Buitengebied 2017, 2e wijziging Bunschoterweg 58, Nijkerk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel aan de Bunschoterweg 58 te Nijkerk heeft een verzoek ingediend voor een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van het realiseren van één extra woning op het perceel. Voor het wijzigen van de bestemming en het toevoegen van één extra woning wordt gebruik gemaakt van artikel 35.6 uit bestemmingsplan 'Buitengebied 2017'.

Op 29 juni 2016 heeft het college besloten onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het realiseren van één extra woning op het perceel Bunschoterweg 58.

Het voorliggende wijzigingsplan 'Buitengebied 2017, 2e wijziging Bunschoterweg 58, Nijkerk' gaat nader in op de bestemmingswijziging en het toevoegen van een extra woning, alsmede op de relevante ruimtelijke en milieutechnische aspecten.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Bunschoterweg 58 ligt circa 1,7 km ten westen van de bebouwde kom van Nijkerk. Het plangebied het bouwvlak zoals is opgenomen in 'Bestemmingsplan Buitengebied 2017' met daarop één woning en een aantal schuren. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Overzichtskaart plangebied (rood omlijnd), bron: GoogleMaps

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing, zoals vastgesteld op 30 mei 2017. Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In het plangebied zijn drie verschillende archeologische waarden aanwezig,

Deze zijn aangeduid met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde' 2, 3 en 7. Zie onderstaande afbeelding.

Verduidelijking locaties functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde'

Het plangebied is gelegen in een gebied aangeduid als 'overige zone - veenontginningslandschap', 'overige zone - weidevogelgebied', 'overige zone - groene ontwikkelingszone', 'milieuzone - boringsvrije zone' en 'luchtvaartverkeerzone - toetsingsvlak VDF'.

Het plangebied wordt op circa 70 meter van de weg doorkruist door een waterleiding, aangeduid met de dubbelbestemming 'Leiding - Water'.

In de onderstaande uitsnede van de verbeelding is het plangebied weergegeven.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017, perceel Bunschoterweg 58 (rood omlijnd).

Overeenkomstig met artikel 35.6 uit de planregels zijn Burgemeester en wethouders bevoegd, indien is komen vast te staan dat binnen een bouwvlak geen bedrijf meer is gevestigd, de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch - Paardenhouderij', 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden' en 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden' te wijzigen ten behoeve van de bouw van maximaal twee extra woningen (ten opzichte van het bestaande aantal woningen en/of kleine woningen), met inachtneming van het volgende:

• a. bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw en overkapping per woning worden gebouwd;
• b. indien het nieuwe bestemmingsvlak kleiner is dan het te wijzigen bestemmingsvlak, kan op een deel van de gronden de naastgelegen bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 worden gelegd met daarbij dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen indien en voor zover deze ook op aangrenzende gronden met de bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 liggen;
• c. het terrein dient te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing;
• d. er moet sprake zijn van een clustering van gebouwen, waarbij de vorm van het nieuwe bestemmingsvlak is afgestemd op zowel het omringende landschap als de belangen van derden;
• e. de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• f. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de milieusituatie;
• g. er dient sprake te zijn van hetzij een combinatie van sloop en hergebruik van bestaande gebouwen, hetzij een combinatie van sloop en nieuwbouw, waarbij de te slopen oppervlakte gebouwen wordt bepaald op basis van de staffeling die in de onderstaande tabel is genoemd:

met dien verstande dat:

• 1. van de te slopen oppervlakte minimaal 500 m² gesloopt moet worden op het perceel waarop deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast;
• 2. alle bebouwing dient te worden gesloopt, behoudens de bestaande woning met daarbij behorende bijgebouwen, tenzij het een gebouw(en) betreft welke met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt ingezet voor hergebruik;
• 3. de oppervlakte van gesloopte gebouwen ter plaatse van de aanduidingen 'reconstructiewetzone -extensiveringsgebied' en 'overige zone - gelders natuurnetwerk' voor 125% meetelt in de berekening van de in het kader van deze wijzigingsbevoegdheid in te zetten sloopoppervlakte;
• 4. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
• 5. bij de berekening van de sloopoppervlakte de bestaande woning (inclusief minimaal 70 m² aan bijgebouwen) en de kleine woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – kleine woning' (inclusief minimaal 35 m² aan bijgebouwen) buiten beschouwing wordt gelaten;
• 6. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
• 7. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Nijkerk, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
• 8. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

De realisatie van één extra woning op het perceel is in overeenstemming met bovenstaande regels. In Hoofdstuk 4 wordt dit nader onderbouwd.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• hoofdstuk 2 Planbeschrijving bevat een beschrijving van het plangebied, waarbij zowel de bestaande situatie en de ruimtelijke beschrijving van het plan zijn opgenomen;
• de randvoorwaarden zoals waterhuishouding, milieuaspecten en ecologie zijn beschreven in hoofdstuk 3;
• in hoofdstuk 4 is de toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden opgenomen;
• in hoofdstuk 5 volgt de verklaring van de regels;
• in hoofdstuk 6 komt kort de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Bunschoterweg 58 te Nijkerk. De huidige bestemming is 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden'. Echter zijn de agrarische bedrijfsactiviteiten beëindigd. De bebouwing op het perceel bestaat uit een boerderij en vier bijgebouwen.

Het perceel wordt aan weerszijden deels begrensd door bomenrijen, ook aan de straatzijde zijn bomen aanwezig. Ten zuidoosten van het plangebied is een andere woonlocatie aanwezig. Ten noorden van het plangebied, Bunschoterweg 47b, is een waterwinbedrijf gevestigd en aan de overzijde van de Bunschoterweg is een agrarisch bedrijf gevestigd. Verder is het plangebied omringd door agrarische gronden.

Het plangebied beslaat het noordelijke deel van het perceel zoals aangegeven in paragraaf 1.3. In onderstaande afbeelding is de bestaande situatie schematisch te zien.

Bestaande situatie Bunschoterweg 58

2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan

De bestaande woning wordt in voorliggend plan gehandhaafd. De vier schuren op het perceel worden in het plan gesloopt ten behoeve van de realisatie van één extra woning en twee bijgebouwen. De nieuwe woning wordt dieper op het perceel gerealiseerd, 30 m ten opzichte van de Bunschoterweg. Tussen de clustering van bestaande woning en de nieuwe woning ontstaat zo een voorerf.

Een deel van de begroeiing aan de Bunschoterweg wordt verwijderd en vervangen met minder dichte begroeiing. Zo wordt deels aangesloten op het open karakter van omliggende bebouwing. De bestaande uitweg wordt behouden en op het perceel gesplitst als oprit naar beide woningen.

Inrichtingsplan van het plangebied.

De afwegingen van het inrichtingsplan zijn verwoord in Bijlage 1.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

3.1 Waterhuishouding

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn, zie Bijlage 2.

Beoordeling

Het plangebied heeft aan de straatzijde een overlap met leggerwatergangen met beschermingszones, waardoor in de digitale Watertoets naar voren komt dat er mogelijk primaire waterbelangen worden geraakt. Het voorliggende wijzigingsplan is daarom op 1 november 2017 per mail kortgesloten met het Waterschap.

Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft aangegeven dat het plangebied een A-watergang raakt aan de straatzijde van het perceel. Deze A-watergang loopt via een duiker in de ondergrond en het voorliggende plan brengt daarin geen verandering. Ook zijn er geen verplichtingen voor de A-watergang, anders dan de normale zorgplicht.

Daarnaast zijn er C-watergangen aanwezig op het perceel. Hierover meldt het Waterschap dat de taluds van deze watergangen intact moeten blijven en dat er met inrichting van het rekening gehouden wordt met de toegankelijkheid van de C-wateren voor onderhoud.

Het Waterschap adviseert om een Standaard waterparagraaf op te nemen. Deze is als Bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen.

Conclusie

Waterhuishouding vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2 Milieuaspecten

3.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Tussen milieuhinderlijke en milieugevoelige bestemmingen gelden richtafstanden op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009).

Direct ten noorden van het plangebied ligt een drinkwaterproductiebedrijf. In de VNG-brochure valt deze onder 'waterdistributiebedrijven met een pompvermogen van <1 MegaWatt'. Dit is milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 m voor de waarde geluid. Aan deze afstand wordt voldaan.

Op circa 175 meter ten noordwesten van het plangebied ligt een paardenhouderij. Op basis van artikel 14, lid 2 van de Wet geurhinder en veehouderij moet er, voor de nieuwe en bestaande woning in het plangebied, minimaal 50 m afstand zijn tussen het veebedrijf en de woningen. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan.

Verder zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen (agrarische) bedrijven gevestigd die voor belemmeringen kunnen zorgen. Anderzijds zal de realisatie van één nieuwe woning ook niet voor belemmeringen zorgen voor (agrarische) bedrijven.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De Bunschoterweg (N806) heeft een maximumsnelheid van 60 km/uur, daarom moet in beginsel worden aangetoond dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen voldoet aan de wettelijke grenswaarde van 53 dB. Daarom is op 26 januari 2017 akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4).

In het onderzoek werd geconcludeerd dat, door de nieuwe woning op minimaal 30 meter afstand van de as van de N806 te bouwen, de maximale grenswaarde alleen op de voorgevel overschreden wordt. Deze dient als "dove gevel" uitgevoerd te worden. Voor de zijgevels zijn hogere waarden nodig. De situatie voldoet aan de voorwaarden van het gemeentelijke beleid voor het vaststellen van hogere waarden, zodat het vaststellen van hogere waarden mogelijk is.

De procedure voor het vaststellen van hogere waarden vindt gelijktijdig plaats met de terinzagelegging van het wijzigingsplan.

 PM

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.3 Bodem

Dit wijzigingsplan gaat uit van de sloop van alle bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, en de realisatie van één woning en twee bijgebouwen. Er moet worden aangetoond dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voldoende is voor de realisatie van woningen. Op 28 maart 2017 is heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden, zie Bijlage 5.

Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend onderzoek is nader onderzoek noodzakelijk gebleken om de ernst en spoedeisendheid van de verontreiniging te bepalen. Het aanvullend onderzoek is op 19 mei 2017 uitgevoerd. Na te slaan in Bijlage 6.

Hierin wordt als volgt geadviseerd: "Gezien de huidige voorgenomen plannen (herontwikkeling locatie / nieuwbouw ter plaatse van de huidige schuren) wordt aanbevolen om eerst de aanwezige schuren (met asbestdaken) te slopen voordat overgegaan wordt tot een daadwerkelijke sanering van de bodem. Hiermee wordt voorkomen dat door de (dan) nog aanwezige inspoelzone een nieuwe bodemverontreiniging kan ontstaan."

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan. Initiatiefnemer dient echter wel voldoende maatregelen te treffen in lijn met de onderzoeksresultaten.

3.2.4 Externe veiligheid

Er is in de directe omgeving van het plangebied geen sprake is van risico's vanwege de nabijheid van inrichtingen, vervoer van gevaarlijke stoffen of buisleidingen. De snelweg (A28) en sporen (lijn Amersfoort-Zwolle) voor vervoer van gevaarlijke stoffen bevinden zich op meer dan 1 km afstand van het plangebied.

Circa 2 km ten zuiden van het plangebied loopt een hoofdaardgastransportleiding. Deze heeft ook geen effect op het plangebied.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan

3.2.5 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de sloop van de bestaande bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, en realisatie van één nieuwe woning op het perceel aan de Bunschoterweg 58 te Nijkerk. Het voorgestelde bouwplan kan gezien worden als een 'nibm' project. Daarom hoeft er niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.6 Geurhinder

Het is in principe niet toegestaan nieuwe geurgevoelige objecten te bouwen binnen de geurcontour van een bestaand bedrijf. Bij het bouwen van geurgevoelige objecten moet rekening worden gehouden met geurcontouren van bijvoorbeeld bestaande veehouderijen. Hiervoor bieden het Activiteitenbesluit en de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) een toetsingskader.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de herinrichting van het plangebied aan de Bunschoterweg 58. Het betreft één nieuwe woning en twee bijgebouwen. Dit zijn geurgevoelige objecten.

Zoals benoemd in paragraaf 3.2.1 valt de nieuwbouw onder artikel 14, lid 2 Wet geurhinder en veehouderij, dus wordt het plan qua geur niet beperkt door de paardenhouderij ten noorden van het plangebied. Verder zijn er in de directe omgeving geen bedrijven of activiteiten aanwezig die geurhinder kunnen veroorzaken.

Er kan derhalve sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woning.

Conclusie

Het aspect geur levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.3 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Op 1 februari 2017 is een ecologische quickscan uitgevoerd naar de aanwezige natuurwaarden in het plangebied, zie Bijlage 7. In het plangebied zijn mogelijk jaarrond beschermde nesten van de huismus aanwezig. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van andere soorten is uit te sluiten. In aanvulling op de quickscan is in Bijlage 8 gesteld dat de schuren ongeschikt zijn voor huismus en spreeuw. Wel zijn er nesten aangetroffen van boerenzwaluw. Het is daarom van belang om de betreffende schuur pas na het broedseizoen te slopen.

Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect ecologie levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.4 Verkeer en parkeren

In de nota Parkeernormen van de gemeente Nijkerk wordt aangegeven dat voor een vrijstaande woning in het buitengebied wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Voor elke nieuwe vrijstaande woning moet minimaal 1 netto parkeerplaats op eigen terrein aanwezig zijn. Bovendien moet de parkeerbehoefte voor bezoekers van 0,3 parkeerplaats per woning voorzien worden. Er zal dus minimaal 0,6 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte - of in een openbaar toegankelijk gebied - gerealiseerd moeten worden.

Op de nieuwe erven is voldoende ruimte om het parkeren op eigen terrein te kunnen oplossen.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.5 Cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

3.5.1 Archeologie

Op de archeologische waarden- en verwachtingskaart van de van de gemeente Nijkerk heeft het plangebied drie verschillende verwachtingswaarden, zoals vermeld in paragraaf 1.3.

De huidige woning in de noordoostelijke hoek van het perceel bevindt zich op de rand van een woonterpje met hoge archeologische verwachting (correspondeert met BP Buitengebied 2016 waarde 3).De huidige stallen bevinden zich in een zone met hoge archeologische verwachting (afgedekt) (correspondeert met BP Buitengebied 2016 waarde 2).Het overige van het perceel bevindt zich in een zone met lage archeologische verwachting (afgedekt) (correspondeert met BP Buitengebied 2016 waarde 7).

Voor de zone met lage verwachting (afgedekt) geldt dat archeologisch onderzoek nodig is in plangebieden waarbij meer dan 10.000 m2 terrein 40 cm of dieper onder het maaiveld verstoord wordt.

Voor de zone met hoge verwachting (afgedekt) geldt dat archeologisch onderzoek nodig is in plangebieden waarbij meer dan 250 m2 terrein 40 cm of dieper onder het maaiveld verstoord wordt.

Voor de zone met hoge verwachting (afgedekt, pol) geldt dat archeologisch onderzoek nodig is in plangebieden waarbij meer dan 30 m2 terrein 30 cm of dieper onder het maaiveld verstoord wordt.

In plangebieden waar meerdere verwachtingswaarden voorkomen, moet het geheel volgens de zwaarste verwachting beoordeeld worden. Wegens het zeer lokale karakter van de woonpol en de scherpe begrenzing ervan, acht ik het redelijk dat deze specifieke verwachting afzonderlijk wordt beschouwd en niet maatgevend is voor het gehele gebied.

Gezien het nieuwe bijgebouw voor huidige woning Bunschoterweg 58 in een zone met archeologische lage verwachting wordt gepland, is daarvoor geen archeologisch onderzoek nodig. Voor een eventuele inrit aan de oostzijde van de bestaande woning, is, afhankelijk van de aard van de werkzaamheden, mogelijk archeologisch onderzoek nodig.

Voor wat betreft de nieuwe woning en bijgebouw komt dit volgens de aangeleverde schets in een zone te liggen met hoge archeologische verwachting (afgedekt). Woning en bijgebouw staan echter geprojecteerd ter plaatse van de huidige stallen. De bodem is hier op zijn minst reeds deels verstoord door de aanwezigheid van mestkelders onder een deel van de schuren. Verwachting is enerzijds dat het te verstoren oppervlak voor de bouw van woning en bijgebouw minder dan 250 m2 zal zijn (uitgaande van een bijgebouw van 70 m2), anderzijds dat een groot deel van de beoogde locatie al verstoord is.

Archeologisch onderzoek op basis van de huidige inrichting wordt niet nodig geacht.

Dit laat onverlet dat er onverwacht toch archeologische vondsten kunnen worden gedaan. Wanneer het te verstoren oppervlak toch groter wordt dan 250 m2 of buiten de contouren van de huidige bebouwing komt te liggen, moet het plan opnieuw archeologisch worden beoordeeld.

3.5.2 Cultuurhistorie

De Beleidsnota cultuurhistorie van de gemeente Nijkerk heeft als belangrijkste doel het bieden van een kader waarbinnen het toekomstige cultuurhistorische beleid in de gemeente kan worden uitgezet. Op basis van het hierin uiteengezette beleid zullen meerdere cultuurhistorische projecten kunnen worden opgezet. In de nota worden de ontwikkelingsgeschiedenis en de belangrijkste cultuurhistorische kenmerken en waarden binnen de gemeente beschreven. Hieruit komen de speerpunten voor het cultuurhistorische beleid naar voren.

Bunschoterweg 58 ligt in het slagenlandschap van De Veenhuis. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) geeft aan dat het huis in 1910 in gebruik is genomen. Er is geen bouwvergunning bewaard gebleven, maar het jaartal stemt overeen met het verschijnen met van bebouwing op de topografische kaart. Voordien was er ter plaatse geen bebouwing, hier zijn althans geen schriftelijke of cartografische bewijzen van.

De situatie rond 1970 en in 2015 met de historische kavelgrenzen.

De historische kavelgrenzen gaan minstens terug tot 1832 (kadastraal minuutplan).

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt zorgen deze kavelgrenzen voor de leesbaarheid van het middeleeuwse ontginningslandschap. Ter plaatse van Bunschoterweg 58 is dat de perceelscheidingen met Bunschoterweg 56 en met de agrarische kavel ten westen van Bunschoterweg 58.

Kavelgrens met Bunschoterweg 56

Het karakter van de kavelscheiding met Bunschoterweg 56 is al niet meer oorspronkelijk, de sloot die daar tot aan de Bunschoterweg gelopen heeft is gedempt. Wel heeft de kavelscheiding nog een groen karakter.

Geadviseerd wordt het groene karakter te behouden en bij voorkeur te versterken. Het aanleggen van een inrit zal hier niet aan bijdragen. Geadviseerd wordt de inritten van Bunschoterweg 58 en de nieuwe woning te combineren tussen de oude en de nieuwe woning in.

Kavelgrens met agrarisch perceel aan de westzijde

Voor wat betreft de grensscheiding met het agrarische perceel ten westen van Bunschoterweg 58 wordt geadviseerd de kavelscheiding een groen karakter te laten behouden en geen bebouwing toe te staan binnen 5 m uit de kruin van de kavelsloot.

Scheiding tussen erf oude woning en erf nieuwe woning

De gewenste groene scheiding tussen oude en nieuwe woning heeft cultuurhistorisch gezien geen toegevoegde waarde. Het is niet wenselijk dat een quasi-historische situatie ontstaat.

Geadviseerd wordt de grens tussen oude en nieuwe woning geen al te strak karakter te geven maar voor een wat lossere invulling te kiezen omdat het geen historische grens betreft.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.6 Kabels en leidingen

Ten zuiden van het plangebied is een waterleiding gelegen. De bouw van de extra woning en bijgebouwen heeft geen invloed op het functioneren van de waterleiding.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de wijzigingsregels

Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 35.6 van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017' dient te worden voldaan aan de in de wijzigingsbevoegdheid genoemde wijzigingsregels. Hieronder zijn deze opgenomen en is getoetst of voorliggend plan past binnen deze regels:

• a. bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw en overkapping per woning worden gebouwd;

Bij de herinrichting van het plangebied wordt één bijgebouw per woning gerealiseerd. In Bijlage 1 zijn deze aangegeven.

• b. indien het nieuwe bestemmingsvlak kleiner is dan het te wijzigen bestemmingsvlak, kan op een deel van de gronden de naastgelegen bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 worden gelegd met daarbij dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen indien en voor zover deze ook op aangrenzende gronden met de bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 liggen;

• c. het terrein dient te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing;

Het erfinrichtingsplan in Bijlage 1 is door de gemeente getoetst aan landschappelijke en stedenbouwkundige voorwaarden. Er is dus sprake van een goede landschappelijke inpassing.

• d. er moet sprake zijn van een clustering van gebouwen, waarbij de vorm van het nieuwe bestemmingsvlak is afgestemd op zowel het omringende landschap als de belangen van derden;

Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan wordt de bebouwing geclusterd gerealiseerd rondom een erf.

• e. de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;

Het wijzigingsplan gaat om de toevoeging van één extra woning op het perceel ten opzichte van meerderen bestaande gebouwen. In Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden is aangetoond dat de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden, bijvoorbeeld in het kader van bedrijven en milieuzonering, niet onevenredig worden geschaad.

• f. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de milieusituatie;

In paragraaf 3.2 zijn de effecten van het wijzigingsplan getoetst aan wettelijke grenswaarden van verschillende milieuaspecten.

• g. er dient sprake te zijn van hetzij een combinatie van sloop en hergebruik van bestaande gebouwen, hetzij een combinatie van sloop en nieuwbouw, waarbij de te slopen oppervlakte gebouwen wordt bepaald op basis van de staffeling die in de onderstaande tabel is genoemd:

met dien verstande dat:

• 1. van de te slopen oppervlakte minimaal 500 m² gesloopt moet worden op het perceel waarop deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast;
• 2. alle bebouwing dient te worden gesloopt, behoudens de bestaande woning met daarbij behorende bijgebouwen, tenzij het een gebouw(en) betreft welke met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt ingezet voor hergebruik;
• 3. de oppervlakte van gesloopte gebouwen ter plaatse van de aanduidingen 'reconstructiewetzone -extensiveringsgebied' en 'overige zone - gelders natuurnetwerk' voor 125% meetelt in de berekening van de in het kader van deze wijzigingsbevoegdheid in te zetten sloopoppervlakte;
• 4. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
• 5. bij de berekening van de sloopoppervlakte de bestaande woning (inclusief minimaal 70 m² aan bijgebouwen) en de kleine woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – kleine woning' (inclusief minimaal 35 m² aan bijgebouwen) buiten beschouwing wordt gelaten;
• 6. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
• 7. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Nijkerk, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
• 8. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op sloop en nieuwbouw. In Bijlage 1 is een overzicht van de bestaande bebouwing die gesloopt wordt ten behoeve van het plan. De sloop betreft alle bestaande bebouwing op het perceel, met uitzondering van de bestaande woning. Dus worden de sloopmogelijkheden volledig benut.

Dit resulteert in 1.005 m2 sloopmeters, waarmee wordt voldaan aan de waarden in bovenstaande tabel.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen, voor het toevoegen van één extra woning, voldoet aan de wijzigingsregels van artikel 35.6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017'.

Hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een wijzigingsplan deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Dat betekent onder andere dat voor het plangebied de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017’ van toepassing zijn en blijven. Dat betekent ook dat de regels van het wijzigingsplan beperkt kunnen blijven. De regels van het wijzigingsplan zijn als volgt opgebouwd:

• in artikel 1 zijn de noodzakelijke begrippen opgenomen;
• in artikel 2 is het ter zake gestelde in de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing verklaard;
• in aanvulling op de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat op het erf dient te worden gesloopt en het erf dient te worden ingericht overeenkomstig het erfinrichtingsplan.
• in artikel 3 is de slotbepaling opgenomen.

Op de verbeelding is voor zowel de bestaande woning, als de nieuw te bouwen woning een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' opgenomen. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden (1)' is vastgelegd dat per bestemmingsvlak er één woning is toegestaan. Het meest zuidelijke gedeelte van het voormalige agrarische bouwvlak heeft de agrarische bestemming behouden (de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke en natuurwaarden').

Daarnaast zijn de gronden voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', met drie verschillende regimes door de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - ..'. Ook komen er verschillende gebiedsaanduidingen in het plangebied voor, die de kwaliteiten van landschap en natuur waarborgen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van een anterieure overeenkomst. Daarin zijn o.a. planschade en leges geegeld. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening ligt het ontwerp van het wijzigingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage. Ingediende zienswijzen op het ontwerp worden door de gemeente beoordeeld en zo nodig meegenomen in het definitief vast te stellen wijzigingsplan.