Well herziening 2022, Dreef 5 en 7

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Maasdijk in Well staat het slot van Malsen, dat ook het Slot van Well wordt genoemd. Het slot zelf heeft adres Dreef 7. Binnen de terreingrenzen van het slot is bedrijfsbebouwing aanwezig met adres Dreef 5. Beide panden zijn aangeduid als bedrijfswoning en, samen met het terrein en bijbehorende bouwwerken bestemd als Gemengd-Kasteel. De bewoning van het slot (Dreef 7) staat tegenwoordig los van de bedrijfsvoering. Zodoende is de wens ontstaan om de bestemming van het slot zelf, met bijbehorend terrein en bouwwerken, te wijzigen naar Wonen.

Met behulp van voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemmingswijziging van Gemengd-Kasteel naar Wonen voor een groot deel van het kasteelterrein gerealiseerd. De plangrenzen zijn ruimer dan het slotterrein en omvatten ook het landgoed met siertuin, boomgaard en weide.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit het kasteelterrein van Slot Well, ten noordoosten van de kern Well (gemeente Maasdriel). Het Slot Well is een waterburcht, oorspronkelijk een versterkte woontoren op een strategisch gekozen plek, langs een bocht in de Maas.

Ligging plangebied (bron: www.pdok.nl)

Het planvoornemen heeft betrekking op het perceel kadastraal bekend als gemeente Maasdriel sectie H, perceelsnummer 466. In navolgende figuur is de topografische kaart met de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Kadastrale situatie in en om het plangebied

1.3 Vigerend(e) bestemmingsplan(nen)

Voor de planlocatie is op 30 augustus 2011 het bestemmingsplan "Well en Wellseind" vastgesteld.

Voor het kasteel, koetshuis en de rest van het kasteelterrein binnen de slotgracht geldt de bestemming "Gemengd-Kasteel" met drie bouwvlakken: voor het slot, het koetshuis en de garage. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken. Overkappingen zijn ook toegestaan buiten de bouwvlakken.

Zowel het slot als het koetshuis zijn voorzien van een aanduiding 'bedrijfswoning', waar wonen is toegestaan. Dit is niet beperkt tot wonen ten behoeve van de bedrijfsvoering; regulier wonen ís al toegestaan. Ook de speccifieke regels zijn hierover duidelijk. Omdat het een bestaande bedrijfswoning betreft (hiervoor is de aanduding 'bedrijfswoning' opgenomen) is "permanente bewoning" toegestaan, zonder dat daarbij is bepaald dat die bewoning noodzakelijk moet zijn gelet op de bestemming.

De slotgracht is bestemd als Water. Het terrein buiten de slotgracht, bestaande uit een siertuin, een boomgaard en een weide, is bestemd als Groen.

Verder gelden er een aantal dubbelbestemmingen: "Waarde - Archeologie", "Waarde - Cultuurhistorie", "Waarde-Ecologie"en "Waterstaat - Waterkering". De voor "Waarde - Archeologie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van oudheidkundig waardevolle elementen en terreinen.

Bouwen overeenkomstig de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen kan alleen wanneer uit archeologisch vooronderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden in het geding zijn, dan wel nadat door nader archeologisch onderzoek de aanwezige archeologische waarden veilig zijn gesteld.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding en versterking van cultuurhistorisch waardevolle elementen. Slopen van de monumenten is niet toegestaan en bouwen binnen het gehele terrein wordt getoetst aan de aanwijzing tot beschermd monument ex artikel 6 van de Monument.

De voor 'Waarde - Ecologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en versterking van de samenhang tussen abiotische (niet-levende natuur) en biotische (levende natuur) kenmerken van de betreffende plangebiedsdelen. Voor bepaalde werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning benodigd.

Het oostelijk deel van de planlocatie is de buitenbeschermingszone van de waterkering. Bij het bouwen en werken of werkzaamheden wordt door het waterschap beoordeeld of de waterstaatkundige en waterkerende functies niet in gevaar wordt of kan worden gebracht.

1.4 Leeswijzer toelichting

In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Daarbij komen zowel de ruimtelijke als functionele opbouw aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het aanwezige beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de sectorale aspecten en volgen de randvoorwaarden die voortkomen uit planologische- en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beschrijving huidige situatie plangebied

Aan de Maasdijk in Well staat het slot van Malsen, dat ook het Slot van Well wordt genoemd.

Het kasteel van Well, een oorspronkelijke woontoren, dateert uit de veertiende eeuw. Het was het stamhuis van de Heren van Malsen. Tijdens het Rampjaar 1672 werd ook dit kasteel zwaar beschadigd. In latere jaren werd het weer opgebouwd. In 1884 kreeg het kasteeltje een nieuwe voorbouw met een ronde toren.

In de jaren twintig en dertig van de 20ste eeuw werden wederom ingrijpende werkzaamheden verricht. De woontoren en de middenvleugel werden aan binnen- en buitenzijde gerestaureerd en kruisramen met glas-in-lood werden ingebracht. Op het voorplein tussen kasteel en koetshuis kwam een grote zandstenen leeuw met het Nederlandse wapen te staan.

In 1934 werden een poortgebouw, koetshuis en de ophaalbrug over de buitengracht gerealiseerd. Op de brug naar het huis werden twee schilddragende leeuwen geplaatst. In de loop van de 20ste eeuw zijn in de westelijke wandeltuin stukken beeldhouwwerk rond en bij het 'bastion' gerangschikt. Een laatste grote wijziging aan de tuin is van 1974. In dat jaar is een deel van het terrein ten noordwesten van het huis door Mien Ruys opnieuw ingericht.

De historische buitenplaats Well wordt aan de noordkant door de buitengracht omgrensd. Aan de westzijde loopt de omgrenzing langs de dijk buiten het water, aan de zuidkant langs de Dreef en aan de oostkant langs de Horenkamp.
Buiten de slotgracht die het kasteel omsingelt ligt een landgoed met een siertuin, een boomgaard en een weide.

Het geldende bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor commercieel gebruik van het kasteel met bijgebouwen en parkachtige tuin. Dit commercieel gebruik bestond met name bestaan uit het voltrekken en het vieren van huwelijken, het houden van vergaderingen, en het aanbieden van een kleinschalige bed&breakfastvoorziening (max. 4 kamers) voor bruiloftsgasten. Momenteel wordt alleen het koetshuis bedrijfsmatig gebruikt.

2.2 Toekomstige situatie plangebied

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Het geldende bestemmingsplan laat al regulier wonen toe. Ter plaatse van de nieuwe bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden daardoor af.

Het koetshuis behoudt de bestemming Gemengd-Kasteel. De regels worden niet gewijzigd zodat hetzelfde gebruik ook in de toekomst kan worden voortgezet. Omdat het gehele terrein wordt ontsloten via één inrit en er een gezamenlijk voorterrein (met parkeerruimte) is, wordt in de bestemming Wonen bepaald dat er geparkeerd kan worden voor aanliggende terreindelen.

Doordat het plan verder conserverend van aard is, kunnen gebiedswaarden niet worden aangetast. Om dit naar de toekomst toe ook te borgen zijn de dubbelbestemmingen onverminderd overgenomen in voorliggend plan.

De gewijzigde bestemmingen zijn op onderstaande figuur weergegeven.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk komen alle relevante nationale en provinciale beleidsdocumenten aan de orde. Per beleidsdocument worden de relevante aspecten behandeld.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. De Structuurvisie
Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is daarmee vervallen. Deze Omgevingsvisie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Conclusie

Het initiatief heeft geen betrekking op één van de rijksbelangen die zijn opgenomen in de NOVI. Het initiatief past dan ook binnen de beleidskader van de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang.

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

De doorwerking van dit nationaal beleid voor het plan waarvoor voorliggende bestemmingsplanwijziging is opgesteld, is opgenomen in 3.1.4.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), geactualiseerd in juni 2017. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de (bestaande) ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

De ladder duurzame verstedelijking is van toepassing bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt op basis van artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Bro verstaan: "Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Ten aanzien van het vorenstaande wordt opgemerkt dat de Raad van State in diverse uitspraken richting heeft gegeven aan wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden verstaan. In een uitspraak van 24 december 2014 (201405237/1/R2) heeft de Raad van State geoordeeld dat een woningbouwontwikkeling van 8 woningen buiten de bebouwde kom niet voorziet in een woningbouwlocatie of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Om die reden werd de ontwikkeling van 8 woningen buiten de bebouwde kom niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is.

Ook in het Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is aangegeven dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

3.1.4 Doorwerking planvoornemen

Het plangebied is niet gelegen binnen de in de door het rijk aangeduide gebieden met een nationaal belang.

Gezien het planvoornemen de functiewijziging van een bestaande woning betreft, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is derhalve niet van toepassing op dit plan. Daarnaast is er geen sprake van een lokale ontwikkeling waar nationale belangen, zoals verwoord in de NOVI en Barro, mee zijn gemoeid.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gelderland en de bijbehorende Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsvisie en -verordening, vastgesteld in 2014, worden tweemaal per jaar geactualiseerd.

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

In de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie (moederplan vastgesteld door PS op 9 juli 2014) zijn de wijzigingen van een aantal besluiten verwerkt. Dit is nu de meest actuele versie van de Omgevingsvisie Gelderland.

De provincie legt de focus op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland door zeven met elkaar samenhangende ambities na te streven waar het verschil kan worden gemaakt voor een schoon, gezond, veilig en welvarend Gelderland.

Een van de ambities is het streven naar een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat.

In de aanpak hiernaartoe wordt aangegeven dat het concentreren van economische activiteiten daarbij de voorkeur heeft, boven versnippering. En: het omvormen van bestaande en leegstaande bedrijvenlocaties gaat boven de aanleg van nieuwe terreinen.

Planspecifiek

Het initiatief is niet strijdig met de ambities van de Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Een omgevingsverordening is een juridische vastlegging van de provinciale omgevingsvisie. In de Omgevingsverordening Gelderland staan de regels die de provincie Gelderland stelt aan de bestemmingsplannen van gemeenten. De verordening voorziet niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De provincie zet de Omgevingsverordening als juridisch instrument in om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen op die onderdelen waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen te waarborgen of om te voldoen aan wettelijke verplichtingen. De regels uit de verordening zijn kaderstellend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. Daarnaast worden de gebieden waarbinnen bepaalde regels gelden in de Omgevingsverordening concreet begrensd. De verordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. De regels en overige voorwaarden uit de verordening hebben onder meer betrekking op (nieuwe) woningbouwlocaties, (nieuwe) bedrijventerreinen, detailhandel, recreatieterreinen, land- en tuinbouw, natuur en landschap (Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszones, Waardevol Open Gebied en Nieuwe Hollandse Waterlinie), waterwingebieden en duurzame energie.

Het plangebied is aangeduid als Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone. Nieuwe activiteiten of ontwikkelingen zijn alleen toegelaten als die geen nadelige gevolgen kan hebben voor de kernkwaliteiten, oppervlakte of samenhang als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone.

Planspecifiek

In de Omgevingsverordening zijn regels voor Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone van toepassing voor de met dit bestemmingsplan voorgestane ontwikkeling. Voorliggende bestemmingsplan maakt enkel functiewijziging van bestaande gebouwen mogelijk. De functiewijziging is geen activiteit die nadelige gevolgen kan hebben voor het Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Milieu

4.1.1 Geurhinder

4.1.1.1 Wettelijk kader

De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning. In de Wet geurhinder en veehouderij zijn in artikel 3 grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting van die veehouderij op een geurgevoelig object. Deze grenswaarden worden weergegeven in odour units per kubieke meter (ouE/m³). Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de ligging binnen of buiten concentratiegebieden en de bebouwde kom.

Verder worden eisen gesteld aan de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object in de Wet geurhinder en veehouderij.

4.1.1.2 Onderzoek

Het bestemmingsplan behelst de functiewijziging van een bedrijfswoning met de bestemming Gemengd-Kasteel (welke ook voor reguliere bewoning gebruikt mag worden) naar een reguliere woning met de bestemming Wonen. De functiewijziging maakt geen nieuw geurgevoelig object mogelijk.

Kijkend nar de achtergrondbelastingskaart blijkt nota bene dat er geen sprake is van een overbelaste situatie vanwege geur.

4.1.1.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering.

4.1.2 Geluid

4.1.2.1 Wettelijk kader

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient, in verband met de relatie tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh), inzicht te worden geboden in de relevante geluidsaspecten.

De Wgh stelt eisen aan de maximaal toegestane geluidsbelasting ten gevolge van de aanleg van een nieuwe weg en de realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidhinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming van de burger in zijn woonomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis.

Bij de bouw van de woning dient de gevelisolatie van de betrokken woning zodanig te worden ontworpen, dat voor de binnenwaarde kan worden voldaan aan de eisen uit het bouwbesluit. Hierin staat geregeld dat de binnenwaarde maximaal 33 dB mag bedragen. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarden wordt voldaan kan door bevoegd gezag (Burgemeester en wethouders) een hogere grenswaarde worden vastgesteld, voor woningen. in het buiten stedelijk gebied (buiten bebouwde kom) geld een maximum te verlenen ontheffingwaarde Lden van 53 dB(A) (wgh art. 83, lid 1).

4.1.2.2 Onderzoek wegverkeer

Het bestemmingsplan behelst de functiewijziging van een bedrijfswoning met de bestemming Gemengd-Kasteel (welke ook voor reguliere bewoning gebruikt mag worden) naar een reguliere woning met de bestemming Wonen. De functiewijziging maakt geen nieuw geluidgevoelig object mogelijk.

Kijkend naar de geluidkaarten van het RIVM blijkt ook wel dat er geen geluidhinder op de woning (het slot) optreedt.

4.1.2.3 Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.

4.1.3 Bodem

4.1.3.1 Wettelijk kader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt middels een historisch onderzoek en eventueel aangevuld met een bodemonderzoek bepaald. Als uit historisch onderzoek blijkt dat binnen de nieuwe bestemmingen sprake is geweest van een activiteit met een verhoogd risico op verontreiniging, dan is een volledig verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren.

Wet bodembescherming

Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de regels van de Wet Bodembescherming (Wbb). In de Wbb is een saneringsdoelstelling bepaald (het saneren naar de functie) en een saneringscriterium (wanneer moet er gesaneerd worden (bij zogenaamde “spoed- of risicolocaties”)).

Besluit bodemkwaliteit

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe bouwprojecten, zoals woningen en wegen. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

4.1.3.2 Onderzoek

Het bestemmingsplan behelst de functiewijziging van een bedrijfswoning met de bestemming Gemengd-Kasteel (welke ook voor reguliere bewoning gebruikt mag worden) naar een reguliere woning met de bestemming Wonen. De functiewijziging maakt geen voor bodemkwaliteit gevoeliger object mogelijk. Bodemonderzoek kan achterwege blijven.

4.1.3.3 Conclusie

De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling (functiewijziging).

4.1.4 Externe veiligheid

4.1.4.1 Wettelijk kader

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen” (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

De risico's gekwantificeerd door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde voor kwetsbare objecten. Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde maar een oriënterende waarde die de personendichtheid binnen een invloedsgebied relateert aan een bepaalde maat voor risico aanvaarding.

4.1.4.2 Onderzoek

Uit de provinciale risicokaart, eindrapporten over het basisnet en actuele informatie over relevante risicobronnen binnen de gemeente blijkt dat het plangebied niet ligt binnen:

• het invloedsgebied van een Bevi-inrichting;
• het invloedsgebied van een EV-relevante buisleiding;
• de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen;
• het invloedsgebied van een basisnetroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water.

In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Volgens de risicokaart van de Provincie Gelderland zijn in de directe omgeving van het plangebied geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen transportroutes voor vervoer van gevaarlijke stoffen gelegen. Aanvullend op de risicokaart is tevens de risicoatlas hoofdvaarwegen Nederland geraadpleegd.
Uit deze risicoatlas, opgesteld door AVIV in opdracht van Rijkswaterstaat, volgt dat de 10-6 contour voor de Maas op de oever ligt behoudens een enkele plaats in Rotterdam. Daarmee is deze transportroute geen belemmering in het kader van externe veiligheid voor dit plan.

4.1.4.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid is niet relevant. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

Bovendien behelst het bestemmingsplan de functiewijziging van een bedrijfswoning met de bestemming Gemengd-Kasteel (welke ook voor reguliere bewoning gebruikt mag worden) naar een reguliere woning met de bestemming Wonen. De functiewijziging maakt geen nieuw kwetsbaar object mogelijk.

4.1.5 Bedrijven en milieuzonering

4.1.5.1 Wettelijk kader

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Milieuzonering betekent het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering

In de brochure Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009) wordt een handreiking gegeven voor het verantwoord inpassen van bedrijfsactiviteiten in de omgeving. De handreiking geeft informatie over een aantal ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala van bedrijfsactiviteiten. In deze handreiking worden bedrijven ingedeeld in verschillende categorieën, al naar gelang de mate van hinder en inpasbaarheid. Ook maakt de handreiking onderscheid in verschillende gebiedstypen zoals een rustige woonwijk, rustig buitengebied en gemengd gebied. Aan de hand van de categorie-indeling kan bepaald worden of, en eventueel onder welke voorwaarden, een bedrijf inpasbaar is in de omgeving.

4.1.5.2 Onderzoek

Omgevingstype

In de VNG-uitgave wordt aangegeven dat een gemengd gebied een gebied is met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. De omgeving kan worden beschouwd als rustige woonwijk, zoals bedoeld in de VNG-brochure..

Categorie bedrijvigheid

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Juridisch planologisch is dat geen wijziging in de zin dat er een gevoelige functie wordt toegevoegd omdat het geldende bestemmingsplan al regulier wonen toelaat. Ter plaatse van de bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden af. Er ontstaat zodoende geen nieuwe situatie in het licht van milieuzonering.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient de nieuwe situatie toch beoordeeld te worden. De milieuhinderlijke functie die (blijvend) is toegestaan binnen de bestemming Gemengd-Kasteel (koetshuis en directe omgeving) kan slechts uitgevoerd worden zolang de eigenaar van de oprit en parkeerplaats hier mee instemt. Dat komt door het gedeelde gebruik van de oprit. Bij één eigenaar voor het gehele complex, zoals nu het geval is, kan er geen (door verkeer en parkeren) hinderlijke situatie ontstaan.

Voorts kan worden opgemerkt dat de cultuurhistorische waarden van het complex én de bestaande inrichting van het kasteelterrein in feite al beletten dat er een splitsing in eigendom kan plaatsvinden. Het complex met al de daarbij behorende elementen dienen vanwege de monumentale status immers als geheel in stand te worden gehouden.

Voor de (geluid)hinder die uitgaat vanwege het gebruik van het koetshuis zelf, behoudens verkeer en parkeren, kan op basis van de VNG richtafstandenlijst worden uitgegaan van een richtafstand van 10 meter (SBI 561, 563, 5510). Hoewel feitelijk niet kan worden voldaan aan de richtafstand tussen bestemming Gemengd-Kasteel en Wonen, is aannemelijk dat ter plaatse van de bestemming Wonen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd:

• de woning zelf (het slot) staat op een grotere afstand (namelijk 36m);
• de tuin bij de woning (het slot) biedt voldoende ruimte om zonder hinder te kunnen verblijven.

Andere bedrijven in de omgeving hebben een hinderstand van maximaal 30m. Hieraan kan in alle gevallen ruimschoots worden voldaan.

4.1.5.3 Conclusie

Door de nieuwe bestemming Wonen worden enerzijds de bestaande bedrijven in de directe omgeving niet belemmerd in hun activiteiten en vergunde rechten. Tevens wordt anderzijds ter plaatse van de nieuwe bestemming Wonen een voldoende woon- en leefklimaat gewaarborgd.

4.1.6 Luchtkwaliteit

4.1.6.1 Wettelijk kader

Het onderzoek naar luchtkwaliteit wordt uitgevoerd op grond van hoofdstuk 5, titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer. De titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' is beter bekend als de Wet luchtkwaliteit.

De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit in belangrijke mate verslechteren.

Het doel van de NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen. Voor wegverkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) de belangrijkste stoffen. De in de Wet luchtkwaliteit gestelde norm voor NO2 en PM10 jaargemiddelde grenswaarde is voor beide stoffen 40 µg/m3. Daarnaast mag de PM10 24 uurgemiddelde grenswaarde van 50 µg/m3 maximaal 35 keer per jaar worden overschreden. Met het van kracht worden van het NSL zijn de tijdstippen waarop moet worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden NO2 en PM10 vastgesteld op 11 juni 2011 voor PM10 en 1 januari 2015 voor NO2.

Naast de introductie van het NSL is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Een project draagt NIBM bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als de NO2 en PM10 jaargemiddelde concentraties niet meer toeneemt dan 1,2 µg/m3. In dat geval is de ontwikkeling als NIBM te beschouwen.

Een ruimtelijke ontwikkeling vindt volgens de Wet luchtkwaliteit doorgang als tenminste aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:

• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL;
• de ontwikkeling aangemerkt wordt als een NIBM-project;
• de gestelde grenswaarden in bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit niet worden overschreden;
• projectsaldering kan worden toegepast.

Voor zover de ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in het NSL of de ontwikkeling kan worden aangemerkt als NIBM-project is toetsing aan de normen van de Wet luchtkwaliteit niet nodig.

4.1.6.2 Onderzoek

Beoordeling luchtkwaliteit

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdrage (luchtkwaliteitseisen)' (Regeling NIBM) zijn voor verschillende functiecategorieën cijfermatige kwantificaties opgenomen, waarbij een ontwikkeling als een NIBM-project kan worden beschouwd. Deze categorieën betreffen landbouwinrichtingen, spoorwegemplacementen, kantoorlocaties, woningbouwlocaties en een combinatielocatie van woningbouw en kantoren.

In de Regeling NIBM is aangegeven dat een woningbouwlocatie tot maximaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In voorliggend bestemmingsplan wordt uitgegaan van de realisatie van 1 nieuwe woning.

Dit betekent dat de voorgenomen ontwikkeling in het bestemmingsplan 'Well herziening 2022, Dreef 5 en 7' is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daardoor is toetsing aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit niet nodig.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 (zeer fijnstof) van het plangebied inzichtelijk gemaakt. Deze concentraties zijn afkomstig uit de Atlas Leefomgeving - Luchtkwaliteit.

De concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het plangebied betreffen respectievelijk: 12 µg/m3, 16 µg/m3 en 9 µg/m3 bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarde voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3) en PM2,5 (25 µg/m3) wordt hiermee dus niet overschreden.

4.1.6.3 Conclusie

De voorgestane ontwikkeling is aan te merken als een project dat NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit is dan ook niet nodig.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen oplevert voor de voorgenomen ontwikkelingen in dit bestemmingsplan (artikel 5.16, lid 1 aanhef en onder c Wm).

4.1.7 Spuitzones

4.1.7.1 Wettelijk kader

Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de open lucht worden geteeld, zoals fruitbomen, en nabij gelegen woningen1 .

In de ruimtelijke ordeningspraktijk bestaat een vuistregel om een afstand van 50 meter aan te houden. Het is een afstand dat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State algemeen wordt toegepast en geaccepteerd wordt tussen percelen met open teelten en (tuinen bij) woningen2 .

Bij deze afstand wordt ervan uitgegaan dat enerzijds de bedrijfsvoering van de agrariër niet wordt belemmerd en anderzijds dat er geen nadelige effecten optreden voor de gezondheid van omwonenden.

In het Activiteitenbesluit zijn diverse maatregelen opgenomen om de drift naar het oppervlaktewater te beperken. Aan de ene kant gaat het om het om het toepassen van driftreducerende spuittechnieken, gebruik van een kantdop naast de sloot, eisen ten aanzien van de windsnelheid waarbij gespoten mag worden en de spuitdophoogte. Aan de andere kant zijn in het besluit teeltvrije zones opgenomen. De breedte van de teeltvrije zones die moet worden aangehouden is afhankelijk van het gewas dat wordt geteeld en van de gebruikte spuittechniek of andere maatregelen zoals vanggewassen of emissieschermen. Ook de intensiteit waarmee de gewassen bespoten worden en of er sprake is van opwaartse of neerwaartse bespuiting is mede bepalend voor de breedte van de teeltvrije zone.

Op 1 januari 2018 zijn enkele wijzigingen in het Activiteitenbesluit van kracht geworden die de emissie van gewasbeschermingsmiddelen naar het oppervlaktewater verder moeten terugdringen. Zo moeten bedrijven met een open teelt bij gebruik van gewasbeschermings­middelen een spuittechniek toepassen die de verwaaiing (drift) van gewasbeschermingsmiddelen met ten minste 75 procent vermindert. Deze verplichting geldt voort het hele perceel, ongeacht de aanwezigheid van een sloot of de afstand tot een sloot.

Hierdoor kan een kleinere afstand tot spuitzone gevoelige objecten dan 50 meter worden gehanteerd.

De woning (met tuin) is een spuitzone gevoelige object. Bij het beoordelen van de gevolgen van het gebruik van gewasbeschermende middelen wordt gekeken naar de gezondheid van mensen en de kwaliteit van het oppervlaktewater.

4.1.7.2 Onderzoek

In de nabijheid van het plangebied zijn geen agrarische percelen (met of zonder boomgaard) van derden. Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Juridisch planologisch is dat geen wijziging in de zin dat er een gevoelige functie wordt toegevoegd omdat het geldende bestemmingsplan al regulier wonen toelaat. Ter plaatse van de bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden af. Er ontstaat zodoende geen nieuwe situatie in het licht van milieuzonering.

4.1.8 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is bepaald of bij de voorbereiding van een plan of een besluit een m.e.r.-(beoordelings)procedure moet worden doorlopen.

Dat is het geval wanneer het een plan of besluit kaderstellend is voor m.e.r.(beoordelings)plichtige activiteiten als genoemd in onderdeel C of D.

Onderdeel D van het Besluit m.e.r. bevat grotendeels dezelfde activiteiten als onderdeel C. Voor activiteiten, die boven de drempelwaarden van onderdeel D, maar beneden die van onderdeel C vallen, geldt niet een directe m.e.r.-plicht, maar een m.e.r.-beoordelingsplicht. In deze m.e.r.-beoordelingsplicht moet het bevoegd gezag beoordelen of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben.

Voor activiteiten die beneden de indicatieve drempelwaarden van onderdeel D vallen dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. Dit houdt in dat voor elk besluit, plan of activiteit dat na 16 mei 2017 is ingediend, en betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, aandacht moet worden besteed aan m.e.r.

Onderzoek en conclusie

Dit plan is geen activiteit die is genoemd in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) . Het planologisch maken van de burgerwoning hoeft in dit geval niet te worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling omdat het bebouwd oppervlak door dit plan niet zal toenemen. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling hoeft daarom niet te worden uitgevoerd.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

4.2.1.1 Wettelijk kader

De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ordening is geregeld in het Europese Verdrag van Valetta (Malta). In 1992 ondertekenden twintig Europese staten, waaronder Nederland, dit verdrag. De belangrijkste uitgangspunten van het verdrag zijn:

• archeologische waarden dienen zoveel mogelijk (in situ) in de bodem bewaard te blijven en beheermaatregelen dienen genomen te worden om dit te bewerkstelligen;
• vroeg in de ruimtelijke ordening dient al rekening gehouden te worden met archeologie;
• bodemverstoorders betalen het archeologisch (voor)onderzoek en mogelijke opgravingen wanneer behoud in situ niet mogelijk is.

Het verdrag werd in 1998 door een goedkeuringswet bekrachtigd en op 1 september 2007 in de Wet op de archeologische monumentenzorg vertaald in nieuwe wetgeving. De wet regelt in aansluiting op het Europese verdrag de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, onder andere door inpassing van de belangen van archeologie in de ruimtelijke ordening.

Erfgoedwet

De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Omgevingswet

Na inwerkingtreding van de Omgevingswet vervangt het omgevingsplan het bestemmingsplan en de gemeentelijke verordeningen die over de fysieke leefomgeving gaan. Tot eind 2029 (of tot de datum waarop de gemeente overgaat naar het definitieve omgevingsplan) bundelt het tijdelijke omgevingsplan de regels die nu zijn opgenomen in het bestemmingsplan, de welstandsnota en een aantal regels over archeologie in de lokale erfgoed- of monumentenverordening. Regels uit de gemeentelijke erfgoed- of monumentenverordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, moeten in 2029 opgenomen zijn in het omgevingsplan.

4.2.1.2 Onderzoek

Op de archeologische beleidskaart staan beleidszones aangegeven welke archeologische waarden er zijn voor een bepaald gebied. Daarvoor zijn negen categorieën archeologische waarden onderscheiden: Waarde-Archeologie 1 t/m 8 en geen Waarde- Archeologie.

In de tabel is te zien welke vrijstelling per archeologische waarde geldt. De vrijstellingsgrenzen zijn uitgedrukt in een oppervlakte en een diepte. De onderzoekplicht geldt wanneer zowel de diepte- als ook de oppervlaktemaat door bodemingrepen wordt overschreden.

Archeologische beleidskaart gemeente Maasdriel

Het kasteelterrein binnen de slotgrachten betreft een AMK terrein. Voor de rest van het perceel (landgoed met tuin) geldt een verwachtingswaarde Waarde - Archeologie -3. Dit houdt in dat bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm een archeologische onderzoeksplicht geldt.

Het plan maakt uitsluitend functiewijziging mogelijk. De vrijstellingsnorm wordt niet overschreden. Een archeologisch onderzoek hoeft niet te worden uitgevoerd. De bestemming Waarde-Archeologie 1 is overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan overgenomen voor het kasteelterrein binnen de slotgracht.

4.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.2 Cultuurhistorie

4.2.2.1 Wettelijk kader

Modernisering Monumentenzorg (2009)

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in een bestemmingsplan aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Erfgoedwet (2016)

De wet- en regelgeving op rijksniveau rondom cultureel erfgoed is vastgelegd in de Erfgoedwet. Het is het belangrijkste sectorale instrument voor de bescherming van cultureel erfgoed. In de Erfgoedwet is geregeld hoe monumenten aangewezen kunnen worden als beschermd monument. De wet heeft betrekking op gebouwen en objecten, stads- en dorpsgezichten, archeologische waarden en op het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

4.2.2.2 Onderzoek

Het slot Well of Huys van Malsen werd in de 14de eeuw gesticht op een strategische plaats in een omstreeks 1300 ingedijkte bocht van de Maas, op een zandige hoogte dicht bij de Maasdijk, direct ten oosten van het dorp Well. Het complex bestaat uit een klein kasteel binnen een structuur van omgrachte terreinen die gedeeltelijk als tuin en wandelpark zijn ingericht en overigens een sterk utilitair karakter dragen.

De historische buitenplaats Well bestaat uit een hoofdgebouw, historische tuin en parkaanleg, poortgebouw, koetshuis, houten brug, valbrug, hekken, waterpomp en leeuw (zie onderstaande afbeelding).

Na 1326 werd door Claes van Malsen ter plaatse een omgrachte, vrijwel vierkante woontoren gebouwd. Over de vroegste geschiedenis is verder weinig bekend. In de 15de eeuw is het complex uitgebreid. Aan de westkant van de woontoren werd een L-vormig bouwlichaam met een ronde hoektoren gebouwd, dat met een muur aan de zuidkant met de woontoren verbonden werd waardoor een binnenplaats ontstond. In de muur was de toegang tot het kasteelcomplex. Op het voorterrein kwam een poortgebouw. Het complex bestond daarna uit een omgrachte huisplaats en voorburcht. Dit geheel werd door een tweede gracht omsloten. In 1672 werd het kasteel ernstig beschadigd door Franse troepen. Van de westelijke aanbouw met ronde hoektoren werd vrijwel alles verwoest. De woontoren kwam evenmin ongehavend uit de strijd. Hier zouden de verdiepingen zijn uitgebrand. Het complex werd in een eenvoudiger vorm hersteld.

De eerst bekende afbeelding van het huis en omgeving van de hand van A. de Haen dateert van 1732. Het kasteel bestaat hierop uit een door water omgeven donjon onder steil schilddak met arkeltorentjes aan de oostkant en aan de westkant een aanbouw onder lessenaarsdak waarin zich de ingang bevindt. Het kasteeleiland is via een eenvoudige houten brug toegankelijk. Voor het kasteel staat een poortgebouw onder zadeldak.

Op de kadastrale minuut van 1823 staan woontoren en aanbouw weergegeven op een omgracht terrein. Het bescheiden poortgebouw uit 1732 is uitgebreid tot een langgerekte opstal. Huisplaats en voorburcht zijn omgracht evenals het terrein aan de noordzijde. Het kasteeleiland is via twee bruggen toegankelijk: aan de zuid- en aan de westkant. De buitenste gracht heeft een uitstulping op de noordoosthoek: een klein wiel dat in de grachtenstructuur is opgenomen. Het omgrachte terrein achter het slot is als boomgaard en moestuin in gebruik.

Op enig moment in de 19de eeuw is het schilddak van de woontoren verlaagd.

In 1884 werd J.L.D. baron van Slingelandt (1840-1914) eigenaar. Hij liet vrij snel daarna restauraties aan huis en wijzigingen aan de tuin uitvoeren. De kap boven de woontoren werd weer tot de oude hoogte hersteld, de 17de-eeuwse aanbouw werd verhoogd en verbreed naar achteren toe en het kasteel werd aan de westkant met een bouwdeel uitgebreid op de oude fundamenten. De gracht aan de westkant werd gedempt. Wandelpaden werden in de nabijheid van het huis gerealiseerd. Om het huis werd een dijkje aangelegd zodat men de plaats kon rondlopen. Het smeedijzeren inrijhek met hardstenen hekpalen dateert eveneens uit die tijd.

Een volgende fase in de ontwikkeling van huis en tuin dateert van de jaren twintig en dertig van de 20ste eeuw. De woontoren en de middenvleugel werden aan binnen- en buitenzijde gerestaureerd en kruisramen met glas-in-lood werden ingebracht. Op het voorplein tussen kasteel en koetshuis kwam een grote zandstenen leeuw met het Nederlandse wapen te staan (naar verluid afkomstig van het Centraal station te Amsterdam). In 1934 verrezen poortgebouw, koetshuis en de ophaalbrug over de buitengracht. Op de brug naar het huis werden twee schilddragende leeuwen geplaatst. In de loop van de 20ste eeuw zijn in de westelijke wandeltuin stukken beeldhouwwerk rond en bij het 'bastion' gerangschikt. Een laatste grote wijziging aan de tuin is van 1974. In dat jaar is een deel van het terrein ten noordwesten van het huis door Mien Ruys opnieuw ingericht.

De historische buitenplaats Well wordt aan de noordkant door de buitengracht omgrensd. Aan de westzijde loopt de omgrenzing langs de dijk buiten het water, aan de zuidkant langs de Dreef en aan de oostkant langs de Horenkamp.

De historische buitenplaats Well is van algemeen cultuurhistorisch belang:

• wegens de ouderdom;
• als uitdrukking van de geschiedenis van het rivierengebied ter plaatse;
• wegens de ontwikkeling van het hoofdgebouw van verdedigbaar huis tot buitenplaats;\
• wegens de aanwezigheid van een parkaanleg die nut en sier combineert binnen de beperking die het terrein ter plaatse biedt.

4.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan betreft slechts de functiewijziging van bestaande bebouwing. De dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie blijft onverminderd van toepassing.

4.3 Water

4.3.1 Wettelijk kader

Nationaal Waterplan

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050.

Het beleid met betrekking tot waterveiligheid en zoetwater is met de vastgestelde deltabeslissingen in 2014 fundamenteel veranderd. Het rijksbeleid dat voortvloeit uit de voorstellen voor deze deltabeslissingen, is in 2014 met een tussentijdse wijziging verankerd in het Nationaal Waterplan 2009-2015 en opgenomen in het nieuwe Nationaal Waterplan voor de periode 2016–2021.

Het kabinet heeft de afgelopen jaren over verschillende beleidsterreinen afspraken gemaakt die raakvlakken hebben met water, zoals afspraken over energie (Energieakkoord), natuur (Natuurvisie), internationale inzet en vernieuwde bestuurlijke verhoudingen (onder meer Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, Bestuursakkoord Water en Deltaprogramma). Deze afspraken zijn verwerkt in het Nationaal Waterplan. De betreffende beleidsdocumenten blijven van kracht.

Met de vaststelling van het NWP voldoet Nederland tevens aan de Europese eisen om actuele plannen en maatregelenprogramma’s op te stellen volgens de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico’s (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KRM).

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. Rijkswaterstaat (RWS) neemt in het Beheer- en Ontwikkelplan voor de Rijkswateren (Bprw) de condities en maatregelen op voor het operationeel beheer om deze strategische doelen te bereiken. Het NWP is kaderstellend voor het Bprw. Het kabinet vraagt andere overheden het NWP te vertalen in hun beleidsplannen.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van de waterkeringen, het oppervlaktewater en het grondwater, verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening en zorgt voor een eenduidige bestuurlijke procedure en daarbij behorende rechtsbescherming voor besluiten. De Waterwet dient als paraplu om de Kaderrichtlijn Water (KRW) te implementeren en geeft ruimte voor implementatie van toekomstige Europese richtlijnen.

De waterschappen hebben een bevoegdheid voor het verlenen van vergunningen voor grondwateronttrekkingen, bemalingen en infiltraties, met uitzondering van onttrekkingen voor drinkwater, koude en warmteopslag en grote industriële onttrekkingen van meer dan 150.000 m3/jaar. Gemeenten hebben verdergaande taken en bevoegdheden in het kader van de zorgplicht voor het inzamelen van afvalwater in de riolering en voor hemelwater en grondwater.

Nationaal Bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten.

In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, met name op het gebied van wateroverlast en watertekort.

Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) geeft een kader voor de bescherming van de ecologische en chemische kwaliteit van oppervlaktewater en grondwater. Zo dienen alle waterlichamen in 2015 een ‘goede ecologische toestand’ (GET) te hebben bereikt en dienen sterk veranderende c.q. kunstmatige wateren in 2015 een ‘goed ecologisch potentieel’ (GEP) te hebben bereikt. De chemische toestand dient in 2015 voor alle wateren (natuurlijk en kunstmatig) goed te zijn.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21)

In september 2000 heeft de commissie Waterbeheer 21e eeuw advies uitgebracht over het toekomstig waterbeheer in Nederland. Belangrijk onderdeel van WB21 is het uitgangspunt van ruimte voor water. Er mag geen afwenteling plaatsvinden. Berging moet binnen het stroomgebied plaatsvinden. Dit betekent onder andere het aanwijzen en in stand houden van waterbergingsgebieden. Daarnaast wordt verdroging bestreden en worden watertekorten verminderd.

Beleid waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 “Koers houden, kansen benutten” bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

4.3.2 Onderzoek

4.3.2.1 Huidige situatie

Watergangen

Binnen het plangebied ligt een (primaire) A-watergang met een beschermingszone. De slotgracht is een tertiaire C-watergang.

Riolering en zuiveringswerken

Het rioolstelsel valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. In het plangebied ligt geen rioolwaterpersleiding van het waterschap.

4.3.2.2 Toekomstige situatie

De bestaande woning (Slot Well) is voor (huishoudelijk) afvalwater aangesloten worden op de gemeentelijke riolering. Voor dit plan is er geen sprake van een toename van verhard oppervlak. Compensatie is dan niet aan de orde.

4.3.2.3 Wateroverleg

Voor het plan is de digitale watertoets uitgevoerd op 15 april 2022 via de website www.dewatertoets.nl. Er is slechts sprake van een functiewijziging zonder ingrepen of bebouwing. Dit betekent dat er geen nader overleg hoeft plaats te vinden met Waterschap Rivierenland.

4.4 Flora en Fauna

4.4.1 Wettelijk kader

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet.

De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden onderzocht te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten. Hierover wordt ten aanzien van het plangebied ´Well herziening 2022, Dreef 5 en 7' het volgende gemeld.

4.4.2 Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op beschermde flora en fauna en natuurwaarden. In het kader van de Wet natuurbescherming kan een oriënterend onderzoek achterwege blijven.

4.4.2.1 Gebiedsbescherming

Het Gelders Natuurnetwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, maar er worden ook nieuwe natuurgebieden ontwikkeld. Dit netwerk is beschermd en de regels voor bescherming en ontwikkelingsmogelijkheden zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Een deel heeft Europese bescherming: de Natura 2000-gebieden. Er zijn 15 Natura 2000-gebieden in Gelderland. In die gebieden worden maatregelen genomen om de kwaliteit en de soortenrijkdom van de natuur te verbeteren.

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied maar wel van het Gelders Natuurnetwerk.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Juridisch planologisch is dat geen wijziging in de zin dat er een gevoelige functie wordt toegevoegd omdat het geldende bestemmingsplan al regulier wonen toelaat. Ter plaatse van de bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden af.

4.4.2.2 Soortenbescherming

Het bestemmingsplan is een besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. In de Wet natuurbescherming staan verbodsbepalingen: activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten zijn verboden.

Onder de Wet natuurbescherming worden nog 75 soorten vaatplanten beschermd, waaronder soorten die niet eerder werden beschermd.
Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. Het verwijderen van opgaand groen, de grondwerkzaamheden, sloopwerkzaamheden en de bouwwerkzaamheden leiden tot verstoring van alle aanwezige soorten.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Juridisch planologisch is dat geen wijziging in de zin dat er een gevoelige functie wordt toegevoegd omdat het geldende bestemmingsplan al regulier wonen toelaat. Ter plaatse van de bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden af.

4.4.3 Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming.

4.5 Verkeer en parkeren

In deze paragraaf wordt nog ingegaan op de aspecten parkeren, bereikbaarheid en verkeersveiligheid.

4.5.1 Onderzoek

Met voorliggend bestemmingsplan wordt ter plaatse van een gedeelte van de bestemming Gemengd-Kasteel gewijzigd naar Wonen. Juridisch planologisch is dat geen wijziging omdat het geldende bestemmingsplan al regulier wonen toelaat. Ter plaatse van de bestemming Wonen nemen de gebruiksmogelijkheden af. Dit levert een andere parkeer- en verkeerssituatie op.

4.5.1.1 Verkeersbewegingen

Het plangebied wordt ontsloten op Dreef. De planwijziging heeft geen gevolgen voor de verkeersgeneratie.

4.5.1.2 Parkeren

Door de functiewjziging neemt de parkeerbehoefte af. Er is voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein om te kunnen voldoen aan de parkeerbehoefte. De verplichting op te parkeren op eigen terrein is in de regels geborgd.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is.

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

5.1.1 Beoordeling

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door de initiatiefnemer gedragen.
Op grond van artikel 6.2.1 Bro is er geen sprake van een ‘aangewezen bouwplan’. Er is sprake van een financieel uitvoerbaar plan. Voor dit bestemmingsplan is afgezien van een exploitatieplan aangezien het kostenverhaal anderzins is verzekerd. De gemeente Maasdriel sluit met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst af, waarin ook de verantwoordelijkheid voor eventuele planschadekosten wordt vastgelegd.

5.1.2 Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van het onderhavige plan is verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Artikel 3.1.1 van het Bro bepaalt dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan het College van Burgemeester en Wethouders overleg voert met betrokken instanties en overheden. In het kader van het vooroverleg wordt kennisgeving gedaan verschillende belanghebbende organisaties en overheden inzake de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Voor het plan is de digitale watertoets uitgevoerd op 15 april 2022 via de website www.dewatertoets.nl. Er is geen waterschapsbelang. Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet te worden toegestuurd aan Waterschap Rivierenland.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Bestemmingsplan

Een bestemmingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien.

De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid. Bovendien draagt de toelichting bij aan de planinterpretatie.

Om inzicht te geven in de juridische opzet zijn hierna de systematiek en de opbouw van het bestemmingsplan toegelicht. Eerst wordt ingegaan op de verbeelding. Vervolgens wordt aangegeven op welke wijze de regels in algemene zin zijn opgebouwd en de bestemmingsartikelen in het bijzonder. Daarna wordt ingegaan op een aantal toetsingsaspecten.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Dit bestemmingsplan sluit inhoudelijk aan bij moederplan 'Well en Wellseind' van de gemeente Maasdriel. Wel is er voor wat betreft de plansystematiek en een aantal begrippen een actualisatie doorgevoerd door aan te sluiten bij bestemmingsplan Buitengebied.

6.2 Toelichting op de regels en de kaart

De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012). De opbouw is als volgt:

Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en bepalingen over de wijze van meten; deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde gegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels;

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen;

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de antidubbeltelregel, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels;

Hoofdstuk 4 tenslotte bevat het overgangsrecht en de slotregel met daarin de titel van het bestemmingsplan.

• 1. ABRS 22 juli 2009, zaaknummer 200806481/1/R2
• 2. ABRvS 23 september 2009 (zaaknr. 200900570/1/R2), ABRvS 31 maart 2010 (zaaknr. 200904633/1/R2) en ABRvS 18 mei 2011 (zaaknr. 201001510/1/R). Zie tevens noot van Vogelesang-Stoute in Milieu en Recht (2011/174)