Het Baken, Nijkerk

Toelichting

 

hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Nijkerk is voornemens medewerking te verlenen aan een herontwikkeling op het terrein van basisschool Het Baken aan de Venestraat 29 in Nijkerk. De beoogde herontwikkeling voorziet in de sloop en nieuwbouw van basisschool Het Baken in samenhang met de realisatie van  maximaal 21 appartementen in hetzelfde gebouw. Om deze ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening voorbereid.

 

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan ligt in de directe nabijheid van de binnenstad van Nijkerk. De locatie ligt in de hoek van de Venestraat, de Groenestraat en de Torenstraat. Direct ten noorden van het plangebied ligt een woonzorgcentrum. De volgende afbeeldingen tonen de globale ligging en de begrenzing van het plangebied. 

Globale ligging plangebied

 

Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt grotendeels binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Nijkerk 1'. Dit bestemmingsplan is op 28 juni 2012 vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk. Daarnaast ligt een klein gedeelte van het plangebied binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Nijkerk Binnenstad 1999'. Dit bestemmingsplan is op 30 september 1999 vastgesteld door de raad van gemeente Nijkerk en op 14 maart 2000 goedgekeurd door Gedeputeerde staten van de provincie Gelderland. De volgende afbeelding toont fragmenten van de verbeeldingen van de geldende bestemmingsplannen.

 

Verbeelding geldende bestemmingsplannen Nijkerk 1 (links) en bestemmingsplan  Binnenstad 1999 (rechts)

   

Daarnaast ligt het gehele plangebied binnen de plangrenzen van het, in procedure zijnde, bestemmingsplan 'Nijkerk Binnenstad'. Dit bestemmingsplan heeft tot en met 23 april 2014 ter inzage gelegen. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan.

 

Verbeelding ontwerpbestemmingsplan Nijkerk Binnenstad

 

Binnen deze bestemmingen is de voorgenomen herontwikkeling niet mogelijk. Dit komt vanwege een afwijkend bouwvlak, bouwhoogte en gebruik. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken wordt voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Voorliggende toelichting van het bestemmingsplan 'Het Baken, Nijkerk' bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. Hoofdstuk 4 gaat in op de haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens ingegaan op de opzet van het plan en de wijze van bestemmen. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij onder andere de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten worden opgenomen.

hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Katholieke basisschool het Baken is een eigentijdse school in Nijkerk met ongeveer 150 leerlingen. De school is onderdeel van de stichting KPOA in Amersfoort. De huidige school bestaat uit een eenlaags pand met een schoolplein.

 

Basisschool het Baken

2.2 Toekomstige situatie

De beoogde herontwikkeling voorziet in de sloop en nieuwbouw van basisschool Het Baken in samenhang met de realisatie van maximaal 21 appartementen en een kinderopvang in hetzelfde gebouw. De bestaande bebouwing in de omgeving vormt het referentiepunt voor het nieuwe ontwerp.  

Op de begane grond komt, zo is voorzien, de basisschool en de kinderopvang. De indeling van de school is in overleg met Het Baken ontworpen om het pand zo goed mogelijk op de onderwijsvorm aan te laten sluiten. In totaal worden er maximaal 21 appartementen gerealiseerd, mogelijk wordt één appartement op de begane grond gesitueerd.

 

Ruimtelijke plan beoogde situatie

 

Impressie nieuwbouw

hoofdstuk 3 Beleidskader

  

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is in het voorjaar van 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.

 

De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het 'decentraal, tenzij..' principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien: een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan; een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

 

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio's en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

 

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

 

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.

 

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied, waarin een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Derhalve is het plan getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking:

1. In september 2012 is er door de gemeente Nijkerk de Woonvisie opgesteld. Hierin is onderzoek gedaan naar de woonbehoefde voor de komende twintig jaar. De woonvisie stelt dat de komende twintig jaar het aantal inwoners blijft groeien en er gezinsverdunning op treed.
2. Het plangebied is gelegen in binnenstedelijk gebied. De bestaande bebouwing is verouderd en biedt onvoldoende mogelijkheden en kwaliteit om hergebruikt te worden. Derhalve zal er nieuwbouw gerealiseerd worden.
3. Met het ruimtelijk plan wordt aansluiting gezocht op het bestaande straatbeeld en het wensbeeld uit de Ontwikkelingsvisie Torenstraat Vrijheidslaan. De karakteristieke panden uit de omliggende straten zijn hier leidend voor. Daarnaast is er gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid voor de school en de appartementen. In paragraaf 4.4 wordt dit nader onderbouwd.

Gezien het bovenstaande voldoet de beoogde ontwikkeling aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Derhalve vormt dit onderdeel van het rijksbeleid geen belemmering op de beoogde ontwikkeling. Ook overig rijksbeleid is niet in het geding.  

 

Waterbeleid

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt.

 

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. 

 

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

In de waterparagraaf van voorliggend bestemmingsplan (toelichting paragraaf 4.1) wordt op het aspect water nader ingegaan.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Gelderland. De Gelderse omgevingsvisie is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies. Om flexibeler in te spelen op de veranderende behoeften en de regionale verschillen is de omgevingsvisie via cocreatie tot stand

gekomen.

 

De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

1. een duurzame economische structuur;
2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Vanuit de invalshoeken Dynamisch, Divers en Mooi Gelderland zijn ambities opgenomen om de doelen in de praktijk waar te maken. De strategie van de provincie om deze doelen te bereiken wordt gevoed door het besef dat stad en land elkaar nodig hebben. De provincie gaat daarom voor:

• sterke steden, van belang voor toekomstige aantrekkingskracht, waar kennis zich samenbalt en waar  veel jongeren naar toe trekken, waar ook nu al de meeste mensen wonen en werken;
• een vitaal platteland, waar mensen inspelen op grote veranderingen, waar inwoners zich actief inzetten voor hun gezamenlijke toekomst, een platteland met een eigen economische kracht en een grote natuurlijke en landschappelijke waarde, waar kwaliteit en vitaliteit samen op gaan.

In de omgevingsvisie wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Kwalitatief goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw en prioritering bij overcapaciteit in landelijk en stedelijk gebied zijn belangrijk. De provincie wil en durft te variëren in het maken van de goede keuzes. Soms is een toevoeging aan het landelijk gebied een plus die gewenst is. Dit kan zijn op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie, mobiliteit etc. Het uitgangspunt is wel dat grote ontwikkelingen in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden. De ladder kent zes treden:

1. Voorziet de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (= initiatief) in een actuele lokale of regionale behoefte en hoe verhoudt het initiatief zich met beleidskaders en -programma's? 
2. Kan de aangetoonde behoefte in redelijkheid binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen door hergebruik dan wel transformatie van gebouwen?
3. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door benutten van beschikbare gronden binnen het stedelijk gebied, rekening houdend met o.a. stedenbouwkundige, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten?
4. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door hergebruik of transformatie van gebouwen buiten het stedelijk gebied en zijn deze locaties passend ontsloten? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
5. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
6. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die niet aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.

Voorliggend project betreft een stedelijk inbreidingsproject. De binnenstedelijke ligging van de planlocatie is in lijn met het gestelde in de op handen zijnde omgevingsvisie. De Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking kan als volgt worden beantwoord:

 

Conform de provinciale woonvisie voorziet de ontwikkeling in een actuele, lokale behoefte. Eerder is de nieuwe gemeentelijke woonvisie vastgesteld. Zowel deze visie als de provinciale woonvisie geven inzicht in de actuele behoefte. Gelijk als in de provinciale woonvisie wordt in de gemeentelijke woonvisie de behoefte voor woningen gesignaleerd. Voorliggende ontwikkeling gaat uit woningen in het goedkope segment. Daarmee past de ontwikkeling bij de actuele behoefte. Blijkens de voorliggende toelichting is het planinitiatief passend binnen de geldende beleidskaders.

 

De aangetoonde behoefte wordt binnenstedelijk opgevangen. Hergebruik is niet doelmatig en leidt niet tot het gewenste programma en voldoet ook niet aan het programma van eisen zoals dit geldt voor de school en woningbouw. Gelet hierop is het wenselijk de bestaande bebouwing te saneren en fucntionele nieuwbouw te plegen.

 

Het is mogelijk de behoefte op te vangen op de planlocatie. Uit de plantoelichting en de gebiedsvisie blijkt dat de bebouwing en het beoogde gebruik inpasbaar is in de directe omgeving.

 

Bovenstaand is de Gelderse ladder beantwoord en vormt de omgevingsvisie geen belemmering bij de beoogde ontwikkeling.

 

Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 is de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Gelderland. De omgevingsverordening is een uitwerking van de omgevingsvisie. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen hiervan of gebiedsgerichte thema's. De onderwerpen die in de verordening aan de orde komen en waarvoor regels opgenomen zijn, zijn: wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap, energie, gebruik gesloten stortplaatsen, grondwaterbescherming met het oog op de waterwinning, bodem, geluidhinder, vaarwegen, regionaal waterplan, handelingen in watersystemen,

wegen, vervoer gevaarlijke stoffen en luchtvaart.

 

In artikel 2.2.1.1 van de omgevingsverordening wordt gesteld dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. In het vervolg van deze paragraaf, onder het kopje Woonvisie Gelderland, wordt hier nader op ingegaan.

            

Woonvisie Gelderland

Om ontwikkelingen op de regionale woningmarkt inzichtelijk te maken, heeft de provincie de ‘Woonvisie Gelderland’ opgesteld. Deze woonvisie bestaat uit drie delen. Het eerste deel (deel a: Woonbeleid met kwaliteit) omvat algemene beleidsvoornemens om te komen tot een woonbeleid met kwaliteit. Het tweede deel, deel b getiteld ‘Anders wonen in de regio’, is een toespitsing van het algemene deel van de woonvisie op regionaal niveau. Deel c is een regionaal afsprakenpakket over de ambities en opgave op het gebied van wonen en is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3). Het KWP is in formele zin een streekplanuitwerking.

 

Deel a: Woonbeleid met kwaliteit

De provincie Gelderland hanteert het uitgangspunt ‘De juiste woning op de juiste plaats en op de juiste tijd’. Het betekent dat niet alleen het aantal woningen dat in een gemeente wordt gebouwd van belang is. Belangrijker is het in welke kern er wanneer welk soort woning gebouwd wordt. Dit moet aansluiten op de behoefte van vooral de eigen inwoners van de gemeente. Veel inwoners willen in hun eigen kern blijven wonen. Niet alleen wordt aandacht geschonken aan nieuwbouw maar ook aan doorstroming, aanpassing en renovatie van woningen. De leefbaarheid in de kernen vormt een belangrijk aandachtspunt.

 

Deel b: Anders wonen in de regio

Naast het algemene woonbeleid, zoals hierboven verwoord, wordt in de Woonvisie Gelderland ook

gekeken naar het regionale woonbeleid. De provincie Gelderland is hierbij verdeeld in 6 regio’s. Het

plangebied valt onder de regio de Vallei. Voor regio de Vallei gelden de volgende belangrijke beleidsopgaven: 

• de bouwproductie op korte termijn verhogen;
• met het oog op de starters beduidend minder woningen in het dure segment en beduidend meer woningen in het goedkope segment bouwen.
• veel levensloopbestendige of direct voor ouderen geschikte woningen bouwen.
• locaties in of nabij voorzieningencentra bij voorkeur bestemmen voor woningen, geschikt voor ouderen;
• grootschalige functieveranderingslocaties (transformatie van werken naar wonen) en andere vrijkomende locaties nabij stedelijke centra zo veel mogelijk benutten of verdichten om het aanbod aan centrum(stedelijk) wonen te vergroten;
• meer verscheidenheid in woningtypen creëren, mede met behulp van particulier opdrachtgeverschap. 

Deel c: Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019

Voor het kwalitatief woonprogramma (KWP) is uitgangspunt dat in de periode 2010 tot 2020 in totaal circa 69.000 woningen netto aan de voorraad in Gelderland worden toegevoegd. Voor de regio de Vallei is dit nader uitgewerkt in een referentiekader. Het referentiekader geeft het beeld van de regionale kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, voordat er sprake was van een recessie in de woningmarkt. Deze ontwikkeling zal naar verwachting het beeld wijzigen richting meer vraag naar huurwoningen en het betaalbare segment, en minder vraag naar de duurdere segmenten.  

 

Monitoring beleid Regio de Vallei

Uit de meest recente monitoring van het woonbeleid (2012) blijkt dat de groei van de woningvoorraad in de regio lager is dan de gemiddelde jaarlijkse opgave. Gelet op de recessie en de crisis op de woningmarkt is het achterblijven verklaarbaar en verdedigbaar. De resultaten op het gebied van de verhouding huur- en betaalbare woningen zijn in 2012 ronduit goed. Dat wil zeggen dat meer huur- en betaalbare woningen zijn gerealiseerd dan afgesproken. Mede vanwege de recessie is de vraag naar deze woningen momenteel extra hoog. Het aandeel nultredenwoningen in de netto groei van de woningvoorraad is in 2011 sterk gestegen ten opzichte van 2010. Gezien de relatief hoge vraag is het aandeel van 12% nultredenwoningen in alle bouwplannen voor de komende jaren echter zorgwekkend laag.

 

Voorliggend plan voorziet in de toevoeging van maximaal 21 appartementen. Dit programma is goed in te vullen als een woontype welke voor meerdere doelgroepen geschikt is, waaronder het voorziene begeleid wonen. Bij de verdere architectonische uitwerking zal hieraan invulling worden gegeven.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Nijkerk-Hoevelaken 2030

Op 30 juni 2011 is de structuurvisie Nijkerk-Hoevelaken 2030 vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk. Deze structuurvisie van de gemeente geeft in grote lijnen aan welke plannen de gemeente Nijkerk heeft voor de inrichting van de ruimte in de komende jaren met de blik gericht op 2030.

 

In de structuurvisie is op basis van de huidige situatie en verwachte trends ten aanzien van bevolkingsopbouw, werkgelegenheid, woningmarkt, economisch profiel, mobiliteit en ruimtelijke ontwikkelingen een visie geformuleerd voor de gemeente.

 

In 2030 vormt de gemeente de groene overgang van de Randstad naar de Veluwe. De kernen hebben zich gericht op de eigen behoefte op het vlak van wonen, werken en voorzieningen. De woningvoorraad is meegegroeid met de vraag vanuit de eigen bevolking en er zijn nieuwe, onderscheidende woonmilieus ontstaan in Nijkerk, terwijl de kernen van Nijkerkerveen en Hoevelaken zijn afgerond op een wijze passend bij het omliggende landschap.

 

In 2030 profileert Nijkerk zich met de unieke combinatie van drie identiteiten die op relatief korte afstand te ervaren zijn:

1. Stadse identiteit, waaronder de zone rondom de A28 en in mindere mate de A1;
2. Dorpse Identiteit, zoals de dorpskernen van Nijkerkerveen, Hoevelaken en de wijken aan de zuid- en oostkant van Nijkerk; 
3. Landelijke Identiteit, vooral het buitengebied van de gemeente.

In de structuurvisie worden op hoofdlijnen vier strategische keuzes gemaakt ten aanzien van de gewenste ontwikkeling en profilering van Nijkerk in de regio:

1. Drie kernen met eigen cultuur en samenleving;
2. Landbouw en Landschap gaan samen;
3. Tegengaan van verrommeling in gekoesterde landschappen;
4. Ontwikkeling bedrijventerrein, na ontwikkeling van De Flier en De Driehoek wordt ruimte voor nieuwe bedrijvigheid gevonden door herstructurering van Arkervaart Oost.
5. Aandachtsgebieden, gebieden waar juist geen grote plannen of ingrepen worden voorgesteld (de Holk, de Veenwallen, Slichtenhorst, Beulekamp);
6. Sleutelgebieden, gebieden waar nieuwe ontwikkelingen zijn gepland met specifieke opgaven die met extra aandacht en inzet richting kunnen geven aan de ambities van de gemeente.     

Op de volgende afbeelding is een fragment van de integrale toekomstvisiekaart van de gemeente opgenomen.

Toekomstvisie - Structuurvisie Nijkerk

 

Het plangebied ligt in het centrum van Nijkerk, onder de gele ster op de kaart. Het staat daarmee aangegeven als ontwikkel/versterkingsgebied voor voorzieningen. Daarbij geldt de ambitie om het stedelijke karakter van Nijkerk te vergroten. De beoogde ontwikkeling voorziet in beide doelstellingen. 

 

Binnenstadsvisie Nijkerk 

Op 30 juni 2010 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Binnenstadsvisie Nijkerk vastgesteld. Dit beleidsdocument geeft de visie van het gemeentebestuur op de ontwikkeling van de Nijkerkse binnenstad in de komende jaren. De vier belangrijkste pijlers zijn: 

• Goede bereikbaarheid en ruim voldoende betaalbare parkeervoorzieningen
• Winkelaanbod biedt combinatie van boodschappen doen en shoppen
• De charme van een monumentaal stadje met historische panden en authentieke straten
• Een binnenstad waar mensen met plezier wonen

Van belang is dat de Binnenstadsvisie uitgaat van concentratie; de stad wordt weer klein en krachtig. Geen verspreide winkels, geen versnipperde parkeervoorzieningen en aandacht voor de woonfunctie. Het kernwinkelgebied wordt op strategische plekken ontsloten door trekkers. Buiten het kernwinkelgebied is een stedelijk milieu met functiemenging. Buiten het centrummilieu wordt uitsluitend gewoond, wat de ambitie om detailhandel te concentreren in het kernwinkelgebied kracht bijzet.

 

De volgende afbeelding toont een fragment van de visiekaart van de Binnenstadsvisie Nijkerk.   

 

Projectenkaart Binnenstadsvisie Nijkerk   

De bovenstaande kaart toont de diverse sleutelprojecten in de binnenstad van Nijkerk. De herontwikkeling van Het Baken (St. Jozef-locatie) valt onder project 2a. De volgende doelstellingen zijn gesteld voor de beoogde ontwikkelingen:

• stedelijke identiteit, binnenstedelijk milieu;
• St. Jozef-locatie: kleinschalige korrel, passend bij omgeving;
• pandsgewijze architectuur.

De bovengenoemde punten zijn meegenomen in de planvorming en het ontwerp van de het nieuwe gebouw. Door het met een gevarieerde gevel te ontwerpen oogt het als diverse panden in een bouwblok. Hiermee wordt het aanzicht als appartementencomplex voorkomen en sluit het ontwerp aan op de stedelijke bebouwing uit de omgeving. Hiermee wordt er voldaan aan de eisen gesteld in de binnenstadsvisie.

 

Ontwikkelingsvisie Torenstraat - Vrijheidslaan

In de binnenstadsvisie worden diverse sleutelprojecten benoemd. Twee van deze sleutelprojecten hebben betrekking op de Torenstraat en de Vrijheidslaan, namelijkhet ‘Weren van niet-bestemmingsverkeer van Torenstraat en Vrijheidslaan’ en het ‘Masterplan Torenstraat/Vrijheidslaan’. Om invuling te geven aan deze twee sleutelprojecten is de Ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan opgesteld. De visie toont het gewenste toekomstbeeld van de wegen Torenstraat en Vrijheidslaan met aanliggende gebieden. Voor de herontwikkeling van de gebieden langs de beide wegen geeft de visie regels- en richtlijnen die het sturings- en toetsingskader vormen. Voor de openbare ruimte voorziet het in een concrete inrichtingsschets voor Torenstraat en Vrijheidslaan. Dit schetsontwerp dient als vertrekpunt bij nadere concretisering en uitwerking. De ontwikkelvisie is opgesteld in lijn met het vigerende beleid van de gemeente.

 

Voor het plangebied, benoemd als deelgebied St. Jozef, is de ambitie om de locatie te transformeren naar woon-, woon-zorg- en leeromgeving. De beoogde ontwikkeling voorziet in de woon- en de leervraag. De wens is om aan te sluiten op de omliggende bebouwing en het gebouw een representatieve uitstraling te geven. Met het ontwerp wordt hier aan voldaan. 

 

Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP)

Op 26 mei 2011 is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan vastgesteld. Deze is tegelijk met de Structuurvisie tot stand gekomen. Het GVVP is geschreven met de Structuurvisie als overkoepelend kader. Het GVVP heeft een planhorizon tot 2020, met af en toe een doorkijk naar 2030.

 

De ambitie van de gemeente is om goed en veilig bereikbaar te blijven via zowel de weg als het spoor voor haar bewoners en vanuit haar omgeving. Daarbij moet de doorstroming op het lokale hoofdwegennet verbeterd en het sluipverkeer voorkomen worden. De kernen blijven ook de komende jaren onderling goed met elkaar verbonden en nieuwe ontwikkelingen worden goed en duurzaam ontsloten op het (lokale) hoofdwegennet. Nijkerk zet in op het reduceren van het aantal korte ritten met de auto. Door te investeren in de fiets en in flankerend beleid ten aanzien van openbaar vervoer wil Nijkerk het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer bevorderen en (subjectief) onveilige locaties aanpakken. Door het verbeteren van de leefbaarheid in en de bereikbaarheid van de binnenstad creëert Nijkerk een aantrekkelijk centrum voor Nijkerk en haar omgeving.

 

Om voorgaande ambitie waar te maken zijn voor verschillende vervoerswijzen doelstellingen en ambities geformuleerd, welke weer in concrete opgaven zijn vertaald. 

 

Voor de beoogde ontwikkeling is met name de bereikbaarheid van de school van belang. In de huidige situatie wordt het merendeel van de kinderen met de fiets naar school gebracht. Waarschijnlijk zal dit in de toekomstige situatie niet wijzigen. Er zijn echter wel maatregelen genomen om verkeersproblemen te voorkomen. Zo is er het voornemen om een Kiss and Ride strook aan te leggen om de kinderen bij school af te zetten zonder verkeersoverlast te genereren. Daarnaast worden er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd voor zowel de bewoners als de school. Hierdoor doet de beoogde ontwikkeling geen afbreuk aan bereikbaarheid in de binnenstad.

hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

 

4.1 Watertoets

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Om bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met het water dient een watertoets te worden uitgevoerd. De watertoets is geen technische toets, maar het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets vormt de verbindende schakel tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening. Op basis van de waterparagraaf wordt een wateradvies aangevraagd bij waterschap Vallei & Veluwe. In dit kader worden dan ook alle relevante waterhuishoudkundige aspecten meegenomen in onderhavig plan.

 

Planspecifiek

Het waterschap schrijft voor dat bij een toename aan 2500 m2 verharding er 8-10% aan oppervlaktewater gecompenseerd dient te worden. De beoogde bebouwing zal gerealiseerd worden in plaats van bestaande bebouwing. Het terrein is daarnaast als voor het overgrote deel verhard. Er is derhalve geen noemenswaardige toename aan verharding. Extra watercompensatie is niet nodig.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten 'milieubelastende activiteiten' aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie:

milieucategorie	richtafstand rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

 
Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:

• Het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden.

 

Planspecifiek

In de omgeving van het plangebied zijn een aantal categorie twee bedrijven aanwezig. Deze bevinden zich op een afstand van minimaal 50 meter tot het plangebied. De beoogde ontwikkeling heeft geen belemmerende gevolgen voor de bedrijven in de omgeving van het plangebied.

 

Binnen het plangebied is echter wel spraken van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals in dit geval wonen boven de school. In de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst (bijlage 4) opgenomen. In gebieden met functiemenging gelden geen richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

• categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd;
• categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
• categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

De school valt onder categorie B. De school is in het ontwerp bouwkundig gescheiden van de woningen. Op deze wijze wordt eventuele overlast beperkt.

4.2.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek 

Door onderzoeksbureau Tauw is een akoestisch rapport opgesteld voor de beoogde ontwikkeling (zie bijlage). Met name de realisatie van de school en het wegverkeerslawaai dienen naderonderzocht te worden. Hieronder volgt een samenvatting van de conclusie uit het akkoestisch rapport:

 

Basisschool Het Baken

Geluidsniveau exclusief stemgeluid

Het geluidsniveau van de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus voor de beoordeling exclusief stemgeluid spelende kinderen is gekeken naar de voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Op alle beoordelingshoogten wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Hierbij is er uitgegaan van een luchtbehandelingskast met een bronvermogen van 80 dB(A) die alleen gedurende de dagperiode (07.00-19.00) in bedrijf is.

 

Voor de maximale geluidsniveaus moet in het Activiteitenbesluit worden voldaan aan de grenswaarde van 70 dB. De geluidsbelasting op alle beoordelingspunten in de dagperiode is lager dan de geluidsvoorschriften uit het Activiteitenbesluit. De hoogste geluidsbelasting bedraagt 62 dB(A) op de gevels ter plaatse van de Groenestraat en Holkerstraat.

 

Geluidsniveau inclusief stemgeluid (bestaande woningen)

Op drieëntwintig beoordelingspunten is er sprake van een toe- of afname 3 tot -3 dB(A). Dit is een niet hoorbaar verschil en leidt daarom in de nieuwe situatie niet tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Ter plaatse van zeventien beoordelingspunten is er sprake van een afname van het geluid als gevolg van de school. Dit wordt veroorzaakt door de afschermende werking van het nieuwe gebouw. Ter plaatse van negen beoordelingspunten is in de nieuwe situatie sprake is van een hoorbare toename ten opzichte van de huidige situatie. De beoordelingspunten bevinden zich aan de Groenestraat, Huserstraat. Vanuit sociaal maatschappelijk oogpunt is het wenselijk dat een school is gevestigd in een woonwijk en niet op bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Enige mate van geluidshinder als gevolg van het schoolplein is dan ook niet te voorkomen.

 

De maximale geluidsniveaus is op negen beoordelingspunten geluidsniveaus inclusief stemgeluid hoger dan de grenswaarde van 70 dB(A) uit het Activiteitenbesluit. Deze grenswaarde is niet van toepassing op het stemgeluid maar geeft wel een indicatie van de mogelijke hinderbeleving. Op

de negen beoordelingspunten is de toename kleiner dan 1 dB of in de meeste gevallen een afname van het geluidsniveau. Op basis van de resultaten leiden de maximale geluidsniveaus in de nieuwe situatie niet tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

      

Geluidsniveau inclusief stemgeluid (nieuwe appartementen)

De geluidsbelasting op de gevels van de appartementen aan de zuidzijde bedraagt 66 tot 68 dB(A). Ter plaatse van de appartementen aan de westelijke gevel bedraagt 50 tot 55 dB(A). In vergelijking tot de normering in het Activiteitenbesluit, is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde van 50 dB(A) voor de dagperiode. Deze grenswaarde is echter niet van toepassing op het stemgeluid van de spelende kinderen op het schoolplein. De vergelijking met de grenswaarde geeft wel een indicatie van de mogelijke hinder. Gezien het niveau van de optredende geluidsniveaus (ruim boven 50 dB(A)) ter plaatse van de beoordelingspunten is het aannemelijk dat er wel sprake kan zijn van geluidshinder ter plaatse van de nieuwe appartementen. Dit betreft dan met name de zuidelijke gevel direct aan het schoolplein.

 

In het onderzoek zijn meerdere maatregelen beschouwd die leiden tot een verlaging van de geluidsbelasting. Het effect van het toepassen van een terrasprofiel van de gevel is inzichtelijk gemaakt, ook is het effect van een luifel beschreven. Deze maatregelen hebben een geluidsreducerend effect maar er is nog steeds sprake van een behoorlijke geluidsbelasting. Een andere mogelijkheid is speciale aandacht te besteedden aan de indeling van de verblijfsgebieden in de appartementen. Het stemgeluid treedt alleen op in de dagperiode. Door de verblijfsgebied(en) die gedurende de dagperiode worden gebruikt aan de geluidsluwe zijde te positioneren kan de geluidshinder worden beperkt.

 

Wegverkeerslawaai

De berekende geluidsbelasting ten gevolge van de Frieswijkstraat voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidsbelasting als gevolg van de Frieswijkstraat is geen belemmering voor het realiseren van het nieuwe schoolgebouw en de nieuwe appartementen boven de basisschool.

 

De Torenstraat is een 30 km/uur weg. Volgens het gemeentelijk geluidsbeleid dienen 30 km/uur wegen te worden beoordeeld gelijk aan een geluidsgezoneerde weg. Om die reden is de geluidsbelasting van de Torenstraat berekend en beoordeeld inclusief aftrek art. 110g Wgh. De berekende geluidsbelasting op de beoordelingspunten op de nieuwbouw voldoet niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De hoogst berekende geluidsbelasting op de gevel aan de Torenstraat 62 dB.

 

Er wordt voldaan aan de in het gemeentelijke document ‘Beleidsregels Hogere grenswaarden Wet geluidhinder gemeente Nijkerk’ gestelde voorwaarden. Er is om die reden geen sprake is van een onaanvaardbare geluidshinder als gevolg van de gecumuleerde geluidsbelasting van wegverkeerslawaai.

 

Bron- en overdrachtsmaatregelen Torenstraat

Vanwege de geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor gezoneerde wegen zijn de mogelijke bron- en overdrachtsmaatregelen beschouwd. Alleen het toepassen van een stil wegdek is een mogelijke maatregel. Na toepassing hiervan is nog steeds sprake van geluidsbelastingen hoger dan de voorkeursgrenswaarde. Echter, er zijn dan minder zware gevelweringsmaatregelen noodzakelijk ten behoeve van de binnenwaarde-eis uit het Bouwbesluit 2012. Het toepassen van een stil wegdek heeft ook een positief effect op de geluidsbelasting op de gevels van de bestaande woningen aan de Torenstraat.

 

Beschouwing gevelwering Torenstraat

Op de posities bij de leslokalen en de appartementen, waar de geluidsbelasting exclusief aftrek art. 110g Wgh meer dan 53 dB bedraagt, dient rekening te worden gehouden met mogelijke noodzakelijke aanvullende gevelmaatregelen. De minimale geluidswering van gevel vanuit het Bouwbesluit bedraagt 20 dB. De reden hiervoor is dat de in het Bouwbesluit gestelde eisen ten aanzien van het binnenniveau (grenswaarde 33 dB) gewaarborgd dienen te zijn bij de aanvraag van de bouwvergunning. Dit is van toepassing op de leslokalen en de verblijfsgebieden van de

nieuwe woningen.

 

De geluidsbelasting van de Torenstraat op de noordoostelijke gevel is dermate hoog (62 tot 67 dB) dat rekening dient te worden gehouden met zware gevelweringsmaatregelen. Ten opzichte van de minimale gevelwerings-eis van 20 dB uit het Bouwbesluit 2012 is de benodigde gevelwering van 29 tot 34 dB nogmaals aanzienlijk te noemen.

 

Aanbeveling inpandige geluidsoverdracht

Aanbevolen wordt om bij de constructie van de binnenruimte van de school rekening te houden met de geluidsoverdracht tussen de leslokalen onderling. Bij leslokalen dient te voorkomen worden dat sprake is van ‘overspraak’ vanuit naast gelegen ruimten en ook vanuit het leslokaal naar de naast gelegen ruimten. De reden hiervoor is dat het mogelijk moet zijn om in de leslokalen lesgegeven moet kunnen worden zonder geluidsstoring van buiten af.

 

Spoorweglawaai

Er bevinden zich geen spoorwegen in de omgeving van het plangebied.

4.2.3 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is of geschikt te maken is voor de nieuwe bestemming. Middels een bodemonderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde bestemming van het plangebied bij elkaar passen. 

 

Planspecifiek

In de huidige situatie wordt het pand enkel gebruikt voor maatschappelijke functies. Hier wordt in de beoogde situatie ook wonen toegevoegd. Gezien de functiewijziging dient de bodemsituatie verantwoord te worden.

Er zijn, zo blijkt uit historische onderzoeksgegevens van de Gemeente Nijkerk, geen belemmeringen voor het wijzigen van de bestemming en/of verlenen van een bouwvergunning. Er is dus geen aanvullend bodemonderzoek nodig.

4.2.4 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen en wordt er gewerkt aan een Structuurvisie buisleidingen. Deze Structuurvisie wordt de opvolger van het Structuurschema Buisleidingen uit 1985 en bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat beschreven in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs). In de circulaire Rnvgs is dit beleid nader uitgewerkt. In de nota en circulaire Rnvgs staan normen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen via weg, water en spoor. Deze normen hebben echter geen wettelijke status.

 

Het voornemen van het kabinet is een aantal categorieën van routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en bijbehorende plafonds aan te wijzen. Dit moet leiden tot een basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Dit Basisnet geeft de relatie aan tussen de ruimtelijke ordening en de vervoersrisico’s. Zo wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in een gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur. Om het Basisnet wettelijke grondslag te geven zal bestaande wetgeving aangepast en nieuwe wetgeving ontwikkeld moeten worden. Derhalve wordt een nieuwe Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) opgesteld om de regels voor de ruimtelijke ordening van het Basisnet vast te leggen: het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Vanuit het Btev moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) opgenomen worden en moet een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart externe veiligheid.

 

Uitsnede RisicoKaart (plangebied oranje omcirkeld)

  

De RisicoKaart toont dat er geen risicovolle inrichtingen in de omgeving van het plangebied liggen. Het onderdeel externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering op de beoogde ontwikkeling.

  

4.2.5 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

Planspecifiek

Het plan kan aangemerkt worden als 'Niet in betekenende mate bijdragend'. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit in de beoogde situatie is derhalve niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt met onderstaande afbeeldingen aangetoond dat de luchtkwaliteit in de huidige situatie de norm van 40μg/m3 PM10 en N02 niet overschrijdt.

 

Uitsnede Atlas Leefomgeving - Fijnstof (plangebied rood omcirkeld)

 

Uitsnede Atlas Leefomgeving - Stickstofdioxide (plangebied rood omcirkeld)

4.3 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

 

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden; 
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Planspecifiek

Door Ecogroen Advies is een zogenaamde Natuurtoets uitgevoerd. Deze toets is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. Uit deze Natuurtoets blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen schade aan Natura 2000- en EHS-gebieden tot gevolg heeft. Ook worden geen bijzondere natuurwaarden buiten de EHS aangetast door de plannen. In het plangebied zijn ook geen beschermde plant- of diersoorten aangetroffen. In het kader van flora en fauna is het plan dan ook uitvoerbaar.

4.4 Verkeer en parkeren

Parkeren

De gemeenteraad van Nijkerk heeft op 27 november 2014 de nieuwe Nota Parkeernormen vastgesteld. Deze nieuwe nota is de uitwerking van het Parkeerbeleidsplan Nijkerk 2014-2020 en tevens een actualisatie van de voorgaande Nota Parkeernormen van de gemeente Nijkerk (2009). Het doel van de nota is om voor de gemeente Nijkerk per gebied en per functie de parkeernormen te actualiseren. Volgens de parkeernota maakt het plangebid onderdeel uit van het centrum van Nijkerk.

 

De norm per appartement bedraagt 1,3. In totaal worden (maximaal) 21 appartementen gerealiseerd. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 27,3 plaatsen. Het schoolgebouw voorziet in zes leslokalen en ruimte voor kinderopvang. Per lokaal moet worden uitgegaan van 1 parkeerplaats. Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 6 plaatsen. Bij de kinderopvang dient uit te worden gegaan van 1,1 parkeerplaats per arbeidsplaats (maximaal gelijktijdig aanwezige werknemers). Naar verwachting zal er in de kinderopvang sprake zijn van 2 arbeidsplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen ten behoeve van kinderopvang komt hiermee op 2,2. De totale parkeerbehoefte bedraagt daarmee 36 parkeerplaatsen.

 

Ten aanzien van halen en brengen geldt, wanneer wordt uitgegaan van 75 leerlingen in de onderbouw, 75 leerlingen in de bovenbouw en een verwacht aantal van 10 kinderen bij de kinderopvang het volgende:

 

Onderbouw: 75 x 30% (halen/brengen) x 0,5 (reductie parkeerduur) x 0,75 (reductie aantal kinderen per auto) = afgerond 8 parkeerplaatsen

Bovenbouw: 75 x 5% (halen/brengen) x 0,25 (reductie parkeerduur) x 0,85 (reductie aantal kinderen per auto) = afgerond 1 parkeerplaats

Kinderopvang: 10 x 50 % (halen/brengen) x 0,25 (reductie parkeerduur) x 0,75 (reductie aantal kinderen per auto) = afgerond 1 parkeerplaats

 

De totale parkeerbehoefte als gevogl van halen en brengen bedraagt 10 parkeerplaatsen. De totale parkeerbehoefte (los van dubbelgebruik van parkeerplaatsen) bedraagt 46 parkeerplaatsen.

 

Op basis van de Nota parkeernormen bijlage 1a is 50% van de parkeerplaatsen van de appartementen(= 14 pp) overdag beschikbaar voor de overige functies in het plangebied. Deze 14 parkeerplaatsen kunnen in mindering worden gebracht op de totale parkeerbehoefte waardoor er in totaal 32 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. In dit aantal zal worden voorzien. Bestaande parkeerplaatsen voor de woningen aan de Groenestraat blijven bestaan en zullen niet worden betrokken bij het oplossen van de parkeerbehoefte als gevolg van het bouwplan op het terrein van Het Baken.

 

Verkeer

De toevoeging van maximaal 21 appartementen zorgt ten opzichte van de huidige situatie voor maximaal zo'n 100 extra verkeersbewegingen per dag. Deze verkeersbewegingen verspreiden zich over diverse omliggende straten, zoals Torenstraat, Callenbachstraat en Groenestraat. Deze geringe toename aan verkeersbewegingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid ten aanzien van de archeologische monumentenzorg heeft de gemeente Nijkerk een archeologische waarden- en verwachtingskaart en een archeologische beleidskaart vervaardigd. De archeologische beleidskaart is tezamen met de beleidsuitgangspunten op 17 februari 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Nijkerk. De kaarten bieden inzicht in de bestaande archeologische toestand van de gemeente Nijkerk. Op de volgende afbeelding is een fragment van de archeologische beleidskaart weergegeven.

 

Archeologische beleidskaart gemeente Nijkerk

 

Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting voor de periode Late Middeleeuwen tot en met Nieuwe Tijd. De beleidskaart geeft echter ook aan dat er op de locatie reeds een booronderzoek heeft plaatsgevonden, met nummer 26131. Dit booronderzoek, dat in 2008 is uitgevoerd door Arcadis, betreft echter slechts zes boorpunten. Er is bovendien geen boring gedaan ter plaatse van het belangwekkendste bouwwerk dat hier vroeger heeft gestaan, het Torenhuis. Verder is niet uitgesloten dat het tracé van de 15e-eeuwse stadsgracht van de vest Nijkerk parallel aan de voormalige Kruidsteeg liep. Het booronderzoek uit 2008 schiet wat dat betreft tekort omdat er op weinig kansrijke plaatsen is geboord en op andere plaatsen zeer ondiep is geboord.    

 

Planspecifiek

Door ADC is specifiek gekeken naar de planlocatie en een archeologisch advies uitgebracht. Dit advies is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan. Uit het advies blijkt dat op basis van de verzamelde gegevens geconcludeerd kan worden dat door de diepe omwerking van de bodem geen intacte archeologische resten aanwezig zullen zijn uit de periode prehistorie tot de Middeleeuwen. Wel kunnen, gezien de ligging van het plangebied in de historische kern van Nijkerk, archeologische resten aanwezig zijn uit de periode (Late) Middeleeuwen tot en met Nieuwe tijd. Eventueel aanwezige archeologische resten zullen bestaan uit funderingen van (bij)gebouwen, greppels, kuilen en waterputten. Ook is het mogelijk dat een deel van de stadsgracht door het plangebied heeft gelopen.

De meeste overblijfselen (bot, houtskool en aardewerk) kunnen als gevolg van de relatief lage grondwaterspiegel matig goed geconserveerd zijn. Vanwege het (nagenoeg) ontbreken van afdekkende lagen kunnen deze resten echter zijn verstoord door latere agrarische werkzaamheden en de bouw van de huidige bebouwing.

Aanbevolen wordt om de sloop- en graafwerkzaamheden van archeologische begeleiding te voorzien. De archeologische begeleiding dient hetzelfde doel als een inventariserend veldonderzoek. Dit betekent dat indien bij de civiele werkzaamheden toch vondsten of archeologische sporen worden aangetroffen, deze worden geregistreerd en, in zover de werkzaamheden dat toelaten, worden gedocumenteerd. De exacte invulling van de werkzaamheden dient te worden vastgelegd in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen. Dit Programma van Eisen wordt voorafgaand aan de sloop opgesteld en vastgesteld. Op basis van het programma wordt vervolgens de sloop begeleid.

4.6 Cultuurhistorie

In de omgeving van het plangebied zijn een aantal gemeentelijke- en rijksmonumenten te vinden. De school zelf is geen monument.

Met de nieuwbouw is gezocht naar een manier om zo goed mogelijk aan te sluiten op de cultuurhistorisch interessante objecten in de omgeving. Kenmerkend voor de straten in het plangebied is de afwisseling in het gevelbeeld. Met het ontwerp van de school en de appartementen is hier op aangesloten. Het complex is passend binnen de omgeving.

De onderstaande afbeelding toont de bebouwing aan de Groenestraat tegenover de school en een impressie van de nieuwbouw. De afbeelding toont hoe het geveltype aansluit op de bestaande bebouwing.

 

Groenenstraat                                  Impressie nieuwbouw

hoofdstuk 5 Verklaring van de regels

5.1 Algemeen

De planregels geven inhoud aan de, op de plankaart aangegeven, bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden.

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1, inleidende regels voor het hele plangebied; 
• Hoofdstuk 2, bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3, algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden;
• Hoofdstuk 4, overgangs- en slotbepalingen.

In het tweede hoofdstuk, de bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De meeste bestemmingen bestaan uit:

1. Een bestemmingsomschrijving - de bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt.
2. Bouwregels - de bouwregels geven de bouwmogelijkheden aan. Omdat steeds is opgenomen dat alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden niet los te zien van de bestemmingsomschrijving.

Daarnaast is bij verscheidene bestemmingen nog het volgende opgenomen:

3. Afwijkingsmogelijkheden - de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde normen is gebaseerd op de mogelijkheden in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. De afwijkingsmogelijkheden maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd.
4. Gebruiksregels - In sommige bestemmingen wordt uitdrukkelijk aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaand. Desgewenst kunnen specifieke vormen van gebruik worden uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

5.2 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen, die in voorliggend bestemmingsplan voorkomen, van een toelichting voorzien.

 

Maatschappelijk

Het plangebied krijgt de bestemming Maatschappelijk. Wat maatschappelijke functies zijn is nader bepaald in artikel 1. Opgemerkt dient te worden dat kinderopvang en maximaal 21 woningen ook binnen de maatschappelijke functie is toegestaan.

 

Waarde - Archeologie

Deze dubbelbestemming en de daarbij opgenomen aanduidingen zijn gebaseerd op het archeologiebeleid in de gemeente Nijkerk. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven.

Aangegeven is in welke gevallen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Bepalend hierbij zijn de oppervlaktes en de dieptes van de bodemingreep.

 

Waarde - Cultuurhistorie

Deze dubbelbestemming en de daarbij opgenomen aanduidingen zijn opgenomen wegens de cultuurhistorisch waardevolle ligging van het plangebied. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven. De regels geven stedenbouwkundige en architectonische kaders voor nieuwbouw.

hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verrekend is.

Planspecifiek 

Tegelijkertijd met het vaststellen van voorliggend bestemmingsplan wordt de grondexploitatie Het Baken vastgesteld. Op basis hiervan is het niet nodig een exploitatieplan bij het bestemmingsplan vast te stellen. De grondexploitatie borgt de uitvoerbaarheid van het plan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2.1 Overleg artikel 3.1.1 Bro

Er zijn geen belangen vanuit het waterschap en de provincie in het geding. Om die reden heeft geen formeel vooroverleg plaats gevonden.

6.2.2 Inspraakprocedure

Op 13 mei 2014 heeft een inloopbijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst zijn vragen van omwonenden beantwoord. Opmerkingen zijn meegenomen en voor zover mogelijk in het plan verwerkt. Vervolgens is op 14 juli 2014 een tweede inloopbijeenkomst georganiseerd waarvoor omwonende zijn uitgenodigd en waarop zij vragen hebben kunnen stellen over en opmerkingen hebben kunnen plaatsen bij het (op dat moment) voorliggende ontwerp en de bestemmingsplanprocedure. Daarnaast zijn omwonenden eerder betrokken bij het opstellen van de Ontwikkelingsvisie Torenstraat Vrijheidslaan waar het plangebied onderdeel van uitmaakt en op aansluit.

6.2.3 Zienswijzeprocedure

Het ontwerpbestemmingsplan 'Het Baken, Nijkerk' heeft van donderdag 10 juli 2014 tot en met woensdag 20 augustus 2014 formeel ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn in eerste instantie drie zienswijzen ingediend. Met de indieners van deze zienswijzen heeft, al dan niet gezamenlijk met de woningstichting en de basisschool, nader overleg plaatsgevonden. Op basis van dit overleg zijn de drie zienswijzen uiteindelijk allemaal ingetrokken.

 

Ondanks dat er (uiteindelijk) geen zienswijzen bij het plan zijn ingediend, is er aanleiding om een aantal ambtshalve, ondergeschikte planaanpassingen door te voeren in de toelichting en regels van het ontwerpbestemmingsplan. Deze aanpassingen zijn weergegeven in de Notitie planaanpassingen, zie bijlage 1. 

• 1. Notitie planaanpassingen - Bestemmingsplan Het Baken, Nijkerk