| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Bestemmingsplan Nijkerkerweg 5 |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0233.BPnijkerkerweg5-0401 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Bij de gemeente Ermelo is een verzoek ontvangen voor functieverandering op het perceel Nijkerkerweg 5. De aanvrager wil het agrarisch bedrijf beeindigen, voormalig agrarische opstallen slopen en daarvoor in de plaats een twee-onder-een kapwoning realiseren. Dit plan wordt uitgevoerd in het kader van de Structuurvisie functieverandering.
1.2 Ligging en begrenzing
Het plangebied betreft het perceel Nijkerkerweg 5. Het perceel ligt in het landelijk gebied van de gemeente Ermelo, in de buurtschap Telgt. Het plangebied is kadastraal bekend gemeente Ermelo, sectie H, nummers 3635 en 3085. Het perceel wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door landelijk gebied. Aan de westzijde lïgt de Nijkerkerweg langs het plangebied en aan de noordzijde de Telgterweg. De noord- en oostzijde grenzen aan (percelen) in de kern van buurtschap Telgt. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.
Afbeelding 1 Ligging plangebied
1.3 Geldend bestemmingsplan
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Buitengebied Midden-West en heeft de bestemming Agrarisch met bouwblok en de aanduidingen Nevenactiviteit toegestaan en Landbouwontwikkelingsgebied. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een hoveniersbedrijf als nevenactiviteit. De aanduiding Landbouwontwikkelingsgebied geeft aan dat het is toegestaan om een nieuw agrarisch bedrijf te vestigen door het opnemen van een nieuw bouwvlak en dat grondgebonden veehouderij gewijzigd kan worden naar intensieve veehouderij. Nieuwe landgoederen zijn niet toegestaan binnen de gronden die zijn aangegeven met Landbouwontwikkelingsgebied. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart weer.
Afbeelding 2 Uitsnede plankaart bestemmingsplan Buitengebied Midden-West
1.4 Werkwijze en opzet van toelichting
In hoofdstuk 2 wordt het beleid beschreven dat relevant is voor deze ontwikkeling. De bestaande en toekomstige situatie wordt vervolgens in hoofdstuk 3 beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid beschreven, waarbij aandacht wordt gegeven aan de financiële haalbaarheid, de milieutechnische randvoorwaarden en de planologische randvoorwaarden. Daarna wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de regels. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 nader ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Hoofdstuk 2 Beleidskaders
2.1 Rijksbeleid
Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft een nieuwe structuurvisie opgesteld Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. Het bijbehorende Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro / Amvb Ruimte) is in werking getreden op 17 december 2011.
Deze structuurvisie heeft betrekking op de ruimtelijke hoofdstructuur en het mobiliteitsbeleid voor Nederland. Buiten de nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van de provincies en gemeenten zitten en laat verstedelijkings- en landschapsbeleid over aan de provincies en gemeenten. De SVIR gaat niet in op ontwikkelingen van individuele initiatieven waarvan in het onderhavige geval sprake is.
In de Nota 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte' schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. Om dit te bewerkstelligen is op 1 januari 2012 artikel 3.1.6, vierde lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Deze wijziging verplicht gemeenten om het aspect cultureel erfgoed expliciet mee te wegen bij de vaststelling van een bestemmingsplan.
In het plangebied staat een karakteristiek bijgebouw. Dit bijgebouw blijft met voorliggend plan behouden. De architectuur van de nieuwe woningen moeten in stijl van dit gebouw zijn. De karakteristieke waarde van dit gebouw wordt hiermee versterkt.
Voor het plan is een archeologisch onderzoek uitgevoerd om te voorkomen dat eventueel aanwezige archeologische resten verloren gaan.
In de SVIR wordt tevens de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.
Bij de eerste trede moet worden bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan hoeft de ladder niet toegepast te worden. Een stedelijke ontwikkeling kent volgens het Bro de volgende definitie:
ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of kantoren, detailhandel, woningbouwlocatie of andere stedelijke voorzieningen.
Voorliggend plan betreft een plan voor woningbouw. Echter in het plangebied worden dermate weinig woningen ontwikkeld (twee woningen) dat uit jurisprudentie blijkt dat hier geen sprake is van een woningbouwlocatie zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i Bro. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en dat de ladder duurzame verstedelijking op dit plan niet hoeft te worden toegepast.
2.2 Provinciaal beleid
Provinciale Staten van Gelderland hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie is opgesteld vanuit een sterk veranderende context waarin partijen en de provincie op dit moment werken en de komende jaren naar verwachting zullen werken. De overheid (en provincie) is slechts een van de vele spelers. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:
- een duurzame economische structuur;
- het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.
Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijk woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.
In de Omgevingsvisie stelt de provincie dat bij initiatieven voor functieverandering deze de aanwezige en te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken. Dit kunnen initiatieven zijn voor wonen en werken. Bijvoorbeeld bij functieverandering of nieuwe landgoederen. Bij een initiatief in het buitengebied geldt dat het 'nieuwe rood' in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet zijn in het gebied. Een kwaliteitsverbetering wil zeggen dat er sprake is van sloop en of hergebruik van vrijkomende bebouwing (functieverandering) of ontwikkeling van nieuwe natuur. De rood-rood en rood-groenverhoudingen van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie bepalen de aanvaardbaarheid.
Voorliggend plan voorziet in de sloop van voormalig agrarische bebouwing. Het agrarisch bedrijf wordt beëindigd. Minder dan 35% van deze sloopmeters wordt teruggebouwd in de vorm van twee vrijstaande woningen met één gezamenlijk bijgebouw.
Het bestaande karakteristieke bijgebouw blijft behouden als bijgebouw bij de bestaande woning. De bestaande houtwal ten zuiden van het plangebied en de boomgaard in het noordwesten van het plangebied blijven behouden. In de open ruimten ten oosten van de woningen, wordt een nieuwe bomenrij aangeplant. Het perceel wordt ingepast in de omgeving. Voorliggend plan past binnen de Omgevingsvisie van Gelderland.
Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch is gewaarborgd.
De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De voor het plangebied van toepassing zijnde thema's worden hierna behandeld.
Landbouwontwikkelingsgebied
In het vigerend bestemmingsplan is het plangebied gelegen in het Landbouwontwikkelingsgebied. In de provinciale verordening ligt het niet meer hierbinnen, het plangebied heeft geen specifieke aanduiding in de Omgevingsverordening. Er zijn wat dit betreft geen specifieke punten waar rekening mee gehouden moet worden.
Wonen
Binnen de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen kunnen gemeenten en andere relevante partijen in de regio vervolgens gezamenlijk nagaan wat nodig is voor een goed functionerend regionale woningmarkt. Dat begint bij kennis van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw vindt bij voorkeur plaats aanvullend op de kansen en mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad en in vrijkomend en leegstaand vastgoed. Als partijen de problematiek goed in beeld hebben, kunnen zij op het juiste schaalniveau afspraken maken over oplossingen. Voor sommige segmenten of typen projecten is dat lokaal, voor andere subregionaal of regionaal. Ook kunnen zij de risico's van overprogrammering onderzoeken en betrekken bij het bepalen van de focus en priotering in de binnenregionale programmering. Alleen door samen te werken kunnen partijen een eventuele mismatch tussen vraag en aanbod opheffen en kan de woningvoorraad ook in de toekomst blijven aansluiten bij de veranderende vraag. Voorliggend plan voldoet aan de kwantitatieve woningbouw opgave.
Voorliggend plan past binnen de Omgevingsverordening Gelderland.
De woningbehoefte per regio wordt als indicatieve taakstelling door Gedeputeerde Staten vastgesteld in het Kwalitatief Woonprogramma (KWP). De verordening sluit uit dat er bovenop de afspraken in het KWP in een regio woningen worden gerealiseerd die niet in het KWP passen. Het bouwen van meer woningen dan waar in een regio behoefte aan is kan tot onbedoelde migratiestromen leiden en uiteindelijk zelfs tot leefstand in die regio of elders. Iedere vijf jaar wordt een nieuw Kwalitatief Woonprogramma vastgesteld en tussentijds wordt bezien of bijstelling wenselijk is aan de hand van eventuele nieuwe gegevens. Voorts wordt flexibiliteit bevorderd door de mogelijkheid die gemeenten hebben om meer plancapaciteit voor woningbouw in ontwikkeling te hebben dan dat er woningen zouden moeten worden opgeleverd. Een overmaat aan plancapaciteit van 20-30% van de KWP afspraak wordt door de provincie Gelderland aangemoedigd.
Voorliggend plan past binnen de afspraken gemaakt in het kader van het KWP.
2.3 Gemeentelijk beleid
De Structuurvisie gemeente Ermelo 2025 met als ondertitel 'Ontwikkeling vanuit identiteit' is vastgesteld op 1 maart 2012. De structuurvisie bevat een nieuw ruimtelijk perspectief met een integrale ontwikkelingsvisie voor Ermelo. Het toekomstperspectief is in de structuurvisie uitgewerkt naar de verschillende speerpunten zoals omgeving, zorg en recreatie en toerisme.
Ermelo heeft een veelkleurig en divers buitengebied. De veelheid aan functies en gebruik zijn een kwaliteit en zorgen voor een levendig en aantrekkelijk buitengebied. In sommige gevallen zitten functies elkaar in de weg. Agrarische bedrijven hebben milieuruimte nodig, recreatieve functies hebben een aantrekkelijke omgeving nodig zonder lelijke bebouwing en vervallen schuren. Ermelo wil ruimte bieden aan verdere dynamiek en kwaliteitsverbetering. Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen in het landschap en daadwerkelijk het buitengebied versterken.
Specifieke aandacht is nodig voor de agrarische sector. Deze zal de komende jaren aan sterke verandering onderhevig zijn. Ruimte voor volwaardige agrarische bedrijven, mogelijkheden voor neveninkomsten en omschakeling naar wonen en andere vormen van werken (functieverandering), zijn hierbij de trefwoorden. De gemeente wil het agrarisch ondernemerschap ondersteunen, in hoofdbedrijf en nevenactiviteiten. De agrarische sector is erg gereguleerd met regels op het gebied van natuur, milieu, ruimtelijke ordening en bedrijfsvoering. Waar mogelijk wil de gemeente meewerken aan maatwerkoplossingen en een integrale beoordeling van activiteiten (natuur, milieu, maar ook vanuit een vitaal buitengebied en onderhoud landschap).
Voorliggend plan betreft een functieverandering. Het agrarisch bedrijf stopt en daarvoor in de plaats komt woningbouw. Dit plan past binnen de gemeentelijke structuurvisie.
Op 25 oktober 2012 is de structuurvisie Functieverandering in werking getreden. Deze structuurvisie bevat een aanscherping van het regionale en provinciale structuurvisiebeleid. Op het perceel wordt 951 m2 aan voormalig agrarische bebouwing gesloopt. Een bestaande kapschuur van 162 m2 blijft staan als bijgebouw bij de bestaande woning. Ook de bestaande karakteristieke schuur blijft als bijgebouw bij de bestaande woning. Deze schuur is door de commissie ruimtelijke kwaliteit aangewezen als karakteristiek en wordt daarom niet meegerekend bij het aantal vierkante meters dat teruggebouwd mag worden.
Bij een vrijstaande woning mag een bijgebouw van 150 m2 worden gebouwd. De kapschuur heeft een oppervlakte van 162 m2. Dit is 12 m2 teveel. Gezien de kwaliteitswinst die met deze ontwikkeling wordt gehaald kan deze kapschuur blijven staan, maar wordt het teveel aan meters wel meegerekend bij de 35% terugbouwpercentage. Op het perceel mag 332 m2 worden teruggebouwd. In totaal wordt 320 m2 aan nieuwe bebouwing teruggebouwd en daarbij de 12 m2 van de bestaande kapschuur is samen 332 m2. Met voorliggend plan wordt voldaan aan het functieveranderingbeleid. Er wordt maximaal 35% van hetgeen gesloopt wordt teruggebouwd en op het perceel vindt kwaliteitsverbetering plaats.
Hoofdstuk 3 Bestaande en toekomstige situatie plangebied
3.1 Huidige situatie
Op het perceel Nijkerkerweg 5 was een agrarisch bedrijf gevestigd. De voormalig agrarische opstallen zijn nog wel op het perceel aanwezig. Naast de woning staat nog een bijgebouw met karakteristieke waarde.
Aan de zuidzijde wordt het perceel begrensd door een bomenrij langs de inrit met achter op het perceel agrarische bebouwing onder de bomen. Deze bomenrij is een waardevol landschapselement en vormt een natuurlijke afscheiding tussen bebouwing en het open gebied. In het noorden van het plangebied ligt een boomgaard. Aan de oostzijde van deze boomgaard loopt een tweede inrit. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een klein open gebied tussen de bebouwing in het plangebied en aan de Telgterweg. Dit open gebied betreft het foerageergebied van een steenuil.
Afbeelding 3 Bestaande bedrijfswoning met karakteristieke schuur
3.2 Toekomstige situatie
De agrarische bedrijvigheid en de nevenactiviteit verdwijnen. De voormalig agrarische bebouwing wordt gesloopt. De woning, het karakteristieke gebouw en de kapschuur blijven staan en dienen als bijgebouw bij de bestaande woning. Deze bestaande woning wordt ontsloten via de zuidelijke inrit langs de bomenrij.
Ten noorden van de karakteristieke schuur, evenwijdig aan deze schuur worden de twee-onder-één-kap woningen gebouwd (totaal ongeveer 200 m2). De nieuwe woningen worden ontsloten op de inrit naar het noorden. Ten oosten van deze inrit komt een carport (ongeveer 45 m2), parkeerplaatsen en een bijgebouw voor beide woningen (ongeveer 75 m2). De totale oppervlakte aan nieuwe bebouwing bedraagt hiermee ongeveer 320 m2.
Het perceel heeft veel landschappelijke kwaliteiten die blijven behouden of worden versterkt. Door het verdwijnen van de agrarische bebouwing onder de zuidelijke bomenrij en het versterken van deze rij wordt het aanzicht van deze bomenrij verbeterd. Deze bomenrij dient dan als een groen landschaps element, als afscheiding tussen het open gebied en de bebouwing aan de Telgterweg.
Uit de natuurtoets blijkt dat het plangebied dient als foerageergebied voor de steenuil. In het plangebied worden diverse landschapselementen aangebracht dit gunstig zijn voor de steenuil. De meest opvallende is de bomenrij in het open landschap tussen het plangebied, de zuidelijke bomenrij en de bebouwing aan de Telgterweg. Deze bomen worden aangeplant ten gunste van de steenuil.
Afbeelding 4 Toekomstige situatie plangebied
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Milieuaspecten
Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en de ruimtelijke ordening.
In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft onder andere de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en water, archeologie, natuur en verkeer en vervoer.
Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het pan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Hiertoe is door Grondvitaal BV een verkennend bodemonderzoek en asbest in bodemonderzoek uitgevoerd (maart 2015).
Eerst is een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Conclusie daaruit was dat het plangebied niet verdacht was op bodemverontreiniging, maar wel verdacht op asbest in de bodem. Tijdens het veldonderzoek is het plangebied visueel geinspecteerd en zijn er grondboringen uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er lichte concentraties van barium in het grondwater en arseen in de bodem zijn aangetroffen. Deze zijn echter licht van aard en geven geen aanleiding tot aanvullend onderzoek. Er zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen op of in de bodem. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik van het plangebied zijn geen milieutechnische bezwaren voor wat betreft de bodem aan te geven.
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.
Milieuzonering heeft twee doelen:
- Het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
- Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Ermelo de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks milieubelastende activititeiten (naar SBI-code gerangschitk) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddelde moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.
Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding:afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Vergelijkbaar met de rustige woonwijk zijn rustig buitengebied, stiltegebied en natuurgebied. Daarvoor gelden dezelfde richtafstanden.
Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot het omgevingstype gemengd gebied. Het gemengd gebied kent door de aanwezige variatie aan functies en situering al een hogere milieubelasting. Dit kan aanleiding zijn om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten een kleinere afstand aan te houden dan wordt geadviseerd voor een rustige woonwijk. Een geadviseerde afstand van 30 meter kan dan bijvoorbeeld worden gecorrigeerd tot 10 meter en een geadviseerde afstand van 100 meter tot 50 meter. Uitzondering op het verlagen van de richtafstanden vormt het aspect gevaar: de richtafstand voor dat milieuaspect wordt niet verlaagd.
De tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.
Milieucategorie | Richtafstand (m) tot omgevingstype rustige woonwijk | Richtafstand (m) tot omgevingstype gemengd gebied |
| 1 | 10 | 0 |
| 2 | 30 | 10 |
| 3.1 | 50 | 30 |
| 3.2 | 100 | 50 |
| 4.1 | 200 | 100 |
| 4.2 | 300 | 200 |
| 5.1 | 500 | 300 |
| 5.2 | 700 | 500 |
| 5.3 | 1000 | 700 |
| 6 | 1500 | 1000 |
Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen (hiervoor aangewezen) gebieden met functiemenging zijn milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.
Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’, kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwet- en regelgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving en de veiligheidsregelgeving. Deze regelgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandcriteria worden meegenomen bij de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen. Onderzocht worden zowel de feitelijk invloed van de ter plaatse gevestigde en te vestigen milieubelastende functies als de invloed die kan uitgaan van milieubelastende functies die op grond van de geldende bestemming gevestigd kunnen worden.
Onderzoeksresultaten Milieuzonering
De woningen moeten minimaal 50 meter van omliggende agrarische bedrijven worden gebouwd. Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf ligt op ruim 80 meter van de nieuwe woningen. Andere agrarische bedrijven liggen verder dan 100 meter van het plangebied. Voor de overige bedrijven geldt dat andere woningen al dichterbij liggen en daarmee de ontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijven bepalen. Vooriggend plan zorgt niet voor een belemmering voor omliggende bedrijven.
Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is gelegen binnen de invloedssfeer van de verkeerswegen Nijkerkerweg en Telgterweg. Daartoe is door Groenewold het Akoestisch onderzoek wijziging bestemmingsplan Nijkerkerweg 5 te Ermelo, okt. 15-v4 uitgevoerd om de geluidbelasting op de nieuwe woningen te bepalen.
Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo’n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting.
Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied en wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 kilometer per uur. De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg in binnen- of buitenstedelijk gebied.
Wanneer woningen worden geprojecteerd binnen een geluidzone moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de gevels van die woningen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48dB. Bij een hogere geluidsbelasting moet worden gekeken of er maatregelen getroffen kunnen worden om de geluidbelasting te reduceren. Indien maatregelen onvoldoende effect geven en/of onmogelijk zijn en de geluidsbelasting niet hoger is dan de maximale grenswaarde van 63dB (Lden, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh) kunnen burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten in een akoestisch onderzoek ook de wegen zonder geluidzone worden beschouwd. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de kaders van de Wgh.
Onderzoeksresultaten wegverkeerslawaai
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de westgevels 53 dB bedraagt. Op de overige gevels wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Om de geluidbelasting op de westgevels te verlagen, kunnen de woningen worden opgeschoven. Dit is echter stedenbouwkundig niet wenselijk. Daarom moet een hogere grenswaarde worden verleend voor dit plan.
In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waar aan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan. Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:
- Het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
- De luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft, of een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
- Het bestemmingsplan niet in betekende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
- De ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.
Niet in betekende mate bijdragen
In de ‘Regeling niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een bijdrage is “niet in betekende mate” als de toename maximaal drie procent van de jaargemiddelde grenswaarde van fijn stof of stikstofdioxide bedraagt. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren. De categorieën van gevallen zijn:
- Woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg;
- Woningbouwlocaties met niet meer dan 3.000 nieuwe woningen en twee ontsluitingswegen;
- Kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlakte van niet meer dan 100.000 m2 en één ontsluitingsweg;
- Kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlakte van niet meer dan 200.000 m2 en twee ontsluitingswegen.
Voorliggend plan betreft het verdwijnen van een agrarisch bedrijf en realisatie van twee woningen. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico’s van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende soorten bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (zoals een chemische fabriek en lpg-tankstation) en de mobiele bronnen (zoals een tankwagen, trein en gasleiding). Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen.
Volgens de provinciale risicokaart, ligt in de nabijheid van het plangebied geen risicobron. Anderzijds wordt met voorliggend plan ook geen risicobron mogelijk gemaakt. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.
4.2 Waterhuishouding
Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient in de toelichting op ruimtelijke plannen, een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin staat de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan op de waterhuishouding. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan gevolgen heeft voor de waterhuishouding (waaronder grondwater en waterveiligheid). Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.
De ruimtelijke ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt met dit bestemmingsplan hebben geen of nauwelijks gevolgen voor het watersysteem. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde A-wateren), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Ook wordt er niet meer dan 1500 m2 verhard oppervlak aangelegd. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.
Waterschap Vallei en Veluwe heeft voor ontwikkelingen waar geen of nauwelijk een waterbelang bestaat een standaard waterparagraaf opgesteld. Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen gelden de volgende uitgangspunten:
De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)
De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.
Nationaal Waterplan
De hoofddoelstelling voor waterbeheer in Nederland is vastgelegd in het Nationaal Waterplan: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst. Het Nationaal Waterplan is tevens een structuurvisie op basis van de Waterwet en de Wet ruimtelijke ordening en is opgesteld voor de planperiode 2009-2015.
Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)
De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld, hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commisie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen. Daarbij zijn de trits 'vasthouden, bergen en afvoeren' en 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' belangrijke uitgangspunten.
De trits 'vasthouden, bergen en afvoeren' houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms in een stroomgebied wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste, wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk is, komt zuiveren van verontreinigd water aan bod.
Waterplan provincie Gelderland
In het Provinciaal Waterplan 2010-2015 staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd. Vanwege de Europese Kaderrichtlijn Water is voor bepaalde oppervlaktewateren vastgelegd of het een kunstmatig of sterk veranderd oppervlaktewater is. Ook zijn voor die oppervlaktewateren ecologische doelen geformuleerd. Voor verbetering van de grondwaterkwaliteit zijn maatregelen opgenomen.
Waterbeheer 21e eeuw
Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Het rijk, provincies, gemeente, waterschappen en drinkwaterbedrijven, hebben besloten maatregelen voor een doelmatiger waterbeheer overeen te komen in dit Bestuursakkoord Water. Het waterschap gaat zich inzetten voor een mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en de waterketen. Het doel is om de kwaliteit van het beheer te vergroten tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. De burger laten zien wat wordt bereikt en transparant zijn voor de kosten. Dat doen de partijen vanuit eigen verantwoordelijkheden waarbij we de expertise en deskundigheid met elkaar delen.
Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Veluwe
In de Waterbeheersplannen 2010-2015 heeft waterschap Vallei en Veluwe (of diens rechtsvoorgangers) ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.
Keur Waterschap Vallei en Veluwe
Op 1 januari 2014 is de nieuwe Keur met de Algemene- en Beleidsregels van Waterschap Vallei en Veluwe in werking getreden. Het waterschap stelt deze regels vast ter behartiging van de waterschapstaak en het bereiken van de doelstelling zoals genaamd in artikel 2.1 van de Waterwet. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoets.
Conclusie
Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het hierboven beschreven beleid.
Uitgangspunten
Voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden op basis van bovengenoemd beleid de volgende uitgangspunten:
- Hemelwater wordt op basis van de trits ‘vasthouden-bergen-afvoeren’ zoveel mogelijk ter plaatse vastgehouden. Wanneer lozen in de bodem redelijkerwijs niet mogelijk is kan geloosd worden op oppervlaktewater. Lozen op de riolering is in principe niet toegestaan;
- Afvalwater niet zijnde ‘schoon’ hemelwater aansluiten op het riool;
- Bij nieuwbouw het vloerpeil op tenminste 1 meter boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand aanleggen;
- De ontwikkeling dient grondwaterneutraal te zijn. Drainage of andere middelen om grondwater af te voeren zijn in principe niet toegestaan.
- Geen uitlogende materialen gebruiken op plaatsen die in contact kunnen komen met (grond)water;
- Mogelijk is een watervergunning of melding nodig. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater.
Verantwoordelijkheden
Hemelwater:
Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie
beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.
Grondwater:
Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.
Oppervlaktewater:
Het waterschap is verantwoordelijk voor het peilbeheer in regionaal oppervlaktewater. Daarbij heeft het waterschap de taak om het oppervlaktewatersysteem zo in te richten dat er geen inundatie plaatsvindt tot 1 maal per 100 jaar in stedelijk en 1 maal per 10 jaar in landelijk gebied.
4.3 Natuurwaarden
Bescherming van natuurwaarden vindt plaats via de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet, de Boswet en de provinciale richtlijn voor Bos- en natuurcompensatie.
Soortbescherming
Op grond van de Flora- en faunawet (verder: Ffw) is iedere handeling verboden die schade kan toebrengen aan de op grond van de wet beschermde planten en dieren en/of hun leefgebied. De wet kent een algemene zorgplicht, omvat daarnaast een reeks van verbodsbepalingen en heeft een groot aantal soorten (verdeeld over verschillende categorieën) als beschermd aangewezen.
De zorgplicht houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren en planten en hun leefomgeving. Het gevolg is onder andere dat iedereen die redelijkerwijs weet of kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor beschermde dier- of plantensoorten worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten, dan wel naar redelijkheid alle maatregelen te nemen om die gevolgen te voorkomen, zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.
Om de instandhouding van de wettelijk beschermde soorten te waarborgen, moeten negatieve effecten op de instandhouding van soorten voorkomen worden. Een aantal voor planten en dieren schadelijke handelingen zijn op grond van de Flora- en faunawet verboden. Hiervoor zijn van belang de artikelen 8 t/m 12 Ffw waarin onder andere de vernieling en beschadiging van beschermde planten en het doden, verwonden, vangen, verontrusten en verstoren van diersoorten en hun verblijfplaatsen is verboden.
Op grond van artikel 75 Ffw kunnen ontheffingen van de verboden worden verleend en op grond van de ex artikel 75 vastgestelde AMvB (het Besluit aanwijzing dier- en plantensoorten Flora- en faunawet) gelden enkele vrijstellingen van het verbod. Welke voorwaarden verbonden zijn aan de ontheffing of vrijstelling hangt af van de dier- of plantensoorten die voorkomen.
Voor verstoring van vogels en vogelnesten door ruimtelijke ontwikkelingen kan geen ontheffing worden verleend. Voor vogels kan alleen een ontheffing worden verleend op grond van een wettelijk belang uit de Vogelrichtlijn. Dat zijn: bescherming van flora en fauna, veiligheid van het luchtverkeer, volksgezondheid en openbare veiligheid. Van een (beperkt) aantal vogels is de nestplaats jaarrond beschermd. Voor de overige vogelsoorten geldt dat verstoring van broedende exemplaren is verboden. Buiten het broedseizoen mogen de nestplaatsen, zonder ontheffing, worden verstoord. Daarbij geldt geen standaardperiode voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval verstoord wordt, ongeacht de datum. De meeste vogels broeden tussen medio maart en medio juli.
Gebiedsbescherming
Naast de soortbescherming wordt de gebiedsbescherming geregeld binnen de Natuurbeschermingswet (in de Natura 2000-gebieden) en binnen de Ecologische Hoofdstructuur.
Onderzoeksresultaten
Ten behoeve van de planontwikkeling is door Groenewold Adviesbureau voor Milieu & Natuur een quickscan uitgevoerd naar beschermde flora en fauna. Deze quickscan is in de bijlagen bij de toelichting terug te vinden. Op basis van deze quickscan blijkt dat het plangebied leefgebied is van de steenuil. Een nestplaats van de steenuil is tijdens het onderzoek niet aangetroffen. Wel is er een paartje in het plangebied gezien. Nader onderzoek is uitgevoerd naar de mogelijkheden in/rond het plangebied om te zorgen dat de functionaliteit van het gebied voor de steenuil niet verslechterd (zie bijlage XX). In het nader onderzoek zijn maatregelen opgenomen. In de anterieure overeenkomst voor dit plan, zijn deze maatregelen opgenomen. Daarmee is gewaarborgd dat deze maatregelen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd.
In het plangebied zijn geen nesten van huismussen aangetroffen. Het is echter niet uitgesloten dat er toch nesten aanwezig zijn. Daarom wordt geadviseerd om een viertal nestkasten op te hangen.
De Natura 2000-gebieden Veluwe en Veluwerandmeren liggen op een afstand van respectievelijk 1.800m en 1.950m van het plangebied. Gezien de activiteiten van het plan, zijn geen negatieve gevolgen te verwachten voor de instandhoudingsdoelstellingen en externe werking kan worden uitgesloten.
Het plangebied ligt buiten de EHS. Gezien de afstand tot de EHS en het soort activiteit mag worden aangenomen dat er geen effecten te verwachten zijn op de wezenlijke waarden en kenmerken van het EHS gebied Veluwe en Veluwerandmeren.
Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.
4.4 Cultuurhistorie
In het plangebied staan diverse gebouwen. Eén van de bijgebouwen bij de bestaande woning betreft een karakteristiek bijgebouw. Dit gebouw blijft in het nieuwe plan behouden. De nieuwe bebouwing in het plangebied sluit qua bouwstijl aan bij dit karakteristieke bijgebouw.
Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Daartoe is door Raap een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (d.d. 18 maart 2015, bijlage XX). Op basis van het bureauonderzoek is een hoge archeologische verwachting toegekend voor vindplaatsen uit de periode Laat Paleolithicum t/m Late Middeleeuwen. Echter het veldonderzoek heeft geen eenduidige aanwijzingen in die richting opgeleverd. De kans wordt dan ook klein geacht dat er in het plangebied archeologische resten voorkomen anders dan verkavelingspatronen, graven en andere lokale archeologische verschijnselen/resten. Er is geen aanleiding om ter plaatse rekening te houden met archeologische belangen.
Indien uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1998 aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht.
4.5 Verkeer en vervoer
Met voorliggend plan verdwijnt een agrarisch bedrijf met nevenactiviteit van hoveniersbedrijf. Daarvoor in de plaats komen twee nieuwe woningen. Over het algemeen hebben (agrarische) bedrijven meer motorvoertuigen.
4.6 Financieel-economische uitvoerbaarheid
Het plan wordt op eigen grond door en voor rekening en risico ontwikkeld van een particulier. De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan heeft naast de onderzoeksaspecten echter ook betrekking op economische aspecten zoals planschade en grondexploitatiekosten. De ontwikkeling bevat bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening.
Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het kostenverhaal, de locatie-eisen en de fasering is vastgelegd in een overeenkomst die voor vaststelling van het bestemmingsplan is gesloten. Hiermee zijn de gemeentelijke kosten en belangen op een andere wijze verzekerd.
De gemeente Ermelo is met de initiatiefnemer een anterieure exploitatieovereenkomst aangegaan. Hierin is een planschade-overeenkomst opgenomen, wordt het kostenverhaal geregeld en worden eisen gesteld aan de locatie en fasering. Het plan is daarmee dan ook economisch uitvoerbaar.
Hoofdstuk 5 Juridische planopzet
5.1 Inleiding
De regels geven inhoud aan de op de plankaart gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is. De regels van voorliggend bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken.
Deze hoofdstukken zijn:
1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs-, en slotregels.
5.2 Inleidende regels
In de inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1). In artikel 2 worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden.
5.3 Bestemmingsregels
De bestemmingsregels bevatten de bestemmingen Agrarisch (artikel 3), Tuin (artikel 4) en Wonen (artikel 5). De voor agrarisch bestemde gronden mogen niet bebouwd worden. Deze gronden hebben op diverse plekken aanduidingen. Te weten twee keer de aanduiding Houtwal en één keer de aanduiding Boomgaard. Ter plaatse van deze aanduidingen staan beeldbepalende elementen in de vorm van twee houtwallen en een boomgaard. Deze elementen worden met voorliggend plan versterkt.
De woningen zijn met de voorkant op de Nijkerkerweg gericht. De bestemming Tuin ligt dan ook aan deze zijde van de woningen. De overige zijden vormen het voormalige erf van het agrarisch bedrijf. Daar gebeuren de activiteiten in het kader van het Wonen. Daar staan de woningen met bijgebouwen. De woningen hebben de specifieke aanduiding vrijstaand en twee-aaneen. De bijgebouwen zijn specifiek op de verbeelding aangegeven met twee aanduidingen, namelijk Bijgebouw 1 en Bijgebouw 2. Bijgebouw 1 hoort bij de twee-aaneen woningen en Bijgebouw 2 hoort bij de vrijstaande woning. Alleen op die plaatsen zijn bijgebouwen toegestaan.
5.4 Algemene regels en overgangs- en slotregels
In artikel 6 is een Antidubbeltelregel opgenomen. De antidubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, niet nogmaals meegeteld kunnen worden.
In artikel 7 zijn de Algemene bouwregels voor onder andere bestaande afmetingen en voor ondergrondsbouwen opgenomen. Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omvat een verbod om gronden in strijd met hun bestemming te gebruiken. Ter verduidelijking hiervan wordt in artikel 8 een aantal activiteiten expliciet genoemd.
In artikel 9 zijn Algemene afwijkingsregels opgenomen. De verplichte overgangsregels voor bouwwerken en gebruik zijn conform het bepaalde in artikel 3.2.2 van het Bro opgenomen in artikel 10. Ten slotte bevat het plan een slotregel in artikel 11.
Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.1 Inspraak en overleg
Ter inzage voorontwerp/informatie avond
De procedurele voorbereiding van dit bestemmingsplan is begonnen met het twee weken ter inzage leggen van een voorontwerpbestemmingsplan. Deze terinzagelegging wordt voorafgegaan aan een informatieavond. Gedurende de terinzagelegging is het mogelijk om een reactie op het bestemmingsplan in te dienen.
Vooroverleg
In het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het plan gezonden naar de provincie Gelderland. Het plan is tevens voorgelegd aan het Waterschap. Vanuit het waterschap is aangegeven dat ze akkoord zijn met het plan. Daarnaast is het plan niet van betekenis voor de buurgemeenten en blijft toezending aan die bestuursorganen achterwege.
6.2 Zienswijzen
Nadat het voorontwerp ter inzage heeft gelegen, wordt het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze zes weken kan een ieder een zienswijze op het plan naar voren brengen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.