TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o Otterlo, Maasjessteeg 2 - 2a

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22o Otterlo, Maasjessteeg 2 - 2a

 

 

Pre-ambule

Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van een concreet initiatief op de locatie Maasjessteeg 2 - 2a te Otterlo.

De gemeente Ede maakt gebruik van de Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) voor het omgevingsplan, omdat de techniek van het DSO en de software nog verder getest moet worden. Met de TAM kunnen concrete initiatieven zonder technische risico's worden gefaciliteerd, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande techniek (IMRO). Het gaat uitdrukkelijk om een tijdelijke overgangsperiode tot 1 januari 2026.

Om te benadrukken dat het TAM-omgevingsplan onderdeel is van de geconsolideerde versie van het Omgevingsplan Ede, is gekozen om de regels van het voorliggende plan te plaatsen in een tijdelijk hoofdstuk 22 met opvolgende lettertoevoeging. Dat sluit goed aan bij de regels die zijn overgeheveld vanuit de rijksoverheid naar de gemeeente met inwerkingtreding van de Omgevingswet (hoofdstuk 22).

Dit hoofdstuk is bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening, bedoeld in artikel 11.1, tweede lid, van het Besluit elektronische publicaties. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit op https://www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk [22o] van het Omgevingsplan Ede. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '[22o]' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord ‘Bijlage’, na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage ‘[22o]’ gelezen worden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inhoudsopgave

 

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22o Otterlo, Maasjessteeg 2 - 2a

HOOFDSTUK 1 Inleidende bepalingen

Artikel 1 Begripsbepalingen

Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen

HOOFDSTUK 2 Integratie Omgevingsplan Ede

ARTIKEL 3 Toepassingsbereik

HOOFDSTUK 3 Activiteiten en toedeling van functies

ARTIKEL 4 Functie Agrarisch

ARTIKEL 5 Functie Tuin

ARTIKEL 6 Functie Wonen

ARTIKEL 7 Beschermingszone Archeologie 2

ARTIKEL 8 Beschermingszone Cultuurhistorische Landschapswaarde

ARTIKEL 9 Beschermingszone Waardevol Open Landschap

HOOFDSTUK 4 Algemene bepalingen

ARTIKEL 10 Anti-dubbeltelregel

ARTIKEL 11 Uitsluiting niet benoemde activiteiten

ARTIKEL 12 Algemene zorgplicht

ARTIKEL 13 Maatwerkvoorschriften

ARTIKEL 14 Algemene regels met betrekking tot bouwwerken

ARTIKEL 15 Algemene beoordelingsregels bouwwerken en gebruiksactiviteiten (met afwegingsruimte)

ARTIKEL 16 Algemene beoordelingsregels bouwwerken en gebruiksactiviteiten met betrekking tot parkeren

HOOFDSTUK 5 Overgangs- en slotbepalingen

ARTIKEL 17 Overgangsrecht

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOOFDSTUK 1 Inleidende bepalingen

 

Artikel 1 Begripsbepalingen

 

1.1 Begrippen Omgevingswet, AMvB's en regelingen

Begripsbepalingen die, op de dag van de inwerkingtreding van de Omgevingswet, zijn opgenomen in de bijlage bij de Omgevingswet en in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit TAM- omgevingsplan tenzij hierna daarvan is afgeweken.

 

1.2 Aanvullende begripsbepalingen

Voor de toepassing van hoofdstuk 22o gelden aanvullend de volgende begripsbepalingen:

 

TAM-omgevingsplan:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o Otterlo, Maasjessteeg 2 - 2a met identificatienummer NL.IMRO.0228.TO2025AGBG0003-0301 van de gemeente Ede.

 

Omgevingsplan gemeente Ede:

Het 'Omgevingsplan gemeente Ede' zoals bedoeld in artikel 2.4 van de Omgevingswet.

 

plan:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o Otterlo, Maasjessteeg 2 - 2a met identificatienummer NL.IMRO.0228.TO2025AGBG0003-0301 van de gemeente Ede.

 

aanbouw:

Een aan een hoofdgebouw toegevoegde ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

 

aanduiding:

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

 

aanduidingsgrens:

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

 

aan huis verbonden beroepen:

Een door de hoofdbewoner uitgeoefend beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan een (raam)prostitutiebedrijf en/of escortbedrijf.

 

abiotische waarden:

Het geheel van waarden in verband met het abiotisch milieu (= niet levende natuur), in de vorm van aardkundige en/of hydrologische kenmerken, zowel op zichzelf als in relatie tot de aanwezigheid of nabijheid van (ontwikkelingsmogelijkheden voor) een waardevol biotisch milieu (= levende natuur, gevormd door organismen en leefgemeenschappen).

 

agrarisch bedrijf:

Eén bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen, waaronder begrepen bomen en heesters, en/of het houden van dieren, waarbij opslag van het door het bedrijf ter plaatse voortgebrachte producten en het vergisten van bedrijfseigen mest en co-substraten is toegestaan.

 

agrarisch bedrijf, grondgebonden:

Een agrarisch bedrijf dat gericht is op het ontwikkelen van activiteiten, waarvan de productie geheel of nagenoeg geheel afhankelijk is van het producerend vermogen van onbebouwde gronden (als productiemiddel) waar het bedrijf over kan beschikken.

 

agrarisch bedrijf, intensieve veehouderij:

Een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf voor het houden van vee en pluimvee -zelfstandig of als neventak – waarbij dit houden van vee en pluimvee geheel of nagenoeg plaatsvindt in gebouwen. Het houden van melkrundvee, schapen of paarden wordt niet aangemerkt als intensieve veehouderij.

 

agrarisch bedrijf, glastuinbouw

Een niet grondgebonden agrarisch bedrijf dat gericht is op het telen van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen, al dan niet op substraatbasis.

 

agrarische nevenactiviteit:

Een kleinschalige agrarische activiteit bij een woning gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen, waaronder begrepen bomen en heesters, en/of het houden van dieren, waarbij opslag van ter plaatse voortgebrachte producten is toegestaan.

 

archeologische verwachtingswaarden:

Te verwachten archeologische resten, oftewel restanten van vroegere menselijke bewoning, begraving en/of landgebruik die voor de wetenschap van belang kunnen zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

 

archeologische waarden:

Archeologische resten, oftewel restanten van vroegere menselijke bewoning, begraving en/of landgebruik die voor de wetenschap van belang kunnen zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

 

bebouwing:

Eén of meer gebouwen en/of één of meer bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

bed & breakfast:

een kleinschalige en onzelfstandige overnachtingsaccommodatie zonder keuken in een (bedrijfs)woning of daarbij behorend bijgebouw of bedrijfsgebouw, dat bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd door de bewoner(s) van de betreffende woning en is bedoeld voor kortdurend recreatief nachtverblijf, eventueel in combinatie met ontbijt, door een persoon of groep van personen die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben

 

bedrijf:

Een onderneming of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan-huis-verbonden beroepen daaronder niet begrepen. Daarbij wordt als één bedrijf beschouwd de tot eenzelfde onderneming of instelling behorende installaties die onderling technische, organisatorische of functionele binding hebben en in elkaars onmiddellijke nabijheid zijn gelegen

 

bedrijfsgebouw:

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

 

bedrijfswoning/dienstwoning:

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de functie van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is.

 

bestaande situatie:

• ten aanzien van bebouwing:

Legaal aanwezige bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit omgevingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning.

• ten aanzien van gebruik:

Het legaal gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit omgevingsplan rechtskracht heeft verkregen.

 

Bereikbare koopwoning:

Een woning met een koopprijs van maximaal de grenswaarde voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens) ten tijde van de eerste verkoop + € 75.000,- (zegge: vijfenzeventig duizend euro). Genoemde NHG-grens wordt jaarlijks bijgesteld en bedraagt voor het kalenderjaar 2025 € 450.000,- (zegge: vierhonderdenvijftig duizend euro).

 

Betaalbare koopwoning:

Een woning met een koopprijs van maximaal de grenswaarde voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens) ten tijde van de eerste verkoop. Genoemde NHG-grens wordt jaarlijks bijgesteld en bedraagt voor het kalenderjaar 2025 € 450.000,- (zegge: vierhonderdenvijftig duizend euro).

 

bijgebouw:

Een gebouw dat in architectonisch en/of functioneel opziht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

 

biogas-vergistinginstallatie:

Een installatie waarbij door toepassing van technieken energie, dan wel warmte, wordt opgewekt met digistaat als eindproduct.

 

boerenboomgaard:

Een verzameling hoogstamfruitbomen op en/of nabij een bouwperceel met een minimaal aantal van 5 en maximaal 12.

 

bouwen:

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

 

bouwgrens:

De grens van een bouwvlak.

 

bouwlaag:

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en bergzolder.

 

bouwmassa:

Een verzameling van bij elkaar behorende gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen.

 

bouwperceel:

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

 

bouwperceelgrens:

De grens van een bouwperceel.

 

 

bouwvlak:

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

 

bouwwerk:

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

consumentenvuurwerk:

Vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

 

containervelden:

Al dan niet verharde grond (bijvoorbeeld afgedekt met plastic, antiworteldoek en/of beton) eventueel in combinatie met andere materialen, ten behoeve van de teelt van gewassen. De gewassen worden op deze afdeklaag los van de ondergrond geteeld in potten.

 

cultuurhistorische waarden:

De aan een bouwwerk, gebied of landschapselement toegekende waarde in verband met ouderdom, gaafheid, zeldzaamheid en herkenbaarheid vanuit historisch oogpunt in relatie met de bijbehorende abiotische randvoorwaarden (bodem, water, terreinvormen).

 

dagrecreatie:

Recreatieve activiteit die plaats vindt binnen een periode van een uur voor zonsopgang tot een uur na zonsondergang.

 

detailhandel:

Het te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

 

detailhandel in volumineuze goederen:

Detailhandel in de volgende categorieën:

1. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;

2. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto’s keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;

3. tuincentra;

4. grootschalige meubelbedrijven, al dan niet – in ondergeschikte mate – in combinatie met woninginrichting en stoffering;

5. bouwmarkten.

 

dienstverlening:

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

 

ecologische waarde:

De aan een gebied toegekende waarde op basis van de aanwezige flora en/of fauna in relatie met de bijbehorende abiotische randvoorwaarden en/of karakteristieke landschapselementen, en/of op basis van de verbindende functie van een zone tussen twee natuurgebieden.

 

escortbedrijf:

De natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en –bemiddelingsbureaus.

 

extensief recreatief medegebruik:

Een vorm van recreatief medegebruik die nauwelijks of geen invloed heeft op de in de omschrijving van de functie gegeven doeleinden.

 

functie:

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

 

functiegrens:

De grens van een functievlak waarin de functie van de locatie is beschreven.

 

functievlak:

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde functie.

 

gebouw:

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

gebouwerf:

bebouwd of onbebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij het omgevingsplan die inrichting niet verbiedt.

 

gekoppeld bouwvlak:

Een bouwvlak dat bestaat uit twee of meer onderling niet aaneengesloten bouwvlakken, die op de verbeelding met een specifieke aanduiding ‘relatie’ aan elkaar zijn gekoppeld, die tezamen worden aangemerkt als zijnde één bouwvlak. Daarbij geldt dat de opgenomen aanduidingen op de verbeelding slechts gelden voor het gehele gekoppelde bouwvlak en mogen aanduidingen niet worden gecumuleerd.

 

groeibegeleidende voorzieningen:

Palen en/of stokken, eventueel onderling verbonden, ten behoeve van begeleiding van gewassen.

 

hoofdfunctie:

Een functie waarvoor het hoofdgebouw en/of gronden in hoofdzaak bestemd is.

 

hoofdgebouw:

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

 

horeca:

Een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, met uitzondering van een discotheek, dancingbar, casino of automatenhal.

 

hospita(kamer)verhuur:

verhuur door een particuliere eigenaar van maximaal 2 kamers (aan maximaal 1 persoon per kamer) in de door de eigenaaar zelf bewoonde woning.

 

hoveniersbedrijf:

Een bedrijf, dat primair gericht is op ontwerp, aanleg en onderhoud van tuinen en groenvoorzieningen elders.

 

huishouden:

Persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

 

hulpgebouwen:

Een gebouw, behorende bij een bedrijf, dat met het oog op een verantwoorde bedrijfsvoering niet binnen het bouwvlak gerealiseerd kan worden, dat zowel qua afmeting als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het (agrarisch) gebruik, en waarbij geen sprake is van permanente stalling van dieren.

 

kas:

Een agrarisch bedrijfsgebouw waarvan de wanden en het dek voornamelijk bestaan uit glas of een ander lichtdoorlatend materiaal en dat dient voor de productie van gewassen onder geconditioneerde klimaatomstandigheden.

 

kampeermiddel:

• Een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;

• enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde,

één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

 

kelder:

Een geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bovengronds bouwwerk, sleufsilo en/of kuilvoerplaat.

 

kleinschalige bedrijfsactiviteiten:

het door de hoofdbewoner bedrijfsmatig vervaardigen, herstellen, onderhouden of bewerken van producten en/of diensten in de vorm van bedrijven die voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van bedrijfsactiviteiten, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt.

 

kleinschalig kamperen:

Kleinschalige recreatieve activiteiten waarbij niet meer dan 25 kampeermiddelen aanwezig zijn, bijvoorbeeld kamperen bij de boer.

 

Koopwoning vrije keuze:

Woning met een koopprijs met vrije prijsvorming

 

landbouwhuisdier:

zoogdier of vogel voor de productie van vlees, eieren, melk, wol of veren of een paard of pony voor het fokken.

 

landschapselement:

Houtopstanden en andere elementen in een gebied met streekeigen, inheemse beplanting en/of karakteristiek voor een landschapstype: zoals houtwal en houtsingels, (hakhout)bosje, struweelrand, heg, struweelhaag, laan, bomenrij en/of een solitaire boom met een omtrek van meer dan 65 cm, (boeren)boomgaard, steilrand, streekeigen erf, poel en natuurvriendelijke oever.

 

landschapswaarde:

De aan een gebied toegekende waarde op basis van de aanwezigheid van de voor het landschapstype karakteristieke kenmerken bestaande uit landschapselementen, verkaveling of openheid, die bepaald wordt door de abiotische en biotische omstandigheden en door cultuurhistorie en menselijk grondgebruik.

 

maatschappelijke en culturele voorzieningen:

Educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, religieuze voorzieningen, onderwijs- en kinderopvangvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening.

 

manege:

Bedrijf, bestaande uit een of meerdere (binnen)rijbanen, die uitsluitend is gericht op het bieden van paardrijdmogelijkheden en het geven van instructie aan derden met gebruik van paarden, al dan niet met een ondergeschikte horecavoorziening die is gericht op het verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers van het manegebedrijf. Het houden van paarden of pony's voor het fokken is hierbij uitdrukkelijk niet toegestaan.

 

mantelzorg:

Langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

 

Milieubelastende activiteit (MBA):

een activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, met uitzondering van een lozingsactiviteit op een oppervlaktewaterlichaam of zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit.

 

natuur:

Elementen of een verzameling van elementen, zoals stromende en stilstaande wateren, bloemrijke graslanden, heide en stuifzanden, bossen en struwelen, bepaald door de specifieke abiotische en biotische omstandigheden.

 

nevenactiviteit:

Activiteiten die in ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een bouwperceel en de hoofdfunctie als zodanig herkenbaar blijft.

 

nevengeschikte functie:

Functie waarvoor maximaal 50% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

 

NGE:

Nederlandse Grootte Eenheid, een standaard eenheid voor de bepaling van de omvang van een agrarisch bedrijf zoals die gehanteerd wordt door het Landbouw Economisch Instituut (LEI).

 

normaal (agrarisch) gebruik:

Het regulier bestaande gebruik dat, gelet op de functie, regelmatig noodzakelijk is voor een goede bedrijfsvoering en het (agrarisch) gebruik van de gronden.

 

normaal onderhoud:

Het onderhoud van bestaande objecten c.q. de grond dat, gelet op de functie, noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen.

 

omgevingsvergunning:

Een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Omgevingswet en bijbehorende besluiten en regelingen (hierna: Omgevingswet).

 

ondergeschikte functie:

Functie die zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan een hoofdfunctie en daarmee rechtstreeks verband houdt.

 

opslag:

Opslag van goederen al dan niet in gebouwen.

 

overig bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

overkapping:

Een bouwwerk met een draagconstructie en dak niet door eigen wanden omsloten.

 

paardenbak:

Een onoverdekte voorziening, uitsluitend bestaande uit een afrastering en/of omheining, bedoeld voor het berijden, africhten en laten bewegen van paarden.

 

paardenhouderij:

Een bedrijf waarbij de productie geheel of overwegend gericht is op het fokken van paarden, het africhten van paarden, het bieden van verblijf aan paarden (bijvoorbeeld paardenstalling en paardenpension) dan wel de handel in paarden.

 

pand

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

 

prostitutie:

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

 

recreatief medegebruik:

Een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de locatie waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan.

 

recreatieve voorziening:

Voorzieningen bedoeld voor recreatief gebruik zoals musea, sportterreinen, speeltuinen, dierenparken, openluchttheaters en groepsaccommodaties.

 

recreatiewoning:

Een permanent aanwezig gebouw, bestemd om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar bewoond te worden uitsluitend voor recreatieve doeleinden.

 

ruimtelijke kwaliteit:

De kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte.

 

schuilgelegenheid:

Een overdekte ruimte voor weidedieren dat tot doel heeft het bieden van bescherming tegen weersomstandigheden waarbij (buiten)opslag niet is toegestaan met uitzondering van kleinschalige aan het gebruik gerelateerde opslag (onder andere voerproducten, stroo, hooi en mest)

 

seksinrichting:

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotischpornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

 

streekeigen producten:

zelfgemaakte, bewerkte, gekweekte of geteelde producten dan wel door agrarische bedrijven uit de Regio FoodValley geproduceerde producten die als streekeigen worden beschouwd.

 

(teelt)ondersteunende voorzieningen:

Voorzieningen die toegepast worden om de teelt van groenten, fruit, bomen, of potplanten te bevorderen en te beschermen.

 

tijdelijke (teeltondersteunende) voorzieningen:

Teeltondersteunende voorzieningen die op dezelfde locatie gebruikt kunnen worden zo lang de teelt dit vereist, met een maximum van 6 maanden per jaar. Deze tijdelijke voorzieningen hebben een directe relatie met het grondgebruik. Hieronder worden onder andere verstaan folies, insectengaas, acryldoek, wandelkappen, schaduwhallen en hagelnetten. Met uitzondering van containervelden.

 

uitbouw:

De vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

 

verblijfsrecreatie:

Het kortdurend verblijf van één of meerdere personen met of zonder overnachting die elders hun hoofdverblijf hebben, waarmee in ieder geval geen sprake is van permanente bewoning.

 

verblijfsrecreatieve voorzieningen:

Voorzieningen ten behoeve van het faciliteren van recreatief verblijf, waarbij overnacht wordt in onder andere kampeermiddelen, recreatiewoningen en/of recreatieverblijven.

 

verkoopactiviteit:

Een aan de hoofdfunctie gelieerde verkoopactiviteit (niet zijnde groothandel). De verkoop van volumineuze tuinproducten, zoals tuinhuisjes, bestratingsmateriaal en zwembaden etcetera is niet toegestaan.

 

volwaardig agrarisch bedrijf:

Een agrarisch bedrijf dat jaarrond een arbeidsbehoefte of -omvang heeft van ten minste 70 NGE/ één volledige arbeidskracht, met een daarbij passend jaarinkomen, en waarvan het behoud ook op langere termijn in voldoende mate en op duurzame wijze is verzekerd, dat wil zeggen in zowel bedrijfseconomisch opzicht als op milieuhygiënisch verantwoorde wijze.

 

voorgevel:

De naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

 

voorgevelrooilijn:

De lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk, dan wel bouwvlak, is gelegen alsmede het verlengde daarvan die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

 

waterhuishoudkundige voorzieningen:

Voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop.

 

webwinkel / internetverkoop:

vorm van kleinschalige bedrijfsactiviteiten die bestaat uit de opslag en distributie van goederen die door particulieren via een website zijn besteld en betaald en waarbij de artikelen (eventueel per post) bij de klant worden thuisbezorgd. Er is geen afhaalpunt voor particulieren of showroom.

 

werk:

Een constructie geen bouwwerk zijnde.

 

woning:

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden.

 

woongebouw:

Een gebouw, dat naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen wooneenheden omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

 

wooneenheid:

Een gebouw of een deel van een gebouw, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouden (inclusief het bieden van mantelzorg).

 

zelfstandige woonruimte:

Woonruimte met een eigen aparte opgang en voordeur, met eigen voorzieningen waaronder andere een keuken, toilet, badkamer, douche, die niet met anderen hoeft te worden gedeeld.

 

zonneveld:

elke groepering van zonnepanelen die niet op een gebouw, maar op of boven de grond wordt geplaatst.

 

zonneveld (netto-oppervlakte)

de oppervlakte van de grond onder de zonnepanelen, inclusief onderhoudspaden en toebehoren zoals een transformator of inkoopstation. De oppervlakte van de landschappelijke inpassing wordt niet gerekend tot de netto-oppervlakte.

 

zorggerelateerde voorziening:

Faciliteiten die noodzakelijk zijn voor de (fysieke en/of geestelijke) zorgverlening aan personen en niet kan worden aangemerkt als maatschappelijke dienstverlening of mantelzorg.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen

 

2.1 Algemeen

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten c.q. gerekend:

 

afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

De kortste afstand van de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

 

bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

De oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen.

 

bebouwingspercentage:

Het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

 

Bovenkant Spoorstaaf (BS):

De hoogte van de bovenkant van de laagste spoorstaaf.

 

breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde:

Overeenkomstig de omtreklijn van de horizontale projectie van alle delen van die bouwwerken.

 

breedte, diepte c.q. lengte van een gebouw:

Tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

 

de bruto-vloeroppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande dat wordt gemeten op vloerniveau (NEN 2580). Bij meerlaagse gebouwen wordt per bouwlaag gemeten.

 

de dakhelling:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

 

de goothoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

 

de bouwhoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

 

de inhoud van een bouwwerk:

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

 

oppervlakte van een bouwwerk:

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/ of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

 

de oppervlakte van een zonneveld:

tussen de buitenzijde van de zonnepanelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de panelen. Onderhoudspaden en toebehoren, met uitzondering van groen-voorzieningen, worden tot de oppervlakte van het zonnneveld gerekend.

 

de hoogte van een windturbine:

Vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

 

peil:

- Voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

- in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

 

2.2 Ondergronds bouwen

Bij het berekenen van het bebouwingspercentage of de te bebouwen oppervlakte/inhoudsmaat wordt de oppervlakte/inhoud van ondergrondse gebouwen, voor zover gelegen onder het bovengrondse gebouw, buiten beschouwing gelaten.

 

2.3 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, zoals:

• dakkapellen met een maximum breedte van 50% van de gevelbreedte;

• plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

 

2.4 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

 

 

HOOFDSTUK 2 Integratie Omgevingsplan Ede

 

 

ARTIKEL 3 Toepassingsbereik

 

3.1 Geometrische afbakening

De regels in dit plan zijn van toepassing op de locatie waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0228.TO2025AGBG0003-0301 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

 

3.2 Integratie Omgevingsplan Ede

De regels in dit plan zijn integraal onderdeel van de geconsolideerde versie van het Omgevingsplan Ede zoals dat is gepubiceerd op de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/home.

 

3.3 Buitenwerkingstelling eerdere besluiten

De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in artikel 3.1.

 

3.4 Integratie tijdelijk deel omgevingsplan

 

3.4.1 Integratie bruidsschat

a. De regels in hoofdstuk 22 (zonder lettertoevoeging) van het Omgevingsplan gemeente Ede zijn van overeenkomstige toepassing op de locaties in dit plan. Voor zover de regels in dit plan in strijd zijn met de regels van hoofdstuk 22 (zonder lettertoevoeging) van het Omgevingsplan gemeente Ede gaan de regels in dit plan voor.

b. Als de regels uit hoofdstuk 22 (zonder lettertoevoeging) van het Omgevingsplan gemeente Ede op enig moment een andere plek in de structuur van het Omgevingsplan gemeente Ede krijgen, blijven die regels van overeenkomstige toepassing met inachtneming van de daarop doorgevoerde wijzigingen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOOFDSTUK 3 Activiteiten en toedeling van functies

 

ARTIKEL 4 Functie Agrarisch

 

4.1 Toedeling van functies en regels voor gebruiksactiviteiten

 

4.1.1 Toedeling van functies

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Agrarisch' heeft de volgende functies:

1. agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen;

2. behoud, herstel en ontwikkeling van landschapswaarden;

3. behoud, herstel en bescherming van cultuurhistorische waarden in de vorm van onverharde wegen en paden;

4. toegangswegen ten dienste van (aangrenzende) bestemming(en).

 

met daaraan ondergeschikt:

5. extensief recreatief medegebruik;

6. groenvoorzieningen;

7. onverharde wandelpaden;

8. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

 

 

4.2 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten

 

4.2.1 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (gesloten normen)

 

 

4.2.1.1 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (gesloten normen)

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende beoordelingsregels:

1. op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd;

2. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter;

2. de bouwhoogte van een afrastering / omheining van een paardenbak mag niet meer bedragen dan 1,5 meter en moet zijn gelegen achter de voorgevelrooilijn;

3. andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dan hierboven genoemd zijn niet toegestaan.

 

 

4.2.2 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (met afwegingsruimte)

 

4.2.2.1 Plaatsen van een schuilgelegenheid

In afwijking van artikel 4.2.1.1 onder a kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het bouwen van een schuilgelegenheid buiten het bouwvlak, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. plaatsing binnen het bouwvlak is niet mogelijk of niet doelmatig;

2. het plaatsen van een schuilgelegenheid buiten het bouwvlak is noodzakelijk voor normaal agrarisch gebruik van de gronden en de oppervlakte mag maximaal 25 m² bedragen;

3. de afstand tussen een niet-agrarisch bestemmingsvlak en een schuilgelegenheid bedraagt tenminste 30 meter en de afstand tussen een agrarisch bouwvlak en een schuilgelegenheid bedraagt eveneens tenminste 30 meter;

4. het aantal schuilgelegenheden mag niet meer bedragen dan 1 per 2,5 ha agrarisch gebied aaneengesloten eigendom;

5. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter;

6. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter.

 

4.2.2.2 Realisatie van een paardenbak

In afwijking van artikel 4.2.1.1 onder a kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het realiseren van één paardenbak buiten het bouwvlak, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. plaatsing binnen het bouwvlak is niet mogelijk of niet doelmatig;

2. de paardenbak grenst direct aan het bouwvlak en moet zijn gelegen achter de voorgevelrooilijn;

3. de totale oppervlakte mag niet meer bedragen dan 800 m²;

4. de bouwhoogte van afrasteringen/omheiningen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter;

5. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing;

6. het realiseren van een paardenbak buiten het bouwvlak leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen;

7. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen.

 

 

4.2.2.3 Realisatie van een zonneveld

In afwijking van artikel 4.2.1.1 onder a kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het realiseren van een zonneveld buiten een bouwvlak, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. plaatsing binnen een bouwvlak (bij voorkeur op daken) is niet mogelijk of niet doelmatig;

2. het zonneveld grenst direct aan het bouwvlak en moet zijn gelegen achter de voorgevelrooilijn;

3. de netto-oppervlakte van het zonneveld mag niet meer dan 150 m² bedragen;

4. de hoogte van de zonnepanelen, inclusief constructie, mag niet meer dan 70 cm bedragen;

5. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing met inachtneming van aanwezige cultuurhistorische en ecologische waarden;

6. het zonneveld leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen;

7. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen.

 

4.3 Werken en werkzaamheden (anders dan bouwwerken)

 

4.3.1 Omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerkzaamheden zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het ophogen, afgraven, vergraven, verzetten, ontgronden, egaliseren, ontginnen en/ of diepploegen van gronden;

2. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;

3. het verwijderen van natuur- en landschapselementen;

4. het verwijderen van zandwegen;

5. het aanleggen en/of verharden van paden en wegen, parkeerplaatsen en/of andere oppervlakteverharding;

6. het verlagen van de grondwaterstand door aanleg van drainage of door bemaling en/of bronnering.

 

4.3.2 Beoordelingsregels

De in artikel 4.3.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:

1. de werken en/of werkzaamheden noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik/ beheer;

2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de in de bestemmingsomschrijving genoemde waarden.

 

4.3.3 Uitzonderingen

Het in artikel 4.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. plaatsvinden binnen een bouwvlak, met uitzondering van:

1. het ophogen en verlagen met meer dan 30 cm;

2. het verwijderen van natuur en landschapselementen.

2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning;

3. behoren tot het normale onderhoud, beheer en gebruik van de gronden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ARTIKEL 5 Functie Tuin

 

5.1 Toedeling van functies

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Tuin' heeft de volgende functies:

1. tuinen, erven en verhardingen;

2. groenvoorzieningen;

3. nutsvoorzieningen;

4. brandveiligheids- en blusvoorzieningen.

 

 

5.2 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten

 

5.2.1 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (gesloten normen)

 

5.2.1.1 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (gesloten normen)

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende beoordelingsregels:

1. op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd;

b de gronden met deze functie dienen niet te worden beschouwd als ‘achtererfgebied’ in de zin van artikel 22.27 van de Bruidsschat Omgevingsplan en artikel 1 van de bij dat besluit behorende bijlage, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan;

c voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen voor de voorgevel mag niet meer bedragen dan 1,0 meter, achter de woning is 1,8 meter toegestaan;

2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 1,5 meter;

3. het bouwen van een overkapping en/of carport is niet toegestaan;

d andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dan hierboven genoemd zijn niet toegestaan.

 

5.2.2 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (met afwegingsruimte)

 

5.2.2.1 Realisatie van erkers, luifels en balkons aan de voor- of zijgevel

In afwijking van artikel 5.2.1.1 onder a en c kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het bouwen van erkers, luifels en balkons aan de voor- of zijgevel van het hoofdgebouw, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. de de diepte gemeten vanuit de voorgevel van het hoofdgebouw mag niet meer dan 1,5 meter bedragen;

2. de afstand tot de openbare weg mag niet minder dan 2 meter bedragen.

 

 

5.3 Werken en werkzaamheden (geen gebouwen zijnde)

 

5.3.1 Omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerkzaamheden zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het ophogen, afgraven, vergraven, verzetten, ontgronden, egaliseren, ontginnen en/ of diepploegen van gronden;

2. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;

3. het verwijderen van natuur- en landschapselementen;

4. het verwijderen van zandwegen;

5. het aanleggen en/of verharden van paden en wegen, parkeerplaatsen en/of andere oppervlakteverharding;

6. het verlagen van de grondwaterstand door aanleg van drainage of door bemaling en/of bronnering.

 

5.3.2 Beoordelingsregels

De in artikel 5.3.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:

1. de werken en/of werkzaamheden noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik/ beheer;

2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de in de bestemmingsomschrijving genoemde waarden.

 

5.3.3 Uitzonderingen

Het in artikel 5.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning;

2. behoren tot het normale onderhoud, beheer en gebruik van de gronden.

 

ARTIKEL 6 Functie Wonen

 

6.1 Toedeling van functies en regels voor gebruiksactiviteiten

 

6.1.1 Toedeling van functies

Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Wonen' heeft de volgende functies:

1. wonen in de vorm van een woning of woongebouw;

2. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – parkeerterrein’, is uitsluitend parkeren toegestaan;

 

met daaraan ondergeschikt

 

c hospita(kamer)verhuur;

d aan huis verbonden beroepen of kleinschalige bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat de omvang van de activiteit niet meer mag bedragen dan 50 m², de activiteit plaats moet vinden in de woning en uitsluitend mag worden uitgeoefend door de hoofdbewoner(s);

e Bed & Breakfast;

f tuinen, erven en verhardingen;

 

 

6.1.2 Beoordelingsregels voor gebruiksactiviteiten (gesloten normen)

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden tevens de volgende bepalingen:

1. voor de functie 'Wonen' met de specifieke aanduiding 'woongebouw' geldt dat er minimaal 11 woningen of wooneenheden in gebruik moeten worden genomen als betaalbare dan wel bereikbare koopwoning als bedoeld in artikel 1;

2. voor de functie 'Wonen' met de specifieke aanduiding 'woongebouw' geldt dat er minimaal 7 woningen of wooneenheden in gebruik moeten worden genomen als betaalbare koopwoning als bedoeld in artikel 1;

3. voor de functie 'Wonen' met de specifieke aanduiding 'woongebouw' geldt dat er minimaal 3 woningen of wooneenheden in gebruik moeten worden genomen als bereikbare koopwoning als bedoeld in artikel 1;

4. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing' is het niet toegestaan de locatie conform de bestemming te gebruiken, indien niet in het eerstvolgende plantseizoen (jaarlijks 1 november tot 15 april) na eerste ingebruikname van de locatie conform dit plan is voorzien in de aanleg van de landschappelijke inpassing van de locatie zoals aangegeven op het inpassingplan voor deze locatie, bijlage 22o.1, bij dit omgevingsplan.

5. Nieuwe woningen die worden gerealiseerd binnen de toegedeelde functie 'Wonen' mogen slechts in gebruik worden genomen nadat het weggedeelte van de Lontweg, gelegen tussen de ontsluiting van het parkeerterrein in dit plan en de inrit van het perceel Lontweg 2 en 4, is voorzien van een voor de beoogde verkeersbelasting toereikende verstevigingslaag onder de zandweg.

 

6.1.3 Verboden

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende specifieke verboden:

1. het gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woonruimte is niet toegestaan;

2. buitenopslag is niet toegestaan;

3. detailhandel is niet toegestaan;

4. in afwijking van het bepaalde in artikel 6.1.1 onder d geldt dat gastouderschap cq. kinderopvang niet is toegestaan.

 

 

6.1.4 Aanwijzing vergunningplichtige gebruiksactiviteiten

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning de hierna aangegeven activiteit(en) te verrichten, tenzij het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verleend voor die activiteit(en) met inachtneming van de beoordelingsregels in paragraaf 6.1.5:

1. Het uitvoeren van een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit in een bijgebouw;

2. Het gebruiken van een gebouw voor een bed & breakfast;

3. Het gebruiken van zorggerelateerde voorzieningen in een bijgebouw;

 

 

6.1.5 Beoordelingsregels voor gebruiksactiviteiten (met afwegingsruimte)

 

6.1.5.1 Aan huis verbonden beroep en kleinschalige bedrijfsactiviteiten

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.1.1 onder d en toestaan dat de activiteit mag worden uitgevoerd in een bijgebouw, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50 m²;

2. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen;

3. de activiteit leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en/of ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen;

4. de activiteit een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

5. de activiteit mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en het parkeren dient in principe binnen de aangegeven parkeervoorzieningen plaats te vinden met uitzonering van incidenteel kort parkeren voor maximaal 1 uur;

6. het bevoegd gezag verleent de omgevingsvergunning uitsluitend aan de hoofdbewoner van de betreffende woning en deze vergunning is niet overdraagbaar.

 

6.1.5.2 Bed & Breakfast

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het toestaan van een Bed & Breakfast, met inachtneming van de volgende bepalingen:

a een Bed & Breakfast met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 50 m² kan binnen de woning worden toegestaan en/of in een legaal aanwezig bijgebouw, waarbij de bruto vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 75 m² met maximaal 4 slaapplaatsen;

b het bevoegd gezag verleent de omgevingsvergunning onder voorwaarde van een bedrijfsmatige

exploitatie, een inschrijving bij de Kamer van Koophandel en het bijhouden van een nachtregister;

c er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen;

d het verblijf binnen een Bed & Breakfast is beperkt tot een aaneengesloten periode van maximaal 2 weken;

e de afwijking leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden

van de naastgelegen percelen;

f de activiteit mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer (via de

bestaande uitweg) en het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden.

 

6.1.5.3 (tijdelijke) Zorgvoorzieningen in een bijgebouw

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het toestaan van (tijdelijke) zorgvoorzieningen in een bijgebouw, met inachtneming van de volgende bepalingen:

a vergunningverlening is uitsluitend mogelijk bij woningen met de specifieke aanduiding 'vrijstaand';

b (tijdelijke) zorgvoorzieningen kunnen binnen een legaal aanwezig bijgebouw worden toegestaan tot een maximale oppervlakte van 75 m²;

c de omgevingsvergunning wordt verleend onder de voorwaarden:

- bij professionele zorg op commerciële basis: bij de aanvraag moet een bedrijfsplan worden ingediend, waarmee de uitvoerbaarheid van de vergunning aannemelijk wordt gemaakt;

- bij particuliere, niet-professionele zorg voor naasten zonder winstoogmerk: bij de aanvraag moet een ondertekende gemeentelijke zorgverklaring worden ingediend;

d er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen;

e de afwijking leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden

van de naastgelegen percelen;

f de activiteit mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer (via

bestaande uitweg) en het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;

g de omgevingsvergunning wordt verleend onder de voorwaarde dat alle voorzieningen die strekken

tot zorgverlening worden verwijderd na verloop van de vergunning of zodra geen sprake meer van

zorgverlening is zoals in de vergunning beschreven.

 

 

6.2 Bouwactiviteiten met betrekking tot bouwwerken

 

6.2.1 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (gesloten normen)

 

6.2.1.1 Algemene regels

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende beoordelingsregels:

1. gebouwen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak;

2. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - sloop' geldt voor de realisatie van nieuwe woningen en/of woongebouwen als voorwaarde dat de sloop van (voormalig agrarische) bedrijfsbebouwing, zoals aangegeven op de bij dit omgevingsplan behorende sloopkaart, bijlage 22o.2, volledig moet zijn afgerond, voordat nieuw te bouwen woningen en/of woongebouwen op de locatie mogen worden gerealiseerd.

 

 

6.2.1.2 Woning

Voor het bouwen van woningen gelden de volgende beoordelingsregels:

1. per functievlak is ten hoogste één woning toegestaan, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

b woningen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd;

c ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' mogen woningen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd;

d ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen woningen uitsluitend halfvrijstaand of als één 2-onder-1-kap-woning worden gebouwd;

e de gezamenlijke inhoud van een woning met de aanduiding 'twee-aaneen' mag, inclusief aan- en uitbouwen, niet meer bedragen dan 880 m³;

f de inhoud van een vrijstaande woning mag, inclusief aan- en uitbouwen, niet meer bedragen dan 660 m³, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

g de goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

h de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 9 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

i de dakhelling van een woning, met uitzondering van aan- en uitbouwen, mag niet minder bedragen dan 30º en niet meer dan 50º.

 

6.2.1.3 Woongebouw

Voor het bouwen van de woning in de vorm van een woongebouw gelden de volgende bebeoordelingsregels:

1. ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woongebouw' is per bouwvlak uitsluitend één woongebouw toegestaan met het aantal wooneenheden zoals op de verbeelding is aangegeven;

2. de goothoogte van een woongebouw mag niet meer bedragen dan 4 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

3. de bouwhoogte van een woongebouw mag niet meer bedragen dan 10 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

4. de dakhelling van een woongebouw mag, met uitzondering van aan- en uitbouwen, niet minder bedragen dan 30º en niet meer dan 50º;

 

6.2.1.4 Bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van bijgebouwen en overkappingen bij een woning of woongebouw gelden de volgende beoordelingsregels:

1. bij een woning met de specifieke aanduiding 'vrijstaand' mag de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen niet meer bedragen dan 75 m² per functievlak;

2. bij een woning met de specifieke aanduiding 'twee-aaneen' mag de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen niet meer bedragen dan 25 m² per woning;

3. bij een woning met de specifieke aanduiding 'woongebouw' mag de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen niet meer bedragen dan 7,5 m² per wooneenheid, welke dient te worden gerealiseerd in het collectieve bijgebouw;

4. de oppervlakte van het collectieve bijgebouw mag niet meer bedragen dan 225 m²;

5. de goothoogte van een bijgebouw mag niet meer bedragen dan 3,30 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

6. de bouwhoogte van een bijgebouw mag niet meer bedragen dan 6,60 meter, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;

7. de bouw- en goothoogte van een overkapping mag niet meer bedragen dan 2,50 meter;

8. de dakhelling van bijgebouwen en overkappingen mag niet minder bedragen dan 30º en niet meer dan 50º;

9. wanneer het bijgebouw binnen het volume van het hoofdgebouw (inpandig) wordt gerealiseerd zijn de leden e, f en h niet van toepassing.

 

 

6.2.1.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende beoordelingsregels:

1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn niet meer mag bedragen dan 1 meter;

2. de bouwhoogte van een afrastering of omheining mag niet meer bedragen dan 1,5 meter;

3. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 1,5 meter.

 

6.2.2 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (met afwegingsruimte)

 

6.2.2.1 Overschrijding bouwvlak

In afwijking van artikel 6.2.1.1 sub a kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor een overschrijding van het bouwvlak, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. de overschrijding is noodzakelijk om de bebouwing op verantwoorde wijze in overeenstemming met het Beeldkwaliteitsplan te kunnen realiseren;

2. de overschrijding van het bouwvlak bedraagt niet meer dan 3 meter;

3. de afwijkende situering is vanuit stedenbouw- en verkeerskundig oogpunt aanvaardbaar;

4. de overschrijding heeft geen nadelige gevolgen voor het bij dit omgevingsplan behorende landschapsinpassingsplan;

5. de afwijkende situering leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen;

6. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen.

 

6.2.2.2 Uitbreiding woning voor mantelzorgvoorzieningen

In afwijking van artikel 6.2.1.2 onder e en f kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor vergroten van de inhoudsmaat van een woning met de specifieke aanduiding 'vrijstaand' of 'twee-aaneen' voor het treffen van voorzieningen voor het bieden van mantelzorg, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. de vergroting is noodzakelijk voor het bieden van mantelzorg;

2. de vergroting van de woning mag niet meer bedragen dan 100 m³;

3. de vergroting is alleen toelaatbaar voor zover het bieden van mantelzorg binnen de bestaande woning niet mogelijk of redelijk is;

4. er bestaat aantoonbaar behoefte aan mantelzorg in verband met medische, psychische en/of sociale omstandigheden;

5. er wordt een schriftelijke verklaring overgelegd waaruit blijkt dat er sprake is van mantelzorg;

6. er mag geen zelfstandige woonruimte ontstaan;

7. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen;

8. de vergroting leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

 

6.2.2.3 Uitbreiding woning

In afwijking van artikel 6.2.1.2 onder e en f kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor de maximale inhoud van een woning met de specifieke aanduiding 'vrijstaand' of 'twee-aaneen', met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. de totale inhoud van een woning kan worden vergroot tot maximaal 1000 m³;

2. voor elke extra kuub dient 1,5 maal zoveel aan compenserende sloopmeters uit de Regio FoodValley of Regio Amersfoort te worden ingezet conform het Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 regio Foodvalley, regio Amersfoort. Indien dit beleid tussentijds wordt gewijzigd wordt rekening gehouden met die wijziging;

3. er moet worden aangetoond dat de benodigde sloopmeters inzetbaar zijn;

4. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen;

5. de uitbreiding is vanuit landschappelijk oogpunt aanvaardbaar en er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een natuurinclusief landschapsinpassingsplan;

6. de uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

 

 

6.2.2.4 Splitsing van een woning

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor het splitsen van een woning met de specifieke aanduiding 'vrijstaand' of 'twee-aaneen' naar twee of meer woningen, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. het betreft een splitsing van een vergunde woning, waarbij de inhoud van deze woning gelijk blijft;

2. voor elk extra woonrecht dient 300 m² aan inzetbare sloopmeters te worden aangeleverd of aangekocht conform het regiobeleid van Regio FoodValley. Indien dit beleid tussentijds wordt gewijzigd wordt rekening gehouden met die wijziging;

3. er moet worden aangetoond dat de benodigde sloopmeters inzetbaar zijn;

4. een woning mag gesplitst worden in maximaal 4 woningen;

5. na splitsing van de woning zijn de regels voor woongebouw van toepassing zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan ter plaatse;

6. er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen;

7. de splitsing leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

 

6.2.2.5 Uitbreiding oppervlakte bijgebouwen en overkappingen bij een woning

In afwijking van artikel 6.2.1.4 onder a en b kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor vergroten van de maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen bij een woning met de specifieke aanduiding 'vrijstaand' of 'twee-aaneen', met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. bij woningen met de specifieke aanduiding 'vrijstaand' kan de totale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen worden vergroot tot maximaal 150 m²;

b bij woningen met de specifieke aanduiding 'twee-aaneen' kan de totale oppervlakte aan

bijgebouwen en overkappingen worden vergroot tot maximaal 50 m² per woning;

c bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van deze uitbreiding betrekt het bevoegd gezag zowel de omvang van het bouwperceel als alle reeds aanwezige bijgebouwen, overkappingen en aan- en

uitbouwen aan het hoofdgebouw;

d de uitbreiding is vanuit stedenbouw- en verkeerskundig oogpunt aanvaardbaar;

e de uitbreiding is vanuit landschappelijk oogpunt aanvaardbaar en er is sprake van een zorgvuldige

landschappelijke inpassing op basis van een natuurinclusief landschapsinpassingsplan;

f het vergroten van de oppervlakte leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en

ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

 

6.2.2.6 Zonneveld (buiten bouwvlak)

In afwijking van de bouwregels bij deze functie kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor het realiseren van een zonneveld buiten het bouwvlak, met inachtneming van de volgende beoordelingsregels:

1. plaatsing binnen het bouwvlak (bij voorkeur op daken) is niet mogelijk of niet doelmatig;

2. het zonneveld grenst direct aan het bouwvlak en moet zijn gelegen achter de voorgevelrooilijn;

3. de omgevingsvergunning kan alleen worden verleend voor gronden met de bestemming 'Agrarisch' of 'Wonen';

4. de netto-oppervlakte van het zonneveld mag niet meer dan 150 m² bedragen;

5. de hoogte van de zonnepanelen, inclusief constructie, mag niet meer dan 70 cm bedragen;

6. er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing met inachtneming van aanwezige cultuurhistorische en ecologische waarden;;

7. de ontwikkeling leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;

8. er zijn geen milieugygiënische belemmeringen.

 

 

6.3 Werken en werkzaamheden (geen bouwwerken zijnde)

 

6.3.1 Omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerkzaamheden zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het ophogen, afgraven, vergraven, verzetten, ontgronden, egaliseren, ontginnen en/ of diepploegen van gronden;

2. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;

3. het verwijderen van natuur- en landschapselementen;

4. het aanleggen en/of verharden van paden en wegen, parkeerplaatsen en/of andere oppervlakteverharding;

5. het verlagen van de grondwaterstand door aanleg van drainage of door bemaling en/of bronnering.

 

6.3.2 Beoordelingsregels

De in artikel 6.3.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:

1. de werken en/of werkzaamheden noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik/ beheer;

2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de in de bestemmingsomschrijving genoemde waarden.

 

6.3.3 Uitzonderingen

Het in artikel 6.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning;

2. behoren tot het normale onderhoud, beheer en gebruik van de gronden.

 

ARTIKEL 7 Beschermingszone Archeologie 2

 

7.1 Beschermingszone

Op een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Waarde - Archeologie 2' geldt dat deze, naast de daar toegestane gebruiksactiviteiten, mede een functie heeft ten behoeve van:

1. de bescherming en veiligstelling van behoudenswaardige bekende archeologische waarden;

 

7.2 Activiteiten met betrekking tot bouwwerken

 

7.2.1 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (gesloten normen)

1. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

2. Bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen zijn op de in artikel 7.1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien:

1. de grond waarop het bouwplan betrekking heeft aantoonbaar geroerd is door bestaande c.q. voormalige bebouwing of andere handelingen;

2. het bouwplan heeft betrekking op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;

3. het bouwplan betrekking heeft op een bouwwerk dat (inclusief graafwerkzaamheden) niet dieper dan 40 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst;

4. het bouwplan betrekking heeft op een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 250 m² bedraagt.

 

7.2.2 Beoordelingsregels voor bouwactiviteiten (met afwegingsruimte)

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.1 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels en de volgende beoordelingsregels:

1. op basis van archeologisch onderzoek en/ of advies van een archeologische deskundige namens de gemeente moet zijn aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad;

2. op basis van archeologisch onderzoek en/ of advies van een archeologische deskundige namens de gemeente moet zijn aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:

1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;

2. het doen van opgravingen;

3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

 

7.3 Werken en werkzaamheden (geen bouwwerken zijnde)

 

7.3.1 Omgevingsvergunning archeologische waarden

Ter plaatse van de in artikel 7.1 genoemde gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. grondwerkzaamheden dieper dan 40 cm, waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het verwijderen van funderingen en het aanleggen van drainage;

2. het verlagen of verhogen van het waterpeil;

3. het aanleggen of rooien van houtopstanden;

4. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

 

7.3.2 Beoordelingsregels

De werken of werkzaamheden, waarvoor het verbod van artikel 7.3.1 geldt, zijn slechts toelaatbaar, indien op basis van archeologisch onderzoek en/ of naar het oordeel van een archeologisch deskundige namens de gemeente is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de vergunning regels te verbinden gericht op:

1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;

2. het doen van opgravingen;

3. begeleiding van de werkzaamheden door een archeologisch deskundige.

 

 

7.3.3 Uitzonderingen

Het in lid 7.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing indien:

1. de werken, voor zover deze zijn gelegen binnen deze bestemming, een oppervlakte hebben tot ten hoogste 250 m²;

2. de werken of werkzaamheden mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning;

3. sprake is van activiteiten behoren tot het normale onderhoud, beheer en gebruik van de gronden;

4. de werken of werkzaamheden ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

 

 

ARTIKEL 8 Beschermingszone Cultuurhistorische Landschapswaarde

 

8.1 Beschermingszone

Op een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Waarde - cultuurhistorische Landschapswaarde' geldt dat deze, naast de daar toegestane gebruiksactiviteiten, mede een functie heeft ten behoeve van:

1. het behoud, versterking en ontwikkeling van cultuurhistorische landschapswaarden.

 

8.1.1 Specifieke maatwerkvoorschriften

Met betrekking tot de in artikel 8.1 genoemde gronden zijn burgemeester en wethouders bevoegd maatwerkvoorschriften te stellen aan de plaats, vorm en afmeting van de bouwwerken:

1. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de ecologische verbindingszone en ecologische hoofdstructuur;

2. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de (cultuurhistorische) landschapswaarde.

 

8.2 Werken en werkzaamheden (geen bouwwerken zijnde)

 

8.2.1 Omgevingsvergunning landschapswaarden en ecologie

Ter plaatse van de in artikel 8.1 genoemde gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het ophogen, afgraven, vergraven, verzetten, ontgronden, egaliseren, ontginnen en/ of diepploegen van gronden;

2. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;

3. het verwijderen van natuur- en landschapselementen;

4. het verwijderen van zandwegen;

5. het aanleggen en/of verharden van paden en wegen, parkeerplaatsen en/of andere oppervlakteverharding;

6. het verlagen van de grondwaterstand door aanleg van drainage of door bemaling en/of bronnering;

het telen van houtige gewassen in en/of op de grond (containervelden);

 

8.2.2 Beoordelingsregels

De in artikel 8.2.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:

1. de werken en/of werkzaamheden noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik/ beheer;

2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de in de bestemmingsomschrijving genoemde waarden.

 

8.2.3 Uitzonderingen

Het in artikel 8.2.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. plaatsvinden binnen een bouwvlak, met uitzondering van:

1. het ophogen en verlagen met meer dan 30 cm;

2. het verwijderen van natuur en landschapselementen;

2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning;

3. behoren tot het normale onderhoud, beheer en gebruik van de gronden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ARTIKEL 9 Beschermingszone Waardevol Open Landschap

 

9.1 Beschermingszone

Voor een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Waarde - Waardevol Open Landschap' geldt dat deze, naast de andere daar voorkomende functies in dit hoofdstuk, nog de volgende functie heeft:

a. het behoud, versterking en ontwikkeling van het waardevol open landschap.

 

9.1.1 Specifieke maatwerkvoorschriften

Met betrekking tot de in artikel 9.1 genoemde gronden zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats, vorm en afmeting van de bouwwerken:

1. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de ecologische verbindingszone en ecologische hoofdstructuur;

2. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de (cultuurhistorische) landschapswaarde.

 

9.2 Werken en werkzaamheden (geen bouwwerken zijnde)

 

9.2.1 Omgevingsvergunning landschapswaarden en ecologie

Ter plaatse van de in artikel 9.1 genoemde gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. het ophogen, afgraven, vergraven, verzetten, ontgronden, egaliseren, ontginnen en/ of diepploegen van gronden;

2. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;

3. het verwijderen van natuur- en landschapselementen;

4. het verwijderen van zandwegen;

5. het aanleggen en/of verharden van paden en wegen, parkeerplaatsen en/of andere oppervlakteverharding;

6. het verlagen van de grondwaterstand door aanleg van drainage of door bemaling en/of bronnering;

7. het telen van houtige gewassen in en/of op de grond (containervelden);

8. het aanleggen of aanplanten van houtige gewassen en houtopstanden.

 

9.2.2 Beoordelingsregels

De in artikel 9.2.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:

1. de werken en/of werkzaamheden noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik/ beheer;

2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de in de bestemmingsomschrijving genoemde waarden.

 

9.2.3 Uitzonderingen

Het in artikel 9.2.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:

1. plaatsvinden binnen een bouwvlak, met uitzondering van:

1. het ophogen en verlagen met meer dan 30 cm;

2. het verwijderen van natuur en landschapselementen;

b. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende (omgevings)vergunning;

c. behoren tot het normale onderhoud, beheer en gebruik van de gronden.

 

 

HOOFDSTUK 4 Algemene bepalingen

 

ARTIKEL 10 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van activiteiten waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere activiteiten buiten beschouwing.

 

ARTIKEL 11 Uitsluiting niet benoemde activiteiten

Activiteiten met betrekking tot de fysieke leefomgeving zijn alleen toegestaan voor zover dat is bepaald in dit plan.

 

ARTIKEL 12 Algemene zorgplicht

Degene die een activiteit verricht als bedoeld in dit plan (of nalaat te handelen indien dat noodzakelijk is voor een goede fysieke leefomgeving) en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de doelen, met het oog waarop de regels in dit plan zijn gesteld, is verplicht:

1. alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen;

2. voor zover deze niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken; en

3. als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten voor zover dat redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd.

 

ARTIKEL 13 Maatwerkvoorschriften

 

1. Een maatwerkvoorschrift kan worden gesteld, of een vergunningvoorschrift als bedoeld in artikel 4.5 van de Omgevingswet kan aan een omgevingsvergunning als bedoeld in dit plan worden verbonden, over de regels over activiteiten in dit plan, tenzij anders is bepaald.

2. Met een maatwerkvoorschrift of vergunningvoorschrift kan worden afgeweken van de regels over activiteiten in dit plan, tenzij anders is bepaald of hoofdstuk 5 van het Besluitkwaliteit leefomgeving zich daar tegen verzet.

3. Een maatwerkvoorschrift wordt niet gesteld als over dat onderwerp een voorschrift aan een omgevingsvergunning als bedoeld in dit plan kan worden verbonden.

4. Het eerste en tweede lid gelden niet voor zover het stellen van maatwerkvoorschriften is uitgesloten in het Besluit activiteiten leefomgeving.

 

ARTIKEL 14 Algemene regels met betrekking tot bouwwerken

 

14.1 Bestaande afwijkende maatvoering

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

1. de op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, hellings- en oppervlaktematen, met uitzondering van bijgebouwen bij woningen en woongebouwen als bedoeld in artikel 6.2.1.4 van dit plan, die meer bedragen dan de maximum maten welke in hoofdstuk 3 zijn voorgeschreven, moeten als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;

2. de op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan bestaande afstands-, hoogte-, inhouds-, hellings- en oppervlaktematen die minder bedragen dan de minimale maten welke in hoofdstuk 3 zijn voorgeschreven, moeten als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;

3. bij vervangende nieuwbouw dient de bebouwing op dezelfde plaats te worden herbouwd;

 

14.2 Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens de in de bestemmingsregels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend binnen de fundering van gebouwen, sleufsilo’s en mestbassins toegestaan;

2. ondergrondse bouwwerken mogen uitsluitend toegankelijk zijn vanuit het gebouw;

3. de bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3,5 meter.

 

14.3 Maatwerkvoorschriften

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd maatwerkvoorschriften te stellen met betrekking tot de plaats, vorm en afmeting van bouwwerken:

1. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen;

2. ter bescherming van de monumentale waarde in relatie tot de naaste omgeving;

3. ter waarborging van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van de naaste omgeving;

4. ter waarborging van de verkeersveiligheid;

5. ter waarborging van de ongestoorde ligging van kabels en leidingen.

 

ARTIKEL 15 Algemene beoordelingsregels bouwwerken en gebruiksactiviteiten (met afwegingsruimte)

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. de regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft.

2. de regels en toestaan dat het bouwvlak met maximaal 2 meter wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

3. de regels voor de bouw van een luifel aan de voorgevel van een hoofdgebouw, geen woning zijnde, mits:
   1. de diepte gemeten vanuit de voorgevel niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
   2. de hoogte niet meer bedraagt dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
   3. er geen bezwaren bestaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

4. de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwen, waaronder wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits:
   1. de inhoud per gebouw niet meer dan 60m³ zal bedragen;
   2. de bouwhoogte niet meer dan 3 meter zal bedragen;

5. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken en toestaan dat deze worden vergroot:
   1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 meter;
   2. ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en of communicatiemasten tot maximaal 10 meter;
   3. ten behoeve van de bouw van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 3 meter.

6. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits:
   1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.

 

 

ARTIKEL 16 Algemene beoordelingsregels bouwwerken en gebruiksactiviteiten met betrekking tot parkeren

 

16.1 Parkeren

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of het wijzigen van het gebruik van gebouwen en gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normen zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Ede 2025 ;

2. Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet in het plangebied bij de ontwikkeling wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normen zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Ede 2025;

3. Indien de onder a en b bedoelde (beleids)regel wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

 

16.2 Laden en lossen

1. Indien de functie van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien binnen het plangebied overeenkomstig de Nota parkeernormen Ede 2025;

2. Indien de onder a bedoelde (beleids)regel wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

 

16.3 Andere parkeernorm (met afwegingsruimte)

Bij een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 16.1 en artikel 16.2

1. voor zover op andere wijze in de nodige parkeergelegenheid dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;

2. voor zover door een maatregel geen of minder dan de nodige parkeergelegenheid dan wel laad- of losruimte noodzakelijk is;

3. voor zover het voldoen aan die regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

4. bij de beoordeling van het bepaalde onder sub a, b en c wordt rekening gehouden met de afwijkingsvoorwaarden, zoals deze zijn neergelegd in de Nota parkeernormen Ede 2025. Indien deze regeling wordt gewijzigd moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

 

 

HOOFDSTUK 5 Overgangs- en slotbepalingen

 

ARTIKEL 17 Overgangsrecht

 

17.1 Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.

3. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

 

17.2 Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. Het is verboden het met dit plan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij de afwijking door deze verandering naar aard en omvang wordt verkleind.

3. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende omgevings- of bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.