Buitengebied 2017, 3e wijziging Arkersluisweg 30, Nijkerk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel aan de Arkersluisweg 30 te Nijkerk heeft een verzoek ingediend voor een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van functieverandering van Agrarisch naar Wonen mét de aanduiding voor agrarische nevenactiviteiten. Voor het wijzigen van de bestemming wordt gebruik gemaakt van artikel 35.8 uit de planregels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017'.

Op 19 december 2017 heeft het college besloten om hieraan onder voorwaarden medewerking te verlenen.

Het voorliggende wijzigingsplan 'Buitengebied 2017, 3e wijziging Arkersluisweg 30, Nijkerk' gaat nader in op de bestemmingswijziging, alsmede op de relevante ruimtelijke en milieutechnische aspecten.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Arkersluisweg 30 bevindt zich in de polder Arkemheen bij het Natura 2000-gebied Arkemheen. De polder ligt 1,8 km van de bebouwde kom van Nijkerk richting het randmeer Nijkerkernauw. Onderstaand is Het plangebied weergegeven met het bouwvlak zoals is opgenomen in 'Bestemmingsplan Buitengebied 2017' met daarop één woning en een aantal schuren. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Overzichtskaart plangebied (zwart omlijnd), bron: ArcMap

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing, zoals vastgesteld op 30 mei 2017. Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden' met een bouwvlak en meerdere aanduidingen:

• 'overige zone - natura 2000 gebied',
• 'overige zone - gelders natuurnetwerk'
• 'overige zone - polderlandschap'
• 'overige zone - weidevogelgebied, en
• 'luchtvaartverkeerzone - toetsingsvlak VDF'.

Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waterstaat - Waterkering'.

In onderstaande uitsnede is de verbeelding van het plangebied weergegeven.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017, perceel Arkersluisweg 30 (zwart omlijnd).

De voorwaarden voor het doorvoeren van de functiewijziging volgens artikel 35.8 van de planregels zijn:

• a. het nieuwe bestemmingsvlak met de bestemming "Wonen" kan kleiner zijn dan het bestaande bestemmingsvlak in welk geval de gronden die niet worden gewijzigd in wonen, worden gewijzigd in de naastgelegen bestemming met de daarbij behorende dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen;
• b. de totale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 400 m². De overige niet voor bewoning bestemde gebouwen dienen te worden gesloopt;
• c. elke wijziging dient in elk geval de bedrijfswoning of -woningen te omvatten;
• d. het aantal woningen mag niet worden vergroot.

In Hoofdstuk 4 Toetsing aan de wijzigingsregels wordt toegelicht op welke wijze aan de voorwaarden wordt voldaan.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• hoofdstuk 2 Planbeschrijving bevat een beschrijving van het plangebied, waarbij zowel de bestaande situatie en de ruimtelijke beschrijving van het plan zijn opgenomen;
• de randvoorwaarden zoals waterhuishouding, milieuaspecten en ecologie zijn beschreven in hoofdstuk 3;
• in hoofdstuk 4 is de toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden opgenomen;
• in hoofdstuk 5 volgt de verklaring van de regels;
• in hoofdstuk 6 komt kort de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Arkersluisweg 30 te Nijkerk. De huidige bestemming is 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden'. Echter zijn de agrarische bedrijfsactiviteiten beëindigd. De bebouwing op het perceel bestaat uit één bedrijfswoning en diverse voormalige agrarische opstallen.

Het perceel is gelegen binnen de wettelijke zone van de Zeedijk en Arkersluisweg en bevindt zich in de nabijheid van een sluis, haven en recreatiepark. Direct (ten noorden) van het perceel grenst een andere woonlocatie (Zeedijk 2) .

Voor het perceel, gelegen aan de Arkersluisweg 31 heeft in 2014 een bestemmingswijziging plaatsgevonden. De bestemming is gewijzigd van woning naar horeca voor de exploitatie als restaurant. Verder is het plangebied omringd door agrarische gronden.

In onderstaande afbeelding is de bestaande situatie te zien.

Bestaande situatie Arkersluisweg 30 (rood omlijnd).

2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan

Op het perceel is momenteel 641 m2 aan (voormalig agrarische) bebouwing aanwezig. De bestaande woning (bestaande uit twee woonlagen), de voormalige varkensschuur en de hooiberg worden in voorliggend plan gehandhaafd. Voor de (toekomstige) bestemming Wonen (met aanduiding 'Argrarische nevenactiviteiten') is maximaal 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. Alle overige bebouwing, 491 m2 gelegen op het perceel zal worden gesloopt.

Gewijzigde situatie Arkersluisweg 30.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

3.1 Waterhuishouding

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn, zie Bijlage 1.

Beoordeling

Binnen een afstand van 200 meter van het plangebied is het randmeer Nijkerkernauw gelegen. Dit randmeer mondt uit in het IJsselmeer en is een water die de Provincie Gelderland en Flevoland van elkaar scheiden. Naast het plangebied bevindt zich een sloot waar water langzaam van het randmeer de polder instroomt.

Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft voor het plangebied een aantal beschermingszones aangeduid. In onderstaande afbeelding is te zien dat het perceel zich voornamelijk in beschermingszone B bevindt. Hiervoor geld dat voor sloop en/of nieuwbouw binnen deze zone geen watervergunning aangevraagd dient te worden bij het waterschap. Een klein gedeelte van het perceel (en schuren) bevindt zich in beschermingszone A, bij sloop (en eventuele nieuwbouw) is binnen deze zone een watervergunning noodzakelijk.

Verduidelijking locatie verschillende beschermingszones 'Waterkering'.

Het Waterschap adviseert om een Standaard waterparagraaf op te nemen. Deze is als Bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen.

Conclusie

Waterhuishouding vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2 Milieuaspecten

3.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Tussen milieuhinderlijke en milieugevoelige bestemmingen gelden richtafstanden op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009). Voor de nabij gelegen woning Arkersluiweg 31 met horeca functie geldt dat een restaurant binnen milieucategorie 1 valt. Hierbij dient sprake te zijn van een richtafstand tussen een rustige woonwijk of- buitengebied van 10 meter. Het bestemmingsvlak voor de woonbestemming is zodanig gelegd, dat hieraan wordt voldaan.

Verder zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen (agrarische) bedrijven gevestigd die voor belemmeringen kunnen zorgen. Anderzijds zal dit wijzigingsplan geen belemmeringen vormen voor (agrarische) bedrijven.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De Arkersluisweg heeft een maximumsnelheid van 60 km/uur, daarom moet in beginsel worden aangetoond dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen voldoet aan de wettelijke grenswaarde van 53 dB. Daarom is 25 september 2017 akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3).

In het onderzoek wordt geconcludeerd dat, de gevelbelasting lager ligt dan de voorkeursgrenswaarde en dus voldaan wordt aan de eisen uit de Wet geluidhinder.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.3 Bodem

Dit wijzigingsplan gaat uit van de sloop van de (voormalige agrarische) bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, voormalige varkensschuur en de hooiberg.

In verband met de functieverandering is er een historisch bodemonderzoek (conform NEN 5725) uitgevoerd op 27 september 2017. Aan de hand van dit historisch bodemonderzoek zijn er een aantal verdachte locaties voor bodemverontreiniging aangetroffen. Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend onderzoek (conform de NEN 5740) is nader onderzoek noodzakelijk gebleken om de ernst en spoedeisendheid van de verontreiniging te bepalen. Het aanvullend onderzoek is ook op 27 september 2017 uitgevoerd. Zie Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek.

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat er aan de noordgrens tussen de sloot en de veestal, 2 niet ernstige gevallen van verontreiniging met zink in de vaste bodem zitten. Het gaat hierbij om circa 9 en 11 m3 tot 0,5m diepte. Deze gevallen kunnen, vanwege dezelfde stof en locatie als één geval worden gezien. Deze verontreiniging is echter niet saneringsplichtig. Dit omdat het niet volgens de Wet Bodembescherming valt onder ernstige bodemverontreiniging. Sanering is alleen noodzakelijk tenzij er ter plaatse gegraven moet worden.

Aan de andere zijde van de veestal is een verontreiniging met asbest in de bodem aangetroffen. De omvang is 7 m3 sterk verontreinigde grond. Het is een ernstig geval waarvoor de provincie bevoegd gezag heeft. De asbest verontreinig moet met spoed worden gesaneerd, tenzij uit verder onderzoek blijkt dat het niet spoedeisend is.

Conclusie

De kwaliteit van de bodem kan via sanering van de asbestgrond geschikt worden gemaakt voor de bestemming wonen. Geschat wordt dat de kosten van een dergelijke sanering de economische haalbaarheid van de bestemmingswijziging niet in de weg staan. Samenvattend kan de bestemming gewijzigd worden en moet sanering op korte termijn plaatsvinden.

Geadviseerd wordt om eerst de aanwezige schuren (met asbestdaken) te slopen voordat overgegaan wordt tot een daadwerkelijke sanering van de bodem. Hiermee wordt voorkomen dat door de (dan) nog aanwezige inspoelzone een nieuwe bodemverontreiniging kan ontstaan.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan. Initiatiefnemer dient echter wel voldoende maatregelen te treffen in lijn met de onderzoeksresultaten.

3.2.4 Externe veiligheid

Er is in de directe omgeving van het plangebied geen sprake is van risico's vanwege de nabijheid van inrichtingen, vervoer van gevaarlijke stoffen of buisleidingen. De snelweg (A28) en sporen (lijn Amersfoort-Zwolle) voor vervoer van gevaarlijke stoffen bevinden zich op meer dan 1 km afstand van het plangebied.

Circa 2 km ten zuiden van het plangebied loopt een hoofdaardgastransportleiding. Deze heeft ook geen effect op het plangebied.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan

3.2.5 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteiteisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de sloop van de bestaande bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, voormalige varkensschuur en de hooiberg gelegen aan de Arkersluisweg 30 te Nijkerk. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.6 Geurhinder

Het is in principe niet toegestaan nieuwe geurgevoelige objecten te bouwen binnen de geurcontour van een bestaand bedrijf. Bij het bouwen van geurgevoelige objecten moet rekening worden gehouden met geurcontouren van bijvoorbeeld bestaande veehouderijen. Hiervoor bieden het Activiteitenbesluit en de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) een toetsingskader.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de herinrichting van het plangebied aan de Arkersluisweg 30. Hierbij is geen sprake van nieuwbouw. Er worden geen nieuwe geurgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Verder zijn er in de directe omgeving geen bedrijven of activiteiten aanwezig die geurhinder kunnen veroorzaken. In de (bestaande) woning kan sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect geurhinder.

Conclusie

Het aspect geur levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.3 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Op 7 september 2017 is een ecologische quickscan uitgevoerd naar de aanwezige natuurwaarden in het plangebied, zie Bijlage 5. In dit plangebied dient rekening gehouden worden met broedvogels algemeen, jaarrond beschermde broedvogels, verblijfplaatsen van vleermuizen en het foerageergebied van vleermuizen. Het is daarom van belang om de betreffende schuren pas na het broedseizoen te slopen.

Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect ecologie levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan, mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen bij het slopen.

3.4 Verkeer en parkeren

In de nota Parkeernormen van de gemeente Nijkerk wordt aangegeven dat voor een vrijstaande woning in het buitengebied wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Bovendien moet de parkeerbehoefte voor bezoekers van 0,3 parkeerplaats per woning voorzien worden.

Op het erf is voldoende ruimte om aan het parkeren op eigen terrein te kunnen voldoen.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.5 Cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

3.5.1 Archeologie

Op de archeologische waarden- en verwachtingskaart van de van de gemeente Nijkerk heeft het plangebied lage archeologische verwachting. Dit correspondeert met archeologische waarde 7 in het bestemmingsplan buitengebied 2017.

Voor de zone met lage verwachting geldt dat archeologisch onderzoek nodig is in plangebieden waarbij meer dan 10.000 m2 wordt verstoord en dieper dan 40 cm onder het maaiveld wordt gegraven.

Archeologisch onderzoek op basis van de huidige inrichting wordt niet nodig geacht.

Dit laat onverlet dat er onverwacht toch archeologische vondsten kunnen worden gedaan. Wanneer het te verstoren oppervlak toch groter wordt dan 250 m2 of buiten de contouren van de huidige bebouwing komt te liggen, moet het plan opnieuw archeologisch worden beoordeeld.

3.5.2 Cultuurhistorie

De Beleidsnota cultuurhistorie van de gemeente Nijkerk heeft als belangrijkste doel het bieden van een kader waarbinnen het toekomstige cultuurhistorische beleid in de gemeente kan worden uitgezet. Op basis van het hierin uiteengezette beleid zullen meerdere cultuurhistorische projecten kunnen worden opgezet. In de nota worden de ontwikkelingsgeschiedenis en de belangrijkste cultuurhistorische kenmerken en waarden binnen de gemeente beschreven. Hieruit komen de speerpunten voor het cultuurhistorische beleid naar voren.

De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) geeft aan dat het huis gelegen aan de Arkersluisweg 30, in 1938 in gebruik is genomen. De woning op perceel Arkersluisweg 30 te Nijkerk betreft een karakteristiek gebouw, verkleining tot de omvang van voor 1972 is geen probleem vanuit cultuurhistorisch oogpunt.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.6 Kabels en leidingen

In of nabij het plangebied zijn geen relevante kabels of leidingen aanwezig.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de wijzigingsregels

Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 35.8 van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' dient te worden voldaan aan de in de wijzigingsbevoegdheid genoemde wijzigingsregels. Hieronder zijn deze opgenomen en is getoetst of voorliggend plan past binnen deze regels:

• a. het nieuwe bestemmingsvlak met de bestemming "Wonen" kan kleiner zijn dan het bestaande bestemmingsvlak in welk geval de gronden die niet worden gewijzigd in wonen, worden gewijzigd in de naastgelegen bestemming met de daarbij behorende dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen;

Bij de bestemmingswijziging van het plangebied wordt hieraan voldaan.

• b. de totale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 400 m². De overige niet voor bewoning bestemde gebouwen dienen te worden gesloopt;

Door de bestemmingswijziging resteert een oppervlakte van 132 m2 aan bijgebouwen. Overeenkomstig de bestemming Wonen is bij agrarische nevenactiviteiten max. 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan. Daaraan wordt dus voldaan.

De overige oppervlakte aan te slopen gebouwen worden geregistreerd als sloopmeters, die elders kunnen worden ingezet.

• c. elke wijziging dient in elk geval de bedrijfswoning of -woningen te omvatten;

Bij de bestemmingswijzing van het plangebied wordt hieraan voldaan.

• d. het aantal woningen mag niet worden vergroot.

Bij de bestemmingswijziging van het plangebied, worden geen woningen toegevoegd of bijgebouwd. Aan deze regel wordt dan ook voldaan.

Hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een wijzigingsplan deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Dat betekent onder andere dat voor het plangebied de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017’ van toepassing zijn en blijven. Dat betekent ook dat de regels van het wijzigingsplan beperkt kunnen blijven. De regels van het wijzigingsplan zijn als volgt opgebouwd:

• in artikel 1 zijn de noodzakelijke begrippen opgenomen;
• in artikel 2 is het ter zake gestelde in de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing verklaard;
• in artikel 3 is de slotbepaling opgenomen.

Op de verbeelding is voor de bestaande woning, een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' opgenomen, alsmede de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – nevenactiviteiten agrarisch'. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden (1)' is vastgelegd dat per bestemmingsvlak er één woning is toegestaan. De gebiedsaanduidingen en dubbelbestemmingen zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van een anterieure overeenkomst. Daarin zijn o.a. planschade en leges geregeld. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening ligt het ontwerp van het wijzigingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Ingediende zienswijzen op het ontwerp worden door de gemeente beoordeeld en zo nodig meegenomen in het definitief vast te stellen wijzigingsplan.