Beheersverordening verkamering woningen 2020

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Maasdriel heeft op 25 april 2019 het beleid 'huisvesting arbeidsmigranten 2019' vastgesteld. In dit beleid beschrijft de gemeente de ruimtelijke en maatschappelijke uitgangspunten waarbinnen de huisvesting van arbeidsmigranten binnen de gemeente Maasdriel mogelijk is.

Uit onderzoek blijkt dat binnen enkele bestemmingsplannen de huisvesting van arbeidsmigranten of andere vormen van bewoning door niet-huishoudens juridisch niet voorkomen kan worden. Dit heeft te maken met de wijze waarop de functies wonen zijn gedefinieerd. Jurisprudentie wijst uit dat bewoning door personen die geen huishouden vormen mogelijk blijkt indien binnen de functies wonen geen relatie is gelegd met het begrip ‘huishouden’. Dat heeft als gevolg dat op sommige plekken verkamering van de woningen (bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten of studenten) rechtstreeks (ofwel zonder nadere afweging door de gemeente) juridisch mogelijk is. Deze situatie is vanuit het gemeentelijk oogpunt onwenselijk omdat op deze manier het beleid 'huisvesting arbeidsmigranten 2019' (en de rechtsopvolgers) niet op effectieve wijze ten uitvoer gebracht kan worden.

Om deze reden is deze paraplubeheersverordening opgesteld waarin een eenduidige juridische regeling is opgenomen. Door deze regeling wordt in alle situaties in woonbestemmingen een relatie gelegd met het begrip 'huishouden'.

1.2 Reikwijdte

Deze voorliggende beheersverordeningen stelt de gemeente op tegelijkertijd met twee andere herzieningen. Deze drie plannen zijn inhoudelijk gezien vrijwel exact gelijk aan elkaar. Het verschil tussen de drie plannen (meer precies: één beheersverordening en twee bestemmingsplannen) betreft het plangebied. In zijn geheel genomen gaat het dus om de volgende drie plannen:

• 1. 'Parapluherziening verkamering woningen 2020, analoge plannen'
  Dit betreft een analoog bestemmingsplan.
• 2. 'Parapluherziening verkamering woningen 2020'
  Dit betreft een digitaal bestemmingsplan.
• 3. 'Beheersverordening verkamering woningen 2020'
  Dit betreft de voorliggende digitale beheersverordening.

Het digitale plan en de digitale verordening ('Parapluherziening verkamering woningen 2020' en 'Beheersverordening verkamering woningen 2020') herzien de plannen die op ruimtelijkeplannen.nl staan. Plannen die niet op deze website staan, zijn niet digitaal maar analoog. Omdat die analoge plannen niet kunnen worden herzien door een digitaal plan, is het noodzakelijk om voor die analoge plannen een analoge herziening op te stellen. Het analoge bestemmingsplan voorziet daarin.

Tot slot wordt nog opgemerkt dat er ook (digitale) plannen zijn in de gemeente Maasdriel die door geen van deze drie plannen worden herzien. Die plannen voldoen reeds aan de doelen die de gemeente heeft volgend uit het beleid 'huisvesting arbeidsmigranten 2019'.

1.3 Plangebied

Het plangebied van de Beheersverordening verkamering woningen 2020 betreft het plangebied van de geldende beheersverordening in de gemeente Maasdriel, te weten de 'Beheersverordening Velddriel', die op 20 april 2017 is vastgesteld en op de onderstaande kaart is weergegeven.

Begrenzing plangebied Beheersverordening verkamering woningen 2020.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Beleid huisvesting arbeidsmigranten 2019

Op 25 april 2019 heeft de gemeenteraad van Maasdriel het 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten

2019' vastgesteld.

De aanwezigheid van arbeidsmigranten in de gemeente Maasdriel is blijvend. De opgave om een goed huisvestingsbeleid te ontwikkelen, gericht op het huisvesten van ten minste 1.500 personen, is voor de gemeente een gegeven. De behoefte aan nieuwe huisvestingslocaties neemt als gevolg van nieuwe (bedrijfs)ontwikkelingen alleen maar toe.

In de praktijk wonen arbeidsmigranten, regelmatig met grote aantallen, in woningen in woonwijken in de dorpskernen van de gemeente Maasdriel. Ook wonen arbeidsmigranten bij bedrijven (vaak gaat het om tuinbouwbedrijven) in het buitengebied, bijvoorbeeld in bedrijfswoningen of bedrijfsgebouwen. Soms wonen arbeidsmigranten op campings of in units of stacaravans die hiervoor zijn neergezet. Goede woonomstandigheden zijn in veel gevallen niet gewaarborgd. Ook is de woonsituatie soms dusdanig dat het overlast veroorzaakt voor de omgeving (bijvoorbeeld parkeerdruk of geringe brandveiligheid).

De gemeente wil dat iedere inwoner gedegen en verantwoord wordt gehuisvest. Dat geldt zodoende ook voor (tijdelijke) arbeidsmigranten. Tegelijkertijd wil de gemeente ook dat de omgeving zo min mogelijk hinder ondervindt van het (tijdelijk) huisvesten van arbeidsmigranten

Met dit beleid (en de rechtsopvolgers) wil de gemeente Maasdriel een helder kader bieden waarbinnen de huisvesting van arbeidsmigranten mag plaatsvinden. Het gemeentelijke beleid richt zich op het huisvesten van arbeidsmigranten die in de eerste instantie in de gemeente Maasdriel werkzaam zijn. Met het beleid wil de gemeente Maasdriel permanent inzicht krijgen en houden in de aantallen, omstandigheden en locaties waar arbeidsmigranten in de gemeente zijn gehuisvest. Het gemeentelijke beleid richt zich op het huisvesten van arbeidsmigranten die in de eerste instantie in de Bommelerwaard werkzaam zijn.

De gemeente Maasdriel vindt dat een maximumaantal van 1.500 arbeidsmigranten in de gemeente gehuisvest kan worden zonder dat dit te grote (negatieve) effecten heeft op de woon- en leefomgeving, in het bijzonder de sociale cohesie, de parkeerdruk en het aanwezige voorzieningenniveau. Als de gemeente nieuwe initiatieven voor huisvestingslocaties in behandeling neemt, hanteert de gemeente dit aantal als een onderdeel van de belangenafweging om wel of niet mee te werken aan een initiatief.

In het beleid heeft de gemeente een aantal beleidsuitgangspunten opgesteld. Alle locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten dienen aan deze uitgangspunten te voldoen. Deze uitgangspunten richten zich met name op de kwaliteit van wonen en de kwaliteit van de leefomgeving met betrekking tot arbeidsmigranten.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting

3.1 Algemeen

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van deze beheersverordening hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van de beheersverordening. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een ruimtelijk plan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt. De beheersverordening bestaat uit:

• een verbeelding van het plangebied, zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:25.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro is het verplicht om een beheersverordening te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachte aan het plan ten grondslag ligt, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet de beheersverordening aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP 2012 maakt het mogelijk om beheersverordeningen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe beheersverordeningen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP 2012 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van de beheersverordening, zowel digitaal als analoog. De regels van deze beheersverordening zijn opgesteld volgens deze standaarden.

De beheersverordening met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van de beheersverordening. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige planregels puntsgewijs besproken.

3.2 Regels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Inleidende regels
• Algemene regels
• Overgangs- en slotregels

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs.

3.2.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de van toepassingsverklaring (Artikel 2). De begrippen geven aan wat in de regels onder bepaalde termen moet worden verstaan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. De gemeente Maasdriel heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast in overeenstemming de eisen van de SVBP 2012. Alle begrippen worden in alfabetische volgorde opgenomen, met uitzondering met van de eerste begrippen 'plan' en 'beheersverordening'. Ten aanzien van het begrip 'huishouden' geldt dat deze enigszins afwijkt van de definitie die is opgenomen in het 'Buitengebied herziening 2016' dat onlangs is vastgesteld. De begrippen wijken slechts beperkt van elkaar af en op niet inhoudelijke onderdelen. Beide begrippen hebben eenzelfde effect.

In de 'Van toepassingsverklaring' is aangegeven hoe deze beheersverordening zich verhoudt tot de eerder vastgestelde beheersverordening. Vastgelegd is dat de regels ten aanzien van de functie wonen in de eerder vastgestelde beheersverordening worden aangevuld met de regels die zijn opgenomen in deze beheersverordening. Deze regels zijn van toepassing op de functie 'wonen' in de onderliggende geldende beheersverordening. Onder de functie 'wonen' worden ook woondoeleinden en andere schrijfvormen van de functie 'wonen' verstaan. Lid 2.1 bevat een tabel met daarin de beheersverordening die wordt gewijzigd door de onderhavige beheersverordening.

3.2.2 Algemene regels

De Anti-dubbeltelregel is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een beheersverordening wordt overgenomen.

De tweede regel van de algemene regels betreffen de regels waarvoor deze beheersverordening wordt opgesteld. De regels van artikel 'Verkamering wonen' wijzigen de regels van de beheersverordening ten aanzien van het tegengaan van verkamering van woningen in de gemeente. Artikel 4.1 bepaalt dat "het gebruik van bedrijfswoningen, dienstwoningen, woningen en/of wooneenheden anders dan voor één huishouden" niet is toegestaan. Door deze regel aan de reeds bestaande beheersverordening toe te voegen, wordt voorkomen dat woningen worden gebruikt anders dan de gemeente Maasdriel voor ogen heeft: het gebruiken van woningen door meer dan één huishouden. Sub b van artikel 4.1 bepaalt dat indien door middel van een omgevingsvergunning in een eerder stadium toestemming is verleend voor het gebruiken van de in sub a genoemde type woningen voor meer dan één huishouden, dat gebruik legaal blijft.

In artikel 4.2 is een afwijking bij een omgevingsvergunning opgenomen om af te wijken van lid 4.1. Van lid 4.1 kan worden afgeweken voor toestaan van wonen in de vorm van een zorg- of begeleidingsafhankelijke woning, en de huisvesting van arbeidsmigranten. Ten aanzien van het toestaan van de huisvesting van arbeidsmigranten moet wel worden voldaan aan de beleidsregel 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten 2019' (en de rechtsopvolgers). Mocht het college van burgemeester en wethouders (het bevoegde gezag voor het verlenen van de omgevingsvergunning) besluiten een omgevingsvergunning te verlenen, dan kan zij daaraan nadere eisen stellen aan de situering en maatvoering van bebouwing indien dat noodzakelijk is voor:

• om de ruimtelijke samenhang met de overige bebouwing veilig te stellen;
• om een milieuhygiënisch verantwoorde situering te bevorderen;
• om een onevenredige inbreuk op het aanwezige woon- en leefmilieu te voorkomen;
• om een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende terreinen te voorkomen.

Aan de hand van de bovenstaande systematiek, die bestaat uit het verbieden van bepaald gebruik en afwijkingen in het leven roepen om van dat strijdige gebruik af te wijken, poogt de gemeente Maasdriel de huisvesting van arbeidsmigranten of andere vormen van bewoning door niet-huishoudens juridisch te reguleren.

3.2.3 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 3 van de regels zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van de beheersverordening is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met tien procent wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met deze nieuwe beheersverordening op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Tot slot bevat hoofdstuk 3 de slotregel waarin is aangegeven hoe de beheersverordening kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid

De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk. Het plan leidt daarom ook niet tot kosten en kan dus als economisch uitvoerbaar geacht worden. Het is daarom ook niet noodzakelijk om een exploitatieplan of een overeenkomst over kostenverhaal op te stellen.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van deze beheersverordening heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode heeft eenieder de mogelijkheid gehad om te reageren. Het plan heeft van 30 april tot en met 10 juni ter inzage gelegen. Er zijn geen reacties binnen gekomen.