Zeeweg 96

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2018 is een omgevingsvergunning verleend voor het herbouwen van een school aan de Zeeweg 98 in Ermelo. Binnen de maatschappelijke bestemming van deze school is verder een dienstwoning en nog een ongenummerd perceel aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens drie vrijstaande woningen te bouwen op het ongenummerde perceel.Ook is de wens dat de aanwezige dienstwoning bij de school een woonbestemming krijgt en zodoende als burgerwoning gebruikt mag worden. Omdat de projectlocatie gelegen is binnen de maatschappelijke bestemming van deze school, en het bouwvlak tevens deels over de projectlocatie gelegen is, is het nodig om de hele bestemming als plangebied mee te nemen.

1.2 Ligging en begrenzing

Het perceel Zeeweg naast 96 is gelegen in het westelijke buitengebied van Ermelo. De dorpskern is op circa 2,5 kilometer ten oosten van het perceel gelegen. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Ermelo, sectie I, nummers 3677, 3678, 3878, 4154, 4282, 4293, 4294, 4295, 4296, 4297, 4298 en 4282.

Ligging in de omgeving

Het plangebied van dit bestemmingsplan wordt gevormd door de genoemde percelen.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Midden-West', vastgesteld door de gemeenteraad op 9 juli 2009.

Voor het plangebied geldt de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden', met de nadere bestemmingen 'brede school (Mbs)' en 'verenigingsgebouw (Mvg)'. Een dienstwoning van maximaal 600 m3 is alleen toegestaan binnen de nadere bestemming 'brede school'. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. Het bouwvlak bij het verenigingsgebouw heeft een maximaal bebouwingspercentage van 80%. Voor het bouwvlak voor de brede school geldt een maximaal bebouwingspercentage van 40%. Er geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 6 meter voor het grootste deel in het bouwvlak. Ter plaatse van de dienstwoning geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. Bij de dienstwoning behorende bijgebouwen mogen niet meer dan 85 m2 bedragen. Daarnaast geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 meter voor bijgebouwen bij de dienstwoning. Buiten het bouwvlak mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter.

Uitsnede plankaart met het plangebied globaal in rood omkaderd

Het voornemen om drie nieuwe, vrijstaande woningen te bouwen is niet mogelijk in het geldende bestemmingsplan. Ter plaatse zijn alleen maatschappelijke doeleinden toegestaan. Tevens is grotendeels geen bouwvlak opgenomen over de locatie van de geprojecteerde woningen. Omdat het bestemmingsplan geen relevante wijzigingsbevoegdheid heeft, is een nieuw bestemmingsplan nodig voor het planvoornemen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt ingegaan op het relevante beleidskader. In het derde hoofdstuk wordt de huidige en nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid aangetoond. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische planopzet en in het laatste hoofdstuk wordt afgesloten met inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het beleidskader van de omgeving van het plangebied.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met deze ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen;
• ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

2.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt sinds 1 juli 2017 als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De 'nieuwe ladder' vergt niet meer dat de 'actuele regionale behoefte' wordt beschreven, volstaan kan worden met de 'behoefte'. Relevant is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. Artikel 1.1.1, lid 1 Bro geeft de volgende definitie aan stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zaaknummer 201608869/1 d.d. 28 juni 2017) dat er 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor 'wonen' is het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Dit plan voorziet niet in 12 of meer woningen. Daarmee is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie

Op 19 december 2018 is de laatste versie van de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Gelderland kiest er in de Omgevingsvisie voor om bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven vanuit twee hoofddoelen.

Het eerste doel is het vergroten van de concurrentiekracht van Gelderland door een duurzame versterking van de ruimtelijk-economische structuur.

Het tweede doel is het waarborgen en het verder ontwikkelen van die kwaliteiten van Gelderland. Dit betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

De provinciale hoofddoelen zijn vertaald in provinciale ambities, die zijn onderverdeeld in drie thema's. Het thema Divers Gelderland betreft de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten. Onder het thema Dynamisch Gelderland staan de provinciale ambities die zich afspelen op met name ruimtelijk-economisch vlak, bijvoorbeeld wonen, werken, mobiliteit. Het derde thema, Mooi Gelderland, betreft de Gelderse kwaliteiten die bescherming dan wel ontwikkeling nodig hebben en die tegelijk richting geven aan ontwikkelingen.

De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie Gelderland in de komende jaren wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. In de Omgevingsvisie wordt het accent gelegd op de stedelijke netwerken als economische kerngebieden van Gelderland. In samenhang met de sterke steden zijn de landschappelijke ligging en de vitaliteit van de dorpen in de regio van groot belang. Bij ruimtelijke initiatieven is de uitdaging de match te maken tussen de kwaliteiten van het betreffende initiatief en de kwaliteiten van de plek of het gebied waar het initiatief speelt.

Toetsing

Dit plan voorziet in een functiewijziging en de realisatie van drie nieuwe woningen. Hiervoor zijn geen specifieke uitgangspunten genoemd in de omgevingsvisie. Dit plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Omgevingsvisie Gelderland.

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 1 februari 2022 is de laatste versie van de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze verordening ziet erop toe dat het beleid uit de Omgevingsvisie Gelderland operationeel wordt. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen aangehaald en vervolgens getoetst.

Wonen

Artikel 2.2 bepaalt over nieuwe woningen het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
• 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
  • a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
  • b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
  • c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en
  • d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Toetsing

Ermelo valt onder de regionale woonagenda 'Samenwerking Noord-Veluwe'. De gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten werkten in 2018 en 2019 samen in de Samenwerking Noord-Veluwe (SNV). In die periode is een regionale woonagenda opgesteld: de Regionale woonagenda 2019-2022. In deze agenda worden de opgaven en uitdagingen bepaald die de partners in de komende periode willen oppakken, waaronder het maken van afspraken over regionale en gemeentelijke woningbouwaantallen en het nader in beeld brengen van de kwalitatieve woningbouwbehoefte. Wel wordt in de woonagenda geconstateerd dat er een oplopend tekort is aan woningen en dat elke doelgroep graag een nieuwe woning wil. De woningbouw blijft fors achter bij de behoefte. Met het deze plan neemt het aanbod aan nieuwe woningen toe, zodat een deel van de (veel grotere) vraag ingevuld kan worden. Het plan is dan ook in overeenstemming met de regionale woonagenda.

Water en Milieu

Op de kaart 'water en milieu' is het plangebied gelegen in een intrekgebied. Artikel 2.38 bepaalt hieronder het volgende:

Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Intrekgebied maakt de winning van fossiele energie niet mogelijk.

Toetsing

Dit plan voorziet niet in de winning van fossiele energie.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Omgevingsverordening Gelderland.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Ermelo

De Omgevingsvisie Ermelo is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2022. De omgevingsvisie geeft de ontwikkelingsrichting op hoofdlijnen van Ermelo op hoofdlijnen. Het plangebied is gelegen in het deelgebied 'Buitengebied west'. De relevante opgaven die rondom het plangebied benoemd zijn, zijn als volgt:

• Goede inpassing van woningbouwprojecten.
• Koester het afwisselende waardevolle landschap. De druk op het gebied wordt steeds groter, denk aan woningbouw, grootschalige energieopwekking en recreatie-initiatieven. Het Ontwikkelingsperspectief Horst & Telgt vormt het kader voor ontwikkelingen.
• Werken aan de verbetering van het landschap. Een voorbeeld is het versterken van groen rondom buurtschappen en erfbeplanting.

Verder is over wonen het volgende beschreven in de omgevingsvisie:

Ermelo werkt samen met de bewoners en partners aan leefbare, toekomstbestendige wijken. Met een aantrekkelijke, groene inrichting, waarmee bijgedragen wordt aan de klimaatadaptatie, een schone lucht en een beweeg- en speelvriendelijke omgeving. Ingezet wordt op duurzame, levensloopbestendige woningen voor alle leeftijds- en doelgroepen. We faciliteren en stimuleren de realisatie van voldoende woningen voor alle Ermeloërs . Nieuwbouw vindt in eerste instantie plaats via inbreiding en herontwikkeling, maar op termijn hebben we behoefte aan een nieuwe ontwikkelingsrichting buiten het bebouwde gebied. Het behoud en waar mogelijk versterken van onze groene identiteit en een gezonde leefomgeving, vraagt om een einde aan het alsmaar verder inbreiden.

Toetsing

Dit plan voorziet in drie nieuwe, vrijstaande woningen. De Commissie Omgevingskwaliteit heeft reeds aangegeven dat drie vrijstaande woningen met behoud van de schoolmeesterswoning acceptabel is. In paragraaf 3.2 is de inpassing beschreven en dat er onder andere nieuwe beplanting aangelegd zal worden. De nieuwe woningen zijn landschappelijk goed in te passen.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het ontwerp van de Omgevingsvisie Ermelo.

2.3.2 Buurtplan Horst en Telgt

Het Buurtplan Horst en Telgt is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 april 2016. Het westelijk buitengebied van Ermelo met de buurtschappen Horst en Telgt is een bijzonder en aantrekkelijk gebied om te wonen, te werken en te recreëren. In het gebied gaan deze functies momenteel samen. Herbezinning is echter wel nodig met betrekking tot onder andere het wonen na functieverandering en de grootte van bedrijvigheid in het gebied. Met een blik op de toekomst willen zowel de buurtvereniging als de gemeente de ruimtelijke kwaliteit en (be)leefbaarheid van het buitengebied behouden en versterken. In dit Buurtplan wordt in het bijzonder aandacht geschonken aan woningbouw in het gebied en hoe dit kan worden vormgegeven in het kader van functieverandering. Tevens wordt belang toegekend aan het vergroten van de verkeersveiligheid, alsmede het versterken van de toeristische-recreatieve functie van de buurtschappen.

Op de volgende wijze kan richting worden gegeven aan het aspect wonen:

• Duurzame woningbouw is mogelijk binnen het op de visiekaart aangegeven afwegingsgebied ontwikkelingen en volgens de volgende ruimtelijke criteria:
• Tegen of nabij bestaande infrastructuur/bebouwing.
• Op voldoende afstand van bestaande agrarische- en bedrijfsbestemmingen (zodat deze in hun bedrijfsvoering niet gehinderd worden).
• In, tegen of nabij bestaand stedelijk gebied.
• Bestaande (landschappelijk) open gronden (geen bos).
• Landschappelijke kavelstructuur is leidend.
• Er is geen sprake van wijds en open en/of laag gelegen gronden.
• Locaties waar sprake is van leegstand of verpaupering.
• Locaties van stoppende (agrarische) bedrijven.
• Vraag gestuurd ontwikkelen van woningen. Belangrijk is om te weten welke behoefte aanwezig is. Voor welke doelgroep moeten woningen gebouwd worden?
• Woningen levensloopbestendig ontwerpen zodat ze voor meerdere doelgroepen geschikt zijn.
• In de ontwikkeling van de harten van Horst en Telgt nieuwe woningbouwontwikkelingen meenemen.
• De grondwaarde wordt residueel bepaald. Het te realiseren programma bepaalt de grondwaarde.
• Aandacht voor het aspect duurzaamheid (energieneutraal, materiaalgebruik, water, hergebruik bestaande panden).
• Onderzoek duurzaam wonen en werken met betrekking tot energieopwekking uit het gebied.
• Ontwikkelen van een kwaliteitsbijdrage.
• De verkeersafwikkeling en parkeervoorzieningen voor bewoners enbezoekers moeten goed en veilig worden ingericht.

Het Buurtplan staat ontwikkelingen in het 'Hard van Horst' toe. In het Buurtplan staat onder andere dat de toevoeging van woningbouwclustering een bijdrage kan leveren aan de versterking van het hart van Horst. Bij het maken van de landschappelijke inpassing (zie paragraaf 3.2) is rekening gehouden met de genoemde uitgangspunten. Verder wordt met deze ontwikkeling een verbetering van de verblijfskwaliteit bereikt.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het Buurtplan Horst en Telgt.

2.3.3 Ontwikkelperspectief Horst & Telgt

Het college van burgemeester en wethouders heeft samen met buurtvereniging Horst & Telgt een ontwikkelingsperspectief gemaakt. Dit is een vervolg op het buurtplan uit 2016. Het geeft duidelijkheid in de haalbaarheid van kleine ontwikkelingen in dit gebied. De gemeenteraad stelde het ontwikkelingsperspectief op 3 maart 2021 vast. Op de visiekaart is het plangebied in het Buurtschap gelegen. De buurtschappen in het afwegingsgebied zijn de eerste verdichte bewoonde plekken in het kampenlandschap. Lokale kwaliteiten zoals een hogere ligging of het kruisen met andere doorgaande linten maakte deze locaties tot aantrekkelijke vestigingsplekken. Kenmerkend voor de buurtschappen zijn onder andere de sterk wisselende rooilijnen en dat de oriëntatie van de bebouwing de lokale landschappelijke volgt en niet per se de oriëntatie van het lint. Het buurtschap heeft daarmee een minder constant beeld dan het burger- of het agrarische lint.

Voor de buurtschappen zijn de volgende specifieke gebiedsregels bescheven:

Functie

• Wonen, bedrijvigheid aan huis
• Functies gericht op groter gebied
• Agrarische bebouwing

Regels behouden en versteken landschappelijke beleving

• Per ontwikkeling wordt er gekeken of natuurwaarden kunnen worden toegevoegd.
• Bij de aanwezigheid van een beek:
• Versterk de landschappelijke en de recreatieve kwaliteit van de oude beek
• Maak de beken beter zichtbaar door toevoeging van solitaire bomen of kleine boomgroepen
• Ontwikkel recreatieve wandelpaden
• Voeg natuurvriendelijke oevers toe
• Vergroot de biodiversiteit door natuurlijk beheer

Regels bebouwing wonen

• Nokrichting: wisselend, volg de lokale landschappelijke structuur
• Rooilijn: Individueel, grillig
• Kavelbreedte: wisselend
• Percentage bebouwde lengte aan lint: maximaal 50%
• Afmetingen bebouwing: wisselend
• Oriëntatie: volg de lokale landschappelijke structuur
• Afstand ten opzichte van andere bebouwing: wisselend

Regels functies gericht op groter gebied

• Nokrichting: haaks op of parallel aan het lint
• Rooilijn: minimaal 12 m
• Kavelbreedte: minimaal 30 m
• Percentage bebouwde lengte aan lint: maximaal 65%
• Afmeting gebouwen: afwijkend
• Oriëntatie: volg de lokale landschappelijke structuur, eigen entree aan lint/straat; ventweg mogelijk

Toetsing

Bij het schetsontwerp voor de nieuwe woningen is rekening gehouden met de genoemde gebiedsregels. Voor de bebouwing zijn geen specifieke regels benoemd, enkel dat de oriëntatie gericht moet zijn op het lint. De nieuwe woningen worden georiënteerd op het lint. Ook worden er solitaire bomen toegevoegd. In paragraaf 3.2 wordt hier verder op ingegaan.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het ontwikkelperspectief.

2.3.4 Woonvisie Ermelo 2030

Sinds de laatste woonvisie uit 2015 zijn er veel ontwikkelingen geweest op de woningmarkt. Zo is de druk op de woningmarkt flink toegenomen en zijn de huizenprijzen gestegen. Hierdoor hebben veel huishoudens en met name starters en de ouderen moeite om geschikte en passende woonruimte te vinden. Om in te spelen op de veranderingen heeft het college een nieuwe woonvisie opgesteld.

Exclusief staat voor de woonomgeving die de gemeente Ermelo bieden; groen, gezond, een sterke sociale verbondenheid en zorgstructuur. Deze woonomgeving wil de gemeente toegankelijk houden voor iedereen. Dit betekent dat de gemeente zich gaat inspannen voor een gevarieerd woningaanbod voor jong en oud, kleine en grote huishoudens, lage, midden en hoge inkomens en voor mensen met een specifieke zorgvraag. Om de visie te realiseren zet de gemeente in op drie strategische woonopgaven:

• Samen investeren in toekomstbestendige buurten en buurtschappen;
• Woningbouwprogramma in balans;
• Passend en betaalbaar wonen voor iedereen.

Nieuwbouw, herstructurering en transformatie zet de gemeente de komende jaren in voor alle doelgroepen. De gemeente heeft hierbij een programmering van nieuwbouwwoningen voor ogen waarin een goede balans is tussen de behoefte van de korte termijn en de lange termijn. Ook stimuleren ze bij elke nieuwbouwaanvraag de inzet op groen- en natuurinclusief bouwen. In Ermelo streeft de gemeente naar een woningvoorraad die zoveel mogelijk past bij de woonwensen, inkomens, levensfase en huishoudenssamenstelling van onze inwoners. Er is keuze voor iedereen, mede door een passend en betaalbaar woningaanbod. Hierbij zetten ze onder andere in op het vergroten van het aantal sociale huurwoningen.

Toetsing

Dit plan voorziet in drie nieuwe, vrijstaande woningen. Daarmee wordt een deel van de bestaande vraag ingevuld. Daarnaast wordt ingezet op groen- en natuurinclusief bouwen.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de woonvisie.

2.3.5 Verordening sociale woningbouw

De verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo 2019 is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 maart 2019. In de Verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo 2019 is vastgelegd dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur, sociale koop en midden huurwoningen tenminste 10 jaar bedraagt. Ook is in de verordening bepaald voor welke doelgroepen deze woningsegmenten bedoeld zijn. Aan het al dan niet realiseren van voldoende sociale huur- en koopwoningen is in de verordening een vereveningsfonds gekoppeld.

In 2021 is het afwegingskader voor woningbouw in de gemeente Ermelo gewijzigd. Het gewijzigde afwegingskader stelt dat niet voldaan hoeft te worden aan de verordening bij plannen tot en met 3 woningen en funtieveranderingen die vallen onder de structuurvisie functieverandering.

Dit plan voorziet in drie nieuwe woningen. Daarmee hoeft niet voldaan te worden aan de verordening sociale woningbouw.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de verordening sociale woningbouw.

2.3.6 Landschapsontwikkelingsplan

Het buitengebied van Ermelo en Putten heeft bijzondere landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten. Deze kwaliteiten staan onder druk door de dynamiek in het buitengebied ten gevolge van verschillende processen en concrete ontwikkelingen die hun weerslag hebben op het landschap. De dynamiek biedt tevens kansen voor behoud van landschappelijke kwaliteiten en landschapsontwikkeling. De gemeente Ermelo wil het LOP gebruiken als input voor de nieuwe structuurvisie Ermelo. Het doel van de opstelling van het LOP is om in overleg met alle betrokkenen - bestuurders, beleidsmakers, bewoners en organisaties - tot een uitvoeringsgericht plan te komen voor behoud en verbetering van de kwaliteit van het landschap.

Op hoofdlijnen bestaat de visie uit het behoud en versterking van de kernkwaliteiten van de 4 hoofdzones. Op het Landschapsontwikkelingsplan is het plangebied gelegen in de hoofdzone II: Flank van het Veluwemassief. Hierover is het volgende beschreven:

De flank is grotendeels ‘agrarisch werklandschap’ dat is opgebouwd uit een mozaïek van verschillende landschapstypen. Op de flank zijn gebieden te vinden met veel ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de dorpsranden, gebieden met verblijfsrecreatie en landbouwontwikkelingsgebieden. Ook zijn er gebieden met weinig ontwikkelingen, zoals de landgoederenzone Gerven – Hell - Oldenaller (de ‘waardevolle ruimtelijke eenheden’ uit het kwaliteitsbeeld). In de gebieden met veel ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestreefd naar de versterking dan wel aanleg van een landschappelijk raamwerk om de ruimtelijke ontwikkelingen in te bedden. Het raamwerk bestaat uit bouwstenen (landschapselementen zoals lanen) die passen bij het landschapstype. Ook bij kleinschalige ontwikkelingen, bijvoorbeeld op het niveau van erven, geldt dat de bouwstenen (eigenschappen) van de verschillende landschapstypen worden benut. In het gebied Horst en Telgt wordt gestreefd naar versterking van het contrast tussen de besloten dekzandruggen met bebouwing en het open landschap daartussen.

Ter inbedding van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied, wordt de boomsingel aan de noordzijde versterkt. Verder komen er omheiningen van beukenhagen/meidoorn langs de noordelijke sloot. In paragraaf 3.2 wordt verder ingegaan op de landschappelijke inpassing.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het landschapsontwikkelingsplan.

2.3.7 Groen- en natuurinclusief bouwen

Het groen in, op en aan gebouwen is van groot belang voor de leefbaarheid en voor het ecologisch functioneren van Ermelo. Daarnaast gaat het om een veel bredere opgave om meer groen in de woonomgeving toe te passen. Het behoud en ontwikkelen van groen is van groot belang voor bescherming en ontwikkeling van soorten en voor de biodiversiteit in Ermelo, voor een prettige leefomgeving, voor mogelijkheden voor natuurbeleving, voor welzijn en gezondheid en voor klimaatverbetering. Het begrip “groen- en natuurinclusief bouwen” wordt dus breed uitgelegd.

Bij projecten, waarbij de gemeente initiatiefnemer en/of ontwikkelaar is (bijv. bij tenderen), en bij wijzigingen van bestemmingsplannen wordt een verplicht puntensysteem gehanteerd hanteren. Naast woningbouwprojecten geldt dit puntensysteem ook voor andere projecten bijv. aanleg infrastructuur en bouw van andere gebouwen dan woningbouw. De essentie van het puntensysteem is dat de initiatiefnemer maatregelen neemt waarbij elke maatregel 1, 2 of 3 punten waard is. Afhankelijk van de omvang van het bouwproject wordt een verplicht aantal punten voorgeschreven.

Stappenplan

Stap 1 – bepalen omvang project

De eerste stap is het bepalen van de omvang van het project. Hoe groter de omvang, hoe meer maatregelen worden gevraagd. De projecten worden als volgt ingedeeld:

• A. Kleinschalige projecten oppervlakte kleiner dan 500 m2.
• B. Middelgrote projecten oppervlakte tussen de 500 m2 en 2.000 m2
• C. Grootschalige projecten oppervlakte tussen 2.000 m2 en 10.000 m2.
• D. Zeer grootschalige projecten oppervlakte groter dan 10.000 m2.

Stap 2 – het verplichte aantal te behalen punten:

• A. Kleinschalige projecten oppervlakte kleiner dan 500 m2, 5 punten.
• B. Middelgrote projecten oppervlakte tussen de 500 m2 en 2.000 m2, 11 punten.
• C. Grootschalige projecten oppervlakte tussen 2.000 m2 en 10.000 m2, 16 punten.
• D. Zeer grootschalige projecten oppervlakte groter dan 10.000 m2, 26 punten.

Toetsing

Dit plan voorziet in drie nieuwe, vrijstaande woningen met bijgebouwen. De totale oppervlakte bedraagt minder dan 500 m2. Er moeten dus 5 punten behaald worden. In paragraaf 3.2 is visueel weergeven welke maatregelen er genomen worden.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met het beleid voor groen- en natuurinclusief bouwen.

Hoofdstuk 3 Bestaande en nieuwe situatie

3.1 Bestaande situatie

Hieronder wordt de bestaande situatie van de omgeving en het plangebied beschreven.

Omgeving

Het plangebied is gelegen ten westen van de kern van Ermelo. Het landschap is voornamelijk te typeren als kampenlandschap. Dit is een kleinschalig landschap met een onregelmatig, bochtig wegenpatroon, onregelmatige perceelsvormen en veel opgaande begroeiing in de vorm van bospercelen, houtsingels, laanbeplantingen en erfbeplantingen. Het grondgebruik is overwegend agrarisch. De agrarische erven staan verspreid in het landschap.

Luchtfoto omgeving plangebied

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Zeeweg. Dit is een lokale weg die in het oosten aansluit op de Horsterweg. Langs de Zeeweg zijn diverse andere bebouwde percelen aanwezig. Op circa 1200 meter ten oosten van het plangebied is de grens van de bebouwde kom van Ermelo gelegen.

In het westelijke deel van het plangebied is een basisschool aanwezig. Ten oosten van de school is een (bedrijfs)woning aanwezig, de Zeeweg 96. Deze woning heeft een eigen inrit vanaf de Zeeweg. Verder zijn de gronden rondom de woning ingericht als tuin, met enkele bomen langs de perceelsranden. De oostelijke hoek van het plangebied, wat tevens de projectlocatie is, is ingericht als grasland/zandgrond. Aan de noordelijke rand zijn enkele bomen aanwezig. Tot slot zijn er in/rond het plangebied nog een aantal sloten aanwezig.

Luchtfoto met het plangebied globaal in rood omkaderd

Bestaande situatie

Foto's van het plangebied

3.2 Nieuwe situatie

De oostelijke hoek van het plangebied betreft een onbebouwd stuk grond. Ondanks de geldende maatschappelijke bestemming, kennen deze gronden verder geen maatschappelijk gebruik. Om deze reden is initiatiefnemer voornemens deze gronden een nieuwe, passende invulling te geven. Dit heeft tot het concrete voornemen geleid om hier drie vrijstaande woningen te realiseren.

Rekening houdend met het relevante beleidskader, zoals beschreven in paragraaf 2.3, is voor het planvoornemen een inrichtingsplan gemaakt. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Behoud van een open / groene hoek.
• Behoud schoolmeesterswoning.
• Nieuwe bebouwing passend in de stedenbouwkundige context van de landelijke omgeving.
• Ontsluiting passend in het lint (individueel en gecombineerd).
• ‘Groen’ aanzien van het complex met beukenhagen en enkele solitaire bomen.
• Opwaarderen van de sloten en waterberging.

In het schetsontwerp is de projectlocatie opgedeeld in drie erven. De erven hebben een oppervlakte van circa 829, 831 en 886 m2. Op elk erf wordt een vrijstaande woning van circa 100 m2 gebouwd. Bij elke woning komt een bijgebouw van 45 m2. Hiermee wordt er in totaal circa 435 m2 aan bebouwing op de projectlocatie gerealiseerd.

In het kader van duurzaamheid zullen de nieuwe woningen (moeten) voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Dit houdt in dat er gebruik gemaakt zal worden van zonnepanelen en een warmtepomp. De woningen wordt niet aangesloten op aardgas.

De nieuwe woningen zullen gebouwd worden in landelijke stijl met eenvoudige bouwmassa’s en veel natuurlijke materialen in gedekte kleurstellingen.

Landschappelijke inpassing

Het plangebied bevindt zich op de flank van het Veluwemassief in het oud broekontginningenlandschap, vlakbij het kampenlandschap. Het broekontginningenlandschap kenmerkt zich onder andere door: bebouwing verspreid langs wegen, erfbeplanting, houtwallen, lange rechte percelen en een open / halfopen gebied. Het plangebied heeft echter meer weg van het kampenlandschap dan van het oud broekontginningenlandschap. Het perceel heeft bijvoorbeeld geen rechte lange kavels. Daarnaast is de Zeeweg geen lange rechte weg, maar kronkelt de weg. Erven zijn een belangrijk onderdeel van de landschappelijke kwaliteit van een gebied. Een (ver)nieuw(d) erf dient daarom zorgvuldig ingepast te worden.

Het plangebied ligt in een overgangszone van broekontginningenlandschap naar een kampenlandschap. Daarom is gezocht naar een passende inrichting tussen beide landschapstypes. Het landschappelijke inrichtingsplan is gebaseerd op het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Ermelo – Putten. Allereerst oogt de projectlocatie als drie zelfstandige erven. De erven worden grotendeels omheind met een beukenhaag/meidoorn. Aan de noordzijde wordt de boomsingel versterkt. Overeenkomstig de richtlijnen van het LOP zijn er op het erf solitaire bomen te vinden. Dit kan een eik, beuk, kastanje, linde of noot zijn.

Het parkeren vindt op eigen terrein plaats. Mede door de solitaire bomen en de beugenhagen zullen de auto's grotendeels uit het zicht staan.

In het kader van groen- en natuurinclusief bouwen worden de volgende maatregelen genomen:

• Insectenstenen of insectenhotels
• Nestkast voor vlinders
• Nestplaats voor vogels (o.a. zwaluw, mus, enz.)
• Het hele jaar is er voedsel voor vogels in tuin/erf beschikbaar
• Verblijfplaats voor vleermuizen
• Met de verlichting is nadrukkelijk rekening gehouden met vleermuizen
• Inrichting tuin/erf afgestemd op kleine zoogdieren (o.a. egel)
• Drie inheemse bomen
• Vijf inheemse struiken
• De vegetatie op het terrein heeft in elk seizoen inheemse bloeiende planten
• Inheemse haag > 10 meter
• Takkenril langer dan 5 meter en breder dan 1 meter
• Zoomvegetatie langs perceelrand(en)
• Tuinvijver
• Waterschaal voor vogels
• Regenwater van de gebouwen en verharde oppervlaktes heeft een tweede gebruik

In totaal worden 16 punten behaald met deze maatregelen. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de minimale eis van 5 punten.

Inrichtingsplan nieuwe situatie

Beplantingsplan

Impressies vanaf vogelvluchtperspectief

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1 Milieu

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In deze paragraaf worden de relevante thema's rondom milieu behandeld.

4.1.2 Bodem

Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als aangetoond is dat de bodem geschikt is voor de nieuwe/aangepaste bestemming en dus niet verontreinigd of vervuild is. Voor zover bekend zijn de menselijke activiteiten in het plangebied beperkt gebleven voor de bewoning van de aanwezige bedrijfswoning en voor het aannemersbedrijf. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder gevoelig bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Voor dit plan is door adviesbureau PJ Milieu een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat de vooraf gestelde hypothese 'onverdachte locatie' voor het verkennend bodemonderzoek geen stand houdt. Enkele parameters zijn licht verhoogd aangetoond. Een aanvullend onderzoek met een gewijzigde hypothese wordt echter niet noodzakelijk geacht. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan en de aanvraag van een omgevingsvergunning.

4.1.3 Bedrijven en milieuzoneringen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Dit plan voorziet in nieuwe, milieugevoelige functies: de woningen. Daarom is alleen sprake van inwaartse zonering. Vanwege de nabijheid van een drukke doorgaande weg en de aanwezigheid van verschillende bestemmingen (o.a. agrarisch, bedrijf, maatschappelijk en wonen) is de omgeving aan te merken als gemengd gebied. Daarom mag een reductie van de milieucategorie plaatsvinden.

In het plangebied is een milieubelastende functie aanwezig: de school. Daarvoor geldt milieucategorie 2, met een richtafstand van gecorrigeerde 10 meter. De school is op minder dan 10 meter vanaf de nieuwe woningen gelegen. Echter, aangezien de school onderdeel is van het plangebied van dit bestemmingsplan, wordt ervoor gezorgd dat de bestemmingsgrens en het bouwvlak van de school op meer dan 10 meter van de woningen te liggen komt. De school vormt geen belemmering voor dit plan.

Ten zuiden van het plangebied, aan de Zeeweg 91, is een aannemersbedrijf aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1 (aannemersbedrijf met werkplaats >1000 m2), met een gecorrigeerde richtafstand van 30 meter. Dit bedrijf ligt op meer dan 70 meter vanaf de geprojecteerde nieuwe woningen. Er wordt aan de richtafstand voldaan.

Aan de Telgterweg 288 is een groothandels op het gebied van beregening, riolering, installatiemateriaal, verwarming, sanitair, elektra en gereedschap aanwezig. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1, met een gecorrigeerde richtafstand van 30 meter. Dit bedrijf ligt op meer dan 120 meter tot aan de geprojecteerde nieuwe woningen. Er wordt aan de richtafstand voldaan.

Overige milieubelastende functies zijn op ruimere afstand gelegen. Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen: de Zeeweg en Slagsteeg.

Voor dit plan is door AWG Geluidadvies een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

De geluidbelasting vanwege de Zeeweg is berekend op Lden = 49 dB of lager (GES score Goed-Redelijk). Dit voldoet op twee woningen net niet aan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De geluidbelasting op de overige gevels en vanwege de Slagsteeg voldoet wel aan de voorkeursgrenswaarde, incl. aftrek van 5 dB.

Gezien de geringe overschrijding zijn maatregelen als afscherming e.d. niet reëel. Verschuiven van de woningen is vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt ongewenst. Alle woningen hebben meerdere geluidluwe gevels. De aanvraag past daarmee binnen het gemeentelijke geluidbeleid. De gemeente wordt gevraagd een hogere grenswaarde vast te stellen op de zuidgevels voor twee woningen van Lden = 49 dB, vanwege de Zeeweg.

De karakteristieke geluidwering van de gevels conform het Bouwbesluit van de nieuwe woningen moet voldoen aan de minimale eis van GA;k = 20-21 dB. Daaraan is in een nieuwbouwsituatie vrij eenvoudig te voldoen.

Het aspect verkeersgeluid vormt hiermee geen belemmering voor het plan.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijnstof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan. Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregelen of effect, per saldo verbetert, of;
• het bestemmingsplan niet in betekende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden voor zijn opgenomen, of;
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Dit plan voorziet in de realisatie van drie vrijstaande woningen. Daarmee valt dit plan onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' vallen, namelijk in categorie 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Derhalve is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

Met behulp van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM is de luchtkwaliteit in beeld gebracht om te bepalen of ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een goed verblijfsklimaat. Op de kaart van 2020 blijkt dat voor fijnstof PM2,5 een concentratie is van <10 µg/m3. Op de kaart voor 2030 is dat ook <10 µg/m3. Voor fijnstof PM10 in 2020 is de concentratie <18 µg/m3 en voor 2030 blijft dat gelijk. Voor stikstofoxide (NOX) was de concentratie in 2020 10-15 µg/m3. Voor 2030 is dat <10 µg/m3. Hiermee wordt (ruimschoots) aan de grenswaarden voldaan en is duidelijk dat de luchtkwaliteit in de toekomst zal verbeteren en niet zal verslechteren. Zowel in de huidige als toekomstige situatie is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wabo de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

• Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt (verder: PR-contour).
• Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Uitsnede risicokaart met het plangebied in oranje aangeduid

Op bovenstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart (www.risicokaart.nl) te zien. Ten westen van het plangebied is, op circa 850 meter afstand, een agrarisch bedrijf aanwezig waar gevaarlijk stoffen opgeslagen worden. Verder is ten zuidoosten van het plangebied, op circa 800 meter, een veehouderij aanwezig waar ook gevaarlijke stoffen opgeslagen worden. De plaatsgebonden risicocontouren van deze bedrijven zijn aangegeven met de zwarte cirkels. Het plangebied ligt hier ruim buiten. Ten westen van het plangebiedis , op ruim 1050 meter, nog een aardgasbuisleiding aanwezig. Ook hier is het plangebied op ruime afstand gelegen. Verder voorziet dit plan niet in een significante toename in de personendichtheid in het plangebied.

Externe veiligheidsrisico's staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

4.1.7 Milieueffectrapportage

Het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is essentieel om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit een m.e.r.-(beoordelings)procedure moet worden doorlopen. Uit artikel 7.2 Wet milieubeheer volgt dat de m.e.r.-plicht voor een belangrijk deel is geregeld in het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het de ruimtelijke onderbouwing plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bijhet Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.-beoordeling over te gaan.

4.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De uitgangspunten van het Verdrag van Malta vormen de basis voor de omgang met archeologie in deze wet. Naast archeologie op het land en onder water heeft de Erfgoedwet betrekking op museale objecten, musea en monumenten. Samen met de in 2022 in te voeren Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van het Nederlandse cultureel erfgoed mogelijk. In de Omgevingswet worden alle onderdelen rond de omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving samen gebracht. Tot de invoering van deze wet zullen alle over te nemen delen van de Monumentenwet uit 1988 van kracht blijven. Ze zijn opgenomen in het overgangsrecht in de Erfgoedwet. Op grond van de Monumentenwet is de raad verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Ermelo is het plangebied gelegen binnen een gebied met een hoge verwachting. Hiervoor geldt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met een verstoringsoppervlak groter dan 100 m2 en die dieper gaan dan 30 centimeter beneden maaiveld een archeologisch onderzoek verplicht is.

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Ermelo

Voor dit plan is door Bureau voor Archeologie een bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

Het plangebied ligt op een dekzandrug die waarschijnlijk geschikt is voor bewoning dankzij de hogere en drogere ligging ten opzichte van de rest van het landschap. Ongeveer 40 meter ten zuidoosten van het plangebied zijn houtskoolbrokken en een vuursteenfragment gevonden die kunnen wijzen op prehistorische bewoning. Het is mogelijk dat in de Late Middeleeuwen of Nieuwe tijd stuifzand is afgezet door uitputting en overbegrazing van de grond in de omgeving. Op kaarten uit de 19e eeuw is het plangebied in gebruik als heide. Aan het begin van de 20e eeuw krijgt het plangebied een agrarische functie. Het plangebied is tot op heden onbebouwd.

In het plangebied zijn tien boringen gezet met einddieptes tussen 150 en 200 cm -mv. Hieruit blijkt dat het oorspronkelijke bodemprofiel is verstoord. In de opgebrachte en geroerde grond zijn plaatselijk nog restanten van podzolhorizonten te herkennen. Deze zijn op basis van vlekken, bijmengingen en scherpe laagovergangen waarschijnlijk geroerd. Waarschijnlijk zijn alleen diepere sporen bewaard gebleven. De kans dat in het plangebied nog behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn wordt als klein ingeschat.

Bureau voor Archeologie adviseert het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het is nooit uit te sluiten dat bij de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen op plaatsen en dieptes waar die niet worden verwacht. Eventuele archeologische resten is men verplicht te melden bij de Minister van OCW in overeenstemming met de Erfgoedwet. In dit geval wordt aangeraden om contact op te nemen met de gemeente Ermelo.

Op het perceel zijn geen Rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig. Ook ligt het perceel niet binnen een beschermd dorps- of stadsgezicht. Met de nieuwe landschappelijke inpassing, zoals beschreven in paragraaf 3.2, wordt aangesloten op de aanwezige waarden en karakteristieken van de omgeving.

4.3 Ecologie

Per 1 januari 2017 zijn de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Bevoegdheden zijn met het ingaan van deze wet overgedragen van het rijk naar de provincie. In de Algemene zorgplicht (art. 1.11) wordt voorgeschreven dat nadelige gevolgen voor flora en fauna voorkomen moet worden. Het uitgangspunt van de Algemene zorgplicht is dat het doden, verwonden, verontrusten of beschadigen van flora en fauna wordt vermeden. Deze zorgplicht geldt voor iedereen. De soortenbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten (art. 3.1), Habitatrichtlijnsoorten (art. 3.5) en Andere soorten (art. 3.10). Hierin worden ook rust- en voortplantingsverblijfplaatsen en het functioneel leefgebied beschermd. Bij negatieve effecten op soorten in de specifieke soortenbescherming geldt een ontheffingsplicht. Naast de specifieke soortenbescherming kent Nederland ook gebiedsbescherming, waarbij bepaalde gebieden extra bescherming genieten. Het gaat hier hoofdzakelijk om Natura 2000- gebieden en het Natuurnetwerk Nederland en de Groene contour. In deze gebieden mogen in principe geen werkzaamheden binnen de grenzen uitgevoerd worden.

Voor dit plan is door adviesbureau Groenewold een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

Soortenbescherming

Op het perceel zijn geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen, marters, uilen en eventuele jaarrond beschermde nesten van vogels. Deze zijn niet gevonden of te verwachten.

Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Gelderland). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten Ermelo op 1,6 km van Natura 2000-gebied Veluwerandmeren en op ruim 2 km van de Veluwe. Het plan heeft geen negatieve effecten op beschermde habitats en soorten. De stikstofdepositie vanwege drie woningen op de Veluwe is met zekerheid niet hoger dan 0.00 mol/ha/jaar. Voor de aanlegfase geldt sinds 1 juli 2021 een bouwvrijstelling. Hiermee is een vergunning Wet natuurbescherming voor gebieden niet nodig.

Het plan ligt buiten de begrenzing van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO). Op basis van de ligging van het plangebied ten opzichte van de begrenzingen mag worden aangenomen dat er geen significante effecten zijn te verwachten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het GNN en de GO. Specifieke maatregelen of aanvullend onderzoek zijn niet nodig.

4.4 Kabels en leidingen

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen.

Binnen het perceel en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Verkeer en parkeren

De gemeente Ermelo heeft een nieuw parkeerbeleid vastgesteld op 30 juni 2016, het Parkeerbeleidsplan Ermelo. Op basis daarvan is een Nota Parkeernormen opgesteld. Voorheen kon de juridische verankering van parkeernormen worden geborgd via de bouwverordening. Door wijzigingen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient de juridische borging van dit parkeerbeleid nu te gebeuren via het bestemmingsplan. Om deze reden is voor het gehele grondgebied van de gemeente Ermelo een partiële herziening opgesteld, die aanvullend geldt op de vigerende bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan Parkeernormen is vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juni 2017.

In de Nota Parkeernormen Ermelo zijn de parkeernormen benoemd per functie. Dit plan voorziet in een nieuwe woonfunctie. Gezien de ligging in het buitengebied volgen de aan de houden parkeernormen voor het buitengebied.

De parkeernorm voor een vrijstaand koophuis in het bitengebied is 2,4 parkeerplaatsen. De totale parkeernorm komt daarmee neer op 7,2 parkeerplaatsen. Op het nieuwe erven is voldoende ruimte om in deze parkeerbehoefte te voorzien.

Wat betreft de verkeersgeneratie voorziet dit plan in de drie nieuwe woningen.

Op basis van CROW-publicatie 381 is een inschatting van de toename in de verkeersgeneratie te maken. Voor een vrijstaand koophuis in het buitengebied is het maximale kengetal 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. Naar verwachting zal de verkeersgeneratie dus met afgerond 26 verkeersbewegingen per etmaal toenemen door de komst van de nieuwe woningen. Deze toename is gemakkelijk op te vangen binnen de bestaande capaciteit van de Zeeweg.

4.6 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Het resultaat van de digitale watertoets is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting. Hieruit blijkt dat er geen essentiële waterbelangen worden geraakt en er liggen geen belangrijke oppervlaktewateren of waterkeringen binnen het plangebied. Op basis daarvan geeft het waterschap een positief wateradvies.

De keur van het waterschap Vallei en Veluwe stelt dat bij een toename van meer dan 1500 m2 van het verhard oppervlak binnen de bebouwde kom er waterberging ter compensatie gerealiseerd dient te worden. Met de nieuwe ontwikkeling wordt die ondergrens niet overschreden. Daarom hoeft er geen compenserende waterberging plaats te vinden. Ondanks dat er geen compenserende waterberging hoeft plaats te vinden, wordt er in de oostelijke hoek van het plangebied waterberging gerealiseerd.

Het hemelwater dat op de nieuwe gebouwen valt, zal via een hemelwaterafvoer opgevangen worden en afgevoerd worden naar waterberging. De nieuwe woningen worden aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In hoofdstuk 3 is de beoogde invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 liet zien dat dit uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische regeling om het mogelijk te maken.

Voor de regels van dit plan zijn de relevante regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Midden-West' als basis gebruikt en geactualiseerd. In paragraaf 5.2 worden de gegeven bestemmingen toegelicht.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

Buitengebied Midden-West

Voor de regels van dit plan is, waar mogelijk, aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Midden-West.

5.2 Bestemmingen

De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

5.2.1 Maatschappelijk

Een groot deel van het plangebied blijft de maatschappelijke bestemming behouden. Hiermee blijven deze gronden in hoofdzaak bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, waaronder de aanwezige school. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. Voor het deel van het bouwvlak waar het verenigingsgebouw gelegen is geldt een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 7 meter. Verder geldt hier een maximum bebouwingspercentage van 80%. Voor het overige deel van het bouwvlak geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 6 meter, en een maximum bebouwingspercentage van 42%.

5.2.2 Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor de bestaande woning aan de Zeeweg 96 en de nieuw te bouwen woningen. Binnen deze bestemming zijn hoofdgebouwen alleen binnen het bouwvlak toegestaan. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 1. Er geldt een maximale inhoudsmaat van 600 m3 en een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 8 meter. Bij de woningen mag de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen niet meer dan 50 m2 bedragen.

Binnen deze bestemming zijn een aantal afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Bij omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de bouwregels, ten behoeve van het vergroten van de inhoud van de woning, al dan niet ten behoeve van mantelzorg, en het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen. Aan deze afwijkingsbevoegdheden zitten wel voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn benoemd in de regels.

5.2.3 Waarde - Archeologie H

Aangezien het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft, is de bestemming 'Waarde - Archeologie H' opgenomen over het westelijke deel van het plangebied. Het oostelijke deel is in het kader van dit plan onderzocht en vrijgegeven (zie paragraaf 4.2). Aan die gronden wordt deze dubbelbestemming niet toegekend.

Met deze dubbelbestemming zijn de gronden, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in deze bestemming een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor bouwwerken groter dan 100 m2 en waarbij de grond dieper dan 0,3 m geroerd wordt, is een omgevingsvergunning nodig.

5.3 Algemene regels

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn er ook algemene regels opgesteld. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn:

Algemene bouwregels

Hierin is een regeling opgenomen dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Deze worden daarmee niet onder het overgangsrecht geplaatst.

Algemene gebruiksregels

Binnen de gebruiksregels is een opsomming opgenomen waarin de zogenaamde 'verboden' gebruiken zijn opgesomd.

Algemene afwijkingsregels:

• het met 10% afwijken van in het -plan aangegeven maten en percentages;
• het onder voorwaarden afwijken van de bestemmingsbepalingen met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein;
• het onder voorwaarden afwijken van de bestemmingsbepalingen en toegestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden;
• het onder voorwaarden aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Vooroverleg

Het concept van dit bestemmingsplan zal worden toegezonden aan de provincie Gelderland en het Waterschap Vallei en Veluwe het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De uitkomsten van dit overleg zullen te zijner tijd in deze paragraaf worden verwerkt. Verder zijn met dit plan geen nationale belangen in het geding. Vooroverleg met de Rijksoverheid is daarom achterwege gebleven.

Dit bestemmingsplan is ook toegezonden aan Prowind, de initiatiefnemer van het windpark Horst en Telgt. Prowind heeft aangegeven geen bezwaren te hebben tegen dit plan, mits de initiatiefnemers bekend zijn met de plannen voor het windpark en geprobeerd wordt om rekening te houden met de slagschaduw van het windpark.

In het kader van de herbouw van de school zijn in 2016 locatieontwikkelingsregels opgesteld. Hierin is ook woningbouw op de projectlocatie meegenomen. Deze regels zijn opgesteld met het bestuur van de Goede Herderschool, en tevens afgestemd met de Buurtvereniging.

6.1.2 Voorontwerp

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak, en is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Initiatiefnemer heeft een bijeenkomst georganiseerd waarbij de buurtbewoners geïnformeerd zijn over dit plan. Ook zijn de buurtbewoners in de gelegenheid gesteld hun bezwaren tegen het planvoornemen te uiten. De buurtbewoners staan positief tegenover dit plan. Wel hebben zij hun zorgen geuit over verkeersveiligheid op de aansluiting Zeeweg - Slagsteeg. Door hen is gevraagd of een maximale hoogte voor het groen gehanteerd kan worden, zodat het zicht niet belemmerd wordt. Hieraan is tegemoet gekomen door een maximale hoogte in de regels op te nemen.

6.1.3 Ontwerp

Met ingang van P.M. tot en met P.M. heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn P.M. zienswijzen ingediend.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan voorkomt dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Dit plan voorziet in een bouwplan zoals dat in artikel 6.2.1 Bro is benoemd. Toch is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Met de initiatiefnemer wordt namelijk een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de deze herziening van het bestemmingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen.