Bestemmingsplan Keizershof, Oene

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In de kern Oene ligt het gebouw van de voormalige Rabobank. Dit pand is niet meer als zodanig in gebruik. De initiatiefnemer van het plan heeft de gronden met opstal in eigendom en is voornemens het voormalige bedrijfsgebouw te slopen en nieuwbouw te realiseren om daarin zorgwoningen en zorgeenheden te kunnen realiseren. Het omliggende terrein zal deels worden bebouwd en deels worden heringericht ten behoeve van deze nieuwe functie.

In het vigerende bestemmingsplan kern Oene heeft het terrein van de voormalige Rabobank een kantoorbestemming. Het plan om hier zorgwoningen te realiseren past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarom dient het bestemmingsplan te worden herzien. De gemeente Epe heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan dit voornemen. Het voorliggende bestemmingsplan biedt het planologisch-juridische kader om het plan uit te voeren.

Luchtfoto van Epe en Oene, locatie Rabobank rood gemarkeerd

1.2 Plangebied

Het plangebied beslaat de gronden van het terrein van de voormalige Rabobank in de kern Oene. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Klaterstraat, aan de westzijde door de Houtweg, aan de zuidzijde door het perceel van slagerij Ter Weele en aan de oostzijde door het perceel van de woning aan de Klaterstraat 4.

Afb. luchtfoto voormalige Rabobank (ter plaate van blauwe stip)

Het voormalige kantoorgebouw is opgebouwd uit één of twee bouwlagen met een mansarde kap. Omliggende gronden zijn voornamelijk ingericht als parkeerterrein ten behoeve van het bankkantoor. Voor het overige is het ingericht met perken en gras. Op de hoek van de Klaterstraat en de Houtweg is een monument gelegen.

1.3 Onderdelen van het bestemmingsplan

Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 kort stilgestaan bij de huidige situatie in en om het plangebied. In hoofdstuk 3 is de planbeschrijving opgenomen. Daarna komt in hoofdstuk 4 het beleidskader aan de orde dat van toepassing is op het gebied en het initiatief. Het plan wordt vervolgens in hoofdstuk 5 getoetst aan de van toepassing zijnde randvoorwaarden. Als laatste komen in de hoofdstukken 6, 7 en 8 respectievelijk de juridische opzet, de economische haalbaarheid en de inspraak en vooroverleg aan de orde.

Naast deze toelichting maken ook de regels en verbeelding deel uit van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Bouwgeschiedenis en ruimtelijke structuur

De locatie ligt in de historische kern van Oene. De kern wordt gekenmerkt door een radiaal wegenpatroon dat het historische deel verbindt met het omliggende landelijke gebied. Er is sprake van een organisch gegroeide kern waarvan het beeld hoofdzakelijk bepaald wordt door kleinschalige bebouwing in het groen. Een uitzondering hierop vormen enkele kleine projectmatige uitbreidingen aan de oostzijde en meer grootschalige bebouwing langs de linten welke uit bedrijfsbebouwing bestaat. Bij deze laatste categorie is het onbebouwde erf dikwijls verhard ten behoeve van de aan- en afvoer van goederen.

Het gebied tussen de Keizerstraat, Houtweg en Dorpsstraat vormt het historische hart van het dorp, waarvan de kerk en de voormalige pastorie het centrale middelpunt vormen. Groen speelt een belangrijke rol in het beeld. Onbebouwde (groene) plekken, haagbeplanting rondom de erven en bomenrijen langs de wegen zorgen voor een dorpse uitstraling.

De locatie ligt op de hoek van de Houtweg en de Klaterstraat. Aan de oostzijde grenst de locatie aan de bebouwing langs de Klaterstraat, aan de zuidoostzijde aan de achterzijde van een projectmatige uitbreiding (Wethouder Heeringstraat) en aan de zuidzijde aan Slagerij Ter Weele. Deze Slagerij bestaat uit een kleinschalig winkelgedeelte aan de Houtweg en een meer grootschalig bedrijfsgedeelte aan de achterzijde.

De huidige bebouwing van de voormalige Rabobank dateert uit het midden van de jaren '90 en bestaat uit een samengesteld bouwblok met een bouwlaag en een kap (afgeplat tentdak). Het onbebouwde erf aan de kant van de Klaterstraat is ingericht als parkeerterrein en bestaat voor een groot deel uit verharding. Langs de Houtweg en de Klaterstraat bevindt zich een lage haag. Een hogere haag staat nabij de erfgrens met het perceel Klaterstraat 2. Langs de Houtweg staat een rij bomen en op de hoek van de Houtweg en de Klaterstraat is een grasperk met een monument opgericht ter nagedachtenis aan de MKZ - periode.

Afb. ligging van het plangebied in de kern Oene

Afb. plattegrond van de bestaande bebouwing

Geveltekeningen van de bestaande bebouwing

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Het voormalige kantoor van de Rabobank zal worden gesloopt. Op de locatie zal een nieuw gebouw worden gerealiseerd. Naast enkele algemene ruimten zal het nieuwe complex maximaal 24 zorgwoningen of maximaal 28 zorgeenheden bevatten. Het mag ook een combinatie zijn van zorgwoningen en zorgeenheden maar het maximum bedraagt 28 met een maximum van 24 zorgwoningen.

Bij zorgwoningen is sprake van een zelfstandige woning met een aanvullende zorginfrastructuur. Bij zorgeenheden is geen sprake meer van zelfstandige woningen. Voor een uitgebreidere beschrijving van deze begrippen wordt verwezen naar de begripsomschrijvingen in art. 1 van de regels.

Door de flexibele inrichting is het gebouw in principe voor diverse (zorg)doelgroepen in wisselende samenstellingen bruikbaar en geschikt gedurende meerdere decennia .

Met het oog op een duurzaam gebruik van het gebouw worden de ruimtes zodanig ontworpen dat afhankelijk van de behoefte het aantal zorgwoningen met maximaal 4 kan worden verhoogd. Aan deze verhoging van het aantal zorgwoningen zijn in de regels van dit bestemmingsplan voorwaarden verbonden. Het maximum aantal van 28 mag echter niet worden overschreden.

Deze 4 extra zorgwoningen kunnen worden gebouwd indien - in overeenstemming met de Woonvisie (ontwerp) - op een andere locatie in de gemeente Epe 4 woningen gesloopt worden of een andere functie krijgen. Bij sloop en/of functiewijziging moet de bestemming van deze gronden worden veranderd. Hiervoor zal ook een bestemmingsplanprocedure moeten worden gevolgd.

De grondvorm van het gebouw is min of meer L-vorming en heeft 2 voorgevelrooilijnen. De voorgevelrooilijnen lopen evenwijdig met de Houtweg en de Klaterstraat. Het nieuwe gebouw ligt in dezelfde rooilijnen als de bebouwing aan de Houtweg en de Klaterstraat.

Het geplande gebouw heeft een goothoogte en bouwhoogte van maximaal 6,2 m en 8,0 m. Het gebouw wordt uitgevoerd in twee bouwlagen, waardoor de goothoogte op maximaal 6,2 m wordt vastgesteld. Op de hoek Houtweg en de Klaterstraat wordt het gebouw voorzien in een architectonisch accenten. Voor het realiseren van architectonische accenten is de maximale goot-/bouwhoogte 8 m.

Met de beoogde maatvoering van het gebouw wordt aansluiting gezocht met de goot- en bouwhoogten van de gebouwen in de directe omgeving.

De uitvoering van een bouwplan in deze maatvoering vormt overigens geen belemmering voor de molenbiotoop.

Afb. ligging bouwblok op het voormalige Rabobankterrein

Het terrein buiten het gebouw zal worden heringericht voor tuin/groenvoorzieningen en voor het parkeren. In de huidige opzet is ruimte voor 26 parkeerplaatsen voor bewoners en personeel. De parkeerplaatsen zullen worden aangelegd deels achter het gebouw en deels vóór het gebouw. Zie onderstaande afbeelding vanhet inrichtingsplan.

afb. inrichtingsplan met parkeerplaatsen

Het initiatief/bouwplan wordt verder uitgewerkt en ter toetsing voorgelegd aan de welstandscommissie in het welstandsoverleg.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Daarmee is de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Wel zijn er 13 nationale belangen opgenomen in de SVIR, die nader zijn uitgewerkt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de 'oude' ontwerp AMvB Ruimte die in 2009 al aan inspraak is onderworpen, en deels uit nieuwe onderwerpen.

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. Het betreft alleen die regels uit het eerdere ontwerp van de AMvB Ruimte (d.d. 2 juni 2009), die als nationaal belang in de nog vast te stellen Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) worden herbevestigd: Project Mainportontwikkeling, Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren (exclusief Maas), Waddenzee en waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Enkele bepalingen zijn hier echter van uitgezonderd. Deze hebben betrekking op provinciaal medebewind en op afwijkingsmogelijkheden en kunnen pas in werking treden op het moment waarop is voorzien in een wettelijke grondslag voor provinciaal medebewind en voor de mogelijkheid tot afwijking van algemene regels. Dit betekent dat de artikelen, die betrekking hebben op de juridische borging van het nationaal belang 'Erfgoederen' van de inwerkingtreding van het Barro uitgezonderd zijn.

De overige in de SVIR opgenomen nationale belangen, behalve die voor belang buisleidingen, worden neergelegd in een ontwerpwijziging van het Barro. De wijziging van het Barro treedt op een nader te bepalen tijdstip in werking. Het betreft de nationale belangen: Rijksvaarwegen, Grote Rivieren (alleen Maas), Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, EHS, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied.

De opname van het onderwerp buisleidingen in het Barro wordt uitgesteld in afwachting van de behandeling van de Structuurvisie Buisleidingen.

In het Barro worden specieke regels gesteld over de invulling van inbreidingslocaties binnen een kern.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Structuurvisie Gelderland 2005

Het ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland is vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt in overig bebouwd gebied. In het provinciaal beleid voor stedelijke ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen bestaand bebouwd gebied en stedelijke uitbreiding. Het accent van de provinciale beleidsambities ligt op de vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied (herstructurering, intensivering en revitalisering). Hiervoor is ondermeer een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte nodig door fysieke aanpassingen.

Wonen 

Het Gelders kwalitatief woonbeleid richt zich zowel op bestaande bebouwd gebied (herstructurering, transformatie) als op nieuw stedelijk gebied (uitbreiding). Een van de ruimtelijke beleidsaccenten is onder andere dat het aanbod aan woningen en woonmilieus beter moet aansluiten bij de voorkeuren van bewoners. Om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus centrum stedelijk en landelijk wonen.

Kenmerkend voor de regio is het grote aantal zorginstellingen die meer en meer bezig zijn hun bewoners regulier te huisvesten. Dit betekent een extra impuls voor de ontwikkeling van woonservice zones in steden en dorpen.

In de Regionale structuurvisie Noord-Veluwe (2004), een samenwerking van de gemeenten in de regio Noord-Veluwe, is één van de hoofddoelstellingen en het spanningsveld op de woningenmarkt dat dient te worden opgelost zodat er ruimte ontstaat voor met name jongeren en ouderen. De nieuwbouwplannen voor een woon-zorgcomplex De Boskamp passen binnen het provinciale beleid.

4.2.2 Kwalitatief woningbouwprogramma 2010-2019 van de provincie Gelderland

In het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP-3) hebben de gemeenten, de woningcorporaties en de provincie afgesproken dat in de periode 2010 t/m 2019 in de regio Stedendriehoek 8.500 woningen netto aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Het betreft hier de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Epe, Lochem, Voorst en Zutphen en de woningcorporaties die in deze gemeenten actief zijn.

De provincie Gelderland streeft ook naar een duurzame woningvoorraad. Ook de gemeenten en woningcorporaties onderschrijven het belang hiervan en willen zich hiervoor inspannen. In het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP-3) hebben deze partijen uit de zes regio’s afspraken gemaakt over duurzaamheid. De gemeenten, corporaties en regio’s hebben in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP-3) aangegeven regionale ambities uit te willen werken voor duurzaamheid en energiebesparing in de (bestaande) woningvoorraad

De provincie zet de volgende instrumenten in voor de verduurzaming van de woningvoorraad:

Subsidie voor woningisolatie
Het is zonde als geld in rook opgaat en dat gebeurt al snel in een ongeïsoleerd huis. Wie zijn woning isoleert met dak-, gevel- of vloerisolatie bespaart flink op stookkosten. Deze investeringen verdienen zich vaak met een beperkt aantal jaar terug. In 53 van de 56 Gelderse gemeenten kunnen bewoners subsidie aanvragen. Het geld is beschikbaar gesteld door de provincie Gelderland aan de gemeenten. Deze regeling zorgt voor werkgelegenheid, het verlagen van de woonlasten, verhogen van het wooncomfort voor tienduizend huishoudens per jaar en het verminderen van de uitstoot van CO2. Inmiddels heeft de provincie in de afgelopen jaren 10,2 miljoen euro beschikbaar gesteld voor woningisolatie. Voor 2013 en 2014 is er totaal 9,6 miljoen euro beschikbaar. Onder voorwaarden kunnen eigenaren van woningen voor subsidie in aanmerking komen. Voor actuele informatie kunt u bij uw gemeente terecht.

Uitwerkingen Woonprogramma
De gemeenten, corporaties en regio’s hebben in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP-3) aangegeven regionale ambities uit te willen werken voor duurzaamheid en energiebesparing in de (bestaande) woningvoorraad.

Energieneutrale wijken
Met kennis en middelen ondersteunt en faciliteert de provincie nieuwbouwlocaties met extra duurzaamheidsambities; de woonparken. De woningen op deze locaties hebben een significant lager energiegebruik dan een reguliere nieuwbouwwijk. Aandacht is er voor de woonlasten van de bewoners. De wijken staan in de gemeenten Oude IJsselstreek, Montferland, Wageningen en Nijmegen.

Klimaatverandering
Door de verandering van het klimaat komen er in de toekomst meer hittegolven. In de steden kan de temperatuur dan flink oplopen. Ook zullen er vaker heftige regenbuien zijn. Wat betekent dat voor de leefomgeving in uw gemeenten en wat zou de gemeente kunnen doen om de gevolgen te beperken? Om die vragen te verkennen organiseert de provincie Gelderland samen met Wageningen Universiteit op verzoek van gemeenten klimaatateliers.

Conclusie

De ontwikkeling in onderhavig bestemmingsplan sluit aan bij het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied en sluit daarmee aan bij de provinciale doelstelling ten aanzien van het bebouwde gebied. Deze ontwikkeling in Oene is ook in overeenstemming met het ontwerp van de Woonvisie 2012. Het ontwerp van de Woonvisie 2012 is een uitwerking van In het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019. Zie verder onder de paragraaf 'Prettig wonen, Samen leven' Woonvisie Epe 2012.

De mogelijke uitbreiding van het aantal zorgwoningen met maximaal 4 extra zorgwoningen kan overigens alleen plaatsvinden indien elders in de gemeente 4 woningen gesloopt worden of een andere functie krijgen.

4.2.3 Ruimtelijke Verordening Gelderland

Verstedelijking

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland is op bepaalde vlakken ook verankerd in de Ruimtelijke Verordening Gelderland. De Ruimtelijke Verordening Gelderland is gebaseerd op het Streekplan Gelderland, en is vanaf 1 maart 2011 van kracht. Het voorliggend bestemmingsplan plan voldoet aan de regels van de Verordening omtrent verstedelijking en wonen. Het plangebied ligt namelijk binnen bestaand bebouwd gebied en is in dat kader niet in strijd met de Verordening. Het plan voegt ook geen zorgwoningen toe die niet binnen het Kwalitatief Woonprogramma vallen en is in dat kader niet in strijd met de Verordening.

Molenbiotoop

In bestemmingsplannen die betrekking hebben op gronden gelegen binnen de molenbiotoop wordt geen nieuwe bebouwing danwel beplanting toegestaan, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat het functioneren van de molen door middel van windvang niet wordt beperkt.

Conclusie

De ontwikkeling in onderhavig bestemmingsplan sluit aan bij de provinciale doelstellingen zoals opgenomen in de Ruimtelijke Verordening Gelderland.

In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de aanwezige molenbiotoop in de omgeving van het plangebied.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Woonvisie Epe 2005-2015

In deze visie wordt het woningbouw- en huisvestingsbeleid van de gemeente Epe aan de orde gesteld. Goed wonen: een goede woning in een prettige leefbare wijk of buurt. Dit is een van de belangrijkste zaken voor burgers. De gemeente Epe richt zich erop om de samenstelling en de kwaliteit van de woningvoorraad en de woon- en leefomgeving zoveel mogelijk af te stemmen op de wensen van de burgers. Concreet vertaalt dit zich in:

• Een passend aanbod van woningen (toekomstgericht) dat afgestemd is op diverse te onderscheiden doelgroepen en woonmilieus.
• Een bijdrage leveren aan een leefbare en veilige woon- en leefomgeving.
• Een bijdrage leveren aan voldoende samenhang tussen wonen, welzijn en zorg.
• Het realiseren van diversiteit aan woonmogelijkheden waardoor keuzevrijheid voor de burgers ontstaat.

Het Eper woonbeleid is gericht op zowel de bestaande situatie (oplossen fricties vraag-aanbod) alsmede naar de toekomst (antwoord op trends en ontwikkelingen).

De opdracht voor de gemeente Epe: voldoende woningen afgestemd op de plaatselijke behoefte, de bestaande tekorten wegwerken en invulling geven aan woningbouwlocaties.

De gemeente heeft behoefte aan zogenaamde woon-/zorgeenheden. Naast geschikte woningen is van belang dat de woon- en leefomgeving ook geschikt moet zijn voor mensen met een beperking die meer en meer in de wijken zullen komen te wonen als gevolg van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. Bepaalde voorzieningen op het gebied van hulp- en dienstverlening zullen een plaats dienen te krijgen om dit mogelijk te maken. Het instellen van woonzorgzones om een effectieve woon en zorgondersteuningsinzet te realiseren is één van de uitwerkingsmogelijkheden van voornoemd onderzoek. De vraag naar woonzorgvoorzieningen dient nadrukkelijk betrokken te worden bij plannen voor nieuwbouw en herstructurering.

Met particulier opdrachtgeverschap wordt door de gemeente Epe invulling gegeven aan gedifferentieerde woonmilieus die zeer vraaggericht tot stand zijn gekomen. Binnen deze constructie zijn veel verschillende uitwerkingen mogelijk die recht doen aan de wensen van verschillende doelgroepen (jongeren, ouderen, zorg).

4.3.2 'Prettig wonen, Samen leven' Woonvisie Epe 2012

Het college van burgemeester en wethouders heeft recentelijk het ontwerp van de Woonvisie 'Prettig Wonen, Samen leven' vrijgegeven voor inspraak. Met de woonvisie wil de gemeente Epe haar bijdrage leveren aan een prettig en aantrekkelijk leef- en woonklimaat. Te midden van een sterk veranderende omgeving streeft de gemeente Epe naar kwalitatief passende woningen, een gezonde woningmark, vitale gemeenschappen en duurzaam wonen.

De komende jaren wil de gemeente Epe in samenwerking met partners en burgers dan ook werken aan:

• 1. Geschikte woningen die passen bij de inwoners van Epe: hierbij gaat het om toegankelijke woningen en een toegankelijke woonomgeving, vooral voor de groeiende groep senioren.
• 2. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: hierbij gaat het om het behoud en versterken van de kwaliteit van de woonomgeving. Duurzaamheid en levensloopgeschiktheid zijn hierbij belangrijk.
• 3. Een gezonde woningmarkt: in de gemeente Epe worden maximaal 790 woningen toegevoegd in de periode 2010-2019. Het woningbouwprogramma dient aan te sluiten bij de marktvraag (vraagsturing) in combinatie met aandacht voor de toekomstige huishoudensontwikkeling, de differentiatie van de woningvoorraad en de impact van de woningmarktcrisis.
• 4. De kwaliteit van kernen en gemeenschappen: Het voorzieningenniveau in de kernen is van groot belang voor een prettige leefomgeving. Het voorzieningenniveau in de gemeente willen we duurzaam en passend bij de vraag organiseren, ook in de toekomst.
• 5. Duurzaam wonen: hierbij gaat het om de energetische kwaliteit van woningen. Deze wil de gemeente Epe verbeteren door de samenwerking met de woningcorporatie, ontwikkelaars en met de gebruiker zelf aan te gaan.

In de bijlage Woningprogrammering, behorende bij de ontwerp Woonvisie, is voor de locatie van de voormalige Rabobank in Oene rekening gehouden met de bouw van 24 huurwoningen in het middeldure segment voor 2020.

4.3.3 Structuurplan Epe 2007

Het voorliggende ruimtelijke structuurplan geeft een visie op de ontwikkeling van de woonkernen en het landelijk gebied. Het plan vormt als het ware de ruimtelijke vertaling van de Toekomstvisie die in 2003 is vastgesteld. De gemeentelijke beleidsruimte wordt bepaald door het beleidskader. Dit wordt onder meer bepaald door het streekplan, de regionale structuurvisie en het reconstructieplan. Binnen deze ruimte kan de gemeente een eigen invulling geven aan haar beleid.

In het structuurplan gaat de gemeente in op het thema wonen en zorg. Voor dit thema wordt aangegeven dat de gemeente het belangrijk acht dat er meer differentiatie ontstaat in het huidige zorgaanbod. De markt moet inspelen op de veranderende wensen met nieuwe producten zoals de woonzorgzone, zorgboerderij, zorghotel en particuliere woon- en zorgvoorzieningen. Deze voorzieningen kunnen worden ingebracht in bestaand stedelijk gebied, bijvoorbeeld in geval van inbreidings- en of herstructureringsprojecten, maar ook in het buitengebied in randzones of op nieuwe landgoederen.

Oene is aangewezen als een historische kern. Vanwege deze bijzondere historische waarden in Oene is voor het plangebied een cultuurhistorische effectrapportage opgesteld. Voor de bevindingen van cultuurhistorische effectrapportage wordt verwezen naar paragraaf 4.10.

Conclusie

De ontwikkeling in dit bestemmingsplan sluit aan bij de wens van de gemeente Epe om passend woonaanbod te ontwikkelen voor onderscheiden doelgroepen en voorziet in de vraag naar woon- /zorgeenheden. De ontwikkeling van het woon- zorgcomplex is daarmee verankerd in het beleid van de gemeente Epe.

4.3.4 Cultuurhistorisch beleid 2010 - 2015

De raad heeft op 11 februari 2010 het cultuurhistorisch beleid vastgelegd in de nota 'Epe, historisch centrum van de Veluwe'.

De nota beschrijft op welke wijze de gemeente Epe de komende jaren wil omgaan met het cultuurhistorisch erfgoed. Met het cultuurhistorisch beleidskader is cultuurhistorie ook de komende jaren verankerd in het beleid en zijn burgers er van verzekerd dat de historie de aandacht krijgt die het verdient.

Ten behoeve van de opstelling van het beleidskader en het uitvoeringsprogramma heeft de gemeente Epe een cultuurhistorische profielschets gemaakt. Dit is een samenvatting van een zeer uitgebreide cultuurhistorische inventarisatie van de gemeente. Deze profielschets geeft een samenhangend beeld van de historie van de omgeving.

Voor de bescherming van waardevolle structuren en historisch clusters wordt onderzocht welke planologische beschermingsregimes mogelijk bruikbaar zijn. Daarnaast beschikt de gemeente over een subsidie cofinanciering voor cultuurhistorische projecten. Hierbij moet gedacht worden aan het herstel en restauratie van monumenten of historische landschapselementen, maar ook projecten voor het beleefbaar maken van ons cultuurhistorisch erfgoed.

Oene is aangewezen als een waardevolle historische kern. Vanwege deze bijzondere cultuurhistorische waarden is een cultuurhistorische effectrapportage opgesteld en heeft een verkennend archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Voor de bevindingen van deze rapportages wordt verwezen naar paragraaf 5.10.

4.4 Conclusie

Het Rijksbeleid, het provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid sluiten inhoudelijk aan bij de ontwikkeling in onderhavig plangebied.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden, onderzoek en verantwoording

5.1 Bodemkwaliteit

Ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op 13 juni 2012 welke als bijlage bij dit plan is opgenomen.

Het bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van de Bouwverordening, alsmede de bestemmingsplanwijziging.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit zwak tot matig humeus, zwak siltig, zeer fijn tot matig fijn zand. De ondergrond bestaat voornamelijk uit zwak siltig, zeer fijn tot matig fijn zand. Zowel de boven- als de ondergrond is plaatselijk zwak grindig. In de ondergrond komen plaatselijk leemlaagjes voor. De ondergrond is plaatselijk zwak gleyhoudend. Plaatselijk is de bovengrond zwak tot matig puin- en/of zwak kolengruishoudend.

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven om een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten. De halfverharding, bestaande uit puin, is formeel gezien wel als 'asbestverdacht' aan te merken.

In de zwak tot matig puinhoudende en zwak kolengruishoudende bovengrond is een lichte verontreiniging met PAK aangetoond. Deze lichte verontreiniging houdt hoogstwaarschijnlijk verband met de zintuiglijke bijmengingen. In de zintuiglijk schone bovengrond zijn geen verontreinigingen aangetoond.

In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.

In de halfverharding zijn zintuiglijk, in de fractie > 16 mm, geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Analytisch onderzoek is, in overleg met de gemeente, niet uitgevoerd. Op basis van de zintuiglijke beoordeling wordt gesteld dat er in de halfverharding geen sprake is van asbestconcentraties boven de interventiewaarde. Aanvullend onderzoek naar asbest wordt derhalve niet noodzakelijk geacht. De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt op basis van de lichte verontreiniging niet geheel bevestigd. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing. De milieuhygiënische kwaliteit veroorzaakt geen beperkingen voor de ontwikkeling van het initiatief.

De bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de nieuwe functie.

5.2 Geluid wegverkeer

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect “geluid”.

Wegverkeerslawaai

In hoofdstuk VI van de Wet geluidhinder is (in geval van zonering) de verplichting opgenomen tot het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van zorgwoningen (en daarmee gelijk te stellen objecten) binnen de in artikel 74 genoemde onderzoekszone van een weg. Voor een weg bestaande uit één of twee rijstroken in een stedelijk gebied bedraagt de breedte van de geluidszone aan weerszijden van de weg 250 meter.

In beginsel heeft iedere weg een geluidszone, maar dat geldt niet voor de volgende wegen:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur.

In het kader van dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. De Houtweg en de Klaterstraat zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Daarbij ligt de intensiteit van het verkeer onder de 1500 vervoersbewegingen.

Conclusie

Vanwege de lage snelheid en lage verkeersintensiteit levert de geluidsbelasting op de gevel van het woongebouw geen belemmering op de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.3 Milieuhinder

Er liggen geen bedrijven in de nabijheid van het plangebied. De naastgelegen slagerij (Ter Weele) kan mogelijk belemmeringen veroorzaken. Overlast wordt met name veroorzaakt op de momenten dat er daadwerkelijk geslacht wordt. Hierbij zijn de onderdelen geluidhinder en geur de bepalende factoren. Hierna worden voor beide onderdelen de onderzoeksresultaten toegelicht.

Geluidhinder

In juni 2013 is een geluidsonderzoek uitgevoerd om de effecten te bepalen van slagerij Ter Weele op het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen bij dit plan.

De geluidemissie bij de inrichting zal worden bepaald door transportbewegingen en enkele installaties op het platte dak. De geluidemissie van de installaties is bepaald op basis van enkele geluidsmetingen.

Verondersteld is dat de afzuiging overdag continu, in de avond 50% en in de nacht hooguit 25% van de tijd in bedrijf zal zijn. De koeling kan continu in bedrijf zijn (24 uur per dag).

Conclusies

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de randen van het bouwvlak onder de 40 dB(A) liggen. Daarmee is de kans op hinder op de nieuw te bouwen zorgwoningen/zorgeenheden gering en zullen de woningen geen beperking gaan vormen voor de activiteiten van Ter Weele.

Ook de trillingen door het gebruik van installaties bij de slagerij leiden niet tot hinder of schade bij de nieuwbouw.

Geur

Voor de geuremissie van slachterijen is een bijzondere regeling opgenomen in de Nederlandse emissierichtlijn (NeR, Bijzondere regeling: B6 Vleesindustrie). In deze bijzondere regeling wordt een aanvaardbaar hinderniveau voor de geurbelasting bij zorgwoningen gegeven. Tevens worden emissiefactoren voor het berekenen van de geuremissie van de diverse geurbronnen bij een slachterij gegeven en wordt een opsomming gegeven van de best beschikbare technieken die genomen kunnen worden om de geuremissie terug te brengen (zogenaamde "bbt-maatregelen"). Ambachtelijke slachterijen (kleine slachterijen) vallen evenwel niet onder de bijzondere regeling. Ook zijn de gegeven emissiefactoren niet zonder meer van toepassing.

Omdat de bijzondere regeling niet zondermeer van toepassing is, is de geursituatie van slagerij Ter Weele ter plaatse beoordeeld. Om de geursituatie inzichtelijk te maken is op maandag 11 juni 2012 een bedrijfsbezoek uitgevoerd. Tijdens dit bezoek zijn de productiehandelingen, bedrijfstijden en getroffen geurreducerende maatregelen besproken en nagelopen.

Dit rapport is opgesteld op basis van het uitgevoerde bedrijfsbezoek en de bbt-maatregelen die in de NeR worden genoemd.

Evaluatie geurbelasting op de nieuwbouwlocatie

Uit de inventarisatie van geurreducerende maatregelen blijkt dat het bedrijf alle in de NeR genoemde mogelijke bbt-maatregelen om de geur te reduceren heeft genomen. In de huidige situatie zijn er geen geurklachten over het bedrijf bekend. Gezien de huidige productievoering (geringe productie volume, bedrijfstijden en getroffen maatregelen) is dit logisch.

De grootse geurbronnen van het bedrijf zijn: aanvoer en stalling van de dieren en de afvoer van de lucht uit de "warme keuken". Hieronder wordt ingegaan op de geurbelasting op de nieuwbouwlocatie van deze bronnen.

Het pand van Ter Weele ligt tussen de geplande nieuwbouw en het punt waar de aanvoer en stalling van de dieren plaatsvindt. Gezien de ligging en duur (enkele uren per week) van deze geurbron, zal deze geurbron het leefklimaat op de nieuwbouwlocatie nauwelijks beïnvloeden.

De emissie van de 'warme keuken' wordt veroorzaakt door grillen, bakken en roken. De emissie van de rookkast wordt gereinigd door een koolfilter, hierdoor is de emissie van deze geurbron geminimaliseerd.

De emissie van het grillen en bakken vindt boven op het dak plaats. Om de verspreiding van de afgassen van dit emissiepunt te verbeteren kunnen de schoorstenen van deze ruimteventilatie worden verhoogd. Echter doordat in de huidige situatie er geen geurklachten zijn en de nieuwbouw gepland is aan de andere kant van het pand van Ter Weele dan waar de emissie van de 'warme keuken' plaats vindt, zal het verhogen van de emissiepunten geen daadwerkelijke lagere geurbelasting op de nieuwbouwlocatie geven.

Conclusie

De verwachting is dat slagerij Ter Weele geen negatieve invloed heeft op het leefklimaat ter plaatse van de nieuwbouw. De uitvoering van het bestemmingsplan levert daarom geen beperkingen op.

5.4 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot de luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing worden vastgesteld, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 opgenomen grenswaarde, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit “in betekenende mate” als bedoeld onder de 2e bullet sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 10.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 20.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan betreft slechts de bouw van circa een 28-tal zorgwoningen (inclusief de toevoeging van 4 extra zorgwoningen met een wijzigingsplan) en daarom kan geconcludeerd worden dat door de ontwikkeling die in het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt de luchtkwaliteit niet “niet in betekenende mate” zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

De luchtkwaliteit levert geen beperkingen op voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.5 Externe veiligheid

Van de soorten calamiteiten die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• I. inrichtingen;
• II. vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• III. vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht worden genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Voor het plangebied zijn inrichtingen in de omgeving mogelijk relevant. De dichtstbijzijnde inrichting is slagerij Weele, maar deze valt niet onder het Bevi. Andere inrichtingen zijn niet gelegen in de nabijheid van het plangebied.

Buisleidingen

In of bij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In de Nota Vervoer gevaarlijke stoffen (2005) wordt een Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen aangekondigd. Het Basisnet is nog niet voorzien van een wettelijke basis.

Op dit moment wordt het beleidskader nog gevormd door de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (circulaire RNVGS, 4 augustus 2004) en de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (nota RNVGS, 1995/96). De circulaire is een operationalisering en verduidelijking van het beleid uit de nota. Op basis van deze beleidsstukken gelden er normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer van gevaarlijke stoffen. Wat betreft het plaatsgebonden risico geldt ten opzichte van woningen (kwetsbare objecten) een grenswaarde van 10-6 per jaar.

Het groepsrisico is de kans per jaar per kilometer transportroute dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van de transportroute in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval op die transportroute. Het groepsrisico geeft de aandachtspunten op een transportroute aan waar zich mogelijk een ramp met veel slachtoffers kan voordoen en houdt daarmee rekening met de aard en dichtheid van de bebouwing in de nabijheid van de transportroute.

In de nabijheid van de locatie vindt geen transport plaats van vervaarlijke stoffen over de weg of over het water.

Conclusie

Vanuit oogpunt van externe veiligheid is de planontwikkeling aanvaardbaar.

5.6 Molenbiotoop

De molen 'Werklust' staat aan de Houtweg 41 in Oene. Het is een achtkante houten stellingmolen, gedekt met riet uit het bouwjaar 1858 met een vlucht van 23 meter. De molen 'Werklust' is uitgerust met een koppel maalstenen, waarmee graan wordt gemalen.

In het vigerende bestemmingsplan kern Oene is een regeling voor een molenbiotoop opgenomen op basis van de provinciale Ruimtelijke Verordening. Het doel van deze regeling is het beschermen van de functie van de molen als werktuig en van zijn waarde als landschapsbepalend element. In het voorliggende bestemmingsplan is deze regeling overgenomen.

Aan de hoogte van de (nieuwe) bebouwing en beplanting in de omgeving van de molen worden beperkingen opgelegd. De afstand van het middelpunt van de molen tot de rand van de geplande bebouwing bedraagt circa 430 meter. Op basis van de formule in het bestemmingsplan is een maximale hoogte van 8,76 m toegestaan (330/74 + 4,3 m). De hoogte van nieuwe bebouwing blijft onder deze toegestane hoogtemaat.

Conclusie 

De uitvoering van het bestemmingsplan levert dus geen belemmeringen op voor het voortbestaan van de molen 'Werklust'.

5.7 Flora en fauna

Vanuit de wetgeving voor gebiedsbescherming (Natuurbeschermingswet en Ecologische Hoofdstructuur) en soortenbescherming (Flora- en faunawet) dient te worden bekeken of het initiatief mogelijk negatieve effecten heeft op de in het plan aanwezige waarden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in of nabij Natura 2000 gebieden of de Ecologische Hoofdstructuur. Het initiatief heeft dan ook geen negatieve invloed op deze gebieden.

Soortenbescherming

Momenteel is het plangebied bijna geheel bebouwd danwel verhard. Het bestaande gebouw zal niet worden gesloopt, maar zal in de nieuwbouw worden verwerkt. Als gevolg van de geplande ontwikkelingen is dan ook geen negatief effect te verwachten op soorten in het plangebied aangezien er geen soorten worden verwacht. Mogelijk maken de vogels in het broedseizoen gebruik van de in en om het plangebied aanwezige bomen. Deze vogels mogen gedurende het broedseizoen niet door bouwwerkzaamheden of kap van bomen worden verstoord. De initiatiefnemer zal gedurende het broedseizoen zorgdragen voor het voorkomen van hinder of verstoring van broedvogels .

Conclusie 

De waarden van het gebied zijn beperkt zodat er geen nadelige effecten zullen optreden voor planten- of diersoorten.

5.8 Watertoets

In de Vierde Nota Waterhuishouding is aangegeven dat het waterbeheer in Nederland gericht moet zijn op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Belangrijk aandachtspunt hierbij is duurzaam stedelijk waterbeheer. Ook het beleid van de provincie Gelderland richt zich op duurzaam stedelijk waterbeheer. Het beleid van de waterbeheerder in dit deel van Gelderland is primair gericht op het vergroten van bergingscapaciteit en het verbeteren van de waterkwaliteit in het stedelijk gebied. Het plan ligt op de kruising van de Houtweg en de Klaterstraat in Oene. Het plangebied is circa 1.200 m2 groot. Er is geen toename van verharding, aangezien het plangebied bijna geheel verhard is in de huidige en de nieuwe situatie. Het plangebied bevindt zich niet binnen enige Keurzone of binnen de zoekgebieden voor waterberging, zoals deze staan weergegeven in het Streekplan.

Grondwater

Het grondwaterpeil ligt tussen de 45 (GHG) en de 195 (GLG) cm onder maaiveld. Er is in en om het gebied geen grondwateroverlast bekend. Het gebied ligt niet in de grondwaterfluctuatiezone zoals provincie Gelderland deze heeft gedefinieerd. Met een grondwaterstandstoename hoeft daarom geen rekening gehouden te worden. Grondwater zal naar verwachting geen overlast veroorzaken in dit plan en niet structureel afgevoerd worden. Hierdoor zal het plan "grondwaterneutraal" worden ontwikkeld.

Door het gebruik van duurzame niet-uitlogende bouwmaterialen wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater de bodem en het grondwater verontreinigt. Ingrepen voortkomend uit dit plan zullen geen bodemlagen aantasten als gevolg waarvan het grondwatersysteem verandert.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Naar aanleiding van dit plan zal geen extra oppervlaktewater (in verbinding staand met het oppervlaktewatersysteem) gecreëerd worden. Ook zal er niet geloosd worden op het oppervlaktewater. Door het gebruik van duurzame niet-uitlogende bouwmaterialen heeft het plan geen nadelige gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit. Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor, of door, het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

Natuur

Binnen en nabij het plangebied komt geen waterafhankelijke natuur voor. Het plan heeft daarom geen gevolgen voor waterafhankelijke natuur.

DWA en RWA

In het plan ligt een gemengde stelsel. Het plan heeft geen extra afvoer van afval- en hemelwater tot gevolg.

Procedures

Doordat het nieuwe woongebouw meerdere zorgwoningen bevat, het verhard oppervlak niet toeneemt, buiten Keurzones valt, het geen HEN-water, inclusief beschermingszone betreft, er niet meer dan de landelijk afvoernorm geloosd gaat worden op oppervlaktewater, buiten de zoekgebieden voor waterberging valt, geen landgoed, weg(en), spoorlijn(en), Tracéwet, damwand(en), scherm(en), ontgrondingen et cetera betreft, valt het onder de "postzegelplannen" zoals het waterschap Veluwe die vanuit het oogpunt van de watertoets heeft gedefinieerd. Dit betekent dat voor dit plan het "standaard wateradvies" geldt. Afwijkingen hiervan en afwijkingen op de plankaart hebben wij beargumenteerd weergegeven in deze waterparagraaf. Bij negatieve effecten voor het watersysteem is weergegeven hoe deze gemitigeerd, dan wel gecompenseerd, zijn.

Eventueel benodigde vergunningen zijn niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

Conclusie

De uitvoering van het plan levert uit oogpunt van duurzaam (stedelijk) waterbeheer geen belemmeringen op.

5.9 Verkeer en parkeren

De gemeente Epe beschikt sinds september 2009 over de nota 'Parkeerbeleid in de Gemeente Epe. De parkeernorm voor verpleeg/verzorgingswoningen bedraagt minimaal 0,5 tot maximaal 0,7 parkeerplaats per woning. Voor de ontwikkeling van de 24 zorgwoningen op Houtweg 12 zou derhalve rekening gehouden moeten worden met de aanleg van ca. 15 parkeerplaatsen (gebruikte norm is 0,625).

Zie de inrichtingsschets in hoofdstuk 3 Planbeschrijving. Bij de bouw van 4 extra zorgwoningen zal ook moeten worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Het totale aantal parkeerplaatsen bedraagt in dat geval 17,5.

Binnen het plangebied kan in de benodigde parkeergelegenheid worden voorzien ten behoeve van de nieuwe functie. Met de aanleg van 26 parkeerplaatsen wordt dus voldaan aan de gestelde parkeernorm.

Ten behoeve van de aansluiting van het plangebied op de omgeving zal gebruik worden gemaakt van de bestaande inritten. De capaciteit van de inritten en de omliggende wegen is voldoende om de toename van verkeersbewegingen te verwerken.

5.10 Archeologische en cultuurhistorische waarden

De modernisering van de monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit Ruimtelijke Ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Het cultuurhistorish beleidskader voor de periode 2010-2015, dat betrekking heeft op de aspecten historische geografie, bouwhistorie en archeologie, heeft de raad van de gemeente Epe op 11-2-2010 vastgesteld in de nota 'Epe, historisch centrum van de Veluwe'.

Historische geografie en stedenbouwkunde

De gemeente Epe heeft een deel van de gronden van de kern van Oene aangewezen als historische kern. In de historische kern is het beleid om een cultuurhistorische effectrapportage op te stellen met als doel de waardevolle elementen en structuren bij ruimtelijke ontwikkelingen te waarborgen. Ook de locatie van de voormalige Rabobank ligt in de historische kern en daarom is hier een cultuurhistorische effectrapportage voor opgesteld (zie bijlagen bij deze toelichting).

De locatie ligt op de hoek van de Houtweg en de Klaterstraat

In de cultuurhistorische effectrapportage is gestart met de ontwikkelingsgeschiedenis. Daarbij staat de ontwikkeling van de bebouwing, wegen, percelen en het grondgebruik van Oene in zijn geheel en van de locatie in het bijzonder centraal. Vervolgens is in de analyse een vergelijking gemaakt tussen het verleden en de huidige situatie. Welke elementen zijn waardevol en dienen behouden te blijven. Welke structuren en elementen zijn verdwenen en kunnen eventueel hersteld worden? Ten slotte is in de visie/conclusie beschreven wat het effect is van de voorgenomen ontwikkeling op de cultuurhistorische waarden?

Cultuurhistorische analyse

In de omschreven visie/conclusie zijn de volgende aandachtspunten van belang:

• Nieuwbouw op de locatie kan een verbetering betekenen voor de locatie en voor de kern van Oene. Het gebouw komt te staan op een prominente plek in het dorp. Met de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing en de inrichting van het onbebouwde erf dient aangesloten te worden bij de dorpse uitstraling van Oene. Dit betekent aansluiten bij de dorpse sfeer die bepaald wordt door kleinschalige bebouwing, ingetogen kleur en materiaalgebruik, de aanwezigheid van onbebouwde (groene) plekken, groene erven met opgaande beplanting en haagbeplanting.

• Op de locatie is gekozen om de bestaande bebouwing te handhaven. Deze bebouwing wordt geïntegreerd in de nieuwbouw en zal ook in de toekomst het beeld blijven bepalen richting de splitsing van de Houtweg en de Klaterstraat. Dit brengt vanuit cultuurhistorisch perspectief beperkingen met zich mee, omdat de plaats, oriëntatie en uiterlijke verschijningsvorm van de bestaande bebouwing een vast gegeven is. Vanuit historisch perspectief bestaat een voorkeur om de nieuwbouw meer te oriënteren op de splitsing. Op deze manier zou de bebouwing meer verankerd kunnen worden in de omgeving. De keuze in het recente verleden voor de huidige oriëntatie van het voormalige bankgebouw is bepalend geweest voor de geplande uitbreiding. Een hernieuwde oriëntatie van het gehele gebouw lag hierdoor niet in de rede.

• In aansluiting bij het dorpse karakter dient de nieuwbouw kleinschalig van karakter te zijn. Het erf kent een groene uitstraling. Een te groot programma voor de plek dient voorkomen te worden. Een kloeke bouwmassa zou de voorkeur behoeven. Bomen en haagbeplanting in de onbebouwde ruimte bepalen het beeld. Verharding ten behoeve van de ontsluiting en het parkeren dient op het voorterrein minimaal aanwezig te zijn. De locatie wordt omgeven met (streekeigen) opgaande bomen en haagbeplanting. Hiermee zou de historische gebogen structuur weer zichtbaar gemaakt kunnen worden.

Archeologie

Econsultancy heeft in opdracht van OOSTZEE stedenbouw een archeologisch bureauonderzoek en gecombineerd verkennend en karterend booronderzoek verricht. Deze rapportage is te vinden in de bijlage van deze toelichting. De archeologische onderzoeksverplichting is opgenomen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg uit 2007 (WAMZ) die voortvloeit uit het Verdrag van Malta uit 1992.

Archeologische verwachtingenkaart uit de gemeentelijke nota 'Epe, historisch centrum van de Veluwe' . Plangebied heeft een hoge archeologische verwachting en ligt binnen de historische kern Oene.

Het onderzoek is noodzakelijk om te bepalen wat de verwachtingswaarde is voor de aanwezigheid van archeologische waarden binnen het plangebied en of deze door de voorgenomen bodemingrepen kunnen worden aangetast.

Gespecificeerde archeologische verwachting

In het plangebied kunnen archeologische resten voorkomen uit alle archeologische perioden vanaf het Laat-Paleolithicum. De kans op het voorkomen van resten wordt hoog geacht, conform de archeologische beleidskaart van de gemeente Epe. De archeologische resten worden verwacht in het plaggendek (Aa-horizont) en/of in de top van de dekzandafzettingen (het onderliggend (resterende deel) van een) podzolprofiel.

Door het historisch gebruik van het plangebied kan het zijn dat het oorspronkelijke plaggendek reeds dermate bewerkt is dat het plangebied eerder tot de oude woongronden gerekend moet worden dan tot het historisch agrarisch (buiten)gebied. Indien sprake is van een oude woongrond dan kunnen archeologische resten en sporen in de gehele cultuurlaag worden aangetroffen. Paalsporen en waterputten kunnen op grotere diepte worden verwacht.

Resultaten inventariserend veldonderzoek

De bodemopbouw in het plangebied bestaat vanaf het maaiveld uit een geroerde laag van zwartbruin, grijsbruin of geelbruin gekleurd, zwak humeus, zwak tot matig siltig, zwak grindig, matig fijn tot matig grof zand met antropogene bijmenging van recent puin en baksteen. In het westelijke deel van het plangebied is plaatselijk sprake van een sterk zandige kleilaag en dat is waarschijnlijk het gevolg van aanvoer van grasplaggen vanuit het lager gelegen overstromingsgebied van de Gelderse IJssel ten westen van het plangebied. Ook deze laag is volledig verstoord.

De verstoringsdiepte varieert vanaf maaiveld tot minimaal 60 en maximaal 210 cm -mv. Direct hieronder komt de onverstoorde C-horizont voor in de vorm van lichtbruingeel tot geeloranje (roestvlekken) gekleurd, grindrijk, zwak tot matig siltig, matig fijn tot matig grof zand. Het gaat daarbij om daluitspoelingswaaierafzettingen (Formatie van Boxtel). Alleen in het uiterst zuidoostelijke deel van het plangebied is nog sprake van een dunne laag onverstoorde, lokaal verstoven dekzandafzettingen. Vanaf 200 cm - mv komen vlechtende rivierterrasafzettingen van de Rijn voor (Laagterras, Formatie van Kreftenheye).

Kenmerken van het oorspronkelijke bodemprofiel zijn niet waargenomen en de opbouw van dat bodemprofiel is ook niet meer te achterhalen. De variërende verstoringsdiepte geeft aan dat de huidige inrichting van het plangebied diverse en plaatselijk zeer diepe bodemingrepen hebben veroorzaakt.

De geroerde laag bevat veel bijmenging van recent puin en baksteen. Enkele in het zeefresidu van het geroerde/verstoorde bodemdeel aangetroffen aardewerkfragmenten en een dakpanfragment zijn van (sub)recente datum (19e/20e eeuw). Mogelijk zijn deze resten te relateren aan het 19e-eeuwse erf, waartoe een groot deel van het plangebied behoorde, maar deze resten kunnen ook van elders zijn aangevoerd. Waarschijnlijk gaat het daarbij om (losse) afvalresten.

Conclusie

Op basis van de waargenomen diepe bodemverstoringen kan worden geconcludeerd dat archeologische sites (nederzettingscomplexen) niet meer aanwezig zullen zijn, dan wel in situ zullen worden aangetroffen. Ook is de verwachting gerechtvaardigd dat de resten van de bebouwing die in het begin van de 19e eeuw aanwezig was (muur/funderingsresten), er niet meer zullen zijn.

Selectieadvies

Vanwege de sterk verstoorde bodemopbouw waardoor eventueel aanwezige archeologische sites evenals restanten van bebouwing uit het begin van de 19e eeuw niet meer worden verwacht/niet meer in situ zullen worden aangetroffen, adviseert Econsultancy om, ten aanzien van de geplande bodemingrepen, in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) geen vervolgonderzoek te laten plaatsvinden.

Conclusie

• Historische geografie en stedenbouwkunde

Met gekozen situering en de hoogtematen van de bebouwing wordt aansluiting gezocht bij het bestaande bebouwingsbeeld in de omgeving. De bebouwingsdichtheid is groot, maar kan niet los gezien worden aan de woningbehoefte in dit segment. Bij de inrichting van de buitenruimte worden de beschreven aandachtspunten daar waar mogelijk gevolgd.

• Archeologie

Uit de resultaten van het verkennend archeologisch onderzoek blijkt dat er sprake is van een sterk verstoorde bodemopbouw

De bevindingen uit de cultuurhistorische effectrapportage en het verkennend archeologisch onderzoek leveren geen beperkingen op voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

 

Hoofdstuk 6 Juridisch opzet

6.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe het beleid en het plan zijn vertaald in de verbeelding en de regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan, dat bindend is voor de burger en de overheid.

6.2 Planmethodiek

Het bestemmingsplan is in de eerste plaats een ontwikkelingsplan, waarbij het voormalige bankgebouw wordt geïntegreerd in een nieuw hoofdgebouw, bestaande uit zorgwoningen of zorgeenheden. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er aan nieuwe bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als gedetailleerd bestemmingsplan. Het plan dient daarnaast enige flexibiliteit te bieden om op minder ingrijpende veranderingen in te kunnen spelen. Voor een deel is dat mogelijk. In het plan zijn daarvoor afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Daarmee kunnen (relatief kleinschalige) ontwikkelingen planologisch worden geregeld.

6.3 Toelichting op de digitale verbeelding

Bij dit plan hoort een verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. Dit bevordert de inzichtelijkheid, handhaafbaarheid en de rechtszekerheid bij de beoordeling van bouwplannen.

De verbeelding geeft de gronden van de geplande nieuwe ontwikkeling weer. De bestemmingen van de gronden en de aanduidingen zijn op de verbeelding opgenomen. De verbeelding is getekend op schaal 1:1000. Op de verbeelding/plankaart is ter bescherming van de molen 'Werklust' - gelegen buiten het plangebied - een zone opgenomen waar de hoogte van de bebouwing beperkt wordt.

De onderscheiden bestemmingen zijn:

• Tuin
• Wonen

De onderscheiden bestemmingen zijn voorzien van een aparte kleur en aangeduid met een hoofdletter.

6.4 Toelichting op de regels

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

hoofdstuk 1: inleidende regels;

hoofdstuk 2: bestemmingsregels;

hoofdstuk 3: algemene regels;

hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De inleidende regels omvatten de gebruikte begripsomschrijvingen en afkortingen (art. 1) en de wijze van meten (art. 2).

Bestemmingsregels

In de artikelen zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elk bestemmingsartikel is overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (uitgave april 2008), in beginsel opgebouwd uit:

• een bestemmingsomschrijving; een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
• bouwregels; deze regels bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
• nadere eisen ;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruikregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

3.2 Bouwregels

De bestemming "Tuin"

Deze gronden zijn bestemd voor tuinen en erven alsmede voor parkeervoorzieningen. Deze bestemming bevat een beperkte bebouwingsregeling voor een bijgebouw en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De bestemming "Wonen"

De bestemming "Wonen" in combinatie met de functieaanduiding "zorginstelling" regelt wat er gebouwd mag worden hoe het gebruikt mag worden. Onder zorginstelling wordt verstaan 'een instelling die zorg(diensten) verleent in combinatie met huisvesting'.

De bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd en moet voldoen aan de maten die op de verbeelding/plankaart zijn aangegeven.

Het maximaal aantal toegelaten zorgwoningen/zorgeenheden bedraagt 28 waarbij het aantal zorgwoningen maximaal 24 mag bedragen.

Onder voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders het aantal zorgwoningen met maximaal 4 verhogen tot 28 zorgwoningen. Dat wil zeggen dat 4 zorgeenheden kunnen worden omgezet naar 4 extra zorgwoningen. Het maximum aantal zorgwoningen/zorgeenheden bedraagt echter nooit meer dan 28.

Algemene regels

De algemene of aanvullende regels tenslotte vormen een set algemene regels die voor alle onderdelen van het plan van toepassing zijn. Deze algemene regels bestaan onder meer uit de antidubbeltelregel, algemene bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings- en procedureregels alsmede overige regels.

In de aanduidingsregels is ter bescherming van de molen een regeling opgenomen die de hoogte van de bebouwing beperkt binnen de 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.

De algemene regel uit het gebruiksartikel luidt dat het verboden is om gebouwen te gebruiken voor een seksinrichting. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten.

De afwijkingsregels zien in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan.

Overgangs- en slotregel

In de loop van de tijd kan het gebruik van grond of een gebouw gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld tot hoeverre deze afwijkingen zijn toegestaan. De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

Hoofdstuk 7 Economische haalbaarheid en planexploitatie

Conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient een onderzoek te worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Volgens de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden, waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Van een dergelijk bouwplan is in dit geval sprake (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening). De gemeenteraad kan bij de vaststelling van het bestemmingsplan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, ondermeer als het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

In het voorliggende geval gaat het om een particulier initiatief, waarbij sprake is van realisering van een nieuw zorgcomplex en hergebruik van de bestaande bebouwing. De kosten van de met dit project gemoeide werkzaamheden, alsmede de kosten voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan worden door de initiatiefnemer gedragen. De gemeente en de initiatiefnemer hebben hierover een anterieure overeenkomst gesloten. Het kostenverhaal voor de gemeente is hierdoor voldoende verzekerd. Er zal dus geen exploitatieplan worden vastgesteld.

De financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee geborgd.

Hoofdstuk 8 Inspraak en vooroverleg

Vooruitlopend op de formele inspraakmogelijkheden heeft de initiatiefnemer met de omwonenden twee maal een informatieavond belegd.
Het oorspronkelijk gepresenteerde plan ging uit van handhaving van het bestaande gebouw gecombineerd met nieuwbouw. Vanwege de inefficiëntie van het bestaande gebouw ontstond een fors bouwvolume wat ook grotendeels het binnenterrein besloeg. Dit bouwvolume was aanleiding tot weerstand.
Aan de hand van de gevoerde discussie met de omwonenden is het ontwerp herzien. Door het bestaande gebouw te slopen kan een nieuw gebouw efficiënt, en daardoor compacter, worden gerealiseerd. Het gebouw manifesteert zich nu als twee korte rijen eengezinswoningen aan de straat georiënteerd, waardoor het binnenterrein open kan blijven en door gebruik te maken van de bestaande rooilijnen zich daardoor natuurlijk voegt in de bestaande structuur.

Onderstaande afbeeldingen geven een vertaling van de hierboven vermelde discussie die met omwonenden is gevoerd en hoe dat geleid heeft tot aanpassingen in de planvorming.

1e concept verbeelding 1e concept bouwvolume

2e concept verbeelding 2e concept bouwvolume

Inspraak

P.M.

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan wordt, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden.

De resultaten van zowel het overleg met andere overheidsinstanties als de inspraak zullen in het bestemmingsplan worden verwerkt.