Buitengebied 2017, 1e wijziging Veenwal 8 Hoevelaken

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel aan Veenwal 8 te Hoevelaken heeft een verzoek ingediend voor een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van het realiseren van één extra woning op het perceel. Voor het toevoegen van één extra woning wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid (artikel 22.6) in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017'.

Op 30 maart 2016 heeft het college besloten onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het realiseren van één extra woning op het perceel Veenwal 8 te Hoevelaken.

Het voorliggende plan 'Buitengebied 2017, 1e wijziging Veenwal 8 Hoevelaken' gaat nader in op de wijzigingsbevoegdheid, alsmede op de relevante ruimtelijke en milieutechnische aspecten.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Veenwal 8 ligt circa 3 km ten zuiden van de bebouwde kom van Nijkerk, ten noorden van Hoevelaken. Het plangebied omvat het huidige bestemmingsvlak 'Wonen' met daarop een vervallen boerderij en enkele bijgebouwen. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Overzichtskaart plangebied (rood omlijnd), bron: GoogleMaps

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing, zoals vastgesteld op 30 mei 2017. Het plangebied heeft de bestemming 'Wonen' met een maximaal 1 wooneenheid. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', dit is verder gespecificeerd in de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 4'. Het plangebied is gelegen in een gebied aangeduid als 'overige zone - veenontginningslandschap'.

Het zuidelijke deel van het plangebied, grenzend aan de Veenwal, heeft een dubbelbestemming 'Leiding - Gas'.

In de onderstaande uitsnede van de verbeelding is het plangebied weergegeven.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017, perceel Veenwal 8 (rood omlijnd).

Overeenkomstig artikel 22.6 van de planregels zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de bouw van maximaal twee extra woningen (ten opzichte van het bestaande aantal woningen en/of kleine woningen), met inachtneming van het volgende:

• bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw en overkapping per woning worden gebouwd;
• indien het nieuwe bestemmingsvlak kleiner is dan het te wijzigen bestemmingsvlak, kan op een deel van de gronden de naastgelegen bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 worden gelegd met daarbij dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen indien en voor zover deze ook op aangrenzende gronden met de bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 liggen;
• het terrein dient te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing;
• er moet sprake zijn van een clustering van gebouwen, waarbij de vorm van het nieuwe bestemmingsvlak is afgestemd op zowel het omringende landschap als de belangen van derden;
• de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
• er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de milieusituatie;
• er dient sprake te zijn van hetzij een combinatie van sloop en hergebruik van bestaande gebouwen, hetzij een combinatie van sloop en nieuwbouw, waarbij de te slopen oppervlakte gebouwen wordt bepaald op basis van de staffeling die in de onderstaande tabel is genoemd:

met dien verstande dat:

• 1. van de te slopen oppervlakte minimaal 500 m² gesloopt moet worden op het perceel waarop deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast;
• 2. alle bebouwing dient te worden gesloopt, behoudens de bestaande woning met daarbij behorende bijgebouwen, tenzij het een gebouw(en) betreft welke met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt ingezet voor hergebruik;
• 3. de oppervlakte van gesloopte gebouwen ter plaatse van de aanduidingen 'reconstructiewetzone -extensiveringsgebied' en 'overige zone - gelders natuurnetwerk' voor 125% meetelt in de berekening van de in het kader van deze wijzigingsbevoegdheid in te zetten sloopoppervlakte;
• 4. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
• 5. bij de berekening van de sloopoppervlakte de bestaande woning (inclusief minimaal 70 m² aan bijgebouwen) en de kleine woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – kleine woning' (inclusief minimaal 35 m² aan bijgebouwen) buiten beschouwing wordt gelaten;
• 6. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
• 7. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Nijkerk, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
• 8. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

De realisatie van één extra woning op het perceel is in overeenstemming met bovenstaande regels. In hoofdstuk 3.5 wordt dit nader onderbouwd.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• hoofdstuk 2 Planbeschrijving bevat een beschrijving van het plangebied, waarbij zowel de bestaande situatie en de ruimtelijke beschrijving van het plan zijn opgenomen;
• de randvoorwaarden zoals waterhuishouding, milieuaspecten en ecologie zijn beschreven in hoofdstuk 3;
• in hoofdstuk 4 is de toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden opgenomen;
• in hoofdstuk 5 volgt de verklaring van de regels;
• in hoofdstuk 6 komt kort de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Veenwal 8 te Hoevelaken. Het perceel wordt gebruikt om te wonen en ligt in een ontgonnen veengebied. De bebouwing op het perceel bestaat uit een boerderij en zeven bijgebouwen, waarvan het merendeel in het verleden als veeschuur is gebruikt.

Het perceel wordt in het westen begrensd door een hobbyerf en een maisakker, in het noorden grasland, in het oosten grasland en volkstuinen en in het zuiden door de Veenwal. Het plangebied beslaat het zuidelijke deel van het perceel zoals aangegeven in paragraaf 1.3.

Perceel Veenwal 8, Hoevelaken

2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan

De aanwezige bebouwing op het perceel aan de Veenwal 8 binnen het bestemmingsvlak 'Wonen' voldoet niet aan de woon- en gebruikseisen van deze tijd. Deze bebouwing heeft ook geen architectonisch waarde en zal worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. Uitzondering hierop is de bestaande woning. Hiervan wordt verwacht dat deze op termijn vervangen wordt.

De nieuwbouw bestaat uit één woning en twee bijgebouwen. De woningen worden geclusterd gerealiseerd rondom een boerenerf midden in het bestemmingsvlak 'Wonen'. Een steeg zal het boerenerf verbinden met de Veenwal.

De achtergronden van deze keuze zijn verwoord in Bijlage 1 Plananalyse.

Schetsmatige indeling van het plangebied

Nieuwbouw en te slopen bebouwing

Ter verbetering van de landschappelijke kwaliteit voorziet voorliggend plan in het herstel van de herkenbaarheid van het slagenlandschap. De slagen in het landschap worden in het plan begrenst door elzensingels in lijn met het oorspronkelijke verkavelingsprincipe. De erfinrichting wordt in bovenstaande afbeelding schetsmatig weergegeven, de erfinrichting is detail uitgewerkt in Bijlage 2.

Het huidige bestemmingsvlak 'Wonen' wordt bij wijziging verkleind. Het noordelijke deel, waarvan de bestemming 'Wonen' vervalt, zal conform artikel 22.6.1 onder b worden bestemd als 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden'.

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden

3.1 Waterhuishouding

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn, zie Bijlage 3 Digitale watertoets.

Beoordeling

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat het plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het plan een positief wateradvies gegeven.

3.2 Milieuaspecten

3.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Tussen milieuhinderlijke en milieugevoelige bestemmingen gelden richtafstanden op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009). Op circa 90 meter afstand van het plangebied is aan de Kerkepad 3 een veldsportcomplex gevestigd. De te hanteren richtafstand ten aanzien van het complex is 50 meter bij het omgevingstype rustige woonwijk. Aan de richtafstand wordt ten opzichte van het bestemmingsvlak voldaan.

Verder zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen (agrarische) bedrijven gevestigd die voor belemmeringen kunnen zorgen. Anderzijds zal de realisatie van één nieuwe woning ook niet voor belemmeringen zorgen voor (agrarische) bedrijven.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.2 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai. Dit geldt alleen voor (geplande) geluidsgevoelige bestemmingen die binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein liggen. In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De Veenwal heeft een maximumsnelheid van 50 km/uur, daarom moet in beginsel worden aangetoond dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen voldoet aan de wettelijke grenswaarde van 53 dB. De verkeersintensiteit op de Veenwal is echter dermate laag, dat in redelijkheid kan worden aangenomen dat de wettelijke grenswaarde niet zal worden overschreden. Daarbij komt dat de woningen op enige afstand tot de weg worden gesitueerd.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.3 Bodem

Dit wijzigingsplan gaat uit van de sloop van alle bebouwing op in het plangebied en de realisatie van twee woningen. Er moet worden aangetoond dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voldoende is voor de realisatie van woningen. Op 17 juni 2016 is heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden, zie Bijlage 5.

In het verkennend bodemonderzoek zijn geen verontreinigingen boven de interventiewaarde aangetroffen, echter kunnen deze op basis van het verkennend onderzoek nog niet worden uitgesloten. Er is een matige verhoging met PAK aangetroffen en asbest in een gehalte boven het criterium voor nader onderzoek (NEN 5707; 2015). Daarom wordt gesteld dat nader onderzoek nodig is naar de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Dit onderzoek wordt uitgevoerd na sanering van het groen op locatie.

Conclusie

Nader onderzoek brengt meer gegevens over de bodemkwaliteit en mogelijke maatregelen die getroffen moeten worden. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.4 Externe veiligheid

Uit de digitale risicokaart blijkt dat ten zuiden van het plangebied een aardgasleiding loopt met een maximale werkdruk van 40 bar. De risicocontour van de aardgasleiding reikt niet verder in het plangebied.

Verder is er in de directe omgeving van het plangebied geen sprake is van risico's vanwege de nabijheid van inrichtingen, vervoer van gevaarlijke stoffen of buisleidingen. De snelwegen voor vervoer van gevaarlijke stoffen bevinden zich op meer dan 1 km afstand van het plangebied.

Onderstaande afbeelding geeft de digitale risicokaart voor het plangebied en omgeving weer.

Uitsnede risicokaart Veenwal 8 te Hoevelaken (groen omlijnd).

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.5 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de sloop van de bestaande bebouwing, met uitzondering van de bestaande woning, en realisatie van één nieuwe woning op het perceel aan de Veenwal 8. Het voorgestelde bouwplan kan gezien worden als een 'nibm' project. Daarom hoeft er niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.2.6 Geurhinder

Het is in principe niet toegestaan nieuwe geurgevoelige objecten te bouwen binnen de geurcontour van een bestaand bedrijf. Bij het bouwen van geurgevoelige objecten moet rekening worden gehouden met geurcontouren van bijvoorbeeld bestaande veehouderijen. Hiervoor bieden het Activiteitenbesluit en de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) een toetsingskader.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de herinrichting van het plangebied aan de Veenwal 8. Het betreft één nieuwe woning en twee bijgebouwen. Dit zijn geurgevoelige objecten. Echter zijn er in de directe omgeving geen bedrijven of activiteiten aanwezig die geurhinder kunnen veroorzaken. Er kan derhalve sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen.

Conclusie

Het aspect geur levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.3 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Op 6 februari 2017 is een ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de aanwezige natuurwaarden in het plangebied, zie Bijlage 7 Ecologische quick scan. Het plangebied ligt op grote afstand van Natura 2000-gebieden en het Gelders Natuur Netwerk (GNN). Mogelijk negatieve effecten op de waarden hiervan zijn daarom niet aan de orde.

Tijdens het verkennend onderzoek zijn sporen aangetroffen van de kerkuil. In het voorjaar van 2017 is daarom aanvullend onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 8 Aanvullend onderzoek kerkuilen.

Op basis van het aanvullend onderzoek kan geconcludeerd worden dat er in het plangebied geen vaste verblijfplaatsen van kerkuilen aanwezig zijn. Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect ecologie levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.4 Verkeer en parkeren

In de nota Parkeernormen van de gemeente Nijkerk wordt aangegeven dat voor een vrijstaande woning in het buitengebied wordt uitgegaan van 2,2 parkeerplaatsen per woning. Voor elke nieuwe vrijstaande woning moet minimaal 1 netto parkeerplaats op eigen terrein aanwezig zijn. Bovendien moet de parkeerbehoefte voor bezoekers van 0,3 parkeerplaats per woning voorzien worden. Er zal dus minimaal 0,6 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte - of in een openbaar toegankelijk gebied - gerealiseerd moeten worden.

Op de nieuwe erven is voldoende ruimte om het parkeren op eigen terrein te kunnen oplossen.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren levert geen belemmering op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.5 Cultuurhistorie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

3.5.1 Archeologie

Op de archeologische waarden- en verwachtingskaart van de van de gemeente Nijkerk heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting. Voor een bodemverstoring groter dan 250 m2 en dieper dan 30 cm onder het maaiveld is een archeologisch onderzoek vereist. In januari 2017 is dit onderzoek uitgevoerd op locatie Veenwal 8 te Hoevelaken, zie Bijlage 4.

Op basis van het onderzoek wordt geadviseerd het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen.

3.5.2 Cultuurhistorie

De Beleidsnota cultuurhistorie van de gemeente Nijkerk heeft als belangrijkste doel het bieden van een kader waarbinnen het toekomstige cultuurhistorische beleid in de gemeente kan worden uitgezet. Op basis van het hierin uiteengezette beleid zullen meerdere cultuurhistorische projecten kunnen worden opgezet. In de nota worden de ontwikkelingsgeschiedenis en de belangrijkste cultuurhistorische kenmerken en waarden binnen de gemeente beschreven. Hieruit komen de speerpunten voor het cultuurhistorische beleid naar voren. Deze speerpunten hebben geen betrekking op het voorliggende plangebied.

Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

3.6 Kabels en leidingen

Langs de Veenwal is een gasleiding gelegen. De bouw van de extra woning heeft geen invloed op het functioneren van de gasleiding.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de wijzigingsregels

Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 22.6 van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Nijkerk 2017' dient te worden voldaan aan de in de wijzigingsbevoegdheid genoemde wijzigingsregels. Hieronder zijn deze opgenomen en is getoetst of voorliggend plan past binnen deze regels:

• a. bij het nieuw te bouwen woongebouw mag maximaal 70 m² bijgebouw en overkapping per woning worden gebouwd;

Bij de herinrichting van het plangebied wordt één bijgebouw per woning gerealiseerd. In het Bijlage 2 is aangegeven waar deze gerealiseerd mogen worden.

• b. indien het nieuwe bestemmingsvlak kleiner is dan het te wijzigen bestemmingsvlak, kan op een deel van de gronden de naastgelegen bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 worden gelegd met daarbij dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen indien en voor zover deze ook op aangrenzende gronden met de bestemming als bedoeld in de artikelen 3, 6 en 7 liggen;

Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan zullen de overige gronden de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden' krijgen.

• c. het terrein dient te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing;

Het erfinrichtingsplan in Bijlage 2 is door de gemeente getoetst aan landschappelijke en stedenbouwkundige voorwaarden. Er is dus sprake van een goede landschappelijke inpassing.

• d. er moet sprake zijn van een clustering van gebouwen, waarbij de vorm van het nieuwe bestemmingsvlak is afgestemd op zowel het omringende landschap als de belangen van derden;

Zoals toegelicht in paragraaf 2.2 Ruimtelijke beschrijving van het plan wordt de bebouwing geclusterd gerealiseerd rondom een boerenerf.

• e. de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;

Het wijzigingsplan gaat om de toevoeging van één extra woning op het perceel ten opzichte van meerderen bestaande gebouwen. In Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden is aangetoond dat de belangen van gebruikers en/of eigenaren van nabijgelegen gronden, bijvoorbeeld in het kader van bedrijven en milieuzonering, niet onevenredig worden geschaad.

• f. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de milieusituatie;

In paragraaf 3.2 zijn de effecten van het wijzigingsplan getoetst aan wettelijke grenswaarden van verschillende milieuaspecten.

• g. er dient sprake te zijn van hetzij een combinatie van sloop en hergebruik van bestaande gebouwen, hetzij een combinatie van sloop en nieuwbouw, waarbij de te slopen oppervlakte gebouwen wordt bepaald op basis van de staffeling die in de onderstaande tabel is genoemd:

met dien verstande dat:

• 1. van de te slopen oppervlakte minimaal 500 m² gesloopt moet worden op het perceel waarop deze wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast;
• 2. alle bebouwing dient te worden gesloopt, behoudens de bestaande woning met daarbij behorende bijgebouwen, tenzij het een gebouw(en) betreft welke met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid wordt ingezet voor hergebruik;
• 3. de oppervlakte van gesloopte gebouwen ter plaatse van de aanduidingen 'reconstructiewetzone -extensiveringsgebied' en 'overige zone - gelders natuurnetwerk' voor 125% meetelt in de berekening van de in het kader van deze wijzigingsbevoegdheid in te zetten sloopoppervlakte;
• 4. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
• 5. bij de berekening van de sloopoppervlakte de bestaande woning (inclusief minimaal 70 m² aan bijgebouwen) en de kleine woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – kleine woning' (inclusief minimaal 35 m² aan bijgebouwen) buiten beschouwing wordt gelaten;
• 6. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
• 7. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Nijkerk, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
• 8. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op sloop en nieuwbouw. In Bijlage 9 is een overzicht van de bestaande bebouwing die gesloopt wordt ten behoeve van het plan. De sloop betreft alle bestaande bebouwing op het perceel, met uitzondering van de bestaande woning. Dus worden de sloopmogelijkheden volledig benut.

Dit resulteert in 842 m2 sloopmeters, waarmee nog niet wordt voldaan aan de waarden in bovenstaande tabel. Daarom wordt gebruik gemaakt van een regeling (benoemd onder 7.) waarbij de overige sloopmeters van een ander perceel zijn ingezet. De hiervoor benodigde 158 m2 sloopmeters zijn aangekocht. Hiermee wordt voldaan aan de minimaal te slopen oppervlakte gebouwen waarvoor één woning met een inhoud van maximaal 600 m3 toegevoegd mag worden.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het planvoornemen, voor het toevoegen van één extra woning, voldoet aan de wijzigingsregels van artikel 22.6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017'.

Hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een wijzigingsplan deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Dat betekent onder andere dat voor het plangebied de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017’ van toepassing zijn en blijven. Dat betekent ook dat de regels van het wijzigingsplan beperkt kunnen blijven. De regels van het wijzigingsplan zijn als volgt opgebouwd:

• in artikel 1 zijn de noodzakelijke begrippen opgenomen;
• in artikel 2 is het ter zake gestelde in de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Nijkerk 2017' van toepassing verklaard;
• in aanvulling op de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat het erf dient te worden ingericht overeenkomstig het erfinrichtingsplan.
• in artikel 3 is de slotbepaling opgenomen.

Op de verbeelding komt de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden (1)' voor en de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden'. Daarnaast zijn de gronden voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - 4' en gebiedsaanduiding 'overige zone - veenontginningslandschap'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is er een grondslag voor het vaststellen van een exploitatieplan of het anderszins verhalen van kosten van de grondexploitatie. De plankosten zijn verhaald op de initiatiefnemer in de vorm van een anterieure overeenkomst. Daarin zijn o.a. planschade en leges geregeld. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Daarnaast zijn de onderzoeken door de initiatiefnemer zelf betaald.

Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

6.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Conform de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het wijzigingsplan van 9 november 2017 tot en met 20 december 2017 voor een ieder ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend over het ontwerpplan. Van de zienswijze is een puntsgewijze samenvatting gemaakt en beantwoord in de Notitie Zienswijzen, na te lezen in Bijlage 10.