Nijmegen West - 8 (hoek Energieweg-Wolfskuilseweg)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 23 oktober 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) geoordeeld dat in Nijmegen West kamerbewoning en woningsplitsing slechts aanvaardbaar is als uit onderzoek blijkt dat deze woonvorm (kamerbewoning en woningsplitsing) ruimtelijk aanvaardbaar is in het plangebied. Als gevolg hiervan gaat de gemeente Nijmegen ervan uit dat er altijd een planologische procedure moet worden doorlopen om dergelijke woonvormen mogelijk te maken. Op 1 augustus 2018 heeft de Afdeling echter uitspraak gedaan over het gebouw Wolfskuilseweg 279-437 (het ''Tiemstrapand'') te Nijmegen. Dit voormalige kantoorpand is, zonder vergunning, getransformeerd in 80 wooneenheden. Hoewel de gemeente ervan uitgaat dat hiervoor een planologische procedure noodzakelijk is, naar aanleiding van de uitspraak uit 2013, oordeelt de Afdeling dat wonen past binnen de bestemming 'Gemengd'. De weigering van de vergunning blijft echter in stand omdat het bouwplan niet voldoet aan de voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder.

Aan de overzijde van de Energieweg, tegenover de planlocatie, ligt het gezoneerde industrieterrein Nijmegen West/Weurt. Het doel van een gezoneerd industrieterrein is om geluidgevoelige bestemmingen en industrie van elkaar te scheiden zodat bedrijven hun activiteiten ongehinderd kunnen uitvoeren. De planlocatie valt binnen de geluidszone van dit industrieterrein. De aanwezigheid van het industrieterrein en de consequenties daarvan in de vorm van diverse milieuaspecten zorgen ervoor dat de planlocatie niet is geschikt. Daarom wordt door middel van deze herziening de functie 'wonen' uitgesloten voor de panden aan Energieweg 25, Wolfskuilseweg 279/437 en Wolfskuilseweg 275/277. Tevens wordt voor deze panden de mogelijkheid tot onzelfstandige woonvormen binnen maatschappelijke voorzieningen geschrapt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het geldende bestemmingsplan Nijmegen West is op 23 oktober 2013 vastgesteld. Het ligt tussen de Neerbosscheweg-Energieweg, de Wolfskuilseweg, de spoorlijn 's-Hertogenbosch-Nijmegen, de Graafseweg en het kruispunt Neerbosscheweg-Graafseweg en het Maas-Waalkanaal. De locatie waar deze partiële herziening betrekking op heeft, zijn de panden met de adressen Energieweg 25, Wolfskuilseweg 279/437 en Wolfskuilseweg 275/277.

Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

1.3 Relatie bestemmingsplan - partiële herziening

Deze partiële herziening is een wijziging op het vigerende bestemmingsplan Nijmegen West. De planregels van het vigerende bestemmingsplan blijven van toepassing, met uitzondering van twee wijzigingen in de regels voor de bestemming 'Gemengd'; binnen deze partiële herziening wordt de functie wonen geschrapt alsmede onzelfstandige woonvormen binnen maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast wordt de meest actuele parkeerregeling aan de regels van deze partiële herziening toegevoegd. Tenslotte wordt de dubbelbestemming 'Leiding - 50 kV kabelverbinding' toegevoegd in verband met de aanwezigheid van een 50 kV kabelverbinding op de grens van het plangebied ter plaatse van de Wolfskuilseweg. Deze kabelverbinding met bijbehorende beschermingszone zal op de verbeelding worden opgenomen, voor het overige blijft de verbeelding ongewijzigd.

De toelichting bij deze partiële herziening is beknopt. Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische aspecten. Voorliggende partiële herziening betreft een ondergeschikte herziening/aanpassing van het bestemmingsplan Nijmegen West. Het beleid van de hogere overheden, is nog steeds van toepassing. Dit geldt eveneens voor het gemeentelijk beleid. De in het plan voorziene wijziging is geen (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.16 lid 2 Bro is dan ook niet van toepassing.

Voor het plangebied van het bestemmingsplan Nijmegen West zijn tijdens de planologische procedure de benodigde onderzoeken al uitgevoerd. Deze partiële herziening bevat geen zodanige aanpassingen dat nieuwe of aanvullende onderzoeken noodzakelijk zijn.

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met bijlagen.

Hoofdstuk 2 Haalbaarheid van het plan

Binnen het bestemmingsplan Nijmegen West, vastgesteld op 23 oktober 2013, zijn enkele panden bestemd als 'Gemengd'. Deze panden liggen aan Energieweg 25, Wolfskuilseweg 279/437 en Wolfskuilseweg 275/277. De bestemming 'Gemengd' houdt in dat de gronden bestemd zijn voor: wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, onder voorwaarde dat wordt voldaan aan de Wet geluidhinder. Aan de overzijde van de Energieweg, tegenover de planlocatie ligt het gezoneerde industrieterrein Nijmegen West/Weurt. Wonen op de planlocatie is niet wenselijk omdat het gebied hiervoor niet is geschikt. Dit wordt nu verder toegelicht.

2.1 Geluidzone

Vanwege de ligging van de planlocatie is er sprake van wegverkeerslawaai en industrielawaai. Industrielawaai wordt veroorzaakt door het gezoneerde industrieterrein dat zich aan de overzijde van de planlocatie bevindt. Onderstaande afbeelding laat zien dat de planlocatie binnen de geluidzone ligt van het gezoneerde industrieterrein. Als gevolg hiervan is de gevelbelasting van het pand (in het plangebied) dermate hoog dat de maximale grenswaarde voor industrielawaai op drie gevels wordt overschreden. Het vaststellen van een Hogere Waarde is daardoor niet mogelijk, tenzij een overdrachtsmaatregel wordt getroffen waardoor geluidsbelasting aan de gevel dusdanig is dat wordt voldaan aan de voorkeurswaarden dan wel dat hogere waarden kunnen worden verleend.

Ook de voorkeurswaarde voor wegverkeerslawaai wordt ruim overschreden. De maximale grenswaarde wordt niet overschreden. Realisatie van een woonvorm is alleen mogelijk mits hogere waarden worden vastgesteld of als er een overdrachts-onderbrekende voorziening wordt toegepast.

Uit de uitspraak van de Raad van State op 1 augustus 2018 blijkt dat wanneer wordt voldaan aan de Wet geluidhinder, wonen is toegestaan. Voor de panden die liggen in het plangebied houdt dit in dat er technische maatregelen zouden moeten worden getroffen om voor de functie wonen te kunnen voldoen aan de Wet geluidhinder. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan dove gevels of voorzetgevels. Uiteraard zou na het treffen van deze maatregelen altijd moeten worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit, zoals bijvoorbeeld luchttoetreding e.d.

Ter hoogte van de planlocatie is tevens sprake van cumulatie van genoemde zoneringsplichtige geluidbronnen Wegverkeerslawaai (VL) en Industrielawaai (IL). Deze redenen zorgen ervoor dat wonen op de planlocatie in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

2.2 Milieuzonering

Het gezoneerde industrieterrein gelegen tegenover het plangebied biedt mogelijkheden binnen de bestemming Bedrijventerrein – 2 voor bedrijven om zich te vestigen tot en met maximaal milieucategorie 4.2. Bij een milieucategorie 4.2 activiteit behoort een aan te houden richtafstand van 300 meter tot een rustige woonwijk. In dit geval is er sprake van 'gemengd gebied' waardoor een afstandsstap lager wordt gehanteerd, namelijk 200 meter (zie onderstaande afbeelding). De aspecten die zorgen voor deze afstand zijn geluid, geur, stof en gevaar. Omdat het bedrijventerrein Kanaalhavens een zogenaamd gezoneerd bedrijventerrein is, is het aspect geluid geregeld in de geluidzone (zie punt 1).

Wanneer er woningen in de milieuzone worden gebouwd, kan voor deze woningen geen goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Andersom geldt voor de bedrijven die gelegen zijn op het bedrijventerrein Kanaalhavens dat deze in hun mogelijkheden kunnen worden beperkt door het bouwen van woningen in de milieuzone.

2.3 Ruimtelijke aspecten

Naast de voornoemde milieuaspecten spelen ook ruimtelijke aspecten een rol die wonen in het plangebied niet wenselijk maken. De planlocatie wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van bedrijven, groothandel en kantoren en de ligging naast een doorgaande verkeersroute (het pand is georiënteerd op de Energieweg). Woonfuncties zijn in de directe nabijheid van het pand niet aanwezig. Door de aanwezigheid van o.a. bedrijven en groothandels staan verkeersaspecten zoals doorstroming en ontsluiting centraal. De omgeving is ontworpen voor bedrijvigheid en biedt op die manier geen goede woonkwaliteit.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Bestemmingsplan

De herziening Bestemmingsplan Nijmegen West - 8 (Hoek Energieweg-Wolfskuilseweg) is de gezamenlijke geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand (bestand NL.IMRO.0268.BP11008-VG01) met bijbehorende regels. Deze partiële herziening is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan. De herziening Bestemmingsplan Nijmegen West - 8 (Hoek Energieweg-Wolfskuilseweg) treedt gedeeltelijk in de plaats van het bestemmingsplan Nijmegen West.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Financiële uitvoerbaarheid

Het plan wordt gemaakt in opdracht en op kosten van de gemeente Nijmegen. Derhalve kan worden gesteld dat de partiële herziening financieel-economisch uitvoerbaar is. Derhalve hoeft geen exploitatieplan vastgesteld worden.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor dit bestemmingsplan is op 7 november 2018 een vooraankondiging gepubliceerd in het elektronische Gemeenteblad.

Conform de inspraakverordening wordt inspraak op het plan mogelijk gemaakt. Het voorontwerp heeft met ingang van 7 februari 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode konden inspraakreacties worden ingediend. Er zijn drie inspraakreacties ingediend. Zij worden hieronder samengevat weergegeven met daarna een reactie van de gemeente. Daar waar in de reacties gesproken wordt over het Tiemstrapand wordt bedoeld het pand met het adres Wolfskuilseweg 279-437.

De volgende inspraakreacties zijn ingediend:

1. Liander, Groningensingel 1, 6835 EA Arnhem

Reclamant wenst een betere bescherming van de 50 kV-kabelverbindingen die op de grens van het plangebied ligt. Reclamant verzoekt voor die gronden, ook wanneer ze niet in eigendom zijn van reclamant, een dubbelbestemming op te nemen. Deze dient te zijn voorzien van passende bouwregels en een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheden ter bescherming van de verbinding.

Reactie gemeente:

De 50 kV-kabelverbinding die ter plaatse van de Wolfskuilseweg en op de grens van het plangebied ligt, zal in het bestemmingsplan worden meegenomen. De gronden krijgen de dubbelbestemming Leiding - 50 kV-kabelverbinding. In deze dubbelbestemming valt zowel de daadwerkelijke kabelverbinding als de 2 meter beschermingszone die aan weerszijden van de kabelverbinding ligt. De beschermingszone wordt opgenomen ter bescherming van de kabelverbinding. De bestemmingsregeling bevat ook de gevraagde omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van bepaalde met name genoemde werkzaamheden. De exacte ligging van de kabel, als de bestemmingsregeling is in nauw overleg afgestemd met reclamant.

2. Alex Advocaten BV, Kasteellaan 28, 6602 DE Wijchen, namens eigenaren van het Tiemstrapand

Inleiding

Reclamant geeft aan dat het voorontwerpbestemmingsplan niet voldoet aan de vereisten die artikel 3.1.8 Bro aan een bestemmingsplan stelt.

Ter verantwoording van de gemaakte keuze om wonen niet meer mogelijk te maken stelt het college slechts dat wonen onwenselijk is. Een goed woon- en leefklimaat zou niet kunnen worden gegarandeerd en bedrijven zouden in hun (toekomstige) activiteiten kunnen worden belemmerd. Het college laat echter na te motiveren wat er tussen 2013 en 2019 is veranderd, waardoor de destijds welbewust toegekende woonbestemming nu in strijd zou zijn met de eisen van een goed woon- en leefklimaat. Het college laat daarnaast onbenoemd dat door de vorige eigenaren een plan was ontwikkeld, waarbij het gebouw zou worden voorzien van een akoestische schil. Hierdoor zou kunnen worden voldaan aan de Wet geluidhinder en had de gemeente ook medewerking kunnen verlenen aan deze aanvraag, want daardoor was een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd. Na vaststelling van het bestemmingsplan in 2013 heeft de woonbestemming ter plaatse als functie bestaan en moest bij vergunningverlening al rekening worden gehouden met het wonen. Er ligt geen verzoek van het bedrijfsleven aan het wegbestemmen van de functie wonen. Er is sprake van een onrechtmatige daad doordat de gemeente de onjuiste uitleg van het bestemmingsplan niet herstelt, maar verzwaart door het voorliggende voorontwerpbestemmingsplan.

Reactie gemeente:

Tot de uitspraak van de Raad van State d.d. 1 augustus 2018 ging de gemeente ervan uit dat wonen ter plaatse niet zonder meer was toegestaan. Het pand betreft een kantoorgebouw, dat voor 2013 op grond van het destijds vigerende bestemmingsplan niet mocht worden bewoond. Uit de toelichting van het bestemmingsplan 'Nijmegen West' blijkt dat er geen sprake van is dat destijds "welbewust" is gekozen voor het bestemmen van een woonfunctie. In de toelichting staat duidelijk dat nieuwe geluidgevoelige bestemmingen alleen buiten de 48 dB contour wegverkeerslawaai zouden worden toegestaan, tenzij uit akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting niet hoger is dan de voorkeurswaarde(n) of als er een Hogere Waarde is vastgesteld en wordt voldaan aan de beleidsregels Hogere Waarde(n) uit de Wet geluidhinder. Het 'Tiemstrapand' ligt ruim binnen de 48 dB (A) contour en zelfs binnen de 55 dB (A) contour. Er is bovendien sprake van een cumulatie van geluidbelasting van industrie en wegverkeer.

Deze bedoeling van destijds - om wonen alleen toe te staan als voldaan werd aan de voorkeurswaarde of indien een Hogere Waarde zou zijn vastgesteld - is blijkens de uitspraak van de Raad van State niet juridisch geldig in het bestemmingsplan vastgelegd. Het huidige plan sluit aan bij de bedoeling van destijds, om als uitgangspunt geen wonen toe te staan. In zoverre is er juist geen sprake van dat de situatie tussen 2013 en 2019 is gewijzigd; wonen was destijds onwenselijk en is dat nu nog steeds.

De gemeente heeft zich bij deze afweging terdege rekenschap gegeven van de plannen van de eigenaren om ter plaatse daadwerkelijk woningen te realiseren. Tot nog toe hebben de (opvolgende) eigenaren tot twee keer toe een aanvraag ingediend voor de gewenste verbouwing die niet kon worden vergund, onder andere omdat niet aan de geluideisen kon worden voldaan. Op dit moment is een derde aanvraag in procedure, die tot uitgangspunt neemt dat aan alle zijden van het pand dove gevels worden gerealiseerd. Hoewel het vigerende bestemmingsplan dat toestaat, vindt de gemeente een pand met aan vier zijden dove gevels een onwenselijke ontwikkeling. Indien en voor zover de thans in procedure zijnde aanvraag tot vergunningverlening leidt, kan daarbij bij de vaststelling van het bestemmingsplan eventueel rekening worden gehouden. Voor zover die aanvraag wederom niet tot vergunningverlening leidt, is de gemeente van oordeel dat het in ieder geval niet onredelijk is om de woonmogelijkheden weg te bestemmen.

De huidige eigenaren hebben het pand overigens in eigendom verkregen nadat het voorontwerp ter inzage is gelegd. Zij hebben het pand dus gekocht in de wetenschap dat de gemeente de woonbestemming ongedaan wilde maken. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen. Tot nu toe is de gemeente in de gerechtelijke procedures tegen de eigenaren steeds in het gelijk gesteld. De Raad van State heeft - ondanks de andere uitleg van het bestemmingsplan dan die de gemeente voorstond - het beroep van de eigenaren tegen de geweigerde vergunning verworpen.

Historie

In 2016 is door de toenmalige eigenaren het Tiemstrapand feitelijk getransformeerd tot woongebouw. Tijdens de bouw is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van 80 studio's onder de aanname dat binnen de bestemming 'Gemengd' onbeperkt wonen is toegestaan. Het college heeft deze aanvraag geweigerd, op grond van bouwkundige (geluid) en planologische aspecten. Daarop is door de toenmalige eigenaren een conceptaanvraag ingediend voor een akoestische maatregel (een akoestische schil om het gebouw) waardoor het gebouw zou voldoen aan de geluidsnormen. Tijdens de procedures bezwaar en beroep zijn de 80 studio's gerealiseerd en hebben huurders hun intrek genomen in de studio's. Het college heeft hierop met (een voornemen tot) handhaving op gereageerd. De bewoners zijn direct in 2016 aangeschreven dat zij het pand dienden te verlaten en er is gedreigd met dwangsommen.

Om duidelijkheid te krijgen omtrent de uitleg van het bestemmingsplan hebben de toenmalige eigenaren geprocedeerd tot aan de Raad van State. De Raad van State heeft geoordeeld dat wonen onbeperkt is toegestaan in het Tiemstrapand. Het college heeft ten onrechte de huurders uit het pand gejaagd. Ondanks de uitspraak van de Raad van State heeft het college haar starre houding volgehouden en alle andere mogelijkheden (bv short stay) geweigerd.

De huidige eigenaren zijn tegen wil en dank eigenaar. Zij hebben destijds geïnvesteerd in de verbouwing van het Tiemstrapand zonder te weten dat de voormalige eigenaren wellicht wat te lichtvaardig hebben gehandeld. Zij overzagen de gevolgen niet van dat handelen en dat valt hen ook niet te verwijten. Omdat de voormalige eigenaren failliet zijn en het college weigert om over een oplossing van het pand te praten, is de marktwaarde van het pand zeer laag. Het in procedure brengen van voorliggend bestemmingsplan heeft de marktwaarde nog verder naar beneden gedrukt. De huidige eigenaren hadden geen andere keuze dan het pand naar zich toe te halen.

Reactie gemeente:

De huidige eigenaren hebben het pand gekocht op het moment dat het onderhavige plan in voorontwerp ter inzage had gelegen. Zij wisten bij de aankoop dus dat de gemeente voornemens was om de woonbestemming niet te handhaven. Het ligt in de rede dat de koopprijs die is betaald daarop is afgestemd.

Het feit dat het pand door de voormalige eigenaren zonder de daarvoor benodigde vergunningen al is verbouwd, legt naar het oordeel van de gemeente weinig gewicht in de schaal. Dat de eigenaren bij de - naar eigen zeggen zeer grote - investering die zij hebben gedaan niet hebben gedacht aan de vraag of zij wellicht een vergunning nodig hadden voor het verbouwen van het pand, komt voor hun risico.

Wonen wegbestemd

Volgens het huidige bestemmingsplan is wonen mogelijk en op dit moment wordt het Tiemstrapand al legaal bewoond, dat wil zeggen, uit onderzoek van LBP Sight blijkt dat er reeds vijf woningen in het Tiemstrapand voldoen aan de geluidsnormen. Daarbij is met een relatief eenvoudige technische maatregel, het wonen daadwerkelijk in overeenstemming met de Wet geluidhinder te brengen. Tot deze aanpassing van het gebouw (zowel technische, als qua investering en vergunningproces) zijn de eigenaren van het Tiemstrapand bereid en in staat. Het college is met deze gegevens ook bekend. In die zin is het dan ook onbegrijpelijk dat het college de bestemming 'wonen' wil wegbestemmen. Er kan kennelijk (met technische maatregelen) goed in het pand worden gewoond, waarbij het woon- en leefklimaat van de bewoners in voldoende mate wordt beschermd. Er is dus alle reden om de woonbestemming in stand te laten gelet op a) de behoefte aan woonruimte in Nijmegen, b) de leegstand van het gebouw, c) de ontsluiting en d) omdat er geen andere functies voor het pand denkbaar zijn. Bovendien dient legaal gebruik dienovereenkomstig te worden bestemd.

Reactie gemeente

Inmiddels heeft de gemeente het eerder gestarte handhavingstraject voortgezet. Dat heeft ertoe geleid dat het pand thans niet meer bewoond is. Naar het oordeel van de gemeente is er geen sprake van dat er gedeeltelijk sprake was van legale bewoning. Daarbij speelt alleen al mee dat de woningen waarin gewoond werd zonder de daarvoor benodigde vergunningen waren gerealiseerd. De weigering van de aangevraagde vergunning is met de uitspraak van de Raad van State van 1 augustus 2018 definitief geworden. De nieuwe aanvragen hebben evenmin tot vergunningverlening geleid.

Dat er geen sprake van is dat op relatief eenvoudige wijze aan de geluidnormen kan worden voldaan blijkt al uit het feit dat de eigenaren tot nu toe twee keer zonder succes een aanvraag hebben ingediend. De door de eigenaren genoemde argumenten wegen naar het oordeel van de gemeente niet op tegen de gewenste functiescheiding. Op minder dan 70 meter van het bouwvlak van het perceel waarop het Tiemstrapand staat, zijn bedrijven tot en met milieucategorie 4.2 toegestaan. Uitgangspunt is daarbij een afstand tot gemengd gebied van ten minste 200 meter. Daaraan wordt bij lange na niet voldaan. Aanvullend op de geluidbelasting die vanwege het industrieterrein Kanaalhavens aanwezig is, ligt het Tiemstrapand aan een tweetal wegen waardoor ook de voorkeurswaarde voor wegverkeerslawaai aanzienlijk wordt overschreden.

De gemeente wil de schaarste aan woningen niet oplossen door wonen toe te staan op locaties die daarvoor vanuit ruimtelijk oogpunt ongeschikt zijn. De technische voorziening waarin de door de eigenaren ingediende aanvraag voorziet, komt erop neer dat in alle te realiseren woningen geen raam naar buiten toe kan worden opengezet. De in de zienswijze genoemde belangen wegen naar het oordeel van de gemeente niet op tegen de aan een goed woon- en leefklimaat te stellen eisen.

Van legaal gebruik als woning is op dit moment geen sprake. Er is geen omgevingsvergunning verleend voor de in het pand uitgevoerde verbouwingen en er is dus sprake van een illegale situatie. Naar het oordeel van de gemeente zijn er wel degelijk andere functies denkbaar. Het pand heeft jarenlang als kantoorgebouw gefunctioneerd en niet valt in te zien waarom bijvoorbeeld die functie, mede gelet op de door de eigenaren genoemde goede ontsluitingsmogelijkheden, niet meer aan de orde zou kunnen zijn.

Ruimtelijke aspecten

De stelling dat in de directe nabijheid van het pand geen andere woningen zijn kan niet gevolgd worden. Op 100 meter afstand van het pand is een woning gevestigd. Op nog geen 200 meter afstand van het pand, aan de zuidoostzijde van de Energieweg, is een woonwijk gevestigd. Het is onjuist dat de omgeving (enkel) gekenmerkt wordt door bedrijvigheid. Wonen past binnen de planlocatie en de eigenaren bereiden een aanvraag voor waarmee wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Reactie gemeente

De genoemde woning en woonwijk liggen op aanzienlijk grotere afstand van de hiervoor genoemde geluidbronnen dan het Tiemstrapand. Er is in zoverre geen sprake van vergelijkbare situaties. Anders dan in het Tiemstrapand is daarbij overigens sprake van legale situaties waarin niet zonder de noodzakelijke vergunningen is gebouwd. Zoals hiervoor al toegelicht wil de gemeente een functiescheiding tussen woningen en geluidgezoneerde industrieterreinen. Voor zover de lopende vergunningaanvraag tot vergunningverlening zou leiden, zal beoordeeld worden of dat aanleiding is om de alsdan ontstane legale situatie alsnog positief te bestemmen.

Belangen huurders en verhuurders

De 80 woningen zijn een welkome aanvulling op de woningvoorraad. De belangen van de bewoners en de eigenaren worden geschaad bij het wegbestemmen van 'wonen'.

Reactie gemeente

Zoals hiervoor toegelicht wil de gemeente alleen woningen toestaan op plaatsen waar een goed woon- en leefklimaat voldoende kan worden geborgd. Dat daarvan geen sprake is blijkt uit de forse overschrijdingen van de geluidnormen en het feit dat het de eigenaren ondanks verschillende pogingen daartoe niet is gelukt om een vergunning te verkrijgen voor de door hen gewenste woonunits.

Van bewoning is in de huidige situatie zoals hiervoor toegelicht geen sprake. De eigenaren worden naar het oordeel van de gemeente in de eerste plaats niet benadeeld aangezien zij het pand hebben gekocht toen zij konden weten dat de woonbestemming zou komen te vervallen. In de tweede plaats is een eventuele waardevermindering niet zodanig dat de gemeente daarin aanleiding moet zien om van de bestemmingswijziging af te zien. Voor zover de eigenaren menen dat zij in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in planschade, dan kunnen zij daar te zijner tijd een verzoek toe doen.

Conclusie

De eigenaren vatten in de conclusie hun zienswijze kort samen. De gemeente verwijst voor een reactie naar het voorgaande.

3. G.J. Wouters, 1e Walstraat 43, 6511 GE Nijmegen, namens de erfgenamen van Wolfskuilseweg 275/277

Reclamant heeft bezwaar tegen de voorgenomen wijziging waarbij de woonbestemming op Wolfskuilseweg 275/277 komt te vervallen. Wolfskuilseweg 275 is bewoond en nummer 277 is ingericht als bedrijfsruimte. Reclamant krijgt de indruk te worden meegezogen in de onenigheid tussen de gemeente en de eigenaar van Wolfskuilseweg 279.

Reactie gemeente

De bewoning van Wolfskuilseweg 275 waarnaar reclamant verwijst is, voor zover de gemeente op dit moment kan overzien, niet legaal. Immers, op grond van het vigerende bestemmingsplan moet ter plaatse worden voldaan aan de Wet geluidhinder. Ter plaatse wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde voor weglawaai en industrielawaai uit die Wet.

Aan illegaal gebruik komt geen bescherming toe bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. De gemeente is niet bereid tot legalisatie over te gaan. Daartoe is redengevend dat ter plaatse geen goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd. Er is sprake van een cumulatie van geluidbelasting door het gezoneerde industrieterrein Kanaalhavens en de Wolfskuilseweg. Op relatief korte afstand (120 meter) zijn bedrijven met een milieucategorie tot en met 4.2 toegestaan. De richtafstand die wordt aangehouden tussen dergelijke bedrijven en woningen is 200 meter in gemengd gebied. Aan die afstand wordt niet voldaan.

De mogelijkheden voor het hebben van een bedrijf ter plaatse wijzigen niet in het bestemmingsplan.

Reclamant stelt dat de geluidbelasting op de Wolfskuilseweg 275 kleiner is dan 10 dB. Andere panden aan de Wolfskuilseweg zouden eveneens moeten worden meegenomen.

Reactie gemeente

De percelen liggen binnen de 55 dB(A) contour van het gezoneerde industrieterrein Kanaalhavens. Met betrekking tot de aanvaardbaarheid van wonen ter plaatse is niet alleen de ligging aan de Wolfskuilseweg van belang, maar in het bijzonder ook de korte afstand tot het industrieterrein Kanaalhavens. Dat is bij andere locaties in mindere mate aan de orde. Daarnaast is bij een groot aantal panden aan de Wolfskuilseweg vanuit het verleden al een woonbestemming aanwezig, waardoor er sprake is van een vergunde, reeds bestaande situatie die ook als zodanig in een bestemmingsplan is vastgelegd. Het pand Wolfskuilseweg 275/277 betreft een bedrijfsgebouw met een kantoorruimte. Inmiddels is geconstateerd dat de voormalige kantoorruimte verkamerd is. Voor deze bewoning is geen Hogere waarde verkregen, waardoor niet voldaan wordt aan de Wet geluidhinder zoals wel in het huidige bestemmingsplan voorgeschreven is. Er is daarom geen sprake van een legale woonsituatie en dat is ook de reden waarom het pand Wolfskuilseweg 275/277 in deze herziening wordt meegenomen.

In dit geval is tevens nog gekeken of op grond van het overgangsrecht sprake zou kunnen zijn van legale bewoning. In de overgangsbepalingen van het geldende bestemmingsplan 'Nijmegen West' is bepaald dat het gebruik, dat al bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Voorwaarde is dan wel dat dit gebruik ook niet in strijd is met het vorige (oude) bestemmingsplan.

De peildatum voor de toetsing van het overgangsrecht is de datum van inwerkingtreding (van kracht worden) van het bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan 'Nijmegen West' is op 26 april 2013 in werking getreden. Volgens de gegevens uit de Basisregistratie voor Personen (BRP) dateert de eerste inschrijving van bewoning van 1 oktober 2011. Dit is vóór de inwerkingtreding van het huidige bestemmingsplan.

Ten tijde van de eerste bewoning gold het bestemmingsplan 'Hees Heseveld'. Het perceel was toen bestemd voor Bedrijfsdoeleinden (Bedrijventerrein Btr). Op de gronden bestemd tot Btr waren uitsluitend bedrijven toegestaan als opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten I, als opgenomen in de bijlage bij de voorschriften van dit bestemmingsplan. Wonen was hier niet toegestaan. Er is daarom geen sprake van overgangsrecht als het gaat om het gebruik van het pand ten behoeve van bewoning.

Reclamant verbaast zich over het feit dat hij de voorgenomen wijziging in het gemeenteblad heeft moeten lezen en dat hij daar niet actief door de gemeente over is geïnformeerd.

Reactie gemeente

Bij het opstellen en voorbereiden van bestemmingsplannen is het niet voorgeschreven dat alle belanghebbenden daarover rechtstreeks worden geïnformeerd. Het is voor de gemeente in algemene zin ook niet doenlijk om dat toch te doen, veelal gaat het om een groot aantal belanghebbenden. In situaties waarin slechts een klein aantal belanghebbenden aan de orde lijkt te zijn wijkt de gemeente niet van deze algemene lijn af. Overigens zijn de mogelijkheden om kennis te nemen van een (voor)ontwerp laagdrempelig. Zo kan men bijvoorbeeld een attendering op informatie over de eigen wijk instellen via www.overheid.nl.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 ABRS 23-10-2013 (201302567/1/R6)

Bijlage 2 ABRS 1-8-2018 (201704238/1/A1)