Wiemanstraat 34, Emst

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Wiemanstraat 34 te Emst heeft een verzoek ingediend voor een bestemmingswijziging van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. De gemeente heeft aangegeven mee te willen werken aan deze ontwikkeling.

Voor het wijzigen van de agrarische bestemming naar de woonbestemming wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid (art. 45.2) uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe'.

Het voorliggende wijzigingsplan gaat nader in op de wijzigingsbevoegdheid, alsmede op de relevante ruimtelijke en milieutechnische aspecten. In hoofdstuk 4 wordt de wijze van regelen nader toegelicht.

1.2 Ligging plangebied

Het perceel Wiemanstraat 34 ligt ongeveer 600 m ten westen van de A50. Ten zuidoosten van Epe. Het plangebied bestaat uit het huidige erf inclusief de huidige bebouwing.

Ligging Wiemanstraat 34 ten opzichte van Epe en de A50

Wiemanstraat 34 met luchtfoto en perceelsindeling omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

De Wiemanstraat 34 te Emst is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied Epe. Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch' met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Ook heeft het perceel de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bestaand erf' en 'overige zone - beschermingszone natte landnatuur'.

Uitsnede geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

De toelichting van voorliggend wijzigingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plangebied opgenomen. Hierin zal zowel de bestaande als de nieuwe situatie beschreven worden.
• In hoofdstuk 3 zal een beschrijving van de randvoorwaarden volgen.
• In hoofdstuk 4 volgt een verklaring van de regels
• In hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid aan bod.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Wiemanstraat 34 te Emst. Op het perceel is een bouwbedrijf gevestigd.

Het perceel bestaat uit een woning en twee bergingen van van totaal 375 m² (260 m² en 115 m²). Deze worden nu gebruikt voor de opslag van bouwmaterialen. In het verleden was hier een fouragehandel gevestigd.

Het wordt ontsloten via twee opritten aan de westzijde van het perceel. Het volledige bouwvlak is verhard.

Inrichtingstekening van Wiemanstraat 34

2.2 Beschrijving nieuwe situatie

In de nieuwe situatie zal er aan de fysieke omgeving van het perceel niets gewijzigd worden. De enige verandering vindt plaats op planologisch gebied. De agrarische bestemming wordt omgezet naar de bestemming 'Wonen'. Het gebruik van de bijgebouwen voor opslag wordt beëindigd.

2.3 Wijzigingsvoorwaarden

In artikel 45.2 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' zijn voorwaarden opgenomen, waaraan bij wijziging moet worden voldaan. De voorwaarden voor een functieverandering naar wonen zijn onderstaand opgenomen:

Artikel 45.2

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bedrijfswoning met de daarbij behorende tuinen erven en inritten binnen de:

• bestemming 'Agrarisch';
• bestemming 'Bedrijf'
• bestemming 'Bedrijf - Agrarisch dienstverlenend bedrijf';
• bestemming 'Detailhandel';
• bestemming 'Detailhandel - Tuincentrum';
• bestemming 'Horeca';
• bestemming 'Maatschappelijk';
• bestemming 'Recreatie - Dagrecreatie';
• bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie';
• bestemming 'Sport';
• bestemming 'Sport - Manege';

te wijzigen in de bestemming 'Wonen' alsmede in de aangrenzende bestemming, mits:

• a. het gebruik als wonen vanuit een oogpunt van een goed woon- en leefklimaat aanvaardbaar is;
• b. de wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van:
  • 1. de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
  • 2. de cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurlijk waarden die artikel 43 beoogt te beschermen;
• c. het aantal woningen na wijziging niet meer mag bedragen dan 1, tenzij het bestaande aantal meer bedraagt;
• d. voor wat betreft de bouw- en gebruiksregels wordt de bestemming Wonen in acht genomen.

Toets aan voorwaarden

De wijze waarop aan de voorwaarden wordt voldaan, wordt als volgt onderbouwd:

Ad a.

In hoofdstuk 3 wordt door middel van een toets aan milieu- en omgevingsaspecten onderbouwd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Ad b.

In paragraaf 3.7 en 3.3 worden respectievelijk het effect op gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen en het cultuurhistorische aspect verder toegelicht.

Ad c.

In paragraaf 2.2 wordt de toekomstige situatie beschreven.

Ad d.

De bouw- en gebruiksregels worden conform de bestemming 'Wonen' opgenomen.

Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingstoets

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de milieukwaliteitseisen welke bij het plan betrokken zijn. Hierbij wordt er rekening gehouden met geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke kaders.

3.1 Water

Algemeen
Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Beoordeling
Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt en het waterschap op basis daarvan een positief wateradvies geeft.

Conclusie

Het aspect water vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

3.2 Natuur

Het plangebied ligt niet binnen een Groene Ontwikkelingszone (GO) of het Gelders Natuurnetwerk (GNN), maar is wel gelegen in Nationaal landschap 'De Veluwe'. Ten noorden en zuiden van het plangebied liggen op, respectievelijk 70 m en 140 m een GO en een onderdeel van het GNN.

Uitsnede ruimtelijkeplannen.nl, plangebied aangeduid met blauwe prikker

De ontwikkeling heeft betrekking op een functiewijziging zonder fysieke aanpassingen van het perceel of bebouwing. Dit leidt niet tot aantasting van kernkwaliteiten en natuurlijke kernwaarden.

Het aspect natuur vormt derhalve geen belemmering voor het planvoornemen.

3.3 Erfgoed

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Cultuurhistorie

Het perceel maakt geen deel uit van de cultuurhistorische hoofdstructuur zoals beschreven in de Omgevingsverordening Gelderland. De bebouwing is niet van cultuurhistorische waarde.

Archeologie

Omdat de bebouwing niet verandert, zullen er ook geen bodemroeringen plaatsvinden. Archeologisch erfgoed zal hierdoor niet kunnen worden aangetast. Het perceel ligt in een gebied dat op de Archeologische Verwachtingswaardekaart met een lage archeologische verwachtingswaarde is aangeduid.

3.4 Bodem

Bij ontwikkeling van ruimtelijke plannen dient men de bodemkwaliteit in acht te nemen. Doordat de bebouwing niet verandert, hoeft er geen grond verzet te worden. Hierdoor is bodemonderzoek niet nodig.

3.5 Geluid

Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Nader onderzoek is niet nodig. Het aspect geluidshinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.6 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit beschrijft dat het niet nodig is een ontwikkeling te toetsen op voorgeschreven normen wanneer dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Gezien het feit dat alleen de bestemming gewijzigd wordt, kan er gesteld worden dat er sprake is van een project 'niet in betekenende mate'. Het aspect luchtkwaliteit is hierom niet relevant.

In de directe leefomgeving zijn geen bedrijfsactiviteiten aanwezig die het leefklimaat nadelig kunnen beïnvloeden. Hierdoor kan er in de woning sprake zijn van een aanvaardbaar woonklimaat.

3.7 Milieuzonering

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bestemmingen of activiteiten aanwezig, die mogelijk belemmerend kunnen werken voor het voorgenomen initiatief vanuit milieuaspecten.

3.8 Externe veligheid

Uit de Nederlandse risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat er geen inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen in de nabijheid van het plangebied zijn. Hiervoor geldt dat er ook geen risicocontouren zijn. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Uitsnede Risicokaart.nl, plangebied rood omkaderd

3.9 Besluit m.e.r.

Gelet op bovenstaande argumentaties kan op voorhand uitgesloten worden dat de ontwikkeling nadelige milieueffecten zal veroorzaken. Een m.e.r. beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 4 Verklaring van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een wijzigingsplan deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Dat betekent onder andere dat voor het plangebied de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' van toepassing zijn en blijven. Dat betekent ook dat de regels van het wijzigingsplan beperkt kunnen blijven.

De regels van het wijzigingsplan zijn als volgt opgebouwd:

• in artikel 1 zijn de noodzakelijke begrippen opgenomen;
• in artikel 2 is het ter zake gestelde in de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' van toepassing verklaard.
• in artikel 3 is de slotbepaling opgenomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Artikel 16, lid 2 a van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij vaststelling van een bestemmingsplan kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van de kosten anderszins verzekerd is. De plankosten zijn verhaald door het in rekening brengen van de leges op grond van de Legesverordening 2017.

In verband met het bepaalde in artikel 6.1 van de Wro inzake tegemoetkoming in schade kan worden vastgesteld, dat het niet aannemelijk is dat als gevolg van het voorgenomen plan een planologisch nadeel ontstaat dat voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Evenwel is in het kader van de economische uitvoerbaarheid met de verzoeker een planschadeovereenkomst afgesloten op grond van artikel 6.4 a van de Wro. Op deze wijze is de economische uitvoerbaarheid voor de gemeente gewaarborgd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp wijzigingsplan heeft met ingang van 11 oktober 2018 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.