Kloosterhof Oene

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor een locatie die gelegen is nabij de Gerrit ten Holteweg ongenummerd in Oene, gemeente Epe, is een plan ontwikkeld. De initiatiefnemers van het plan, Hervormde Gemeente te Oene en House2Start, willen aansluitend aan de kern Oene 39 woningen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen) realiseren. Doel is om betaalbare woningen te realiseren voor de verschillende groepen inwoners van Oene. Er is een divers programma aan woningen voor starters, gezinswoningen alsmede levensloopbestendige woningen.

De woningbouwontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om het plan mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om een passende juridisch-planologische regeling te geven en tevens aan te tonen dat het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied bestaat uit de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Epe en Oene, sectie E, nummers 1958, 1959, 376, 377, 1523 en 2221, 2223 (gedeeltelijk) en 2226 (gedeeltelijk). Het plangebied ligt ten noordwesten van Oene, aansluitend aan de bestaande woonwijk. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven (rode ovaal).

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: pdok.nl)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het plangebied te zien is. Het plangebied heeft betrekking op gronden die aan de noordwestkant van Oene liggen. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 16000 m2. Het plangebied grenst aan de laatste uitbreiding van het dorp. Aan de zuidzijde grenst het plan aan de Gerrit ten Holteweg en aan de noord- en westzijde zijn agrarische gronden gelegen. Ten oosten grenst het plangebied aan de bestaande bebouwing van Oene. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: pdok.nl)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt deels binnen de grenzen van het bestemmingsplan “kernen Emst en Oene” en deels van het bestemmingsplan “Buitengebied Epe”. Het bestemmingsplan “kernen Emst en Oene” is op 14 september 2017 door de gemeenteraad van de gemeente Epe vastgesteld. Er zijn enkele gerechtelijke uitspraken geweest ten aanzien van deze bestemmingsplannen, maar deze hebben geen gevolgen voor het plangebied.

Voor het gedeelte van het plangebied geldt het op 27 januari 2022 vastgestelde bestemmingsplan “Buitengebied Epe Herstelplan 2020”, waarmee de aanduiding “overige zone – droge bos – en heideontginningen vervallen” is opgenomen.

In figuur 1.3 en 1.4 zijn fragmenten uit de verbeelding van de bestemmingsplannen opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'kernen Emst en Oene' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.4: uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied Epe' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het geldende bestemmingsplan heeft aan de gronden binnen het plangebied de bestemming “Agrarisch”, de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 4” en de gebiedsaanduiding “overige zone– dekzandruggen en oude bouwlanden" toegekend. De voorheen geldende gebiedsaanduiding “overige zone – droge bos – en heideontginningen is zoals eerder aangegeven vervallen. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf waarbij één agrarisch bedrijf is toegestaan en voor het hobbymatig agrarisch grondgebruik. Daarnaast zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Door de gebiedsaanduiding “overige zone – dekzandruggen en oude bouwlanden” zijn de gronden voorzien met deze aanduiding tevens bestemd voor het behoud, de bescherming, de ontwikkeling en/of het herstel van de desbetreffende cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden die ter plaatse aanwezig zijn. Voor dekzandruggen en oude bouwlanden gelden de volgende landschaps- en natuurwaarden:

• Besloten openheid;
• Laanbeplantingen;
• Bebouwingslinten met doorzichten;
• Oude wegen en paden;
• Bolle ligging;
• Grote open percelen met randbeplantingen;
• Steilranden.

Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om 39 woningen met bijbehorende voorzieningen te realiseren. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

Daarnaast is het parapluplan 'Parkeren' op het plangebied van toepassing. Daarin is het plangebied aangeduid als 'overige zone - parkeernormen rest bebouwde kom'. Dit bestemmingsplan geeft regels ten aanzien van de aanleg en instandhouding van parkeergelegenheid en omtrent laden en lossen. Aan deze regels wordt getoetst in het geval van een aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen of een wijziging van het gebruik. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de bij de regels behorende bijlage (geldende nota is Nota parkeernormen 2018 gemeente Epe).

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Kloosterhof Oene' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-VBP1);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Dorp Oene

Oene is een historisch, compact dorp in de gemeente Epe, met circa 1600 inwoners. Het dorp Oene is tot stand gekomen langs de Dorpsstraat met als centrum de markante dorpskerk.

In onderstaande afbeelding is de uitbreiding van het dorp door de jaren heen weergegeven.

Figuur 2.1: ontwikkeling Oene door de jaren heen (bron: topotijdreis.nl)

In het historische hart van het dorp bevinden zich naast de kerk nog wat grotere complexen, zoals het Kulturhus en verenigingsbouw de Ark. Vanuit het dorpshart lopen een aantal radiale wegen het landschap in. Langs deze wegen is lintbebouwing tot ontwikkeling gekomen. Later werden de open plekken langs deze oude wegen ingevuld. Hierdoor zijn binnen de dorpen weinig eenduidige gebieden met één soort bebouwing te herkennen. Langs deze wegen liggen ook de voorzieningen van Oene, met als één van de belangrijkste herkenningspunten de kerk, gelegen aan de Dorpsstraat. De verschillende voorzieningen zijn voornamelijk langs de doorgaande as Eperweg - Keizerstraat - Houtweg - Dorpsstraat gerealiseerd. Het betreft een aantal bedrijven, verschillende winkels, enkele kantoren en dienstverlenende bedrijven en openbare voorzieningen. Het Kulturhus voorziet in voorzieningen ten behoeve van onderwijs, sport, zorg, kinderopvang en cultuur.

In onderstaande afbeeldingen zijn foto's van de bestaande bebouwing en voorzieningen op verschillende locaties in Oene weergegeven.

Figuur 2.2: impressie van bestaande bebouwing in Oene (bron: Ad Fontem)

Figuur 2.3: impressie voorzieningen in Oene (bron: Ad Fontem)

De hoofdroute door het dorp is de Eperweg, Keizerstraat, Houtweg, Dorpsstraat en Deventerweg. Door de ruime groene erven rondom de bebouwing aan de linten heeft Oene een dorpslandschappelijke sfeer. Het gebied tussen de Donselaarsweg en de Horthoekerweg vormt een belangrijke groene ruimte in Oene.

Nabij het dorpshart bevinden zich nog enkele oorspronkelijke boerderijen (weliswaar vaak gerenoveerd) die in de tweede helft van de 19e eeuw en het begin van de 20e eeuw zijn gebouwd. Deze bedrijven geven het dorpsgebied een sterk traditioneel karakter, dat bovendien nog wordt versterkt door het vele groen en de eenheid in kleur- en materiaalgebruik. De vroegere bedrijfsvormen variëren van eenvoudige hallenhuistypen met een nok haaks op de weg tot rijk opgezette hallenhuizen met een dwarsfront (T-boerderijen) haaks op de weg, zodat het bedrijfsgedeelte evenwijdig aan de weg staat. Dit dwarsfront is meestal een latere aanbouw met een strenge uitstraling en imposante allure. Daarnaast komen er ook twee parallelle hallenhuizen op één erf voor, die in de loop der tijden zijn verbonden door lage bebouwing met een plat dak. De bebouwing is vaak voorzien van kleine aanbouwen, uitbouwen en erkers die het beeld niet verstoren.

Oene is de laatste jaren uitgebreid met woningbouw ten zuidwesten van het dorp (gebied Gerrit ten Holteweg/Ida Pluckroosweg/Boudewijnsweg).

2.2 Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied agrarisch in gebruik (weiland). Er zijn verschillende landschapselementen in het plangebied aanwezig, die bijdragen aan de sfeer. Rondom het plangebied zijn met name woningen en agrarische gronden aanwezig. Woonbebouwing van de laatste uitbreidingswijk van Oene aan de zuidkant, aan de oostzijde de woningen langs de Donselaarsweg en aan de noordzijde bevindt zich de woonbebouwing langs de Eperweg. De agrarische gronden ten westen en noordwesten van het plangebied zijn met name in gebruik voor kwekerijgrond (bomen en struiken). Ten westen van het plangebied is de watergang Nieuwe Wetering aanwezig.

Figuur 2.4: huidige situatie plangebied (bron: pdok.nl)

Figuur 2.5: zicht op plangebied vanaf Gerrit ten Holteweg (bron: Google Streetview 2022)

figuur 2.6: huidige situatie plangebied en omgeving vanuit verschillende punten (bron: Ad Fontem)

2.3 Toekomstige situatie

2.3.1 Stedenbouwkundig plan

Het voornemen is om maximaal 39 woningen in verschillende woningtypen, met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen) te realiseren. Er is hiervoor een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Deze is weergegeven in figuur 2.8 en in groter formaat als bijlage bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

De woningbouw wordt aansluitend aan de bestaande woonbebouwing van de kern Oene gerealiseerd. De bestaande structuren worden doorgetrokken in het plan, wat betreft de wegenstructuur en groenstructuur. De bestaande slotenstructuur met wilgen, die in de uitbreidingswijk tussen de bebouwing is gesitueerd, wordt doorgetrokken in de nieuwe structuur en de bestaande bomengroep blijft behouden en waar nodig versterkt. Bomenrijen worden versterkt om zo een herkenbare bomenstructuur als overgang naar het landschap te geven.

De locatie waar de woningbouw beoogd is heeft een sfeerbepalende landschaps- en bomenstructuur. Op dit moment is het plangebied een weiland met daaromheen een slotenstructuur die uitmonden in de bestaande watergang, Nieuwe Wetering, die gelegen is ten westen van het plangebied. Het plangebied heeft een goede basis voor een afwateringsysteem door middel van de slotenstructuur. In paragraaf 4.8 wordt nader toegelicht hoe wordt omgegaan met de wateraspecten in relatie tot de woningbouw.

Het plangebied heeft goede verbindingen met de sfeervolle dorpskern van Oene. Door middel van zichtlijnen, maar ook rechtstreekse verbindingen. Dit biedt goede ontsluitingsmogelijkheden voor het plangebied op de bestaande structuren. Deze structuren zijn weergegeven op onderstaande afbeelding.

Figuur 2.7: bestaande structuren Oene

De naastgelegen laatst ontwikkelde uitbreiding ten zuiden van het plangebied heeft een fijne dorpse sfeer waarbij aansluiting is gevonden in het ontwerp van het woningbouwplan. Ook de ruime opzet van deze wijk is een aanknopingspunt voor de stedenbouwkundige opzet van de woningbouwontwikkeling. Door aansluiting te zoeken bij deze wijk wordt gezorgd voor een uitbreiding die oogt als één woonwijk, die in verschillende fasen tot stand is gekomen. De bestaande kenmerkende elementen uit het landschap worden meegenomen in de nieuwe structuur en vormen zo een mooie overgang.

Het woningbouwprogramma bestaat uit:

• 12 rijwoningen (starters / betaalbare koop);
• 5 rijwoningen (starters / middeldure koop)
• 5 rijwoningen (starters / sociale huur);
• 4 rijwoningen (senioren / sociale huur);
• 4 hofwoningen (senioren / middeldure koop);
• 8 tweekappers (gezin-doorstromers / dure koop);
• 1 vrijstaand (gezin-doorstromer / dure koop).

De kavelgrootte van de kavels van de rijwoningen varieert tussen circa 70 m2 en 107 m2. Voor de tweekappers varieren de kavels tussen circa 295 m2 en maximaal 447 m2. Het overgrootte deel van de tweekappers beschikt over een kavelgrootte tussen de 350 m2 en 410 m2. De kavel voor de vrijstaande woning heeft een oppervlakte van 496 m2. Aan de oostzijde van het plangebied zijn hofwoningen voorzien, in een zogenaamde 'knarrenhof'. Dit betreft levensloopbestendige rijwoningen met een gezamenlijke tuin, waarbij een onderdoorgang wordt gerealiseerd bij twee woningen. Wat betreft de schaal en omvang van de woningen wordt aangesloten bij de bestaande woonwijk.

In het plan is veel ruimte opgenomen voor groenvoorzieningen. Deze hebben tevens een functie in het kader van de waterhuishouding. Hierdoor kent het plan een ruime, dorpse opzet en wordt voorzien in een klimaatadaptieve wijk. Daarnaast heeft het groen op verschillende plekken ook een functie voor landschappelijke inpassing en afschermende werking, zoals tussen de hofwoningen (knarrenhof) en de woningen aan de Donselaarsweg en aan de westzijde van het plangebied. Tevens worden in het groen speelvoorzieningen gerealiseerd.

Figuur 2.8: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur)

In onderstaande afbeelding is een impressie van de toekomstige woningen te zien.

Figuur 2.9: impressie uiterlijk woningen (bron: Building Design Architectuur)

Ontsluiting en parkeren
Het woningbouwplan wordt ontsloten via de Gerrit ten Holteweg en Ida Pluckroosweg; op 3 punten wordt de nieuwe woonwijk aangesloten op deze wegen. Ten noorden van het plangebied is een wandelroute aanwezig. Deze biedt een rechtstreekse route naar de dorpskern van Oene, vice versa. Het betreft een wandelroute die ook als zodanig wordt ingericht, om daarmee ander verkeer op het pad te voorkomen.

Parkeren vindt bij de rijwoningen met name plaats in parkeerkoffers. Bij de twee onder een kap woningen en de vrijstaande woning wordt met name voorzien in parkeergelegenheid op eigen terrein. De parkeergelegenheid bij de hofwoningen (seniorenwoningen) wordt geclusterd nabij deze woningen gerealiseerd.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie
Bij de uitwerking van het woningbouwplan is veel aandacht gegeven aan duurzaamheid en klimaatadaptatie. In het plangebied wordt veel groen toegepast, waarbij streekgebonden bomen en struiken (bijv. meidoorn en wilgen, fruitbomen) worden aangeplant. In het (semi) openbaar gebied worden veel bloeiende planten toegevoegd die insecten, vlinders en vogels aantrekken. Waar mogelijk worden vogelkastjes opgehangen voor koolmezen, mussen, vinkjes en andere vogels en wordt gekeken naar een ruimte voor een insectenmuur. Het toepassen van verharding wordt zo mogelijk beperkt. Waar mogelijk moet regenwater direct in de bodem kunnen infiltreren. Verlichting is diervriendelijk zodat bijvoorbeeld vleermuizen en steenuilen er geen hinder van ondervinden.

Voor het water wordt uitgegaan van het principe 'vasthouden - bergen - afvoeren'. Het water wordt zoveel als mogelijk afgevoerd naar de wadi's. Daarnaast vervult de wadi een functie voor groen en spelen. De inrichting van de openbare ruimte heeft invloed op de sociale duurzaamheid. Met het aangeboden woningbouwprogramma en inrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een juiste mix van doelgroepen in de wijk waarbij de ruimte zo is ingericht dat alle doelgroepen de ruimte krijgen om elkaar te ontmoeten. Het ontwerp is gericht op de sociale omgang, is open en het is sociaal veilig ingericht. In figuur 2.10 is een impressie van het gewenste eindbeeld voor duurzaamheid, klimaatadaptatie en groen opgenomen. Het definitieve landschapsplan is als Bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

Figuur 2.10: Impressie gewenst eindbeeld groen, water en klimaat (bron: Building Design Architectuur/House2Start)

Voor wat betreft de woningen geldt dat gelet op de nieuwbouweisen voldaan moet worden aan de eisen van de BENG (bijna energieneutraal). Die bouwregels stellen eisen aan de maximale energiebehoefte, het fossiele energieverbruik en aan de opwek van hernieuwbare energie van gebouwen. Dit betekent dat bij nieuwe woningen en gebouwen niet alleen rekening wordt gehouden met een goede isolatie van de gebouwschil en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de bouw van 39 woningen in Oene. Het doel van het plan is om betaalbare woningen te realiseren voor de verschillende groepen inwoners van Oene. Er is een divers programma aan woningen voor starters, gezinswoningen alsmede levensloopbestendige woningen. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In paragraaf 3.2.1, 3.3.2 en 3.4.2 wordt het plan getoetst aan het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarin wordt aangetoond dat het plan past binnen het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen die geschikt zijn voor starters, senioren maar ook doorstromers in de kern Oene.

Daarnaast wordt bij het bouwplan nadrukkelijk rekening gehouden met doelen van energietransitie en klimaatadaptatie. De woningbouwontwikkeling draagt bij aan versterking en een duurzaam voortbestaan van het dorp Oene. Het plan past daarmee binnen de prioriteiten en uitgangspunten van de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte bevat aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Onderhavig plan maakt de realisatie van 39 woningen met bijhorende voorzieningen mogelijk. Op basis van vaste jurisprudentie kan worden vastgesteld dat in dit geval sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Uit deze jurisprudentie blijkt namelijk dat er vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). De Ladder is van toepassing.

Omdat in onderhavig plan sprake is van de toevoeging van 39 woningen is er in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en moet gemotiveerd worden dat er een behoefte is aan de ontwikkeling.

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bestaand stedelijk gebied
Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied betreft in de huidige situatie een perceel voor agrarisch gebruik/met een agrarische bestemming. Een zeer beperkt gedeelte van het plangebied heeft op dit moment de bestemming 'Wonen'. Vastgesteld wordt dat het plangebied gelegen is buiten bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaande bebouwde gebied van Oene kan - gelet op de grootte van het plangebied - geen plek worden gevonden voor realisatie van het woningbouwplan van 39 woningen inclusief bijbehorende voorzieningen zoals wegen, groen en waterhuishouding. Binnen bestaand bebouwd gebied zijn geen (inbreidings)locaties voor handen waar het woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd.

Kwantitatieve behoefte
De Stedendriehoek heeft met het Rijk een gezamenlijke opgave om het huidige woningtekort aan te pakken en om de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen.

Vervolgens is op 8 maart 2023 de Regionale Woondeal voor de regio Stedendriehoek getekend. De Regio Stedendriehoek heeft een gezamenlijke woningbouwopgave van 24.000 woningen tot en met 2030. Daarbij heeft de gemeente Epe samen met de gemeenten Brummen en Heerde aangegeven een extra inspanning op de woningbouw voor hun rekening te nemen ten opzichte van de eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda. Voor de gemeente Epe gaat het om het volgende aandeel in de provinciale en nationale opgave:

• te realiseren woningen bruto: 1.843 woningen;
• te realiseren woningen netto: 1.789 woningen.

Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt voor de gemeente Epe 625 woningen (34%). Het aandeel middenhuur bedraagt 178 woningen (circa 10%) en het aandeel betaalbare koop 544 woningen (circa 30%).

Er is sprake van de realisatie van 39 woningen in verschillende woningtypen op een locatie die in de Omgevingsvisie van de gemeente Epe als enige locatie is aangewezen voor uitbreiding van Oene. Uit de Woonvisie van de gemeente Epe en het woonprogramma blijkt dat er behoefte is aan extra woningen binnen Oene.

Kwalitatieve behoefte
In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden.

Daarnaast worden 9 woningen als middeldure koop- of huurwoningen gerealiseerd, hetgeen ook passend is in het woonprogramma van de gemeente Epe; in het woonprogramma is aangegeven dat substantiele toevoeging in het goedkope/middeldure segment gewenst is.
Een beperkt deel van het aantal te realiseren woningen (9 woningen) in het plangebied betreft een dure prijsklasse, hetgeen ook overeenkomstig de kwalitatieve uitgangspunten van het gemeentelijk beleid is.

Met uitvoering van het woningbouwprogramma wordt voor zowel de jonge als oudere starter (alleenstaand of stellen) eenoudergezinnen en senioren een betaalbare woonoplossing aangeboden. Speciale aandacht is er vanuit de gemeente om jongeren uit Oene die graag in in het dorp willen blijven wonen, te kunnen huisvesten.

Jongeren kunnen op deze manier ook in Oene blijven wonen, hetgeen ook de wens is van de gemeente Epe. Het bieden van huisvesting aan deze doelgroepen past in de behoefte die voorzien is voor de komende jaren.
Er wordt in dit plan minder ingezet op het realiseren van grote kavels/woningen, aangezien deze in Oene en omgeving al voldoende aanwezig in de bestaande voorraad. Wel zorgt het toevoegen van woningen in het hogere segment voor een verhuisketen waardoor meerdere doelgroepen kunnen worden bediend.

Conclusie
Volgens de prognoses is er in de gemeente Epe de komende jaren, tot 2030 behoefte aan de realisatie van 1.843 woningen (bruto). Met de bouw van 39 woningen wordt voorzien in woningen voor inwoners van Oene, zodat zij er kunnen blijven wonen en tegelijkertijd voldoende draagvlak voor voorzieningen aanwezig blijft. Zowel kwalitatief als kwantitatief voldoet de ontwikkeling aan een specifiek voordoende behoefte. Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking en dat deze geen belemmering vormt voor uitvoering van het plan.

3.2 Provinciaal beleid Gelderland

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Nederland

De omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 vastgesteld. In de Omgevingsvisie‘Gaaf Gelderland’ wordt een vergezicht beschreven: het beeld op de toekomst. Dit beeld is het resultaat van vele vruchtbare gesprekken met partners: inwoners, ondernemers, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties, overheden. Een vergezicht dat het accent legt op wat de gemeente en partners samen belangrijk vinden. Een vergezicht dat tot de verbeelding spreekt en uitnodigt en aanspoort tot actie. En: dat helpt bij het gesprek over de keuzes die te maken zijn bij het vinden van concrete oplossingsrichtingen.

Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Dat is het streven. Dat is waar Provincie Gelderland aan wil werken. Dit doet de provincie door bij de uitoefening van de taken de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de provincie hier richting aan. En door vier 'spelregels’ of ‘DOE-principes’ –DOEN, LATEN, ZELF en SAMEN – wordt hier werking aan gegeven. Tezamen vormt dit het kader waarbinnen de provincie en partners werken en afwegingen maken.

Het provinciaal belang is gelegen in het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit. De klimaatbestendigheid wordt vergroot, de mogelijkheden om zonne- en windenergie op te wekken zijn in kaart gebracht en de natuur- en landschappelijke kwaliteit blijft behouden. De provincie zet zich in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking, gericht op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen. De kwalitatieve regionale opgave voor wonen is van provinciaal belang, net als het belang dat bij locaties met een bovenlokaal ontwikkelpotentieel die potenties benut worden. Het beleid voorziet in provinciale kaders voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in gemeentelijke plannen en voor zorgvuldige locatie-afwegingen op regionaal niveau, waarbij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt ingezet. Voor wonen en werken geldt een regionale aanpak die gericht is op een gezonde en veilige woonomgeving, waarin mensen zich met elkaar verbonden voelen en die goed bereikbaar is en goede voorzieningen heeft.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd investeren we in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Er wordt voorkeur gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen en concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt uitgebreid aan de randen van onze steden of dorpen.

Woonwensen veranderen door de tijd en met de leeftijd. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. De dynamiek op de woningmarkt is groot, ook als gevolg van ontwikkelingen in de Randstad. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Soms zijn zelfs tijdelijke woonvormen nodig willen we snel in kunnen spelen op de vraag. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. We hebben zorg en aandacht voor de woonbehoeften van alle Gelderlanders en de provincie maakt hier met de partners afspraken over. De meeste woningen verre van energieneutraal en klimaatbestendig. Wij stimuleren innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Ook is de provincie in gesprek met de partners over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer kan worden aangepakt. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de inwoners.

De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo wordt de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst.

Voor de provincie staat een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. Provincie Gelderland streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo wordt de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt.

De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Verder richt het beleid zich op behoud van de basiskwaliteit van landschappen in Gelderland. Voor de landschappen van bovenregionale waarde geldt een beschermingsregiem met kernkwaliteiten en met een juridisch vangnet in de verordening, zodat de provincie in gesprek kan komen indien het provinciaal belang in het geding raakt.

Toetsing
Voor onderhavig initiatief is met name de ambitie ten aanzien van het woon- en leefklimaat van belang. De ambitie is om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden. De kwaliteit van de leefomgeving is hierbij van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Wanneer dit niet mogelijk is bouwen in de groene ruimte mogelijk. De bouw van 39 woningen kan gezien de omvang van de ontwikkeling niet worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied/in kern van Oene. Woningbouw aansluitend aan de bestaande kern van Oene is daarom nodig.

Voor de provincie staat een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. Provincie Gelderland streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van verschillende woningtypen mogelijk, waarbij woningen worden gerealiseerd in een passende prijscategorie, met name voor starters en senioren. Met het realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters, jongeren en senioren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Voor het behoud van de verschillende voorzieningen in het dorp Oene is het behoud van inwoners van groot belang. Het plan voldoet aan de Omgevingsvisie van Gelderland.

3.2.2 Omgevingsverordening

Algemeen
De omgevingsverordening is vastgesteld op 24 september 2014 en daarna een aantal keer gewijzigd. De geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland geldt vanaf 1 januari 2023. Met de verordening stellen Provinciale Staten regels over de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. Deze regels kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de omgevingsverordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie. In de verordening is bijvoorbeeld bepaald dat de nieuwe woningbouwlocaties dienen te passen binnen de daarvoor opgestelde regionale woonagenda’s.

Relevante regels voor het plangebied

Het plangebied ligt binnen de regels van de kaarten 'regels Ruimte' en 'regels Landschap-1'.

Regels Ruimte
In artikel 2.2 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:

• er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
• de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
• er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Regels Landschap-1
Het plangebied is gelegen binnen het Nationaal landschap, maar buiten het Gelders Natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone. In figuur 3.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 3.1: uitsnede uit Regels Landschap-kaart 1 Omgevingsverordening Gelderland (bron: provincie Gelderland)

Artikel 2.56 (ontwikkeling in Nationaal landschap)
Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap maar buiten de Groene ontwikkelingszone, het Gelders natuurnetwerk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, maakt ten opzichte van het op 17 oktober 2014 geldende bestemmingsplan alleen bestemmingen mogelijk die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap, bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten Nationale Landschappen, niet aantasten. Het plangebied is gelegen in Nationaal landschap De Veluwe, in het gradient Oost-Veluwe.

Dit betreft een fraaie en beleefbare gradiënt van Veluwe naar IJssel: van besloten boslandschap in het westen via kleinschalig met houtwallen (ten westen van het Apeldoorns kanaal) naar grootschalige openheid in het oosten. De kernkwaliteiten zijn:

• Dorpen op de Veluweflank, op loopafstand (één uur gaans) van elkaar (o.a. Epe, Heerde);
• Landgoederen langs de westrand, grondgebonden landbouw;
• Sterk microreliëf door oost-west gerichte ruggen;
• Cultuurhistorisch erfgoed zoals de sprengen, watermolens, Apeldoorns kanaal;
• Open essen en broekgebieden.

In afwijking van het eerste lid zijn activiteiten die deze kernkwaliteiten aantasten alleen mogelijk als:

• er geen reële alternatieven zijn;
• er sprake is van redenen van groot openbaar belang;
• compenserende maatregelen plaatsvinden ter waarborging van de kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen zoals vastgelegd in bijlage Kernkwaliteiten Nationale Landschappen.

Toets

Regionale woonagenda

De ontwikkeling van het plangebied voor woningbouw past binnen de uitgangspunten van de Regionale woonagenda. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 3.3.2.

Nationaal landschap

Het plangebied kent in de huidige situatie een agrarisch gebruik. Rondom het plangebied is eveneens sprake van een agrarisch gebruik, waarbij ten westen van het plangebied een rationele, grootschalige verkaveling aanwezig is, waarbij grote oppervlaktes gronden in gebruik zijn als kwekerijgrond. Kijkend naar de kernkwaliteiten, dan zijn de kwaliteiten niet in het plangebied en omgeving aanwezig.

In het kader van de uitvoering van onderhavig bestemmingsplan zullen bestaande landschapselementen behouden blijven. Ook worden structuren versterkt om een herkenbare bomenstructuur als overgang naar het omliggende landschap te geven. Met deze inpassing in het landschap wordt een logische uitbreiding van Oene gerealiseerd met een goede overgang richting het omliggende landschap. Van aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap is geen sprake.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Herijking regionale woonagenda 2020

De gemeente Epe maakt onderdeel uit van de Regio Stedendriehoek. Belangrijke thema's zijn sterke steden, dynamische kernen en een vitaal platteland, verduurzamen en klimaatbestendig maken van de (bestaande) voorraad, en wonen en zorg en monitoring. De Regio Stedendriehoek heeft een nieuwe Woonagenda. Gedeputeerde Staten (GS) hebben deze agenda op verzoek van de acht gemeenten en regio op 11 december 2018 vastgesteld. GS zien deze nieuwe Woonagenda als een bevestiging van de gezamenlijke ambitie van regio, gemeenten en provincie om goed wonen, nu en in de toekomst mogelijk te maken.

De regionale Woonagenda Cleantech Regio 2018 zette in op sterke steden, dynamische kernen en een vitaal platteland. Sleutelwoorden hierbij zijn kwaliteit en maatwerk. Dit wil men onder andere bereiken door bestaande woningen energieneutraal en klimaatbestendig te maken. Ook de toenemende verwevenheid van wonen en zorg is als belangrijk thema geagendeerd. Voor nieuw te bouwen woningen zijn tien zogenoemde 'richtinggevende principes' op het vlak van ruimtelijke kwaliteit en wonen opgesteld. Dit betekent bijvoorbeeld dat gemeenten nieuwbouwlocaties zoeken in bestaande wijken, dorpen en kernen, waarbij zij ook oog hebben voor het belang van groen en klimaatadaptatie. De huidige druk op de woningmarkt is onderdeel van deze Woonagenda. Afgesproken is om als regio en provincie de ontwikkelingen op de woningmarkt intensief te monitoren. Waar nodig kunnen de afspraken in de agenda bijgesteld worden.

In 2020 is de woonagenda op verschillende onderdelen herijkt. Dit onder meer omdat de regionale woningbehoefte in de komende jaren flink hoger ligt dan van waar werd uitgegaan 2018. Dit vraag om nieuwe afspraken voor het realiseren van extra woningbouwlocaties. Daarnaast wordt het bouwen van extra woningen in een aantal gemeenten gezien als een een middel voor het behouden en versterken van de vitaliteit. De aantrekkelijkheid van de regio moeten we benutten om naast de lokale woningbehoefte met extra nieuwbouw nieuwe inwoners te trekken. Alleen als stedelijk netwerk met een gezamenlijke visie op de invulling van die groeiambitie kan dat op de provinciale en landelijke agenda worden gezet.

In de herijkte woonagenda zijn drie nieuwe thema's toegevoegd; het positioneren van de Cleantech Regio in de landelijke verstedelingsopgave, betaalbaar wonen en de huisvesting van arbeidsmigranten. De huidige Woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking. Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit. Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema's betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten.

Op basis van de Primos woningbehoefteprognose 2020 is de nieuwe bandbreedte vastgesteld voor de omvang van de regionale bouwopgave en als richtpunt voor het lokale programma. Vooral bij kleine gemeenten is de prognose niet altijd nauwkeurig en waar nodig worden die gecorrigeerd met maatwerkafspraken.

De woningvraag is toegenomen en ligt nu ongeveer 40% hoger dan in 2018 verondersteld was. De inzet is gericht op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en nieuwe bouwplannen voorbereiden als antwoord op de krapte op de woningmarkt. Om invulling te kunnen geven aan de extra woningvraag zullen er naast inbreidings- en transformatielocaties nieuwe uitleglocaties nodig zijn. Dit betekent onder meer het volgende:

• De regionale bandbreedte (inclusief Deventer) ligt tussen de 14.000 en 21.000 woningen tot 2030.
• Hiermee kunnen de gemeenten hun kwalitatief woningbouwbeleid uit de Woonagenda 2018 continueren op basis van onze tien richtinggevende principes voor woningbouwprogrammering inclusief de afspraak om flexibiliteit in de programma's te houden zodat er ruimte is om plannen af te schalen als er onverhoopt overaanbod dreigt.
• Daarbij zal wel meer ruimte gegeven worden voor uitleglocaties, er zal in een aantal plaatsen niet altijd voldoende ruimte zijn op inbreidingslocaties om in voldoende woningbouwcapaciteit te voorzien. - Door de onzekerheden en grilligheid van het verloop van de prognoses op het niveau van de gemeenten worden de prognoses gebruikt om de koers te bepalen op het niveau van de regio en geeft het een richtlijn voor het programma per gemeente.

De huidige methode met tien richtinggevende principes is nog bruikbaar. De gemeenten hun kwalitatief woningbouwbeleid uit de Woonagenda 2018 continueren op basis van de tien richtinggevende principes voor woningbouwprogrammering inclusief de afspraak om flexibiliteit in de programma's te houden zodat er ruimte is om plannen af te schalen als er onverhoopt overaanbod dreigt.

Door de toenemende woningbehoefte meer ruimte worden geboden aan uitbreidingslocaties omdat de inbreidings- en transformatielocaties niet overal voldoende woningbouw oplevert. Door de onzekerheden en grilligheid van het verloop van de prognoses op het niveau van de gemeenten gebruiken we de prognoses om de koers te bepalen op het niveau van de regio en geeft het een richtlijn voor het programma per gemeente.

Voor de gemeente Epe spelen de volgende speerpunten: Als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit de gemeente met nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De bouw van de wijk de Klaarbeek loopt twee jaar voor op de planning en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt.

Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te vangen, specifiek gericht op gezinnen met kinderen. Op korte termijn zijn daarvoor al uitbreidingslocaties te realiseren. Voor de kern Epe wordt daarbij gezocht naar extra locaties voor sociale woningbouw.

Toets

Middels dit bestemmingsplan wordt een woningbouwontwikkeling van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk gemaakt, direct aansluitend aan de bestaande kern Oene. Het toevoegen van dit aantal woningen past binnen de bandbreedte van het aantal toe te voegen woningen tot 2030. In paragraaf 3.4.2 en 3.4.4 wordt nader ingegaan op de gemeentelijke woningbehoefte, specifiek voor Oene. Hieraan voldoet het plan eveneens.

De locatie is in gemeentelijke beleid (Omgevingsvisie) aangewezen als uitbreidingslocatie. Door het toevoegen van de woningen wordt bijgedragen aan een toekomstbestendig, leefbaar dorp met draagvlak voor voorzieningen en aanbod van woningen voor verschillende doelgroepen. Er wordt vooral gebouwd voor de doelgroepen starters en senioren. Een groot gedeelte van de woningen betreffen woningen in het goedkope segment. Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. In paragraaf 3.4 wordt nader ingegaan op de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling. Hiernaar wordt kortheidshalve verwezen.

Het woningbouwplan kent een dorpse schaal; er wordt qua sfeer, aard en schaal aangesloten op het dorp Oene en bij de laatst aangelegde uitbreidingswijk die een dorpse sfeer heeft. Er is sprake van een ruime opzet van de ruimte binnen het plangebied, mede door het opnemen van veel ruimte voor groenvoorzieningen. Het plangebied heeft goede verbindingen met de sfeervolle dorpskern van Oene, door middel van zichtlijnen, maar ook via rechtstreekse verbindingen. Vanuit het plangebied (in het noordelijk gedeelte) wordt een wandelpad aangelegd richting de dorpskern, vice versa. Bestaande wegen en (groen)structuren worden uitgebreid vanuit de laatst aangelegde woonwijk ten zuiden van het plangebied. Bestaande landschapsstructuren worden daarbij gehandhaafd.

Er wordt zoals eerder benoemd veel ruimte gebruikt voor groen, waarbij streekgebonden haagsoorten en bomen worden toegepast. In het [semi] openbaar gebied worden veel bloeiende planten toegevoegd die insecten, vlinders en vogels aantrekken. Waar mogelijk worden vogelkastjes opgehangen voor koolmezen, mussen, vinkjes en andere vogels en wordt gekeken naar een ruimte voor een insectenmuur. Het toepassen van verharding wordt zo mogelijk beperkt. Waar mogelijk moet regenwater direct in de bodem kunnen infiltreren. Verlichting is diervriendelijk zodat bijvoorbeeld vleermuizen in het gebied blijven zitten.

Conclusie
Uit bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de regionale woonagenda.

3.3.2 Regionale woondeal 2022-2030

De zeven Gelderse gemeenten hebben op 8 maart 2023 de Regionale Woondeal 2022-2030 ondertekend. De Stedendriehoek heeft met het Rijk een gezamenlijke opgave om het huidige woningtekort aan te pakken en om de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen.

Vervolgens is op 8 maart 2023 de Regionale Woondeal voor de regio Stedendriehoek getekend. De Regio Stedendriehoek heeft een gezamenlijke woningbouwopgave van 24.000 woningen tot en met 2030. Daarbij heeft de gemeente Epe samen met de gemeenten Brummen en Heerde aangegeven een extra inspanning op de woningbouw voor hun rekening te nemen ten opzichte van de eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda. Voor de gemeente Epe gaat het om het volgende aandeel in de provinciale en nationale opgave:

• te realiseren woningen bruto: 1.843 woningen;
• te realiseren woningen netto: 1.789 woningen.

Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt voor de gemeente Epe 625 woningen (34%). Het aandeel middenhuur bedraagt 178 woningen (circa 10%) en het aandeel betaalbare koop 544 woningen (circa 30%). In figuur 3.3 is het regionale en provinciale aandeel aan nieuw te bouwen woningen weergegeven.

Figuur 3.2: Woningbouwprogramma Regionale Woonagenda 2022-2030

De gemeenten van Regio Stedendriehoek hebben in 2020 met de provincie Gelderland in het kader van de regionale woonagenda afspraken gemaakt over de kwantitatieve woningbouwprogrammering en het aantal te realiseren woningen. De gemaakte afspraken in deze regionale woondeal sluiten hier op aan.

De gemeenten Brummen, Epe en Heerde nemen een extra inspanning op de woningbouw voor hun rekening ten opzichte van de eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda.

De huidige aantallen in de tabel treden in de plaats van de in het addendum van de regionale woonagenda afgesproken woningbouwaantallen.

Toets

Middels dit bestemmingsplan wordt een woningbouwontwikkeling van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk gemaakt, direct aansluitend aan de bestaande kern Oene. Het toevoegen van dit aantal woningen past binnen de bandbreedte van het aantal toe te voegen woningen tot 2030: bruto dienen er in Epe 1.843 woningen toegevoegd te worden, waarbij het vooral gaat om het toevoegen van betaalbare woningen. Het plan voorziet grotendeels in de realisatie van betaalbare woningen. Er worden immers 9 sociale huurwoningen en 12 betaalbare rijwoningen (koop) gerealiseerd. Daarnaast worden er middeldure koopwoningen gerealiseerd en enkele dure koopwoningen (twee-onder-een kap en één vrijstaand) om de doorstroming te bevorderen.

Opgemerkt moet worden dat de initiatiefnemer een interessepeiling voor de woningbehoefte heeft gehouden op de inloopmiddag (vanaf 1 juli 2022). Uit de interessepeiling/voorinschrijvingen is gebleken dat er ruim belangstelling is voor het uieindelijke woonprogramma zoals deze met voorliggend plan is vastgelegd. Gebleken is dat er in het dorp Oene meer behoete is aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Daarmee voorziet het plan voor de realisatie van 9 sociale huurwoningen, 12 betaalbare rijwoningen (koop), 9 middeldure oopwoningen (rijwoningen voor starters en hofwoningen voor senioren) en 9 dure koopwoningen voor doorstromers in een concrete behoefte voor de kern Oene. Het plan levert derhalve een bijdrage aan de gemaakte afspraken uit de regionale Woondeal.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Epe

Op 9 december 2021 is de Omgevingsvisie Epe vastgesteld. De basis voor de Omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden:

• De rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit.
• De kwaliteit en grote afwisseling in het landschap.
• De rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter.

Deze bijzondere waarden kunnen niet onder een glazen stolp worden bewaard. De omgeving verandert, behoeften ontwikkelen en niet minder belangrijk: zonder onderhoud treedt verval op. Deze kwaliteiten zijn de basis voor de Omgevingsvisie. Maar de kwaliteiten staan ook onder druk. De afname van biodiversiteit en de klimaatverandering bijvoorbeeld, zijn juist in de gewaardeerde gebieden grote uitdagingen.

Per onderdeel of gebied wordt in deze Omgevingsvisie naar de toekomst gekeken en wordt bepaald hoe de kwaliteit in stand wordt gehouden; hoe de opgaven een plek kunnen worden gegeven. Hoe het behoud gegarandeerd wordt juist door ontwikkeling toe te staan.

De omgevingskwaliteit staat in dit hoofdstuk centraal en leidt per gebied tot een onderscheid in de wijze waarop wordt omgegaan met toekomstige ontwikkeling. Hier hoort een strategie bij waarbij onderscheid gemaakt wordt in beschermen, behouden en ontwikkelen.

Ten aanzien van ruimtelijke keuzes wordt dat strategisch onderscheid verder uitgewerkt op basis van de volgende denklijnen:

• Beschermen; kwaliteit is randvoorwaardelijk, instandhouding essentieel. Hierover maken we bindende afspraken.
• Behouden; kwaliteit is uitgangspunt, voor behoud is mogelijk ontwikkeling nodig, of soms zelfs noodzakelijk. Functiewijziging is een voorbeeld daarvan. Sturing is een middel om het doel te bereiken.
• Ontwikkeling; verandering en verbetering staat centraal. (Mede) het initiatief nemen en het stimuleren van initiatiefnemers is nodig.

De Omgevingsvisie voor Epe staat voor Natuurlijk goed leven:

• Natuurlijk is onze leefomgeving en onze trots
• Goed staat voor de kwaliteit die we nastreven
• Leven staat voor kansen en mogelijkheden om te wonen, werken en recreëren.

De gemeente Epe kent de volgende opgaven:

• Duurzame toekomst
• Gezondheid, zorg en welzijn
• Goed wonen
• Ondernemen

De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zal aan integrale oplossingen moeten worden gewerkt.

De Omgevingsvisie werkt uit wat de opgaven per gebied zijn en welke concrete doelstellingen worden nagestreefd. Ook worden kansen benoemd voor het leggen van verbindingen. De uitwerking is per gebied anders. Er wordt onderscheid gemaakt in drie delen buitengebied (Veluwe, Veluweflank, Ijsselvallei) en daarnaast in de verschillende dorpen (Epe, Vaassen, Emst en Oene) binnen de gemeente.

Voor de ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt zijn met name de opgaven 'duurzame toekomst', 'gezondheid, zorg en welzijn' en 'goed wonen' relevant.

Duurzame toekomst

Met de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving zullen de biodiversiteit worden verbeterd en de kansen voor natuur worden benut. De grootste opgave voor de biodiversiteit is een sterke reductie van de stikstofdepositie. Ook andere opgaven als het voorkomen van monocultuur en het meer ruimte geven aan natuur (ook in de dorpen) zijn voor de gemeente Epe belangrijk.

De verandering van het klimaat heeft op dit moment al merkbare gevolgen. Het brengt ook het aanpassen van onze fysieke leefomgeving met zich mee. Er wordt aan de slag gegaan met het tegengaan van droogte door water op en rondom de Veluwe vast te houden. De ontwikkeling van groen is belangrijk voor het bestrijden van hittestress. En de derde deelopgave is het voldoende ruimte bieden aan water bij piekregenbuien.

De kern van de klimaatopgave is een flexibel en robuust watersysteem en het versterken van de groenstructuur. Een programma klimaat kan integraal inhoud geven aan de aanpak van deze belangrijke opgave.

Er wordt ingezet op uitwerking van de Regionale Energie Strategie om binnen onze gemeente hernieuwbare energie op te wekken met wind- en zonne-energie bijvoorbeeld in de vorm van een beleidskader of een programma zon en wind. Ook de warmtetransitie (gasloos) en de verduurzaming van onze bedrijven maken deel uit van de opgave.

Gezondheid, zorg en welzijn

Het aantal ouderen neemt de komende jaren sterk toe. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Ook als zij een zorgvraag of een beperking hebben. Niet alleen willen zij dit zelf, ook het overheidsbeleid is er op gericht om mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis te laten wonen.

Het is belangrijk dat oudere inwoners zoveel mogelijk kunnen blijven meedoen aan de samenleving. Voorzieningen moeten hiervoor toegankelijk, bereikbaar en betaalbaar zijn voor inwoners. Dat is een belangrijke uitdaging. Oudere inwoners moeten de voorzieningen kunnen bereiken op loop- en fietsafstand.

Het behouden van voorzieningen is ook in de dorpen Emst en Oene van belang om het langer thuis wonen van ouderen mogelijk te maken.

De opgave is het ontwikkelen van fijnmazig uitloopgebied met mogelijkheden voor actieve recreatie voor jong en oud en bewegen en ontmoeten in de dorpen. Er wordt ingespeeld op de toenemende vergrijzing door behoud van voorzieningen, het realiseren van slimme combinaties van wonen en zorg, en bevorderen van doorstroming. Prettig leven in een gezonde omgeving verdient op meerdere plekken de aandacht. Er wordt ingezet op het stimuleren van bewegen, ontmoeten, een schone leefomgeving, vergroenen van de woonomgeving en werklocaties.

Goed wonen

Goed wonen is een belangrijke opgave voor de gemeente Epe. Het is een opgave die voortdurend aandacht nodig heeft. Huishoudens worden kleiner, er is een grote vraag naar betaalbare woningen voor jongeren en ouderen, en een verschuiving in de behoefte naar een bepaald type woningen.

Het gaat naast een kwantitatieve opgave ook om de kwaliteit van de woonomgeving en dat is veel meer dan de woning zelf. De kwaliteit van de woonomgeving wordt gevormd door bijvoorbeeld de aanwezigheid van groen en natuur, en de nabijheid van voorzieningen, zoals winkels, scholen en zorg.

In onder meer Oene spelen heel andere vraagstukken. Hier speelt veel minder de druk van buitenaf, maar juist de druk van binnenuit. Grote woningbouwopgaven liggen hier dan ook niet. Er is ruimte voor een beperkte uitbreiding van de woningvoorraad. Daarbij is het van belang dat deze woningen aansluiten bij de woningvraag in het dorp en passen bij de dorpse identiteit.

Om onder andere Oene aantrekkelijk te houden voor jonge mensen is het bieden van betaalbare grondgebonden woningen van belang. Daarnaast zet de gemeente er op in om inwoners weer terug te laten keren naar de dorpen, zodat oud-Oenenaren weer in het dorp kunnen wonen.

Figuur 3.3: uitsnede Omgevingsvisie gemeente Epe

Het bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroep en op de juiste plek is de uitdaging. Ook is het gewenst om passende woningtypes te ontwikkelen. Er wordt daarom gestreefd naar een diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen.

De opgave van een kwalitatieve woonomgeving heeft continue aandacht nodig. Zowel als het gaat om het in stand houden van voorzieningen en de goede bereikbaarheid als het behouden van rust / natuur en het aanpassen van de woonomgeving aan de nieuwe tijd. De opgave voor de woonomgeving bij aanpassing van de inrichting of nieuwbouwontwikkeling is, dat er in belangrijke mate aandacht uitgaat naar de kwalitatieve aspecten.

Voor de grote dorpen Epe en Vaassen is de druk op woningbouwontwikkeling hoog. Er worden uitbreidingslocaties ontwikkeld om het aanbod te verbreden en zetten in op levensloopbestendigheid om het aanbod te verdiepen. Nabij de centra moet ruimte voor ouderen worden gezocht. In de kleine dorpen is de opgave om kleinschalig te bouwen en te kunnen voorzien in de eigen behoefte.

Uitgangspunten Oene
Wat betreft Oene is het doel om het eigene van het dorp Oene, dat als enige dorp in het weteringenlandschap ligt, te beschermen en behouden. In Oene liggen er uitdagingen vanuit meerdere van de gemeentelijke opgaven. Allereerst gaat het om vergroenen, ruimte voor water en energietransitie. Er wordt gestreefd naar een groen dorp met ruimte voor klimaatadaptie en op termijn een energie-neutrale woonomgeving.

Voor gezondheid is bewegen belangrijk, basisvoorzieningen voor sporten horen daarbij. Ontmoeten zorgt ook voor het sociale aspect dat we willen stimuleren. Veranderingen in de fysieke leefomgeving dragen bij aan de lokale dynamiek en lokale vitaliteit. Voor ouderen is het essentieel dat de zorgvoorzieningen op peil blijven.

De bouw van woningen wordt afgestemd op de lokale behoefte. Wonen in het buitengebied is in bepaalde gevallen mogelijk. De ontwikkelingen in het buitengebied op het vlak van de focus op lokale voedselproductie en energietransitie zullen mogelijk binnen en rondom het dorp tot veranderingen leiden. Er wordt gestreefd naar een voor de inwoners goed evenwicht tussen kans voor ondernemen op dit vlak en het behouden van de dorpse identiteit.

De basisvoorzieningen dienen minimaal op peil te worden houden. Voor de leefbaarheid in het dorp wordt het belang van ruimte voor ontmoeting en lokale activiteiten gezien.

Hoe wordt dat bereikt?
In het kader van klimaatadaptatie en biodiversiteitsherstel is het doel om het groen in het dorp te versterken, onder andere door de hoeveelheid verharding te verminderen en groen in te richten.

Het groenbeheer wordt afgestemd om de biodiversiteit te verbeteren. Waar mogelijk kan de ruimte rondom het dorp worden gebruikt voor flexibiliteit in het watersysteem. Dit wordt gekoppeld aan projecten in de agrarische sector, wonen en recreatie.

De verduurzaming van Oene, waaronder de warmtetransitie is een mooie kans voor een dorpsgerichte aanpak. Centraal daarbij staat een duurzame warmte-oplossing, besparen en opwekken op de daken van zonne-energie.

De fysieke omgeving draagt bij aan gezondheid en welzijn door mogelijkheden voor bewegen, ontmoeten en groen. Veilige verbindingen zullen de actieve recreatie stimuleren, juist voor de inwoners. Daarom worden de fiets- en wandelroutes van en naar Oene, buitengebied en de andere dorpen verbeterd. Langer zelfstandig wonen wordt aangemoedigd mede door zorg op maat te faciliteren. Er wordt ingezet op doorstroming, onder andere door kleinschalige woonconcepten voor ouderen. In Oene is dit extra belangrijk omdat veel van de woningen buiten de kern zijn gelegen. Er is een bouwopgave voor woningen. Het landschap en de bestaande natuur dient als inspiratie voor ontwikkeling. Er wordt voornamelijk gebouwd voor starters/jongeren en senioren. Voor passende woonvormen wordt ruimte gegeven aan collectief particulier opdrachtgeverschap. Er wordt onderzoek gedaan naar de toepassing van juridische instrumenten om de woningen die worden gebouwd ook voor de eigen inwoners te behouden.

Er worden mogelijkheden geboden aan ondernemers in verandering van functies en gebruik om voorzieningen overeind te houden. Er wordt daarbij ingezet op behoud en versterking van de bestaande voorzieningenstructuur, voor recreatie-ontwikkeling wordt gestuurd op kwalitatieve ontwikkeling. We ontwikkelen goede en veilige fietsverbindingen tussen de dorpen (bijvoorbeeld Vlot en Veilige fietsroute F50). Het behouden en versterken van wandel- en fietsroutes, onder andere klompenpaden.

Waar mogelijk (passend bij de waarden) werken we mee aan de bevordering van een hechte dorpsgemeenschap.

Verbinding met de waardevolle leefomgeving
De gemeente stuurt onder meer op dorpse identiteit. Dit betekent het beschermen van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Verder moeten de ontwikkelingen een passende schaal hebben en passen binnen de ruimtelijke structuur. In het dorp bouwen we niet te dicht op elkaar en sturen we op een passende typologie (afgestemd op gebouwtypes, positie ten opzichte van de weg, de kap). Bij verandering van gebouwen en complexen past extra aandacht om het karakter vast te houden. Bestaande groenblauwe structuren worden behouden. Dit wordt getoetst aan de hand van regels in het omgevingsplan en een beleidsregel ruimtelijke kwaliteit (of welstandsnota).

Toets
Onderliggend bestemmingsplan maakt de bouw van 39 woningen van verschillende typen- en prijsklassen mogelijk, met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen). De woningbouw is gepland op de locatie die in de Omgevingsvisie als enige woningbouwlocatie voor Oene (zie figuur 3.5) is aangewezen als beoogde locatie voor woningbouw ter uitbreiding van Oene. Er is binnen Oene plaats voor uitbreiding van woningen, waarmee wordt voorzien in de lokale behoefte. Onderliggend bestemmingsplan geeft invulling aan de doelstelling om betaalbare grondgebonden woningen voor met name starters en woningen voor senioren toe te voegen, die passen bij de dorpse identiteit. Eveneens worden woningen voor doorstromers gerealiseerd om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. In paragraaf 2.3.1 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten van het plan omschreven. Daar wordt kortheidshalve naar verwezen.

Wat betreft de stedenbouwkundige opzet geldt dat de uitbreiding een dorpse uitstraling heeft die past qua aard en schaal bij de kern Oene, waarbij de opzet van de wijk ook sluit aan bij de laatst ontwikkelde woonwijk ten zuiden van het plangebied. Bestaande structuren van wegen en groen worden doorgezet in het plangebied. Daarnaast wordt ook qua maatvoering en schaal van de ruimte aangesloten bij de bestaande woonwijk.

In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Het programma heeft voor een groot gedeelte betrekking op goedkope koop- of huurwoningen/sociale huur (21 woningen). Met de bouw wordt bijgedragen aan de uitvoering van het beleid ten aanzien van de gewenste toevoeging van sociale huurwoningen en goedkope koop binnen de gemeente Epe.

Daarnaast worden 9 woningen als middeldure koop- of huurwoningen gerealiseerd, hetgeen ook in de behoefte voor Epe/Oene past. Deze woningen zijn geschikt voor gezinnen en betreffen 5 rijwoningen met minimaal 3 slaapkamers en 4 hofwoningen voor senioren. Met de realisatie van de hofwoningen in een zogenaamde knarrenhof (senioren, middelduur) wordt voorzien in een behoefte voor senioren. Het betreft levensloopbestendige woningen, waarbij baden en slapen op de begane grond plaatsvindt. Tot slot worden acht twee-onder-een kap woningen en een vrijstaande woning (doelgroep gezin, duur) gerealiseerd die zorgen voor doorstroming binnen Oene en voor een evenwichtige verdeling in woningtypen binnen het plan.

Met uitvoering van het woningbouwprogramma wordt voor zowel de jonge als oudere starter (alleenstaand of stellen) eenoudergezinnen en senioren een betaalbare woonoplossing aangeboden. Met de uitbreiding van Oene wordt bijdragen aan het behouden van de verschillende voorzieningen en de leefbaarheid van het dorp.

Binnen het plan wordt op verschillende manieren invulling gegeven aan het bereiken van de doelen op het gebied van duurzaamheid. Er is veel ruimte in het plan opgenomen voor groenvoorzieningen. Dit draagt bij aan een dorps karakter, maar ook aan het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen (klimaatadaptatie) en het realiseren van een fijn woon- en leefklimaat.

Conclusie
Het plan voor woningbouw dat middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie

3.4.2 Woonagenda 2019-2023, 'Mijn Thuis'

Het woonbeleid van gemeente Epe is opgenomen in de woonagenda. Het woonbeleid is in de woonagenda verdeeld in vijf thema’s. Deze zijn: het groeiend aantal huishoudens, betaalbaar wonen in de huur, de woningvraag in de koopsector, wonen met zorg en welzijn en duurzaamheid van woningen en woonomgeving. Deze vijf thema’s monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in de gemeente. In het tweede deel van de agenda worden de kaders voor woningbouwinitiatieven aangegeven.

De Woonagenda is gebaseerd op een tweetal documenten:

• Het ‘Woningmarktonderzoek 2017’ geeft inzicht in de recente vraagontwikkeling.
• In de Regionale Woonagenda 2018 van de Cleantech Regio (inmiddels aangevuld/vervangen door de Regionale woondeal 2022-2030) heeft de gemeente samen met de gemeenten in de regio een aantal richtinggevende principes voor het woonbeleid uitgewerkt die worden gebruikt in deze Woonvisie, evenals de nadruk op kwalitatief programmeren. In de Woonagenda 2019-2023 wordt voortgebouwd op deze twee documenten.

Aan het woonbeleid liggen een aantal uitgangspunten ten grondslag. Het betreft de volgende uitgangspunten:

- omgevingsbeleid
Het verduurzamen van onze energievoorziening en het investeren in hernieuwbare energie staat centraal in de energietransitie die de komende tijd in Nederland zijn beslag krijgt. Ook de effecten van de klimaatverandering staan op de agenda van de toekomst. Beiden zijn dan ook van wezenlijk belang bij het nadenken over nieuw te realiseren woningen, vooral bij in- en uitbreidingslocaties. Daarnaast staat altijd de omgeving centraal en de duurzame instandhouding daarvan. Wonen staat dus altijd in relatie met de fysieke leefomgeving en de toekomstbestendigheid daarvan.

- duurzaam voortbouwen op kwaliteit
Epe koppelt haar woningbouwbeleid aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn herstructurering, wonen en zorg en innovatieve concepten voor ouderen. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de woningmarkt ervaren. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen. Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering met aandacht voor de specifieke kwaliteiten van onze gemeente.

- beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen
De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de lage inkomensgroepen in de gemeente is belangrijk. Bij betaalbaarheid streeft de gemeent er naar om het aanbod betaalbare sociale huur- en koopwoningen te vergroten. Op deze manier worden jongeren en starters uit de gemeente de kans geven een passende woning te vinden. Hetzelfde geldt voor mensen met een inkomen dat net te hoog is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning (ongeveer 1,5 keer modaal). Ook voor deze doelgroep moeten voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. Niet alleen nieuwbouw draagt bij aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Door woningen aan het hoger segment toe te voegen ontstaat een verhuisketen en kunnen meerdere doelgroepen bediend worden. Ook is het nodig om vooral onze oudere inwoners een passende levensloopbestendige woning te kunnen aanbieden, bij voorkeur in en rondom de centra van Epe en Vaassen. Gezien de toenemende vergrijzing is dit een doelgroep die ook specifieke aandacht verdient in het woningbouwprogramma, juist vanwege de doorstroming.

- ruimte voor groei: faciliteren van de huidige behoefte en de te verwachten huishoudensgroei
Het bouwen van voldoende woningen is een belangrijke opgave in het woonbeleid van Epe. Er wordt ingezet op een verdere groei van het aantal huishoudens in de gemeente. Vooral de komende jaren wil de gemeente daarin een extra slag maken zoals afgesproken in de regionale Woonagenda. De groei van de gemeente hangt sterk af van het aantal gezinnen en gezinsvormers die zich daadwerkelijk vestigen in onze gemeente. Het is dus belangrijk om in die behoefte te blijven voorzien en substantieel woningen voor gezinnen toe te voegen. Gezinnen dragen bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw. Gezien de toenemende vergrijzing is dit belangrijk. Het aantrekken van gezinnen is ook belangrijk als het gaat om behoud van het voorzieningenniveau, onderwijs en sport en cultuur.

- ruimtelijke kwaliteit en behoud groene karakter woongebieden
Er wordt voorkeur gegeven aan transformatie van leegstaande en/of verpauperde panden. Daar leidt woningbouw tot een forse kwaliteitsimpuls voor de omgeving. Dit zullen in de regel appartementen zijn. Bij de locaties wordt gekeken naar het dorpse groene karakter. Groen is belangrijk en mede bepalend of inbreiding gewenst is, ongeacht de omvang ervan. Er wordt daar terughoudend mee omgegaan. Groen heeft ook een functie in het kader van het opvangen van de gevolgen van klimaatveranderingen en een aangenaam woongenot en leefklimaat. Het aantal inbreidingslocaties is beperkt en er zal ook naar uitbreidingslocaties moeten worden gekeken om de volkshuisvestelijke opgave te kunnen realiseren en de druk op de woningmarkt te verlagen.

- kwaliteitsimpuls buitengebied
De diversiteit aan landschappen met cultuurhistorische waarden is één van de krachten van de gemeente Epe en draagt bij aan het woonklimaat van de gemeente Epe. Het is zaak dit groene karakter te behouden en daarin te blijven investeren en onderscheidend te blijven. Het platteland staat onder druk. Er is sprake van leegstand en ook de vergrijzing raakt het platteland. Deze tendensen zijn niet te keren, maar het is wel belangrijk deze goed te begeleiden en maatregelen te nemen om het woonklimaat aantrekkelijk te houden. De relatie vitaal platteland en wonen betekent dat lokaal beleid gericht op landgoederen en vrijkomende agrarische bebouwing, met name op de Veluweflank, nodig blijft. Bij landgoederen en vrijkomende agrarische bebouwing staat het landschap en het behoud en de versterking daarvan voorop. Met eventueel ruimte voor nieuwe functies, maar zeker niet altijd vanzelfsprekend wonen.

Kwalitatieve uitgangspunten
Tot 2030 moeten in de gemeente Epe - overeenkomstig de Reginoale woondeal 2022-230 - circa 1.800 woningen gerealiseerd worden. Daarbij heeft de gemeente Epe aangegeven een extra inspanning op woningbouw voor haar rekening te nemen ten opzichte van eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda.

De gemeente Epe stuurt in het woningbouwprogramma op een substantieel deel goedkope/middel dure koopsector en een beperkt aandeel dure koopsector. De huidige in de planning (Woonagenda gemeente Epe 2019-2023) opgenomen (harde) woningbouwlocaties voorzien in de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen met ongeveer 80 woningen. Van de opgave om tussen de 185 à 270 sociale huurwoningen toe te voegen, resteert er dus nog een opgave van 105 tot 190 sociale huurwoningen.

Ten aanzien van sociale huur gelden de volgende uitgangspunten:
Voor nieuwe in- uitbreidingslocaties geldt de eis dat een substantieel deel van het programma een woning in het sociale segment is. Het streven is daarbij een percentage van minimaal 35% sociale huur of sociale koop. Met uitzondering van kleine locaties. Er is daarbij speciale aandacht voor de huisvesting van jongeren die graag in hun dorp willen blijven.

De uitgangspunten voor woningbouw zijn vertaald in een kader. Daarin staat benoemd hoe de gemeente verschillende soorten initiatieven beoordeelt.

Toets

De Woonagenda maakt het mogelijk om een deel van de nieuwe woningen te realiseren door middel van transformatie van bestaande leegstaand vastgoed of door beperkte inbreiding. Dit is echter niet voldoende om aan de volledige behoefte in de gemeente Epe -ook in Oene- te voldoen. Daarom is het ook nodig om Oene uit te breiden, zodat aan de vraag naar woningen kan worden voldaan. Er worden 39 woningen in verschillende woningtypen toegevoegd. In figuur 3.4 (paragraaf 3.4.4) zijn de verschillende te realiseren woningtypen weergegeven.

In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Met uitvoering van dit bestemmingsplan wordt voor zowel de jonge als oudere starter (alleenstaand of stellen), kleine en grote gezinnen en senioren een betaalbare woonoplossing aangeboden. Hierbij wordt minder ingezet op grote woningen, aangezien deze in Oene en omgeving al voldoende aanwezig zijn in de bestaande voorraad.

Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden.

Daarnaast worden 9 woningen in de middeldure koop- of huurwoningen gerealiseerd, hetgeen ook passend is in het woonprogramma van de gemeente Epe; in het woonprogramma is aangegeven dat substantiele toevoeging in het goedkope/middeldure segment gewenst is. Een beperkt deel van het aantal te realiseren woningen (9 woningen) in het plangebied betreft een dure prijsklasse, hetgeen ook overeenkomstig de kwalitatieve uitgangspunten van het gemeentelijk beleid is.

Het woningbouwplan voldoet aan het kader voor uitbreidingslocaties; de ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen -met positieve uitkomst-, de uitbreidingslocatie is voorhanden en in de Omgevingsvisie als enige locatie voor uitbreiding van Oene aangewezen. Hoewel niet voldaan wordt aan de eis dat 35% sociale huurwoningen gerealiseerd moet worden, is er op basis van de behoefte in Oene sprake van een evenwichtige opbouw in de wijk qua type woning en prijsklasse; er worden verschillende typen grondgebonden woningen gerealiseerd. Een groot gedeelte betreft rijwoningen in het goedkope en middeldure segment. Ongeveer een kwart van de woningen betreffen woningen in het dure segment (8 twee onder een kap woningen en een vrijstaande woning). Op deze wijze wordt een gevarieerd woningaanbod toegevoegd, hetgeen zorgt voor een evenwichtige woonwijk.

Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Dit is op dit moment al aan de orde. Voor het behoud van de verschillende voorzieningen in het dorp is het behouden van inwoners van groot belang. Met het aangeboden woningbouwprogramma wordt gestreefd naar een juiste mix aan doelgroepen. Het woningbouwbouwplan dat middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda 2019-2023.

3.4.3 Landschapsontwikkelingsplan

In januari 2010 is het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van Veluwe tot IJssel vastgesteld. Het LOP is opgesteld door de gemeenten Epe, Heerde en Voorst en bevat een regionale visie op het behoud van een mooi en aantrekkelijk landschap. Doel is om met het LOP de autonome ontwikkeling van het landschap te sturen op behoud en de ontwikkeling van landschappelijke samenhang en het ontwikkelen van karakteristieke kenmerken.

Ook wordt met het LOP beoogd het landschapsbelang in te brengen in alle ruimtelijke veranderingsprojecten en daartoe een 'landschapskapstok' te bieden. Het LOP fungeert daarom als toetsingskader op het gebied van landschapssturing bij projecten in de regio. Aan het LOP is tevens een uitvoeringsprogramma gekoppeld.

Op de landschapsvormkaart en de kaart waardevolle open gebieden zijn de kernkwaliteiten van het landschap inzichtelijk gemaakt en gewaardeerd. Naast generieke beleidsuitspraken zijn per landschapseenheid en waardevol landschapselement uitgangspunten beschreven om het landschap te behouden en/of te versterken.

Bij stedelijke ontwikkelingen richt het algemene beleid zich in het bijzonder op:

• Het bij stedelijke of andere integrale uitbreidingen inspelen op de landschappelijke ondergrond, wat inhoudt dat niet gebouwd kan worden in de lage delen. De landschappelijke onderlegger is in het gebied dermate duidelijk en robuust dat ze meestal bruikbaar is voor de hoofdopzet van de stads- en dorpsuitbreidingen. Met de keuze om niet in lage delen en dus alleen op hoge delen te bouwen, worden de uitbreidingen automatisch gebiedsspecifiek en ontstaan er via de lage delen groene verbanden van binnen naar buiten en vice versa. Daarnaast is een aantal duurzaamheidsdoelstellingen zoals wateropvang makkelijk te waarborgen.
• Het aan de buitenzijde van bouwlocaties streven naar het maken van een voorkant naar het landschap, met behoud van beleving en toegankelijkheid. De groene gebieden die in de uitbreidingszones ontstaan zijn belangrijke collectieve ruimten. Deze moeten voor iedereen toegankelijk zijn en in het belang van een aantrekkelijke woonomgeving ook centraal staan in de opzet van de nieuwe wijken.
• Bij kleinschalige uitbreiding van dorpen in het buitengebied moeten de landschappelijke patronen en structuren behouden blijven en doorlopen van buiten naar binnen. Dit kan door geleidelijke dorpsranden te maken, door lijnvormig en ‘dorps’ te bouwen in lage dichtheden. Bij de gebiedsbeschrijvingen is aangegeven dat kleine dorpen niet integraal, maar met linten uitgebreid worden. Zie aldaar (dekzandruggen en oeverwallen) voor de specifieke voorstellen.

Het plangebied is gelegen in het gebied dat aan te merken is als 'dekzandruggen en oude bouwlanden'. Dit landschapstype ligt op de flank van de Veluwe. De dekzandruggen liggen over het algemeen in een dwarsrichting (oost-west) op de Veluwe. Kenmerkend voor de hogere zandgronden is de aanwezigheid van bebouwingslinten en een groot complex of collectief van oude bouwlanden bij het dorp. Over het algemeen loopt de hoofdontsluiting evenwijdig aan de stuwwal, op de overgang van hoog naar laag of tussen de bouwlanden door. Vanuit de kern waaieren wegen en linten vervolgens uit. De overgang naar lagere gebieden is over het algemeen vrij scherp. Diep ingesneden beekdalen en hoge gronden wisselen elkaar op korte afstand af. Kernkwaliteiten voor de hogere zandgronden (dekzandruggen) zijn: besloten openheid (open percelen op de overgang naar de bos- en heideontginningen), bebouwingslinten, doorzichten, laanbeplantingen en oude wegen en paden. Kernkwaliteiten voor de oude bouwlanden zijn: de bolle ligging, grote open percelen met randbeplantingen (houtwallen), laanbeplantingen en steilranden.

Beleid

Voor de 'dekzandruggen en oude bouwlanden' gelden een aantal beleidsuitgangspunten voor ontwikkelingen. Het gaat daarbij om:

• Uitbreiding van de kleine kernen zal gericht worden op een betere landschappelijke inpassing, door nieuwe, meer geleidelijke dorpsranden te maken. Dit kan door lijnvormig en ‘dorps’ te bouwen in lage dichtheden langs paden en wegen en deze te laten doorlopen in het omringende netwerk van paden.

Voor deze gebieden is dat dorpen en akkers geleidelijk in elkaar overlopen, langs een netwerk van paden en wegen. Daarmee is een landschappelijke inpassing van de dorpsstructuur verzekerd. Bij kleinschalige uitbreidingen kan de samenhang tussen dorp en landschap behouden blijven door het netwerk van paden en wegen uit te breiden en in dat netwerk dorps te bouwen. Het gaat daarbij om ruime groene kavels afgewisseld met weitjes en overhoekjes, doorzichten en veel verbindingen met het buitengebied. Er mag niet meer worden gebouwd in de waardevolle open gebieden.

• Langs dreven en wegen worden bomen aangeplant (beuken, eiken, lindes, kastanjes) en onverharde paden worden begeleid door hagen. In waardevolle open ruimtes planten we niet aan. Dit omdat het afleesbaar maken van het netwerk van paden en wegen bijdraagt aan het vergroten van de herkenbaarheid van deze landschapseenheid. Het moet echter niet gaan concurreren met de gewenste openheid van de enken en daarom worden de paden en wegen op de waardevolle open delen van de enken niet aangeplant.
• Verdwenen onverharde paden worden zoveel mogelijk hersteld. In het verleden lag er een uitgebreid netwerk van onverharde paden over de oude bouwlanden. Het netwerk van paden is typerend voor dit landschap. De paden liggen langs de randen van de enken of gaan er juist dwars over heen. Veel paden zijn verdwenen. Door het terugbrengen van paden ontstaan veel wandelmogelijkheden voor zowel bewoners als bezoekers. Het biedt prachtige mogelijkheden voor het realiseren van ommetjes.

Toets
Er is voor de woningbouwontwikkeling aansluiting gezocht met de bestaande woonwijk ten zuiden van het plangebied, qua aard, schaal en uitstraling. Dit zorgt voor een uitbreiding die oogt als één woonwijk, die in verschillende fase tot stand is gekomen. De bestaande kenmerkende elementen uit het landschap worden opgenomen in de nieuwe structuur en vormen zo een mooie overgang richting het omringende landschap: de bestaande slotenstructuur met wilgen, die in de uitbreidingswijk tussen de bebouwing is gesitueerd, wordt doorgetrokken in de nieuwe structuur. Waar mogelijk blijven de bestaande bomen behouden. Bij de uitwerking van het plan is zoveel mogelijk rekening gehouden met het behoud van de meest waardevolle bomen. Daarnaast worden de bomen rijen (d) versterkt om zo een herkenbare bomenstructuur als overgang naar het landschap te geven.

Figuur 3.4: toekomstige structuren plangebied

Zoals ook te zien is in bovenstaande figuur wordt aangesloten op de bestaande paden- en wegenstructuur van Oene, waarbij gebouwd wordt op een wijze die past bij het dorpse karakter. Het wandelpad in noordelijk deel van het plangebied zorgt voor een verbinding met het buitengebied en vormt een route richting de dorpskern van Oene. In het landschapsplan (Bijlage 2) is de landschappelijke inrichting en inpassing van het plan concreet beschreven.

3.4.4 Kaders woningbouwprogramma

Het college van Burgemeester en wethouders van Epe stelt jaarlijk de kaders vast voor het realiseren van de juiste woning voor de juiste doelgroep. Bij woningbouwplannen gelden de volgende kaders voor de verschillende woningbouwcategorieen:

• 1. Ongeacht het aantal woningen geldt dat:

• a. goedkope koop: tenminste 20%;
• b. middeldure koop: tenminste 20%;
• c. dure koop: maximaal 25%;
• d. sociale huur: tenminste 35% waarbij een substantieel deel tot de eerste en tweede aftoppingsgrens behoort
• e. als om moverende redenen en na overleg met de corporatiesector blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is, dan het wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop;

• 2. bij vrije sector huur:
  • a. middeldure huur: tenminste 75%;
  • b. als sociale huurwoningen worden toegevoegd wordt dit meegenomen in het percentage van 75%.

Toets

In onderstaande tabel is het woningbouwprogramma opgenomen.

Figuur 3.5: te realiseren woningtypen (bron: House2start)

Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Het plan voldoet aan de eis dat minimaal 20% middeldure koopwoningen gerealiseerd moeten worden, immers het aandeel middeldure koop in het plan bedraagt 23%. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Dit is op dit moment al aan de orde. Voor het behoud van de verschillende voorzieningen in het dorp is het behouden van inwoners van groot belang.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, belangrijke milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Er wordt middels dit bestemmingsplan de realisatie van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Het huidige gebruik van het plangebied is agrarisch.

Woningbouw wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De m.e.r.- plicht geldt bij projecten van een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. In de nota van toelichting op het Besluit mer wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd:

“Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook «dorpen» hieronder vallen. Wat «stedelijke ontwikkeling» inhoudt kan van regio tot regio verschillen. Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben. Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.”

Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant.

Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Op basis van deze uitspraak lijken de volgende aspecten voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject relevant: (een uitbreiding) van de bebouwde oppervlakte, de opzet en de vormgeving van de ontwikkeling. Ten aanzien van de relevante aspecten kan tevens een verwijzing worden gemaakt naar de uitspraak van de Raad van State van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1832).

Woningbouw wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Het onderhavige project wordt niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij:

een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen.

De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden, waar het onderhavige project onder blijft. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. Dit betekent dat volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De vormvrije m.e.r-beoordeling (aanmeldnotitie m.e.r.) is als Bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

Conclusie

Er is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project die leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatse. Voor de beoordeelde milieuaspecten geldt dat er geen of een zeer beperkt effect optreedt. De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten.

Op 22 mei 2024 heeft de Omgevingsdienst Veluwe namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Epe het besluit genomen dat bij het plan 'Kloosterhof', als bedoeld in artikel 3.1, lid 1 de Wet ruimtelijke ordening voor het bouwen van 39 woningen, vanwege het ontbreken van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, geen MER hoeft te worden opgesteld.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Bij het realiseren van een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of die nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking). In het voorliggende geval is er sprake van het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Externe werking
Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in onevenredige mate wordt aangetast.
Wonen betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving.

Interne werking
Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. De dichtstbijzijnde bedrijvigheid is gelegen aan de Donselaarsweg 9 en Markstraat 8. Dit betreft percelen met een bestemming 'Gemengd'. Ter plaatse is bedrijvigheid in categorie 1 en 2 toegestaan, evenals horecabedrijven in categorie 1 en 2, dienstverlening en detailhandel.

Voor deze functies geldt een indicatieve richtafstand van 30 meter. De afstand tussen de perceelsgrenzen van dez percelen en de grenzen van het plangebied bedraagt circa 45 meter. Tussen de bedrijven en het plangebied zijn bestaande woningen gelegen. Aan de richtafstand wordt voldaan. Voor het overige zijn er geen relevante bedrijfsactiviteiten die van invloed kunnen zijn op de woningbouwontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

4.3 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen;
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Toets

Woningen zijn geurgevoelige objecten. In de omgeving van het plangebied zijn enkele agrarische bedrijven gelegen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf is gelegen aan de Boshoekerweg 4a, op circa 390 meter afstand van de nieuwe woningen. Op dit perceel is grondgebonden veehouderij toegestaan, evenals uitoefening van een agrarisch hobbybedrijf en een paardenhouderij.

Wat betreft de aan te houden afstand geldt een afstand van tenminste 100 meter (gezien de ligging van de geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom).

Een grondgebonden veehouderijbedrijf is op grond van het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' een agrarisch bedrijf dat gericht is op het ontwikkelen van activiteiten waarbij de productie voor meer dan 50 procent afhankelijk is van het producerend vermogen van de grond waarover het bedrijf in de omgeving van de bedrijfsgebouwen kan beschikken (= circa 10 km). Dat wil zeggen dat het bedrijf beschikt over cultuurgrond om de dieren op het bedrijf voor meer dan 50% in de ruwvoerbehoefte te kunnen voorzien. Dat biedt de basis voor meer gesloten groene kringlopen. Wanneer het overgrote deel van het (ruw)voer van elders wordt aangevoerd en (rest)producten weer worden afgevoerd, is er geen sprake van een locatie- of grondgebonden bedrijf. Het betekent dus ook dat melkveehouderijen met weinig grond moeten worden aangemerkt als niet-grondgebonden veehouderijen.

Aan de afstand van 100 meter wordt ruimschoots voldaan. In de basis zijn ook diercategorieen met geuremissie toegestaan binnen een agrarisch bouwperceel, waarvoor geen vaste afstand geldt. Vanuit de Planmer die in het kader van het bestemmingsplan Buitengebied Epe is opgesteld is vastgesteld dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een geurbelasting die voldoet aan de normen van een goed woon- en leefklimaat. Daarbij wordt eveneens opgemerkt dat in de directe omgeving van het perceel Boshoekerweg 4a reeds woningen zijn gevestigd en daarmee maatgevend zijn voor de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf. Het agrarisch bedrijf wordt derhalve niet onevenredig belemmerd door dit plan.

Voor het overige zijn er geen relevante agrarische bedrijven in de omgeving van het plangebied aanwezig waarvoor een nadere beschouwing vereist is.

Conclusie

Vanuit geur zijn er geen belemmeringen voor ontwikkeling van het plangebied voor woningbouw.

4.4 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend en nader bodemonderzoek (Gerrit ten Holteweg te Oene, Lycens, projectnummer 2020-0354, 8 juni 2022 om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen. Het rapport is als Bijlage 4 bij de toelichting gevoegd. De resultaten zijn samengevat als volgt:

Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het bepalen van de bodemkwaliteit op de locatie en daarmee mogelijke verontreinigingen in grond en grondwater te signaleren welke een negatieve invloed op de financiele waardering van het perceel kunnen hebben en welke consequenties kunnen hebben voor de geplande herontwikkeling van de locatie.

Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek heeft op het oostelijk deel van de onderzoekslocatie nader bodemonderzoek plaatsvonden. Het doel van het nader onderzoek is het vaststellen van de omvang van de sterke verontreiniging met koper, nikkel en/of zink in de ondergrond. Daarnaast heeft, naar aanleiding van zintuiglijk aantreffen van asbestverdacht materaal in de bovengrond tijdens het nader onderzoek, aanvullend asbestonderzoek plaatsgevonden in de bovengrond. Op grond van de beschikbare gegevens (resultaten vooronderzoek, zintuiglijke waarnemingen gedaan tijdens het veldwerk en de analyseresultaten) kan het volgende worden geconcludeerd:

Bodem

Uit de analyseresultaten blijkt dat de grond op het grootste gedeelte van de onderzoekslocatie (behoudens het oostelijke deel) geen verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen bevat.

Op het meeste oostelijk gedeelte van de onderzoekslocatie zijn in de ondergrond van boringen 11 en 18 matig tot sterk verhoogtde gehalten aan koper, nikkel en zink gemeten. Uit het nader onderzoek blijkt er over een strook met een lengte van circa 200 meter sprake is van een sterke verontreiniging met koper en zink. Deze sterke verontreiniging is in noordelijke, oostelijk en westelijke richting afgeperkt. In zuidelijke richting is deze verontreiniging zintuigelijk nog aanwezig tot aan de zuidelijke perceelsgrens. De omvang van de sterk verontreiniging met koper en/of zink wordt binnen de onderzoekslocatie geschat op circa 475 m3. De verontreiniging is voor 1987 ontstaan. Op basis hiervan wordt concludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met de zware metalen koper, nikkel en zink. Voorafgaand aan de herontwikkeling van het terrein dient de bodemverontreiniging gesaneerd te worden door BRL 6000 en BRL 7000 erkende bedrijven.

Ter hoogte van de noordelijke erfgrens is tevens (zowel visueel als analytisch) asbest aangetroffen in de bovengrond, waardoor nader asbestonderzoek nodig wordt geacht. De omvang van die verontreiniging is immers niet bekend.

Grondwater

Chemisch analytisch bevat het grondwater plaatselijk verhoogde concentraties aan nikkel, zink en/of barium. Gezien het feit dat voor geen van de stoffen de interventiewaarde wordt overschreden, wordt nader onderzoek niet nodig geacht.

Conclusie

Uit de resultaten van het verkennend en nader bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er een nader asbestbodemonderzoek en nader bodemonderzoek op arseen en de sanering uitgevoerd moet worden. Er is een sterke verontreiniging met koper en/of zink aangetoond. De omvang wordt geschat op 475 m³. Dit betekent dat er sprake is van een (geval van) ernstige bodemverontreiniging met zware metalen (koper, zink en nikkel). Deze bodemverontreiniging moet gesaneerd worden.

Ter hoogte van de noorderlijke erfgrens is analytisch asbest aangetoond boven de norm. Er moet een nader asbestonderzoek uitgevoerd worden om de omvang van deze ernstige verontreiniging te kunnen bepalen.

Er moet ook nog onderzoek uitgevoerd worden naar de aanwezigheid van arseen in de bodem. Dit is verplicht voor de bodemlaag 0 - 1 m-maaiveld op basis van de nota bodembeheer.

In het kader van de herontwikkeling voor woningbouw dienen zowel de verontreiniging met koper, nikkel en zink als de verontreiniging met asbest gesaneerd te worden. De sanering dient te worden uitgevoerd door BRL7000 en BRL6000 erkende bedrijven. Daarbij wordt opgemerkt dat op de saneringen van de zware metalen en de asbest niet onder de Omgevingswet een melding graven of een melding saneren vereist is (in plaats van een BUS-melding). Na sanering vorm de bodemkwaliteit in principe geen belemmeringen meer voor de herontwikkeling van het terrein voor woningbouw. De kosten voor de sanering zijn in de begroting van de initiatiefnemer opgenomen.

Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen zal het nader onderzoek worden ingediend. De sanering zal voorafgaand aan de start van de bouw van de woningen uitgevoerd zijn.

4.5 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Woningen zijn geluidgevoelige functies. De wegen rondom en in het plangebied betreffen wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h. Hiervoor geldt geen zone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient voor deze wegen wel gemotiveerd te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Uit de Atlas voor de leefomgeving is af te leiden dat de geluidbelasting door wegverkeer in het plangebied laag is. Daarmee kan worden vastgesteld dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.2: kaart Geluid in Nederland van wegverkeer (Lden) (bron: atlasleefomgeving.nl/kaarten)

Railverkeerslawaai
Er zijn geen spoorwegen in de omgeving van het plangebied aanwezig.

Industrielawaai
Er zijn geen bedrijventerreinen in de nabijheid van het plangebied aanwezig die op het aspect geluid nadere beschouwing behoeven.

4.6 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op de bouw van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen. Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van deze ontwikkeling op 305 per dag gesteld worden (zie paragraaf 4.11). Er zal in zeer beperkte mate sprake zijn van vrachtverkeer (pakketbezorging/afval ophaaldiensten), waardoor het percentage vrachtverkeer op 2% gezet kan worden. In figuur 4.3 is de worst-case berekening weergegeven met 305 extra voertuigbewegingen.

Figuur 4.3: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Tevens kan de realisatie van 39 woningen niet aangemerkt worden als de realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen de zone van een Rijks- of provinciale weg. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

In september 2013 is de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Uitgangspunt van deze visie is dat nieuwe risicobronnen alleen nog zijn toegestaan indien het gaat op een verplaatsing van een bestaande risicobron naar een bedrijventerrein. Daarnaast is in de beleidsvisie bepaald dat het groepsrisico ten gevolge van een risicobron niet groter mag zijn dan 1 maal de oriëntatiewaarde.

In de visie is tevens vastgelegd dat wanneer bijzonder kwetsbare objecten (objecten met verminderd zelfredzame personen zoals scholen en zorginstellingen) mogelijk worden gemaakt binnen het invloedsgebied van een risicobron, de besluitvorming op dit punt expliciet bij de gemeenteraad en het college van B&W wordt voorgelegd.

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen is de definitie van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten opgenomen. Met de bouw van woningen worden kwetsbare objecten toegevoegd.

De dichtstbijzijnde riscobron bevindt zich op een afstand van circa 1268 meter van het plangebied. Dit betreft een gasleiding van de Gasunie (N-556-73). Deze leiding heeft geen 10 -6 plaatsgebonden risicocontour.

Indien sprake is van ligging binnen een 1% letaliteitscontour dient een berekening te worden gemaakt van het groepsrisico. In dit geval, gezien de eigenschappen van de leiding (40 bar kPa, diameter 21,9 cm) geldt een 1% letaliteitscontour tussen de 95 en 120 meter. De 100% letaliteitscontour ligt op 50 meter. Het plangebied ligt ruim buiten de letaliteitscontouren. Een nadere beschouwing ten aanzien van het groepsrisico is niet vereist.

Figuur 4.4: uitsnede risicokaart (bron: atlasleefomgeving.nl/kaarten).

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.8 Water

4.8.1 Waterhuishoudkundig plan

In verband met de herziening van het bestemmingsplan en de geplande woningbouw is de lokale waterhuishouding en de gevolgen van de herontwikkeling op de huidige waterhuishoudkundige situatie in kaart gebracht. Door Geofoxx is een waterhuishoudkundig plan, inclusief geohydrologisch onderzoek opgesteld (Geofoxx, project 20220297/LGIE, 17 juni 2022). Het rapport is als onderzoek bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd, zie bijlage 10.

In deze waterparagraaf wordt ingegaan op het beleid van het Waterschap Vallei en Veluwe en de gemeente Epe en wordt samengevat weergegeven op welke wijze in dit bestemmingsplan rekening wordt gehouden met de verschillende randvoorwaarden die vanuit water gelden. Hierbij wordt ingegaan op de maatregelen en voorzieningen ten aanzien van afvalwater, hemelwater, maar bijvoorbeeld ook op de technische uitgangspunten zoals advies ten aanzien van de vloerpeilen van de woningen.

4.8.2 Beleid Waterschap Vallei en Veluwe

Het waterschap Vallei en Veluwe heeft een aantal normen en uitgangspunten opgenomen in het Blauw omgevingsprogramma (BOP) 2022 – 2027 Waterbeheerprogramma, oftewel het nieuwe waterbeheerprogramma, en in de Beleidsregels Keur Waterschap Vallei en Veluwe 2013. Het algemene uitgangspunt van het waterschap Vallei en Veluwe is dat het omliggende watersysteem niet extra belast wordt door de ontwikkelingen op de locatie. Daarom hanteert het waterschap de volgende trits vasthouden-bergen-afvoeren.

Vasthouden – bergen – afvoeren
De trits ‘vasthouden – bergen – afvoeren’ houdt in dat in eerste instantie getracht dient te worden het (gebiedseigen) water zo lang mogelijk – daar waar het valt – vast te houden (infiltratie in de bodem). Indien dit niet mogelijk is dient het afstromend regenwater lokaal te worden geborgen in vijvers en watergangen. Pas in laatste instantie - wanneer noch vasthouden, noch bergen afdoende is - kan overwogen worden het water zo traag mogelijk af te voeren naar de omgeving. Het waterschap heeft als doelstelling om het schoon (regen) en vuil water aan de bron zoveel mogelijk te scheiden.

In de Keur van waterschap Vallei en Veluwe is opgenomen in artikel 3.4 dat het verboden is zonder watervergunning van het bestuur water te brengen in of te onttrekken aan oppervlaktewaterlichamen. Water afkomstig van nieuw verhard oppervlak kan niet zondermeer worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de algemene regels van de keur van het waterschap Vallei en Veluwe zijn de vrijstellingen hierop opgenomen (artikel 3.2.54).

Uit de algemene regels van de keur blijkt dat indien er binnen de bebouwde kom verhard oppervlak wordt gecreëerd, er geen verbod geld indien het water wordt gebracht in een oppervlaktewaterlichaam categorie A, B en C als aangegeven in de legger en het totaal aaneengesloten nieuwe oppervlak niet meer bedraagt dan 1.500 m2 of indien de toename aan verhard oppervlak bestaat uit groen dak.

Daarnaast staan er in de Beleidsregels van het Waterschap Vallei en Veluwe regels hoe er moet worden omgegaan met het brengen van water in oppervlaktewater vanaf nieuw verhard oppervlak. Ook nieuwe lozingen vanaf bestaande verhardingen zoals bijvoorbeeld bij het afkoppelen van het gemengd rioleringsstelsel, vallen hieronder. Deze afvoer mag niet leiden tot een zwaardere belasting van het bestaande watersysteem. De beleidsregel is van toepassing op het brengen van water afkomstig van verhard oppervlak in oppervlaktewaterlichamen, voor zover dit niet bij algemene regel is vrijgesteld van de vergunningplicht. In de beleidsregels is het volgende opgenomen:

1. Bij nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak op oppervlaktewater geldt dat de hoeveelheid te lozen water geen nadelig effect mag hebben op het ontvangende watersysteem. 2. Aan het in het eerste lid gestelde wordt in ieder geval voldaan wanneer:
a. er niet meer dan de plaatselijk geldende landelijke afvoer vanuit het plangebied geloosd wordt, of;
b. er een berging van 60mm per m² verhard oppervlak wordt gerealiseerd, of;
c. het nadelige effect op het watersysteem wordt gecompenseerd, of;
d. er geloosd wordt vanaf verhard oppervlak dat hiervoor was aangesloten op het gemengd stelsel (afkoppelen) en het ontvangende oppervlaktewaterlichaam voldoende capaciteit heeft.

3. De in het tweede lid genoemde berging kan o.a. worden gerealiseerd door middel van
a. een statische berging met een capaciteit van 600m³ per hectare;
b. een dynamische berging waarbij rekening wordt gehouden met infiltratie. De mate van infiltratie waarmee rekening gehouden mag worden dient door de initiatiefnemer te worden aangetoond.

4. De in het derde lid genoemde compensatie kan o.a. worden gerealiseerd door het benutten of creëren van overcapaciteit in het ontvangende watersysteem, onder andere door de inzet van stuwconstructies.

Wanneer er wordt gekozen een ondergrondse waterberging te realiseren, zijn hier ook in de beleidsregels eisen over opgenomen.

Algemeen

1. Ondergrondse waterberging mag alleen worden toegepast indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. in het gebied zijn geen of onvoldoende mogelijkheden om extra open water te creëren;
b. de ondergrondse waterberging kan de benodigde berging volledig waarborgen.

2. De alternatieve waterberging moet binnen de directe omgeving van de te compenseren toename van de verharding of het te vervangen open water worden aangelegd.

3. De afvoer van de alternatieve waterberging moet kleiner of gelijk zijn aan de afvoernormen zoals aangegeven op de in deze beleidsregels opgenomen afvoernormenkaart.

4. Alternatieve waterbergingen mogen geen schadelijke effecten hebben op de waterkwaliteit of de leefomgeving.

Onderhoud

5. De initiatiefnemer dient een beheer- en onderhoudsplan te leveren waarin het te verrichten onderhoud en de frequentie daarvan wordt aangegeven en toegelicht. Dit onderhoud kan bestaan uit het nakijken van het waterbergingssysteem, het herstellen van mankementen, het doorspuiten van leidingen, het verwijderen van drijfvuil/sliblaag.

6. De aanwezigheid en werking van de alternatieve waterberging dient controleerbaar te zijn door het waterschap, bijvoorbeeld door het plaatsen van inspectieputten.

7. Tenzij anders is geregeld is de eigenaar van de grond waarop de alternatieve waterberging is gelegen, onderhoudsplichtig voor de betreffende alternatieve bergingsvoorziening.

4.8.3 Gemeentelijk beleid

Hemelwater (HWA)

De planontwikkeling heeft na realisatie een hoeveelheid verhard oppervlak van 7.990 m2 tot gevolg. Compenserende maatregelen zijn derhalve noodzakelijk (verhard oppervlak >1.500 m2).

Om te voldoen aan het voorkeursbeleid van de waterbeheerders, wordt hemelwater van verharding en bebouwing bij voorkeur bovengronds afgevoerd naar een (bovengrondse)infiltratievoorziening. Indien bovengrondse afvoer niet mogelijk of wenselijk is, dienen regenpijpen boven het maaiveld te worden voorzien van een bladvanger welke tevens kan dienen als noodoverloop. Uit contact met de gemeente Epe op 13 mei 2022 is gebleken dat de bergingseis vanuit de gemeente 60 mm per verharde vierkante meter bedraagt.

Ontwateringsdiepte
In figuur 4.5 zijn de definities van ontwateringsdiepte en drooglegging weergegeven.

Figuur 4.5: definities ontwateringsdiepte en drooglegging

De ontwateringsdiepte is het verschil tussen maaiveldhoogte en grondwaterstand. De maaiveldhoogte zelf heeft vrijwel geen directe invloed op de grondwaterstand (afhankelijk van een bepaalde drooglegging werkt de maaiveldhoogte, via het oppervlaktewaterpeil, wel door in de grondwaterstand). De maaiveldhoogte is wel van belang voor de ontwateringsdiepte.

Het uitgangspunt voor het stedelijk gebied is dat voldoende ontwateringsdiepte wordt gerealiseerd voor de gewenste functie. In figuur 4.6 zijn de ontwateringsdiepten weergegeven (de beoogde ontwateringsdiepte is geen vaste te garanderen grondwaterstand omdat de grondwaterstand een sterk dynamisch karakter heeft).

figuur 4.6: gewenste ontwateringsdiepte per gebruiksfunctie

Bouwperiode

Bij de aanleg en het onderhoud van het gebouw en bestrating mag geen gebruik gemaakt worden van uitloogbare bouwmaterialen, chemische bestrijdingsmiddelen en dient het gebruik van strooizout te worden beperkt. Indien er toch uitlogende materialen worden toegepast, dient het desbetreffende materiaal jaarlijks gecoat te worden om diffuse verontreinigingen te voorkomen.

Inrichting

De straatpeilen dienen bij de straatpeilen in de omgeving van het plangebied aan te sluiten. Rondom de bouwkavels is voldoende ruimte om hoogteverschillen met de omgeving op te vangen. Het vloerpeil van de bebouwing dient normaal 0,2 m boven de kruin van de weg gelegen te zijn, echter is dit eveneens afhankelijk van de inrichting van het straat tracé (drempels, type wegprofiel, afstand tot straat etc).

In het waterhuishoudingsplan wordt ingegaan op de vloerhoogten. Deze vloerpeilen zijn gebaseerd op de minimale drooglegging en benodigde straatpeilen.

4.8.4 Wateraspecten in relatie tot het plan

Hemelwater

Op basis van contact met gemeente Epe kan worden uitgegaan van een minimale berging van 60 mm (uitbreidingslocatie). Het te bergen hemelwater zal in de openbare ruimte geborgen moeten worden en waar mogelijk ook infiltreren. Aangezien op dit moment onbekend is hoe de particuliere terreinen worden ingedeeld, wordt enkel bergingscapaciteit gerealiseerd voor het openbaar terrein. In figuur 4.7 is de benodigde capaciteit weergegeven.

figuur 4.7: bergingseis (bron: waterhuishoudkundig plan Geofoxx)

De planontwikkeling heeft een toename van verhard oppervlak met 7.990 m2 tot gevolg. Compenserende maatregelen zijn derhalve noodzakelijk (verhard oppervlak >1.500 m2). Er is 480 m3 benodigd.

In het planontwerp is voorzien in de realisatie van wadi’s, in de groenstroken tussen de woningen. Hierdoor ontstaat voldoende bergingscapaciteit voor de nieuwe bebouwing. De afdelingen Infra en Beheer van de gemeente Epe hebben meerdere uitgangspunten betreffende groen aangegeven (Memo woningbouwlocatie Oene-Noordwest, eerste opmerkingen Infra en Beheer, 21-03-2022). Dit betreft onderstaande inrichtingspunten en bijbehorende locaties (voor afbeeldingen zie het waterhuiskundig rapport):

• Westzijde: De meidoornheg doortrekken aan deze zijde richting het noorden;
• Centraal: De groenstrook beplanten met verschillende oude hoogstam fruitboomrassen, ondergroei inzaaien met bloemrijk mengsel (“Cruydthoek G5”);
• Tussen de achterkanten: knotwilgen in het midden van het plangebied doortrekken naar het noorden. Onder de knotwilgen inzaaien met bloemrijk mengsel voor ruige onderbegroeing en boszomen op voedselrijke grond (“Cruydthoek 01”)

In het planontwerp is getracht voldoende ruimte open te houden voor bomen/groen en aan de waterbergingseisen voor hemelwater te voldoen van zowel de gemeente Epe als het waterschap Vallei en Veluwe. In figuur 4.8 is het watersysteem weergegeven.

figuur 4.8: watersysteem plangebied (bron: waterhuishoudkundig plan Geofoxx)

Hemelwater dat afstroomt op openbaar terrein kan naar de wadi worden geleid over het verhard oppervlak. Dit zal worden gerealiseerd doordat de verharding “op één oor” wordt aangelegd. Er wordt derhalve geen gebruik gemaakt van molgoten. Eventuele overstorten vanuit particulier terrein worden op de erfgrens -bovengronds- aangeboden, al dan niet middels een uitstroomput. Aanbevolen wordt om een bladscheider aan te brengen in de regenpijp teneinde ten allen tijde een afvoermogelijkheid te behouden bij verstopping.

Wadi's
Bij de dimensionering van de wadi dienen de volgende uitgangspunten van kracht te zijn:

• De wadi mag een maximale waterstand van 30 cm bevatten met een minimale wake van het waterpeil van 10 cm;
• De wadi moet in 24 uur weer leeg zijn doormiddel van infiltreren danwel vertraagd afvoeren;
• Het talud mag een maximaal verhang bevatten van 1:3;
• Wadi’s dienen ten allen tijde voorzien te zijn van een overstort en eventueel drainage om de infiltratiecapaciteit te bevorderen.

Westelijke wadi’s
In figuur 4.9 is de bergingscapaciteit van de wadi's weergegeven. Aan de westzijde van het plangebied zijn twee wadi’s voorzien. De wadi aan de westelijke rand (wadi 1) van het plangebied heeft een oppervlakte (bodem) van circa 400 m2. Met een maximale waterstand van 30 cm en een verhang voor de taluds van 1:3 komt dit uit op een berging van circa 156 m3. Wadi 2 heeft een bodemoppervlak van 200 m2 en heeft een bergingscapaciteit van circa 78 m3. Wadi 3 heeft een bodemoppervlak van 30 m2 en een bergingscapaciteit van 11 m3. Wadi 2 en 3 zijn met elkaar verbonden middels een talud. De insteek van de wadi’s is gelegen op circa 4,8 m+NAP. Hierbij komt de bodem van de wadi’s op 4,4 m+NAP te liggen. Wadi’s 1, 2 en 3 zijn met elkaar verbonden middels een drain en stuwput. Hierdoor zal het water zich eerst over de 3 wadi’s verdelen voordat het overstort op de C-watergang aan de noordzijde van het plangebied via de slokop/overloopaan de noordzijde van wadi 1.

Oostelijke en centrale wadi’s
Aan de oostzijde van het plangebied zijn twee wadi’s voorzien. Tevens is in het centrale deel van het gebied een wadi voorzien. De centrale wadi (wadi 4) heeft een bodemoppervlakte van circa 150 m2 en resulteert met een maximale waterstand van 0,3 meter en een talud van 1:3 in een bergingscapaciteit van 58 m3. Wadi 5 heeft een oppervlakte (bodem) van 190 m2, dit resulteert in een bergingscapaciteit van circa 74 m3. De oostelijkste wadi (wadi 6) heeft een oppervlakte (bodem) van circa 180 m2, met een maximale waterstand van 0,3 m en een verhang voor de taluds van 1:3 komt dit uit op een berging van circa 70 m3.

De insteek van de wadi’s is gelegen op circa 4,5 m+NAP. Hierbij komt de bodem van de wadi’s op 4,1 m+NAP te liggen. Wadi’s 4, 5 en 6 zijn met elkaar verbonden middels een drain en stuwput en de bestaande greppel/C-watergang die al aan de zuidzijde van het plangebied aanwezig is. Hierdoor zal het water zich eerst over de 3 wadi’s verdelen voordat het overstort op de C-watergang aan de noordzijde van het plangebied via de slokop/overloop aan de noordzijde van wadi 5.

Een overzicht van de bergingscapaciteit van de wadi's in opgenomen in onderstaande afbeelding. Er is minimaal 480 m2 vereist, er wordt in 493 m3 bergingscapaciteit voorzien.

figuur 4.9: overzicht bergingscapaciteit wadi's

C-watergang en greppel
Aan de zuidzijde van het plangebied is reeds een C-watergang/greppel aanwezig (groen). Deze greppel wordt middels duikers verbonden met de wadi’s waardoor het hemelwater binnen het plangebied verdeeld kan worden tot de totale bergingscapaciteit benut is en er daarna pas overstort van water plaatsvindt. Tevens wordt de greppel ter hoogte van wadi 1 en 2 aangepast zodat de wadi’s onderdeel worden van de greppel en er geen onnodige duikers aangelegd hoeven te worden.

Duikers en drainage
De wadi’s worden met elkaar verbonden middels duikers. Tussen de westelijke wadi’s hebben deze een uitstroomhoogte van 4,4-4,5 m+NAP. Tussen de oostelijke en centrale wadi’s hebben deze een uitstroomhoogte van 4,1 m+NAP. De duikers worden op de bodem van de wadi aangebracht, waardoor het water eerst overstort op de greppel en/of andere wadi’s, voordat het overstort op de slokop die gelegen is aan de noordzijde van wadi 1 en 5. Onder de wadibodem is het mogelijk een drain aan te leggen om de infiltratie te vergroten. Indien hiervoor gekozen wordt aangeraden deze aan te leggen met een doorsneden van 160 mm. Op deze drain wordt eveneens de slokop/overloop van de wadi’s aangesloten. Het peil in deze drain wordt middels een stuwput tot 4,0 m+NAP (GHG) gestuwd, zodat niet onnodig veel water uit het gebied wordt onttrokken. De slokop/overloop kan het water lozen op de sloot aan de noodzijde van het plangebied.

Afvalwater

De gemeente is verantwoordelijk voor de inzameling en afvoer van afvalwater en daarmee de aanleg, het onderhoud en het beheer van het hoofdrioolstelsel. Het vuilwaterriool zal in overleg met de gemeente worden aangesloten op het bestaande stelstel richting Gerrit ten Holteweg. Dit zal gebeuren aan de zuidzijde van het plangebied. Hier heeft het bestaande riool een b.o.b. hoogte van 2,2 – 2,3 m+NAP. Het betreft een PVC buis met een diameter van 500 mm of 400 mmafhankelijk van de exacte locatie.

Aanvullende memo waterhuishouding

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen heeft Geofoxx een aanvullende memo over de waterhuishouding opgesteld (kenmerk 20220297_a2MEMO, d.d. 28 februari 2024), zie Bijlage 11. Uit de memo blijkt dat er ruimschoots voldoende waterberging gerealiseerd wordt binnen het plangebied uit hemelwater te bergen, infiltreren en in extreme gevallen af te voeren naar buiten het plangebied.

4.9 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (GNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De kernkwaliteiten van het NNN worden niet aangetast. Er hoeft geen verdere toetsing uitgevoerd te worden.

De gebieden die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland worden in de provincie Gelderland het Gelders Natuurnetwerk genoemd (GNN). Naast dit netwerk bestaat in de provincie Gelderland ook de Groene Ontwikkelingszone (GO). De GO is een gebied waar partners en partijen worden uitgenodigd om actief 'groene' doelen mee te helpen realiseren. Er is in dit gebied ruimte voor de verdere ontwikkeling van bestaande en bij het gebied behorende bedrijvigheid of bewoning. Afhankelijk van het type en de schaal van de ontwikkeling vraagt de provincie om een (extra) bijdrage te leveren aan de GO. Het plangebied ligt niet in het GNN of in een GO.

Natura 2000-gebied
Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het ligt op ruime afstand van de nabijgelegen Natura 2000-gebieden ‘Rijntakken’ en ‘Veluwe’, vanaf circa 2 kilometer. In figuur 4.10 is het plangebied ten opzichte van deze gebieden weergegeven.

Figuur 4.10: ligging van plangebied (rode stip) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (groen), bron quick scan natuurtoets Gerrit ten Holteweg in Oene)

Overige Natura 2000-gebieden zoals het Natura 2000-gebied ‘Veluwerandmeren’, liggen op ruime afstand van het plangebied, vanaf ruim 15 kilometer. Significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen en ontwikkelingsopgaven van desbetreffende Natura 2000-gebieden door directe verstoringsfactoren als oppervlakteverlies of versnippering worden niet verwacht. Door de ruime afstand tot de Natura 2000- Natura 2000-gebieden ‘Rijntakken’ en ‘Veluwe’ kunnen ook indirecte verstoringen als licht, geluid en trillingen op voorhand uitgesloten worden, met uitzondering van stikstofdepositie.

Stikstofdepositie
Stikstof is één van de grootste obstakels bij de realisatie van de Natura 2000-doelen. In veel Natura 2000-gebieden, waaronder ook Natura 2000-gebieden ‘Rijntakken’ en ‘Veluwe’, is de overbelasting door stikstofdepositie een groot probleem voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen. Het gaat daarbij om de gevolgen van stikstofdepositie afkomstig uit de landbouw, het verkeer en de industrie op voor stikstof gevoelige habitats. Een aantal van de habitattypen in de nabijgelegen Natura 2000-gebieden Natura 2000-gebieden ‘Rijntakken’ en ‘Veluwe’ zijn gevoelig voor depositie van stikstof.

Om voor afzonderlijke projecten aan te tonen wat het effect is op Natura 2000-gebieden is het rekeninstrument AERIUS in het leven geroepen. Op 5 oktober 2023 is de AERIUS Calculator geactualiseerd. De nieuwe versie van de AERIUS Calculator is de AERIUS Calculator 2022. De belangrijkste verandering tot nu toe voor de AERIUS Calculator ten opzichte van de voorgaande versies is dat de afkapgrens van 5 km verlegd is naar 25 km voor stikstofdepositie bij alle projecten. De aanleiding hiervoor is het eindrapport van het adviescollege ‘Meten en berekenen Stikstof’(ook wel de ‘Commissie Hordijk’) en de uitspraak van de Raad van State over de A15 van begin dit jaar. Eventuele deposities voorbij deze afkapgrens werden voorheen niet in beeld gebracht. De nieuwe afkapgrens van 25 km zal vooral voor grotere projecten consequenties hebben. Hoewel in de AERIUS 2020 ook een afkapgrens was opgenomen, gold deze slechts voor wegverkeer en was de afstand veel korter (5 km).

Om te onderzoeken of het plan leidt tot toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied is door Econsultancy een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd (rapportnummer 13592.002, d.d. 9 november 2023). Het onderzoek is als Bijlage 5 bij de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Hieronder is het resultaat weergegeven.

Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden ten gevolge van de aanlegfase in vergelijking tot de referentiesituatie is kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Tevens is het project effect in de gebruiksfase kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Op basis van het onderzoek blijkt dat er geen vergunning Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd is voor het aspect stikstof.

Soortenbescherming
De gronden in het plangebied zijn momenteel agrarisch in gebruik. Er is een quick scan natuurtoets uitgevoerd (zie bijlage 6 quickscan natuurtoets perceel Gerrit ten Holteweg in Oene, Staring Advies, rapport 2425 15 april 2022).

Uit de quickscan natuurtoets blijkt dat voor de geplande activiteit, bestaande uit het realiseren van nieuwbouw van woningen, aanvullend onderzoek naar de steenuil noodzakelijk is. Uit het onderzoek zal blijken of er ontheffing noodzakelijk is. Het verlenen van de ontheffing kan pas nadat dit onderzoek is uitgevoerd en de eventuele extra maatregelen zijn genomen.

Aanvullend onderzoek naar de steenuil kan, conform de richtlijnen uit het Kennisdocument Steenuil van BIJ12 en de Soortinventarisatieprotocollen in het kader van de Wet natuurbescherming (versie juli 2017), alleen via 3 avondronden in de periode 1 februari tot en met 30 april uitgevoerd worden. De meest optimale periode is 15 februari – 15 april (bron: BIJ12 en Steenoverleg Nederland/STONE).

Door Staring advies is een aanvullend onderzoek naar de steenuil uitgevoerd (rapportnummer 2586, d.d. 28 april 2023). Het onderzoek is als Bijlage 7 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat:

• Er geen broedterritoria van de steenuil in de omgeving van het plangebied, waaronder op de erven van de direct aan het plangebied grenzende woonhuizen aan de Donselaarsweg 6/6a en 8 aanwezig zijn;
• Het plangebied is daarnaast ook geen essentieel onderdeel van het functioneel leefgebied van de steenuil. De woningbouw leidt niet tot aantasting van de functionaliteit van vaste rust- en verblijfplaatsen van de soort, bijvoorbeeld door het verloren gaan of onbereikbaar worden van een belangrijk foerageergebied of andere functie. Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming en het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen is niet noodzakelijk.

Aan de hand van de verkregen resultaten en datgene wat gesteld wordt in de Wet natuurbescherming kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming en het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen is niet noodzakelijk voor de steenuil.
• Bij de aanlegwerkzaamheden moet rekening worden gehouden met (overige) broedvogels. De werkzaamheden moeten buiten het broedseizoen worden uitgevoerd of ruim voor aanvang van het broedseizoen gestart worden en/of er moet worden voorkomen dat broedvogels zich lokaal vestigen. Bezette nesten mogen, ongeacht de tijd van het jaar, niet worden verstoord.
• Een kapmelding bij de provincie Gelderland voor beschermde houtopstanden is eveneens niet aan de orde. Er worden geen (beschermde) houtopstanden geveld.

Conclusie
Vanuit de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het plan.

4.10 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Door Econsultancy is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek toont aan dat er zich in het plangebied mogelijk archeologische waarden kunnen bevinden. Door Econsultancy is vervolgens een archeologisch verkennend booronderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn vervat in bijlage 8 (archeologisch verkennend booronderzoek Gerrit ten Holteweg (ong.) te Oene, rapport 13592.005, datum 12 mei 2022.

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bureauonderzoek geldt voor het plangebied in het algemeen een hoge verwachting op het voorkomen van archeologische resten/sporen uit alle archeologische perioden vanaf het Laat-Paleolithicum. Omdat er aangrenzend ten zuiden/zuidwesten van het plangebied tijdens gravend onderzoek meerdere erven daterend uit de 11e tot begin 12e eeuwzij aangetroffen (huisplattegronden/woonstalhuizen van het type Gasselte B), is geadviseerd om het vervolgonderzoek direct te laten uitvoeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek (IVO-P). De bevoegde overheid (gemeente Epe) heeft echter geadviseerd om een archeologisch verkennend booronderzoek te laten uitvoeren te voeren, als eerste veldtoets van de archeologische verwachting en om specifieke informatie te krijgen over de genese en mate van intactheid van de bodemopbouw binnen het plangebied.

Resultaten inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek)
De resultaten van het verkennend booronderzoek laten een bodemopbouw zien bestaande uit een gemiddeld 55 cm dik plaggendek met hieronder de C-horizont, bestaande uit fluvioperiglaciale afzettingen (sneeuwsmeltwater-/daluitspoelingswaaierafzettingen). Het plaggendek is van een gemiddelde dikte dat er sprake is van een dik plaggendek (> 50 cm) en daarmee van een hoge enkeerdgrond, als huidig bodemprofiel. Het opbrengen van het plaggendek als de navolgende agrarische bewerking zal het archeologisch potentiële vondstniveau hebben verstoord, echter het potentiële sporenniveau zal waarschijnlijk nog wel merendeels intact aanwezig zijn. De boringen vertonen geen aanwijzingen dat er reeds binnen (delen van) het plangebied omvangrijke, diepgaande moderne bodemverstorende ingrepen zijn uitgevoerd.

Conclusie
Geconcludeerd wordt dat het plangebied zijn in het algemeen hoge verwachting op het voorkomen van archeologische waarden behoudt uit alle archeologische perioden vanaf het Laat-Paleolithicum behoudt en dat zeker nog 11e/12e-eeuwse archeologische resten en sporen kunnen worden verwacht, gerelateerd aan de direct ten zuiden opgegraven vindplaats.

Advies
Op grond van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek (IVO-O) wordt door Econsultancy de aanbeveling gedaan om binnen het gehele plangebied een vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Er is sprake van een intacte hoge enkeerdgrond, waarbij het archeologisch potentiële sporenniveau waarschijnlijk nog merendeels intact aanwezig is en daarmee het plangebied zijn hoge verwachting behoudt op nog in situ aanwezige archeologische waarden. Geadviseerd wordt het vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een waardestellend proefsleuvenonderzoek. Het doel hiervan dient te zijn de intactheid, spreiding, diepte en mate van verstoring van archeologisch kansrijke niveaus in kaart te brengen en op basis daarvan inzichtelijk te maken wat de consequenties zijn van de voorgenomen plannen op mogelijke archeologische resten. Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld, waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen.

Selectiebesluit
De gemeente Epe heeft een selectiebesluit genomen (d.d. 11 mei 2022). Daarin is het volgende opgenomen:

In het plangebied dient een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden met een dekkingsgraad van 10% van het plangebied. Deze dient in één keer te worden uitgevoerd, over het gehele plangebied. Voor dit onderzoek dient een Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld en te worden goedgekeurd door de gemeente Epe. Het goedgekeurde PvE dient als bijlage te worden gevoegd bij het voor de ontwikkeling benodigde nieuwe bestemmingsplan. Deze is als bijlage 9 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Daarnaast dienen er een passende dubbelbestemming, planregels en toelichting met betrekking tot archeologie verwerkt te worden in het bestemmingsplan. Aangezien het eventueel mogelijk is dat het plangebied tijdens de omgevingsvergunningsfase wordt opgeknipt in meerdere vergunningsaanvragen, dienen de vrijstellingsgrenzen van de archeologische dubbelbestemming op 0 m2 en 0 cm -Mv te worden gesteld en in de toelichting dient duidelijk te worden gesteld dat het proefsleuvenonderzoek in één keer dient te worden uitgevoerd over het gehele plangebied.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

In het plangebied zijn geen monumenten gelegen. Buiten het plangebied (op circa 70 meter), aan de Donselaarsweg 6 is een gemeentelijk monument aanwezig (boerderij met woonhuis en hooiberg). De ontwikkeling in dit bestemmingsplan heeft geen invloed op de waarden van het monument. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.11 Verkeer / parkeren

Het plangebied wordt ontsloten via de Gerrit ten Holteweg en Ida Pluckroosweg. Er worden meerdere aantakkingen gemaakt op deze weg. In figuur 4.11 is de ontsluiting weergegeven. Deze wegen betreffen wegen/woonstraten met een maximum snelheid van 30 km/h.

Figuur 4.11: Ontsluiting plangebied (bron: Building Design Architectuur/House2Start)

Met de bouw van 39 woningen zal het aantal verkeersbewegingen toenemen. De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie'. Het plangebied is gelegen in wijk 03 Oene. In de kencijfers van het CBS wordt dit gebied aangemerkt als 'niet stedelijke gemeente'. Het plangebied is gelegen in 'rest bebouwde kom' op basis van de Parkeernota 2018 gemeente Epe.

Er worden verschillende woningtypen gerealiseerd. Wat betreft de hofwoningen voor senioren is geen specifieke norm in de CROW-publicatie opgenomen. Hiervoor wordt dezelfde norm gehanteerd als de rijwoningen. Ten aanzien van de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van uitvoering van het woningbouwplan geldt het volgende:

Dit aantal verkeersbewegingen kan via de wegen in het plangebied en de wegen in de omgeving worden afgewikkeld. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Parkeren

De gemeente Epe hanteert de Nota parkeernormen 2018 gemeente Epe bij ontwikkelingen. Uitgaande van het woningbouwprogramma geldt de volgende parkeernorm (rest bebouwde kom gemeente, weinig stedelijk) uit de Nota:

• huurhuis, sociale huur (rijwoningen en hofwoningen): 1,6 parkeerplaats per woning
• rijwoning koop: 2,0 parkeerplaats per woning
• koop, vrijstaand: 2,3 parkeerplaats per woning
• koop, twee onder een kap: 2,2 parkeerplaats per woning
  

De totale parkeerbehoefte bedraagt (76,3) afgerond 77 parkeerplaatsen. Hieronder is de parkeerbehoefte en het berekeningsaantal schematisch weergegeven. In figuur 4.12 is de parkeersituatie in het plangebied weergegeven.

Figuur 4.12: stedenbouwkundig plan (bron: Building Design Architectuur)

Bij de hofwoningen worden 15 (openbare) parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 2 met laadpaal. In de openbare ruimte worden 68 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast wordt op eigen terrein ook een deel van de parkeerplaatsen opgevangen. In totaal zijn er in het plangebied 81 parkeerplaatsen aanwezig. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte. In Bijlage 1 van het stedenbouwkundige plan is ook de parkeersituatie opgenomen. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

Groen
De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor beplantingen en groenvoorzieningen, (fiets)paden, speelvoorzieningen, evenementen, waterhuishoudkundige voorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en verhardingen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - wandelpad' is uitsluitend een wandelpad met bijbehorende beplantingen en groenvoorzieningen toegestaan.

Tuin
Voor de voorgevels van de woningen is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Binnen deze bestemming is het bouwen van gebouwen niet toegestaan.

Verkeer
Deze bestemming heeft betrekking op de in het plangebied voorkomende, dan wel daarvoor aangewezen verblijfs- en verkeersvoorzieningen.

Waarde - Archeologie 4
Deze dubbelbestemmingen zijn van toepassing vanwege de archeologische verwachtingswaarden in het plangebied.

Wonen
De woningen in het plangebied zijn bestemd tot 'Wonen'. Als uitgangspunt geldt dat in elk bouwvlak één hoofdgebouw (de woning) is toegestaan. Daar waar in het bouwvlak de aanduiding 'maximum aantal aaneen te bouwen woningen' staat vermeld geldt het aangegeven maximum en de regel dat uitsluitend rijenwoningen zijn toegestaan. Op de locaties waar in het bouwvlak de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' staat vermeld, geldt het aangegeven maximum en de regel dat uitsluitend (half-) vrijstaande woningen zijn toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'specfieke vorm van wonen - parkeervoorziening' zijn de gronden uitsluitend aangewezen voor parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Deze bestemming kent ook een specifieke regeling voor het bouwen van aan-/uitbouw en/of bijgebouwen ten behoeve van grondgebonden woningen. De toegestane oppervlakte aan aan-, uit- en/of bijgebouwen is namelijk afhankelijk gemaakt van de omvang van het bouwperceel. Hoe groter het bouwperceel hoe ruimer de mogelijkheden voor aan-/uitbouw en/of bijgebouwen. In de definities is het begrip 'bouwperceel' daarbij gedefinieerd als 'een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten'. In deze bestemming betreft het in alle gevallen het hoofdgebouw c.q. de grondgebonden woning met de bijhorende aan-, uit- en bijgebouwen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Er wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. De gemeentelijke kosten, waaronder planschadekosten, komen voor rekening van initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Om de woningen in het plangebied te kunnen realiseren dienen de bodemverontreinigingen gesaneerd te worden. De kosten voor de sanering zijn in de begroting van de initiatiefnemer opgenomen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Gelderland

Conform het door de provincie Gelderland gehanteerde beleid is het plan voor vooroverleg verzonden aan de provincie.

Waterschap Vallei en Veluwe
Het (concept)ontwerp-waterhuishoudingsplan is besproken op 2 mei 2022 met het waterschap Vallei en Veluwe. Hierbij is aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar infiltratie binnen het eigen plangebied middels wadi’s in het openbaar terrein. Drainage (permanente verlaging van de grondwaterstanden) is niet toegestaan en vanuit het waterschap wordt een bergingseis van 60 mm gevraagd voor de compensatie van toekomstig verhard oppervlak. Verder is gevraagd om verdere afstemming met het Waterschap te zoeken wanneer de plannen verder uitgewerkt zijn.

De conclusie van de digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Participatiebijeenkomst

De initiatiefnemer heeft in de periode april tot en met juni 2022 diverse keukentafelgesprekken met buurtbewoners gevoerd. Daarnaast heeft op woensdag 29 juni 2022 een inloopavond plaatsgevonden. De resultaten van de keukentafelgesprekken en inloopavond zijn verwerkt in het in Bijlage 12 opgenomen participatielogboek.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 28 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn 13 zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen zijn in de zienswijzennota Kloosterhof beschreven en van een reactie voorzien. Indien het plan als gevolg van zienswijzen is aangepast, is dit in de zienswijzennota aangegeven. Daarnaast zijn enkele ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Deze zijn in de ambtshalve aanpassingen weergegeven. De zienswijzennota is als Bijlage 13 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.