Meipoortstraat 76

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Doesburg is het verzoek binnengekomen om het pand aan de Meipoortstraat 76 te Doesburg als woonhuis te gaan gebruiken. In het thans geldende bestemmingsplan heeft het pand de bestemming Kantoor. Om het pand te kunnen gebruiken als woonhuis is het derhalve noodzakelijk om het bestemmingsplan te herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Naast de bestemmingswijziging wordt met voorliggend bestemmingsplan ook voorzien in een uitbreiding van de woning met een garage en een vrijstaand bijgebouw. Zie paragraaf 2.2 voor een beschrijving (inclusief afbeeldingen) van het plan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel Meipoortstraat 76 in Doesburg. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied

1.3 Geldende plannen

Voor het plangebied geldt voor het perceel Meipoortstraat 76 het bestemmingsplan 'Binnenstad Doesburg' zoals dat op 25 november 2010 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het pand heeft de bestemming Kantoor. In de regeling van deze bestemming is bepaald dat de bovenverdieping als woonruimte gebruikt mag worden. Op de benedenverdieping is echter uitsluitend gebruik als kantoor toegestaan. De gronden rondom het pand zijn bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming zijn tuinen en erfontsluitingswegen toegestaan.

 

Uitsnede geldend bestemmingsplan Binnenstad Doesburg van de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Het plangebied is rood omkaderd.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen.

Inleiding en gebiedsbeschrijving
In hoofdstuk 1 zijn de aanleidingen en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied.

Verantwoording 
Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet.

Juridische planbeschrijving
In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid 
Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied (perceel Meipoortstraat 76) is gelegen op een binnenstedelijke locatie op het snijvlak van de binnenstad Doesburg en de woonwijken Molenveld en Ooij. De Meipoortstraat is een doodlopend weggetje dat aansluit op de Meipoortstraat. Oostelijk van het plangebied verandert de Meipoortstraat van naam en wordt de weg aangeduid als Kraakselaan, één van de hoofdontsluitingswegen van Doesburg. Tegenover het plangebied ligt in een parkachtige setting de algemene begraafplaats Meipoortstraat.

Afbeelding ligging plangebied (rode stip) ten opzichte van de stad Doesburg.

Het pand is op dit moment in gebruik als kantoor, verder is op het perceel (ten behoeve van het kantoor) een parkeerplaats aanwezig.

2.2 Toekomstige situatie

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de geldende bestemming Kantoor omgezet naar de bestemming Wonen. Naast deze functiewijziging zal ook het bouwvlak worden verruimd. Het bestaande bouwvlak is strak om het bestaande hoofdgebouw getrokken. Met de uitbreiding van het bouwvlak wordt juridisch-planologische ruimte geboden voor de door de aanvragers om bestemmingsplanherziening gewenste uitbreiding van het hoofdgebouw met een garage. Verder ziet de aanvraag op het bouwen van een vrijstaand bijgebouw van 30 m². In onderstaande afbeelding zijn deze gewenste uitbreidingen aangegeven. Nummer 1 in onderstaande afbeelding betreft de uitbreiding van de begane grond met een garage terwijl nummer 2 het vrijstaande bijgebouw van 30 m² betreft.

Afbeelding uitreksel kadastrale kaart.

In onderstaande afbeeldingen wordt weergegeven hoe de uitbreiding van het (bestaande) hoofdgebouw vorm gaat krijgen.

Afbeelding uitbreiding hoofdgebouw met garage.

Afbeelding daktuin te realiseren op uitbreiding begane grond.

Afbeelding uitbreiding begane grond gezien vanaf achterkant hoofdgebouw.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Een van de centrale uitgangspunten is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid, kunnen bij Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau, in die zin dat respectievelijk provinciale inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd.

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. In de SVIR schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid meer bij provincies en gemeenten komen te liggen. Het Rijk zal zich alleen bezig houden met de zaken die prioriteit hebben. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

De structuurvisie is juridisch vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie 3.1.2.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Kern van de Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en provincies bemoeien zich voortaan uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten.

Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. In het Barro, ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en ook in het Barro opgenomen. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
• 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.”

Uit actuele juriprudentie blijkt dat de realisatie van 1 extra woning niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. Verder is volgens het geldende bestemmingsplan gebruik van de bovenverdieping als woning reeds toegestaan. Er is derhalve geen sprake van het realiseren van een extra woning. Toepassing van de ladder is niet noodzakelijk.

3.1.3 Beschermd stadsgezicht

Een beschermd stads- of dorpsgezicht is een gebied met een bijzonder, historisch karakter. De beschermde status van de Binnenstad van Doesburg dateert van 22 augustus 1974. Deze status blijft in het nieuwe bestemmingsplan behouden. De aanwijzing is een gezamenlijk besluit van de ministers VROM en OCW. Afhankelijk van de omgeving wordt gesproken van een stadsdan wel dorpsgezicht, in juridisch opzicht is er geen verschil. De binnenstad van Doesburg betreft een beschermd stadsgezicht.

De doelstelling van het beschermde stadsgezicht is de historische karakteristieken te be-houden en nadrukkelijk een plaats te geven in de toekomstige ontwikkelingen. De be-scherming van het stadsgezicht betekent niet dat er niets mag veranderen. Het historische karakter kan prima intact blijven, wanneer veranderingen zorgvuldig worden begeleid en nieuwe gebouwen zorgvuldig worden ingepast.

Het beschermde stadsgezicht met het plangebied rood omkaderd.

Voorliggend bestemmingsplan heeft geen consequenties voor het beschermde stadsgezicht. Het bestemmingsplan heeft voornamelijk betrekking op een functiewijziging naar Wonen. De beperkte uitbreidingsmogelijkheden met betrekking tot het bouwen hebben betrekking op bijgebouwen en zijn bovendien aan de achterzijde van het pand gelegen.

3.1.4 Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

3.2 Provinciaal & regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en omgevingsverordening

Op 14 januari 2014 stelde het college van Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vast. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie. Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie in hun vergadering van 9 juli 2014 vastgesteld. De Omgevingsverordening is op 24 september 2014 vastgesteld.

Omgevingsvisie

De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• 1. een duurzame economische structuur;
• 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit en beleving van natuur, een gezonde en veilige leefomgeving en een robuust bodem- en watersysteem. De provincie zet daarom in op het waarborgen en op het verder ontwikkelen van die kwaliteiten van Gelderland. De realisatie van deze centrale doelstelling betekent vooral:

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
• een gezonde en veilige leefomgeving.

De strategie van de provincie om de doelen van 'duurzame economische structuurversterking' en 'een gezonde en veilige leefomgeving' te bereiken wordt gevoed door het besef dat stad en land elkaar nodig hebben. De provincie gaat voor:

• sterke steden, van belang voor toekomstige aantrekkingskracht, waar kennis zich samenbalt en waar veel jongeren naar toe trekken, waar ook nu al de meeste mensen wonen en werken;
• een vitaal platteland, waar mensen inspelen op grote veranderingen, waar inwoners zich actief inzetten voor hun gezamenlijke toekomst, een platteland met een eigen economische kracht en een grote natuurlijke en landschappelijke waarde, waar kwaliteit en vitaliteit samen op gaan.

De provincie streeft onder andere naar het beter benutten van gebiedskwaliteiten, oftewel het verbinden van kwaliteiten van een gebied met ontwikkelingsmogelijkheden.

De provinciale hoofddoelen zijn vertaald in provinciale ambities: 'Divers', 'Dynamisch' of 'Mooi' Gelderland. Per ambitie is de aanpak op hoofdlijnen beschreven. De Omgevingsvisie gaat derhalve over het speelveld en de spelregels, niet over de uitkomst van het spel. Uitnodigingsplanologie is sturen op doelen en kwaliteit, niet op de exacte middelen. De Omgevingsvisie kan dan ook als volgt worden getypeerd:

• 1. Via co-creatie en uitnodigingsplanologie wil de provincie sneller inspelen op de maatschappelijke ontwikkelingen in Gelderland. Zij spant zich in om met mensen in gesprek te blijven en te zoeken naar wie een bijdrage kunnen leveren aan opgaven en doelen!
• 2. Structuurversterking en partnerschap als uitgangspunt. Gelderland is mooi, dynamisch en divers.
• 3. Nieuwe aandacht voor de steden, meer ruimte voor economie en een extra stap voor duurzame ontwikkeling en een leefbaar platteland.
• 4. Van tien jaar 'vast' naar flexibel en toekomstgericht. In een digitaal raadpleegbaar document.
• 5. Van vijf sectorale plannen en separate verordeningen naar één plan en één verordening op hoofdlijnen voor de maatschappelijke opgaven in Gelderland: opgaven voor water, natuur en landschap, cultuur en erfgoed, milieu, energietransitie, landbouw, verkeer en vervoer en ruimtelijke ordening.
• 6. Samen afwegen en aan de slag met de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Kwaliteiten en doelen staan centraal, niet de regels.
• 7. Van Ecologische Hoofdstructuur (EHS) naar het Gelderse Natuurnetwerk en een Groene Ontwikkelingszone, met meer uitnodiging om bij te dragen aan het realiseren van natuurdoelen.
• 8. Regionale afspraken voorop. Niet alleen woningbouw en bedrijventerreinen, ook kantoren en detailhandel.
• 9. Lokaal maatwerk waar nodig.
• 10. Minder overheid, meer samenleving. Een samenleving waarin iedereen tot zijn recht kan komen. De provincie verbindt!

Krachtige steden en vitale dorpen

Gestreefd wordt naar:

• behoud en ontwikkeling van een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving, waarin het prettig wonen en werken is;
• het stimuleren van economische ontwikkelingen en dynamiek;
• kwalitatief hoogwaardige en bereikbare maatschappelijke voorzieningen;
• respect en aandacht voor cultuur en cultuurhistorie, ruimte voor (sportieve) vrijetijdsbesteding.

De provincie zet zich in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking. Daarvoor biedt de Omgevingsvisie de volgende handvatten:

• versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen;
• een basis voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in plannen;
• zorgvuldige locatie-afwegingen die voortbouwen op de kwaliteit en de kracht van het bestaande en anticiperen op veranderingen in de toekomst, zonder het uitgaan van het bestaande tot dogma te verheffen;
• een basis voor regionale afspraken over wonen en werken.

Omgevingsverordening

In de Omgevingsverordening zijn geen (algemene) regels opgenomen ten aanzien van verstedelijking. In lijn met de Omgevingsvisie is het derhalve mogelijk lokaal maatwerk te leveren. Ten aanzien van 'Wonen' is in artikel 2.2.1.1 van de verordening opgenomen dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio successievelijk het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Regionaal Programma Wonen. Zoals in 3.2.2 is beschreven is het juridisch-planologisch mogelijk maken van wonen op de begane grond passend in de regionale afspraken.

3.2.2 Regionaal Plan 2005 - 2020

De Stadsregio Arnhem – Nijmegen heeft in het Regionaal Plan de gemeenschappelijke beleidsambities vastgelegd tot 2020. Gestreefd wordt naar een hoogwaardige regionale ontwikkeling van de Stadsregio als geheel. De Stadsregio wil zich verder ontwikkelen als een aantrekkelijke regio voor huishoudens, bedrijven en bezoekers. Het Regionaal Plan (alsmede de herijking hiervan: 'Van koers naar keuze: Integrale visie op de gebundelde kracht van stad en land', juni 2011) zet hiervoor de hoofdlijnen uit en biedt andere partijen aanknopingspunten om de komende jaren hieraan samen te werken. Met de inwerkingtreding van de RVG is het beleid uit het regionaal plan hierin overgenomen. Het RVG is het beleidskader waaraan de provincie bestemmingsplannen toetst.

Aangezien met het voorliggende bestemmingsplan geen extra woningbouw mogelijk wordt gemaakt doch slechts het wonen op de begane grond juridisch-planologisch wordt gefaciliteerd, is het voorliggende bestemmingsplan passend in de refgionale afspraken.

3.2.3 Conclusie

Het bestemmingsplan is passend binnen de provinciale en regionale beleidskaders.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 25 juni 1998 heeft de gemeenteraad van Doesburg de Structuurvisie vastgesteld. Het doel van de structurvisie is om vanuit de gemeente sturing te geven aan de claims die vanuit de diverse sectoren (o.a. wonen, werken en groen) worden gelegd op het Doesburgse grondgebied. De structuurvisie vormt dan ook het kader waarbinnen alle ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente worden beoordeeld en op elkaar worden afgestemd. De locatie aan de Meipoortstraat wordt in de structuurvisie niet genoemd. Aangezien de locatie is gelegen binnen het bestaande woongebied, is een nadere toetsing aan het gemeentelijke beleid niet noodzakelijk.

3.3.2 Nota ruimtelijke kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Doesburg 2011 vormt de basis voor het kwaliteitsbeleid van de gemeente voor de publieke ruimte. Ambities voor verschillende beleidsterreinen worden in deze nota op een eenduidige en samenhangende wijze weergegeven, zoals voor:

• Welstand en architectuur
• Monumenten, archeologie en bouwhistorie
• Inrichting en beheer openbare ruimte
• Landschap en stedenbouw
• Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Tegelijk met de integratie van het beleid gaat de gemeente ook de advisering over ruimtelijke kwaliteit integraal vormgeven. De gemeente benoemt één integrale Commissie Ruimtelijke Kwaliteit , die welstandsadviezen uitbrengt en adviezen over wijzigingsplannen van monumenten en andere cultuurhistorisch waardevolle objecten. Deze Commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert het college ook over plannen op gebied van stedenbouw, landschap, architectuur, openbare ruimte, bestemmingsplannen, ruimtelijke onderbouwingen etc. De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Doesburg 2011 vormt het kader voor de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Afbeelding gebiedsindeling Nota ruimtelijke kwaliteit.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied Molenvelden. Molenvelden is de eerste grote uitbreidingswijk van Doesburg. De wijk ligt tussen de oude vestingwerken rond de binnenstad en de Hoge en de Lage Linies. Het grondlichaam van de provinciale weg begrenst de wijk in het noorden. De Kraakselaan is een oude weg, die nu de hoofdas vormt van Molenvelden. De wijk Molenvelden kwam in verschillende fasen tot stand. Het zuidelijke deel is traditioneel van opzet, terwijl in Noordelijk Molenveld de invloed van de moderne stedenbouw herkenbaar is. Het plangebied ligt zoals eerder is aangegeven op het snijvlak met het deelgebied Vestinggordel en IJsselkade.

Afbeelding welstand webapplicatie Doesburg

3.3.3 Cultuurhistorie

In 2006 is de kadernota 'De toekomst van ons verleden' vastgesteld. In deze nota staat de visie van de gemeente op de cultuurhistorische waarden binnen de gemeentegrenzen centraal.

Op basis van een SWOT-analyse (sterkten-zwakten / kansen-bedreigingen) zijn beleidsprioriteiten en -voornemens geformuleerd. Dit heeft tot onderstaande tabel geleid, met daarin de maatregelen en een prioriteitsindicator:

Beleidsnota gemeentelijke monumenten

Eén van de uitvloeisels van de hiervoor genoemde kadernota is de Beleidsnota gemeentelijke monumenten. De nota biedt handvatten voor de bescherming van de potentiële monumenten, en het aangrenzende beleid voor de komende 5 jaar. Met potentiële monumenten wordt gedoeld op de in 1990 geïnventariseerde 260 cultuurhistorisch en bouwhistorisch gezien waardevolle panden. Monumenten, potentiële monumenten, beeldbepalende panden en anderszins waardevolle objecten binnen het beschermd stadsgezicht zijn alle aangegeven op de Cultuurhistorische Waardenkaart die sinds september 2011 gereed is. De waarden wordenaangegeven door middel van verschillende kleuren (bepaalde waarde, bepaalde kleur). Hieronder is een afbeelding opgenomen met de cultuurhistorische waardenkaart, het plangebied (het bestaande pand) heeft de waarde hoog.

 

Afbeelding cultuurhistorische waardenkaart.

Voorliggend bestemmingsplan doet geen afbreuk aan de aan het pand toegekende cultuurhistorische waarde. Het bestemmingsplan heeft voornamelijk betrekking op een functiewijziging naar Wonen. De beperkte uitbreidingsmogelijkheden met betrekking tot het bouwen hebben betrekking op bijgebouwen en zijn bovendien aan de achterzijde van het pand gelegen.

Naast de objecten zijn ook de structuren gewaardeerd. Dit levert onderstaande waarderingskaart op:

Afbeelding cultuurhistorische waardenkaart, waardering structuren.

Het plangebied heeft in deze kaart de aanduiding indifferent, hetgeen betekent dat er, qua structuren, geen waarde aanwezig is.

3.3.4 Archeologie

In 2008 is er onderzoek uitgevoerd naar de archeologische (verwachtings)waarden in de gemeente Doesburg. Dit onderzoek heeft geleid tot het rapport Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart gemeente Doesburg van 2 juli 2008. De resultaten van het onderzoek voor onderhavig plangebied zijn weergegeven in onderstaaande afbeelding. Het plangebied valt in onderstaande categorie:

De arcering staat voor:

Fragment Archeologische beleidsadvieskaart (plangebied geel omkaderd).

De juridische consequenties van de archeologische beleidsadvieskaart zijn reeds in paragraaf 1.3 besproken.

3.4 Conclusie

Het bestemmingsplan is passend binnen de beleidsuitgangspunten van de diverse overheden.

Hoofdstuk 4 Milieu- & omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Het bestemmingsplan heeft als hoofddoel om de geldende bestemming Kantoor te herzien naar de bestemming Wonen. Omdat volgens het geldende bestemmingsplan reeds een woning werd toegestaan op de verdieping en na de herziening van het bestemmingsplan ook slechts 1 woning is toegestaan, heeft dit bestemmingsplan niet tot gevolg dat een hindergevoelig object aan het plangebied wordt toegevoegd. Aangezien er ook geen hinderveroorzakend object aan het plangebied wordt toegevoegd is het nader bespreken danwel onderzoeken van de diverse milieuaspecten als geluid, geur, bodem, externe veiligheid en luchtkwaliteit niet noodzakelijk. Met betrekking tot de aspecten verkeer en parkeren kan worden opgemerkt dat met dit bestemmingsplan de belasting in de vorm van de verkeersaantrekkende werking van de functie en de behoefte aan parkeerruimte, verminderd. Een nadere bespreking van deze aspecten kan ook achterwege blijven.

4.2 Archeologie

Naast het bestemmingsplan Binnenstad Doesburg geldt voor het plangebied ook het bestemmingsplan Archeologie Doesburg 2009. Voor het plangebied (zie afbeelding hieronder) geldt de dubbelbestemming Waarde - Archeologier met de gebiedsaanduidingen specifieke vorm van waarde-archeologische vberwachtingswaarde historische ijssellopen en specifieke vorm van waarde-bekende archeologische waarden binnenstad hoog. Dit betekent dat voor bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 25 m² en dieper dan 0,3 meter een vergunning noodzakelijk is. In het kader van de vergunningaanvraag is het noodzakelijk om door middel van een archeologisch onderzoek de archeologische waarden in beeld te brengen.

Afbeelding www.ruimtelijkeplannen.nl, fragment bestemmingsplan Archeologie Doesburg 2009.

4.3 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een project rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). De Wet bodembescherming heeft betrekking op landbodems; waterbodems vallen onder de Waterwet. Op grond van de Woningwet en de Bouwverordening dient voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een vergunning voor de activiteit bouwen verleend kan worden.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering op kan leveren voor de realisatie hiervan. Bij een verontreiniging van de bodem is het bijna altijd mogelijk om de bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het kan echter voorkomen dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld omdat de kosten van de sanering te hoog zijn. Bij een wijziging van de bestemming of van de functie wordt een bodemonderzoek alleen noodzakelijk geacht wanneer deze wijziging tevens een gevoeligere bodemgebruiksvorm inhoudt (bijvoorbeeld van bedrijvigheid naar wonen).

Voor het plangebied is van belang dat de woning binnen de bestaande bebouwing wordt gesitueerd en het wonen (op de verdieping) onder het huidige planologische regime reeds is toegestaan. Omdat er op het perceel ook geen verdachte activiteiten hebben gespeeld in het verleden is een bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

4.4 Waterhuishouding

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het Waterbeheerplan 2010-2015 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's. Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op de rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal. Het thema Watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie "Vasthouden-Bergen-Afvoeren". Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt "stand still - step forward". Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft Waterschap Rijn en IJssel naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Er is meer ruimte nodig voor het waterbeheer van de toekomst. Ook op andere terreinen, zoals recreatie, wonen en landbouw speelt water een centrale rol. Het waterschap wil in het watertoetsproces vroegtijdig meedenken over de rol van het water in de ruimtelijke ontwikkeling en wil samen met de gemeente op zoek naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Fragment Legger Waterschap Rijn en IJssel

Ten behoeve van de watertoets worden de ruimtelijke ontwikkelingen getoetst door Waterschap Rijn en IJssel. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van een twaalftal thema.s die van belang worden geacht voor het waarborgen van een gunstige water-huishoudkundige situatie in de toekomst. Hieronder worden deze thema.s behandeld.

Thema	Toetsvraag	Relevant
HOOFDTHEMA’S
Veiligheid	1. Ligt in of nabij het plangebied een primaire of regionale waterkering? 2. Ligt in of nabij het plangebied een kade?	Nee Nee
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is er toename van het afvalwater (DWA)? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Nee Nee Nee
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak? 2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Ja Ja Nee
Grondwateroverlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Bevindt het plangebied zich in de invloedzone van de Rijn of IJssel? 3. Is in het plangebied sprake van kwel? 4. Beoogt het plan dempen van slootjes of andere wateren?	Nee Nee Nee Nee
Oppervlaktewater- kwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk in een Strategisch actiegebied?	Nee Nee Nee
Grondwaterkwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee
Volksgezondheid	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied overstorten uit het gemengde of verbeterde gescheiden stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies voor, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico’s met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Ja
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?	Nee
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?	Nee Nee
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Ja Nee
AANDACHTSTHEMA’S
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee

Wateroverlast

Het hemelwater dat afkomstig is van de daken zal worden afgekoppeld en worden geïnfiltreerd in het gebied.

Volksgezondheid

De tuin bij de woning grenst aan het water (de Looiersgracht).

Inrichting en beheer

In de directe nabijheid van het plangebied loopt een watergang (Looiersgracht). De kernzone van deze watergang ligt buiten het plangebied.

Voorliggend bestemmingsplan heeft als hoofddoel om de geldende bestemming Kantoor om te zetten in de bestemming Wonen. Daarnaast wordt in beperkte mate voorzien in het uitbreiden van de bebouwing met bijgebouwen. Aangezien het bestaande parkeerterrein zal verdwijnen, zal de verharding per saldo niet toenemen en blijft er voldoende mogelijkheid om het hemelwater in de grond te laten infiltreren.

4.5 Leidingen

In of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen hoofdtransportleidingen of persleidingen van water, olie, gas, brandstof en/of hoogspanningsleidingen gelegen, die in het kader van het bestemmingsplan op de verbeelding met bijbehorende bebouwingsvrije zones dienen te worden opgenomen.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. 

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en de standaard bestemmingsplansystematiek voor de binnenstad van Doesburg. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In de Bor zijn onder andere regels voor bouwvergunningvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

5.1.1 Inleidende regels

Begrippen 
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. 

Wijze van meten 
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde.

5.1.2 Opbouw bestemmingen

Bestemmingsomschrijving 
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels 
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Specifieke gebruiksregels 
In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving.

Afwijken van de gebruiksregels 
Een omgevingsvergunning om af te wijken van een gebruiksregel mag niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen, dat afwijken wel kan worden toegestaan ten behoeve van functies, die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Via de omgevingsvergunning kunnen geen 'nieuwe' functies worden toegestaan. Met andere woorden: de regeling kan worden opgenomen voor kleinere, planologisch minder ingrijpende, onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ingrijpende ruimtelijke ingrepen dienen geregeld te worden via een wijzigingsbevoegdheid.

5.1.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling 
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels 
Deze bepaling bevat algemene regels omtrent ondergronds bouwen en ondergeschikte bouwdelen.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht 
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2 Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan kent uitsluitend de bestemming Wonen. Hieronder volgt in het kort een beschrijving van de bestemming. Verder blijven de bepalingen van het bestemmingsplan Archeologie Doesburg 2009 van toepassing (zie paragraaf 1.3).

Wonen

De woningen binnen het beschermde stadsgezicht zijn bestemd als “Wonen”. Voor deze woningen wordt de bestaande situatie vastgelegd. Naast de woonfunctie zijn binnen deze bestemming ook de volgende activiteiten mogelijk:

• 
  - de uitoefening van een aan huis gebonden beroep;
• 
  - een bed & boterham;
• 
  - galeries en ateliers;

Een definitie van het aan huis gebonden beroep is opgenomen in de begrippenlijst. Voor de aan huis gebonden bedrijven is een afwijkingsregeling opgenomen. Ter bevordering van het toerisme in Doesburg wordt in de regels de mogelijkheid geboden tot de uitoefening van een bed & boterham. Om overlast te voorkomen is het maximum aantal gastenkamers vastgelegd op 2. Ook galeries en ateliers zijn toegestaan binnen deze bestemming.

Bouwregeling

De bestaande situatie wordt zoveel mogelijk vastgelegd.

• Situering gebouwen

Voor woningen is op de verbeelding en in de regels onderscheid gemaakt in een bouwvlak en een onbenoemd deel, meestal de gronden achter (het verlengde van) de voorgevel. De gronden voor (het verlengde van) de voorgevel zijn bestemd als “tuin”. Het hoofdgebouw is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding “bouwvlak”.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Teneinde te voorkomen dat op de gronden teveel bebouwing wordt opgericht is in de regels voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen een maximum bebouwingspercentage van 50 % opgenomen. De oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is daarnaast gemaximeerd op 75 m². Voor bouwpercelen waar de voorgaande maatvoeringen al zijn overschreden is in de regels een uitbreidingsmogelijkheid opgenomen. Ongeacht het bebouwingspercentage en ongeacht de overblijvende achtertuin mag bij deze panden over de volledige breedte van de hoofdmassa van een pand over een diepte van 3 m een uitbouw gerealiseerd worden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om een omgevingsvergunning te verlenen voor een extra 10 m² van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

• Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is als uitgangspunt gehanteerd dat deze in principe op het gehele bouwperceel zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 1 m voor (het verlengde van) de voorgevel en daarachter maximaal 2,7 m.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Alle kosten die gemaakt moeten worden met het opstellen van een bestemmingplan zijn voor rekening van de initiatiefnemers. Hiervoor is een overeenkomst worden afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade is geregeld. Hiermee is de financiële haalbaarheid voor de gemeente afdoende geregeld.

6.2 Overleg

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg is het plan onder andere besproken worden met de volgende partijen:

• Provincie Gelderland;
• Waterschap Rijn en IJssel;

De provincie Gelderland heeft aangegeven dat er bij het voorliggende bestemmingsplan geen provinciaal ruimtelijk belang in het geding is. Het waterschap heeft aangegeven dat de waterparagraaf zoals opgenomen in paragraaf 4.4 van deze toelichting, op een juiste wijze een verantwoording van het aspect 'water' geeft.

6.3 Zienswijzen

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, is het ontwerpbestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.