

Voor vitaliteit in de dorpen vindt de gemeente de aanwezigheid van verschillende leeftijdsgroepen en generaties in de dorpen van belang. Sturing op een evenwichtige bevolkingssamenstelling is slechts beperkt mogelijk. De gemeente wil echter de mogelijkheden die zij heeft volop benutten. Hierbij werkt ze de volgende beleidsambities uit:

• prioriteit voor het verbreden van het aanbod voor (jonge) huishoudens en huishoudens met middeninkomen;
• zorgvuldig benutten nieuwbouwmogelijkheden;
• erken de samenhang tussen steden en ommeland (kans).

Thema 3: Duurzaam en levensloopgeschikt

De gemeente hecht veel waarde aan een duurzame ontwikkeling van de gebouwde omgeving en een goede toekomstkwaliteit van het woningaanbod. Woningen moeten enerzijds passend zijn voor hun eigen levensloop (duurzaam), anderzijds geschikt zijn voor veranderingen in de levensloop van mensen (aanpasbaar). Bij deze toekomstkwaliteit besteedt de gemeente aan drie aspecten in het bijzonder aandacht:

• duurzaam bouwen en duurzame gebiedsontwikkeling;
• aanpasbaar en levensloopgeschikt woningaanbod;
• stimuleren duurzaamheid en toekomstkwaliteit in bestaande bouw en bij nieuwbouw.

Thema 4: Wonen met zorg

De gemeente wil mensen met een zorgvraag mogelijkheden bieden om zo lang mogelijk in de eigen sociale omgeving te blijven wonen. Ook de kabinetsplannen dragen hieraan bij en zorgen ervoor dat mensen langer thuis moeten blijven wonen. Deze mensen zullen steeds vaker een beroep op de gemeente doen. De gemeente wil voor wonen en zorg de volgende stappen zetten:

• uitwerken flexibel woningaanbod binnen de zorgsector;
• herijking van de rol en positie van woonzorgcentra binnen het gebiedsgericht werken;
• wonen en zorg: versterken van burgerkracht bij wonen.

Thema 5: Regie van de gemeente

De sturingsmogelijkheden van de gemeente zijn beperkt. Samenwerking vormt daarom de spil van de uitvoering van de Nota Wonen 2014. De gemeente gaat actief de samenwerking aan met woonpartners en inwoners. Op een aantal gebieden neemt de gemeente heel bewust de regierol. Zoals bij de opgave voor het zorgvastgoed. De gemeente heeft ook een stimulerende rol op het gebied van wonen. Deze rol zal in de toekomst toenemen en heeft bijvoorbeeld te maken met het uitlokken van kansrijke initiatieven en het aftasten van mogelijkheden om meer beweging in de woningmarkt te krijgen.

Het uitgangspunt van de gemeente Renkum is dat woningbouwprojecten passen binnen de 'Nota Wonen 2014'. Er zijn geen grote nieuwbouwlocaties. Datgene dat nieuw wordt gebouwd moet binnen de bestaande contouren van de bebouwing passen.

Conclusie

In paragraaf 3.2.3 is reeds getoetst aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Daarin is aangegeven dat het plan past binnen de ladder, zie de afspraken in de regionale Woonagenda, en de 'Nota Wonen'. In het subregionale programma van de regionale Woonagenda is namelijk het woningbouwprogramma van de gemeente Renkum (zoals grotendeels genoemd in de Nota Wonen') onverkort opgenomen. Het plan voor de bouw van drie woningen voldoet daarmee aan de Nota Wonen. Overigens geeft de Nota Wonen aan dat de regelingen in de nota niet van toepassing zijn op projecten die voorzien in minder dan vier woningen.

3.4.2 Ruimtelijke Visie 2025

Op 22 september 2011 heeft het College van Burgemeester en wethouders de 'Ruimtelijke Visie Renkum (ver)bindt 2025' vastgesteld. De visie geeft inzicht in de ontwikkelingen op het gehele grondgebied van de gemeente (fysiek-ruimtelijk) in de komende 15 jaar. Ten behoeve van onderhavig plangebied zijn in de visie geen concrete ontwikkelingen aangegeven. Wel geldt een aantal algemene aspecten zoals het verhogen van de kwaliteit van dorpsentrees en toegangswegen, het vergroten van de toegankelijkheid van het bosgebied en het streven naar een sterkere visuele relatie met het buitengebied.

Conclusie

De Ruimtelijke Visie 2025 spreekt zich niet uit over kleinschalige initiatieven, zoals de ontwikkeling binnen de bebouwde kom van drie woningen (die ook nog eens mede ter vervanging zijn van twee bedrijfswoningen en de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen plaatsvinden). Voor dergelijke intiatieven wordt een zelfstandige afweging gemaakt.

3.4.3 Groenstructuurplan

Het geactualiseerde Groenstructuurplan wordt naar verwachting november 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan (en dan met name het beeldkwaliteitplan landschap, zie bijlage 1 bij deze toelichting) komt tegemoet aan een opgenomen verbetervoorstel t.a.v. agrarische enclave Geelkerkenkamp (dorpsdocument Oosterbeek, deelgebied zuid-midden, voorstel U). Hierin is opgenomen voor de deellocatie "Geelkerkenkamp/agrarische enclave":

Plan ontwikkelen om deze agrarische enclave in ruimtelijk en functioneel opzicht te koppelen aan het park Bato’s wijk door realiseren zichtlijnen, opheffen ruimtelijke barrières (dichte laurierhaag aan de noordzijde) en het toevoegen van landschapselementen in de vorm van kavelgrensbeplantingen en/of enkele kleine boomgroepen of solitaire bomen

3.4.4 Basisvisie Landgoederen en Buitenplaatsen

De gemeente heeft in haar beleidsdocument "Basisvisie Landgoederen en buitenplaatsen" aangegeven hoe ze om wl gaan met de landgoederen en buitens in de gemeente. Één van de opgenomen landgoederen betreft Bato's Wijk waarvoor de belangrijkste te behouden structuren en elementen zijn opgenomen en wensen om te komen tot herstel en versterking. Van belang voor onderhavig bestemmingsplan is vooral het behoud van zichtlijnen en mogelijke zichtzones naar de Betuwe. E.e.a. is toegelicht in paragraaf 4.8.2 over cultuurhistorie.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

In het kader van het bestemmingsplan dient de uitvoerbaarheid van het plan te worden aangetoond ten aanzien van verschillende sectorale aspecten, zoals bodem, lucht, geluid, water en archeologie en cultuurhistorie.

Onderhavig bestemmingsplan is ontwikkelingsgericht en deels ook beheergericht van aard. Waar relevant zijn daarom voor dit bestemmingsplan enkele onderzoeken uitgevoerd, die in de volgende paragrafen zijn toegelicht.

4.2 Bodem

In het kader van een bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

In opdracht van S.J. Geertsma is door Buro Ontwerp & Omgeving in juni 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie gelegen aan Geelkerkenkamp 18a-20 te Oosterbeek (zie bijlage voor volledig rapport). Het betreft een boerderij met bijbehorend erf en landbouwgrond. De aanleiding tot de uitvoering van het bodemonderzoek is de toen voorgenomen aankoop van de locatie. Doel van het verkennend bodemonderzoek is een indicatie te krijgen van de huidige milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Gezien de resultaten van het vooronderzoek is voor het erf de in de NEN 5740 genoemde strategie voor een onverdachte locatie gehanteerd aangevuld met onderzoek op de voormalige locatie van een bovengrondse dieseltank. Gezien de diepte waarop het grondwater zich bevindt (> 5 m-mv) is het grondwater niet onderzocht.

De landbouwgrond is onderzocht op basis van de in de NEN 5740 genoemde strategie voor een grootschalig onverdachte locatie, waarbij echter alleen de bovengrond (tot 0,5 m-mv) is onderzocht. Bij vier boringen op het erf zijn zwak baksteenhoudende lagen aangetroffen. Bij één van deze boringen is deze laag ook zwak kolengruishoudend.

Op en onder maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In zes grondmengmonsters is voor lood een licht verhoogd gehalte gemeten (>achtergrondwaarde). In drie van deze grondmengmonsters is tevens voor diverse andere parameters een licht verhoogd gehalte gemeten. In de grondmengmonsters ter plaatse van de voormalige dieseltank en de ondergrond van het erf zijn voor de onderzochte parameters geen verhoogde gehaltes gemeten (< achtergrondwaarde).

Ten aanzien van de onderzoekslocatie wordt de hypothese 'onverdachte locatie' op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek genuanceerd aanvaard. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde aankoop van de onderzoekslocatie. De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader onderzoek.

Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan.

4.3 Lucht

Op 15 november 2007 is de 'Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)' in werking getreden. Vanaf dat moment zijn in de 'Wet milieubeheer' luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Hierin zijn het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' opgenomen. Voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet langer te worden getoetst aan de grenswaarden. In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'. Gezien de schaal van het project - de toevoegingen van één woning en beëindiging van een agrarisch bedrijf - wordt er niet in betekende mate bijgedragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Het aspect 'lucht' vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan.

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde). Aangezien het bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige functies toelaat, is een akoestisch onderzoek verricht.

De vervanging en toevoeging van woningen, zijnde akoestisch gevoelige objecten, dient te worden onderzocht op de effecten van wegverkeerslawaai, industrielawaai, spoorweglawaai en luchtvaartlawaai. Ter plekke van onderhavige planlocatie is enkel sprake van wegverkeerslawaai. De planlocatie ligt niet binnen een zone voor industrielawaai, railverkeerslawaai en niet binnen aanvlieg- of uitvliegroutes.

Voor de planlocatie is de Benedendorpsweg (50 km/uur) beoordeeld. De resultaten van deze weg zijn toegevoegd als bijlage. In het lichtgroene gedeelde wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai, zijnde 48 dB.

De andere wegen betreffen uitsluitend 30 km/uur wegen. Deze wegen én de Benedendorpsweg zijn derhalve beschouwd i.h.k.v. een goed woon- en leefklimaat. De conclusie is dat op het licht groen en donker groen een woning opgericht kan worden zonder dat een aanvullende berekening van de gevelwering noodzakelijk is. Het binnenniveau van 33 dB is geborgd. De gecumuleerde rekenresultaten zijn eveneens toegevoegd als bijlage. Aldus is het aspect wegverkeerslawaai niet belemmerend voor een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Conclusie

Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan.

4.5 Milieuzonering

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies - zoals woningen - mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Daarnaast is het van belang dat door realisering van onderhavig plan geen hinder wordt veroorzaakt voor de omgeving en ook voor de bedrijfsgang van bestaande omliggende bedrijven.

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Hiervoor worden de afstanden uit de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' als maatgevend beschouwd. Deze afstanden hebben betrekking op de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de nieuwe gevoelige functie.

Een bedrijfswoning van een derde geniet in het algemeen dezelfde bescherming als een burgerwoning. Het maakt daarbij niet uit of het een agrarische bedrijfswoning of een bedrijfswoning van een niet-agrarisch bedrijf betreft. Alleen voor het aspect geur gelden hiervoor specifieke regels.

De ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van een nieuwe woning en het omzetten van twee bedrijfswoningen naar burgerwoningen. Navolgend wordt - gezien bovenstaande toelichting - uitsluitend ingegaan op het toevoegen van de nieuwe woning.

Woningen als veroorzaker

De extra woning leidt niet tot significante milieueffecten op andere omliggende gevoelige objecten. Daarnaast zal de toevoeging van de woning ook niet leiden tot belemmeringen in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. De te bestemmen woonlocatie ligt immers aan zowel de dorpszijde als de parkzijde ingeklemd tussen reeds bestemde burgerwoningen die voor dit aspect reeds maatgevend zijn (zie verbeelding van het bestemmingsplan).

Woning als gevoelig object

In het vigerende bestemmingsplan zijn in of direct grenzend aan het plangebied geen milieuzones opgenomen die gevolgen zouden kunnen hebben voor de ontwikkeling van de extra woning. Daarnaast zijn in de VNG brochure Bedrijven en Milieuzonering richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten in relatie tot omliggende gevoelige functies. In de directe nabijheid van onderhavig plangebied zijn geen bedrijven gelegen die mogelijk kunnen leiden tot onevenredige aantasting van een goed woon- en leefklimaat. Zoals hiervoor aangegeven, zijn omliggende woningen reeds bepalend voor de milieuruimte van bestaande bedrijven in de omgeving, waardoor op voorhand vast staat dat op onderhavige locatie een goed woon- en leefklimaat geborgd is.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de eisen die vanuit het aspect bedrijvigheid worden gesteld.

4.6 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en de mobiele (vervoer gevaarlijke stoffen) bronnen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen groepsrisico en plaatsgebonden risico. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten.

Fragment Risicokaart Nederland, locatie Oosterbeek (rode cirkel is plangebied)

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi, Bevb en Bevt wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen en mobiele bronnen wettelijk geregeld. De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Inrichtingen

In de nabijheid van het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen met externe veiligheidsrisico's. Aangezien het plangebied op grote afstand van de buisleidingen is gesitueerd, kan worden geconcludeerd dat geen beperkingen gelden voor het plan.

Transportroutes

In de nabijheid van het plan is géén waterweg aanwezig. De Nederrijn ligt op voldoende afstand van het plangebied. Het transport van gevaarlijke stoffen over het water vormt dan ook geen aandachtspunt voor de planvorming.

Ook transportroutes gevaarlijke stoffen over de weg zijn op voldoende afstand gelegen van de planlocatie. De planlocatie is op groter afstand gelegen van de spoorlijn. Gezien de afstand, de bestaande omgevingskarakteristiek, de omvang van het plan (toevoegen 1 woning) en de mogelijkheid om meerzijdig te vluchten, is dit aspect niet nader onderzocht.

Voor zover de toevoeging van 1 woning al mocht leiden tot een berekenbare toename van risico's, zal de toename dusdanig gering zijn, dat deze de bouw van een extra woning niet in de weg staat.

Conclusie

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan.

4.7 Water

In het kader van het 'Nationaal Bestuursakkoord Water' moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond, middels een hydrologisch onderzoek, dat de waterhuishouding niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Dit is vastgelegd in het procesinstrument 'de Watertoets'.

4.7.1 Provinciaal beleid

Op 9 juli 2014 is Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie vervangt de huidige omgevingsplannen zoals de Structuurvisie, het Gelders Milieuplan en het Waterplan Gelderland 2010-2015.

In de omgevingsvisie wordt onder meer de ambitie en de rol van de provincie voor het aspect water aangegeven. De provincie stuurt op een veerkrachtig en duurzaam water- en bodemsysteem. Dit bestaat uit bodem en ondergrond, grondwater en oppervlaktewater. Een veerkrachtig en duurzaam water- en bodemsysteem helpt mee aan een optimale en duurzame driedimensionale inrichting van Gelderland.

Een systeem is veerkrachtig als het onder normale omstandigheden alle functies goed kan uitvoeren, (tijdelijke) over- en onderbelasting goed op kan vangen zonder dat maatschappelijke overlast of ecologische schade optreedt en hiervan snel kan herstellen zonder blijvende negatieve effecten. Een systeem is duurzaam als het ook in de toekomst kan blijven functioneren en in stand kan worden gehouden tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. Om de veerkracht van het water- en bodemsysteem te vergroten is het belangrijk om meer ruimte te maken voor beken, te zorgen voor stedelijk waterbeheer en voor goed bodembeheer. Dat betekent bijvoorbeeld dat de bodem zodanig wordt beheerd en gebruikt dat de bodem meer water kan opnemen in perioden van regen en dus ook weer water kan afgeven in perioden van droogte. Zowel bewoonde gebieden, natuurgebieden als landbouwgronden zullen hieraan een bijdrage moeten leveren.

Daarnaast is het van belang om ervoor te zorgen dat het water- en bodemsysteem duurzaam is en ook in de toekomst kan blijven functioneren tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. De provincie streeft naar een duurzaam gebruik van de ondergrond. Zij zoekt naar een balans tussen het benutten van de kansen die de ondergrond biedt en het behouden van de waarde van de ondergrond voor toekomstige generaties. Doel is te komen tot een integrale, efficiënte en duurzame benutting zonder onomkeerbare gevolgen voor de ondergrond. Dit betekent dat de provincie moet afwegen wat op een bepaalde plek in de ondergrond of bovengronds wel of niet mag.

In de bij de Visie horende Omgevingsverordening zijn regels opgenomen met betrekking tot het aspect water. Het gaat onder meer om de onderwerpen Grond- en drinkwater (artikel 2.6 en artikel 3.3) en vaarwegen (hoofdstuk 4). Het hele plangebied en ver daarbuiten is aangewezen als 'intrekgebied' (reserveringsgebied voor potentiële, toekomstige waterwinning). Het plangebied ligt daarnaast nog in het gebied dat is aangewezen als 'Boringsvrije zone'.

In artikel 2.6.3 van de verordening is opgenomen dat in een intrekgebied geen bestemming mag worden opgenomen die het mogelijk maakt fossiele energie, zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas, te winnen. Het bestemmingsplan maakt geen bestemmingen mogelijk die het winnen van fossiele energie toestaan.

In artikel 3.3.4 van de verordening (december 2015) is over 'boringsvrije zones' opgenomen dat de provincie er naar streeft het grondwater als bron voor de drinkwatervoorziening te beschermen.

De provincie heeft vanuit de Drinkwaterwet een zorgplicht voor een duurzame Openbare drinkwatervoorziening. De provincie wil de beschikbaarheid van de grondstof voor de openbare drinkwatervoorziening veiligstellen en daar bij besluiten rekening mee houden. In de omgevingsverordening (artikel 3.3.4) zijn daarbij verbodsbepalingen en regelgeving voor inrichtingen in boringsvrije zones opgenomen. Hierbij is het verboden om handelingen te verrichten waardoor direct of indirect warmte aan de bodem of het grondwater wordt onttrokken of toegevoegd. Onder een handeling wordt in ieder geval verstaan het oprichten, in exploitatie nemen of hebben van een bodemenergiesysteem. Hieronder worden boorputten verstaan. Dit verbod is niet van toepassing indien daarbij de beschermende kleilaag boven het grondwateronttrekkingspunt in de ondergrond niet wordt doorboord.

Uitsnede kaart Omgevingsvisie (december 2015); Water en ondergrond

(rode cirkel is plangebied)

Conclusie

De bouw van drie woningen op grofweg de locatie waar nu al twee bedrijfswoningen en agrarische bedrijfsgebouwen staan beïnvloedt de wateraspecten niet. Er kunnen zonder nadelige gevolgen drie woningen worden ontwikkeld op de planlocatie.

4.7.2 Beleid waterschap

Per 1 januari 2013 zijn Waterschap Veluwe en Waterschap Vallei en Eem samen gegaan als Waterschap Vallei en Veluwe. Omdat dit waterschap nog geen eigen beleid heeft geformuleerd wordt, bij de toetsing van dit plan, getoetst aan het beleid van het voormalige Waterschap Vallei en Eem. Het plangebied lag binnen het werkveld van dit waterschap.

In het "Waterbeheersplan 2010 - 2015'' heeft Waterschap Vallei & Eem zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap Vallei & Eem voor deze periode. De plannen zijn gebundeld in de drie programma's Veilige dijken, Voldoende en schoon water en Zuivering afvalwater. Het programma Veilige dijken richt zich op de bescherming van het beheersgebied tegen overstroming en daardoor op veiligheid voor de bewoners en gebruikers van het gebied. Het programma Voldoende en schoon water gaat over de waterhuishouding. De inzameling, het transport en de behandeling van afvalwater noemen we de afvalwaterketen. Deze keten bestaat uit: rioolstelsels met huisaansluitingen, leidingen, putten, pompen, riooloverstorten, meet- en regeltechnieken; transportsystemen met gemalen en persleidingen; een rioolwaterzuiveringsinstallatie met een effluentlozing op oppervlaktewater.

Een belangrijk onderwerp in alle programma's is de klimaatverandering. Het Waterschap zal de ontwikkelingen op dit gebied de komende jaren intensief blijven volgen en maatregelen nemen om ook op de lange termijn het gebied te beschermen tegen hoog water, wateroverlast en droogte, en om de capaciteit van de zuiveringen op peil te houden. Het vaststellen van ruimtelijke plannen, vooral voor stedelijke ontwikkelingen, vraagt een pro-actieve rol van het waterschap. Door in de planontwikkelingsfase al om tafel te zitten met gemeenten, projectontwikkelaars en bouwpartijen is er voor het watersysteem veel te bereiken, zowel in nieuw stedelijk gebied als in bestaand stedelijk gebied. Daarnaast adviseert het waterschap gemeenten via de watertoets.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied en niet in of nabij watergangen. Daarnaast geldt dat er drie woningen worden gebouwd op grofweg de locatie waar nu al twee bedrijfswoningen en agrarische bedrijfsgebouwen staan. Hierdoor heeft het plan geen nadelig effect op de waterbelangen van het waterschap.

4.7.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente Renkum is voortvarend aan de slag gegaan met het afkoppelen van verhard oppervlak, één van de doelstellingen van het beleid van de hogere overheid. Sinds 2000 is in totaal ruim 50 hectare verhard oppervlak (wegen, parkeerplaatsen, daken) afgekoppeld van de riolering. Dit is ruim 20% van het totale aantal wegen in de gemeente. De gemeente voldoet hiermee ruimschoots aan de wettelijke verplichting om voor 2010 49 hectare verhard wegoppervlak af te koppelen van het riool.

Conclusie

De nieuwbouw zal het hemelwater afgekoppeld worden. Mede doordat er drie woningen worden gebouwd op grofweg de locatie waar nu al twee bedrijfswoningen en agrarische bedrijfsgebouwen staan heeft het plan geen nadelig effect op de waterbelangen van de gemeente.

4.7.4 Situatie plangebied

Ten aanzien van het plangebied kan worden gesteld dat er per saldo een vermindering zal plaatsvinden van het met gebouwen te bebouwen oppervlak ten opzichte van de huidige planologische situatie. Ter bescherming van de behoudenswaardige geohydrologische situatie in de ondergrond (leemlagen) is in het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermingszone niet-waterdoorlatende lagen en grondwaterstromen' opgenomen. Derhalve is voor de locatie geohydrologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage).

Uit het geohydrologisch onderzoek blijkt dat de bodemopbouw in de eerste 4 meter dusdanig is dat regenwater vrij kan infiltreren. Regenwater, waarionder dak- en verhardingswater, kan op eigen terrein prima infiltreren. De tuinen zijn ook dusdanig ruim dat er voldoende infiiltratieruimte gevonden kan worden op eigen percelen. Doordat de locatie hoger is gelegen dan de agrische gronden, zal de locatie ook geen overlast ondervinden van afstromend regenwater.Bij de bouw zal rekening gehouden worden met de waterkwaliteit. Er zullen geen uitlogende materialen gebruikt worden.

Het vuil water zal worden afgevoerd via een aansluiting op het riool.

Uit het geohydrologisch onderzoek blijkt dat de grondwaterstanden dieper dan 4 meter onder maaiveld zijn, dus afdoende drooglegging van woningen, eventueel met kelder, is niet in het geding.

Conclusie

Gesteld kan worden dat het plan voor wat betreft het aspect 'water' uitvoerbaar is.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

4.8.1 Archeologie

Bij een ruimtelijk plan moet, conform de 'Wet op de archeologische monumentenzorg', vooraf worden beoordeeld of er eventueel sprake is van archeologische waarden.

Archeologie gaat over de verwachte cultuurhistorische waarde in de bodem. In 1992 is op Malta het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlands parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van waardevolle zaken. In het kader van de een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden. Ook de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) uit 2007 is in dit kader van belang.

Op basis van de navolgende uitsnede van de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart heeft het grootste deel van het plangebied een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Alleen het uiterste zuiden heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Uitsnede Archeologische Beleidsadvieskaart gemeente Renkum, met globale aanduiding plangebied (rode cirkel)

Gebieden die in het kader van archeologie bescherming behoeven (te weten middelhoge en hoge verwachtingswaarden), zijn op de verbeelding door middel van een dubbelbestemming aangeduid. Het opnemen van de dubbelbestemmingen is voldoende voor het kunnen opstellen van een conserverend bestemmingsplan. Evenwel is vanwege het ontwikkelingsgerichte karakter van onderhavig plan een archeologisch bodemonderzoek uitgevoerd, omdat met dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die mogelijk archeologische lagen raken.

Bureau voor Archeologie heeft een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd voor bouwwerkzaamheden aan de Geelkerkenkamp 18a-20 te Oosterbeek. Het onderzoek (zie bijlage) is uitgevoerd in overeenstemming met de richtlijnen van de KNA, protocollen 4002 en 4003. In het kader van het onderzoek zijn kaarten, databases en literatuur geraadpleegd om te komen tot een gespecificeerde archeologische verwachting van het gebied.

Vanwege de ligging van het plangebied op een stuwwal kunnen in het plangebied archeologische resten aanwezig zijn uit het Laat Paleolithicum en recenter. In de omgeving van het plangebied zijn resten uit het Neolithicum of de Bronstijd aangetroffen.

Direct onder het maaiveld kunnen resten uit de Nieuwe tijd en eventueel de Late Middeleeuwen aanwezig zijn. Echter, gezien het ontbreken van aanwijzingen voor historische bebouwing op kaartmateriaal uit het begin van de 19e eeuw wordt de kans hierop klein geacht.

In het plangebied zijn elf boringen gezet tot maximaal 210 cm -mv. Hieruit blijkt dat in de ondergrond van het plangebied gestuwde rivierafzettingen aanwezig zijn. In twee boorprofielen is in de top van de natuurlijke afzettingen een Bhorizont aanwezig. In de overige boringen is de top van de oorspronkelijke bodem omgewerkt tot een diepte die varieert tussen 50 en 210 cm -mv. Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen die wijzen op een vindplaats.

Bureau voor Archeologie adviseert het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. In dat geval kunnen de archeologische dubbelbestemmingen ook worden weggenomen. De gemeente zal hierover - als bevoegd gezag - een besluit nemen.

Advies gemeente

De gemeente heeft het onderzoek voorgelegd aan haar archeologie deskundig, de regio archeoloog van de regio Arnhem. Deze heeft als volgt gereageerd.

Booronderzoek

In vijf van de elf boringen is de bodemverstoring beperkt tot maximaal 55 cm beneden maaiveld. Op twee plaatsen is een B-horizont aanwezig, waarbij in één boring een houtskoolbrok is aangetroffen zijnde een archeologische indicator. Het plangebied ligt in een akker met een middeleeuwse oorsprong en een zone waarin zeker vanaf 1800 is gewoond. In de nabijheid van het plangebied is de watervoerende Zuiderbeek aanwezig die uitmond in de Rijn. Kortom; ook in oudere perioden is het een ideale vestigingslocatie geweest. Met betrekking tot de Tweede Wereldoorlog wordt alleen melding gemaakt van trechters en putten op basis van een luchtfoto uit 1945. Dit wordt niet nader gespecificeerd.

Opmerkingen regioarcheoloog

De gunstige landschappelijke ligging en de ontstaansgeschiedenis van het plangebied wordt onvoldoende meegewogen in het uiteindelijke advies. Er is immers sprake van een van oorsprong middeleeuws akkercomplex waardoor een esdek (een Enk) is gevormd. Dit esdek is weliswaar niet meer aanwezig, maar de aangetoonde bodemverstoring is over het algemeen dermate gering dat verwacht mag worden dat hieronder nog sporen aanwezig kunnen zijn. Bovendien is op twee plaatsen een intacte bodem (B-horizont) aangetoond met hierin een archeologische indicator in de vorm van een brok houtskool.

In het bureauonderzoek staat het volgende vermeld over de Tweede Wereldoorlog:

'Op luchtfoto's van de RAF uit 1945 waarop het plangebied te zien is blijkt dat in het plangebied verschillende putten en trechters aanwezig zijn. De gaten zijn naderhand gevuld met materialen uit de omgeving, waaronder voorwerpen gerelateerd aan WOII. Volgens Timmerman is het goed mogelijk dat in het plangebied overblijfselen van de gevechten aanwezig zijn. Het zou hierbij kunnen gaan om militaire uitrusting, wapens en munitie. De aanwezigheid van stoffelijke resten is ook niet uitgesloten. Aan de Geelkerkenkamp zijn na de oorlog de stoffelijke resten van zes Duitse militairen aangetroffen. Bij de Fangmanweg, Ploegseweg Van Deldenpad en Weverstraat nog eens een twintigtal. Er zouden nog Duitse militairen zijn vermist in de omgeving. De aanwezigheid van resten gerelateerd aan WOII is afhankelijk van wat er naderhand in het gebied is gebeurd. Volgens de eigenaar van het plangebied is in WOII veel gevochten bij de Benedendorpseweg, honderd meter zuidelijk van het plangebied. In het plangebied zelf zijn op basis van informatie van de bewoners van het gebied geen resten gerelateerd aan WOII zijn aangetroffen.'

Het gegeven dat er middels onderhavig bureauonderzoek is aangetoond dat er resten aanwezig zijn uit de Tweede Wereldoorlog wordt echter niet meegewogen in het advies. Aan de informatie van de bewoners zelf wordt groot belang gehecht, terwijl deze (deels) haaks staat op de resten die te zien zijn op de luchtfoto.

Advies Bureau voor Archeologie

Bureau voor Archeologie adviseert het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Advies regioarcheoloog

Het advies van Bureau voor Archeologie wordt vanwege bovengenoemde opmerkingen niet onderschreven. Ter plaatse van de voorgenomen bodenmingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld dient een archeologisch proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd op basis vaan een door de gemeente Renkum goedgekeurd PvE.

Standpunt gemeente

Gezien al het vorenstaande en het uitgevoerde onderzoek is de gemeente van oordeel dat:

Het advies van Bureau voor Archeologie vanwege bovengenoemde opmerkingen niet (geheel) wordt onderschreven. Dat echter de delen die nu reeds bebouwd zijn reeds verstoord zijn en de kans op aantreffen van vondsten klein zijn. Dat daarom ter plaatse van de voorgenomen bodenmingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld en uitsluitend voorzover deze ingrepen voorzien zijn en gelegen binnen de bouwvlakken in het voorliggende bestemmingsplan (en welke bouwvlakken of delen van bouwvlakken die gelegen zijn buiten de delen van het plangebied die nu reeds bebouwd zijn), dit zijn de de nu onbebouwde delen van die bouwvlakken, een archeologisch proefsleuvenonderzoek te dient worden uitgevoerd bij / ten tijde van /vlak voor de uitvoering van de bouwwerkzaamheden op basis van een door de gemeente Renkum goedgekeurd PvE.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voor wat betreft het aspect 'archeologie' uitvoerbaar is. Bij / voor / ten tijde van de uitvoering van de bouwplannen dient nog een proefsleuvenonderzoek te worden verricht voor enkel de (delen van de) bouwvlakken waar nu nog geen bebouwing staat.

4.8.2 Cultuurhistorie

Om de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Een verantwoorde verankering van de cultuurhistorie in structuurvisie, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages is gewenst. Het voornaamste doel is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 onder 2). De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden ligt bij de gemeente.

Hierna volgt eerst een algemene omschrijving van de ontwikkelingen rond Geelkerkenkamp, voor zover die cultuurhistorisch van betekenis zijn en ook nog herkenbaar zijn. Deze omschrijving is geillustreerd aan de hand van onderstaande beeldenreeks van topografische kaarten uit verschillende perioden.

Op de topografische kaart van rond 1850 zijn reeds de Geelkerkenkamp en het huis Bato's wijk zichtbaar. Dit zijn in het gebied de belangrijkste aanleidingen geweest voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling die ook nu nog zichtbaar is. Op de kaart met het beeld van rond 1900 is de parkvorming rond het huis Bato's wijk zichtbaar en ook de vomring van lintbebouwing langs de Geelkerkenkamp. Tot aan 1950 breidt de bebouwing rond de planlocatie beperkt uit en tot die tijd uitsluitend in de vorm van lintbebouwing langs wegen. De grootschalige inbreidingen waarbij deels ook projectmatig gebouwd wordt, zijn zichtbaar op het topografische beeld van 1975. Evenwel blijft de groene ruimte rond de Geelkerkenkamp - park aan de noordzijde, agrarisch aan de zuidzijde - onveranderd. De ruimtelijke zonering, bestaande uit 'hooggelegen' park, Geelkerkenkamp als lintbebouwing en door dorpsbebouwing omgeven agrarisch cluster, met vanuit het park doorzichten tot ver over de Betuwe, is een cultuurhistorisch betekenisvol geheel, dat ook beschermd en gerespectuurd wordt met onderhavige planontwikkeling.

Gezien de historische waarde van park Bato's wijk en de ruimtelijke samenhang met de gronden rond de planlocatie waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft, is hierna een meer uitvoerige toelichting gegeven op de historische gegevens van het park.

Park Bato’s wijk, gelegen tussen de Fangmanweg en de Geelkerkenkamp in Oosterbeek heeft een rijk verleden. Tuinarchitect Samuël Voorhoeve heeft park Bato’s wijk grotendeels aangelegd in de periode rond 1900 en later gereorganiseerd. Hij is één van de bekende architecten van de late Engelse landschapsstijl. Vroeger was de historische buitenplaats Bato’s wijk particulier bezit. Nu is het park open gesteld voor het publiek.

Het park Bato’s wijk is in de 19e eeuw als buitenplaats ontstaan. In dezelfde tijd zijn buitenplaatsen als de Paasberg, de Oorsprong, de Sonnenberg en de Hemelseberg in Oosterbeek aangelegd. In 1836 liet de heer J.H. Kempenaar een herenhuis bouwen op de hoogten tussen de Paasberg en de Van Wassenaersheuvel. Hij gaf het huis de toepasselijke naam Bato’s wijk. Dit betekent namelijk 'plek aan de Betuwe'. Vanuit het herenhuis hadden de bewoners namelijk een prachtig uitzicht over de uiterwaarden van de Neder-Rijn en het landschap van de Betuwe.

In 1870 is de buitenplaats aangekocht door de heer L. Fangman (ooit eigenaar van de uitspanning ‘De Westerbouwing’). De heer L. Fangman schakelde tuinarchitect Samuël Voorhoeve in om het gebied om te vormen tot een park. In 1927 verkocht hij het park met het aanwezige herenhuis aan de gemeente Renkum. Sindsdien fungeerde het herenhuis als gemeentehuis. Tijdens de Tweede Wereldoorlog heeft het bomenbestand zwaar te lijden gehad door de gevechten. In 1944 is het huis totaal verwoest. Hierdoor is de originele samenhang tussen het huis en het park niet meer zichtbaar, maar het karakter van het park en de zichtlijnen vanuit het oorspronkelijke huis naar de Betuwe zijn in grote lijnen bewaard gebleven.

Het meest kenmerkend van Bato’s Wijk is de karakteristieke Engelse landschapsstijl waarin het park is aangelegd. De late Engelse landschapsstijl dateert uit de periode tussen 1820 en 1910. Deze stijl is in tegenstelling tot de vroege landschapsstijl naar buiten gericht. Het uitzicht naar het omliggende landschap was hierbij een zeer belangrijk onderwerp. De architecten uit die tijd hielden van romantische parkachtige landschappen met verrassende doorkijkjes. Karakteristiek voor deze stijl zijn dan ook de vergezichten, grote open ruimten met grasvelden, boomcoulissen en boomgroepen. Dit werd afgewisseld met overgangen van schaduw naar licht, van gesloten naar open delen, onverharde paden en folies (‘nutteloze’ bouwwerken, zoals prieeltjes). Onderhavig bestemmingsplan is voor wat betreft de situering van de 3 woningen afgestemd op de zichtlijnen, waarbij vanuit de hogere parkstandpunten het zicht op de Betuwe niet wordt afgeschermd (zie onderstaande beeld, behorende bij de gemeentelijke Visie Landgoederen en Buitenplaatsen).

zichtlijnen in park Bato's wijk

projectie zichtlijn en zichtzone in park Bato's wijk op bouwplan

Bato’s Wijk is het meest oostelijk gelegen landgoed van een reeks karakteristieke landgoederen langs de westelijke Veluwezoom. Deze landgoederen hebben met elkaar gemeen dat ze allen een prachtig uitzicht over de Betuwe hebben. Dit uitzicht vormt het meest kenmerkende en tevens verbindende element met de omgeving. Daarnaast heeft men vanuit Bato’s wijk zicht over de zuidelijk gelegen bouwlanden, de uiterwaarden en de Neder-Rijn. De zuidelijke aangrenzende agrarische gebieden vormen ruimtelijk gezien één geheel met het park. Het hoogteverschil ten opzichte van de Neder-Rijn en de Betuwe bedraagt zesentwintig meter. Op het landgoed zelf is het hoogteverschil tussen het hoogste en het laagste punt zestien meter. In het centrum van park Bato’s wijk, vanouds de plek met uitzicht op de uiterwaarden en de Betuwe, ligt de locatie van het voormalige landhuis. Westelijk hiervan ligt de ondergrondse ijskelder tussen het struikgewas verborgen. De overige onderdelen van de buitenplaats zijn nauwelijks nog terug te vinden. Alleen de in 1905 gebouwde rots met grot en vijver zijn nog altijd te vinden aan de zuidkant van het park.

De aanwezige beplanting kan worden onderverdeeld in loofbomen, heesters en coniferen. De gewone beuk, de linde en de zomereik vormen het grootste deel van het bomenbestand. Opvallend zijn de bomenlanen langs de speelweide en de paardenweide. Deze lanen bestaan uit beuken van circa 100 jaar en vormen bijna twintig procent van het totale bomenbestand. De heesters vormen een zeer gevarieerde groep. Als belangrijkste vertegenwoordigers kunnen de rododendron, de azaliagroepen, buxus en enkele hulstvariaties worden genoemd. In groepen staan veel taxussoorten, chamaecyparis- en thujasoorten. De variatie in blad- en naaldkleur, vaak binnen de groep, is typerend voor de Engelse landschapsstijl. In 1960 is een gedeelte van de bestaande beplanting verjongd en aangevuld met nieuwe heester- en coniferengroepen.

In 2010 en 2011 is het park gerenoveerd. Dankzij het initiatief en voor rekening van Stichting Behoud Bato’s wijk zijn paden opgeknapt, is de beplanting deels gerenoveerd en is de vijver weer hersteld en voorzien van een fontein. Tuin- en landschapsarchitect Ir. Ron Pfeiffer begeleidde het traject. Sinds 2012 helpt een enthousiaste groep vrijwilligers mee in het onderhouden van het park. In de huiidge situatie is met name de westelijke parkhelft meer open met zichten naar de Betuwe. Ter hoogte van de planlocatie en meer in oostelijke en westelikijke richting, is de bebplantingsstructuur langs de Geelkerkenkamp volledig dicht en zijn er geen zichtrelaties. Het bouwplan houdt er evenwel rekening mee dat langs de westrand van de woningen eventueel een doorzicht vanuit het park gecreerd/hersteld zou kunnen worden, zonder dat de nieuwbouw het zicht naar de Betuwe belemmert.

Conclusie

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. Het plan laat ruimte voor verder herstel van het park en geeft een ruimtelijk passende invulling aan de hoistorisch bepaalde structuren van de lintbebouwing, het park en de agrarische gronden.

4.9 Natuurwaarden

4.9.1 Algemeen

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de haalbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen tevens de implementatie van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn op nationaal niveau. Er mogen geen ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, waarvan op voorhand duidelijk is dat deze op bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden of op streng beschermde planten of dieren.

4.9.2 Beschermde gebieden

Op 1 oktober 2005 is de gewijzigde 'Natuurbeschermingswet 1998' in werking getreden. Hiermee wordt de gebiedsbescherming uit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet biedt een beschermingskader voor natuurwaarden (leefgebieden en soorten) in Natura 2000-gebieden en bepaalt dat projecten en andere handelingen in en nabij beschermde gebieden dienen te worden getoetst op (mogelijke) negatieve effecten op deze waarden.

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. Rond de bebouwde kom van Oosterbeek liggen beschermde natuurgebieden die zijn aangewezen in het kader van het Gelders Natuurnetwerk (GNN. zie ook afbeelding in paragraaf provinciaal beleid) en Natura 2000 (Veluwe). De afstand tot het GNN bedraagt minimaal 250 meter, tot het Natura 2000-gebied bedraagt deze afstand minimaal 500 meter.

Conclusie

Het plangebied ligt niet in of op korte afstand van een Natura 2000-gebied. Er is sprake van sloop van twee bedrijfswoningen en agrarische bedrijfsgebouwen en verhardingen ten behoeve van de bouw van drie woningen met tuin. Dit leidt ertoe dat er geen negatieve gevolgen optreden voor beschermde gebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet.

4.9.3 Beschermde soorten

Voor beheergerichte (onderdelen van) bestemmingsplannen, met geen of slechts geringe ontwikkelingsmogelijkheden, kan in het algemeen gesteld worden dat de uitvoerbaarheid niet ter discussie zal staan. Zelfs indien beschermde soorten aanwezig zijn, zoals vogels en vleermuizen, mag worden aangenomen dat deze bij een voortzetting van het bestaande grondgebruik niet in hun voortbestaan zullen worden bedreigd. Anders ligt het voor (onderdelen van) bestemmingsplannen die een wijziging van het grondgebruik inhouden of bijvoorbeeld het slopen dan wel oprichten van nieuwe bebouwing en/of infrastructuur. Hiervoor dient een toets flora en fauna te worden uitgevoerd.

Naar dit aspect is daarom onderzoek gedaan, dat is uitgewerkt in de rapportage "Quick Scan Flora en Fauna Geelkerkenkamp 18-20 Oosterbeek" (zie bijlage, bron: Bureau Bleijerveld/Ruimte voor Advies, status definitie, 28 september 2016).

In het plangebied en op de plaatsen van de ingrepen zijn licht beschermde soorten van tabel 1 uit de soortgroepen zoogdieren en amfibieën te verwachten. Daarnaast moet rekening worden gehouden met broedsels van vogels zonder vaste nestplaats. De broedsels kunnen aanwezig zijn in zowel de te rooien haag als de te slopen gebouwen. Op de agrarische percelen is het voorkomen van broedsels niet waarschijnlijk. Over het terrein loopt een vliegroute van vleermuizen, met name van Gewone dwergvleermuis. De route volgt de kortste route door het open veld ten zuiden van het plangebied. De ontwikkeling in het plangebied is hierop niet van invloed, zo is geconstateerd op basis van het uitgeveorde aanvullende vleermuisonderzoek middels voor- en najaarstellingen.

Voor soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling van de verbodsartikelen van de Flora- en faunawet zolang het een ruimtelijke ingreep betreft. Broedsels van vogels en de dieren zelf kunnen schade ondervinden wanneer de uitvoering in het broedseizoen plaatsvindt. Dit is verboden volgende de FF-wet. Hiervoor is geen ontheffing mogelijk.

Er moet bij de uitvoering rekening gehouden worden met de broedtijd van vogels. In dit verband dient het rooien van groen en het slopen van de stal buiten het broedseizoen te gebeuren, tenzij een inspectie aantoont dat er geen broedsels voorkomen. De piek van het broedseizoen valt in de periode van half maart tot half juli. Eerdere en latere broedgevallen zijn mogelijk, met name van duiven. In de periode november-februari is de kans op broedgevallen zeer klein. Vanuit de FF-wet zijn geen verdere maatregelen vereist. Ook is geen ontheffing nodig, mits rekening wordt gehouden met broedvogels. Deze conclusie wordt gesteund door aanvullend onderzoek naar huismussen, die binnen de planlocatie niet voorkomt of broedt.

Conclusie

Voorliggend initiatief leidt niet tot strijdigheid met de wetgeving op het gebied van natuurbescherming en er worden ook geen ontheffingsplichtige activiteiten voorzien.

4.10 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een nieuw initiatief op de verkeersstructuur. De planlocatie zal worden ontsloten (net als in de bestaande situatie met de twee bedrijfswoningen en agrarische bedrijfsgebouwen) via de Geelkerkenkamp. Parkeren gebeurd op eigen terrein. De toename van verkeer als gevolg van de realisatie van drie woningen is ten opzichte van de bestaande feitelijke en planologische situatie zeer beperkt.

Conclusie

Wat betreft verkeer en parkeren doen zich geen problemen voor die voorliggend plan onuitvoerbaar maken. Nader onderzoek is niet nodig.

4.11 Kabels en leidingen

Binnen de planlocatie zijn geen leidingen gelegen die een planologische bescherming genieten. Reguliere huisaansluitingen belemmeren de realisatie van het plan niet.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'kabels en leidingen' geen belemmering vormt ten aanzien van de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.12 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Aangezien het hier een particulier initiatief betreft, zullen de kosten voor de bestemmingsplanprocedure voor rekening zijn van de initiatiefnemer. Om dit te regelen zal een samenwerkingsovereenkomst met de initiatiefnemer worden gesloten. In deze overeenkomst zullen ook bepalingen ten aanzien van planschade worden opgenomen, zodat eventuele planschadeclaims op de initiatiefnemer worden afgewikkeld. Het initiatief wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (voorheen: bouwvergunning) en regels voor het verrichten van 'werken' (voorheen: aanlegvergunning).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid. Een bestemmingsplan kan echter niet alles regelen. Via het Besluit omgevingsrecht is het bijvoorbeeld mogelijk om in bepaalde situaties vergunningvrij te bouwen ondanks dat het bestemmingsplan die bebouwing niet toestaat. In die gevallen gaat hetgeen bij wet vergunningvrij gebouwd kan worden voor op de bepalingen van het bestemmingsplan.

Een voor dit plan specifiek van belang zijnd aspect, is dat voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, ook een beeldkwaliteitplan is uitgewerkt voor de bebouwing en buitenruimte. De normatieve (meetbare) onderdelen uit het beedlkwaliteitplan zijn vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Te denken valt aan de situering van hoofdgebouwen en bijgebouwen, de maximale nok- en goothoogten van verschillende gebouwen etc. De niet normatieve aspecten, zoals schaal, materiaalgeburik, uitstraling, vorm etc. worden getoetst bij de vergunningverlening voor de activiteit bouwen. Bij de welstandsbeoordeling zal daartoe het beeldkwaliteitplan (zie bijlage) gehanteerd worden.

5.1.2 Verbeelding, regels en toelichting

Een bestemmingsplan moet worden opgezet volgens de eisen die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) daaraan stelt en de wettelijk voorgeschreven opzet en vormgeving van de 'RO standaarden 2012'.

Een bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, te weten een 'toelichting', de 'regels' en een 'verbeelding'. De verbeelding (voorheen bekend als 'plankaart') en de regels (voorheen bekend als 'voorschriften') vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan. Alleen deze twee zijn bindend voor de burger en de overheid. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Op de verbeelding is aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemming met een bestemmingsvlak en soms via aanduidingen. De planregels van het bestemmingsplan bevatten de juridische verklaring, middels maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden, van de op de verbeelding weergegeven bestemmingen en aanduidingen.

Die toegekende gebruiks- en bouwmogelijkheden aan gronden kunnen, naast de rechtstreekse bestemming, op de verbeelding op twee manieren nader worden ingevuld:

• 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkelbestemming' (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van een bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan, alleen indien de regels en de verbeelding nog onduidelijkheden bevatten.

5.1.3 Bestemmingssystematiek

Voorliggend plan herziet een klein gedeelte van het op 29 juni 2016 vastgestelde en op 25 augustus 2016 in werking getreden bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016'. Dat bestemmingsplan bevat een standaardregeling voor de woonbestemmingen en andere in de kern voorkomende bestemmingen. De gemeente past in het kader van uniformiteit in regelingen en rechtsgelijkheid de wijze van bestemmen uit het bestemmingsplan Oosterbeek-Zuid 2016 in voorliggend bestemmingsplan toe en wijkt van deze bestemmingswijze alleen af daar waar er een strikte aanleiding voor is. Zo is met maatwerk o.a. een afwijkende peilbepaling opgenomen voor de woning die iets verder van de weg af is gelegen en is voor de veldschuur een specifieke regeling opgenomen.

Ter plaatse van de woning die verder van de weg af is gelegen, woning 1, is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - peilmeetvlak 1' opgenomen, waarbij in afwijking van de standaard peilbepaling het peil op 29,5 meter boven NAP is bepaald. Dit omdat deze woning verder van de weg af is gelegen en het maaiveld aflopend is. Vandaar dat is gekozen voor een landschappelijk en stedenbouwkundig passend peil waarbij het bestaande reliëf wordt gerespecteerd.

Een passende aanleghoogte is bepaald door uit te gaan van het maatvaste punt dat behouden blijft ter plaatse van de noordwestelijke hoek van de bestaande veldschuur. Het maaiveld is hier gelegen op ongeveer 29,8 meter boven NAP. Vanaf dit niveau zal het terrein tot aan de voorzijde van woning 1 nagenoeg vlak zijn. Zoals gebruikelijk wordt het vloerpeil van een woning ongeveer 30 cm boven maaiveld gesitueerd. Het peil is daarom voor deze woning afwijkend bepaald op 29,5 meter boven NAP.

5.1.4 Hoofdstukopbouw van de regels

De regels zijn, zoals voorgeschreven in de 'RO standaarden 2012', verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). Zo moet onder 'bouwperceel' verstaan worden: 'een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten'. Het moet dus gaan om gronden met dezelfde bestemming die ook in eigendom zijn van dezelfde persoon, dan wel gronden die gehuurd worden door die persoon.

• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouw- en gebruiksregels en, eventueel, ook een regels voor het 'uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsbepalingen.
  Ieder artikel van de hoofdbestemmingen kent, eveneens conform de 'RO standaarden 2012', een vaste opzet. Per hoofdbestemming is een bestemmingsregeling, opgenomen, voor zover van toepassing bestaande uit:
  a. bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gebouwen en gronden gebruikt worden in die bestemming;
  b. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;
  c. nadere eisen;
  d. afwijken van de bouwregels;
  e. specifieke gebruiksregels;
  f. afwijken van de gebruiksregels;
  g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  h. wijzigingsbevoegdheid.
  De situering van de toegelaten gebouwen is bepaald door bouwvlakken op de verbeelding en door de bepalingen (soms in combinatie met aanduidingen) in de planregels.
  Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.

• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens:
  • a. anti-dubbeltelregel: Deze bepaling regelt dat grond die reeds eerder bij een verleende bouw- of omgevingsvergunning is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze regel is wettelijk verplicht om op te nemen in een bestemmingsplan en is rechtstreeks overgenomen uit het Bro;
  • b. algemene bouwregels: Hierin worden algemene bouwregels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. Zo wordt hierin het ondergronds bouwen geregeld en worden bouwwerken die afwijken van de regeling in het bestemmingsplan, maar wel met een vergunning zijn gebouwd, 'positief' bestemd;
  • c. algemene gebruiksregels: In dit artikel wordt een algemeen gebruiksverbod gegeven, wat geldt voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan, voor gebruik in strijd met de bestemming;
  • d. algemene afwijkingsregels: In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het plan voor algemene en geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering) voor zover al elders in de planregels in afwijkingen is voorzien. Hiermee kan in specifieke situaties maatwerk worden geboden en biedt het bestemmingsplan voldoende flexibiliteit;

• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen.
  • a. overgangsregels: Deze regel is wettelijk verplicht om op te nemen in een bestemmingsplan en is rechtstreeks overgenomen uit het Bro. Dit artikel bevat regels die als doel hebben bestaande situaties (gebruik of bouwwerken), welke niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan, te regelen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebruik en bouwen. Het overgangsrecht met betrekking tot bouwen en bouwwerken regelt dat bouwwerken die aanwezig waren ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, maar in strijd zijn met het bestemmingsplan, onder overgangsrechtelijke bescherming vallen. Dat wil zeggen dat deze bouwwerken mogen blijven bestaan. Deze bescherming geldt ook voor bouwwerken die op deze peildatum legaal kunnen worden gebouwd, maar nog niet zijn gebouwd.
    De regeling bevat voorts een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders om bij een omgevingsvergunning af te wijken ten behoeve van een beperkte uitbreiding (maximaal 10%) van het niet in het nieuwe bestemmingsplan passende bouwwerk.
    Bouwwerken die wel bestonden op de genoemde peildatum, maar zijn gebouwd zonder (omgevings)vergunning, zijn expliciet uitgesloten van de beschermende werking van het overgangsrecht.
    Het overgangsrecht voor met het nieuwe bestemmingsplan strijdig gebruik regelt dat het gebruik van gronden dat bestaat op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan van kracht wordt, mag worden voortgezet. Het bestaande gebruik dat (ook) in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan, is echter van deze beschermende werking van het overgangsrecht uitgesloten, indien het op grond van het recht nog mogelijk is om hiertegen op te treden.
  • b. slotregel: Dit artikel bevat de titel (naam) van het vast te stellen bestemmingsplan.

5.2 Planregels

5.2.1 Bestemmingen in dit bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan kent de volgende eindbestemmingen: 'Tuin' en 'Wonen'.

Daarnaast kent het bestemmingsplan de volgende dubbelbestemmingen: 'Waarde - Archeologie hoge verwachting', 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' en 'Waarde - Beschermingszone niet-waterdoorlatende lagen'.

5.2.2 Bestemmingen

Tuin

De bestemming 'Tuin' is toegekend aan percelen of perceelsgedeelten gelegen bij de bestemming Wonen. De bestemming 'Tuin' is opgenomen ter plaatse van met name de voor- en zijtuinen van de woningen. Daarnaast is op de verbeelding een specifieke aanduiding 'specifieke vorm van waarde - landschapswaarden' opgenomen om te voorkomen dat daar eventueel vergunningvrij gebouwd kan worden. Dit gedeelte vormt een zachte overgang tussen het agrarische landschap en de bebouwing. Op percelen met de bestemming 'Tuin' zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en uitbouwen, die aan de voorgeschreven maatvoeringseisen voldoen, toegestaan. Omdat beplanting in de tuin gewenst is om enerzijds het gebruik als tuin en privacy rond de woningen mogelijk te maken en anderzijds beplanting zorg draagt voor een landschappelijk verantwoorde overgang van het woonmilieu naar het landschap, is in de bestemmingsregeling expliciet opgenomen dat beplanting tot 6 meter hoog (uitgezonderd maximaal 3 hogere bomen) binnen de tuinbestemming zondermeer is toegestaan; hogere beplanting dient allereerst getoetst te worden voordat deze wordt toegestaan.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de drie te bouwen woningen in het plangebied waarbij per bouwvlak 1 woning is toegestaan. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij hoofdgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. Binnen het bouwvlak gelden de op de verbeelding opgenomen maximale goot- en bouwhoogten en soms maximum bebouwingsoppervlakte. Binnen de bestemming wordt eveneens ondergronds bouwen (kelderruimte) toegestaan, al kan hiervoor een extra toetsing benodigd zijn op basis van de dubbelbestemming 'Beschermingszone niet-waterdoorlatende lagen en grondwaterstromen'. Buiten het bouwvlak geldt een in de regels opgenomen maximale oppervlakte en maximale goot- en bouwhoogte voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen. De bestaande en te handhaven veldschuur is met specifieke bouwaanduiding aangegeven.

In deze bestemming zijn onder bepaalde voorwaarden, conform het gemeentelijke beleid, aan-huis-verbonden beroepen (alleen door de bewoners van de woning) toegestaan.

Om voldoende flexibiliteit te houden in het bestemmingsplan en om snel, via maatwerk, in te kunnen spelen op veranderende behoeftes in het gebruik van de woningen zijn afwijkingen opgenomen om kamerbewoning, zorgwoning, aan-huis-verbonden bedrijf (alleen voor de bewoners van de woning), bed & breakfast, mantelzorg en zogenaamde twee- of drie-generatiewoning mogelijk te maken in de woningen en/of bijgebouwen, e.e.a. in overeenstemming met de gebruiksregelingen die gelden in het bestemmingsplan voor de kern.

In de regels van de bestemming Wonen zijn voorts afwijkingsbevoegdheden opgenomen ten behoeve van het toestaan van meer wooneenheden dan ter plaatse van de aanduiding is aangegeven (conform de bestemmingsplanvoorschriften van de voorheen geldende bestemmingsplannen), het toestaan van het gedeeltelijk bouwen buiten het bouwvlak en het toestaan van (kleine) overschrijding van bouw- en goothoogten.

5.2.3 Dubbelbestemmingen

Het plan bevat verder drie zogenoemde dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over “onderliggende” materiële bestemmingen heen en houden beperkingen in voor de bouw-, aanleg- en/of gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen dus een specifiek ruimtelijk belang en zijn vrijwel allen eerder in het gemeentelijk beleid, waaronder de gemeentelijke bouwverordening, vastgelegd. Het bestemmingsplan kent de volgende dubbelbestemmingen: Waarde - Archeologie hoge verwachting, Waarde - Archeologie middelhoge verwachting en Waarde - Beschermingszone niet-waterdoorlatende lagen en grondwaterstromen. Hierna worden de dubbelbestemmingen beschreven.

Overigens zijn in het kader van dit bestemmingsplan reeds onderzoeken uitgevoerd naar archeologie en geohydrologie. De bouwplannen zijn daar afdoende op afgestemd. De dubbelbestemmingen hebben daarom vooral een signaalfunctie voor eventuele toekomstige afwijkingen van het bestemmingsplan, maar deze staan de uitvoerbaarheid van de plannen ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan niet in de weg.

Waarde - Archeologische verwachting

De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' en 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' zijn, conform gemeentelijk beleid opgenomen ter bescherming van de in grond potentieel (te verwachten) aanwezige archeologische relicten. De gebieden met deze bestemmingen hebben een beschermingsregime gekregen met een bouwverbod en een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

In de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' is het verboden om gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de eindbestemmingen te bouwen indien de oppervlakte meer dan 200 m² betreft en de ondergrondse diepte (in de grond) meer dan 0,3 meter bedraagt. In de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' geldt hetzelfde maar dan voor een oppervlakte van meer dan 500 m². Dit ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden in de ondergrond.

Een zelfde bepaling geldt ook voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Voor beide archeologische dubbelbestemmingen geldt verder dat het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning af kan wijken voor het bouwen of het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden overeenkomstig de regels van de eindbestemmingen. Dat wil zeggen dat op die manier gebouwd kan worden met een grotere oppervlakte en een grotere ondergrondse diepte indien op basis van bijvoorbeeld een ingesteld archeologisch onderzoek geen archeologische waarden aanwezig zijn of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de archeologische waarden van de gronden waarop gebouwd gaat worden, dan wel dat de archeologische waarden anderszins veilig worden gesteld.

Waarde - Beschermingszone niet-waterdoorlatende lagen en grondwaterstromen

De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermingszone niet-waterdoorlatende lagen en grondwaterstromen' heeft betrekking op de ondergrondse grondwaterstromen. Specifiek zijn deze gebieden mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in deze gronden verwachtte en reeds bekende geohydrologische situatie waaronder de (scheefgestelde) kleischotten/leemlagen (dit zijn niet-waterdoorlatende lagen) en grondwaterstromen ten behoeve van de toestroming van grondwater naar de beken en (schijn)grondwaterstanden.

Voor de gebieden binnen deze dubbelbestemming geldt dat in principe geohydrologisch onderzoek moet plaatsvinden naar de effecten op leemlagen en of kleischotten in de bodem, bij ingrepen in de bodem op een diepte van meer dan 1,5 meter, die op basis van de geldende eindbestemmingen zijn toegestaan. Onderzoek moet aantonen dat de ingreep de bestaande grondwaterstromen en de (schijn)grondwaterstand niet aantast. Alleen dan kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de voorgaande bepaling om dieper dan 1,5 meter te bouwen of te graven.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het wettelijk verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden voorontwerpbestemmingsplan verzonden aan de gebruikelijke partners, waaronder de provincie. Dat is nu niet gedaan omdat de betreffende instanties al hebben eerder aangegeven dat vooroverleg bij plannen (met name in de bebouwde kom) die de belangen van de andere instanties niet raken niet nodig is.

6.2 Zienswijzen

6.2.1 algemeen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Geelkerkenkamp 18a-20, 2017' heeft vanaf 21 december 2016 gedurende zes weken, dus tot en met 31 januari 2017 ter inzage gelegen. In de genoemde periode zijn twee zienswijzen (waarvan één gezamenlijke) ingediend. In de Staatscourant van woensdag 21 december 2016 en in het huis-aan-huis blad Hoog en Laag van woensdag 21 december 2016 is de ter inzage legging bekend gemaakt. Ook op de gemeentelijke website is deze bekendmaking gepubliceerd. Het bestemmingsplan heeft in deze periode analoog ter inzage gelegen in de bibliotheek te Oosterbeek en in het gemeentehuis. Het bestemmingsplan was digitaal ook in te zien op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl en op de gemeentelijke website www.renkum.nl.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is op 7 december 2016 kennisgeving op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gepubliceerd in de Staatscourant en in de Hoog en Laag en op de gemeentelijke website. In die kennisgeving was aangegeven dat het ontwerpbestemmingsplan naar verwachting binnen drie weken in ontwerp ter inzage gelegd zou worden.

Hierna zijn de ingediende zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien.

6.2.2 Zienswijze 1

zienswijze 1 (gezamenlijke zienswijze Vijf dorpen in 't Groen, buurtcomité Behoud Geelkerkenkamp en diverse omwonenden)

Naam en adres:	1- Vereniging Vijf Dorpen in 't Groen, Postbus 65, 6865 ZH Doorwerth; Alle anderen uit Oosterbeek: 2- Dhr. J.H.S. Holthaus en mevr. H.J.M. Zoon, Ploegseweg 1; 3- Mevr. A.J. ten Have, Ploegseweg 2; 4- Dhr. A.M.J. Schoemaeckers en dhr.. L. de Graaf, Ploegseweg 4; 5- Dhr. F.E. van der Mijn en dhr. E. Geurink, Ploegseweg 6; 6- Mevr. H.M. Wouters, Ploegseweg 8; 7- Dhr. J van Galen, Ploegseweg 20; 8- Dhr. E.G.J.P. van de Riet en mevr. M.J. van de Riet-Treep, Ploegseweg 26; 9- Mevr. B.H.L van Es-van der Tuin, Ploegseweg 32; 10- Dhr. G.J.N.M. Roelofs, Ploegseweg 34; 11- Mevr. M.C. Bruil-Kocken en dhr. J.W. Bruil, Ploegseweg 36; 12- Mevr. M.M. Duyverman, Fangmanweg 22; 13- Mevr. E. Klomp, Fangmanweg 24; 14- Mevr. M.B.W.A. Wijsbek, Fangmanweg 28; 15- Mevr. C.J. Schik, Fangmanweg 30; 16- Mevr. B. Bennis, Fangmanweg 32; 17- Mevr. B.M. Damgrave, Fangmanweg 36; 18- Mevr. M.A.J. van Zoelen-Paulssen en dhr. E.J.J. van Zoelen, Fangmanweg 43; 19- Mevr. C.C.M. van Mechelen, Fangmanweg 44; 20- Mevr. M.L.E.G.V. Raaijmakers, Fangmanweg 50; 21- Mevr. J.E. Wesseling-Houtschilt, Fangmanweg 52; 22- Mevr. S.A. Niessen, Fangmanweg 54; 23- Mevr. F.J.E. Semmelink, Fangmanweg 70; 24- Dhr. G. Morren, Fangmanweg 74; 25- Dhr. J.G. Idema, Benedendorpsweg 96; 26- Dhr. L. van Weele en mevr. L. van Weele-de Jong, Benedendorpsweg 86; 27- Mevr. C.C.W. Riekert, Kerkeland 77; 28- Mevr. Q.J. Plante, Van Toulon van der Koogweg 96; 29- Dhr. P.J.M. van der Kuil, Weverstraat 52; 30- Mevr. R.M. Teerlink-Koopmans, Weverstraat 64; 31- Dhr. D.H. van Uitert, Weverstraat 66; 32- Mevr. J. Sanders, Van Deldenpad 5; 33- Dhr. J.A. van Zon, Zuiderbeekweg 4; 34- Dhr. K. Maathuis en mevr. H. Maathuis-van Haagen, Bildersweg 12; 35- Mevr. D.J.C. de Graaf-van Neutegem, Heuveloordweg 26.
Ontvangst zienswijze:	31 januari 2017
Inboeknummer:	48543

samenvatting zienswijze:

Hierbij geven Vereniging Vijf dorpen in 't Groen, het Buurtcomité Behoud Geelkerkenkamp en andere belanghebbenden (vooral buurtbewoners) hun gezamenlijke visie op het 'ontwerpbestemmingsplan Geelkerkenkamp 18a-20, 2017', hierna aangeduid als BP2017. Allereerst vatten reclamanten hun zienswijze samen. Daarna beschrijven reclamanten de historische en landschappelijke context van de Geelkerkenkamp, om vervolgens hun commentaar op het BP2017 te geven. Reclamanten eindigen met enkele adviezen.

Samenvatting

• 1. Het BP2017 is niet op een transparante wijze tot stand gekomen. Belanghebbenden zijn niet geïnformeerd over de drie bijeenkomsten van Commissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De door de initiatiefnemer georganiseerde informatieavonden voor de buurt gingen vrijwel geheel over de ecologische inrichting van zijn es, die echter geen deel uitmaakt van het BP2017. Heldere en waarheidsgetrouwe informatie over zichtlijnen, bouwvolumes en bouwlocaties zijn niet door de initiatiefnemer verschaft, ondanks verzoeken daartoe. Zie Bijlage I.
• 2. Reclamanten hebben geen bezwaar tegen het omzetten van de bestaande bestemmingen van agrarische opstallen (bouwvlak met twee bedrijfswoningen en bedrijfsopstallen) en het bijbehorende erf ('Agrarisch met waarden - weg') naar nieuwe bestemmingen Wonen en Tuin.
• 3. Sterker, dit biedt kansen tot ruimtelijke winst in de vorm van landschapsherstel en versterking van het open karakter van het gebied. Dit, geheel in lijn met het Bestemmingsplan Oosterbeek-Zuid 2016 (de waardering en ambities m.b.t. de historische en landschappelijke waarden van dit gebied).
• 4. De toelichting bij het BP2017 spreekt al over winst wegens het beëindigen van het agrarisch gebruik. Gelet op de schaal van agrarische activiteiten die op de locatie mogelijk waren en zijn, is door omwonenden in het verleden nauwelijks of geen overlast ervaren van dit agrarisch gebruik in de vorm van stank, geluid, bedrijfsverkeer of anderszins. Planologische compensatie voor beëindiging van een probleemsituatie is daarmee niet aan de orde.
• 5. Het beschermen en koesteren van de openheid van de es die aan het plangebied grenst, is staand beleid. Dit open agrarisch gebied vormt feitelijk één geheel met de open helling van park Bato's wijk (gemeentelijk monument). Vista's en zichtlijnen op en over dit open gebied uit alle richtingen moeten niet worden aangetast door de locatie en omvang van nieuwe bebouwing (de commissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit beperkt zich in haar oordeel ten onrechte tot het zicht vanuit park Bato's wijk).
• 6. Reclamanten geven aan geen bezwaar te hebben tegen een transformatie van de bestemming van agrarische opstallen en erven naar de bestemmingen Wonen en Tuin wanneer wordt voldaan aan een aantal heldere voorwaarden:
  • a. De nieuwe bebouwing moet passen in de karakteristieke structuur van lintbebouwing langs de Geelkerkenkamp. Dus geen ontwikkelingen haaks op dit lint die diep insteken op de achterliggende erven en open agrarische percelen. Het toestaan van dergelijke 'haakse' ontwikkeling schept een gevaarlijk precedent voor de rest van de lintbebouwing. Wel kansen tot versterking van de openheid van het achterland benutten.
  • b. De nieuwe bebouwing moet passen binnen de typologie van de bestaande bebouwing: landarbeiderswoningen (uiteraard kan het gaan om moderne woningen, maar qua aard en schaal moet aansluiting gezocht worden bij het lint van de bestaande landarbeiderswoningen). Bebouwing met de schaal en allure van een landgoed passen hier niet (dat is een typologie van buitens, zoals langs de Pietersbergseweg).
  • c. De nieuwe bebouwing mag, vanwege omvang en locatie, niet leiden tot aantasting van de waardevolle openheid van de es. De openheid moet eerder worden versterkt.
• 7. Een en ander betekent dat bestaande bouwvlakken met bijbehorende erven niet kunnen worden vergroot, maar eerder moeten worden verkleind. Het bouwvlak kan eventueel wel worden vervormd: enigszins verbreed aan de Geelkerkenkamp en ingekort in de 'diepte'. Er ontstaan dan twee nieuwe bouwvlakken voor woningen aan de Geelkerkenkamp, maar geen bouwvlak voor een woning van formaat op het achterland, zoals het BP2017 voorstelt. Voorwaarde daarbij is dat deze twee woonvolumes naar aard, omvang en locatie:
  • a. Passen in de structuur en typologie van het bestaande lintbebouwing.
  • b. De openheid van de es, i.c. de zichtlijnen naar en over de es, op geen enkele wijze aantasten, maar deze daarentegen eerder versterken.
• 8. Het voorliggende ontwerp BP2017 met ruimte voor een aanzienlijk derde woonvolume, geplaatst op het achterland buiten het lintbebouwing, voldoet niet aan deze voorwaarden. Het vormt een aantasting van landschappelijke en historische waarden, vastgelegd in bestaand gemeentelijk beleid, en voegt zich niet naar de karakteristieke structuur en typologie van bebouwing aan de Geelkerkenkamp.

Landschappelijke en historische context van de Geelkerkenkamp

Een van de grote charmes van het dorp Oosterbeek, is de ruimtelijke afwisseling van parken, bossen, gebouwen en agrarische gebied in de vorm van weilanden en akkers. Juist het agrarische gebied heeft de laatste 10-15 jaar onder grote druk gestaan: denk aan de 'vertuining' van de weilanden aan de Bildersweg en Hazenakker (door Vijf dorpen succesvol bestreden, na een gang naar de bestuursrechter), de enorme paardenfokkerij aan de Van Borsselenweg, het door een hoge haag aan het publiek zicht onttrokken weiland aan de Van Lennepweg (waar voorheen de zorgboerderij zat), en denk ook aan de meters hoge haag van laurierkers aan de Geelkerkenkamp (met succes bij de Raad van State bestreden door Vijf dorpen en de gemeente).

Samen met de weilanden aan de Bildersweg en Hazenakker, vormt de landbouwgrond aan de Geelkerkenkamp het restant van de agrarische nederzetting van waaruit het dorp Oosterbeek ontstond. Een prachtige kaart van Isaac van Geelkercken uit 1660 toont die nederzetting, met het oude kerkje en daarboven, links en rechts van de Zuiderbeek, akkers ('encken') en weilanden (Figuur 1, Bijlage II).

De huidige boerderij van rond 1950 aan de Geelkerkenkamp is een kenmerkend voorbeeld van wederopbouwarchitectuur. Eind jaren 60 kocht de toenmalige eigenaar van zijn buurman (Geelkerkenkamp 18) een smalle strook grond om een nieuwe schuur te kunnen realiseren. De toenmalige welstandscommissie gaf aan dat in deze agrarische ruimte niet gebouwd mocht worden. Uiteindelijk volgde van de gemeente een uitspraak van geen bezwaar omdat het ging om agrarisch-bedrijfseconomische belangen, met als positief bijeffect het verdwijnen van een aantal rommelige schuurtjes. Rond 1978 waren er plannen tot overname van het bedrijf door de zoon. Deze wilde met zijn gezin ook op de boerderij wonen. De ingediende bouwplannen tot uitbouw en splitsing in twee bedrijfswoningen stuitten op tegenstand van de welstandscommissie.

Bij de diverse toekenningen voor bovengenoemde bouwplannen werd dus steeds een agrarisch-bedrijfseconomisch belang in de motivering van de gemeente opgevoerd (bron: pandenarchief Renkum). Toen de vorige eigenaar na beëindiging van het boerenbedrijf met de gemeente zijn plannen besprak voor de bouw van vijf woningen aan de Geelkerkenkamp (vermoedelijk bedoeld als oudedagsvoorziening) werden deze plannen dan ook terecht als onwenselijk beoordeeld. Het betrof hier immers geen agrarisch-bedrijfseconomisch belang.

Ook in het onlangs vastgestelde bestemmingsplan Oosterbeek-Zuid 2016 (hierna; BP2016) is de bijzondere kwaliteit van de agrarische grond van initiatiefnemer erkend, door er de bestemming 'Agrarische bestemming met waarden - Landschap' aan te geven. Een van de bestemmingsomschrijvingen (artikel 4.1c) luidt dat deze gronden zijn bestemd voor "de bescherming, behoud en verdere ontwikkeling (gericht op de versterking) van de cultuurhistorische waarden, landschapswaarden, de openheid (o.a. doorzichten / zichtlijnen) en morfologie (o.a. hoogteverschillen)". De door reclamanten onderstreepte aanduidingen zijn daarbij nauwkeurig gedefinieerd. Zo is na een door de voltallige gemeenteraad ondersteund amendement het begrip 'openheid' als volgt gedefinieerd in het BP2016:

"er is sprake van openheid van het landschap wanneer er over een bepaald groot oppervlak geen visuele barrières zijn zoals huizen, bouwwerken en bomen (bosschages). Openheid houdt in dat het betreffende terrein in hoofdzaak open is, dat wil zeggen onbebouwd (met bouwwerken) en onbegroeid met bomen of heesters. Openheid houdt niet per definitie in dat enkele landschapselementen (zie het begrip 'landschapswaarden’) de openheid teniet doen. Passend zijn enkele solitaire bomen of een boomgroep, bestaande uit ten hoogste 3 bomen tot totaal maximaal 5 bomen per hectare en/of erf- of perceelscheidende lage inheemse hagen tot maximaal 1 meter hoog. Openheid in combinatie met agrarisch gebruik houdt in dat agrarische (akkerbouw) gewassen wel zijn toegestaan.”

De in deze definitie genoemde haaghoogte van 1 m is ingegeven door de uitspraak van de Raad van State, dat een haag aan de Geelkerkenkamp niet hoger mag zijn.

Bij de bedoeling van de planwetgever speelt de toelichting op het bestemmingsplan een grote rol. In de toelichting bij het BP2016 wordt de bijzonder historische en landschappelijke waarde van de Geelkerkenkamp en omgeving als volgt gekenmerkt:

"In het zuiden van het plangebied (ten zuiden van het Centrum van Oosterbeek en ten westen van de Van Toulon van der Koogweg en ten oosten van de Hazenakker - Bildersweg) kenmerkt het gebied zich met name door organische gegroeide bebouwing. Dit met name langs de Weverstraat en de Geelkerkenkamp. In dit plangebied is relatief weinig bebouwing. Er is hier nagenoeg alleen laagbouw bestaande uit vrijstaande en dubbele woningen. Een uitzondering hierop is de hoogbouw aan de Fangmanweg aan het park Bato's wijk. Het gebied kenmerkt zich door het aflopende terrein en het dal van de Zuiderbeek met aan het eind de oude kerk aan de Benedendorpsweg. In dit gebied bevindt zich een grote agrarische enclave aan de Geelkerkenkamp en het park Bato's wijk ten noorden daarvan.

...De cultuurhistorische (en groene) dragers van het plangebied zijn:

• de agrarische ontginningen(kampen) met hun dwars over de helling Oost-West lopende paden;

• archeologische en geomorfologische monumenten en gegevens in hun onderlinge samenhang;

• landgoederen en buitenplaatsen met hun lanen en (park)bossen.

Het gebied wordt gekarakteriseerd door:

Agrarische Kampen.

Agrarische kampen die het open en groene karakter van het dorp mede dragen. Zij zijn bovendien een onmisbaar onderdeel van de agrarische cultuurhistorie van het dorp. Op die grenzen van hoog en laag waren voor toenmalige agrarische verhoudingen optimale vestigingsvoorwaarden: het bos bovenaan, akkers op de hellingen en weiden in de uiterwaarden vormden zo een samenhangende landbouweconomie. De dwars over de akkers lopende paden, de schaapsdriften werden de basis voor de nog steeds bestaande wegenstructuur in de oude dorpskern.

...Een andere markante agrarische enclave is het open gebied ten zuiden van de Geelkerkenkamp, begrensd door Van Toulon van der Koogweg, de Benedendorpsweg en de Ploegseweg. Hier wordt het hoogteverschil in het landschap, ondermeer vanuit het naastgelegen park Bato'swijk, goed zichtbaar. Om die landschappelijke reden en om de cultuurhistorische betekenis voor de ontstaansgeschiedenis van het dorp Oosterbeek, dient het open karakter van dit agrarisch gebied bewaard te blijven.

...De eigenaren van Hartenstein, Bato'swijk, Pietersberg, Hemelsche Berg en Laag Oorsprong hebben in het verleden gebruik gemaakt van het aanwezige reliëf en de beken bij het aanleggen van de parken met waterpartijen, fraaie zichtlijnen en lanen."

Tot zover het bestemmingsplan Oosterbeek-Zuid 2016.

Vermeldenswaardig is voorts het in opdracht van de gemeente gemaakte reconstructieplan voor Bato's wijk uit 2006 (Mulderij & Van der Meijden, 2006), dat vooral is geïnspireerd op de inzichten van wijlen landschapsarchitect ir. R. Pfeifer. In dit plan staan onder meer kaarten met de beplantingsstructuur en zichtlijnen van het park in 1946 (Figuur 2), de gewenste structuur en zichtlijnen (Figuur 3), en de maatregelen die nodig zijn om dat te bewerkstelligen (Figuur 4). Er moet het nodige gesnoeid worden volgens laatste kaart, want ir. R. Pfeifer meldt in en een bijlage bij het reconstructieplan onder het onderdeel 'Uitzichten en zichtlijnen':

"Het uitzicht op de zuidelijk van het park gelegen bouwlanden, waarmee het park een twee- eenheid vormt" dat dit "Door opslag en bijgeplante heesters/bomen is dit dichtgegroeid".

Commentaar op het BP2017

Hiervoor zijn de historische en landschappelijke waarden van de Geelkerkenkamp samengevat. Die waarden verwijzen naar een agrarische karakter, naar zichtlijnen en openheid, en naar de kleinschalige lintbebouwing van de weg zelf, die bestaat uit voormalige landarbeidershuizen van één verdieping hoog (Figuur 5). Waarden die nog onlangs, bij de vaststelling van het BP2016, door uw Raad ten volle zijn erkend. Het is tegen deze achtergrond dat reclamanten hun commentaar op het voorliggende ontwerpbestemmingsplan geven. Dit commentaar bestaat uit de volgende vijf punten:

• 1. Het plan is niet op een transparante wijze tot stand gekomen

Voor dit bezwaar verwijzen reclamanten naar Bijlage I. Samengevat komt dit bezwaar erop neer dat:

• a. De initiatiefnemer tijdens drie door hem georganiseerde informatieavonden het hoofdzakelijk over het beeldkwaliteitplan voor zijn es heeft gehad, en niet over het BP2017 zelf. Informatie over bouwmaten, bouwlocaties en zichtlijnen werden niet, dan wel op een zeer vertekende manier, gegeven. Zo werden de zichtlijnen vanuit Bato's wijk wel zeer gunstig voorgesteld (Figuur 6) en in ieder geval heel anders dan de beoogde zichtlijnen van wijlen ir. R. Pfeifer (Figuur 3). De aanwezigen kregen een onjuist vogelvluchtperspectief van de nieuwbouw te zien (Figuur 7).
• b. Belanghebbenden niet zijn geïnformeerd over de drie bijeenkomsten van Commissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Ze hebben dus niet kunnen beoordelen op welke informatie de CRK uiteindelijk haar advies heeft gebaseerd. Volgens vermoeden van reclamanten op basis van het beeldkwaliteitplan (Pouderoyen Compagnons, 2016), is dat die informatie niet objectief is geweest.

• 2. 'Vertuining" van het agrarisch landschap dreigt

Hoewel het beeldkwaliteitplan van het agrarisch perceel geen wettelijke status heeft en feitelijk niet tot het BP2017 behoort, willen reclamanten hier toch enkele woorden aan wijden. Het plan is uitvoerig gepresenteerd op drie informatieavonden die de initiatiefnemer heeft georganiseerd. Het bevat overwegend aanpassingen aan het landschap waar iedereen heel blij van kan worden (Figuur 6), en reclamenten zijn dhr. Geertsma daar dan ook dankbaar voor. Er is echter een zaak die aandacht verdient, namelijk de dreigende 'vertuining' van het agrarische kampenlandschap. Dat gebeurt met name door een infiltratievijver te plannen op het zuiden van het perceel. Zo'n vijver lijkt misschien sympathiek, want hierop zou het water van de Van Toulon van der Koogweg kunnen worden afgekoppeld. Afgezien van het feit dat de berm langs deze weg voldoende ruimte biedt voor infiltratiebekkens, hoort een infiltratieplas echter niet op een eeuwenoude akker, zeker niet waar die volgens het vigerende bestemmingsplan wegens zijn cultuurhistorische waarde landschappelijke bescherming verdient en waar het volgens de bestemmingsplanregels verboden is gronden af te graven. Niet doen dus.

Hiermee samenhangend is het plan om aan de noordzijde van het agrarisch perceel een boomgaard te planten, als uitloper van een boomgaard die dan voor de Fangmanflat zou moeten komen. Hoewel dhr. Geertsma na bezwaren van de buurt op de eerste informatieavond heeft verklaard dat hij van een boomgaard zou afzien, zijn de bewoners van de Fangmanflat nu toch benaderd om over dit plan te praten. Je kunt een boomgaard een positieve of een negatieve ontwikkeling vinden, maar samen met het plan voor een infiltratievijver kan toch de indruk ontstaan dat aan het historische kampenlandschap wordt geknaagd.

• 3. Agrarische grond met landschapswaarden wordt opgeofferd

In het BP2016 hebben alle gronden, inclusief de gronden waar de boerderij en stallen op staan, de bestemming Agrarisch met waarden - Landschap. Het terrein van boerderij en stallen, hierna te noemen het erf, is weergegeven in Figuur 8. Dit erf heeft in het BP2016 twee aanduidingen: 1372 m² met aanduiding Bouwvlak, waarbinnen twee bedrijfswoningen met een totale inhoud van maximaal 1200 m³ en een oppervlakte van 170 m² zijn toegestaan, en ruim 1200 m² met functieaanduiding Weg, waar verhardingen en stapmolens zijn toegestaan. Samen bijna 2600 m² erf, bestemming Agrarisch met waarden - Landschap, bestemd voor agrarische bedrijfsvoering. De bescherming, het behoud en verdere ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden, landschapswaarden, de openheid (o.a. doorzichten/zichtlijnen) en morfologie gelden niet ter plaatse van het bouwvlak en dit geldt ook niet binnen de aanduiding Weg (BP 2016, art. 4.1 ) Maar buiten dit 2600 m² grote terrein zijn de gronden bestemd voor agrarisch gebruik en uitdrukkelijk ook bestemd voor bescherming, het behoud, en verdere ontwikkeling (gericht op de versterking) van de cultuurhistorische waarden, landschapswaarden, de openheid (o.a. doorzichten/zichtlijnen) en morfologie (o.a. hoogteverschillen). In het BP2017 ontstaat echter een erf van 5300 m² waar geen bestemming Agrarisch met waarden - Landschap meer op rust (Figuur 9 en Figuur 10). Daarmee ontstaat het beeld van een eerste stap in een proces van een verdere aantasting van het landschap d.m.v. oprukkende bebouwing met woonbestemming. De vrees daarvoor wordt nog verder aangewakkerd nu de initiatiefnemer, die in zijn onderhoud voorziet als projectontwikkelaar, vrijwel alle agrarische grond aan de Geelkerkenkamp in eigendom heeft.

• 4. De openheid van het landschap neemt af

Omwonenden, wandelaars, fietsers en natuurliefhebbers gaan een groter blok bebouwing (woningen en beplanting in tuinen) zien t.o.v. het blok huidige boerderij, stallen, schuren, enz. Zoals hiervoor is aangegeven: 5300 t.o.v. 2600 m². De woningbouw wordt bovendien hoger en zal zich meer naar het zuiden en westen uitstrekken. Tussen de twee huizen aan de Geelkerkenkamp is volgens BP2017 een 2 m hoog toegangshek met penanten mogelijk. Door het volume van het landhuis komt hier geen doorzicht. Deze ontwikkeling staat haaks op de toelichting bij het BP2017, waarin staat: "het perceel zal meer openheid krijgen".

Aan de westzijde van de westelijke woning is een 10 m brede bebouwingsvrije tuinstrook gepland (beeldkwaliteitsplan van Pouderoyen Compagnons, 2016), welke langs de hele westzijde van het bouwgebied loopt. Een L-vormige strook met de lange zijde (91 m) aan de westkant en de korte zijde (27,5 m) aan de zuidkant. Dit gebied is op de plankaart aangeduid met Specifieke vorm van waarde - Landschapswaarden. Volgens artikel 3.1 van de bestemmingsregels geldt hier:

"ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - landschapswaarden' zijn de gronden mede bestemd voor behoud van de aanwezige landschapswaarden, zijnde de openheid van het landschap (en doorzichten vanaf Bato's wijk) en zorgdragen voor een overgang van het agrarische gebied naar de bebouwing. Bebouwing met gebouwen is hier niet toegestaan"

Echter, op deze L-vormige strook is het volgens BP2017, art. 3.6.1, mogelijk struiken en bomen te laten groeien tot 6 m en een haag tot 2 m hoog (vergunningsvrij). Bovendien mogen er 3 bomen hoger dan 6 m staan. Visuele afscherming (van delen) van het terrein voor wandelaars op de Geelkerkenkamp en het wandelpad achter de Ploegseweg is dus toegestaan en zal, gezien de alom zichtbare behoefte aan privacy, waarschijnlijk gaan plaatsvinden.

Buiten het bouwvlak in de bestemming 'Wonen' mogen bovendien bijgebouwen worden neergezet bij het ensemble van de drie woningen. Daardoor ontstaat nog meer bouwmassa. De bouwhoogtes voor deze aan- en bijgebouwen zijn aan duidelijke maatvoering gebonden, maar voor wandelaars en omwonenden is er altijd sprake van een zichtbaar gebouw. Je kunt er niet overheen kijken. Hetzelfde geldt voor de bomen en struiken die in de bestemming Tuin mogen komen.

• 5. Maatvoering niet passend in het kleinschalige cultuurhistorische landschap

Het BP2017 maakt twee kloeke woningen aan de Geelkerkenkamp mogelijk, pal aan de weg, en een zeer fors landhuis, alsmede bijgebouwen en zichtbelemmerende beplanting. Hoewel de toelichting bij het BP2017 anders suggereert, o.a. door de wat losse omgang met maten, past dit niet in het landelijke beeld van het kampenlandschap en de landarbeidershuizen aan de Geelkerkenkamp. In de cultuurhistorische landbouwenclave, waar kleinschaligheid enerzijds en openheid anderzijds maatgevend zijn, worden drie woningen neergezet die qua vormgeving en uitvoering beter passen in een villawijk en die, in tegenstelling tot de huidige boerderij en stallen, geen enkele functionele cultuurhistorische relatie hebben met het landschap. Bij elkaar gaat het om een toegestaan bouwoppervlak van 750 m², met woningen in hoogte variërend van 8,5 tot 10 m en met een totaal bouwvolume van minimaal 5800 m³ (berekening op basis van een zadeldak zonder dakkapellen) (Bijlage III). Qua inhoud overtreft deze bouw alle andere woningen aan de Geelkerkenkamp bij elkaar opgeteld, en ook qua hoogte worden deze gebouwen toppers.

De beoogde nieuwbouw past niet in de karakteristieke structuur van lintbebouwing langs de Geelkerkenkamp. Door het landhuis ontstaat een ontwikkeling haaks op dit lint, die diep insteekt op het erf. Het toestaan van deze 'haakse' ontwikkeling schept een gevaarlijk precedent voor de rest van de lintbebouwing. Bebouwing met de schaal en allure van een landgoed passen hier niet (dat is een typologie van buitens, zoals langs de Pietersbergseweg).

Adviezen

Reclamanten vinden dat het BP2017 in zijn huidige vorm niet kan worden aangenomen. Natuurlijk hebben reclamanten waardering voor de landschapsverbeteringen die de initiatiefnemer wil doorvoeren (op de infiltratievijver na dan), maar tegen zijn bouwplannen maken reclamanten bezwaar. Het voorliggende BP2017 betekent een ingrijpende wijziging die het huidige landschapsbeeld blijvend zal aantasten. Een boerderij uit de wederopbouwperiode met opstallen maakt plaats voor drie volumineuze woningen met de uitstraling van villa's, waarbij het landhuis ver naar achteren buiten de cultuurhistorische bebouwinglint van de Geelkerkenkamp wordt geplaatst. Deze wijzigingen scheppen nieuwe implicaties voor de toekomstige ontwikkeling van het terrein aan de Geelkerkenkamp. Periodieke herziening van het bestemmingsplan in combinatie met een mogelijke gewijzigde politiek-bestuurlijke constellatie zal meer dan ooit voortdurende monitoring noodzakelijk maken om aantasting van dit wel zeer aantrekkelijk stukje Oosterbeek te voorkomen.

Volgens mededeling van de projectontwikkelaar is de bouw van de twee woningen aan de Geelkerkenkamp noodzakelijk voor de financiering van zijn project. Net zoals bij de vorige eigenaar (Bijlage 1) kan deze financieringsconstructie voor de overheid geen reden zijn om het omvangrijke bouwproject toe te staan.

Een oplossing moet worden gezocht in een meer kleinschalige uitvoering van de woningen binnen het bestaande erf, zoals Vijf dorpen de initiatiefnemer van meet af aan heeft voorgesteld. Als hij ook de kapschuur sloopt heeft hij een erf van 2600 m² waarbinnen veel mogelijkheden liggen. Bouwvolume kan ook worden gezocht in de vorm van souterrains. Vormgeving en nieuwbouwlocaties dienen zeker niet ten koste te gaan van de openheid van het landschap. De nieuwbouw dient visueel aan te sluiten bij de lintbebouwing van landarbeidershuizen aan de Geelkerkenkamp. Wanneer de initiatiefnemer met zo'n oplossing komt, zal hij voldoende draagvlak krijgen om zijn project tot uitvoering te brengen.

Omdat de initiatiefnemer en de gemeente hebben nagelaten een duidelijk visueel beeld te scheppen van de landschappelijk gevolgen van de bouwplannen, hebben wij op basis van de peilen en maten uit het BP2017 door een gespecialiseerd bureau (Seize the Day - Living 3D Design & Creation) een 3D-presentatie laten maken. De presentatie hebben reclamanten gegeven voor aanwonenden en enkele prominenten tijdens een bijeenkomst op 28 januari j.1. in het filmhuis van Oosterbeek. Dhr. Geertsma hebben reclamanten hiervoor niet uitgenodigd omdat reclamanten wilden dat de buurt vrijuit kon spreken. Een uitnodiging voor een aparte presentatie voor hem en zijn ontwerpteam, heeft hij afgeslagen. Graag willen reclamanten de presentatie een keer tonen voor de fracties of tijdens een commissie- of raadsvergadering. Figuur 11 toont alvast een vogelvluchtperspectief dat zich laat vergelijken met de presentatie van de initiatiefnemer (Figuur 7). Duidelijk is dat in laatstgenoemde visualisatie de bouwvolumes en -hoogten te klein zijn voorgesteld en ook dat de erfgrens niet klopt.

reactie op de ingediende zienswijze:

Voordat ingegaan wordt op de verschillende onderdelen van de ingediende zienswijze is eerst een algemene beschouwing gegeven over het plan en de planontwikkeling. Daarna is reactie gegeven op de specifieke onderdelen uit de zienswijzen (gecodeerd met een verwijzing naar de tekst uit de zienswijze) waarbij enkele van de teksten uit de zienswijze zijn uitgeschreven in 'vet' en 'cursief'.

Algemeen

I Voorzienbaarheid

De planlocatie is gelegen binnen de bebouwde kom van Oosterbeek, zijnde bestaand stedelijk gebied. In het kader van de voorzienbaarheid is het zeer aannemelijk, normaal en redelijk dat op enig moment een agrarische bedrijfslocatie in de bebouwde kom als deze wordt getransformeerd naar een in het dorpsgebied passende functie, zijnde in dit geval naar een woonfunctie voor drie woningen. Nu daarvoor een concreet planverzoek is ingediend door de eigenaar, hebben wij dit verzoek zorgvuldig overwogen en besloten om hiervoor een ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen.

II Zorgvuldige belangenafweging

Wij hebben in deze procedure alle ruimtelijk en planologisch relevante belangen zorgvuldig en voldoende diepgaand getoetst en overwogen. Daarbij moet benadrukt worden dat de gemeente zich primair richt op het ingediende verzoek: dat is aanvaardbaar bevonden en doet recht aan een goede ruimtelijke ordening. De in de zienswijzen meermalen aangegeven wensen en mogelijkheden tot het behalen van meer kwaliteit – wat daarvan ook zijn moge – of een alternatieve inrichting kunnen en mogen geen aanleiding zijn voor de gemeente om een initiatiefnemer hiertoe te dwingen, nu de gemeente een evenwichtige belangenafweging heeft gemaakt, waarin het belang van initiatiefnemer en het algemeen belang, waaronder dat van indieners van de zienswijzen, voldoende gediend worden. Wij zijn van mening dat het voorliggende plan meer dan voldoende kwaliteit bevat.

III Het plangebied

De begrenzing van het bestemmingsplan is dusdanig gekozen, dat daarbinnen alle ruimtelijke en functionele wijzigingen die bestemmingsplanaanpassing vragen ook zijn opgenomen. Daarom zijn de agrarische gronden westelijk en zuidelijk van het te transformeren plangebied buiten het bestemmingsplan gelaten. Hier blijven de eerder toegekende waarden en bescherming vanuit het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' ongewijzigd (van toepassing). Onderdelen van de zienswijze met betrekking tot dit agrarische gebied, zijn dan ook in het kader van onderhavige procedure niet relevant.

IV Binnenstedelijke ligging

In de zienswijzen wordt herhaaldelijk ingezet op afname van oppervlakten bebouwd gebied, afname van bebouwingsinhoud, afname van bebouwingshoogten etc. Omdat het hier evenwel een binnenstedelijk gebied betreft, heeft de gemeente deze insteek niet gekozen, maar is in afstemming met de aanvrager een evenwichtig plan uitgewerkt dat voldoende recht doet aan de door de gemeente onderkende kwaliteiten van het gebied. Wat er feitelijk gebeurt is dat een agrarische bedrijfslocatie met inbegrip van 2 woonbestemmingen wordt herbestemd tot 3 burgerwoningen. Dit is planologisch een meer dan aanvaardbare ontwikkeling binnen de bebouwde kom die ook is uitgewerkt in een hoogwaardig ruimtelijk plan. Voor zover uit het oogpunt van behoud en bescherming van ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden regels in het bestemmingsplan opgenomen moeten worden, is dat ook gedaan.

V Feitelijke versus planologische situatie

In de zienswijzen wordt zowel tegen de feitelijke ruimtelijke en functionele situatie (bestaand en toekomstig) geageerd, als tegen de planologische situatie. In het kader van het bestemmingsplan zijn met name de planologische situatie en rechten van belang en het vergelijk tussen het geldend bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' en het (ontwerp)bestemmingsplan 'Geelkerkenkamp 18a-20, 2017'. Het is daarbij niet billijk uit te gaan van aannames over het al dan niet effectueren van de vigerende bestemmingsplanmogelijkheden (zoals de agrarische bedrijfsbestemming) door de eigenaar. Voor zover een planologische vergelijking al relevant is (zie onder IV), dient te worden uitgegaan van de reële maximale invulling van de vigerende en ook de toekomstige planologische ruimte.

VI Achtergrond / kaders

Zoals aangegeven blijven in het omliggende agrarische gebied de landschappelijke waarden behouden. De initiatiefnemer van de nieuwe ontwikkeling op het agrarische bedrijfsperceel heeft juist hiervoor door een landschapsarchitect een ruimtelijke analyse van dit agrarische gebied op laten stellen. Op basis daarvan is een landschapsplan gemaakt, welke in overleg met omwonenden en belangengroepen verder is uitgewerkt. Dit ter behoud en verbetering van de landschapskwaliteit van dit agrarische gebied.

De gemeente acht de herontwikkeling van het terrein van het agrarisch bedrijf aanvaardbaar. De kans dat hier binnen de bebouwde kom van Oosterbeek nog een levensvatbaar agrarisch bedrijf gevestigd zal worden is en wordt steeds kleiner. Bovenal is dit anno nu niet passend in een woonomgeving. Verrommeling en verval van het terrein en gebouwen liggen dan op de loer. Echter er ligt nog wel een agrarische bedrijfsbestemming op het bedrijfsperceel met daarbij behorende bouw- en gebruiksmogelijkheden. Herontwikkeling van het agrarische bedrijfsperceel is daarmee een serieuze optie en een zeer reële ontwikkeling. Vanwege onder andere de belangrijke landschappelijke kwaliteit (openheid) van het omliggende agrarisch gebied moet hierbij voorkomen worden dat de echt belangrijke onderdelen van dit gebied aangetast worden.

Met dit in het achterhoofd is een nieuwe ontwikkeling ontworpen. Daarbij dient de ontwikkeling kleinschalig te zijn. De bouw van vele woningen is daarbij niet gewenst, net als het diep naar het zuiden en het westen bebouwen van het terrein. Doel is om de agrarische bedrijfsfunctie te laten vervallen (met de bijbehorende mogelijke gebruikshinder). Woningbouw is op dit gedeelte binnen de bebouwde kom en aansluitend bij de woningen met diepe tuinen aan de Geelkerkenkamp een logische ontwikkeling. Doel van initiatiefnemer is om de verouderde agrarische bedrijfsgebouwen te slopen evenals de verouderde bedrijfswoningen (boerderij). De initiatiefnemer wil er zelf graag wonen. Omdat de initiatiefnemer ook de agrarische gronden in zijn bezit heeft en die moet onderhouden is de er wens om de modernere veldschuur/kapschuur te behouden voor stalling van enkele agrarische machines, zoals een tractor, maar ook als stalling/garage voor zijn eigen auto.

In het verleden zijn er wel eens globale studies gemaakt van mogelijke ruimtelijke invullingen ter plaatse wanneer het toenmalige agrarische bedrijf zou stoppen. Echter die plannen gingen uit van meer woningen op het terrein. Ook de vorige eigenaar had plannen voor bijvoorbeeld vijf woningen. Al deze plannen achtte de gemeente niet gewenst en te vol bebouwd.

Omdat hier reeds twee agrarische bedrijfswoningen zijn toegestaan, met tuin, en diverse agrarische bedrijfsgebouwen is het logisch en aanvaardbaar om hier maximaal 3 woningen toe te staan. Twee woningen die de twee bedrijfswoningen vervangen en één woning die (als het ware) de te slopen agrarische bedrijfsgebouwen vervangt. Meer woningen achten wij niet gewenst. Bij de zoektocht voor de nieuwe inrichting van het agrarische bedrijfsterrein is gezocht naar een meest aanvaardbare invulling, binnen onder andere de volgende kaders/uitgangspunten:

• behoud van de meest belangrijke onderdelen van de landschappelijke kwaliteit (openheid) van het agrarische terrein (voorkomen van aantasting van die delen);
• maximaal 3 woningen op het terrein;
• compact bouwen van de woningen (uiteraard met voldoende afstand tussen de woningen). Dus niet te ver naar zuiden en westen bebouwen;
• voldoende afstand tussen de nieuwe woning aan de straatzijde van de Geelkerkenkamp en de bestaande woning en tuin aan de Geelkerkenkamp 18 (minimaal 5 meter);
• sloop van verouderde bedrijfsgebouwen en verhardingen;
• indien mogelijk weghalen van doorgeschoten coniferenhaag in het zuiden van het terrein (herstel van de openheid ter plaatse daarmee);
• indien mogelijk weghalen van de laurierhaag op het agrarische terrein;
• indien mogelijk kwaliteitsverbetering van het omliggende agrarische gebied;
• nieuwbouw in een hofje, met twee kleinere woningen aan de Geelkerkenkamp en een grotere woning daarachter (en deels tussen);
• zuidelijke woning voldoende noordelijk van de zuidelijke perceelsgrens (coniferenhaag) bouwen, dus niet veel zuidelijker bouwen dan de bestaande agrarische kapschuur en aanzienslijk minder ver zuidelijk bouwen dan de zone waar nu kuilvoerplaten, stapmolens enz. zijn toegestaan;
• de twee woningen aan de Geelkerkenkamp hebben een relatief lage hoogte (voldoende vergelijkbaar met de woningen aan de Geelkerkenkamp en bestaande boerderijwoning Geelkerkenkamp18a-20 (deze heeft een nokhoogte van circa 8 meter). Dus lage goothoogte met kap;
• de grotere woning moet voldoende dicht bij de Geelkerkenkamp liggen en mag niet ver naar het zuiden liggen (minder zuidelijk dan de huidige grens van de agrarische erfinrichting (verhardingen/coniferenrij/zuidelijke grens van tuinen Geelkerkenkamp). Ook qua hoogte moet deze woning niet hoger zijn dan wat gangbaar is in de gemeente en passend op deze locatie en moet het een landelijke (enigzins boerderij-achtige) uitstraling hebben (o.a. lage goothoogte met kap). Daarnaast moet deze woning zodanig vormgegeven worden dat deze van de noord-, west- en zuidzijde kwaliteit uitstraalt omdat de woning van die zijden zichtbaar is. Dit betekent ook dat bijgebouwen aan die zijden beperkt gewenst zijn.
• de nieuwe bouwmogelijkheden mogen in oppervlakte niet meer bedragen dan reeds in het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' ter plaatse mogelijk is. Het liefste zelfs iets minder. Een iets ruimrere spreiding van een in totaal iets kleiner bebouwd oppervlak is wel aanvaardbaar.
• mede vanwege het hofje is het logisch dat er iets meer ruimte gecreëerd wordt in het plan. Daarmee wordt het plan luchtiger. Dat wil zeggen dat de bebouwing niet zo strak tegen de grens met het perceel Geelkerkenkamp 18 wordt gelegd als de bebouwing in de bestaande situatie. Het is onvermijdelijk dat de bebouwing en tuin iets meer naar het westen verschuift dan het huidige bestemmingsvlak en de bebouwing. Dit geldt ook in het algemeen voor welke nieuwe inrichting/bebouwing/gebruik/functie ter plaatse ook gekozen zou worden. Echter die verschuiving dient ook niet te ver te gaan. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is het behoud van de (bestaande/te realiseren) zichtlijn vanuit Bato's wijk, zoals deze is opgenomen in de Basisvisie Landgoederen. Aan de westzijde van de huidige agrarische bebouwing is de grond al jaren niet voor akkerbouw (agrarisch) gebruikt. Hier liggen nog verhardingen (betonnen platen) en een deel van de tuin van de bedrijfswoning. Verder lag hier (aan de zuidwest zijde van de bebouwing) tot enkele jaren geleden een paardenbak (zie onderstaande luchtfoto's). Deze drie onderdelen hebben (deels een omissie) geen planologische vertaling gekregen in het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' (deels vallen deze onder het overgangsrecht).Dit gedeelte direct ten westen van de bestaande bedrijfsbebouwing heeft daarmee ook geen hoge landschappelijke waarden, dat koste wat kost niet van functie en ruimtelijke invulling kan en mag veranderen. Het feit dat dit gedeelte deels agrarisch gebruikt is voor de agrarische bedrijfsvoering en het gedeelte niet te beschermen/handhaven landschappelijke waarden heeft is ook zo beschreven in de reactie op zienswijze 10 (in hoofdstuk 6.2.11 van de toelichting) in het vastgestelde bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016;

Luchtfoto 2003

Luchtfoto 2012

Aan deze voorwaarden voldoet het plan.

Inhoudelijke reactie op zienswijze:

Reactie op de volgende onderdelen in de zienswijze:

Ad. 1- 'Samenvatting' punt 1. & Ad. '1. Commentaar op het BP 2017, punt 1a' & 'Adviezen'

'Het BP2017 is niet op transparante wijze tot stand gekomen' & 'laatste alinea 'Adviezen; 3D-presentatie in infoavond 28 januari 2017'

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI". Het totstandkomingsproces van het ontwerpbestemmingsplan is, wat daar ook over zij, niet relevant voor het beoordelen van het ontwerpbestemmingsplan. Het gaat om de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan. Dat ligt ter beoordeling ter inzage en daarop kunnen zienswijzen ingediend worden.

Overigens kunnen wij ons niet vinden in het hierboven in de zienswijze gestelde dat: 'het BP2017 niet op transparante wijze tot stand is gekomen.' Het proces om te komen tot dit bestemmingsplan is juist een proces geweest van openheid en transparantie. Initiatiefnemer heeft in een vroeg stadium contact opgenomen met Vijf Dorpen in 't Groen, zelfs eerder dan dat hij zich bij de gemeente heeft gemeld met zijn globale plannen. Later heeft initiatiefnemer zich ook gemeld bij omwonenden. Het eerste mondelinge kennismakingscontact tussen initiatiefnemer en Vijf Dorpen in 't Groen dateert van de zitting bij de Raad van State over de haag op 1 oktober 2015. Daaropvolgend heeft initiatiefnemer op 20 november 2015, 4 december 2015 en 11 december 2015 gesprekken gevoerd met Vijf Dorpen en zijn toenmalige globale plannen gepresenteerd (toen ook nog bestaande uit plannen voor een wijngaard op het agrarische terrein). Op 16 januari 2016 heeft Vijf Dorpen een reactie gegeven op de schetsplannen. Rond diezelfde tijd heeft initiatiefnemer zich voor eerste gesprekken over zijn schetsplannen gemeld bij de gemeente. Nadat de plannen voor sloop en nieuwbouw van woningen en ook het plan voor de inrichting van het agrarische gebied duidelijker werden, is initiatiefnemer rond 13 september 2016 persoonlijk langsgegaan bij de omwonenden van de Geelkerkenkamp, bij de bewoners van de even huisnummers van de Ploegseweg en bij de laatste vier huizen aan de Zuiderbeekweg (grenzend aan het agrarische gebied) en hij heeft hen verteld over zijn plannen en ze uitgenodigd voor zijn informatieavond op 20 september 2016.

Op 27 september 2016 heeft initiatiefnemer een eerste informatieavond voor omwonenden en Vijf Dorpen gehouden in de kapschuur op Geelkerkenkamp 18a-20. Op de bijeenkomst waren circa 70 mensen aanwezig. Daar is ook gevraagd wat omwonenden wel of niet willen met het omliggende agrarische gebied. Op deze informatieavond zijn naast de plannen voor de inrichting en gebruik van het agrarische gebied, ook globaal de nieuwbouwplannen getoond besproken. Naar aanleiding van de ontvangen reacties heeft initiatiefnemer zijn plannen verder uitgewerkt en keuzes gemaakt voor de inrichting van het omliggende agrarische gebied.

Begin oktober 2016 is initiatiefnemer wederom bij de omwonenden langs geweest en heeft ze uitgenodigd voor de tweede bijeenkomst. Op 12 oktober 2016 heeft initiatiefnemer een tweede bijeenkomst gehouden in de kapschuur voor omwonenden en Vijf Dorpen. Op de bijeenkomst waren circa 70 mensen aanwezig. Op deze bijeenkomst is uitgebreider ingegaan op het bouwplan voor de locatie en is aangegeven wat met de opmerkingen is gedaan voor de inrichting van het agrarische gebied. Na afloop van deze bijeenkomst werd er zelfs geapplaudisseerd door vele aanwezigen voor de informatieavond en de plannen.

In de periode oktober - december 2016 heeft initiatiefnemer de opstellers van de zienswijze, Vijf Dorpen en de heer Schoenmaeckers, meerdere keren uitgenodigd voor een overleg (zoals ook in de zienswijze is aangegeven). Een overleg is er uiteindelijk niet gekomen.

Op 10 oktober 2016 zijn informeel de schetsplannen van het landschapsplan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en bouwplan besproken bij de Commissie Ruimtelijke Kwalititeit (CRK). Dit was een besloten bijeenkomst (de Woon Advies Commissie (WAC) was wel aanwezig, ook bij de twee vervolgbijeenkomsten). Op basis van de opmerkingen van de CRK zijn de plannen vervolgens verder uitgewerkt/aangepast. Op 24 oktober 2016 vond een tweede besloten overleg plaats bij de CRK. Hierbij waren de plannen verder uitgewerkt. Op 21 november 2016 zijn de plannen voor een laatste keer in een besloten bijeenkomst besproken met de CRK. Daarna zijn de plannen definitief gemaakt om ter inzage te leggen. Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbeeldkwaliteitplan zijn vervolgens op 13 december 2016 door het college in ontwerp vastgesteld om ter inzage te leggen. Beide ontwerpplannen hebben vervolgens vanaf 21 december 2016 tot en met 31 januari 2017 ter inzage gelegen. Ook het advies van de CRK heeft hierbij ter kennisname ter inzage gelegen. Dit is het officiële (en wettelijke) moment waarop plannen aan derden worden getoond en waarop derden kunnen reageren. Daarmee hebben wij de planprocedure op een juiste en conform de wettelijke bepaalde werkwijze doorlopen. Dit voldoet aan de hieraan te stellen zorgvuldigheidseisen.

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbeeldkwaliteitsplan heeft initiatiefnemer op 17 januari 2017, aanvullend op de wettelijke openbaarmaking, een informatieavond gehouden. een derde bijeenkomst georganiseerd. Op de bijeenkomst waren circa 50 mensen aanwezig. Hiervoor heeft hij deze keer naast de omwonenden van de Geelkerkenkamp, de Ploegseweg en de Zuiderbeekweg ook de omwonenden van de Van Toulon van der Koogweg, Benedendorpsweg en de Fangmanweg o.a. de flat) uitgenodigd. Ook waren raadsleden hiervoor uitgenodigd. Tijdens deze presentatie is uitgebreid ingegaan op het bestemmingsplan en zijn nadere schetstekeningen getoond van het voorlopige bouwplan. Ook zijn 3D-beelden getoond en doorsnedes en aanzichten. Enkele daarvan staan ook in het ontwerpbeeldkwaliteitplan.

Opvallend was dat veel omwonenden die bij de eerste twee bijeenkomsten aanwezig waren deze keer niet aanwezig waren. Bij de bijeenkomst waren met name de niet eerder uitgenodigde omwonenden aanwezig.

Tijdens deze door initiatiefnemer georganiseerde bijeenkomst is door Vijf Dorpen een oproep gedaan aan aanwezigen om naar een op 28 januari 2017 door onder andere Vijf Dorpen georganiseerde bijeenkomst te komen alwaar een door hen opgesteld 3D-plan van de nieuwbouw zou worden gepresenteerd. Ook werd aangegeven dat initiatiefnemer van Geelkerkenkamp 18a-20 daarbij niet aanwezig mocht zijn. Naar later bleek is tijdens die bijeenkomst van 28 januari 2017 onder andere de nu voorliggende zienswijze gepresenteerd en is gevraagd aan de aanwezigen of men het hiermee eens was en om dan de zienswijze te ondertekenen.

Wij zijn resumerend van oordeel dat:

• het totstandkomingsproces van het ontwerpbestemmingsplan niet relevant is voor het beoordelen van het ontwerpbestemmingsplan;
• het totstandkomingsproces bovendien, anders dan reclamanten stellen, wel degelijk een proces van openheid en transparantie is geweest.

In hetgeen is aangevoerd met betrekking tot openheid en transparantie van de planbeoordeling zien wij geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 2- 'Samenvatting' punt 1. & Ad. '1. Commentaar op het BP2017, punt 1b'. (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit)

'Belanghebbenden zijn niet geïnformeerd over de drie bijeenkomsten van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Ze hebben dus niet kunnen beoordelen op welke informatie de CRK uiteindelijk haar advies heeft gebaseerd. Reclamanten vermoeden op basis van het beeldkwaliteitplan (Pouderoyen Compagnons, 2016) dat die informatie niet objectief is geweest'.

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI". Op 5 december 2016 hebben Vijf Dorpen in 't Groen en de heer Schoenmaeckers brieven aan de gemeente gestuurd waarin een vergelijkbare opmerking over de drie bijeenkomsten van de CRK werd gemaakt. Op 23 december 2016 hebben wij beiden een brief gestuurd met daarin een duidelijke uitleg. Hier wordt dan ook naar verwezen. Samengevat komt het op het volgende neer.

Wettelijk zijn alleen de besprekingen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) over ingediende aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwplannen openbaar. In deze gevallen kunnen geïnteresseerden als toehoorder de vergadering van de CRK bijwonen. Voor overige ruimtelijke plannen, zoals vooroverleggen, (concept) stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen e.d. gaat dit niet per definitie op en kan de initiatiefnemer of de gemeente er voor kiezen de behandeling besloten te houden. Voor de plannen van de Geelkerkenkamp 18a-20 is de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit in een vroeg stadium betrokken om vanuit de disciplines stedenbouw en landschap mee te denken (ook in de rol als adviseur van de gemeente) en richting te geven aan de schetsplannen. In deze fase zijn plannen nog aan vele wijzigingen onderhevig en daarom is het gewenst om de (informele) gesprekken intern en besloten te houden. De gemeente gebruikt de CRK ook als eigen interne stedenbouwkundig- en landschapsadviseur. Dit houdt in dat, net als bij elke nieuwe ontwikkeling, diverse interne stedenbouwkundige en landschappelijke afwegingen / schetsplannen niet openbaar zijn. De CRK heeft in deze bijeenkomsten geadviseerd over de locatie van de bebouwing, de hoeveelheid bebouwing, de ligging / positionering van de bebouwing en ook over hoogtes en dergelijke. Ook hebben zij geadviseerd over de bouwvlakken en locaties van bebouwing in het ontwerpbestemmingsplan en over de vormgeving van de bebouwing (o.a. dakvormen) in het ontwerpbeeldkwaliteitplan.

Na gereedkoming van het concept-ontwerpbestemmingsplan en het concept-beeldkwaliteitplan zijn deze voorgelegd aan de CRK voor een schriftelijk advies. Dit advies maakte deel uit van de stukken ten behoeve van gemeentelijke besluitvorming en is ook bij de gepubliceerde stukken van het ontwerpbestemmingsplan en -beeldkwaliteitplan gevoegd. Dit houdt in dat vanaf dan het advies van de CRK openbaar is.

De kern van de zorg van reclamanten over het niet kunnen bijwonen van de bijeenkomsten van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit zit in hun stelling dat reclamanten daarmee belangrijke informatie gemist zouden hebben met het oog op een zorgvuldige reactie op de bouwplannen.

Zoals aangegeven was er geen 'recht' op bijwonen van die besloten bijeenkomsten bij de CRK en is er geen sprake van het 'missen van belangrijke informatie'. Dit is niet strijdig met de belangen van reclamanten.

Daarbij willen wij benadrukken dat wij bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen veel waarde hechten aan een zorgvuldig voorbereidingsproces, waarbij tijdige communicatie en inspanningen om draagvlak te creëren onder belanghebbenden van essentieel belang zijn. In het geval van de ontwikkeling aan de Geelkerkenkamp gaat het om een particulier initiatief, waarbij wij vanaf de start van het planproces deze verantwoordelijkheid hebben neergelegd bij de initiatiefnemer. Nog voordat de plannen aan ons kenbaar zijn gemaakt is er door initiatiefnemer rechtstreeks contact geweest met belangengroepen, zoals Vijf Dorpen in 't Groen, en later ook omwonenden. Verder zijn er twee informatiebijeenkomsten georganiseerd waarin het plan voor de functieverandering naar wonen en de voorgenomen verbetermaatregelen in het omliggende agrarische landschap uitgebreid zijn toegelicht en voor reacties zijn voorgelegd. Ons inziens is er (meer dan) voldoende communicatie en ruimte voor reacties geboden over de aard en omvang van de plannen, passend bij de voorbereidingsfase van een ruimtelijk plan richting een ontwerpbestemmingsplan, overigens zonder dat initiatiefnemer daartoe wettelijk verplicht is. Dit alles naast de dor de gemeente doorlopen wettelijke bepaalde bestemmingsplanprocedure, waarbij zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan konden worden ingediend.

Reclamanten geven aan 'te vermoeden dat de informatie van het Beeldkwaliteitplan (Pouderoyen Compagnons, 2016) niet objectief is geweest'. Reclamanten onderbouwen dit niet. Wij zien, ook gezien al het vorenstaande, niet in waarom dit niet objectief zou zijn.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 3- 'Samenvatting' punt 1. & Ad. '1. Commentaar op het BP2017, punt 1a' & Ad. 'Landschappelijke context van de Geelkerkenkamp'.

'Heldere en waarheidsgetrouwe informatie over zichtlijnen, bouwvolumes en bouwlocaties zijn niet door de initiatiefnemer verschaft, ondanks verzoeken daartoe. ' & 'Zo werden zichtlijnen vanuit Bato's wijk wel zeer gunstig voorgesteld en in ieder geval heel anders dan de beoogde zichtlijnen van wijlen ir. R. Pfeiffer.' & 'Vermeldenswaardig is voorts het in opdracht van de gemeente gemaakte reconstructieplan  voor Bato's wijk uit 2006' (Mulderij & Van der Meijden, 2006)'.

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI" en hetgeen hiervoor bij Ad. 1- en Ad. 2- is vermeld. In hoofdstuk 2.3 van de toelichting van het bestemmingsplan is een helder plaatje/tekening weergegeven van de geplande inrichting van het agrarisch gebied, de zichtlijnen vanuit Bato's wijk en de locatie van de nieuwbouw en de nieuwe tuin op het perceel (ook in relatie tot de bestaande woningen en tuinen in de ruime omgeving). De stellingname dat geen heldere en waarheidsgetrouwe informatie over zichtlijnen is gegeven, is daarmee, voor zover al relevant in het kader van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, feitelijk onjuist. De zichtlijn uit de Basisvisie Landgoederen is gerespecteerd in het bestemmingsplan. Daarbij is feitelijk te constateren dat de relevante zichten juist zijn weergegeven en gespaard blijven. Indieners van de zienswijzen motiveren niet wat hier niet goed aan zou zijn. Reclamanten verwijzen naar (tekeningen uit) het rapport van 'Mulderij & Van der Meijden, 2006' voor het reconstructieplan voor Bato's wijk. Dit rapport was in principe 'slechts' een afstudeerscriptie van beide personen. Wel is het rapport gebruikt als basis om Bato's wijk enkele jaren geleden (circa 6 jaar) opnieuw in te richten. Daarbij zijn enkele onderdelen overgenomen uit dit plan, maar niet alles, zeker niet qua zichtlijnen en weg te halen groen. Het park Bato's wijk is nu zoals het is. Verdere aanpassingen voor Bato's wijk zijn niet voorzien. Dus ook niet qua (toevoeging/herstel van) zichtlijnen. De belangrijkste zichtlijn, vanuit de 'heuvel' ten noorden van de vijver in Bato's wijk is vastgelegd in de Basisvisie Landgoederen. Deze zichtlijn wordt gerespecteerd in het bestemmingsplan.

De toegestane bouwvolumes zijn in het bestemmingsplan exact vastgelegd. De bouwvlakken en zones bijgebouwen zijn exact bepaald op de verbeelding. Voor de meest zuidelijke woning is zelfs binnen het bouwvlak een bebouwingspercentage opgenomen en een hoogtescheidingslijn met gedifferentieerde goot- en nokhoogten. Ook is voor die woning een specifieke hoogtebepaling opgenomen in het bestemmingsplan om daarmee het maaiveldverloop te borgen en vast te leggen in de bouwbepalingen. Dit alles is een meer exacte en gedetailleerde wijze van regelen dan te doen gebruikelijk is voor binnenstedelijke woonbestemmingen. Dit is gedaan om de maximale bouwmogelijkheden exact af te stemmen op de stedenbouwkundige en landschappelijk zorgvuldig vormgegeven plannen. Bouwlocaties en bouwmogelijkheden zijn daarmee exact en ondubbelzinnig vastgelegd.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 4- 'Samenvatting' punt 2

'Omzetten van de agrarische bestemming naar wonen en tuin biedt veel meer kansen tot behalen van kwaliteitswinst'. 

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI" en hetgeen hiervoor bij Ad. 1-, Ad. 2- en Ad. 3- is vermeld. Initiatiefnemer realiseert, buiten hetgeen hij in het kader van het bestemmingsplan aan rechten en plichten heeft, aanzienlijk meer omgevingskwaliteit dan van hem, alle belangen evenwichtig wegende, geëist mag worden.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 5- 'Samenvatting' punt 4
'Planologische compensatie voor beëindiging van een probleemsituatie is niet aan de orde'.

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen I, II, III, IV en VI" en hetgeen hiervoor is vermeld. Er wordt met het bestemmingsplan niet ingezet op probleemoplossing maar op invulling van een verzoek van initiatiefnemer, waarin wij alle belangen overwegende aanleiding zien om planologisch medewerking te verlenen. De planologische beëindiging van een agrarische bedrijfsbestemming beschouwen wij overigens als wenselijk.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 6- 'Samenvatting' punt 5

'Het beleid is koesteren van de openheid van de es, die feitelijk één geheel vormt met Bato's wijk. Vista's en zichtlijnen vanuit alle richtingen moeten niet worden aangetast door de locatie en de omvang van de nieuwe bebouwing. De CRK beperkt zich onterecht alleen tot het zicht vanuit het park Bato's wijk.'

Reclamanten motiveren niet op welke wijze volgens hem de openheid teniet gedaan wordt. Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI". Daarnaast is in paragraaf 4.8.2. van de toelichting ('projectie zichtlijn en zichtzone in park Bato's wijk op bouwplan') de verhouding tussen park Bato's wijk, de open es en de planlocatie duidelijk weergegeven. Daarbij hebben wij geoordeeld dat op het schaalniveau van deze elementen de maximale invulling van het bestemmingsplan de openheid van de es en de ruimtelijke relatie van es en park Bato's wijk niet wezenlijk zal beïnvloeden. Uitsluitend aan een randje van de - ongeveer 6 hectare grote - open es wordt ter plaatse van Geelkerkenkamp 18a-20 agrarische bedrijfsbebouwing gesaneerd en komt nieuwbouw daarvoor in de plaats.

Verwezen wordt naar de beantwoording onder Ad.3- als het gaat om het behoud van vista's en zichtlijnen vanuit het park Bato's wijk. Omgekeerd is er vanuit de es en omgeving of vanuit verder weg gelegen posities geen sprake van enige zichtlijn naar een bijzonder punt of element in Bato's wijk dan wel op de es die afgesneden zou worden door onderhavige ontwikkelingsmogelijkheden uit het bestemmingsplan. Er is eenvoudigweg geen zichtlijn vanuit de omgeving over het plangebied naar Bato's wijk. Bredere zichten over de es naar het park Bato's wijk worden door onderhavige planontwikkeling niet wezenlijk gewijzigd of aangetast.

Zoals bij 'Algemeen onder VI' is aangegeven zullen bebouwing en tuin iets meer naar het westen verschuiven. In dat westelijke deel (naast de bestaande agrarische bebouwing) is al jaren sprake van agrarische bedrijfsactiviteiten (opslag, betonplanten, paardenbak, enz., zie ook de luchtfoto's bij 'Algemeen VI'). Hierdoor heeft dat gedeelte geen hoge agrarische / landschappelijke waarde. In de nieuwe situatie schuift de nieuwe bebouwing (aan de Geelkerkenkamp) circa 17 meter op richting het westen t.o.v. huidige boerderijwoning, dat wil zeggen circa 10 meter t.o.v. huidige grens van de tuin, en schuift de nieuwe tuin circa 18 meter op naar het westen ten opzichte van de huidige grens van de tuin. Dit is een beperkte verandering, gezien de grootte van het agrarische gebied (de es), die de openheid en het zicht op de es en Bato's wijk niet aantast. Wij achten dit ruimtelijk acceptabel. De afstand van het agrarische gebied vanaf de nieuwe grens van de tuin van de nieuwbouw tot aan de grens met het wandelpad achter de woningen aan de Ploegseweg bedraagt dan nog circa 130 meter (en gerekend vanaf de bebouwing circa 140 meter).

Het zicht op het hooggelegen park, voornamelijk op het silhouet van de boomgroepen in het park en enkele zichten op meer open delen in het westelijke parkgedeelte, wijzigen niet noemenswaardig. Zo er al een wijziging is, is deze zeer ondergeschikt en geen wezenlijke aantasting van de ruimtelijke, landschappelijke en historische samenhang. De CRK heeft dit aspect voldoende meegewogen in haar planbeoordeling en advisering en heeft hierin juiste en evenwichtige conclusies getrokken, resulterend in een positief advies over het ontwerp bestemmingsplan.
Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 7- 'Samenvatting' punt 6a

'De nieuwe bebouwing moet passen in de karakteristieke structuur van lintbebouwing langs de Geelkerkenkamp. Dus, mede ter voorkoming van gevaarlijke precedenten, geen ontwikkelingen die diep insteken op de achterliggende erven en open agrarische percelen, maar juist kansen tot versterking van de openheid van het achterland benutten.'  

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI" en Ad. 6-. Er is geen beleidsregel of andere aanleiding op basis waarvan het voorgestelde uitgangspunt - geen diepe ontwikkelingen op erven achter het lint Geelkerkenkamp - gekozen zou moeten worden. Het is een feit dat het vigerende bestemmingsplan agrarische bedrijfsbebouwing (bouwwerken en verhardingen) met een grotere diepte toestaat dan het ontwerpplan. De nieuwe grotere woning komt bijna gelijk te liggen qua diepte naar het zuiden toe als de zuidelijke bebouwing (kapschuur) die is toegestaan in het nu nog geldende bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016'. Het is een feit dat de achtertuin die gerealiseerd kan worden op basis van het ontwerpplan een gelijke diepte heeft als de tuinen van de belendende percelen aan de Geelkerkenkamp. Door dit alles wordt tot een ruimtelijk samenhangend geheel gekomen, waarbij een voldoende ruime zone in het zuidelijke plandeel vrij van gebouwen moet blijven. Dit alles maakt de ontwikkeling van de meest zuidelijke woning in het ontwerpplan aanvaardbaar en passend binnen de ruimtelijke structuur.
Daarnaast voorziet het ontwerpplan in twee woningen aan de Geelkerkenkamp die in plaats, vorm en schaal passen in het dorpslint. Tussen de woningen is een zeer bescheiden en onopvallende ontsluiting naar de derde woning mogelijk. Dit alles maakt dat het plan stedenbouwkundig en landschappelijk zich zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde zeer goed voegt naar de omgeving. De inrichting als een agrarisch hof met twee woningen aan de straat en een derde woning daartussen en achter achten wij ruimtelijk aanvaardbaar op deze locatie. Het toestaan van deze iets naar het zuiden liggende woning blijft, zoals gezegd qua diepte naar het zuiden nagenoeg gelijk aan de zuidelijke grens van de huidige agrarische bedrijfsbebouwing. Wij zien niet in waarom er een risico zou zijn op een precedentwerking voor de omgeving. Zoals gezegd bij 'Algemeen onder VI' wordt alleen aan bebouwing meegewerkt op deze locatie omdat er een agrarische bedrijfsfunctie en -bebouwing is die wordt vervangen. Bebouwing op andere delen van het agrarische gebied (de es) en bij en achter de woningen met tuinen aan de Geelkerkenkamp is niet gewenst en ook niet aan de orde.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 8- 'Samenvatting' punt 6b

'Qua maat, aard, typologie en schaal moet aangesloten worden bij de bestaande landarbeiderswoningen'.

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI", Ad. 6- en Ad. 7-. Ook wordt verwezen naar het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Er is geen beleidsregel of andere aanleiding op basis waarvan dit uitgangspunt gekozen zou moeten worden. In bijlage 2 bij de toelichting van het bestemmingsplan (Beeldkwaliteitplan Geelkerkenkamp 18a-20) is uitvoerig toegelicht hoe de twee woningen die aan de Geelkerkenkamp gerealiseerd kunnen worden, in positionering, oriëntatie, omvang, schaal, maat, vorm en gebaar aansluiten op de lintstructuur van de Geelkerkenkamp. Ook is toegelicht hoe deze ruimtelijke aspecten worden toegepast op de derde woning, zodat de 3 woningen samen een samenhangend geheel vormen en de beeldvorming naar de omgeving passend is in de dorpse en groene setting. Een goede inpassing betekent niet dat per definitie de kleinste woningen in de omgeving als norm aangehouden moeten worden. De bestemde dak- en goothoogten en de omvang en situering van de bouwvlakken zijn passend in een binnenstedelijke situatie en wijken niet wezenlijk af van bouwmaten die elders rond de es aangehouden worden. Alzijdig (rondom de agrarische enclave; dus Ploegseweg, Benedendorpsweg, Van Toulon van der Koogweg en Geelkerkenkamp) is er immers een zeer gemêleerd beeld van bebouwing, variërend van 1 bouwlaag tot woningen met een bouwhoogte boven 12 meter.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 9- 'Samenvatting' punt 6b

'Bebouwing met de allure van een landgoed past hier niet '

Zie beantwoording onder Ad. 8-. Het is een misvatting dat hier woningen met de allure van een landgoed gebouwd kunnen worden en worden gebouwd. De meetbare bepalingen in het bestemmingsplan maken de realisatie van drie (ruime) burgerwoningen mogelijk. Samen met het beeldkwaliteitplan (bijlage 2 bij de toelichting), waarin de criteria voor bouwplantoetsing zijn vastgelegd (zie ook antwoord onder Ad.8-) leidt dit ertoe dat er woningen worden gerealiseerd die passen in een dorpse omgeving, c.q. landelijke woonomgeving. De allure van een landgoed zou pas kunnen ontstaan bij meer omvangrijke bouwvolumes en minder ingetogen architectuur, maar vooral wanneer er veel meer ruimte rond de woningen als tuin/park zou worden ingericht. Alles overwegende zijn wij, maar ook de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, van mening dat bij de toepassing van de planregels in combinatie met het beeldkwaliteitplan er drie woningen gerealiseerd kunnen worden die passend zijn in de omgeving. Daarbij kan worden opgemerkt dat de twee woningen aan de Geelkerkenkamp zich zullen profileren als vergelijkbare woningen als bestaand aan de Geelkerkenkamp en de wat grotere woning daarachter als een boerderijwoning. Zie ook de schetstekeningen in hoofdstuk 2.3 van de toelichting van het bestemmingsplan (zie ook de ambtshalve wijziging in hoofdstuk 6.4.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 10- 'Samenvatting' punt 6c

'Bebouwing mag niet leiden tot aantasting van de open es. De openheid moet eerder worden versterkt.'

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI", Ad. 6-, Ad. 7-, Ad. 8- en Ad. 9-. Van aantasting van de open es is geen sprake. De openheid behoeft in het kader van dit bestemmingsplan niet te worden versterkt. Er is geen beleidsregel of andere aanleiding op basis waarvan dit uitgangspunt gekozen zou moeten worden. De transformatie van een agrarische bedrijfslocatie - die geen feitelijke of planologisch beschermde landschappelijke waarden heeft - naar een woonlocatie, waarbij bovendien het bebouwbare oppervlak alsmede het planologisch mogelijk te maken bouwvolume wordt verkleind, is in zichzelf een aanvaardbare ontwikkeling, die leidt tot een ruimtelijk goede afronding van de open es, zonder dat de openheid afneemt.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 11- 'Samenvatting' punt 7

'Bouwvlakken kunnen niet worden vergroot, maar moeten eerder worden verkleind. '

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI", Ad. 6-, Ad. 7-, Ad. 8-, Ad. 9- en Ad. 10-. Er is geen beleidsregel of andere aanleiding op basis waarvan dit uitgangspunt gekozen zou moeten worden. Er is geen redelijk belang gediend bij verkleining van bouwvlakken, te meer nu er met dit plan reeds een (lichte) verkleining van te bebouwen oppervlak zal plaatsvinden. Deze omvang is na uitvoerige afstemming met initiatiefnemer (maar ook door en met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) bepaald als minimaal benodigd om tot een kwalitatief goede invulling van het ensemble met 3 woningen te kunnen komen.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 12- 'Samenvatting' punt 7 en 8

'De zuidelijke woning (het "derde bouwvolume") voldoet niet aan de voorwaarden, waaronder, volgens reclamanten, bouwvolumes kunnen worden toegestaan aan de Geelkerkenkamp. Volgens reclamanten kan een derde bouwvolume alleen worden toegestaan als het past in de structuur en typologie van de bestaande lintbebouwing en als het de openheid van de es, i.c. de zichtlijnen naar en over de es op geen enkele wijze aantast, maar daarentegen eerder versterkt. De zuidelijke woning voegt zich niet naar de karakteristieke structuur en typologie van de bebouwing aan de Geelkerkenkamp en vormt een aantasting van landschappelijke en historische waarden. '

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, IV en VI", Ad. 6-, Ad. 7-, Ad. 8-, Ad. 9- en Ad. 10-. Onder verwijzing hiernaar, het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, de bestemmingsplantoelichting en de beeldkwaliteitplannen voor het landschap en het te bebouwen erf (bijlagen 1 en 2 bij de toelichting) is de goede landschappelijke inpassing met respect voor de cultuurhistorische samenhang in het gebied uitvoerig toegelicht. Reclamanten beperken zich onterecht tot uitsluitend de aanwezige lintbebouwing aan de Geelkerkenkamp als 'maatgevende norm', terwijl in het bestemmingsplan uitvoerig is toegelicht dat met de realisatie van 3 woningen zoals vastgelegd in het bestemmingsplan een ensemble van woningen ontstaat dat passend is op deze plek en de naastgelegen open es met ruimtelijke en cultuurhistorische samenhang met park Bato's wijk volledig in zijn waarde laat.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 13- 'Landschappelijke en historische context van de Geelkerkenkamp'

'Reclamanten noemen onder het onderdeel 'Landschappelijke en historische context van de Geelkerkenkamp' een veelheid aan waarden die beschermd of versterkt zouden moeten worden. '

Verwijzend naar hetgeen onder 'Algemeen, II' (zorgvuldige belangenafweging) en 'Algemeen, IV en VI' en bij Ad. 6- tot en met Ad.12- is aangegeven, is het met name zaak om bestaande waarden niet onevenredig aan te tasten met dit initiatief. Waar waarden of potenties versterkt kunnen worden, is dat goed, maar de mate waarin dat afgedwongen moet of kan worden, moet wel in verhouding staan tot de wensen en mogelijkheden van initiatiefnemer. Wij zijn van mening dat met dit plan de door indieners van de zienswijzen aangegeven belangen en waarden goed zijn meegewogen. Het betreft:

- cultuurhistorische waarden (zie paragraaf cultuurhistorie in toelichting en de bijlagen beeldkwaliteitplannen en dubbelbestemming archeologie in de regels);
- landschapswaarden (zie ruimtelijke motivering initiatief in toelichting en bijlagen beeldkwaliteitplannen en bestemmingswijze tuin en aanduiding voor landschap in de regels);
- openheid (idem);
- morfologie (idem en zie aanvullende peilbepaling voor zuidelijke woning in de planregels en dubbelbestemmingen voor archeologie en geohydrologie);
- haaghoogte van 1 meter; (zie beeldkwaliteitplan bijlage 1);
- organisch gegroeide bebouwing; (zie ruimtelijke motivering initiatief in toelichting en bijlagen beeldkwaliteitplannen en bestemmingswijze 'Tuin' en aanduiding voor 'landschap' in de regels en exacte situering en bouwhoogtebepalingen voor woningen in de regels en op de verbeelding);
- de agrarische ontginning van kampen (zie paragraaf cultuurhistorie in toelichting en de bijlagen beeldkwaliteitplannen en dubbelbestemming archeologie en aanduiding landschap in de regels); (overigens bestond het agrarische gebied, de es, voor de oorlog uit diverse kleine akkertjes (moestuintjes met haagjes). Pas na de oorlog zijn de akkers vergroot.);
- archeologische en geomorfologische monumenten en gegevens (er zijn in of aansluitend aan het plangebied geen monumenten, gegevens wel; zie ruimtelijke motivering initiatief in toelichting en bijlagen beeldkwaliteitplannen en bestemmingswijze 'Tuin' en aanduiding voor 'landschap' en aanvullende peilbepaling voor zuidelijke woning in de planregels en dubbelbestemmingen voor archeologie en geohydrologie);
- het bos bovenaan, de akkers op de helling en weiden bij de rivier (zie cultuurhistorische paragraaf en ruimtelijke motivering initiatief in toelichting en bijlagen beeldkwaliteitplannen en bestemmingswijze tuin en aanduiding voor landschap in de regels);
- het goed zichtbare hoogteverschil in het landschap (zie ruimtelijke motivering initiatief in toelichting en bijlagen beeldkwaliteitplannen en bestemmingswijze tuin en aanduiding voor landschap in de regels en exacte situering en bouwhoogtebepalingen voor woningen in de regels en op de verbeelding);
- beken, fraaie zichtlijnen en lanen (deze blijven allen ongemoeid, zo is in de toelichting weergegeven en specifiek voor het aspect zichtlijnen en vista's onder de beantwoording hiervoor onder Ad. 3-);
- park in 1946 (figuur 2 bij de zienswijze): zie onder andere de beantwoording onder Ad. 3-. De door reclamanten aangereikte figuur 2 toont een planconcept waarin zichtlijnen als indicatie zijn aangegeven. Deze kan en mag niet exact en letterlijk als 'eis' worden geïnterpreteerd ook gezien de onnauwkeurigheid. De afbeelding geeft er blijk van dat er een lijn over onderhavig plangebied is getekend die deels over van waarde geschetste beplanting in park Bato's wijk is getekend en die in beide richtingen niet op een specifiek object of bijzonder zichtpunt is gericht. Zuiver beschouwd is de lijn daarmee geen zichtlijn (niet bestaand en ook niet potentieel aanwezig) maar een symbool voor bredere zichtvelden tussen hooggelegen park, laaggelegen rivierengebied en tussenliggende hellingen met akkers. Deze samenhang wordt zoals eerder betoogd, niet aangetast en gerespecteerd.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 14- 'Commentaar op het BP2017', '2. Vertuining van het agrarische landschap dreigt'

'Reclamanten verzetten zich tegen de dreigende vertuining door (onder meer) het plannen van een infiltratievijver aan de zuidzijde en een boomgaard aan de noordzijde van het agrarisch perceel.'

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, III, IV en VI", Ad. 6- tot en met Ad. 13-. Deze aspecten betreffen niet het plangebied van onderhavig bestemmingsplan en doen niet ter zake in deze procedure, voor zover deze al gerealiseerd zouden worden.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 15- 'Commentaar op het BP2017', '3. Agrarische grond met landschapswaarden wordt opgeofferd' & 4. 'Openheid van het landschap neemt af'

'Buiten het bouwvlak en de aanduidingen 'weg' (samen 2.600 m2) uit het vigerende plan geldt de bescherming van waarden. Het ontwerpplan staat een erf van 5.300 m2 toe waar geen bestemming agrarisch met waarden meer op rust.'

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, III, IV en VI", Ad. 6- tot en met Ad. 13-. Met name in 'Algemeen VI' en bij Ad. 6-, Ad. 7- en Ad. 13,- is nadrukkelijk aangegeven dat hier niet per definitie landschapswaarden van toepassing zijn (want al grotendeels voor agrarische bedrijfsvoering gebruikt en verhard) en dat het om slechts een beperkt gebied gaat. Wij hebben daarom geoordeeld dat de ontwikkeling zoals opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan geen onevenredige afbreuk doet aan de ruimtelijke waarden. Daarmee is de nieuwe ontwikkeling acceptabel en neemt de openheid, wat daar ook van zij, niet noemenswaardig af. In het ontwerpbestemmingsplan is, zoals hiervoor meermaals betoogd, een kleiner bebouwbaar oppervlak bestemd (circa 1.342 m², zie toelichtende berekening onder antwoord Ad. 20-) dan in het vigerende plan (1.372 m² bouwvlak & 2.600 m² verharding en bouwwerken zoals sleufsilo's en stapmolens), een kleiner te bouwen volume en is een tuinbestemming en een aanduiding landschap opgenomen, waarmee een ruime zone aan de zijde van de es onbebouwd blijft en als tuin wordt ingericht. Voor zover de realisatie van woningen en tuinbestemmingen al aangemerkt zou worden als verlies aan waardevol gebied, betreft dit de helft van het plangebied, in harde cijfers een omvang van 2.700 m² (grotendeels niet te bebouwen, alleen te beplanten en met aanduiding voor behoud van landschapswaarden), op een totaal bestemd agrarisch gebied van 6,1 hectare, ofwel 4%. Dit, samen met het feit dat de ontwikkeling plaats heeft aan de Geelkerkenkamp met een plandiepte en planbreedte die geen wezenlijke inbreuk maakt op de vorm en afmeting van de es, maakt dat de kernwaarden van de es geheel in stand blijven. Van enige aantasting, laat staan onevenredige aantasting, is geen sprake. De zeer beperkte fysieke afname van de oppervlakte van de open es wordt kwalitatief ruimschoots gecompenseerd door het beperken van de toegestane bouwdiepte binnen het plangebied en de afname van bebouwbaar oppervlak en bebouwbaar volume, waarbij ook nog een dorpse afronding met woonbebouwing zal plaatsvinden aan de rand van de es, passend bij de karakteristiek van de es en haar omgeving.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 16- 'Commentaar op het BP2017', '3. Agrarische grond met landschapswaarden wordt opgeofferd'

'Dit is een eerste stap naar verdere aantasting van het landschap, temeer omdat de eigenaar van de es projectontwikkelaar is. '

Reclamanten onderbouwen deze stelling niet. Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, III, IV en VI", Ad. 6- tot en met Ad. 13-. Wij hebben, zoals eerder vermeld, alle belangen afgewogen en zijn van mening dat de beëindiging van de bedrijfsbestemming in ruil voor 3 woningen een positieve en aanvaardbare ontwikkeling is. Daarom is voor onderhavig plangebied (en niet voor de gehele es) een bestemmingsplan in procedure gebracht. Er is daarmee geen enkele aanleiding te veronderstellen dat dit de opmaat is naar het verdergaand bebouwen van de open es. Het planologisch regime buiten onderhavig bestemmingsplan blijft ongewijzigd. Mocht in de toekomst door wie dan ook een verzoek worden ingediend bij de gemeente voor ontwikkelingen op de es die in strijd zouden zijn met het bestemmingsplan, dan zullen wij op dat moment wederom een zorgvuldige belangenafweging doorlopen en op basis daarvan een besluit nemen om al dan niet medewerking hieraan te verlenen. Daarbij kan worden opgemerkt dat wij al reeds in 2007 bij het vaststellen van het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2006' en vorig jaar ook bij het vaststellen van het bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016' nadrukkelijk hebben aangegeven dat bebouwen van de es (anders dan vervangen van de bestaande agrarische bebouwing en functie) niet gewenst is. Dit is ook medegedeeld aan de eigenaar en die heeft ook geen plannen voor bebouwing van het terrein. De eigenaar wil er zelf wonen en verder niet. In het kader van onderhavige procedure is dit verder niet relevant.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 17- 'Commentaar op het BP2017', '4. Openheid van het landschap neemt af'

'Het bestemmingsplan staat een 2 meter hoog toegangshek met penanten toe. Op deze manier komt er geen doorzicht, wat in strijd is met het BP2017 waarin staat: 'het perceel zal meer openheid krijgen'. '

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, III, IV en VI", Ad. 6- tot en met Ad. 13-. De gemeente heeft tussen de bestemmingsvlakken voor wonen aan de Geelkerkenkamp een tuinbestemming opgenomen om daarmee vast te leggen dat de twee woningen vrijstaand zijn en de zone daartussen ook niet volgebouwd kan worden met bijgebouwen. Daarmee wordt tussen betreffende woningen meer openheid geborgd dan waar dan ook elders in het lint aan de Geelkerkenkamp. Maar ook meer dan in de huidige situatie. Hiermee wordt beoogd transparantie tussen de woongebouwen te borgen. Het is een misvatting dat hier een doorzicht zou moeten ontstaan op maaiveld, omdat hoe dan ook de meest zuidelijke woning een zichtbeëindiging zal vormen. Er komt vanaf de Geelkerkenkamp bezien geen doorzicht of zichtlijn tussen de woningen door naar de es. wel naar de achterliggende woning. Planologisch wordt een maximaal 2 meter hoge toegangspoort toegestaan (wat zuidelijk in de oprit). Dit zal een (veelal) open constructie worden, want het betreft een toegangspoort voor de auto naar die woning. Dit is niet anders dan bij vele woningen kan, mag en hetgeen nu ook al aanwezig is op het huidige agrarische perceel (naast en ten oosten van de boerderijwoning). In de bestemming 'Wonen' kan dit ook (dus ook in de zijtuinen van de twee nieuwe woningen aan de Geelkerkenkamp).

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 18- 'Commentaar op het BP2017', '4. Openheid van het landschap neemt af'

'Binnen de aanduiding landschapswaarden mogen bomen en struiken worden geplant. Visuele afscherming is dus toegestaan en zal uit privacyoverwegingen waarschijnlijk gaan plaatsvinden. Voor wandelaars en omwonenden is er altijd sprake van een zichtbaar gebouw. '

Het is niet in het belang van reclamanten om te oordelen over het al dan niet afschermen van een tuin in verband met privacywensen van bewoners. Wij hebben de beplantingsvoorwaarden afgestemd op de relevante zichtlijnen en zichtvelden in de omgeving. Met de toegestane beplanting wordt een landschappelijk passende afronding van de lintbebouwing naar de open es mogelijk, zonder dat zichten wezenlijk worden aangetast. Daarnaast is juist met deze aanduiding landschap beoogd dat het perceel daar dicht niet kan groeien met hoge bomen en struiken. Juist vanwege de openheid en doorkijkjes in en naar de nieuwe bebouwing en tuinen.

Bebouwing zal en mag zichtbaar zijn. In het beeldkwaliteitplan is toegelicht hoe met kloeke dakvlakken en landelijke woonstijl een passende dorpsbebouwing wordt gerealiseerd; een beeld dat zeer zeker aanvaardbaar wordt geacht, ook voor wandelaars in de omgeving. Binnen het dorp mogen woningen zichtbaar zijn. Omdat de gebouwen in zichzelf het aanzien meer dan waard zullen zijn (is geborgd in het beeldkwaliteitplan dat als toetsingsgrond geldt voor de bouwplanbeoordeling), is een aanvaardbare inpassing van het geheel ook niet afhankelijk van het al dan niet aanbrengen van tuingroen en het groeistadium van beplanting in de tuinen.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 19- 'Commentaar op het BP2017', '5. Maatvoering passend in het kleinschalige cultuurhistorische landschap'

'In tegenstelling tot de huidige boerderij hebben de woningen geen enkele functionele cultuurhistorische relatie met het landschap.'

Verwezen wordt naar met name hetgeen is beschreven bij "Algemeen, VI" en het beeldkwaliteitplan. Een, als hierboven genoemde, relatie kan ook niet als noodzakelijk worden opgelegd. Bovendien is dit onjuist en is deze stelling gebaseerd op een idyllische hang naar een agrarisch verleden, daar waar de locatie feitelijk in de bebouwde kom ligt en de gemeente het onwenselijk acht om de locatie als volwaardige agrarische bedrijfslocatie voort te zetten (zonder onevenredige hinder voor de woonomgeving). Reclamanten onderkennen hiermee niet dat er feitelijk 3 woningen in een dorp worden gerealiseerd, in samenhang met een omgeving waar alle bebouwing uit burgerwoningen bestaat.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 20- 'Commentaar op het BP2017', '5. Maatvoering passend in het kleinschalige cultuurhistorische landschap'

'Qua inhoud overtreft deze bouw alle andere woningen aan de Geelkerkenkamp en ook qua hoogte worden deze gebouwen toppers. '

Verwezen wordt naar hetgeen is beschreven bij "Algemeen II, III, IV en VI", Ad. 6- tot en met Ad. 13- en Ad. 15-. Ook wordt verwezen naar het beeldkwaliteitplan en het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Daar is uitgebreid beschreven dat de hoogtes niet bijzonder hoog of überhaupt bijzonder zijn en dat juist aangesloten is bij bestaande maatvoeringen in de omgeving. Ook is aangegeven dat dit alles ruimtelijk acceptabel is. Daar komt nog bij dat in het terrein hoogteverschil aanwezig is en dat dit gebruikt wordt in het ontwerp. In bijlage III van de zienswijze is aangegeven dat de woningen in totaal maximaal 744 m² footprint (afgerond 750 m²) kunnen hebben. Voor zover die vergelijking überhaupt relevant is, dient wel een compleet overzicht en objectief vergelijk gemaakt te worden. Daarom ter completering van dit alles: de bestemde maximale footprint van bijgebouwen bij de 3 woningen bedraagt 2 maal 70 m² en 1 maal 80 m², ofwel 220 m². De footprint van de te behouden veldschuur bedraagt 373 m². De totale maximaal bebouwbare bestemde oppervlakte bedraagt aldus 750 + 220 + 373 = 1.342 m². Dit is iets minder dan nu op basis van het geldende bestemmingsplan bebouwd mag worden met gebouwen binnen het bouwvlak. Echter, nu mag op basis van het geldende bestemmingsplan daarnaast ook nog eens een totaal oppervlak van 2.600 m² verhard worden en voorzien worden van bouwwerken, zoals stapmolens en sleufsilo's. Die oppervlakte verdwijnt grotendeels. Uiteraard zal er in de nieuwe situatie ook wat verhardingen mogelijk zijn voor het gebruik als tuin (oprit), maar dat zal aanzienlijk minder zijn. Daar komt ook nog eens bij dat, zoals eerder vermeld, delen van feitelijk aanwezige verhardingen niet zijn opgenomen in het nu nog geldende bestemmingsplan 'Oosterbeek-Zuid 2016'. Qua inhoud geldt een vergelijkbaar verhaal.

Daarnaast is het onjuist om de gebouwinhoud en bouwhoogten in onderhavig geval uitsluitend te relateren aan, c.q. te maximaliseren op de hoogte en inhoud van woningen aan de Geelkerkenkamp. Zie hiervoor de beantwoording onder 'Algemeen, IV' en onder antwoord Ad. 8-.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 21- 'Adviezen'

'Periodieke herziening van het bestemmingsplan in combinatie met een mogelijke gewijzigde politiek-bestuurlijke constellatie zal meer dan ooit voortdurende monitoring noodzakelijk maken om aantasting van dit wel zeer aantrekkelijke stukje Oosterbeek te voorkomen. '

Reclamanten onderbouwen deze stelling niet en er is in het kader van onderhavige procedure geen relevantie. Zie de beantwoording onder Ad. 16-, waarin is aangegeven dat onderhavig plan en eventuele toekomstige ontwikkelwensen altijd onderhevig zullen zijn aan een zorgvuldige en integrale afweging van belangen. Maar ook dat wij meerdere malen hebben vastgelegd dat wij het belang van de openheid van de es hoog waarderen in de integrale belangenafweging.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. 22- 'Adviezen'

'Een financieringsconstructie kan voor de overheid geen reden zijn het omvangrijke bouwproject toe te staan.'

Verwezen wordt naar met name hetgeen is beschreven bij "Algemeen, VI" en het beeldkwaliteitplan. Financiële overwegingen hebben geen rol gespeeld bij de zorgvuldige belangenafweging die wij hebben gedaan bij deze voorzienbare ontwikkeling. Wij hebben op alle planologische en ruimtelijk relevante aspecten zorgvuldig de relevante belangen gewogen. Iedere suggestie van reclamanten met betrekking tot financiële motieven die een rol zouden spelen bij deze afwegingen is onjuist. Daarnaast kan nogmaals vermeld worden dat het bouwplan niet ten koste gaat van de openheid.

Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

conclusie:

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan en dus niet tot een gewijzigde vaststelling daarvan.

6.2.3 Zienswijze 2

zienswijze 2

Naam:	mevr. M.B.W.A. Wijsbek
Adres:	Fangmanweg 28, Oosterbeek
Ontvangst zienswijze:	31 januari 2017
Inboeknummer:	48607

samenvatting zienswijze:

Reclamant geeft aan als landschapsarchitect zich meerdere malen ingezet te hebben voor de beschermingswaardigheid van het cultuurhistorisch open landschap aan de Geelkerkenkamp te Oosterbeek. Reclamant geeft om haar zienswijze kracht bij te zetten het volgende aan:

• 1. 1999, actie 'Teken voor behoud van parken en groene ruimtes van Oosterbeek' (zie bijlage bij originele zienswijze);
• 2. 26 januari 2000, aanbieden 1300 handtekeningen aan wethouder Kroese (zie bijlage bij originele zienswijze);
• 3. 2003, verzoek beschermwaardigheid 'Geelkerkenkamp' te Oosterbeek aan de Welstandscommissie van de gemeente Renkum;
• 4. 2005, petitie aan de gemeente Renkum het 'open land' aan de Geelkerkenkamp als behorende bij het gemeentelijk Monument Bato's Wijk' te zien en vast te leggen;
• 5. dit verzoek resulteert in het document Bestemmingsplan Zuid 2005, BP5005; “De kerkenlanden en de oude enk aan de Geelkerkenkamp zijn twee van de laatste restanten van het oude dorp Oosterbeek-laag en zijn als agrarisch bouwland van grote waarde”.
• 6. Dit houdt in dat de oude kavel in stand dient te blijven.

VOORSTEL:

a- De kapschuur afbreken;

b- Landhuis oost en landhuis west naar achteren positioneren;

c- De twee portierswoningen samenvoegen tot twee-onder-één-kap-woning.

reactie:

Voor de reactie op de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen als reactie is gegeven op zienswijze 1. en hetgeen bij 'Algemeen' is opgenomen. Daarnaast wordt het volgende opgemerkt.

Ad. 6. Reclamant motiveert het gestelde niet. Verwijzend naar de beantwoording onder "Algemeen II, IV en VI" van de reactie op zienswijze 1 zien wij geen belang in het vasthouden aan de oude agrarische kavel (voor zover al duidelijk is wat daarmee wordt bedoeld en wat daar feitelijk onder, valt), nu uit de stedenbouwkundige en landschappelijke onderbouwing van het initiatief is gebleken dat een goede en evenwichtige bebouwingsopzet wordt bereikt met het bouwplan zoals dat vertaald is in het (ontwerp)bestemmingsplan. Bovendien is de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling afdoende geborgd in het beeldkwaliteitplan dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. a-. Reclamant motiveert het gestelde niet. Ook dit door indiener aangedragen alternatief maakt geen onderdeel uit van het verzoek van initiatiefnemer dat de gemeente toetst. Verwijzend naar de beantwoording onder "Algemeen II, IV en VI" van de reactie op zienswijze 1 zien wij geen belang in het afbreken van de kapschuur. Deze kan blijvend dienst doen binnen het te bebouwen cluster met 3 woningen als bijgebouw en stallingsruimten voor (landbouw-)werktuigen waar de eigenaren de omliggende gronden mee beheren en als berging / garage voor de aanliggende woning. Een dergelijke ruimte zal ook nodig zijn indien besloten zou worden om de kapschuur te slopen. Dat houdt in dat er dan nog steeds een bijgebouw zou komen in de nieuwe situatie. Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad. b-. Reclamant motiveert het gestelde niet. Zoals met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) is besproken en in het bestemmingsplan is toegelicht, wordt aangesloten bij het bebouwingspatroon aan de Geelkerkenkamp en ook bij de rooilijn van de huidige boerderijwoning aan de Geelkerkenkamp 18a-20. De structuur van de lintbebouwing wordt doorgezet, waarbij het individuele karakter van de woningen de diversiteit binnen het lint onderstreept. De afstand tot de weg is dusdanig gekozen dat er vanaf de weg voldoende zicht is op de voorzijde van de individuele woningen, inclusief de bestaande woning op het oostelijke buurperceel, zonder dat de karakteristiek van woningen nabij de weg wordt verlaten. Het is daarom niet wenselijk de woningen op substantieel grotere afstand van de weg te plaatsen dan nu beoogd is in het bestemmingsplan. Wij zien hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Ad.c-. Verwijzend naar de beantwoording onder Ad.b- zien wij niet in op welke wijze dit zou leiden tot versterking van het stedenbouwkundige beeld aan het lint. Bovendien is een dergelijk verzoek niet ingediend door initiatiefnemer en is het daarmee niet aan ons dit alternatief in de zienswijzenprocedure te betrekken wanneer het ingediende plan, zoals eerder beschreven, voldoet aan de gestelde voorwaarden. Daarnaast zijn de opmerking b- en c- van reclamant deels in strijd met elkaar. Bij b- wordt gesteld de twee kleinere portierswoningen langs de Geelkerkenkamp beiden naar achteren te verplaatsten. Bij c- wordt gesteld om deze samen te voegen tot één woning. Wij zien geen hierin geen aanleiding tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Op basis van bovenstaande leidt de zienswijze niet aanpassing van het bestemmingsplan en niet tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

conclusie:

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan en niet tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

6.3 Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen

De zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan en niet tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

6.4 Ambtshalve wijzigingen

Ambtshalve zijn de volgende wijzigingen (toevoegingen) doorgevoerd in uitsluitend de toelichting van het bestemmingsplan. Dit ter verduidelijking van de bedoelingen van het plan, zonder dat de juridische regeling van het bestemmingsplan wijzigt. Dit omdat de regels en de verbeelding niet zijn en worden aangepast ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan:

• in hoofdstuk 2.3 van de toelichting is hoofdstuk 2.3.8 toegevoegd. Hierin zijn de tekeningen van de schetsplannen van de nieuwbouw en 3D-visualisaties opgenomen.
• het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van 12 december 2016 is als bijlage bij de toelichting in het bestemmingsplan opgenomen.

6.5 Amendementen

Tijdens de raadsvergadering op 19 april 2017 heeft de gemeenteraad twee amendementen aangenomen, waarvan er één door het college van burgemeester en wethouders is overgenomen. Deze zijn hierna bij het vaststellingsbesluit opgenomen en weergegeven. Deze amendementen hebben het bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd en aangepast.