Waterfront-Zuid Boulevard-Oost

5.2 Bestemmingen en algemene regels

Het bestemmingsplan begint met de omschrijving van een aantal begrippen. Hierin is onder meer het begrip 'peil' opgenomen. Wat betreft het peil wordt voor het Dolfinarium uitgegaan van het peil van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.

In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Cultuur en ontspanning

Het Dolfinarium krijgt de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. Hierbinnen is een aanduiding opgenomen voor het zeedierenpark het Dolfinarium. Verder is een aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen voor de 'lokatie kleine watersport' (de kanovereniging en de zeeverkenners). Er zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd kunnen worden. Hiervoor gelden de volgende hoogtematen en bebouwingspercentages.

bouwvlak	maximale goot/bouwhoogte gebouwen	maximale bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde	bebouwingsper-centage bouwwerken	maximale bouwhoogte terreinaf- scheidingen
sba - a (langs oever)	bouwhoogte 3 m	3 m	20%	3 m
sba - b (ertussenin)	bouwhoogte 6 m	6 m	35%	3 m
sba - c (rondom Dome)	bouwhoogte 10 m	10 m	55%	3 m
sba - d (Dome)	bouwhoogte 20 m	10 m	100%	3 m
sba - e ('maatschappelijk')	bouwhoogte 9 m, goothoogte 6 m	6 m	55%	3 m
sba - f (vm surfcentrum)	goothoogte 10 m, bouwhoogte 15 m	10 m	100%	3 m

Horeca is mogelijk als ondergeschikte nevenactiviteit gerelateerd aan de bedrijfsvoering van het Dolfinarium.

Incidenteel overnachten als onderdeel van de bedrijfsactiviteit (bijvoorbeeld door verzorgers, dierenarts) is zonder meer toegestaan binnen het zeedierenpark. Ook incidenteel overnachten als recreatieve activiteit (slapen bij dolfijnen) is incidenteel mogelijk. Verblijfsrecreatie in daarvoor op te richten accommodaties is echter niet toelaatbaar. Dat wordt, als hotelfunctie, alleen mogelijk gemaakt in de bestemming 'Gemengd'. Ook binnen de aanduiding 'maatschappelijk' ten behoeve van de kanovereniging en de zeeverkenners, is het gebruik ten behoeve van tot die activiteiten te herleiden - en daaraan ondergeschikte - incidenteel kleinschalige kampeeractiviteiten en incidentele overnachting in de clubgebouwen mogelijk. Ook hier is commercieel gebruik en kamperen is niet toegestaan. Ook kan aan de oever afgemeerd worden ten behoeve van de maatschappelijke activiteiten. Er mag een hijskraan voor het liften van boten geplaatst worden; deze kraan zal een hoogte hebben van ongeveer 5 m en valt onder de bouwwerken (geen gebouwen zijnde).

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het wijzigen van het voormalige 'surfcentrum' aan de zuidzijde van het Dolfinarium in de bestemming Recreatie - Dagrecreatie. Het wordt dan desgewenst mogelijk om het gebouw voor watersportdoeleinden te gebruiken.  

Horeca

In de bestemming zijn horecabedrijven van categorie B1 conform de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Deze bestemming betreft de bestaande horeca bebouwing tegen de stadsmuur; dit betreft niet de kiosken op de boulevard. Er is onderscheid gemaakt tussen de bestemming van bestaande horecabedrijven (H1) en nieuwe horecabedrijven (H2).

Recreatie - Verblijfsrecreatie

Binnen deze bestemming zijn de boothuizen opgenomen. In de boothuizen is recreatief verblijf toegestaan. Permanente bewoning is expliciet verboden. Binnen de bestemming wordt gezorgd voor een geluidwerende voorziening, om geluidbelasting op nabijgelegen woningen ten gevolge van het zeedierenpark te beperken.

Verkeer

De wegen in het plangebied vallen binnen de bestemming Verkeer. Binnen deze bestemming staat de verkeersfunctie centraal. Tevens zijn hierin parkeervoorzieningen opgenomen. Er zijn tevens terrassen en luifels ten behoeve van de aangrenzende horecapanden toegestaan. Met betrekking tot omvang en overige voorwaarden is terrassenbeleid van toepassing. Het realiseren van gebouwen is uitsluitend toegestaan binnen aangegeven bouwvlakken.

Water

Binnen de bestemming Water is een veelheid van functies begrepen, waaronder recreatief medegebruik en golfbrekers. Tevens zijn voorzieningen ten behoeve van watersportverkeer toegestaan. Deze zijn beperkt tot de aanleg en gebruik van een jachthaven, ter plaatse van de aanduiding, met steigers en vaarroutes. Het aantal ligplaatsen van de haven, voorzover gelegen binnen dit bestemmingsplan, is beperkt tot 100. Met een specifieke aanduiding is aangegeven waar bruggen zijn toegestaan.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Gemengd - Uit te werken

Deze bestemming ligt tussen het Dolfinarium en de boulevard. Het bestemmingsplan voorziet hier in realisering van een bebouwingsschil. Deze bebouwingsschil is prominent gesitueerd tegenover de historische binnenstad. Dit stelt hoge eisen aan de vorm en de maat van deze bebouwing; er moeten daarom duidelijke voorwaarden worden gesteld teneinde te waarborgen dat de bebouwing zorgvuldig in de omgeving wordt ingepast.

Ten tijde van het opstellen van (het ontwerp van) dit bestemmingsplan bestond nog geen volledige duidelijkheid over de wijze waarop deze bebouwingsschil zal worden ingericht en over de omvang van de verschillende functies binnen deze bebouwing. Mede daardoor bestond er op dat moment nog geen volledig beeld van de meest wenselijke vorm en omvang van de bouwmassa in verschillende delen van de bebouwingsschil.

Het was daarom niet goed mogelijk noch wenselijk om de locatie van de bebouwingsschil al een 'eindbestemming' te geven die enerzijds waarborgt dat de bebouwing zorgvuldig in de omgeving wordt ingepast, en die anderzijds geen onnodige belemmering vormt voor de meest wenselijke invulling van de bebouwingsschil. Er is daarom voor gekozen om de locatie van de bebouwingsschil een 'uit te werken bestemming' te geven. Dit houdt in dat de bebouwingsschil pas mag worden gerealiseerd nadat dit onderdeel van het bestemmingsplan door burgemeester en wethouders nader is uitgewerkt. Deze uitwerking doorloopt een afzonderlijke vaststellingsprocedure, met de mogelijkheid om zienswijzen kenbaar te maken.

De 'uitwerkingsregels' in het bestemmingsplan geven de kaders aan waarbinnen de uitwerking dient plaats te vinden. In die uitwerkingsregels is onder meer bepaald dat binnen de bebouwingsschil een parkeergarage, een busstation, een hotel, horeca, leisure en (in beperkte mate) relatief kleinschalige detailhandel gerealiseerd mogen worden. Het is beslist niet de bedoeling om in dit plangebied detailhandelsactiviteiten toe te staan die ten koste zullen gaan van het functioneren van de binnenstad; in tegendeel, de voorgenomen ontwikkelingen hebben mede ten doel het bezoek aan de binnenstad te stimuleren. De toelaatbaarheid van functies langs de boulevard wordt afgestemd op de (in voorbereiding zijnde nieuwe) Detailhandelsvisie.

Voor het onderdeel van het leisure-programma dat in het plangebied van bestemmingsplan Boulevard Oost ligt, wordt nu uitgegaan van het volgende indicatieve programma:

Dolfinariumeiland - VERMAAK

Hotel (incl. welness, restaurant en congresfaciliteiten) Evenementencentrum Dolfinarium Kantoren Dolfinarium Horeca/retail (verdeling n.t.b., voorlopig 50%-50%)

4.500 2.200 1.200 2.400

Het bestemmingsplan maakt daarom het volgende programma mogelijk voor horeca en detailhandel:

- de totale oppervlakte aan detailhandel en horeca (met uitzondering van hotels) bedraagt maximaal 2.500 m² bvo;

- het maximum aantal m² bvo winkels bedraagt 1.500 m²;

- de winkels zijn niet groter dan 250 m² vvo per eenheid;

- winkels mogen niet onderling gekoppeld worden als daardoor een winkel van >250 m² vvo ontstaat;

- in het plangebied wordt geen supermarkt toegestaan;

- in het plangebied komt geen grootschalige of perifere detailhandel (GDV of PDV);

- in afwijking van het voorafgaande mag de verkoopvloeroppervlakte van één winkel in scheepsbenodigheden en/of watersportartikelen ten hoogste 500 m² bedragen.

De entree van het Dolfinarium dient in de bebouwingsschil op een herkenbare wijze te worden geïntegreerd. Bepaald is dat wordt uitgegaan van een gevarieerde bebouwingshoogte. Daarbij is bepaald dat een deel van de bebouwing geen grotere hoogte mag krijgen dan drie bouwlagen, een groter deel (maximaal 50 %) van de bebouwing mag geen grotere hoogte krijgen dan drie bouwlagen met een kap. Voor een klein deel van de bebouwing (maximaal 25 %) kunnen bij uitwerking grotere bouwhoogten worden toegestaan.

Binnen de uitwerkingsregels is ook de mogelijkheid van een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van een multifunctionele accommodatie. Deze accommodatie vervangt in dat geval de activiteiten van De Parel op het Dolfinariumterrein. Het is niet de bedoeling dat hier zelfstandige horeca ontstaat. Horeca die valt onder categorie 4 van de Staat van Horeca-activiteiten, is in ieder geval uitgesloten.

Waarde - Archeologie

De hoge archeologische verwachtingswaarde voor het plangebied is juridisch verankerd door het opnemen van een dubbelbestemming met een set bouwregels en regels voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. De regeling sluit aan bij de bepalingen in de Monumentenwet 1988 en de aanwijzingen van het Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is bepaald dat kan worden afgeweken van de regels ten opzichte van de in het plan toegestane hoogte- en oppervlaktematen, alsmede het beloop en het profiel van wegen.