Landgoed Appel - Schuurwoning Hoeve de Ahof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Landgoed Appel ligt in de gemeente Nijkerk en is in particulier eigendom. Het landgoed is in twee delen aangekocht: Appel Noord in 1994 en Appel Zuid in 2008. Het totale landgoed beslaat een oppervlakte van circa 300 hectare en wordt beheerd door BV Landgoed Appel.

Afbeelding 1: Begrenzing landgoed Appel met duiding De Ahof

Bron: www.topotijdreis.nl, bewerking LHD

Het landgoed vormde samen met landgoed Gerven en Hell een ruimtelijke eenheid die sinds 1803 in particulier bezit is. Als gevolg van bestendig beheer is een bijzonder waardevol en gaaf agrarisch cultuurlandschap ontstaan met hoge ecologische waarden. De inkomsten van het landgoed bestaan uit pachtinkomsten van hoevepachters en burgerwoningen, waarvan enkele zijn aangewezen als rijksmonument. Daarnaast worden beheervergoedingen ontvangen voor onderhoud van natuur en landschap.

Het doel van BV Landgoed Appel is een duurzame instandhouding van het landgoed als gezond landgoedbedrijf met behoud en versterking van het agrarisch cultuurlandschap, waarbinnen grondgebonden economisch duurzame landbouw aanwezig is en waarbinnen rekening wordt gehouden met de maatschappelijke wensen ten aanzien van de ontwikkeling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en recreatief medegebruik.

Na aankoop van het volledige landgoed is door de eigenaar een Landgoedontwikkelingsvisie opgesteld. Hierin worden herstel van het cultuurhistorische landschap en natuurontwikkeling van met name natte natuur als belangrijke doelstellingen voor de groene ontwikkeling van het landgoed benoemd. Voldoende mogelijkheden voor het genereren van inkomsten voor een duurzame instandhouding van het landgoed vormen een randvoorwaarde voor alle ontwikkelingen.

Duurzame instandhouding van het landgoed is zowel een belang van de landgoedeigenaar als een maatschappelijk belang. Naast de landbouw is het ontwikkelen van nieuwe economische dragers noodzakelijk om het waardevolle natuurlijke en cultuurhistorische erfgoed op het landgoed te behouden en om een groen-blauw streefbeeld te kunnen realiseren en in de toekomst in stand te houden. Met het oog op de duurzame instandhouding van het landgoed zijn met de gemeente Nijkerk afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het landgoed. De kaders waarbinnen die ontwikkeling kan plaatsvinden, worden gevormd door het Koepelplan Appel dat in 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad van Nijkerk. In het Koepelplan is Landgoed Appel als 'categorie van gevallen', zoals bedoeld in artikel 6.5, lid 3 Besluit omgevingsrecht (Bor), aangewezen, zodat het besluit van de gemeenteraad met betrekking tot de vaststelling van het Koepelplan kan worden gezien als 'Verklaring van geen bedenkingen' voor ontwikkelingen die passen in het Koepelplan.

In 2017 is door het Landgoed Appel businesscase opgesteld en een principeverzoek ingediend bij de gemeente Nijkerk waarin een aantal gewenste ontwikkelingen uiteen is gezet. In reactie hierop heeft het College laten weten in principe medewerking te willen verlenen aan:

• de bouw van een landgoedbeheerschuur;
• de functiewijziging van de veldschuur met bakhuis van 'Agrarisch' naar 'Wonen' op de Hoeve de Ahof, in combinatie met de bouw van een extra schuurwoning bij De Ahof op basis van het functieveranderingsbeleid waarbij in ruil voor sloop medewerking kan worden verleend aan de bouw van extra woningen (ruimte voor ruimte);
• het vernieuwen en vergroten van de bestaande schaapskooi om deze geschikt te maken als gastenverblijf voor de familie op Hoeve de Ahof;

Daarnaast is op basis van de 'businesscase Appel' medewerking gevraagd voor:

• de bouw van één nieuwe woning bij Hoeve De Poort;
• de bouw van maximaal drie woningen, op een perceel aan de Kamersteeg (locatie Kuilengoed).

Deze ontwikkelingen vinden plaats volgens het principe 'groen door rood' en dienen te worden onderbouwd vanuit de businesscase Landgoed Appel, die in 2020 is geactualiseerd. De functiewijziging van Agrarisch naar Wonen, waarbij de veldschuur en het bakhuis net als de hoeve een woonbestemming hebben gekregen, is reeds verwerkt in het bestemmingsplan.

De realisatie van een extra (nieuw te bouwen) woning is echter nog niet meegenomen in het bestemmingsplan. Voor de nieuw te bouwen schuurwoning op Hoeve de Ahof dient zodoende een zelfstandige planologische procedure doorlopen te worden. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hiervoor moet de uitgebreide procedure (artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) doorlopen worden. Hiertoe dient een Ruimtelijke Onderbouwing te worden opgesteld, die samen met de aanvraag voor het bouwen van de nieuwe woning wordt ingediend.

1.2 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit vijf hoofdstukken. Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de locatie, de ontwikkelingsgeschiedenis, de verschillende functies van het gebied en het plan. Hoofdstuk 3 geeft het relevante beleid weer. De verschillende milieu- en omgevingsaspecten die van invloed kunnen zijn op de ruimtelijke ontwikkeling komen aan bod in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke haalbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Locatie plangebied

Landgoed Appel ligt in het buitengebied van Nijkerk, even ten noorden van de afsplitsing van de A1 naar de A30, in de driehoek tussen Nijkerk, Voorthuizen en Hoevelaken (zie afbeelding 2). Hoeve de Ahof ligt aan de Appelsestraat, die als centrale ontsluitingsweg over het landgoed loopt en maakt deel uit van het buurtschap 'Appel'.

Afbeelding 2: ligging plangebied

Bron: Google earth

2.2 Ontwikkelingsgeschiedenis

Hoeve de Ahof is reeds terug te vinden op het minuutplan van 1811-1833 (zie afbeelding 3). De deel werd omstreeks 1857 vernieuwd, zoals is terug te zien in de gevelsteen boven de deur. Het landschap wordt gekenmerkt door kleinschalig kampenlandschap met afwisselend maïs- en graslanden, bosjes, houtwallen en lanen. Kenmerkend voor Appel zijn de ronde huiskampen waar meerdere hoeves omheen liggen. Ook Hoeve de Ahof ligt aan zo'n kenmerkende ronde huiskamp met een groene omranding (zie afbeelding 4).

 

Afbeelding 3: Hoeve de Ahof op Minuutplan 1811-1833

Bron: https://beeldbank.cultureelerfgoed.nl/

1875

Hoeve de Ahof staat aan de rand van de huiskamp, de hoeve staat ten zuiden van de Appelsestraat en de kaprichting is evenwijdig aan de kamp. De veldschuur en het bakhuis staan ten noorden van de Appelsestraat en met een nokrichting haaks op de hoeve. De Appelsestraat voerde oorspronkelijk over het erf. Direct ten zuiden van de hoeve ligt een tweede weg. De doorlopende houtwal aan de zuidzijde van de hoeve maakt dat bebouwing en huiskamp ruimtelijk één geheel vormen. Aan de oost- en zuidzijde (de voorzijde van de hoeve) bevinden zich een moestuin en een boomgaard.

Afbeelding 4: Hoeve de Ahof op de kaart van 1875

Bron: www.topotijdreis.nl

1950

In 1950 valt op dat de weg ten zuiden van de hoeve zijn functie lijkt te hebben verloren. Ook de houtwal / het bosje ten zuiden van de hoeve is deels verdwenen. Tussen de hoeve en de kamp is een nieuw (stal)gebouw gerealiseerd. De kaprichting is haaks op die van de hoeve. Het centrale punt van het boerenerf ligt aan de noordzijde van de boerderij, de bebouwing is hier georiënteerd op de kamp.

Afbeelding 5: Hoeve de Ahof op de kaart van 1950

Bron: www.topotijdreis.nl

2016

Tussen 1950 en 2016 is de bebouwing op De Ahof fors uitgebreid met een tweede grote ligboxenstal, een kapschuur en de noodzakelijke voer- en mestopslag. De nieuwe bebouwing wijkt wat maat en schaal betreft af van de oorspronkelijke bebouwing op het erf. Ook is er contrast met de historische bebouwing, ondanks de zorgvuldige kleur- en materiaalkeuze.

Afbeelding 6: Hoeve de Ahof op de kaart van 2016

Bron: www.topotijdreis.nl

2019

Met het oog op de provincie gestelde ecologische doelen voor de instandhouding van het natte heidegebied in Appel noord, is in overleg met de provincie door het Landgoed gewerkt aan een plan om de (intensieve) agrarische functie op de Ahof te beëindigen. Medio 2016 is de boer van de Ahof verplaatst en zijn de agrarische functie en activiteiten beëindigd. Vervolgens is alle niet-monumentale bebouwing gesloopt. Het rijksmonumentale ensemble (complex nummer: 30965) bestaande uit de hoeve, het bakhuis en de veldschuur hebben met de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Veegplan 1 een woonfunctie gekregen en worden in oude luister hersteld.

Met de verplaatsing van de boer en het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten, kon de grondwaterstand op de vrijgekomen agrarische gronden worden verhoogd waarmee een essentiële voorwaarde voor herstel van de natte heide op Appel kon worden ingevuld. Om het wegvallen van inkomsten door de verplaatsing naar elders, de ontpachting en het heideherstel te kunnen bekostigen, is een vervangende economische drager nodig. Om die reden heeft het Landgoed de gemeente verzocht om naast de hoeve ook de veldschuur en het bakhuis een woonbestemming te geven. In ruil voor het slopen van de niet monumentale stallen en andere opstallen op het erf, is daarnaast medewerking gevraagd voor de bouw van een nieuwe (schuur)woning even ten noorden van het erf van de Ahof.

Afbeelding 7: Hoeve de Ahof op de kaart van 2019

Bron: www.topotijdreis.nl

2.3 Landschap

De naam Appel is afgeleid van apa (water) en lauha (later: loo, zijnde een bosje op hoge zandgronden). Beide elementen zijn op Appel aanwezig in de vorm van de Appelsche en de Rubberbeek, het (vrijwel ongeschonden) kampenlandschap en de Appelsche hei. Op de historische kaart uit 1900 (zie afbeelding 8) is goed te zien dat met name het gebied rond het buurtschap in gebruik was als landbouwgrond. De meer oostelijk gelegen gebieden behoorden toe aan de Appelsche heide, die lange tijd onontgonnen bleven.

Het landschap wordt gekenmerkt door een kleinschalige afwisseling van maïs- en graslanden, bosjes, houtwallen en lanen. Ook zijn er bijzondere landschapselementen te vinden als elzenhakhoutbossen. Op verschillende plekken binnen het landgoed komen lanen voor; deze leiden deels naar de voormalige kloosterhoeve Kemna. De aanwezigheid van lanen versterkt het landgoedkarakter. Het feit dat het kleinschalige kampenlandschap hier nog vrijwel ongeschonden is, is bijzonder waardevol en in belangrijke mate bepalend voor het karakter van het landgoed.

Afbeelding 8: topografische kaart 1900

Bron: Historische atlas voor Gelderland, Robas

2.4 Natuur

Door de aanwezigheid van een vrijwel ongeschonden kampenlandschap met daarbinnen twee beeksystemen, heeft landgoed Appel niet alleen bijzondere landschappelijke waarde, maar ook een hoge ecologische waarde. Veel van de op Appel voorkomende natuurwaarden, zijn direct terug te voeren op de vele landschapselementen en het feit dat Appel ligt in het overgangsgebied tussen lage (natte) gronden en hoge (droge) gronden. Het gebied kent daardoor een hoge biodiversiteit.

Zowel de Rubberbeek als de Appelsche beek maken deel uit van het lokale grondwatersysteem. Dit systeem wordt in stand gehouden door infiltratie uit de hoger gelegen dekzandruggen. De beken worden gevoed door het bovenstrooms gelegen heidegebied en hebben daardoor een laag gehalte aan nutriënten. Benedenstrooms worden de beken gevoed door kwel. Het beeksysteem van de Appelsche en Rubberbeek is een landschapsecologische eenheid bestaande uit een infiltratiegebied, een brongebied en een kwelgebied. De aanwezigheid van zo'n compleet watersysteem binnen één landgoed is uniek.

In het noordelijke deel van Appel ligt bos met open stukken heide en vele vennen en poelen. Na de aankoop van het noordelijke deel van Appel in 1994, is gestart met de vergroting van het in de jaren '20 ontgonnen heidegebied. Dit is gebeurd door omvorming van bos naar natte / vochtige heide. Vanwege de vochtige omstandigheden is de instandhouding van heide in dit gebied erg kostbaar. Het beheer is intensief en bestaat overwegend uit het tegengaan van natuurlijke bosvorming. In het zuidelijke deel van het landgoed komen hakhoutbossen en landschapselementen voor in de vorm van houtwallen en het elzenhakhout.

2.5 Recreatie

Landgoed Appel is gerangschikt onder de Natuurschoonwet (NSW) en is opengesteld voor publiek. Door het kleinschalige en ongeschonden karakter van het kampenlandschap is Appel een geliefd wandelgebied. Er zijn verschillende wandelroutes uitgezet op Appel, waaronder het 8 km lange Appelpad (Klompenpad) dat langs De Ahof loopt. Daarnaast wordt het landgoed in toenemende mate gebruikt voor andere routegebonden vormen van recreatie, zoals fietsen en paardensport.

2.6 Planbeschrijving

De plannen voor functieverandering van de Ahof gaan uit van sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en herstel van het monumentale erfensemble. In reactie op het principeverzoek dat door BV Langoed Appel is ingediend, is door de gemeente aangegeven dat in ruil voor de gesloopte bebouwing, in de noordoosthoek van het erf, een nieuwe (schuur)woning mag worden gebouwd. Deze ontwikkeling is niet meegenomen in de actualisatie van het bestemmingsplan Buitengebied maar dient via een zelfstandige planologische procedure te worden gerealiseerd.

De ontwikkeling van een aantal woningen op het Landgoed Appel sluit aan bij wensen die zijn beschreven in de Ontwikkelingsvisie van Landgoed Appel (zie paragraaf 3.4.2 Landgoedontwikkelingsvisie) en het Koepelplan (zie paragraaf 3.4.1 Koepelplan Landgoed Appel) en de regels voor functieverandering in combinatie met bedrijfsbeëindiging en sloop van vrijgekomen (niet monumentale) agrarische bedrijfsbebouwing. Wonen wordt daarbij gezien als een passende (rode) functie.

2.6.1 Geregistreerde sloopmeters

Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van een nieuwe woning volgens de regels van het functieveranderingsbeleid. Daarbij is van belang dat in het kader van de Landgoed Ontwikkelingsvisie op de locatie van de Ahof alle niet monumentale bedrijfsbebouwing is gesloopt. De oppervlakte aan gesloopte bebouwing is op verzoek van het Landgoed door de gemeente geregistreerd (kenmerk 48552); de oppervlakte van de 3 gesloopte gebouwen bij De Ahof bedraagt 1499,3m². Daarnaast is van belang dat, omdat het principeverzoek is gedaan in 2018 en ook het Koepelplan in 2014 is vastgesteld, gelden voor deze registratie nog de oude functieveranderingsregels, zodat de oppervlakte aan gesloopte bebouwing vanwege de ligging in extensiveringsgebied voor 125% meetelt. Daarmee bedraagt de gesloopte oppervlakte 1874,13m². Daarnaast mag ook de monumentale bebouwing worden meegerekend in de registratie van de sloopmeters. De geregistreerde oppervlakte van de monumentale bebouwing bedraagt 570,55m². De gezamenlijke oppervlakte aan geregistreerde sloopmeters bij de Appelsestraat bedraagt daarmee: 1874,13+570,55 = 2444,68m² (afgerond 2445m²).

Daarnaast is al eerder door het Landgoed bebouwing gesloopt bij Hoeve De Haverkamp; de gesloopte oppervlakte is geregistreerd bij Appelsestraat 1 en beslaat een oppervlakte van 444m². Voorts is aan de Woudweg ter hoogte van nummer10a een schuur gesloopt met een oppervlakte van 60m². Ook deze oppervlakte is door de gemeente geregistreerd. Het totale aantal sloopmeters voor Appelsestraat 1 en de Woudweg ter hoogte van nummer 10a bedraagt daarmee 2948,68m² (afgerond 2949m²).

De nieuw te bouwen schuurwoning heeft een inhoud heeft van 785m³. De tot woning omgebouwde monumentale veldschuur heeft een inhoud van 749m². Volgens het functieveranderingsbeleid geldt als uitgangspunt dat een woning een inhoud van 600m³ mag hebben. Op grond van het bestemmingsplan kan deze inhoud worden vergroot tot maximaal 1000m³, waarbij geldt dat per woonrecht 300m² dient te worden gesloopt en vervolgens 1,5m² aan sloopmeters moet worden ingezet per 1m³ inhoud van de woning.

Dat betekent dat er voor de monumentale Veldschuurwoning 200 + (749*1,5) = 1423,5m² aan sloopmeters nodig zijn. Voor de nieuw te bouwen schuurwoning zijn 200+ (785*1,5) = 1477,5m² aan sloopmeters vereist. Totaal dus 2901m². Aangezien een oppervlakte 2948,68m² aan sloopmeters is geregistreerd, zijn er binnen het landgoed voldoende sloopmeters beschikbaar om op het erf van de Ahof twee woningen (waarvan 1 in de monumentale veldschuur en 1 nieuwe schuurwoning) met de beoogde inhoud te bouwen.

2.6.2 Landschappelijke inpassing nieuwe woning

Algemeen

Aangezien de nieuwe schuurwoning wordt toegevoegd aan het als rijksmonument aangewezen erfensemble van De Ahof heeft de gemeente verzocht om een uitgewerkt erfinrichtingsvoorstel. Hierin dient te worden aangegeven op welke wijze het erf wordt van de nieuwe schuurwoning wordt ontsloten en waar het parkeren en eventuele bijgebouwen zijn voorzien. Daarnaast is gevraagd inzichtelijk te maken hoe de onderlinge percelen ruimtelijk van elkaar worden gescheiden, zonder daarbij afbreuk te doen aan de eenheid van het erf. Ten slotte is gevraagd inzicht te geven in de overgang tussen de privétuinen en de ten noorden van het erf gelegen huis-es.

Voor het bepalen van de juiste locatie voor de nieuw te bouwen woning als nieuw element binnen het erfensemble van de Ahof heeft landschapsarchitecte Greet Bierema locatieonderzoek gedaan (Buro Greet Bierema, Erftransformatie Appelsestraat 25 te Appel, 1 februari 2016; zie Bijlage 1). Op grond van een landschappelijke analyse en het uitgangspunt dat geen afbreuk mag worden gedaan aan het monumentale ensemble van de hoeve, veldschuur en het bakhuis, wordt geadviseerd om de nieuwe woning in te passen in het 'voorerf' als ware het een 'bijgebouw' bij de hoeve. Om die reden zou een 'schuurwoning' passend zijn. Dit nieuwe erf grenst aan en kijkt uit over de kamp (zie afbeelding 9).

Afbeelding 9: Toekomstige situatie

Bron: Haver Droeze

Erfinrichting

Het erfinrichtingsplan (zie afbeelding 9) bouwt voort op de erfinrichtingsprincipes zoals eerder aangegeven door Greet Bierema met een duidelijk functioneel onderscheid tussen voor- en achtererf. Aangezien de nieuwe schuurwoning min of meer deel uitmaakt van het erf van het monumentale ensemble van de Ahof, heeft de Commissie Welstand en Monumenten gevraagd om een erfinrichtingsplan uit te werken voor het totale erf (zie afbeelding 9).

Van oorsprong kan op een boerenerf onderscheid worden gemaakt tussen het 'voorerf' en het 'achtererf'. Het voorerf was voor de sier en had een representatief karakter. Vaak was dit het domein van de vrouw. Op het achtererf werd (door de mannen) gewerkt. Hier bevonden zich de stalgebouwen en andere bijgebouwen zoals de hooimijt, die vaak centraal op het erf stond. Uitzondering hierop vormde het bakhuis dat veelal voor de voorgevel van de hoeve stond. Bij de positionering van de nieuwe woning is rekening gehouden met deze principes.

Daarbij moet overigens worden opgemerkt dat de bijgebouwen op het erf van de Ahof zich niet 'traditioneel' achter het voorhuis bevinden, maar ten noorden van de hoeve. Het bakhuis bevindt zich ook hier vóór de voorgevel van de hoeve. Om het bestaande rijksmonumentale erfensemble niet te zeer te verstoren, is ervoor gekozen een nieuwe woning iets ten noorden van het erf als een soort veldschuur aan de es te positioneren. Hiermee wordt enerzijds de bijzondere ronde vorm van deze es benadrukt, anderzijds vormt de woning hierdoor een element dat los staat van het erf waardoor het monumentale karakter geheel intact blijft.

De inrichting van het erf rond de Ahof is gericht op het terugbrengen van enkele kenmerkende elementen voor een boerenerf, zoals een sier/moestuin, een schapenwei met een waterelement in de vorm van een natuurlijke zwemvijver en een hoogstamfruitboomgaard. Het geheel wordt omrand met een beukenhaag. Ook de tuin rond de veldschuur en het bakhuis wordt voorzien van een haag als erfscheiding. De verdere uitwerking van het terreininrichtingsplan voor de omgeving van de Ahof en eventuele vergunningaanvragen die hiervoor nodig zijn, zullen worden betrokken bij de aanvraag voor het verbouwen van De Ahof.

Landschappelijke inpassingsmaatregelen

Voor de landschappelijke inpassing van het erf als geheel is nadrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden om de kenmerken van het kampenlandschap op deze plek te versterken. Zo voorziet het plan langs de bosrand in het herstel van de struikachtige mantelvegetatie. De bestaande laanbomen blijven behouden en langs het historische laantje dat aan de zuidzijde onder het erf doorloopt wordt nieuwe laanbeplanting aangeplant. De bijzondere (ronde) vorm van de huis-es wordt geaccentueerd door een steilrand die zal worden ingezaaid met een kruidenrijk mengsel. Op de scheidingen binnen het erf zelf worden hagen aangeplant met inheemse soorten zoals haagbeuk, meidoorn, sleedoorn en vlier. Hierdoor ontstaat weer nieuwe kleinschalige biotopen die aantrekkelijk zijn voor insecten en vogels. Zie afbeelding 10 voor referentiebeelden van de beoogde situatie.

De overgang naar de voormalige 'huis-es' aan de noordzijde van het erf en de kavel voor de nieuwe schuurwoning is informeel en wordt niet afgescheiden met een haag maar door een onderling hoogteverschil waarmee de es-rand wordt benadrukt. De directe omgeving van het huis zal als (sier)tuin worden ingericht.

Afbeelding 10: referentiebeelden natuurlijke esrand en erfscheidingen

Bron: www.reestdal.nl (linkerfoto), overige foto's HD Landgoed Appel

Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk onverharde inrichting van erven; er wordt daarom terughoudend omgegaan met verharding. Regenwater wordt afgekoppeld, zodat het kan infiltreren in de bodem. Wadi's, groene tuinen en halfverharding dragen bij aan een goede waterhuishouding tijdens piekmomenten en minder hittestress.

Schuurwoning

Deze aanvraag heeft echter betrekking op de nieuwe schuurwoning (zie afbeelding 11). De nokrichting van de woning is parallel aan de bosrand zodat een rustig beeld ontstaat. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid wordt de woning uitgevoerd als + op de meter woning; daartoe wordt het hele dak voorzien van zonnepanelen zodoende kan de oriëntatie van de nokrichting noord-zuid zijn.

Wel is het met het oog op de bezonning van het oostelijke dakvlak wenselijk om de woning op enige afstand van de bosrand te positioneren. Op deze manier kan de woning niet alleen in de eigen energiebehoefte voorzien, maar ook (gedeeltelijk) in die van de hoeve en de veldschuurwoning met het bakhuis. Er wordt een inpandige berging gerealiseerd. De woning krijgt een inhoud van 765m³.

Afbeelding 11: nieuwe schuurwoning

Bron: Flip Wentink Architecten - Van Doeveren Buro voor Architektuur

Het bijgebouw, waar zich tevens de warmtepomp bevindt, staat even ten zuiden van de woning. De locatie en oriëntatie van het bijgebouw zijn geïnspireerd op de historische situatie (zie afbeelding 12).

 

Afbeelding 12: foto van de Ahof uit de periode rond 1950, in de rechteronderhoek het bijgebouw waar de locatiekeuze en oriëntatie voor het bijgebouw bij de schuurwoning op geïnspireerd is. Links van de Ahof is nog de moestuin, een kleine wei met schuurtje te zien en voor de hoeve een siertuin met hagen

Bron: L. van Doeveren - architect

Ontsluiting en parkeren

De Ahof wordt aan de achterzijde ontsloten via de Appelsestraat die over het erf loopt naar het het oostelijker gelegen erf Appelsestraat 27. De Appelsestraat bestaat op deze plek uit een met puin verharde zandweg. De breedte van het wegprofiel bedraagt ca. 3,5m. Naast de doorgaande weg over het erf, loopt ten zuiden van het erf een doorgaande weg door een laan. Deze laan is als doorlopende weg terug te vinden op de historische kaart van 1850. Door het (langzame) verkeer via deze route te leiden, kan het erf van de Ahof worden ontlast. Vanwege de beperkte breedte is deze route niet geschikt voor landbouwverkeer en/of hulpdiensten zoals de Brandweer; waarvoor de doorgaande route over het erf van de Ahof dan ook gewoon toegankelijk blijft.

De ontsluiting van de nieuwe (veld)schuurwoning) geschiedt via een toegangspad dat parallel aan de bosrand loopt. Het pad krijgt een informeel karakter en een groen karakter (grasbetontegels of keigrasstenen). De breedte bedraagt circa 2,5m. De weg is beperkt van lengte en goed te overzien. Eventuele tegenliggers kunnen elkaar op het erf of aan het einde passeren. Het aantal auto's dat van het pad gebruik zal maken, is beperkt. De verharding kan bestaan uit puin of klinkers, betonstraatsteen is niet passend. Langs het pad zullen smalle bermen worden vrijgehouden, ten behoeve van de aanleg van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen.

Het parkeren is voorzien in de directe nabijheid van de woningen, waarbij ook het bezoekersparkeren primair op het eigen erf is voorzien. Daarnaast zullen er enkele extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het 'brinkje' even ten westen van het erf. Hier worden geen formele parkeerplaatsen aangelegd, maar wordt er geparkeerd op 'gestabiliseerd gras'. Daartoe wordt het gras wordt voorzien van een stabiliserende puinlaag, waarop grond wordt gelegd, zodat deze kan worden ingezaaid met gras. Het geheel wordt omgeven door een haag.

Het parkeren ten behoeve van de nieuwe schuurwoning vindt plaats onder de doorgetrokken kap aan de zuidzijde van de woning of naast het bijgebouw. Hier worden, conform de parkeernormen van de gemeente, 3 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vastgesteld op 13 maart 2012, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. De SVIR omvat drie hoofddoelen, die als volgt zijn geformuleerd:

• 1. Concurrerend: Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. Bereikbaar: Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. Leefbaar en veilig: Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt moet het roer in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid om. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven. De nationale belangen hebben onder andere betrekking op bijvoorbeeld ruimte voor waterveiligheid, behoud van nationale unieke cultuurhistorische kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur.

Toetsing

Gezien de aard, omvang en ligging van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling in dit plan zijn niet direct nationale belangen in het geding. Het relevante beleidskader wordt in dit geval gevormd door provinciaal en vooral gemeentelijk beleid.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Artikel 3.1.6, tweede lid Bro luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan:

"Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen (artikel 1.1.1, eerste lid, onder i van het Bro)."

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Onderhavig verzoek ziet op de bouw van 1 woning en wordt daarom niet aangemerkt als een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in die bepaling van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is zodoende niet van toepassing is.

Toetsing

Op basis van de voorgaande beschrijving blijkt dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de 'ladder van duurzame verstedelijking' niet aan de orde is.

3.1.3 Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet

In Nederland liggen veel landgoederen met een oorspronkelijk en historisch karakter. De overheid wil helpen deze als ruimtelijke eenheid in stand te houden omdat de landgoederen een wezenlijk onderdeel van het natuurschoon vormen. Het is mogelijk om een landgoed te rangschikken onder de Natuurschoonwet 1928.

De gronden van Landgoed Appel zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet als twee landgoederen: Appel Noord en Appel Zuid. De landgoederen zijn opgesteld voor publiek. Het beheer is ondergebracht in een landgoed BV, daarmee is de duurzame instandhouding van het landgoed geborgd.

3.2 Provinciaal beleid

De provincie Gelderland heeft een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Deze plannen gaan over verkeer, water, natuur, milieu en ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (vastgesteld 19 december 2018 en op 1 maart 2019 in werking getreden) beschrijft de lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsverordening (eveneens geconsolideerd vastgesteld 19 december 2018) zijn regels en bepalingen over de inrichting en beheer van de ruimtelijke omgeving vastgelegd.

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Gelderland werkt samen met partners aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland.

Onder gezond en veilig wordt verstaan 'een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht,

een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water,

bescherming van flora en fauna'. Dat betekent voorbereid zijn op klimaatverandering,

zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor

verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.

Schoon en welvarend betekent een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en

ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito

kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval

en uitputting van grondstoffen. En het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Met hulp van zeven ambities wordt richting gegeven:

• energietransitie
• klimaatadaptatie
• circulaire economie
• biodiversiteit
• bereikbaarheid
• economisch vestigingsklimaat
• woon- en leefklimaat

Toetsing

Het voorgenomen plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie. Het plan past binnen de ambitie van de provincie om een duurzaam en divers woon- en leefklimaat te realiseren. Daarnaast maakt het plan onderdeel uit van een groter plan voor Landgoed Appel, waarbij natuurontwikkeling in de vorm van vernatting een grote rol speelt. Dit sluit aan bij de ambitie over biodiversiteit.

3.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening is in 2021 vernieuwd met Actualisatieplan 8 dat uit 2 delen bestaat. In december 2021 is de geactualiseerde versie van de Omgevingsverordening vastgesteld, deze is als geconsolideerde versie te raadplegen. Deel 1 is per 1 februari 2022 in werking getreden. Deel 2 treedt in werking als ook de Omgevingswet in werking treedt; dit zal naar de huidige verwachting op 1 januari 2023 zijn.

De omgevingsverordening is uitgewerkt aan de hand van de volgende thema's:

• algemeen
• ruimte
• milieu, ontgrondingen en natuur
• water
• provinciale wegen en luchthavenbesluiten
• ontheffingen
• handhaving
• overgangs- en slotbepalingen

Voor onderhavig verzoek zijn de volgende bepalingen relevant:

Afdeling 2.6 Natuur en Landschap

Het Natuurnetwerk Nederland is een landelijk netwerk van natuur- en agrarische gebieden met een speciale natuurkwaliteit. Het netwerk bestaat zowel uit afzonderlijke natuurgebieden als uit verbindingszones die deze natuurgebieden met elkaar verbinden. Door een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden te realiseren, wordt de verscheidenheid (biodiversiteit) en kwaliteit van de Gelderse natuur beschermd. Dit draagt bij een aan een prettige leef- en werkomgeving. De bescherming van ecologisch en landschappelijk waardevolle gebieden is in de Omgevingsverordening vastgelegd.

Het Gelders Natuurnetwerk (GNN) bestaat uit bestaande bos- en natuurgebieden en nieuw aan te leggen natuur. De Groene Ontwikkelingszone (GO) bestaat uit verbindingszones tussen gebieden, waar de natuurfunctie verweven is met andere functies. Het plangebied is aangewezen als 'Groene ontwikkelingszone (GO, zie afbeelding 13)'. Daarnaast is het plangebied ook aangewezen als Beschermingszone natte landnatuur.

Groene ontwikkelingszone (GO)

Binnen de GO kunnen nieuwe kleinschalige ontwikkelingen of uitbreiding van aanwezige functies mogelijk worden gemaakt, mits in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat de kernkwaliteiten van het betreffende gebied, per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt en de samenhang niet verloren gaat (artikel 2.52). Voor onderhavige ontwikkeling is van belang dat op grond van artikel 2.53 binnen NSW-gerangschikte landgoederen uitbreidingen bij bestaande functies binnen het GO mogelijk kunnen worden gemaakt als deze landschappelijk wordt ingepast zodat de kernkwaliteiten niet significant worden aangetast. Voor landgoederen geldt bij uitbreiding van bestaande functies derhalve een soepeler beleid, mits het plan of project meetelt voor de rangschikking onder de Natuurschoonwet.

Onderhavig plan heeft betrekking op een functieverandering die essentieel was voor het realiseren van de provinciale ambities ten aanzien van het herstel van het natte heidegebied in het noordelijke deel van Landgoed Appel. In overleg met Provincie Gelderland, Waterschap Vallei & Veluwe en Gemeente Nijkerk zijn door het Landgoed investeringen gedaan om de betreffende boer te kunnen verplaatsen naar elders. Als onderdeel van het herstel van het erfensemble zijn vervolgens de vrijgekomen agrarische stalgebouwen gesloopt. Om de weggevallen pachtinkomsten en de sloopkosten te compenseren, is de agrarische bestemming van de Ahof omgezet naar wonen en wordt medewerking gevraagd voor de bouw van een nieuwe schuurwoning op het erf. De schuurwoning wordt uitgegeven op basis van erfpacht en vormt daarmee een economische drager voor het landgoed. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit artikel 2.53 van de Omgevingsverordening zodat compensatie niet aan de orde is, maar kan worden volstaan met een landschappelijke inpassing. Daarvoor moet eveneens worden gekeken naar de kernkwaliteiten van het betreffende gebied, zoals beschreven in de bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone van de Omgevingsverordening.

Hoeve de Ahof valt binnen kernkwaliteitgebied 126 Veldbeek - Oldenaller. De relevante kernkwaliteiten bestaan uit:

• Samenhang in bos, heide, schraalland, beken en landschapselementen in een gordel tussen de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug;
• Vochtig zandgebied met bos, heide en beekdalen;
• Verbindingen voor o.a. das, vlinders en reptielen;
• Parel Appelse en Kruishaarse Heide: zeldzame vegetaties, reptielen en dagvlinders;
• Parel Appelse Beek: beekbegeleidend bos;
• Leefgebied das, steenuil en kamsalamander;
• Mooie essen in de omgeving van Appel;
• Weinig bebouwing;
• Zeer karakteristiek rechthoekig wegenpatroon (Appelsche en Kruishaarsche heide);
• Rust, ruimte en donkerte.

Aardkundige waarden

• Dekzand met veen en kleidek; Gerven; Driedorp; Appelsche Heide; Terschuur.

Ook wordt het gebied aangeduid als: een waardevol open gebied of verkaveling, een parel en er is natte landnatuur aanwezig.

De ontwikkelingsdoelen van natuur en landschap in de 'Groene Ontwikkelingszone' zijn:

• verder ontwikkelen samenhang in bosjes, natuur, landschapselementen, schraallandjes, beken in een gordel tussen de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug (Voorthuizer Poort en evz 24 Meerveld - Erica);
• herstel van beekdalen door vernatting en extensivering gebruik;
• behoud/ontwikkeling open essen;
• ecologische verbindingen met evz-model: 24 Meerveld - Erica (das, hagedis en vuurvlinder), Noord Veluwe - landgoederen Veldbeek (das, hagedis, vuurvlinder).

Beschermingszone natte landnatuur

Natte landnatuur is natuur die direct afhankelijk is van de grondwatersituatie ter plaatse. Gebieden rondom natte landnatuur waar de kwantitatieve grondwatersituatie directe invloed heeft op de instandhouding van de natte landnatuur, zijn aangewezen als hydrologische beschermingszone. Het perceel Appelsestraat 25 is aangewezen als 'Beschermingszone natte landnatuur'. Nieuwe functies, zoals bebouwing en verharding, binnen hydrologische beschermingszones dienen te worden getoetst op hun eventuele negatieve effecten op de grondwatersituatie voor de natte landnatuur.

Afbeelding 13: Plangebied binnen het Gelders Natuurnetwerk, de Groene ontwikkelingszone en beschermingszone natte landnatuur
Bron: https://gldanders.planoview.nl/planoview/omgevingsplannen

Toetsing

Met onderhavig plan wordt de ontwikkeling van een economische drager beoogd waarmee inkomsten kunnen worden gegenereerd ter vervanging van de pachtinkomsten uit de landbouw van de hoevepachter die op de Ahof was gevestigd. Verplaatsing van de boer was noodzakelijk om te kunnen komen tot de ontwikkeling en instandhouding van de natte heidegebieden in Appel Noord. Met het beëindigen van de (intensieve) landbouw op deze locatie zijn ook de gronden die in eigendom waren van de boer door het landgoed aangekocht. Hierdoor kan de grondwaterstand in dit gebied worden verhoogd zodat de natte heide zich kan herstellen en verder kan ontwikkelen. Beëindiging van de landbouwfunctie en verplaatsing van de pachter draagt zodoende bij aan het bereiken van de natuurdoelen (natte landnatuur) die op provinciaal niveau voor dit gebied zijn gesteld.

In ruil voor sloop van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing mogen volgens de regels van het functieveranderingsbeleid van de Regio Food Valley twee nieuwe woningen worden gerealiseerd. Daarvan wordt één woning in de monumentale veldschuur met het bakhuis gerealiseerd. Deze woning is reeds mogelijk gemaakt met de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Veegplan 2017.

Onderhavig verzoek ziet echter op de schuurwoning, die niet in het Veegplan is meegenomen en waarvoor zodoende een zelfstandige procedure doorlopen dient te worden. De schuurwoning zal even ten noorden van de Ahof aan de rand van de huiskamp worden gebouwd. Deze woning is, conform de beleidsuitgangspunten van het functieveranderingsbeleid, geprojecteerd binnen de grenzen van het voormalige agrarische bouwvlak en ligt zodoende in de 'Groene Ontwikkelingszone'. De gronden waarop de woning wordt gebouwd, waren gedurende de uitoefening van het agrarische bedrijf in gebruik als opslagplaats voor kuilvoer en hooibalen (zie afbeelding 14). De ecologische waarden van het plangebied zijn daardoor gering (zie tevens Bijlage 4).

Afbeelding 14: luchtfoto situatie 2014

Bron: www.topotijdreis.nl

De omvorming van een agrarisch erf naar een woonerf leidt bovendien tot een kwaliteitsimpuls in het gebied rondom de Hoeve de Ahof. Niet alleen op het gebied van cultuurhistorie, maar ook op het gebied van natuur draagt deze omvorming bij. De omvorming zorgt ervoor dat de natte heide in de omgeving zich kan herstellen en kan ontwikkelen. Daarnaast zorgt het ervoor dat de ronde huiskamp weer in ere kan worden hersteld. Ten slotte voorziet het plan in landschappelijke inpassingsmaatregelen in lijn met de kernkwaliteiten van de Groene ontwikkellingzone. De landschappelijke inpassingsmaatregelen zijn beschreven in paragraaf 2.6.2.

Het verzoek is daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Beeldkwaliteitplan Buitengebied Nijkerk 2021

Het Landschapsontwikkelingsplan Nijkerk bevat ontwerprichtlijnen voor de landschappelijke inpassing van nieuwe en aangepaste erven. Aangezien het LOP geen ontwerprichtlijnen geeft voor bebouwing heeft de gemeente in 2021 een Beeldkwaliteitsplan Buitengebied opgesteld. Samen vormen het Bestemmingsplan Buitengebied, het LOP en het BKP Buitengebied het toetsingskader voor bouwplannen die betrekking hebben op erven met agrarische bebouwing of een agrarische uitstraling in het buitengebied. In specifieke gevallen waar het BKP niet (goed) hanteerbaar is, wordt teruggevallen op de Welstandsnota van de gemeente.

Het BKP geeft spelregels voor massa, architectuur, kleur- en materiaalgebruik en mogelijke duurzaamheidsmaatregelen voor (ver)bouwplannen aan of bij bestaande panden in het buitengebied, maar ook voor sloop en nieuwbouw op vrijgekomen agrarische erven, zodat deze bebouwing net als de inrichting van het erf, aansluit bij het omringende landschap. Het BKP biedt daarbij ook ruimte of af te wijken, mits de gemeente en/of de CRK hierover positief adviseert.

Doelstelling van zowel het LOP als het BKP is (onder meer):

• Versterking van de verschillende landschappen met de daarin levende (beschermde) flora en fauna;
• Behouden en versterken van de diversiteit van landschap en bebouwing, zodat elk landschap zijn eigen verhaal vertelt;
• Ontwikkeling van een sterke landschappelijke structuur als kader voor de invulling van opgaven zoals: klimaatadaptatie, energietransitie, de ontwikkelingen in de landbouw en woningbouw;
• Versterking en het beleefbaar maken van het cultuurhistorisch erfgoed in de vorm van ontginningspatronen, de waterhuishouding, bebouwing, beplanting en historische landgoederen.

Zoals hiervoor reeds beschreven, maakt Landgoed Appel deel uit van het kampenlandschap zoals dat aan de oostrand van Nijkerk aanwezig is. Naast landschappelijke kenmerken, kent ieder landschapstype bovendien een specifieke inrichting van de bebouwing en het groen op de kavel. Voor de herinrichting van het erf van de Ahof zijn de kenmerken van het kampenlandschap relevant.

In het BKP worden voor erven in het kampenlandschap de volgende ontwerprichtlijnen meegegeven:

• bouwblokken zijn afhankelijk van de bestaande kavelstructuur en zijn bij voorkeur onregelmatig van vorm (volgen de onregelmatige bestaande structuur) en relatief compact;
• erven aan de weg hebben 1 inrit (de bestaande laanbeplanting behouden en aanvullen, geen bomen kappen);
• minder bestraat oppervlak door optimale logistieke indeling van het bedrijf zorgt voor een groene en natuurlijke uitstraling van het bedrijf;
• erven hebben een tuinachtige representatieve sfeer aan de voorkant (naar de weg gericht);
• zij- en achterkanten zijn informeel en landschappelijk ingericht;
• schuttingen en muren als erfbegrenzing zijn niet toegestaan, terughoudend met hekwerken;
• landschappelijke inpassing begeleidt het erf en de bebouwing (bebouwing hoeft niet helemaal 'verstopt' te worden).

Met betrekking tot de huidige bebouwing in het buitengebied wordt opgemerkt dat deze veelal een agrarische uitstraling heeft; waarbij de historische bebouwing veelal relatief kleinschalig is. Hoewel de boerderijen niet allemaal gelijk zijn, hebben ze wel een aantal gemeenschappelijke karakteristieken:

• de bebouwing is veelal compact gesitueerd rondom het erf;
• combinatie van een lage goot en een forse kap;
• het hoofdgebouw is duidelijk herkenbaar, hoewel bijgebouwen in massa niet altijd ondergeschikt zijn, zijn deze qua architectuur wel ondergeschikt;
• de kap bestaat overwegend uit een zadeldak met een wolfseind;
• het materiaalgebruik bestaat overwegend uit: baksteen, hout, dakpannen en riet;
• er is meestal 1 inrit vanaf de openbare weg die het erf ontsluit.

Voor nieuwe ontwikkelingen geldt als belangrijkste uitgangspunt dat de oorspronkelijke agrarische sfeer behouden blijft. Bij voorkeur worden bestaande (waardevolle) gebouwen hergebruikt voor een nieuwe functie, waardoor het oorspronkelijke karakter van de gebouwen / het erf behouden blijft. Nieuwe bebouwing dient wat betreft goothoogte en positie op het erf ondergeschikt te zijn aan de karakteristieke waardevolle boerderijen. Bij gemeentelijke of rijksmonumenten geldt een bijzonder welstandsniveau waarbij ook eisen kunnen worden gesteld aan de situering op het erf. Hekwerken, tuinmuren en schuttingen moeten terughoudend worden toegepast en passen bij de agrarische sfeer.

Natuurinclusiviteit

In het BKP zijn ook ambities geformuleerd ten aanzien van 'natuurinclusief bouwen'. Zo wordt gestreefd naar zoveel mogelijk onverharde inrichting van erven. Wadi's, groene tuinen en halfverharding dragen bij aan een goede waterhuishouding tijdens piekmomenten en minder hittestress. Regenwater dient zoveel mogelijk te worden afgekoppeld, zodat het kan infiltreren in de bodem.

Toetsing

Aangezien het bouwplan voor de nieuwe schuurwoning reeds positief is beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit bevat voorliggende ruimtelijke onderbouwing geen uitgewerkte toetsing aan de uitgangspunten met betrekking tot massa en situering, architectuur, kleur- en materiaalgebruik. Het feit dat het plan al positief is beoordeeld, impliceert immers dat aan deze uitgangspunten is voldaan.

Als gevolg van de ambities ten aanzien van duurzaam bouwen en het opwekken van duurzame energie, voorziet het plan niet in faunavoorzieningen die in de architectuur zijn opgenomen, zoals nestkasten voor vogels en/of vleermuizen. Wel voorziet het erfinrichtingsplan in diverse (landschappelijke inpassings)maatregelen om de biodiversiteit te verbeteren. Dit gebeurt onder meer door het aanbrengen van bloeiende beplanting en gelaagdheid in beplanting langs de es; dit draagt bij aan het verbeteren van de aantrekkelijkheid van een gebied voor insecten. Daarmee voldoet het plan aan de uitgangspunten zoals verwoord in het BKP Buitengebied Nijkerk.

Daarnaast levert het plan een bijdrage aan de duurzaamheidsambities van de gemeente ten aanzien van het opwekken van duurzame energie.

3.3.2 Koersdocument Omgevingsvisie 2040

De gemeente Nijkerk heeft op 27 mei 2021 het Koersdocument voor de Omgevingsvisie Gemeente Nijkerk 2040, een dynamische en duurzame gemeente vastgesteld. Het Koersdocument bepaalt de koers en dient als eerst stap voor een integrale Omgevingsvisie. Het Koersdocument beschrijft de maatschappelijke opgave en de koers voor de volgende 6 thema's:

• duurzame ontwikkeling
• wonen,
• werken
• mobiliteit
• voorzieningen
• landelijk gebied

Begrippen als veiligheid, gezondheid en duurzaamheid hangen samen met de drie kernwaarden van waaruit de gemeente komt tot heldere integrale afwegingen met het oog op de gewenste invulling van het begrip 'omgevingskwaliteit'. Het gaat daarbij zowel om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving als om de intrinsieke waarden die de maatschappij toekent aan de identiteit van gebieden, en aan dier- en plantensoorten. Omgevingskwaliteit omvat niet alleen de (ruimtelijke) kenmerken en kwaliteiten van een gebied, maar omvat tevens de wensen en belangen uit de omgeving én het betrekken van die omgeving door participatie. Samen met de kernwaarden balans (duurzame ontwikkeling, passend bij de maat en schaal van de gemeente en verbinding vormt dit de invulling van het begrip 'omgevingskwaliteit'.

In het kader van deze aanvraag is relevant dat uit het Koersdocument naar voren komt dat in de gemeente Nijkerk jaarlijks gemiddeld 200 woningen worden gebouwd. Door de toename van de bevolking en een veranderende samenstelling daarvan, blijft de vraag naar woningen ook in de toekomst groot. Daarbij geldt dat er sprake is van een toenemende vraag in elke prijsklasse; de vraag naar sociale huurwoningen is groot. Er is een opgave om te voorzien in voldoende ruimte voor de bouw van woningen. De ambitie van de gemeente richt zich daarbij op het bouwen van gemiddeld 250 woningen per jaar. Deze woningen dienen te passen bij de specifieke vraag naar type woningen, zoals vastgelegd in de Woonvisie Nijkerk 2020+.

Tevens is van belang dat in het Koersdocument wordt benoemd dat het landelijk gebied cultuurhistorisch en landschappelijk waardevol is; het is daarmee een van de meest kenmerkende en beeldbepalende pijlers van de Nijkerkse identiteit. Ook is het een gemengd gebied met een groot agrarisch productielandschap, veel natuurwaarden en verspreid liggende bedrijven. Verder wordt benoemd dat het beëindigen van de agrarische bedrijvigheid en de omschakeling van agrarisch naar wonen in de afgelopen 20 jaar heeft geleid tot een flinke toename van het aantal burgerwoningen in het buitengebied. De veranderingen die dit meebrengt, blijven aandacht vragen. De opgave voor het landelijk gebied bestaat uit het behouden, beschermen en versterken van de bestaande kwaliteiten. Men is zich bewust van de spanning tussen de kwetsbare natuur en cultuurhistorische waarden enerzijds en anderzijds het belang van de agrarische sector. De opgave hierbij bestaat uit het oog houden van deze belangen en daarbij de bestaande kwaliteit waar mogelijk te behouden en te versterken. Daarnaast is ook het behoud en de versterking van bestaande natuurgebieden van belang, in het bijzonder voor de biodiversiteit. Initiatieven die dit tot doel hebben en waarbij de aanwezige landschappelijke elementen en kwaliteiten worden benut bij de bouwopgave, worden door de gemeente gesteund.

Initiatieven in het landelijk gebied moeten in balans zijn als het gaat om ecologische, sociale en economische belangen. Daarbij gaat kwaliteit voor kwantiteit. Ten slotte dient sprake te zijn van het vergroten van de betrokkenheid in de samenleving door het initiatief meer centraal te stellen (verbinden). Om te voorkomen dat bestaande agrarische bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd, overweegt de gemeente om nieuwe initiatieven in het landelijk gebied niet langer op bestaande erven maar uitsluitend toe te staan in kernrandzones, buurtschappen en knooperven. Indien dit voorstel wordt gesteund, zal dit - na vaststelling van de Omgevingsvisie - worden uitgewerkt tot beleid.

Ten slotte dragen de mogelijkheden voor recreatie en toerisme steeds meer bij aan de variatie aan functies in het landelijk gebied. Behoud en versterking van de kwaliteit van de aanwezige landschappen is om die reden een belangrijk uitgangspunt bij de beleidsvorming. Dit uitgangspunt is uitgewerkt in het Landschapsontwikkelingsplan dat samen met de Cultuurhistorische waardenkaart bepalend is voor de te maken ruimtelijke keuzes voor de Omgevingsvisie. De opgave bestaat uit het optimaliseren van de voorzieningen in het stedelijk gebied en het verbeteren van de verbindingen tussen de kernen en de omliggende gemeenten.

Ten slotte is van belang dat in de Routekaart Nijkerk Energieneutraal is vastgelegd dat Nijkerk in 2050 energieneutraal zal zijn. Om dit doel te bereiken wordt ingezet op energiebesparing, op het afbouwen van het gebruik van fossiele brandstoffen en het aanwijzen van locaties voor het opwekken van duurzame energie met behulp van zon en wind. In het bepalen van de koers voor de toekomst maakt de gemeente onderscheid tussen enerzijds ontwikkelingen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is en waarvoor zij ook verantwoording neemt en anderzijds ontwikkelingen waarbij de samenleving aan zet is. De discussie over de verschillende opgaven zal plaatsvinden binnen de kaders die de gemeenteraad daarvoor heeft vastgesteld. Het participatietraject voor de Omgevingsvisie zal worden benut om ook burgers bij de discussie te betrekken.

Toetsing

Strikt genomen vormt het Koersdocument zelf geen toetsingskader voor deze aanvraag. Wel kan worden opgemerkt dat het plan aansluit bij de uitgangspunten zoals die in het Koersdocument zijn geformuleerd. Zo voorziet het plan in de bouw van een extra woning waarbij de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten in het buitengebied worden versterkt. Als onderdeel van het totaalplan voor Landgoed Appel draagt het plan ook bij aan het verbeteren van de recreatieve gebruiksmogelijkheden van het gebied. Ten slotte draagt het plan bij aan het behalen van de doelstellingen met betrekking tot het behalen van de doelstelling om in 2050 een energieneutrale gemeente te zijn. De zonnepanelen op de schuurwoning leveren voldoende (schone) energie om niet alleen de schuurwoning maar ook de Ahof zelf en de woning in de veldschuur van duurzame energie te voorzien.

3.3.3 Landschapsontwikkelingsplan 2018

Het Landschapsontwikkelingsplan Nijkerk (LOP beschrijft de karakteristieken en kwaliteiten van de verschillende landschappen van Nijkerk. Vanwege de grote druk op het buitengebied is het van belang om de diversiteit van de landschappen te behouden en te versterken omdat elk landschap een eigen verhaal vertelt. Het LOP dient daarbij als inspiratiebron voor initiatiefnemers met als doel ontwikkelingen te laten bijdragen aan de omgevingskwaliteit van Nijkerk. Het LOP geeft daarbij concrete ontwerprichtlijnen mee als uitgangspunt voor initiatieven en projecten om te komen tot een landschaps-inclusieve benadering. Het LOP geeft géén ontwerprichtlijnen voor bebouwing.

Het LOP richt zich op:

• Versterking van de verschillende landschappen;
• Sterke landschappelijke structuren;
• Versterken en het beleefbaar maken van het cultuurhistorisch erfgoed;
• Behoud en versterking van natuurgebieden;
• Verzachten van stadsranden;
• Verduurzaming van het recreatieve netwerk.

Landgoed Appel maakt deel uit van het kampenlandschap en het heideontginningslandschap op de hogere zandgronden aan de zuidoostzijde van Nijkerk. Het gebied kenmerkt zich door een grote verscheidenheid in grondsoorten en hydrologie. De Ahof ligt in het kampenlandschap dat zich vanaf de vroege Middeleeuwen heeft ontwikkeld.

Het kampenlandschap kenmerkt zich door een halfopen, kleinschalig landschap met onregelmatige en ongedwongen (mozaïek-achtige) verkavelingspatronen. Het reliëf is geaccentueerd door een afwisseling van dekzandruggen en dalvormige laagten. Het landschap kent en grote diversiteit aan landschapselementen zoals lanen, houtwallen, bomenrijen, solitaire bomen, droge en natte boscomplexen en kleinere hakhoutbosjes. De wegen zijn smal en worden begeleid door beplanting.

Een kamp was een kleine door houtwallen of houtsingels omgeven ontginning op drogere gronden van dekzandruggen. Om de kampen lagen de 'woeste gronden' met bos, heide en groenlanden waar het vee kon grazen. Geleidelijk werden de kampen uitgebreid en werden nieuwe wallen aangelegd. De Kemna / Hof van Appel is een kampontginningen; hier zetelde de rentmeester van de abdij van Elten.

De boerderijen bevonden zich veelal op de hogere (en dus drogere) gronden. Hier bevinden zich de drogere bossen en de kampontginningen met de bouwlanden (oude door de mens opgehoogde open akkers met rijke enkeerdgronden). Deze kampen werden veelal omgeven door houtwallen. Deze oude engen zijn cultuurhistorisch en landschappelijk zeer waardevol. In de lage gebieden komen graslanden, natte (broek)bosjes (deels rabatbosjes) en waterlopen / beken voor. De erven hebben typische elementen zoals een hallenhuis, een stal, een bakhuisje en één of meer schuren.

Aangezien veel landschapselementen in de loop der tijd verdwenen zijn, richt het LOP zich op het herstellen van deze landschapselementen. Niet alleen wordt de geschiedenis van het landschap daardoor beter leesbaar; ook draagt dit bij aan een betere biodiversiteit.

Van belang daarbij is dat de landbouw altijd een belangrijke rol heeft gespeeld in de vorming en het beheer van het landschap. Naast het behoud van monumentale bebouwing is ook het behoud van waardevolle landschapselementen van belang voor de herkenbaarheid en het behoud van de onderlinge verschillen in het karakter van de verschillende landschappen. Dit kan worden gecombineerd met maatregelen om de biodiversiteit te versterken.

Bij functieverandering is naast sloop en verevening een adequate landschappelijke inpassing van het erf dan ook een belangrijk vereiste. Functieverandering levert op die manier ook een bijdrage aan het landschap en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Het bestaande erf is daarbij uitgangspunt, nieuwe en bestaande bebouwing vormt in beginsel één compact ensemble volgens het een erf principe met één gemeenschappelijke inrit tot het hart van het erf met de bestaande beeldbepalende / monumentale boerderij als 'hoofdmoment'. Waar mogelijk verdient hergebruik van bestaande (karakteristieke) bebouwing de voorkeur boven nieuwbouw. Het nieuwe erf dient een landelijke uitstraling te houden.

Voor Appel is van belang dat in het LOP voor het kampenlandschap de volgende ontwerprichtlijnen zijn uitgewerkt. Algemeen zijn deze gericht op het tegengaan van identiteitsverlies en het behoud van landschappelijke structuren, die bestaan uit:

• Onregelmatig en kleinschalig verkavelingspatroon;
• Steilrandjes, oude bolle akkers en engen;
• Landschappelijke elementen op erf- en perceelsgrenzen, aansluitend op bestaande groenstructuren:
  • 1. Houtwallen
  • 2. Bospercelen en hakhout
  • 3. Boomrijen
  • 4. Vrij groeiende hagen
  • 5. Laanbeplanting langs wegen
  • 6. Zoom- en mantelvegetaties

Met betrekking tot de landschappelijke inpassing wordt opgemerkt dat deze niet gericht is op het 'verstoppen' van de bebouwing, maar op de begeleiding van het erf. Voortuinen worden omgeven door lagere gesneden hagen (max. 1,2m) en heeft bij voorkeur het karakter van een traditionele boerentuin (geen coniferen, laurierkersen, rododendron en/of andere exoten). Een grote boom of boomgroep op enige afstand van de woning (mogelijk ter markering van de erfgrens). Deze haag gaat in de achtertuin over naar een vrij groeiende haag, houtwal of boomsingel. Een deel van de tuin kan worden ingericht als hoogstam-fruitgaard, die eveneens kan worden voorzien van een haag van meidoorn, of een eikengaard. Een en ander conform de suggesties voor de toe te passen beplanting in het LOP.

Element	Soorten op het erf
Haag	Haagbeuk, liguster, meidoorn of veldesdoorn
Solitaire boom / kleine groep	Paardenkastanje, linde of walnoot / leiboom voor het huis
Oprit	Eiken of beuken
Sierstruiken	Sering, boeren jasmijn, struikrozen, bessen, hortensia, buxus
Bosperceel / houtwal	Bomen: eik, ruwe berk, es en lijsterbes Struiken: hazelaar, veldesdoorn, meidoorn, hondsroos, vuilboom, Gelderse roos en hulst
Langs beken en sloten	Grauwe wilg, els en inheemse vogelkers

3.3.4 Stuctuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030

De gemeentelijke Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030 is op 30 juni 2011 vastgesteld. In de Structuurvisie worden kwaliteiten, kansen en bedreigingen benoemd en ambities verwoord. Het koesteren van de landschappelijke kwaliteiten van het buitengebied is één van die ambities. Gelet op de grote diversiteit in soorten kwaliteiten in het buitengebied is een differentiatie in ontwikkelingsmogelijkheden opgenomen. Het doel hierbij is de landschappelijke kwaliteiten te borgen en waar mogelijk verder te ontwikkelen, zonder daarbij uit het oog te verliezen welke rol daar voorkomende functies hierin kunnen spelen en welke extra ruimte er kan worden geboden om dat in stand te laten.

Uit de onderstaande afbeelding blijkt dat het plangebied ligt in 'Beleefbaar en recreatief kampenlandschap' en nabij 'Ontwikkeling natuurgebied' (zie afbeelding 15).

Afbeelding 15: Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Eén van de doelen van de structuurvisie is het benutten van cultuurhistorie als drager van ontwikkelingen op gebied van wonen, werken en recreatie. Daarnaast wordt wonen in beperkte mate toegestaan, gekoppeld aan (nieuwe) landgoed- en landschapsontwikkeling. Wonen is vooral gericht op het behoud van bestaande landschappelijke kwaliteit en het tegengaan van verrommeling van woonerven door clusteren en compacte situering van hoofd- en bijgebouwen.

Toetsing

De realisatie van één woning op het perceel van Hoeve de Ahof maakt onderdeel uit van een bredere ontwikkeling van Landgoed Appel en het herstellen van de natte heidegebieden op Appel. Doordat de agrarische bedrijfsactiviteiten zijn gestaakt, kan de natuur zich herstellen en verder ontwikkelen. Door sloop van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing wordt het monumentale erfensemble van Hoeve de Ahof eveneens in ere hersteld. Ter vervanging van de opbrengsten van de pacht van de hoeve en de bijbehorende landbouwgronden, is medewerking gevraagd voor het omzetten van de agrarische bestemming naar een woonbestemming, waarbij in ruil voor de sloop van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing 2 nieuwe woningen op het erf worden ingepast. De monumentale veldschuur heeft daarbij samen met het bakhuis één woonbestemming gekregen. Daarnaast mag 1 nieuwe woning worden gebouwd in de vorm van een schuurwoning. Bij de situering van de nieuwe woning is nadrukkelijk rekening gehouden met de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het erf. Het woongebouw krijgt de uitstraling van een schuur en oogt daarmee als een bijgebouw van de boerderij, waardoor er eenheid op het erf ontstaat. Het plan is daarmee in overeenstemming met het gemeentelijk beleid uit de Structuurvisie.

3.3.5 Bestemmingsplan

Het perceel valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017, veegplan 1'.

Afbeelding 16: Bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017, veegplan 1 met duiding locatie nieuwe schuurwoning

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

In het bestemmingsplan heeft het perceel met de hoeve de bestemming 'Wonen'. Daarnaast is ook het bestemmingsvlak ten noorden van de Appelsestraat bestemd als 'Wonen. Binnen beide bestemmingsvlakken is één wooneenheid toegestaan. Zie afbeelding 16 voor een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan.

De overige gronden hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor agrarische bedrijvigheid en de instandhouding van de aldaar voorkomende danwel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele en ecologische waarden. Het gebied is daarbij specifiek aangewezen als 'overige zone - kampenlandschap', waarbij de gronden tevens zijn bestemd voor het behoud, de bescherming, de ontwikkeling en/of het herstel van de volgende waarden:

• grillige verkaveling;
• kleinschalig karakter door landschapselementen, zoals houtwallen en -singels, bosschages, bomenrijen en laanbeplanting;
• veel hoogteverschillen o.a. in de vorm van door de mensen opgehoogde enken;
• akkers oorspronkelijk op de hogere delen en grasland op de lagere natte delen;
• beken;
• landgoederen.

De dubbelbestemming 'Waarde - archeologie', met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1' geeft aan dat de gronden mede bestemd zijn voor de bescherming en veiligstelling van behoudenswaardige archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk indien werkzaamheden plaatsvinden die dieper van 0,5 m beneden maaiveld reiken en een grotere oppervlakte dan 250 m2 hebben.

Bij de gebiedsaanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden tevens bestemd voor bescherming, behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen, alsmede het voorkomen van significante effecten op kernkwaliteiten en omgevingscondities die aan de realisering van de 'Groene Ontwikkelingszone' in de weg staan.

Bij de gebiedsaanduiding 'milieuzone - hydrologische beschermingszone' zijn de gronden tevens bestemd voor het tegengaan van de verdroging en op de bescherming van de natte natuurwaarden van de nabijgelegen natuurgebieden.

De aanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' is relevant bij toepassing van wijzigingsbevoegdheden binnen de agrarische bestemming voor bijvoorbeeld het vergroten van een bouwvlak, maar niet voor de ontwikkeling van een nieuwe woning.

Ten slotte heeft het plangebied de aanduiding 'overige zone - veegplan 1', omdat het perceel Appelsestraat 25 in dit veegplan een andere bestemming (namelijk 'Wonen' in plaats van een agrarische bestemming) heeft gekregen.

Toetsing

De realisatie van een extra woning kan binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan niet worden mogelijk gemaakt. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hiervoor geldt de uitgebreide procedure (artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht).

Hiertoe is door het Landgoed op 20 december 2017 een principeverzoek ingediend ten behoeve van onder meer de ontwikkeling en realisering van een aantal nieuwe woningen, waaronder ook onderhavige woning. In haar reactie op het principeverzoek d.d. 6 maart 2018 (kenmerk 1189568) heeft het College laten weten bereid te zijn medewerking te verlenen aan de bouw van een extra schuurwoning in de noordwesthoek op de Ahof (Appelsestraat 25). Daarbij is gevraagd om een historisch bodemonderzoek en een ecologisch onderzoek aan te leveren. Ten slotte is vanuit cultuurhistorisch oogpunt aandacht gevraagd voor de ontsluiting van het perceel en de overgang van privé naar de voormalige huiskamp. De voorwaarden zijn in deze Ruimtelijke Onderbouwing nader uitgewerkt.

3.3.6 Welstandsnota

Op 28 maart 2013 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Welstandsnota 2013 vastgesteld. In de welstandsnota worden vier welstandsregimes onderscheiden: welstandsvrij, beperkt, regulier en bijzonder. Voor het plangebied geldt een beperkt welstandsregime (zie afbeelding 17).

Afbeelding 17: Welstandsregime

Bron: www.nijkerk.eu

Bij een beperkt welstandsregime wordt het gebouw of object alleen in relatie tot haar omgeving getoetst, de stedenbouwkundige benadering. Op dit niveau doet het bestemmingsplan in de regel uitspraken over oppervlakte en hoogte van de bebouwing, zonder in te gaan op de ruimtelijke vormgeving. Zo wordt de keuze tussen kappen of platte daken meestal vrijgehouden en is de rooilijn vaak een bebouwingslijn waar niet overheen mag worden gebouwd, maar wel erachter. Dat betekent dat de precieze plaatsing van een gebouw op het erf en de eventuele nokrichting nog niet vastliggen.

Toetsing

Uit paragraaf 2.6 Planbeschrijving blijkt dat bij de situering en vormgeving van de nieuwe woning rekening is gehouden met de ligging ten opzichte van Hoeve de Ahof en de ligging in het kampenlandschap van Landgoed Appel. Het monumentale ensemble dient ruimtelijk leidend te zijn; de hoofdvorm en materialisering van de nieuwe schuurwoning en een mogelijk bijgebouw dienen daaraan ondergeschikt te zijn. Daarmee is het plan in overeenstemming met de voorwaarden die door het College zijn gesteld in haar reactie op het principeverzoek. Zodoende kan de gevraagde omgevingsvergunning worden verleend.

3.4 Overig beleid

3.4.1 Koepelplan Landgoed Appel

Op 19 februari 2015 is door de gemeente Nijkerk, de provincie Gelderland en Landgoed Appel het Koepelplan Landgoed Appel vastgesteld. Doel van het Koepelplan is om de kaders vast te leggen waarbinnen groene en rode ontwikkelingen op Landgoed Appel gecombineerd kunnen plaatsvinden. Het Koepelplan fungeert als beleidsnotitie waarin Landgoed Appel wordt aangewezen als 'categorie van gevallen' (artikel 6.5, lid 3 Besluit omgevingsrecht (Bor)), zodat het college zonder nadere tussenkomst van de gemeenteraad een omgevingsvergunning kan verlenen, waarmee kan worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan.

Binnen dit Koepelplan zijn zowel de gewenste groene als rode ontwikkelingen opgenomen. De groene doelstellingen zijn gebaseerd op het groen-blauwe streefbeeld zoals het landgoed in de ontwikkelingsvisie (zie paragraaf 3.4.2 Landgoedontwikkelingsvisie) heeft opgenomen. Binnen dit streefbeeld is het wenselijk om te investeren in natte natuurontwikkeling, landschapsontwikkeling (zowel kampen als natte heide), landbouwontwikkeling, afronding van het landgoed door aankoop en recreatief medegebruik.

Voor de instandhouding van het landgoed zijn (nieuwe) economische dragers noodzakelijk. Rode ontwikkelingen zijn daarom toegestaan, mits ze bijdragen aan de realisering of het beheer van het groen-blauwe streefbeeld. Nieuwe economische dragers mogen echter geen inbreuk maken op natuurschoon en ze dienen gebruik te maken van de kwaliteiten van het landgoed.

Wonen wordt gezien als passende en toelaatbare functie; het toevoegen van meerdere woningen is onder voorwaarden mogelijk. Belangrijk is dat de omvang en massa van de ontwikkelingen passen bij de locatie. Nieuwe functies dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd binnen bestaande bouwvlakken. Indien dit niet mogelijk is, kan er onder voorwaarden, aansluitend aan een bouwvlak worden ontwikkeld. Locaties dienen goed bereikbaar te zijn en er dient rekening te worden gehouden met gevoelige functies zoals ecologie en archeologie, maar ook met waardevolle structuren zoals zichtlijnen en landschapselementen.

Binnen het Koepelplan wordt opgemerkt dat een deel van de economische dragers reeds kan worden gerealiseerd binnen de kaders van het Bestemmingsplan Buitengebied. Echter, niet alle ontwikkelingen passen in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan geldt immer altijd als voorwaarde dat er bebouwing wordt gesloopt, ook biedt het bestemmingsplan nauwelijks mogelijkheden voor andere functies dan 'wonen' en het realiseren van economische dragers net buiten het erf is niet mogelijk. Het Koepelplan voorziet daarom in aanvullende mogelijkheden om rode ontwikkelingen mogelijk te maken, volgens het principe rood door groen, waarbij via een omgevingsvergunning wordt afgeweken van het bestemmingsplan.

Toetsing

Onderhavig verzoek ziet op de ontwikkeling van een nieuwe economische drager in de vorm van een nieuw te bouwen woning. In ruil daarvoor is de op de Ahof vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De nieuwe woning is zorgvuldig landschappelijk ingepast, rekening houdend met de maat en schaal en de cultuurhistorische waarde van het ensemble van de Ahof. Een dergelijke ontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van het Koepelplan.

3.4.2 Landgoedontwikkelingsvisie

In 2009 heeft Landgoed Appel een Landgoedontwikkelingsvisie opgesteld. In de Landgoedontwikkelingsvisie is uiteengezet op welke manier Landgoed Appel het aanwezige waardevolle cultuurlandschap, zoals dat op Appel aanwezig is, duurzaam in stand wil houden. De landbouw is van oudsher niet alleen een belangrijke economische, maar zeker ook cultuurhistorische en landschappelijke drager onder het landgoed. Doel van de visie is het garanderen van duurzame instandhouding van het landgoed als ruimtelijke beheerseenheid, vanuit inkomsten die door het landgoed zelf worden gegenereerd.

Vanwege de hoge kwetsbaarheid van de natuurwaarden van het gebied wordt gestreefd naar het afbouwen van de intensieve (niet grondgebonden) agrarische activiteiten. Op de lager gelegen gronden wordt gestreefd naar meer natuurgerichte agrarische activiteiten en de aanleg van nieuwe landschapselementen. Daarnaast worden verbrede landbouwactiviteiten gestimuleerd. Ter versterking van de financiële basis van het landgoed wordt op de vrijkomende agrarische erven de agrarische functie gewijzigd in een woon- en/of werkfunctie. Deze ontwikkeling biedt tevens de kans om een kwaliteitsslag te maken en monumentale bebouwing in oude luister te herstellen. In de afgelopen decennia (vanaf de jaren '60) zijn op de agrarische erven nieuwe stallen en schuren gebouwd. Hierdoor zijn oude, veelal historische, opstallen verdwenen. Bij de bouw van nieuwe schuren heeft functionaliteit altijd voorop gestaan. Hierdoor is op veel erven veel van de cultuurhistorische kwaliteit en uitstraling verloren gegaan. Het is echter de wens van het Landgoed om die cultuurhistorische kwaliteit waar mogelijk weer te terug te brengen.

Vanwege de centrale ligging van het landgoed is er veel vraag naar recreatieve voorzieningen. Om de recreatieve druk in goede banen te leiden, geeft het Landgoed een impuls aan de renovatie van fietspaden, de aanleg van ruiterroutes, de aanleg van wandelpaden etc. Het is de wens om de zandwegen die over het landgoed lopen af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer, zodat de belevingswaarde van het landgoed voor de recreant wordt versterkt.

Afbeelding 18: Groen-blauw raamwerk

Bron: Landgoedontwikkelingsvisie Landgoed Appel

Voor het landgoed is een zogenaamd 'groen-blauw raamwerk' opgesteld (zie afbeelding 18), waarbij concreet de volgende ontwikkelingen worden beschreven:

• opheffen van de niet-grondgebonden, intensieve landbouw;
• kwaliteitsverbetering van onder andere het agrarische erf Hoeve de Ahof door sloop van niet karakteristieke bedrijfsbebouwing, restauratie van historische bebouwing en toevoegen van passende nieuwbouw;
• natuurherstel / (vlaksgewijs) ontwikkelen nieuwe natuur in de vorm van (half)natuurlijk grasland door omvorming agrarische percelen en de ontwikkeling van beekbegeleidend bos;
• versterking karakter van het landgoed door aanleg nieuwe landschapselementen in de vorm van houtwallen en houtsingels, bomenrijen en laanbeplanting en een parkbos;
• nieuwbouw in de vorm van bij het landgoed passende (historiserende) bebouwing;
• verder ontwikkelen van routegebonden vormen van recreatie met enkele ondersteunende voorzieningen.

Deze Ontwikkelingsvisie vormt de basis voor het Koepelplan Landgoed Appel, waarmee de visie planologisch tot uitvoering kan worden gebracht.

Toetsing

Onderhavig verzoek ziet op de ontwikkeling van een nieuwe economische drager in de vorm van een nieuw te bouwen woning. In ruil daarvoor is de op de Ahof vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De nieuwe woning is zorgvuldig landschappelijk ingepast, rekening houdend met de maat en schaal en de cultuurhistorische waarde van het ensemble van de Ahof. Een dergelijke ontwikkeling is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Landgoedontwikkelingsvisie waar deze ontwikkeling in is beschreven.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In het kader van een ruimtelijke procedure dient voor diverse milieu- en omgevingsaspecten te worden aangetoond dat het plan uitvoerbaar is. Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt worden of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de directe omgeving en de beoogde ontwikkeling zelf. In dit hoofdstuk wordt voor de beoogde ontwikkeling nader ingegaan op de verschillende aspecten; indien noodzakelijk is aanvullend onderzoek uitgevoerd. De betreffende rapportages zijn als bijlage aan deze Ruimtelijke Onderbouwing toegevoegd.

4.1 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet bundelt de daarvoor bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Het is een integrale wet die betrekking heeft op de museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Om het archeologisch erfgoed beter te beschermen, dient de gemeente bij het vaststellen van een ruimtelijk plan rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachte monumenten.

Als behoud in de bodem geen optie is, dan worden archeologische resten opgegraven. De initiatiefnemer van een ruimtelijk plan dat bodemverstoring tot gevolg heeft, is verantwoordelijk voor de planologische en financiële inpassing van het archeologisch onderzoek. Een bouwplan dient te voorzien in maatregelen om archeologische overblijfselen volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie te documenteren en de informatie en vondsten te behouden.

Toetsing

In 2014 is door de gemeente Nijkerk een archeologische beleidskaart vastgesteld. Uit deze kaart blijkt dat ter plaatse van het plangebied de archeologische verwachting hoog is door de aanwezige dekzandkoppen en -ruggen met plaggendek (zie afbeelding 19).

Afbeelding 19: Archeologische verwachtingskaart gemeente Nijkerk

Bron: www.nijkerk.eu

Deze archeologische verwachtingswaarde is vertaald in de regels van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017, veegplan 1'. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk indien werkzaamheden plaatsvinden die dieper van 0,5 m beneden maaiveld reiken en een grotere oppervlakte dan 250 m2 hebben.

Deze aanvraag ziet op het bouwen van een nieuwe schuurwoning met een inhoud van 765m³. De footprint van een dergelijke woning bedraagt circa 120-150 m². Zodoende is aannemelijk dat de in het bestemmingsplan opgenomen drempelwaarde niet zal worden overschreden. Om die reden is afgezien van archeologisch onderzoek.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.2.1 Algemene bedrijvigheid

Goede ruimtelijke ordening voorkomt hinder en gevaar; dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals wonen). Voor een beoordeling van de vraag in hoeverre het realiseren van een woning gevolgen heeft voor de omliggende bedrijven en vice versa is aan de hand van de algemene richtafstanden uit de VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009) een inschatting gemaakt van de milieucontouren van de bedrijven in de omgeving van het plangebied.

De richtafstanden uit de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteiten zoals die worden nagestreefd voor gebieden die zijn ingericht volgens het principe van functiescheiding. In onderhavig plangebied is sprake van 'rustig buitengebied'.

Het dichtstbijzijnde bedrijf is gevestigd aan Den Akker 13; dit betreft een hoveniersbedrijf en/of adviesbureau voor tuininrichting (SBI-code 016). Het bestemmingsvlak heeft een oppervlakte van circa 0,7ha, zodat de hindercontour van dit bedrijf 50m bedraagt in verband met geluid. De afstand tussen het plangebied en dit bedrijf bedraagt ruim 750m zodat vast staat dat kan worden voldaan aan de richtafstanden van de VNG. Zodoende kan worden gesteld dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuw te bouwen woning en dat de bouw van de woning niet leidt tot beperkingen in de bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf.

4.2.2 Agrarische bedrijven

De regelgeving met betrekking tot geurhinder en veehouderijbedrijven is opgenomen in de Wet Geurhinder en Veehouderij (Wgv). De Wgv maakt onderscheid tussen dieren mét en dieren zonder geuremissiefactor. Melkkoeien en paarden vallen in de categorie van dieren zonder geuremissiefactor. Varkens, kippen en schapen zijn dieren mét een geuremissiefactor. De beoordeling of sprake is van geurhinder van dieren zonder geuremissiefactor ten opzichte van geurgevoelige objecten, zoals woningen, bestaat uit een toetsing aan de in de Wgv voorgeschreven minimumafstanden. Voor dieren met geuremissiefactor bestaat deze toetsing uit een berekening in V-stacks.

Toetsing

Voor dieren zonder geuremissiefactor bedraagt de minimaal in acht te nemen afstand tussen een geurgevoelig object en het emissiepunt (buitenzijde stal of de grens van het agrarisch bouwvlak) buiten de bebouwde kom 50meter. De dichtsbijzijnde (agrarische) bedrijven bevinden zich aan de Appelsestraat 15 en de Akkerweg 16; beide liggen circa 500m afstand. Daarmee staat vast dat voldaan kan worden aan de richtafstand voor dieren zonder geuremissiefactor.

Met betrekking tot dieren zonder geuremissiefactor kan worden opgemerkt dat in de directe omgeving van de genoemde agrarische bedrijven bestaande (burger)woningen aanwezig zijn; deze liggen op een veel kortere afstand tot het bedrijf dan de nieuw te bouwen woning bij de Ahof. Daardoor zijn deze bestaande woningen maatgevend voor de milieucontour van het bedrijf.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bodem

Bij een ontwikkeling in een gebied dient te worden beoordeeld of de uiteindelijke bodemkwaliteit binnen dit gebied uit oogpunt van volksgezondheid en milieu aan zekere kwaliteitsnormen voldoet. Tevens moet worden voorkomen dat op verontreinigde grond wordt gebouwd. Het wettelijk kader hiervoor is neergelegd in de Wet bodembescherming. Teneinde inzicht te verkrijgen in de samenstelling van de bodem dient een historisch bodemonderzoek te worden uitgevoerd volgens de NEN 5725, hierbij wordt bepaald of er aanleiding bestaat voor het doen van vervolgonderzoek volgens NEN5740.

Toetsing

Ten behoeve van onderhavig plan is in 2018 een bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Appelsestraat 25 in Nijkerk (Econsultancy, Historisch bodemonderzoek, Appelsestraat 25 te Nijkerk, 17 augustus 2018; zie Bijlage 2). Het onderzoek is mede uitgevoerd ten behoeve van de wijziging van de bestemming van de veldschuur en het bakhuis naar 'Wonen' en de beoogde omvorming van de schaapskooi tot gastenverblijf en heeft zodoende betrekking op een groter gebied dan alleen de locatie van de nieuwe woning. Het onderzoek is uitgevoerd conform NEN5725:2017 aangevuld met een aantal profileringsboringen.

Uit het onderzoek blijkt dat verschillende stalgebouwen waren voorzien van asbesthoudende golfplaten dakbedekking. Ook was ten zuiden van het bakhuis een ondergrondse dieseltank (6.000l) aanwezig. Deze is volgens het tankvernietigingscertificaat verwijderd in 1991. Tevens was er een dieseltank in een lekbak aanwezig in het bakhuis. In 1999 is een deel van de bebouwing gesloopt en vervangen door grootschaligere nieuwbouw. Hierbij zijn ook de stalgebouwen met asbesthoudende golfplaten dakbedekkingen gesloopt en is hier een kuilopslag aangelegd. Op de locatie is dan de volgende bebouwing gevestigd: een bedrijfswoning met berging en bovengrondse dieseltank in lekbak, een (varkens)schuur / veldschuur, 2 koestallen, stro- en werktuigen berging, 4 kuilopslagen en een mestopslag van 625 m3. Tussen 2017 en 2018 zijn de overgebleven asbesthoudende schuren, mestopslag en kuilopslag gesloopt. De schaapskooi (ten westen van de planlocatie), hoeve met veldschuur en bakhuis zijn behouden gebleven. Op de locatie waar voorheen de schuren, mestopslag en voeropslag stonden, is gras ingezaaid. De asbestdakbedekking is conform de richtlijnen afgevoerd naar een erkend verwerker.

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie, alsmede in de bodem, geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Gelet op de doelstelling van het onderzoek zijn de veldwerkzaamheden echter in eerste instantie niet conform de NEN 5707 ("Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond") uitgevoerd. De uitkomst van het onderzoek is met betrekking tot de parameter asbest derhalve indicatief. In verband met de voormalige aanwezigheid asbestbebouwing zonder dakgoot en langdurig gebruik van onderzoekslocatie als boerenerf is asbestverontreiniging in bodem niet uit te sluiten. Doordat er geen dakgoten aanwezig waren onder de asbestdaken kunnen in de druppelzones verhoogde asbest concentraties voorkomen.

Op basis van het vooronderzoek wordt dan ook geadviseerd om het plangebied nader te onderzoeken volgens de strategie 'verdacht'. Daarnaast wordt geadviseerd om bij het nader onderzoek de parameter asbest mee te nemen vanwege de mogelijk aanwezige verontreiniging. Dit nader onderzoek is in 2020 uitgevoerd door PJ Milieu. Op basis van de uitkomsten van het vooronderzoek gold voor de locatie de onderzoekshypothese 'verdacht' voor asbestverontreiniging en 'onverdacht' voor de overige parameters.

De hypothese 'verdacht' kan op basis van de onderzoeksresultaten worden verworpen voor de locatie van de bovengrondse dieselolietank en opslag van carbolineum (locatie B) en de voormalige ondergrondse dieselolietank (locatie C). In de grond en het grondwater is geen van de verwachte parameters aangetoond in een gehalte waarbij sprake is van verontreiniging. Er is geen asbest aangetroffen / aangetoond. een aanvullend onderzoek met een gewijzigde hypothese wordt niet noodzakelijk geacht.

De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. De volledige onderzoeksresultaten maken als bijlage 3 deel uit van deze Ruimtelijke Onderbouwing.

Op basis van het voorgaande kan met het oog op de te bouwen schuurwoning worden geconcludeerd dat aangezien op het betreffende deel van het terrein geen bebouwing heeft gestaan en de grond hier niet is geroerd, de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de aanvraag van een omgevingsvergunning.

4.4 Cultuurhistorie

Hoeve de Ahof is samen met het bakhuis en de wagenschuur aangewezen als rijksmonument (monumentnummer 30965). In de beschrijving (1970) wordt opgemerkt dat een wagenschuur en 3 roedenbergen zijn gesloopt. Opmerkelijk is dat de even ten westen van de Ahof gelegen schaapskooi al in 1832 op de kaart te zien is, niet is aangewezen als (rijks)monument. Daarnaast is van belang dat het agrarisch cultuurlandschap (kampenlandschap) op Appel nog vrijwel intact is. In het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017, veegplan 1' is het plangebied daarom aangeduid als 'overige zone - kampenlandschap'. Voor ingrepen die van invloed kunnen zijn op dit landschap is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden.

Met het plan wordt beoogd de kwaliteit van het monumentale ensemble van de Ahof te versterken en tevens een nieuwe economische drager te creëren om het landgoed duurzaam in stand te kunnen houden. Om die reden is ervoor gekozen om alle niet monumentale bebouwing op het erf van de Ahof te slopen. De nieuwe woning is zorgvuldig landschappelijk ingepast, rekening houdend met de cultuurhistorische waarden van het erf van de Ahof. Uit de studie van Buro Greet Bierema (zie Bijlage 1) blijkt dat de locatiekeuze voor de nieuwe woning aan de noordzijde van de Appelsestraat een logische keuze is omdat dit aansluit bij het historische stedenbouwkundige patroon. Tevens wordt de kleinschaligheid van het erf en het landschap van Landgoed Appel behouden. Het erf grenst aan en kijkt uit op de huiskamp. Ruimtelijk is de locatie van de nieuwe woning visueel ondergeschikt vanaf zowel de Oude Voorthuizerweg als van de Appelsestraat. De invloed op de beleving van het kampenlandschap en het zicht op het monumentale ensemble is daardoor zeer beperkt.

De kamp en de houtwallen vormen belangrijke dragers van het erf. Doordat de agrarische bebouwing is verwijderd, heeft de kamp zijn van oorsprong ronde vorm weer terug. Daarnaast blijven de aanwezige laanbomenstructuren als leidende elementen behouden. In het kader van de totale ontwikkeling van Hoeve de Ahof zullen ook historische elementen als een moestuin en een boomgaard worden hersteld.

In de directe omgeving wordt ook het herstel van de oorspronkelijke beekloop van de Appelse Beek meegenomen. In het verleden is deze verlegd, maar door het wegvallen van de agrarische activiteiten kan deze zijn natuurlijke loop weer terugkrijgen.

Concluderend kan worden gesteld dat sprake is van herstel van cultuurhistorische waarde van het ensemble van de Ahof door sloop van alle niet-monumentale bebouwing. De zorgvuldige inpassing van de nieuwe woning, waarbij de locatiekeuze geënt is op de (cultuur)historie van het gebied, onderstreept dit. Bij de uitvoering van het plan blijven de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten dan ook behouden. Door het herstellen van de oorspronkelijke ronde vorm van de huiskamp en de oorspronkelijke beekloop van de Appelsche Beek wordt het cultuurlandschap voor de bezoeker en recreant zichtbaarder en beter beleefbaar.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Duurzaamheid

De gemeente Nijkerk heeft de ambitie om in 2035 CO2-neutraal te zijn. Voor het realiseren van deze doelstelling is een energiezuinige gebouwde omgeving heel belangrijk. Ongeveer 45% van het energieverbruik van de gemeente Nijkerk komt voor rekening van de gebouwde omgeving. De gemeente Nijkerk heeft daarom de ambitie uitgesproken om alle nieuwbouw energieneutraal te realiseren.

De initiatiefnemer wordt door de gemeente geïnformeerd over het nemen van duurzaamheidsmaatregelen. Inmiddels heeft zich een koper / pachter aangediend voor de hoeve; deze heeft de wens om voor de verwarming van de nieuw te bouwen woning gebruik te maken van een warmtepomp. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht om zonnepanelen toe te passen bij de nieuw te bouwen woning, opdat hiermee ook voor de hoeve (deels) kan worden voorzien in de energiebehoefte. Daarbij zal de warmtepomp, die buiten de woning moet worden geplaatst, op passende wijze worden ingepast.

4.6 Ecologie

De bescherming van natuur in Nederland is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Gebiedsbescherming is vastgelegd in hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het NNN is een netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Soortenbescherming is geregeld in hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming 

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen aangewezen worden als Europese Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden (Natura 2000). De verplichtingen uit de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn in Nederland opgenomen in hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming. Op grond van deze wet is het verboden projecten of andere handelingen te realiseren of te verrichten die, gelet op de instandhoudingsdoelstelling, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

 

Een andere vorm van gebiedsbescherming komt voort uit aanwijzing van een gebied als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN (nee, tenzij-beginsel). Anders dan bij gebieds- en soortenbescherming is de status als Natuurnetwerk Nederland niet verankerd in de Wet natuurbescherming, maar dient het belang in de planologische afweging een rol te spelen. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van de Provincie.

Soortenbescherming

Soortenbescherming is altijd aan de orde. Hiervoor is hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming bepalend. Soortenbescherming is gericht op het duurzaam in stand houden van soorten in hun natuurlijk leefgebied. Er wordt onderscheid gemaakt tussen internationaal beschermde soorten en nationaal beschermde soorten. Van de nationaal beschermde soorten kan de beschermde status per provincie verschillen. Provincies hebben de bevoegdheid om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor (algemeen voorkomende) soorten. Het beschermingsregime is verschillend voor zowel de internationaal beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn soorten) als de nationaal beschermde soorten. Tevens kent de Wet natuurbescherming een zorgplicht (artikel 1.11 Wnb), zowel voor soorten als hun (beschermde) leefgebied.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet (in de nabijheid) van een Natura 2000-gebied (zie afbeelding 20). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Veluwe) ligt op circa 6 kilometer.

Afbeelding 20: ligging ten opzichte van Natura 2000

Bron: https://geoportaal.gelderland.nl/portaal/apps/webappviewer/index.html?id=6b1adc4e421c7ebcb84d7c12 cb7af6

Wel dient rekening te worden gehouden met het natuurbeleid van de provincie met betrekking tot het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone. Het plangebied bevindt zich op een voormalig agrarisch bouwperceel en is zodoende aangeduid als 'Groene Ontwikkelingszone' (zie 3.2.2 Omgevingsverordening). Binnen de Groene Ontwikkelingszone worden de natuurdoelen op vrijwillige basis nagestreefd en is het 'nee, tenzij regime' niet van toepassing.

Daarnaast is van belang dat BV Landgoed Appel in 2010 samen met de Provincie Gelderland, de gemeente Nijkerk en het Waterschap Vallei en Veluwe afspraken heeft gemaakt over een combinatie van rode en groene ontwikkelingen op het landgoed. Deze afspraken, die zijn vastgelegd in het document 'Groen op Appel', voorzien onder andere in de omvorming van landbouwgronden naar natuur, het herstel van (natte) heide en de aanplant van houtwallen, houtsingels en lanen. Het plan 'Groen op Appel' kan worden opgevat als een EHS-saldotoets (Ministeries van LNV en VROM en de provincies 2007), die betrekking heeft op het gehele landgoed. Doel van dit plan is de samenhang en de kwaliteit van het GNN te verbeteren. Het creëren van nieuwe economische dragers om het landgoed duurzaam in stand te kunnen houden, maakt deel uit van deze plannen.

Doordat de nieuwe woning binnen het voormalige bouwvlak wordt gerealiseerd, er voor de totale ontwikkeling van Hoeve de Ahof aanzienlijk is gesloopt en deze ontwikkeling deel uitmaakt van een totaalplan voor Landgoed Appel, kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling geen significant negatieve gevolgen heeft voor de GNN; sterker nog doordat de woonbestemming van de Ahof en de nieuwe woning veel kleiner is dan het agrarisch bouwvlak, neemt de bebouwde oppervlakte binnen het GO substantieel af. Zie voor een nadere onderbouwing 3.2.2 Omgevingsverordening.

Gebiedsbescherming - berekening stikstofdepositie

Als gevolg van de zogenaamde PAS-uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019, dient per activiteit te worden aangetoond dat beschermde natuurgebieden hierdoor niet worden aangetast. Op grond van de per 1 juli 2021 in werking getreden Wet Stikstofreductie en Natuurverbetering hoeft daarbij geen rekening meer te worden gehouden met bouw-, sloop- en eenmalige aanlegactiviteiten, zodat voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het aspect stikstof alleen nog de depositie in de gebruiksfase een rol speelt.

In dat kader is van belang dat het bouwplan voor de schuurwoning rechtstreeks voortvloeit uit het wegbestemmen van een voormalige agrarisch bedrijf, waarbij de voormalige dienstwoning een reguliere woonbestemming heeft gekregen. De schuurwoning mag worden gebouwd in ruil voor de op het erf (en elders op het landgoed) vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing. Tevens is van belang dat de schuurwoning niet wordt aangesloten op het gasnet. Bovendien leveren de zonnepanelen die op het dak van de schuurwoning worden geplaatst voldoende stroom op om niet alleen de nieuwe schuurwoning maar ook de veldschuur / bakhuis en de hoeve grotendeels van stroom te voorzien. Als gevolg daarvan neemt de behoefte aan gas voor de verwarming van deze gebouwen fors af.

Ten slotte is van belang dat het agrarisch bedrijf dat in de Ahof gevestigd was een vergunning (kenmerk 2015-003754) had op grond van Natuurbeschermingswet (nu: Wet natuurbescherming) voor het houden van 100 melk- en kalfkoeien, 70 stuks jongvee, 1 fokstier, 88 vleesvarkens en 50 schapen. De totale emissie bedroeg 1380,3kg stikstof per jaar. Met de sloop van de vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing en het omvormen van de agrarische bestemming naar een woonbestemming is dus sprake van een reductie van 1380kg stikstof per jaar.

Zodoende kan op voorhand worden uitgesloten dat het plan leidt tot een toename van stikstofdepositie. Een Aeriusberekening is om die reden achterwege worden gelaten.

Soortenbescherming

Door Van den Bijtel ecologisch onderzoek is in 2018 een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd (zie Bijlage 4) voor diverse ontwikkelingen op landgoed Appel, waaronder de realisatie van de nieuwe schuurwoning op het perceel Appelsestraat 25. Ondanks het feit dat het onderzoek dateert uit 2018 zijn er gelet op het huidige gebruik van het perceel (hooiland) dat recent is ingezaaid met gras en het feit dat er geen bomen hoeven te worden gekapt voor de bouw van de nieuwe schuurwoning geen redenen om aan te nemen dat zich op het perceel nieuwe (beschermde) soorten hebben gevestigd. Daarom zijn de uitkomsten van het ecologisch onderzoek nog voldoende actueel.

De nieuw te bouwen woning ligt op een tot voor kort verhard/bebouwd (mest- en kuilplaten) en intensief gebruikt deel van het perceel en sluit direct aan op de monumentale bebouwing van Hoeve de Ahof. Het terrein is na de sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen en het opschonen van het erf in 2017 ingezaaid met gras en thans in gebruik als hooiland. Aan de noordzijde grenst het perceel aan een es die gebruikt wordt als maïsakker. Aan de oostzijde grenst het perceel aan een bosperceel dat voor een belangrijk deel bestaat uit Amerikaanse Eiken. In het westen grenst de locatie waar de bouw van de woning is voorzien aan het vervolg van het grasland en aan de es.

Het grasland waar de bouw van de woning is voorzien, is ten tijde van het onderzoek opnieuw ingezaaid en wordt gedomineerd door Engels raaigras en ruw beemdgras. Tussen het gras komen zeer weinig andere planten voor. Op grond van de a-biotische omstandigheden, het beheer en het gebruik van het perceel mag met zekerheid worden geconcludeerd dat hier geen groeiplaatsen van beschermde plantensoorten aanwezig zijn. Gelet op de inrichting van het perceel, de habitatkwaliteit, het beheer en het gebruik is het evenmin aannemelijk dat er vast rust- of voortplantingsplaatsen van beschermde diersoorten aanwezig zijn. Ook is het niet aannemelijk dat het perceel voor beschermde diersoorten (vleermuizen, das) de functie van essentieel jacht- of foerageergebied vervult.

 

De bouw van de schuurwoning op het graslandperceel zal dan ook niet leiden tot het beschadigen of vernielen van rust- en voortplantingsplaatsen van beschermde diersoorten, noch tot het vernielen van beschermde plantensoorten. Ook zal de bouw niet leiden tot aantasting van essentiële jacht- of foerageergebieden, waardoor de functionaliteit van verblijfplaatsen van beschermde diersoorten in de omgeving van de planlocatie kan worden beschadigd. Er hoeven ook geen bomen te worden gekapt om de woning te kunnen bouwen. Zodoende kan worden geconcludeerd dat de bouw van de woning niet tot overtreding leidt van de verbodsbepalingen van de Wnb; een ontheffing is niet vereist.

4.7 Externe veiligheid

Voor bestemmingsplannen is wet- en regelgeving over veiligheidsrisico's aan de orde. Dit kunnen risico's zijn die zware bedrijven kunnen veroorzaken, maar ook door transport van gevaarlijke stoffen (over weg, spoor en water en door buisleidingen). Kwetsbare bestemmingen, zoals bijvoorbeeld woningen, moeten voldoende afstand houden tot dergelijke bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn. De normen en richtlijnen voor risico's komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Toetsing

In de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bevi-inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Wel is er - gelet op de ligging van het plangebied in een bosrijke omgeving - een risico op natuurbranden (zie afbeelding 21). Het is hierbij van belang dat:

• de nieuwe bestemming niet bedoeld is voor verminderd of niet-zelfredzame personen (bijvoorbeeld kinderdagverblijven of wonen met zorg) -> de nieuwe bestemming betreft een reguliere woonbestemming;
• er voldoende mogelijkheid is om te evacueren -> het is mogelijk het plangebied via diverse richtingen te verlaten.
• burgers zijn geïnformeerd over het natuurbrandrisico -> door middel van deze ruimtelijke onderbouwing is gewezen op het natuurbrandrisico.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Afbeelding 21: plangebied en externe veiligheid

Bron: www.risicokaart.nl

4.8 Geluid

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet geluidgevoelige bestemmingen, zoals wonen, zorg en onderwijs.

In het kader van deze ruimtelijke onderbouwing is uitsluitend het aspect wegverkeerslawaai van toepassing. Er zijn geen gezoneerde bedrijventerreinen of spoorlijnen aanwezig.

In beginsel bevindt zich langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30 km/uur een geluidzone. Binnen deze zone zijn de regels van de Wet Geluidhinder van toepassing en moet onderzoek worden verricht naar de geluidbelasting door het wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen. De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging ten opzichte van het (binnen)stedelijk gebied.

Hoeve de Ahof ligt aan de Appelsestraat, die even voorbij de Ahof doodloopt voor gemotoriseerd verkeer; alleen het erf Appelsestraat 27 wordt nog vanaf dit punt ontsloten. De Appelsestraat loopt door de buurtschap en gaat even ten noordwesten van de Ahof over in de Woudweg. De Appelsestraat en de Woudweg bestaan uit één rijstrook en daarmee in beginsel een zonering van 250m.

Tussen de Woudweg en het plangebied ligt tevens de Oude Voorthuizerweg, deze is echter onverhard en afgesloten voor doorgaand gemotoriseerd verkeer. Er is wel een doorgaand fietspad. Ook de Appelsestraat is vanaf de splitsing met de Woudweg onverhard (puin) en uitsluitend bestemd voor bestemmingsverkeer. Op deze wegen is het niet mogelijk om harder te rijden dan 30 km / uur.

Gelet op het feit dat de Appelsestraat vanaf de Woudweg doodlopend is en alleen bestemd voor de ontsluiting van een zeer beperkt aantal erven, is het aannemelijk dat op beide wegen <500 verkeersbewegingen per dag plaatsvinden. Daardoor zijn de etmaalintensiteiten dermate laag dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer niet boven de voorkeurgrenswaarde van 48dB uitkomt. Akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de gevel van de woning kan daarom achterwege blijven.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. Hierin is opgenomen dat bij een ruimtelijk besluit de gevolgen voor de luchtkwaliteit getoetst moet worden. Om te bepalen of de kwaliteit van de lucht ter plaatse voldoet aan de eisen uit de Wet milieubeheer en de daarop gebaseerde regelgeving, dient bij nieuwe ontwikkelingen onderzoek gedaan te worden naar de luchtkwaliteit. Projecten waarvan aannemelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Toetsing

De ontwikkeling in het plangebied is dermate kleinschalig, dat deze valt binnen de randvoorwaarden van het Besluit Niet in Betekenende Mate Bijdragen. Daarmee staat vast dat de invloed van deze kleinschalige ontwikkelingen 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan het verslechteren van de luchtkwaliteit. Er hoeft geen nader onderzoek te worden gedaan.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is tevens getoetst aan het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Dit besluit is gericht op functies voor gevoelige groepen voor langdurig verblijf. Hierbij kan worden gedacht aan zorginstellingen, kinderopvang, scholen en bejaardentehuizen. Deze functies mogen niet worden gerealiseerd in gebieden met overschrijdingen van de wettelijke grenswaarden ten gevolge van provinciale wegen en rijkswegen. In dit geval is geen sprake van een plan waar een gevoelige bestemming in de zin van het Besluit gevoelige bestemmingen mogelijk wordt gemaakt. Toetsing aan dit besluit hoeft niet plaats te vinden.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10 Water

Uit artikel 3.1.1 Bro volgt dat water vanaf het begin moet worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Op basis van het inrichtingsvoorstel is daarom een digitale watertoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in het plangebied geen sprake is van belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterbering. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan is door het waterschap een positief wateradvies gegeven.

Het waterschap heeft wel enkele algemene aandachtspunten meegegeven voor de verdere uitwerking van het plan:

Vasthouden – bergen – afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Het hemelwater zal worden geïnfiltreerd in de bodem.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het hemelwater van de schuurwoning wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem. Alle goten/zetstukken enz. worden uitgevoerd in gecoat zink. er zal geen gebruik gemaakt worden van uitlogende materialen zoals onbehandeld zink, lood of koper.

Mits bij de uitvoering van het plan rekening wordt gehouden met deze principes, voldoet het plan aan de uitgangspunten voor duurzaam waterbeheer. Het aspect water staat uitvoering van het plan niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge het bepaalde in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een gemeente in beginsel verplicht om de kosten die de gemeente maakt ten behoeve van een bepaald initiatief te verhalen op de initiatiefnemer. In artikel 6.12 Wro is bepaald dat dit uitgangspunt ook geldt voor een omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De regeling als bedoeld in afdeling 6.4 Wro dient daarmee als uitgangspunt met betrekking tot kostenverhaal door de gemeente op de initiatiefnemer.

Tussen de gemeente en initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over kostenverhaal. Deze afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Daarmee staat vast dat de kosten anderszins verzekerd zijn en hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met de omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3º Wabo) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Voor deze omgevingsvergunning is de uitgebreide procedure van toepassing. Het ontwerpbesluit wordt zes weken ter inzage gelegd, waarbij de mogelijkheid bestaat om een zienswijze in te dienen.

De directe omwonenden van het plangebied zijn rechtstreeks door initiatief geïnformeerd over de plannen; op deze manier heeft initiatiefnemer invulling gegeven aan de opdracht van de gemeente om een 'buurtgesprek' te organiseren.