| Plan: | Varsseveldseweg tussen 93 en 99 - 2022 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0222.DoB009-0002 |
Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie Varsseveldseweg tussen 93 en 99 een appartementengebouw te realiseren met twintig toegankelijke wooneenheden in het middenhuursegment. Deze ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Een herziening van dat plan is daarom noodzakelijk. Hiervoor is het voorliggende bestemmingsplan 'Varsseveldseweg tussen 93 en 99 - 2022' opgesteld. Vooruitlopend op de herziening van het bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld welke als Bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen. Per hoofdstuk in deze toelichting zal ook naar deze ruimtelijke onderbouwing worden verwezen en de onderzoeken die in dat hoofdstuk van toepassing zijn. Wat betreft de verdere aanleiding, planbeschrijving en ligging van het plangebied wordt dan ook verwezen naar hoofdstuk 1 en 2 uit de ruimtelijke onderbouwing die in Bijlage 1 is opgenomen.
Bij het opstellen van bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente Doetinchem wordt in principe overal dezelfde plansystematiek gehanteerd. De bestemmingen en regels uit het voorliggende bestemmingsplan sluiten daardoor grotendeels aan op de bestemmingen en regels uit andere actuele bestemmingsplannen. Daarmee wordt de rechtsgelijkheid en rechtszekerheid van de burgers vergroot
Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied – 2021' van toepassing dat is vastgesteld op 24 juni 2021. Het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk.
Voor een uiteenzetting van de planologische situatie en de strijdigheden van de voorgenomen ontwikkeling met dit planologisch kader wordt verwezen naar paragraaf 1.2 van de ruimtelijke onderbouwing die is opgenomen in Bijlage 1.
De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid in hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing die is opgenomen in Bijlage 1. De conclusie is dat het plan aansluit bij het beleid van de verschillende overheden. Bij de toetsing van het plan aan de verschillende beleidskaders zijn geen specifieke aandachtspunten naar voren gekomen. Met het realiseren van woonruimtes in het middensegment wordt voorzien in een gewenste aanvulling voor de wijk. In de wijk is veel sociale woningbouw aanwezig. Door de toevoeging van het appartementengebouw ontstaat een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad Zie hiervoor ook bijhorende rapportage die als Bijlage 2 is opgenomen.
De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de verschillende haalbaarheidsaspecten in hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing die is opgenomen in Bijlage 1. De volgende aspecten met bijhorende onderzoeken zijn getoetst:
Voor onderhavig plan is een nadere beoordeling in een (vormvrije) m.e.r-beoordeling of plan-m.e.r. is niet noodzakelijk. Verder levert het plan geen problemen op ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (archeologie en cultuurhistorie, bodem, geluid, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren, externe veiligheid, milieuzonering, flora en fauna, water), mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Voor deze maatregelen wordt verwezen naar de betreffende paragrafen in hoofdstuk 5 van de ruimtelijke onderbouwing die is opgenomen in Bijlage 1. Noemenswaardig is dat er met betrekking tot het aspect akoestiek een hogere grenswaardenprocedure gelijktijdig met de procedure voor dit bestemmingsplan wordt doorlopen. Tot slot wordt de voorgenomen ontwikkeling vanuit economisch en maatschappelijk oogpunt uitvoerbaar geacht.
Met dit bestemmingsplan wordt de huidige bestemming 'Bedrijf' herzien in de bestemming 'Tuin' en 'Wonen', waarmee de bouw van de appartementen mogelijk wordt gemaakt. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in nieuwe bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als een gedetailleerd bestemmingsplan.
De regels bestaan uit de volgende onderdelen:
De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiemee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.
In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, in overeenstemming met de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit:
De gronden met de bestemming 'Tuin' maken juridisch en feitelijk deel uit van de bouwpercelen waarop woningen zijn gesitueerd. In de bestemmingsomschrijving is daartoe een koppeling aangebracht met de bestemming 'Wonen'. De bestemming 'Tuin' is toegekend aan de gronden aan de voorzijde van en tot 1 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens van het bouwvlak waarbinnen de woning mag worden gesitueerd. Vanwege het behoud van het straatbeeld en het zicht op de woningen is binnen deze bestemming alleen een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van vlaggenmasten, speeltoestellen, en dergelijke. In het algemeen geldt dat gebouwen op deze gronden dan ook niet zijn toegestaan. Alleen de bouw van bijbehorende bouwwerken is binnen deze bestemming mogelijk. . Op de verbeelding van dit bestemmingsplan is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkons' opgenomen waarmee is aangegeven dat ter plaats van die aanduiding ook balkons zijn toegestaan.
De bestemming 'Wonen' omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. Het hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. In dit bestemmingsplan zijn gestapelde woningen toegestaan. De maximaal toegestane goothoogte (9 m) en de maximaal toegestane bouwhoogte (12 m) van gebouwen zijn in een maatvoeringaanduiding op de plankaart opgenomen. Daarnaast is aangegeven dat er maximaal 20 woningen zijn toegestaan en is met een aanduiding aangegeven waar de bijgebouwen en het parkeerterrein gerealiseerd mogen worden.
Aan huis gebonden beroep en/of bedrijf
Op gronden met de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een vrij beroep en een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en/of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming 'Wonen' nadrukkelijk uitgesloten. Een internetwinkel is onder voorwaarden toegestaan, zo mag de internetwinkel alleen online verkopen, geen winkeluitstraling hebben, geen showroom en geen opslag binnen of buiten.
Verschuiven bouwvlak met aanduidingen
In de bestemming 'Wonen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verschuiven van het bouwvlak met de bijbehorende aanduidingen.
Bijbehorende bouwwerken
Bijbehorende bouwwerken zijn alleen toegestaan binnen de aanduiding 'bijgebouwen' binnen de bestemming 'Wonen'. Met afwijking is het mogelijk om onder voorwaarden maximaal twee bijhorende bouwwerken elders binnen de bestemming 'Wonen' toe te staan. Bijhorende bouwwerken mogen een maximaal oppervlak van 100 m² beslaan en voor hiervoor geldt een maximale goothoogte van 3,5 m en maximale bouwhoogte van 6 m.
De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 3' en 'Waarde - Archeologische verwachting 6' zijn opgenomen ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden. Hierop is al verder ingegaan in paragraaf 5.10 van de ruimtelijke onderbouwing die is opgenomen in Bijlage 1. Zie ook bijhorende rapportage Bijlage 12. Vanuit dit de bestemmingsomschrijving uit het bestemmingsplan is het volgende relevant. Binnen de gronden met de dubbelbestemmingen is archeologisch onderzoek nodig is indien:
Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders, respectievelijk het bevoegd gezag, de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft. Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor:
Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen:
Daar waar het relevant is voor de bestemming, is een specifieke gebruiksregel voor parkeren opgenomen. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel. In Doetinchem ligt het parkeerbeleid vast in de 'Parkeervisie Gemeente Doetinchem 2017 - 2020' en 'Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem', zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 8 juni 2017. In het bestemmingsplan wordt tot uitdrukking gebracht, dat bij de toets op het onderdeel parkeren, deze beleidsregel betrokken moet worden bij bouw, uitbreiding of vervangende nieuwbouw en/of wijziging van gebruik. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State blijkt, dat een zogenoemde dynamische verwijzing in het bestemmingsplan acceptabel is. Daarom is aan de parkeerbepaling in het bestemmingsplan de zinsnede 'met dien verstande dat wanneer deze parkeerregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging'. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht, dat in principe te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus gedurende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk.
Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.
In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen.
De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan.
In het artikel 'Ondergronds bouwen' is aangegeven dat de opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.
De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak.
In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. In dit bestemmingsplan komt de aanduiding 'Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' voor waarmee het is verboden om een nieuwe risicobron te vestigen of uit te breiden.
De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen.
De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.
De wijzigingsregels voorzien in de mogelijkheid om in voorkomende gevallen de bestemmingsgrens met maximaal 5 meter en de bouwgrens met maximaal 10 meter te verschuiven. Verder kan het plan gewijzigd worden om kleine gebouwen van openbaar nut op te richten en om bouwvlakken anders te situeren of uit te breiden. Voorwaarde daarbij is dat de oppervlakte van het gewijzigde bouwvlak met maximaal 20% van de oorspronkelijke oppervlakte toeneemt.
Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.
In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld hoe met deze afwijking wordt omgegaan. Daar waar maten van bestaande legale bouwwerken op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan meer bedragen dan is voorgeschreven in het nieuwe bestemmingsplan, gelden deze maten als gevolg van het in het bestemmingsplan neergelegde 'bestaande matenregeling' als maximum.
De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.
Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Ook wordt het plan op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) overlegd met een aantal instanties. In dit hoofdstuk worden de resultaten van deze procedure en overleggen behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Dit maakt onderdeel uit van het raadsvoorstel en -besluit omtrent de vaststelling.
In paragraaf 5.12 van de ruimtelijke onderbouwing die is opgenomen in Bijlage 1 is aangegeven hoe er invulling is geven aan het participatiebeleid van de gemeente Doetinchem. Daarnaast is in Bijlage 13 een participatieverslag opgenomen.
Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instantie:
Op basis van richtlijnen van de rijksoverheid is vooroverleg met deze instantie niet nodig. Er is geen rijksbelang dat hiertoe aanleiding geeft.
Provincie Gelderland
De provincie Gelderland heeft per brief op 7 oktober 2022 (zaaknummer 2022-013211) laten weten dat het provinciale belang Wonen goed is meegewogen in het plan. Er is voldoende onderbouwd en aangetoond dat het plan past in het gemeentelijk woningbouwprogramma en daarmee in de afspraken die in de regio zijn gemaakt. Het provinciaal belang Klimaatadaptatie was echter nog onvoldoende meegewogen in het plan.
Waterschap Rijn en IJssel
Het waterschap Rijn en IJssel heeft op 11 oktober 2022 als reactie op het vooroverleg laten weten dat de watertoets goed is toegepast en uitgewerkt.
Op basis van het vooroverleg zijn er inhoudelijke aanpassingen in de toelichting van het plan doorgevoerd. Er is in de toelichting een beschrijving opgenomen van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.