Epe Zuid - Vegtelarijweg 1A

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De hoek van de Hoofdstraat en de Vegtelarijweg in het zuiden van Epe staat bekend als de locatie 'Ladders Post' of 'Poort van Epe'. In het verleden was hier een houtzagerij aanwezig en werden er ladders, tuinmeubelen en vlaggenstokken door de heer Post verkocht. In 2004 brandde de toenmalige leegstaande bebouwing af. Vervolgens is hier een kantoorpand gerealiseerd. Ook zijn er plannen ontwikkeld voor de bouw van 2 vrijstaande woningen.

De afgelopen jaren is gebleken dat de vraag naar kantoorruimte in Epe beperkt is; het gebouw is dan ook nooit als zodanig in gebruik genomen. Wel is er vraag naar appartementen. De initiatiefnemer heeft daarom het plan opgevat om het kantoorpand duurzaam te transformeren naar een appartementencomplex. Daarnaast is op de ruime kavel ruimte voor 2 andere appartementengebouwen. Hiermee krijgt deze prominente plek in Epe een nieuwe invulling.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Epe Zuid. Om deze ontwikkeling toch juridisch-planologisch te kunnen regelen en ook voor de toekomst een goede beheersregeling te hebben, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het zuiden van Epe in de wijk Vegtelarij op de hoek van de Hoofdstraat en Vegtelarijweg. De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Epe Zuid, vastgesteld op 15 januari 2009. Op basis van dit bestemmingsplan is het bestaande kantoorpand bestemd als 'Kantoor'. De locatie van de beoogde twee nieuwe appartementengebouwen zijn bestemd voor 'Wonen' en 'Tuin'. De nieuwe gebouwen passen echter niet binnen het geprojecteerde bouwvlak. Daarnaast zijn gestapelde woningen volgens de planregels niet toegestaan.

Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Epe Zuid (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In Hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de nieuwe ontwikkeling wordt getoetst.

Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische regeling van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 6 tenslotte gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Dit hoofdstuk beschrijft de huidige en gewenste situatie in het plangebied. Op basis van een beschrijving van de bestaande situatie wordt in dit hoofdstuk beschreven hoe het initiatief stedenbouwkundig ingepast wordt.

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Historie

De overgang tussen de hoge zandgronden en de lager gelegen gronden nabij de IJssel was in de Romeinse tijd een ideale vestigingslocatie. De stuwwal was te schraal en het rivierenland te nat door kwel afkomstig van de stuwwal. De zone daartussen had een goede bodem en grondwaterspiegel om voedsel op te kunnen verbouwen. In eerste instantie ontstonden de buurtschappen Epe en Vaassen in de vroege middeleeuwen langs een weg in dit tussengebied. Vaak waren dit niet meer dan gehuchten van enkele boerderijen. De opvolgende eeuwen vestigden zich meer boerderijen aan de weg, waarbij lintdorpen ontstonden. Bij samenkomst van belangrijke wegen, zoals bij Epe, ontstonden rondere dorpen met een kerk. Na de Tweede Wereldoorlog vond schaalvergroting plaats.

Het plangebied ligt aan de Hoofdstaat in Epe-Zuid, ten zuiden van de oorspronkelijke kern van Epe. Het ligt aan de Hoofdstraat, een uitloper van één van de oorspronkelijke bebouwingslinten. Hoewel aan de Hoofdstraat losse bebouwing lag, wat het gebied was tot de jaren '80 onbebouwd. Ook de Vegtelarijweg was ook al aanwezig, het was een landbouwweg die verbinding gaf met het buurtschap De Vegtelaar. Toen in de jaren '80 de wijk Vegtelarij werd gerealiseerd, is deze historische en groene verbinding behouden; het wordt momenteel gebruikt als fietspad.

2.1.2 Ruimtelijke structuur

Omgeving plangebied

Het plangebied bevindt zich aan het einde van het lint langs de Hoofdstraat aan de zuidelijke hoofdentree van de kern Epe. Het plangebied ligt op korte afstand van de N309. Deze weg sluit in noordwestelijke richting aan op de A28 en in oostelijke richting op de A50. Ten oosten van het plangebied ligt de planmatige en naoorloogse woonwijk Vegtelarij. De wijk is dooraderd met groenvoorzieningen, die aansluiten op een parkzone langs de provinciale weg N309. De Vegtelarijweg gaat op de kruising met de Allendelaan en Willem Dreeslaan over in een langzaam verkeerverbinding die tevens een belangrijke groene ader vormt voor de wijk (figuur 2.2).

Figuur 2.2 Ruimtelijke hoofdstructuur

Bebouwing

In het plangebied bevindt zich een leegstaand kantoorpand. Vanwege de ligging bij de entree van Epe is het gebouw als een hoekaccent gerealiseerd dat bestaat uit 3 bouwlagen. De rest van de kavel is in de huidige situatie onbebouwd (figuur 2.3).

Figuur 2.3 Straatbeeld Hoofdstraat ter hoogte van het plangebied (bron: google streetview)

2.1.3 Functionele structuur

Het plangebied grenst aan de noord- oost- en zuidzijde aan woningen. Op het perceel Hoofdstraat 219 is een beautycentrum gevestigd. Aan de overzijde van de Hoofdstraat (westzijde) ligt een garagebedrijf en een benzinepomp.

2.2 Voorgenomen initiatief

2.2.1 Bouwplan

Omdat een invulling als kantoorpand niet realistisch is gebleken is het initiatief genomen om op de locatie een wooncomplex met gestapelde woningen te realiseren. Het voornemen (figuur 2.4) betreft de transformatie van het bestaande kantoorpand naar 15 appartementen. De appartementen krijgen een oppervlakte variërend van 55 m2 tot 100 m2. Op de kop van het gebouw wordt op de bestaande bebouwing een hoogteaccent gerealiseerd.

Daarnaast worden er twee nieuwe volumes op de kavel gerealiseerd. De bebouwing langs de Hoofdstraat wordt net als het bestaande gebouw uitgevoerd in drie bouwlagen. De bouwhoogte is echter iets lager als het bestaande gebouw, waardoor een overgang wordt gecreëerd naar de naastgelegen (woon)bebouwing ten noorden van het plangebied. In totaal worden hier 8 appartementen gerealiseerd met een oppervlakte wisselend van 58 m2 tot circa 74 m2. Langs de Vegtelarijweg wordt een appartementengebouw gerealiseerd bestaande uit twee bouwlagen. Hiermee wordt aangesloten op de bestaande bebouwing langs de Vegtelarijweg. In totaal worden 5 appartementen gerealiseerd met een oppervlakte wisselend van 58 m2 tot circa 74 m2. De architectuur van de nieuwe gebouwen sluit aan op de bestaande architectuur van het kantoorpand waardoor een samenhangend ensemble ontstaat.

De locatie wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via een nieuwe inrit op de Vegtelarijweg. Tussen de twee gebouwen langs de Hoofdstraat is een pad voorzien voor voetgangers. Hier is tevens ruimte gereserveerd voor een milieustraat (ondergrondse afvalvoorziening). Het parkeren vindt plaats op de binnenplaats aan de achterzijde van de appartementen. Tot slot wordt een fietsenstalling gerealiseerd aan de rand van het parkeerterrein.

Figuur 2.4 Plattegrond bouwplan (bron: Ebbens architecten)

Figuur 2.5 Aanzicht vanaf kruispunt (bron: Ebbens architecten)

2.2.2 Ruimtelijke consequenties

Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling, bestaande uit de transformatie van een kantoorpand naar een appartementencomplex en de realisatie van twee nieuwe appartementencomplexen op de hoek van de Hoofdstraat en de Vegtelarijweg, wordt passend ruimtelijk ingevuld. De nieuwe appartementengebouwen zijn qua massa ondergeschikt aan het bestaande pand. Hierdoor werken de gebouwen niet alleen toe naar de climax, het hoekaccent, maar ligt ook ingepast doordat het in een samenhangende architectuur de diversiteit van het lint voortzet (figuur 2.5). Jet hoekaccent van het bestaande pand wordt verbijzonderd door de realisatie van een torentje. Bovendien is een landschappelijk ontwerp opgesteld. Hiermee wordt geborgd dat het pand aansluit bij recente inrichting van de Hoofdstraat en de landschappelijke context van de Vegtelarij.

Met de realisatie van nieuwe woningen wordt tevens bijgedragen aan de functionele verbetering van deze locatie met een invulling die aansluit bij de omliggende functies.

Figuur 2.6 3D impressies bouwplan (bron: Ebbens architecten)

Figuur 2.7 Impressie van het binnengebied (bron: Ebbens architecten

2.2.3 Conclusie

De ontwikkeling zorgt voor een ruimtelijke en functionele verbetering van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving, maar ook voor een ruimtelijke verbetering voor de zuidelijke entree van het dorp.

2.3 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer is geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit volgt uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op basis van vaste jurisprudentie dient in dat kader onder meer te worden aangetoond dat een goede verkeersafwikkeling is gewaarborgd, er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is en dat de verkeersveiligheid voldoende is gewaarborgd.

Voor het berekenen van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte zijn de kencijfers uit publicatie 317 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW 2012) gebruikt. Van de gemeente Epe zijn daarnaast de geldende parkeernormen ontvangen welke gebruikt moeten worden voor het berekenen van de parkeerbehoefte.

Voor het werken met de CROW kencijfers wordt conform de ligging van het plangebied uitgegaan van gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Op basis van de adressendichtheid in Epe dient daarnaast te worden uitgegaan van stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. Op basis van het autobezit in de gemeente Epe wordt uitgegaan van het gemiddelde kencijfer van de door het CROW gegeven bandbreedte.

Ontsluiting gemotoriseerd- en langzaam verkeer

Het plangebied is gelegen op de hoek tussen de Hoofdstraat (50 km/u) en de Vegtelarijweg (30 km/u). De Hoofdstraat zorgt als gebiedsontsluitingsweg voor de ontsluiting van het zuidelijke deel van Epe en takt net ten zuiden van het plangebied aan op de N309. In noordelijke richting kan via de Hoofdstraat het centrum worden bereikt. De Hoofdstraat is conform de richtlijnen van Duurzaam & Veilig ingericht (standaard richtlijnen voor weginrichting in Nederland). Hierdoor is de weg herkenbaar en veilig ingericht met gescheiden fietspaden naast de rijbaan. De Vegtelarijweg ontsluit als erftoegangsweg de achter het plangebied gelegen wijk, fietsers delen hier de rijbaan. De mogelijkheid om direct tegenover het plangebied op de bus te stappen richting Apeldoorn of Zwolle maakt de locatie goed bereikbaar per openbaar vervoer.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Het initiatief betreft de transformatie van een bestaand kantoorpand en de bouw van twee naastgelegen appartementengebouwen. De beoogde ontwikkeling voorziet in een totaal van 28 appartementen. Op basis van de afmetingen wordt uitgegaan van de CROW functieaanduiding 'koop, etage, midden'. Op basis van de beschreven uitgangspunten in het toetsingskader bedraagt de verkeersgeneratie dan 6 mvt/etmaal weekdag per woning. Voor de 28 appartementen bedraagt de totale verkeersgeneratie afgerond 168 mvt/etmaal weekdag. Omgerekend naar een maatgevende werkdag (factor 1,1) bedraagt dit afgerond 185 mvt/etmaal werkdag.

Het merendeel van de verkeersgeneratie wordt afgewikkeld via de Vegtelarijweg, dit komt omdat het parkeerterrein van de appartementengebouwen op deze weg ontsloten wordt. Vervolgens stroomt het verkeer van en naar de Hoofdstraat voor de ontsluiting in verdere richtingen. Ten aanzien van de verkeersafwikkeling worden op deze wegen geen problemen verwacht als gevolg van deze verkeerstoename. De Vegtelarijweg is ingericht als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Dergelijke wegen kunnen doorgaans 5.000 tot 6.000 mvt/etmaal naar behoren afwikkelen. Op dit moment maken er 2.500 mvt/etmaal gebruik van de Vegtelarijweg (ontvangen tellingen gemeente). Zodoende is er voldoende restcapaciteit om het verkeer op deze weg naar behoren af te wikkelen. Op de Hoofdstraat worden daarnaast ook geen problemen verwacht. De Hoofdstraat kan als gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom grote hoeveelheden verkeer naar behoren afwikkelen. De beperkte verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling staat niet in verhouding tot de hoeveelheid verkeer op deze weg, namelijk zo'n 11.000 mvt/etmaal (ontvangen tellingen gemeente).

Parkeerbehoefte

Van de gemeente Epe is de betreffende parkeernorm ontvangen welke van toepassing is voor de appartementen. Voor appartementen met een oppervlak <150 m2, zoals in voorliggend plan het geval, gaat de gemeente uit van een parkeernorm van 1,4 p.p. per woning. Voor 28 appartementen bedraagt de totale parkeerbehoefte afgerond 40 parkeerplaatsen. Er worden 40 parkeerplaatsen voorzien op het nieuw aan te leggen parkeerterrein, zodoende wordt voorzien in de parkeerbehoefte.

Conclusie

De ligging aan de gebiedsontsluitende Hoofdstraat, die ten zuiden van het plangebied aansluit op de N309, maakt het plangebied voor gemotoriseerd verkeer goed bereikbaar vanuit verdere richtingen en het centrum. Daarnaast zorgen de gescheiden fietspaden voor een goede ontsluiting voor het fietsverkeer parallel aan de Hoofdstraat. De mogelijkheid om direct tegenover het plangebied op de bus te stappen richting Apeldoorn of Zwolle maakt de locatie goed bereikbaar per openbaar vervoer.

Gezien functie, inrichting en gebruik, kunnen de Hoofdstraat en de Vegtelarijweg de verkeersgeneratie van 185 mvt/etmaal werkdag naar behoren afwikkelen. Door de realisatie van 40 parkeerplaatsen voorziet het plan in voldoende parkeercapaciteit om de parkeerbehoefte op te vangen. De aspecten verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van de bovenstaande rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. De ladder voor duurzame verstedelijking luidt als volgt:

Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Lid 3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Lid 4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Gevolgen voor het plangebied

Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ruimtelijke ordening ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. De term woningbouwlocatie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwplannen tot 9 woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie en aldus niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie uitspraak 201405237/1/R2). Het voorliggende plan voorziet in maximaal 28 woningen. De locatie moet dus worden aangemerkt als woningbouwlocatie en aldus als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in het Bro. Een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is als gevolg daarvan noodzakelijk.

Behoefte

De beoogde ontwikkeling is opgenomen als locatie die in aanmerking komt voor realisatie in de periode 2015-2019. Uit het Beleidskader nieuwe kaders woningbouwinitiatieven 2016, regie op plancapaciteit (vastgesteld door de gemeente Epe, d.d. 13 oktober 2016) blijkt dat de gemeente voor het plangebied capaciteit heeft gereserveerd. Het plangebied ligt op een kansrijke locatie en heeft de voorkeur voor stedelijke ontwikkeling omdat sprake is van het herstructureren/revitaliseren van bestaand vastgoed binnen de bebouwde kom. Daarnaast is sprake van een braakliggend perceel waarop een bouwtitel rust. Het plan past daarmee in het gemeentelijk woningbouwprogramma en de regionale afspraken. Hiermee kan worden geconcludeerd dat voor het initiatief sprake is van een kwantitatieve behoefte.

Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied. Daar komt bij dat met de beoogde ontwikkeling een braakliggend kavel bij de zuidelijke entree wordt ingevuld. De geldende kantoorbestemming voorziet niet in een actuele behoefte. Deze mogelijkheid wordt bovendien uit de planvoorraad geschrapt. Hiermee wordt aangesloten bij de doelstelling van de Ladder.

Het plangebied is op een passende manier ontsloten voor de verschillende middelen van vervoer, gelet op de ligging van het plangebied in het centrum van Epe.

De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

De geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland (versie december 2016) bestaat uit de op 9 juli 2014 vastgestelde Omgevingsvisie, de daarbij behorende wijzigingen en het actualisatieplan (vastgesteld door Provinciale Staten op 1 maart 2017).

De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving.

Duurzame economische structuurversterking

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt volgens de provincie om sterke steden en een vitaal landelijk gebied met voldoende werkgelegenheid. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door het duurzaam versterken van de ruimtelijk economische structuur. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van ‘groei’ en meer in termen van ‘beheer en ontwikkeling van het bestaande’.

Borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving

Dit doel betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

Om deze doelen in beleid te vertalen, hanteert de provincie drie aandachtsgebieden: Dynamisch, Mooi en Divers Gelderland. Ontwikkelingen in Gelderland wil de provincie benaderen vanuit elk van deze drie perspectieven, die elkaar aanvullen:

• 1. Dynamisch: de (ruimtelijk-economische) ontwikkelingen en de geleiding daarvan op provinciaal niveau.
• 2. Mooi: de Gelderse kwaliteiten die bescherming nodig hebben en ruimte voor behoud door ontwikkeling.
• 3. Divers: het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten.

Gevolgen voor het plangebied

Voor het plangebied is met name de doelstelling van het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving relevant. Daarbij is het van belang om te ontwikkelen met kwaliteit en recht te doen aan de kwaliteiten van het gebied. Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 28 appartementen door inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. De nieuwe bebouwing wordt zorgvuldig ingepast in de

omgeving en de bestaande bebouwingsstructuur. Dit is onderbouwd in paragraaf 2.2.2. Daarmee wordt de kwaliteit van de leefomgeving gewaarborgd en versterkt.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is vastgesteld op 24 september 2014. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Gevolgen voor het plangebied

De beoogde ontwikkeling heeft een raakvlak met het onderwerp 'Wonen' uit de Omgevingsverordening. In de Omgevingsverordening is in artikel 2.2.1.1 een regel opgenomen met betrekking tot nieuwe woonlocaties:

'In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.'

Voor de regio Stedendriehoek (waar het plangebied onderdeel van uitmaakt) is dit de Woonagenda 2016-2020. In het plangebied is sprake van een inbreiding binnen het bestaand bebouwd gebied van Epe. Op de locatie worden maximaal 28 nieuwe appartementen mogelijk gemaakt. Nieuwe woningen zijn op grond van de Omgevingsverordening alleen toegestaan wanneer deze passen binnen het Kwalitatief Woonprogramma. In de volgende paragraaf wordt op dit beleidsstuk ingegaan. Hieruit blijkt dat de woningen binnen het programma passen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie 2013

Met deze woonvisie wil de gemeente bijdragen aan een prettig en aantrekkelijk leef-en woonklimaat in de gemeente Epe. Te midden van een sterk veranderende omgeving met veel onzekerheden streeft de gemeente naar kwalitatief passende woningen, een gezonde woningmarkt, vitale gemeenschappen in de

kernen en duurzaam wonen. De komende jaren werkt de gemeente aan:

• 1. Geschikte woningen die passen bij de inwoners: het gaat om toegankelijke woningen en woonomgeving, vooral voor de groeiende groep senioren.
• 2. De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: de gemeente gaat voor het behoud en versterken van de kwaliteit van bestaande woningen en de directe woonomgeving.
• 3. Een gezonde woningmarkt: de gemeente voegt maximaal 790 woningen toe in de periode tot en met 2019 (exclusief overcapaciteit).
• 4. De kwaliteit van kernen en gemeenschappen: Het voorzieningenniveau in de kernen is van groot belang voor een prettige leefomgeving. Het voorzieningenniveau wil de gemeente duurzaam en passend bij de vraag organiseren.

Gevolgen voor het plangebied

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de Woonvisie 2013 en draagt vooral bij aan een gezonde woningmarkt.

3.3.2 Woonagenda 2016 - 2020

Op 13 oktober 2016 heeft de gemeenteraad van Epe de Woonagenda 2016-2020 vastgesteld. De Woonagenda is een uitwerking van de Woonvisie uit 2013 en beschrijft concreet waarop de inzet van de gemeente de komende vier jaar gericht is. De gemeente Epe heeft besloten haar Woonvisie op een aantal punten te concretiseren en waar nodig te actualiseren op basis van nieuwe ontwikkelingen. De huidige woonvisie uit 2013 is op bepaalde fronten niet concreet genoeg. Op de woningmarkt hebben nodige ontwikkelingen plaatsgevonden, en ook de wetgeving is drastisch aangepast. Tevens is de demografische ontwikkeling van belang. Epe maakt deel uit van de regio Stedendriehoek, en de samenwerkende gemeenten in deze regio hebben een regionale woonagenda opgesteld. Daaruit voortvloeiend worden afspraken gemaakt met de regio en de provincie over de woningbouwprogrammering.

Gevolgen voor het plangebied

Met de regio Stedendriehoek zijn afspraken - die nu voor de gemeente Epe bekrachtigd worden - gemaakt over de binnenregionale woningbouwprogrammering per gemeente voor de periode 2015-2024. Voor de gemeente zijn voor de periode 2015 - 2024, 820 nieuw te realiseren woningen voorzien. Daarnaast wordt sterk ingezet op de kwalitatieve programmering, wat inhoudt dat ontwikkelkansen benut moeten worden. Dan gaat het vooral om transformaties, dan wel specifieke volkshuisvestelijke ontwikkelingen met ruimtelijke kwaliteit. Dit laatste sluit aan op het gemeentelijke beleid uit 2015: beleidskader 'Nieuwe kaders woningbouwinitiatieven 2015, regie op de plancapaciteit'.

De ontwikkeling past binnen het binnenregionale woningbouwprogramma. Het plan is derhalve in overeenstemming met de Woonagenda 2016 - 2020.

3.3.3 Beleidskader nieuwe kaders woningbouwinitiatieven 2016, regie op plancapaciteit

De gemeenteraad heeft op 13 oktober 2016 het beleid voor nieuwe woningbouwinitiatieven uit 2015 gewijzigd. In het beleid staat onder welke voorwaarden een woningbouwinitiatief als kansrijk wordt aangemerkt. Ook worden kansrijke locaties benoemd en heeft de gemeenteraad opnieuw aangegeven woningbouwplannen in te trekken als blijkt dat plannen niet van de grond komen. De gemeenteraad wil op deze manier ruimte maken voor kansrijke initiatieven die bijdragen aan de kwaliteit van de gemeente.

In de Woonvisie worden een aantal kwaliteitscriteria genoemd als het gaat om de locaties waarbinnen woningen gerealiseerd kunnen worden. De Woonagenda gemeente Epe 2016-2010 betreft een beleidsmatige concretisering van de Woonvisie en borduurt hier op voort. Vandaar dat de doelstellingen van dit nieuwe beleid over nieuwe woningbouwinitiatieven ongewijzigd blijven ten opzichte van het huidige beleidskader.

Als basisregel geldt dat geen medewerking verleend wordt aan nieuwe verzoeken om woningbouw, voor zover deze niet zijn opgenomen in de gemeentelijke planningslijst zoals deze jaarlijks (1 april) bij de provincie Gelderland wordt aangeleverd.

Gevolgen voor het plangebied

Uit de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat onderhavig plangebied is opgenomen als locatie die in aanmerking komt voor realisatie in de periode 2015-2019. Daarbij heeft de gemeente voor het plangebied capaciteit gereserveerd. Het plan past daarmee in het gemeentelijk woningbouwprogramma en de regionale afspraken. Hiermee kan worden geconcludeerd dat voor het initiatief sprake is van een kwantitatieve behoefte. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de woningbouwinitiatieven 2016, regie op plancapaciteit. Daarom is de locatie passend binnen dit beleid.

3.3.4 Welstandsnota

De gemeenteraad heeft op 11 oktober 2012 de Welstandsnota gemeente Epe vastgesteld. In de Welstandsnota wordt vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Epe is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Het gemeentebestuur wil met deze nota een belangrijke stap zetten naar modernisering en vermaatschappelijking van het welstandstoezicht.

De Welstandsnota wil duidelijk maken welk welstandsniveau in de verschillende (deel)gebieden in de gemeente gevoerd wordt en welke criteria er bij het beoordelen van de bouwplannen door de welstandscommissie gelden. De nota beschrijft de ruimtelijke, architectonische en cultuurhistorische kwaliteiten die de gemeente aan de verschillende gebieden toekent of die in de toekomst in een bepaald gebied gewenst worden. Vanuit deze kwaliteiten zijn criteria ontwikkeld aan de hand waarvan kan worden getoetst of bouwplannen die kwaliteiten niet belemmeren. Bij de welstandscriteria wordt een onderscheid gemaakt tussen algemene welstandscriteria en gebiedsgerichte welstandscriteria. Deze criteria worden toegepast om te beoordelen of een bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Voor nieuwe ontwikkelingen gelden criteria ten aanzien van vormgeving, materialen, kleur en details.

Gevolgen voor het plangebied

De voorgenomen nieuwbouw in het plangebied sluit aan op de eisen voor nieuwbouw, zoals opgenomen in de Welstandnota.

3.3.5 Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan (GVVP)

De gemeente Epe geeft in haar GVVP invulling aan de doelstellingen door zich te richten op het bevorderen van de verkeersleefbaarheid en -veiligheid en Duurzaam Veilig. Dit betekent het verkeersveiliger maken van de kern Epe en het weren van ongewenst verkeer. Het creëren van een verkeersluw centrum in Epe is daarbij één van de speerpunten. Door ongewenst (vracht)verkeer te weren verwacht men de verkeersveiligheid en leefbaarheid in de betreffende wijken te verhogen. Een alternatieve route mag geen afbreuk doen aan de bereikbaarheid en mag op andere plaatsen niet leiden tot problemen op het gebied van veiligheid en geluidhinder.

Gevolgen voor het plangebied
De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op bestaande verkeersstructuren. De nieuwe verkeersbewegingen gaan op in de bestaande verkeersstromen. Een aanpassing aan de infrastructuur is daardoor niet noodzakelijk. De ontsluiting van het plangebied leidt niet tot negatieve gevolgen voor de bereikbaarheid en verkeersveiligheid Ook word voldaan aan de parkeernormen. Voor de uitgevoerde mobiliteitstoets wordt verwezen naar paragraaf 2.3.

De voorgenomen ontwikkeling is afgestemd op de kaders en in lijn met het beleid zoals opgenomen in het gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan.

3.3.6 Duurzaamheidsprofiel gemeente Epe

Het Duurzaamheidsprofiel geeft inzicht in de rol die de gemeente wil spelen en de weg waarlangs de gemeente de ambities wil realiseren. In het Duurzaamheidsprofiel Epe is het volgende speerpunt opgenomen:

Speerpunt 2: naar energieneutrale nieuwbouw. Energieneutrale nieuwbouw vormt een wenkend perspectief. Maar in de praktijk blijkt dat de kwaliteit lang niet altijd wordt gehaald. Handhaving van de bouwkwaliteit is van groot belang. Daarnaast zijn er ook mogelijkheden om sneller te gaan en nieuwbouw te ontwikkelen die energiezuiniger is dan de landelijke norm. Wij gaan ons inzetten om, waar mogelijk, nieuwbouw energiezuiniger te maken dan de landelijke norm. Wij zullen hiertoe binnen de huidige in ontwikkeling zijnde woningbouwplannen bezien of, al dan niet in overleg met de woningbouwvereniging of projectontwikkelaar, kan worden gekomen tot een aantal energieneutrale woningen. Ook zal een servicepunt voor 'kavelbouwers' worden ingericht waar toekomstige eigenaren van nieuwbouwwoningen geadviseerd worden over duurzaam bouwen. Acties: realisatie energieneutrale voorbeeldwoningen bij nieuwbouwprojecten.

Gevolgen voor het plangebied

Voor het voorliggende project is in de overeenkomst tussen de gemeenten en de initiatiefnemer een duurzaamheidsambitie van een GPR gebouw score -7 verwoord. Dit wordt in de verdere planvorming uitgewerkt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Voor de ontwikkeling is het van belang dat in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.2 Milieueffectrapportage

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 28 appartementen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Bij vaststelling van het plan is vastgesteld dat geen MER nodig is. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

4.3 Bodemkwaliteit

Beleid en normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Op de locatie is een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit het eerste onderzoek uit 2002 kwam naar voren dat er op de locatie sprake was van een bodemverontreiniging. In nadere onderzoeken die in 2004 zijn uitgevoerd is geconstateerd dat een sanering nodig was. Deze is in 2008 uitgevoerd. Vervolgens is geconstateerd dat de kwaliteit van de bodem voldoende was om een groot deel van de ontwikkeling voor wonen te bestemmen. Gezien het gebruik van de afgelopen tijd is het niet aannemelijk dat er andere conclusies ten aanzien van het aspect bodem getrokken moeten worden. Geconcludeerd wordt derhalve dat in het kader van de planologische procedure geconcludeerd kan worden dat de kwaliteit van de bodem niet tot belemmeringen leidt. Wel zal in het kader van de omgevingsvergunningsprocedure een bodemonderzoek uitgevoerd worden.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.4 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Op 22 maart 2018 is de digitale watertoets doorlopen (bijlage 7).

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Sinds 1 januari 2013 zijn waterschap Vallei & Eem en Veluwe gefuseerd tot het waterschap Vallei en Veluwe. Voor de periode 2016-2021 heeft het waterschap een waterbeheerprogramma opgesteld. Op basis van de strategische doelstellingen uit de Langetermijnvisie, de Deltabeslissingen, de aanbevelingen uit het in 2014 gepresenteerde OESO-rapport en de Kaderrichtlijn Water zijn in dit programma tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan wordt samen met de partners concreet invulling gegeven aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Per 1 januari 2014 is ook een nieuwe Keur ingetreden voor het gehele waterschapsgebied. In de Keur staat wat er wel en niet mag in watergangen, waterkeringen, bergingsgebieden en ondersteunende kunstwerken en met grondwater. Met die regels beschermt het waterschap de dijken, sloten, waterstanden en grondwaterstanden.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ligt in het zuiden van Epe in de wijk Vegtelarij op de hoek van de Hoofdstraat en Vegtelarijweg en is deels verhard. De zuidrand van het plangebied is gekarteerd. Ter plaatse is sprake van enkeerdgronden (fijn zand) en grondwatertrap VIII. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand meer dan 1,4 m beneden het maaiveld is gelegen en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,6 m beneden het maaiveld is gelegen.

Waterkwantiteit

Ten zuidwesten van het plangebied is een A-watergang gelegen (figuur 4.1). Het plangebied ligt niet binnen de beschermingszone van deze watergang.

Figuur 4.1. watergang nabij plangebied. Bron: Legger Vallei en Veluwe

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is deels aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling betreft een transformatie van het bestaande kantoorpand naar appartementen en de realisatie van twee appartementengebouwen.

Waterkwantiteit

Bij toename van verhard oppervlak met meer dan 0,15 ha zijn watercompenserende maatregelen noodzakelijk. Daar waar het realiseren van open water niet goed mogelijk is, bijvoorbeeld op zandgrond, dient het water afgekoppeld te worden. De compensatie-eis van het waterschap betreft 60 mm per m2 verhard oppervlak. De totale toename van verharding als gevolg van de ontwikkeling bedraagt 1.638 m2. Watercompenserende maatregelen zijn echter niet doelmatig, omdat de ondergrond uit zand bestaat. Daarom zal het water op eigen terrein afgekoppeld worden. Dit zal worden afgestemd met de waterbeheerder.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Conclusie

Ten behoeve van de toename van verharding zijn mogelijk watercompenserende maatregelen noodzakelijk. Het regenwater zal op eigen terrein worden afgekoppeld. Dit zal in overleg met het waterschap worden afgestemd en meegenomen worden bij verdere uitwerking van het plan. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies , wordt gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'.. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

Aan de overzijde van het plangebied op ruim 25 m ligt een LPG-tankstation en een autoshowroom. Voor de aspecten geur en geluid geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 30 m ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 meter indien sprake is van een gemengd gebied.

De omgeving van het plangebied wordt, gezien de ligging aan de hoofdinfrastructuur van Epe en de aanwezigheid van milieuhinderlijke functies, getypeerd als gemengd gebied. Gezien de afstand tot het tankstation wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Bovendien is in het plangebied reeds woningbouw toegestaan. Het LPG-tankstation dient hier in de bedrijfsvoering rekening mee te houden.

Het aspect gevaar wordt in de paragraaf externe veiligheid (4.12) verder uitgewerkt.

Circa 150 m ten westen van het plangebied is een openlucht wielerbaan/ ijsbaan gelegen. Een wielerbaan wordt niet specifiek genoemd in de VNG-publicatie. Een openlucht ijsbaan wordt wel genoemd. Hiervoor geldt een richtafstand van 200 m. Het maatgevende aspect is geluid. Gelet op de kleinschaligheid, het beperkte gebruik van de ijsbaan (in de winter wordt de wielerbaan opgespoten met ijs) en omdat op kortere afstand reeds woningen aanwezig zijn, zal de wielerbaan/openlucht ijsbaan geen relevante milieuhinder veroorzaken ter plaatse van het plangebied. Bovendien staat tussen de ijsbaan en het plangebied een woning, die belemmerend is.

Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Ter plaatse van de beoogde appartementen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6 Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling

Nieuwe woningen zijn geluidgevoelige functies en dienen, indien gelegen binnen de zone van gezoneerde wegen, te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

De ontwikkeling is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van de Hoofdstraat en de N309. Akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting als gevolg van deze wegen is daarom noodzakelijk. Hierbij is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidbelasting van de aangrenzende Vegtelarijweg meegenomen in het onderzoek.

Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Omdat het plangebied binnen de bebouwde kom van Epe ligt bedraagt de maximale ontheffingswaarde 63 dB.

Onderzoek en conclusie

Het volledige akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Onderstaand volgen de belangrijkste resultaten:

• Als gevolg van het wegverkeer op de N309 wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor één van de drie appartementengebouwen overschreden. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 49 dB voor het huidige gebouw, 44 dB voor het nieuwe gebouw aan de noordkant en 43 dB voor het nieuwe gebouw aan de oostkant.
• Als gevolg van het wegverkeer op de gezoneerde Hoofdstraat wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden voor twee van de drie appartementengebouwen. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 58 dB voor het huidige gebouw, 59 dB voor het nieuwe gebouw aan de noordkant en 46 dB voor het nieuwe gebouw aan de oostkant.
• Als gevolg van het wegverkeer op de niet gezoneerde Vegtelarijweg wordt de richtwaarde van 48 dB overschreden voor twee van de drie appartementengebouwen. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 52 dB voor het huidige gebouw, 36 dB voor het nieuwe gebouw aan de noordkant en 52 dB voor het nieuwe gebouw aan de oostkant. De maximaal aanvaardbare waarde wordt niet overschreden waardoor sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Omdat de voorkeursgrenswaarde als gevolg van het verkeer op de Hoofdstraat en de N309 wordt overschreden, zijn maatregelen afgewogen. Maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van de ontwikkeling terug te dringen zijn onvoldoende doeltreffend, of stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Om het binnenklimaat te garanderen volgens de normen uit het bouwbesluit dient ter aanvulling een onderzoek naar het binnenniveau plaats te vinden in het kader van de te verlenen hogere waarde.

Omdat de maximale ontheffingswaarde als gevolg van de Hoofdstraat en de N309 niet wordt overschreden, kunnen hogere waarden worden aangevraagd. Omdat de gecumuleerde geluidbelasting niet hoger is in vergelijking met de geluidbelasting voor de hoogst berekende afzonderlijke bron, staat de gecumuleerde geluidbelasting het verlenen van hogere waarden daarnaast niet in de weg. Zodoende zal in het kader van de bestemmingsplanprocedure tevens een besluit hogere grenswaarde worden verleend conform tabel 4.1. Voor de niet gezoneerde Vegtelarijweg kan een procedure hogere waarden achterwege blijven gezien het feit dat het een 30 km/u weg betreft. Een overzicht van de te verlenen hogere waarden is opgenomen in tabel 4.1.

Tabel 4.1: Te verlenen hogere waarden

Omschrijving locatie	Geluidbelasting	Bron
Bouwvlak bestemming 'wonen' huidig gebouw	58	Hoofdstraat
Bouwvlak bestemming 'wonen' huidig gebouw	49	N309
Bouwvlak bestemming 'wonen' nieuw gebouw noord(zijde)	59	Hoofdstraat

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied worden 28 appartementen gerealiseerd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N309. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

4.8 Archeologie

Beleid en normstelling

Verdrag van Malta

In 1992 ondertekende Nederland mede het zogenaamde Verdrag van Valletta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening van de Monumentenwet 1988 alsmede een aanvulling op of wijziging van bepaalde artikelen in enkele andere wetten. Deze wijzigingswet is beter bekend als de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die op 1 september 2007 van kracht werd.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen, zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden (artikel 4), dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening (artikel 5) en het 'veroorzakersprincipe' (artikel 6). Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.

Archeologiebeleid Epe

Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeenten in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk.

De archeologische waarden- en verwachtingenkaart van de gemeente Epe heeft betrekking op het hele grondgebied van de gemeente. De kaart geeft inzicht in de bekende en te verwachten archeologische waarden van de gemeente en koppelt deze aan adviezen voor gemeentelijk archeologie beleid. Voor toepassing op beleidsmatig, gemeentelijk niveau moeten deze adviezen vertaald worden naar een gemeentelijke archeologische beleidskaart en gekoppeld worden aan de Erfgoedverordening gemeente Epe 2010.

Onderzoek

Door IDDS is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, uitgevoerd in verband met de geplande (her)ontwikkeling van het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied waarschijnlijk is gelegen op afzettingen van een daluitspoelingswaaier, mogelijk op de overgang naar een droog dal. In het zuiden van het plangebied komt waarschijnlijk een plaggendek voor, dat een beschermende werking kan hebben gehad op eventuele onderliggende archeologische resten. Archeologische resten kunnen worden verwacht in de top van de C-horizont, die op basis van eerder onderzoek direct onder de bouwvoor kan worden aangetroffen, en kunnen dateren vanaf het ontstaan van de afzettingen in het Paleolithicum. Uit de omgeving van het plangebied zijn archeologische resten vanaf de prehistorie bekend. Eventuele resten in het plangebied zullen naar verwachting behoren tot vondsten en sporen van (tijdelijke) bewoning of off-site activiteiten als akkerbouw, veeteelt of jacht. Resten van de historische dorpskern van Epe worden niet verwacht, omdat het plangebied tot halverwege de 20e eeuw nog buiten de dorpskern lag en onbebouwd was.

Het verwachtingsmodel uit het bureauonderzoek is tijdens het booronderzoek grotendeels bevestigd. Het plangebied ligt inderdaad op afzettingen van een daluitspoelingswaaier. Door de omwerkingen van de bodemopbouw is niet duidelijk of er ooit een plaggendek voorkwam in het plangebied. Het sporenniveau is mogelijk intact, waardoor er archeologische resten vanaf de prehistorie kunnen worden aangetroffen.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om vervolgonderzoek uit te laten voeren indien de werkzaamheden dieper reiken dan 10,5 m NAP (minimaal 0,4 m -mv). In voorliggend plan is een archeologische dubbelbestemming opgenomen ter waarborging van de mogelijke archeologische waarden.

4.9 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en Natuurnetwerk Nederland dient bepaald te worden.

Onderzoek

In het plangebied zijn geen objecten aanwezig die cultuurhistorisch van belang zijn. Wel zijn de tracés van de Hoofdweg en de Vegtelarijweg al lange tijd aanwezig. Met name de oorspronkelijke structuur van de Vegtelarijweg, een plattelandsweg begeleid door bomen, is ten oosten van het plangebied goed herkenbaar. De ontwikkeling doet echter geen afbreuk aan het profiel van deze wegen; de cultuurhistorische waarden worden dus niet aangetast.

Conclusie

Het geplande ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden.

4.10 Ecologie

Beleid en normstelling

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Gelders Natuurnetwerk (GNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. In Gelderland is dit het Gelders Natuurnetwerk (GNN) Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Gelderland

In de provincie Gelderland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstelling verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 28 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 (figuur 4.2). Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Gelders natuurnetwerk (figuur 4.3). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Veluwe, ligt op een afstand van circa 2 kilometer.

Figuur 4.2. Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebied. Bron: Aerius

Figuur 4.3. Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Gelders natuurnetwerk/Groene ontwikkelingszone. Bron: provincie Gelderland

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Vanwege de geringe omvang van de ontwikkeling en de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Veluwe, genereert de ontwikkeling qua stikstofdepositie eveneens geen problemen. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden. Gezien bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie, de uitvoering van het project niet in de weg.

Soortenbescherming

Het bestaande kantoorpand wordt getransformeerd tot appartementen. Dit betreft een interne functiewijziging. Daarnaast worden twee appartementengebouwen gerealiseerd op locaties waar niet of nauwelijks begroeiing aanwezig is. Sloop van bebouwing of het rooien van beplanting maken dus geen onderdeel uit van de ontwikkeling. Tevens is het plangebied gelegen binnen de bebouwde kom van Epe. Vanwege deze redenen zullen geen negatieve effecten op beschermde soorten optreden. Wel dient tijdens de werkzaamheden rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels en geldt de algemene zorgplicht.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Wel dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen en geldt de algemene zorgplicht.

4.11 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.12 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Beleidsvisie externe veiligheid

In september 2013 is de Beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Epe vastgesteld. Uitgangspunt van deze visie is dat nieuwe risicobronnen alleen nog zijn toegestaan indien het gaat om een verplaatsing van een bestaande risicobron naar een bedrijventerrein. Daarnaast is in de beleidsvisie bepaald dat het groepsrisico ten gevolge van een risicobron niet groter mag zijn dan 1 maal de oriëntatiewaarde. In de visie is tevens vastgelegd dat wanneer bijzonder kwetsbare objecten (objecten met verminderd zelfredzame personen zoals scholen en zorginstellingen) mogelijk worden gemaakt binnen het invloedsgebied van een risicobron de besluitvorming op dit punt expliciet bij de gemeenteraad en het college van B&W wordt voorgelegd.

Onderzoek

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, is nabij het plangebied een LPG-tankstation gelegen. De PR 10-6 contouren liggen niet over het plangebied (figuur 4.4). Wel ligt het plangebied deels binnen het invloedsgebied van het groepsrisico.

Ten behoeve van het bestemmingsplan Klaarbeek, wat ook ligt in het invloedsgebied van het groepsrisico van het tankstation, is een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd onder de naam “QRA Nieuwbouw bestemmingsplan Klaarbeek te Epe” (projectnr. 2172-167476, d.d. 11 oktober 2006). Daaruit blijkt dat het groepsrisico lager is dan de oriëntatiewaarde.

Vanwege de volgende redenen leidt de beoogde ontwikkeling niet tot een relevante toename van het groepsrisico:

• Het bestaande kantoorpand, dat getransformeerd wordt tot 15 appartementen, ligt slecht voor een klein deel binnen het invloedsgebied;
• Het beoogde appartementengebouw aan de noordzijde, bestaande uit 8 appartementen, ligt net zoals het bestaande kantoorpand deels binnen het invloedsgebied;
• Het beoogde appartementengebouw ten oosten van het bestaande kantoorpand ligt niet binnen het invloedsgebied.

Omdat de beoogde ontwikkeling niet van relevante invloed is op de hoogte van het groepsrisico kan volstaan worden met een beknopte verantwoording van het groepsrisico.

Figuur 4.4. Ligging plangebied ten opzichte van het LPG-tankstation. Bron: professionele risicokaart

Over de N309 en N794 (Heerderweg) worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Tevens wordt LPG vervoerd over de hoofdstraat ter bevoorrading van het LPG-tankstation. In figuur 4.5 wordt de ligging van het plangebied ten opzichte van de wegen weergegeven. Conform de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Epe hebben de N309 en N794 geen PR10-6 contour. Gelet op het beperkt aantal transporten over de Hoofdstraat zal ook hier geen sprake zijn van een PR10-6 contour. Het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 355 meter. Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van het groepsrisico van de Hoofdstraat en N309. Conform de Beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Epe wordt de oriëntatiewaarde van de N309 niet overschreden. Gelet op het beperkt aantal transporten van LPG over de Hoofdstraat en N309 kan op basis van de vuistregels uit de Handreiking Risicoanalyse Transport (HART) geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Volstaan kan worden met een beknopte verantwoording van het groepsrisico.

Figuur 4.5. Ligging plangebied ten opzichte van N309 en N794.

Verder vindt in of nabij het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, het water of door buisleidingen.

Beknopte verantwoording van het groepsrisico

In het kader van het wettelijk vooroverleg is voor de verantwoording aanvullend advies gevraagd aan de veiligheidsregio/brandweer (bijlage 8). Het advies is in deze verantwoording verwerkt. Tevens is ook het advies van de HulpverleningsOrganisatie in de Regio (GHOR) in deze verantwoording verwerkt. De GHOR is onderdeel van de Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Bij de ontwikkeling van de appartementen aan de Vegtelarijweg te Epe is het ten behoeve van een adequate (geneeskundige) hulpverlening van belang dat er rekening wordt gehouden met de onderstaande bereikbaarheidsaspecten.

• Creëer voor ambulances een goede bereikbaarheid door minimaal twee toe- en uitgangswegen te realiseren. Voor ambulances is het namelijk niet alleen van belang om zo snel mogelijk bij de appartementen te kunnen komen, maar ook om zo snel mogelijk weer weg te kunnen rijden zonder hinder te ondervinden van andere (hulpverlenings)voertuigen.
• Ambulances dienen dichtbij de appartementen geparkeerd te kunnen worden. Obstakels op de weg, de stoep en het terrein dienen dus zodanig te worden ingericht dat ambulances snel en goed bij het pand kunnen komen. Het beperken van trappen, paaltjes, drempels, grote bloembakken, e.d. draagt bij aan een goede bereikbaarheid van de appartementen voor ambulances en brancards.
• Zorg voor een eenduidige, duidelijke bewegwijzering, waarbij borden en nummers zodanig zijn geplaatst, dat bij een calamiteit in/bij de appartementen duidelijk is waar de hulpverleners naar toe moeten.

Het plangebied wordt ontsloten door de Hoofdstraat en de Vegtelarijweg. Via beide wegen kan van de bron af gevlucht worden. Wanneer sprake is van een incident op de Hoofdstraat kan via de Vegtelarijweg gevlucht worden. Tevens is het plangebied via deze wegen goed bereikbaar voor hulpdiensten. De goede bereikbaarheid is bevestigd door de Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland.

In hoeverre voldoende bluswatervoorzieningen aanwezig zijn in de omgeving is onduidelijk. De VNOG heeft in het advies van 13 september 2011 geadviseerd om bij het tankstation een geboorde put te plaatsen.

Zelfredzaamheid

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van appartementen. De aanwezige personen zullen over het algemeen dan ook zelfredzaam zijn. Aanwezige kinderen, ouderen en gehandicapten worden wel beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de verminderd zelfredzame personen kunnen begeleiden.

De rijksoverheid heeft voor het waarschuwen van de bevolking bij calamiteiten een nagenoeg landelijk dekkend netwerk van WAS-palen neergezet. Dit Waarschuwings- en Alarmerings-stelsel (WAS) wordt maandelijks getest (1e maandag van de maand). Waarschuwen bij een dreigende ramp is op die manier voldoende geborgd. Logischerwijs staan de WAS-palen opgesteld in gebieden die de meeste personen herbergen. Het plangebied valt buiten het bereik van deze WAS-palen. De zelfredzaamheid van de aanwezige mensen binnen het bestemmingsplan kan vergroot worden door het gebruik van NL-alert. Burgers zullen dan zelf het initiatief moeten nemen om hun mobiele telefoon hiervoor geschikt te maken (zie: http://www.crisis.nl/nl-alert) De veiligheidsregio adviseert om toekomstige bewoners te wijzen op deze mogelijkheid.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het groepsrisico van het LPG-tankstation, Hoofdstraat en N309. Door de beoogde ontwikkeling zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in of nabij plangebied geen risicobronnen gelegen. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Wat regelt een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan geeft aan voor welke functies percelen en bouwwerken mogen worden gebruikt. Dat kan bijvoorbeeld zijn voor wonen, groen, verkeer enzovoort. Daarnaast bevat het plan per functie regels waaraan het gebruik en/of het bouwen moet voldoen. Zo is vastgelegd waar gebouwd mag worden en waar niet, en zijn regels gesteld hoe mag worden gebouwd. Het plan geeft bijvoorbeeld de maximale bouw- en goothoogte van huizen, en de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals erfafscheidingen aan.

5.2 Hoe ziet een bestemmingsplan er uit?

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (voorheen de ‘plankaart’ genoemd), planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels zijn het juridische deel van het bestemmingsplan. In dit deel van het bestemmingsplan staan de rechten en plichten die voortvloeien uit het plan. In de plantoelichting zijn de achtergronden en uitgangspunten voor het beleid opgenomen. Met de toelichting worden de aanwezige belangen in het gebied afgewogen en wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Alle bestemmingsplannen in Nederland zijn te vinden op de website: www.ruimtelijkeplannen.nl. Via het tabblad 'bestemmingsplannen' kan worden doorgeklikt naar de provincie, de woonplaats of nog specifieker de straatnaam. De gebieden die zwart omlijnd op de kaart staan aangeduid, zijn de gebieden waarvoor een bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar is.

Zodra het gewenste bestemmingsplan is gevonden en deze voldoende is ingezoomd, wordt de betreffende bestemmingslegging zichtbaar. Om een beter beeld van de omgeving te krijgen, kan voor verschillende ondergronden worden gekozen (luchtfoto, topografie). Zodra linksboven 'legenda' wordt aangeklikt, wordt inzichtelijk wat de verschillende kleuren betekenen. Door vervolgens op een locatie binnen het plangebied te klikken wordt aan de rechterzijde van de kaart de bijbehorende informatie

getoond.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• Met een dubbelbestemming. Dit betreft een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Bijvoorbeeld voor archeologie of ondergrondse leidingen. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden.
• Met een aanduiding. Een aanduiding is een vlak op de verbeelding. Via een aanduiding wordt in de regels iets aanvullend geregeld. Dat kan betrekking hebben op maatvoering (bijvoorbeeld een specifieke goot- of bouwhoogte), bouwen (bijvoorbeeld voor specifieke bouwwerken als overkappingen) of functies (bijvoorbeeld detailhandel).

5.3 Welke bestemmingen komen in dit plan voor?

Dit bestemmingsplan bestaat uit twee bestemmingen. Het beoogde appartementengebouwen en de gronden naast en achter de gebouwen zijn bestemd voor 'Wonen'. De gronden voor de voorgevel van de appartementengebouwen zijn bestemd voor 'Tuin'.

5.4 Opzet van de planregels

De hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, hebben de volgende vaste volgorde:

• In de Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald;
• In de Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven;
• De Algemene regels bevatten een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing);
• De Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Ook bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) moet een vaste volgorde gebruikt worden: Een bestemmingsregel behoeft niet alle voorgeschreven elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Daarnaast is een aantal bepalingen opgenomen waaraan landelijk gezien de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling.

5.5 Toelichting op de inleidende regels

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de inleidende regels.

Artikel 1 Begrippen

De begrippen die in het bestemmingsplan gebruikt worden zijn in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.6 Toelichting op de bestemmingsregels

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels die specifiek gelden voor de bestemmingen in dit plan.

Artikel 3 Tuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor de tuinen en erven aan de voorzijde van de appartementengebouwen. Ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' is tevens een ontsluitingsweg voor het woongebied mogelijk. Op de gronden mogen uitsluitend en in beperkte mate bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en de daarbij behorende bouwwerken, werken, werkzaamheden, tuinen en erven.

Op de verbeelding is met de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ aangegeven hoeveel woningen er maximaal zijn toegestaan. Met de aanduiding 'gestapeld' is geregeld dat ter plaatse uitsluitend woningen in gestapelde vorm binnen het bouwvlak zijn toegestaan. Ook de uitkragende balkons vallen binnen het bouwvlak, Tevens is de maximum bouwhoogte opgenomen. Bij de woningen zijn aan-huis-verbonden beroepen toegestaan, mits de oppervlakte die voor een aan-huis-verbonden beroep wordt gebruikt maximaal 40% bedraagt van de totale oppervlakte van de woning, met een maximum van 50 m2 per woning.

Binnen de bestemming zijn specifieke aspecten aangeduid met een functieaanduiding. Het betreffen de ontsluitingsweg, het parkeerterrein en de fietsenstalling.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Uit het verkennend archeologisch onderzoek blijkt dat mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn (zie paragraaf 4.8). Om de mogelijke archeologische waarde te waarborgen, is een bestemming Waarde - Archeologie opgenomen voor het plangebied. De bestemming Waarde - Archeologie fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden.

5.7 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is vast voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en dient in alle bestemmingsplannen te worden opgenomen. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in het geval dat (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. Het betreft in dit plan hoofdzakelijk de gebouwen waarvoor een bouwvlak (= bouwgrens) is opgenomen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting uitgesloten. Daarnaast is bepaald dat het gebruik van gronden voor de opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voertuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, vuil- en afvalstoffen niet is toegestaan. De opslag die geschiedt in het kader van het normale gebruik valt hier niet onder.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels.

Artikel 10 Algemene procedureregels

Voor het besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de in dit artikel opgenomen procedure.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel is de parkeernorm geregeld die bij nieuwe ontwikkelingen moet worden toegepast.

5.8 Toelichting op de overgangs- en slotregels

In Artikel 12 Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor hoe de overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik in bestemmingsplannen dienen te luiden. Kort samengevat zijn hieronder de belangrijkste punten vermeld.

Voor bouwwerken die aanwezig zijn op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan of die nog gebouwd kunnen worden op basis van een omgevingsvergunning voor het bouwen en die afwijken van het bestemmingsplan geldt, dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd.

De overgangsbepalingen voor bouwwerken bevat een calamiteitsregeling en een regeling op grond waarvan het dagelijks bestuur eenmalig kan worden afgeweken voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk dat onder de overgangsbepalingen valt met maximaal 10%.

De overgangsregels voor het gebruik bepalen dat het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, mag worden voortgezet. Het met het bestemmingsplan strijdige gebruik mag niet worden veranderd in een ander strijdig gebruik, tenzij daardoor de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het strijdige gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten.

De overgangsbepalingen zijn niet van toepassing op bestaande bouwwerken die zijn gebouwd zonder vergunning en bestaand gebruik in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De slotregel (Artikel 13) beschrijft op welke wijze de regels aangehaald moeten worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat de geplande ontwikkeling maatschappelijk draagvlak heeft en dat de procedures op een goede manier worden doorlopen.

Inloopavond

De initiatiefnemer heeft in een vroegtijdig stadium belanghebbenden betrokken bij de plannen voor locatie. Hiertoe op 30 mei 2017 een inloopavond georganiseerd. De omwonenden zijn voor deze avond per brief uitgenodigd. Op deze avond heeft de initiatiefnemer de plannen toegelicht. De plannen die op deze avond gepresenteerd zijn, zijn vertaald in dit bestemmingsplan. Voor het plan wordt derhalve geen aparte inspraakprocedure gevolgd.

Zienswijze

Het bestemmingsplan heeft als ontwerp vanaf 28 juni 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Tegen het ontwerp zijn geen zienswijzen ingediend. Wel zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd bij de vaststelling van het plan in die zin dat de geldende kantoorbestemming voor de begane grond van het bestaande gebouw wordt gehandhaafd. De exacte wijzigingen zijn opgenomen in het vaststellingsbesluit bij dit bestemmingsplan.

Wettelijk vooroverleg

In het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept bestemmingsplan naar de provincie gestuurd. In de reactie hierop is positief gereageerd (zie bijlage 9). Uit de reactie blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij het provinciaal beleid en dat er geen provinciale belangen in het geding zijn.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de woningen. Hiermee kan het bestemmingsplan financieel haalbaar worden geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt.

Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn met het oog op de economische uitvoerbaarheid ook afspraken vastgelegd ten aanzien van vergoeding van eventuele planschade.