Oudsmidsestraat 34 te Lienden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Ter plaatse van Oudsmidsestraat 34 te Lienden (gemeente Buren) is de voormalige bedrijfslocatie van een fruithandelaar gelegen. Op de locatie zijn de bedrijfswoning en een bedrijfsgebouw ter grootte van ca. 300 m2 aanwezig. Inmiddels heeft de eigenaar van een stukadoorsbedrijf voornemens de locatie te kopen. In het kader van de verkoopbaarheid van de locatie bestaat de wens de huidige bedrijfsbestemming te wijzigen in een woonbestemming.

De huidige bebouwing ter plaatse van Oudsmidsestraat 34, zijnde de bedrijfswoning en het bestaande (bedrijfs)gebouw, blijft met het plan behouden. Hierbij bestaat tevens de wens om het bestaande bedrijfsgebouw bij de woning te gebruiken voor de exploitatie van een bedrijf aan huis. Meer specifiek gaat het om de exploitatie van een stukadoorsbedrijf.

Het overgrote deel van de werkzaamheden van het stukadoorsbedrijf vindt elders, op locatie bij de klant, plaats. De werkzaamheden ten aanzien van het stukadoorsbedrijf op de locatie Oudsmidsestraat 34 zijn beperkt tot opslag ten behoeve van werkzaamheden op locatie bij de klant.

Gezien de aard van onderhavig planvoornemen, is in feite enkel sprake van een planologische functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' waarbij tevens gebruik van het bestaande bedrijfsgebouw voor opslag ten behoeve van een bedrijf aan huis mogelijk is. Het planvoornemen is reeds aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Buren voorgelegd. Het college van B&W heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan de planologische functiewijziging.

Deze toelichting heeft betrekking op een bestemmingsplan om de planologische functiewijziging naar 'Wonen' waarbij een bedrijf aan huis is toegestaan, mogelijk te maken.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen ter plaatse van Oudsmidsestraat 34 te Lienden, gemeente Buren. De Oudsmidsestraat vormt een verbindingsweg tussen het dorpscentrum van Lienden en het buitengebied. De straat maakt deel uit van de karakteristieke, historische lintstructuur die kenmerkend is voor Lienden. De bebouwing wordt hier gekenmerkt door hoofdzakelijk vrijstaande woonhuizen op ruime percelen. De woning ter plaatse van onderhavig plangebied betreft een vrijstaande woning. Achter de woning is de bedrijfsgebouw ter grootte van ca. 300 m2 gelegen.

Ligging plangebied in omgeving

Luchtfoto met plangebied binnen rode contour

Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Lienden, sectie L, nummer 1742 (ged.). Het perceel bestaat planologisch-juridisch gezien als het ware uit twee delen, namelijk: het noordelijk deel dat bestemd is als 'Bedrijf' en het zuidelijk deel dat bestemd is als 'Tuin - Gaarde'. Het plangebied heeft enkel betrekking op het noordelijk deel van het perceel. De als 'Tuin - Gaarde' bestemde gronden vormen daarmee de begrenzing aan de zuidzijde van het plangebied. Verder ten zuiden van de tuin zijn woonpercelen gelegen. Aan de west- en oostzijde wordt het plangebied ook begrensd door woonpercelen. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door de Oudsmidsestraat.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Kernen Buren' (vastgesteld op 25 juni 2013) heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf' in combinatie met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - handelsbedrijf'. Tevens is binnen de bestemming een bouwvlak gelegen. Tot slot geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'.

Uitsnede vigerend bestemmingplan met plangebied binnen rode contour

1.4 Leeswijzer

In voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt na dit inleidende hoofdstuk in hoofdstuk 2 ingegaan op het beleid van de verschillende overheden dat van toepassing is. In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst aan de hand van milieu- en omgevingsaspecten. Tot slot worden in hoofdstuk 4 en 5 respectievelijk de juridische regeling en economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van woningen die aansluiten bij de bestaande woonwensen.

Het plangebied is gelegen in de Romeinse Limes en voor een klein noordelijk deel gelegen in het Nationaal Landschap Rivierengebied. Bescherming van de Limes en het Nationaal Landschap vindt plaats in de provinciale Omgevingsverordening.

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen, derhalve heeft het SVIR verder geen consequenties voor voorliggend plan.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied is gelegen in de Romeinse Limes, die wordt beschouwd als een Erfgoed van universele waarden. De bescherming hiervan vindt plaats in de provinciale Omgevingsverordening.

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen, derhalve heeft het Barro verder geen consequenties voor voorliggend plan.

2.1.3 Besluit ruimtelijke ordening; ladder voor duurzame verstedelijking

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per juli 2017 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze ladder stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, de zogeheten Laddertoets.

Voor woningbouwplannen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd indien deze stedelijke ontwikkeling ook 'nieuw' is.

De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal waarbij de klimaatbestendigheid wordt vergroot, de mogelijkheden om zonne- en windenergie op te wekken in kaart zijn gebracht en de natuur- en landschappelijke kwaliteit blijft behouden. De provincie zet zich in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking, gericht op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met aandacht voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen.

In de Omgevingsverordening Gelderland is er meer concreet invulling gegeven aan de kaders die in de Omgevingsvisie worden geschetst. Toetsing van onderhavig planvoornemen aan de verordening vindt plaats in de volgende paragraaf (paragraaf 2.2.2).

2.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening Gelderland is vastgesteld door Provinciale Staten op 24 september 2014 en in werking getreden op 18 oktober 2014. De Omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 19 december 2018. Voorliggende ontwikkeling zal moeten voldoen aan de regels in de Omgevingsverordening.

In de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda (artikel 2.2). Gezien het feit dat onderhavig planvoornemen geen nieuwe woning mogelijk maakt, in de huidige situatie is immers reeds sprake van een bedrijfswoning, is regionale afstemming niet aan de orde.

Verder geldt dat het plangebied is gelegen binnen de Romeinse Limes en voor een klein deel aan de noordzijde is gelegen binnen het Nationaal landschap (zie onderstaand figuur).

Uitsnede kaart 'Landschap' met plangebied bij grijze aanwijzer

Romeinse Limes

Het plangebied maakt onderdeel uit van de Romeinse Limes. Dit betreft de unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Chr. bestaande uit:

• Forten (castella), burgerlijke nederzettingen (kampdorpen) en grafvelden;
• Militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens;
• Scheepswrakken.

In de omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de Romeinse Limes geen activiteiten mogelijk maakt die, ten opzichte van het op 17 oktober 2014 geldende bestemmingsplan, de kernkwaliteiten van de Limes aantasten (artikel 2.60).

Nationaal landschap

Daarnaast is het plangebied voor een klein noordelijk deel gelegen binnen het Nationaal landschap. Ten aanzien van het Nationaal landschap is in de omgevingsverordening opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden binnen een Nationaal landschap maar buiten de Groene ontwikkelingszone, het Gelders natuurnetwerk en de Nieuwe Hollandse Waterlinie, ten opzichte van het op 17 oktober 2014 geldende bestemmingsplan alleen bestemmingen mogelijk maakt die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap niet aantasten (artikel 2.56).

Het plangebied is specifiek gelegen in het Nationaal Landschap Rivierengebied, deelgebied Lienden. Het deelgebied Lienden betreft een karakteristieke kleinschalige oeverwal met rijke afwisseling van boomgaarden, grasland, buurtschappen, dorpen, verspreide bebouwing, beeldbepalende boerderijen en kleigaten. Dit vormt een contrast met het naastliggende open komgebied.

• Het gehele gebied bestaat overwegend uit oeverwalgronden, en contrasteert als geheel met de grootschalige open kommen zuidelijk. Binnen het gebied komen tal van kleinere lage gebiedjes langs weteringen voor die een kleinschaliger contrast opleveren met de iets hoger gelegen echte oeverwalgronden
• Het gebied watert af via weteringen die uitmonden in de Maurikse wetering, die haar water weer (buiten het gebied) in het Amsterdam-Rijnkanaal loost.
• De meeste gronden, zowel op oeverwallen als in de kleine lage gebieden, hebben een richting die haaks op de hoogtelijnen staat. Perceelsranden hebben veelal een hoge ouderdom.
• De nederzettingen hebben veelal hun open karakter behouden, in die zin dat ze visueel niet afgesloten zijn van het omringende landschap; voor de dorpen geldt dit, maar sterker nog voor de vele kleine nederzettingen. Deze zijn veelal lintvormig langs een verbindingsweg, zoals langs de Wielse Weg (noord van Eck en Wiel), Ganzert (noordwest van Ingen), Klinkenberg en Zevenmorgen (noord van Ingen).
• Door het gehele gebied komen karakteristieke grote T-boerderijen voor. Aanwezigheid van de oude loop van de Rijn langs ingepolderde uiterwaard De Mars en waardevol meandersysteem met groot aantal geulen.

Intrekgebied

Het plangebied maakt tevens onderdeel uit van een intrekgebied ten behoeve van de nabij gelegen drinkwaterwinning. Binnen een intrekgebied is de winning van fossiele energie niet toegestaan. Dit wordt met onderhavig planvoornemen ook niet beoogd.

Gevolg planvoornemen

Onderhavig planvoornemen heeft enkel betrekking op een planologische functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' waarbij opslag ten behoeve van een bedrijf aan huis mogelijk is. De binnen het plangebied aanwezige bebouwing, zijnde de bedrijfswoning en de loods, blijven met het plan behouden. Gezien de kleinschaligheid en de aard van het planvoornemen, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van aantasting van de kernkwaliteiten van de Romeinse Limes en de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap.

Het plan niet in strijd met de Omgevingsverordening Gelderland.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Buren 2009-2019

De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2019. De structuurvisie bevat voor iedere kern kernmerken die waardevol en behoudenswaardig zijn. Ook zijn per kern de bijzondere kwaliteiten van het omliggende buitengebied aangeduid, waaronder waardevolle gebieden, landschappelijke grenzen, bufferzones, waardevolle landschapselementen, kenmerkende kleinschaligheid en waardevolle ruimtelijk relaties. De structuurvisie vormt een leidraad voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven.

De gemeente kent weinig verstedelijking, waardoor kwaliteiten als rust, ruimte en een schoon milieu nog ruimschoots aanwezig zijn. Het ruimtelijk beleid van de gemeente is erop gericht deze kwaliteiten te behouden en verder uit te bouwen, zodanig dat deze kwaliteiten bepalend worden voor het imago van de gemeente. Nieuwe ontwikkelingen dienen aan te sluiten bij de karakteristieken van het landschap en respect te tonen naar het cultuurhistorisch verleden.

Uitsnede verbeelding Structuurvisie 2009-2019

Lienden, Ommeren en Ingen zijn kernen met veel werkgelegenheid. De werkgelegenheid zit vooral in lage en niet-geschoolde arbeid. Kijkend naar de inkomenspositie dan blijkt ook dat de inwoners overwegend een lager tot gemiddeld inkomen hebben. Passend bij het karakter van de kernen is de visie voor dit gebied om het profiel "kernen om te wonen en te werken" te versterken.

Het herbestemmen van de voormalige bedrijfslocatie Oudsmidsestraat 34 naar 'Wonen', waarbij een bedrijf aan huis mogelijk is draagt bij aan het versterken van het profiel "kernen om te wonen en te werken". De binnen het plangebied aanwezige bebouwing blijft behouden en wordt hergebruikt. Er is met het plan geen sprake van aantasting van de kwaliteiten rust, ruimte en een schoon milieu. Het plan is daarmee passend binnen de beleidskaders zoals opgenomen in de Structuurvisie Buren 2009-2019.

2.3.2 Woonvisie Buren 2014-2020

De woonvisie omschrijft het woonbeleid van de gemeente Buren tot 2020. Een uitgangspunt is dat dat mensen die in de gemeente Buren wonen nu en in de toekomst kunnen wonen. De gemeente wil de woningmarkt aantrekkelijker maken voor:

• jonge gezinnen;
• senioren;
• mensen van buiten de gemeente die graag in de gemeente Buren willen wonen;
• bijzondere doelgroepen.

De gemeente wil daarbij onder andere levensloopbestendig en duurzaam bouwen stimuleren. Nieuwbouw wordt vooral voor de groep met een midden en hoger inkomen wenselijk geacht. Voor de starters op de woningmarkt wordt de bestaande woningvoorraad van goedkope woningen geherstructureerd.

Met onderhavig plan is geen sprake van de realisatie van een nieuwe woonlocatie, maar enkel van hergebruik van een bestaande bedrijfswoning als reguliere woning op een hiervoor passende locatie in de lintbebouwing aan de Oudsmidsestraat. Bij de woning wordt tevens een bedrijf aan huis toegestaan binnen het bestaande bedrijfsgebouw. Hiermee bestaat de mogelijkheid wonen en werk te combineren. Het plan is daarmee passend binnen de Woonvisie.

Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Bedrijven en milieuzonering

Bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven en inrichtingen om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering, editie 2009" (verder: VNG-publicatie). Hierin wordt per bedrijfssoort en soort inrichting aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke afstand hierbij (minimaal) in acht genomen moet worden. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling) vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend.

Bij het realiseren van nieuwe bestemmingen wordt gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Met het herbestemmen van de voormalige bedrijfslocatie naar 'Wonen' waarbij opslag voor een bedrijf aan huis is toegestaan, vindt geen verzwaring van de milieubelasting of verzwaring van de milieugevoeligheid plaats.

Voorgenomen planologische functiewijziging naar 'Wonen' leidt niet tot het oprichten van een nieuw milieugevoelig object. Verder geldt dat de locatie direct wordt omgeven door woonpercelen. Dit betreffen geen milieubelastende functies. Voor de wijdere omgeving geldt dat op ca. 110 meter ten oosten van het plangebied een kantoorlocatie is gelegen. De richtafstand voor een kantoorlocatie wordt op basis van de VNG publicatie ingeschat op 10 meter. Er wordt derhalve ruimschoots aan de richtafstand voldaan. Op ca. 140 meter ten westen van het plangebied is een begraafplaats gelegen. Voor een begraafplaats geldt op basis van de VNG publicatie een richtafstand van 10 meter. Ook aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Gezien het feit dat er zich geen milieubelastende functies in de omgeving van het plangebied bevinden, wordt geconcludeerd dat ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Wegens het ontbreken van bedrijven in de omgeving wordt ook gesteld dat het planvoornemen niet leidt tot belemmeringen in de duurzame bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Omgekeerd geldt dat het planvoornemen niet leidt tot hinder op omliggende gevoelige functies, zoals de naastgelegen woningen. De werkzaamheden voor het stukadoorsbedrijf vinden hoofdzakelijk elders, op locatie bij de klant, plaats. De werkzaamheden ten aanzien van het stukadoorsbedrijf zijn beperkt tot het vroeg in de ochtend opstarten en verlaten van de locatie richting klant, en later in de middag bij terugkomst het opruimen van spullen en klaarzetten van materieel en materiaal voor de volgende dag. Het op locatie aanwezige bedrijfsgebouw zal enkel voor de opslag van dit materieel en materiaal worden gebruikt. Gezien de aard van de werkzaamheden op de locatie, wordt overlast ten aanzien van geur, geluid, stof en gevaar op de directe omgeving uitgesloten.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

3.2 Geluid

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh voorziet rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen in zones en bevat tevens geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus van de voorgenoemde geluidsbronnen. Indien een bestemmingsplan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron of wijziging van een bestaande geluidsbron (aanpassing weg) mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de vaststelling van het bestemmingsplan.

Op dit moment zijn ter plaatse van Oudsmidsestraat 34 een bedrijfswoning en een bedrijfsgebouw aanwezig. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning wordt in het kader van de Wet geluidhinder als reguliere woning aangemerkt en betreft een geluidgevoelig object. Gezien het feit dat in de huidige situatie reeds sprake is van een geluidgevoelig object, leidt de voorgenomen bestemmingswijziging naar 'Wonen' niet tot het oprichten van een nieuw geluidgevoelig object. Ook geldt dat in het kader van de bedrijfswoning reeds is beoordeeld dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect geluid .

Het bedrijfsgebouw dat in gebruik zal worden genomen als opslagruimte voor het stukadoorsbedrijf is geen geluidsgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder.

Externe werking: industrielawaai

Met betrekking tot de geluidbelasting van onderhavige ontwikkeling op geluidgevoelige objecten in de omgeving wordt opgemerkt dat deze dermate minimaal zal zijn dat deze geen afzonderlijk beschouwing vergt binnen deze paragraaf. Voor een korte beschouwing ten aanzien van de geluidbelasting van onderhavige ontwikkeling wordt verwezen naar paragraaf 3.1.

Gelet op vorenstaande vormt het aspect geluid geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

3.3 Geur

Geur kan hinder veroorzaken in de leefomgeving. Wanneer deze hinder inderdaad ondervonden wordt, kan dit zelfs invloed hebben op de gezondheid. Het is derhalve zaak geurhinder zoveel mogelijk te beperken, door regels te stellen aan de uitstoot van geuremissies en afstanden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Woningen zijn aan te merken als geurgevoelige objecten. Gezien het vigerende beleid is het belangrijk onderscheid te maken tussen geurhinder uit de agrarische sector en industriële geurhinder (geurhinder van bedrijven die niet behoren tot de agrarische sector).

In de huidige situatie is reeds een geurgevoelig object binnen het plangebied aanwezig, namelijk de bedrijfswoning. De bestemmingswijziging naar 'Wonen' leidt derhalve niet tot het oprichten van een nieuw geurgevoelig object. Er is reeds beoordeeld dat voor de bedrijfswoning ter plekke van Oudsmidsestraat 34 aan de richtafstanden voor geur wordt voldaan en er ten aanzien van geur sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dit blijft met het planvoornemen onveranderd.

Het binnen het plangebied aanwezige bedrijfsgebouw zal worden hergebruikt als opslagruimte voor het stukadoorsbedrijf. Het betreft geen geurgevoelig object. Ook leidt het planvoornemen niet tot geuroverlast op omliggende gevoelige functies (zie 3.1).

Het aspect geur vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

3.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Het voornemen bestaat uit de planologische functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen'. De bestaande bedrijfswoning en het bestaande bedrijfsgebouw zullen in de nieuwe situatie als reguliere woning en opslagruimte voor het stukadoorsbedrijf worden gebruikt. Daarmee worden geen nieuwe kwetsbare objecten binnen het plangebied toegevoegd. Daarnaast geldt dat het plangebied niet binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen is gelegen. Hiervoor is de risicokaart beschouwd.

Uitsnede risicokaart met ligging plangebied bij rode contour

Het plan voorziet zelf niet in de oprichting van een Bevi-inrichting of een andere stationaire risicobron. In de nabije omgeving zijn geen risicobronnen aanwezig. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

3.5 Bodem

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

Binnen het plangebied is in de huidige situatie sprake van een bedrijfswoning en een bestaande bedrijfsgebouw. Het bedrijfsgebouw is enkel in gebruik geweest voor de exploitatie van een fruithandelbedrijf. Gezien het voormalige gebruik is er vanuit historisch oogpunt geen aanleiding om te verwachten dat de bodem ter plekke verontreinigd is. Daarnaast geldt dat de bedrijfswoning enkel in gebruik is geweest voor woondoeleinden. Na verkoop van de locatie zal de voormalige bedrijfswoning tevens voor woondoeleinden in gebruik worden genomen. Hiermee is geen sprake van verzwaring van milieugevoeligheid van de functie.

Er worden geen belemmeringen verwacht ten aanzien van het bodemgebruik in het verleden en het beoogde gebruik ter plaatse. Gelet op vorenstaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.6 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm), zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen. Dit hoofdstuk staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Het doel van titel 5.2 Wm is om de mens te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Wanneer een project aangeduid kan worden als 'Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging (NIBM), vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex artikel 5.16 Wm. In het besluit NIBM wordt gesteld dat een project NIBM is wanneer een activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 µg/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1500 woningen bij één ontsluitingsweg niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijnstof en stikstofdioxide in de lucht.

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor voorgenomen ontwikkeling.

3.7 Natuur

In deze paragraaf wordt toegelicht of wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de natuurwetgeving. Dit wordt gedaan aan de hand van de bespreking van bescherming van gebieden en de bescherming van soorten.

3.7.1 Beschermde gebieden

Het plangebied is gelegen buiten Natura 2000-gebieden en buiten het Natuur Netwerk Nederland. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied betreft 'Rijntakken' op ca. 2 kilometer afstand. Verder zijn Natura 2000-gebied Binnenveld (op ca. 8 km afstand) en Natura 2000-gebied Kolland & Overlangbroek (op ca. 8 km afstand) binnen een straal van 10 km vanaf het plangebied gelegen.

Ligging Natura 2000-gebieden ten opzichte van het plangebied (bron: AERIUS.nl)

Wegens de grote afstand van Natura 2000-gebieden tot het plangebied en de kleinschaligheid van de aard van het planvoornemen, zijn negatieve effecten voor licht, geluid en trillingen op Natura 2000-gebieden uit te sluiten. Dit geldt ook voor het aspect stikstof. Voor de beoordeling van het aspect stikstof geldt in onderhavig geval dat enkel sprake is van een nieuw gebruik van de locatie. Het nieuwe gebruik van de locatie leidt tot een wijziging in de verkeersgeneratie ten opzichte van het huidige gebruik: het aantal verkeersbewegingen neemt af (zie ook 3.8). Gezien er in de nieuwe situatie minder stikstofemissies ten gevolge van het wegverkeer aan de orde zijn ten opzichte van de huidige situatie, wordt geconcludeerd dat het planvoornemen niet leidt tot een toename in stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Het plan kan doorgang vinden zonder vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming.

Geconcludeerd wordt dat het aspect gebiedsbescherming geen belemmering oplevert voor onderhavig planvoornemen.

3.7.2 Beschermde soorten

De Wet natuurbescherming vormt het wettelijk kader voor de bescherming van een groot aantal inheemse bedreigde dier- en plantsoorten. Bij nieuwe ruimtelijke ingrepen en activiteiten dient te worden nagegaan of deze ingrepen en/of activiteiten eventueel negatieve gevolgen hebben voor aanwezige dier- en plantensoorten. Ten allen tijde geldt dat de algemene zorgplicht van toepassing is. Dit houdt in, dat handelingen die niet noodzakelijk zijn met betrekking tot de voorgenomen ingreep en die nadelig zijn voor de in en om het plangebied voorkomende flora en fauna, achterwege moet blijven.

Onderhavig planvoornemen heeft enkel betrekking op een planologische functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen' ten behoeve van woondoeleinden en opslag voor een bedrijf aan huis. De bestaande bebouwing, zijnde de bedrijfswoning en de loods, blijven met het plan behouden. Negatieve gevolgen voor beschermde soorten ten gevolge van het planvoornemen kunnen derhalve worden uitgesloten. Het aspect soortenbescherming vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

3.8 Verkeer en parkeren

Verkeer

De woning en het bedrijfsgebouw ter plaatse van het plangebied worden ontsloten middels twee aparte inritten aan de Oudsmidsestraat (één inrit voor toegang tot de woning en één inrit voor toegang tot het bedrijfsgebouw). In de anterieure overeenkomst , behorende bij het bestemmingsplan is overeengekomen dat één inrit opgeheven wordt. De reden daarvoor is dat dit de verkeersveiligheid ten goede komt. En bij woonpercelen wordt in principe niet meer dan inrit toegestaan.

De herbestemming van de voormalige bedrijfslocatie naar 'Wonen' waarbij tevens opslag ten behoeve van een (stukadoors)bedrijf aan huis mogelijk is, leidt ten opzichte van de huidige situatie tot een afname in het aantal verkeersbewegingen. In de huidige situatie is namelijk sprake van een bedrijfslocatie voor fruithandel in combinatie met een bedrijfswoning. De verkeersgeneratie ten gevolge van de voormalige bedrijfslocatie voor fruithandel wordt berekend op basis van kentallen zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'.

Het fruithandelbedrijf betreft een bedrijf dat haar fruit verkoopt op markten. De bedrijfslocatie aan de Oudsmidsestraat 34 wordt hoofdzakelijk gebruikt als leveradres voor het fruit, opslag van het fruit en voor de productie van fruitmanden. Het bedrijfsgebouw ter grootte van 300 m2 is voor genoemde doeleinden in gebruik genomen. De voormalige bedrijfslocatie voor fruithandel wordt ingeschaald onder de functie 'bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief'. Voor een dergelijke functie gelegen in het gebiedstype 'niet stedelijk', binnen rest bebouwde kom geldt een verkeersgeneratie van 10,9 motorvoertuigbewegingen per 100 m2 bvo per etmaal. De verkeersgeneratie ten gevolge van het fruithandelbedrijf wordt derhalve ingeschat op (10,9 * 3,3=) ca. 36 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

In de nieuwe situatie wordt het bestaande bedrijfsgebouw in gebruik genomen voor opslag van materiaal voor een stukadoorsbedrijf. Een dergelijke opslagfunctie wordt ingeschaald onder de functie 'bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief'. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 5,7 motorvoertuigbewegingen per 100 m2 bvo per etmaal. De verkeersgeneratie ten gevolge van de opslag voor het stukadoorsbedrijf wordt derhalve ingeschat op (5,7 * 3,3=) ca. 19 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Zowel in de huidige als in de nieuwe situatie is sprake van een verkeersgeneratie ten gevolge van de (bedrijfs)woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt in de verkeersgeneratie ten gevolge van een bedrijfswoning en een reguliere woning. Ten aanzien van de woonfunctie blijft de verkeersgeneratie daarom ongewijzigd.

Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat de verkeersgeneratie ten gevolge van het planvoornemen afneemt.

Parkeren

Ten aanzien van het parkeren geldt dat dit in de huidige situatie probleemloos plaatsvindt op de inrit bij het bedrijfsgebouw. Deze situatie blijft met het plan ongewijzigd.

Verder geldt dat de parkeerbehoefte ten gevolge van het plan afneemt. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van kentallen zoals opgenomen in de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Voor het fruithandelbedrijf geldt een parkeernorm van 2,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De parkeerbehoefte ten gevolge van het fruithandelbedrijf wordt daarmee berekend op (2,6 * 3,3=) ca. 9 parkeerplaatsen. Voor de opslag van materiaal voor het stukadoorsbedrijf geldt een parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De parkeerbehoefte ten gevolge van de opslag voor het stukadoorsbedrijf bedraagt daarmee (1,3 * 3,3=) ca. 5 parkeerplaatsen.

Zowel in de huidige als in de nieuwe situatie is sprake van een parkeerbehoefte ten gevolge van de (bedrijfs)woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt in de verkeersgeneratie ten gevolge van een bedrijfswoning en een reguliere woning. Ten aanzien van de woonfunctie blijft de parkeerbehoefte daarom ongewijzigd.

Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat de parkeerbehoefte ten gevolge van het planvoornemen afneemt. Het parkeren wordt, net als in de huidige situatie, opgelost ter plaatse van de te handhaven inrit.

3.9 Archeologie en cultuurhistorie

3.9.1 Archeologie

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta uit 1992. De Wamz is in zijn geheel opgenomen in de Monumentenwet 1988 (Mw art. 38 t/m 60). In de Wamz is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

De op 1 juli 2016 in werking getreden Erfgoedwet heeft de Monumentenwet 1988 deels vervangen als het gaat om archeologie. In de Erfgoedwet is vastgelegd wat onder cultureel erfgoed (waar archeologie onder valt) wordt verstaan. Onderdelen van de Monumentenwet 1988 die de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving betreffen, gaan naar de Omgevingswet. Voor een aantal onderdelen (onder andere bestemmingsplannen) is voor de periode tot inwerkingtreding van de Omgevingswet een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen.

Het plangebied kent de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4'. Deze dubbelbestemming wordt in onderhavig plan overgenomen. Volgens het archeologisch beleid van de gemeente is bij een bodemverstorende activiteit met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld, een archeologisch onderzoek verplicht om het bodemarchief veilig te stellen.

Onderhavig planvoornemen voorziet niet in bodemverstorende activiteiten groter dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Een nader archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Gelet op vorenstaande geldt dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

3.9.2 Cultuurhistorie

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is het Bro (artikel 3.6.1, lid 2) gewijzigd. In een bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Het plangebied is gelegen binnen het cultuurhistorisch waardevol gebied 'Romeinse Limes'. Zoals in paragraaf 2.2.2 beschreven vindt er geen aantasting van de kernkwaliteiten van de Limes plaats. Verder geldt dat er zich binnen het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen bevinden. Gelet op vorenstaande geldt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

3.10 Leidingen

Binnen of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen hoofdtransportleidingen of persleidingen van water, olie, gas, brandstof en/of hoogspanningsleidingen gelegen, die van invloed zijn op de realisatie van het project. In het straatprofiel van de Oudsmidsestraat zijn wel de reguliere leidingen c.q. nutsvoorzieningen aanwezig zoals gas, electra en telefonie.

3.11 Waterhuishouding

3.11.1 Algemeen

De waterparagraaf beschrijft de wijze waarop rekening wordt gehouden met eventuele gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De waterparagraaf geeft een beschrijving van beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Indien aan de orde is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Met het oog op de verwachte toename van de neerslag, veranderend landgebruik, de bodemdaling en de zeespiegelstijging wordt het belang om snel te zoeken naar oplossingen voor de waterproblematiek benadrukt. De oplossingen liggen in de lijn van de drietrapsstrategie “vasthouden-bergen-afvoeren” (watertrits).

Bij alle bouwplannen dient gestreefd te worden naar een scheiding van vuil water en (schoon) regenwater (afkoppeling). Bij de inrichting, het bouwen en het beheer worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Bij een toename van het bestaande verhard oppervlak (bebouwing, bestrating, e.d.) dient het overtollige water overeenkomstig de hierboven genoemde watertrits te worden gehanteerd (stand-still beginsel).

3.11.2 Beleid waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 Koers houden, kansen benutten bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het waterschap vraagt bij een watertoets specifiek aandacht voor de volgende punten:

• 1. Veiligheid (waterkering);
• 2. Waterberging;
• 3. Grondwater en kwel;
• 4. Inrichten en waterkwaliteit
• 5. Beheer en onderhoud watergangen;
• 6. Riolering en hemelwater.

3.11.3 Waterplan Buren 2008-2017

In 2008 heeft de gemeente Buren samen met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Buren 2008-2017 opgesteld. Doel van het waterplan is het ontwikkelen en vastleggen van overkoepelend waterbeleid voor een gezond en veerkrachtig watersysteem in Buren waarmee:

• wateraspecten in bestaand beleid en plannen in samenhang worden gebracht;
• wordt geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen zoals verwoord in nationale en Europese beleidsstandpunten (NBW en KRW);
• voor water heldere richtlijnen beschikbaar komen die zich goed laten vertalen in het gemeentelijk RO-instrumentarium.

Het waterbeleid is uitgewerkt in een uitvoeringprogramma met concrete afspraken over ambities, maatregelen, kosten(verdeling) en doorwerking in de ruimtelijke ordening. Het uitvoeringsprogramma speelt in op kansen, knelpunten en ontwikkelingen.

 

Het waterplan dient als praktische leidraad bij de uitvoering van water- en ruimtelijke ordeningprojecten. De planvorming vindt plaats in samenwerking met de belangrijkste 'waterpartner', het waterschap. Gestreefd wordt naar realisatie van de stedelijke wateropgave tegen de laagst maatschappelijke kosten. Hiertoe wordt tijdens de planvorming gezocht naar draagvlak bij betrokkenen en belanghebbenden.

3.11.4 Gevolg planvoornemen

Onderhavig planvoornemen heeft enkel betrekking op de planologische functiewijziging van 'Bedrijf' naar 'Wonen', Er zijn geen negatieve effecten ten aanzien van de waterhuishouding te verwachten.

Het planvoornemen betreft een hydrologisch neutrale ontwikkeling, waarbij de afvoer van regenwater binnen de locatie en de afvoer van afvalwater (via riool) niet veranderen. Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 4 Juridische regeling

4.1 Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

4.2 De regels

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan ‘Oudsmidsestraat 34 te Lienden’ zijn opgebouwd conform de door de SVBP2012 voorgeschreven systematiek en zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Buren'. De regels omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk)

De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 4.3 kort toegelicht.

3. Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regelingen, waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden, opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming.

4. Overgangs- en slotregels

Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

4.3 Bestemmingen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:

Wonen

De als 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor bewoning en daarbij behorende doeleinden, incl. mantelzorg en/of aan huisgebonden beroep of bedrijf en/of webwinkel, alsmede voor opslag ten behoeve van bedrijf aan huis.

Het aantal woningen per bouwperceel mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal. Voor de verschillende bouwvormen zijn bebouwingscategorieën opgenomen. Per categorie zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van bouwhoogtes, goothoogtes en afstand tot de zijdelingse perceelgrens. Ook is een bebouwingspercentage in de bestemmingsbepaling opgenomen.

In de regels is bepaald dat gebouwen binnen het bouwvlak gesitueerd moeten worden. Bij de situering van het bouwvlak is rekening gehouden met bouwmogelijkheden die in het voorgaande plan mogelijk waren. Tenzij anders is aangegeven, is bepaald dat het maximaal te bebouwen oppervlak binnen het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 60%.

Voor het gebruik van gebouwen ten behoeve van het bedrijf aan huis, is een afwijkende regel opgenomen: het gebouw, op de verbeelding aangeduid met 'bedrijf aan huis' mag in zijn geheel worden gebruikt voor bedrijf aan huis.

Waarde - Archeologie 4 archeologisch onderzoeksgebied 2

De dubbelbestemming voor waarde archeologie is opgenomen om de mogelijk archeologische waarden in het bestemmingsplan te beschermen. In de dubbelbestemming worden regels gesteld waaraan voldaan moet worden indien de grond geroerd zal worden.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding

Naast het toetsen van het planvoornemen aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

5.2 Economische haalbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke/anterieure overeenkomst met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeiegenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

Voor onderhavig planvoornemen is een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Buren. In de overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de verdeling van kosten om de planologische functiewijziging mogelijk te maken. Tevens is hierin meegenomen de kosten voor evt. planschade. Daarmee zijn de kosten in voldoende mate verzekerd. Een exploitatieplan is daarmee niet noodzakelijk.

5.3 Maatschappelijke aanvaardbaarheid

Het planvoornemen betreft de planologische functiewijziging naar 'Wonen' waarbij tevens opslag voor een bedrijf aan huis is toegestaan. Gezien de kleinschaligheid van het planvoornemen en de geringe impact op de omgeving, wordt het planvoornemen maatschappelijk aanvaardbaar geacht.

Het bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen.

5.4 Conclusie

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande recht doen aan een goede ruimtelijke ordening, als bedoeld in artikel 3.1 Wro. De bestemmingswijziging betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare nieuwe invulling van het plangebied.