Voormalige kleuterschool Ibbeltje Epe

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan De Tippe 3 te Epe is de voormalige kleuterschool Ibbeltje gesitueerd. Het voornemen is om de kleuterschool te transformeren naar drie woningen. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Epe Noord' is de voorgenomen ontwikkeling niet toegestaan.

Om het voornemen mogelijk te maken wordt een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld waarin het voornemen juridisch-planologisch wordt verankerd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kan worden.

1.2 Bij dit plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Voormalige kleuterschool Ibbeltje Epe' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0232.EPE039DeTippe3-OBP1.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.3 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft de voormalige kleuterschoollocatie Ibbeltje en is gelegen aan de De Tippe 3, 8162 BN in Epe. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Epe en Oene, sectie U, nummer 6185 en heeft een oppervlakte van 2.305 m2.

Onderstaande afbeelding toont de ligging en globale begrenzing van het plangebied.

Afbeelding 1.1 en 1.2: Situering plangebied.

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Epe Noord' vigerend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 maart 2010. Navolgende afbeelding geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weer.

Afbeelding 1.3: uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Epe Noord'

Het plangebied is bestemd als 'Maatschappelijk' waarop maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. Binnen deze bestemming zijn drie woningen niet toegestaan.

Gelet hierop is het noodzakelijk een nieuw juridisch-planologisch kader vast te stellen waarbinnen het planvoornemen is toegestaan.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 2.
• In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. Hier wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie;
• De uitvoerbaarheidaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in hoofdstuk 4;
• Vervolgens komt in hoofdstuk 5 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod.
• In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet behandeld. Hierin worden de gewenste planologische mogelijkheden en ontwikkelingen vertaald in een juridisch-planologische regeling. Hiermee vormt dit hoofdstuk een toelichting op de planregels.
• Ten slotte komen in hoofdstuk 7 de aspecten inspraak en overleg aan de orde.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid samengevat dat relevant is voor voorgenomen ontwikkeling. Het nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening. Een ‘doorzetting’ van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie bevat de visie van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat en laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijk groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd.

Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over kleinschalige ontwikkelingen, zoals onderhavige. Het onderhavige plan raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In paragraaf 2.1.2 wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het artikel 3.1.6., tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De ladder voor duurzame verstedelijking geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 3 woningen, er is hiermee geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Echter dient wel aangetoond te worden dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling.

Behoefte

Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand.

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

Bij de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een ontwikkeling welke binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Er is echter geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Op dit moment wordt de huidige bebouwing niet meer gebruikt voor maatschappelijke doeleinden. Het plangebied wordt omringd door woningen, waarbij de locatie uitermate geschikt voor een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Uit het regionaal en gemeentelijk beleid blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de vraag.

2.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen betreffen de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' en de Omgevingsverordening Gelderland.

2.2.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. Sinds 1 maart 2019 is deze Omgevingsvisie van kracht. In de Omgevingsvisie staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Met deze kernbegrippen wordt het volgende beoogd:

• Gezond en veilig: dit betekent een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Daarnaast wordt hiermee ook bedoeld het voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. Verder dient aandacht besteed te worden aan de verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
• Schoon en welvarend: dat betekent een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Tegelijkertijd wordt ook gestreefd naar het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen en het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om deze doelstellingen vorm te geven, zijn er diverse thematische visieschetsen in de Omgevingsvisie opgesteld. Dit betreffen de volgende thema's:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam.
• Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer.
• Circulaire economie: het sluiten van kringlopen.
• Biodiversiteit: werken met de natuur.
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden zijn.
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio.
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers en duurzaam.

In navolging van de Omgevingsvisie is in 2018 ook de eerste definitieve versie van de Omgevingsverordening vastgesteld. De Omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

In de omgevingsverordening staat aangegeven dat er per regio de gemeentebesturen een regionale woonagenda dienen op te stellen, welke vastgesteld wordt door de Gedeputeerde Staten.

Situatie plangebied

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de provinciale Omgevingsvisie en -verordening. De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. Voor locaties binnen bestaand stedelijk gebied wordt vanuit het provinciale beleid veel beleidsruimte aan de lokale overheden, zoals Cleantech Regio de gemeente Epe, toegekend. Regio heeft een woonagenda opgesteld welke is vastgesteld door de Gedeputeerde Staten. Hier wordt verder op ingegaan in subparagraaf 2.2.2. Het gemeentelijk beleid van de gemeente Epe wordt behandeld in paragraaf 2.3.

2.2.2 Woonagenda Cleantech Regio 2018

De acht gemeenten (Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Heerde, Lochem, Voorst en Zutphen) uit de Cleantech Regio hebben samen met de provincie Gelderland een woonagenda voor de regio opgesteld. De 'Woonagenda Cleantech Regio 2018' van de Regio Stedendriehoek (vastgesteld door GS op 11 december 2018) is een uitwerking van de provinciale koers "Ruimte voor goed wonen", waarbij voor de komende 10 jaar afspraken worden vastgelegd hoe om te gaan met sturing op de woningbouwprogrammering en welke thema's regionaal verdere aandacht vragen. Dit betreffen de thema's "sterke steden, dynamische kernen en vitaal platteland". Ook wordt ingegaan op het verduurzamen en klimaatbestendig maken van de woningvoorraad alsmede op wonen en zorg.

De Regio zet in op het behouden en versterken van de woonkwaliteit door toevoeging van de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio, waarbij de volgende speerpunten van toepassing zijn:

• woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied;
• woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod;
• de programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van ons beleid en actuele marktontwikkelingen.

“Epe bouwt voort op kwaliteit”

Lokale speerpunten: Epe koppelt haar woningbouwbeleid aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn herstructurering, wonen en zorg en innovatieve concepten voor ouderen. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de woningmarkt ervaren. De betaalbaarheid en bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk en die neemt de komende jaren toe. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen. Hoe doen we dat? De focus ligt op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen, waarbij ook het klimaat een nadrukkelijk punt is bij locatiekeuze. Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering. Samen met de corporatie is geconstateerd dat de sociale woningvoorraad de komende 10 jaar tussen de 185 en 270 woningen moet toevoegen.

Naast inzet op het kwalitatief programmeren wordt er gekoerst op een kwantitatief realistisch woningbouwprogramma op basis van actuele Primos woningbehoefteprognoses. Het is daarbij de bedoeling om deze regionale woonagenda om de twee jaar te herijken, waarbij wordt bekeken of het op basis van analyse van de woningmarkt en de genoemde woningbehoefteprognoses het wenselijk is om de woonvisie aan te passen.

Evaluatie en herijking 2020

In november 2020 is de regionale woonagenda uit 2018 opnieuw tegen het licht gehouden voor de periode 2020-2030. De huidige woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking. Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit. Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema’s betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten.

Op basis van de Primos woningbehoefteprognose 2020 wordt de nieuwe bandbreedte vastgesteld voor de omvang van de regionale bouwopgave en als richtpunt voor het lokale programma. Vooral bij kleine gemeenten is de prognose niet altijd nauwkeurig en waar nodig corrigeren we die met maatwerkafspraken.

Over Epe is het volgende opgenomen in de evaluatie en herijking:

Als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit de gemeente met nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De bouw van de wijk de Klaarbeek loopt twee jaar voor op de planning en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt.

Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te vangen, specifiek gericht op gezinnen met kinderen. Op korte termijn zijn daarvoor al uitbreidingslocaties te realiseren. Voor de kern Epe wordt daarbij gezocht naar extra locaties voor sociale woningbouw. Epe wil graag in gesprek over het voorzien in de bovenlokale vraag. De woningbouw kan versneld worden, maar daarvoor is wel extra capaciteit nodig voor de te doorlopen procedures en onderzoek en mogelijk een aanjager vanuit het provinciehuis en ondersteuning vanuit het Actieplan Wonen.

De nieuwe woningbehoefteprognose (PRIMOS 2020) voor de regio ligt behoorlijk hoger (rond 40%) dan de prognose uit 2016 die gebruikt is in de Woonagenda 2018. Het voorstel is om de inzet voor de komende twee jaar te richten op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw in het in voorbereiden nemen van nieuwe bouwplanen. Daarbij geldt voor de gemeente Epe de volgende bandbreedte voor 2020-2030: 1.350 woningen (inclusief inlopen woningtekort en maatwerk)

Situatie plangebied

Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De vergrijzing neemt toe en de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk.

De beoogde ontwikkeling, bestaande uit de transformatie van een bestaand gebouw naar 3 woningen, voorziet in een versterking van de diverse en dynamische woonvoorraad in het bestaand stedelijk gebied van Epe. De woningen zijn gelijkvloers, waarmee deze woningen levensloopbestendig en geschikt zijn voor senioren. De woningen voldoen aan de lokale behoefte naar seniorenwoningen en sluiten daarmee aan de ambitie van behoeftegericht woningbouw die past bij de lokale vraag.

2.2.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in het voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciaal en regionaal beleid. Het initiatief is in overeenstemming met de Gelderse Omgevingsvisie en -verordening en de Regionale Woonagenda.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Toekomstvisie Epe 2030 (2013)

In 2013 is de Toekomstvisie Epe 2030 vastgesteld. Dit strategische document geeft koers aan de keuzes die de gemeente Epe wil maken en gaat uit van drie pijlers, te weten: economie, sociaal en ruimte. Voor de beoogde ontwikkeling is met name het aspect 'ruimte' van belang omdat deze ziet op de ruimtelijke ordening en het woon- en leefklimaat in Epe. Ten aanzien van ruimte gelden de volgende beleidsuitgangspunten:

• Faciliteren van nieuwe ontwikkelingen voor wonen en bedrijvigheid in de dorpskernen en het buitengebied.
• Faciliteren van initiatieven tot duurzame energieopwekking en initiatieven tot duurzaam energieverbruik in de samenleving bij burgers, maatschappelijke organisaties en bedrijven. De ruimtelijke inpassing van activiteiten is daarbij een aandachtspunt.
• Met (markt)partijen werken aan een toekomstgericht woonaanbod met voorzieningen met expliciete aandacht voor de groepen 20-35 jarigen, senioren en alleenstaanden.
• Behouden van de identiteit en het karakter van de dorpskernen. Epe en Vaassen ontwikkelen zich naar zogenaamde dynamische kernen, waar een ruim aanbod aan (specifieke) voorzieningen wordt nagestreefd. Ernst en Oene zijn te kenmerken als levendige dorpen met als streven het behoud van de belangrijkste voorzieningen.
• Het realiseren van een aantrekkelijke openbare ruimte van goede kwaliteit als bijdrage aan een goed leef- en verblijfsklimaat van bewoners en bezoekers, met daarbij een accent op de dorpscentra van Epe en Vaassen. Activiteiten zijn onder meer het autoluw maken van verblijfsgebieden en het inrichten van ontmoetingsplekken als een horecaplein in de twee grote kernen.
  

Situatie plangebied

Vanuit het aspect 'ruimte' is met name het derde punt van belang voor de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt, samen met marktpartijen, gestreefd om mee te bewegen met de demografische ontwikkelingen in de gemeente en de woningbouw hierop aan te passen. De verwachting is dat de bevolking licht zal gaan krimpen, maar de vraag naar woningen voor jongvolwassenen, senioren en alleenstaanden zal toenemen. Nieuwe woningontwikkelingen dienen hierop aan te sluiten. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een woning waarbij alles op de begane grond is gesitueerd, dit is ideaal voor senioren of mensen welke slecht ter been zijn. De ontwikkeling speelt derhalve gericht in op de demografische ontwikkelingen en daarop aansluitende woningvraag in Epe.

2.3.2 Woonvisie 2013

In de Woonvisie uit 2013 wordt uiteengezet welke ontwikkelingen nodig zijn om een geschikte woonvoorraad te creëren voor de inwoners van de gemeente Epe. Hiervoor wordt aan de volgende doelen gewerkt:

• Het realiseren van geschikte woningen die passen bij de inwoners. Het gaat hierbij om toegankelijke woningen en woonomgeving , vooral voor de groeiende groep senioren, en het behouden van voldoende betaalbare woningen.
• De kwaliteit van de bestaande woonvoorraad verstevigen. Duurzaamheid en levensloopgeschiktheid zijn hierbij belangrijk. Met als doel om ervoor te zorgen dat er geschikte woningen in Epe staan die passen bij de woonbehoefte van de inwoners van nu en in de toekomst.
• Het realiseren van een gezonde woningmarkt. Woningbouwontwikkeling dient aan te sluiten bij de marktvraag.
• De kwaliteit van kernen en gemeenschappen.
• Duurzaam wonen.

Situatie plangebied

In de visie wordt nadrukkelijk de behoefte aan toegankelijke, zelfstandige woningen en bijbehorende woonomgeving voor de groeiende groep senioren genoemd alsmede een voldoende betaalbare woningvoorraad. De beoogde drie woningen zijn gericht op het huisvesten van senioren of mensen welke slecht ter been zijn, aangezien alles op de begane grond gesitueerd is. De voorgenomen ontwikkeling richt zich op de kernpunten van de Woonvisie en draagt derhalve bij aan het behalen van de gewenste woningvoorraad in Epe.

2.3.3 Woonagenda 2019-2023

Op 20 juni 2019 is de Woonagenda 2019-2023 MIJN THUIS vastgesteld. In de Woonagenda wordt aan de hand van verschillende thema’s beschreven op welke wijze de gemeente Epe richting geeft aan de woningbouwopgave in haar gemeente. In het afwegingskader staat beschreven waaraan initiatieven concreet worden beoordeeld.

In de Woonagenda wordt de ambitie uiteengezet in vijf thema's. Deze thema's monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in de gemeente Epe. Het gaat om de volgende thema's:

• 1. Groeiend aantal huishoudens.
  Het aantal huishoudens is de afgelopen jaren fors gegroeid. Dit heeft ertoe geleid dat in de Woonagenda Cleantechregio 2018 aan Epe 180 woningen extra zijn toegekend. Dit vestgingsoverschot komt voornamelijk van gezinnen en senioren. De komende jaren wordt gestreefd naar een verhoging van de woningbouwproductie op de korte termijn. Ook wordt beoogd om in het woningbouwprogramma ruimte te geven aan de lokale behoefte en is een belangrijk deel van het woningbouwprogramma gericht op het marktsegment dat aansluit op de lokale behoefte van gezinnen met kinderen en senioren.
• 2. Betaalbaar wonen in de huur
  Er moeten de komende jaren extra sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Ook vindt de gemeente de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad voor vooral jongeren en senioren belangrijk. Bij inbreiding en uitbreiding zet de gemeente in op een substantieel aandeel sociale huurwoningen.
• 3. De woningvraag in de koopsector
  De gemeente zet in op een substantieel deel goedkope en middeldure woningen in de koopsector. Ook wil de gemeente ruimte geven aan innovatieve concepten (dat ook voor de huursector geldt). Voor wat betreft de kwalitatieve wensen blijkt dat de vraag in de koopsector zich voor een belangrijk deel richt op vrijstaande woningen (dure segment). Er is ook een duidelijke vraag naar rij- en hoekwoningen in het middeldure segment (vooral afkomstig van starters, 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 30 en 50 jaar en gezinnen). De grote vraag naar ruime eengezinswoningen in de koopsector komt mede door de afnemende verhuisgeneigdheid van senioren. Zij wonen relatief vaak in dergelijke woningen en blijven langer in deze woningen wonen (eventueel met aanpassingen). Daardoor komen deze woningen in de bestaande voorraad minder snel beschikbaar voor gezinnen dan voorheen. In de Woonagenda wordt aangegeven dat de vraag naar appartementen lastiger te kwalificeren is dan de vraag naar grondgebonden woningen. Wel laat de praktijk zien dat als een goed product aangeboden wordt, de vraag naar appartementen aanzienlijk is, te meer als deze woningen in en rondom de centra gerealiseerd worden.
• 4. Wonen met zorg en welzijn
  Epe vergrijst. Senioren moeten langer zelfstandig thuis wonen en mensen vanuit een intramurale instelling stromen steeds vaker door naar een reguliere woning. Ook het scheiden van wonen en zorg heeft daarop zijn invloed. Hiervoor loopt al het traject “Thuis wonen nu en later”, gericht op het langer thuis kunnen wonen van senioren. Vanuit andere beleidsnota's wordt hier specifiek aandacht aan besteed.
• 5. Duurzaamheid van woningen en woonomgeving
  Voor de sociale huursector liggen er op landelijk niveau afspraken over het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Verder moeten gemeenten in 2021 een warmteplan hebben over de wijze waarop woningen van het gas afkunnen. Voor nieuwbouw stelt de gemeente dat deze energieneutraal is. Ook streeft de gemeente naar klimaatadaptief bouwen en zet zij in op het behoud van groen in de wijken.

Bovenstaande vijf thema's monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw. Woningbouw draagt bij aan het behoud en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en voorziet in een behoefte. De gemeente focust zich daarbij op het betaalbare en middeldure segment. Bij nieuwbouw hanteert de gemeente drie stappen, te weten: van transformatie naar inbreiding en van daaruit naar uitbreiding.

Situatie plangebied

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de ambities en doelstellingen uit de Woonagenda. Zo dragen de 3 grondgebonden woningen met één bouwlaag bij aan de toenemende vraag naar seniorenwoningen door een stijgend aantal senioren in Epe. De voorgenomen ontwikkeling richt zich dan ook op de huidige marktvraag. Verder blijkt dat er ook vraag is naar (vrijstaande) koopwoningen in het middeldure en hogere segment. Deze woningen worden momenteel veelal bezet door senioren, die niet kunnen doorstromen op de woningmarkt wegens te weinig (betaalbare) appartementen of woningen. De voorgenomen ontwikkeling, welke ook voorziet in betaalbare woningen, biedt de kans voor senioren om door te stromen op de woningmarkt hetgeen ook een bijdrage levert aan het oplossen van de problematiek van te weinig beschikbare koopwoningen in Epe.

Verder betreft het plangebied een binnenstedelijke transformatielocatie, waarbij het bestaande gebouw wordt omgevormd van kleuterschool naar woningen. Blijkens de gemeentelijke Woonagenda geniet de transformatie van bestaande gebouwen naar woningen de voorkeur boven andere vormen van inbreiding en uitbreiding. Deralve sluit het planvoornemen ook op dit aspect aan bij de Woonagenda.

2.3.4 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in het voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Het plangebied is gesitueerd in de wijk Hoge Weerd in Epe op de hoek van de De Tippe en Zaailand. Op dit moment is binnen het plangebied de voormalige kleuterschool Ibbeltje gesitueerd. De naastgelegen braakliggende locatie (voorheen was hier de basisschool Hoge Weerd gevestigd) wordt herontwikkeld tot woningbouw. Het plangebied wordt omgeven door voornamelijk woningen en een aantal voorzieningen, waaronder een supermarkt.

Afbeelding 3.1: huidige situatie

3.2 Het planvoornemen

Het planvoornemen bestaat uit het transformeren van het bestaande gebouw naar 3 grondgebonden koopwoningen. De woningen zullen bestaan uit één bouwlaag met plat dak. Voor twee woningen is het mogelijk om deels op eigen terrein te parkeren, daarnaast is het mogelijk om op het naastgelegen terrein welke ook herontwikkeld wordt tot woningbouw te parkeren. In paragraaf 4.6 wordt ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

In navolgende afbeelding is de toekomstige situatie weergeven.

Afbeelding 3.2: toekomstige situatie

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient te worden bezien of het project vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening verenigbaar is met de eisen die aan de omgeving worden gesteld. Het project dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen en de belangen van omwonenden niet te schaden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

In het Europese Verdrag van Malta, ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, is de veiligstelling van het (Europese) archeologische erfgoed als doelstelling opgenomen. In 1998 is dit verdrag goedgekeurd door het Nederlandse parlement. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Dit is een aanpassingswet waarmee de Monumentenwet 1988 gewijzigd is op het onderdeel archeologie. Door middel van de gewijzigde Monumentenwet moet het archeologisch erfgoed in de bodem bescherming krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid.

Als gevolg van Europese en nationale wetgeving stellen rijk en provincies zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. De meeste ingrepen in de ruimtelijke ordening vinden plaats op gemeentelijk niveau. De Monumentenwet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Op plankaarten geeft de gemeente voor het eigen grondgebied aan waar zich bekende archeologische vindplaatsen bevinden. Voor het overige gebied gelden verwachtingswaarden. De kern van de huidige archeologiewetgeving behelst bescherming van waardevolle oudheidkundige resten in de bodem. Bij ruimtelijke ingrepen op locaties met vindplaatsen moeten de aanwezige resten intact blijven. Wanneer verstoring onvermijdelijk is, dient oudheidkundig bodemonderzoek plaats te vinden. De informatie van de bij bodemonderzoek onderzochte resten wordt behouden door middel van documentatie.

Voor gebieden waar reële verwachtingen bestaan ten aanzien van archeologische waarden, die bedreigd worden door ruimtelijke ingrepen, moet inventariserend onderzoek plaatsvinden om uit te maken of daadwerkelijk waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Op basis van dit onderzoek kan besloten worden tot behoud van de vindplaats, verder onderzoek of vrijgave van de locatie. De beslissingsbevoegdheid over archeologische monumentenzorg met betrekking tot het grondgebied van de gemeente Epe berust bij de overheid als bevoegd gezag. In de meeste gevallen is dit de gemeente.

Situatie plangebied

Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

Op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart ligt het plangebied in een zone met een hoge verwachting met een conserverend dek van 50 cm. Om de archeologische waarden te inventariseren, is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Centraal staat daarbij de vraag of en zo ja welke archeologische resten (complextype, datering, diepteligging en gaafheid) in het plangebied kunnen worden verwacht. Hiertoe zijn landschappelijke, archeologische en historische bronnen geraadpleegd.

Op basis van het bureauonderzoek geldt een hoge verwachte dichtheid aan archeologische resten. De archeologische verwachting is hoog vanaf het Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd. Het plangebied ligt deels in een hoger gebied en deels in een lager gebied. Om die reden ligt het plangebied van oudsher binnen een gradiëntzone die favoriet was in de steentijd. Verder geldt er een algemeen hoge archeologische verwachting voor landbouwers. Eventuele vindplaatsen worden in de natuurlijke afzettingen onder een tenminste 50 cm dik plaggendek verwacht. De natuurlijke bodem wordt hier gevormd door dekzand waarin zich een podzol heeft ontwikkeld.

Dit verwachtingsmodel is getoetst en aangevuld door middel van verkennend booronderzoek. Hiertoe zijn verspreid over het toegankelijke deel van het plangebied verkennende boringen gezet. In dit stadium is verkennend booronderzoek de meest efficiënte onderzoekswijze om de archeologische potentie van het plangebied in kaart te brengen.

Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans groot dat het plangebied archeologische sporen bevat, afgezien van de zones waar verstoring heeft plaatsgevonden. Derhalve is, gelet op de te verwachten prospectiekenmerken en prospecteerbaarheid van een eventuele vindplaats, een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd voor die zones waar een onverstoorde ondergrond met een plaggendek en/of resten van een Bhs-horizont aanwezig zijn.

Proefsleuvenonderzoek

Tijdens het proefsleuvenonderzoek (zie bijlage 2), conform KNA-protocol 4003 en het opgestelde Programma van Eisen, zijn vier putten ontgraven. Hierbij is slechts één greppelvormig spoor aangetroffen, met een mogelijk natuurlijke oorsprong. Vondstmateriaal is tijdens het onderzoek niet aangetroffen.

De bodemopbouw bestaat globaal uit een C-horizont in grindrijk matig fijn tot matig grof zand, met een enigszins wisselende samenstelling qua hoeveelheid grind en textuur. Boven de C-horizont tekende zich in de meeste profielen nog een restant BC-horizont af. Hierop is in de putten 1 en 2 een restant van een plaggendek van circa 10-20 cm dik aanwezig. In de putten 3 en 4 is dit plaggendek, vanwege diepe verstoringen, niet aangetroffen. Het plaggendek, waar aangetroffen, is afgedekt met een pakket (sub)recente verstoringen, van gemiddeld 70 tot 100 cm dik. Dit pakket bestaat uit een sterk geroerd plaggendek, en/of recente ophogingslagen.

Aangezien er slechts één twijfelachtig archeologisch spoor is aangetroffen, en gezien de afwezigheid van archeologische indicatoren, is er geen sprake van een archeologische vindplaats. Geadviseerd wordt dan ook om het middels proefsleuven onderzochte gebied vrij te geven voor wat betreft het aspect archeologie. De implementatie van dit advies is in handen van de gemeente Epe, hierin vertegenwoordigd door de archeologisch adviseur van de gemeente, meneer H.G. Pape-Luijten. De gemeente Epe onderschrijft dit advies en het plangebied kan worden vrijgegeven voor wat betreft archeologie.

4.2.2 Cultuurhistorie

De voormalige basisschool het Ibbeltje dateert van begin jaren 60 en is sinds een aantal jaar bestempeld als gemeentelijk monument. De plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst van deze voormalige kleuterschool heeft plaatsgevonden naar aanleiding van een bindend advies door de onafhankelijke Monumentencommissie/Erfgoedcommissie. Het pand is karakteristiek voor de wederopbouwperiode, waarin de naoorlogse opvattingen over onderwijsgebouwen goed zichtbaar zijn. De modernistische architectuur naar paviljoenstructuur met levendige gevelritmiek (vleugels en raampartijen) naar een ontwerp van gemeentearchitect K. Meijer wordt van grote architectonische waarde geacht. De kleuterschool werd in 1963 als een van de eerste nieuwe gebouwen in de wijk Hoge Weerd gebouwd. De cultuurhistorische waarde van de kleuterschool wordt gekarakteriseerd als een goed voorbeeld van de naoorlogse wijkgedachte, die uitging van het realiseren van voorzieningen op wijkniveau om de sociale samenhang in de wijk te bevorderen.

(bron:https://www.lohuizerbrink-epe.nl/collectie/wijken/hoge-weerd/schoolplein-ibbeltje-detail.html)

Omdat het pand een gemeentelijk monument is, mag de bebouwing niet zonder meer worden gesloopt en kan de gemeentelijke Erfgoedcommissie advies over de herbestemming uitbrengen. Het pand is momenteel vervallen en oogt verpauperd. Omdat het pand, in het kader van de voorgenomen herbestemming, tevens gerestaureerd wordt heeft de Erfgoedcommissie de voorgenomen ontwikkeling als 'positief' bestempeld. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het behoud en restauratie van het gemeentelijk monument. Derhalve is de herbestemming van school naar woningen toegestaan.

(bron:https://www.destentor.nl/epe/epe-wil-appartementen-in-verpauperde-kleuterschool-ibbeltje~addf0d105/

4.3 Milieu

Het uitgangspunt is dat met de realisering van het plan een goede omgevingssituatie ontstaat. Daarom zijn in het kader van deze ruimtelijke onderbouwing de (wettelijk) noodzakelijke toetsen verricht.

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

Als uitgangspunt geldt dat het project niet leidt tot milieuoverlast bij milieugevoelige functies in de omgeving. Ten behoeve van de milieuzonering rond bedrijven is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) ontwikkeld in de vorm van een bedrijvenlijst. Daarin worden op basis van de SBI-code indicatieve afstanden bepaald voor allerlei vormen van bedrijfsactiviteiten. De afstandcriteria hebben betrekking op de milieuaspecten geluid, stank, stof en gevaar.

Met voorgenomen ontwikkeling, waarbij de functie wonen wordt gerealiseerd, is er geen sprake van een milieubelastende activiteit. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden als gevolg van deze functie is dan ook geenszins sprake.

Woningen worden wel gekenmerkt als een milieuhinder gevoelige bestemming. Dit betekent dat de woningen last kunnen ondervinden van mogelijke hinder van milieubelastende bestemmingen in de directe omgeving van het plangebied. Bovendien kunnen de woningen een belemmering vormen voor in de omgeving liggende milieubelastende bestemmingen.

Situatie plangebied

In de directe omgeving van het plangebied zijn enkel woningen gelegen. Direct grenzend aan het plangebied is het perceel bestemd als 'Maatschappelijk', hier heeft een basisschool gestaan welke in 2015/2016 is gesloopt. Voor dit perceel vindt ook een bestemmingsplanwijziging plaats naar wonen. Er zijn hiermee geen milieubelastende functies in de omgeving gelegen welke een belemmering kunnen zijn voor de voorgenomen woningbouw of de voorgenomen woningbouw voor eventueel milieubelastende functies. De woningen zijn ruimtelijk inpasbaar en er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.3.2 Bodemkwaliteit

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Dit kan worden aangetoond met een actueel bodemonderzoek. De geschiktheid is ook voldoende aangetoond als uit het vooronderzoek op basisniveau conform NEN 5725 blijkt dat de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en er geen risico’s voor het toekomstige gebruik te verwachten zijn. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is ook in het kader van de omgevingsvergunning mogelijk ook een actueel onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig.

Hiernaast geldt dat de gemeente bevoegd gezag is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In het Besluit bodemkwaliteit wordt hergebruik van licht verontreinigde grond mogelijk gemaakt. De gemeente Epe heeft hiervoor beleid opgesteld dat is vastgelegd in bodemkwaliteitskaarten en een bodembeheerplan.

Situatie plangebied

Omdat dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt moet de kwaliteit van de bodem inzichtelijk zijn. Ter plaatse van deze nieuwe ontwikkelingen is een verkennend bodem en asbestonderzoek uitgevoerd.

In het verkennend bodem en asbestonderzoek, opgenomen in bijlage 3 van de bijlagen bij de toelichting, zijn de resultaten van het bodemonderzoek weergegeven. Hieruit blijkt het volgende:

• Zowel in de mengmonsters van de bovengrond als in het mengmonster van de ondergrond geen verhoogde gehalten van de onderzochte stoffen gemeten.
• In het grondwatermonster van deze locatie is barium in een licht verhoogde concentratie gemeten.
• Zintuiglijk zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen. De grond is geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest. Er is analytisch geen asbest aangetoond.

De bodem is op basis van het uitgevoerde onderzoek geschikt voor de toekomstige functie.

4.3.3 Geluid

Bij het doorlopen van een procedure op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geldt een onderzoeksplicht voor geluid. Dit onderzoek richt zich op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen die binnen een geluidszone van een weg, een spoorweg of een industrieterrein zijn gelegen.

Situatie plangebied

Middels een akoestisch onderzoek is de te verwachten geluidsoverlast op het plangebied onderzocht (zie bijlage 4). De resultaten worden hieronder weergegeven.

De nieuwe woningen bevinden zich in de nabijheid van een aantal wegen waarop een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur. Deze wegen zijn niet zoneplichtig conform de Wet geluidhinder, waarmee de grenswaarden formeel niet van toepassing zijn. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidbelastingen van deze wegen wel inzichtelijk gemaakt om te bepalen of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarnaast zijn de geluideffecten van de verkeersaantrekkende werking van de plannen inzichtelijk gemaakt op maatgevende, bestaande woningen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsoverlast van de beschouwde wegen niet hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB die in de Wet geluidhinder is opgenomen. Dit betekent dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de te realiseren woningen.

De geluidtoename vanwege het extra verkeer op De Tippe bedraagt ten hoogste 0,7 dB. Aangezien de geluidtoename minder is dan 1,5 dB kan worden gesteld dat er geen sprake is van een onaanvaardbare geluidtoename. Bij bestaande woningen treden geen onaanvaardbare geluideffecten op als gevolg van de verkeersaantrekkende werking van het plan.

4.3.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Op grond van de Wet mogen nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de normen (grenswaarden) die aan een aantal verontreinigende stoffen zijn gesteld. Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een plan leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een plan draagt ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging (meer dan 3%) ten opzichte van de grenswaarde (een grenswaarde van 3% staat gelijk aan de bouw van circa 1.500 woningen of 100.000 m2 kantoorruimte met één ontsluitingsweg);
• d. een plan past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Situatie plangebied

Binnen het plangebied worden 3 woningen gerealiseerd. Dit aantal woningen valt ruim binnen de grenswaarde van 3% en zal derhalve niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Naast de effecten van het voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Om te bepalen of de plaatselijke luchtkwaliteit voldoet aan de normen voor een goed woon- en leefklimaat is gebruik gemaakt van de RIVM kaarten welke weergeven staan op www.atlasleefomgeving.nl. Indien uit de monitoring blijkt dat de doelstellingen van het NSL niet worden gehaald, kunnen extra maatregelen worden getroffen.

Op basis van de de 'Atlas Leefomgeving' blijkt dat de achtergrondconcentraties in 2019 aan fijn stof PM10, PM2,5 en stikstofdioxide NO2 ter plaatse van het plangebied respectievelijk 16 µg/m³, 9 µg/m³ en 12 µg/m³ bedraagt. De achtergrondbelastingen liggen ruimschoots onder de grenswaarde van 40 µg/m³ voor PM10 en NO2 en ruimschoots onder de grenswaarde van 20 µg/m³ voor PM2,5.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6(één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico’s vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico’s van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Beleidsvisie externe veiligheid

In september 2013 is de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Uitgangspunt van deze visie is dat nieuwe risicobronnen alleen nog zijn toegestaan indien het gaat op een verplaatsing van een bestaande risicobron naar een bedrijventerrein. Daarnaast is in de beleidsvisie bepaald dat het groepsrisico ten gevolge van een risicobron niet groter mag zijn dan 1 maal de oriëntatiewaarde.

In de visie is tevens vastgelegd dat wanneer bijzonder kwetsbare objecten (objecten met verminderd zelfredzame personen zoals scholen en zorginstellingen) mogelijk worden gemaakt binnen het invloedsgebied van een risicobron de besluitvorming op dit punt expliciet bij de gemeenteraad en het college van B&W wordt voorgelegd.

Situatie plangebied

Binnen het plangebied worden woningen gerealiseerd, wat aangemerkt is als een kwetsbaar object (conform artikel 1, lid 1, sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen).

In de omgeving van het plangebied liggen drie risicobronnen, te weten:

• Tankstation BP aan de Paasvuurgweg 9, waar LPG wordt verkocht. Gelegen op meer dan 400 meter afstand ten zuidoosten van het plangebied.
• Pluimveeslachterij G.P. Remkes BV met ammoniakinstallatie aan de Kweekweg 8. Gelegen op ruim een kilometer afstand ten zuiden van het plangebied.

Afbeelding 4.1: externe veiligheid

Gelet op de afstand tussen het plangebied en het tankstation, ligt het plangebied niet binnen de plaatsgebonden risicocontour (vulpunt 35 m, reservoir 25 m en afleveringsinstallatie 15 m) en het invloedsgebied (160 meter vanaf het vulpunt) van het tankstation. Derhalve vormt dit tankstation geen directe belemmering voor de beoogde woningbouwontwikkeling en worden er geen aanvullende (veiligheids)eisen gesteld.

Het plaatsgebonden risicocontour en het invloedsgebied van de ammoniakinstallatie op deze inrichting is beperkt en blijft binnen de inrichtingsgrens.

Er is sprake van de realisatie van een kwetsbaar object. Gezien de risicobronnen in de omgeving geen belemmering geven, hoeft er geen toetsing aan het groepsrisico plaats te vinden.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Water

4.4.1 Waterbeleid

Waterbeheerprogramma Waterschap Vallei en Veluwe

Vanaf 1 januari 2016 is het Waterbeheerprogramma van het Waterschap Vallei en Veluwe van kracht. Het is bewust neergezet als een programma en niet meer als een waterbeheerplan. De maatregelen zijn op hoofdlijnen uitgewerkt, het “hoe” volgt bij het jaarlijks vaststellen van de begroting.

De zorg voor de kerntaken “beschermen tegen overstroming”, “schoon en voldoende oppervlaktewater” en “zuiveren van afvalwater” blijft voorop staan. Daarbij wil het waterschap wel meer toe naar een integrale benadering van de gezamenlijke opgave. Het waterschap wil haar ambities en doelen steeds sterker bereiken samen met de waterpartners. De ambities zijn:

• We beschermen ons gebied tegen overstromingen.
• We zorgen voor de juiste hoeveelheid water.
• We zorgen voor de goede oppervlaktewaterkwaliteit.
• Schoon en vuil water worden zo veel mogelijk gescheiden.
• We halen de hoogst mogelijke waarde uit water.
• We beheren afvalwaterketen en watersysteem als één geheel samen met onze partners.

Samen met gemeenten wil het waterschap schoon hemelwater en afvalwater zoveel mogelijk aan de bron scheiden. Dit om de negatieve effecten van extreme buien (lagere waterkwaliteit door overstorten) en droogte (lagere waterkwaliteit door geen watertoevoer, hittestress), als gevolg van klimaatverandering, te voorkomen. Hiertoe stelt het waterschap een beleidsplan op en voert dit uit.

Binnen de verantwoordelijkheden van de waterpartners voor grondwaterbeheer wil het waterschap de samenwerking initiëren en als grondwaterloket fungeren. De start betreft het vormen van een gezamenlijk grondwaterkennisteam.

Binnen de jaarcyclus wordt door het waterschap verantwoording afgelegd over de inhoudelijke doelen en resultaten. In de cyclus wordt een moment ingebouwd om op collegiale basis met de waterpartners de programmering voor het komende jaar af te stemmen.

Waterplan Epe

De gemeente ligt op het overgangsgebied van de stuwwal van de Veluwe naar de IJssel. Het water van de Veluwe komt aan de flanken van de stuwwal aan de oppervlakte en watert af richting de lager gelegen IJssel. Op de Veluweflank loopt dit watersysteem van west naar oost. In de IJsselvallei loopt het watersysteem van zuid naar noord. Deze twee stroomgebieden hebben een grote invloed op de waterhuishouding in de gemeente Epe. Het Waterplan Epe beschrijft hoe de gemeente Epe de komende jaren wil omgaan met het water in de gemeente. De gemeente stelt dat er op het eigen terrein 25 mm dynamische waterberging geborgen dient te worden.

4.4.2 Watertoets

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Op 12 februari 2021 is via www.dewatertoets.nl de watertoets ingediend. Hieruit is naar voren gekomen dat de korte procedure van toepassing is (zie bijlage 5). In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt.

Hemelwater en vuilwater

het hemelwater en vuilwater wordt gescheiden aangeboden op de hoofdaansluiting van de gemeente. Er is een bergingseis van 25 mm. Hoe het hemelwater geborgen gaat worden wordt in een later stadium verder uitgewerkt. Hierbij kan gedacht worden aan halfvervarding en berging in de tuinen. De overstort van het hemelwater vindt plaats op de IT-riool.

4.5 Ecologie

Op 1 januari 2017 is de 'Wet natuurbescherming' in werking getreden. De 'Boswet', de 'Flora en faunawet' en de 'Natuurbeschermingswet 1998' zijn per die datum ingetrokken. De Wet natuurbescherming vormt het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming en gebiedsbescherming.

4.5.1 Gebiedsbescherming

Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Hiervoor zijn Natura 2000 en gebieden onderdeel uitmakend van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) aangewezen.

Situatie plangebied

Natura 2000 en Gelders Natuurnetwerk

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Veluwe, gelegen op ca. 350 meter afstand ten noorden van het plangebied. Het gebied is aangewezen als Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied. Andere Natura 2000-gebieden liggen op grotere afstand (> 10 km) van het plangebied.

Om de mogelijke effecten op het Natura 2000-gebied in het kader van de Wet natuurbescherming en beschermde gebieden behorend tot het Gelders Natuurnetwerk in beeld te brengen, is een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6). Hieruit kan het volgende worden geconcludeerd:

De voorgenomen ingreep leidt niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de vigerende Omgevingsverordening van de provincie Gelderland ten aanzien van het Gelders Natuurnetwerk. Verdere toetsing in de vorm van een "Nee, tenzij-toets" is niet aan de orde.

De voorgenomen herontwikkeling leidt – los van het aspect stikstofdepositie – niet tot een overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van Natura 2000. Nadere toetsing in de vorm van een passende beoordeling of het aanvra-gen van een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is niet aan de orde.

Ten aanzien van stikstofdepositie geldt dat aan de hand van een stikstofberekening moet worden vastgesteld of sprake is van een toename aan stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden en of dit kan leiden tot significante gevolgen voor deze Natura 2000-gebieden. Indien dit het geval is, dan is mogelijk een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

De stikstofdepositie als gevolg van het transformeren van het bestaande gebouw naar 3 woningen en de daarmee ontstane verkeersgeneratie is in beeld gebracht. Uit deze AERIUS-calculatie, welke te vinden is in bijlage 7 blijkt dat:

• De gebruiksfase ten opzichte van de referentiesituatie niet leidt tot stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden (niet hoger dan 0,00 mol/ha/jaar).
• Uit de berekeningen is gebleken dat als gevolg van de realisatiefase een stikstofdepositie van maximaal 0,01 mol/ha/j op het Natura 2000-gebied Veluwe optreedt. Rijk en provincies hebben een beleidslijn afgesproken dat project met tijdelijke stikstofdeposities van transport en mobiele werktuigen in de aanlegfase kleiner of gelijk aan 0,05 mol/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar (of een equivalent hiervan, bijvoorbeeld maximaal 1 jaar 0,1 mol/ha/j) niet vergunningsplichtig zijn voor de Wet natuurbescherming. Kleine en tijdelijke deposities leiden op voorhand niet tot significant negatieve effecten. De provincie Gelderland heeft aangegeven deze beleidslijn te hanteren. Op basis van deze beleidslijn is dit project niet vergunningsplichtig voor de Wet natuurbescherming op het gebied van stikstof.

4.5.2 Soortenbescherming

Soortenbescherming is onder de Wet natuurbescherming geregeld op basis van een drietal verschillende beschermingsregimes, namelijk voor vogelrichtlijnsoorten, habitatrichtlijnsoorten en overige soorten. Voor al deze soorten geldt dat het verboden is ze opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, om eventuele eieren opzettelijk te vernielen, om de vaste voortplantings- of rustplaatsen te beschadigen en om beschermde plantensoorten opzettelijk te ontwortelen of te vernielen. Hiervan kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Situatie plangebied

Om de mogelijke effecten op beschermde soorten flora en fauna in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen, is een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6). Hieruit kan het volgende worden geconcludeerd:

Het onderzoeksgebied bevat geen groeiplaatsen, verblijfplaatsen, jaarrond beschermde vogelnesten, essentieel foerageergebied of essentiële vliegroutes van niet-vrijgestelde beschermde soorten flora en fauna. Nader veldonderzoek of het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming is wat dat betreft niet aan de orde.

Wel dient rekening gehouden te worden met aanwezigheid van broedvogels waarvan het nest niet jaarrond is beschermd. Dergelijke broedende vogels mogen niet verstoord worden tijdens het broeden.

4.6 Verkeer en parkeren

De ontwikkeling dient een goede verkeersafwikkeling te hebben en voldoende parkeerruimte te bevatten zodat een goede leefbaarheid in de buurt gehandhaafd blijft.

Verkeer

De vier openbare parkeerplaatsen en de woning met oprit zonder garage worden ontsloten op De Tippe ten westen van het plangebied. De in- en uitrit van de oostelijke vleugel vindt plaats op Zaailand. Als gevolg van het plan treden geen significant negatieve gevolgen op voor de verkeersafwikkeling in de wijk.

Parkeren

Op het plangebied is het Parapluplan Parkeren (vastgesteld 8-11-2018) van toepassing. Hierin is voorgeschreven dat bij bouwplannen de parkeernormen dienen te worden gevolgd uit de Nota Parkeernormen 2018 van de gemeente Epe.

Uit deze nota blijkt dat het plangebied is gelegen in de 'rest bebouwde kom'. Hiervoor geldt het volgende:

Een koopwoning tussen/hoek in een weinig stedelijke omgeving heeft een parkeernorm van 2 per woning. Er worden drie woningen gerealiseerd, hetgeen betekent dat er 6 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden.

• 2,1 parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. De woning in de oostelijke vleugel heeft een eigen garage met lange oprit (1,3 parkeerplaatsen) en de noordelijke woning heeft een enkele oprit zonder garage (0,8 parkeerplaatsen).
• De overige 4 parkeerplaatsen worden op openbaar terrein gerealiseerd. Voor het naastegelegen perceel (voormalige basisschool Hoge Weerd) vindt tevens een bestemmingsplanwijzijging plaats naar wonen. In dit plan worden 4 extra parkeerplaatsen opgenomen ten behoeve van deze transformatie.

Er worden derhalve voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm.

4.7 Kabels en leidingen

Kabels en (buis)leidingen in de grond in of nabij het plangebied kunnen van belang zijn voor een ruimtelijke ontwikkeling en dienen derhalve planologisch geregeld te worden. Het gaat dan om kabels en leidingen met een veiligheidsrisico of een belangrijke maatschappelijke functie, zoals (ondergrondse) hoogspanningskabels, gasleidingen of buisleidingen voor brandbare en vergiftigde stoffen.

In en rondom het plangebied liggen geen belangrijke kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

4.8 Besluit milieueffectrapportage

Bij de beoordeling van een project dient te worden gekeken naar het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. zijn activiteiten aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (de zgn. C-Lijst), evenals activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of deze belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (de zgn. D-lijst). Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor het beoordelen van de vraag of een activiteit m.e.r.- (beoordeling)plichtig is kan niet enkel worden volstaan met een toets aan deze drempelwaarden, zoals deze in kolom 2 van bijlage C respectievelijk D behorende bij het Besluit m.e.r. zijn opgenomen.

Op grond van jurisprudentie kan worden gesteld dat de transformatie van een bestaand pand in stedelijke gebied naar wonen op grond van het Besluit m.e.r. niet gezien wordt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Hierdoor is verdere toetsing aan het Besluit m.e.r. niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij het tweede gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en worden toegestuurd aan overleginstanties. Tijdens deze periode wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

Voor de direct omwonenden van het plangebied is op woensdagavond 16 september 2020 een informatiebijeenkomst (met aanmelding) georganiseerd om de plannen toe te lichten. In 7 verschillende kleine groepjes/rondes met maximaal 5 omwonenden hebben 33 mensen een toelichting op de plannen gekregen en konden reacties worden gegeven en vragen worden gesteld. Daarnaast hebben enkele omwonenden telefonisch informatie verstrekt gekregen of een (aanvullende) reactie telefonisch of per mail/brief op de plannen gegeven. Het verslag van de inloopbijeenkomst is als bijlage 8 toegevoegd.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

5.2.1 Grondexploitatiewet

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Het bouwplan is aan te merken als bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit omgevingsrecht. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst afgesloten waarin kostenverhaal plaatsvindt. Hierdoor zijn de kosten anderszins verzekerd en kan worden afgezien van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien. Qua vormgeving en planregels is voor zover mogelijk aangesloten bij de SVBP2012 en de binnen de gemeente Epe gehanteerde bestemmingsplanregels en begripsbepalingen.

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Voormalige kleuterschool Ibbeltje Epe’ dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Deze ministeriële regeling heeft met name invloed op de vorm van het bestemmingsplan. Zo zijn in deze ministeriële regeling hoofdgroepen van bestemmingen opgenomen en worden er standaard regels voor de begrippen en de wijze van meten gegeven. In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften van een nadere toelichting voorzien.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden de op de plankaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

6.2 Plansystematiek

6.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen en begrensd. De bestemming is een beschrijving van de functies waarvoor de grond mag worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling binnen de regels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de regels een juridische betekenis.

6.2.2 Regels

6.2.2.1 Inleidende regels

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

6.2.2.2 Wijze van meten

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke. In de SVBP2012 zijn standaarden beschreven waaraan deze regels moeten voldoen. Indien van toepassing worden deze één op één overgenomen.

6.2.2.3 Bestemmingsregels

Per bestemming zijn, voor zover noodzakelijk, de volgende onderdelen onderscheiden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• specifieke gebruiksregels.

Bestemmingsomschrijving:

De bestemmingsomschrijving omvat een opsomming van de functies/gebruiksmogelijkheden binnen de gegeven bestemming en eventueel daaraan verbonden voorwaarden. Deze opsomming is van wezenlijk belang, aangezien deze de basis vormt voor de overige regels die opgenomen zijn binnen die bestemming. Niet hier genoemd gebruik is strijdig met de bestemming.

Bouwregels:

In de bouwregels zijn objectieve regels gesteld met betrekking tot de plaats en afmetingen van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij het afwijken van de bouwregels kan onder voorwaarden worden afgeweken van hetgeen is geregeld. Bijvoorbeeld in het toestaan van een grotere hoogte of het uitbreiden van het bouwvlak.

Specifieke gebruiksregels:

In de specifieke gebruiksregels staat in aanvulling op de bestemmingsomschrijving expliciet beschreven wat wel of niet wordt toegestaan. Het gaat dan vaak om functies of activiteiten waarover onduidelijkheid kan bestaan. Ook hier kan onder voorwaarden van af worden geweken.

6.3 Bestemmingen

In het bestemmingsplan 'Voormalige kleuterschool Ibbeltje Epe' komen de volgende bestemmingen voor:

6.3.1 Groen

In de bestemming ‘Groen’ zijn paden voor langzaam verkeer (fiets- en voetpaden) toegestaan. Uitgangspunt is dat enkel openbaar groen (dwz geen particulier eigendom) als ‘Groen’ wordt bestemd.

6.3.2 Wonen

De te realiseren woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De maximale bouw- en goothoogte is de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte.

Hoofdstuk 7 Inspraak

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ................ gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad.