Uitbreiding bedrijventerrein Baltus Bloembollen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Baltus Bloembollen is een groothandel in bloembollen en aanverwante producten. Baltus Bloembollen laat producten in opdracht telen door kwekers, laat deze vervolgens verpakken door daarvoor gespecialiseerde bedrijven en verkoopt de verpakte bloembollen aan tuincentra en andere detailhandelsbedrijven. Baltus Bloembollen verzorgt ten behoeve van haar afnemers voorts de marketing van haar producten in de richting van consumenten. Baltus Bloembollen heeft een bedrijfsvestiging aan de Kanaalweg 83 in Vaassen.

Figuur 1: Luchtfoto Baltus Bloembollen, Kanaalweg 83 te Vaassen

Tegenwoordig vragen veel detailhandelsbedrijven een wekelijkse of tweewekelijkse levering van producten om daarmee ruimte voor opslag te kunnen beperken. Als gevolg hiervan neemt voor Baltus Bloembollen de behoefte aan opslagcapaciteit toe.

Momenteel vult Baltus Bloembollen deze behoefte aan opslagcapaciteit in met een tijdelijke oplossing elders. Deze tijdelijke oplossing leidt tot extra transportbewegingen omdat de producten die elders worden opgeslagen eerst naar de tijdelijke locatie moeten worden getransporteerd om ze vervolgens terug te transporteren naar de bedrijfsvestiging op het moment dat deze moeten worden verwerkt in een order.

Om structureel aan deze behoefte aan opslagcapaciteit te voorzien wil Baltus Bloembollen haar bedrijfshal met 1800 m2 uitbreiden. Baltus Bloembollen heeft de gronden waarop deze uitbreiding plaats zal vinden in eigendom. De uitbreiding vindt plaats aan de achterzijde van het bestaande bedrijfsgebouw, ter plaatse van de bestaande laadkuil. De laadkuil wordt daarom verplaatst naar de zijkant van de uitbreiding.

Het huidige bestemmingsplan staat de bouw van deze uitbreiding niet toe. Met deze partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Epe” wordt beoogd de gewenste uitbreiding te realiseren. In deze toelichting wordt de wijziging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan beschreven en onderbouwd.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van het Bestemmingsplan Buitengebied Epe omvat nagenoeg het gehele gemeentelijke buitengebied. De kernen, bedrijventerreinen en het voormalig landbouwontwikkelingsgebied maken geen deel uit van het plangebied. Het plangebied voor de partiële herziening omvat in tegenstelling tot dit bestemmingsplan een veel kleiner gebied, namelijk enkel de kadastrale percelen 2088, een gedeelte van 2089 en een gedeelte van 2090.

Figuur 2: Kadastrale kaart, Kanaalweg 83 te Vaassen. Oranje omlijning: plangebied.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Buitengebied Epe, vastgesteld op 23 maart 2017. De bestemming is Bedrijf. Op deze bestemming is artikel 4 van de regels en bijlage 3 bij de regels van toepassing. In bijlage 3 is voor het bestemmingsvlak het volgende bepaald:

• Adres: kanaalweg 83, 85 en 85A, Vaassen
• Activiteit: groothandel in groenproducten, almede voor de teelt van (vaste) planten, bloembollen, heesters, coniferen, struiken en bomen.
• Toegestane bebouwing: de totale oppervlakte van de bouwvlakken binnen het bestemmingsvlak. Dit bouwvlak omvat de bestaande bedrijfshal.

Figuur 3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied Epe'

De wijziging betreft een vergroting van het bouwvlak (grotendeels binnen de bestaande bestemming Bedrijf).

De geldende bestemming ter plaatse van de gewenste bestemming Bedrijf is Agrarisch, in deze bestemming is de bouw van een bedrijfshal niet toegestaan. Voorts geldt een gebiedsaanduiding overige zone – natte heideontginningen. Deze zone is bestemd voor het behoud, de bescherming, de ontwikkeling en/of het herstel van de volgende waarden:

• Nat karakter (sloten)
• Open grasland
• Herkenbaar verkavelingspatroon
• Rechte ontginningsassen
• Verspreid liggende bebouwing

Het plangebied ligt tevens binnen het Parapluplan Parkeren, vastgesteld 08 november 2018.

1.4 Relatie bestemmingsplan - partiële herziening

Deze partiële herziening is een wijziging op het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Epe” (vastgesteld 23 maart 2017). De planregels van het vigerende bestemmingsplan blijven van toepassing, met uitzondering van de milieucategorie voor het bedrijf Baltus Bloembollen, zoals omschreven in artikel 4 en bijlage 3 van het vigerende bestemmingsplan. De bedrijfsactiviteit voor Baltus Bloembollen wordt verruimd om ook toekomstige groei veilig te stellen. In de huidige situatie is deze beperkt tot 'Groothandel in groenproducten, alsmede voor de teelt van (vaste) planten, bloembollen, heesters, coniferen, struiken en bomen'. In de nieuwe situatie krijgt de locatie de bestemming 'Groothandel in groen- en tuincentrumproducten'.

Om de nieuwe opslaghal mogelijk te maken krijgt het aangrenzende perceel met de bestemming 'Agrarisch' de nieuwe bestemming 'Bedrijf' (Zie Figuur 3). Ook wordt het bouwvlak uitgebreid. Ter compensatie voor het verlies van groen zal het nabijgelegen perceel dat nu nog de bestemming “Bedrijf” heeft de bestemming “Groen” krijgen.

Het vigerend bestemmingsplan op deze punten wordt gewijzigd. De planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied Epe" blijven voor het overige onverminderd van toepassing.

Om na te gaan welke regeling geldt, zal de herziening steeds in samenhang met het oorspronkelijke bestemmingsplan moeten worden gelezen. De partiële herziening heeft alleen betrekking op de beschreven wijziging. Voor het overige blijven de regels van het bestemmingsplan volledig intact.

Het plangebied waar deze partiële herziening op ziet maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Epe 2017. Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Deze partiële herziening bevat geen zodanige aanpassingen dat nieuwe of aanvullende onderzoeken noodzakelijk zijn. In hoofdstuk 3 is op basis van expert judgement de haalbaarheid van het plan aangetoond.

Figuur 4: Uitbreiding bedrijfsruimte Baltus Bloembollen

Figuur 5: Verbeelding na uitbreiding Baltus Bloembollen

1.5 Huidige en toekomstige situatie

In de huidige situatie is het terrein met de bestemming Bedrijf deels in gebruik voor de groothandel in bloembollen en aanverwante producten. Het voorste deel van het terrein is in gebruik als natuurlijke bloemweide. Het huidige gebruik van het terrein waar de uitbreiding van de bestemming Bedrijf is voorzien, is momenteel agrarisch gebruik.

In de toekomstige situatie zal het terrein met de bestemming Bedrijf in gebruik blijven voor de groothandel in bloembollen en aanverwante producten. Het bestaande bedrijfsgebouw zal hiervoor worden uitgebreid. Deze uitbreiding zal in uiterlijk en verschijningsvorm aansluiten op de bestaande bedrijfsbebouwing.

In de toekomstige situatie zal het terrein met de bestemming Groen worden voortgezet op de huidige wijze en in gebruik blijven als natuurlijke bloemweide.

Hoofdstuk 2 Beleid en regelgeving

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Het Rijk heeft haar beleid ten aanzien van infrastructuur en ruimtelijke ordening vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en daarmee samenhangende algemene regels: het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Baltus Bloembollen is een niet-agrarisch bedrijf dat in geringe mate functioneel is gebonden aan het buitengebied. Dergelijke bedrijven dragen bij aan werkgelegenheid in de gemeente en zorgen voor een leefbaar platteland en hergebruik van voormalige agrarische bebouwing. Baltus Bloembollen is een bestaand bedrijf in het bestemmingsplan 'Buitgengebied Ede'. Deze partiële herziening maakt de uitbreiding van het bedrijf mogelijk. Aan de bereikbaarheid in de omgeving verandert niets ten opzichte van de huidige situatie. Het groen naast het bedrijfsterrein wordt in de herziening bestemd als groen. Daarmee blijven natuurlijke waarden behouden. De nationale beleidskaders uit de structuurvisie vormen geen beperking voor de haalbaarheid van deze partiële herziening.

AMvB Ruimte

De AMvB Ruimte heeft directe gevolgen voor de ruimtelijke besluitvorming van andere overheden. Het omvat alle ruimtelijke rijkskaders uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken in provinciale verordeningen en bestemmingsplannen en geeft aan wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke kaders vorm kunnen geven. Een relevant kader voor deze herziening is de 'Bundeling van verstedelijking en landelijk gebied. Nieuwe bebouwing dient binnen het bestaande bebouwde gebied te komen, óf aansluitend daarop, óf in nieuwe clusters daarbuiten. Verspreide bebouwing kan worden toegestaan als die bebouwing qua functie gebonden is aan het buitengebied of als die bebouwing past binnen specifieke regels van de provincie gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied, zoals bijvoorbeeld een 'rood-voor-groen'-regeling, een 'ruimte-voor-ruimte'-regeling en functieveranderingsbeleid. De uitbreiding van Baltus Bloembollen betreft een 'rood-voor-groen'-regeling. Het oppervlak met de bestemming Bedrijf dat met dit bestemmingsplan wordt omgezet naar een bestemming Groen is groter dan het oppervlak met de bestemming Agrarisch dat wordt omgezet naar de bestemming Bedrijf. Het oppervlak met bestemming Bedrijf wordt daarmee per saldo kleiner.

Ladder duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' (Ministerie I en M) heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Met ingang van 1 oktober 2012 dient de toelichting van een bestemmingsplan inzicht te geven dat voldaan wordt aan behoefte, binnen- of buitenstedelijk, en bereikbaarheid met meerdere modaliteiten. Een inhoudelijke beoordeling van deze herziening op de ladder is te lezen in paragraaf 3.1.

Nationaal Bestuursakkoord Water

Het Bestuursakkoord verplicht bij het vaststellen van bestemmingsplannen tot het toepassen van de watertoets, toepassen van de trits vasthouden-bergen-afvoeren en de trits schoonhouden-zuiveren-schoonmaken, en het bepalen van de wateropgave. De aandachtspunten die volgen uit de Watertoets vormen geen belemmering vormen voor het vaststellen van deze ontwikkeling. De resultaten zijn opgenomen in paragraaf 3.3.

Wet bodembescherming en (bijbehorend) Besluit Bodemkwaliteit

De Wet bodembescherming regelt de wettelijke verplichting om informatie te verschaffen over de bodemkwaliteit om inzichtelijk te maken of er bodemverontreiniging is. Het Bodemloket verschaft hierover informatie. De resultaten zijn opgenomen in paragraaf 3.4.

2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Gelderland (2018)

Op 9 juli 2014 stelden Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsvisie vast. De bijbehorende Omgevingsverordening is vervolgens op 24 september 2014 vastgesteld. Op 18 oktober 2014 zijn de Omgevingsvisie en de -verordening Gelderland in werking getreden. De Omgevingsvisie en -verordening bevatten de belangrijkste maatschappelijke opgaven in Gelderland. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid. De Omgevingsverordening bevat de regels, waarmee het beleid uit de visie is vastgelegd. De volgende kaders zijn relevant:

• Centrale opgave is de verdere versterking van het vestigingsklimaat in de regio. Daaraan ten grondslag ligt onder andere 'de leefomgeving met kwaliteit versterken'. De uitbreiding van Baltus Bloembollen doet niets af aan deze opgave.
• Landschap: Een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap en buiten de GO, het GNN en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, maakt ten opzichte van het ten tijde van de inwerkingtreding van de verordening geldende bestemmingsplan alleen bestemmingen mogelijk die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap niet aantasten of versterken. De uitbreiding van Baltus Bloembollen doet niets af aan de landschappelijke kernkwaliteiten.

2.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijk structuurplan

Het Ruimtelijk Structuurplan (vastgesteld door de gemeenteraad op 11 april 2006, bekendmaking 6 februari 2007) is een uitwerking van de Toekomstvisie Epe 2010. In het plan staan in hoofdlijnen de gewenste sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-economische ontwikkelingen voor de gemeente Epe voor de komende 10 jaar. Het Structuurplan stelt dat (nieuwe) vormen van bedrijvigheid in het buitengebied alleen kansrijk zijn indien ze voldoen aan de volgende criteria:

• Kleinschalig, ambachtelijk karakter of kantoorfuncties;
• Geen publieksaantrekkende werking;
• Geen negatieve milieueffecten naar de omgeving;
• Bij voorkeur affiniteit met de landelijke omgeving.

De uitbreiding van Baltus Bloembollen past binnen deze criteria.

Welstandsnota gemeente Epe (2012)

De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 11 oktober 2012 de Welstandsnota gemeente Epe vastgesteld. In de Welstandsnota is vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Epe is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Per deelgebied wordt in de welstandsnota aangegeven welke beleidsuitgangspunten gelden en welke beoordelingscriteria (situering, massa en vorm, gevels, kleur- en materiaalgebruik, detaillering) in acht moeten worden genomen. Voor de Kanaalweg 83 geldt onder andere dat nieuwbouw dient aan te sluiten op de opzet van de bestaande bebouwing in de omgeving.

2.4 Conclusie beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de relevante beleidskaders op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid van het plan

3.1 Ladder duurzame verstedelijking

Per 1 oktober 2012 is artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van kracht. Dit artikel bepaalt dat een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies gebaseerd dient te zijn op een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en op een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Bro. Het Bro bepaalde dat voor onder meer bestemmingsplannen de drie treden van 'de ladder' moeten worden doorlopen.

Het doel van 'de ladder' is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is gewijzigd. Vanaf 1 juli 2017 dienen plannen te worden getoetst aan de 'nieuwe ladder'.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Uitgangspunt voor een goede ruimtelijke ordening is dat de ontwikkeling gericht is op een duurzame ruimtelijke kwaliteit. Met de huidige maatschappelijke opgaven op o.a. het gebied van klimaat en energie is het duidelijk dat er meerdere claims liggen op de ruimte binnen en buiten bestaand stedelijk gebied. Deze claims moeten onderling afgewogen worden om tot zorgvuldig ruimtegebruik en een duurzame ruimtelijke kwaliteit te komen. Het transparant en helder motiveren is de essentie van de opgave voor een duurzame verstedelijking.

Baltus Bloembollen is gevestigd in Vaassen aan de Kanaalweg 83. Op deze locatie beschikt Baltus Bloembollen over 4.000 m2 bedrijfsterrein. Op de bedrijfslocatie in Vaasen zijn alle bedrijfsactiviteiten van Baltus Bloembollen gevestigd.

Met het oog op de wens van afnemers van producten van Baltus Bloembollen is behoefte aan een grotere capaciteit van de opslag van producten.

Baltus Bloembollen is gevestigd in de gemeente Epe. Deze gemeente maakt deel uit van de Cleantech Regio. De gemeenten in deze regio's werken samen bij het plannen en programmeren van bedrijventerreinen. Dit is in het belang van de economische ontwikkelingsmogelijkheden, het bevordert de ruimtelijke kwaliteit en het zorgvuldig omgaan met de schaarse ruimte.

Over de planning en programmering van nieuwe bedrijventerreinen heeft de Cleantech Regio afspraken gemaakt met Gedeputeerde Staten van Gelderland. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Regionaal Programma Werklocaties 2016-2025 Cleantech Regio van 16 november 2017 (RPW Cleantech Regio). In het RPW Cleantech Regio is bepaald dat solitair gelegen bedrijven (niet gelegen op een bedrijventerrein) buiten RPW vallen. Dat betekent dat nut, noodzaak en Ladder-aspecten van deze bedrijven als zij willen uitbreiden zelfstandig worden afgewogen.

Het oppervlak met de bestemming Bedrijf dat met dit bestemmingsplan wordt omgezet naar een bestemming Groen is groter dan het oppervlak de bestemming Agrarisch dat wordt omgezet naar de bestemming Bedrijf. Het oppervlak met bestemming Bedrijf wordt daarmee per saldo kleiner. Het plan leidt daarmee niet tot een toename van het oppervlak aan bedrijventerrein van solitair gelegen bedrijven.

In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking is ook gekeken naar mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied. Drie opties zijn onderzocht:

• Verplaatsing van Baltus Bloembollen naar een andere locatie;
• Splitsing van Baltus Bloembollen over twee locaties;
• Uitbreiding van Baltus Bloembollen op de bestaande locatie in Vaassen.

Bij verplaatsing van Baltus Bloembollen naar een bedrijventerrein wordt op de nieuwe locatie een nieuw bedrijfscomplex gerealiseerd. Dit nieuwe bedrijfscomplex vervangt enerzijds het bestaande bedrijfsgebouw met een oppervlak van 4.000 m2 en betreft anderzijds een nieuwe ruimte van 1.800 m2 aan bedrijfsgebouw.

Om Baltus Bloembollen te verplaatsen naar een nieuwe locatie is een bedrijfskavel met een oppervlak van circa 15.000 m2 vereist, afhankelijk van de toegestane maximale bebouwingsdichtheid. De kosten voor deze verplaatsing van de bestaande bedrijfsgebouw bedragen ruim 5.399.250 Euro. Dit bedrag is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

Kostendrager	Oppervlak in m2	Kosten per m2	Kosten totaal
Aankoop grond	15000	€ 120,00	€ 1.800.000,00
Vervanging hal met kantoor	4000	€ 600,00	€ 2.400.000,00
Verharding terrein	11000	€ 45,00	€ 495.000,00
Totaal bouwkosten			€ 4.695.000,00
Overige kosten 15%			€ 704.250,00
Totaal kosten verplaatsing			€ 5.399.250,00

Bij verplaatsing komt het bestaande bedrijfspand vrij. De theoretische huurwaarde van het bestaande bedrijfspand bedraagt bij een huuropbrengst van 25 tot 40 Euro per m2 zo'n 100.000 tot 160.000 Euro per jaar. Bij een Bruto aanvangsrendement van 8 ligt de vastgoedwaarde van de bestaande bedrijfshal daarmee tussen 800.000 en 1.280.000 Euro. Echter gezien de bestemming heeft de bedrijfshal beperkte gebruiksmogelijkheden. De kans op verhuur van de bestaande bedrijfshal is daarmee klein.

Wanneer gekozen wordt voor de vestiging van alleen de benodigde uitbreiding van Baltus Bloembollen op een bedrijventerrein leidt dit tot splitsing van het bedrijf over twee locaties.

Bij splitsing van het bedrijf over 2 locaties zou een deel van de voorraad op een tweede locatie moeten worden opgeslagen. Deze splitsing kan op twee manieren plaatsvinden:

• 1. Alle producten worden verdeeld over twee locaties. In dat geval beschikt elke locatie over het volledige assortiment. In deze situatie kan een order voor een specifieke klant op een van de locaties volledig worden afgehandeld. Zodra echter de voorraad van een product is uitgeput moet dit product van de andere locatie worden gehaald. Dit probleem kan worden voorkomen door een grotere voorraad aan te houden.
• 2. Het assortiment wordt verdeeld over twee locaties, in dat geval beschikt elke locatie over een deel van het assortiment. In deze situatie moet een deel van de orders op twee locaties worden verzameld om daarna te worden samengevoegd.

Beide werkwijzen leiden tot hogere kosten en tot transportbewegingen tussen beide vestigingen. Een ander nadeel van splitsing over twee locaties is dat de aansturing van het personeel lastiger wordt. Het management kan immers niet over twee vestigingen worden verspreid.

De laatste optie is uitbreiding op de huidige locatie. Direct aansluitend aan de bestaande locatie in Vaassen beschikt Baltus Bloembollen over 1.000 m2 uitbereidingsruimte. Deze kavel heeft een agrarische bestemming. Om de uitbreidingsruimte te kunnen benutten dient de bestemming te worden gewijzigd in bedrijventerrein.

Een alternatief is uitbreiding aan de voorzijde van de locatie. De kavel aan de voorzijde is echter in ingericht als grasland met een poel en gebiedseigen beplanting. Hiermee is de bestaande bedrijfshal goed landschappelijk ingepast. Uitbreiding aan de voorzijde is daarmee niet gewenst.

Op basis van bovenstaande afweging wordt geconcludeerd dat verplaatsing of splitsing van het bedrijf een te grote desinvestering is en dat splitsing over meerdere locaties er ook voor zorgt dat de bedrijfskosten toenemen. Uitbreiding van de bestaande locatie is noodzakelijk om de groei conform de wensen en eisen die Baltus Bloembollen heeft mogelijk te maken. De behoefte kan niet worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie ladder duurzame verstedelijking en Baltus Bloembollen

Gezien het vorenstaande is een gedegen afweging gemaakt om de bedrijfsuitbreiding op de huidige locatie te laten plaatsvinden. Met het onderzoek naar de opties om de uitbreiding van Baltus Bloembollen mogelijk te maken is recht gedaan aan de ladder van duurzame verstedelijking zoals bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat dit project voldoet aan deze ladder van duurzame verstedelijking en dat voldaan wordt aan de gewenste duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Recent heeft Baltus Bloembollen in samenwerking met natuur- en milieuorganisaties aan de voorzijde van haar bedrijfslocatie een natuurlijke weide gerealiseerd. Deze weide is ingezaaid met een bloemrijk zaadmengsel. In deze weide is een natuurlijke waterpartij gerealiseerd met een bijenschans, een insectenburcht, een vleermuiskelder, en een ooienvaarsnest. Door het gebied loopt een openbaar klompen pad.

3.2 Milieuzonering

Inleiding

Door het aanbrengen van milieuzoneringen wordt een noodzakelijke ruimtelijke scheiding aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Dit wordt gedaan ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Een integrale milieuzonering houdt daarnaast rekening met cumulatieve effecten. Middels het vaststellen van milieuzoneringen kunnen milieuaspecten zoals geur of geluid direct doorwerken in een bestemmingsplan. Ten behoeve van milieuzonering in deze partiële herziening is aansluiting gezocht bij de VNG publicatie “Handreiking Bedrijven en Milieuzonering”. In deze VNG handreiking wordt voor veel bedrijven aangegeven welke milieuaspecten een rol kunnen spelen en welke afstanden tot gevoelige bestemmingen passend zijn.

Milieuzonering

Het bedrijf Baltus Bloembollen is een snel groeiend bedrijf dat zich voornamelijk toelegt op de verkoop van bloembollen en aanverwante producten. De bedrijfsactiviteiten zijn vooralsnog in het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Epe” beschreven in artikel 4 en bijlage 3. In bijlage 3 is voor het bestemmingsvlak het volgende bepaald:

• Adres: kanaalweg 83, 85 en 85A, Vaassen
• Activiteit: groothandel in groenproducten, almede voor de teelt van (vaste) planten, bloembollen, heesters, coniferen, struiken en bomen.
• Toegestane bebouwing: de totale oppervlakte van de bouwvlakken binnen het bestemmingsvlak. Dit bouwvlak omvat de bestaande bedrijfshal.

Met de te verwachten groei van Baltus Bloembollen ligt het in de lijn der verwachtingen dat de bovenbeschreven bedrijfsactiviteiten deze groei in de weg zullen staan. In de partiële herziening zal de bedrijfsactiviteit daarom ruimer worden omschreven, ook wordt de toegestane bebouwing uitgebreid:

• Adres: kanaalweg 83, Vaassen
• Activiteit: groothandel in groen- en tuincentrum-producten, alsmede voor de teelt van (vaste) planten, bloembollen, heesters, coniferen, struiken en bomen.
• Toegestane bebouwing: de totale oppervlakte van de bouwvlakken binnen het bestemmingsvlak.

Met de nieuwe omschrijving van de bedrijfsactiviteiten wordt de beperking van de groothandel in o.a. groenproducten weggenomen. Dit wil echter niet zeggen dat daarmee gevreesd hoeft te worden voor een extra belasting op de omgeving. Bijlage 2 Staat bedrijfsactiviteiten Bedrijventerreinen (maart 2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten kent een categorie 2 toe aan groothandels in bloemen en planten. Baltus Bloembollen kan, met haar huidige activiteiten, worden geschaard onder dit type groothandel. Met de wijziging van de bedrijfsactiviteiten zal er dus geen sprake zijn van een extra belasting op de omgeving.

De milieucategorie wordt bepaald op de grootste afstand tot deze gevoelige bestemmingen. Wanneer er een milieuzonering wordt vastgesteld moet rekening worden gehouden met bestaande planologische rechten. Dat betekent dat gemeten wordt vanaf de grens van de bestemming van het bedrijf en de bestemmingsgrens van de gevoelige functie. In dit geval geldt dat het perceel aan de andere zijde van de Bossenbroekenweg de bestemming 'Bedrijf' heeft. Op dit perceel is een bedrijfswoning toegelaten. Er is daarom gekozen om te meten vanaf de bestemmingsgrens van het terrein van Baltus Bloembollen tot de gevel van de panden die het dichts staan bij dit terrein. Gebleken is dat deze panden verder liggen dan de maximale afstand voor categorie 2 bedrijven (30 meter).

Figuur 6: Luchtfoto bestaande situatie

Figuur 7: Afstanden milieuzonering

Daarnaast geldt dat de afstanden zoals gegeven in de VNG handleiding gelden voor het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Het gebied waarin Baltus Bloembollen is gelegen moet echter worden gekwalificeerd als 'gemengd gebied' (matige tot sterke functiemenging) vanwege de ligging nabij de drukke Kanaalweg en nog drukkere Eekterweg.

Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden (met uitzondering van de richtafstand voor externe veiligheid) met 1 afstandsstap verkleind worden. Dit maakt des te meer dat de gegeven milieuzonering voor Baltus Bloembollen hier inpasbaar is.

Conclusie milieuzonering

Geconcludeerd kan worden dat de wijziging in bedrijfsactiviteit voor Baltus Bloembollen in het onderhavige geval inpasbaar is.

3.3 Water

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk geregeld dat in alle ruimtelijke plannen een watertoets dient te worden uitgevoerd. Het doel van de Watertoets is om in een vroeg stadium waterhuishoudkundige doelstellingen zichtbaar te maken en evenwichtig mee te nemen bij ruimtelijke plannen. Er wordt met name ingegaan op de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding en de beschrijving van de maatregelen die worden getroffen. Waterbeheerders worden in een vroeg stadium betrokken bij de planvorming om zo een duurzame omgang met hemel-, grond- en oppervlaktewater te waarborgen en "water" mee te laten wegen in het planproces. Het resultaat van de Watertoets is deze waterparagraaf.

Het wateradvies uit de digitale watertoets is 'niet relevant'. De digitale watertoets gaat in op veiligheid (waterkering), waterberging, grondwater en kwel, waterkwaliteit, beheer en onderhoud watergangen, riolering en hemelwater en modelregels. De uitbreiding van Baltus Bloembollen heeft geen gevolgen voor de opgesomde criteria. De oppervlakte verharding neemt zelfs af, er is geen compensatie nodig. Het aspect water vormt geen belemmering voor de partiële herziening van het bestemmingsplan .

3.4 Bodem

De Wet bodembescherming stelt regels over de bodemkwaliteit en (de sanering van) vervuilde grond. Voor het bestemmingsplan moet duidelijk zijn dat een eventuele bodemverontreiniging de verwezenlijking van het plan niet in de weg staat. Via het Bodemloket is inzicht te verkrijgen over de bij de overheid bekende gegevens wat betreft bodemkwaliteit. Op de uitsnede van de bodemkwaliteitskaart (onderstaand) is te zien dat er geen verontreinigingen bekend zijn binnen het plangebied. Bovendien is het huidig gebruik van het plangebied agrarisch.

In opdracht van dhr. J.J. Vorsselman van Architectenbureau Vorsselman b.n.a. uit Emst namens dhr. H. Baltus van Baltus Bloembollen uit Vaassen heeft Boluwa Eco Systems BV een verkennend bodemonderzoek verricht naar eventuele aanwezigheid van verontreiniging van de grond en grondwater van een gedeelte van een locatie aan de Kanaalweg 83 te Vaassen (zie Bijlage 1).

Uitgevoerd zijn in totaal 12 boringen tot een variabele diepte van 0 tot 3,10 m-mv.

Geanalyseerd zijn:

• 1 grondmengmonster bovengrond [0,50 - 1,00 m];
• 1 grondmengmonster bovengrond [0,30 - 1,00 m];
• 1 grondmengmonster ondergrond [1,00 - 2,00 m];
• 1 grondwatermonster uit de peilbuis bij boring B01.

Op basis van de resultaten van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat:

In de bovengrond van MM1 zijn geen verhoogde gehalten aangetoond.

In de bovengrond van MM2 is een licht [>achtergrondwaarde] verhoogd gehalte PAK (10VROM) aangetoond.

In de ondergrond van MM3 zijn geen verhoogde gehalten aangetoond.

In het grondwater van de peilbuis B01-1-1 zijn geen verhoogde gehalten aangetoond.

Het aangetroffen licht verhoogde gehalte PAK (10-VROM) kan te maken hebben met menselijke activiteiten op de locatie. De gemeten gehalten zijn niet ongewoon op plaatsen waar mensen wonen en/of werken. Mogelijk wordt het veroorzaakt door uitspoeling vanuit het puin. Daarom is er geen aanleiding te verwachten dat het terrein niet geschikt is voor gebruik als bedrijventerrein. Vanuit bodemkundig opzicht is er geen belemmering voor de partiële herziening van het bestemmingsplan.

Figuur 8: Uitsnede bodemkwaliteitskaart (Bodemloket.nl)

3.5 Natuur

De Wet natuurbescherming voorziet in de bescherming van natuurgebieden en soorten.

Gebieden

De bescherming van gebieden is in dit geval geregeld in Natura 2000-gebieden en het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Het plangebied ligt niet in één van deze beschermingszones. Voorts is onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de bouwactiviteiten op Natura 2000-gebieden. Volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) dient voor de activiteiten in de aanlegfase en in de gebruiksfase aangetoond te worden of de stikstofuitstoot veroorzaakt door het plan significant negatieve effecten heeft op omliggende Natura 2000-gebieden. Uit onderzoek (zie Bijlage 2 en 3) blijkt dat de stikstofdepositie kleiner is dan 0,00 mol/ha/jr. Op grond van dit onderzoek is geen Wet natuurbeschermingsvergunning nodig.

Soorten

Voor de bescherming van soorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht betekent dat een ontheffing van het verbod op verstoren (of erger) alleen kan worden verleend, als geen afbreuk wordt gedaan aan de goede staat van instandhouding van de soort. Deze voorwaarde geldt voor alle beschermde soorten. In het plangebied komen geen beschermde soorten voor. Natuurwaarden vormen geen belemmering voor de partiële herziening van het bestemmingsplan.

3.6 Archeologie en cultuurhistorie

De bescherming van archeologische waarden is vastgelegd in de Nota Invulling Archeologie Beleid. Hierin staat op welke wijze de gemeente invulling geeft aan een verantwoorde omgang met het bodemarchief. De Wamz gaat uit van de noodzaak van archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld. Gemeenten kunnen van die norm afwijken (zowel naar boven als naar beneden) als daarvoor een deugdelijke motivering wordt aangevoerd. Om hiervoor een grens te bepalen, heeft de gemeente een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart is te zien dat voor het plangebied een lage archeologische verwachting geldt.

Het beleid ten aanzien van cultuurhistorie is vastgelegd in Epe, historisch centrum van de Veluwe – cultuurhistorisch beleid 2010 – 2015. Hierin staat op welke wijze de gemeente wil omgaan met het cultuurhistorisch erfgoed. In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

Archeologie en cultuurhistorie vormen dan ook geen belemmering voor de partiële herziening van het bestemmingsplan.

3.7 Verkeer

De uitbreiding van Baltus Bloembollen is bedoeld om extra ruimte te creëren voor opslag. Dit heeft geen verkeersaantrekkende werking. Vanuit verkeer zijn er geen belemmeringen voor de partiële herziening van het bestemmingsplan.

Op grond van artikel 5 het Parapluplan Parkeren dient Baltus te beschikken over voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor het laden en lossen te beschikken. Baltus voldoet hieraan. Aan de voorzijde van het bedrijfspand beschikt Baltus over 35 parkeerplaatsen voor motorvoertuigen. Aan de achterzijde zal een laad dok worden gerealiseerd voor het laden en lossen van vrachtwagens.

3.8 Overige milieuaspecten

Geluid

Het plan maakt geen geluidgevoelige functies mogelijk en leidt tot minder verkeersbewegingen en dus minder geluid in de omgeving. Daardoor zijn er geen belemmeringen ten aanzien van dit aspect.

Luchtkwaliteit

Het plan maakt geen gevoelige functies mogelijk en leidt tot minder verkeersbewegingen en dus een verbetering van de luchtkwaliteit vande omgeving. Daardoor zijn er geen belemmeringen ten aanzien van dit aspect.

Externe veiligheid

Het plan maakt geen kwetsbare functies en risicobronnen mogelijk en daarmee zijn er geen belemmeringen ten aanzien van dit aspect.

Milieueffectrapportage

Het Besluit mer is niet van toepassing aangezien er met het nieuwe bestemmingsplan geen activiteiten mogelijk worden gemaakt die zijn genoemd in de bijlage van het Besluit.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Algemene juridische opzet

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het bestemmingsplan worden geregeld. In de planopzet is aansluiting gezocht bij de recente uitgave "Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen", kortweg SVBP.

Verbeelding

Op de (zowel analoge als digitale) verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling.

Bij de opzet van de verbeelding is de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2012) als uitgangspunt gehanteerd. In de SVBP2012 zijn onder andere bestemmingscategorieën vastgelegd en zijn uniforme kleuren en aanduidingen beschreven. De aanduidingen hebben ook betrekking op wat er wel of niet is toegestaan of dienen voor de leesbaarheid van de verbeelding.

Regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is.

4.2 Bestemmingen

De planregels van het bestemmingsplan 'Uitbreiding Baltus Bloembollen' bouwen voort op de systematiek van het op 23 maart 2017 vastgestelde bestemmingsplan "Buitengebied Epe".

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de plankaart gegeven bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit afwijkings- en specifieke gebruiksregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond.

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen. Uit praktische overwegingen wordt de voorkeur gegeven om deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Artikelen

Per artikel wordt hier een korte toelichting / onderbouwing opgenomen over de essentie van het artikel.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre het artikel 4 van het op 23 maart 2017 vastgestelde bestemmingsplan "Buitengebied Epe" wordt aangevuld met een nieuwe bedrijfsactiviteit voor Baltus Bloembollen in Bijlage 3 "lijst bedrijfsactiviteiten en toegestane bebouwing".

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Algemene procedureregels

Dit artikel beschrijft hoe de onderhavige herziening zich verhoudt tot het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe', vastgesteld door de gemeenteraad van Epe op 23 maart 2017, met planIDN NL.IMRO.0232.BG028Buitengebied-VBP1.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 5 Overgangsregels

Dit artikel geeft de overgangsregels van deze herziening en hoe deze zich verhouden tot de overgangsregels genoemd in het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe', vastgesteld door de gemeenteraad van Epe op 23 maart 2017, met planIDN NL.IMRO.0232.BG028Buitengebied-VBP1.

Artikel 6 Slotregel

In dit artikel wordt beschreven welke benaming de herziening heeft.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Zoals in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen, moet voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan bij de voorbereiding hiervan een onderzoek worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Dit brengt met zich mee dat de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan kosten moet verhalen. Deze verplichting is vastgelegd in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) .

Bouwplan

Artikel 6.12 Wro bepaald dat een exploitatieplan vastgesteld dient te worden voor gronden waarvoor men voornemens is een bouwplan op te stellen. In artikel 6.2.1 Bro is het bouwplan gedefinieerd. De nieuwbouw of uitbreiding van een woning of een hoofdgebouw zijn onder meer bouwplannen. Met deze herziening worden dergelijke bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt.

Specifiek geldt dat in artikel 6.2.1 onder c van het Bro een "uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 bruto-vloeroppervlakte" wordt aangewezen als bouwplan. Nu de uitbreiding van Baltus Bloembollen meer dan 1000 m2 bruto-vloeroppervlakte zal beslaan is hier dus sprake van een bouwplan.

Exploitatieplan

Uit het bovenstaande blijkt dat in principe voor deze herziening de verplichting bestaat om exploitatieplan op te stellen. Dit is anders indien wordt voldaan aan een van de uitzonderingsgronden genoemd in artikel 6.12 lid 2 Wro. Een van die uitzonderingsgronden is dat "het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is". Met de anterieure overeenkomst tussen Baltus Bloembollen en de gemeente Epe van 22 mei 2019 is het verhaal van de kosten nader uitgewerkt en gedekt.

Conclusie

Het verhaal van kosten gelinkt aan deze herziening zijn anderszins verzekerd middels de bovengenoemde anterieure overeenkomst. Nu wordt voldaan aan de uitzonderingsgrond genoemd in artikel 6.12 Wro is er geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure).

6.2 Vooroverleg

6.3 Ontwerp

 

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Bodemonderzoek november 2019

Bijlage 2 Memo stikstofdepositie

Bijlage 3 AERIUS