Kwakkenberg 1994 - 5 (Woning aan de Bergweg)

1.1 Aanleiding

Nijmegen bestaat uit een combinatie van stedelijke woongebieden afgewisseld met extensief bebouwde groene lobben, die vanuit het buitengebied diep de stad inlopen. De Kwakkenberg is onderdeel van zo'n lob.

De wijk Kwakkenberg kenmerkt zich door ruime kavels in een bosrijke en glooiende omgeving. Op de ruime kavels staan villa's op afwisselende afstand tot de weg. Deze slingerende rooilijn (=voorgevellijn) is karakteristiek voor de Kwakkenberg. Het groene bosrijke beeld overheerst. Behoud van deze bosdelen is essentieel voor het behoud van het specifieke karakter van de Kwakkenberg.

Figuur 1: Rode cirkel = inddicatief plangebied

De beoogde woningbouwlocatie aan de Bergweg is gelegen in de wijk Kwakkenberg nabij de Berg en Dalseweg. Hier wordt de bouw van één vrijstaande villa mogelijk gemaakt. Op de hoek Berg en Dalseweg-Sophiaweg bevindt zich een tankstation.

Figuur 2: Kadastrale kaart

De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom van S.W. Properties II B.V.. Het betreft de volgende percelen:

eigendom	kadastraal nummer	oppervlakte
S.W. Properties II B.V.	HTT02 I 00545 G0000	1640 m2
S.W. Properties II B.V.	HTT02 I 00894 G0000	2555 m2

Figuur 3: Kadastrale gegevens woningbouwlocatie Bergweg

Historie bestemmingsplan

In bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 was voor de locatie aan de Bergweg de bestemming Bos opgenomen voor het noordelijke deel en een nader uit te werken woonbestemming WO-U voor het zuidelijke deel. De bestemming WO-U voorzag in de mogelijkheid eengezinswoningen en meergezinswoningen te bouwen in maximaal 2 bouwvlakken. Hiermee werd de mogelijkheid gecreëerd om binnen de twee bouwvlakken 32 seniorenappartementen op te richten. De bouwhoogte mocht maximaal 12m tot 15m zijn (respectievelijk goot- en nokhoogte). Belangrijk aspect hierbij was de samenhang tussen de noordelijke en zuidelijke percelen. De gemeente heeft steeds als voorwaarde gesteld dat de bebouwing op de zuidelijke percelen zorgvuldig zou moeten worden ingepast in de omgeving. Dit heeft geleid tot de bestemming "Bos" op de noordelijke percelen.

Figuur 4: Rode cirkel = indicatief plangebied

Uit: het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994

Het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 is vervolgens na vaststelling door de gemeenteraad ter goedkeuring aangeboden aan Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland. Aan de bestemming WO-U is door Gedeputeerde Staten van Gelderland echter goedkeuring onthouden. Aan de Bosbestemming is wel goedkeuring verleend. Doordat goedkeuring is onthouden aan de bestemming WO-U, viel de bestemming op dat deel van het perceel weer terug op de oude bestemming E2V uit het bestemmingsplan Broersveld Kwakkenberg 1971. De bestemming E2V voorzag in de bouwmogelijkheid van vrijstaande eengezinswoningen in maximaal 2 bouwlagen met kap. De bouwmogelijkheden, passend binnen het oude bestemmingsplan uit 1971, leiden tot een aanmerkelijk geringere inbreuk op de bestaande situatie dan de destijds voorliggende plannen van SWP voor 32 seniorenappartementen.

Tegen het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten van Gelderland met betrekking tot de bestemming Bos in bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 is door de eigenaar van het perceel, S.W. Properties II B.V., beroep aangetekend bij de Raad van State. De Raad van State heeft dit beroep verworpen. De beslissing van Gedeputeerde Staten van Gelderland, in combinatie met de daarop volgende uitspraak van de Raad van State, heeft grote gevolgen gehad voor de door de gemeente gewenste planvorming, waarbij de noordelijke en zuidelijke delen steeds in samenhang met elkaar werden ontwikkeld, rekening houdend met de bebouwingsmogelijkheden uit het bestemmingsplan 1971 én de te behouden natuurwaarden.

Figuur 5: Rode cirkel = inddicatief plangebied

Uit: het bestemmingsplan Broersveld-Kwakkenberg 1971

Nu er ten opzichte van het bestemmingsplan Broersveld Kwakkenberg 1971 in het bestemmingsplan Kwakkenberg 1994 sprake is van een beperking van de bebouwings- mogelijkheden, heeft de eigenaar een schadeclaim bij de gemeente neergelegd. Besloten is om de eigenaar een schadevergoeding wegens geleden planschade toe te kennen in de vorm van geheel of gedeeltelijk herstel van de bouwmogelijkheden op de percelen die thans zijn bestemd als “Bos”. Het onderhavige bestemmingsplan Kwakkenberg 1994-5 voorziet in de mogelijkheid om op de locatie aan de Bergweg één vrijstaande villa te bouwen.

Bestemmingsplan Kwakkenberg 1994-5

Passend binnen de stedenbouwkundige structuur en de cultuurhistorische ontwikkeling van de Kwakkenberg is aan de Bergweg één royaal bouwvlak van 15 bij 15 meter opgenomen. Binnen dit bouwvlak geldt een bebouwingspercentage van maximaal 75%. De reden om een groot bouwvlak met een bebouwingspercentage op te nemen is om een zekere vrijheid te bieden in het architectonisch ontwerp van de villa. De maximale goot- en nokhoogte is gesteld op 6 respectievelijk 10 meter.

Door situering van het bouwvlak op het hoge deel van de kavel en het realiseren van een woningtype dat rekening houdt met het reliëf en het bos, kan de visueel landschappelijke waarde van de Kwakkenberg behouden blijven. Om het bosrijke karakter en vrijstaande beeld kracht bij te zetten, ligt langs de weg de bestemming Tuin, waar alleen ondergeschikte aan-/uitbouwen en geen bijgebouwen gerealiseerd kunnen worden.

Om een doorgaande relatie met de bospercelen in de omgeving te waarborgen is het bouwvlak gesitueerd in het meest zuidoostelijke deel van de kavel, dichtbij de Bergweg en is voor een groot deel van het perceel de bestemming Bos opgenomen. De gronden met deze bestemming moeten als bos beheerd worden, waarbij een bomenlaag, een struiklaag en een kruidlaag ontwikkeld moet worden. Ook binnen de bestemmingen “Tuin” en “Wonen” is het streven het boskarakter zoveel mogelijk te behouden. Dit is geregeld in de regels van het bestemmingsplan.

De aanwezigheid van het nabijgelegen tankstation heeft tot gevolg dat er binnen een straal van 30 meter uit het tankstation niet gebouwd mag worden. Met de positie van het bouwvlak aan de Bergweg is hiermee rekening gehouden.