De Boskamp

4.2 Stedenbouwkundige aspecten

4.2.1 Algemeen

Het huidige zorgcentrum De Boskamp is in 1976 in gebruik genomen. Het centrum bestaat uit 84 kleine appartementen en de daarbij behorende ondersteunende voorzieningen. De bewonersappartementen bestaan uit een gecombineerde zit-slaapkamer met een kleine keuken van totaal circa 23 m².

Zoals in de inleiding van dit plan al is aangegeven is in 2005 door het ministerie van VWS een kwaliteitsonderzoek uitgevoerd in de zorgsector.

Het gebouw van de Boskamp is in dit onderzoek als 'slecht' beoordeeld. De gangen zijn te smal, de algemene ruimte te klein en de kamers voldoen bij lange na niet aan de door de overheid vastgestelde minimale norm. Ook de doucheruimte is te klein.

Om kwalitatief verantwoorde zorg te kunnen leveren aan een groep ouderen met een toenemende zorgvraag, is nieuwbouw op korte termijn noodzakelijk gebleken. In de afgelopen jaren is in goed overleg tussen Habion en de gemeente Epe gewerkt aan de planvorming voor het gebied De Boskamp. Dit heeft geleid, na een groot aantal aanpassingsrondes, tot een plan dat als basis heeft gediend voor het voorliggende bestemmingsplan.

In een vroeg stadium van de planvorming is met de gemeente overeengekomen dat het kadastrale perceel nummer 8147, westelijk van de huidige Albert Schweitzerlaan in de planvorming zou worden betrokken en dat het tracé van de gedeeltelijk in westelijke richting zal worden verlegd. Een en ander is noodzakelijk gebleken om het gewenste woningbouwprogramma op een ruimtelijk goede en verantwoorde wijze te projecteren.

In het kader van de gewenste woningcategorieen is de differentiatie ten opzichte van de huidige situatie aanmerkelijk vergroot. In de huidige situatie is er in feite alleen maar sprake van zorgwoningen, terwijl in de toekomstige situatie een belangrijk aandeel aan sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen is toegevoegd.

Het plan zal in drie fasen gerealiseerd worden.

De ontsluiting van de planlocatie vindt plaats door middel van de te verleggen Albert Schweitzerlaan aan de westzijde van het plangebied.

4.2.2 Randvoorwaarden

Bij de eerste opzet van de herinrichtingsplannen van de locatie De Boskamp is een aantal randvoorwaarden geformuleerd, randvoorwaarden waaraan de stedenbouwkundige verkaveling zou moeten voldoen.

• Vanuit de ligging van de locatie ten opzichte van het groene landschap (aan de westzijde) moet de groenstructuur als het ware doorlopen c.q. duidelijk zichtbaar zijn tussen de toekomstige bebouwing.
• De invulling van het gebied zal zoveel mogelijk "groen" moeten worden: parkeren moet zoveel mogelijk ondergronds of anderszins "verscholen" gesitueerd moeten worden.
• De openbare ruimte ziet er "groen", aangenaam, levendig en vriendelijk uit.
• De nieuwbouw moet zich landschappelijk en qua architectuur voegen in de bestaande omgeving en daarmee ook in harmonie zijn.
• De bestaande bebouwing in de omgeving is mede bepalend voor de invulling van de planlocatie, zowel qua hoogte, aard als situering van de toekomstige bebouwing(s-blokken).
• In de planinvulling is, aansluitend op de dorpse structuur en de dorpse bebouwing, als uitgangspunt drie bouwlagen (met kap) als randvoorwaarde meegegeven. Hogere accenten (met een beperkte oppervlakte) zijn mogelijk.
• In de planvorming wordt de Dorpsche beek betrokken, als natuurlijk element.
• Voorwaarde bij de planvorming is het onderzoek naar het opnemen van een voetgangersverbinding vanuit de planlocatie naar de Beekstraat.
• Aan de door de gemeente gestelde parkeernorm, afgestemd op de verschillende woningtypen moet worden voldaan.
• De verschillende woon-/gebouwenclusters moeten in ieder geval, in verband met hulpverlening en eventuele bevoorrading, per auto bereikbaar zijn.
• In verband met het aspect duurzaamheid is het van belang dat het hemelwater in het plangebied geborgen en/of geïnfiltreerd wordt; regenwaterafvoeren worden dus niet aangesloten op de riolering.

Aan deze randvoorwaarden is in overgrote meerderheid voldaan. Opgemerkt wordt dat aan één randvoorwaarde, te weten maximaal drie bouwlagen (met kap) niet geheel is voldaan. Bij de hoofdentree naar het nieuwe complex vanaf de (te verleggen) Albert Schweitzerlaan is aan beide zijden van de toegangsweg uitgegaan van 4 bouwlagen. Ter plaatse van deze hoofdtoegang is een en ander ruimtelijk verantwoord.

4.2.3 Uitwerking

De in de vorige paragraaf genoemde randvoorwaarden zijn bepalend geweest voor de uitwerking en invulling van de planlocatie.

De nieuwbouw mag zich landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch niet loskoppelen van haar omgeving. Er is gezocht naar de bestaande landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten die verder uitgebouwd zouden kunnen worden in de planinvulling.

Epe kent een hoge beeldkwaliteit ten aanzien van haar bebouwing. AVormveranderingen in stratenpatroon en architectonische beeldafwisseling zijn bepalende factoren voor Epe. De voorgenomen nieuwbouw van De Boskamp sluit hierop aan en koppelt zich landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch niet los van haar omgeving. Het zijn deze bestaande elementen die verder worden uitgebouwd in de planinvulling.

De verschillende zichtlijnen vanaf vele oriëntatiepunten versterken de verbinding van de nieuwbouw met de omgeving. Ook door hoogtevariatie, worden de zichtlijnen met de bestaande bebouwing in de omgeving versterkt. De architectuur van De Boskamp harmonieert zo met de omgeving en is uitnodigend met een tijdloos karakter. De bezonning van de bebouwingselementen is bij de stedenbouwkundige situering mede bepalend geweest. Aan de zuidwest rand, met de Dorpsch beek is het verzorgings- en verpleeghuis gesitueerd. De koop- en huurappartementen liggen aan de noord-, oost- en zuidranden van de locatie. De centrale toegang vindt plaats vanaf de (om te leggen) Albert Schweitzerlaan.

De grondvorm van de bebouwingselementen maken een ontvangend gebaar naar de hoofdentree. Groen en inrichting van de openbare ruimte rond de bebouwing sluiten logisch aan de op het stedenbouwkundig ontwerp. Het stedenbouwkundig plan is een plan met vele perspectieven en is een levendig plan met ook een buitenruimte die telkens weer verrast.

Op Bijlage 8 Verkaveling is het voorlopig ontwerp van november 2009 weergegeven.

Op basis van dit ontwerp is het volgende programma ontwikkeld:

In de 1e fase, noordelijk van de centrale ontsluiting zullen 12 sociale huur- en 16 vrije sector huurwoningen gerealiseerd worden.

De 2e fase bestaat uit het "zorg"deel, bestaande uit 80 zorgplaatsen. In de 3e fase zullen 42 woningen (huur- en koopwoningen) gerealiseerd worden.

Vanaf de centrale ontsluiting is het mogelijk om op het grondgebied van het "complex" rond te rijden en de parkeerplaatsen te bereiken.

In het middendeel van het plangebied wordt een centrale "hof" gerealiseerd.

4.2.4 Parkeren

Het parkeren vindt op twee manier plaats; op de begane grond en "verdiept", onder het gebouw van de 3e fase.

In overleg tussen Habion en gemeente is uitgegaan van de volgende parkeercapaciteit.

Type	Aantal eenheden	Norm	Aantal parkeerplaatsen
Vrije sector huurwoningen	16	1,4	22
Koopwoningen	21	1,4	29
Sociale huurwoningen	33	0,45	15
Zorg-/verpleegwoningen	80	0,6	48
Totaal	150	--	114

In het plan zijn 35 parkeerplaatsen in de (verdiepte) parkeergarage geprojecteerd. Het aantal parkeerplaatsen dat in het plangebied wordt gerealiseerd is voldoende.