Hoofdstraat 212 Epe

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Woonstichting Triada is voornemens om op de locatie Hoofdstraat 212 te Epe een appartementengebouw met sociale huurwoningen te realiseren.

Op grond van de vigerende bestemmingsplannen 'Klaarbeek' en 'Epe Zuid' is de voorgenomen ontwikkeling niet toegestaan.

Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kan worden.

1.2 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Hoofdstraat 212 Epe' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0232.EPE052Hoofdstr212-OBP1.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.3 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Hoofdstraat 212 te Epe. Het plangebied is gesitueerd aan de zuidrand van Epe, gelegen op de hoek van de Hoofdstraat en de N309. Onderstaande afbeelding toont de ligging en begrenzing van het plangebied.

Afbeelding 1: Situering plangebied

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied zijn de bestemmingsplannen 'Klaarbeek' en 'Epe Zuid' vigerend. Het bestemmingsplan 'Klaarbeek' is vastgesteld op 19 februari 2004 en het bestemmingsplan 'Epe Zuid' op 15 januari 2009. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende bestemmingsplannen weer.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerende bestemmingsplannen 'Klaarbeek' en 'Epe Zuid'

Het plangebied is op grond van het bestemmingsplan 'Klaarbeek' bestemd als 'Woondoeleinden' en voor een klein gedeelte 'Groenvoorzieningen' en 'Verkeersdoeleinden. De voor woondoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Echter is hier enkel één woning met twee bouwlagen toegestaan. De voor groenvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor plantsoenen, speelplekken, bermen, gemeenschappelijk moestuinen, andere groen- voorzieningen en water. De voor verkeersdoeleinden aangewezen gronden zijn bestemd voor verkeer, met daaraan ondergeschikt verblijf en groenvoorzieningen. Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van een appartementengebouw met 32 wooneenheden. Dit is in het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Ook is de voorgenomen bouwhoogte hoger dan wat er in het vigerende bestemmingsplan is toegestaan.

Het noordelijke deel van het plangebied kent op grond van het bestemmingsplan 'Epe Zuid' de bestemming 'Agrarisch'. Op grond van deze bestemming zijn agrarische functies, infrastructurele voorzieningen, waterhuishouding en extensieve recreatie toegestaan. Het realiseren van een appartementencomplex inclusief bijbehorende (parkeer)functies zijn op grond van deze bestemming niet toegestaan.

Gelet hierop is het noodzakelijk een nieuw juridisch-planologisch kader vast te stellen waarbinnen het planvoornemen van een appartementengebouw is toegestaan.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. Hier wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie;
• De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 3;
• De uitvoerbaarheidaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in hoofdstuk 4;
• In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet behandeld. Hierin worden de gewenste planologische mogelijkheden en ontwikkelingen vertaald in een juridisch-planologische regeling. Hiermee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de planregels.
• Vervolgens komt in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod.
• Ten slotte komen in hoofdstuk 7 de aspecten inspraak en overleg aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Hoofdstraat en de N309. Het perceel staat kadastraal bekend als kadastrale gemeente Epe en Oene, sectie T, nummers 4122 en 4124 met een totale oppervlakte van 705 m2. Daarnaast wordt met deze bestemmingsplanwijziging stukken 'groen' kadastraal bekend als gemeente Epe en Oene, sectie T, nummers 4652, 5879, 6108 en 6110 gedeeltelijk meegenomen. Waarbij het deels de 'groen' bestemming blijft behouden en deels verkeer voor de toegangsweg naar de locatie.

Uit de informatie op www.topotijdreis.nl blijkt dat de locatie in het verleden in gebruik geweest als agrarisch gebied. Op basis van de basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) blijkt dat op de locatie in 1930 een woonhuis is gebouwd en daarna nog enkele schuren. Op 1 januari 2019 is er brand geweest bij het woonhuis, hierbij is dit pand afgebrand. Alle panden op de locatie zijn daarna gesloopt. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een braakliggend terrein.

Afbeelding 3: huidige situatie

2.2 Het planvoornemen

Het planvoornemen bestaat uit het realiseren van een appartementengebouw met 32 sociale huurappartementen.

Het appartementengebouw bestaat uit twee begeleidende vleugels langs de Hoofdstraat en de N309. De vleugels sluiten in schaal aan op de achterliggende wijk. Het hoge volume markeert de kruising en de entree van Epe. Door het hoge volume visueel op te knippen ontstaan twee ranke torens.

Afbeelding 4: vleugels langs Hoofdstraat en de N309

Het appartementengebouw heeft verspringende bouwlagen. Waarbij het appartementengebouw uit maximaal 6 verdiepingen bestaat. De bergingen worden inpandig gerealiseerd. Er worden twee groottes appartementen gerealiseerd zodat diverse doelgroepen bediend kunnen worden.

De architectuur sluit aan bij de in de hele wijk Klaabeek gebruikte witte accenten en metselwerk. Als accent van de hele wijk is wit de hoofdkleur, en sluit het in het appartementengebouw gebruikte hout aan bij de direct rondom het gebouw gebruikte kleurstelling.

In navolgende afbeeldingen is de toekomstige situatie weergegeven.

Afbeelding 5: toekomstige situatie

Afbeelding 6: aanzichten toekomstige situatie

Op het buitenterrein is er voldoende gelegenheid om te parkeren. De parkeerplaatsen langs de ingang van het parkeerterrein worden uitgevoerd in graskeien en aan de noordzijde omkaderd door een betonnen keerwand van ca. 70 cm. Het omliggende groen wordt op hoogte gebracht en loopt geleidelijk weer af naar het maaiveld. De bestrating van graskeien en het talud geven een groene aanblik en vormen een natuurlijke overgang naar het aangrenzende groen.

In paragraaf 4.6 wordt verder ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid samengevat dat relevant is voor voorgenomen ontwikkeling. Het nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening. Een ‘doorzetting’ van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld op grond van de geldende regelgeving. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat, zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Prioriteiten

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie:
  Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden:
  Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken:
  Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied:
  Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda

Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld. Oost-Nederland is een sociaaleconomisch krachtig, vitaal en aantrekkelijk gebied. Oost-Nederland is onderdeel van de dynamische, innovatieve, en door kennis gedreven internationale netwerken en draagt hieraan bij vanuit onderscheidende kwaliteiten en kracht, zoals de sterke clusters op het gebied van Agro-Food, Health, High Tech, Logistiek en Cleantech. Rijk en regio hebben de ambitie de economische kracht en vitaliteit van Oost-Nederland te behouden, versterken en verduurzamen. Dit kan door de gestage economische en demografische groei in de stedelijke regio’s, en de kracht en specifieke kwaliteiten van Oost-Nederland, te benutten. En door grote transities te realiseren op het gebied van energie, klimaatbestendigheid, verduurzaming landelijk gebied en circulaire economie.

De volgende acht omgevingsopgaven vormen de komende jaren de basis voor de Rijk-regio samenwerking:

• Netwerkkracht stedelijke regio's en robuuste vervoerscorridors;
• Innovatieve groene Metropoolregio Arnhem, Nijmegen en Foodvalley;
• Klimaatbestendige groeiregio Zwolle;
• Internationale en bereikbare technologische topregio Twente;
• Cleantech Regio: industrie, mensen en leefomgeving in balans;
• Duurzame (transport)corridor rivierenland;
• Dynamische IJsselvallei en Twentekanalen;
• Transitie landelijk gebied (en groene schatkamers).

De NOVI-gebieden

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Toetsing van het initiatief aan NOVI

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De gemeente Epe is niet aangewezen als een NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt daarmee geen rijksbelangen als opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het artikel 3.1.6., tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De ladder voor duurzame verstedelijking geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in 32 wooneenheden in de sociale huursector en overschrijdt het aantal van 11 wooneenheden. De ontwikkeling is daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling en zal de Laddertoets moeten doorlopen.

Behoefte

Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand.

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

Bij de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling welke binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. De locatie wordt niet meer gebruikt en bestaat uit braakliggend terrein, de opstallen zijn recentelijk gesloopt. De locatie is derhalve uitermate geschikt voor een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling.

De gemeente Epe heeft in samenspraak met de provincie Gelderland en de omliggende gemeente voor het de eigen gemeente een langjarig woningbouwprogramma afgesproken. Dit programma is gebaseerd op de toekomstige bevolkingsgroei en woningbouwbehoeften en is afgestemd met de regio. Het gaat hier om de Woonagenda Cleantech Regio. Uit deze Woonagenda blijkt dat de gemeente Epe een aantrekkingskracht heeft op gezinnen en vitale senioren. De vergrijzing neemt toe en de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk. Er is in Epe behoefte aan betaalbare woningen.

Uit het gemeentelijk beleid: Omgevingsvisie Epe en Woonagenda 2019-2023 blijkt dat de vraag naar woningen voor senioren zal toenemen. Er is behoefte aan toegankelijke, zelfstandige woningen en bijbehorende woonomgeving voor de groeiende groep senioren alsmede een voldoende betaalbare woningvoorraad. De 32 sociale huurappartementen die worden gerealiseerd scheppen de mogelijkheid voor senioren om in Epe een betaalbare woning te kunnen vinden. De voorgenomen ontwikkeling richt zich dan ook op de huidige marktvraag. Verder blijkt dat er ook vraag is naar (vrijstaande) koopwoningen in het middeldure en hogere segment. Deze woningen worden momenteel veelal bezet door senioren, die niet kunnen doorstromen op de woningmarkt wegens te weinig (betaalbare) appartementen of woningen. De voorgenomen ontwikkeling, welke ook voorziet in betaalbare appartementen, biedt de kans voor senioren om door te stromen op de woningmarkt hetgeen ook een bijdrage levert aan het oplossen van de problematiek van te weinig beschikbare koopwoningen in Epe.

Uit bovenstaande blijkt de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan nieuwe woningbouw binnen de gemeente Epe. Dit maakt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de woonbehoefte en wordt de Laddertoets met succes doorstaan.

3.1.3 Conclusie

Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over kleinschalige ontwikkelingen, zoals onderhavige. Het onderhavige plan raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI. Daarnaast is aangetoond dat er behoefte is aan woningbouw in Epe, waarmee de laddertoets voor duurzame verstedelijking met succes is doorlopen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen betreffen de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' en de Omgevingsverordening Gelderland.

3.2.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. In de Omgevingsvisie staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Met deze kernbegrippen wordt het volgende beoogd:

• Gezond en veilig: dit betekent een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Daarnaast wordt hiermee ook bedoeld het voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. Verder dient aandacht besteed te worden aan de verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon en welvarend: dat betekent een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Tegelijkertijd wordt ook gestreefd naar het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen en het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om deze doelstellingen vorm te geven, zijn er diverse thematische visieschetsen in de Omgevingsvisie opgesteld. Dit betreffen de volgende thema's:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam.
• Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer.
• Circulaire economie: het sluiten van kringlopen.
• Biodiversiteit: werken met de natuur.
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden zijn.
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers en duurzaam.

In navolging van de Omgevingsvisie is in 2018 ook de eerste definitieve versie van de Omgevingsverordening vastgesteld. De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

In de omgevingsverordening staat aangegeven dat er per regio de gemeentebesturen een regionale woonagenda dienen op te stellen, welke vastgesteld wordt door de Gedeputeerde Staten.

Situatie plangebied

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de provinciale Omgevingsvisie en -verordening. De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. Voor locaties binnen bestaand stedelijk gebied wordt vanuit het provinciale beleid veel beleidsruimte aan de lokale overheden, zoals Cleantech Regio en de gemeente Epe, toegekend. Cleantech Regio heeft een woonagenda opgesteld welke is vastgesteld door de Gedeputeerde Staten. Hier wordt verder op ingegaan in subparagraaf 3.2.2. Het gemeentelijk beleid van de gemeente Epe wordt behandeld in paragraaf 3.3.

3.2.2 Woonagenda Cleantech Regio 2018

De acht gemeenten (Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Heerde, Lochem, Voorst en Zutphen) uit de Cleantech Regio hebben samen met de provincie Gelderland een woonagenda voor de regio opgesteld. De 'Woonagenda Cleantech Regio 2018' van de Regio Stedendriehoek (vastgesteld door GS op 11 december 2018) is een uitwerking van de provinciale koers "Ruimte voor goed wonen", waarbij voor de komende 10 jaar afspraken worden vastgelegd hoe om te gaan met sturing op de woningbouwprogrammering en welke thema's regionaal verdere aandacht vragen. Dit betreffen de thema's "sterke steden, dynamische kernen en vitaal platteland". Ook wordt ingegaan op het verduurzamen en klimaat bestendig maken van de woningvoorraad alsmede op wonen en zorg.

De Regio zet in op het behouden en versterken van de woonkwaliteit door toevoeging van de juiste woningen, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio, waarbij de volgende speerpunten van toepassing zijn:

• woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied;
• woningbouw is behoefte gericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod;
• de programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van ons beleid en actuele marktontwikkelingen.

“Epe bouwt voort op kwaliteit”

Lokale speerpunten: Epe koppelt haar woningbouwbeleid aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn herstructurering, wonen en zorg en innovatieve concepten voor ouderen. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de woningmarkt ervaren. De betaalbaarheid en bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk en die neemt de komende jaren toe. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen. Hoe doen we dat? De focus ligt op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen, waarbij ook het klimaat een nadrukkelijk punt is bij locatiekeuze. Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering. Samen met de corporatie is geconstateerd dat de sociale woningvoorraad de komende 10 jaar tussen de 185 en 270 woningen moet toevoegen.

Naast inzet op het kwalitatief programmeren wordt er gekoerst op een kwantitatief realistisch woningbouwprogramma op basis van actuele Primos woningbehoefteprognoses. Het is daarbij de bedoeling om deze regionale woonagenda om de twee jaar te herijken, waarbij wordt bekeken of het op basis van analyse van de woningmarkt en de genoemde woningbehoefte prognoses het wenselijk is om de woonvisie aan te passen.

Evaluatie en herijking 2020

In november 2020 is de regionale woonagenda uit 2018 opnieuw tegen het licht gehouden voor de periode 2020-2030. De huidige woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking. Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit. Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema’s betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten.

Op basis van de Primos woningbehoefteprognose 2020 wordt de nieuwe bandbreedte vastgesteld voor de omvang van de regionale bouwopgave en als richtpunt voor het lokale programma. Vooral bij kleine gemeenten is de prognose niet altijd nauwkeurig en waar nodig corrigeren we die met maatwerkafspraken.

Over Epe is het volgende opgenomen in de evaluatie en herijking:

Als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit de gemeente met nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De bouw van de wijk 'de Klaarbeek' loopt twee jaar voor op de planning en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt.

Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te vangen, specifiek gericht op gezinnen met kinderen. Op korte termijn zijn daarvoor al uitbreidingslocaties te realiseren. Voor de kern Epe wordt daarbij gezocht naar extra locaties voor sociale woningbouw. Epe wil graag in gesprek over het voorzien in de bovenlokale vraag. De woningbouw kan versneld worden, maar daarvoor is wel extra capaciteit nodig voor de te doorlopen procedures en onderzoek en mogelijk een aanjager vanuit het provinciehuis en ondersteuning vanuit het Actieplan Wonen.

De nieuwe woningbehoefteprognose (PRIMOS 2020) voor de regio ligt behoorlijk hoger (rond 40%) dan de prognose uit 2016 die gebruikt is in de Woonagenda 2018. Het voorstel is om de inzet voor de komende twee jaar te richten op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw in het in voorbereiden nemen van nieuwe bouwplanen. Daarbij geldt voor de gemeente Epe de volgende bandbreedte voor 2020-2030: 1.350 woningen (inclusief inlopen woningtekort en maatwerk)

Situatie plangebied

Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De vergrijzing neemt toe en de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk. Er is in Epe behoefte aan betaalbare woningen. Met de lokale woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. Voor Epe dient gezocht te worden naar extra locaties voor sociale woningbouw.

De beoogde ontwikkeling, bestaande uit 32 appartementen in de huursector, voorziet in een versterking van de diverse en dynamische woonvoorraad in het bestaand stedelijk gebied van Epe. De woningen voldoen aan de lokale behoefte naar huurwoningen en bevorderen de doorstroming van senioren waardoor ook de koopsector een impuls krijgt. Het sluit daarmee aan op de ambitie van behoeftegerichte woningbouw die past bij de lokale vraag.

3.2.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de uitgangspunten van het provinciaal en regionaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven

De gemeenteraad heeft op 9 december 2021 de omgevingsvisie "Natuurlijk Goed Leven" vastgesteld. In de Omgevingsvisie komt onder andere het volgende aan de orde. De gemeente Epe kent veel groen, veel natuur en binnen de gemeente zijn mooie dorpen met hun eigen karakter. De gemeente wil daar zorgvuldig mee omgaan. Tegelijkertijd zijn er veel uitdagingen en er moet veel gebeuren: de vraag naar voldoende woningen in een gezonde en sociale leefomgeving, de behoefte aan ruimte voor recreatie, economische groei en diverse duurzaamheidsambities. Dit alles samengenomen vraagt om een integrale aanpak met behoud van de kwaliteiten en waarden. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.

Door in de omgevingsvisie doelgericht afwegingen en keuzes te maken wordt de visie een richtinggevend instrument. Met de omgevingsvisie wordt iedereen, die actief is in de leefomgeving, geïnspireerd om ideeën waar te maken die passen in onze gedeelde visie.

Om initiatieven samen voor elkaar te krijgen, is het belangrijk dat de uitnodiging zo open mogelijk is met zo min mogelijk beperkingen. Tegelijkertijd blijft sturing een belangrijk middel. Het is van belang dat ontwikkelingen elkaar versterken en niet beperken. Bovendien is het belangrijk om het eigene van de gemeente te behouden: de identiteit en de kernwaarden waar Epe trots op is.

Waardevolle leefomgeving

De basis voor de omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden:

• de rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit;
• de kwaliteit en grote afwisseling in het landschap;
• de rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter.

Opgaven

Onze gemeente is nooit af. Er zijn altijd behoeftes van de samenleving, actuele trends en nieuwe ontwikkelingen en er zijn op dit moment urgente opgaven. Vanuit 'De samenlevingslaag' beschrijven we de vier opgaven voor onze gemeente. Deze opgaven zijn de uitkomst van enerzijds de analyse van grotere maatschappelijk knelpunten zoals klimaat en biodiversiteit en anderzijds van het participatieproces met inwoners, bestuurders, raadsleden, ambtenaren, ketenpartners en stakeholders. Voor onze gemeente gaat het om de volgende opgaven:

• duurzame toekomst;
• gezondheid, zorg en welzijn;
• goed wonen;
• ondernemen.

De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zullen we aan integrale oplossingen moeten werken.

Ruimtelijke keuzes Epe

De waardevolle leefomgeving is het belangrijkste uitgangspunt. Vanuit trends, ontwikkelingen en de opbrengst van het participatieproces zijn de opgaven beschreven. Per kern is dit vertaald in een aantal ruimtelijke keuzes. De opgaven zoals hiervoor beschreven komen allemaal terug in Epe. Met name als het om wonen en ondernemen gaat ligt er een grote ambitie. Epe heeft een lange geschiedenis en is ontstaan uit agrarische linten. Bijzonder is dat een aantal groene wiggen tot in het centrum doorlopen. Rondom de grote kerk ligt een waardevol ensemble. In Epe staan vele karakteristieke villa’s waaronder de villa’s langs de Quickbornlaan.

Wonen

Voor Epe geldt een stevige bouwopgave voor woningen. In Epe wordt op meerdere locaties uitgebreid. Landschap en bestaande natuur zijn inspiratie voor ontwikkeling. Er wordt voor alle doelgroepen gebouwd en er wordt ingezet op nieuwe woon typologieën, bijvoorbeeld: flexibele bouw, innovatieve woonconcepten en woon-zorgbuurten met bijzondere nieuwe woonvormen voor ouderen. Bij nieuwbouw wordt ook ingezet op groen (bomenstructuur en een groene ondergrond) en blauw (ruimte voor water). Er zijn groene aders naar de bestaande wijken, het verbeteren van biodiversiteit en inspelen op de klimaatopgave worden gekoppeld. De omgeving bepaalt mede de manier waarop invulling wordt gegeven aan de opgave.

Situatie plangebied

Met de herontwikkeling van de woningen aan de Hoofdstraat wordt het aanbod aan sociale huurwoningen vergroot. Dit sluit aan op de ambitie om meer woningen te bouwen in het sociale segment (zie ook paragraaf 2.3.2. en 2.3.3.). De ontwikkeling speelt derhalve gericht in op de demografische ontwikkelingen en daarop aansluitende woningvraag in Epe. Dit zal uiteindelijk ook resulteren in een betere doorstroming van de woningmarkt.

3.3.2 Woonagenda 2019-2023

Op 20 juni 2019 is de Woonagenda 2019-2023 MIJN THUIS vastgesteld. In de Woonagenda wordt aan de hand van verschillende thema’s beschreven op welke wijze de gemeente Epe richting geeft aan de woningbouwopgave in haar gemeente. In het afwegingskader staat beschreven waaraan initiatieven concreet worden beoordeeld.

In de Woonagenda wordt de ambitie uiteengezet in vijf thema's. Deze thema's monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in de gemeente Epe. Het gaat om de volgende thema's:

• 1. Groeiend aantal huishoudens.
  Het aantal huishoudens is de afgelopen jaren fors gegroeid. Dit heeft ertoe geleid dat in de Woonagenda Cleantechregio 2018 aan Epe 180 woningen extra zijn toegekend. Dit vestgingsoverschot komt voornamelijk van gezinnen en senioren. De komende jaren streven we naar een verhoging van de woningbouwproductie op de korte termijn. Ook willen we in het woningbouwprogramma ruimte geven aan de lokale behoefte en richten we een belangrijk deel van het woningbouwprogramma op het marktsegment dat aansluit op de lokale behoefte van gezinnen met kinderen en senioren.
• 2. Betaalbaar wonen in de huur
  Er moeten de komende jaren extra sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Ook vindt de gemeente de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad voor vooral jongeren en senioren belangrijk. Bij inbreiding en uitbreiding zet de gemeente in op een substantieel aandeel sociale huurwoningen.
• 3. De woningvraag in de koopsector
  De gemeente zet in op een substantieel deel goedkope en middeldure woningen in de koopsector. Ook wil de gemeente ruimte geven aan innovatieve concepten (dat ook voor de huursector geldt). Voor wat betreft de kwalitatieve wensen blijkt dat de vraag in de koopsector zich voor een belangrijk deel richt op vrijstaande woningen (dure segment). Er is ook een duidelijke vraag naar rij- en hoekwoningen in het middeldure segment (vooral afkomstig van starters, 1 en 2 persoonshuishoudens tussen 30 en 50 jaar en gezinnen). De grote vraag naar ruime eengezinswoningen in de koopsector komt mede door de afnemende verhuisgeneigdheid van senioren. Zij wonen relatief vaak in dergelijke woningen en blijven langer in deze woningen wonen (eventueel met aanpassingen). Daardoor komen deze woningen in de bestaande voorraad minder snel beschikbaar voor gezinnen dan voorheen. In de Woonagenda wordt aangegeven dat de vraag naar appartementen lastiger te kwalificeren is dan de vraag naar grondgebonden woningen. Wel laat de praktijk zien dat als een goed product aangeboden wordt, de vraag naar appartementen aanzienlijk is, te meer als deze woningen in en rondom de centra gerealiseerd worden.
• 4. Wonen met zorg en welzijn
  Epe vergrijst. Senioren moeten langer zelfstandig thuis wonen en mensen vanuit een intramurale instelling stromen steeds vaker door naar een reguliere woning. Ook het scheiden van wonen en zorg heeft daarop zijn invloed. Hiervoor loopt al het traject “Thuis wonen nu en later”, gericht op het langer thuis kunnen wonen van senioren. Vanuit andere beleidsnota's wordt hier specifiek aandacht aan besteed.
• 5. Duurzaamheid van woningen en woonomgeving
  Voor de sociale huursector liggen er op landelijk niveau afspraken over het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Verder moeten gemeenten in 2021 een warmteplan hebben over de wijze waarop woningen van het gas afkunnen. Voor nieuwbouw stelt de gemeente dat deze energieneutraal is. Ook streeft de gemeente naar klimaat adaptief bouwen en zet zij in op het behoud van groen in de wijken.

Bovenstaande vijf thema's monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw. Woningbouw draagt bij aan het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en voorziet in een behoefte. De gemeente focust zich daarbij op het betaalbare- en middeldure segment. Bij nieuwbouw hanteert de gemeente drie stappen, te weten: van transformatie naar inbreiding en van daaruit naar uitbreiding.

Situatie plangebied

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de ambities en doelstellingen uit de Woonagenda. De 32 huurappartementen die worden gerealiseerd, scheppen de mogelijkheid voor senioren om in Epe een betaalbare woning te kunnen vinden. Hier is, blijkens de Woonagenda, ruim voldoende vraag naar. De voorgenomen ontwikkeling richt zich dan ook op de huidige marktvraag. Verder blijkt dat er ook vraag is naar (vrijstaande) koopwoningen in het middeldure en hogere segment. Deze woningen worden momenteel veelal bezet door senioren, die niet kunnen doorstromen op de woningmarkt wegens te weinig (betaalbare) appartementen of woningen. De voorgenomen ontwikkeling biedt de kans voor senioren om door te stromen op de woningmarkt hetgeen ook een bijdrage levert aan het oplossen van de problematiek van te weinig beschikbare koopwoningen in Epe.

3.3.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in het voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het project vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het project dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

In het Europese Verdrag van Malta, ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, is de veiligstelling van het (Europese) archeologische erfgoed als doelstelling opgenomen. In 1998 is dit verdrag goedgekeurd door het Nederlandse parlement. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Dit is een aanpassingswet waarmee de Monumentenwet 1988 gewijzigd is op het onderdeel archeologie. Door middel van de gewijzigde Monumentenwet moet het archeologisch erfgoed in de bodem bescherming krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid.

Als gevolg van Europese en nationale wetgeving stellen rijk en provincies zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. De meeste ingrepen in de ruimtelijke ordening vinden plaats op gemeentelijk niveau. De Monumentenwet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Op plankaarten geeft de gemeente voor het eigen grondgebied aan waar zich bekende archeologische vindplaatsen bevinden. Voor het overige gebied gelden verwachtingswaarden. De kern van de huidige archeologiewetgeving behelst bescherming van waardevolle oudheidkundige resten in de bodem. Bij ruimtelijke ingrepen op locaties met vindplaatsen moeten de aanwezige resten intact blijven. Wanneer verstoring onvermijdelijk is, dient oudheidkundig bodemonderzoek plaats te vinden. De informatie van de bij bodemonderzoek onderzochte resten wordt behouden door middel van documentatie.

Voor gebieden waar reële verwachtingen bestaan ten aanzien van archeologische waarden, die bedreigd worden door ruimtelijke ingrepen, moet inventariserend onderzoek plaatsvinden om uit te maken of daadwerkelijk waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Op basis van dit onderzoek kan besloten worden tot behoud van de vindplaats, verder onderzoek of vrijgave van de locatie. De beslissingsbevoegdheid over archeologische monumentenzorg met betrekking tot het grondgebied van de gemeente Epe berust bij de overheid als bevoegd gezag. In de meeste gevallen is dit de gemeente.

Situatie plangebied

Laagland Archeologie heeft in november 2020 een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 1 bijgevoegd. Ten tijde van het uitgevoerde onderzoek week het onderzoeksgebied af van het huidige plangebied. Gelet op de uitkomsten van het onderzoek, waarbij de locatie waar de grootste bodemingrepen plaats gaan vinden (appartementengebouw) afdoende onderzocht is, wordt het onderzoek en de resultaten representatief geacht voor onderhavige ontwikkeling.

Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans klein dat het plangebied archeologische sporen bevat. De geplande ingrepen vormen daarmee geen bedreiging. Om deze reden adviseert Laagland Archeologie geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven. Dit advies is overgenomen door de regioarcheoloog Stedendriehoek, de heer H.G. Pape-Luijten. Mochten bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt conform de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht.

4.2.2 Cultuurhistorie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving is er geen bebouwing aanwezig welke aangemerkt is als Rijks- of gemeentelijk monument of als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Tevens is het plangebied niet gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht.

Conclusie

Het aspect 'archeologie en cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Milieu

Het uitgangspunt is dat met de realisering van het plan een goede omgevingssituatie ontstaat. Daarom zijn in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing de (wettelijk) noodzakelijke toetsen verricht.

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

Als uitgangspunt geldt dat het project niet leidt tot milieuoverlast bij milieugevoelige functies in de omgeving en dat de komst van milieugevoelige functies de activiteiten van milieubelastende activiteiten niet in de weg staat. Ten behoeve van de milieuzonering rond bedrijven is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) ontwikkeld in de vorm van een bedrijvenlijst. Daarin worden op basis van de SBI-code indicatieve afstanden bepaald voor allerlei vormen van bedrijfsactiviteiten. De afstandcriteria hebben betrekking op de milieuaspecten geluid, stank, stof en gevaar.

Situatie plangebied

Met voorgenomen ontwikkeling, waarbij de functie wonen wordt gerealiseerd, is er geen sprake van een milieubelastende activiteit. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden als gevolg van deze functie is dan ook geenszins sprake.

Woningen worden wel gekenmerkt als een milieuhinder gevoelige bestemming. Dit betekent dat de woningen last kunnen ondervinden van mogelijke hinder van milieubelastende activiteiten in de directe omgeving van het plangebied. Bovendien kunnen de woningen een belemmering vormen voor in de omgeving liggende milieubelastende activiteiten.

De dichtstbijzijnde bedrijvigheid, garagebedrijf/LPG tankstation Broekhuis aan Hoofdstraat 204, bevindt zich ten noorden van het plangebied. Een LPG tankstation betreft een Bevi inrichting, waar het aspect gevaar van belang is. In paragraaf 4.3.5 Externe veiligheid wordt hier verder op ingegaan. Hieruit blijkt dat het tankstation geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het garagebedrijf bevindt zicht op ca. 100 meter van het plangebied en op ca. 120 meter van het geplande appartementengebouw. Er is voldoende afstand tussen het garagebedrijven/LPG tankstation Broekhuis en de beoogde woningen. Het tankstation wordt niet belemmerd in de bedrijfsvoering en met het voornemen is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Naast het tankstation zijn er verder geen milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied.

Conclusie

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3.2 Bodemkwaliteit

Het beleid ten aanzien van de bodemkwaliteit is op nationaal niveau vastgelegd in de Wet bodembescherming (Wbb) en het Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam bodembeheer.

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Dit kan worden aangetoond met een actueel bodemonderzoek. De geschiktheid is ook voldoende aangetoond als uit het vooronderzoek op basisniveau conform NEN 5725 blijkt dat de bodem niet verdacht is op bodemverontreinigingen er geen risico's voor het toekomstige gebruik te verwachten zijn. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is ook in het kader van de omgevingsvergunning mogelijk ook een actueel onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. Hiernaast geldt dat de gemeente bevoegd gezag is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In het Besluit bodemkwaliteit wordt hergebruik van licht verontreinigde grond mogelijk gemaakt.

Situatie plangebied

Middels een verkennend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek (2) is de bodemkwaliteit binnen het plangebied in kaart gebracht. Dit is enkel uitgevoerd voor de kadastrale percelen met nummers 4120 en 4124 en niet voor het kadastrale perceel met nummer 5928 (gedeeltelijk). De strook met nummer 6110 (gedeeltelijk) welke nu niet meegenomen is in het bodemonderzoek, is in het huidige bestemmingsplan ‘Groen’ en blijft grotendeels ‘Groen’ en voor een klein gedeelte wordt dit ‘Verkeer-verblijfsgebied’. Het is aannemelijk dat dit naastgelegen perceel een vergelijkbare bodemkwaliteit heeft als het onderzochte deel. Een milieukundig bodemonderzoek ter plaatse van dit perceel is gezien de verwachte bodemkwaliteit en het toekomstige gebruik niet noodzakelijk. Eventueel zal er voorafgaand aan het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of de afvoer van grond nog aanvullende onderzoek uitgevoerd moeten worden, echter staat hiermee de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van onderhavige ontwikkeling niet ter discussie.

Uit het verkennend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek is het volgende gebleken:

Zintuiglijke waarnemingen

Boringen 12, 13, 100, 101 en 112 zijn gestaakt op een obstakel of op een puinlaag. Ter plaatsevan boorpunt 107 zijn in de bovengrond tot circa 0,5 m-mv sporen kolengruis aangetroffen. Daarnaast zijn bij boring 112 in de bovengrond tot circa 0,5 m-mv resten metselpuin aangetroffen. In boringen 100, 109, 110 en 111 zijn geroerde lagen aangetroffen in de boven- en ondergrond.

Tijdens het aanvullend bodemonderzoek zijn ter plaatse van sleuven 200, 201, 202 en 203 puin- en baksteenhoudende (geroerde) lagen aangetroffen. Tevens zijn bij sleuf 201 stukken asbestverdachte materialen (AVM) in de bodem aangetroffen. Op het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Grond

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat de bovengrond een lichte verontreiniging
aan kwik en som-PAK bevat.

Daarnaast zijn licht verhoogde gehalten aan som-PAK en licht verhoogde gehalten aan kwik, koper, zink, cadmium, lood aangetoond in een tweetal boringen en viertal sleuven ter plaatse van de gedempte sloten. In de overige grondmengmonsters zijn geen verhoogde gehalten aangetoond.

Grondwater

In het ondiepe grondwater is een licht verontreiniging aan zink en barium gemeten. De aangetroffen gehalten in de bovengrond van de onderzoekslocatie zijn getoetst aan het handelingskader PFAS en voldoen aan Klasse ‘Landbouw/natuur’.

Asbest

Analytisch is geen asbest aangetoond in de twee grondmengmonsters van de bovengrond. Tevens is analytisch geen asbest aangetoond in de fijne fractie van de zintuigelijk verdachte bodemlagen (puinhoudend) bij de gedempte sloten. Wel zijn 2 stukken asbestverdachte materialen aangetroffen bij sleuf 201. Uit analyse blijkt dat deze stukken asbesthoudend zijn. Op basis daarvan bedraagt de berekende concentratie asbest bij sleuf 201 2,2 mg/kg ds asbest.

Resumé

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de interventiewaarde overschreden.

Gegeven de in dit rapport beschreven onderzoeksresultaten, wordt de grond vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige gebruik en de voorgenomen nieuwbouw. Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat ter plaatse van de gedempte sloten mogelijk stukken asbesthoudende materialen in de bodem aanwezig zijn, geadviseerd wordt om bij toekomstige werkzaamheden deze grond separaat te ontgraven en af te voeren. Daarnaast dient, conform het beleid van de gemeente, een partijkeuring (inclusief arseen) uitgevoerd te worden indien oerhoudende bodemlagen afgevoerd worden.

Arseen

In het verkennend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek is geen onderzoek naar arseen. Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan wel het volgende geconcludeerd worden:

Het is niet aannemelijk dat van nature voorkomende arseenhoudende grond een belemmering vormt voor de toekomstige ontwikkeling, mede omdat de gemeente een specifiek beleid heeft voor arseenhoudende grond. Daarnaast is vooralsnog de verwachting dat de oerlagen (aangetroffen op diepte) bij de geplande werkzaamheden op de locatie niet ontgraven zullen worden en daardoor überhaupt geen sterk met arseen verontreinigde bodemlagen vrij zullen komen. Indien wel grond (uit de oerlagen) vrij komt dient rekening gehouden te worden met een partijkeuring conform AP04 op het standaardpakket grond aangevuld met arseen.

Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3.3 Geluid

Bij het doorlopen van een procedure op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geldt een onderzoeksplicht voor geluid. Dit onderzoek richt zich op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen die binnen een geluidszone van een weg, een spoorweg of een industrieterrein zijn gelegen.

Situatie plangebied

Het plan is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de N309 en de Hoofdstraat. Daarnaast bevindt het plan zich in de nabijheid van een niet-zoneplichte weg (Glazenmaker). In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidsbelastingen van deze zoneplichtige wegen en niet-zoneplichtige weg beoordeeld in een akoestisch onderzoek (bijlage 3).

Doel van het onderzoek is te toetsen of bij de nieuwe woningen wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder en of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Bij een overschrijding van de grenswaarden is onderzocht welke geluidbeperkende maatregelen kunnen worden getroffen. Indien de geluidsbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder dan dient een hogere grenswaarde te worden vastgesteld.

Uit het akoestisch onderzoek is het volgende gebleken:

• De geluidsbelastingen vanwege de N309 ten hoogste 62 dB zijn, dit is een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, maar aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB is voldaan;
• De geluidsbelastingen vanwege de Hoofdstraat ten hoogste 58 dB zijn, dit is een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, maar aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB is voldaan;
• De geluidsbelastingen van de niet-zoneplichtige Glazenmaker voldoet aan de voorkeurswaarde van 48 dB die in de Wgh wordt gehanteerd;
• In het ontwerp is rekening gehouden met het vergroten van de afstand van de bron tot de N309 (die een grote geluidbron is) door het oorspronkelijke ontwerp verder naar het noorden te verplaatsen. Hierdoor schuift het plan wel wat meer op richting de Glazenmaker, maar de geluidsbelastingen van deze weg zijn minder maatgevend.
• Bron- en overdrachtsmaatregelen (geluidschermen) zijn niet mogelijk, dan wel stuiten op een overwegend bezwaren.
• De gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt ten hoogste 65 dB, zonder toepassing van de aftrek conform artikel 110g Wgh. Dit is niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB, na toepassing van de aftrek conform artikel 110g Wgh (2, 3, 4 of 5 dB). Zonder deze aftrek toe te passen staat de maximale ontheffingswaarde gelijk aan 65 dB t/m 68 dB. Gesteld kan worden dat de gecumuleerde geluidsbelasting toelaatbaar is.

Hiermee komt het plan in aanmerking voor hogere grenswaarden. In het akoestisch onderzoek staat aangeven voor hoeveel appartementen en voor welke wegen hogere grenswaarden vastgesteld dienen te worden.

Conclusie

Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling, als de hogere grenswaarden worden verleend.

4.3.4 Luchtkwaliteit

Op basis van hoofdstuk 5, titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer dient onderzoek naar luchtkwaliteit te worden uitgevoerd. De titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' is beter bekend als de Wet luchtkwaliteit (Wlk). De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit in belangrijke mate verslechteren.

Op grond van de Wet mogen nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de normen (grenswaarden) die aan een aantal verontreinigende stoffen zijn gesteld. Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een plan leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een plan draagt ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging (meer dan 3%) ten opzichte van de grenswaarde (een grenswaarde van 3% staat gelijk aan de bouw van circa 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoorruimte met één ontsluitingsweg);
• d. een plan past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Situatie plangebied

Binnen het plangebied worden 32 huurappartementen gerealiseerd met één ontsluitingsweg. Dit aantal woningen valt ruim binnen de grenswaarde van 3% en zal derhalve niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Naast de effecten van het voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat is gebruik gemaakt van de RIVM kaarten welke weergeven staan op www.atlasleefomgeving.nl. Indien uit de monitoring blijkt dat de doelstellingen van het NSL niet worden gehaald, kunnen extra maatregelen worden getroffen.

Op basis van de 'Atlas Leefomgeving' blijkt dat de achtergrondconcentraties in 2019 aan fijn stof PM10, PM2,5 en stikstofdioxide NO2 ter plaatse van het plangebied respectievelijk 16 µg/m³, 9 µg/m³ en 15 µg/m³ bedraagt. De achtergrondbelastingen liggen ruimschoots onder de grenswaarde van 40 µg/m³ voor PM10 en NO2 en ruimschoots onder de grenswaarde van 20 µg/m³ voor PM2,5.

Conclusie

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling

4.3.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG- tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6(één op de miljoen) bedraagt. Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden

LPG-tankstations In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico’s vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico’s van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Beleidsvisie externe veiligheid

In september 2013 is de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Uitgangspunt van deze visie is dat nieuwe risicobronnen alleen nog zijn toegestaan indien het gaat op een verplaatsing van een bestaande risicobron naar een bedrijventerrein. Daarnaast is in de beleidsvisie bepaald dat het groepsrisico ten gevolge van een risicobron niet groter mag zijn dan 1 maal de oriëntatiewaarde. In de visie is tevens vastgelegd dat wanneer bijzonder kwetsbare objecten (objecten met verminderd zelfredzame personen zoals scholen en zorginstellingen) mogelijk worden gemaakt binnen het invloedsgebied van een risicobron de besluitvorming op dit punt expliciet bij de gemeenteraad en het college van B&W wordt voorgelegd.

Situatie plangebied

Binnen het plangebied worden woningen gerealiseerd, wat aangemerkt is als een kwetsbaar object (conform artikel 1, lid 1, sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen).

In de omgeving van het plangebied liggen twee risicobronnen, te weten:

• het LPG tankstation Broekhuis aan Hoofdstraat 204 met een LPG-vulpunt ten noorden van het plangebied;
• de N309 en Hoofdstraat waar gevaarlijke stoffen over vervoerd worden.

Afbeelding 7: externe veiligheid

LPG-tankstation

De doorzet van het LPG-tankstation is minder dan 1.000 m³. In de bij de Bevi behorende Regeling externe veiligheid inrichtingen zijn afstanden opgenomen, die ten opzichte van kwetsbare en beperkt-kwetsbare objecten (waaronder woningen en bedrijfsgebouwen, die niet tot de inrichting zelf behoren) in acht genomen moeten worden. Voor een LPG-tankstation met een doorzet tot 1.000 m³/jaar, gelden, in verband met het plaatsgebonden risico, de volgende afstanden:

LPG-tankstations met een doorzet tot 1.000 m3 /jaar
vulpunt	40 meter
ondergronds reservoir	25 meter
afleverzuil	15 meter

Het plangebied is buiten de bovengenoemde afstanden gelegen. Het plaatsgebonden risico van het LPG-tankstation vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt een strook van 150 meter vanaf de locatie waar het vulpunt is gesitueerd. In afbeelding 7 is te zien dat het plangebied buiten het invloedsgebied is gesitueerd. Derhalve vormt dit tankstation geen directe belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling en worden er geen aanvullende (veiligheids)eisen gesteld.

Vervoer gevaarlijke stoffen over N309 en Hoofdstraat

Conform de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Epe heeft de N309 geen PR10-6 contour. Gelet op het beperkt aantal transporten over de Hoofdstraat zal ook hier geen sprake zijn van een PR10-6 contour. Het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 355 meter. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van het groepsrisico van de Hoofdstraat en N309. Conform de Beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Epe wordt de oriëntatiewaarde van de N309 niet overschreden. Gelet op het beperkt aantal transporten van LPG over de Hoofdstraat en N309 kan op basis van de vuistregels uit de Handreiking Risicoanalyse Transport (HART) geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Volstaan kan worden met een beknopte verantwoording van het groepsrisico.

Beknopte verantwoording van het groepsrisico

Mogelijkheden tot voorbereiding, bestrijding en beperking van gevolgen ramp

De kans op overlijden ten gevolge van een incident met gevaarlijke stoffen binnen het plangebied is zeer klein. Er bestaan geen feitelijke mogelijkheden om middels dit bestemmingsplan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp direct te beïnvloeden. Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om de effecten ten gevolge van het incident te beperken. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden dichtbij de bron.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van appartementen. De aanwezige personen zullen over het algemeen ook zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

De mogelijkheden tot zelfredzaamheid bestaat onder andere uit vluchten en uit schuilen in combinatie met het sluiten van ramen en deuren. Voor het vluchten geldt dat dit bij voorkeur tot buiten het directe invloedsgebied dient plaats te vinden. Het plangebied wordt goed ontsloten en de ontsluiting kan plaatsvinden door van de wegen af te keren.

Tevens is het plangebied via deze wegen goed bereikbaar voor hulpdiensten.

De rijksoverheid heeft voor het waarschuwen van de bevolking bij calamiteiten een nagenoeg landelijk dekkend netwerk van WAS-palen neergezet. Waarschuwen bij een dreigende ramp is op die manier voldoende geborgd. De zelfredzaamheid van de aanwezige mensen binnen het bestemmingsplan kan vergroot worden door het gebruik van NL-alert.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het groepsrisico van de Hoofdstraat en N309. Door de beoogde ontwikkeling zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid van het plangebied als voldoende kan worden beschouwd. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Water

4.4.1 Waterbeleid

Waterbeheerprogramma Waterschap Vallei en Veluwe

Vanaf 1 januari 2016 is het Waterbeheerprogramma van het Waterschap Vallei en Veluwe van kracht. Het is bewust neergezet als een programma en niet meer als een waterbeheerplan. De maatregelen zijn op hoofdlijnen uitgewerkt, het “hoe” volgt bij het jaarlijks vaststellen van de begroting.

De zorg voor de kerntaken “beschermen tegen overstroming”, “schoon en voldoende oppervlaktewater” en “zuiveren van afvalwater” blijft voorop staan. Daarbij wil het waterschap wel meer toe naar een integrale benadering van de gezamenlijke opgave. Het waterschap wil haar ambities en doelen steeds sterker bereiken samen met de waterpartners. De ambities zijn:

• We beschermen ons gebied tegen overstromingen.
• We zorgen voor de juiste hoeveelheid water.
• We zorgen voor de goede oppervlaktewaterkwaliteit.
• Schoon en vuil water worden zo veel mogelijk gescheiden.
• We halen de hoogst mogelijke waarde uit water.
• We beheren afvalwaterketen en watersysteem als één geheel samen met onze partners.

Samen met gemeenten wil het waterschap schoon hemelwater en afvalwater zoveel mogelijk aan de bron scheiden. Dit om de negatieve effecten van extreme buien (lagere waterkwaliteit door overstorten) en droogte (lagere waterkwaliteit door geen watertoevoer, hittestress), als gevolg van klimaatverandering, te voorkomen. Hiertoe stelt het waterschap een beleidsplan op en voert dit uit.

Binnen de verantwoordelijkheden van de waterpartners voor grondwaterbeheer wil het waterschap de samenwerking initiëren en als grondwaterloket fungeren. De start betreft het vormen van een gezamenlijk grondwaterkennisteam.

Binnen de jaarcyclus wordt door het waterschap verantwoording afgelegd over de inhoudelijke doelen en resultaten. In de cyclus wordt een moment ingebouwd om op collegiale basis met de waterpartners de programmering voor het komende jaar af te stemmen.

Waterplan Epe

De gemeente ligt op het overgangsgebied van de stuwwal van de Veluwe naar de IJssel. Het water van de Veluwe komt aan de flanken van de stuwwal aan de oppervlakte en watert af richting de lager gelegen IJssel. Op de Veluweflank loopt dit watersysteem van west naar oost. In de IJsselvallei loopt het watersysteem van zuid naar noord. Deze twee stroomgebieden hebben een grote invloed op de waterhuishouding in de gemeente Epe. Het Waterplan Epe beschrijft hoe de gemeente Epe de komende jaren wil omgaan met het water in de gemeente.

4.4.2 Watertoets

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden doorlopen. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Op 25 november 2021 is het waterschap op de hoogte gesteld van de plannen. Hieruit is naar voren gekomen dat de normale procedure van toepassing is. Omdat er meer dan 1.500 m2 toename van verhard oppervlak wordt gerealiseerd is ook het realiseren van waterberging een agendapunt.

Aandachtspunten bij de voorgenomen ontwikkelingen zijn:

• Vasthouden - bergen - afvoeren: een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.
• Grondwaterneutraal bouwen: om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.
• Schoon houden - scheiden - schoon maken: om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen / randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer om duurzame bouwmaterialen te gebruiken. De gemeente kan u hiermee verder helpen.

Hemelwater en vuilwater

Het hemelwater en vuilwater wordt gescheiden aangeboden op de hoofdaansluiting van de gemeente. Er is vanuit de gemeente Epe een bergingseis van 60 mm. Hoe het hemelwater op eigen terrein geborgen gaat worden, wordt in een later stadium verder uitgewerkt. Voor nu wordt er vanuit gegaan om infiltratiekratten van één laag hoog toe te passen.

Grondwater

In het ontwerp wordt er rekening gehouden met de grondwaterstanden door de gebouwen op een juiste hoogte te situeren.

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect 'water' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de 'Wet natuurbescherming' in werking getreden. De 'Boswet', de 'Flora en faunawet' en de 'Natuurbeschermingswet 1998' zijn per die datum ingetrokken. De Wet natuurbescherming vormt het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming en gebiedsbescherming.

4.5.1 Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Hiervoor zijn Natura 2000 en gebieden onderdeel uitmakend van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) aangewezen.

Situatie plangebied

Natura 2000 en Gelders Natuurnetwerk

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Veluwe. Het kerngebied van het Natura 2000-gebied Veluwe ligt op ca. 3,5 km afstand van het onderzoeksgebied. Op ca. 250 meter afstand van het onderzoeksgebied ligt het deel van de Klaarbeek, die ook onderdeel is van het Natura 2000-gebied Veluwe. Andere Natura 2000-gebieden liggen op grotere afstand (> 10 km) van het onderzoeksgebied.

Het onderzoeksgebied ligt niet binnen de begrenzing van het Gelders Natuurnetwerk (GNN).

Om de mogelijke effecten op het Natura 2000-gebied in het kader van de Wet natuurbescherming en beschermde gebieden behorend tot het Gelders Natuurnetwerk in beeld te brengen, is een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd (bijlage 4). Hieruit kan het volgende worden geconcludeerd:

De voorgenomen ingreep leidt niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de vigerende Omgevingsverordening van de provincie Gelderland ten aanzien van het Gelders Natuurnetwerk. Verdere toetsing in de vorm van een "Nee, tenzij-toets" is niet aan de orde.

De voorgenomen herontwikkeling leidt – los van het aspect stikstofdepositie – niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van Natura 2000. Nadere toetsing in de vorm van een passende beoordeling of het aanvragen van een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Ten aanzien van stikstofdepositie geldt dat aan de hand van een stikstofberekening moet worden vastgesteld of sprake is van een toename aan stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden en of dit kan leiden tot significante gevolgen voor deze Natura 2000-gebieden. Indien dit het geval is, dan is mogelijk een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

De stikstofdepositie als gevolg van de toevoeging van de wooneenheden en de daarmee toenemende verkeersgeneratie is in beeld gebracht. Uit deze AERIUS-calculatie (bijlage 5) blijkt dat de stikstofemissie in de gebruiksfase niet leidt tot stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden (niet hoger dan 0,00 mol/ha/jaar).

4.5.2 Soortenbescherming

Soortenbescherming is onder de Wet natuurbescherming geregeld op basis van een drietal verschillende beschermingsregimes, namelijk voor vogelrichtlijnsoorten, habitatrichtlijnsoorten en overige soorten. Voor al deze soorten geldt dat het verboden is ze opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, om eventuele eieren opzettelijk te vernielen, om de vaste voortplantings- of rustplaatsen te beschadigen en om beschermde plantensoorten opzettelijk te ontwortelen of te vernielen. Hiervan kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Situatie plangebied

Om de mogelijke effecten op beschermde soorten flora en fauna in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen, is een verkennend natuuronderzoek (bijlage 4) uitgevoerd. Hieruit kan het volgende worden geconcludeerd:

Het onderzoeksgebied bevat geen groeiplaatsen, verblijfplaatsen, jaarrond beschermde vogelnesten, essentieel foerageergebied of essentiële vliegroutes van niet-vrijgestelde beschermde soorten flora en fauna. Nader veldonderzoek of het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is wat dat betreft niet aan de orde.

Wel dient rekening gehouden te worden met aanwezigheid van broedvogels waarvan het nest niet jaarrond is beschermd. Dergelijke broedende vogels mogen niet verstoord worden tijdens het broeden.

Ondanks dat ten tijde van het uitgevoerde onderzoek het plangebied afweek van het huidige plangebied, zijn tijdens het veldonderzoek wel alle relevante deelgebieden en bomen geïnventariseerd. Gelet hierop wordt het onderzoek en de resultaten representatief geacht voor onderhavige ontwikkeling.

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect 'ecologie' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Verkeer en parkeren

4.6.1 Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe worden doorgaans berekeningen uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. De gemeente Epe beschikt echter over een eigen nota parkeernormen (Nota Parkeernormen 2018). Voor de berekening van de parkeerbehoefte is hier bij aangesloten. Voor de berekening van de verkeersgeneratie geeft deze nota geen cijfers. Daarom is voor deze berekening aangesloten bij de CROW.

Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie.

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd:

• Functie: huur, etage, midden/goedkoop;
• Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk;
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.

De gemiddelde parkeerbehoefte en verkeersgeneratie zijn bij de te onderscheiden woningtypen als volgt:

	Huur, appartement, midden/goedkoop
Parkeerbehoefte	1,4
Verkeersgeneratie	4,1

4.6.2 Verkeer

De beoogde ontwikkeling levert een gemiddelde verkeersgeneratie van 131,2 voertuigbewegingen per etmaal. Het plangebied wordt ontsloten op de Glazenmaker ten noorden van het plangebied. De ontsluiting gaat vrijwel direct over in de Hoofdstraat en de N309. Het is dan ook zondermeer aannemelijk dat de verkeersgeneratie niet zal leiden tot verdere problemen.

Als gevolg van het plan treden geen significant negatieve gevolgen op voor de verkeersafwikkeling in de wijk.

4.6.3 Parkeren

Voor een weinig stedelijk gebied geldt een minimum parkeernorm van 1 en een maximale parkeernorm van 1,8. Voor Epe is binnen de bandbreedte die het CROW hanteert de gemiddelde parkeernorm aangehouden. Dit is mede gebaseerd op het autobezit, fietsgebruik, de huidige praktijkervaringen en het parkeerbeleid. De parkeernorm bedraagt daarmee 1,4 parkeerplaatsen per appartement. Er worden 32 appartementen gerealiseerd, hetgeen betekent dat er 45 parkeerplaatsen in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd. In het plan is rekening gehouden met het realiseren van 45 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Deze worden op maaiveld ten noorden en westen van het appartementengebouw gerealiseerd.

Er worden derhalve voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm.

4.7 Kabels en leidingen

Kabels en (buis)leidingen in de grond in of nabij het plangebied kunnen van belang zijn voor een ruimtelijke ontwikkeling en dienen derhalve planologisch geregeld te worden. Het gaat dan om kabels en leidingen met een veiligheidsrisico of een belangrijke maatschappelijke functie, zoals (ondergrondse) hoogspanningskabels, gasleidingen of buisleidingen voor brandbare en vergiftigde stoffen.

In en rondom het plangebied liggen geen belangrijke kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

4.8 Besluit milieueffectrapportage

4.8.1 Wettelijk kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

4.8.2 Situatie plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in principe in directe eindbestemmingen voor de binnen de planonderdelen aanwezige activiteiten. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

De voorgenomen ontwikkeling maakt een toevoeging van 32 huurappartementen binnen de bebouwde kom mogelijk. Dat betekent, dat het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt, zoals dat is bedoeld in categorie D.11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage.

Aangezien deze drempelwaarden niet worden overschreden geeft het Besluit milieueffectrapportage aanleiding om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieueffecten.

4.8.3 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor voorgenomen ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling (zie bijlage 6) opgesteld.

Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Wanneer er geen 'belangrijke nadelige gevolgen' zijn voor het milieu is het conform de wetgeving en de vigerende praktijk niet noodzakelijk om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Het voorstel is om de gemeente Epe op basis van deze notitie te laten besluiten dat geen MER nodig is.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien. Qua vormgeving en planregels is voor zover mogelijk aangesloten bij de SVBP2012 en de binnen de gemeente Epe gehanteerde bestemmingsplanregels en begripsbepalingen.

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Hoofdstraat 212 Epe’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden de op de plankaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2 Plansystematiek

5.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

5.2.2 Regels

5.2.2.1 Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

5.2.2.2 Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing worden deze één op één overgenomen.

5.2.2.3 Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• specifieke gebruiksregels.

Bestemmingsomschrijving:

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.

Bouwregels:

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.

Specifieke gebruiksregels:

In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.

5.3 Bestemmingen

In het bestemmingsplan 'Hoofdstraat 212 Epe' komen de volgende bestemmingen voor:

5.3.1 Groen

In de bestemming ‘Groen’ zijn groenvoorzieningen toegestaan alsmede paden voor langzaam verkeer (wandel- en fietspaden) en een ontsluiting van het perceel.

5.3.2 Verkeer - Verblijfsgebied

De straten en parkeerplaatsen hebben de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen. Binnen de bestemming vallen fietspaden, voetgangersgebieden, pleinen, parkeerterreinen, wegen, alsmede groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.3.3 Wonen

De te realiseren gestapelde woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte is de op de verbeelding aangegeven.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de exploitatie van het plan en de eventueel daaruit voortvloeiende planschade besproken.

6.2 Exploitatie

De Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) gaat ervan uit dat bij het bestemmingsplan een exploitatieplan wordt vastgesteld tenzij het kostenverhaal anders verzekerd is. De voor dit bouwplan en bestemmingsplan te maken kosten, waaronder eventuele tegemoetkoming in schade (inclusief planschade), zijn voor rekening van de betrokken initiatiefnemer. Met Woonstichting Triada zijn hierover bindende afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Om die reden maakt een exploitatieplan geen deel uit van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).

7.2 Participatie

Initiatiefnemer heeft op verschillende manieren omwonenden en belanghebbenden betrokken bij de voorbereiding van het bouwplan en het bestemmingsplan. Op 14 september 2022 is er een inloopbijeenkomst georganiseerd. In reactie op de gepresenteerde plannen zijn er naast vele postieve reacties, tevens verschillende negatieve reacties ontvangen. De negatieve reacties hadden met name betrekking op de hoogte van het gebouw, de groene aankleding en de ontsluiting.

Gelet op deze reacties heeft Woonstichting Triada het ontwerp aangepast. Ondermeer is de bouwhoogte van het gebouw verlaagd, niet alleen van de hogere delen, maar ook van de lagere beuken. Daarnaast is de locatie van het parkeerterrein aangepast waardoor er een bredere groene zone aanwezig tussen het appartementengebouwen en de woonpercelen ten westen van het plangebied. Tevens is locatie van de ontsluiting van het parkeerterrein gewijzigd waardoor er niet langer sprake is van mogelijke inschijnende koplampen ter plaatse van de woningen aan de Glazenmaker.

Naar aanleiding van de gewijzigde plannen is de initiatiefnemer bij verschillende omwonenden op gesprek geweest om te plannen nader toe te lichten. Daarnaast is er op 23 november 2023 opnieuw een informatiebijeenkomst georganiseerd waarbij de gewijzigde plannen zijn gepresenteerd. In het aangepaste ontwerp is aan verschillende zorgen van omwonenden tegemoet gekomen, bij verschillende omwonenden blijven echter zorgen bestaan.

7.3 Overleg

Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is wordt het ontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan de vaste overlegpartners. De reacties en de beantwoording daarvan zal in deze paragraaf worden opgenomen.

7.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ................ gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad.